Universidad de Belgrano

Las tesis de Belgrano

Facultad de Arquitectura y Urbanismo Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios

CONDOMINIOS URBANOS Análisis sobre el polo residencial de Ramos Mejía, Haedo y Villa Sarmiento. Alternativa para la revalorización de enclaves urbanos en áreas potenciales para el desarrollo inmobiliario

N° 97 Arq. Romina Kamitz

Directora de Tesis: Arq. María Laura Calle

Departamento de Investigaciones Fecha defensa de tesis: 17 de diciembre de 2015

Universidad de Belgrano Zabala 1837 (C1426DQ6) Ciudad Autónoma de - Tel.: 011-4788-5400 int. 2533 e-mail: [email protected] url: http://www.ub.edu.ar/investigaciones

ÍNDICE TEMÁTICO

RESUMEN EJECUTIVO

1- INTRODUCCIÓN P. 12 1.1.-DESARROLLO METODOLÓGICO P. 12

2- HIPÓTESIS - OBJETIVOS P. 12 2.1.- HIPOTESIS P. 12 2.2.- OBJETIVOS P. 12 2.2.1.-OBJETIVO PRINCIPAL P. 12 2.2.2.-OBJETIVOS PARTICULARES P. 12

3- ANÁLISIS DE LA PROBLEMÁTICA P. 13 3.1- LA TRANSFORMACIÓN DE BUENOS AIRES: CRECIMIENTO DEMOGRÁFICO Y P. 13 CONCENTRACIÓN POBLACIONAL. DESARROLLO GEOGRÁFICO A TRAVÉS DE LOS AÑOS 3.1.1- 1990 – 2001. NEOLIBERALISMO: LA CASA DE FIN DE SEMANA. P. 14 3.1.2- 2002 – 2011. POSCRISIS: EL ÉXODO DE LA CIUDAD AL COUNTRY P. 16 3.1 .3- BÚSQUEDA DE NUEVAS ALTERNATIVAS: EL CONDOMINIO P. 17 3.2- LOS COMPLEJOS HABITACIONALES. P. 18 3.2.1- CARACTERÍSTICAS DE COMPLEJOS HABITACIONALES CERRADOS P. 18 3.2.2- TIPOLOGÍAS DE COMPLEJOS HABITACIONALES P. 19 3.2.3- ANALISIS DE EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS P. 20

4- PROPUESTA PARA EL DESARROLLO DE UN POLO RESIDENCIAL P. 23 4.1- ANALISIS DEL AMBITO GEOGRAFICO P. 23 4.1.1- MAPA DE DISTRIBUCIÓN SOCIO-TERRITORIAL P. 26 4.1.2- MAPA DE SERVICIOS, ESPACIOS VERDES, VIAS DE ACCESO – TRANSPORTE P. 28 4.1.3- MAPA DE ZONIFICACION – USOS DEL SUELO P. 30 4.2- NUEVAS ALTERNATIVAS EN EL ESPACIO URBANO P. 33 4.3- ANALISIS DE LA OFERTA P. 35 4.3.1- RELEVAMIENTO DE EMPRENDIMIENTOS P. 35 4.3.1.1- MAPA DE EMPRENDIMIENTOS EN VILLA SARMIENTO Y HAEDO P. 36 4.3.1.2- MAPA DE EMPRENDIMIENTOS EN RAMOS MEJIA P. 38 4.3.2- ANÁLISIS DE CASO: VILANOVA P. 40 4.3.2.1- CASO 1: VILANOVA RAMOS MEJIA P. 41 4.3.2.2- CASO 2: VILANOVA HAEDO P. 45 4.3.3- ANÁLISIS DE CASO: GREENHAUS, BARRIO PARQUE DONADO HOLMBERG P. 49 4.3.3.1- CASO GREENHAUS I Y II P. 51 4.3.4- COMPARATIVA DE OFERTA GBA - CABA P. 55 4.4- ANALISIS DE LA DEMANDA P. 57 4.4.1- DEFINICIÓN DE LA CLASE MEDIA P. 58 4.4.2- DEFINICIÓN DEL MERCADO META P. 59 4.4.2.1- DEFINICIÓN DE PERFILES P. 60 4.5- RELEVAMIENTO OFERTA DE TERRENOS P. 63 4.6- CASO TESTIGO P. 71 4.6.1- ASPECTOS GEOGRÁFICOS P. 72 4.6.2- ANÁLISIS DE PRECIOS P. 74 4.6.3- ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD: CAPACIDAD EDIFICABLE P. 82 4.6.4- COSTO DE CONSTRUCCIÓN P. 85 4.6.5- DESARROLLO PROPUESTA ARQUITECTONICA P. 86 4.6.6- DESARROLLO PROPUESTA ECONÓMICA P. 106

5- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES P. 118 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS P. 120 ANEXOS P. 124

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AGRADECIMIENTOS

Al concluir esta investigación, luego de mucho tiempo de dedicación y un gran esfuerzo, no queda más que en mi recuerdo de este proceso todas aquellas personas que a su manera fueron parte de él, con su confianza, apoyo y compañía. Por este motivo, a continuación el agradecimiento a todas ellas.

A mi directora de tesis, la Arq. María Laura Calle, quien incondicionalmente fue un pilar desde el comienzo transmitiéndome su conocimiento, metodología, practicidad y sobre todo su gran compromiso con la docencia y la educación.

A la Decana Arq. Mónica Fernandez y al Arq. Guillermo Cristofani por su insistencia y estímulo acompañándome para llegar a esta instancia.

Al Director Arq. Fernando Burone, por su entusiasmo y compromiso con la labor académica, a los profesores Arq. Gervasio Ruiz de Gopegui y Lic. Mariano Merlo con su paciencia y dedicación.

Un especial agradecimiento a la Sociedad