Tribunale di Benevento Sezione Esecuzioni Immobiliari
Procedura esecutiva immobiliare N° 31/07 R.G.E.
G. Es.: Dott.ssa Maria Letizia D’Orsi
PERIZIA Art. 173 bis Disp. Att. C.p.c.
Perito: ing. Mariano Russo
Aprile 2010
Ing. Mariano Russo Albo Ingegneri Provincia di Benevento n. 295 - Albi C.T.U. e Periti Tribunale di Benevento Via Filippo Raguzzini n. 10 - 82100 Benevento - Tel. 0824314233 – fax 0824317174 – cell. 3356651600 posta elettronica [email protected] – posta elettronica certificata [email protected] TRIBUNALE DI BENEVENTO Procedura esecutiva immobiliare n. 31/07 R.G.E.
RELAZIONE
INDICE
A) PREMESSA pag. 4 A).1 Affidamento dell’incarico A).2 Incarico A).3 Svolgimento delle operazioni A).4 Completezza dei documenti B) BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO “ 5 B).1 Individuazione dei beni oggetto del pignoramento B).2 Formazione dei lotti C) LOTTI “ 10 C).1 Identificazione dei lotti C).2 Descrizione degli immobili D) REGOLARITÀ URBANISTICA “ 24 E) REGOLARITÀ CATASTALE “ 28 E).1 Identificazione E).2 Rispondenza dati E).3 Variazioni F) STATO DI POSSESSO “ 30 G) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI “ 33 G).1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente G).2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura H) INFORMAZIONI “ 36 H).1 Spese H).2 Proprietari I) STIMA “ 39 I).1 Criteri e metodi I).2 Stima J) QUOTE INDIVISE “ 48 K) CONCLUSIONI “ 49
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ALLEGATI
1) DOCUMENTAZIONE VARIA Verbale di giuramento dell’esperto pag. 1 Verbali di sopralluogo “ 4 Atto di divisione “ 9 Atto di permuta “ 19 Contratto di affitto di ramo di azienda “ 29 Richiesta ad Agenzia del Territorio “ 33 Richiesta a Consorzio di Bonifica della Valle Telesina “ 34 Verbale di accesso formale agli atti del Genio Civile di Benevento “ 35 2) DOCUMENTAZIONE CATASTALE − Beni in Comune di Puglianello “ 1 − Beni in Comune di Cerreto Sannita “ 20 − Beni in Comune di Amorosi “ 32 − Beni in Comune di Melizzano “ 35 − Beni in Comune di Telese Terme “ 46 3) DOCUMENTAZIONE IPOTECARIA − Beni in Comune di Puglianello “ 1 − Beni in Comune di Cerreto Sannita “ 32 − Beni in Comune di Amorosi “ 50 − Beni in Comune di Melizzano “ 51 − Beni in Comune di Telese Terme “ 90 4) DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA − Beni in Comune di Puglianello “ 1 − Beni in Comune di Cerreto Sannita “ 94 − Beni in Comune di Amorosi “ 119 − Beni in Comune di Melizzano “ 123 − Beni in Comune di Telese Terme “ 134 5) ELABORATI − Foglio 1 Comune Melizzano + Foglio 5 Comune Telese Terme “ 1 − Correzione Foglio 11 Comune di Puglianello “ 2 − LOTTO 1/pianta centrale idrica e box prefabbricato “ 3 − Appartamento in Cerreto Sannita/pianta piano primo “ 4 − Appartamento in Cerreto Sannita/pianta piano sottotetto “ 5 6) FOTOGRAFIE 6).1 Foto satellitari − Beni in Comune di Puglianello “ 1 − Beni in Comune di Cerreto Sannita “ 2 − Beni in Comune di Amorosi “ 3 − Beni in Comune di Melizzano/Telese Terme “ 4 6).2 Fotografie: − Beni in Comune di Puglianello “ 1 − Beni in Comune di Cerreto Sannita “ 21 − Beni in Comune di Amorosi “ 27 − Beni in Comune di Melizzano “ 28
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A) PREMESSA
A.1) AFFIDAMENTO DELL’INCARICO
Io sottoscritto ing. Mariano Russo, iscritto all’Albo dell’Ordine degli Ingegneri della
Provincia di Benevento ed agli Albi dei C.T.U. e dei Periti di questo Tribunale, sono stato nominato esperto nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare n. 31/07
R.G.E.
In data 22/01/2010, dopo aver dichiarato di accettare l’incarico, prestato il giuramento di rito, sono venuto a conoscenza dei quesiti.
A.2) INCARICO
I quesiti sono riportati nel verbale di giuramento dell’esperto, allegato in copia alla presente relazione.
A.3) SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI
Ho svolto indagini e ritirato documentazione presso l’Agenzia del Territorio e l’Ufficio del Genio Civile di Benevento e presso gli Uffici Tecnici Comunali di Amorosi,
Cerreto Sannita, Melizzano, Puglianello e Telese Terme, ho preso contatti con il
Consorzio di Bonifica della Valle Telesina e con l’arch. Lorenzo Morone di Cerreto
Sannita, ho assunto informazioni circa le quotazioni praticate nei mercati immobiliari d’interesse per beni simili a quelli pignorati ed ho effettuato nr. 6 sopralluoghi dei quali nr. 5 verbalizzati (v. Allegato 1)) e nr. 1, in data 25/03/2010, finalizzato a prendere visione del terreno sito in Comune di Amorosi, non verbalizzato perché nessuna delle parti è intervenuta.
A seguito di tanto ho redatto la presente relazione di perizia.
A.4) COMPLETEZZA DEI DOCUMENTI
In sostituzione della documentazione prescritta dall’art. 567 c.p.c. il creditore pignorante, ai sensi dello stesso articolo, ha depositato certificazione notarile, attestante le risultanze delle visure catastali ed ipotecarie dal 08/01/1961 al
17/03/2007, redatta dal dr. Sangiuolo Vito Antonio, Notaio in Benevento con studio alla piazza Sabariani n. 6, iscritto al Ruolo dei Distretti Notarili di Benevento ed
Ariano Irpino.
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B) BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO
Provveda il perito … : all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale
B.1) INDIVIDUAZIONE DEI BENI OGGETTO DEL PIGNORAMENTO
I beni oggetto del pignoramento sono ubicati in
− Comune di Puglianello (BN)
− Comune di Cerreto Sannita (BN)
− Comune di Amorosi (BN)
− Comune di Melizzano (BN)
− Comune di Telese Terme (BN)
Beni siti in Comune di Puglianello
(ditta catastale: Zootecnia Ecologica di Luigi Amodio s.a.s) a) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, del complesso immobiliare ubicato
alla Contrada San Mennitto, costituito da lotto di terreno recintato sul quale
insistono un capannone e nr. 3 corpi di fabbrica (cabina di trasformazione
elettrica, centrale idrica ed impianto di depurazione delle acque reflue) oltre
piccolo box prefabbricato, censito in Catasto Fabbricati al foglio 11, particella
78 e confinante, a partire dal lato esposto a nord e proseguendo in senso
orario, con traversa della strada vicinale Barrata n. 2, suolo di proprietà
Zootecnia Ecologica s.a.s., anch’esso oggetto del pignoramento (p.lla 77), e
strada vicinale Barrata n. 2, salvo altri e più aggiornati confinanti; b) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, dell’appezzamento di terreno
ubicato alla Contrada San Mennitto, censito in Catasto Terreni al foglio 11,
particella 77 e confinante, a partire dal lato esposto a nord e proseguendo in
senso orario, con traversa della strada vicinale Barrata n. 2, beni Pucella
Antonietta, beni Di Libero Mauro, torrente San Mennitto, beni Demanio Pubblico
dello Stato (canale principale del Consorzio di Bonifica della Valle Telesina),
strada vicinale Barrata n. 2 e complesso immobiliare di proprietà Zootecnia
Ecologica s.a.s., anch’esso oggetto del pignoramento (p.lla 78), salvo altri e più
aggiornati confinanti;
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c) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, del complesso immobiliare ubicato
alla Contrada San Mennitto, costituito da lotto di terreno recintato sul quale
insistono nr. 3 capannoni affiancati, una palazzina a due piani fuori terra oltre
seminterrato, e tettoie che si estendono lungo tre lati del complesso, censito in
Catasto Fabbricati al foglio 11, particella 14 e confinante, a partire dal lato
esposto a nord e proseguendo in senso orario, con traversa della strada
vicinale Barrata n. 2, strada vicinale Barrata n. 2 e beni Demanio Pubblico dello
Stato (canale principale del Consorzio di Bonifica della Valle Telesina), salvo
altri e più aggiornati confinanti; d) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, dell’appezzamento di terreno
ubicato alla Contrada San Mennitto, censito in Catasto Terreni al foglio 11,
particella 66 e confinante a partire dal lato esposto a nord-est e proseguendo
in senso orario, con suolo di proprietà Zootecnia Ecologica s.a.s., anch’esso
oggetto del pignoramento (p.lla 77), e strada vicinale Barrata n. 2, salvo altri e
più aggiornati confinanti.
Beni siti in Comune di Cerreto Sannita
(ditta catastale: Amodio Luigi) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, di porzioni del fabbricato a due piani fuori terra, oltre seminterrato e sottotetto, ubicato all’incrocio tra la via Giuseppe
D’Andrea (ex via del Sannio o Corso Umberto I°) e la via Nicotera, costituite da: e) appartamento dislocato tra i piani seminterrato, primo e sottotetto, con diritti di
comproprietà sull’androne a piano terra, sulla scala fino al primo piano e sul
corridoio al primo piano, censito in Catasto Fabbricati al foglio 17, particella
665 sub 5 e confinante, a partire dal lato esposto a nord e proseguendo in
senso orario, al piano seminterrato con beni comuni, via Nicotera e via
Giuseppe D’Andrea, al piano primo con beni Amodio Vincenzo, via Nicotera, via
Giuseppe D’Andrea e beni Amodio Domenico, Amodio Filomena e Amodio
Rossella e al piano sottotetto con beni Amodio Angela, via Nicotera, via
Giuseppe D’Andrea, beni Amodio Domenico, Amodio Filomena e Amodio
Rossella e beni comuni, salvo altri e più aggiornati confinanti; f) locale di due vani sito al piano terra, censito in Catasto Fabbricati al foglio 17,
particella 665 sub 9 e confinante, a partire dal lato esposto a nord e
proseguendo in senso orario, con beni Amodio Vincenzo, via Nicotera, via
Giuseppe D’Andrea e beni comuni, salvo altri e più aggiornati confinanti; g) posto auto, censito in Catasto Fabbricati al foglio 17, particella 957 sub 3 e
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confinante, a partire dal lato esposto a nord e proseguendo in senso orario, con
corte comune, via Giuseppe D’Andrea e beni Chiesa di San Martino, salvo altri e
più aggiornati confinanti.
Beni siti in Comune di Amorosi
(ditta catastale: Di Chiara Arcangelo) h) appezzamento di terreno ubicato alla via Vecchia Puglianello, censito in Catasto
Terreni al foglio 5, particella 598 confinante, a partire dal lato esposto a nord e
proseguendo in senso orario, con beni Demanio Regionale-Ramo Bonifiche
(p.lla 566), beni Di Cerbo Pasquale (p.lla 597), beni Benedetti Ida e Di Cerbo
Giuseppe (p.lla 596), beni Demanio Regionale-Ramo Bonifiche (p.lla 651) e beni
Ferrucci Antonio (p.lla 649), salvo altri e più aggiornati confinanti.
Le indagini svolte 1 hanno consentito di accertare che il piccolo appezzamento
di terreno, esteso c.ca mq 66, è stato occupato e trasformato irreversibilmente,
intorno alla metà degli anni ’70, dal Consorzio di Bonifica della Valle Telesina
(oggi in liquidazione) per la esecuzione dei lavori di “Sistemazione Idraulica del
“Vallone Volpe””e precisamente per la costruzione di un canalone di scolo a
cielo aperto (v. Allegato 6).2 – pag. 29/foto 112÷115).
L’errata attuale intestazione catastale sotto la ditta “De Chiara Arcangelo” (v.
Allegato 2) – pag. 33) dipende dal mancato perfezionamento dell’iter
espropriativo, come accade di frequente in casi del genere.
Si conclude che l’appezzamento di terreno non può essere oggetto di vendita.
Beni siti in Comune di Melizzano
(ditta catastale: Di Chiara Arcangelo) i) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, dell’appezzamento di terreno
ubicato nella zona denominata località San Tommaso, delimitata a ovest-nord-
est dal fiume Calore e a sud dalla Strada Statale Sannitica, censito in Catasto
Terreni al foglio 1, particella 9 e confinante, a partire dal lato esposto a nord-
ovest e proseguendo in senso orario, con beni Demanio dello Stato (p.lla 621),
beni Franco Rosalinda (p.lla 8), beni Grasso Romolo (p.lla 348), beni Grasso
Italo (p.lla 111) e beni Mongillo Vincenzo (p.lla 398), salvo altri e più aggiornati
1 Le indagini sono state condotte prima attraverso l’esame, presso l’Agenzia del Territorio, della
pratica riguardante il frazionamento n. 94682.23/1995 (in atti dal 22/06/1995) presentato dal
Consorzio in relazione alle occupazioni effettuate per la realizzazione dell’opera e poi tramite
contatti con lo stesso Consorzio (v. Allegato 1) - pagg.34 e 36).
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confinanti; l) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, dell’appezzamento di terreno
ubicato nella zona delimitata a nord-ovest dalla linea ferroviaria Napoli-Foggia e
a sud-est dal fiume Calore, censito in Catasto Terreni al foglio 1, particella 10 e
confinante, a partire dal lato esposto a nord-ovest e proseguendo in senso
orario, con beni La Porta Vincenzo (p.lla 11), beni Mongillo Nicola, Pietro e
Vincenza (p.lla 277), beni Franco Rosalinda (p.lla 7), fiume Calore, e beni
Mongillo Vincenzo (p.lla 278), salvo altri e più aggiornati confinanti; m) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, dell’appezzamento di terreno
ubicato nella zona delimitata a nord-ovest dalla linea ferroviaria Napoli-Foggia e
a sud-est dal fiume Calore, censito in Catasto Terreni al foglio 1, particella 263
e confinante, a partire dal lato esposto a nord-ovest e proseguendo in senso
orario, con strada vicinale, beni Marinelli Firminia (p.lla 736), beni Renzi
Maddalena (p.lla 732) e beni Coletta Domenico (p.lla 262), salvo altri e più
aggiornati confinanti; n) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, dell’appezzamento di terreno
ubicato nella zona denominata località San Tommaso, delimitata a ovest-nord-
est dal fiume Calore e a sud dalla Strada Statale Sannitica, censito in Catasto
Terreni al foglio 1, particella 393 e confinante, a partire dal lato esposto a
nord-ovest e proseguendo in senso orario, con beni Demanio dello Stato (p.lla
630), fiume Calore, beni Grasso Marzio (p.lla 56) e beni Grasso Romolo (p.lla
392), salvo altri e più aggiornati confinanti; o) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, dell’appezzamento di terreno
ubicato nella zona delimitata a nord-ovest dalla linea ferroviaria Napoli-Foggia e
a sud-est dal fiume Calore, censito in Catasto Terreni al foglio 1, particella 443
e confinante, a partire dal lato esposto a nord-ovest e proseguendo in senso
orario, con beni Demanio dello Stato (Comune di Telese Terme-foglio 5-p.lle
561, 562 e 563) (v. Allegato 5)-pag. 1), beni Marinelli Firminia (p.lla 442), strada
vicinale e beni Coletta Domenico (p.lla 262), salvo altri e più aggiornati
confinanti.
Beni siti in Comune di Telese Terme
(ditta catastale: Di Chiara Arcangelo) p) piena proprietà, per la quota di 1000/1000, dell’appezzamento di terreno
ubicato nella zona delimitata a nord-ovest dalla linea ferroviaria Napoli-Foggia e
a sud-est dal fiume Calore, censito in Catasto Terreni al foglio 5, particella 254
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e confinante, a partire dal lato esposto a nord e proseguendo in senso orario,
con Ferrovia Napoli-Foggia, beni Coletta Domenico (p.lla 255), beni Demanio
dello Stato (p.lla 560) e beni Mongillo Vincenzo (p.lla 253), salvo altri e più
aggiornati confinanti.
B.2) FORMAZIONE DEI LOTTI
In base alla natura, all’ubicazione, allo stato di fatto e di diritto ed ai fini di una più facile vendibilità degli immobili appare opportuna la formazione dei seguenti lotti:
LOTTO 1 Complesso immobiliare – particella 78 (punto a)) Appezzamento di terreno – particella 77 (punto b)) Appezzamento di terreno – particella 66 (punto d))
LOTTO 2 Complesso immobiliare – particella 14 (punto c))
LOTTO 3 Appartamento – particella 665 sub 5 (punto e)) Posto auto – particella 957 sub 3 (punto g))
LOTTO 4 Locale – particella 665 sub 9 (punto f))
LOTTO 5 Appezzamento di terreno – particella 9 (punto i)) Appezzamento di terreno – particella 393 (punto n))
LOTTO 6 Appezzamento di terreno – particella 10 (punto l)) Appezzamento di terreno – particella 263 (punto m)) Appezzamento di terreno – particella 443 (punto o)) Appezzamento di terreno – particella 254 (punto p))
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C) LOTTI
Provveda il perito … : all'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti.
Con riferimento al singolo bene, verranno indicate, eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali dei beni, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento
C.1) IDENTIFICAZIONE DEI LOTTI
LOTTO 1
Piena proprietà, per la quota di 1000/1000, del complesso immobiliare ubicato in territorio del Comune di Puglianello (BN) alla Contrada San Mennitto, a poche centinaia di metri dalla provinciale Puglianello-San Salvatore Telesino dalla quale ha accesso tramite la strada vicinale Barrata n. 2, costituito da appezzamento di terreno esteso c.ca mq 39.775, suddiviso in zona incolta di c.ca mq 33.893 ed area asfaltata e recintata di c.ca mq 5.882 sulla quale insistono un capannone e nr. 3 corpi di fabbrica utilizzati rispettivamente per cabina di trasformazione elettrica, centrale idrica ed impianto di depurazione delle acque, oltre piccolo box prefabbricato, censito in Catasto Terreni al foglio 11, particelle 66 e 77 (terreno incolto) ed in Catasto Fabbricati al foglio 11, particella 78 (area urbanizzata con manufatti) e confinante, a partire dal lato a nord e proseguendo in senso orario, con traversa della strada vicinale Barrata n. 2, beni Pucella Antonietta, beni Di Libero
Mario, torrente San Mennitto, beni Demanio Pubblico dello Stato (canale principale del Consorzio di Bonifica della Valle Telesina, usufruttuario) e strada vicinale Barrata n. 2, salvo altri e più aggiornati confinanti.
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LOTTO 2
Piena proprietà, per la quota di 1000/1000, del complesso immobiliare ubicato in territorio del Comune di Puglianello (BN) alla Contrada San Mennitto, a poche centinaia di metri dalla provinciale Puglianello-San Salvatore Telesino dalla quale ha accesso tramite la strada vicinale Barrata n. 2, costituito da appezzamento di terreno urbanizzato, esteso c.ca mq 11.390, sul quale insistono nr. 3 capannoni affiancati, una palazzina a due piani fuori terra, oltre seminterrato, e tettoie che si estendono lungo tre lati del lotto, censito in Catasto Fabbricati al foglio 11, particella 14 e confinante, a partire dal lato a nord e proseguendo in senso orario, con traversa della strada vicinale Barrata n. 2, strada vicinale Barrata n. 2 e beni
Demanio Pubblico dello Stato (canale principale del Consorzio di Bonifica della
Valle Telesina, usufruttuario), salvo altri e più aggiornati confinanti.
LOTTO 3
Piena proprietà, per la quota di 1000/1000, di porzione del fabbricato a due piani fuori terra, oltre seminterrato e sottotetto, ubicato in territorio del Comune di Cerreto
Sannita (BN) all’incrocio tra la via Giuseppe D’Andrea (ex via del Sannio o Corso
Umberto I°), dalla quale ha accesso diretto, e la via Nicotera, costituita da appartamento dislocato tra i piani seminterrato, primo e sottotetto, con annesso posto auto scoperto, con diritti di comproprietà sull’androne a piano terra, sulla scala fino al primo piano e sul corridoio al primo piano, censita in Catasto
Fabbricati al foglio 17, particella 665 sub 5 (appartamento) e foglio 17, particella
957 sub 3 (posto auto) e confinante, a partire dal lato esposto a nord e proseguendo in senso orario, l’appartamento al piano seminterrato con beni comuni, via Nicotera e via Giuseppe D’Andrea, al piano primo con beni Amodio
Vincenzo, via Nicotera, via Giuseppe D’Andrea e beni Amodio Domenico, Amodio
Filomena e Amodio Rossella e al piano secondo con beni Amodio Angela, via
Nicotera, via Giuseppe D’Andrea e beni Amodio Domenico, Amodio Filomena e
Amodio Rossella e beni comuni, e il posto auto scoperto con corte comune, via
Giuseppe D’Andrea e beni Chiesa di San Martino, salvo altri e più aggiornati confinanti.
LOTTO 4
Piena proprietà, per la quota di 1000/1000, di porzione del fabbricato a due piani fuori terra, oltre seminterrato e sottotetto, ubicato in territorio del Comune di Cerreto
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Sannita (BN) all’incrocio tra la via Giuseppe D’Andrea (ex via del Sannio o Corso
Umberto I°) dalla quale ha accesso diretto e la via Nicotera , costituita da locale di due vani sito al piano terra, censita in Catasto Fabbricati, al foglio 17, particella
665 sub 9 e confinante, a partire dal lato esposto a nord e proseguendo in senso orario, con beni Amodio Vincenzo, via Nicotera, via Giuseppe D’Andrea e beni comuni, salvo altri e più aggiornati confinanti.
LOTTO 5
Piena proprietà, per la quota di 1000/1000, di nr. 2 terreni agricoli, tra loro distanti pochi metri, ubicati nel territorio del Comune di Melizzano (BN) nella zona denominata località San Tommaso, delimitata a ovest-nord-est dal fiume Calore e a sud dalla Strada Statale Sannitica, censiti in Catasto Terreni al foglio 11, particella
9 e particella 393 e confinanti, a partire dal lato esposto a nord-ovest e proseguendo in senso orario, la particella 9 con beni Demanio dello Stato (p.lla
621), beni Franco Rosalinda (p.lla 8), beni Grasso Romolo (p.lla 348), beni Grasso
Italo (p.lla 111) e beni Mongillo Vincenzo (p.lla 398), e la particella 393 con beni
Demanio dello Stato (p.lla 630), fiume Calore, Grasso Marzio (p.lla 56) e Grasso
Romolo (p.lla 392), salvo altri e più aggiornati confinanti.
LOTTO 6
Piena proprietà, per la quota di 1000/1000, di nr. 4 terreni agricoli, tra loro poco distanti, ubicati tre in territorio del Comune di Melizzano (BN) e uno in territorio del
Comune di Telese Terme (BN) nella zona delimitata a nord-ovest dalla linea ferroviaria Napoli-Foggia e a sud-est dal fiume Calore, censiti in Catasto Terreni quelli in Melizzano al foglio 1, particelle 10, 263 e 443 e quello in Telese Terme al foglio 5, particella 254 e confinanti, a partire dal lato esposto a nord-ovest e proseguendo in senso orario, la particella 10 con beni La Porta Vincenzo (p.lla 11), beni Mongillo Nicola, Pietro e Vincenza (p.lla 277), beni Franco Rosalinda (p.lla 7), fiume Calore e beni Mongillo Vincenzo (p.lla 278), la particella 263 con strada vicinale, beni Marinelli Firminia (p.lla 736), beni Renzi Maddalena (p.lla 732) e beni
Coletta Domenico (p.lla 262), la particella 443 con beni Demanio dello Stato
(Comune di Telese Terme-foglio 5-p.lle 561, 562 e 563), beni Marinelli Firminia
(p.lla 442), strada vicinale e beni Coletta Domenico (p.lla 262), e la particella 254 con Ferrovia Napoli-Foggia, beni Coletta Domenico (p.lla 255), beni Demanio dello
Stato (p.lla 560) e beni Mongillo Vincenzo (p.lla 253), salvo altri e più aggiornati confinanti (v. Allegato 5)- pag. 1).
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C.2) DESCRIZIONE DEI LOTTI
Le misure e le caratteristiche costruttive di seguito indicate sono state desunte dagli elaborati progettuali o dalla documentazione catastale e sono state riscontrate a campione in fase di sopralluogo.
Per ciascun corpo di fabbrica è indicata la superficie commerciale, consistente nella somma delle superfici calpestabili (nette) e delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, con il limite massimo di queste pari al 10% delle altre (se l’immobile non è indipendente la superficie occupata dalle eventuali pareti portanti interne e perimetrali è conteggiata al 50%, sempre con detto limite); nel caso in cui nel singolo immobile e/o lotto vi siano superfici di varia natura e destinazione le stesse sono ragguagliate, con gli specifici coefficienti indicati, a quella base di riferimento per ottenere, ai fini di una semplificazione dei calcoli di stima, una superficie totale omogenea 2.
La descrizione dei lotti va integrata con l’esame della documentazione allegata ed, in particolare, degli estratti di mappa, planimetrie e visure catastali, grafici e fotografie.
LOTTO 1
Il complesso immobiliare è ubicato in territorio del Comune di Puglianello alla
Contrada San Mennitto, a poche centinaia di metri dalla provinciale Puglianello-San
Salvatore Telesino dalla quale ha accesso tramite la strada vicinale Barrata n. 2.
Informazioni sul Comune
Comune: Puglianello,
Regione: Campania,
Provincia: Benevento (BN),
Comuni confinanti: Amorosi, Faicchio, Ruviano (CE) e San Salvatore
Telesino,
Distanza dal Capoluogo: circa km 36,
Zona altimetrica: collina interna,
Altezza sul livello del mare: min: mt 42 - max: mt 175,
Classificazione sismica: sismicità media,
Clima: zona climatica C – gradi giorno 1.181,
Superficie: kmq 8,27,
2 I coefficienti sono dati dal rapporto tra il valore unitario di mercato della specifica superficie e quello della superficie di riferimento.
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Popolazione residente (Istat 2001): n. 1.411 abitanti,
Densità per kmq (Istat 2001): 170,6 abitanti,
Numero famiglie (Istat 2001): 540,
Numero abitazioni (Istat 2001): 629,
Reddito medio dichiarato (2005): € 14.978,00.
Informazioni sulla zona (strada comunale Puglianello-San Salvatore, strada vicinale Barrata n. 2, contrada San Mennitto)
Denominazione: contrada San Mennitto,
Tipologia-caratteristiche: zona periferica, distante c.ca km 1,5 dal centro
abitato, posizionata a ridosso della strada
comunale Puglianello - San Salvatore Telesino, a
confine con il territorio di questo Comune,
prevalentemente agricola con presenza di
abitazioni e qualche insediamento agricolo-
produttivo,
Area urbanistica: esterna al centro edificato,
Urbanizzazione: opere di urbanizzazione primaria,
Servizi: nessuno,
Collegamenti pubblici: S. S. Fondo Valle Isclero (c.ca mt 400), S. S. 372
Telesina (Telese-Caianello) (c.ca km 1,5),
Zone limitrofe: in Comune di Puglianello: agricole – in Comune di
San Salvatore Telesino: destinate ad insediamenti
di tipo commerciale/industriale.
Descrizione degli immobili
Il complesso immobiliare sorge su area estesa c.ca mq 39.775, suddivisa in due parti: una di c.ca mq 33.893, identificata dalle particelle catastali nr. 66 e 77, si presenta di forma irregolare, a giacitura pianeggiante, non urbanizzata ed incolta e l’altra di c.ca mq 5.882, identificata dalla particella catastale nr. 78, si presenta costituita da due zone, collegate da vialetto pedonale, delle quali la più grande, sistemata con piazzali asfaltati, recinzione su tutto il perimetro con cancello per l’accesso carrabile e pedonale dalla strada vicinale Barrata n. 2, corpi illuminanti di tipo stradale e rete di raccolta e smaltimento delle acque piovane, accoglie tutti i corpi di fabbrica ad eccezione dell’impianto di depurazione posizionato sulla seconda.
Si distinguono un capannone e nr. 3 corpi di fabbrica utilizzati rispettivamente per
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cabina di trasformazione elettrica, centrale idrica ed impianto di depurazione delle acque di lavorazione, oltre piccolo box prefabbricato.
Capannone
Capannone ad un livello, posizionato al centro dell’area recintata, con pianta rettangolare di c.ca mt 48,90 x mt 28,90 = mq 1.413,21 e h netta sotto trave mt
6,00, dotato di soppalco di c.ca mt 17,05 x mt 6,20 = mq 105,71 e h netta mt 2,80, accessibile tramite scala che si diparte dall’ingresso ad ovest, corpo esterno aggiunto sul lato sud di c.ca mt 15,00 x mt 5,50 = mq 82,50 e h netta sottotrave mt
4,50 e nr. 2 tettoie metalliche sul lato nord rispettivamente di c.ca mq 21 e mq 7 con h netta media c.ca mt 3,20.
All’interno si distinguono un grosso ambiente di c.ca mq 665 e molteplici locali di diverse dimensioni, tra i quali il corpo spogliatoi-bagni.
Il capannone è stato realizzato in fondazione con plinti e travi di collegamento in c.a., in elevazione con pilastri e travi portanti in acciaio zincato, copertura a tetto con capriate di acciaio zincato e pannelli coibentati in lamiera zincata, scala metallica di accesso al soppalco, pareti esterne e divisori interni consistenti in pannelli autoportanti coibentati in lamiera preverniciata, controsoffittatura per l’intera superficie costituita da doghe in acciaio preverniciato coibentate, pavimenti del tipo industriale antiacido e antiscivolo, infissi esterni ed interni in profilati di alluminio elettrocolorato, portoni in acciaio zincato con porta interna di sicurezza ed impianti idrico, igienico-sanitario, elettrico di luce e forza motrice, di riscaldamento, antincendio, di gas G.P.L. e telefonico.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare normale sia per le strutture ed opere di finitura, ad eccezione della copertura che necessità d’interventi di riparazione in qualche punto per eliminare lievi infiltrazioni d’acqua piovana, che per gli impianti, rispondenti alla normativa, ad eccezione dell’impianto di riscaldamento che risulta non funzionante.
Cabina di trasformazione elettrica
Corpo di fabbrica ad un livello suddiviso in cinque vani, collocato nell’angolo sud- ovest dell’area recintata, con pianta ad “L” di superficie lorda c.ca mq 61,00 ed h netta mt. 3,00, realizzato in fondazione con platea in c.a., in elevazione con murature portanti, solaio di copertura piano in latero-cemento protetto da guaina bituminosa, pavimentazione in battuto di cemento, infissi metallici ed impianto elettrico di illuminazione.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare normale.
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Centrale idrica
Corpo di fabbrica ad un livello monovano, posizionato nell’angolo nord-ovest dell’area recintata, con pianta irregolare di superficie lorda c.ca mq 88,00 ed h netta media mt. 3,10, realizzato in elevazione con murature portanti, copertura a tetto con travi metalliche e pannelli metallici coibentati, pavimentazione in battuto di cemento, infissi metallici ed impianto elettrico di f.m. e di illuminazione.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare normale.
Impianto di depurazione
Corpo di fabbrica in c.a. composto di vasche interrate e corpo fuori terra di superficie rettangolare c.ca mq 21,00 ed h netta media mt 2,75.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare normale.
L’impianto di depurazione non è in funzione.
Box prefabbricato
Piccolo box metallico prefabbricato monovano, posizionato nell’angolo sud-est dell’area recintata, con pianta rettangolare di c.ca mq 7,00 ed h netta mt 2,20, utilizzato per il ricovero degli strumenti di misura collegati alla pesa a bilico installata nel piazzale.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare normale.
Il lotto sviluppa le seguenti superfici
Superficie (mq) Immobile commerciale commerciale ragguagliata - terreno non urbanizzato 33.893,00 x 0,014= 474,50 - terreno urbanizzato 5.882,00 x 0,091= 535,26 - capannone e corpo aggiunto 1.496,00 x 1,000 = 1.496,00 - soppalco capannone 106,00 x 1,000= 106,00 - cabina elettrica 61,00 x 0,400= 24,40 - centrale idrica 88,00 x 0,300= 26,40 - box prefabbricato 7,00 x 0,200= 1,40 - locale impianto depurazione 21,00 x 0,100= 2,10 superficie totale 41.554,00 2.666,06
LOTTO 2
Il complesso immobiliare è ubicato in territorio del Comune di Puglianello alla
Contrada San Mennitto, a poche centinaia di metri dalla provinciale Puglianello-San
Salvatore Telesino dalla quale ha accesso tramite la strada vicinale Barrata n. 2.
Informazioni sul Comune
V. LOTTO 1
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Informazioni sulla zona
V. LOTTO 1
Descrizione degli immobili
Il complesso immobiliare sorge su area estesa c.ca mq 11.930, che si presenta di forma pressoché triangolare, a giacitura pianeggiante, sistemata con piazzali pavimentati con battuto di cemento, aree a verde, recinzione sull’intero perimetro con cancelli per l’accesso carrabile e pedonale dalla strada vicinale Barrata n. 2, corpi illuminanti di tipo stradale e reti di smaltimento delle acque.
Sull’area insistono nr. 3 capannoni affiancati, una palazzina e tettoie che si estendono lungo i lati sud, ovest e nord del lotto.
Capannoni
I tre capannoni affiancati, denominati nei grafici progettuali rispettivamente “1”, “2” e
“3b”, sono posizionati nella parte sud del lotto.
Il capannone “1” si presenta ad un livello con pianta di forma rettangolare, con nr. 2 piccoli corpi esterni ad un livello aggiunti uno sul lato nord e l’altro sul lato ovest, di superficie complessiva c.ca mq 765,33 e h media alla linea di gronda mt 5,35 (h sottotrave mt 4,65); risulta variamente suddiviso all’interno con soppalco di c.ca mq
54 a quota + 3,20 dal piano terra, accessibile a mezzo di scaletta esterna in ferro.
È stato realizzato in fondazione con plinti e travi di collegamento in c.a., in elevazione con elementi prefabbricati in c.a.v., copertura a tetto con elementi prefabbricati in c.a.v. e lastre in cemento-amianto, scala metallica di accesso al soppalco, pareti esterne consistenti in pannelli prefabbricati in cemento lisciato, pavimenti in battuto di cemento e, in parte, con piastrelle, infissi esterni ed interni in profilati metallici, ed impianti idrico (acqua attinta da pozzo e non da rete pubblica), igienico-sanitario ed elettrico di luce.
Sul lato ovest del capannone risulta installata una tettoia, denominata nei grafici progettuali “3a”, con pianta di forma rettangolare di c.ca mq 230 e h media alla linea di gronda mt 5,35, realizzata con strutture in ferro e copertura con capriate metalliche e lastre in lamiera di ferro zincato ondulato.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare cattivo.
Per la bonifica dell’amianto contenuto nelle lastre di “Eternit”, imposta dal Dlgs.
257/1992 e Dlgs. 257/2006 di riconferma, si stima un costo unitario di €/mq 30,00 necessario alla rimozione delle lastre ed alla ricostruzione del manto di copertura e, quindi, un costo totale in cifra tonda di € 23.000,00.
Il capannone “2” si presenta ad un livello con pianta di forma rettangolare di c.ca
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mq 694,14 ed h media alla linea di gronda mt 5,10 (sotto trave mt 3,90); è privo di elementi divisori interni.
È stato realizzato in fondazione con plinti e travi di collegamento in c.a., in elevazione con elementi prefabbricati in c.a.v., copertura a tetto con strutture metalliche e lastre in cemento-amianto, pareti esterne consistenti in pannelli prefabbricati in cemento lisciato, pavimento in battuto di cemento, infissi metallici ed impianto elettrico di luce.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare cattivo.
Per la bonifica dell’amianto contenuto nelle lastre di “Eternit”, analogamente a quanto detto in precedenza, si stima un costo totale in cifra tonda di € 21.000,00.
Il capannone “3b”, posizionato tra gli altri due, si presenta ad un livello con pianta di forma rettangolare di c.ca mq 611,24 e h media alla linea di gronda mt 3,70 (h sottotrave mt 3); è privo di elementi divisori interni.
È stato realizzato con strutture metalliche portanti, copertura a tetto con strutture e pannelli coibentati metallici e pavimento in battuto di cemento.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare cattivo.
Palazzina
Il fabbricato si presenta a due piani fuori terra, oltre seminterrato, posizionato nella parte nord del lotto, con superficie di forma rettangolare di c.ca mq 125,28 e altezza, dal pavimento del piano seminterrato alla linea di gronda, di mt 8,40.
Si distinguono al piano seminterrato, avente accesso da apertura praticata sulla facciata laterale esposta a ovest, nr. 3 ampi vani, al piano rialzato, avente accesso da due aperture praticate sulla facciata principale esposta a sud, nr. 3 ampi vani con piccolo bagno, ed al piano sottotetto, avente accesso tramite scala esterna da apertura praticata sulla facciata posteriore esposta a nord, nr. 1 ampio vano con w.c. e nr. 3 vani, con cucina, bagno, ingresso e disimpegno.
È stato realizzato con fondazioni in conglomerato cementizio, strutture murarie portanti in conglomerato cementizio al piano seminterrato e in tufo con malta cementizia ai piani superiori, solai del tipo misto in latero-cemento, copertura a tetto con tegole, scale esterne per l’accesso al piano sottotetto in c.a., pareti esterne ed interne intonacate e tinteggiate, pavimenti con piastrelle, infissi esterni in alluminio elettrocolorato costituiti da invetriate con persiane alla romana a stecche mobili, infissi interni in legno, impianti idrico, igienico-sanitario, elettrico e di riscaldamento.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare normale sia per le strutture ed opere di finitura che per gli impianti, rispondenti alla normativa, ad eccezione
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dell’impianto di raccolta e scarico delle acque piovane che causa allagamenti al piano seminterrato e di quello di riscaldamento privo della caldaia e di qualche corpo scaldante.
Tettoie
Le tettoie, individuate nei grafici progettuali con la denominazione “3c”, si estendono lungo i lati sud, ovest e nord del lotto per una lunghezza complessiva di c.ca mt 345 con larghezza di c.ca mt 5,00 ed h max netta c.ca mt 4,50; risultano realizzate con strutture in ferro e copertura con capriate metalliche e lastre in lamiera di ferro zincato, delle quali alcune coibentate ed altre no.
Al termine delle tettoie, sul lato nord verso la strada Barrata nr. 2, è stato costruito un corpo di fabbrica ad un livello, di forma rettangolare con superficie lorda di c.ca mq 85 ed h media netta mt 4,00, con murature portanti e copertura a tetto con strutture e manto di pannelli coibentati metallici.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare normale.
Il lotto sviluppa le seguenti superfici
Superficie (mq) Immobile commerciale commerciale ragguagliata - terreno urbanizzato 11.930,00 x 0,100= 1.193,00 - capannone "1" 765,33 x 1,000= 765,33 - tettoia "3a" capannone "1" 230,00 x 0,000= 0,00 - soppalco capannone "1" 54,00 x 1,000= 54,00 - capannone "2" 694,14 x 0,750= 520,61 - capannone "3b" 611,24 x 0,400= 244,50 - tettoie "3c" 1.725,00 x 0,000= 0,00 - tettoie "3c"/corpo di fabbrica 85,00 x 0,000= 0,00 - fabbricato/piano seminterrato 100,00 x 1,660= 166,00 - fabbricato/piano terra 100,00 x 3,113= 311,25 - fabbricato/piano primo 100,00 x 4,150= 415,00 superficie sviluppata 16.394,71 3.669,68
Nel seguito della relazione, al paragrafo D), si specifica il motivo per cui si introduce un coefficiente pari a zero per le tettoie “3a” e “3c” e corpo di fabbrica.
LOTTO 3
I beni pignorati fanno parte del fabbricato a due piani fuori terra, oltre seminterrato e sottotetto, ubicato nel centro abitato del Comune di Cerreto Sannita (BN) all’incrocio tra la via Giuseppe D’Andrea (ex via del Sannio o Corso Umberto I°), dalla quale ha accesso diretto, e la via Nicotera.
Informazioni sul Comune
Comune: Cerreto Sannita,
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Regione: Campania,
Provincia: Benevento (BN),
Comuni confinanti: Cusano Mutri, Guardia Sanframondi, Morcone,
Pietraroja, Pontelandolfo, San Lorenzello e San
Lupo,
Distanza dal Capoluogo: circa km 36,
Zona altimetrica: montagna interna,
Altezza sul livello del mare: min: mt 210 - max: mt 1.118,
Classificazione sismica: sismicità alta,
Clima: zona climatica D – gradi giorno 1.574,
Superficie: kmq 33,26,
Popolazione residente (Istat 2001): n. 4.197 abitanti,
Densità per kmq (Istat 2001): 126,2 abitanti,
Numero famiglie (Istat 2001): 1.497,
Numero abitazioni (Istat 2001): 1.899,
Reddito medio dichiarato (2005): € 17.035,00.
Informazioni sulla zona (via Giuseppe D’Andrea, via Nicotera)
Tipologia: centro urbano,
Caratteristiche: normali,
Area urbanistica: residenziale,
Urbanizzazione: opere di urbanizzazione primaria e secondaria,
Servizi: diversi,
Traffico: di intensità media,
Parcheggi: in prossimità del fabbricato insufficienti,
Collegamenti pubblici: S. S. 372 Telesina (Telese-Caianello) (c.ca km 8),
Zone limitrofe: residenziali.
Descrizione degli immobili
Porzione del fabbricato urbano a due piani fuori terra, oltre seminterrato e sottotetto, a pianta di forma irregolare, con annessa area scoperta di c.ca mq 510, sistemata a cortile e giardino, avente ingresso sul Corso D’Andrea, costituita da appartamento, dislocato tra i piani seminterrato, primo e sottotetto, con diritti di comproprietà sull’androne a piano terra e sulla scala fino al primo piano, dotato di posto macchina e precisamente:
− al piano seminterrato, cantina di superficie netta c.ca mq 69 ed h netta mt 3,00,
avente accesso dall’androne comune,
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− al primo piano, due vani e corridoio, comune con altro appartamento, di
superficie netta c.ca mq 69 ed h netta c.ca mt 3,10, aventi accesso dal
pianerottolo scale,
− al piano sottotetto, quattro vani di superficie netta c.ca mq 115 ed h nette
variabili da mt 1,70 a mt 4,25, con accesso dai vani al piano primo tramite scala
da costruire (attualmente si accede in via provvisoria a mezzo di scala a pioli),
− al piano terra, nell’area scoperta, posto macchina di c.ca mq 42.
Il fabbricato è stato realizzato con fondazioni in pietrame e malta comune, murature portanti in pietrame e malta comune, solai del tipo misto in latero- cemento, copertura a tetto con strutture in c.a. e tegole, scale in muratura, intonaco esterno tinteggiato, portone in legno castagno.
Per quanto riguarda l’appartamento, la cantina risulta allagata e non accessibile a causa di infiltrazioni di acqua piovana, i piani primo e sottotetto si presentano allo stato rustico, senza finiture ed impianti, ad eccezione degli infissi esterni in legno al primo piano e delle finestre in legno per tetti al piano secondo.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare normale, ad eccezione di quanto detto per la cantina.
Per quanto riguarda le superfici si osserva che gli immobili sono pervenuti al debitore dott. Amodio Luigi con atto di divisione che individua esattamente i beni con i riferimenti catastali (Allegato 1)/pagg. 14, 15 e 16) ed i grafici di cui alle pagg.
21÷25 dell’Allegato 2).
Le superfici prima indicate per i piani primo e sottotetto dell’appartamento sono riferite alla situazione catastale che differisce, però, da quella effettiva attuale poiché parte di essi è stata annessa al confinante appartamento di proprietà Amodio
Domenico, Filomena e Rossella (ex Amodio Enrico), come rappresentato nei grafici di cui all’Allegato 5)/pagg. 4 e 5.
Si calcolano, per le ragioni che saranno esposte in merito allo stato di possesso, le superfici commerciali in entrambi i casi:
Situazione rappresentata nei grafici catastali
Superficie (mq) Immobile commerciale commerciale ragguagliata - posto macchina 42,00 x 0,1 = 4,20 - piano seminterrato 76,00 x 0,5 = 38,00 - piano primo 76,00 x 1 = 76,00 - piano sottotetto 127,00 x 0,5 = 63,50 superficie sviluppata 321,00 181,70
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Situazione effettiva attuale dei luoghi
Superficie (mq) Immobile commerciale commerciale ragguagliata - posto macchina 42,00 x 0,1 = 4,20 - piano seminterrato 76,00 x 0,5 = 38,00 - piano primo 71,00 x 1 = 71,00 - piano sottotetto 106,00 x 0,5 = 53,00 superficie sviluppata 295,00 166,20
LOTTO 4
I beni pignorati fanno parte del fabbricato a due piani fuori terra, oltre seminterrato e sottotetto, ubicato nel centro abitato del Comune di Cerreto Sannita (BN) all’incrocio tra la via Giuseppe D’Andrea (ex via del Sannio o Corso Umberto I°), dalla quale ha accesso diretto, e la via Nicotera.
Informazioni sul Comune
V. LOTTO 3.
Informazioni sulla zona
V. LOTTO 3.
Descrizione degli immobili
Porzione del fabbricato urbano di cui al LOTTO 1, costituita da locale commerciale al piano terra, di due vani, prospiciente sul Corso D’Andrea dal quale ha accesso diretto, di superficie netta c.ca mq 56 (commerciale mq 62,00) e h netta mt 3,70, completamente rifinito e dotati di impianti idrico, igienico-sanitario ed elettrico, rispondenti alla normativa.
Lo stato di conservazione e manutenzione appare buono.
LOTTO 5
Nr. 2 due appezzamenti di terreno, tra loro distanti pochi metri, ubicati nel territorio del Comune di Melizzano (BN) nella zona denominata località San Tommaso delimitata a ovest-nord-est dal fiume Calore e a sud dalla Strada Statale Sannitica.
I terreni, per i quali in corso di sopralluogo il proprietario non ha saputo indicare l’esatta posizione risultano, per quanto dallo stesso dichiarato, abbandonati da molti anni.
La superficie catastale è pari per quello identificato con particella n. 9 a mq 1.390 e per l’altro, identificato con particella n. 393, a mq 240.
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LOTTO 6
Nr. 4 appezzamenti di terreno incolti, tra loro poco distanti, ubicati tre in territorio del
Comune di Melizzano (BN) e uno in territorio del Comune di Telese Terme (BN) nella zona di natura agricola, delimitata a nord-ovest dalla linea ferroviaria Napoli-
Foggia e a sud-est dal fiume Calore, alla quale si accede dalla strada statale Fondo
Valle Isclero tramite la via Stazione e, quindi, la via Spina, attraversando il passaggio a livello.
La superficie catastale è pari per quello identificato con particella n. 10 a mq 2.580, per quello identificato con particella n. 263 a mq 1.800, per quello identificato con particella n. 443 a mq 340 e per quello identificato con particella n. 254 a mq 580.
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PERIZIA EX ART. 173 BIS DISP. ATT. C.P.C. Relazione – pag. 23 di 49
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D) REGOLARITÀ URBANISTICA
Provveda il perito … : alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l'immobile, gli estremi dei provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsione dei provvedimento medesimo, eventuali modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, il perito provvederà all’indicazione dell’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed alla luce degli attuali strumenti urbanistici e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti ovvero agli oneri economici necessari per l'eliminazione dell'abuso (ove non sanabile)
LOTTO 1
Per la costruzione del complesso sono state rilasciate le seguenti concessioni:
− Concessione edilizia nr. 7/1996 del 07/04/1996, prorogata al 07/04/2000, per
la “Razionalizzazione ed ammodernamento di unità produttiva di trasformazione
prodotti agrozootecnici e caseari mediante costruzione di nuovo impianto
produttivo” (v. Allegato 4)/pag. 1),
− Concessione edilizia nr. 2/2000 del 25/01/2000, in variante alla n. 7/1996 (v.
Allegato 4)/pag. 3).
I lavori sono stati eseguiti nel periodo 1997-2001 e la loro regolarità è stata attestata con autorizzazione di agibilità prot. N. 2938 del 28/09/2001 (v. Allegato 4)/pag. 36).
Dal confronto tra il progetto approvato (v. grafici – Allegato 4)/pagg. 5÷35) e la realizzazione emerge che sono state costruite opere non previste (centrale idrica, box prefabbricato e tettoia piccola) e che per le altre opere sussiste una sostanziale conformità.
Gli abusi sono sanabili poiché la superficie disponibile del lotto pari a mq 33.475 3 consente l’edificazione di mq 33.475/20 = mq 1.673,75 4, superficie di poco inferiore a quella realizzata:
- Superficie autorizzata (v. Allegato 4)/pag. 12) mq 1.578,04 - Centrale idrica mq 87,57 - Box prefabbricato mq 7,05 - Tettoia piccola mq 7,00
totale superficie realizzata mq 1.679,66
3 Mq 39.775 (estensione complessiva) – mq 6.300 (asserviti per il LOTTO 2 – v. Allegato 4)/pag. 59) 4 V. certificato di destinazione urbanistica - Allegato 4)/pag. 93
PERIZIA EX ART. 173 BIS DISP. ATT. C.P.C. Relazione – pag. 24 di 49
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Per l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria, che contemplerà anche le lievi difformità (quali, ad esempio, i prospetti del capannone), si stima un costo di €
7.500,00 riguardante competenze professionali, sanzioni ed oneri.
LOTTO 2
Per la costruzione del complesso sono stati rilasciati i seguenti titoli abilitativi:
− Concessione edilizia nr. 16/1985 del 15/10/1985, per la costruzione di un
complesso produttivo da destinare all’allevamento di ovini da latte, con annesso
ufficio ed alloggio custode (v. Allegato 4)/pag. 38),
− Concessione edilizia nr. 19/1985 del 20/12/1985 per modifiche interne (v.
Allegato 4)/pag. 40),
− Concessione edilizia nr. 36/1986 del 04/12/1986 in variante alle due
precedenti (v. Allegato 4)/pag. 42),
− Concessione edilizia nr. 39/1986 del 18/12/1986 per la costruzione della
recinzione (v. Allegato 4)/pag. 44),,
− Autorizzazione nr. 3096/1986 del 31/12/1986 per la costruzione a carattere
provvisorio della tettoia indicata nei grafici progettuali come “3a” (v. Allegato
4)/pag. 46),
− Concessione edilizia nr. 6/1989 del 25/02/1989 in variante alle precedenti
concessioni (v. Allegato 4)/pag. 48),
− Autorizzazione nr. 966/1989 del 15/03/1989 per la costruzione a carattere
provvisorio delle tettoie indicate nei grafici progettuali come “3c” (v. Allegato
4)/pag. 50),
− Autorizzazione nr. 3878/1989 del 08/11/1989 per la costruzione a carattere
provvisorio della tettoia indicata nei grafici progettuali come “3b”, poi
trasformata in capannone autorizzato con concessione edilizia n. 6/1993 (v.
Allegato 4)/pag. 53),
− Concessione edilizia nr. 6/1993 del13/04/1993 per lavori di completamento (v.
Allegato 4)/pag. 55),
− Concessione edilizia nr. 8/1993 del 25/05/1993 per lavori di completamento
(v. Allegato 4)/pag. 57).
I lavori di costruzione sono stati eseguiti nel periodo 1985-1993 e la loro regolarità è stata attestata con certificato di “agibilità e conformità alle strutture” prot. N. 2140 del 03/07/1991 (v. Allegato 4)/pag. 90) e con licenza di “agibilità ed usabilità” prot.
N. 3453 del 21/09/1993 (v. Allegato 4)/pag. 91).
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Per il rispetto dei parametri urbanistici, si ripete, è stato necessario asservire mq
6.300 di terreno del LOTTO 1 (v. Allegato 4)/pag. 59).
Dal confronto tra il progetto approvato (v. grafici – Allegato 4)/pagg. 62÷89) e la realizzazione emerge una sostanziale conformità ad eccezione di lievi difformità
(quali, ad esempio, le divisioni interne del capannone “1”) e della costruzione abusiva del bagno al piano terra della palazzina, all’interno del corpo scale di accesso al piano sottotetto.
Per l’ottenimento del permesso di costruire in sanatoria, che contemplerà anche le lievi difformità, si stima un costo di € 4.000,00 per competenze professionali, sanzioni ed oneri.
Il corpo di fabbrica costruito al termine delle tettoie sul lato nord verso la strada
Barrata nr. 2, non è stato autorizzato e per esso non è ottenibile la sanatoria a causa dell’impossibilità di rispettare l’indice di copertura attualmente vigente (1/20) per indisponibilità di superficie libera; l’abuso va rimosso con la demolizione.
Inoltre le autorizzazioni per le tettoie “3a” e “3c” sono a carattere provvisorio e sono revocabili in qualsiasi momento qualora si ravvisino alterazioni alle strutture o modifiche di destinazione o danni a terzi (v. Allegato 4)).
Quindi, il corpo di fabbrica e le tettoie alla fine dovranno essere rimossi con costi non trascurabili; si ritiene, però, che tali costi siano equiparabili al beneficio ottenuto dall’utilizzo delle strutture fino al momento della demolizione.
Per tali motivi si è utilizzato un coefficiente pari a zero nel calcolo della superficie commerciale ragguagliata.
LOTTO 3
Il fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari pignorate è stato costruito in epoca remota, con iter amministrativi di cui non esiste traccia negli archivi comunali.
Le informazioni assunte presso l’Ufficio Tecnico Comunale di Cerreto Sannita, presso l’Ufficio del Genio Civile di Benevento e presso l’arch. Lorenzo Morone, iscritto all’Ordine degli Architetti della Provincia di Benevento al n. 23, con studio in
Cerreto Sannita alla Via Ponte Tullio 13, hanno consentito di accertare che il fabbricato è stato oggetto dei seguenti interventi: a) Lavori di risanamento e consolidamento statico, eseguiti nella seconda metà
degli anni ’80, con i benefici ex L. 219/81 di cui alla richiesta di contributi prot.
N. 3115 del 24/06/1983 (v. Allegato 4)/pagg. 94÷113), diretti dall’arch. Lorenzo
Morone,
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b) Lavori di recupero e risanamento conservativo delle facciate, nel periodo
2006/2007, di cui alla D.I.A. prot. N. 10312 del 06/11/2006 (v. Allegato 4)/pagg.
114÷117), progettati e diretti dall’arch. Lorenzo Morone.
In merito ai lavori di cui al punto a), dall’esame del progetto approvato emerge, per l’appartamento, che il piano sottotetto non può essere abitato e può essere utilizzato unicamente come soffitta.
In merito ai lavori di cui al punto b), esiste conformità tra il progetto e la realizzazione.
LOTTO 4
Sulla base di quanto riportato per il LOTTO 3 emerge che il bagno è stato realizzato senza autorizzazione.
Per la presentazione di apposita D.I.A. in sanatoria si stima un costo di € 1.500,00.
LOTTO 5
Dal certificato di destinazione urbanistica (v. Allegato 4)/pag. 123) si evince che i due appezzamenti di terreno ricadono in zona agricola normale “En”, nonché in zona di conservazione integrata del paesaggio fluviale (C.I.F.) prevista dal Piano
Territoriale Paesistico; l’appezzamento identificato con la particella n. 393 ricade anche in fascia “R3” soggetta al rispetto del Demanio Idrico.
LOTTO 6
Dai certificati di destinazione urbanistica si evince che
− i tre appezzamenti di terreno ubicati in territorio del Comune di Melizzano
ricadono in zona agricola normale “En”, nonché in zona di conservazione
integrata del paesaggio fluviale (C.I.F.) prevista dal Piano Territoriale Paesistico;
gli appezzamenti identificati con le particelle nn. 263 e 443 ricadono anche in
fascia “R1” di rispetto stradale e l’appezzamento identificato con la particella n.
10 ricade anche in zona soggetta al rispetto del Demanio Idrico R3 (v. Allegato 4) – pag. 123),
− l’appezzamento di terreno ubicato in territorio del Comune di Telese Terme
ricade in zona agricola normale “En” ed in zona soggetta al rispetto ferroviario
“R2” (v. Allegato 4) – pag. 134).
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E) REGOLARITÀ CATASTALE
Provveda il perito … : all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria dei bene, alla sua correzione o redazione
E.1) IDENTIFICAZIONE
I dati che identificano in Catasto i beni oggetto del pignoramento sono quelli di cui alle “Visure storiche per immobile”, riportate nell’Allegato 2) alle seguenti pagine:
Compendio immobiliare – particella 78 pag. 8
LOTTO 1 Appezzamento di terreno – particella 77 “ 9
Appezzamento di terreno – particella 66 “ 13
LOTTO 2 Compendio immobiliare – particella 14 “ 18
Unità immobiliare – particella 665 sub 5 “ 26 LOTTO 3 Posto auto – particella 957 sub 3 “ 30
LOTTO 4 Locale commerciale – particella 665 sub 9 “ 28
Appezzamento di terreno – particella 9 “ 36 LOTTO 5 Appezzamento di terreno – particella 393 “ 42
Appezzamento di terreno – particella 10 “ 38
Appezzamento di terreno – particella 263 “ 40 LOTTO 6 Appezzamento di terreno – particella 443 “ 44
Appezzamento di terreno – particella 254 “ 47
E.2) RISPONDENZA DATI
Sussiste esatta rispondenza tra i dati specificati negli atti di pignoramento e quelli di identificazione catastale.
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E.3) VARIAZIONI
LOTTO 2
Va aggiornata la mappa (foglio 11) con l’esatta introduzione del tipo mappale n.
121359 del 19/07/2000, redatto e presentato a seguito della permuta di terreni avvenuta, tra il Comune di Puglianello e la “Zootecnia Ecologica di Luigi Amodio s.a.s.”, con atto per Notaio dott. Carlo Tafuri n. 259155 di repertorio del 21/09/1998
(v. Allegato 1)/pag. 19 e segg.): l’aggiornamento va eseguito come da grafico di cui all’Allegato 5)/pag. 2.
Con nota protocollata con n. 65743 del 29/03/2010 ho provveduto a richiedere l’aggiornamento d’Ufficio (v. Allegato 1)/pag. 33).
Vanno, inoltre, aggiornate le planimetrie catastali del capannone “1” e della palazzina in conformità allo stato attuale dei luoghi; per i necessari adempimenti si stima un costo di € 1.000,00.
LOTTO 3
Nel caso di aggiornamento della planimetria catastale in conformità allo stato attuale dei luoghi si stima un costo di € 500,00.
LOTTO 4
Va aggiornata la planimetria catastale in conformità allo stato attuale dei luoghi.
Si stima un costo di € 300,00.
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F) STATO DI POSSESSO
Provveda il perito … : all'indicazione dello stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore. Ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio
LOTTO 1
Il complesso immobiliare è attualmente occupato dalla ditta Antichi Sapori del
Sannio s.a.s. di Amodio Filomena & C., p. iva/c.f. 01301690622, con sede in Napoli alla Via Domenico Fontana 27/7, che lo utilizza per produzione lattiero-casearia con nr. sei dipendenti iscritti nei libri matricola.
Nel corso dei sopralluoghi il dott. Amodio Luigi, socio ed ex amministratore della società debitrice, ha riferito che il complesso è condotto in affitto in virtù di regolare contratto registrato e che i macchinari ed impianti, utilizzati dalla locataria, sono di proprietà della debitrice.
Le indagini condotte hanno consentito di accertare che
− in data 21/11/2003 tra le parti è stato sottoscritto, a rogito del Notaio Silvana
Fabrocini, un contratto d’affitto di ramo d’azienda con durata ventennale,
registrato il 01/12/2003 presso l’Agenzia delle Entrate di Casoria al nr. 976/52 e
trascritto in Benevento il 29/11/2003 al R.P. n. 11226 (v. Allegato 1)/pag. 29),
− il Tribunale di Benevento ha emesso sentenza civile n. 1488/2007 5 dichiarativa
di inefficacia ex art. 2901 C.C. del detto contratto, annotata il 08/04/2010 al R.P.
519 (v. Allegato 3)/pag. 30),
− detto contratto non riguarda il LOTTO 1 ma unicamente il LOTTO 2.
Si conclude che il lotto è occupato senza alcun titolo valido ed efficace; per liberarlo da persone, impianti produttivi, macchinari e qualsiasi altro materiale, cosa che dovrà avvenire a cura e spese della debitrice, si valuta un tempo tecnico di 3-6 mesi.
5 Atto di citazione R.G. n. 4058/04 della Banca di Roma S.p.A.
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LOTTO 2
Il complesso immobiliare è occupato, dall’inizio del corrente anno, dalla ditta Raucci
Antonio, C.F.RCCNTN79B27E932D, avente sede in Marcianise (CE) alla Via Napoli
6, che lo utilizza per la produzione di latte in allevamento di bufale.
Nel corso dei sopralluoghi il dott. Amodio Luigi ha riferito che il complesso è stato concesso in subaffitto dalla Antichi Sapori del Sannio s.a.s. di Amodio Filomena &
C., con contratto in corso di perfezionamento, in virtù del contratto menzionato per il
LOTTO 1.
Si conclude che il lotto è occupato senza alcun titolo valido ed efficace e per liberarlo da persone, animali, macchinari e qualsiasi altro materiale, cosa che dovrà avvenire a cura e spese della debitrice, si valuta un tempo tecnico di 3-6 mesi.
LOTTO 3
Come detto in precedenza parte della superficie dell’appartamento, ai piani primo e sottotetto, è stata sottratta.
I fratelli Amodio Luigi ed Enrico, da me interpellati sulla questione, hanno dichiarato che l’attuale situazione dei luoghi rispetta l’atto di divisione ed hanno dimostrato meraviglia per le mie osservazioni.
In questa situazione, lasciando alla procedura le decisioni del caso, ritengo opportuno stimare il valore di mercato del lotto nelle due ipotesi:
− I^ ipotesi: situazione rappresentata nei grafici catastali,
− II^ ipotesi: situazione effettiva attuale dei luoghi.
Inoltre, il posto macchina attualmente è occupato da una aiuola (v. Allegato
6).2/pag. 24/foto 88).
Per ripristinare lo stato dei luoghi si stima un costo di € 2.500, anche se non è da escludere la possibilità che l’acquirente riesca a trovare con gli altri comproprietari una soluzione alternativa che non comporti spese.
LOTTO 4
I locali sono nella piena disponibilità del proprietario e sono liberi da persone, ma momentaneamente occupati in parte da mobili (v. Allegato 6).2/pag. 26/foto 105).
Resta nell’interesse del proprietario riappropriarsi sollecitamente di questi e, per tale motivo, non si considera alcun costo.
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LOTTO 5
I due appezzamenti di terreni sono stati abbandonati dal proprietario sin da quando li ha ereditati nell’anno 1964: lo stesso nel corso del sopralluogo ha dichiarato, apparendo credibile, di non conoscerne neanche l’esatta ubicazione, tanto che non
è stato possibile individuarli esattamente.
Per approfondire le indagini sarebbe stato necessario eseguire rilievi topografici ed assumere informazioni dai diversi confinanti anche in merito ad un non improbabile usucapione ma, visto l’esiguo valore di mercato dei due appezzamenti (c.ca €
1.000,00), si è ritenuto opportuno di non procedere per non gravare la procedura di costi prossimi al valore di realizzo.
LOTTO 6
I terreni sono attualmente nella piena disponibilità del proprietario e liberi da persone e cose.
Nel corso del sopralluogo il proprietario ha dichiarato che gli stessi sono stati coltivati fino a poco tempo fa da persona di sua fiducia.
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G) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Provveda il perito … : alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura
Sulla base della relazione notarile esibita dal creditore procedente, riguardante il periodo 08/01/1961 – 17/03/2007, e delle ispezioni condotte dal sottoscritto perito relativamente ai periodi 20/11/1990 – 17/03/2010 e 18/03/2010 – 15/04/2010
(Allegato 3)), è risultato che i beni in esame hanno formato oggetto delle formalità pregiudizievoli di seguito sintetizzate.
G.1) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE
Trascrizioni contro
Nr. Tipo Data Reg. Particolare A favore di Importo
1 Locazione 29/11/2003 11226 Antichi Sapori del Sannio ultranovennale s.a.s. di Amodio Filomena & C.
Lotti interessati 2
2 Domanda giudiziale 24/01/2005 609 Banca di Roma S.p.A. accertamento simulazione atti
Lotti interessati 2
Tra le formalità risultano le seguenti annotazioni:
Annotazione a trascrizione del 25/11/2003 R.P. n. 11226
Nr. Tipo Data Reg. Particolare A favore di Importo
1 Avvenuta 24/01/2005 125 trascrizione domanda giudiziale
Lotti interessati 2
2 Sentenza di 08/04/2010 519 inefficacia totale
Lotti interessati 2
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G.2) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI O REGOLARIZZATI
DALLA PROCEDURA
Trascrizioni contro
Nr. Tipo Data Reg. Particolare A favore di Importo
1 Verbale di 11/02/2004 1227 Banca di Roma S.p.A. pignoramento immobili
Lotti interessati 2
2 Decreto di sequestro 15/02/2006 1392 Sud Petroli s.n.c. conservativo di Gambuti Angelo e Silvio
Lotti interessati 1 2 3 4
3 Verbale di 13/02/2007 1290 Società Sannita Gestione pignoramento Crediti S.p.A. immobili
Lotti interessati 1 2 3 4 5 6
Iscrizioni contro
Nr. Tipo Data Reg. Particolare A favore di Importo
1 Privilegio industriale 14/10/1988 26 Istituto per lo Sviluppo £ 880.000.000 Economico dell’Italia Meridionale – ISVEIMER
Lotti interessati 1 2
2 Ipoteca volontaria 25/01/1992 37 Istituto per lo Sviluppo £ 1.279.000.000 Economico dell’Italia Meridionale - ISVEIMER
Lotti interessati 1 2
3 Privilegio industriale 25/01/1992 38 Istituto per lo Sviluppo £ 1.279.000.000 Economico dell’Italia Meridionale – ISVEIMER
Lotti interessati 1 2
4 Ipoteca volontaria 28/03/1996 183 ISVEIMER S.p.A. £ 525.000.000
Lotti interessati 1 2
5 Privilegio industriale 28/03/1996 184 ISVEIMER S.p.A. £ 525.000.000
Lotti interessati 1 2
6 Ipoteca volontaria 25/06/1999 763 Banca di Roma S.p.A. £ 2.400.000.000
Lotti interessati 1 2
7 Ipoteca volontaria 24/09/1999 1114 Banca dei Paschi di Siena £ 340.000.000 S.p.A.
Lotti interessati 3 4
8 Ipoteca legale 11/06/2004 2204 SA.RI. € 77.798,30 Sannitica Riscossioni S.p.A.
Lotti interessati 1
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9 Ipoteca giudiziale 06/06/2005 2512 Banca del Lavoro e Piccolo € 750.000,00 Risparmio S.p.A.
Lotti interessati 1 2 3 4 5 6
10 Ipoteca legale 28/09/2005 4083 SA.RI. € 8.994,50 Sannitica Riscossioni S.p.A.
Lotti interessati 3
11 Ipoteca giudiziale 04/08/2006 2985 Banca di Roma S.p.A. € 3.692.666,00
Lotti interessati 1 2
12 Ipoteca giudiziale 04/08/2006 2986 Banca di Roma S.p.A. € 3.692.666,00
Lotti interessati 3 4 5 6
13 Ipoteca legale 21/01/2010 74 Equitalia Polis S.p.A. € 220.752,76
Lotti interessati 3 4
Tra le formalità risultano le seguenti annotazioni:
Annotazione a trascrizione del 15/02/2006 R.P. n. 1392
Nr. Tipo Data Reg. Particolare A favore di Importo
1 Sentenza convalida 25/02/2010 286 Sud Petroli s.n.c. sequestro cons.vo di Gambuti Angelo e Silvio
Lotti interessati 1 2 3 4
Annotazione a iscrizione del 25/01/1992 R.P. 37
Nr. Tipo Data Reg. Particolare A favore di Importo
1 Restrizione di beni 12/05/1995 337 Istituto per lo Sviluppo Economico dell’Italia Meridionale - ISVEIMER
Lotti interessati 1 2
Annotazioni a iscrizione del 06/06/2005 R.P. 2512
Nr. Tipo Data Reg. Particolare A favore di Importo
1 Cessione 18/09/2007 2072 Società Sannitica Gestione dell’ipoteca Crediti S.p.A.
Lotti interessati 1 2 3 4 5 6
2 Cessione 09/06/2008 961 Decora Sud di Gimmelli e C. dell’ipoteca s.a.s.
Lotti interessati 1 2 3 4 5 6
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PERIZIA EX ART. 173 BIS DISP. ATT. C.P.C. Relazione – pag. 35 di 49
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H) INFORMAZIONI
Provveda il perito … : ad acquisire ogni informazione concernente:
− l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali
ordinarie);
− eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
− eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla dato
della perizia;
− eventuali cause in corso;
− la individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun
atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (dato, notaio, data e numero dì
registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile
H.1) SPESE
I soli beni pignorati per i quali esistono parti comuni ad altri proprietari sono quelli siti in Cerreto Sannita; dalle informazioni assunte dall’attuale proprietario, dott.
Amodio Luigi, risulta che non è costituito un regolare condominio e che non sussistono spese non pagate o contenzioso in corso.
H.2) PROPRIETARI
LOTTO 1
Particella 78 (suolo) e particella 77
Atto di acquisto Proprietari Trascrizione Data Notaio Data R.P. nr. Di Gruttola Giovanni per 3/4 16/12/1982 Maria Luisa D’Anna 17/12/1982 9951 Amodio Luigi per 1/4 Di Gruttola Giovanni 26/02/1996 Mario Iannella 06/03/1996 1831 Zootecnia Ecologica di 27/02/1996 Mario Iannella 11/03/1996 1956 Luigi Amodio s.a.s. Zootecnia Ecologica di 18/04/2003 6 Silvana Fabrocini 26/06/2003 6074 Micillo Francesco s.a.s.
Particella 66
Atto di acquisto Proprietari Trascrizione Data Notaio Data R.P. nr. Di Gruttola Giovanni per 3/4 16/12/1982 Maria Luisa D’Anna 17/12/1982 9951 Amodio Luigi per 1/4 Zootecnia Ecologica s.r.l. 31/10/1985 Luigi Michele Delli Veneri 14/11/1985 8237
6 Atto di mutamento di denominazione/ragione sociale
PERIZIA EX ART. 173 BIS DISP. ATT. C.P.C. Relazione – pag. 36 di 49
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Zootecnia Ecologica di Luigi Amodio e 10/09/1987 7 Luigi Michele Delli Veneri 18/02/1988 1414 Arcangelo Di Chiara s.a.s.
LOTTO 2
Particella 14 (suolo)
V. LOTTO 1 particella 66.
LOTTO 3
Atto di acquisto Proprietari Trascrizione Data Notaio Data R.P. nr. Amodio Enrico Amodio Goffredo Denuncia successione Amodio Luigi 18/09/1969 15/05/1970 3851 n. 79 vol. n. 330 Amodio Luisa Amodio Vincenzo Amodio Luigi 16/01/1988 8 Mario Iannella 01/02/1988 873
LOTTO 4
V. LOTTO 3.
LOTTO 5
Particella 393
Atto di acquisto Proprietari Trascrizione Data Notaio Data R.P. nr. Di Cerbo Maria 05/01/1961 Mario Maiatico 09/01/1961 196 Denuncia successione Di Chiara Arcangelo 26/09/1964 27/04/1993 3497 n. 197 vol. n. 366
Particella 9
Atto di acquisto Proprietari Trascrizione Data Notaio Data R.P. nr. Di Chiara Arturo 27/11/1960 Pasquale Colella 16/12/1960 9082 Denuncia successione Di Chiara Arcangelo 09/08/1964 27/04/1993 3499 n. 196 vol. n. 366
7 Atto di trasformazione 8 Atto di divisione
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LOTTO 6
Particelle 263, 443 e 254
V. LOTTO 5.
Particella 10
V. LOTTO 5 particella 9.
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I) STIMA
Provveda il perito … : alla valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell'immobile, della superficie commerciale, del valore al mq, del valore totale, esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d'uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, nonché per eventuali spese condominiali insolute, il valore finale dei bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni
I.1) CRITERI E METODI
L’illustrazione del percorso di stima, principalmente in termini di metodologia e sviluppo dei calcoli, rende oggettività alla stessa e consente un facile controllo dei risultati.
Il criterio di stima dipende dal motivo per cui la stessa è richiesta: nel caso in esame si valuterà il valore di mercato.
Il metodo di stima va scelto in virtù della quantità di dati storici, significativi per la tipologia immobiliare da esaminare, che sono reperibili.
In presenza di un mercato non inattivo si preferisce il metodo della “comparazione diretta”, o “sintetico”, che si fonda sul confronto delle caratteristiche del bene da stimare con quelle di altri beni, di cui sono noti i dati storici (prezzi), nella determinazione del valore parametrico di riferimento della tipologia edilizia in esame e nella stima del valore di mercato dell’immobile.
Sono state utilizzate fonti sia dirette (operatori del settore, intermediari ed agenti immobiliari) che indirette (pubblicazioni Agenzia del Territorio/OMI e Agenzie
Immobiliari); i risultati delle indagini da fonti indirette sono indicati in apposite schede riportate alla fine del paragrafo.
Quale valore parametrico di riferimento si assume il valore unitario di mercato relativo alla superficie commerciale, definita in precedenza.
Al valore di mercato stimato, per ottenere il prezzo base d’asta del lotto, si apportano gli adeguamenti e le correzioni necessari ad attribuire ai beni il carattere dell’ordinarietà.
La stima è riferita al mese di aprile 2010.
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I.2) STIMA
LOTTO 1
Le indagini condotte consentono di fissare i seguenti valori unitari di mercato:
− terreno non urbanizzato ed asservito per mq 6.300: €/mq 4,50
− terreno urbanizzato: €/mq 30,00
− capannone, al netto del valore del terreno: €/mq 330,00
Tenuto conto di quanto detto in precedenza si ottiene:
a) Valore di mercato = mq 2.666,06 x €/mq330,00 = € 879.799,80 b) Adeguamenti e correzioni della stima - Stato d'uso e manutenzione (v. paragrafo C).2): - 1% -€ 8.798,00 - Oneri di regolarizzazione urbanistica (v. paragrafo D)) -€ 7.500,00 - Oneri di regolarizzazione catastale (v. paragrafo E) € 0,00 - Stato di possesso (v. paragrafo F)): - 2% -€ 17.596,00 - Vincoli ed oneri giuridici (v. paragrafo G.1)) € 0,00 - Spese (v. paragrafo H.1)) € 0,00 sommano -€ 33.893,99 Prezzo base d’asta del lotto (a-b) in c.t. € 846.000,00
LOTTO 2
Le indagini condotte consentono di fissare i seguenti valori unitari di mercato:
− terreno urbanizzato: €/mq 18,00
− capannoni, al netto del valore del terreno: €/mq 180,00
− fabbricato: €/mq 830,00
Tenuto conto di quanto detto in precedenza si ottiene:
a) Valore di mercato = mq 3.669,68 x €/mq180,00 = € 660.542,40 b) Adeguamenti e correzioni della stima - Stato d'uso e manutenzione (v. paragrafo C).2): -€ 44.000,00 - Oneri di regolarizzazione urbanistica (v. paragrafo D)) -€ 4.000,00 - Oneri di regolarizzazione catastale (v. paragrafo E) -€ 1.000,00 - Stato di possesso (v. paragrafo F)): - 2% -€ 13.210,85 - Vincoli ed oneri giuridici (v. paragrafo G.1)) € 0,00 - Spese (v. paragrafo H.1)) € 0,00 sommano -€ 62.210,85 Prezzo base d’asta del lotto (a-b) in c.t. € 598.000,00
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LOTTO 3
Come detto in precedenza si ritiene opportuno procedere alla stima del valore di mercato per le due ipotesi fissate.
Le indagini condotte consentono di fissare per l’appartamento un valore unitario di
€/mq 1.100,00.
Tenuto conto di quanto detto in precedenza si ottiene:
I^ ipotesi: situazione rappresentata nei grafici catastali
a) Valore di mercato = mq 181,70 x €/mq 1.100,00 = € 199.870,00 b) Adeguamenti e correzioni della stima - Stato d'uso e manutenzione (v. paragrafo C).2): - 50% -€ 99.935,00 - Oneri di regolarizzazione urbanistica (v. paragrafo D)) € 0,00 - Oneri di regolarizzazione catastale (v. paragrafo E) € 0,00 - Stato di possesso (v. paragrafo F)): -€ 2.500,00 - Vincoli ed oneri giuridici (v. paragrafo G.1)) € 0,00 - Spese (v. paragrafo H.1)) € 0,00 sommano -€ 102.435,00 Prezzo base d’asta del lotto (a-b) in c.t. € 97.000,00
II^ ipotesi: situazione effettiva attuale dei luoghi
a) Valore di mercato = mq 166,20 x €/mq 1.100,00 = € 182.820,00 b) Adeguamenti e correzioni della stima - Stato d'uso e manutenzione (v. paragrafo C).2): - 50% -€ 91.410,00 - Oneri di regolarizzazione urbanistica (v. paragrafo D)) € 0,00 - Oneri di regolarizzazione catastale (v. paragrafo E) -€ 500,00 - Stato di possesso (v. paragrafo F)): -€ 2.500,00 - Vincoli ed oneri giuridici (v. paragrafo G.1)) € 0,00 - Spese (v. paragrafo H.1)) € 0,00 sommano -€ 94.410,00 Prezzo base d’asta del lotto (a-b) in c.t. € 88.000,00
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LOTTO 4
Le indagini condotte consentono di fissare per i locali un valore unitario di €/mq
1.300,00.
Tenuto conto di quanto detto in precedenza si ottiene:
a) Valore di mercato = mq 62,00 x €/mq 1.300,00 = € 80.600,00 b) Adeguamenti e correzioni della stima - Stato d'uso e manutenzione (v. paragrafo C).2): - 5% € 0,00 - Oneri di regolarizzazione urbanistica (v. paragrafo D)) -€ 1.500,00 - Oneri di regolarizzazione catastale (v. paragrafo E) -€ 300,00 - Stato di possesso (v. paragrafo F)): - 5% € 0,00 - Vincoli ed oneri giuridici (v. paragrafo G.1)) € 0,00 - Spese (v. paragrafo H.1)) € 0,00 sommano -€ 1.800,00 € Prezzo base d’asta del lotto (a-b) in c.t. 79.000,00
LOTTO 5
Tenuto conto delle informazioni assunte sul posto da operatori del settore, considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni, fissato un valore unitario di € 6.000,00 ad ettaro, si ottiene
bene estensione valore unitario valore di mercato (mq) (€/mq) (€) - p.lla 9 1.390 0,60 € 834,00 -p.lla 393 240 0,60 € 144,00 Valore di mercato del lotto € 978,00 Prezzo base d’asta del lotto € 1.000,00
Per quanto detto relativamente allo stato di possesso si consiglia di rinunciare al tentativo di vendita del lotto.
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LOTTO 6
Tenuto conto delle informazioni assunte sul posto da operatori del settore, considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni, fissato un valore unitario di € 20.000,00 ad ettaro, si ottiene
bene estensione valore unitario valore di mercato (mq) (€/mq) (€) - particella 10 2.580 2,00 € 5.160,00 - particella 263 1.800 2,00 € 3.600,00 - particella 443 340 2,00 € 680,00 - particella 254 580 2,00 € 1.160,00 Valore di mercato del lotto € 10.600,00 Prezzo base d’asta del lotto € 10.600,00
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LOTTO 1 Scheda quotazioni di mercato
comune tipologia valore di mercato valore unitario zona superficie (mq) (€) * - Puglianello terreno agricolo 45.000,00 €/mq 4,50 1 esterna centro abitato 10.000 - San S. Telesino capannone 800.000,00 €/mq 363,64 2 zona industriale 2.200 - Solopaca capannone 600.000,00 €/mq 398,14 3 Via Bebiana 1.507 - Puglianello laboratorio €/mq 385,00 4 intero territorio - Puglianello laboratorio €/mq 490,00 5 intero territorio
* Note Operatori del settore
1 Il valore tiene conto del fatto che il terreno ha una capacità edificatoria, superiore a quella attualmente consentita (indice di copertura di 1/20), derivante dalla possibilità di ristrutturare la volumetria realizzata sulla base di un indice di copertura di 1/8 vigente all’epoca di rilascio dei titoli abilitativi Pubblicazioni Agenzie immobiliari
2 In zona industriale su lotto di 10.000 mq 2 capannoni nuova costruzione 1.300 mq con 400 mq uffici cadauno € 800.000 (superficie “ragguagliata”: mq (5.000/10 + 1.300 + 400) = mq 2.200)
3 Fronte strada su lotto di circa 5.600 mq capannone industriale di 750 mq con uffici ristrutturati 147 mq e 50 mq locali servizi (superficie “ragguagliata”: mq (5.600/10 + 750 + 147 + 50) = mq 1.507) Pubblicazioni Agenzia del Territorio – OMI (2° semestre 2009)
4 Stato conservativo normale - valore minimo per mq di superficie lorda,
5 Stato conservativo normale - valore massimo per mq di superficie lorda,
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LOTTO 2 Scheda quotazioni di mercato
comune tipologia valore di mercato valore unitario zona superficie (mq) (€) * - Puglianello abitazioni civili €/mq 830,00 1 intero territorio - Puglianello abitazioni civili €/mq 1.000,00 2 intero territorio
* Note Per il terreno ed i capannoni v. LOTTO 1 Pubblicazioni Agenzia del Territorio – OMI (2° semestre 2009)
1 Stato conservativo normale - valore minimo per mq di superficie lorda,
2 Stato conservativo normale - valore massimo per mq di superficie lorda,
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LOTTO 3 Scheda quotazioni di mercato
comune tipologia valore di mercato valore unitario zona superficie (mq) (€) * - Cerreto Sannita indipendente 145.000,00 €/mq 1.035,71 1 zona centrale 140 - Cerreto Sannita appartamento 120.000,00 €/mq 1.200,00 2 zona centrale 100 - Cerreto Sannita abitazioni civili €/mq 1.000,00 3 zona centrale - Cerreto Sannita abitazioni civili €/mq 1.200,00 4 zona centrale - Cerreto Sannita abitazioni di tipo €/mq 790,00 5 zona centrale economico - Cerreto Sannita abitazioni di tipo €/mq 950,00 6 zona centrale economico
* Note Pubblicazioni Agenzie immobiliari
1 Soluzione indipendente da ristrutturare in palazzo antico al centro del paese su due livelli più
mansarda
2 Appartamento composto da cucina abitabile, un salotto, due camere da letto, un w.c., cantina e piccolo giardino privato – completamente ristrutturato Pubblicazioni Agenzia del Territorio – OMI (2° semestre 2009)
Abitazioni civili – stato conservativo normale
3 valore minimo per mq di superficie lorda
4 valore massimo per mq di superficie lorda
Abitazioni di tipo economico – stato conservativo normale
5 valore minimo per mq di superficie lorda
6 valore massimo per mq di superficie lorda
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LOTTO 4 Scheda quotazioni di mercato
comune tipologia valore di mercato valore unitario zona superficie (mq) (€) * - Cerreto Sannita magazzini €/mq 400,00 1 zona centrale - Cerreto Sannita magazzini €/mq 510,00 2 zona centrale - Cerreto Sannita negozi €/mq 1.200,00 3 zona centrale - Cerreto Sannita negozi €/mq 1.350,00 4 zona centrale
* Note Pubblicazioni Agenzia del Territorio – OMI (2° semestre 2009)
Magazzini – stato conservativo normale
1 valore minimo per mq di superficie lorda
2 valore massimo per mq di superficie lorda
Negozi – stato conservativo normale
3 valore minimo per mq di superficie lorda
4 valore massimo per mq di superficie lorda
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J) QUOTE INDIVISE
Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto delle maggiori difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura
Non esistono quote indivise.
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K) CONCLUSIONI
Per I beni immobili pignorati nella procedura esecutiva pendente presso il Tribunale di Benevento con il n. 31/07, ubicati in Provincia di Benevento nei territori dei
Comuni di Puglianello, Cerreto Sannita, Amorosi, Melizzano e Telese Terme,
− è risultato che l’appezzamento di terreno di c.ca mq 66 ubicato in territorio del
Comune di Amorosi, identificato in catasto al foglio 5 particella 598, pur essendo
intestato al debitore Di Chiara Arcangelo è stato occupato e trasformato
irreversibilmente dal Consorzio di Bonifica della Valle Telesina per la esecuzione
dei lavori di “Sistemazione Idraulica del “Vallone Volpe”,
− sono stati formati sei lotti per la vendita,
− non sono emerse problematiche rilevanti in merito alla regolarità urbanistica, a
quella catastale, allo stato di possesso, ai vincoli ed oneri giuridici ed alle quote
condominiali, ad eccezione dell’appartamento sito nel centro abitato del
Comune di Cerreto Sannita, identificato in catasto al foglio 17 particella 665 sub
5, per il quale risultano sottratte parti delle superfici dei piani primo e sottotetto,
e dei terreni costituenti il LOTTO 5 che potrebbero essere stati usucapiti,
− sono stati stimati i seguenti prezzi base d’asta dei lotti, nelle due ipotesi
collegate alla situazione dell’appartamento di cui sopra:
I^ ipotesi II^ ipotesi - LOTTO 1: € 846.000,00 € 846.000,00 - LOTTO 2: € 598.000,00 € 598.000,00 - LOTTO 3: € 97.000,00 € 88.000,00 - LOTTO 4: € 79.000,00 € 79.000,00 - LOTTO 5: € 1.000,00 € 1.000,00 - LOTTO 6: € 10.600,00 € 10.600,00
totale € 1.631.600,00 € 1.622.600,00 − è risultato che non esistono quote indivise.
Avendo portato a termine in ogni sua parte il mandato ricevuto rassegno la presente relazione.
Benevento, aprile 2010
Il Perito
ing. Mariano Russo
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