Waalre, Detailhandelsvisie Gemeente Waalre Definitief

Waalre, detailhandelsvisie Gemeente Waalre Definitief

Rapportnummer: 204X00311.057627_3

Datum: 17 juni 2010

Contactpersoon opdrachtgever: dhr. R Jongen

Projectteam BRO: Felix Wigman en Jaap Kaai

Trefwoorden: Detailhandelsvisie, centrumontwikkeling

Bron foto kaft: Hollandse Hoogte, 4

BRO Beknopte inhoud: BRO heeft een detailhandelsvisie opgesteld voor de gemeente Waalre. Daarin is de Hoofdvestiging voorkeursontwikkelingsrichting gepresenteerd het centrum van Aalst te ontwikkelen Postbus 4 tot het hoofdwinkelgebied binnen de gemeente. Op initiatief van de gemeente moe- 5280 AA Boxtel ten belanghebbende partijen de ontwikkelingsrichting nu verder concretiseren. Deze Bosscheweg 107 visie is daarmee de start van een vernieuwingsslag in de gemeente. 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E [email protected]

Inhoudsopgave pagina

1. INLEIDING 3 5. IMPLEMENTATIE EN UITVOERING 37 5.1 Van theorie naar praktijk 37 5.2 Korte termijn 37 2. SITUATIESCHETS 5 5.3 Lange termijn 39 2.1 Gemeente Waalre 5 2.2 Detailhandelsaanbod 5 2.3 Centrumgebieden 9 BIJLAGEN 2.4 Bevolking 13 Bijlage 1: Bevolkingsontwikkeling 1 2.5 Trends en ontwikkelingen 13 Bijlage 2: Distributieve mogelijkheden 3 2.6 Opgave voor de gemeente 15 Bijlage 3: Tabellen functioneren centrumgebieden 9 Bijlage 4: Feitenkaarten SRE koopstromenonderzoek

3. VERKENNING 17 3.1 Ambities 17 3.2 Ontwikkelingsopgave en kansen 17 3.3 Ontwikkelingsvarianten 18

4. DETAILHANDELSVISIE 29 4.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden 29 4.2 Ontwikkeling centrumgebied 30 4.3 Detailhandelsvisie 31

Inhoudsopgave 1 2 Inhoudsopgave 1. INLEIDING perspectieven en gewenste ontwikkelingsrichting van de verschillende winkelcentra zijn aangegeven.

Bij de bijlage zijn de feitenkaarten voor de gemeente Waalre uit Aanleiding het regionale koopstromen SRE opgenomen. De gemeente Waalre heeft de ambitie in 2010 (oplevering 2012) een integrale ruimtelijke structuurvisie te gaan opstellen. Vooruit- De gemeente Waalre heeft BRO gevraagd deze visie op te stellen. lopend hierop heeft het college van B&W besloten om nu reeds uitspraken te doen over de toekomstige winkelstructuur binnen de Vraagstelling gemeente. De centrale vraagstelling ten aanzien van de detailhandelsvisie is als volgt geformuleerd: In 2008 heeft een, door B&W ingestelde, werkgroep hiervoor een • Wat is de gewenste detailhandelsstructuur in de gemeente eerste aanzet gegeven. In de, door de werkgroep, opgestelde cen- Waalre, die recht doet aan een goede verzorging van de con- trumvisie wordt gesproken over de realisatie van een soort bruine sument c.q. de inwoners van de gemeente en economisch per- loper, een oost-west as door de gemeente. Het idee van de werk- spectief biedt aan de ondernemers? groep was dat aan deze loper diverse voorzieningen gekoppeld konden worden zodanig dat de sociaal-economische gemeenschap Uit de centrale vraag zijn de volgende deelvragen geformuleerd: wordt versterkt. Aangaande de winkelcentra concludeerde de • Hoe functioneren de bestaande winkelcentra nu? werkgroep destijds dat er kansen zijn om winkelcentrum Den Hof • Wat is het perspectief van winkelvoorzieningen en –centra van- (Centrum Aalst) te ontwikkelen tot het belangrijkste winkelcentrum uit landelijke trends? van de gemeente. De Bus (Centrum Waalre dorp) kan gehandhaafd • Wat zijn de distributieve ontwikkelingsmogelijkheden voor het blijven enkel voor de basisvoorzieningen en winkelcentrum De Vol- winkelaanbod? dijn zou op termijn afgebouwd moeten worden. Over deze visie • Wat is de gewenste positionering van de winkelcentra in de heeft geen besluitvorming plaatsgevonden. gemeente in relatie tot de gewenste structuur? • Wat zijn daarbij de ruimtelijke en functionele ontwikkelings- Recent is door BRO in opdracht van de SRE een regionaal koop- mogelijkheden van de winkelcentra? stromenonderzoek uitgevoerd. De informatie hieruit biedt inzicht • Welke acties en maatregelen kunnen worden ingezet voor de in het functioneren en de ontwikkelingskansen van de detailhandel realisatie van de gewenste detailhandelsstructuur? in de gemeente Waalre. Tegen deze achtergrond heeft de gemeente nu behoefte aan een duidelijke detailhandelsvisie, waarin de

Hoofdstuk 1 3 Begeleidingsgroep Voor de begeleiding van het onderzoek is een begeleidingsgroep ingesteld met vertegenwoordigers van belanghebbende partijen. Deze groep bestaat uit de volgende personen: • Wethouder H. Teeven (gemeente Waalre tot maart 2010) • Wethouder T. Bonouvrié (gemeente Waalre, vanaf maart 2010) • Mevr. J. van Beek (Hoogland Investments, OCW) • Dhr. T. Winters (C1000, winkelcentrum de Voldijn) • Dhr. E. van Hooff (Winkeliersbelangen Aalst) • Dhr. J. van Doormalen (AH Aalst en AH Waalre) • Dhr. P. van Moorsel (Kamer van Koophandel Brabant) • Dhr. J. Noten (Deuremaux, MKB Waalre) • Dhr. A. Gaakeer (Winkeliersbelangen Aalst) • Dhr. P. Breuers (HBD) • Dhr. D. Dings (gemeente Waalre, team RO) • Dhr. K. de Jong (gemeente Waalre, team RO) • Dhr. R. Jongen (gemeente Waalre, team RO) • Dhr. F. Wigman (BRO) • Dhr. J. Kaai (BRO)

Consultatie stakeholders Ten behoeve van het onderzoek en het verkrijgen van locale informatie is met een aantal stakeholders een interview gevoerd. Dit interview heeft met de volgende personen plaatsgevonden: • Dhr. J. Cornelissen • Dhr. J. Couwenberg • Dhr. P. van der Meulen

4 Hoofdstuk 1 2. SITUATIESCHETS Detailhandelsaanbod (m² wvo) per 1.000 inwoners

1.400

1.200

2.1 Gemeente Waalre 1.000

800 De gemeente Waalre is een kleine gemeente onder de rook van 600 Eindhoven. Totaal wonen er in de gemeente ongeveer 16.700 in- 400 woners. De gemeente bestaat uit in grote lijnen uit twee hoofdker- nen: Waalre dorp en Aalst. De scheiding tussen de twee kernen ligt 200 bij de Molenvenlaan c.q. het gemeentehuis. Aalst is nog verder op 0 Dagelijks Niet-dagelijks te delen in Aalst, de wijk De Voldijn en kern Ekenrooi. Ekenrooi wordt gescheiden van de rest van Aalst door de Tongelreep. Gemeente Waalre Landelijk gemiddelde

2.2 Detailhandelsaanbod Omvang niet-dagelijkse aanbod beperkt In de niet-dagelijkse sector is het aanbod naar verhouding beperkt. In de gemeente Waalre is er 583 m² wvo per 1.000 inwoners tegen Omvang dagelijkse aanbod conform landelijke gemiddelden 1.326 m² wvo als landelijk gemiddelde. Het totale detailhandelsaanbod in de gemeente Waalre omvat 5.322 m² wvo in de dagelijkse sector en 9.727 m² wvo in de niet- De beperkte omvang kan voor een groot deel verklaard worden dagelijkse sector. Dit verdeelt over respectievelijk 23 winkels en 39 door de ligging van de gemeente en de splitsing in twee kernen. De winkels1. nabijheid van Eindhoven, Valkenswaard en Veldhoven speelt hierin een belangrijke rol. In deze plaatsen is veel winkelaanbod aanwe- Naar inwonertal is de omvang van de dagelijkse sector op orde. Per zig, vooral ook in de niet-dagelijkse sector. Dit aanbod heeft ook 1.000 inwoners is er een winkeloppervlak van 319 m² wvo. Dit is een een sterke aantrekkingskracht op inwoners van de gemeente Waal- fractie lager dan het landelijk gemiddelde van 329 m² wvo per re. 1.000 inwoners.

1 De informatie in deze visie omtrent de omvang en samenstelling van het detailhandelsaanbod heeft als bron het Locatus verkooppuntenbestand januari 2010.

Hoofdstuk 2 5 Kaart 2.1: belangrijkste winkelgebieden gemeente Waalre

Tabel 2.1: detailhandelsaanbod gemeente Waalre naar winkelcentrum Dagelijks Niet-dagelijks Totaal Centrum Aalst 2.119 1.769 3.888 Centrum Waalre dorp 2.068 1.371 3.439 De Voldijn 1.050 98 1.148 Verspreide bewinkeling 85 6.489 6.574 Totaal 5.322 9.727 15.049

6 Hoofdstuk 2 Spreiding detailhandel Het detailhandelsaanbod is voor meer dan de helft gevestigd in één van de drie winkelcentra binnen de gemeente. De centrumgebieden van Aalst (Den Hof) en Waalre dorp (De Bus e.o.) zijn daarin de belangrijkste. Deze centra worden door Locatus getypeerd als kleine kernverzorgende winkelcentra.

Winkelcentrum De Voldijn is het kleinste centrum en bestaat uit een supermarkt (C1000) aangevuld met nog enkele kleine winkels en andere voorzieningen. Dit centrum wordt getypeerd als een buurtsteunpunt.

Ongeveer 6.500 m² wvo is verspreid gevestigd over de gemeente. Dat wil zeggen gevestigd op een min of meer solitaire locatie buiten een van de reguliere winkelcentra. Totaal gaat het om 14 winkels.

Een aantal van deze winkels is gevestigd rond de Burgemeester Mollaan. Dit zijn grootschalige winkels met een duidelijk eigen aantrekkingskracht. Meest opvallende winkel naar assortiment (partij- goederen) is Timco met een oppervlak van 1.900 m² wvo.

In de Raadhuisstraat in Aalst zijn enkele kleine en middelgrote winkels gevestigd, zoals een doe-het-zelfwinkel en een winkel in dierbenodigdheden. Deze winkels hebben geen ruimtelijk-functionele wisselwerking met het centrum van Aalst en vallen hier dan ook niet onder.

Hoofdstuk 2 7 Kaart 2.2: Centrum Aalst ruimtelijk functionele analyse

8 Hoofdstuk 2 2.3 Centrumgebieden • De matige uitstraling van de entrees heeft ook te maken met de vele ‘achterkantsituaties’. Meest opvallende is de zijde aan de Centrum Aalst Eindhovenseweg. Het centrum van Aalst, ook wel Den Hof genoemd, ligt centraal in • Het centrum heeft een compacte opzet, met een kernwinkelge- Aalst, ten westen van de Eindhovenseweg (N69). Het centrum heeft bied en heldere winkelroute. vooral een boodschappenfunctie, met als belangrijkste trekker de • De uitstraling van de winkelfronten is wisselend. Enkele zijn Albert Heijn supermarkt. Deze winkel wordt aangevuld met diverse modern, andere zijn echter matig. versspeciaalzaken (bakker, slager, etc.), meerdere drogisterijen en winkels gericht op hoogfrequent benodigde non-food, zoals huis- Functioneren houdelijke artikelen, algemeen textiel en media. De dagelijkse sector in het centrum functioneert met een boven- gemiddelde omzet per m² wvo van € 7.525,-. Deze omzet ligt hoger De diversiteit in het aantal winkels is daarmee redelijk. Het totale dan het landelijke gemiddelde en het gemiddelde voor de SRE re- winkeloppervlak van het aanbod is daarentegen matig. In vrijwel gio. De niet-dagelijkse sector functioneert gemiddeld met een rela- alle branchegroepen is de omvang in verhouding tot referenties tief lage omzet per m² wvo. beperkt. Met name de branchegroep mode & luxe is sterk onderver- tegenwoordigd, in verhouding tot centrumgebieden in plaatsen met 10.000 tot 15.000 inwoners. Detailhandelsaanbod (m² wvo) per branchegroep Daarnaast is een tweede (complementaire) supermarkt een belang- 4.000 rijk gemis. In referentie winkelcentra is een dergelijke tweede su- 3.500 permarkt gebruikelijk. 3.000 2.500 Ruimtelijke functioneel 2.000 • De parkeermogelijkheden zijn op basis van het huidig functio- 1.500 neren voldoende. De belangrijkste parkeerlocatie ligt nabij de 1.000 supermarkt. Een tweede locatie ligt rond de Leesakker, achter 500 de Blokker. 0 Dagelijkse Mode en luxe Vrije tijd In en om huis Overig • Het centrum heeft vele entrees, soms via kleine doorgangen en sector vaak met een matige uitstraling. Een duidelijke hoofdentree is Centrum Aalst Referentie centra niet te benoemen.

Hoofdstuk 2 9 Kaart 2.3: Centrum Waalre dorp ruimtelijk functionele analyse

10 Hoofdstuk 2 Centrum Waalre dorp • De Willibrorduslaan is een belangrijke ontsluiting voor het win- Het centrum van Waalre dorp wordt gevormd door het winkelcen- kelgebied, maar heeft tegelijk een licht barrièrewerking tussen trum De Bus, de Willibrorduslaan en de Markt. Dit gebied ligt cen- de winkels aan deze straat en in De Bus. traal in Waalre dorp. De drie delen hebben ieder een eigen karak- • De functionele synergie tussen De Bus en de Markt is gering. Dit ter en profiel: komt door de afstand en de matige onderlinge zichtbaarheid, • De Bus is het eigenlijke deel waar de meeste winkels zijn geves- maar ook doordat het functionele profiel van beide delen to- tigd. Het is een klein planmatig winkelgebied, niet overdekt taal verschilt van elkaar. rond een parkeerterrein Twee supermarkten (Lidl en Albert He- • De wisselwerking van De Bus met de omgeving is matig. Met ijn) zijn hier de trekkers. name aan de noordzijde is er sprake van een achterkanten geo- • De Markt is een sfeervol historisch gebied, met karakteristieke riënteerd naar woonbebouwing. Dit is weinig fraai. gebouwen. Het feitelijke voorzieningenaanbod is gering en bestaat uit enkele horecagelegenheden en een aantal bijzondere Functioneren winkels, zoals de woninginrichtingzaken Nuance en Eliens. De dagelijkse sector functioneert met een hoge omzet per m² wvo. • De Willibrorduslaan is de doorgaande weg door Waalre dorp De omzetdruk is hoog, wat deels verklaard kan worden door de waaraan enkele kleinschalige winkels en andere voorzieningen relatief geringe schaalgrootte van de winkels. De vloerproductivi- zijn gevestigd. Deze straat verbindt de Markt met De Bus. teit in de niet-dagelijkse sector is relatief laag.

Het totale winkelaanbod in het centrum wordt gedomineerd door Detailhandelsaanbod (m² wvo) per branchegroep de supers en heeft daarmee een boodschappenprofiel. Het overige aanbod is gering en richt zich ofwel op bijzondere marktsegmen- 2.500 ten, zoals de winkels op de Markt. 2.000

1.500 Ruimtelijk-functioneel • Het centrum, met name het deel rond de Bus, heeft een com- 1.000 pacte opzet, met de supermarkten op een centrale plek. 500 • De parkeermogelijkheden bevinden zich direct nabij de winke- lentrees. Dit is positief, nadeel is dat de parkeerdruk hoog is en 0 het aantal plaatsen gering. Dagelijkse Mode en luxe Vrije tijd In en om huis Overig sector

Centrum Waalre Referentie centra

Hoofdstuk 2 11 Overzicht buurten en wijken gemeente Waalre

0000 Waalre dorp 0001 Aalst 0002 Voldijn 0003 Ekenrooi 0009 Verspreide huizen

12 Hoofdstuk 2 2.4 Bevolking Beide prognoses geven aan dat de samenstelling van de bevolking naar leeftijd zal sterk gaan veranderen. In de gemeente treedt een Omvang en samenstelling bevolking duidelijke vergrijzing op. Het aandeel 65+-ers neemt volgens het De gemeente Waalre telt momenteel ongeveer 16.500 inwoners2. CBS de komende jaren nog sterk toe met ongeveer 800 inwoners. Aalst is de grootste kern met iets meer dan 10.000 inwoners. Waalre Dit terwijl het aantal inwoners in lagere leeftijdsklassen afneemt. In dorp telt ongeveer 6.000 inwoners. Het inkomensniveau ligt in alle de prognose van de provincie is deze trend van vergrijzing iets min- buurten en kernen hoger dan het landelijk gemiddelde (€ 13.000,- der sterk (zie bijlage). per hoofd van de bevolking). Ontwikkeling bevolking per leeftijdsgroep 2010 - 2025

Buurten Aantal inwoners Gemiddeld besteedbaar inkomen Totaal Waalre dorp 6.050 15.800 65 jaar e.o. Totaal Waalre dorp 6.050 Aalst 3.160 18.400 45 - 64 jaar Voldijn 2.890 16.100 25 - 44 jaar Ekenrooi 4.100 14.200 Totaal Aalst 10.150 15 - 24 jaar Verspreide huizen 350 - 0 - 14 jaar Totaal gemeente 16.550 16.100 -600 -400 -200 0 200 400 600 800 1.000 Ontwikkeling van de bevolking Voor de ontwikkeling van de bevolking bestaan verschillende prognoses. Volgens het CBS zal de bevolking zich de komende jaren min of meer stabiliseren rond de 16.800 inwoners. Volgens de provincie 2.5 Trends en ontwikkelingen Noord-Brabant is er wellicht nog een lichte stijging tot ongeveer 17.200 inwoners. De dynamiek in de Nederlandse detailhandel is groot. De consument anno nu is een andere consument dan die van tien of twintig jaar geleden en de consument anno 2020 zal er anders uitzien dan die van nu. De detailhandel reageert op dit veranderend consumen- 2 bron CBS Statline, peildatum 1 januari 2010

Hoofdstuk 2 13 tengedrag. De trends die relevant zijn voor de gemeente Waalre tussen locatie, gebiedsprofiel, aanbodsamenstelling en verwachtings- worden navolgend kort benoemd. beeld in relatie tot bereikbaarheid. Een boodschappencentrum op een ‘goed bereikbare’ locatie aan de rand van de stad ligt misschien wel op Consumentenwaarden een te grote reisafstand vanuit het primaire verzorgingsgebied, terwijl • Door een grotere mobiliteit is het referentiekader van de consumenten voor een sfeervol recreatief centrum de matige bereikbaarheid hele- in de afgelopen jaren ruimer geworden. Aanbodkwaliteit, keuzemo- maal niet afschrikt. gelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvorm worden als gevolg hier- Marktontwikkelingen van belangrijker. • Supermarkten, doe-het-zelfzaken, sportzaken en bruin- en witgoedza- • Zeker in de dagelijkse sector doet de consument bestedingen nog ken hebben te maken met schaalvergroting. Voor een rendabel functi- steeds dicht bij huis. Dit aanbod blijft dan ook (mits het voldoet aan oneren is een steeds groter verkoopvloeroppervlak nodig. Het beno- het verwachtingspatroon) in buurt, wijk en kern perspectief behouden. digd draagvlak voor winkels wordt door schaalvergroting steeds gro- • Toch zien we een toenemende afvlakking van de koopkrachtbinding. ter. Winkelconcentraties op het laagste niveau, zoals buurten wijk- Door de grote mobiliteit en het grote referentiekader is de consument centra of kleine dorpskernen (met minder dan 5.000 inwoners) onder- in een steeds groter gebied georiënteerd. Ook voor de dagelijkse vinden mede hierdoor problemen. boodschappen. • Als tegenhanger van de schaalvergroting zien we de trend van super- • Het toegenomen prijsbewustzijn maakt de consument kritischer. Men specialisatie. Winkelketens proberen zich door specialisatie in kleine bezoekt meer én verschillende winkels op basis van de behoefte op dat winkels (o.a. koffiespeciaalzaken en kookwinkels) te onderscheiden moment. van andere winkels. • Gemiddeld wordt minder tijd besteed aan winkelen en boodschappen • Er zijn (nog steeds) veel planinitiatieven in dorps-, wijk-, en stadsdeel- doen. Wel is het bestede bedrag per bezoek toegenomen. centra. Het aanbod wordt meer geconcentreerd en supermarkten in • Een centrum moet aansluiten bij het verwachtingsbeeld van de consu- deze centra maken waar mogelijk een schaalsprong. Zij zijn op wijk-, ment. De rode draad daarin is de verhouding tussen het koopmotief buurten dorpsniveau belangrijke publiekstrekkers. van de consument versus de locatie c.q. de bereikbaarheid en het aan- • Het marktaandeel van supermarkten in de dagelijkse artikelensector bod in het centrum. Doorgaans wordt er een onderscheid gemaakt in neemt geleidelijk toe. Mede hierdoor krimpt het aantal speciaalzaken. de koopmotieven ‘boodschappen’, ‘recreatief winkelen’ en ‘laagfre- Het marktaandeel van discounters was een aantal jaren stabiel, mo- quente aankopen’. menteel groeit hun aandeel weer. • Bereikbaarheid en parkeren zijn van groot belang in het locatiebeleid • De prijsstelling van producten is een belangrijke factor bij de keuze voor detailhandel. Dit hangt echter niet af van de locatie alleen. Een voor een winkel of winkelgebied. Steeds vaker staat niet meer de klan- goede detailhandelsstructuur biedt een evenwichtige wisselwerking tentrouw centraal, maar de prijsstelling van de winkels.

14 Hoofdstuk 2 • Steeds meer Nederlanders hebben de beschikking over internet en maken hier steeds vaker en langer gebruik van. De aankopen via internet nemen explosief toe. Toch zijn deze nog maar een klein deel van de totale consumentenbestedingen (5% in 2007). De verwachting is dat dit percentage toeneemt tot 10% in 20123. Internet is primair een in- formatiebron, die ook voor winkels interessant is. Voordat een bezoek wordt gebracht aan een winkel of winkelcentrum, oriënteert de consument zich vaak eerst via internet. Internet is daarmee ook voor re- tailers een belangrijk medium.

2.6 Opgave voor de gemeente

We zien dat het inwoneraantal min of meer stabiliseert. Tegelijk zal de groep in de leeftijd boven de 65 jaar de komende jaren blijven groeien. Voor deze doelgroep speelt nabijheid, gemak, service en veiligheid een belangrijk rol. Bij de versterking van de detailhandelsstructuur in de gemeente zullen deze aspecten herkenbaar moeten zijn. Dit vraagt om centraal gelegen geconcentreerd winkelaanbod. Om de afvloeiing van koopkracht te beperken (de mobiliteit is tenslotte groot) is bereikbaarheid een belangrijk punt. Ook voor inwoners die elders werken, bijvoorbeeld in Eindhoven, kan het winkelaanbod in de gemeente Waalre een goed alternatief zijn. Extra omzettoevloeiing uit de noord-zuid verkeerstromen (Eindhovenseweg en Wollenbergstraat/Bergstraat) is wellicht een kans.

3 Bron: SSM Retail Platform (2008). Look Listen Learn november 2008.

Hoofdstuk 2 15 16 Hoofdstuk 2 3. VERKENNING van het aanbod is vooral gericht op een goede (basis)voorziening voor de eigen inwoners.

Naar een Waalre in evenwicht 3.1 Ambities In het coalitieakkoord 2010-2014 is omschreven dat Waalre één zelfstandige gemeente zal blijven, bestaande uit twee kernen de Aantrekkelijke woongemeente dorpen Aalst en Waalre dorp. Het college zal zich sterk maken voor De gemeente Waalre is een aantrekkelijke woongemeente in een het behoud van voorzieningen in deze beide kernen. Dit staat groene en bosrijke omgeving, onder de rook van Eindhoven. Dit voorop, echter niet tegen elke prijs. betekent onder meer dat het in de gemeente naast ‘goed wonen’ ook ‘goed leven en werken’ is. In een aantrekkelijk woon- en leefklimaat is een goed voorzieningenaanbod essentieel. Voldoende en 3.2 Ontwikkelingsopgave en kansen passende detailhandelsvoorzieningen zijn daarbij mede bepalend. Kwantitatieve en kwalitatieve versterking Versterking detailhandelsaanbod Voor versterking van het aanbod in de gemeente zijn er zowel in Het bestaande detailhandelsaanbod in de gemeente is in vergelij- kwantitatieve als in kwalitatieve zin ontwikkelingskansen aanwe- king met referenties nog iets onder de maat, naar omvang en per zig. In kwantitatieve zin gaat het om uitbreiding en schaalvergro- typelocatie. Bovendien laat de uitstraling en presentatie van de ting van het aanbod. In kwalitatieve zin gaat het om een ruimtelijk- huidige winkelgebieden hier en daar te wensen over. Versterking functionele versterking, waarin een verdere concentratie van het van het detailhandelsaanbod is daarom nodig om een aantrekkelijk aanbod voorop staat. woon- en leefklimaat te creëren en is de ambitie en het uitgangspunt voor deze detailhandelsvisie. Concentratie van het aanbod Concentratie van detailhandelsaanbod leidt tot het vergroten van Goede basisvoorziening de mogelijkheden voor de consument om efficiënt aankopen te Een versterking moet echter wel reëel zijn en passen in de regionale kunnen doen en vergroot bovendien de keuzemogelijkheden bin- context. In Eindhoven, Veldhoven en Valkenswaard zijn bijvoor- nen één winkelgebied. Juist op deze onderdelen beoordeelt de beeld ruime detailhandelsvoorzieningen voorhanden. Het ligt niet consument het huidige aanbod matig. in de ambitie het aanbod in de gemeente Waalre dusdanig te versterken dat hiermee geconcurreerd moet worden. De versterking

Hoofdstuk 3 17 Versterken ruimtelijke kwaliteiten Binnen de regionale context is in de visie van BRO een sterke uit- Daarnaast zijn de ruimtelijke kwaliteiten, zoals de sfeer en gezel- breiding van het aanbod in de niet-dagelijkse sector of het recrea- ligheid, punt van aandacht. Hier zal een duidelijke kwaliteitslag tieve shoppen niet realistisch. Wel zijn er (incidentele) kansen in gemaakt moeten worden om het detailhandelsaanbod en de win- een recreatieve en toeristische functie van het winkelaanbod in de kelgebieden aantrekkelijk te houden. gemeente Waalre. Hierbij kan worden aangesloten op de historische kwaliteiten, sfeer en beleving van de Markt in Waalre dorp. Versterken koopkrachtbinding In kwantitatieve zin zijn er distributieve mogelijkheden om tot een Distributieve mogelijkheden versterking van het aanbod te komen. Deze mogelijkheden resulte- Uit de berekeningen van de distributieve ruimte is gebleken dat er ren uit het feit dat de koopkrachtbinding in de huidige situatie uitbreidingsmogelijkheden zijn, met de volgende indicatieve band- relatief laag is. Indien het aanbod ruimtelijke en functioneel ver- breedte voor de hele gemeente: sterkt wordt mag verwacht worden dat deze binding iets omhoog • dagelijkse sector ongeveer 300 à 700 m² wvo; gaat. Met andere woorden er zal minder koopkrachtafvloeiing naar • niet-dagelijkse artikelensector ongeveer 1.000 à 2.000 m² wvo. winkelaanbod in de omgeving. Dit is de ruimte voor toevoeging van nieuw winkelaanbod. Deze Focus op boodschappenfunctie ruimte ontstaat door een lichte toename van het aantal inwoners Vanuit het huidige profiel gezien en in relatie tot referenties, zien en de reële ambitie om de aantrekkingskracht van het aanbod in de wij de meeste mogelijkheden in versterking van de boodschappen- gemeente te versterken en daardoor met name de koopkrachtbin- functie van het aanbod in de gemeente. De focus moet daarbij lig- ding te laten toenemen. In deze marktruimte is rekening gehouden gen bij het versterken van het aanbod in de dagelijkse sector. met koopkrachttoevloeiing van buiten de gemeente, inclusief mogelijke bestedingen van toeristen en recreanten. Het bestaande aanbod in de niet-dagelijkse sector in de gemeente is nu vooral aanvullend op de dagelijkse boodschappen. Dit geldt voornamelijk voor het aanbod in centrumgebieden van Aalst en 3.3 Ontwikkelingsvarianten Waalre dorp. Daarnaast zijn er diverse winkels verspreid gevestigd, die meer gericht zijn op specifieke en doelgerichte aankopen, zoals Concentratie is het adagium voor de toekomstige detailhandels- doe-het-zelf of woninginrichting. structuur in de gemeente. Het ligt daarbij voor de hand daarbij aan te sluiten bij de bestaande centrumgebieden in Waalre dorp en/ of

18 Hoofdstuk 3 in Aalst. Alternatief is dat juist gekeken wordt naar één (geheel) Beoordeling varianten nieuw winkelgebied. De ontwikkelingsvarianten zijn op een drietal onderwerpen beoordeeld: Op hoofdlijnen zijn drie ontwikkelingsvarianten te schetsen: • Ruimtelijk: de fysieke mogelijkheden in het gebied voor inpas- 1. realisatie één nieuw hoofdwinkelcentrum; sing van de nieuwe detailhandelsruimte. Eigendomsverhoudin- 2. versterken van Aalst als hoofdwinkelcentrum; gen, ruimte voor vaste massa’s, realiseerbaarheid vanuit huidige 3. versterken van winkelgebied Aalst naast Waalre dorp als twee functie. gelijkwaardige centra. • Financieel: op hoofdlijnen, verwachting ten aanzien van vastgoedwaarde en opbrengsten functiewijzigingen. Uitgangspunt bij de ontwikkelingsvarianten is de invulling van de • Draagvlak: verwachting ten aanzien van draagvlak bij belang- ambitie en te komen tot een passende uitbreiding en schaalvergro- hebbenden, zoals ondernemers, vastgoedeigenaren, gemeente ting van het detailhandelsaanbod in de gemeente. Daarnaast wordt en omwonenden. Draagvlak wordt uitgedrukt in een meer- het noodzakelijk geacht dat er geïnvesteerd moet worden in de waarde die ontstaat door verandering van de situatie en de detailhandelsvoorzieningen om voldoende aantrekkelijk te blijven verwachte positieve dan wel negatieve respons daarop. ook in de toekomst.

Een andere variant waarbij wordt ingezet op het behoud van alle bestaande buurtwinkelcentra en het eventueel realiseren van een nieuw centrum of steunpunt in Ekenrooi, achten wij niet reëel. Ten eerste omdat voor de versterking van het aanbod alle energie gehaald moet worden in juist het bundelen van krachten. Nieuwe ontwikkelingen dienen daartoe op slechts enkele locaties plaats te vinden en niet te worden verspreid.

Ten tweede is het draagvlak in de verschillende wijken en dorpen relatief gezien gering. In Ekenrooi wonen ongeveer 4.000 mensen en in de Voldijn nog geen 3.000. Als primaire verzorgingsgebied voor een supermarkt of buurtsteunpunt is dit naar huidige en zeker toekomstige maatstaven te klein.

Hoofdstuk 3 19 Verbeelding ruimtelijke impact realisatie één hoofdcentrum

In het kaartbeeld is de ruimtelijke impact verbeeld indien in het middengebied tussen Aalst en Waalre het hoofdcentrum wordt gerealiseerd. Het donker blauwe vlak is een abstracte weergave van de bruto ruimte behoefte van de commerciële voorzieningen. Het licht blauwe vlak toont de ruimte die nodig is voor passende parkeervoorzieningen.

20 Hoofdstuk 3 3.3.1 Eén hoofdcentrum • Door de concentratie neemt de afstand tot het centrum indirect toe, vooral voor mensen die in Ekenrooi wonen. In het licht van De gedachte achter deze variant is het realiseren van één duidelijk de groeiende groep van (minder mobiele) senioren is dit niet herkenbaar hoofdcentrum voor de gemeente Waalre in zijn totali- wenselijk. teit. Door een centrale locatie heeft dit centrum een verzorgings- • De opheffing van Den Hof en De Bus neemt het hart uit de dor- functie voor alle woongebieden in de gemeente en vormt als het pen weg. ware een verbindende schakel. Financieel: Uitgangspunt is dat de detailhandelsvoorzieningen zoveel mogelijk • Op de nieuwe locatie kan waardevermeerdering van de ruimte worden geconcentreerd in dit nieuwe centrumgebied. Het streven is worden gerealiseerd. Het blijft echter de vraag of deze waarde- realisatie van een winkelcentrum vergelijkbaar aan plaatsen met vermeerdering de waardedaling op achterblijvende locaties kan 15.000 tot 20.000 inwoners. Het nieuwe centrum zal dan ongeveer compenseren. 10.000 m² wvo aan detailhandel moeten bevatten. Het is daarbij • De vernietiging van de economische waarde in De Bus en Den mogelijk dat elders in de gemeente een steunpunt wordt gehand- Hof zal nauwelijks gecompenseerd kunnen worden door wo- haafd. Bijvoorbeeld een klein buurtcentrum of een solitaire super- ningbouw. De lopende woningbouwplannen voorzien namelijk markt. voor een groot deel in de behoefte. • De overgang van de oude naar de nieuwe situatie kan goed Beoordeling vooraf gepland worden waardoor fysieke overlast en dubbele Ruimtelijk: kosten beperkt blijven. • Het voordeel is dat een geheel nieuw centrum kan worden • De vele eigenaren en ondernemers in de bestaande centra ontwikkeld, ingericht naar de modernste maatstaven en richtlij- maakt de financiële structuur van opbrengsten, kosten en even- nen. Hierdoor kan worden tegemoet gekomen aan wensen tuele compensatie of verevening, complex. voor schaalvergroting en uitbreiding. • Een eventuele combinatie met niet-commerciële voorzieningen (zoals gemeenschapshuis, sportvoorzieningen, zorgappartemen- ten, scholen, etc.) is niet aan de orde. Er is namelijk geen urgen- tie voor verplaatsen van deze voorzieningen. Hiermee valt een vliegwiel voor de commerciële voorzieningen weg. • Er ontstaat een nieuw vraagstuk ten aanzien van de achterblijvende locaties en de herbestemming daarvan.

Hoofdstuk 3 21 Verbeelding ruimtelijke impact met Aalst als hoofdcentrum

In het kaartbeeld is de ruimtelijke impact verbeeld indien het centrum van Aalst wordt ontwikkeld tot het hoofdcentrum. De linker vlakken zijn een abstracte weergave van de bruto ruimte behoefte van de com- merciële voorzieningen. De rechter vlakken tonen de ruimte die nodig is voor passende parkeervoorzieningen. De oranje arcering zijn de potenti- ele ontwikkelingslocaties.

22 Hoofdstuk 3 Draagvlak: Een klein warenhuis zal bijvoorbeeld de aantrekkingskracht sterk • Ondernemers kunnen zich vestigen in een nieuw centrum dat doen vergroten. In het centrum van Aalst is vanuit distributief oog- voldoet aan moderne richtlijnen. De praktijk leert echter dat de punt ongeveer 8.000 m² wvo mogelijk, met een min of meer gelijke verhuisbereidheid onder ondernemers gering is. Bovendien kan verdeling tussen dagelijks en niet-dagelijks. verplaatsing niet worden verplicht. • De variant is in zijn totaliteit zeer omvangrijk. Dit brengt veel Het centrum van Waalre dorp kan in deze variant blijven functione- onzekerheden en daarmee risico’s met zich mee. Ondernemers ren. De positie zal nadrukkelijker ondersteunend worden aan het maar ook andere belanghebbenden zullen daarom kritisch kij- hoofdcentrum. In principe is er geen inkrimping van het aanbod ken naar de gehele operatie. nodig, daargelaten dat wellicht enkele winkels zullen verplaatsen • Realisatie is mede afhankelijk van verhuisbereidheid van onder- naar Aalst. Uitbreiding van het aanbod wordt niet voorgestaan, nemers. zodat volledig ingezet kan worden op het centrum van Aalst. Dit • Veel eigenaren en ondernemers maakt variant complex neemt niet weg dat een eventuele kleine uitbreiding van een win- • De ontwikkeling zal een langdurige proces vragen. kel, onder voorwaarden, mogelijk moet blijven. • De kans is aanwezig dat uiteindelijk een nieuw centrum wordt ontwikkeld, zonder dat de bestaande centra worden geher- Potentiële ontwikkelingslocaties in het centrum van Aalst zijn: structureerd of opgeheven. • Parkeerlocatie naast Albert Heijn. • Middengebied kernwinkelgebied, inclusief (deel) van de open- 3.3.2 Aalst als hoofdcentrum bare ruimte. • Zuidzijde kernwinkelgebied (wand ABN Amro). Het centrum van Aalst is momenteel het grootste winkelcentrum in • Noordzijde kernwinkelgebied (wand Blokker en Chinees restau- de gemeente. Daarnaast ligt het zwaartepunt van het draagvlak in rant). de kern Aalst samen met Ekenrooi. Vanuit deze optiek zou het een logische stap zijn het centrum van Aalst verder te versterken tot het Beoordeling hoofdcentrum binnen de gemeente. Ruimtelijk: • In het centrum van Aalst zijn meerdere locaties te benoemen Om dit te bereiken zal in het centrum van Aalst minimaal een die herontwikkeld kunnen worden, zodanig ook dat een sub- tweede supermarkt gevestigd moeten worden. Daarnaast zal het stantiële opwaardering bereikt kan worden ten aanzien van de niet-dagelijkse aanbod verder versterkt moeten worden door op- uitstraling en functionaliteit. schaling van bestaande winkels en toevoeging van nieuwe winkels.

Hoofdstuk 3 23 Verbeelding ruimtelijke impact twee gelijkwaardige centra

24 Hoofdstuk 3 • De ontwikkeling van een of meer potentiële locaties draagt bij Draagvlak: aan het compact houden van het centrumgebied. • Ondernemers kunnen door concentratie en synergie van het • Nadeel is dat veelal gaat om herontwikkeling van bestaande en aanbod beter gaan functioneren. bovendien versnipperde locaties. Inpassing van de juiste en • De ontwikkelingsrichting is minder ingrijpend dan het realise- functionele massa kan daarin complex zijn. Hierbij wordt met ren van een volledig nieuwe centrum. Dit verlaagt de risico’s. name gedacht aan het inpassen van een supermarkt en par- • Bestaande ondernemers in het centrum wordt nieuw perspec- keergelegenheid. tief geboden. • Naar verwachting zal parkeren alleen in een gebouwde (onder- • Consumenten blijven beschikken over winkelaanbod op relatief grondse) voorziening kunnen worden gerealiseerd. Belangrijke korte afstand. Bovendien wordt het meeste aanbod geconcen- randvoorwaarde daarbij is dat de parkeersituatie en het –regi- treerd in de grootste kern4. me voor het centrum in zijn totaliteit vergelijkbaar is. • Direct omwonenden zien de druk in het gebied toenemen, wat kan leiden tot aantasting van het woongenot. Financieel: • Het behoud of vermeerdering van de vastgoedwaarde is sterk • In het huidige centrum is veel ‘onbenutte’ openbare ruimte. locatie afhankelijk. Indien dit voor een individuele belangheb- Indikking van het centrum door bebouwing van deze ruimte bende negatief uitpakt tast dit het draagvlak aan. versterkt de interne winkelrouting. Bovendien leidt dit tot • Veel eigenaren en ondernemers maakt variant complex waardevermeerdering. • De ontwikkeling zal een langdurige proces vragen. • De realisatie van een ondergrondse parkeergarage of anders- zins gebouwde voorzieningen is kostbaar. Realisatie van vol- 3.3.3 Twee gelijkwaardige centra doende massa in commercieel vastgoed en/of woningbouw is nodig als kostendrager. Het is mogelijk in te zetten op de beide centra en zowel Aalst als • Veel van de potentiële herontwikkelingslocaties is nu al detail- Waalre dorp te versterken. In Aalst zal dan minimaal een tweede handelsruimte. Een herontwikkeling van detailhandel naar de- supermarkt gevestigd moeten worden. In Waalre dorp zal het niet- tailhandel schept weinig meerwaarde. dagelijkse aanbod versterkt moeten worden. • Een grote diversiteit aan eigenaren maakt eventuele verevening van kosten en opbrengsten complex. In beide centra zal nieuwe winkelmassa moeten worden gerealiseerd. De distributieve ruimte wordt verdeeld, zodat uiteindelijk

4 Aalst telt ongeveer 10.000 inwoners, Waalre dorp ongeveer 6.000.

Hoofdstuk 3 25 een evenwichtige verhouding ontstaat. Wellicht dat een aantal • In Waalre dorp zijn voldoende ruimtelijke mogelijkheden de individuele winkels van het ene naar het andere centrum verhuist. beoogde massa te realiseren. De locatie van de garage en de Een ideale omvang van het detailhandelsaanbod in ieder centrum is omgeving daarvan heeft daarbij veel potentie. ongeveer 5.500 m² wvo, waarvan ca. 3.000 m² wvo dagelijks. Be- • Het parkeren kan in Waalre dorp waarschijnlijk volledig op langrijke randvoorwaarde in deze variant is dat elders in de ge- maaiveld worden opgelost. meente geen detailhandelsontwikkelingen plaatsvinden gericht op de primaire verzorging van de locale consument. Bovendien moet Financieel: zoveel mogelijk het verspreide aanbod worden geconcentreerd in • In Aalst en Waalre dorp is veel ‘onbenutte’ openbare ruimte. een van de twee centra. Bebouwing van deze ruimte versterkt de winkelrouting en leidt tot waardevermeerdering. Beoordeling • De realisatie van een ondergrondse parkeergarage of anders- Ruimtelijk: zins gebouwde voorzieningen in Aalst is kostbaar. Realisatie van • In het centrum van Aalst zijn meerdere locaties te benoemen voldoende massa in commercieel vastgoed en/of woningbouw is die herontwikkeld kunnen worden. De ontwikkeling van een of nodig als kostendrager. meer potentiële locaties draagt bij aan het compact houden van • Veel van de potentiële herontwikkelingslocaties in Aalst is nu al het centrumgebied. detailhandelsruimte. Een herontwikkeling van detailhandel • Nadeel is dat veelal gaat om herontwikkeling van bestaande en naar detailhandel schept weinig meerwaarde. bovendien versnipperde locaties. Inpassing van de juiste en • In Waarle dorp is de Citroengarage en –showroom, inclusief het functionele massa kan daarin complex zijn. Hierbij wordt met pompstation en potentiële herontwikkelingslocatie. De her- name gedacht aan het inpassen van een supermarkt en par- ontwikkeling van de garage tot commercieel vastgoed geeft keergelegenheid. een waarde vermeerdering. • Voordeel ten opzichte van voorgaande variant is dat de totale • Een grote diversiteit aan eigenaren maakt eventuele verevening toe te voegen massa kleiner is. De impact is daarmee kleiner en van kosten en opbrengsten complex. de realiseerbaarheid groter. • De inzet op twee centra zet druk op het vastgoedrendement. • Desondanks zal naar verwachting ook hier parkeren alleen in Het is namelijk nog niet duidelijk hoe de feitelijke waarde in een gebouwde (ondergrondse) voorziening kunnen worden ge- beide centra zich gaat ontwikkelen. Dit is een risico. realiseerd.

26 Hoofdstuk 3 Draagvlak: • Inwoners worden voorziening van basisvoorzieningen op korte afstand. Neveneffect is dat omwonenden zowel in Aalst als in Waalre dorp de druk zien toenemen. • In Waalre dorp is er een beperkt aantal eigenaren, dit maakt realisatie eenvoudiger. Het versnipperde eigendom in Aalst blijft een complicerende factor. • Er is geen sprake van een eenduidige keuze in investering. De ‘gelijkwaardigheid’ van de centra zal in praktijk anders uitpak- ken. Sommige ondernemers zullen een keuze moeten maken. Een winkel zoals een warenhuis zal de keuze gaan maken zich of in Aalst of in Waalre dorp te vestigen. Het marktgebied is de klein voor twee vestigingen. Deze keuze bepaald direct de aantrekkingskracht van het centrum in zijn totaliteit en heeft zijn weerslag op het andere centrum. • Door deze onduidelijkheid zullen ondernemers een afwachten- de houding innemen. Dit is mede een beleggingswaarde risico. • Een ‘gelijkwaardige’ ontwikkeling van de beide centra, staat niet in verhouding met de verdeling van het draagvlak. Aalst telt ongeveer 10.000 inwoners, tegen 6.000 in Waalre dorp.

Hoofdstuk 3 27 28 Hoofdstuk 3 4. DETAILHANDELSVISIE Versterken ruimtelijke kwaliteiten De ruimtelijke kwaliteiten, zoals de sfeer en gezelligheid, zijn in de bestaande winkelgebieden punt van aandacht. Hier zal een duidelijke kwaliteitslag gemaakt moeten worden om het detailhandels- 4.1 Uitgangspunten en randvoorwaarden aanbod en de winkelgebieden aantrekkelijk te houden.

Uit voorgaande hoofdstukken kan de opgave voor het verbeteren Focus op een of twee winkelcentra van de detailhandelsstructuur in de gemeente worden samengevat Het versterken en concentreren van het detailhandelsaanbod in de in de volgende uitgangspunten en randvoorwaarden. gemeente Waalre legt in de praktijk de focus bij één of twee winkelcentra. Deze centra dienen zich te ontwikkelen tot de belang- Versterken van het aanbod rijkste winkelconcentraties. Ruimtelijk-functioneel gelden hiervoor Het huidige detailhandelsaanbod is naar omvang en schaalgrootte de volgende randvoorwaarde: gering. Om zeker ook naar de toekomst toe een goede verzorging • schaalvergroting bestaande winkels; te kunnen blijven bieden aan minimaal de eigen inwoners, is ver- • locatie van trekkers als polen in het centrum; sterking van het aanbod nodig. Enige ambitie om de koopkracht- • parkeren nabij winkels; binding te versterken past daarbij en is reëel gezien referenties. • versterken winkelroute en doorbloeding; • compactheid centrum behouden en versterken; Versterking van het aanbod is ook noodzakelijk, en staat onder • voldoende sfeer, eigen identiteit en zichtbaarheid onderne- tijdsdruk, om de dynamiek in de detailhandel te kunnen faciliteren. mers. Bovendien vinden er in de omgeving ook ontwikkelingen plaats, die de concurrentiepositie van het aanbod in de gemeente Waalre Om een impuls te kunnen geven aan de centrale winkelconcentra- onder druk kunnen gaan zetten. tiegebieden dient terughoudend te worden omgegaan met detailhandelsontwikkelingen elders in de gemeente. Vooral die ontwik- Concentratie staat centraal kelingen die gericht zijn op een primaire verzorging van de locale Concentratie van het detailhandelsaanbod staat centraal. Dit leidt consument. tot het vergroten van de mogelijkheden voor de consument om efficiënt aankopen te kunnen doen en vergroot bovendien de keu- Kwantitatieve speelruimte beperkt door regionale context zemogelijkheden binnen één winkelgebied. Hier kan in de gemeen- In kwantitatief opzicht is er nog enige speelruimte om de omvang te nog een verbeteringslag worden bereikt. van het detailhandelsaanbod uit te breiden.

Hoofdstuk 4 29 Deze zogenoemde distributieve ruimte dient ingezet te worden om Varianten de bestaande detailhandelsstructuur te verbeteren. Ruimte voor I II III een substantiële uitbreiding, zodanig dat een winkelcentrum met • Centraal hoofdwinkel- • Aalst boodschappen plus • Aalst boodschappen een duidelijke recreatieve functie wordt ontwikkeld is er niet. Dit gebied • Waalre dorp boodschap- • Waalre dorp bood- wordt met name ingegeven door de regionale context. In de directe • Buurtsteunpunt elders pen steunpunt schappen omgeving van de gemeente Waalre zijn namelijk meerdere sterke Ruimtelijk + Ruimtelijk 0 Ruimtelijk + detailhandelsconcentraties aanwezig, zoals de binnenstad van volledig nieuw, inpassing supermarkt en parkeren blijft aandachtspunt Eindhoven en de centra van Valkenswaard en Veldhoven. maar wel in groenzone parkeren knelpunt

Financieel -- Financieel - Financieel 0 herbestemming knelpunt intensieve herontwikkeling druk op rendement

4.2 Ontwikkeling centrumgebied Draagvlak -- Draagvlak + Draagvlak --

grote impact centraal en ‘logische plek’ waar nu investeren? Versterking van de detailhandelstructuur in de gemeente en concentratie van het aanbod zal bereikt worden door in te zetten op Voorkeursvariant ontwikkeling van een centrumwinkelgebied. In het voorgaande Uit de beoordeling van de ontwikkelingsvarianten komt de voor- hoofdstuk is hiervoor een aantal varianten uitgewerkt en beoor- keur voor variant 2 naar voren: versterken van het centrum van deeld. Samengevat gaat het om het volgende: Aalst tot het hoofdwinkelcentrum in de gemeente Waalre. Deze 1. realisatie van één nieuw hoofdwinkelcentrum; variant levert met name ten aanzien van draagvlak het meest posi- 2. versterken van Aalst als hoofdwinkelcentrum; tieve beeld op. Al moet daarbij worden gezegd dat er ook knelpun- 3. versterken van winkelgebied Aalst naast Waalre dorp als twee ten te verwachten zijn. Met name de ruimtelijke inpassing van gro- gelijkwaardige centra. te massa en parkeren blijft een vraagstuk.

Een goede ruimtelijke inpassing is echter voor elke variant een grote opgave. Ook in het geval een geheel nieuwe winkelcentrum wordt gerealiseerd. In dat geval gaat het om de inpassing van de nieuwe winkelruimte in een groen gebied en om de herbestemming en –ontwikkeling van datgene wat wordt achtergelaten.

30 Hoofdstuk 4 In alle varianten maakt de grote diversiteit aan belanghebbenden Profiel en verzorgingsfunctie en versnippering van eigendom, dat realisatie complex zal zijn. In de filosofie van BRO heeft het centrum van Aalst een multifunc- Omdat dit in alle gevallen zo is, is dit geen punt van onderscheid tionele samenstelling van winkelen én andere publieksgerichte meer. Ten aanzien van het draagvlak geeft daarom de doorslag dat voorzieningen. Het hele centrum wordt daarbij getypeerd als bood- in variant 2 duidelijk gekozen wordt voor de ontwikkeling van één schappencentrum-plus. Dit betekent dat het centrum een belangrij- hoofdcentrum. Een centrum dat bovendien gelegen te midden van ke functie heeft voor het doen van boodschappen. Daarnaast is de grootste bevolkingsconcentratie in de gemeente en dat in Waal- aanbod aanwezig op het vlak van winkelen en laagfrequente aan- re dorp een steunpunt gehandhaafd kan blijven. kopen, passend bij de positie van het centrum in de regio en de omvang van het draagvlak. De eerste variant levert ons inziens het minste draagvlak op bij alle partijen, omdat een rigoureuze ingreep wordt gedaan in de be- Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden staande situatie, met alle onzekerheden en risico’s van dien, zowel Het totaalaanbod dient in voldoende mate compleet en attractief voor de consument als ook de ondernemers en de eigenaren van te zijn en zo geconcentreerd mogelijk te worden aangeboden in het bestaande vastgoed. een goed bereikbare en aangename omgeving. Om de beoogde functie waar te maken is een versterking van het centrum nodig. De distributieve ruimte dient zoveel mogelijk hier ingezet te worden, 4.3 Detailhandelsvisie voor modernisering van het aanbod en toevoeging van ontbrekende branches. Hieronder is de detailhandelsvisie voor de gemeente Waalre uitgewerkt op basis van de ontwikkeling volgens de hiervoor genoemde Branchering en invullingmogelijkheden voorkeursvariant. De versterking van het centrum moet gericht zijn op een ideaal profiel voor een boodschappen-plus centrum in de maatvoering van 4.3.1 Centrum Aalst de gemeente Waalre en de regio. Concreet betekent dit: • De aanwezigheid van twee supermarkten met een moderne Het centrum van Aalst is het belangrijkste winkelcentrum in de omvang (ca. 1.000 à 1.500 m² wvo) die elkaar idealiter in markt- gemeente. Versterking van dit centrum heeft prioriteit, kwantita- segmentatie complementeren. tief en kwalitatief. Toevoeging van een tweede (complementaire) • Een zo compleet mogelijk pakket van versspeciaalzaken, zoals supermarkt is belangrijk, alsmede enige schaalvergroting van be- een bakker, slager, vishandel, etc. staande winkels en toevoeging van ontbrekende winkels. • Drogisterij met een moderne omvang (ca. 200 à 300 m² wvo).

Hoofdstuk 4 31 • Klein warenhuis (ca. 400 à 600 m² wvo). vende ruimte wordt onttrokken aan de markt, is de netto uitbrei- • Aanvullend pakket van winkels gericht op de niet-dagelijkse ding kleiner en past deze binnen de benaderde distributieve moge- sector, voornamelijk ingevuld met hoogfrequent benodigd (al- lijkheden. ledaags) non-food assortiment, zoals algemeen textiel, boeken- en tijdschriften, cadeauartikelen, huishoudelijke artikelen, etc. Voor de niet-dagelijkse sector is een bandbreedte voor mogelijke • Het winkelaanbod kan worden aangevuld met enkele horeca- invulling weergegeven. De bovenzijde van de bandbreedte gaat uit zaken (ondersteunend aan de detailhandel) en publieksgerichte van een volledige invulling van de distributieve ruimte. De daad- (commerciële) dienstverlening, zoals bank, financiële intermedi- werkelijke invulling is echter afhankelijk van de wens van bestaan- air, uitzendbureau, reisbureau, makelaar, schoenmaker, stome- de aanbieders voor schaalvergroting en de toe te voegen nieuwe rij, etc. winkels.

Voor een groot deel zijn de genoemde branches reeds aanwezig in Tabel 4.1: Indicatie kwantitatieve invulling winkelaanbod centrum Aalst (m² wvo) het centrum. De belangrijke verschillen tussen de bestaande en de Huidige omvang Mogelijke omvang ideale situatie zijn de volgende: Dagelijkse sector 2.100 3.500 – 4.000 • Een tweede (complementaire) supermarkt ontbreekt. Toevoe- Niet-dagelijkse sector 1.800 3.800 – 4.200 ging van een nieuwe supermarkt heeft daarom prioriteit. Op- Totaal 3.900 7.300 – 8.200 pervlak indicatie 1.000 tot 1.500 m² wvo. Het heeft daarbij de voorkeur deze supermarkt in te vullen door een verplaatsing Ruimtelijk kwalitatieve bouwstenen van elders uit de gemeente. De doelstelling en randvoorwaarden voor versterking van het cen- • Diverse winkels kunnen in schaal (iets) worden vergroot. De trum zijn uitgewerkt in bouwstenen ten aanzien van ruimtelijke daadwerkelijke invulling hiervan is afhankelijk van de wensen aspecten. en mogelijkheden van de betreffende ondernemers. • Bereikbaarheid en parkeren Een aantrekkelijke winkelsamenstelling is één. Het aanbod De tabel geeft een indicatie voor de kwantitatieve totaal invulling moet echter ook goed bereikbaar zijn voor de consument. Deze van het winkelaanbod in het centrum van Aalst. Toevoeging van bereikbaarheid heeft drie elementen: een tweede supermarkt en uitbreiding enkele andere winkels in de − Een goede bereikbaarheid vanuit het beoogde verzorgings- dagelijkse sector zullen leiden tot een uitbreiding van meer dan gebied voor alle modaliteiten. De autobereikbaarheid is 1.500 m² wvo. Dit is meer dan de ‘berekende’ distributieve moge- daarbij cruciaal. Maar ook aan de bereikbaarheid te voet en lijkheden (300 – 700 m² wvo, zie bijlage 2). Indien de invulling van per fiets wordt in Aalst veel waarde gehecht. Het bereik- een supermarkt echter een verplaatsing betreft en de achterblij-

32 Hoofdstuk 4 baarheidsprofiel moet aansluiten bij het bezoekmotief van 4.3.2 Centrum Waalre dorp de consument. − Het garanderen van voldoende parkeervoorzieningen, zo- Het centrum van Waalre dorp is ondersteunend aan het centrum veel mogelijk geclusterd en zodanig gesitueerd dat de be- van Aalst en richt zich voornamelijk op een goede dagelijkse ver- reikbaarheid van individuele winkels in het centrum min of zorging van de directe omgeving. Daarnaast biedt de historische meer gelijkwaardig is. markt mogelijkheden voor een bijzonder profiel. − Toegankelijkheid van en in het centrum. De consument moet zich in het centrum vrij en ongehinderd kunnen be- Profiel en verzorgingsfunctie wegen. Het centrum van Waalre dorp heeft twee kenmerkende delen: win- • Verblijfsklimaat kelcentrum De Bus en de oude historische markt. Elk deel heeft zijn De aantrekkingskracht van een winkelgebied stelt eisen aan het eigen profiel en functie. De Bus zal de kern zijn voor het detailhan- verblijfsklimaat en de ruimtelijke inrichting van een centrum. delsaanbod in Waalre dorp. Inwoners kunnen hier terecht voor hun Hierbij moet aandacht worden besteed aan herkenbare entrees, primaire dagelijkse boodschappen. De supermarkt(en) in dit cen- overzichtelijkheid, logische routing, voldoende zichtbaarheid trum zijn daarvoor de dragers en dus de belangrijkste winkels. Deze voor individuele winkels, inrichting van de openbare ruimte en winkels worden in de huidige situatie aangevuld met enkele de uitstraling en presentatie van winkels. (vers)speciaalzaken. • Ruimtelijk-functioneel De kracht van het centrum is het gemak voor de consument. De Markt met haar historische kwaliteiten heeft een bijzondere Een goede ruimtelijke en functionele samenhang is daarbij be- positie en kansen. Hier zijn mogelijkheden voor verdere versterking langrijk. Dit betekent dat winkels die qua koopgedrag elkaar en ontwikkeling van horeca, in combinatie met terrassen, bijzonde- aanvullen zoveel mogelijk geclusterd zijn. Daarnaast is concen- re detailhandel, zoals de woonzaken die er nu gevestigd zijn en tratie en eenheid essentieel. Het winkelaanbod mag, zeker in evenementen. De verzorgingsfunctie is sterk afhankelijk van de de relatief kleinschalige situatie van Aalst, ruimtelijk niet opge- individuele invulling en onderneming, maar staat in de basis los van knipt worden. Er moet zoveel mogelijk één winkelfront zijn en De Bus. De Markt kan zich in belangrijke mate richten op toeris- geen barrières, zoals een weg, straat of water. tisch-recreatieve doelgroepen.

Hoofdstuk 4 33 Kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden Door substitutie van de detailhandelsmeters in De Voldijn kan dit Prioriteit wordt gegeven aan de ontwikkeling van het centrum van worden bereikt. De Voldijn zal moeten worden afgebouwd als de- Aalst. De distributieve ruimte is te beperkt voor ontwikkelingen tailhandelslocatie. Er is onvoldoende distributieve ruimte voor het elders in de gemeente. De omvang van het detailhandelsaanbod in in stand houden van dit centrum. Om dit te bereiken is ook een het centrum van Waalre dorp wordt daarom geconsolideerd. Dit actieve inzet van de gemeente nodig en zullen alternatieven func- betekent dat er geen substantiële uitbreiding van het detailhande- tionele herontwikkelingsmogelijkheden aangedragen moeten wor- laanbod zal plaatsvinden. Herschikking van bestaande winkels, met den. name in De Bus en eventuele schaalvergroting blijft natuurlijk mogelijk. Verspreide winkels Het perspectief van de verspreide winkels hangt af van de aard en Eventuele detailhandelsontwikkelingen op de Markt kunnen los omvang van de onderneming in relatie tot het lokale draagvlak en van de ontwikkeling van De Bus worden beschouwd. Mits de ont- de aantrekkingskracht op inwoners in de regio. Bestaande versprei- wikkelingen gericht zijn op een bijzondere invulling met een ver- de winkels kunnen blijven bestaan. Een ruimtelijk fysieke uitbrei- zorgingsfunctie die Waalre dorp ver overschrijdt. ding van het winkeloppervlak met nieuwe bouwmassa, wordt dit in principe ook niet toegestaan, en geen medewerking wordt ver- Ruimtelijk kwalitatieve bouwstenen leend aan nieuwe initiatieven, voor zover die naar aard en omvang De ruimtelijke doelstelling en randvoorwaarden voor versterking inpasbaar zijn in de centrumgebieden van Aalst en/ of Waalre van het centrum van Waalre dorp zijn min of meer gelijk aan die dorp5. voor Aalst, maar liggen vooral bij het verbeteren van de parkeersituatie. Uitzondering wordt gemaakt voor detailhandel in volumineuze goederen. Hieronder is dit nader toegelicht. 4.3.3 Overige detailhandel Detailhandel in volumineuze goederen Voldijn Een aantal typen winkels en branches mag zich vanouds om ver- Versterking van het centrumgebied van Aalst en het toevoegen van schillende redenen buiten de reguliere winkelcentra vestigen. Dat een tweede supermarkt aldaar, impliceert dat elders in de gemeen- geldt bijvoorbeeld voor detailhandel in brand- en explosiegevaarlij- te detailhandelsaanbod uit de markt gehaald moet worden. ke stoffen en detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit bij

5 Dit geldt voor initiatieven waarbij een wijziging van het vigerende bestemmingsplan nodig is. Daar waar het vigerende bestemmingsplan ontwikkelingen toestaat zal wel medewerking worden verleend.

34 Hoofdstuk 4 andere bedrijvigheid. Verder konden winkels die door omvang Voor de gemeente Waalre stellen wij voor de detailhandel in volu- en/of aard van de gevoerde artikelen een groot oppervlakte nodig mineuze goederen te definiëren naar de volgende branches: hebben en tevens weinig tot geen toegevoegde waarde voor de • woninginrichtingbranche, inclusief keukens en badkamers; reguliere winkelcentra hebben, zich in principe perifeer vestigen. • plant en dierbenodigdheden, inclusief tuincentra; • bouwmarkten en doe-het-zelf; De gemeente Waalre heeft geen echt concentratiegebied voor der- • auto’s, boten en caravans. gelijke detailhandel. Wel zijn in de omgeving van de Burgemeester Mollaan momenteel diverse winkels gevestigd waar de consument Andersoortige grootschalige detailhandelsinitiatieven, zoals bijzon- doelgericht naar toe gaat, met name voor laagfrequente aankopen. dere detailhandel gericht op specifieke doelgroepen en of assorti- Vanuit regionaal perspectief en vanwege het feit dat in de regio ment en veelal met een aantrekkingskracht op een ruime regio, diverse sterke en grote concentraties van perifere en grootschalige dienen vanuit regionaal perspectief te worden beoordeeld. detailhandel aanwezig zijn, zien wij geen mogelijkheden voor het ontwikkelen van een sterk concentratiegebied (zoals een woon- boulevard) in de gemeente.

Dit neemt niet weg dat de bestaande detailhandel in volumineuze goederen hier gevestigd mag zijn en blijven. Bovendien is uitbreiding van deze winkels mogelijk. Een uitbreiding zal eventueel mid- dels een distributieplanologisch onderzoek onderzocht moeten worden op haalbaarheid, wenselijkheid en mogelijke effecten voor het overige bestaande winkelaanbod in de gemeente en met name de doelstelling voor de beide centra in Aalst en Waalre dorp.

Indien een initiatief leidt tot een onwenselijke situatie of tot een duurzame ontwrichting van de gewenste detailhandelsstructuur wordt geen medewerking verleend. Bovendien zal verder de ge- bruikelijke ruimtelijke ordeningsprocedure in acht moeten worden genomen, zoals de wijziging van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 35 36 Hoofdstuk 4 5. IMPLEMENTATIE EN UITVOERING visie en dan met name de ontwikkeling van het centrum van Aalst gerealiseerd kan worden volgens de gestelde randvoorwaarden en uitgangspunten.

5.1 Van theorie naar praktijk Flexibiliteit in de visie geboden Het is mogelijk dat uiteindelijk de conclusie wordt getrokken iets af Visie geeft ideaal beeld te wijken van de visie. Het heeft onze absolute voorkeur deze flexi- In het voorgaande hoofdstuk is de visie op de ideale detailhandels- biliteit in de detailhandelvisie op te nemen. Het vasthouden aan structuur voor de gemeente Waalre weergegeven. In deze visie een starre ontwikkelingsrichting, welke in praktijk onhaalbaar wordt de nadrukkelijke voorkeur gegeven het centrum van Aalst blijkt, kan namelijk resulteren in geen ontwikkeling. Uitblijven van verder te ontwikkelen tot hét hoofdcentrum van de gemeente. Het dynamiek binnen de detailhandelstructuur zal uiteindelijk ten koste centrum van Waalre dorp kan daarnaast blijven functioneren als gaan van het woongenot in de gemeente. steunpunt. Hieronder schetsen we voor de korte en lange termijn hoe imple- Praktijk weerbarstig mentatie van de detailhandelvisie bewerkstelligd kan worden en Deze visie geeft een theoretische voorkeur. De praktijk is echter welke instrumenten daarbij ingezet kunnen worden. weerbarstig. Hierbij moet worden bedacht dat de primaire ambitie voor de gemeente is het creëren van een aantrekkelijke woongemeente. Dit in gedachte is de versterking van de detailhandelstruc- 5.2 Korte termijn tuur daar ‘slechts’ onderdeel van en wordt idealiter uitgevoerd volgens de geschetste visie. Een nadere uitwerking en concretisering Na vaststelling van de detailhandelsvisie zal door de gemeente een moeten leren of de visie ook in praktijk gerealiseerd kan worden. ontwikkelingspad geïnitieerd moeten worden waarin de concrete Hierover zijn nog veel onzekerheden. Alvorens een definitieve haalbaarheid en ontwikkelingsmogelijkheden nader uitgewerkt koers uit te zetten zullen deze risico’s in beeld gebracht moeten worden. worden. Ruimtelijke en financiële uitwerking Verkennen van bandbreedte Het belangrijkste is dat een ruimtelijke en financiële uitwerking In de komende periode zal als het ware de bandbreedte moeten wordt gemaakt, waarin de ruimtelijke functionele en stedenbouw- worden verkend. Duidelijk moet worden in hoeverre de geschetste kundige inpassingmogelijkheden nader worden beschouwd.

Hoofdstuk 5 37 Alsmede een financiële verdiepingsslag wordt gemaakt van de kos- het stimuleren en organiseren van de afstemming, coördinatie, ten en opbrengsten. communicatie en betrokkenheid. • Instellen retailplatform of centrummanagement Verdere verdieping Het is van belang dat gestructureerd en regelmatig overleg ge- Parallel aan deze uitwerking moet een nadere concretisering wor- voerd wordt over de ruimtelijke ontwikkeling, maar ook over den gemaakt van andere programmatische aspecten, onder meer bijvoorbeeld marketing en promotie. Hiervoor kan een retail- ten aanzien van infrastructuur, sociaal maatschappelijke voorzie- platform of centrummanagement ingesteld worden. Het plat- ningen en woningbouw. Alsmede een beschouwing op welke wijze form heeft een gemengde samenstelling van overheid en be- deze geïntegreerd worden in de ontwikkeling van de centrumge- drijfsleven. De volgende zaken kunnen aan de orde komen: bieden. − Bepalen van een gezamenlijk wensbeeld voor de invulling en ontwikkeling. Gebiedsgerichte aanpak − Informatie-uitwisseling van nieuwe relevante detailhandels- Een specifieke geïntegreerde gebiedsgerichte aanpak, waarbij een ontwikkelingen van markt richting overheid en vice versa. samenhangend pakket aan maatregelen wordt ingezet, biedt mo- − Bespreking van nieuwe initiatieven en toetsing op basis van gelijkheden in de totale gebiedsontwikkeling van niet alleen win- het gewenste profiel. Afstemming ten opzichte van de be- kelcentrum maar ook het gebied daaromheen. Het hele proces kan staande winkelstructuur. worden aangestuurd en begeleid vanuit een vorm van gebiedsma- − Monitoring en voortgang van de ontwikkeling. nagement, met betrokkenheid van zowel publieke als private par- • Ondernemersnetwerken tijen. Bestaande ondernemers kunnen bij het vinden van goede bran- cheaanvullingen een belangrijke rol spelen. Via allerhande on- Duidelijke voordelen van een gebiedsaanpak zijn: grotere betrok- dernemersnetwerken (waaronder brancheorganisaties en in- kenheid van partijen, een overzichtelijker werkveld, grotere sa- koopcombinaties) hebben ondernemers vaak contact met po- menhang en een sneller resultaat. tentiële nieuwe ondernemers. Op deze wijze kunnen geschikte • Professionalisering organisatie en samenwerking starters worden gevonden, maar zeker ook regionaal opereren- De gewenste invulling en een totale gebiedsontwikkeling kan de ondernemers. Lokaal sterke ondernemers zouden hierin in alleen worden waargemaakt als bedrijfsleven en overheid de samenwerking met de gemeente een voortrekkersrol kunnen handen in elkaar slaan op het vlak van: het nastreven van een vervullen. gezamenlijke koers, het aanjagen en uitvoeren van projecten en

38 Hoofdstuk 5 5.3 Lange termijn worden als er sprake is van provinciale of rijksbelangen die niet op een andere manier beschermd kunnen worden. Acties en maatregelen die op langere termijn genomen moeten worden zijn vooral gericht op het consolideren van het beleid en de • Eisen aan branches gemaakte keuzen. In de casuïstiek van deze detailhandelsvisie geeft de Wro onder meer de mogelijkheid ten behoeve van een goede ruimtelijke or- Juridische instrumenten: publiekrechtelijk dening in het bestemmingsplan eisen op te nemen met betrekking Het beleid op het gebied van de detailhandel en het wensbeeld tot de branches van detailhandel7. Gemeenten kunnen ter bevorde- voor de structuur vraagt om een vertaling in bestemmingsplannen ring van de ruimtelijke economische kwaliteit in het bestemmings- en overig instrumentarium. Mogelijk maken van gewenste ontwik- plan eisen stellen ten aanzien van de vestiging van bepaalde bran- kelingen en voorkomen van ongewenste ontwikkelingen op be- ches van detailhandel. Deze eisen moeten gemotiveerd worden paalde locaties en in bepaalde gebieden. De verantwoordelijkheid vanuit overwegingen van ruimtelijke kwaliteit. hiervoor ligt bij de gemeente. Begeleiding van de ontwikkeling van perspectiefarme winkellocaties en de eventuele onttrekking van de • Verevening detailhandelsbestemming behoren daar ook toe. Er dient een ge- De Wro en de Grex bieden aan de gemeente instrumenten om de meentelijke afstemming plaats te vinden voor het opstellen en ac- uitvoering van de retailvisie te sturen en de kosten te verhalen. tualiseren van het planologisch-juridisch instrumentarium gericht Binnenplanse verevening8, verhaal van kosten voor bovenwijkse op een optimale detailhandelsstructuur. voorzieningen en bovenplanse verevening9 zijn mogelijk. Voor de laatste vorm van verevening geldt daarbij dat er dan wel sprake • Het bestemmingsplan moet zijn van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Bij de Het gemeentelijke bestemmingsplan is in de Wro versterkt. Een concretisering van de ontwikkelingsmogelijkheden van de centra in belangrijk voordeel is dat met de Wro de bestemmingsplanproce- Aalst en Waalre dorp kan sprake zijn van grote verschillen in op- dure korter is geworden6 omdat de goedkeuring door Gedeputeer- brengsten en kosten tussen de verschillende onderdelen van de de Staten is vervallen. Wel is het voor de provincie (en het Rijk) mo- plangebieden. Deze verschillen kunnen in het exploitatieplan zo gelijk om een reactieve aanwijzing te geven in de bestemmings- planprocedure, als gevolg waarvan een deel van het bestemmings- 7 Artikel 3.1 Wro jo. artikel 3.1.2 lid 2 Bro plan niet in werking treedt. Deze aanwijzing kan alleen gegeven 8 De op grond van een exploitatieplan toe te passen omslagmethode van kosten- verhaal, waarbij rekening wordt gehouden met tussen bouwpercelen bestaande verschillen in uitgifteprijzen en inbrengwaarden. 9 Het, naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in de grondexploitatie in een ander ex- 6 circa 26 weken, excl. inspraak en beroep ploitatiegebied.

Hoofdstuk 5 39 veel mogelijk verevend worden10. Het is daarbij wel van belang dat Fondsopbouw vooraf zorgvuldig in kaart wordt gebracht welke kosten de ge- Financiële stimuli kunnen worden ingezet om gewenste ontwikke- meente wil verhalen (binnen en buiten het plangebied), alsook lingen of invulling van een winkelcentrum op gang te brengen of te welke branches van detailhandel en welke woningbouwcategorieën ondersteunen. In casu van de gemeente Waalre denken we daarbij op de vrijkomende locaties gewenst zijn. vooral aan het opbouwen van fondsen. Een dergelijk fonds kan bijvoorbeeld ingezet worden voor de opwaardering van de openba- Als voor deze onderwerpen de uitgangspunten geformuleerd zijn, re ruimte. Het oprichten van een BedrijvenInvesterings-Zone (BIZ) of is het zinvol om te bekijken welke instrumenten op welke wijze reclamebelasting zijn hiervoor wellicht toepasbare instrumenten. hiervoor ingezet kunnen worden. Dit geeft een solide basis voor de verdere planvorming en –uitvoering.

Juridische instrumenten: privaatrechtelijk De gemeente kan op diverse (her-)ontwikkelingslocaties afspraken maken met de projectontwikkelaars over het gebruik van de grond en de toegestane branches. Het beoogde brancheprofiel kan op deze wijze worden gerealiseerd. Dergelijke afspraken worden doorgaans vastgelegd in een privaatrechtelijke overeenkomst. Be- langrijk daarbij is dat het gebruik van het privaatrecht de werking van het publiekrecht niet mag doorkruisen. Eventueel te sluiten overeenkomsten moeten voldoen aan het bestemmingsplan.

Het komen tot het gewenste brancherings- en kwaliteitsniveau staat een bestuurlijk onderonsje met ontwikkelende partijen niet in de weg.

10 Let op: bedoelde kosten en voorzieningen moeten wel zijn opgenomen in de structuurvisie.

40 Hoofdstuk 5 BIJLAGEN

BIJLAGE 1: BEVOLKINGSONTWIKKELING

Bron: CBS (2009) 2010 2025 Saldo 0 - 14 jaar 3.091 2.760 -331 15 - 24 jaar 1.861 1.825 -36 25 - 44 jaar 3.699 3.585 -114 45 - 64 jaar 4.817 4.475 -342 65 jaar e.o. 3.363 4.199 836 Totaal 16.831 16.844 13

Bron: Prognose Provincie (nov. 2008) 2010 2025 Saldo 0 - 14 jaar 3.110 3.220 110 15 - 24 jaar 1.780 1.795 15 25 - 44 jaar 3.770 3.740 -30 45 - 64 jaar 4.775 4.730 -45 65 jaar e.o. 3.300 3.750 450 Totaal 16.735 17.235 500

Bijlagen 1 2 Bijlagen BIJLAGE 2: DISTRIBUTIEVE MOGELIJKHEDEN Inkomensniveau en bestedingen Het gemiddeld besteedbaar inkomen per hoofd van de bevolking in de gemeente Waalre is circa €16.100,- per jaar12 wat hoger is dan het landelijke gemiddelde. In de distributie planologie is het ge- Op basis van de inzichten in het draagvlak, het bestedingsniveau, bruikelijk een correctie op het bestedingscijfer toe te passen indien het uitgevoerde consumentenonderzoek in SRE verband, de koop- het inkomensniveau meer dan 5% afwijkt van het landelijke ge- krachtbinding en de koopkrachttoevloeiing, is het huidig econo- middelde. Voor dit onderzoek worden dus de landelijke gemiddel- misch functioneren van het winkelaanbod in de gemeente Waalre de bestedingscijfers van € 2.518,- per hoofd van de bevolking in de benaderd. Uit de benadering volgt de vloerproductiviteit (de ge- dagelijkse artikelensector en € 2.960,- per hoofd van de bevolking middelde omzet per m² wvo), de gangbare indicator voor het eco- in de niet-dagelijkse artikelensector gehanteerd13. nomisch functioneren van het winkelaanbod. Tabel 1: Huidig functioneren detailhandel gemeente Waalre Uitgangspunten huidig functioneren Dagelijkse Niet-dagelijkse Voor de benadering van het economisch functioneren voor de to- sector sector tale detailhandel in de gemeente Waalre zijn de volgende uit- Inwoners 16.695 16.695 gangspunten gehanteerd: Besteding/hoofd (in mln.) 2.518 2.960 • De gemeente is het primaire verzorgingsgebied. Hier wonen Bestedingspotentieel (in mln.) 42,0 49,4 16.695 inwoners. Koopkrachtbinding 80% 9% • De dagelijkse artikelen sector omvat 5.322 m² wvo. De niet- Totaal gebonden bestedingen (in mln.) 33,6 4,4 dagelijkse artikelensector 9.727 m² wvo. Koopkrachttoevloeiing 17% 30% • De bestedingen in de dagelijkse sector bedragen € 2.392,- en in Omzet door toevloeiing (in mln.) 6,9 1,9 11 de niet-dagelijkse sector € 2.678,- . Totale besteding (in mln.) 40,5 6,4 • Het winkelaanbod in de dagelijkse sector bindt 80% van de Wvo totaal 5.322 9.727 lokale koopkracht. De niet-dagelijkse sector 9%. Gemiddelde omzet per m² wvo (in mln.) € 7.625 € 675 • De koopkrachttoevloeiing is respectievelijk 17% en 30%. Landelijk gemiddelde (in mln.) € 7.254 € 2.024

12 CBS 2007 13 Opgemerkt wordt dat in de feitenkaarten van het Koopstromenonderzoek 2009 SRE gerekend is met de landelijke gemiddelde bestedingscijfers, zonder correctie 11 HBD 2009, gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd van de bevolking over voor inkomensniveau. De berekende vloerproductiviteit kan daarom iets afwij- 2008 (inclusief BTW) ken.

Bijlagen 3 Het huidige detailhandelsaanbod functioneert in de dagelijkse arti- Tabel 2: Gemiddelde vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) kelensector iets boven landelijke gemiddelden. Het realiseert bij Centrumgebied Dagelijkse sector Niet-dagelijkse sector benadering een gemiddelde vloerproductiviteit van € 7.625,- per m² Centrum Waalre dorp € 10.250,- € 1.475,- wvo, tegenover een landelijk (rekenkundig) gemiddelde van € Centrum Aalst € 7.525,- € 1.650,- 7.254,- per m² wvo. In de niet-dagelijkse sector functioneert de de- Gemeente gemiddelde € 7.625,- € 675,- tailhandel met een relatief lage omzet per m² wvo van ongeveer € Gemiddelde SRE regio € 6.850,- € 2.900,- 700,-, tegenover € 2.024,- per m² wvo onder het landelijk gemiddel- Landelijk gemiddelde € 7.254,- € 2.024,- de. Distributieve mogelijkheden Het gaat in bovengenoemde vloerproductiviteit om gemiddelden. Een doorkijk is gegeven naar het economisch functioneren van de Met name in de niet-dagelijkse sector zien we per branche en on- dagelijkse- en niet-dagelijkse sector in de gemeente voor de toe- derneming grote verschillen in vloerproductiviteit. Dit wordt onder komstige situatie. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd: meer bepaald door branche, maar ook schaalgrootte van een win- • Het inwonertal van de gemeente Waalre zal zich min of meer kel, de ligging in een winkelcentrum en het type winkelcentrum. stabiliseren. De prognoses variëren tussen de 16.000 en 17.000 in 202014. De voor de gemeente Waalre benaderde gemiddelde omzet is • Het is niet mogelijk betrouwbare uitspraken te doen over de daarom laag in verhouding tot landelijke gemiddelden, maar niet ontwikkeling van de bestedingen, deze worden daarom naar de te laag. We verwachten daarom dat het aanbod in de gemeente, toekomst toe constant gehouden. met dit gemiddelde, redelijk tot goed functioneert. Uitzonderingen • De huidige koopkrachtbinding ligt, met name in de dagelijkse daargelaten. sector op een relatief laag niveau. Met een versterking van het aanbod, en de ambities van de gemeente in achtgenomen, ach- Functioneren centrumgebieden ten wij het mogelijk dat een hogere binding dan nu mogelijk is, Op de feitenkaart gemeente Waalre van het koopstromenonder- zowel in de dagelijkse (85%) als in de niet-dagelijkse sector zoek 2009 SRE is het economisch functioneren van het centrum van (15% - 20%). Waalre dorp weergegeven. Op basis van de koopstroomgegevens is • De hogere binding in de niet-dagelijkse sector is in relatieve zin eveneens het functioneren van het centrumgebied van Aalst te be- een forse toename ten opzichte van het huidige niveau. Met naderen. name de bovenzijde van de bandbreedte gaat daarom uit van een hoge ambitie.

14 Prognoses provincie Noord-Brabant 2009

4 Bijlagen • In relatieve zin zal de omzettoevloeiing nauwelijks toenemen, Tabel 3: Distributieve mogelijkheden dagelijkse artikelensector mede ook omdat elders in de regio eveneens detailhandelsont- Bandbreedte I II wikkelingen plaatsvinden. Inwoners 16.000 17.000 Besteding/hoofd (in mln.) 2.518 2.518 Op basis van genoemde aannames zijn de totale toekomstige be- Bestedingspotentieel (in mln.) 40,3 42,8 stedingen te ramen. Deze bestedingen zetten we af tegen een refe- Koopkrachtbinding 85% 85% rentie vloerproductiviteit. Hiermee is een benadering te maken van Totaal gebonden bestedingen (in mln.) 34,2 36,4 de distributieve uitbreidingsmogelijkheden. Deze worden weerge- Koopkrachttoevloeiing 16% 16% geven in een bandbreedte. Omzet door toevloeiing (in mln.) 6,5 6,9 • Voor de referentie vloerproductiviteit wordt in de dagelijkse Totale besteding (in mln.) 40,8 43,3 sector uitgegaan van het landelijke gemiddelde. Referentie vloerproductiviteit (in mln.) € 7.254 € 7.254 • Vooral in de niet-dagelijkse sector zijn de distributieve moge- Distributieve ruimte (m² wvo) 5.600 6.000 lijkheden sterk afhankelijk van de uiteindelijke invulling en Huidig aanbod detailhandel (m² wvo) 5.300 5.300 branchering. De weergegeven distributieve mogelijkheden zijn Uitbreidingsruimte (m² wvo) 300 700 daarom een indicatie en geen harde richtlijn.

• In de niet-dagelijkse sector benaderen we de distributieve ruim- Tabel 4: Distributieve mogelijkheden niet-dagelijkse artikelensector te op basis van alleen de te verwachten extra omzet. Hiervoor Bandbreedte I II gaan we uit van een referentie vloerproductiviteit van ca. Inwoners 16.000 17.000 € 2.500,-. Deze ligt hoger dan het huidige niveau. Dit achten wij Besteding/hoofd (in mln.) 2.960 2.960 reëel, maar ook van belang. Aanleiding hiervoor is dat we speci- Bestedingspotentieel (in mln.) 47,4 50,3 fiek uitgaan van versterkingen van de niet-dagelijkse sector Koopkrachtbinding 15% 20% specifiek in de centrumgebieden. Hiervoor is over het algemeen Totaal gebonden bestedingen (in mln.) 7,1 10,1 een hogere gemiddelde vloerproductiviteit relevant. Koopkrachttoevloeiing 20% 15% Omzet door toevloeiing (in mln.) 1,8 1,8 Totale besteding (in mln.) 8,9 11,8 Huidige omzet (in mln.) 6,4 6,4 Extra omzet (in mln.) 2,5 5,4 Referentie vloerproductiviteit (in mln.) € 2.500 € 2.500 Uitbreidingsruimte (m² wvo) 1.000 2.100

Bijlagen 5 Distributieve mogelijkheden ontwikkelingsvarianten • Bij een gemiddeld oppervlak van 25 m² voor een parkeerplaats De hiervoor benaderde distributieve ruimte is vertaald naar de drie is het minimaal aantal parkeerplaatsen weergegeven. ontwikkelingsvarianten. Uitgangspunt daarbij is uitbreiding van het totale winkelaanbod volgens de bovenzijde van de bandbreedte: Een hoofdwinkelcentrum • ca. 700 m² wvo dagelijks • Inzet distributieve ruimte dagelijks en niet-dagelijks volledig in • ca. 2.000 m² wvo niet-dagelijks het hoofdwinkelcentrum. • Concentratie dagelijkse aanbod in hoofdwinkelcentrum tot een Vervolgens is deze ruimte per variant verdeeld over de verschillende oppervlak van ca. 4.500 m² wvo. Dit is vergelijkbaar aan hoofd- locatie. Met als uitgangspunt daarbij het realiseren van ideaaltypi- winkelcentra in referentiegemeenten met 15.000 tot 20.000 in- sche centrumgebieden vergelijkbaar aan landelijke gemiddelden. woners. • In referentiegemeenten is naast het hoofdwinkelgebied veelal Tabel 5: Huidige situatie nog een modern buurtsteunpunt aanwezig. Centrum Centrum Overig Totaal • Bijzondere situatie van grootschalig niet-dagelijks aanbod niet Waalre dorp Aalst veranderen. Dagelijks 2.068 2.119 1.135 5.322 Niet-dagelijks 1.371 1.769 6.587 9.727 Tabel 6: Een hoofdwinkelcentrum Totaal 3.439 3.888 7.722 15.049 Hoofdcentrum Steunpunt Overig Totaal Detailhandel m² wvo Per variant is een doorrekening gemaakt van de totale extra of Dagelijks 4.500 1.500 0 6.000 nieuwe ruimte behoefte voor de centrumgebieden. Daarvoor zijn Niet-dagelijks 5.300 0 6.600 11.900 de volgende uitgangspunten gehanteerd: Totaal 9.800 1.500 6.600 17.900 • De netto omvang (m² wvo, winkelvloeroppervlak) van de de- Extra ruimtebehoefte tailhandel is omgezet naar bruto omvang (m² bvo, brutovloer- Detailhandel 11.500 m² bvo (100-85) oppervlak). Uitgegaan is van de standaard verhouding van 100- Totaal commercieel 14.400 m² bvo voorzieningen (100-20) 85. Parkeernorm 3,75 • Naast detailhandel is uitgegaan van ongeveer 20% oppervlak Parkeren 13.500 m² voor overige commerciële voorzieningen, zoals diensten, horeca 540 aantal plaatsen en ambachten. Totaal oppervlak 27.900 m² • Op basis van een gemiddelde parkeernorm is de totale benodigde parkeerruimte benaderd.

6 Bijlagen Aalst als hoofdwinkelcentrum • Voor Waalre dorp betekent het juist opwaardering van de niet- • Concentratie dagelijkse en niet-dagelijkse sector in Aalst alsme- dagelijkse sector. de de inzet van de distributieve ruimte aldaar. • Voor een deel zal aanbod ook tussen de beide centra moeten • Consolideren omvang dagelijkse sector Waalre dorp. verschuiven. • Afbouw van spreidt aanbod in dagelijkse sector. • Afbouw van spreidt aanbod in dagelijkse sector. • Bijzondere situatie van grootschalig niet-dagelijks aanbod niet • Bijzondere situatie van grootschalig niet-dagelijks aanbod niet veranderen. veranderen.

Tabel 7: Aalst als hoofdwinkelcentrum Tabel 8: Twee gelijkwaardige centra Aalst en Waalre dorp Aalst Waalre dorp Overig Totaal Aalst Waalre dorp Overig Totaal Detailhandel m² wvo Detailhandel m² wvo Dagelijks 3.900 2.100 0 6.000 Dagelijks 3.000 3.000 6.000 Niet-dagelijks 4.000 1.400 6.600 12.000 Niet-dagelijks 2.600 2.600 6.600 11.800 Totaal 7.900 3.500 6.600 18.000 Totaal 5.600 5.600 6.600 17.800 Extra ruimtebehoefte Extra ruimtebehoefte Detailhandel 4.000 nihil m² wvo Detailhandel 1.700 2.200 m² wvo 4.700 m² bvo 2.000 2.500 m² bvo Totaal commercieel 5.900 m² bvo voorzieningen Totaal commercieel 2.500 3.200 m² bvo voorzieningen Parkeernorm 3,75 Parkeernorm 3,75 3,75 Parkeren 5.500 m² Parkeren 2.400 2.800 m² 220 aantal plaatsen 94 119 aantal plaatsen Totaal oppervlak 11.400 m² Totaal oppervlak 4.900 6.200 m²

Twee gelijkwaardige centra • Verdeling distributieve ruimte dagelijks en niet-dagelijks even- wichtig over centrum Aalst en centrum Waalre dorp. • Streven naar gelijkwaardigheid van de beide centra, betekent voor Aalst opwaardering van met name de dagelijkse sector. Onder meer door toevoeging tweede supermarkt.

Bijlagen 7 8 Bijlagen BIJLAGE 3: TABELLEN FUNCTIONEREN CENTRUM- GEBIEDEN

Tabel 9: Huidig functioneren detailhandel centrum Waalre dorp Tabel 10: Huidig functioneren detailhandel centrum Aalst Dagelijkse Niet-dagelijkse Dagelijkse Niet-dagelijkse sector sector sector sector Inwoners 16.695 16.695 Inwoners 16.695 16.695 Besteding/hoofd (in mln.) 2.518 2.960 Besteding/hoofd (in mln.) 2.518 2.960 Bestedingspotentieel (in mln.) 42,0 49,4 Bestedingspotentieel (in mln.) 42,0 49,4 Koopkrachtbinding 42% 3% Koopkrachtbinding 30% 4% Totaal gebonden bestedingen (in mln.) 17,6 1,5 Totaal gebonden bestedingen (in mln.) 12,7 2,2 Koopkrachttoevloeiing 17% 23% Koopkrachttoevloeiing 20% 25% Omzet door toevloeiing (in mln.) 3,6 0,5 Omzet door toevloeiing (in mln.) 3,2 0,7 Totale besteding (in mln.) 21,2 2,0 Totale besteding (in mln.) 15,9 2,9 Wvo totaal 2.068 1.371 Wvo totaal 2.119 1.769 Gemiddelde omzet per m² wvo (in mln.) 10.250 1.475 Gemiddelde omzet per m² wvo (in mln.) 7.525 1.650 Landelijk gemiddelde (in mln.) 7.254 2.024 Landelijk gemiddelde (in mln.) 7.254 2.024

Bijlage 9

Gemeente Waalre Feitenkaart gemeente juli-2009 Kengetallen 2009

Gemeente Waalre Referentie Gemeente Waalre Referentie

Aantal inwoners 16.695 15.000 - 20.000

Aanbod dagelijks Aanbod niet-dagelijks - m² wvo 5.222 5.893 - m² wvo 9.742 23.173 - aantal winkels 25 28 - aantal winkels 37 82 - per 1.000 inw. (m²) 313 353 - per 1.000 inw. (m²) 584 1.388 - winkels per 1.000 inw. 1 2 - winkels per 1.000 inw. 2 5

Vergelijking aanbod naar sector Vergelijking spreiding aanbod naar type winkelgebied (totaal aanbod) (dagelijkse sector) m² wvo m² wvo 25.000 5.000

20.000 4.000 3.000 15.000 2.000 10.000 1.000 5.000 0 0 Centraal Ondersteunende Grootschalige Verspreide Dagelijkse sector Niet-dagelijkse sector Winkelgebied winkelgebieden concentratie bewinkeling

Gemeente Waalre Gemeente Waalre Vergelijkbare gemeenten met 15.000 - 20.000 inwoners Vergelijkbare gemeenten met 15.000 - 20.000 inwoners

Vergelijking aanbod naar hoofdgroepen Vergelijking spreiding aanbod naar type winkelgebied m² wvo m² wvo (totaal aanbod) (niet-dagelijkse sector) 20.000 15.000

15.000 10.000

10.000 5.000 5.000

0 0 Dagelijkse Mode en Vrije tijd In en om Overig Centraal Ondersteunende Grootschalige Verspreide sector luxe huis Winkelgebied winkelgebieden concentratie bewinkeling

Gemeente Waalre Gemeente Waalre Vergelijkbare gemeenten met 15.000 - 20.000 inwoners Vergelijkbare gemeenten met 15.000 - 20.000 inwoners Aanbod naar branche

Type winkelcentrum

Grootschalige Verspreide Centraal Ondersteunend concentratie bewinkeling Totaal Aantal Wvo Aantal Wvo Aantal Wvo Aantal Wvo Aantal Wvo Hoofdbranche winkels (m²) winkels (m²) winkels (m²) winkels (m²) winkels (m²) Levensmiddelen 16 3.465 0 0 0 0 3 1.135 19 4.600 Persoonlijke Verzorging 6 622 0 0 0 0 0 0 6 622 Subtotaal Dagelijkse artikelen 22 4.087 0 0 0 0 3 1.135 25 5.222 Warenhuis 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Kleding & Mode 6 567 0 0 0 0 0 0 6 567 Schoenen en lederwaren 1 85 0 0 0 0 0 0 1 85 Juwelier & Optiek 3 127 0 0 0 0 0 0 3 127 Huishoudelijke- & Luxe Artikelen 2 218 0 0 0 0 1 44 3 262 Antiek en kunst 1 160 0 0 0 0 0 0 1 160 Sport & Spel 0 0 0 0 0 0 1 35 1 35 Hobby 0 0 0 0 0 0 1 20 1 20 Media 2 241 0 0 0 0 0 0 2 241 Plant & Dier 5 552 0 0 0 0 2 268 7 820 Bruin & Witgoed 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Auto & Fiets 3 459 0 0 0 0 0 0 3 459 Doe-Het-Zelf 0 0 0 0 0 0 1 390 1 390 Wonen 2 556 0 0 0 0 4 3.930 6 4.486 Detailhandel Overig 1 190 0 0 0 0 1 1.900 2 2.090 Subtotaal Niet-dagelijkse artikelen 26 3.155 0 0 0 0 11 6.587 37 9.742 Totaal 48 7.242 0 0 0 0 14 7.722 62 14.964 Leegstand 5 3.279 0 0 0 0 1 45 6 3.324

Koopstromenonderzoek SRE 2009 (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) Gemeente Waalre Feitenkaart gemeente juli-2009 Koopstromen

Dagelijkse sector Niet-dagelijkse sector Toelichting Kaarten Op de twee kaarten zijn (links de dagelijkse en rechts de niet-dagelijkse) omzet toevloeiingen weergegeven voor het hoofdwinkelgebied van de gemeente. Uitgedrukt in absolute omzet.

Gemeente Waalre Koopkrachtbinding Gemeente Waalre Aankoopplaats Dagelijks Niet-dagelijks Branches Binding Afvloeiing Centrum Waalre 41,8% 3,1% Levensmiddelen 82% 18% Overig Waalre 8,3% 1,3% Drogisterij en parfumerie 70% 30% Centrum Aalst 30,3% 4,4% Kleding, mode en schoenen 8% 93% Media 49% 51% Subtotaal Gemeente 80% 9% Hobby en vrije tijd 9% 91% Huishoudelijk 10% 90% Regio SRE Bruin- en witgoed 4% 96% Centrum Eindhoven 1,5% 28,1% Doe-het-zelf en tuin 14% 87% Hoogstraat 0,9% 0,1% Wonen 1% 99% Kanaaldijk / Kade 0,0% 3,1% Kastelenplein 1,0% 1,5% Limburglaan 1,5% 0,1% Dagelijks Niet-dagelijks Overig Eindhoven 0,2% 3,9% Centrum Valkenswaard 2,9% 10,7% Gemeente Waalre Willibrorduslaan Valkenswaard 1,4% 1,3% Koopkrachtbinding 80% 9% Overig Valkenswaard 0,9% 3,4% Koopkrachttoevloeiing 17% 30% 2 Centrum Veldhoven 2,2% 5,3% Omzet per m wvo € 7.300 600 De Run 3000 0,0% 2,8% Overig regio SRE 6,0% 22,1% Regio gemiddelde gemeenten 2 Omzet per m wvo € 6.800 1.800 Subtotaal Regio SRE 19% 82% Centrum Waalre Buiten Regio SRE Koopkrachtbinding 42% 3% Den Bosch Centrum 0,0% 0,3% Koopkrachttoevloeiing 17% 23% 2 Tilburg Centrum 0,0% 0,0% Omzet per m wvo € 10.450 1.325 Uden Centrum 0,0% 0,1% Veghel Centrum 0,0% 0,0% Regio gemiddelde Kernwinkelgebieden 2 Weert 0,0% 0,1% Omzet per m wvo € 6.850 2.900 Overig Nederland 0,9% 6,4% Belgie 0,0% 0,4% Duitsland 0,1% 1,5%

Buiten regio SRE 1% 9%

Toelichting koopstromen Koopkrachtbinding = Aandeel bestedingen uit de gemeente op een specifieke aankoopplaats. Koopkrachttoevloeiing = Aandeel bestedingen van buiten de gemeente, uitgedrukt als aandeel van de totale omzet.

Koopstromenonderzoek SRE 2009 (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) Centrum Waalre Feitenkaart beoordeling hoofdwinkelgebied juli-2009 Locatie aspecten

Ruimtelijke aspecten

Totale lengte winkelstraten

Afstand tussen de twee verst van elkaar liggende trekkers

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 Albert Heijn Lidl meters Centrum Waalre Regio gemiddeld

Dichtheid winkels

Compactheid trekkers

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Toelichting Kaartje Toelichting grafieken Zwarte lijnen = de gemeten winkelstraten Dichtheid winkels = De gemiddelde afstand tussen winkels Rode lijn = Afstand tussen de twee verst van elkaar liggende trekkers (totale lengte winkelstraten / totaal aantal winkels Trekkers zijn onder meer (mode)warenhuizen, supermarkten of Index van het aantal winkels tussen de twee verst van Compactheid grotere winkels van landelijk bekende ketens = elkaar liggende trekkers (dichtheid winkels / winkelcentrum afstand tussen de twee verst van elkaar liggende trekkers) Functionele aspecten

Referentie Kernverzorgend centrum Centrum Waalre klein Gem. Gem. Aantal WVO Gem. Aantal WVO Gem. Branche- winkels (m²) omvang Branche-mix winkels (m²) omvang mix Levensmiddelen 8 1.791 224 55% 5 1.163 224 37% Persoonlijke Verzorging 2 110 55 3% 1 200 141 6% Subtotaal Dagelijkse artikelen 10 1.901 190 58% 7 1.363 206 43% Warenhuis 0 28 432 1% Kleding & Mode 1 75 75 2% 3 417 155 13% Schoenen en lederwaren 0 62 134 2% Juwelier & Optiek 1 40 40 1% 1 39 59 1% Huishoudelijke- & Luxe Artikelen 1 60 60 2% 1 185 168 6% Antiek en kunst 1 160 160 5% 0 19 88 1% Sport & Spel 0 67 157 2% Hobby 0 27 63 1% Media 1 81 81 2% 1 61 122 2% Plant & Dier 4 477 119 15% 0 32 130 1% Bruin & Witgoed 1 91 132 3% Auto & Fiets 1 64 64 2% 1 95 151 3% Doe-Het-Zelf 1 167 262 5% Wonen 1 400 400 12% 1 428 359 14% Detailhandel Overig 0 61 125 2% Subtotaal Niet-dagelijkse artikelen 11 1.357 123 42% 10 1.780 171 57% Totaal 21 3.258 155 100% 17 3.144 184 100% Leegstand 1 60 60 2% 3 478 160 13% Totaal 22 3.318 151 100% 20 3.622 181 100%

Filialisering Trekkers

Referentie Albert Heijn - Centrum Waalre Kernverzorgend centrum klein Lidl - Aantal winkels 32% 28% Eliens - Oppervlak 54% 49% - -

Koopstromenonderzoek SRE 2009 (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) Centrum Waalre Feitenkaart beoordeling hoofdwinkelgebied juli-2009 Verzorgingsgebied

Aantal inwoners Gemeente 16.695

Kern Waalre 5.790

Verzorgingsgebied Centrum Waalre 0 tot 10 minuten (primair) 158.673 10 tot 15 minuten (secundair) 191.476

Toelichting verzorgingsgebied

Verzorgingsgebied = Aantal inwoners binnen afstand van x aantal minuten met de auto van centrum

Bezoekgedrag

Vervoerswijze Bezoekfrequentie

100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% Centrum Waalre 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% Regio gemiddeld 10% 0% 0% Te voet Per fiets / Per auto / Per Dagelijks Twee tot Een keer Een keer Een keer Minder brommer motor openbaar drie keer per week per twee per vervoer per week weken maand

Bezoekmotieven Gemiste voorzieningen Verbeteringssuggesties Combinatiebezoek 1. Nabijheid 1. Kledingwinkel1. Meer winkels/variatie Vaak Soms Nooit

2. Bereikbaarheid 2. Hema 2. Beter parkeren Horeca1% 30% 69%

Uitstraling, sfeer en 3. Sfeer 3. Versspeciaalzaak 3. Cultuur 5% 23% 72% gezelligheid

4. Keuze 4. Hobby, speelgoed en sport 4. Meer horeca/leisure Vermaak 0% 2% 98%

5. Bekendheid 5. Elektrozaak 5. Overige suggesties Sport en Spel 2% 9% 90% Beoordeling

Beoordelingen (gemiddeld) Zwak Sterk Kwaliteit van de winkels

Keuzemogelijkheden aan winkels Centrum Waalre Regio gemiddeld Sfeer en gezelligheid

Bereikbaarheid

Parkeermogelijkheden

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Koopstromenonderzoek SRE 2009 (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) Kernwinkelgebied Centrum Waalre Perspectievenkaart winkelgebied september-2009 Perspectievenmatrix

Hoofdaspecten Onderdelen Zwak/beperkend Sterk/kansrijk Externe structuur Draagvlak

Concurrentieveld

Interne structuur

- Functioneren Vloerproductiviteit Dagelijks

Vloerproductiviteit Niet-dagelijks

- Locatie Dichtheid

Compactheid

- Functioneel Omvang Dagelijks

Omvang Niet-Dagelijks

Branchemix Dagelijks

Branchemix Niet-dagelijks

Couleur locale

Leegstand

Schaalgrootte Dagelijks

Schaalgrootte Niet-Dagelijks

Detailhandelsplannen

Locatie Omschrijving Functie Planvolume - Lokaal (m² bvo) Niet bekend

- Omliggende gemeenten Eindhoven WC Meerrijk (Meerhoven) 2 supermarkt, terrassen en winkels (k2011) Detailhandel 11.000 Winkelblok rondom de Admirant Kleding, schoenen, daghoreca (s2008) Detailhandel 12.000 (binnenstad) idem idem Leisure 4.500 Stadionkwartier 700 m² commerciele ruimte Commercieel Uitbreiding bestaande WC Haagdijk tot WC Haagdijk Detailhandel 2.000 2.000m² commerciele ruimte (s2009) WC Prinsejagt 2.571m² winkelruimte (s2008) Detailhandel 2.600

Veldhoven Winkelcentrum Mira Herontwikkeling centrum in combinatie met Detailhandel 700 woningbouw

Toelichting

De perspectievenkaart geeft per onderdeel de procentuele van afwijking ten opzicht van het landelijke of regionale gemiddelde. Een procentuele afwijking in negatieve zin, leidt tot een score aan de linkerzijde van de balk (zwak/beperkend). Indien de procentuele afwijking positief is wordt dit als sterk of kansrijk gewaardeerd De score is weergeven in schuifbalken. Het rode blokje geeft (in bandbreedte) de score weer van het onderdeel.

z.o.z. voor nadere toelichting onderdelen

Koopstromenonderzoek SRE 2009 (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven) Kernwinkelgebied Centrum Waalre Perspectievenkaart winkelgebied september-2009 Toelichting perspectievenmatrix

Onderdelen

Draagvlak Aantal inwoners in het primaire verzorgingsgebied van het winkelcentrum, afgezet tegen het regiogemiddelde. Het primaire verzorgingsgebied is afhankelijk van het typewinkelcentrum het gebied binnen 10 tot 20 autominuten Hoe meer inwoners in dit gebied hoe sterker of kansrijker de score. (bron: Cendris) Concurrentieveld De afstand tot een winkelcentrum van een hogere of gelijke orde, naar type winkelcentrum. Afstand gemeten over de weg. Hoe groter de afstand hoe sterker of kansrijker de score. (bron: Google Earth)

Vloerproductiviteit De totale gerealiseerde omzet afgezet tegen het totale winkeloppervlak per sector. dagelijks en niet-dagelijks Een hoge vloerproductiviteit geeft een hoge score. (bron: Locatus en Koopstromenonderzoek SRE)

Dichtheid De gemiddelde afstand tussen winkels in winkelcentrum (totale lengte winkelstraten/ totaal aantal winkels) Hoe kleiner de onderlinge afstand hoe hoger de score. (bron: Locatus en Google Earth) Compactheid Index van het aantal winkels tussen de twee verst van elkaar liggende trekkers = dichtheid winkels/ afstand tussen deze trekkers Hoe lager deze index hoe hoger de score. (bron: Locatus en Google Earth)

Omvang Totaal winkeloppervlak per sector in winkelcentrum, afgezet tegen landelijke gemiddelde omvang voor winkelcentra van gelijke type. dagelijks en niet-dagelijks Hoe meer winkeloppervlak hoe hoger de score. (bron: Locatus)

Branchemix Verhouding winkeloppervlak dagelijks en niet-dagelijks, afgezet tegen landelijke gemiddelde voor winkelcentra van gelijke type. dagelijks en niet-dagelijks Een postitieve afwijking t.o.v. het gemiddelde geeft een hoge score. (bron: Locatus)

Couleur locale Aandeel winkeloppervlak van zelfstandige ondernemers (niet filiaalbedrijven), afgezet tegen landelijke gemiddelde voor winkelcentra van gelijke type. Een positieve afwijking t.o.v. het gemiddelde geeft een hoge score. (bron: Locatus)

Leegstand Aandeel leegstaand winkeloppervlak in winkelcentrum, afgezet tegen landelijke gemiddelde voor winkelcentra van gelijke type. Een lage leegstand geeft een positieve score. (bron: Locatus)

Schaalgrootte Gemiddelde winkeloppervlak per winkel per sector, afgezet tegen landelijke gemiddelde voor winkelcentra van gelijke type. dagelijks en niet-dagelijks In de lijn van de landelijke trend van schaalvergroting geeft een grote gemiddelde schaal een hoge score. (bron: Locatus)

Toelichting detailhandelsplannen

Lokale plannen Detailhandelsplannen in de betreffende gemeente. Opgenomen zijn de harde plannen, zoals aangereikt door de gemeente. Plannen omliggende Detailhandelsplannen in de direct omliggende gemeenten. Opgenomen zijn de harde plannen, zoals aangereikt door deze gemeenten gemeenten.

Status plannen De status van de plannen is afhankelijk van de fase in het planproces en geeft aan in welke mate van zekerheid een plan gerealiseerd gaat worden. Peildatum voor deze status is 1 juni 2009. > Harde plannen zijn plannen waarvoor het bestemmingsplan is vastgesteld en of het bouwbesluit en vastgesteld. De daadwerkelijke bouw hoeft nog niet te zijn aangevangen. > Zachte plannen zijn plannen waarvoor het bestemmingsplan in voorbereiding is of de procedure hiervoor binnenkort wordt gestart. Al de overige plannen, initiatieven of ideeen zijn niet in dit overzicht opgenomen.

Koopstromenonderzoek SRE 2009 (Samenwerkingsverband Regio Eindhoven)

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Genk www.BRO.nl