Wohnraumversorgungskonzept Region Hannover

Kommunalsteckbrief: Stadt Springe

Auftraggeber: Region Hannover

Auftragnehmer: empirica ag Kurfürstendamm 234, 10179 Berlin Telefon (030) 88 47 95‐0 Fax (030) 88 47 95‐17 www.empirica‐institut.de

Bearbeitung: Ludger Baba, Thomas Abraham, Philipp Schwede, Julia Kemper

Berlin/Bonn, 31. Oktober 2018

Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Kurzinformation und Lage in der Region

Kurzinformation Abb. 1: Verortung Springe

Fläche: 160,12 km² Bevölkerungsdichte: 180 Einwohner je km² Einwohner: 29.655 (2016) Postleitzahl: 31832 Gemeindeschlüssel: 03 2 41 017

Quelle Abb. 1: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Region Hannover, Team Regionalplanung); Quelle Einwohnerzahl (31.12.2016): Region Hannover, Team Statistik

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Planerische Grundlagen

Lage und Erreichbarkeit Abb. 2: Regionales Raumordnungsprogramm 2016

Die Stadt Springe liegt im Süden der Region Hannover. Sie grenzt nicht direkt an der Landeshauptstadt Hannover an. Sie zählt zu den Kommunen im zweiten Ring um die Stadt Hannover. Springe ist mit den S‐Bahnlinien S 5 und S 51 mit den Haltepunkten Springe, Völksen/Eldagsen und Bennigsen an die Stadt Hannover angebunden. Die Fahrtzeit von Springe zum Hauptbahnhof Hannover beträgt 30 Minuten (ohne Um‐ stieg). Springe ist nicht direkt an das Autobahnnetz angebunden. Zur Anschlussstelle sind es 20 km (BAB 2).

Raumordnung, Regionalplanung und Siedlungsentwicklung

Nach der zentralörtlichen Gliederung hat die Stadt Springe die Aufgabe eines Mittel‐ zentrums. Das zentrale Siedlungsgebiet der Kernstadt Springe hat eine herausgehobene Bedeutung als Standort zur Sicherung und Entwicklung von Wohnstätten. Ein Vorrang‐ gebiet Siedlungsentwicklung gibt es nicht. Bennigsen, Eldagsen und Völksen sind als ländlich strukturierte Siedlungen mit Ergänzungsfunktion Wohnen in der Stadt festge‐ legt.

Kommunale Stadtentwicklungs‐ und Wohnungsmarktstrategie

Für die Innenstadt Eldagsens wurde zur Aufnahme in das Städtebauförderungspro‐ gramm „Stadtumbau West“ ein integriertes fördergebietsbezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept erstellt. Ein Integriertes Stadtentwicklungskonzept oder ein kommunales Wohnraumversor‐ gungskonzept liegen nicht vor.

Quelle Abb. 2: eigene Darstellung (Kartengrundlage: Regionales Raumordnungsprogramm der Region Hannover 2016 ‐ Erläuterungskarte 1)

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Erwerbstätigkeit

Abb. 3: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Abb. 4: Arbeitslose und Arbeitslosenquote am Arbeitsort

In Springe ist die Beschäftigtenzahl seit 2006 um 10 % auf 6.600 sozialversiche‐ rungspflichtig Beschäftigte (Arbeitsort) gestiegen. Im Vergleich zur Region Hanno‐ ver war das Wachstum unterdurchschnitt‐ lich. Die Zahl der Arbeitslosen in Springe ist in der vergangenen Dekade gesunken. Die Arbeitslosenquote in Springe (7,9 %) liegt auf dem Niveau der Region Hannover (ohne

LHH).

Pendlermobilität

Abb. 5: Einpendler, Auspendler und Pendlersaldo Abb. 6: Arbeitsplatzzentralität 2016

Der negative Pendlersaldo der Stadt Springe hat sich mit rd. 3.600 Personen im Jahr 2016 leicht gegenüber 2007 erhöht. Dabei ist vor allem die Zahl der Auspendler gewachsen. Die größere Bedeutung als Wohnstandort denn als Arbeitsplatzstandort wird auch aus der Arbeitsplatzzentralität (SvB am Arbeits‐ ort/SvB am Wohnort) ersichtlich. Die Ar‐ beitsplatzzentralität liegt mit einem Wert von 0,65 im Mittel aller Kommunen der Re‐ gion Hannover.

Quelle Abb. 3 bis Abb. 6: Bundesagentur für Arbeit (BA)

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Kaufkraft

Abb. 7: Kaufkraftindex 2017 (Region Hannover = 100) Der Kaufkraftindex (Region = 100) entsprach in Springe im Jahr 2017 mit 100 dem Durch‐ schnitt der Region Hannover. Die Spanne reicht von 93 in Uetze bis 130 in Isernhagen. Die Stadt Springe liegt mit Rang 10 unter allen 21 Städten und Gemeinden der Region Hannover im Mittelfeld.

Quelle Abb. 7: LOCAL© 2018 Nexiga, eigene Berechnungen und Darstellung

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Bevölkerungsentwicklung

Abb. 8: Einwohnerzahl (absolut) Abb. 9: Indexentwicklung der Einwohnerzahl Im Zeitraum von 2007 bis 2013 sank die Zahl der Einwohner in der Stadt Springe deutlich um 2 % auf gut 29.000 Personen. In den Jahren 2015 und 2016 ist sie sprunghaft gestiegen, lag aber 2016 noch unter dem Niveau des Jahres 2007. Die Zahl der Einwohner entwickelte sich im Vergleich zur Region Hannover mit und oh‐ ne LHH deutlich schlechter.

Quellen Abb. 8 und Abb. 9: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH)

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Altersstruktur

Abb. 10: Altersstruktur (2016) Abb. 11: Indexentwicklung nach Altersklassen Die Altersstruktur der Einwohner in Sprin‐ ge ist vergleichbar mit der der Region (oh‐ ne LHH): Etwas geringer ist der Anteil der Einwohner im Alter von 25 bis unter 40 Jahren, etwas höher der Anteil der Einwoh‐ ner im Alter von 65 Jahren und älter. In den letzten zehn Jahren hat die Zahl der Einwohner in den Altersklassen von 40 bis unter 65 Jahren und von 65 Jahren und älter etwas zugenommen. Rückläufig war die Zahl der jüngeren Einwohner bis 40 Jahre.

Abb. 12: Jugendquotient (Verhältnis der Personen Abb. 13: Altenquotient (Verhältnis der Personen im im Alter von 0‐19 Jahren zu 100 Personen Alter von 65 Jahren und älter zu 100 Per‐ zwischen 20 und 64 Jahren) sonen zwischen 20 und unter 65 Jahren)

Der Jugendquotient in Springe ist im Niveau und in der Entwicklung vergleichbar mit der Region Hannover (ohne LHH). Im Vergleich zur Region Hannover fällt er mit rd. 32 deut‐ lich höher aus. Der Altenquotient in Springe ist mit rd. 43 höher als in der Region Hannover ohne LHH (39) und in der Region Hannover (34).

Quellen Abb. 10 bis Abb. 13: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH) empirica 6 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 14: Natürliche Bevölkerungsentwicklung Abb. 15: Wanderungen

Die natürliche Bevölkerungsentwicklung war im Zeitraum von 2007 bis 2017 negativ mit Werten zwischen rd. 100 und 180 Personen jährlich. Der Wanderungssaldo war lange Zeit annä‐ hernd ausgeglichen und drehte erst seit 2012 wieder deutlich ins Positive und stieg sprung‐ haft in den Jahren 2015 und 2016 auf 500 Per‐ sonen an. Ab 2015 kompensierte der positive Wanderungssaldo den Sterbeüberschuss deut‐ lich. Die Zahl der Einwohner in Springe nimmt seitdem wieder zu.

Abb. 16: Wanderungsrichtungen Abb. 17: Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner

Entscheidend für den sprunghaften Anstieg des positiven Wanderungssaldos in den Jahren 2015 und 2016 war zum einen der Zuzug von Flüchtlingen (Zuweisungen aus Niedersachsen ohne Region Hannover, v. a. 2015) und die zu‐ nehmende Zahl an Zuzügen aus der LHH (v. a. 2016). In den letzten beiden Jahren erreichte Springe damit gemessen je 1.000 Einwohner ein ver‐ gleichbares Nettozuwanderungsniveau wie die

anderen Kommunen der Region (ohne LHH). In den Jahren davor blieb der Saldo von Springe weitestgehend hinter dem Regionsdurchschnitt (ohne LHH) zurück.

Quellen Abb. 14 bis Abb. 17: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (Werte aus dem Melderegister für die LHH) empirica 7 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Haushaltszahl und ‐struktur

Abb. 18: Haushaltszahl (absolut) Abb. 19: Veränderung der Zahl der Haushalte 2016 gegenüber 2007

Seit 2007 ist die Zahl der Haushalte um 3,3 % auf rd. 13.900 Haushalte gestiegen. Der Anstieg ist Folge der Zunahme von Haus‐ halten mit einer und zwei Personen. Die Zahl der Haushalt mit mehr als zwei Personen ging dagegen zurück. Entsprechend verringerte sich die durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,2 Personen im Jahr 2007 auf 2,1 Personen im Jahr 2016. In zwei Drittel aller Haushalte in Springe leben ein oder zwei Personen.

Quellen Abb. 18 und Abb. 19: Region Hannover, Team Statistik bzw. Stadt Hannover (jeweilige Grundlage: Haushaltsgenerierung)

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Wohnungsbestand

Abb. 20: Anteil der Wohneinheiten (WE) Abb. 21: Gebäudetypologie im Ein‐ und nach Gebäudetyp Zweifamilienhausbestand

Der Wohnungsbestand in Springe beläuft sich auf rd. 14.300 Wohnungen in ca. 8.300 Gebäuden. Der Anteil der 9.100 Wohnungen in Ein‐ und Zweifamilienhäusern beträgt fast 70 %. Er liegt damit um mehr als 10 %‐ Punkte über dem Wert der Region Hannover (ohne LHH). Bei Ein‐ und Zweifamilienhäusern überwiegt das freistehende Haus. Der Anteil von Dop‐ pelhaushälften und Reihenhäusern fällt ver‐ gleichsweise gering aus.

Abb. 22: Baualtersstruktur Abb. 23: Eigentümerstruktur

Die Baualtersstruktur der Wohnungen in Springe ist in etwa vergleichbar mit der der Region Hannover. Es dominiert die Nach‐ kriegsbebauung der Altersklasse 1949 bis 1978. Im Vergleich zur Region Hannover mit und ohne LHH gibt es in Springe mehr Altbauten mit Baujahr bis 1919. Nahezu der gesamte Wohnungsbestand in Springe ist Eigentum von Privatpersonen oder WEGs, einige wenige gehören der kommunalen Wohnungsgesellschaft oder privaten Wohnungsunternehmen.

Quelle Abb. 20: Wohnungsfortschreibung des LSN. Abb. 21 bis Abb. 23: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011) empirica 9 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 24: Größenstruktur des Wohnungsbestandes Abb. 25: Wohnungen nach Anzahl der Räume

Die großen Wohnungen mit mehr als 119 m² Wohnflächen dominieren ange‐ sichts des hohen Anteils von Ein‐ und Zwei‐ familienhäusern die Größenstruktur des Wohnungsbestandes in Springe. In der Struktur ähnelt der Bestand dem Durch‐ schnitt der Region Hannover (ohne LHH). Gleiches gilt für den Wohnungsbestand dif‐ ferenziert nach Anzahl der Räume. Mehr als jede vierte Wohnung verfügt über vier Räume, weitere 20 % über fünf Räume. Im Vergleich zur Region Hannover gibt es in Springe relativ wenig kleinere Wohnungen bis zu drei Räumen.

Quelle Abb. 24: Wohnungsfortschreibung des LSN; Abb. 25: Statistisches Bundesamt (Gebäudezensus 2011)

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Wohnungsbaugenehmigungen und ‐fertigstellungen

Abb. 26: Wohnungsbaugenehmigungen Abb. 27: Struktur der Genehmigungen

Die Zahl der Wohnungsbaugenehmigungen in Springe schwankt im Zeitverlauf. In den beiden letzten Jahren wurden jeweils mehr als 80 Wohnungen genehmigt. Im Unterschied zur Region Hannover hat sich der Anteil der genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Springe im Ver‐ gleich der Fünfjahreszeiträume 2007 bis 2011 und 2012 bis 2016 auf rd. 22 % etwas verringert.

Abb. 28: Wohnungsbaugenehmigungen ‐ Abb. 29: Wohnungsbaugenehmigungen ‐ regionaler Vergleich I regionaler Vergleich II

Die Genehmigungsintensität (genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner) lag in Springe in den 10 Jahren von 2007 bis 2016 zumeist unterhalb der der Region Hannover (ohne LHH) und in den letzten sechs Jahren auch unterhalb der der Region Hannover. Mit rd. 1,6 genehmigten Wohnungen je 1.000 Einwohner im Zeitraum von 2007 bis 2011 und 1,9 im Zeitraum von 2012 bis 2016 er‐ reichte die Genehmigungsintensität nicht die entsprechenden Durchschnittswerte der Region Hannover (ohne LHH).

Quelle Abb. 26 bis Abb. 29: Sonderauswertung des LSN

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Abb. 30: Wohnungsbaufertigstellungen Abb. 31: Struktur der Wohnungsbaufertig‐ stellungen nach Zeiträumen

Die Wohnungsbaufertigstellungen haben sich nach konstanter Entwicklung von 2008 bis 2011 und einem Einbruch im Jahr 2014 in Jahr 2016 sprunghaft auf 75 Wohnungen erhöht. Mit einem Anteil von rd. 10 % im Zeitraum von 2007 bis 2011 und von rd. 14 % im Zeit‐ raum von 2012 bis 2016 an allen Wohnungs‐ fertigstellungen in Springe ist die Bedeutung des Mehrfamilienhaussegment vergleichs‐ weise gering.

Abb. 33: Wohnungsbaufertigstellungen ‐ Abb. 32: Wohnungsbaufertigstellungen ‐ regionaler Vergleich II regionaler Vergleich I Im Zeitverlauf von 2011 bis 2015 lag die Fertigstellungsintensität (fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Einwohner) in Springe unterhalb des Regionsdurchschnitts. Mit rd. 2,5 fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Einwohner in 2016 erreichte der Wert dage‐ gen fast das Niveau der Region Hannover (ohne LHH). Gleichwohl fällt die Fertigstellungsintensität im Fünfjahreszeitraum 2012 bis 2016 mit rd. 1,6 Wohnungen je 1.000 Einwohner geringer aus als in der Region Hannover insgesamt und der Region Hannover (ohne LHH).

Quelle Abb. 30 bis Abb. 33: Sonderauswertung des LSN empirica 12 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Bestand

Abb. 34: Angebotsmieten (Median) im Abb. 35: Angebotsmietspanne im Mehrfamilienhausbestand Mehrfamilienhausbestand, 2016 Die Angebotsmieten für Wohnungen im Mehrfamilienhausbestand sind zwischen 2012 und 2017 (jeweils 1. Quartale) in Springe (+14 %) sehr viel geringer gestiegen als in der Region Hannover (+25 %). Im Me‐ dian betrug die monatliche Nettokaltmiete 2016 in Springe 5,50 €/m² im Vergleich zu 6,62 €/m² in der Region Hannover. Der Preisdifferenzierung ist in Springe kaum ausgeprägt, was für einen sehr homogenen Mietwohnungsbestand spricht.

Abb. 36: Angebotskaufpreise (Median) für Eigen‐ Abb. 37: Angebotskaufpreisspanne für Eigen‐ tumswohnungen im Bestand tumswohnungen im Bestand, 2016 Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand sind im Median in Springe ebenfalls geringer gestiegen als in der Region Hanno‐ ver. Im Median lag der Kaufpreis im Jahr 2016 bei knapp 1.100 €/m² und damit um fast 600 € unterhalb des Medians der Region Hannover (rd. 1.740 €/m2). Die Kaufpreis‐ spanne reicht in Springe von ungefähr 500 bis 2.500 €/m². Die Preisdifferenzierung in Springe entspricht in etwa der der Region Hannover, aber auf deutlich niedrigerem Niveau.

Quelle Abb. 34 bis Abb. 37: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

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Abb. 38: Angebotskaufpreise (Median) im Ein‐ und Abb. 39: Verteilung der Angebotskaufpreise im Ein‐ Zweifamilienhausbestand und Zweifamilienhausbestand, 2016 Zwischen 2012 und 2017 ist der angebotene Kaufpreis in Springe für Ein‐ und Zweifamili‐ enhäuser im Bestand um knapp ein Viertel und damit geringer als in der Region Hanno‐ ver (33 %) angestiegen. Die Angebotspreise für Ein‐ und Zweifamili‐ enhäuser im Bestand belief sich im Median 2016 in Springe auf rd. 1.300 €/m² und liegt damit weit unterhalb des Durchschnitts der Region Hannover (rd. 1.850 €/m2).

Miet‐ und Kaufpreisentwicklung im Neubau1

Abb. 40: Angebotsmieten (Median) in Abb. 41: Angebotsmietspanne in Neubau‐ Neubau‐Mehrfamilienhäusern Mehrfamilienhäusern, 2016 Zwischen 2012 und 2015 sind die Medianmie‐ ten für neue gebaute Wohnungen in Mehrfa‐ milienhäusern regionsweit gestiegen, an‐ schließend haben sich die Preise stabilisiert. In der Region Hannover (ohne LHH) liegen die Preise 2016 im Median bei rd. 9 €/m² und reichen in der Spitze bis zu 12 €/m². In der Gesamtregion liegt das Preisniveau insbeson‐ dere in der Spitze höher.

Quelle Abb. 38 bis Abb. 41: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

1 In der Region Hannover (ohne LHH) reichen die Fallzahlen der Angebotsmieten in neu gebauten Mehrfamilienhäusern für einzelne Kommunen für eine valide Auswertung nicht aus. Gleiches trifft für die Kaufpreise neu gebauter Eigentumswohnungen zu. empirica 14 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 42: Angebotskaufpreise (Median) für Abb. 43: Angebotskaufpreisspanne für Neubau‐ Neubau‐Eigentumswohnungen Eigentumswohnungen, 2016 Die Medianpreise haben sich in der Region (ohne LHH) zwischen 2012 und 2016 um 36 % auf fast 2.700 €/m² erhöht. In der LHH ist das Preisniveau im Median um ein Viertel höher als in der Region (ohne LHH). Die Preisdifferenzierung zwischen der Region Hannover und der Region Hannover ohne LHH nimmt im gehobenen Preisseg‐ ment zu. Sehr hochwertige neue Eigen‐ tumswohnungen werden überwiegend in der LHH angeboten.

Abb. 44: Angebotskaufpreise (Median) für Ein‐ und Abb. 45: Angebotskaufpreisspanne für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Neubau Zweifamilienhäuser im Neubau, 2016 In Springe kosteten Ein‐ und Zweifamilien‐ häuser im Neubau 2016 durchschnittlich fast 2.000 €/m² und damit 15 % mehr als 2012. In der Region erhöhte sich der Preis dagegen um rd. ein Viertel. Die Preisdifferenzierung der neu gebauten Ein‐ und Zweifamilienhäuser entspricht in etwa der der Region Hannover auf insgesamt etwas niedrigerem Niveau.

Quelle Abb. 42 bis Abb. 45: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

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Leerstand, Transaktionen, Transaktions‐ und Bodenpreise

Abb. 46: Marktaktiver Wohnungsleerstand

Die Leerstandsquote in Springe lag 2011 bei 4,7 %. Unter Berücksichtigung einer Fluktu‐

ationsreserve von 3 % war der Leerstand insgesamt eher hoch. Im regionalen Ver‐ gleich zählte die Quote zu den höchsten.

In der Region hat sich der marktaktive Leer‐ stand im Mehrfamilienhaussegment seit

2001 verringert. Die Quote fällt in der LHH Hinweis: mit 1,6 % im Jahr 2015 geringer aus als in Daten zum Wohnungsleerstand der Region ohne LHH mit 2,4 %. liegen auf Ebene der Kommunen nur aus dem Zensus 2011 vor.

Abb. 47: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Eigenheim‐ Abb. 48: Verkaufsfälle und Kaufpreise von Mehrfa‐ Baugrundstücken in Springe milienhausbaugrundstücken in der Region Die Zahl verkaufter unbebauter Grundstü‐ cke für den individuellen Wohnungsbau ist nicht nur Ausdruck einer veränderten Nachfrage, sondern auch angebotsbedingt. Stehen wenige Flächen zur Verfügung, wer‐ den auch wenige verkauft. Von 2008 bis 2016 wurden in Springe durchschnittlich 25 Grundstücke p.a. für den individuellen Wohnungsbau zu einem Preis von durchschnittlich 104 €/m² verkauft. Die Grundstückspreise für Eigenheime liegen in Springe mit Rang 20 unter den 21 Kommunen der Region im unteren Preissegment. Im MFH‐Segment sind die Verkaufsfälle in der LHH seit 2014 gestiegen und in der Region Hannover (ohne LHH) seit 2015. Während der mittlere Kauf‐ preis in der LHH zwischen 2013 und 2016 zurückging, blieb er in der Region Hannover (ohne LHH) konstant.

Quelle Abb. 46 CBRE‐empirica‐Leerstandsindex, Abb. 47 und Abb. 48: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge. empirica 16 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 49: Bodenpreisindexreihe von EZFH‐ Abb. 50: Bodenpreisindexreihe von Mehrfamili‐ Baugrundstücken enhausbaugrundstücken Der Bodenpreisindex (vergleichbarer Grundstücke) ist dagegen schon seit sechs Jahren stetig auf Wachstumskurs. Dies gilt sowohl für EZFH (11 % bis 22 %) als auch im stärkeren Maße für das MFH‐Segment (28 %). Im Eigenheimsegment sind die Bodenpreise in der LHH am stärksten gestiegen, gefolgt von den stadtnahen nördlich, südlich und westlich an die LHH angrenzenden Kom‐ munen (im Wesentlichen die Siedlungs‐ schwerpunkte im Kernraum) zzgl. einzelne Gemarkungen in Pattensen und Gehrden) und schließlich den stadtfernen (Siedlungsschwerpunkte außerhalb des Kernraums sowie Ergänzungsstandorte) regionsangehörigen Städten und Gemeinden.

Abb. 51: Preisentwicklung für freistehende Ein‐ und Abb. 52: Preisentwicklung für Eigentumswoh‐ Zweifamilienhäuser (ohne Neubauten) nungen (ohne Neubauten)

Die Preise für Ein‐ und Zweifamilienhäuser im Bestand haben sich seit dem Tiefpunkt im Jahr 2009 in der LHH um 58 %, in der Region (ohne LHH) um 40 % erhöht. Seit 2008 stiegen die Preise für Eigentums‐ wohnungen im Bestand in der LHH um 67 %, in der Region (ohne LHH) um fast 40 %.

Quelle Abb. 49 bis Abb. 52: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln‐Hannover: Grundstücksmarktbericht, diverse Jahrgänge empirica 17 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Entwicklung von Haushalten mit geringem Einkommen

Abb. 53: Anteil der Haushalte mit geringem Einkommen an allen Haushalten in der Kommune Als Haushalte mit geringem Einkommen gelten diejenigen Haushalte, die die Einkommensgren‐ zen nach § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes (NWoFG) nicht überschrei‐ ten. Das entsprechende jährliche Bruttoeinkommen liegt beispielsweise für einen Einpersonen‐ haushalt zwischen 17.000 (arbeitsloser Haushalt) und 25.285 Euro (Haushalt/Person im Ange‐ stellten‐/ Arbeitsverhältnis), für eine Familie mit zwei Kindern zwischen 35.000 und 51.000 €. Nach Berechnungen der Region Hannover liegen gut 41 % aller Haushalte in der Region inner‐ halb dieser Einkommensgrenzen, d. h. 41 % aller Haushalte in der Region Hannover sind dem‐ nach Haushalte mit einem geringen Einkommen. In der Region Hannover (ohne LHH) ist der Anteil mit 38 % geringer. In der Stadt Springe ist der entsprechende Anteil mit rd. 35,7 % noch‐ mals geringer und liegt auch unterhalb des regionalen Durchschnitts (ohne LHH).

Abb. 54: Empfänger von Mindestsicherungsleistungen Die Empfänger von Mindestsicherungsleistungen sind eine Teilgruppe der Haushalte mit gerin‐ gem Einkommen (Grundsicherung für Arbeitssuchende nach SGB II, bei Erwerbsminderung und im Alter sowie Hilfen zum Lebensunterhalt nach SGB XII und Regelleistungen nach AsylbLG). Mit dem Anstieg der Zahlen von AsylbLG‐Empfängern hat sich 2015 auch die Zahl der Mindestsi‐ cherungsempfänger über 2.500 erhöht und hat sich bis 2016 wieder leicht verringert. Mit einem Anteil von 9,1 % an allen Einwohnern liegt die Quote geringfügig unterhalb des regionalen Durchschnitts (ohne LHH). Während des Asylverfahrens treten Asylbewerber bzw. stellvertretend die Kommunen als Nach‐ frager auf dem regulären Wohnungsmarkt nur dann auf, wenn sie durch die Kommune dezentral in Wohnungen und nicht in Gemeinschafts‐ oder vergleichbaren Unterkünftigen untergebracht werden. Nach Anerkennung wechseln die Flüchtlinge die Rechtskreise vom AsylbLG in das SGB II, soweit die Person (noch) kein eigenes Einkommen hat. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wer‐ den diese Haushalte zu Nachfragern auf dem Wohnungsmarkt.

Quelle Abb. 53: Region Hannover, Abb. 54: LSN, Werte für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen) empirica 18 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Abb. 55: Bezieher von Leistungen nach AsylbLG Abb. 56: Wohngeldhaushalte Die Zahl der Empfänger von Leistungen nach dem AsylbLG ist 2016 durch die abgeschlos‐ senen Verfahrensentscheidungen wieder leicht auf rd. 340 zurückgegangen. Gemessen an 1.000 EW ist die Zahl der Empfänger im Vergleich zum Regionsdurchschnitt aber überproportional. Die Zahl der Wohngeldhaushalte ist in der Region und in Springe mit der Reform 2016 gestiegen. Im Vergleich zur Region fällt der Anteil von Wohngeldempfängern an allen Haushalten geringer aus.

Abb. 57: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II Abb. 58: Größe der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II 2016

In Springe haben 2016 rd. 1.000 Haushalte, Grundsicherung für Arbeitssuchende bezo‐ gen. Mit 7,4 % aller Haushalte liegt der rela‐ tive Wert etwas unterhalb des regionalen Durchschnitts (ohne LHH) und deutlich un‐ terhalb der Region Hannover. Bei den Bedarfsgemeinschaften handelt es sich, gemessen an allen Haushalten in der Kommune, um relativ kleine (eine Pers.) oder große Haushalte (fünf Pers. u. m.).

Quelle Abb. 55 bis Abb. 56: LSN, Werte AsylbLG für 2016 (eigene Berechnung des kommunalen Anteils auf Basis der gesamtregionalen Zahlen); Abb. 57 und Abb. 58: BA

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Entwicklung des Niedrigpreissegments und des Sozialwohnungsbestands

Abb. 59: Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes Abb. 60: Angebotsmietpreisentwicklung im freifinanzierten unteren Segment

In Springe gibt es 94 öffentlich geförderte Wohnungen (II. Halbjahr 2017). Mit einer Bestandsquote von 0,7 % (Anteil am Ge‐ samtwohnungsbestand) und 1,8 % (Anteil an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) liegt Springe unterhalb der Region Hannover (4,7 %/7,5 %) und auch unterhalb der Wer‐ te ohne Berücksichtigung der LHH (2,0 %/4,7 %). Über die Zahl auslaufender Bindungen bis zum Jahr 2025 liegen keine Daten vor. Die Schwelle des preiswertesten Drittels angebotener Mietwohnungen in Springe ist von 2012 bis 2017 um rd. 14 % und damit geringer als in der Region Hannover gestiegen (+20 %). Mit 5,50 €/m² (nettokalt) liegt die Mietpreisschwelle in Springe deutlich unterhalb der gesamtregionalen Schwelle von 6,40 €/m².

Quelle Abb. 59: Region Hannover sowie Angaben der Kommunen; Abb. 60: empirica‐Preisdatenbank (Basis: empirica‐systeme GmbH)

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Bevölkerungs‐ und Haushaltsprognose

Abb. 61: Bevölkerungsprognose für die Region Abb. 62: Veränderung der Altersstruktur in der Hannover Region Hannover bis 2025

Gemäß Prognose der Region Hannover steigt die Einwohnerzahl in der Region bis 2025 um 38.000 bzw. 3,5 % auf gut 1,21 Mio. Auch die Altersstruktur wird sich verändern: Die Zahl der unter 16‐Jährigen, der 29‐ bis unter 45‐Jährigen, der 56‐ bis 70‐Jährigen und der Hochaltrigen über 80 Jahre nimmt zu. In den Altersklassen 16‐28 Jahre, 45‐55 Jahre und 71‐80 Jahre geht die Einwohner‐ zahl zurück (insb. die heutigen Babyboomer und geburtenstarken Vorkriegsjahrgänge).

Abb. 63: Haushaltsprognose und Zusatzbedarf an Abb. 64: Haushaltsprognose – Veränderung der Wohnraum für die Region Hannover Haushaltsgrößen in der Region bis 2025

Gegenüber dem Jahr 2015 nimmt die Zahl der Haushalte in der Region bis zum Jahr 2025 um 18.300 zu. Um die Wohnungs‐ marktsituation des Jahres 2011 mit der da‐ maligen Flexibilitäts‐ und Fluktuationsre‐ serve wiederherzustellen, bedarf es bis 2025 weiterer 10.000 Wohnungen (Nachholbe‐ darf). Fast die Hälfte des prognostizierten Haushaltswachstums entfällt auf Einperso‐ nenhaushalte, knapp 20 % auf Haushalte mit

Kindern und die übrigen gut 30 % auf sons‐ tige Mehrpersonenhaushalte.

Quelle Abb. 61 bis Abb. 64: Region Hannover, Team Statistik empirica 21 Planerische Sozioökonom. Nachfrage‐ Angebots‐ Markt‐ Niedrigpreis‐ Prognose‐ Handlungs‐ Grundlagen Rahmendaten indikatoren indikatoren indikatoren segment indikatoren bedarfe

Wohnungsbedarf bis 2025

Abb. 65: Unterdeckung in den letzten Jahren Abb. 66: Bedarf nach Segmenten bis 2025 (pro Jahr)

Im Vergleich zur Entwicklung der Haushalte wurden in Springe seit 2011/2012 gut 200 WE zu wenig gebaut. Das Defizit entspricht rd. 1,5 % der Haushalte und liegt damit un‐ terhalb des regionalen Defizits (ohne LHH) von 2,1 %. Das Verteilungsmodell der Region geht von einem Wohnungsbedarf von rd. 45 WE p.a. bis 2025 bzw. rd. 450 Wohnungen im Zeit‐ raum von 2016 bis 2025 aus, davon jeweils

die Hälfte im Segment der Mehr‐ bzw. Zwei‐ familienhäuser. Der künftige Wohnungsbedarf entspricht in etwa den Fertigstellungen p.a. seit 2012. Mit den im Verteilungsmodell errechneten Be‐ darfszahlen verschieben sich im Vergleich zur Vergangenheit die Segmente zu Gunsten des Mehrfamilienhausbaus. Lag der Anteil fertiggestellter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den letzten fünf Jahren bei rd. 25 %, sollte sich dieser nach der Bedarfsfestsetzung auf 50 % erhöhen. Die Formulierung einer Zielzahl des Wohnungsbedarfs für die Stadt Springe wird von der Stadt Springe begrüßt, da diese als analytische und argumen‐ tative Grundlage für die Verwaltung und Politik genutzt werden kann.

Quelle Abb. 65 und Abb. 66: eigene Berechnungen

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Wohnbaupotenziale

Nach dem Wohnbauflächenkataster der Region Hannover gibt es in Springe ein Flächenpotenzial von 13 ha. Das Wohnbauflächenkataster der Region Hannover umfasst allerdings keine Flächen, die kleiner sind als 0,5 ha. Zwar gibt es nach Einschätzung der Stadt im Stadtgebiet noch Nachverdich‐ tungsmöglichkeiten, allerdings ist der Planungsaufwand für die Aktivierung dieser Flächenpotenziale relativ hoch und die Akzeptanz von Nachverdich‐ tung begrenzt. Die erhobenen Flächenpotenziale nach dem Wohnbauflächenkataster reichen rechnerisch nicht aus, um den zusätzlichen Wohnungs‐ und den damit verbundenen Flächenbedarf in der Größenordnung von 14 ha in der Stadt bis 2025 zu befriedigen. Die Baulandbereitstellung ist in die‐ sem Zusammenhang ein wesentliches Handlungsfeld. Es bedarf sowohl mehr Bauland als auch eine erhöhte Aktivierung der vorhandenen Potenziale. Das setzt die Verfügbarkeit hinreichender Ressourcen sowie die Weiterentwicklung sozialer Infrastrukturen voraus. Auch bei der Infrastruktur gibt es nach Aussagen der Stadt einen erheblichen Mangel, weshalb Wohnungsneubauprojekte gegenwärtig nicht umgesetzt werden können.

Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen bis 2025

Ziel ist es, die Quote des Sozialwohnungsbestandes in der Region Hannover bis 2025 mit rd. 4,7 % (Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtwoh‐ nungsbestand) bzw. rd. 7,5 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern) durch einen Instrumentenmix konstant zu hal‐ ten. Neben Bestandsmaßnahmen (z.B. Verlängerung oder Erwerb von Bindungen im Bestand, Modernisierung), sollen in der Region Hannover 25 % des erforderlichen Wohnungsneubaus in den Siedlungsschwerpunkten in und außerhalb des Kernraums sowie 15 % in den Ergänzungsstandorten im geförderten Wohnungsneubau entstehen. In Springe liegt die Bestandsquote geförderter Wohnungen bei 0,7 % (Anteil geförderter Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand) bzw. 1,8 % (Anteil geförderter Wohnungen an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern).

Zum Erhalt der Bestandsquote in der Region Hannover bedarf es im Jahr 2025 insgesamt rd. 100 Sozialwohnungen in der Stadt Springe. Legt man die oben genannten Zielsetzungen der Region zum Anteil der Sozialwohnungen im Wohnungsneubau zugrunde, liegt der Bedarf neu gebauter Sozialwoh‐ nungen in Springe in einer Größenordnung von 90 Wohnungen (dies sind im rechnerischen Schnitt neun bis zehn pro Jahr) im Zeitraum von 2016 bis 2025. Inwieweit damit auslaufende Bindungen kompensiert werden können, ist angesichts fehlender Daten nicht bekannt. Die verbleibenden 10 Woh‐ nungen zum Erhalt der Bestandsquote könnten durch die Verlängerung von Bindungen und/oder durch den Ankauf von Belegungsrechten im Bestand geschaffen werden.

Nach Einschätzung der Stadt Springe ist dieses rechnerische Volumen angesichts fehlender Neubauangebote im preiswerten Segment mindestens an‐ gemessen, zumal bereits in den Jahren 2012 bis 2017 rd. 400 Sozialwohnungen aus der Bindung gefallen sind.

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Handlungsbedarfe /‐felder (basierend auf den Ergebnissen der Kommunalgespräche sowie quantitativer Analysen und Indikatoren)

Handlungs‐ Relevanz Der Wohnungsneubau bleibt auch in den nächsten Jah‐ Handlungsbedarfe felder* niedrig mittel hoch ren relevant. Dabei geht es um die Versorgung einer 7 Ausweitung des Wohnungsbestandes/ Wohnungsneubau breiten Zielgruppe, die sowohl Haushalte mit geringem Zielgruppenorientierte Wohnraumversorgung Einkommen als auch Familienhaushalte und ältere 1, 10 Haushalte mit geringem EK / Preisgünstiges Wohnen Haushalte umfasst. Aufgrund des geringen Anteils an 2, 10 Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten 3, 10 Ältere Haushalte Sozialwohnungen und des Wohnungsneubaus über‐ 4, 10 Familienhaushalte wiegend im höheren Preissegment hat sich die Versor‐ 3, 4, 10 Qualitativ hochwertige Angebote für HH mit hohem EK gungssituation für einkommensschwächere Haushalte Baulandbereitstellung verschlechtert. Diese Entwicklung kann nach Aussage 7 Planungsrecht der Stadt im kommunalen Wohnungsbestand nur in 9Preiswertes Bauen Teilen aufgefangen werden. 7 Aktivierung FNP‐Potenziale 7 Aktivierung Innenentwicklungspotenziale Große Handlungsbedarfe gibt es in der Baulandbereit‐ Weiterentwicklung der Wohnungsbestände stellung. Die planerischen Flächenpotenziale sind nicht 8Energetische Sanierung ausreichend. Parallel dazu ist die Aktivierung der Po‐ 3, 8 Altersgerechter Umbau tenziale angesichts mehrdimensionaler Hemmnisse 8 Eneuerung/nachfragegerechte Anpassung der Bestände 8Umgang mit/Aktivierung von Leerständen äußerst schwierig (von zu hohen Preisvorstellungen (Sozial‐)räumliche Handlungsfelder der Eigentümer über eine hohe Komplexität der Er‐ 3, 4, 10 Generationenwechsel im (Einfamilienhaus‐)Bestand schließung bis hin zu geringer Akzeptanz der Nachver‐ 8 Quartiere mit Schrumpfungstendenzen dichtung). Eine gute Grundlage für die Aktivierung der 10 Sozial benachteiligte Quartiere Innenentwicklungspotenziale bildet das geplante Bau‐ 3 Altersgerechte Quartiere Kooperationen und Kommunikation lückenkataster. alle Kooperation mit Wohnungsmarktakteuren Die Weiterentwicklung der Wohnungsbestände steht in alle Interne Kommunikation mit Bürgern/Politik Springe im engen Zusammenhang mit sozialräumlichen

* Handlungsfelder im Ergebnis der Diskussion in der 5. AG‐Sitzung zum Wohnraumversorgungskonzept. Handlungsfeldern. Wohnungsleerstände zeigen sich in Beständen mit Sanierungsrückstau und in belasteten Nr. (aus 5. AG‐Sitzung) Lagen (z. B. Eldagsen). Der Generationenwechsel in 1 Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringem Einkommen Einfamilienhausquartieren gestaltet sich bei nicht mehr 2 Wohnraumversorgung von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten nachfragegerechten Beständen schwierig. 3 Altersgerechte Wohnraumversorgung

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Nr. (aus 5. AG‐Sitzung) Es bietet sich eine enge Verzahnung von stadtentwick‐ 4 Familiengerechte Wohnraumversorgung lungs‐ und wohnungspolitischen Fragestellungen an. 5 Räumlich ausgewogene Entwicklung Insbesondere geht es um die Qualifizierung der Woh‐ 6 Wohnflächenverbrauch/‐inanspruchnahme nungsbestände für die beschriebenen Zielgruppen im 7 Baulandaktivierung Kontext (absehbarer) städtebaulicher Problemlagen. 8 Ausdifferenzierung Wohnungsangebot / Erneuerung Wohnungsbestand 9 Reduzierung von Baukosten Wesentliche Aspekte sind dabei der Erhalt und die 10 Sozialräumliche und funktionale Mischung Schaffung preiswerten Wohnraums im Bestand und die 11 Wohnraumversorgung als gemeinschaftliche Aufgabe qualitative Wohnungsnachfrage, die nicht durch den Bestand, sondern nur durch den Neubau befriedigt werden kann. Diese Strategie stellt hohe Ansprüche an die Verfügbarkeit von Ressourcen für das Management und die Aktivierung sowie an Kooperations‐ und Kom‐ munikationsstrukturen.

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