Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover

Kommunalsteckbrief: Stadt Sehnde

Auftraggeber: Region Hannover

Auftragnehmer: empirica ag Kurfürstendamm 234, 10179 Berlin Telefon (030) 88 47 95‐0 Fax (030) 88 47 95‐17 www.empirica‐institut.de

Bearbeitung: Ludger Baba, Thomas Abraham, Philipp Schwede, Julia Kemper

Berlin/Bonn, 08. Februar 2019

Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Kurzinformation und Lage in der Region

Kurzinformation Abb. 1: Verortung Sehnde

Fläche: 103,58 km² Bevölkerungsdichte: 228 Einwohner je km² Einwohner: 23.746 (2016) Postleitzahl: 31319 Gemeindeschlüssel: 03 2 41 016

Quelle Abb. 1: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Region Hannover, Team Regionalplanung); Quelle Einwohnerzahl (31.12.2016): Region Hannover, Team Statistik

empirica 1 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Planerische Grundlagen

Lage und Erreichbarkeit Abb. 2: Regionales Raumordnungsprogramm 2016

Die Stadt Sehnde grenzt südöstlich an der Landeshauptstadt Hannover an. Sie zählt zu den Kommunen im ersten Ring um die Stadt Hannover. Sehnde ist mit der S‐Bahnlinie 3 an dem Haltepunkt Sehnde an die Stadt Hannover angebunden. Die Fahrtzeit von Sehn‐ de zum Hauptbahnhof Hannover beträgt 27 Minuten (ohne Umstieg). An das Autobahn‐ netz ist Sehnde über die Anschlussstellen Laatzen und Hannover‐Anderten angebunden (BAB 7).

Raumordnung, Regionalplanung und Siedlungsentwicklung

Nach der zentralörtlichen Gliederung hat die Stadt Sehnde die Aufgabe eines Grund‐ zentrums. Das zentrale Siedlungsgebiet der Kernstadt Sehnde hat eine herausgehobene Bedeutung als Standort zur Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten. Ein Vorrang‐ gebiet Siedlungsentwicklung gibt es nicht. Ilten und Rethmar sind als ländlich struktu‐ rierte Siedlungen mit Ergänzungsfunktion Wohnen in der Stadt festgelegt.

Kommunale Stadtentwicklungs‐ und Wohnungsmarktstrategie

Unter dem Leitbild „Familienstadt“ positionierte sich die Stadt Sehnde, um Angebote auf unterschiedlichste Altersgruppen auszurichten. Es gibt eine Beschlussfassung des Rates der Stadt Sehnde zur strategischen Ausrichtung der Stadtentwicklung aus dem Jahr 2008. An der Fortschreibung arbeitet die Stadt Sehnde zurzeit. Ein eigenständiges kommunales Wohnraumversorgungskonzept liegt nicht vor.

Quelle Abb. 2: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Regionales Raumordnungsprogramm der Region Hannover 2016 ‐ Erläuterungskarte 1) empirica 2 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Erwerbstätigkeit

Abb. 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Abb. 4: Arbeitslose und Arbeitslosenquote am Arbeitsort

In Sehnde ist die Beschäftigtenzahl seit 2006 um 33 % auf rd. 5.900 sozialversiche‐ rungspflichtig Beschäftigte (Arbeitsort) gestiegen. Im Vergleich zur Region Hanno‐ ver war das Wachstum überdurchschnitt‐ lich. Mit der günstigen wirtschaftlichen Entwicklung in der Region ist die Zahl der Arbeitslosen von Sehnde in der vergange‐ nen Dekade gesunken. Die Arbeitslosenquo‐ te in Sehnde (5,6 %) liegt unter der der Re‐ gion Hannover ohne LHH und der der Regi‐ on insgesamt.

Pendlermobilität

Abb. 5: Einpendler, Auspendler und Pendlersaldo Abb. 6: Arbeitsplatzzentralität 2016

Sehnde hat Auspendlerüberschüsse. Seit 2007 hat sich der Auspendlerüberschuss mit rd. 3.100 Personen kaum verändert. Die größere Bedeutung als Wohnstandort denn als Arbeitsplatzstandort wird auch aus der Arbeitsplatzzentralität (SvB am Arbeits‐ ort/SvB am Wohnort) ersichtlich. Die Ar‐ beitsplatzzentralität liegt mit einem Wert von 0,65 im Mittel aller Kommunen der Re‐ gion. Quelle Abb. 3 bis Abb. 6: Bundesagentur für Arbeit (BA) empirica 3 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Kaufkraft

Abb. 7: Kaufkraftindex 2017 (Region Hannover = 100) Der Kaufkraftindex (Region = 100) lag in Sehnde im Jahr 2017 mit 98 geringfügig un‐ ter dem Durchschnitt der Region Hannover. Die Spanne reicht von 93 in Uetze bis 130 in Isernhagen.

Quelle Abb. 7: LOCAL© 2018 Nexiga, eigene Berechnungen und Darstellung

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Bevölkerungsentwicklung

Abb. 8: Einwohnerzahl (absolut) Abb. 9: Indexentwicklung der Einwohnerzahl Während die Zahl der Einwohner noch bis 2009 in der Stadt Sehnde stagnierte, ist sie seitdem um rd. 700 Personen auf 23.700 angestiegen. Die Entwicklung fällt mit 3,0 % Wachstum geringfügig stärker aus als in der Region Hannover ohne LHH (2,8 %) und geringer als in der Region Hannover insgesamt (4,3 %).

Quellen Abb. 8 und Abb. 9: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Altersstruktur

Abb. 10: Altersstruktur (2016) Abb. 11: Indexentwicklung nach Altersklassen Die Altersstruktur der Einwohner in Sehnde unterscheidet sich nicht wesentlich von der der Region Hannover (ohne LHH). Etwas geringer fällt der Anteil der Einwohner im Alter von 65 Jahren und älter aus. Die Entwicklung der Altersgruppen verlief in der letzten Dekade unterschiedlich. Wäh‐ rend die Zahl der Einwohner im Alter von 40 Jahren und älter gestiegen ist, ging die der unter 40‐Jährigen bis 2013/2014 zu‐ rück und stagniert seitdem.

Abb. 12: Jugendquotient (Verhältnis der Personen Abb. 13: Altenquotient (Verhältnis der Personen im im Alter von 0 – 19 Jahren zu 100 Perso‐ Alter von 65 Jahren und älter zu 100 Per‐ nen zwischen 20 und 64 Jahren) sonen zwischen 20 und unter 65 Jahren) Der Jugendquotient in Sehnde entspricht im Niveau und im Verlauf der letzten zehn Jah‐ ren den Werten für die Region Hannover (ohne LHH). Die Quote ist im Trend leicht zurückgegangen und liegt bei rd. 33 %. Der Altenquotient ist in Sehnde mir rd. 30 % dagegen deutlich niedriger, sowohl im Ver‐ gleich zur Region Hannover insgesamt als auch zur Region Hannover ohne LHH.

Quellen Abb. 10 bis Abb. 13: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Komponenten der Bevölkerungsentwicklung

Abb. 14: Natürliche Bevölkerungsentwicklung Abb. 15: Wanderungen Die natürliche Bevölkerungsentwicklung war im Zeitraum von 2007 bis 2016 negativ und im Trend hat der Sterbeüberschuss mit rd. 100 Personen leicht zugenommen. Seit 2010 kompensiert der positive Wande‐ rungssaldo die negative natürliche Bevölke‐ rungsentwicklung. Die Zahl der Einwohner steigt wieder. In den Jahren 2015 und 2016 lag der positive Wanderungssaldo jeweils

bei weit über 300 Personen.

Abb. 16: Wanderungsrichtungen Abb. 17: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner Über den gesamten Zeitraum betrachtet ist der positive Wanderungssaldo vor allem auf die Nettozuwanderung aus der LHH zurück‐ zuführen. Die hohen Salden der Jahre 2015‐ 2016 ergeben sich auch durch den Zuwachs der Zuwanderungen aus dem Ausland und (für 2015) aus Niedersachsen ohne Region Hannover (Zuweisungen von Flüchtlingen). Gemessen an der Einwohnerzahl entsprach der Wanderungssaldo der Stadt Sehnde in den Jahren 2015 und 2016 ungefähr den Kommunen der Region Hannover (ohne LHH). In den vorhergehenden Jahren gab es Abweichungen nach oben und nach unten.

Quellen Abb. 14 bis Abb. 17: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH) empirica 7 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Haushaltszahl und ‐ struktur

Abb. 18: Haushaltszahl (absolut) Abb. 19: Veränderung der Zahl der Haushalte 2016 gegenüber 2007

Seit 2007 ist die Zahl der Haushalte um 6,5 % auf knapp 10.100 Haushalte gestiegen. Der Zuwachs ist ausschließlich auf die ge‐ stiegene Zahl an Haushalten mit ein oder zwei Personen zurückzuführen. Die Zahl der Haushalte mit mehr Personen war dagegen rückläufig. Korrespondierend sank zwischen 2007 und 2016 die durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,3 auf 2,2 Personen je Haushalt. In

63 % aller Haushalte leben ein oder zwei Personen.

Quellen Abb. 18 und Abb. 19: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (jeweilige Grundlage: Haushaltsgenerierung)

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Wohnungsbestand

Abb. 20: Anteil der Wohneinheiten (WE) nach Abb. 21: Gebäudetypologie im Ein‐ und Gebäudetyp Zweifamilienhausbestand

Der Wohnungsbestand in Sehnde beläuft sich auf rd. 10.000 Wohnungen in 6.600 Ge‐ bäuden. Rd. 70 % aller Wohnungen befinden sich in Ein‐ und Zweifamilienhäusern, die restlichen 30 % in Mehrfamilienhäusern. Sehnde verfügt damit über einen relativ ho‐ hen Anteil an Wohnungen in Ein‐ und Zwei‐ familienhäusern. Bei Ein‐ und Zweifamilienhäusern überwiegt das freistehende Haus. Doppelhaushälften

gibt es vergleichsweise viele, Reihenhäuser wenige.

Abb. 22: Baualtersstruktur Abb. 23: Eigentümerstruktur

Der Hauptanteil des Wohnungsbestandes ist auch in Sehnde mit gut 40 % im Nach‐ kriegszeitraum von 1949 bis 1978 entstan‐ den. Dies ist allerdings weniger als im Durchschnitt der Region. Vergleichsweise viele Wohnungen sind mit 30 % im Zeit‐ raum 1991 bis 2004 entstanden. Fast 90 % der Wohnungen in Sehnde befin‐ den sich im Eigentum von Privatpersonen (inkl. WEG). Die anderen Eigentumsformen

spielen kaum eine Rolle.

Quelle Abb. 20: Wohnungsfortschreibung des LSN. Abb. 21 bis Abb. 23: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011) empirica 9 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 24: Größenstruktur des Wohnungsbestandes Abb. 25: Wohnungen nach Anzahl der Räume

Der hohe Anteil an Ein‐ und Zweifamilien‐ häusern spiegelt sich in der Größenstruktur des Wohnungsbestandes wider. Mehr als jede dritte Wohnung ist über 119 m² groß. Vergleichsweise gering fällt der Anteil klei‐ ner Wohnungen mit bis zu 79 m² aus. Mit Blick auf die Raumanzahl entfällt die größte Gruppe auf Wohnungen mit vier Räumen (rd. 25 %), mehr als die Hälfte der Wohnungen hat fünf Räume und mehr. Im Vergleich zur Region Hannover gibt es in Sehnde weniger Wohnungen mit einem bis vier Räumen.

Quelle Abb. 24: Wohnungsfortschreibung des LSN; Abb. 25: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011)

empirica 10 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnungsbaugenehmigungen und ‐fertigstellungen

Abb. 26: Wohnungsbaugenehmigungen Abb. 27: Struktur der Genehmigungen

In den vergangenen zehn Jahren schwankte die Zahl der Genehmigungen in Sehnde stark zwischen fast 160 Wohnungen in 2007 und rd. 20 Wohnungen in den Jahren 2008 und 2015. Das Mehrfamilienhaussegment spielte dabei im Zeitraum bis 2010 faktisch keine Rolle. Im Zeitraum von 2012 bis 2016 betrug der Anteil immerhin fast 30 %, lag damit aber noch 10 %‐Punkte unterhalb des Durch‐

Die negativen Baugenehmigungen im Segment der „Übrige WE“ in 2010 schnitts der Region Hannover (ohne LHH). sind das Ergebnis von negativen Werten durch Baumaßnahmen im Bestand (Zusammenlegung von Wohnungen).

Abb. 28: Wohnungsbaugenehmigungen – Abb. 29: Wohnungsbaugenehmigungen – regionaler Vergleich I regionaler Vergleich II

Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen je 1.000 Einwohner lag in der Mehrzahl der Jahre über den Werten der Region Hannover, im Ergebnis der Jahre 2015 und 2016 aber auch darunter. Werden die Einzeljahre zu Fünfjahreszeit‐ räumen zusammengefasst, wurden in Sehnde im Zeitraum von 2007 bis 2011 deutlich mehr und im Zeitraum 2012 bis 2016 ähn‐ lich viele Wohnungen je 1.000 Einwohner im Vergleich zur Region Hannover genehmigt.

Quelle Abb. 26 bis Abb. 29: Sonderauswertung des LSN empirica 11 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 30: Wohnungsbaufertigstellungen Abb. 31: Struktur der Wohnungsbaufertig‐ stellungen nach Zeiträumen

Bei den Wohnungsbaufertigstellungen zeigt sich ein um ein Jahr versetztes Bild im Ver‐ gleich zu den Wohnungsgenehmigungen. Diese schwanken jährlich mit einem Hoch‐ punkt mit über 160 WE im Jahr 2008. Im Zeitraum 2007 bis 2011 betrug der Anteil des Ein‐ und Zweifamilienhaussegments über 90 %. Im darauffolgenden Fünfjahres‐ zeitraum ist der Anteil auf unter 70 % ge‐ sunken. Er liegt damit ungefähr auf dem Ni‐

veau der Region Hannover (ohne LHH).

Abb. 32: Wohnungsbaufertigstellungen – Abb. 33: Wohnungsbaufertigstellungen – regionalen Vergleich I regionaler Vergleich II Im Unterschied zu den Baugenehmigungen lag die Fertigstellungsintensität (Fertigstel‐ lungen je 1.000 Einwohner) im Zeitraum von 2007 bis 2016 mehrheitlich über dem Durchschnitt der Region. So wurden im Zeitraum 2007 bis 2011 in Sehnde fast 2,8 Wohnungen je 1.000 Ein‐ wohner fertiggestellt, im Zeitraum 2012 bis 2016 etwas über 2,5. Beide Werte liegen über den Durchschnittswerten für die Region

Hannover (mit und ohne LHH).

Quelle Abb. 30 bis Abb. 33: Sonderauswertung des LSN

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Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Bestand

Abb. 34: Angebotsmieten (Median) im Abb. 35: Angebotsmietspanne im Mehrfamilienhausbestand Mehrfamilienhausbestand, 2016

Im Zeitraum von 2012 bis 2017 (jeweils 1. Quartal) sind die Angebotsmieten in Sehnde im Median für Wohnungen im Mehrfamili‐ enhausbestand um rd. 17 % auf 6,18 €/m² angestiegen. Das Wachstum der Mieten fiel geringer aus im Vergleich zum Durchschnitt der Region (25 %). Im Jahr 2016 lag die Medianmiete in Sehnde bei 5,78 €/m² im Vergleich zu 6,62 €/m² in der Region Hannover. Die Preisdifferenzie‐ rung im gehobenen Segment ist in der Regi‐ on Hannover ausgeprägter.

Abb. 36: Angebotskaufpreise (Median) für Eigen‐ Abb. 37: Angebotskaufpreisspanne für Eigen‐ tumswohnungen im Bestand tumswohnungen im Bestand, 2016 In Sehnde kostete eine Eigentumswohnung im Bestand 2016 im Durchschnitt rd. 1.650 €/m². Wohnungen im Bestand waren 2016 damit kaum günstiger als in der Region Hannover mit fast 1.750 €/m². Damit hat sich das Preisniveau deutlich erhöht. Bei Betrachtung der Preisverteilung liegen die Preise für Eigentumswohnungen in der Region Hannover v. a. im oberen Segment ab rd. 2.000 €/m² höher als in Sehnde.

Quelle Abb. 34 bis Abb. 37: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH) empirica 13 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 38: Angebotskaufpreise (Median) für Ein‐ und Abb. 39: Verteilung der Angebotskaufpreise im Ein‐ Zweifamilienhausbestand und Zweifamilienhausbestand, 2016 Zwischen 2012 und 2017 ist der angebotene Kaufpreis in Sehnde für Ein‐ und Zweifami‐ lienhäuser im Bestand um 40 % und damit im Vergleich zum gesamtregionalen Trend etwas stärker angestiegen. Der Angebotspreis für Ein‐ und Zweifamili‐ enhäuser im Bestand belief sich in Sehnde im Median 2016 auf rd. 1.800 €/m² und befindet sich damit auf vergleichbarem Ni‐ veau wie in der Region Hannover (rd. 1.850 2 €/m ). Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Neubau1

Abb. 40: Angebotsmieten (Median) in Neubau‐ Abb. 41: Angebotsmietspanne in Neubau‐ Mehrfamilienhäusern Mehrfamilienhäusern, 2016 Zwischen 2012 und 2015 sind die Median‐ mieten für neu gebaute Wohnungen in Mehrfamilienhäusern regionsweit gestiegen, anschließend haben sich die Preise stabili‐ siert. In der Region Hannover (ohne LHH) liegen die Preise 2016 im Median bei rd. 9 €/m² und reichen in der Spitze bis zu 12 €/m². In der Gesamtregion liegt das Preisniveau ins‐ besondere in der Spitze höher.

Quelle Abb. 38 bis Abb. 41: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

1 In einigen Kommunen der Region Hannover reichen die Fallzahlen der Angebotsmieten – und ‐kaufpreise für Wohnungen in neu gebauten Mehrfamilienhäusern für eine valide Auswertung nicht aus. empirica 14 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 42: Angebotskaufpreise (Median) für Abb. 43: Angebotskaufpreisspanne für Neubau‐ Neubau‐Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen, 2016

Die Medianpreise haben sich in der Region (ohne LHH) zwischen 2012 und 2016 um 36 % auf fast 2.700 €/m² erhöht. In der LHH ist das Preisniveau im Median um ein Viertel höher als in der Region (ohne LHH). Die Preisdifferenzierung zwischen der Region Hannover und der Region Hannover ohne LHH nimmt im gehobenen Preisseg‐ ment zu. Sehr hochwertige neue Eigen‐ tumswohnungen werden überwiegend in der LHH angeboten.

Abb. 44: Angebotskaufpreise (Median) für Ein‐ und Abb. 45: Angebotskaufpreisspanne für Ein – und Zweifamilienhäuser im Neubau Zweifamilienhäuser im Neubau, 2016

In Sehnde kosteten Ein‐ und Zweifamilien‐ häuser im Neubau 2016 durchschnittlich gut 2.000 €/m² und damit 28 % mehr als 2012. In der Region erhöhte sich der Preis dagegen um rd. ein Viertel. Das Preisniveau liegt unterhalb der Region Hannover (2.029 €/m²) und insbesondere im oberen Segment liegen die Preise der Region deutlich oberhalb des Niveaus in Sehnde.

Quelle Abb. 42 bis Abb. 45: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

empirica 15 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Leerstand, Transaktionen, Transaktions‐ und Bodenpreise

Abb. 46: Marktaktiver Wohnungsleerstand

Die Leerstandsquote in Sehnde lag 2011 bei 3,7 %. Unter Berücksichtigung einer Fluktuationsreserve von 3 % ist der Leer‐ stand insgesamt mäßig. Im regionalen Ver‐

gleich liegt die Quote im mittleren Bereich. In der Region hat sich der marktaktive Leerstand im Mehrfamilienhaussegment seit 2001 verringert. Die Quote fällt in der Hinweis: Daten zum Wohnungsleerstand LHH mit 1,6 % im Jahr 2015 geringer aus liegen auf Ebene der Kommunen als in der Region ohne LHH mit 2,4 %. nur aus dem Zensus 2011 vor.

Abb. 47: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Eigenheim‐ Abb. 48: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Mehr‐ Baugrundstücken in Sehnde familienhausbaugrundstücken in der Region Die Zahl verkaufter unbebauter Grundstü‐ cke für den individuellen Wohnungsbau ist nicht nur Ausdruck einer veränderten Nachfrage, sondern auch angebotsbedingt. Stehen wenige Flächen zur Verfügung, werden auch wenige verkauft. Im Zeit‐ raum von 2008‐2016 wurden in Sehnde durchschnittlich 37 Grundstücke p.a. für den individuellen Wohnungsbau zu einem durchschnittlichen Preis von 118 €/m² verkauft.

Damit sind die Grundstücke vergleichs‐ weise preiswert. Im Preisniveau erzielte Sehnde Rang 16 unter allen 21 Städten und Gemeinden der Region. Zuletzt haben sich jedoch im Trend auch die Preise für Eigenheimbaugrundstücke in der Stadt Sehnde erhöht. Im Mehrfamilienhaussegment hat sich die Zahl verkaufter Grundstücke in der Region Hanno‐ ver zuletzt stark erhöht, der mittlere Kaufpreis ist in der LHH gesunken, in der Region Hannover ohne LHH ist er stabil geblieben. Quelle Abb. 46 CBRE‐empirica‐Leerstandsindex, Abb. 47 und Abb. 48: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge. empirica 16 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 49: Bodenpreisindexreihe von EZFH‐ Abb. 50: Bodenpreisindexreihe von Mehrfamilien‐ Baugrundstücken hausbaugrundstücken Der Bodenpreisindex (vergleichbarer Grundstücke) ist dagegen schon seit sechs Jahren stetig auf Wachstumskurs. Dies gilt sowohl für EZFH (11 % bis 22 %) als auch im stärkeren Maße für das MFH‐Segment (28 %). Im Eigenheimsegment sind die Bodenpreise in der LHH am stärksten gestiegen, gefolgt von den stadtnahen nördlich, südlich und westlich an die LHH angrenzenden Kom‐

munen (im Wesentlichen die Siedlungsschwerpunkte im Kernraum) zzgl. einzelne Gemarkungen in Pattensen und Gehrden) und schließlich den stadtfernen (Siedlungsschwerpunkte außerhalb des Kernraums sowie Ergänzungsstandorte) regionsangehörigen Städten und Gemeinden.

Abb. 51: Preisentwicklung für freistehende Ein‐ und Abb. 52: Preisentwicklung für Eigentumswohnun‐ Zweifamilienhäuser (ohne Neubauten) gen (ohne Neubauten) Die Preise für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Bestand haben sich seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 in der LHH um 58 %, in der Region (ohne LHH) um 40 % erhöht. Seit 2008 stiegen die Preise für Eigentums‐ wohnungen im Bestand in der LHH um 67 %, in der Region (ohne LHH) um fast 40 %.

Quelle Abb. 49 bis Abb. 52: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge empirica 17 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung von Haushalten mit geringem Einkommen

Abb. 53: Anteil der Haushalte mit geringem Einkommen an allen Haushalten in der Kommune Als Haushalte mit geringem Einkommen gelten diejenigen Haushalte, die die Einkommens‐ grenzen nach § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) nicht überschreiten. Das entsprechende jährliche Bruttoeinkommen liegt beispielsweise bei Ein‐ personenhaushalten zwischen 17.000 (arbeitsloser Haushalt) und 25.285 Euro (Haus‐ halt/Person im Angestellten‐/ Arbeitsverhältnis), für eine Familie mit zwei Kindern zwi‐ schen 35.000 und 51.000 €. Nach Berechnungen der Region Hannover liegen gut 41 % aller Haushalte in der Region innerhalb dieser Einkommensgrenzen, d. h. 41 % aller Haushalte in der Region Hannover sind demnach Haushalte mit einem geringen Einkommen. In der Region Hannover (ohne LHH) ist der Anteil mit 38 % geringer. In der Stadt Sehnde ist der entsprechende Anteil mit rd. 34,4 % deutlich geringer und liegt damit im unteren Mittelfeld aller Kommunen der Re‐ gion Hannover.

Abb. 54: Empfänger von Mindestsicherungsleistungen Die Empfänger von Mindestsicherungsleistungen sind eine Teilgruppe der Haushalte mit geringem Einkommen (Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II, bei Erwerbsmin‐ derung und im Alter sowie Hilfen zum Lebensunterhalt nach SGB XII und Regelleistungen nach AsylbLG). In Sehnde hat sich die Zahl der Mindestsicherungsempfänger in den letzten Jahren trotz deutlicher Steigerung der Zahl an Empfänger von AsylbLG‐Leistungen nur in geringem Maße auf ca. 1.900 erhöht. Grund sind sinkende Zahlen von Personen im SGB II‐ Bezug. Mit einem Anteil von 8,2 % an allen Einwohnern fällt der Transferleistungsbezug in Sehnde im Vergleich zur Region (mit und ohne LHH) unterdurchschnittlich aus. Während des Asylverfahrens treten Asylbewerber bzw. stellvertretend die Kommunen als Nachfrager auf dem regulären Wohnungsmarkt nur dann auf, wenn sie durch die Kommune dezentral in Wohnungen und nicht in Gemeinschafts‐ oder vergleichbaren Unterkünften untergebracht werden. Nach Anerkennung wechseln die Flüchtlinge die Rechtskreise vom AsylbLG in das SGB II, soweit die Person (noch) kein eigenes Einkommen hat. Spätestens zu diesem Zeitpunkt werden diese Haushalte zu Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt.

Quelle Abb. 53: Region Hannover, Abb. 54: LSN, Werte für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen) empirica 18 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 55: Bezieher von Leistungen nach AsylbLG Abb. 56: Wohngeldhaushalte

Im Zuge der Flüchtlingszuwanderung ist die Zahl der Empfänger von Leistungen nach dem AsylbLG bis 2015 deutlich angestiegen. In 2016 gingen die Zahlen erstmals leicht zurück. Die Zahl der Empfänger je 1.000 EW ist in Sehnde höher als in der Region Hanno‐ ver. Die Zahl der Wohngeldhaushalte ist in der Region und Sehnde mit der Reform 2016 gestiegen. Bezogen auf 1.000 Einwohner beziehen in Sehnde wesentlich mehr Haus‐ halte Wohngeld als in der Region Hannover (mit und ohne LHH).

Abb. 57: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II Abb. 58: Größe der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 2016

Im Vergleich zu den anderen Kommunen der Region ist die Zahl der Bedarfsgemeinschaf‐ ten nach dem SGB II 2016 nicht gestiegen. Die Zahl von rd. 600 Haushalten ist sogar gegenüber 2015 leicht gesunken. Insgesamt beziehen mit 6 % in Sehnde im Vergleich zur Region weniger Haushalte Leistungen nach dem SGB II. Im Vergleich zu allen Haushalten in der Stadt handelt es sich bei den Bedarfsgemeinschaf‐ ten um relativ kleine Haushalte (eine Per‐ son).

Quelle Abb. 55 bis Abb. 56: LSN, Werte AsylbLG für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen); Abb. 57 und Abb. 58: BA empirica 19 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung des Niedrigpreissegments und des Sozialwohnungsbestands

Abb. 59: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes Abb. 60: Angebotsmietpreisentwicklung im freifinanzierten unteren Segment

In Sehnde gibt es 328 öffentlich geförderte Wohnungen (II. Halbjahr 2017). Mit einer Bestandsquote von 3,3 % (Anteil am Ge‐ samtwohnungsbestand) und 11,0 % (Anteil an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) liegt Sehnde oberhalb der Region Hannover (4,7 %/7,5 %). Im Vergleich zur Region ohne LHH (2,0 %/4,7 %) sind diese Quoten ausge‐ sprochen hoch. Bis 2025 fallen 19 % der geförderten Wohnungen in Sehnde – und damit weniger als in der Region Hannover (rd. minus 40 %) – aus der Sozialbindung (absolut: minus 62 WE).Die Schwelle des preiswertesten Drittels angebotener Mietwohnungen in Sehnde ist von 2012 bis 2017 um rd. 18 % und damit weniger als in der Region Hannover gestiegen (20 %). Mit 6,00 €/m² (nettokalt) liegt die Mietpreisschwelle unterhalb der gesamtregionalen Schwelle von 6,40 €/m².

Quelle Abb. 59: Region Hannover sowie Angaben der Kommunen; Abb. 60: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

empirica 20 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Bevölkerungs‐ und Haushaltsprognose

Abb. 61: Bevölkerungsprognose für die Region Abb. 62: Veränderung der Altersstruktur in der Hannover Region Hannover bis 2025

Gemäß Prognose der Region Hannover steigt die Einwohnerzahl in der Region bis 2025 um 38.000 bzw. 3,5 % auf gut 1,21 Mio. Auch die Altersstruktur wird sich verändern: Die Zahl der unter 16‐Jährigen, der 29‐ bis unter 45‐Jährigen, der 56‐ bis 70‐Jährigen und der Hochaltrigen über 80 Jahre nimmt zu. In den Altersklassen 16‐28 Jahre, 45‐55 Jahre und 71‐80 Jahre geht die Einwohner‐ zahl zurück (insb. die heutigen Babyboomer und geburtenstarken Vorkriegsjahrgänge).

Abb. 63: Haushaltsprognose und Zusatzbedarf an Abb. 64: Haushaltsprognose – Veränderung der Wohnraum für die Region Hannover Haushaltsgrößen in der Region bis 2025

Gegenüber dem Jahr 2015 nimmt die Zahl der Haushalte in der Region bis zum Jahr 2025 um 18.300 zu. Um die Wohnungs‐ marktsituation des Jahres 2011 mit der da‐ maligen Flexibilitäts‐ und Fluktuationsre‐ serve wiederherzustellen, bedarf es bis 2025 weiterer 10.000 Wohnungen (Nachholbe‐ darf). Fast die Hälfte des prognostizierten Haushaltswachstums entfällt auf Einperso‐ nenhaushalte, knapp 20 % auf Haushalte mit Kindern und die übrigen gut 30 % auf sons‐ tige Mehrpersonenhaushalte.

Quelle Abb. 61 bis Abb. 64: Region Hannover, Team Statistik empirica 21 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnungsbedarf bis 2025

Abb. 65: Unterdeckung in den letzten Jahren Abb. 66: Bedarf nach Segmenten bis 2025 (pro Jahr)

Im Vergleich zur Entwicklung der Haushalte wurden in Sehnde seit 2011/2012 fast 150 WE zu wenig gebaut. Das Defizit entspricht rd. 1,4 % der HH und liegt damit unterhalb des regionalen Defizits (ohne LHH) von 2,1 %. Das Verteilungsmodell der Region Hannover geht von einem WE‐Bedarf von gut 40 WE p.a. bis 2025 aus oder in der Summe von rd. 400 WE (davon jeweils rd. 200 WE in MFH

und EZFH) im Zeitraum von 2016 bis 2025. Das entspricht in etwa zwei Drittel des durchschnittlichen Fertigstellungsniveaus in den letzten fünf Jahren. Die Segmente verschieben sich seit 2012 übereinstimmend mit dem Verteilungsmodell zu Gunsten des Mehrfamilienhausbaus: Spielte der Mehrfamili‐ enhausbau bis 2011 kaum eine Rolle, lag der Anteil fertiggestellter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den letzten fünf Jahren bei einem Drittel (Be‐ darfsfestsetzung der Region Hannover: 50 %). Die Anzahl der im Mehrfamilienhausbau errichteten Wohneinheiten im Zeitraum 2012‐2016 entspricht fast exakt den von der Region Hannover ermittelten Bedarfszahlen in diesem Segment. Die Stadt Sehnde trägt den ermittelten Wohnungsbedarf als Zielzahl mit. Sie selbst möchte diesen Wert mit Blick auf ihre eigenen normativen Zielsetzun‐ gen (Nettowanderungssaldo von jährlich 100 Personen mit einem Bedarf von rd. 60 Wohnungen) noch übertreffen. Die Aufteilung des Wohnungsbedarfs nach Segmenten sieht die Stadt als guten Orientierungswert. In der Vergangenheit wurde von Seiten der Bewohner häufiger ein entsprechender Bedarf nach Wohnungen in Mehrfamilienhäusern signalisiert. Auch die Politik trägt zu einer entsprechenden Ausrichtung des Wohnungsneubaus bei. Bereits in der Vergangenheit hat es selbst in kleineren Ortschaften immer wieder Neubauprojekte von Mehrfamilienhäusern gegeben. Diese Entwicklung soll fortgeführt und weiter gefördert werden. Die tatsächliche Quote muss dabei aber immer den siedlungsstrukturellen und städtebaulichen Strukturen angepasst sein.

Quelle Abb. 65 und Abb. 66: eigene Berechnungen

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Wohnbaupotenziale

Nach dem Wohnbauflächenkataster der Region Hannover gibt es in Sehnde ein Flächenpotenzial von 33 ha. Das Flächenkataster der Region umfasst allerdings keine Flächen, die kleiner sind als 0,5 ha. Nach Einschätzung der Stadt gibt es im Stadtgebiet darüber hinaus noch Nachverdichtungsmöglich‐ keiten im Bestand, die sich u.a. durch den Ersatzwohnungsneubau ergeben (Ersatz von Eigenheimen durch dichtere Bauformen). Selbst ohne Berück‐ sichtigung von Nachverdichtungsmöglichkeiten reichen die Potenziale des Wohnbauflächenkatasters rechnerisch aus, um den zusätzlichen Wohnungs‐ und Flächenbedarf in der Größenordnung von 14 ha in der Stadt Sehnde bis 2025 zu befriedigen. In der Vergangenheit sind die Preise für Bauland leicht gestiegen, knappheitsinduzierte Steigerungen sind aber nicht erkennbar. Die vorhandenen Wohnbaupotenziale sind ausreichend, allerdings sind die Wartelisten bei Einfamilienhausgrundstücken auch in Sehnde lang.

Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen bis 2025

Ziel ist es, die Quote des Sozialwohnungsbestandes in der Region Hannover bis 2025 mit rd. 4,7 % (Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtwoh‐ nungsbestand) bzw. rd. 7,5 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) durch einen Instrumentenmix konstant zu hal‐ ten. Neben Bestandsmaßnahmen (z.B. Verlängerung oder Erwerb von Bindungen im Bestand, Modernisierung), sollen in der Region Hannover 25 % des erforderlichen Wohnungsneubaus in den Siedlungsschwerpunkten in und außerhalb des Kernraums sowie 15 % in den Ergänzungsstandorten im ge‐ förderten Wohnungsneubau entstehen. In Sehnde liegt die Bestandsquote geförderter Wohnungen bei 3,3 % (Anteil geförderter Wohnungen am Ge‐ samtwohnungsbestand) bzw. 11,0 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern).

Zum Erhalt der Bestandsquote bedarf es im Jahr 2025 insgesamt gut 340 Sozialwohnungen in der Stadt Sehnde. Unter Berücksichtigung der Bindungs‐ ausläufe (minus 62 WE) bedarf es entsprechend gut 75 zusätzlicher belegungs‐ und mietpreisgebundener Wohnungen im Zeitraum bis 2025. Legt man die oben genannten Zielsetzungen der Region zum Anteil der Sozialwohnungen im Wohnungsneubau zugrunde, liegt der Bedarf neu gebauter Sozial‐ wohnungen in Sehnde in einer Größenordnung von 80 (dies sind im rechnerischen Schnitt 8 pro Jahr) im Zeitraum von 2016 bis 2025. Damit würden durch den Neubau von Sozialwohnungen die auslaufenden Bindungen kompensiert.

Nach Einschätzung der Stadt Sehnde ist dieses rechnerische Volumen angemessen. Sie möchte aber auch hier die Zielzahl im Hinblick auf den insgesamt höheren Wohnungsneubau in der Stadt möglichst noch überschreiten. Deshalb soll nach Ansicht der Stadt die Zielzahl keine maximale Obergrenze fest‐ legen. Auch die Stadt Sehnde möchte mindestens die auslaufenden Bindungen ersetzen.

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Handlungsbedarfe /‐felder (basierend auf den Ergebnissen der Kommunalgespräche sowie quantitativer Analysen und Indikatoren)

Handlungs‐ Relevanz Handlungsbedarfe Die Relevanz des Wohnungsneubaus bleibt in Sehnde felder* niedrig mittel hoch schon aufgrund der eigenen kommunalen Zielsetzung pro 7 Ausweitung des Wohnungsbestandes/ Wohnungsneubau Jahr, rd. 60 Wohnungen zu bauen, hoch. Angesichts des Zielgruppenorientierte Wohnraumversorgung vergleichsweise hohen Bestands an Sozialwohnungen 1, 10 Haushalte mit geringem EK / Preisgünstiges Wohnen und nur relativ geringer Bindungsausläufe ist die Bedeu‐ 2, 10 Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten 3, 10 Ältere Haushalte tung der Wohnraumversorgung von Haushalten mit ge‐ 4, 10 Familienhaushalte ringem Einkommen geringer als in anderen Kommunen 3, 4, 10 Qualitativ hochwertige Angebote für HH mit hohem EK der Region. Einen starken Überhang gibt es dagegen bei Baulandbereitstellung der Nachfrage nach Baugrundstücken. 7 Planungsrecht 9 Preiswertes Bauen In Kontext des Leitbildes der Familienstadt kommt der 7 Aktivierung FNP‐Potenziale Zielgruppe der Familien eine besondere Rolle zu. Der 7 Aktivierung Innenentwicklungspotenziale Wohnraumversorgung von Haushalten mit Zugangs‐ Weiterentwicklung der Wohnungsbestände schwierigkeiten sowie älteren Haushalten kommt eine 8Energetische Sanierung mittlere Relevanz zu. 3, 8 Altersgerechter Umbau 8 Eneuerung/nachfragegerechte Anpassung der Bestände Die Baulandbereitstellung ist vergleichsweise unproble‐ 8Umgang mit/Aktivierung von Leerständen matisch. Die planerisch vorhandenen Flächenpotenziale (Sozial‐)räumliche Handlungsfelder sind ausreichend. Da sich der überwiegende Teil bereits 3, 4, 10 Generationenwechsel im (Einfamilienhaus‐)Bestand 8 Quartiere mit Schrumpfungstendenzen im Eigentum der Stadt befindet, gestaltet sich auch die 10 Sozial benachteiligte Quartiere Aktivierung der Flächen einfacher. 3 Altersgerechte Quartiere Kooperationen und Kommunikation Bei der Weiterentwicklung der Wohnungsbestände geht alle Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren es in erster Linie um ihre altersgerechte Anpassung. Hier alle Interne Kommunikation mit Bürgern/Politik hat die Nachverdichtung durch den Neubau von kleintei‐ ligen, altersgerechten Mehrfamilienhäusern bereits in der Vergangenheit eine wesentliche Funktion übernommen.

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Sozialräumliche Handlungsfelder sind nicht erkennbar. Inwieweit die altersgerechte Quartiersentwicklung zu‐ künftig an Bedeutung gewinnt, ist zu prüfen. Einen hohen Anteil älterer Menschen gibt es in den Ortsteilen Klein Lobke und in Wirringen.

Der Handlungsbedarf im Bereich von Kommunikation und Kooperation ist angesichts bereits funktionierender Strukturen eher gering.

* Handlungsfelder im Ergebnis der Diskussion in der 5. Arbeitsgruppen‐Sitzung zum Wohnraumversorgungskonzept. Nr. Handlungsfeld (aus 5. AG‐Sitzung) Nr. Handlungsfeld (aus 5. AG‐Sitzung) 1 Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen 2 Wohnraumversorgung von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten 3 Altersgerechte Wohnraumversorgung 4 Familiengerechte Wohnraumversorgung 5 Räumlich ausgewogene Entwicklung 6 Wohnflächenverbrauch/‐inanspruchnahme 7 Baulandaktivierung 8 Ausdifferenzierung Wohnungsangebot / Erneuerung Wohnungsbestand 9Reduzierung von Baukosten 10 Sozialräumliche und funktionale Mischung 11 Wohnraumversorgung als gemeinschaftliche Aufgabe

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