Sanierungsgebiet „Ortskern Landkern“ und „Neuhof/ Schöne Aussicht“ Vorbereitende Untersuchungen, Rahmenplan, Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes rechtfertigen

20.07.2020 Sanierungsgebiet „Ortskern Landkern“ und „Neuhof/ Schöne Aussicht“ Bericht über die Vorbereitenden Untersuchungen zur Prüfung der Sanie- rungsbedürftigkeit, Rahmenplan sowie Bericht über die Gründe, die die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes rechtfertigen

Im Auftrag:

Verbandsgemeinde Kaisersesch Ortsgemeinde Landkern Am Römerturm 2 Bergstraße 17 56759 Kaisersesch 56814 Landkern

IMPRESSUM Stand: 20.07.2020

Verantwortlich: Geschäftsführende Gesellschafter Dipl.-Ing. Hugo Kern, Raum- und Umweltplaner Dipl.-Ing. Sarah End, Stadtplanerin AKS

Projektbearbeitung: M.Sc. Lisa Müller, Raum- und Umweltplanerin Dipl.-Ing. Dominik Teller, Raum- und Umweltplaner

Fachliche Beratung: Karl-Heinz Mathony Verw.-Dipl. Verw.-BW (VWA) Sachverständiger und Fachgutachter für Besonderes Städtebaurecht und Städtebauförderung

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Kirchenstraße 12 · 66557 Illingen Tel. 0 68 25 - 4 04 10 70 Fax 0 68 25 - 4 04 10 79 www.kernplan.de · [email protected] VORBEREITENDE UNTERSUCHUNGEN 5

Sanierungsrechtliche Vorgaben 6

Abgrenzung Untersuchungsgebiet 7

Bauplanungsrechtliche Grundlagen, Satzungen, informelle Konzepte 10

Bestandsaufnahme und -analyse, städtebauliche Missstände i. S. d. § 136 Abs. 2 und 3 BauGB 12

ALLGEMEINE ZIELE UND ZWECKE DER SANIERUNG, INHALT RAHMENPLAN, KOSTEN- UND FINANZIERUNGS- ÜBERSICHT 22

Allgemeine Ziele und Zwecke der Sanierung 23

Bedeutung der Rahmenplanung 24

Kosten- und Finanzierungsübersicht 25

VORSCHLAG FÜR DIE AUSWEISUNG DER SANIERUNGSGEBIETE, FAZIT 28

Empfehlung zur Wahl der Sanierungsverfahren 29

Empfehlung zur Abgrenzung der Sanierungsgebiete 31

BERICHT ÜBER DIE GRÜNDE, DIE DIE FÖRMLICHE FESTLEGUNG DES SANIERUNGSGEBIETES RECHTFERTIGEN 33

ANLAGE: ANALYSEPLAN/ STÄDTEBAULICHE MISSSTÄNDE, RAHMENPLAN, ABWÄGUNGSSYNOPSE

Vorbereitende Untersuchungen, Rahmenplan, Bericht über die Gründe 3 www.kernplan.de Die Dörfer im ländlichen Raum der Ortsgemeinden in der Verbandsgemeinde Kaisers- esch sind in die Jahre gekommen: Während Einwohnerverluste und daraus resultierende Leerstände aktuell durch Wanderungsgewinne z. T. kompensiert werden, bringt die Über- alterung der Dörfer nach wie vor Veränderungen mit sich (Wohnansprüche, Barrierefreiheit). Gleichzeitig wird die Gesellschaft bunter, Haushaltsformen ändern sich. Als demografische Konsequenz und Folge des Strukturwandels zeigt sich insbesondere im Ortskern ein Ver- lust der Versorgungsfunktionen (z.B. aufgrund der abnehmenden Nahversorgung - obwohl diese in Landkern gemessen an der Ortsgröße noch als gut bezeichnet werden kann - und zunehmender Leerstände), wovon aber auch die Ortsteile betroffen sind. Dies wur- de auch durch die Zukunftsstudie „Kaisersesch 2030 - Initiative Zukunft“ (2010) sowie die Projektstudie „Datencheck Initiative Zukunft“ (2017) bestätigt und trifft auch auf die Ortsgemeinde Landkern zu.

Obwohl z. T. investiert wurde, entspricht die private Bausubstanz oft nicht zeitgemäßen An- forderungen. Im Ortskern von Landkern und dessen Umfeld sowie in den Ortsteilen Neuhof und Schöne Aussicht besteht Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf der Gebäude - sowohl was die „Hülle“ der Gebäude anbelangt (Fassade, Dach, ...), als auch im Innern der Gebäude (Barrierefreiheit, energetischer Standard). Dabei sind gerade die Ortskerne die „Visitenkarte“. Sie prägen den ersten und wichtigsten Eindruck von Gästen und bestimmen VORWORT die Wohnqualität. Sind diese Veränderungen erst einmal (deutlich) sichtbar, droht die „Ab- wärtsspirale“. Der Ortskern sowie die Ortsteile werden auch für private und gewerbliche Investitionen zunehmend unattraktiv.

Gleichzeitig kommen die Gebäude der 1960er und 1970er in die Jahre und nach und nach auf den Immobilienmarkt. Auf dem Einfamilienhaus-Immobilien­markt kommt es zu Überan- geboten, von denen dann vor allem ältere Wohngebäude-Generationen mit Mängeln und Defiziten in den Bereichen Bausubstanz, Energie, Barrierefreiheit ... betroffen sind. Auch gewerblich genutzte Objekte bedürfen der Vitalisierung.

Dies zeigt, dass die bisherigen Bemühungen nicht ausreichend waren, um städtebauliche Herausforderungen zu beseitigen bzw. für die Zukunft erst gar nicht entstehen zu lassen. Zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände sind eine Reihe von Einzelmaßnahmen er- forderlich, auch der öffentlichen Hand. Hier haben bisher jedoch insbesondere Instrumente gefehlt, um private Aktivitäten anzustoßen.

Mit der förmlichen Ausweisung eines Sanierungsgebietes im Sinne des § 142 BauGB beab- sichtigt die Ortsgemeinde Landkern ihren Ortskern und dessen Umfeld sowie die Ortsteile Neuhof und Schöne Aussicht fit zu machen und städtebauliche Qualität in den Ort zu brin- gen. Zudem gibt es für Grundstückseigentümer und somit auch für Ansiedlungswillige und potenzielle Investoren neben der Beseitigung städtebaulicher Missstände in Sanierungsge- bieten steuerliche Anreize, um in die (ortsbildgerechte) Sanierung der Gebäude zu inves- tieren. Gleichzeitig ist ein Sanierungsgebiet ein Verkaufsargument bei der Wiedernutzung eines Gebäudes.

Vor der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes i. S. d. § 142 BauGB sind Vorbe- reitende Untersuchungen i. S. d. § 141 BauGB erforderlich, um insbesondere zu prüfen und nachzuweisen, ob die Sanierung überhaupt notwendig ist.

Mit der Erstellung der Vorbereitenden Untersuchungen und der Durchführung des Verfah- rens ist die Kernplan GmbH, Gesellschaft für Städtebau und Kommunikation, Kirchenstraße 12, 66557 Illingen, beauftragt.

Vorbereitende Untersuchungen, Rahmenplan, Bericht über die Gründe 4 www.kernplan.de Vorbereitende Untersuchungen Sanierungsrechtliche Vorgaben

Die Ortsgemeinde Landkern hat in ihrem Ortskern sowie in den Ortsteilen Neu- i Warum ein Sanierungsgebiet?, Ablauf hof und Schöne Aussicht grundsätzlichen Sanierungsbedarf erkannt. Ÿ Sanierungsgebiete sind ein klassisches Instrument zur Aufwertung der Ortskerne Ÿ Sanierungsgebiete bieten optimale Rahmenbedingungen, um in die Modernisierung und In- standsetzung der Gebäude zu investieren und können einem öffentlichen Investitionsbereich Sanierungsgebiete zur mit hohen direkten und indirekten Anstoßwirkungen, auch für die Bauwirtschaft, dienen Behebung städtebaulicher Ÿ Grundstückseigentümer in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet können unter Be- Missstände rücksichtigung der Voraussetzungen auch erhöhte steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten (§§ 7 h, 10 f und 11 a Einkommenssteuergesetz) in Anspruch nehmen Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen Ÿ Das Sanierungsverfahren beginnt mit dem Beschluss des Ortsgemeinderates über den Be- sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet ginn der Vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 Abs. 3 Satz 1 BauGB) zur Behebung städtebaulicher Missstän- Ÿ Vorbereitende Untersuchungen (VU) als erforderlicher Nachweis und Prüfung, ob die Sanie- de wesentlich verbessert oder umgestaltet rung überhaupt erforderlich ist werden soll (§ 136 Abs. 2 BauGB), wobei Ÿ Nachweis über „städtebauliche Missstände“ im Gebiet gem. § 136 Abs. 2 und 3 BauGB zur die einheitliche Vorbereitung und zügige Bestätigung des Sanierungsverdachtes Durchführung im öffentlichen Interesse lie- Ÿ Vorschlag zur Abgrenzung des Sanierungsgebietes, das förmlich festzulegen ist (Sanierungs- gen muss (§ 136 Abs. 1 BauGB). satzung § 142 BauGB), Wahl des Sanierungsverfahrens Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn Ÿ Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung und Sanierungskonzept als städtebaulicher Rahmenplan Ÿ „das Gebiet nach seiner vorhandenen Ÿ erst dann Ausweisung eines Sanierungsgebietes Bebauung oder nach seiner sonsti- gen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Sanierung? Welche Maßnahmen sind Ÿ „Der Bund, einschließlich seiner Sonder- Arbeitsverhältnisse oder an die Si- erforderlich? vermögen, die Länder, die Stadtverbän- cherheit der in ihm wohnenden oder Ÿ die Durchführbarkeit der Sanierung im de und die sonstigen Körperschaften, arbeitenden Menschen auch unter Be- Allgemeinen. Beispielhaft: Ist die Ge- Anstalten und Stiftungen des öffentli- rücksichtigung der Belange des Klima- samtmaßnahme finanzierbar? Besteht chen Rechts sollen im Rahmen der ihnen schutzes und der Klimaanpassung nicht Mitwirkungsbereitschaft der Bürgerin- obliegenden Aufgaben die Vorbereitung entspricht oder nen und Bürger? und Durchführung von städtebaulichen Ÿ das Gebiet in der Erfüllung der Auf- Sanierungsmaßnahmen unterstützen.“ Die VU muss grundsätzlich durchgeführt gaben erheblich beeinträchtigt ist, die werden, um Beurteilungsgrundlagen Im Rahmen der Vorbereitung der Sanierung ihm nach seiner Lage und Funktion ob- über die hinreichende Notwendigkeit und erfolgen entsprechende Beteiligungen. liegen.“ Zweckmäßigkeit der Sanierung zu gewin- (Quelle: § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 BauGB). Die Ergebnisse der Beteiligungen fließen nen und ist gleichzeitig Instrument zur Ak- ebenfalls in das Abwägungsgebot des § tivierung der Betroffenen. 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB mit ein. Hiernach Vorbereitende Untersuchungen sind die öffentlichen und privaten Belange als gesetzliche Pflicht Beteiligung und Mitwirkung gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Ziel der Vorbereitenden Untersuchungen der Betroffenen und der (VU) ist gem. § 141 Abs. 1 BauGB, Beurtei- öffentlichen Aufgabenträger lungsgrundlagen zu gewinnen über In die Vorbereitung und Durchführung der Ÿ die Notwendigkeit der Sanierung und Maßnahme sind sowohl die Bürger als die sozialen, strukturellen und städte- auch die öffentlichen Aufgabenträger ein- baulichen Verhältnisse und Zusammen- zubinden. Das Baugesetzbuch schreibt mit hänge. Beispielhaft: Liegen im Ortskern den §§ 137, 139 BauGB vor: städtebauliche Missstände vor? Ist eine Sanierung überhaupt erforderlich? Ÿ „Die Sanierung soll mit den Eigentü- mern, Mietern, Pächtern und sonstigen Ÿ die anzustrebenden Ziele. Beispielhaft: Betroffenen (...) erörtert werden. Die Können die allgemeinen städtebau- Betroffenen sollen zur Mitwirkung (...) lichen Missstände im Ortskern durch angeregt und hierbei im Rahmen des Sanierungsmaßnahmen überhaupt be- Möglichen beraten werden.“ hoben werden? Was sind die Ziele der

Vorbereitende Untersuchungen, Rahmenplan, Bericht über die Gründe 6 www.kernplan.de Abgrenzung Untersuchungsgebiet

Als ländlich geprägter Wohnstandort hat die Ortsgemeinde Landkern mit Struktur- i Kriterien der Abgrenzung des Untersuchungsgebiets schwächen und Funktionsverlusten so- wie Substanzschwächen gem. BauGB zu Ÿ Ortskern und Ortsdurchfahrt als gesellschaftlicher Mittelpunkt und Aushängeschild; hier kämpfen. konzentrieren sich städtebauliche und funktionale Missstände sowie der ländliche Struktur- wandel und der damit einhergehende Funktionsverlust Hierzu gehört insbesondere das für die Ÿ Bereiche mit bereits rein objektiv deutlich erkennbarem tatsächlichen Sanierungsbedarf Ortsgröße übliche Fehlen von öffentlichen Ÿ Abgrenzung zu den Baugebieten der 1970er und 1980er Jahre (oder neuer) Infrastruktur- und Versorgungseinrichtun- Ÿ Ggf. Planungsrecht: Grenzen der Bebauungspläne