Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Odhadhodnotypozemku Diplomová práce Autor: Bc. Kateřina Jelínková Finance Vedoucípráce: Ing.PetrOrt,Ph.D. PrahaČerven2014 Prohlášení: Prohlašuji,že jsemdiplomovouprácizpracovala samostatněavseznamuuvedlaveškerou použitouliteraturu. Svým podpisemstvrzuji,žeodevzdanáelektronická podoba práce jeidentická s její tištěnouverzí,a jsemseznámenaseskutečností,žese práce budearchivovatvknihovně BIVŠadále budezpřístupněnatřetímosobám prostřednictvíminternídatabáze elektronickýchvysokoškolskýchprací. VPraze,dne30.června 2014 Bc.KateřinaJelínková Poděkování Natomtomístě bychráda poděkovalavedoucímudiplomové práce Ing.Petru Ortovi,Ph.D.,zaodbornévedení,cenné připomínkyarady,kterými přispělkvypracování tétodiplomové práce. Anotace Předkládaná diplomová práce je rozčleněna na teoretickou a praktickou část. Vteoretické části má za úkol zpřehlednit problematiku oceňování pozemků, popsat základní oceňovací přístupya podrobně vysvětlit jednotlivé vúvahupřicházející metody, které se odvíjí ze všech tří přístupůna tržních principech.Praktická část se zaměřuje na analýzu trhu s pozemky, které se nacházejí voblasti postižené těžebním průmyslem vokrese Chomutov, kde je nastíněn vývoj cen pozemků a jejich aktuální tržní ceny. Vzávěrupráce je provedenovlastní oceněnístavebníhopozemkuve městěChomutov. Klíčová slova: pozemek, cena, nemovitost, oceňování, analýza, porovnávací metoda, odhad. Annotation Presented diploma thesis is divided into theoretical and practical parts. The theoretical part is to clarify the issue of land valuation, describe the basic valuation approaches andexplainindetail the various conceivable methodwhichis derivedfrom all three approaches tomarket principles.The practical part focuses onthe analysis of the land market, which are located in areas affected by the mining industry in the district of Chomutov, which outlines the development of land prices and the current market price. Theconclusionmade itsownvaluationof buildinglandinChomutov. Keywords: land,price,realestate,valuation,analysis,comparativemethod,estimate. Obsah Úvod ......................................................................................................................................8 1 Definiceačleněnípozemku .......................................................................................10 1.1Pozemek....................................................................................................................10 1.2Členění pozemkůproúčelyoceňovánínemovitostí ..................................................10 2 Cenaahodnota ..........................................................................................................11 2.1Definovánícenyahodnoty........................................................................................11 2.2Nejdůležitějšídefinicetržníhodnoty:........................................................................13 2.3Hodnota pozemku ......................................................................................................15 3 Katastrnemovitostí ...................................................................................................17 3.1.Předmětaobsahkatastrunemovitostí ......................................................................19 3.2Hlavnízásadyvedeníkatastrunemovitostí ...............................................................20 3.3Zápisydokatastrunemovitostí ..................................................................................20 4 Oceňování pozemků ..................................................................................................22 4.1Administrativníoceňování pozemků .........................................................................22 4.2Tržníoceňování pozemků .........................................................................................22 4.3Metodyoceňování pozemků ......................................................................................23 5 Administrativníoceňovánípozemkůdlecenovéhopředpisu ................................23 5.1Oceňovánístavebníchpozemků ................................................................................23 5.2Oceňovánízemědělskéhopozemku..........................................................................24 5.3Oceňovánílesníhopozemku ......................................................................................26 5.4Oceňování pozemkůvodní plochy............................................................................26 5.5Oceňování jinýchpozemků .......................................................................................27 6 Tržníoceňovánípozemků .........................................................................................28 6.1Oceňovací přístupypoužívané přiodhaduhodnotypozemku..................................28 6.2Porovnávací přístup ...................................................................................................30 6.2.1Porovnávací proces .............................................................................................31 6.2.2Přímé porovnání .................................................................................................32 6.2.3Nepřímé porovnání .............................................................................................33 6.2.3.1Cenovémapypozemků ...............................................................................34 6.2.3.2Indexovémetody.........................................................................................35 6.2.3.3Testování porovnáním .................................................................................38 6.3Výnosovýpřístup .......................................................................................................40 6.3.1Kapitalizaceadiskontování pozemkovérenty...................................................41 6.3.2Reziduálníhodnota pozemkůna bázivýnosů ....................................................43 6.4Nákladovýpřístup .....................................................................................................45 6.4.1Stavebnicovýzpůsob ..........................................................................................45 6.4.2Reziduální přístup na bázinákladů.....................................................................47 6.4.2.1Alokaceaextrakce ......................................................................................49 6.4.2.2Nägelihometoda ..........................................................................................50 6.4.2.3Sametovametoda .........................................................................................55 6.4.2.4Subdivisiondevelopment ............................................................................56 7 Závěrečnáanalýzametod .........................................................................................58 8Analýzatrhuspozemkyvoblastechpostiženýchtěžebnímprůmyslem ...................61 8.1Analýza trhus pozemkyvokreseChomutov............................................................62 8.1.1CharakteristikaokresuChomutov......................................................................62 8.1.2Analýzatrhus pozemkyvokreseChomutov.....................................................65 8.1.2.1MěstoChomutov.........................................................................................67 8.1.2.2MěstoJirkov ................................................................................................67 8.1.2.3MěstoKadaň................................................................................................68 8.1.2.4MěstoKlášterec nadOhří ............................................................................69 8.1.2.5OkresChomutovmimopředchozíchměst ..................................................69 8.2OdhadvývojecenpozemkůvokreseChomutov......................................................69 9 Návrhmetodikyoceněnípozemku ...........................................................................71 9.1Popisné informace .....................................................................................................71 9.2Porovnávacíčást ........................................................................................................72 9.2.1Volbavhodnéhozpůsobuporovnáníastanovení jednotky................................72 9.2.2Nalezenícenotvornýchodlišnostíaaplikace porovnávacíanalýzy ...................73 9.3Vyhodnocenítržníhodnoty.......................................................................................76 Závěr ...................................................................................................................................78 Seznampoužitéliteratury .................................................................................................80 Seznampříloh ....................................................................................................................82 Úvod Samotné oceňování se uskutečňuje vlegislativně stanovenýchprocesech,které na základě daných nařízení a doporučení vyúsťují ve formě stanovení hodnoty posuzované nemovitosti a proto je nutné se vcelkové právní úpravě orientovat. Jedná se o činnost odborně prováděnou odhadci či znalci. Obor oceňování je nedílnou součástí tržní ekonomiky, protože právě hodnota je jejím hlavním stavebním kamenem. Význam oceňování se začal rozvíjet vČeské republice zejména po roce 1989,kdydošloke změně režimu.Dotohotoroku docházelo kregulacím cenze strany státu a v podstatě se nedalo hovořit o trhu snemovitostmi.