Grundstücksmarktbericht Landkreis Barnim 2003

-Auszug-

INHALT

1. Informationen über den Landkreis...... 2 2. Gesamtumsätze und deren Entwicklungen...... 3 2.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge...... 3 2.2 Flächenumsatz...... 3 2.3 Geldumsatz...... 3 3. Grundstücksteilmärkte...... 4 3.1 Unbebaute Bauflächen ...... 4 3.2 Bebaute Grundstücke ...... 4 3.3 Wohnungs- und Teileigentum ...... 5 3.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen...... 6 3.5 Sonstige Flächen ...... 7 4. Bodenrichtwerte ...... 7 5. Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche...... 8 6. Sonstige erforderliche Daten...... 8 1. Informationen über den Landkreis

Der Landkreis Barnim, gelegen nördlich der Bundeshauptstadt Berlin und angrenzend an die Re- publik Polen, nimmt mit seinen 26 Gemeinden eine Fläche von ca. 1.500 km² ein. In 4 Amtsbereichen und 7 amtsfreien Gemeinden leben 173.100 Einwohner (Stichtag: 30.09.2003).

Seit dem 30.09.2002 ist ein Bevölkerungszuwachs um 0,8 % zu verzeichnen, der im Wesentlichen auf gestiegene Einwohnerzahlen in den Gemeinden des Barnimer Teils des engeren Verflech- tungsraumes Brandenburg-Berlin zurückzuführen ist.

Die eiszeitlich geprägte, einzigartige Naturlandschaft des Barnim mit ihrer reichen Flora und Fauna war und ist ein begehrtes Ausflugs- und Reiseziel für Naturfreunde und Erholungs- suchende. Beispielhaft seien hier die Schorfheide und das Seengebiet im Raum Wandlitz genannt.

Überregionale Verkehrsverbindungen über die Bundesautobahnen A10 (Berliner Ring) und A11 (Berlin-Stettin), mehrere Bundesstraßen, die Eisenbahnlinie Berlin- Stralsund/Stettin, den Oder-Havel-Kanal und die Anbindung an die Berliner S-Bahn in Bernau gewährleisten günstige Wege in den Landkreis.

Die Region Barnim hat eine lange gewerbliche Tradition. Heute sind hier insbesondere die Branchen Holz- und Möbelindustrie, Nahrungsmittel-industrie, Metallverarbeitung und Bauwirtschaft vertreten. Der ländliche Raum wird land- und forstwirtschaftlich genutzt.

Es ist jedoch nicht zu übersehen, dass die Beschäftigungslage derzeit sehr angespannt ist. Die Arbeitslosenquote liegt im Mittel des Landkreises bei 20,6 %.

Das vom Kreistag beschlossene integrierte Wirtschaftsentwicklungskonzept beinhaltet wirtschafts- nahe Projekte, mit deren Umsetzung entwicklungsfördernde Rahmenbedingungen für die Barni- mer Wirtschaft mitgestaltet werden. Zu nennen sind hier unter anderem der Flugplatz Finow, die regionale Initiative zur Förderung erneuerbarer Energien („Barum 111“), sowie die Ortsumgehungen Bernau und Eberswalde. Mit daraus resultierenden verbesserten Rahmenbedingungen wird die Ansiedlung von Gewerbe, Industrie und Handwerk gefördert und beschleunigt.

Nicht vergessen werden soll die Entwicklung des ländlichen Raumes. Hier stehen die umgestaltete Landwirtschaft, der Fremdenverkehr und die Landschaftspfle- ge im Mittelpunkt der Perspektiven, wobei der Bereich des Fremdenverkehrs noch große Entwick- lungsmöglichkeiten hat. 2. Gesamtumsätze und deren Entwicklungen

2.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge

4.000 3.450 3.070 3.050 3.010 2.850 2.910 2.820 3.000

(gerundet) 2.000

Anzahl 1.000

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Jahr

2.2 Flächenumsatz

3.500 3.070

3.000 2.610

2.500 2.110 2.080 2.120 2.080 [Hektar] 2.000 1.470 1.500 (gerundet) 1.000

Flächenumsatz 500

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Jahr

2.3 Geldumsatz

500 425

400 335

[Mio €] 300 235 225 z

t 205 a 190 185 200 (gerundet) ldums

Ge 100

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Jahr

3. Grundstücksteilmärkte

3.1 Unbebaute Bauflächen

unbebaute Bauflächen Anzahl der Flächenumsatz Geldumsatz Verkäufe [Hektar] [Mio €]

- individueller Wohnungsbau 1.099 122,3 43,8 - Mehrfamilienwohnhäuser 34 4,7 1,5 - geschäftliche Nutzung 0 0,0 0,0 - Betriebsgrundstücke/ Land- u. Forstwirtschaft 32,00,01 - gewerbliche Nutzung 24 12,4 2,3 - sonstige Nutzung 95 13,7 1,6

Gesamt 1.255 155,1 49,2

3.2 Bebaute Grundstücke

Kaufpreise von Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Rei- henhäusern (ab BJ 1991) im engeren Verflechtungsraum (Angaben in €) - in Wohnparks/ Wohnanlagen -

250.000

200.000

150.000

100.000 Kaufpreis in € 50.000

0 Jahr der 2000 2001 2002 2003 Veräußerung Einfamilienhaus 225.000 206.000 170.000 157.000 Doppelhaushälfte 179.000 174.000 172.000 180.000 Reihenendhaus 190.000 185.000 173.000 159.000 Reihenmittelhaus 168.000 172.000 152.000 143.000

3.3 Wohnungs- und Teileigentum

Umsatzentwicklung gesamt und unterteilt in Wohnungs- und Teileigentum

Jahr 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Geldumsatz [Mio €] 218 68 51 11 7 11 5 8

Anzahl Kauffälle 1.113 478 405 132 83 189 92 113

davon: - Wohnungseigentum 1.080 451 392 132 80 186 64 113 - Teileigentum 33 27 13030280

Kaufpreise von Eigentumswohnungen in neu errichteten Objekten - Erstverkäufe (Baujahr: 1999 - 2003, Jahr der Veräußerung: 2000 - 2003)

Gemeinde / Gemeindeteil Kaufpreismittel Anzahl der ∅ Wohnungsgröße [€/m² Wohnfläche] Kauffälle [m²]

Ahrensfelde 1.365 2 86 Basdorf 1.480 8 87 Bernau / Bernau 1.700 8 68 Bernau / Ladeburg 1.230* 3 77 Bernau / Schönow 1.252 1 102 Biesenthal 1.610 6 60 Blumberg 1.665 2 82 Eberswalde 1.220 4 66 Lindenberg 1.465 2 65 Schwanebeck 1.315 3 73 Zepernick 1.240 1 82

Preise für PKW-Stellplätze aus 2000 – 2003

Stellplätze im Freien Stellplätze in Tiefgaragen

Kaufpreisspanne 1.000 - 3.830 3.000 - 6.650 [€/Stellplatz]

Kaufpreismittel 2.400 5.210 [€/Stellplatz]

Anzahl der Kauffälle 29 5

3.4 Landwirtschaftlich genutzte Flächen

Amt / Bodenrichtwert zum Stichtag amtsfreie Gemeinde [€/m²] 01.01.2002 01.01.2003 01.01.2004

Ahrensfelde-Blumberg 0,30 0,40

Stadt Bernau --

Panketal --0,28

Wandlitz 0,30 0,40

Werneuchen 0,25 0,28

Biesenthal-Barnim 0,20 0,22

Britz-Chorin 0,25 0,24

Stadt Eberswalde --0,24 Schorfheide 0,20 + 0,40 0,24 + 0,32 (Gr. Schönebeck + Finowfurt) Joachimsthal 0,20 0,26

Oderberg 0,30 0,26 0,30

Die Richtwerte aus den Vorjahre gelten gleichermaßen für Acker und Grünland. Die aktuelle Bodenrichtwerte zum Stand 01.01.04 beziehen sich auf reine Ackerflächen.

Der Bodenrichtwert für Grünland beträgt zum 01.01.2004 im Landkreis Barnim 0,20 €/m². Dem Wert lagen 8 Kauffälle zugrunde.

Es konnte keine signifikante Abhängigkeit der Kaufpreise von der Bodenqualität (Acker- /Grünlandzahlen) festgestellt werden.

Auch die Annahme, dass größere Flächen zu einem geringeren Preis veräußert werden, lässt sich nicht bestätigen.

3.5 Sonstige Flächen

Preise für ausgewählte Grundstücksarten im Teilmarkt „sonstige Flächen“ konnten wie folgt festgestellt werden:

• Flächen für Kiesabbau Im Jahr 2001 lagen 7 Kauffälle in einer Preisspanne von 0,10 – 0,56 €/m² vor. Der Grund und Boden wurde zu durchschnittlich 0,16 €/m², der Aufwuchs zu 0,35 €/m² veräußert. Für 2002 und 2003 liegen keine Kauffälle vor.

• private Straßen-/ Wegflächen 2003 gab es folgende Kauffälle:

in Siedlungsgebieten 3,27 €/m² (2,00 – 4,11 €/m² / 3 Verkäufe) in Wohnparks 3,96 €/m² (1,00 – 5,80 €/m² / 4 Verkäufe) in Erholungsgebieten 2,11 €/m² (0,49 – 6,37 €/m² / 7 Verkäufe)

• Lagerflächen/ Recyclinganlagen Für Grundstücke, die zu Lagerzwecken bzw. für Recyclinganlagen genutzt werden, wurden in den Jahren 2001 - 2003 Kaufpreise in einer Spanne von 1,00 – 7,75 €/m² gezahlt. 8 Kauffälle liegen dieser Aussage zugrunde.

4. Bodenrichtwerte

Der Gutachterausschuss hat zum Stichtag 01.01.2004 anhand der Kaufverträge des Jahres 2003 für baureifes Land 154 Bodenrichtwerte (für Wohn- und Mischbebauung), zuzüglich 18 Werte für Gewerbebauflächen und 25 Werte für Sonderbauflächen/Erholung beschlossen. Weiterhin sind in der Karte 51 Bodenrichtwerte besonders gekennzeichnet, die sich auf Grundstücke in neu er- schlossenen Wohnparks beziehen.

Die Bodenrichtwerte sind in der Bodenrichtwertkarte 1:100.000 des Landkreises Barnim darge- stellt (Anlage 2). Auf der Rückseite der Karte sind Ausschnittvergrößerungen für den Berlin an- grenzenden Raum, Eberswalde/Finowfurt und Bernau/Schönow/Zepernick sowie die Sanierungs- gebiete „Stadtzentrum Eberswalde“, „Stadtkern Bernau“ und ,,Stadtkern Oderberg“ abgebildet.

Baureifes Land für Wohnbaugrundstücke

Die Entwicklung der Kaufpreise für unbebaute Wohnbaugrundstücke hat sich im Landkreis Barnim auch im Jahr 2003 nicht einheitlich vollzogen. Dies spiegelt sich in der Entwicklung der Boden- richtwerte wider. 7 % der Bodenrichtwerte des Vorjahres sind gestiegen, 22 % der Werte sind zurückgegangen, die verbleibenden 71 % sind in ihrer Höhe unverändert.

Trends für ausgewählte Gebiete:

1. Ein überwiegend konstantes Wertniveau ist in den Joachimsthal und Oderberg sowie den Gemeinden Schorfheide und Werneuchen zu verzeichnen. 2. Zurückgegangen sind Richtwerte in mehreren Siedlungsgebieten der Stadt Bernau um je- weils 5 €/m². U.a. in Blumberg, Eberswalde, Melchow und Britz sind Richtwerte ebenfalls gesunken. 3. Höhere Bodenrichtwerte als im Vorjahr liegen z.B. in den Gemeinden bzw. Gemeindeteilen Liepe, Rüdnitz, Schönerlinde, Schwanebeck/West und Seefeld vor (um +2 bis +5 €/m²).

5. Sanierungsgebiete / Entwicklungsbereiche

→ Sanierungsgebiete

In der vorliegenden Bodenrichtwertkarte des Landkreises Barnim sind als Nebenkarten die Sanie- rungsgebiete ,,Stadtkern Bernau“, ,,Stadtzentrum Eberswalde“ und ,,Stadtkern Oderberg“ dargestellt.

Der Stichtag der vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangsbodenrichtwerte für diese Sanie- rungsgebiete ist der 01.01.2003.

Vom Gutachterausschuss ermittelte Anfangsbodenrichtwerte in Sanierungsgebieten

Sanierungsgebiet in: Sanierungsunbeeinflusste Anfangswerte

Bernau 10 bis 155 €/m² Eberswalde 7 bis 160 €/m² Werneuchen 50 €/m² * Biesenthal 50 €/m² * Oderberg 20 bis 31 €/m²

*: Stichtag 01.01.2004

Hinweis: Für die Sanierungsgebiete in den Städten Biesenthal und Werneuchen liegen weitere zonale Anfangs- und Endwerte, die von privaten Sachverständigen ermittelt worden sind, vor. Diese Werte sind in der jeweiligen Gemeinde zu erfragen.

6. Sonstige erforderliche Daten

Gemäß § 193 (3) Baugesetzbuch, § 12 (1) Gutachterausschussverordnung des Landes Brandenburg sowie Runderlass III Nr. 11/1995 (geändert durch Schreiben vom 18.02.1998) des Ministerium des Innern bildet die vom Gutachterausschuss geführte Kaufpreis- sammlung die Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und zur Ableitung sonstiger für die Wertermittlung erforderlicher Daten.

Zu diesen Daten zählen insbesondere Mieten, Liegenschaftszinssätze, Marktanpassungsfak- toren, Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten sowie Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke.

→ Indexreihen über die Entwicklung der Kaufpreise für Bauland

Mit Indexreihen werden die Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücks- markt erfasst. Im Wesentlichen werden Indexreihen dazu benötigt, zu verschiedenen Zeitpunkten gezahlte Kauf- preise auf einen Stichtag umzurechnen.

INDEX Jahr Wohnpark Berlinnah Südbarnim Mittelbarnim Nordbarnim

1995 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 1996 96,0 97,2 102,5 104,3 118,3 1997 95,4 93,3 95,5 109,2 117,5 1998 86,5 91,6 93,6 106,3 120,4 1999 84,7 92,7 95,4 114,4 121,1 2000 84,1 89,7 94,3 102,0 116,8 2001 85,0 87,4 89,0 115,7 128,8 2002 85,7 82,3 85,0 103,9 87,8 2003 83,7 81,7 84,1 104,1 119,1

mittlere 93 €/m² 85 €/m² 61 €/m² 36 €/m² 25 €/m² Lagewertigkeit Kauffallanzahl 653 1.016 1.490 675 328

Berlinnah (Teile des engeren Verflechtungsraumes) mit den Gemeinden Ahrensfelde/Blumberg und Panketal Südbarnim (Teile des engeren Verflechtungsraumes) mit den Gemeinden Wandlitz und Werneuchen sowie der Stadt Bernau Mittelbarnim (Teile des äußeren Entwicklungsraumes) mit dem Amt Biesenthal-Barnim, der Stadt Eberswalde und der Gemeinde Schorfheide Nordbarnim (Teile des äußeren Entwicklungsraumes) mit den Amtsbereichen, Joachimsthal/ Schorfheide, Britz-Chorin und Oderberg

Hinweis: Eine Indexreihe gibt den Trend der Kaufpreisentwicklung in einem größeren Gebiet wieder; es besteht durchaus die Möglichkeit, dass die Entwicklung in einer einzel- nen Gemeinde/ einem Gemeindeteil hiervon abweichen kann. Im Einzelfall kann eine Kaufpreisanalyse oder hilfsweise die Entwicklung der Bo- denrichtwerte herangezogen werden.