V U R D E R I N G

Ejendommen: 29A-37B 2000

Ejer: A/B Marienborg af 1902

Rekvirent: A/B Marienborg af 1902 v/ADLEX-MÜRSCH Ejd.administration A/S

Vurdering pr.: 8. juni 2020

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 1

Formål: Vurderingen er foretaget med det formål at fastsætte ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom efter reglerne i Lov om Andelsboliger og andre boligfællesskaber § 5, stk. 2 b.

Denne vurderede værdi som udlejningsejendom fordelt på de enkelte andelsboliger kan være forskellig fra den pris, som andelshaveren kan opnå ved et salg af andelsboligen.

Vurderingstema: Den kontante handelsværdi (markedsværdi) er det anslåede beløb, som en ejendom vurderes at kunne sælges til på vurderingsdatoen i en sædvanlig handel mellem en interesseret køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor parterne er uafhængige af hinanden og har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang, under følgende forudsætninger:

• At parterne ikke har noget specifikt eller specielt indbyrdes forhold for så vidt angår ejendommen, der kan påvirke prisen heraf, således at den bliver atypisk for markedet i øvrigt og/eller drives i vejret som følge af et liebhaverelement. Transaktionen til markedsværdi forventes at finde sted mellem uafhængige parter, der hver handler frit og uafhængigt af hinanden. • At der forud for vurderingsdatoen er forløbet en rimelig periode til en passende markedsføring af ejendommen til en aftale om pris og vilkår samt til handlens afslutning. Henset til ejendommens karakter og markedsforholdene anslås en rimelig markedsføringsperiode at være 6 måneder. • At der ikke tages hensyn til et eventuelt bud fra en potentiel køber med en liebhaverinteresse.

Vurderingsprincip: Handelsværdien fastsættes med baggrund i en DCF-beregning (Discounted Cash Flow) og/eller en afkastbaseret beregning.

Resumé/nøgletal: Der henvises til bilag ”Nøgletalsoversigt”, jf. bilagsoversigten.

Besigtigelse: Med baggrund i de gældende COVID-19 restriktioner har VALUAREN alene besigtiget ejendommen udefra i år. Ejendommen er besigtiget den 8. juni 2020. Tidligere har vi besigtiget Mariendalsvej 31, 1. tv., Mariendalsvej 31, kld. th., Mariendalsvej 33, kld. tv., Mariendalsvej 33, 2. th., Mariendalsvej 29B, st. th., samt fællesarealer.

Oplysninger: Vurderingen bygger på oplysninger fra andelsboligforeningens bestyrelse, administrator samt offentlige ejendomsregistre.

Dokumenter: Der er indhentet oplysninger om ejendommens arealer m.v., herunder ejerforhold, i offentlige registre og tingbogen.

Vi har modtaget følgende materiale fra opdragsgiver/administrator: Årsrapport 2018/19 og budget 2019/20 Ejendomsskattebillet 2020 ______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 2

Forsikringspolice Vedtægter for Andelsboligforeningen Referat fra generalforsamling af 17. april 2019 Referat fra generalforsamling af 22. januar 2020 Energimærke fra 2013

Vi har yderligere indhentet følgende materiale:

Vurderingsattest (15. alm. vurdering af 1. april 1973) Tingbog BBR-meddelelse Oplysning om jordforurening fra Regionen

Materialet er gennemset af VALUAREN og giver ikke anledning til særlige bemærkninger.

Tinglyst areal: Matr.nr. 12IN Frederiksberg: Matrikulært areal 1.316 kvm, heraf vej 0 kvm.

Matr.nr. 12IO Frederiksberg: Matrikulært areal 1.316 kvm, heraf vej 0 kvm.

Matr.nr. 12IP Frederiksberg: Matrikulært areal 470 kvm, heraf vej 0 kvm.

Bygningsarealer: Vi henviser til bilaget ”Arealoversigt”, jf. bilagsoversigten.

Vi har taget udgangspunkt i BBR-meddelelsen, men i tilfælde af, at vi har konstateret umiddelbare afvigelser i forhold til de faktuelle arealer på ejendommen, har vi foretaget et skøn og baseret vores beregning på dette.

BBR-meddelelse: Kommune nr. 147 – Ejendoms nr. 77335.

Den vurderede ejendom er en andelsboligejendom anvendt som beboelsesejendom med 66 boliger og 1 erhvervsenhed.

BBR-meddelelsen kan være fejlbehæftet fx i forhold til en opmåling af ejendommen, herunder registrering af erhvervsenheder, antal sammenlagte lejligheder, antal lejligheder med/uden bad og køkken, arealkategorisering i forhold til arealer i kælder, i tagetage m.v.

Vi tager forbehold for ovenstående, jf. ovenfor.

Vi forudsætter, at der foreligger gældende og ubetingede godkendelser fra alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige forhold, ibrugtagningstilladelser og lejergodkendelser, ligesom det forudsættes, at der ikke er afsagt kendelser eller vedtaget betalingsvedtægter vedrørende

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 3

anlægs- og/eller vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter.

Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt disse forudsætninger er korrekte.

Opførelsesår: I henhold til BBR-meddelelse er ejendommen opført i 1903.

Forsikring: Ejendommen er bygningsforsikret hos Codan Forsikring. Vi forudsætter, at forsikringen er på sædvanlige vilkår uden væsentlige forbehold.

Servitutter: Der er i tingbogen lyst følgende servitutter:

Matr.nr. 12 IN Frederiksberg: 27.06.1902 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., overkørsel, fælles ind- og udkørsel m.v., forsynings-/afløbsledninger m.v., vejafgift, forpligtelse til hegn. 17.10.1902 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. 29.05.1903 Dokument om opretholdelse af skillerum og eventuelt bortfald af lejligheder m.v. 29.05.1914 Dokument om cykelskure m.v. 28.01.1991 Dokument om fjernvarme m.v. 24.10.2005 Dokument vedr. sammenlægning af lejligheden Mariendalsvej 29A, 2. tv. og th.

Matr.nr. 12 IO Frederiksberg: 27.06.1902 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., overkørsel, fælles ind- og udkørsel m.v., forsynings-/afløbsledninger m.v., vejafgift, forpligtelse til hegn. 17.10.1902 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. 29.05.1903 Dokument om opretholdelse af skillemur og eventuelt bortfald af lejligheder m.v. 29.05.1914 Dokument om cykelskure m.v. 08.10.1936 Dokument om evt. fjernelse af et skur. 28.01.1991 Dokument om fjernvarme m.v.

Matr.nr. 12 IP Frederiksberg: 23.06.1902 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., overkørsel, fælles ind- og udkørsel m.v., forsynings-/afløbsledninger m.v., vejafgift, forpligtelse til hegn. 17.10.1902 Dokument om fælles brandmur/gavl m.v. 28.01.1991 Dokument om fjernvarme m.v.

Der er ikke foretaget gennemgang af ejendommens servitutter og ikke rekvireret ejendomsdatarapport. Der tages forbehold for, at servitutterne og ejendomsdatarapporten måtte indeholde bestemmelser, som er usædvanligt belastende for ejendommen.

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 4

Vi forudsætter, at der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder, herunder utinglyst gæld til det offentlige eller andre.

Beskrivelse: BELIGGENHED: Den vurderede ejendom er beliggende Frederiksberg. Ejendommen er beliggende tæt på indkøbsmuligheder ved Nordre og Falkoner Allé samt offentlige transportmuligheder.

GRUNDEN: Grunden følger ejendommen, og bag bygningerne findes et gårdareal. Gårdarealet fremtræder med asfaltbelægning og bede langs bygningerne. Midt i gården findes en græsplæne, som er omkranset af hække, træer og buske. I gården findes også legeplads, tørrestativer og skure m.v.

BEBYGGELSEN: Bebyggelsen er opført i 4 etager excl. tagetage og kælder. Adgang til ejendommen er fordelt på 7 opgange med dørtelefoner. Der er opsat postkasser i opgangene.

Facader mod gaden er udført i blank mur med røde mursten, dog er kælderetagen for Mariendalsvej 31-33 pudset i en grå farve, mens kælder- /stueetagen for Mariendalsvej 29A-B og 37A-B er refendpudset i samme farve. Facaderne er rigt dekoreret med bl.a. gesimsbånd, pedimenter, karnapper samt 2 oprindelige altaner m.v.

Facader mod gården samt endegavle er udført i blank mur med gule mursten, dog er kælderfacaden pudset i en grå farve. Der er på facaden mod gården opsat 42 stk. altaner i 2018 og 2 stk. altaner i 2019. Altanerne er ejet af foreningen.

Ejendommens tag er et sadeltag med skifereternitbelægning med undertag. Tagbelægning, undertag og isolering er fra ca. 1990. Tagetagen anvendes til opbevaring, tørrerum og boliger.

Ejendommens vinduer er termovinduer fra 2019/20. Vinduerne i to af opgangene mod gården er blevet brandsikrede i 2018. Ejendommen opvarmes med fjernvarme etableret i 1990.

Hovedtrapperne er udført i træ med linoleum på trin og reposer. Væggene er nederst med malede træpaneler. Herover er væggene pudsede og malede. Bagtrapperne er udført i træ med linoleum på trin og reposer. Væggene er pudsede og malede. De 2 bagtrapper i hjørnerne har brandstrenge, da vinduerne ikke kan åbnes. Bagtrappedørene er blevet brandsikrede i 2018.

Under bygningen findes en kælder, der anvendes til opbevaring, fyrrum, bolig, erhverv m.v. Der er isoleret i loftet. Der i 2009 etableret omfangsdræn om ejendommen.

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 5

Ejendommen fremtræder generelt i almindelig vedligeholdelsesmæssig stand, om end det kan forventes, at der løbende skal ske vedligeholdelses- arbejder på ejendommen.

VALUAREN anbefaler, at der løbende sker teknisk gennemgang af ejendommen, og at der bliver udarbejdet en vedligeholdelsesplan.

Miljøforhold: Ejendommen er miljømæssigt områdeklassificeret efter jordforurenings- loven som ”område med krav om analyser”. Matr.nr. 12 IN, 12 IO og 12 IP Frederiksberg er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet i henhold til Jordforureningsloven.

Ejendomsværdi: Ejendommen er den 1. oktober 2019 vurderet til: Ejendomsværdi kr. 82.000.000 heraf grundværdi kr. 14.971.000

Driftsudgifter: Vi henviser til bilag ”DCF-beregning” samt bilag ”OMK-lejebudget”, jf. bilagsoversigten.

Driftsudgifterne er anslået jf. andelsboligforeningens regnskab/budget samt normtal.

I OMK-beregningen (lejeberegning) er anvendt de gældende normtal for administrationshonorar. I DCF-beregningen er, hvor det er fundet nødvendigt med henblik på at opnå et bedre sammenligningsgrundlag med markedet, anvendt skønnede administrationsudgifter med baggrund i aktuelle tal fra administratorer og salgsprospekter m.v.

For så vidt angår udgiften til vicevært, er der taget udgangspunkt i de aktuelle udgifter i ejendommen, hvis de skønnes gangbare for ejendommen. Hvor der ikke findes udgifter til vicevært i ejendommen, er der, med henblik på at opnå et bedre sammenligningsgrundlag med markedet, skønnet en udgift med baggrund i andre tilsvarende ejendomme eller anvendt normtal.

Udgifter afholdt af andelsboligforeningen, som ikke knytter sig til ejendommens drift, er ikke medtaget. Det være sig fx abonnement til ABF, revisor, valuarvurdering, bestyrelsesansvarsforsikring, m.v. Disse udgifter indgår ikke i en investors investeringskalkule.

Der er ikke medtaget udgifter, som ikke knytter sig til ejendommens drift.

Lejeindtægter: Vi henviser til bilag ”DCF-beregning” samt bilag ”OMK-lejebudget”, jf. bilagsoversigten.

Ejendommen er underlagt Boligreguleringslovens (BRL) regler for omkost- ningsbestemt leje (OMK-leje). Boliglejen er således fastsat med baggrund i et skønnet omkostningsbestemt lejebudget med tillæg af skønnede

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 6

forbedringsforhøjelser, eksklusiv individuelle forbedrings-forhøjelser. De individuelle forbedringer kan fx være modernisering af køkken og bad m.m.

Der foreligger ikke fuldstændige oplysninger fra andelsboligforeningen eller administrator om den lejeretlige andel af de regnskabsmæssige forbedringsforhøjelser på ejendommen, hvorfor der ved beregning af den omkostningsbestemte leje er foretaget skønnede beregninger af forbedringsbeløb evt. som skønnede kvm-priser. Disse lejeretlige forbedringer kan fx være termovinduer, dørtelefoner, isolering, fjernvarme m.v.

Såfremt der har været istandsatte lejemål ved etablering af andelsboligforeningen, har vi skønnet et lejeniveau på disse lejemål.

Det forudsættes i relation til boliger der bliver moderniseret under BRL §5, stk. 2, at en eventuel udgift til opgradering af ejendommens energimæssige stand er indeholdt i den i DCF-modellen angivne ombygningsudgift.

Med hensyn til de lejemål som opfylder BRL § 5, stk. 2, har vi skønnet et lejeniveau på kr. 1.500 pr. kvm første budgetår i DCF-beregningen.

I København foreligger der lejeniveauer godkendt af Huslejenævnet på henholdsvis kr. 1.600 pr. kvm og kr. 1.650 pr. kvm for lejemål som opfylder BRL § 5, stk. 2. Disse lejemål fremstår dog moderniseret i en højere standard og kvalitet end de vurderede.

Med hensyn til erhvervslejemål har vi skønnet et lejeniveau på kr. 1.000 pr. kvm for kælder.

Vi har ikke kunnet finde sammenlignelige lejemål for kælder.

Forudsætninger: Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at ejendommen i sin helhed er lovligt opført, indrettet og benyttet, at ejendommens installationer er lovlige og fuldt funktionsdygtige, samt at ejendommen ikke er behæftet med skjulte fejl og mangler.

Det forudsættes, at ejendomsdatarapporten ikke indeholder oplysninger, der belaster ejendommen økonomisk.

Vi forudsætter, at hvis andelsboligforeningen har modtaget tilskud i forbindelse med et evt. byfornyelsesprojekt eller lignende, og kommunen/ staten har tinglyst en servitut eller har et krav omkring tilbagebetaling ved ejerskifte, at andelsboligforeningen har taget højde for det i relation til foreningens regnskabsaflæggelse.

Vi har efter vores vurdering, som er underbygget ved kendskab og skøn, og ud fra faglig vurdering, anslået forbedringsforhøjelsen, der indgår i den

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 7

omkostningsbestemte leje, da det ikke har været muligt at fremskaffe de konkrete økonomiske oplysninger.

Vi forudsætter, at hvis andelsboligforeningen har fx byfornyede køkkener/ badeværelser, at lejen kan hæves iht. BRL §5, stk.1 eller §5, stk. 2, ved nye istandsættelser.

Under henvisning til regeringens indikation af ændret lovgrundlag i relation til BRL §5, stk. 2, skal vi gøre opmærksom på, at værdien af ejendommen kan påvirkes negativt ved fastsættelse af et loft på lejen efter modernisering.

Alt afhængig af detaljerne i den varslede lovændring kan værdien af ejendommen ændres drastisk i negativ retning. Vi har vurderet ejendommen med baggrund i det nugældende regelsæt, og vi tager forbehold for en evt. fremtidig ændring af BRL §5, stk. 2.

På vurderingstidspunktet er der nationalt og internationalt en særlig sundhedssituation, pandemien COVID-19/Corona-virus. Situationen er ekstraordinær, og forudsætter at fysisk kontakt begrænses mest muligt. Nærværende vurdering/værdiansættelse er foretaget under hensyntagen hertil, og dermed med delvis fysisk besigtigelse af det vurderede. Vurderingen er derfor foretaget med den forudsætning, at der fra brugerens side må tillægges skønnet en videre margin, end det normalt vil være tilfældet. Det anbefales, at vurderingen anvendes med den nødvendige forsigtighed, og at der sker revurdering med forudgående fysisk besigtigelse, når dette bliver muligt.

Alt afhængig af udviklingen af virussen kan værdien af ejendommen ændres drastisk i negativ retning. Vi tager forbehold for udviklingen i relation til COVID-19, herunder eftervirkninger af dette.

Vi har i vores DCF-beregning forudsat, at lejerne fraflytter lineært over en 20-årig periode.

I relation til en eventuel skønnet værdi af byggemulighed på loft forudsætter vi, at der enten kan etableres nye boliger, eller at de eksisterende boliger kan udvides, ligesom det forudsættes, at eventuelt byggeri kan godkendes af de relevante myndigheder.

Vurderingen er foretaget under følgende særlige forudsætninger:

1) Alle andelshavere med brugsret til en boligenhed i ejendommen fortsætter som lejere på sædvanlige lejevilkår, jf. dog nr. 2.

2) Ejendommen indeholder ét gennemsnitslejemål til beboelse som er til fri disposition for investor (= en ledig lejlighed).

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 8

Det er en teoretisk forudsætning, at der er en ledig lejlighed i ejendommen. Selve værdiansættelsen af en ledig lejlighed er således alene et udtryk for den skønnede merpris, som en investor vil betale for den samlede ejendom, såfremt der er en ledig lejlighed i ejendommen.

3) Investor kan opkræve leje for en forbedring som andelsboligforeningen eller en tidligere ejer har udført på ejendommen, eller som er overgået til ejer fra en tidligere lejer, hvis forbedringen efter sin art er lejebærende iht. lejelovgivningen.

4) Investor kan ikke opkræve leje for en individuel forbedring, som den enkelte andelshaver har udført eller overtaget fra en tidligere andelshaver, uanset om forbedringen efter sin art er lejebærende iht. lejelovgivningen. Værdien af individuelle forbedringer, fx altaner, tillægges ikke værdien af ejendommen.

Konklusion: Følgende synspunkter er lagt til grund for værdifastsættelsen:

• Ejendommen er beliggende på Frederiksberg. • Ejendommen fremstår generelt i almindelig vedligeholdelsesmæssig stand. • Ejendommen indeholder lejestigningspotentialer ved istandsættelse af lejlighederne m.m.

Vurdering: Ejendommens handelspris vurderes til kontant kr. 156.887.000,-

Der henvises til bilag ”Nøgletalsoversigt”, jf. bilagsoversigten.

Handelsprisen kan indeholde følgende elementer:

• Skønnet værdi af en ledig lejlighed, jf. retspraksis. Der er tale om en gennemsnitslejlighed mht. størrelse og beliggenhed i ejendommen. • Skønnet værdi af evt. byggemulighed på loft m.v. • Skønnet fradrag for opsat vedligehold.

I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse kan vi anbefale, at foreningen vurderer evt. at foretage hensættelser til renovering/ vedligehold af ejendommen og tager højde for disse ved opgørelse af andelskronen. Endvidere anbefaler vi, at der gøres overvejelser omkring evt. fremtidig værdiændring jf. bilag ”Følsomhedsanalyse” i forbindelse med værdiansættelse af andelskronen.

Markedet/Investor: Der har været stor efterspørgsel på bolig-/erhvervsudlejningsejendomme de seneste år, især i København og storbyerne.

Især velbeliggende og større ejendomme bliver købt op af internationale investorer, der finder, at Danmark er økonomisk stabil, og at der er langsigtede udviklings-/indtjeningsmuligheder. ______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 9

Boligudlejningsejendomme og bolig-/erhvervsudlejningsejendomme underlagt BRL bliver pt. handlet til meget lave afkastprocenter og hermed relativt høje kvm-priser. Vi ser handler indgået på baggrund af dels afkastprocenter, dels kvm-priser og dels en blanding heraf.

Kvm-priserne varierer alt afhængig af beliggenhed, udviklingsmuligheder, størrelse og vedligeholdelsesmæssige stand m.m. Vi ser fx handler på Østerbro i 2018/2019 med gennemsnitspriser i niveauet kr. 24-28.000 pr. kvm med priser i et spænd fra ca. kr. 10.000 til ca. kr. 48.000 pr. kvm.

Vi ser startafkast i København fra ca. 0,4% p.a. for ej udviklede ejendomme og exitafkast i niveauet 2,0-6,0% p.a. på færdigudviklede ejendomme alt afhængig af beliggenhed, udviklingsmuligheder, størrelse og vedligeholdelsesmæssige stand m.m.

I København ser vi store udenlandske aktører i markedet, blandt andet amerikanske Blackstone som allerede har investeret i ejendomme i København for ca. kr. 8-9 mia., indkøbe ejendomme pt. til et afkast i niveauet 3% p.a.

Boligudlejningsejendomme underlagt BRL er interessante for en investor, idet ejendommene kan udvikles og løftes op til fx en §5, stk. 2- modernisering iht. BRL ved lejers fraflytning, hvorved lejen i fx København kan øges fra ca. kr. 500 pr. kvm til ca. kr. 1.500 pr. kvm.

Den nuværende regering har fremsat et lovforslag om ændring af lovgrundlaget for beregning af moderniseringer efter BRL §5, stk. 2. Den foreløbige udmelding fra regeringen indikerer, at der vil blive begrænsede muligheder for at hæve lejen ved modernisering af boliger i forbindelse med fraflytning. Dette kan have stor negativ indflydelse på værdiansættelsen (DCF-beregning m.m.) for ejendomme underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje.

Vi har i vores DCF-beregning forudsat, at lejerne løbende fraflytter over en 20-årig periode. Det er vores erfaring, at en lang række lejere bliver hængende i ejendomme underlagt BRL på grund af den relativt lave OMK- leje, hvorfor vi har valgt en 20-årig periode og ikke en kortere periode.

Vurderingsnorm: Der er pr. 1. oktober 2018 indført en ny vurderingsnorm med baggrund i et ønske om, at der fokuseres mere på afkastprocenter og mindre på kvm-priser i relation til referencehandler.

Der refereres i normen til, at der skal anvendes sammenlignelige ejendomme, hvilket giver et dilemma, idet dette er praktisk umulig at opfylde, jf. nedenfor.

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 10

Vurderingsnormen tager ikke højde for ejendomme omfattet af Grundejernes Investeringsfond i relation til indestående saldi på §18 og §18B, hvilket er tilfældet for langt de fleste ældre ejendomme med mere end 6 lejligheder. Dette har betydning for prisfastsættelsen, idet der kan være store likvide indeståender på §18B, som følger ejendommen i en handel, eller store negative §18 og §18B saldi, hvilket betyder, at der ikke skal indbetales til Grundejernes Investeringsfond over en årrække.

Referenceejendommene vil ofte omfatte istandsatte lejemål, som ikke nødvendigvis opfylder kravene efter BRL §5, stk. 2. Det er ofte ikke muligt at få dokumenteret lovligheden af lejen, og det er i sidste ende kun huslejenævnet eller domstolene, der kan fastsætte lejeniveauet. Dette medfører en vis usikkerhed omkring anvendelse af referenceejendomme mere generelt.

Med hensyn til de aktuelle handler i markedet (referenceejendomme) findes der ingen oplysninger om fraflytningsfrekvensen i ejendommene, hvilket bevirker, at fraflytningsfrekvensen bliver et overordnet skøn i den fremadrettede DCF-model.

Det fremgår ikke af den nye vurderingsnorm, at der skal indhentes oplysning om den 15. almindelige vurdering af 1973 til brug for beregning af den omkostningsbestemte leje. Såfremt beløbet skønnes, vil det typisk bevirke, at lejeindtægten bliver for høj, hvilket medfører en for høj afkastprocent/vurderingssum.

I henhold til vurderingsnormen skal udgifterne til ”drift” tillige sammenlignes for ejendommen og referenceejendommene. Dette er ikke muligt i praksis, da ingen, der ligger inde med disse specifikke oplysninger, vil oplyse disse, hvis de ellers findes.

Vurderingsnormen tager udgangspunkt i en DCF-beregning som tager udgangspunkt i et totalafkast på ejendommen - ergo en ejendom med et såkaldt stabilt afkast (færdigudviklet ejendom). Færdigudviklede ejendomme handles imidlertid meget sjældent, da der er meget få af dem, hvilket skaber en vis form for usikkerhed ved anvendelse af referenceejendomme.

Såfremt vurderingen (beregningen) anskues mere ud fra en tankegang om første års afkast (afkastberegning), gør samme usikkerhed sig gældende i relation til at finde referenceejendomme, hvor der ikke er udført modernisering af boliglejemålene (ej udviklede ejendomme).

Andelsboligforeningsejendomme skal i princippet vurderes som en ej udviklet ejendom, idet man bør være opmærksom på, at der ikke skal tages højde for andelshavernes individuelle forbedringer/modernisering af lejemålene, dog udtaget hvis der forefandtes moderniserede lejemål ved etablering af andelsboligforeningen.

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 11

Vurderingsnormen pr. 1. oktober 2018 er udarbejdet ret teoretisk, og VALUAREN har derfor fundet det nødvendig at indarbejde yderligere et antal relevante forhold i vores vurdering, herunder anvendelse af såvel en DCF-beregning som en afkastbaseret beregning sammenholdt med kvm- priser samt markedsrapporter fra branchen og vores mangeårige erfaring med salg/vurdering af udlejningsejendomme m.m.

Analyse/Referencer: Af de få markedsrapporter, hvor der indgår oplysninger om salg af boligudlejningsejendomme, fremgår prisniveauet i området at være ca. kr. 20.000-24.000 pr. kvm (ej udviklede ejendomme) og ca. kr. 22.000- 33.000 pr. kvm (fuldt udviklede ejendomme).

Af markedsrapporterne fremgår afkastniveauet i området at være ca. 1,40- 2,70% p.a. (ej udviklede ejendomme) og ca. 3,75-4,50% p.a. (fuldt udviklede ejendomme).

Det præcise grundlag for kvm-priser og afkastprocenter, herunder beliggenhed, vedligeholdelsesmæssige stand og hvor mange lejemål der er færdigudviklede (istandsat) m.m., fremgår ikke umiddelbart af markedsrapporterne.

De aktuelle handler over kr. 5 mio. i 2019/20 for boligudlejningsejendomme og bolig-/erhvervsudlejningsejendomme i Frederiksberg udviser en pris på ca. kr. 24.900 pr. kvm i gennemsnit. Der er store udsving i priserne.

Ejendomme med et boligareal mindre end 500 kvm, ejendomme med en andel af erhverv på mere end 20% samt 2 ejendomme med en kvm-pris under kr. 15.000 er frasorteret i beregningen af gennemsnittet.

Med hensyn til referenceejendomme henviser vi til bilaget ”Referenceejendomme”, jf. bilagsoversigten.

Vi har taget højde for ovenstående markedsrapporter, de aktuelle handler, herunder kvm-priser og afkastprocenter i forbindelse med vores værdiansættelse, som også er fastsat med baggrund i ejendommens beliggenhed, forbedringsarbejder, udviklingsmuligheder og vedligeholdelsesmæssige stand.

Et krav fra en investor om fx et højere første års afkast (fx en stigning fra 0,90% p.a. til 1,90% p.a.) vil for denne ejendom medføre en nedsættelse af vurderingssummen med ca. kr. 82,1 mio. Ejendommen er derfor særdeles prisfølsom over for krav om højere afkast.

En ændring i lejeprisen for de lejemål som opfylder BRL § 5, stk. 2, fra kr. 1.500 pr. kvm til kr. 1.400 pr. kvm vil medføre en nedsættelse af vurderingssummen med ca. kr. 15 mio.

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 12

Med hensyn til usikkerhed omkring ændring i afkastprocent/kvm-pris og lejepris/kvm-pris, henviser vi til bilaget ”Følsomhedsanalyse”, jf. bilagsoversigten.

Vi skal gøre opmærksom på, at ejendommens markedsværdi som følge af et usikkert kapitalmarked yderligere kan svinge inden for relativ kort tid i såvel positiv som negativ retning.

Erklæring/Ansvar: Vi erklærer ikke at have interesse i vurderingssummens størrelse, ligesom vi ikke har særlig tilknytning til parterne i sagen.

Vurderingen er udtryk for vores kvalificerede beregninger og skøn som sagkyndig og er foretaget efter bedste overbevisning.

Måtte medvirkende medarbejdere eller selskabet ifalde ansvar efter dansk rets almindelige regler herom, er dette uanset den udviste grad af uagtsomhed, begrænset til den dækning som følger af selskabets ansvarsforsikring via Dansk Ejendomsmæglerforening.

Følgende personer har direkte eller indirekte deltaget i udarbejdelsen af vurderingsrapporten:

Peter Ryaa Kaj Kristiansen Tina Lindhardt Dennis Milton Pedersen Christian Abou-Rjeily Dina Boysen Gitte Mikkelsen

Ved fremsendelse af denne valuarvurdering bekræfter undertegnede samtidig, at undertegnede overholder Andelsboliglovens § 5 stk. 15, herunder: − At undertegnede og/eller mit firma er dækket af en ansvarsforsikring med dækningssum på minimum kr. 5 mio. pr. erstatningskrav, − At undertegnede har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme, − At jeg er dækket af bekendtgørelsens overgangsordning, eller hvis jeg ikke er dette, − At jeg har bestået uddannelsen Diplom i Vurdering (Diplomvaluar), samt − At jeg kan dokumentere mindst 2 års praktisk erfaring med boligudlejningsejendomme.

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 13

Copyright: Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist.

Frederiksberg, den 8. juni 2020

Peter Ryaa, HD Ejendomsmægler & DiplomValuar, MDE

Bilag: Følgende bilag udgør en del af rapporten:

Nøgletalsoversigt Afkastbaseret beregning Følsomhedsanalyse DCF-beregning (Discounted Cash Flow) OMK-lejebudget Arealoversigt Referenceejendomme

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 14

Foto:

______

VALUAREN INTERNATIONAL APS - VODROFFSVEJ 9A, ST. - 1900 FREDERIKSBERG C - CVR.NR. 28331916 WWW.VALUAREN.DK - [email protected] - TLF. 40 64 00 10 Side | 15

NØGLETALSOVERSIGT

Mariendalsvej 29A-37B, 2000 Frederiksberg

Ejendommen er værdisat til: Kr. 156.887.000

Baseret på en forrentningsprocent på primo direkte afkast: 0,90% Baseret på en forrentningsprocent på primo normaliseret afkast: 2,80% Skønnet inflationsprocent på: 1,50%

Ejendommens værdi pr. kvm før værdi af ledig lejlighed og evt. byggemulighed: Kr. 28.914

Ejendommens værdi pr. kvm incl. værdi af ledig lejlighed og evt. byggemulighed: Kr. 29.016

Budgetperiode er på følgende antal år: 20

Den anvendte moderniseringsfrekvens - fraflytningsprocent pr. år er: 5,00%

Gennemsnitspris pr. ombygget kvm incl. moms: Kr. 5.000

Gennemsnitlig vedligeholdelsesomkostning pr. kvm: Kr. 175

Lejeniveau for omkostningsbestemt leje pr. kvm: Kr. 613

Lejeniveau for moderniserede lejemål pr. kvm: Kr. 1.500

Lejeniveau for erhvervsleje gns. pr. kvm *): Kr. 1.391 *) Visse erhvervslejeindtægter kan indgå uden kvm-angivelse, jf. DCF-beregningen.

side 1

AFKASTBASERET BEREGNING

Mariendalsvej 29A-37B, 2000 Frederiksberg

Værdiansættelse af investeringsejendom efter den afkastbaserede model (Alle tal er normaliserede tal for det kommende år) Budget

FASE I: 2020/21 Indtægter: Årlig lejeindtægt boliger 3.512.221 Årlig lejeindtægt erhverv 89.000 Indtægter i alt 3.601.221

Omkostninger: Driftsomkostninger 978.733 Administration 261.750 Udvendig vedligeholdelse 946.225 Omkostninger i alt 2.186.708

Nettodriftsresultat før finansiering 1.414.513

FASE II: Forrentningskrav 2,80% Beregnet dagsværdi før øvrige reguleringer 50.518.306

Kr. pr. kvm 9.343 FASE III (reguleringer):

Fradrag for tab af lejeindtægt på ikke udlejede arealer (tomgangsleje) -1.501.731 Ombygningsudgifter boliger -20.023.079 Deposita 3.491.272

Lejeforhøjelser pga. forbedringer 123.852.579 Beregnet dagsværdi: 156.337.349 Værdi af evt. ledig lejlighed 550.000 I alt vurderingssum 156.887.349

Afkast direkte før evt. byggemulighed/ledig lejlighed 0,90%

Afkast direkte efter evt. byggemulighed/ledig lejlighed 0,90%

Kr. pr. kvm før evt. byggemulighed/ledig lejlighed 28.914

Kr. pr. kvm efter evt. byggemulighed/ledig lejlighed 29.016

side 2

FØLSOMHEDSANALYSE Mariendalsvej 29A-37B, 2000 Frederiksberg

Følsomhedsanalyser før reguleringer af købesummen: Afkast direkte: Kr. Kr. pr. kvm: Nuværende vurdering: 0,90% 156.337.348 28.914 Ved afkast: 0,40% 349.450.253 64.629 Ved afkast: 0,65% 216.027.937 39.953 Ved afkast: 0,90% 156.337.349 28.914 Ved afkast: 1,15% 122.491.715 22.654 Ved afkast: 1,40% 100.692.657 18.623 Ved afkast: 1,65% 85.480.285 15.809 Ved afkast: 1,90% 74.261.117 13.734 Ved afkast: 2,15% 65.645.268 12.141 Ved afkast: 2,40% 58.820.817 10.879 Ved afkast: 2,65% 53.281.680 9.854 Ved afkast: 2,90% 48.695.993 9.006 Ved afkast: 3,15% 44.837.091 8.292 Forskel ved 1% stigning i afkast: -82.076.232

Afkast normaliseret: Kr. Kr. pr. kvm: Nuværende vurdering: 2,80% 156.337.348 28.914 Ved afkast: 2,35% 194.904.356 36.047 Ved afkast: 2,60% 171.761.238 31.766 Ved afkast: 2,85% 152.834.855 28.266 Ved afkast: 3,10% 137.098.730 25.356 Ved afkast: 3,35% 123.833.079 22.902 Ved afkast: 3,60% 112.518.304 20.810 Ved afkast: 3,85% 102.769.991 19.007 Ved afkast: 4,10% 94.297.676 17.440 Ved afkast: 4,35% 86.877.847 16.068 Ved afkast: 4,60% 80.335.737 14.858 Ved afkast: 4,85% 74.532.757 13.784 Ved afkast: 5,10% 69.357.616 12.827 Forskel ved 1% stigning i afkast: -50.064.864

Pris pr. kvm: Kr. Kr. pr. kvm: Nuværende vurdering: 1.500 156.337.348 28.914 Ved en lejepris på: 1.800 201.410.900 37.250 Ved en lejepris på: 1.700 186.386.383 34.471 Ved en lejepris på: 1.600 171.361.865 31.693 Ved en lejepris på: 1.500 156.337.348 28.914 Ved en lejepris på: 1.400 141.312.830 26.135 Ved en lejepris på: 1.300 126.288.313 23.356 Ved en lejepris på: 1.200 111.263.795 20.578 Ved en lejepris på: 1.100 96.239.277 17.799 Ved en lejepris på: 1.000 81.214.760 15.020 Ved en lejepris på: 900 66.190.242 12.242 Forskel ved en lejepris kr. 100 lavere: -15.024.518

side 3

DCF-BEREGNING

Mariendalsvej 29A-37B, 2000 Frederiksberg

År 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24 2024/25 2025/26 2026/27 2027/28 2028/29 2029/30 2030/31 2031/32 2032/33 2033/34 2034/35 2035/36 2036/37 2037/38 2038/39 2039/40 Terminalår

Investors afkastkrav % 2,80 Inflation % 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 1,50 Kalkulationsrente % 4,30 0,96 0,92 0,88 0,85 0,81 0,78 0,74 0,71 0,68 0,66 0,63 0,60 0,58 0,55 0,53 0,51 0,49 0,47 0,45 0,43 0,41 Forrentning deposita % 2,80 Måneders deposita bolig 6,00 Måneders deposita erhverv 3,00

Lejemålstype boliger: OMK-bolig ej moderniserede (kvm) primo §5, stk. 1 5.343 5.076 4.809 4.542 4.274 4.007 3.740 3.473 3.206 2.939 2.672 2.404 2.137 1.870 1.603 1.336 1.069 801 534 267 Fraflytnings procent Tomgang 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% Fraflyttet areal i de enkelte år (kvm) Tomgang 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 267 - Fremtidigt moderniserede boliger (kvm) §5, stk. 2 267 534 801 1.069 1.336 1.603 1.870 2.137 2.404 2.672 2.939 3.206 3.473 3.740 4.007 4.274 4.542 4.809 5.076 5.343 - Moderniserede boliger primo §5, stk. 2 ------Gennemsnitlig kvm pr. bolig 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 81 Aktuelt moderniserede boliger (stk.) §5, stk. 2 3 7 10 13 17 20 23 26 30 33 36 40 43 46 50 53 56 59 63 66 - Boliger med det lejedes værdi (stk) primo "Fri leje" ------Total kvm boliger 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343 5.343

Lejeoplysninger boliger: Leje pr. kvm ej modernisede boliger §5, stk. 1 613 622 632 641 651 660 670 680 691 701 711 722 733 744 755 766 778 790 801 813 Leje pr. kvm moderniserede boliger 1.500 1.523 1.545 1.569 1.592 1.616 1.640 1.665 1.690 1.715 1.741 1.767 1.793 1.820 1.848 1.875 1.903 1.932 1.961 1.990

Merlejeværdi pr. kvm §5, stk. 2 887 900 914 928 941 956 970 984 999 1.014 1.029 1.045 1.061 1.076 1.093 1.109 1.126 1.142 1.160 1.177 Tomgangsleje ved istandsættelse (måneder) §5, stk. 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 Ombygningsudgift pr. kvm incl. moms §5, stk. 2 5.000 5.075 5.151 5.228 5.307 5.386 5.467 5.549 5.632 5.717 5.803 5.890 5.978 6.068 6.159 6.251 6.345 6.440 6.537 6.635

side 4

År 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24 2024/25 2025/26 2026/27 2027/28 2028/29 2029/30 2030/31 2031/32 2032/33 2033/34 2034/35 2035/36 2036/37 2037/38 2038/39 2039/40 Terminalår Lejeindtægter:

Boliger: OMK-lejemål primo §5, stk. 1 3.275.259 3.324.388 3.374.254 3.424.868 3.476.241 3.528.384 3.581.310 3.635.030 3.689.555 3.744.898 3.801.072 3.858.088 3.915.959 3.974.699 4.034.319 4.094.834 4.156.256 4.218.600 4.281.879 4.346.107 4.411.299 Moderniseret (mer-leje) første år §5, stk. 1 236.962 240.516 244.124 247.786 251.503 255.275 259.105 262.991 266.936 270.940 275.004 279.129 283.316 287.566 291.879 296.258 300.701 305.212 309.790 314.437 319.154 Moderniseret (mer-leje) år 2 m.fl. §5, stk. 2 240.516 488.248 743.358 1.006.012 1.276.377 1.554.627 1.840.938 2.135.488 2.438.460 2.750.041 3.070.421 3.399.794 3.738.356 4.086.311 4.443.863 4.811.223 5.188.603 5.576.222 5.974.302 6.063.917 Tomgangsleje ved istandsættelse §5, stk. 2 -100.181 -101.684 -103.209 -104.757 -106.329 -107.924 -109.543 -111.186 -112.853 -114.546 -116.264 -118.008 -119.779 -121.575 -123.399 -125.250 -127.129 -129.035 -130.971 -132.936 Kvm: Kr. pr. kvm: Moderniserede boliger primo 0 1.250 ------Boligleje i alt: 3.412.040 3.703.737 4.003.417 4.311.255 4.627.426 4.952.113 5.285.499 5.627.773 5.979.125 6.339.752 6.709.853 7.089.630 7.479.290 7.879.046 8.289.111 8.709.705 9.141.052 9.583.380 10.036.920 10.501.911 10.794.369

Erhverv: Areal: Kr. pr. kvm: Mariendalsvej 33, kld. tv. 64 1.000 64.000 64.960 65.934 66.923 67.927 68.946 69.980 71.030 72.096 73.177 74.275 75.389 76.520 77.667 78.832 80.015 81.215 82.433 83.670 84.925 86.199 Disponilble kld. rum 25.000 25.375 25.756 26.142 26.534 26.932 27.336 27.746 28.162 28.585 29.014 29.449 29.890 30.339 30.794 31.256 31.725 32.201 32.684 33.174 33.671 Erhvervsleje i alt: 64 1.391 89.000 90.335 91.690 93.065 94.461 95.878 97.316 98.776 100.258 101.762 103.288 104.837 106.410 108.006 109.626 111.271 112.940 114.634 116.353 118.099 119.870

Forrentning deposita: 48.392 52.485 56.690 61.009 65.445 70.001 74.678 79.480 84.410 89.469 94.661 99.989 105.455 111.063 116.815 122.715 128.765 134.970 141.331 147.853 151.960

Bruttoleje i alt: 3.549.431 3.846.557 4.151.797 4.465.329 4.787.333 5.117.992 5.457.494 5.806.029 6.163.793 6.530.983 6.907.802 7.294.456 7.691.155 8.098.114 8.515.552 8.943.690 9.382.757 9.832.983 10.294.605 10.767.863 11.066.200

Driftsudgifter: Skatter og afgifter 480.920 488.134 495.456 502.888 510.431 518.088 525.859 533.747 541.753 549.880 558.128 566.500 574.997 583.622 592.377 601.262 610.281 619.435 628.727 638.158 647.730 Forsikringer 69.099 70.135 71.188 72.255 73.339 74.439 75.556 76.689 77.840 79.007 80.192 81.395 82.616 83.855 85.113 86.390 87.686 89.001 90.336 91.691 93.066 Renholdelse 200.826 203.838 206.896 209.999 213.149 216.347 219.592 222.886 226.229 229.622 233.067 236.563 240.111 243.713 247.369 251.079 254.845 258.668 262.548 266.486 270.484 Ejendomsforbrug 201.586 204.610 207.679 210.794 213.956 217.165 220.423 223.729 227.085 230.491 233.949 237.458 241.020 244.635 248.305 252.029 255.810 259.647 263.542 267.495 271.507 Diverse 26.302 26.697 27.097 27.503 27.916 28.335 28.760 29.191 29.629 30.073 30.525 30.982 31.447 31.919 32.398 32.884 33.377 33.878 34.386 34.901 35.425 Kvm: Sats kr: Vedligeholdelse bolig 5.343 175 935.025 949.050 963.286 977.735 992.401 1.007.287 1.022.397 1.037.733 1.053.299 1.069.098 1.085.135 1.101.412 1.117.933 1.134.702 1.151.722 1.168.998 1.186.533 1.204.331 1.222.396 1.240.732 1.259.343 Vedligeholdelse erhverv 64 175 11.200 11.368 11.539 11.712 11.887 12.066 12.247 12.430 12.617 12.806 12.998 13.193 13.391 13.592 13.796 14.003 14.213 14.426 14.642 14.862 15.085 Administration 261.750 265.676 269.661 273.706 277.812 281.979 286.209 290.502 294.859 299.282 303.772 308.328 312.953 317.647 322.412 327.248 332.157 337.139 342.196 347.329 352.539 Driftsudgifter i alt: 2.186.708 2.219.509 2.252.802 2.286.594 2.320.893 2.355.706 2.391.042 2.426.907 2.463.311 2.500.261 2.537.764 2.575.831 2.614.468 2.653.685 2.693.491 2.733.893 2.774.901 2.816.525 2.858.773 2.901.654 2.945.179

Opsat/ekstraordinær vedligeholdelse: År 2020/21 2021/22 2022/23 2023/24 2024/25 2025/26 2026/27 2027/28 2028/29 2029/30 2030/31 2031/32 2032/33 2033/34 2034/35 2035/36 2036/37 2037/38 2038/39 2039/40 Terminalår Bygningsdel: Beløb - skønnet/jf. vedligeholdelsesrapport:

Ombygningsudgifter ved boliger: 1.335.750 1.355.786 1.376.123 1.396.765 1.417.716 1.438.982 1.460.567 1.482.475 1.504.712 1.527.283 1.550.192 1.573.445 1.597.047 1.621.003 1.645.318 1.669.997 1.695.047 1.720.473 1.746.280 1.772.474

Udgifter i alt: 3.522.458 3.575.295 3.628.925 3.683.359 3.738.609 3.794.688 3.851.608 3.909.383 3.968.023 4.027.544 4.087.957 4.149.276 4.211.515 4.274.688 4.338.808 4.403.891 4.469.949 4.536.998 4.605.053 4.674.129 2.945.179

Driftsresultat / cash flow: 26.973 271.261 522.872 781.970 1.048.724 1.323.304 1.605.885 1.896.647 2.195.770 2.503.439 2.819.845 3.145.180 3.479.640 3.823.426 4.176.743 4.539.800 4.912.808 5.295.985 5.689.552 6.093.734 8.121.021 290.036.448 2,80%

DCF-metode Kr. Kr. pr. kvm: NV cash flows 31.378.673 NV terminalværdi 124.958.674 Markedsværdi DCF-metode 156.337.348 28.914 Evt. byggemulighed 0 0 Evt. ledig lejlighed 550.000 102 I alt markedsværdi 156.887.348 29.016

Afrundet markedsværdi 156.887.000

side 5

OMK-LEJEBUDGET

Mariendalsvej 29A-37B, 2000 Frederiksberg

Omkostningsbestemt lejebudget (skønnet)

A. Driftsudgifter 1. Skatter og afgifter Kr. Grundskyld kommune Ejendomsskattebillet 2020 354.611 Rottebekæmpelse+skorsten Ejendomsskattebillet 2020 3.214 Dagrenovation Ejendomsskattebillet 2020 123.096

2. Forsikring Bygnings- og brandforsikring Årsrapport 2018/19 69.099

3. Renholdelse Vicevært m.m. Årsrapport 2018/19 200.826

4. Ejendomsforbrug Vand- og vandafledningsafgift Årsrapport 2018/19 163.520 Elektricitet Årsrapport 2018/19 38.066

5. Diverse Varmeregnskab Årsrapport 2018/19 26.302 Driftsudgifter ialt: 978.733

B. Afkast: 1. Kapitalafkast 7% af den 15. alm. vurdering fra 1973 1.660.000 116.200

2. Øget kapitalafkast forbedringer 1/3 (Henlæggelse 31.12.1994) 112.809

3. Lejeretlige forbedringer hele ejendommen skønnet: Type: År: Pris: Forb.beløb: Ydelses %: Beløb: Pr. kvm: Postkasser 2012 123.750 123.750 7,5 9.281 2 Dørtelefon 2000 206.250 206.250 9,6 19.800 4 Isolering lofter i kld. 1990 250.000 250.000 13,6 34.000 6 Isolering facade 2016 250.000 250.000 6,9 17.250 3 Isolering på loft - tag og skunke 1990 300.000 300.000 13,6 40.800 8 Brandsikring -døre delvist 2018 150.000 150.000 6,7 10.050 2 Brandsikring - vinduer i 2 opgange 2018 350.000 350.000 6,7 23.450 4 Altaner - foreningsbetalte (42 stk.) 2018 5.250.000 5.250.000 6,7 351.750 65 Altaner - foreningsbetalte (2 stk.) 2019 250.000 250.000 6,6 16.500 3 Omfangsdræn (hele ejd.) 2009 500.000 500.000 8,5 42.500 8 Termovinduer hele ejd. 2020 5.500.000 1.833.333 6,5 119.167 22 I alt 13.130.000 9.463.333 684.548 684.548

Type - skønnet sats: År ca: Pr. kvm: Areal: Beløb: Vinduer gl. termo 1986 40 5.407 216.280 I alt 216.280 216.280

Udgifter i alt 2.108.571

C. Boligernes andel: Samlet: Bolig: Erhverv: %-sats: 5.407 5.343 64 99% 2.083.613 D. Administrationshonorar: Antal boliger: Sats kr: Sats 2020 Kbh 66 3.875 255.750

E. Hensættelsesbeløb - bolig: Hensættelsebeløb: Areal BBR: Sats kr: Udvendig vedligeholdelse §18 bolig 5.343 91 486.213 Udvendig vedligeholdelse §18B bolig 5.343 84 448.812 Budgetleje i alt 3.274.388

Budgetleje pr. kvm 613

Budgetleje pr. kvm anvendt i beregning 613

side 6

AREALOVERSIGT

Mariendalsvej 29A-37B, 2000 Frederiksberg

BBR: Bygning 1 Bygning 2 Bygning 3 Bygning 4 Bygning 5 Samlet areal kvm kvm kvm kvm kvm kvm Bebygget areal 269 194 170 194 269 1.096 Samlet boligareal 1.314 972 773 970 1.314 5.343 Samlet erhvervsareal - - 64 - - 64 Andet areal ------Kælder 269 196 149 194 254 1.062 Kælder <1,25m ------Tagetage 238 168 170 168 238 982 Heraf udnyttet tagetage 238 - - - 238 476 Samlet bygningsareal 1.076 776 680 776 1.076 4.384 Antal boliger 19 10 9 10 18 66 Antal erhverv - - 1 - - 1 Gennemsnitsbolig 81

Note: Arealerne på BBR-meddelelsen kan afvige fra de faktiske forhold herunder antal lejemål m.m. Det bør noteres, at især på ældre ejendomme, kan der være fejagtige angivelser på BBR-meddelelsen af antal boliger med bad m.m. Der kan være erhvervsarealer, der ikke er registeret på BBR-meddelelsen, men som er skønnet i vurderingen. VALUAREN anbefaler en gennemgang af de aktuelle forhold i ejendommen og en opdatering hos kommunen.

side 7

REFERENCEEJENDOMME

Mariendalsvej 29A-37B, 2000 Frederiksberg

Eksempler på ejendomme handlet i området eller nærliggende område, jf. data fra www.ois.dk og www.tinglysning.dk:

Adresse Postnr. Dato Handelspris Samlet areal Kvm-pris 43 A 2000 april 2019 87.000.000 3.339 26.056 Lykkesholms Alle 33 A 1902 oktober 2019 32.000.000 1.119 28.597 49 2000 marts 2019 96.660.000 4.770 20.264 Carl Bernhards Vej 17 1814 januar 2019 80.000.000 2.787 28.705 Mariendalsvej 52 A 2000 august 2019 153.500.000 6.324 24.273 Guldborgvej 17 2000 februar 2020 35.900.000 1.336 26.871 Henrik Ibsens Vej 5 1813 august 2019 31.300.000 1.107 28.275

Eksempler på ejendomme med afkast procenter handlet i området eller nærliggende område, jf. data fra www.ejendomstorvet.dk, mæglere, investorer m.v.:

Adresse Postnr. Dato Handelspris Samlet areal Kvm-pris Afkast % p.a. Lykkesholms Allé 33 1902 august 2019 32.000.000 1.119 28.596 2,2 H.C. Ørsteds Vej 57 1879 juli 2019 21.500.000 844 25.473 2,9 Godthåbsvej 8 2000 maj 2019 60.150.000 1.971 30.517 3,0

side 8