LA SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL EN LA PROVINCIA DE CASTELLÓN
UVE VALORACIONES Junio 2015 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Nota Técnica
La presentación de los datos y estadísticas presenta varios problemas:
° El primero y más importante es comprender que los mercados inmobiliarios son múltiples, relativamente pequeños y pueden presentar notables diferencias según sea la situación relativa de la oferta y de la demanda en cada uno de ellos. Por esta razón, todo lo que se expone a continuación es una generalización que no puede aplicarse automáticamente a ningún mercado concreto. ° El segundo proviene del grado de fiabilidad de las estadísticas disponibles . Como veremos en la exposición, los datos sobre evolución de los precios y sobre la estimación del inventario de viviendas terminadas en venta varían considerablemente dependiendo de la fuente elegida.
Datos y estadísticas analizados en el presente informe:
Viviendas iniciadas Se obtiene del Ministerio de Fomento a través de la encuesta que realiza entre los Colegios de Aparejadores con respecto a la cantidad de los visados de dirección facultativa para la obtención de la Licencia de Obras.
Viviendas terminadas Se obtiene del Ministerio de Fomento a través de la encuesta que realiza entre los Colegios de Aparejadores con respecto a la cantidad de los Certificados Finales de Obra.
Viviendas vendidas Los datos se obtienen a partir de las cifras del Colegio de Registradores.
Hipotecas de vivienda Datos obtenidos del INE.
Precios de Venta Para ver la evolución de los precios de las viviendas, podemos elegir tres fuentes: ° Ministerio de la Vivienda, basada en los valores de tasación de las sociedades de tasación. ° Portales inmobiliarios. ° Importe medio de las hipotecas.
UVE VALORACIONES Junio 2015 2 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Índice de precios de vivienda + 393,3
La Provincia de Castellón ha pasado de un precio medio de la vivienda de 447,8€/m 2 en el primer trimestre de 1995 a 1.022,1 €/m 2 en el primer trimestre de 2015. Los precios han vuelto al nivel del segundo trimestre de 2003, en moneda nominal, y al nivel del segundo trimestre de 2001 en moneda constante. Índice de precios en la Provincia de Castellón
450
400
350
300
250
200
150
100
50
0 1T95 3T95 1T96 3T96 1T97 3T97 1T98 3T98 1T99 3T99 1T00 3T00 1T01 3T01 1T02 3T02 1T03 3T03 1T04 3T04 1T05 3T05 1T06 3T06 1T07 3T07 1T08 3T08 1T09 3T09 1T10 3T10 1T11 3T11 1T12 3T12 1T13 3T13 1T14 3T14 1T15
Euros nominales Euros constantes Datos Ministerio de Fomento e INE UVE VALORACIONES Junio 2015 3 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Castellón Precios de venta. Índices comparados
Para el Mº de Fomento el precio máximo se produjo en 3T2007 y desde entonces los precios han bajado un 40,19%. El importe medio de las hipotecas registró su máximo en el 1T2008 y registra una bajada del 47,04%. Los precios de oferta de Fotocasa alcanzan el máximo en el 2T2007 y registran una bajada de 48,51%. Índice de precio en la vivienda libre 140
120
100
80
60
40
20
0 2005T1 2005T2 2005T3 2005T4 2006T1 2006T2 2006T3 2006T4 2007T1 2007T2 2007T3 2007T4 2008T1 2008T2 2008T3 2008T4 2009T1 2009T2 2009T3 2009T4 2010T1 2010T2 2010T3 2010T4 2011T1 2011T2 2011T3 2011T4 2012T1 2012T2 2012T3 2012T4 2013T1 2013T2 2013T3 2013T4 2014T1 2014T2 2014T3 2014T4
IMPORTE MEDIO HIPOTECADO (AHE) PRECIO MEDIO VIVIENDA LIBRE (FOTOCASA) PRECIO MEDIO VIVIENDA LIBRE (Mº FOMENTO)
UVE VALORACIONES Fuente: Mº de Fomento , Fotocasa e INE Junio 2015 4 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Castellón. Viviendas Iniciadas
La estadística de viviendas iniciadas se obtiene del Ministerio de Fomento a través de la encuesta que realiza entres los Colegios de Aparejadores respecto de los visados de dirección facultativa para la obtención de la Licencia de Obras. La Provincia de Castellón ha pasado de iniciar 2.723 viviendas al mes en 2006 a 19 viviendas/mes en
2014. Viviendas Iniciadas por cada 1.000 habitantes Viviendas iniciadas en Castellón 80 7.000 60
40 6.000 20
0 5.000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Castellón Comunidad valenciana España
4.000
3.000
2.000
1.000
0 dic-00 dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 dic-08 dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 jun-00 jun-01 jun-02 jun-03 jun-04 jun-05 jun-06 jun-07 jun-08 jun-09 jun-10 jun-11 jun-12 jun-13 jun-14 sep-00 sep-01 sep-02 sep-03 sep-04 sep-05 sep-06 sep-07 sep-08 sep-09 sep-10 sep-11 sep-12 sep-13 sep-14 mar-00 mar-01 mar-02 mar-03 mar-04 mar-05 mar-06 mar-07 mar-08 mar-09 mar-10 mar-11 mar-12 mar-13 mar-14 mar-15
Fuente: Mº de Fomento UVE VALORACIONES Junio 2015 5 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Viviendas Vendidas
El número de viviendas vendidas alcanza su punto más alto en el 3T2005 , trimestre en el que se transmiten 5.769 viviendas , entre nuevas y usadas. % VIVIENDA NUEVA SOBRE TOTAL PROVINCIA DE CASTELLÓN VIVIENDA VENDIDA Comparación de Hipotecas sobre vivienda con 2T04 viviendas vendidas 4T04 8.000 2T05
4T05 7.000 2T06
4T06
6.000 2T07
4T07
5.000 2T08 4T08
2T09 4.000 4T09
2T10 3.000 4T10
2T11 2.000 4T11
2T12
1.000 4T12
2T13
0 4T13 2t14 2012t2 2012t4 2013t2 2013t4 2014t2 2014t4 2004T2 2004T4 2005T2 2005T4 2006T2 2006T4 2007T2 2007T4 2008T2 2008T4 2009T2 2009T4 2010T2 2010T4 2011T2 2011T4 4t14 hipotecas de viviendas viviendas vendidas (total) 0% 20% 40% 60% 80% 100% UVE VALORACIONES Junio 2015 6 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Viviendas Vendidas
El número de viviendas vendidas alcanza su punto más alto en 2006 , año en el que se transmiten 21.877 viviendas , entre nuevas y usadas.
En cuanto a la variación interanual, el descenso mayor se produce en el primer trimestre de 2013, trimestre en el que se vendió un 40,0% menos que el trimestre anterior. Venta de vivienda en Castellón
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 VIVIENDA NUEVA VIVIENDA USADA
Fuente: Mº de Fomento e INE UVE VALORACIONES Junio 2015 7 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Tipología de vivienda
% DE VIVIENDA PLURIFAMILIAR Y UNIFAMILIAR SOBRE EL TOTAL El peso de la vivienda plurifamiliar sobre la 100% unifamiliar ha aumentado considerablemente a lo 90% largo de década, superando el 90% en 2006, 2007 80% y 2008. 70% 60% 50% La superficie media por vivienda se ha 40% incrementado, de manera más acentuada desde 30% 2008, aunque se hacen muy pocas viviendas estas 20% son de mayor superficie, este aumento se debe 10% 0% principalmente al aumento de superficie media de 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 las viviendas unifamiliares construidas. PLURIFAMILIAR UNIFAMILIAR PROVINCIA DE VALENCIA PROVINCIA DE VALENCIA Superficie media por vivienda Superficie media por vivienda 220 160 200 150 180 140 160 130 140 120 120 110 100 100
90 80 2.002 2.004 2.006 2.008 2.010 2.012 2.014 2.000 2.002 2.004 2.006 2.008 2.010 2.012 2.014 PLURIFAMILIAR UNIFAMILIAR UVE VALORACIONES Junio 2015 8 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Índices de Alquileres y Cuotas frente a Salarios
La comparación entre la cuota media mensual por vivienda con la evolución de los salarios medios nos permite tener una idea de la dificultad relativa de adquirir vivienda. En estos momentos, el coste relativo de adquisición de vivienda está en zona de mínimos: el problema es la dificultad de acceder a un préstamo.
También podemos comprobar que los alquileres han bajado más que el poder adquisitivo de los salarios y que el mayor ajuste se ha producido en la cuota mensual del crédito, debido a la bajada de los intereses y de los precios de las viviendas.
PROVINCIA DE CASTELLÓN PROVINCIA DE CASTELLÓN Índice de cuota mensual y poder adquisitivo Índice de alquileres y cuotas frente a salarios 300 120
250 100
200 80
150 60
100 40
50 20
0 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Cuotas Salarios Alquileres Cuotas Salarios UVE VALORACIONES Junio 2015 9 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Comentarios generales (I)
Evolución precio medio de la vivienda
El precio medio actual de la vivienda en la Provincia de Castellón se encuentra en los mismos niveles que en el segundo trimestre de 2003. Si lo medimos en moneda constante, habría que retroceder hasta el segundo trimestre de 2001 .
Viviendas Iniciadas
La Provincia de Castellón ha iniciado 19 viviendas al mes en 2014. De las viviendas iniciadas en 2013, 256 unidades, casi el 39% estaban acogidas a algún tipo de protección oficial.
Por municipios, el conjunto de municipios de menos de 10.000 habitantes ha sido quien más viviendas ha iniciado, 118 unidades (el 53,15% del total de la Provincia), seguido de la capital Castellón de la Plana (42), Burriana (15) y Benicarló (9).
Existen municipios importantes en los que este último año se han iniciado menos de cuatro viviendas, como Oropesa del Mar, Almazora, Onda y Alcora.
Si relacionamos la actividad con la población, en la Provincia de Castellón se han iniciado en 2014 0,4 viviendas por cada 1.000 habitantes. Por municipios, las cifras más altas están en el conjunto de municipios con menos de 10.000 habitantes (0,9), probablemente por su proximidad a Castellón capital Benicasim (0,5), Burriana (0,4) y Benicarló (0,3).
UVE VALORACIONES Junio 2015 10 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Comentarios generales (II)
Viviendas Terminadas
En la Provincia de Castellón se han terminado en 2014 679 viviendas, tres veces más que las viviendas iniciadas (222).
El 53,75% de las viviendas terminadas en 2014 se encuentran en el conjunto de municipios de menos de 10.000 habitantes (365), seguido de Castellón de la Plana (77), y Villarreal (63).
Viviendas Vendidas
Hasta el año 2010, el número de hipotecas para viviendas supera al de compraventa de vivienda, reflejando el aumento de compras al contado y de las daciones en pago.
En 2014 se han vendido en la Provincia de Castellón 5.737 viviendas, entre nuevas y usadas, si bien muchas de ellas, en un porcentaje difícil de calcular, han sido adquiridas por entidades financieras.
El conjunto de municipios de menos de 10.000 habitantes lidera las compraventas con 1.796 unidades vendidas (31,31% del total), seguido de la capital Castellón de la Plana (1.116).
Si relacionamos este dato con la población, el municipio con más actividad ha sido Oropesa del Mar (65,1 unidades) ya que en él se encuentra MarinaDor , seguido de Benicasim (14,5), el conjunto de municipios de menos de 10.000 habitantes (13,0), Vinaròs (12,0) y Benicarló (11,3).
UVE VALORACIONES Junio 2015 11 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Comentarios generales (III)
Vivienda usada en Oferta
Se han obtenido datos de vivienda usada en oferta en uno de los principales portales inmobiliarios, que no refleja toda la oferta existente, pero sí permite comparar entre municipios, en relación a la población de cada una.
La Provincia de Castellón muestra unas 13.955 viviendas en oferta actualmente, de las cuales un 37,90% se sitúan en el conjunto de municipios de menos de 10.000 habitantes (5.289), le sigue la capital Castellón de la Plana (2.340), el municipio de Oropesa del Mar (1.720), Burriana (760), Benicasim (757) y el municipio de Villarreal (710).
Si relacionamos este dato con la población, el municipio con más unidades a la venta es Oropesa del Mar (178,7 unidades en venta por cada 1.000 habitantes), seguido del municipio de Benicasim (41,5), el conjunto de menos de 10.000 habitantes (38,1) y Benicarló (25,6).
La Provincia de Castellón dispone de unas 23,8 viviendas en venta por cada 1.000 habitantes.
UVE VALORACIONES Junio 2015 12 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio LA SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO RESIDENCIAL EN LOS MUNICIPIOS DE CASTELLÓN
UVE VALORACIONES Junio 2015 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio Resumen Municipios
HABITANTES VIVIENDAS INICIADAS VIVIENDAS TERMINADAS VIVIENDAS EN OFERTA nº % nº % s/1000 hab nº % s/1000 hab nº % s/1000 hab PROVINCIA DE CASTELLÓN 587.508 100% 222 100% 0,4 679 100% 1,2 13.955 100% 23,8 CASTELLÓN DE LA PLANA 173.841 30% 42 19% 0,2 77 11% 0,4 2.340 17% 13,5 11 MUNIC >10.000 habit 275.004 47% 62 28% 0,2 237 35% 0,9 6.326 45% 23,0 124 MUNIC <10.000 habit 138.663 24% 118 53% 0,9 365 54% 2,6 5.289 38% 38,1
UVE VALORACIONES Junio 2015 14 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio VIVIENDAS INICIADAS 2014
VIVIENDAS INICIADAS 2011 2012 2013 2014 PROVINCIA DE CASTELLÓN 1.018 553 256 222 Menos de 10.000 325 246 137 118 Castellón de la Plana/Ca 332 56 31 42 Burriana 74 5 9 15 Benicarló 42 13 8 9 Benicasim/Benicàssim 26 8 4 9 Vall d'Uixó (la) 41 24 4 7 Villarreal/Vila-real 15 49 13 7 Nules 7 - 2 4 Vinaròs 20 40 16 4 Oropesa del Mar/Orpesa 86 6 4 3 Almazora/Almassora 43 93 22 2 Onda 4 1 4 2 Alcora (l') 3 12 2 0
VIVIENDAS INICIADAS POR CADA 1.000 HABITANTES 2011 2012 2013 2014 Menos de 10.000 2,2 1,7 1,0 0,9 Benicasim/Benicàssim 1,4 0,4 0,2 0,5 Burriana 2,1 0,1 0,3 0,4 PROVINCIA DE CASTELLÓN 1,7 0,9 0,4 0,4 Benicarló 1,6 0,5 0,3 0,3 Oropesa del Mar/Orpesa 8,5 0,6 0,4 0,3 Nules 0,5 - 0,1 0,3 Castellón de la Plana/Ca 1,8 0,3 0,2 0,2 Vall d'Uixó (la) 1,2 0,7 0,1 0,2 Vinaròs 0,7 1,4 0,6 0,1 Villarreal/Vila-real 0,3 1,0 0,3 0,1 Onda 0,2 0,0 0,2 0,1 Almazora/Almassora 1,7 3,6 0,8 0,1 Alcora (l') 0,3 1,1 0,2 0,0 UVE VALORACIONES Junio 2015 15 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio VIVIENDAS TERMINADAS 2014
VIVIENDAS TERMINADAS 2011 2012 2013 2014 PROVINCIA DE CASTELLÓN 11.786 6.434 2.017 679 Menos de 10.000 4.504 1.956 410 365 Castellón de la Plana/Ca 3.605 1.075 226 77 Villarreal/Vila-real 902 207 65 63 Vall d'Uixó (la) 267 303 49 45 Vinaròs 599 368 101 36 Oropesa del Mar/Orpesa 366 278 103 16 Burriana 258 426 65 15 Onda 205 347 10 15 Almazora/Almassora 409 402 267 12 Benicarló 175 835 487 12 Nules 74 105 84 12 Alcora (l') 305 48 6 8 Benicasim/Benicàssim 117 84 144 3 VIVIENDAS TERMINADAS POR CADA 1.000 HAB 2011 2012 2013 2014 Menos de 10.000 31,1 13,5 2,9 2,6 Oropesa del Mar/Orpesa 36,3 28,1 10,4 1,7 Vall d'Uixó (la) 8,1 9,2 1,5 1,4 Vinaròs 21,0 12,9 3,5 1,3 Villarreal/Vila-real 17,6 4,0 1,3 1,2 PROVINCIA DE CASTELLÓN 19,5 10,6 3,4 1,2 Nules 5,4 7,7 6,2 0,9 Alcora (l') 28,1 4,4 0,6 0,7 Onda 8,0 13,6 0,4 0,6 Almazora/Almassora 15,8 15,4 10,2 0,5 Benicarló 6,6 31,3 18,4 0,5 Castellón de la Plana/Ca 20,0 6,0 1,3 0,4 Burriana 7,3 12,0 1,9 0,4 Benicasim/Benicàssim 6,3 4,5 7,6 0,2 UVE VALORACIONES Junio 2015 16 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio VIVIENDAS VENDIDAS 2014 TOTAL VIVIENDA VENDIDA 2011 2012 2013 2014 PROVINCIA DE CASTELLÓN 6.354 6.975 5.285 5.737 Menos de 10.000 2.073 2.721 2.037 1.796 Castellón de la Plana/Ca 969 974 860 1.116 Oropesa del Mar/Orpesa 1.161 890 670 627 Vinaròs 357 317 268 339 Villarreal/Vila-real 295 329 224 306 Benicarló 187 381 211 301 Burriana 189 306 253 283 Benicasim/Benicàssim 182 183 181 265 Almazora/Almassora 336 262 136 237 Onda 184 254 137 155 Vall d'Uixó (la) 208 126 111 139 Nules 177 148 68 115 Alcora (l') 36 84 129 58 TOTAL VIVIENDA VENDIDA POR CADA 1.000 HAB 2011 2012 2013 2014 Oropesa del Mar/Orpesa 115,1 89,9 67,8 65,1 Benicasim/Benicàssim 9,8 9,8 9,5 14,5 Menos de 10.000 14,3 18,8 14,2 13,0 Vinaròs 12,5 11,1 9,3 12,0 Benicarló 7,0 14,3 8,0 11,3 PROVINCIA DE CASTELLÓN 10,5 11,5 8,8 9,8 Almazora/Almassora 13,0 10,0 5,2 9,3 Nules 12,9 10,9 5,0 8,5 Burriana 5,3 8,6 7,3 8,1 Castellón de la Plana/Ca 5,4 5,4 4,8 6,4 Onda 7,2 9,9 5,4 6,1 Villarreal/Vila-real 5,8 6,4 4,4 6,0 Alcora (l') 3,3 7,8 11,9 5,4 Vall d'Uixó (la) 6,3 3,8 3,4 4,4 UVE VALORACIONES Junio 2015 17 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio VIVIENDAS EN OFERTA 2015
VIVIENDA EN OFERTA VIVIENDA EN OFERTA / 1000 EN 2015 HABITANTES EN 2015 PROVINCIA DE CASTELLÓN 13.955 Oropesa del Mar/Orpesa 178,7 Menos de 10.000 5.289 Benicasim/Benicàssim 41,5 Castellón de la Plana/Ca 2.340 Menos de 10.000 38,1 Oropesa del Mar/Orpesa 1720 Benicarló 25,6 Burriana 760 PROVINCIA DE CASTELLÓN 23,8 Benicasim/Benicàssim 757 Burriana 21,8 Villarreal/Vila-real 710 Almazora/Almassora 20,8 Benicarló 680 Nules 20,4 Almazora/Almassora 533 Villarreal/Vila-real 14,0 Onda 322 Castellón de la Plana/Ca 13,5 Nules 274 Onda 12,8 Vall d'Uixó (la) 255 Alcora (l') 10,4 Vinaròs 204 Vall d'Uixó (la) 8,0 Alcora (l') 111 Vinaròs 7,2
UVE VALORACIONES Junio 2015 18 Manuel López-Quiroga Rodríguez y Germán Pérez Barrio