Masterthesis zur Erlangung des Master of Science in Real Estate (CUREM)

Die zukünftige Marktentwicklung des Großraums Bern als Wohnort

Name: Yvan Schneuwly Adresse: Mühlebachweg 44, 3053 Münchenbuchsee Eingereicht bei: ● Betreuer: Mark Michaeli ● Koreferent: Prof. Dr. Alain Thierstein Abgabedatum: 20. Juli 2007

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis...... III Tabellenverzeichnis...... IV Abkürzungsverzeichnis...... V Symbolverzeichnis ...... VI 1 Einleitung...... 1 1.1 Ausgangslage und Problemstellung...... 1 1.2 Hypothese ...... 4 1.3 Ziele...... 4 1.4 Vorgehensweise...... 5 2 Wohnungsmarkt...... 6 2.1 Total Return...... 6 2.2 Standort-, Nutzungs- und Landwerttheorie ...... 7 2.2.1 Ursache und Wirkung...... 7 2.2.2 Standortgüte...... 8 2.2.3 Wohnungstyp...... 10 2.2.4 Zeitliche Veränderungen...... 11 2.3 4-Quadranten-Ansatz...... 11 2.4 Energieeffizienz...... 13 3 Grossraum Bern ...... 17 3.1 Standortwettbewerb...... 17 3.2 Standort...... 18 3.3 Wohnort...... 21 3.3.1 Wohnbedürfnisse ...... 21 3.3.2 Bevölkerungswachstum...... 23 3.3.3 Bewohnertyp...... 26 3.3.4 Wohnarten...... 27 3.4 Arbeitsort...... 28 3.5 Pendlerströme...... 30 3.6 Siedlungsthemen...... 31 4 Entwicklungen ...... 37 4.1 Standortmanagement ...... 37 4.2 Richtplan Kanton Bern ...... 38 4.2.1 Visionen...... 38 4.2.2 Strategien ...... 39 4.2.3 Massnahmen ...... 40 I 4.3 Potenziale...... 42 5 Schlussfolgerungen ...... 44 5.1 Synthesen...... 44 5.2 Ausblicke...... 45 Anhang ...... 47 Literaturverzeichnis...... 62

II Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 2000-Watt-Gesellschaft...... 2 Abbildung 2 Wohnungsmarktgleichgewicht...... 12 Abbildung 3 Bestimmung marktgerechter Rahmenbedingungen für Wohnen und Arbeiten...... 15 Abbildung 4 Der Grossraum Bern...... 19 Abbildung 5 Die Metropolregionen der Schweiz...... 20 Abbildung 6 Bevölkerungsentwicklung von 1990 bis 2050...... 23 Abbildung 7 Pendlerströme im Grossraum Bern im 2000...... 31

III Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Standortwettbewerb um immobile und mobile Produktionsfaktoren...... 17 Tabelle 2 zentrale Faktoren in Konkurrenz...... 18 Tabelle 3 Umzugswillige: Rangierung der wichtigsten Merkmale des gesuchten Wohnobjekts...... 22 Tabelle 4 Zu- und Abnahme der Wohnbevölkerung von 1850 bis 2000...... 24 Tabelle 5 Anzahl/Anteil Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Haushaltgrösse im 2000...... 25 Tabelle 6 Anzahl/Anteil Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Altersklassen im 2000...... 26 Tabelle 7 Anzahl/Anteil besetzte Wohnungen nach Bewohnertyp im 2000...... 28 Tabelle 8 Anzahl/Anteil Beschäftigte in Arbeitsstätten nach Noga-Abschnitten im 2001...... 30 Tabelle 9 Vergleich Zu- und Abnahme der Anzahl Beschäftigter im Verhältnis zur Wohnbevölkerung... 32

IV Abkürzungsverzeichnis

ARE Bundesamt für Raumentwicklung

BFS Bundesamt für Statistik

DCH Deutschschweiz

DL Dienstleistung

ESP Entwicklungsschwerpunkt

ESP-A Entwicklungsschwerpunkt Arbeiten

ESP-D Entwicklungsschwerpunkt Dienstleistung

ESP-W Entwicklungsschwerpunkt Wohnen

MS Mobilité spatiale

ÖV öffentliches Transportmittel

PV privates Transportmittel

SAZ strategische Arbeitszone

SNL Standort, Nutzung und Landwert

UBS United Bank of Switzerland

V Symbolverzeichnis a Norm-Mietzins in CHF/Monat b Mietzinszuschlag in CHF/Monat pro Standortgüteeinheit

E umweltbedingter Eigenwert

E1 negativer Einfluss aus Industrie, Autobahn, Flugverkehr,...

E2 positiver Einfluss aus der Natur

E3 positiver, negativer Einfluss aus der Verkehrslage

E4 positiver, negativer Einfluss aus der Bebauungsdichte/-ästhetik der Nachbarschaft

γ Gewicht des Eigenwertes

G Standortgüte

G° Norm-Standortgüte i Standort der einzelnen Wohnung

M Mietzins in CHF/Monat

P Beziehungspotenzial

P1 Erreichbarkeit der Arbeitsplätze im öffentlichen Verkehr

P2 Erreichbarkeit der Arbeitsplätze im privaten Verkehr w Wohnungstyp

+ + + sehr starke Zunahme

+ + starke Zunahme

+ leichte Zunahme

0 keine Zu- / Abnahme

- leichte Abnahme

- - starke Abnahme

VI 1 Einleitung

Diese Masterthesis soll zukünftige Marktentwicklungen des Grossraums Bern als Wohnort ausweisen. Da der Blick in die Zukunft von verschiedenen Prognosen abhängig ist, wird eine qualitative Vorgehensweise gewählt. Somit sollen die Grundzüge festgelegt werden, die erkennen lassen, wie sich der Ort unter bestimmten Voraussetzungen entwickelt. Dies lässt es auch zu, von einer Theorie auszugehen, ohne deren bestimmte quantitative Rahmenbedingungen zu kennen.

1.1 Ausgangslage und Problemstellung

Gemäss der Vision zur Erreichung einer 2000-Watt-Gesellschaft im Jahre 2050 sollen die möglichen zukünftigen Marktentwicklungen 1 im Grossraum Bern als Wohnort unter dem Aspekt der Pendlerströme aufgezeigt werden. Damit dieses visionäre Ziel gemäss dem Nachhaltigkeitsanspruch der Bundesverfassung erreicht werden kann, ist der heutige Energieverbrauch pro Kopf um gut zwei Drittel zu reduzieren und um fast die Hälfte für das Pendeln 2 - den Pendelverkehr - gemäss Abbildung 1. Diese Abbildung stellt auch die anderen Bereiche dar, deren Energieverbrauch entsprechend zu reduzieren ist. Was die Bereiche des Wohnbaus angeht, wurden in letzter Zeit verschiedenste Projekte geplant und ausgeführt. Zu nennen sind unter anderem die Minergie- und Nullenergiehäuser. Verschiedene ausgeführte Projekte zeigen auch, dass solche nachhaltigen Wohnbauten aus Investorensicht interessant sind 3. Die Reduktion des Pendelverkehrs ist durch bewusste Standortwahl und Marktausrichtung der Wohnbauprojekte zu erreichen und vermindert somit auch die Freizeitmobilität, verursacht durch Freizeit- und Einkaufsbedürfnisse. Nebst dem Angebot von Wohnbauprojekten, ist auch auf Seiten der Nachfrager das Pendelverhalten wie auch das Freizeit- und Einkaufsverhalten zu ändern. Als mögliche geeignete Reaktion auf die genannte Problematik sind Siedlungen, welche direkt an Haltestellen des öffentlichen Verkehrs positive Beziehungspotenziale schaffen und positive umweltbedingte Eigenwerte aus der Natur bieten. Werden in der Nähe auch noch Arbeitsplätze - Beschäftigte in Arbeitsstätten gemäss dem Bundesamt für Statistik - angeboten, steigt der Wert des Beziehungspotenzials zusätzlich. Die genannten Begriffe wie Beziehungspotenzial und umweltbedingter Eigenwert bilden die Grundlagen der

1 Zur Vereinfachung wird auch der Ausdruck „nachhaltige Marktentwicklung“ oder „Thema“ gebraucht. 2 Als Pendler gelten dabei Beschäftigte, welche die Wohngemeinde verlassen, um in einer anderen Gemeinde ihren Arbeitsplatz aufzusuchen. 3 vgl. Nobs (2007), S. 57. 1 Standort-, Nutzungs- und Landwerttheorie 4, der sogenannten SNL-Theorie, welche genauer analysiert und entsprechend der Problemstellung angewendet wird.

Abbildung 1 2000-Watt-Gesellschaft.

Quelle: Ellipson AG (2006), S. 9.

Anhand einer Studie der Credit Suisse wird der Grossraum Bern beschrieben als „das pulsierende Zentrum eines grossen Kantons, der oft als eine Schweiz im Kleinen bezeichnet wird. Zusammengesetzt aus dem Städtedreieck Bern-Burgdorf-Thun und den dazwischen liegenden Regionen bildet dieser Raum das eigentliche Arbeits- und Wirtschaftszentrum des Kantons und beherbergt drei Fünftel der kantonalen Wohnbevölkerung.“ 5 Die Entwicklung wird im Wesentlichen getrieben durch den Wettstreit zwischen mobilen und immobilen Produktionsfaktoren 6. Dieser Standortwettbewerb ist in Einklang zu bringen mit den Wohnbedürfnissen. Nebst den messbaren Werten der Nachhaltigkeit zur 2000-Watt-Gesellschaft fliessen auch das Image und die spezifische Ausstrahlung der Region in den Entscheidungsprozess zur Wahl eines Standortes ein, so genannte „symbolische und irrationale Elemente“ 7. Es wird davon ausgegangen, dass je länger je mehr jene Werte, die weniger eindeutig

4 vgl. 2.2; http://www.snl-geiger.ch. 5 Credit Suisse Economic Research (2006), S. 4. 6 vgl. Thierstein (2006a).

2 bestimm- und beeinflussbar sind für die Entscheidung zugunsten oder gegen eine Wohnung wichtiger werden. Die messbaren Werte, wie gute Verkehrsverbindungen, werden von den Wohnungssuchenden schon vorausgesetzt. Diese Werte werden zum grössten Teil in der SNL-Theorie berücksichtigt. Je nachdem wie nun die gegenwärtigen und zukünftig möglichen Beziehungspotenziale und umweltbedingten Eigenwerte des Grossraums Bern kombiniert werden, ergeben sich die entsprechenden Siedlungsthemen. Sind einmal die Siedlungsthemen bestimmt kann der Staat als Regulator, unter anderem mit verschiedenen Planungsinstrumenten, Einfluss nehmen. Als Planungsinstrumente gibt es nebst den Sachplänen auf Bundesebene die Richtpläne auf Ebene der Kantone, welche den Sachplänen zu entsprechen haben. Auf Stufe der Gemeinden sind die Richtpläne behörden- aber nicht grundeigentümerverbindlich. Somit haben Zonenpläne, wie auch Baureglemente, den Richtplänen zu entsprechen, was die Freiheiten des Grundeigentümers erheblich einschränkt. Aus diesem Grund kann der Kanton indirekt Einfluss nehmen auf zukünftige Besiedelung von Grundstücken. Der Richtplan des Kantons Bern kann und soll eine nachhaltige Marktentwicklung des Grossraums Bern als Wohnort unterstützen. Diese Schilderungen zur Erreichung der Vision einer 2000-Watt-Gesellschaft - unter dem Aspekt zur Reduzierung des Pendelverkehrs - führen zu folgenden Fragen: Wie kann die Reduktion des Pendelverkehrs mit marktwirtschaftlichen Überlegungen und Vorgehensweisen erreicht werden? Wie ist es möglich Wohnen und Arbeiten zusammenzubringen, um den Pendelverkehr im Grossraum Bern zu reduzieren? Entspricht der Richtplan des Kantons Bern den Siedlungsthemen von Wohnen und Arbeiten zum Grossraum Bern? Zu diesen Fragen werden die Kapitel 2 bis 4 die Erkenntnisse im Hinblick auf die formulierte Hypothese im folgenden Kapitel liefern.

7 Eisinger (2006), S. 105. 3 1.2 Hypothese

Gemäss der erläuterten Ausgangssituation und der entsprechenden Problemstellung ergibt sich folgende Hypothese: Wie sich der zukünftige Wohnungsmarkt im Grossraum Bern nachhaltig entwickelt, hängt im Wesentlichen ab vom Zusammenwirken der wirtschaftlichen Treiber der Standorte mit den vorhandenen Wohnbedürfnissen. Das folgende Kapitel zu den Zielen erläutert wie die Hypothese eingesetzt wird.

1.3 Ziele

Ziel ist es die im Kapitel 1.1 zur Ausgangslage und Problemstellung genannten Fragen zu beantworten. Dazu dient die genannte Hypothese als Hilfsmittel. Die Ergebnisse der Masterthesis stellen die bisherige, jetzige und zukünftige lokale wie auch nationale Position des Grossraums Bern als Wohnort dar. Dabei werden auch die Abhängigkeiten zum internationalen Raum dargestellt. Unter Beachtung der wirtschaftlichen Treiber werden entsprechende nachhaltige Siedlungsthemen entwickelt, die durchaus die individuellen Wohnbedürfnisse befriedigen und den Investoren die Aussicht auf zusätzlichen Gewinn erlauben. Erkennt man die Beziehungspotenziale und umweltbedingten Eigenwerte eines Standortes, die bestehend oder geplant sind, kann man ein Wohnbauprojekt entsprechend einstufen und als Investition zum Erfolg bringen. Diese Masterthesis ist vor allem für Bauherrschaften und Investierende ausgerichtet, im Bewusstsein, dass die übrigen Zielgruppen wie Politiker und Behörden, Planerinnen und Planer, Nutzerinnen und Nutzer natürlich auch entscheidende Einflüsse auf das gewählte Thema haben können. Ein wichtiger Punkt ist auch die zeitliche Auslegung der zukünftigen Marktentwicklung. Dazu werden zur Erreichung der visionären Zielvorstellung einer 2000-Watt-Gesellschaft im Jahre 2050 langfristige Betrachtungen vorgenommen, um die entsprechenden kurz- bis mittelfristigen Massnahmen im Bereich des Pendelverkehrs näher zu untersuchen. Dabei werden vor allem qualitative Aussagen zum gewählten Thema erläutert. Für weitere quantitative Studien zum Grossraum Bern kann diese Masterthesis als Grundlagen dienen, zum Beispiel für die Realisierung der Entwicklungsschwerpunkte Wohnen - den so genannten ESP-W - auf der Stufe einer Gemeinde. Dazu werden die Massnahmen des Richtplanes des Kantons Bern zur Realisierung der kantonalen Entwicklungsschwerpunkte mit der Marktforschung des Grossraums Bern überprüft.

4 Das folgende Kapitel erläutert kurz wie vorgegangen wird, um die Ziele zu erreichen.

1.4 Vorgehensweise

Im Kapitel 2 zum Wohnungsmarkt wird die Frage „Wie kann die Reduktion des Pendelverkehrs mit marktwirtschaftlichen Überlegungen und Vorgehensweisen erreicht werden?“ beantwortet werden. Dazu werden die Überlegungen und Vorgehensweisen in Bezug zum Wohnungsmarkt, welche den Pendelverkehr beeinflussen könnten, erläutert. Die SNL-Theorie wird zu diesem Zweck genauer untersucht und die Rahmenbedingen für die Standort- und Marktanalyse des Grossraums Bern werden festgelegt. Die energieeffiziente Massnahme zum Standort 8 vom SIA Effizienzpfad Energie dient dazu als Grundlage. Im Kapitel 3 zum Grossraum Bern wird die Frage „Wie ist es möglich Wohnen und Arbeiten zusammenzubringen, um den Pendelverkehr im Grossraum Bern zu reduzieren?“ beantwortet werden. Dazu wird eine Standort- und Marktanalyse im Grossraum Bern auf Stufe der MS-Regionen durchgeführt. Daraus werden die Siedlungsthemen vorgeschlagen, welche Wohnen und Arbeiten zusammenbringen. Im Kapitel 4 zu den Entwicklungen wird die Frage „Entspricht der Richtplan des Kantons Bern den Siedlungsthemen von Wohnen und Arbeiten zum Grossraum Bern?“ beantwortet werden. Dazu werden die vorgeschlagenen Siedlungsthemen mit dem Richtplan des Kantons Bern verglichen und insbesondere mit der Massnahme C_04 9 zur Realisierung von kantonalen Entwicklungsschwerpunkten - den ESP – geprüft. Im letzten Kapitel werden die grundsätzlichen Erkenntnisse dieser Masterthesis zusammengefasst. Weiter wird überprüft ob die gewählte Hypothese helfen konnte die vorgängig erwähnten Fragen zu beantworten.

8 vgl. Anhang 1. 9 vgl. Anhang 20 und Anhang 21. 5 2 Wohnungsmarkt

Wie kann die Reduktion des Pendelverkehrs mit marktwirtschaftlichen Überlegungen und Vorgehensweisen erreicht werden? Auf dem Wohnungsmarkt sind die Preise für das bezahlte Gut für das Wohnobjekt Genusspreise, die sogenannten Hedonic Prices 10 . Alles Materielle und Immaterielle beurteilt der Hedonist danach, ob es ihm Genuss bereitet, und ob es ihm einen bestimmte Summe Geld wert ist. Einerseits kann der Preis aufgeteilt werden in einen Teil für die Wohnung (dem Wohnungstyp) - der weiter unterteilt ist in Wohnungsart, Grösse und Alter - und andererseits in einen Teil für den Wohnstandort (der Standortgüte) - unterteilt in Beziehungspotenzial und umweltbedingten Eigenwert. Der erzielte Gewinn aus einer solchen Investition wird Total Return genannt, welcher im folgenden Kapitel erläutert wird. Im abschliessenden Kapitel 2.4 zur Energieeffizienz werden die Vorgaben zur Wohnungsmarktanalyse des Grossraums Bern festgelegt.

2.1 Total Return

Der Erfolg, zum Beispiel einer Immobilieninvestition auf Zeit, wird in der Immobilienwirtschaft als Total Return bezeichnet. Er setzt sich aus der Summe der Renditen, bezogen auf den Cash-Flow und auf die Wertänderung, zusammen. „Die Cash-Flow Rendite bezeichnet die Rendite, die aus der laufenden operativen Nutzung der Immobilie(n) bezogen auf den durchschnittlichen Verkehrswert 11 erwirtschaftet wird.“ 12 „Die Wertänderungsrendite bezeichnet den Nettozuwachs des Verkehrswertes eines Betrachtungszeitraumes ausgedrückt in Prozent des Verkehrswertes.“ 13 Was kann nun eine Wertänderung ausmachen und wie verhält sich der Verkehrswert dazu? Dazu bedienen wir uns des qualitativen managementorientierten Ansatzes. Eine Anwendung in diesem Bereich ist die Neun-Felder-Porfolio-Matrix von McKinsey mit den Bestimmungsmerkmalen des relativen Wettbewerbsvorteils und der Marktattraktivität einer Immobilieninvestition 14 . Somit kann eine Immobilie klassifiziert und der Verkehrswert, zum Beispiel durch Immobilienbewertern, entsprechend bestimmt

10 Hedonismus = philosophische Lehre, nach der das höchste ethische Prinzip das Streben nach Sinneslust ist (gem. Duden 2006). 11 SIA (2005), S. 10: Anlehnung an: International Valuation Standards Comittee (IVSC): „Verkehrswert (=Marktwert) Der Marktwert entspricht dem geschätzten Betrag, für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen Käufer und einem verkaufswilligen Verkäufer nach erfolgter ordnungsgemässer Vermarktung übertragen wird, wobei jede der Parteien unabhängig, wissentlich und ohne Zwang gehandelt hat.“. 12 SIA (2005), S. 15. 13 SIA (2005), S. 12. 14 vgl. Kloess (2006). 6 werden. Je nach Klassifizierung im Neun-Felder-Portfolio kann eine entsprechende Strategie gewählt werden, von der Abschöpfung/Desinvestition, bis zur Investition/Wachstum und mit verschiedenen Selektionsmöglichkeiten dazwischen. Die Strategie ist einerseits abhängig von der Objektqualität, dem relativen Wettbewerbsvorteil, und anderseits von der Lagequalität, der Marktattraktivität. Aus Sicht eines Investors wird die Möglichkeit aufgezeigt bei gewissen Investitionsvorhaben mehr Risiken zu Beginn einzugehen, mit dem Hintergedanken einer möglichen künftigen Aufwertung der Lage, um eine positive Wertänderung zu erreichen. Die Zusammensetzung des Total Return spielt bei Wohnbauten in Miete wie auch im Eigentum eine Rolle. Ein Investor ist bereit für ein Wohnobjekt mehr zu bezahlen und dementsprechend mehr Risiko einzugehen, wenn ihm bewusst ist, dass die Wertänderungsrendite in Zukunft zunimmt. Umgekehrt ist ein künftiger Wohnungs- oder Hausbesitzer bereit für sein Eigentum mehr zu bezahlen, wenn er weiss, dass sein Objekt eine Wertsteigerung erfahren wird. Das nächste Kapitel gibt Auskunft darüber, wie die Wertsteigerung eines Standortes anhand einer Theorie qualitativ beschrieben werden kann.

2.2 Standort-, Nutzungs- und Landwerttheorie

Die dargestellte Standort-, Nutzungs- und Landwerttheorie, kurz SNL-Theorie, kann hauptsächlich für den Bauland- und Wohnungsmarkt angewendet werden. Sie erläutert unter anderem die Abhängigkeiten von Wohnorten zum Umfeld und kann auch die Eigenschaften von Wohnungen miteinbeziehen. Folgende Fragen 15 können unter anderen mit der Theorie beantwortet werden: - Wie gut ist ein Standort für eine bestimmte Nutzungsart geeignet? - Wie viel ist ein bestimmter Standort für eine bestimmte Nutzungsart wert? - Welches ist die beste Nutzung für einen bestimmten Standort? Weitere allgemeine Einzelheiten zur SNL-Theorie im folgenden Kapitel.

2.2.1 Ursache und Wirkung

Die SNL-Theorie von Dr. Martin Geiger, angewendet unter anderem vom Bundesamt für Wohnungswesen, sagt hauptsächlich folgendes aus: „Die Standort-, Nutzungs- und Landwerttheorie erklärt Ursache und Wirkung von Aktionen und Bewegungen der Gesellschaft im Raum.

15 vgl. Geiger (1979b). 7 Wie der Name andeutet, verbindet die SNL-Theorie drei Grössen miteinander: - die Standorte (kleine räumliche Einheitsflächen, zum Beispiel Hektaren), - die Nutzer der Standorte (Akteure der Gesellschaft, also Wohnbevölkerung, Firmen u.ä.), - den Wert der Standorte für die Nutzungen (ausgedrückt in Landpreis und Mietzins) Die Verbindung der drei Grössen kommt zustande, weil: - die Standorte (Wohnorte) bestimmte, objektiv messbare Eigenschaften aufweisen, - die Nutzer (Bewohner) bestimmte Anforderungen an die Standorte haben, - bei Übereinstimmung von Eigenschaft und Anforderung der Nutzer für den betreffenden Standort einen Preis bezahlt und sich auf diesen Standort begibt (Wohnungsmarkt).“ 16 Wie zu Beginn erläutert, kann es sich um die Eigenschaften von Wohnorten wie auch Wohnungen handeln. Die Betrachtung im Kapitel 3 konzentriert sich auf den Grossraum Bern als Region und deren Marktentwicklung in den vergangenen Jahren, sowie die Situation zum Zeitpunkt im Jahre 2000 - resp. 2001 bei den Arbeitsplätzen - und deren möglicher zukünftigen Marktentwicklung. Zu einem bestimmten Zeitpunkt sind die räumliche Struktur und die sozioökonomischen Situation gegeben. Jede MS-Region im Grossraum Bern wird als Standort betrachtet. „Jeder dieser Standorte hat Eigenschaften, die ausschlaggebend sind für die Ansiedlung der verschiedenen standortgebundenen Aktivitätsarten, die Nutzungsarten...“ 17 Hauptsächlich werden Wohn- und Arbeitsnutzung als Nutzungsarten unterschieden. Die Wohnnutzung wird unterteilt in Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, die Arbeitsnutzung hingegen in Industrie und Dienstleistung. Diese Grobunterteilung kann weiter verfeinert werden, was für die Wohnnutzung zum Beispiel gemäss Kapitel 3.3.4 zu den verschiedenen Wohnarten im Grossraum Bern möglich ist. Die verschiedenen Bauzonen einer Gemeinde, wie Wohn- und Dienstleistungszonen, geben entsprechend die Nutzungsarten der Parzelle eines Standortes vor. Wie sich der Wert eines Wohnstandortes zusammensetzt, dazu mehr im folgenden Kapitel.

2.2.2 Standortgüte

Der Wert der Wohnstandorte wird als Standortgüte ausgedrückt. Dieser setzt sich aus dem Beziehungspotenzial als Mass für die Qualität der Verkehrslage (Nähe zu Arbeit,

16 Geiger (2006), S. 4. 17 Geiger (1979a), S. 17. 8 Einkauf, Schulung, Bildung, Unterhaltung, soziale Kontakte,...) und den umweltbedingten Eigenwerten als Mass für die Qualität der Umwelt (Ruhe, Erholung, Sicherheit,...) zusammen. Die folgenden Formeln 18 dienen der qualitativen Abschätzung von Veränderungen des Umfeldes. Die erste Formel stellt das Beziehungspotenzial dar.

Das Beziehungspotenzial P des Standortes i ist die Summe der Erreichbarkeiten der Arbeitsplätze mit dem öffentlichen Verkehr P1 und dem privaten Verkehr P2:

Pi = P1 + P2 Die zweite Formel ist dem umweltbedingtem Eigenwert gewidmet. Der umweltbedingte Eigenwert der einzelnen Wohnung E zum Standort i setzt sich zusammen aus langfristigen, grossräumigen und kurzfristigen lokalen Einflüssen. Die langfristigen grossräumigen Einflüsse sind durch die Parameter E1 und E2 dargestellt. E1 bildet die negativen Einflüsse von Störquellen aus Industrie, Autobahn, Flugverkehr und ähnlichem ab. E2 stellt die positiven Einflüsse aus der Natur, wie Wald, Gewässer, Südlage und Aussicht dar. Die kurzfristigen lokalen Einflüsse werden aus den positiven oder negativen Einflüssen gebildet, einerseits aus der Verkehrslage E3 und andererseits aus der Bebauungsdichte und Bebauungsästhetik der Nachbarschaft E4:

Ei = E1 + E2 + E3 + E4 Die dritte Formel dient zur Darstellung der Standortgüte. Die Standortgüte G des Standortes i und des Wohnungstyps w - vergleiche dazu auch 2.2.3 zum Wohnungstyp - setzt sich zusammen aus Pi, dem Beziehungspotenzial des Standortes, und aus γwEi, entsprechend dem Wohnungstyp gewichteter Eigenwert des Standortes i:

Gw,i = P i + γwEi Nebst dem Beziehungspotenzial und dem umweltbedingten Eigenwert gehört auch die Ausnützbarkeit 19 zu den Standorteigenschaften. Für reine Wohnungen in Miete ist diese weniger wichtig, bei Mehrfamilienhäusern in Miete aber umso mehr. Diese Unterscheidung trifft auch für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser im Eigentum zu. Der zu erzielende Mietzins M in CHF/Monat 20 am Standort i und des Wohnungstyps w setzt sich entsprechend dem Wohnungstyp zusammen aus: a dem Norm-Mietzins in CHF/Monat zur Norm-Standortgüte und b dem Mietzinszuschlag in CHF/Monat pro Standortgüteeinheit multipliziert mit der Standortgüte-Differenz zum Wohntyp w des

Standortes i (G w,i - G° w,i ):

Mw,i = a w + b w * (G w,i - G° w,i )

18 vgl. Geiger (1985), S. 121; vgl. Geiger (1979a), S. 23. 19 vgl. Geiger (1979a), S. 24. 20 Bezahlter Mietzins in Schweizer Franken pro Monat. 9 Die Norm-Standortgüte G° w,i weist den ungefähren Mittelwert der Standortgüte auf, welcher in der Testregion für den untersuchten Wohnungstyp w am Standort i bezahlt würde 21 . Je nach Abweichung des Beziehungspotenzials und des Eigenwertes der Standortgüte zur Norm-Standortgüte wird weniger oder mehr Mietzins bezahlt. Die genannten Werte a, b und γ sind Wohnungstyp-spezifische im voraus berechenbare Parameter. Ein wichtiger Unterschied vom Eigentums- zum Mietwohnungsmarkt sind unter anderem die längeren Transaktionszeiten 22 beim Verkauf von Immobilien und die entsprechenden Kosten. Aus diesem Grund werden veränderte Wohnbedürfnisse oder neue Einflüsse von der Umwelt nicht sofort auf dem Markt umgesetzt. Ansonsten können die für den Mietwohnungsmarkt festgelegten Aussagen auch auf dem Eigentumsmarkt angewendet werden. Nebst den Werten zum Wohnstandort bilden auch die Werte zum Wohnungstyp ein Bestandteil der SNL-Theorie gemäss folgendem Kapitel.

2.2.3 Wohnungstyp

Der Wert der Wohnung wird als Wohnungstyp ausgedrückt. Beim Wohnungstyp wird unterschieden zwischen Zimmerzahl, Bauperiode und Komfort: 23 - Zimmerzahl (als Mass für die Wohnungsgrösse) Die Wohnung wird nach der Anzahl Zimmer - 1-Zimmer, 2-Zimmer, 3-Zimmer, 4- Zimmer oder 5-Zimmer - unterschieden und entsprechend eingestuft. - Bauperiode (als Mass für das Wohnungsalter) Die Wohnung wird einer bestimmten Bauperiode zugewiesen, zum Beispiel nach 20er/30er-Jahre, 40er/50er-Jahre, 60er/70er-Jahre, 80er/90er-Jahre unterschieden und entsprechend eingestuft. - Komfort (als Mass von Ausbaustandard und Funktionstüchtigkeit der Wohnung) Die Wohnung kann zwischen unternormal/schlecht, unternormal/gut, normal/schlecht, normal/gut, komfortabel oder luxuriös unterschieden und entsprechend eingestuft werden.

21 vgl. Geiger (1985), S. 48-72. 22 Transaktionszeit: Dauer zum Beispiel eines Verkaufes eines Mehrfamilienhauses von der Abgabe einer Kaufofferte bis zur Verschreibung auf dem Grundbuchamt. 23 Geiger (1985), S. 16 und 76. 10 Somit sind die verschiedenen für diese Masterthesis wesentlichen Werte der SNL- Theorie bestimmt. Das nächste Kapitel stellt die zeitlichen Veränderungen dar, welche die Werte der SNLTheorie beeinflussen.

2.2.4 Zeitliche Veränderungen

Alle an der SNL-Theorie beteiligten Variabeln und Parameter sind zeitlichen Veränderungen ausgesetzt. Einerseits werden diese durch Veränderungen der sozioökonomischen Faktoren, wie der Einwohnerzahl, dem Arbeitsplatzangebot und der Konjunktur beeinflusst. 24 Andererseits beeinflussen Schwankungen von exogenen Faktoren, wie dem Konsumentenpreisindex, der Teuerung und den Hypothekarzinsen, sowie dem Leerwohnungsbestand, die zeitlichen Veränderungen. 25 Sie werden in einem eher regionalen und einem eher nationalen Kontext eingestuft. Die Einwohnerzahl, das Arbeitsplatzangebot und der Leerwohnungsbestand bilden den regionalen, der Konsumentenpreisindex, die Konjunktur, die Teuerung und die Hypothekarzinsen den nationalen Kontext. Zusätzlich können auch die langsam aber sich stetig verändernden Lebensstile zeitliche Veränderungen ausmachen. Wie sich die zeitlichen Veränderungen und die anderen erwähnten Variabeln in einem Marktgleichgewicht verhalten können, zeigt das folgende Kapitel. Es dient zur Information und soll die Abhängigkeiten der verschiedenen marktrelevanten Variabeln und Parameter und das entsprechende Marktgleichgewicht darstellen. Für die weitere Betrachtung des Grossraums Bern werden nur die Variabeln und Parameter, welche das Beziehungspotenzial und der umweltbedingte Eigenwert erklären genauer untersucht, da diese die langfristige Betrachtungsweise in Bezug zum Thema besser abbilden.

2.3 4-Quadranten-Ansatz

Der 4-Quadranten-Ansatz erklärt das Gleichgewicht der verschiedenen Märkte im Wohnungsmarkt, welches in der Abbildung 2 dargestellt ist. Für die Untersuchungen dieser Arbeit ist er als Ergänzung zur SNL-Theorie verwendbar, um die Abhängigkeiten in den für den Wohnungsbau relevanten Märkten zu erklären und entsprechende qualitative Prognosen abzuschätzen. Auf eine quantitative Auseinandersetzung mit dem Modell 26 wird in dieser Arbeit bewusst verzichtet.

24 vgl. Geiger (1979a), S. 31 f. 25 vgl. Geiger (1985), S. 92-96; vgl. dazu auch Kap. 2.3. 26 vgl. Sager (2006), S. 8-27. 11 Abbildung 2 Wohnungsmarktgleichgewicht.

Bruttomiete Nachfrageanstieg

Kapitalmarkt Servicemarkt kurzfristig

Gleichgewicht

Nachfrage Immobilienpreis Wohnungen Bestand

kurzfristig

Baumarkt Wohnungsbestand Wohnungen (neu)

Anlehnung an: vgl. Sager (2006), S. 1-7.

Der 4-Quadranten-Ansatz dient vor allem zur Darstellung der langfristigen Veränderung des stationären Immobilienmarktgleichwichtes 27 in Bezug zu einem Marktzyklus. Dabei wird davon ausgegangen, dass der Wohnungsbestand und die Immobilienpreise konstant bleiben und es wird genau die Anzahl der Wohnungen erstellt, die es braucht, um die nicht mehr bewohnbaren zu ersetzen (oder zu renovieren). „Wichtig ist die kurzfristige Unbeweglichkeit des Wohnungsbestandes. Diese führt bei unerwarteten Strukturänderungen zu den starken Miet- und Preisausschlägen, die sich erst mit der veränderten Bautätigkeit wieder ins Gleichgewicht begeben.“ 28 Die verschiedenen Gleichungen mit den entsprechenden Variabeln zum 4-Quadranten- Ansatz lauten 29 : - Kapitalmarkt (Kapitalmarktgleichgewicht)

Immobilienpreis = f*Bruttomiete

- Servicemarkt (Nachfragefunktion)

Nachfrage Wohnungen = b0 + b1*Bruttomiete + b2*pro Kopf Einkommen + b3*Wohnbevölkerung

- Baumarkt (Angebotsfunktion)

Wohnungen (neu) = c0 + c1*erwartete Preise + c2*Bestand Wohnungen + c3*Strukturbruch 30

27 Sager (2006), S. 6. 28 Sager (2006), S. 7. 29 vgl. Sager (2006), S. 1-15. 12 - Entwicklung des Wohnungsbestandes (Bilanz)

Bestand Wohnungen t+1 = Bestand Wohnungen t – abgebrochene Wohnungen + Wohnungen (neu)

Welche zusätzlichen Einflussfaktoren können nun mit diesem Modell bestimmt werden? Die Angaben zum 4-Quadranten-Ansatz sollen aufzeigen, dass nicht nur die Wohnbevölkerung relevant für den Wohnungsmarkt ist. Die Wohnbevölkerung ist aber ein sehr wichtiger und entscheidender Wert. Gemäss Kapitalmarkt setzt sich die Bruttomiete aus dem Mietertrag und den Preissteigerungen - falls diese entsprechend zur Bruttomiete aufgeschlagen werden können - zusammen (siehe dazu auch Kapitel 2.1 zum Total Return). Der Immobilienpreis ist abhängig von den Opportunitäts- und Fremdkapitalkosten, sowie den Kosten für Betrieb, Verwaltung und Instandsetzung. Gemäss Servicemarkt ist die Nachfrage Wohnungen abhängig von der Bruttomiete, dem Pro-Kopf-Einkommen und der Wohnbevölkerung. Bei der Bilanz des Wohnungsbestandes ist der Bestand Wohnungen zum Zeitpunkt t+1 gleich dem Bestand Wohnungen zum Zeitpunkt t, abzüglich den abgebrochenen Wohnungen und zuzüglich den Wohnungen (neu). Die Wohnbevölkerung kann auch durch Anzahl Haushalte ersetzt werden, dabei muss sich aber die Konstante b3 entsprechend ändern. Gemäss Baumarkt ist das Angebot Wohnungen (neu) von den erwarteten Preisen, vom Bestand der Wohnungen und dem Strukturbruch - einem Korrekturfaktor - abhängig. Der erwartete Preis wird beeinflusst von der Technologie, den Kosten für Kapital und Arbeit, der Menge an verfügbarem Bauland, der Preise der Immobilien und des Baulandes. Diese Masterthesis ermittelt die mögliche Veränderung des Wohnungsbestandes in den einzelnen MS-Regionen des Grossraumes Bern unter den Rahmenbedingungen des gewählten Themas. Im nächsten Kapitel wird die Energieeffizienz, in Bezug zu einer nachhaltigen Marktentwicklung von den Arbeits- und Wohnorten, genauer untersucht.

2.4 Energieeffizienz

Gemäss der Aussage „Energieeffizienz heisst, am richtigen Ort bauen“ 31 zum Thema SIA Effizienzpfad Energie für Bauherrschaften, Investorinnen und Investoren, wird der Vision zur Erreichung der 2000-Watt- Gesellschaft Rechnung getragen. Dies ist wie schon dargestellt, ein hochgestecktes Ziel zum Thema des nachhaltigen Bauens. Die zentralen Aspekte der Nachhaltigkeitsvision ist der integrative Umgang mit den drei

30 vgl. Sager (2006), S. 11: Ausserdem wurde die Erhebung der Wohnbautätigkeit 1994 revidiert. Deshalb wurde eine Variable eingeführt, die diesen Strukturbruch darstellt. 31 SIA (2006), S. 54. 13 Bereichen Umwelt, Wirtschaft und Gesellschaft. Dieser Prozess ist der geografisch ungleichen Wohlstandsverteilung sowie der zeitlichen Dimension heutiger und zukünftiger Generationen ausgesetzt. Eine nachhaltige Entwicklung ist „...eine Entwicklung, welche die heutigen Bedürfnisse zu decken vermag, ohne für künftige Generationen die Möglichkeiten zu schmälern, ihre eigenen Bedürfnisse zu decken.“ 32 Unter diesem zentralen Aspekt wird der Bereich Wirtschaft in Zusammenhang mit der Mobilität, im speziellen dem Pendelverkehr, genauer untersucht. Da schlussendlich die Nutzerinnen und Nutzer mit ihrem Verhalten den Verbrauch massgeblich beeinflussen, ist die Berechnung des effektiven Primärenergieverbrauchs kaum möglich. Die Einschätzung des Standortes eines Bauobjektes zur Erreichung energieeffizienter Mobilität bezüglich des Beziehungspotenzials und der umweltbedingten Eigenwerte bietet sich an. Als Massnahme und Vorkehrung zum Themenbereich Mobilität wird vom SIA Effizienzpfad Energie ein „Standort mit verkehrstechnisch guter Erschliessung und der Möglichkeit von grossen und kompakten Gebäudevolumen“ 33 vorgeschlagen. Der Themenbereich dieser Masterthesis geht, wie bereits erläutert, einen Schritt weiter. Es soll eine nachhaltige Marktausrichtung der Wohngebäude und Wohngebäudearten an eine bestimmte Zielgruppe und deren Arbeitsplätze im näheren Umfeld erreicht werden. Der SIA Effizienzpfad gibt die entsprechenden Zielwerte 34 dazu an. Für den Bereich der Mobilität zur Nutzung Büro darf eine ein Beschäftigter nur 23 km vom Arbeitsort entfernt wohnen. 35 Bewusst ist als Verkehrsmittel ein 3-Liter Auto gewählt und die Zielwerte A für das 2000-Watt-kompatible Bauen. Natürlich kann auch ein 10-Liter Auto oder eine Fahrzeugbelegung von mehr als einer Person gewählt werden, dies sind jedoch von Fall zu Fall, von Gemeinde zu Gemeinde, zu erarbeitende Parameter. Was den Zielwert betrifft, könnten zunächst auch die Zielwerte B für das 2000-Watt-fähige Bauen als Ausgangspunkt gewählt werden, im Hinblick darauf, dass die weiteren neuen Dienstleistungsbauten zu den schon erstellten Wohnbauten näher rücken könnten. Dieses Kriterium der möglichen Fahrzeugkilometer pro Person und Tag soll als eines der Entscheidungsmerkmale zur Wahl eines Standortes dienen, oder genauer zur Wahl eines kantonalen Entwicklungsschwerpunktes gemäss Massnahme C_04 36 des kantonalen Richtplans. Vorerst sollen die marktgerechten Rahmenbedingungen gemäss Abbildung 3 erarbeitet werden, im speziellen die in Planung stehenden Entwicklungsschwerpunkte Wohnen – den ESP-W. Dabei wird als Systemgrenze der Grossraum Bern gewählt. Ein Teil der Rahmenbedingungen sind hauptsächlich auf

32 SIA (2000), S. 26 (Brundtland Commission 1987). 33 SIA (2006), S. 98; vgl. Anhang 1. 34 SIA (2006), S. 42-46. 35 vgl. SIA (2006), S. 124f. 36 vgl. Anhang 20 und Anhang 21. 14 Gemeindeebene festzulegen in Zusammenarbeit mit den entsprechenden Regionsbildungen (MS-Regionen, Agglomerationen, Regional-Konferenzen). Analysiert werden im Kapitel 3 hauptsächlich die Rahmenbedingungen zum Wohnen.

Abbildung 3 Bestimmung marktgerechter Rahmenbedingungen für Wohnen und Arbeiten.

Wohnen Arbeiten (gegenwärtig, veränderbar) (gegenwärtig, veränderbar) Bevölkerungswachstum (Trends, Szenarien, Prognosen) Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Beschäftigte in Arbeitsstätten nach Noga- Haushaltsgrössen Abschnitten Wohnungsflächen Büroflächen Personen pro Haushalt
Anzahl Wohnungen Beschäftigte pro Arbeitsstätte
Anzahl Büros Fläche pro Person
Fläche pro Wohnung Fläche pro Beschäftigte
Fläche pro Büro Zielgruppen (Sinus-Milieu) Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Beschäftigte nach Alter Altersklassen Wohnbevölkerung nach höchste Erwerbspersonen abgeschlossene Ausbildung nach sozioprofessionellen Kategorien Vermögensklassen Bauarten Wohnungsart Büroart Hauseigentum, Stockwerkeigentum, feste Miete, etc Grossraumbüro, Zellenbüro, etc Zurückgelegte Fahrzeug-km (pro Person und Tag) Anzahl Beschäftigte pro Haushalt Personenbelegung pro Fahrzeug Standort (Standortwettbewerb – Stamdortmanagement) Standortgüte Beziehungspotenziale und umweltbedingte Eigenwerte) Landpreis Zeitliche Veränderungen

Eigene Darstellung.

Damit eine nachhaltige Ausrichtung von Wohn- und Arbeitsorten erreicht werden kann, ist es sehr wichtig, die Kenntnisse über die Zielgruppe der jeweiligen Angebote zu haben. Dazu gibt es die Einstufung der Schweiz in Sinus-Milieus 37 , welche uns erlaubt, die Zielgruppen für künftige Wohnüberbauungen genauer zu definieren. Es sind zum

37 Schmid (2007). 15 Teil nicht unwesentliche Unterschiede von Region zu Region vorhanden. Eine gesamtschweizerische Betrachtungsart wurde erhoben, im speziellen eine in der Deutschschweiz. Die Einordnung der Milieus in eine eher passive Dimension der sozialen Lage (Einkommen, Bildung und Beruf) und eine eher aktive Dimension der Grundorientierung (Alltagsbewusstsein, Lebensstil und Lebensziele) kann auch angewendet werden zur Festlegung der möglichen Wohnarten (Hauseigentum, Stockwerkeigentum, feste Miete und improvisiert) 38 und Baugruppen 39 . Energieeffizienz ist als Qualität und nicht als Einschränkung zu empfinden und kann auch so angeboten werden. Wie ein Angebot an Wohnarten und Arbeitsorten aussehen könnte, zeigt das folgende Kapitel 3.

38 vgl. Ecoplan (2007), S. 84f. 39 vgl. Anhang 2. 16 3 Grossraum Bern

Wie ist es möglich Wohnen und Arbeiten zusammenzubringen, um den Pendelverkehr im Grossraum Bern zu reduzieren? Die Standorte leben in einem Wettbewerb untereinander, welcher nicht lähmend wirken, sondern die Entwicklung entsprechend beleben sollte. Es herrscht ein Standortwettbewerb um mobile und immobile Produktionsfaktoren. Damit dieser Wettbewerb stattfinden kann sind einzelne Faktoren, wie unter anderen dichte und anspruchsvolle Märkte sowie qualifizierte Arbeitskräfte, von den einzelnen Standorten bereitzustellen. Aus diesem Grund werden die einzelnen MS-Regionen des Grossraums Bern als Wohn- wie auch als Arbeitsort untersucht. Aus den Resultaten werden dann Siedlungsthemen erarbeitet, die einer nachhaltigen Marktentwicklung gerecht werden. Vorerst nun die dazu notwendigen Grundlagen zum Standortwettbewerb im folgenden Kapitel.

3.1 Standortwettbewerb

Standortwettbewerb ist der Wettstreit von standortgebundenen Produktionsfaktoren um mobile Faktoren 40 . Dabei spielen die überraschende Vielfalt und das Zusammenspiel von „Technology, Talent and Tolerance“ 41 eine wichtige Rolle zur Förderung der Entwicklungstreiber einer Region. Wie sich die zukünftige Raumstruktur entwickelt, hängt im Wesentlichen vom vorherrschenden Standortwettbewerb ab gemäss Tabelle 1.

Tabelle 1 Standortwettbewerb um immobile und mobile Produktionsfaktoren.

3 Konzentrationstreiber 3 Dekonzentrationstreiber zentripetale Kräfte zentrifugale Kräfte nicht standortgebunden standortgebunden mobile Produktionsfaktoren immobile Produktionsfaktoren Verknüpfung von Wertschöpfungsketten Umwelt wie Boden, Berge und Flüsse Dichte und anspruchsvolle Märkte Bodenpreis und Arbeitspendler Verknüpfung von Wissensproduzenten und – Zeitkosten und negative Externalitäten abnehmer

Quelle: Thierstein (2006), Folie 11.

Als Konzentrationstreiber wird im Grossraum Bern das Bilden von dichten und anspruchsvollen Märkten, der Cluster-Bildung, genauer angeschaut. Dies ist ein wesentlicher nicht standortgebundener Produktionsfaktor. Dabei wird der aktuelle

40 Thierstein (2006b); Thierstein (2007). 41 Thierstein (2006b); Anlehnung an: Florida 2002. 17 Technologie-Cluster der Region Bern auf eine mögliche Regionalisierung geprüft. Diese soll dann die beeinflussbaren standortgebundenen Produktionsfaktoren fördern. Mit der Regionalisierung sollen entsprechende Arbeitskräfte angezogen werden, die ihre Wohnorte möglichst in der Nähe der Arbeitsorte wählen. Somit können die Zeitkosten, welche beim Pendeln und durch Stau anfallen, reduziert werden. Dichte und anspruchsvolle Märkte sind sicher eher in den Zentren anzutreffen. Dank der heutigen Vernetzung durch das Internet kann das Zentrumsgebiet durchaus ausgeweitet werden. Dennoch sind gewisse Dienstleistungen, welche den direkten Kundenkontakt benötigen, auf eine zentrale Lage angewiesen. Ist der Standort einmal gewählt, herrscht eine Konkurrenz um fünf zentrale Faktoren 42 gemäss Tabelle 2.

Tabelle 2 zentrale Faktoren in Konkurrenz.

Sachkapital und produktiven Innovationen privater Unternehmen qualifizierte Arbeitskräfte erwünschte öffentliche Investitionen wie z.B. Hochschulen intakte Umwelt und Verschonung von unerwünschten öffentlichen Investitionen wie z.B. Endlagerstätten Aufmerksamkeit und Image

Anlehnung an: Thierstein (2006), Folie 12.

Diese sind vom Standort in einem gewissen Mass bereit zu stellen, ansonsten wird sich das Unternehmen – oder Arbeitsstätten gemäss Bundesamt für Statistik - überlegen, einen anderen Standort zu suchen, was bis zum Wegzug aus der Region führen kann. Das folgende Kapitel erläutert den Grossraum Bern als Standort.

3.2 Standort

Der Grossraum Bern wird gemäss Abbildung 4 klar abgegrenzt von den MS-Regionen 43 Bern, Thun 44 , Burgdorf, Aaretal, Schwarzwasser und Obere Emmental. Diese sechs MS- Regionen bilden die Grundlagen weiterer Analysen dieser Masterthesis. Auf den Zusatz

42 vgl. Thierstein (2006b), Folie 12. 43 MS-Regionen: „In der Regel werden die 106 MS-Regionen (MS = mobilité spatiale) als mikroregionale Zwischenebene für zahlreiche wissenschaftliche und regionalpolitische Zwecke verwendet. Sie wurden 1982 im Rahmen eines Forschungsprojektes über räumliche Mobilität (PNR5) aus bestehenden Berggebietsregionen und Raumplanungsgebieten gebildet. Sie zeichnen sich durch eine gewisse räumliche Homogenität aus und gehorchen dem Prinzip von Kleinarbeitsmarktgebieten mit funktionaler Orientierung auf Zentren. Einzelne MS-Regionen sind kantonsübergreifend. Die MS- Regionen gelten bis heute als wichtige mikroregionale Analysegliederung der Schweiz.“ (Bundesamt für Statistik 2000). 44 vgl. UBS AG (2007); Wüest & Partner (2006): Die MS-Region Thun wird zum Teil auch Thun/Innertport genannt. 18 MS-Region vor dem Ortsnamen wird generell verzichtet. Bewusst wird keine feinere Gliederung in Gemeinden 45 und Amtsbezirke vorgenommen. Damit wird Rücksicht auf den Umfang einer Masterthesis und die Eingrenzung von Gebieten nach nur territorialen Kriterien von Gemeindegrenzen genommen. Weiter sind gewisse Daten nicht auf Gemeindeebene erhältlich. Innerhalb des Grossraums Bern befinden sich die Agglomerationen 46 Thun und Burgdorf, wie auch fast die gesamte Grossagglomeration Bern, mit Ausnahme von Ausläufern nach Biel und vor allem Fribourg. Dabei bilden Burgdorf und Thun einen Teil des Städtekranzes Bern47 .

Abbildung 4 Der Grossraum Bern

Quelle: Credit Suisse Economic Research, Bundesamt für Statistik, GEOSTAT

45 vgl. Anhang 4. 46 Agglomerationen: Die Agglomerationen werden im Bundesamt für Statistik (BFS) nach statistischen Kriterien definiert, damit ein räumlicher Vergleich zwischen institutionell unterschiedlich abgegrenzten städtischen Gebieten möglich wird. Zu diesen Kriterien gehören die Einwohnerzahl und die Bevölkerungsentwicklung, der bauliche Zusammenhang, das Verhältnis der Erwerbstätigen zur Wohnbevölkerung, die Wirtschaftsstruktur und die Verflechtung mit der Kernzone durch Pendler. Das Kriterium des Pendleranteils ist eines der wichtigsten. Die Agglomerationen und die isolierten Städte (Gemeinden, die keiner Agglomeration angehören, aber mindestens 10'000 Einwohner aufweisen) bilden den städtischen Raum, die übrigen Gebiete den ländlichen Raum. Die Definition der Agglomerationen ist als dynamisches Raumkonzept gedacht und wird alle 10 Jahre gemäss den Ergebnissen der eidgenössischen Volkszählung überarbeitet (letzte Aktualisierung: 2000). Allerdings hat die Abgrenzung der Agglomerationen durch das Bundesamt für Statistik keine rechtsverbindliche Kraft.“ (Bundesamt für Statistik 2000). 47 vgl. ETH Studio Basel (2006), S. 671-699. 19 Zusammen mit den Agglomerationen Biel und Fribourg wird die Metropolitanregion Bern gebildet. Die kontinuierliche Ausdehnung der grossen Agglomerationen infolge des Ausbaus der Verkehrsysteme hat zur Bildung der 5 Metropolitanräume Zürich, Basel, Genf-Lausanne, Bern und Tessin geführt. Dazu beigetragen haben auch die zunehmenden Bedeutung der Grosszentren als Wirtschaftsstandorte. Entscheidend für die Bildung einer Metropolitanregion sind die Pendlerverflechtungen zwischen den einzelnen Agglomerationen. Die Metropolitanregion Bern liegt zwischen der Metropolregion Nordschweiz mit den Metropolitanregionen Zürich und Basel, sowie der Metropolregion Arc Lémanique mit der Metropolitanregion Genf-Lausanne gemäss Abbildung 5.

Abbildung 5 Die Metropolregionen der Schweiz.

Quelle: Thierstein (2006a), S. 76.

Die Metropolregionen ihrerseits verbinden mit ihren „flexiblen, funktional definierten Räumen“ 48 die Verbindung zu den internationalen Zentren. „Dass sich im Städtekranz von Bern keine metropolitane Region herausgebildet hat, lässt sich vor allem an der begrenzten internationalen Ausstrahlung und am beherrschenden Gewicht der Verwaltungsstadt ablesen.“ 49 Mit metropolitane Region ist nicht direkt der Begriff Metropolitanregion gemeint, denn gemäss Avenir Suisse 50 kann der Raum Bern als

48 Thierstein (2006), S. 32. 49 ETH Studio Basel (2006), S. 678. 50 Metropolitanregion Bern: Das Berner Mittelland, der Oberaargau, die Region Biel-Seeland und weite Teile des Emmentals, die Orte Thun und Interlaken sowie das Kander- und Teile des Simmentals 20 Metropolitanregion angesehen werden. Eine Differenzierung die es erlaubt, die verschiedenen Studien hierzu abzugrenzen. Gemäss Typologie der MS-Regionen 51 wird Bern als Metropolraum – nicht Metroplregion - einer Kernagglomeration und das Aaretal als Metropolraum in einer periurbanen Zone beschrieben. Thun gilt als tertiäre Region einer Mittelagglomeration und Burgdorf als industrielle Region einer Kleinagglomeration. Das Obere Emmental und das Schwarzwasser sind als rurale 52 agrarische Region eingestuft worden. Mit rural agrarischer Region sind ländliche Regionen im Landwirtschaftsgebiet gemeint. Wichtig zur Einstufung eines Standortes sind, wie im Kapitel 1 erläutert, das Image und die Ausstrahlung. Die Bestimmung der schwer messbaren Werte von Image und Ausstrahlung kann fast ausschliesslich über Umfragen erfolgen. Im Kanton Bern wurden dazu noch keine Umfragen durchgeführt. Es reicht für diese Masterthesis im Bezug zum gewählten Thema, dass das Image und die Ausstrahlung nur ansatzweise beurteilt wird. Durch die gezielte Förderung von Image und Ausstrahlung bestimmter Standorte kann auch auf die Mobilität und die damit verbundenen Pendlerströme Einfluss genommen werden. Das nächste Kapitel analysiert den Grossraum Bern vorerst als Wohnort.

3.3 Wohnort

Der Baumarkt wird hauptsächlich angetrieben vom Bevölkerungswachstum, welches eine zusätzliche Nachfrage nach neuen Wohnungen auslöst. Die Nachfrage wird vom Bewohnertyp und den von ihm gewünschten Wohnarten bestimmt. Vorerst wird im nächsten Kapitel die Wohnbedürfnisse dargestellt.

3.3.1 Wohnbedürfnisse

Gemäss der Bedürfnispyramide nach Maszlow können die Wohnbedürfnisse nach ihren Prioritäten eingestuft werden. Somit werden zuerst die Grund- und Existenzbedürfnisse befriedigt, danach die Bedürfnisse nach Sicherheit, Zugehörigkeit, Achtung- wie auch Wertschätzung - und zuletzt nach Selbstverwirklichung. Die zugenommene Individualisierung hat zur Folge, dass die Bedürfnisse an der Pyramidenspitze immer mehr Beachtung erhalten. Bei den Wohnungsangeboten ist darauf zu achten. Dies zeigt

gehören zur Metropolitanregion Bern. Ergänzt wird es durch die Städte Freiburg und Solothurn sowie zahlreichen Ortschaften aus den Kantonen FR, SO und NE. Die Metropolitanregion Bern ist das einzige Gebiet, welche ganz auf Schweizer Territorium zu liegen kommt. (Avenir Suisse). 51 vgl. Anhang 3.

21 die Wichtigkeit von schwer messbaren Werten wie Individualität, sowie der damit verbundenen Ausstrahlung von Wohnorten, Wohnhäusern und Wohnungen. Die zeitlich veränderten Wohnbedürfnisse werden anhand einer Umfrage bei Umzugswilligen und deren Merkmalen für das gesuchte Objekt festgestellt 53 . Die Umfrage ist gesamtschweizerisch durchgeführt worden, somit können für den Grossraum Bern nur über die groben Tendenzen Aussagen gemacht werden. Sie dienen zur Einordnung der Untersuchungspunkte zu den Wohnbedürfnissen nach deren Wichtigkeit. Weiter dienen sie zur Eingrenzung der relevanten Eigenschaften für mögliche Siedlungsthemen, dem Beziehungspotenzial und dem umweltbedingtem Eigenwert, gemäss Tabelle 3.

Tabelle 3 Umzugswillige: Rangierung der wichtigsten Merkmale des gesuchten Wohnobjekts.

Beziehungspotenzial Umweltbedingter Eigenwert 8. ÖV in der Nähe 1. Licht und Sonne 14. Einkaufmöglichkeit in der Nähe 9. Wenig Umgebungslärm 16. Länge des Arbeitsweges 10. Sympathisches Quartier ganz allgemein 11. Grünflächen im Quartier, in der Umgebung 15. Sicherheit vor Einbrüchen 22. Kinderfreundlichkeit des Quartiers 23. Verhältnis zu den Nachbarn 24. Keine Belastung durch Mobilfunkantennen.

Anlehnung an: Wüest & Partner (2006), S. 37.

Die Lücken aus der Rangierung können zu den bevorzugten Merkmalen betreffend den Wohnungstyp bezogen werden. Daraus lässt sich schliessen, dass mit der Änderung der Bevölkerungsschichten die strukturellen Merkmale des gesuchten Objekts weiter in den Vordergrund rücken. In den letzten Jahren stieg die Wichtigkeit des öffentlichen Verkehrs in der Nähe stark an. Die Kinderfreundlichkeit des Quartiers und das Verhältnis zu den Nachbarn im Quartier wird als weniger wichtig eingeschätzt. Dies hat auch damit zu tun, dass der Anteil der Familien an den Haushalten abnimmt. Zugenommen hat hingegen der Anspruch, keinen Belastungen durch Mobilfunkantennen ausgesetzt zu sein. Mit den vorhandenen Wohnbedürfnissen haben einen grossen Einfluss auf die Wohnobjekte. Damit neue Wohnobjekte erstellt werden können braucht es unter anderem ein Bevölkerungswachstum.

52 rural lat. veraltet für ländlich (Duden 2006). 53 Wüest & Partner (2006), S. 37. 22 3.3.2 Bevölkerungswachstum

Gemäss dem Bundesamt für Statistik ist das demografische Wachstum des Kantons in den nächsten Jahren auf einen „Einwanderungsüberschuss aus dem Ausland“ 54 zurückzuführen, und der Geburtenüberschuss wird infolge der Alterung und der auf tiefem Niveau verbleibenden Geburtenzahlen im Lauf der Zeit zu einem Sterbeüberschuss. Wichtig aber ist auch, dass der interkantonale Wanderungssaldo, die Binnenwanderung, negativ bleiben wird. Der positive internationale Wanderungssaldo reicht gemäss dem Referenzszenario AR-00-2005 nicht aus, um die Bevölkerung des Kantons Bern bis ins Jahr 2050 wachsen zu lassen. Ab 2030 ist eine Schrumpfung des Kantons Bern prognostiziert, gemäss

Abbildung 6.

Abbildung 6 Bevölkerungsentwicklung von 1990 bis 2050.

Quelle: Bundesamt für Statistik

„Das Referenzszenario oder mittlere Szenario A-00-2005 [oder auch AR-00-2005 genannt] basiert auf der Fortsetzung der Entwicklungen der letzten Jahre, unter Einbezug der in der Folge des Inkrafttretens der bilateralen Abkommen über den freien Personenverkehr beobachteten Trend.“ 55 Eins der Modelle des hohen Szenarios geht bei der Einschätzung der künftigen Entwicklung von der Hypothese einer hohen Fruchtbarkeit 56 aus, welche unter anderem auf eine deutlich besseren Vereinbarkeit von Familien- und Erwerbsleben dank Betreuungsstrukturen für Kinder basiert. Es braucht

54 Bundesamt für Statistik (2007), S. 2. 55 Bundesamt für Statistik (2006), S.10. 56 Fruchtbarkeit: durchschnittliche Kinderzahl je Frau (Bundesamt für Statistik). 23 grundlegende Veränderungen in Bezug zur erwähnten Entwicklung der Fruchtbarkeit wie auch in der Entwicklung der Wanderungen und der Sterblichkeit, um das hohe Szenario zu erreichen. Aus diesem Grund verfolgt diese Masterthesis das mittlere Szenario weiter. Was kann nun zum Bevölkerungswachstum des Grossraums Bern als Teil des Kantons Bern ausgesagt werden? Dazu werden vorerst die Zu- und Abnahmen der Wohnbevölkerung der MS-Regionen des Grossraums Bern in den Jahren 1850 bis 2000 verglichen. 57 Daraus sind gemäss Tabelle 4 einige Differenzen ersichtlich. Es wird beim Vergleich unterschieden zwischen der Zeit der Industrialisierung, dem Ausbau des Autobahnnetzes in den 60er-Jahren und dem Ausbau der S-Bahn in den 80er-Jahren. Der „Pillenknick“ in den 70er-Jahren wird in die Analyse nicht miteinbezogen, da es sich hier um den Spezialfall einer zeitlichen Veränderung handelt.

Tabelle 4 Zu- und Abnahme der Wohnbevölkerung von 1850 bis 2000. Industrialisierung Ausbau Autobahnnetz Ausbau S-Bahn Bern + + + + + - - Burgdorf + + + Oberes Emmental 0 0 0 Aaretal + + + + + Schwarzwasser 0 - + Thun + + + + + + + + + sehr starke, + + starke, + leichte Zunahme; 0 keine Zu- / Abnahme; - leichte, - - starke Abnahme Anlehnung an Bundesamt für Statistik.

Die Tabelle 4 stellt dar, was die Indikatoren der Beziehungspotenziale wie der Anschluss an die Autobahn und die S-Bahn ausmachen können. Dieser Ausbau des privaten wie auch öffentlichen Verkehrs hat für Bern ein negatives Wanderungssaldo zur Folge, da die Stadt vom Umland aus besser erreichbar wurde. Das Umland lockt zusätzlich mit günstigerem Bauland, während Bern über keine grösseren Bodenreserven mehr verfügt. Burgdorf kann vom Autobahnanschluss nicht profitieren, wächst aber stetig. Dies deutet darauf hin das Burgdorf als Stadt selbständig organisiert und nicht vom Umland abhängig ist. Das Obere Emmental hat während der Industrialisierung ein nur sehr leichtes Wachstum realisiert. Angesiedelt wurden lediglich einige industriellen Fertigungen von Agrarprodukten. Den Ausbau des Autobahnnetzes und der S-Bahn konnte vor allem das Aaretal ausnützen. Im Schwarzwasser nahm die Bevölkerung während der Industrialisierung und der damit verbundenen Stadtflucht leicht ab. Mit dem Ausbau der S-Bahn in den 80-er Jahren wuchs die Bevölkerung leicht an. Thun hat vor allem in den letzten Jahren auch ein stetiges Wachstum verzeichnet. Zurückzuführen

57 vgl. Anhang 5 und Anhang 6. 24 ist das darauf, dass die Stadt als attraktive Wohngegend mit Seeufer und Alpenpanorama immer besser erreichbar wurde. Was für einen Einfluss hat nun die Wohnbevölkerungszunahme oder -abnahme auf die Wohnbautätigkeit? Dazu ist in einem ersten Schritt die Zu- und Abnahmen der Privathaushalte 58 in den MS-Regionen des Grossraum Bern von 1970 bis 2000 auszumachen. 59 In allen MS-Regionen kam es zu einer Zunahme der Haushalte. Dies hat nebst der Zunahme der Wohnbevölkerung mit der Zunahme des Flächenbedarfs pro Haushalt und dem Wandel der Anzahl Personen pro Haushalt zu tun. Generell haben die 1-Personenhaushalte im Grossraum Bern in den Jahren 1970 bis 2000 stark zugenommen, im Gegensatz zu den ab 6-Personenhaushalten. Dies ist damit zu erklären, dass Singles und Einzelpaare im Gegensatz zu Familien zunehmen. Das Obere Emmental und das Schwarzwasser können trotz der konstanten Bevölkerungszahl eine leichte Zunahme der Privathaushalte aufweisen.

Tabelle 5 Anzahl/Anteil Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Haushaltgrösse im 2000. 1-2 Pers. HH 3-4 Pers. HH 5+ Pers. HH Total Bern 106’061 75% 29’277 21% 5’200 4% 140’538 54% Burgdorf 18’409 64% 7’961 28% 2’249 8% 28’619 11% Oberes Emmental 5’496 59% 2’646 28% 1’191 13% 9’333 4% Aaretal 14’771 63% 6’883 29% 1’948 8% 23’602 9% Schwarzwasser 3’935 61% 1’879 29% 650 10% 6’464 3% Thun 34’540 70% 12’196 25% 2’873 6% 49’609 19% Total 183’212 71% 60’842 24% 14’111 5% 258’165 100% Prozentwerte in rot/blau bedeuten höchste/tiefste Anteile innerhalb der entsprechenden MS-Region. Quelle: Bundesamt für Statistik.

Der Vergleich der Tabelle 5 stellt fest, dass Bern gemessen am Mittel den höchsten und das Obere Emmental den tiefsten Anteil der 1- bis 2-Personenhaushalte aufweisen. Die restlichen Regionen mit Ausnahme von Thun haben einen unterdurchschnittlich hohen Anteil. Was die 3- bis 4-Personenhaushalte betrifft, verhält es sich praktisch umgekehrt. Bern hat den tiefsten, das Aaretal und das Schwarzwasser den höchsten Anteil. Die restlichen Regionen mit Ausnahme von Thun haben einen überdurchschnittlichen Anteil. Bei den Haushalte ab 5 Personen weist Bern den tiefsten und das Obere Emmental den höchsten Anteil auf. Die restlichen Regionen mit Ausnahme von Thun weisen einen überdurchschnittlichen Anteil auf.

58 : Privathaushalt: Eine Einzelperson, die alleine lebt, oder eine Gruppe von Personen, die zusammen wohnen, d.h. eine gemeinsame Wohnung teilen. Man unterscheidet zwischen Einpersonenhaushalten und Mehrpersonenhaushalten, die sich weiter in Familien- und Nichtfamilienhaushalte unterteilen. (Bundesamt für Statistik). 59 vgl. Anhang 7 und Anhang 8. 25 Somit kann zu den Privathaushalten zusammenfassend gesagt werden, dass Thun das Durschnittsmass des Grossraums Bern darstellt. Bern zieht vermehrt Single und Einzelpaare an Stelle von Familien an. In Burgdorf, im Oberen Emmental, im Aaretal und im Schwarzwasser ist der Zuwachs von Singles und Einzelpaaren eher unter- und von Familien eher überdurchschnittlich. Das Obere Emmental und das Schwarzwasser ziehen eher Haushalte ab 5-Personen an, was auf grosse Familien mit 3 und mehr Kindern schliessen lässt. Nach der Festlegung des Wachstums der Wohnbevölkerung und deren Privathaushalte ist nun der Bewohnertyp zu anlysieren.

3.3.3 Bewohnertyp

Je nach Bewohnertyp sind die Ansprüche an den Wohnort und an die Bedürfnisse verschieden. Um sie einzuordnen werden vorerst die einzelnen Eigenschaften, wie die Wohnbevölkerungsstruktur 60 und die Vermögensklassen genauer untersucht. Dabei wird die Wohnbevölkerungsstruktur in Privathaushalten gemessen und nach Alterskategorien strukturiert.

61

Vorerst wird die Wohnbevölkerungsstruktur in den MS-Regionen des Grossraum Bern in den Jahren von 1970 bis 2000 untersucht. Es wird generell festgestellt, dass die Anzahl und der Anteil der 0- bis 19-jährigen im Grossraum Bern stark abgenommen haben. Dafür nahmen aber die über 80-jährigen anzahl- und anteilmässig zu.

Tabelle 6 Anzahl/Anteil Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Altersklassen im 2000. 0-19 20-39 40-59 60+ Total Bern 55’968 19% 89’798 30% 85’438 29% 66’197 22%297’401 51% Burgdorf 17’216 24% 19’460 28% 19’541 28% 14’358 20% 70’575 12% Oberes Emmental 6’696 26% 6’788 27% 6’439 25% 5’438 21% 25’361 4% Aaretal 14’844 25% 16’220 27% 17’035 29% 11’293 19% 59’392 10% Schwarzwasser 4’388 26% 4’374 26% 4’640 27% 3’739 22% 17’141 3% Thun 25’472 22% 30’626 27% 32’060 28% 26’463 23% 114’621 20% Total 124’584 21%167’266 29% 165’153 28% 127’488 22%584’491 100% Prozentwerte in rot/blau bedeuten höchste/tiefste Anteile innerhalb der entsprechenden MS-Region. Quelle: Bundesamt für Statistik.

Im Detail werden die im Jahre 2000 vorhandenen Zustände gemäss Tabelle 6 verglichen. Dabei ist festzustellen, dass die Verteilung der Wohnbevölkerungsstruktur nach Alter generell in fast allen MS-Regionen des Grossraum Bern kaum Abweichungen vom Durchschnitt aufweisen. Am meisten Unterschiede sind bei den 0- 19-jährigen auszumachen. Bern liegt in dieser Alterskategorie leicht unter und die anderen MS-Regionen ausgenommen von Thun deutlich über dem Durchschnitt. Bei den 20- bis 39-jährigen ist das Schwarzwasser und bei den 40- bis 59-jährigen das

60 Bevölkerungsstruktur: Zusammensetzung der Bevölkerung nach diversen demografischen (Geschlecht, Alter, Zivilstand, Staatsangehörigkeit etc.) oder anderen Merkmalen. (Bundesamt für Statistik). 61 vgl. Anhang 9 und Anhang 10. 26 Obere Emmental deutlich unterdurchschnittlich vertreten. Bei den über 60-jährigen weist das Aaretal einen Wert unter dem Durchschnitt aus. Dies hängt damit zusammen, dass ältere Personen ab 60 Jahren es vorziehen, von den periurbanen Zonen weg zu ziehen, um für den Ruhestand eine eher zentralere oder ländlichere Region aufzusuchen. Dafür haben die ländlichen Zonen mit dem Ausbau des öffentlichen Verkehrs an Attraktivität dazugewonnen. Was für ein Bildungsniveau ist im Grossraums Bern anzutreffen? Dazu wird die Wohnbevölkerung von 25 bis 64-Jährigen nach der höchsten abgeschlossenen Ausbildung von 1990 bis 2000 verglichen 62 . Dabei wird festgestellt, dass in Bern die Berufsausbildung als höchste abgeschlossene Ausbildung anzahlmässig stark abgenommen hat, die vor allem zu Gunsten der Abschlüsse auf Stufe Universität. Burgdorf, Aaretal und Thun weisen im Gegensatz zu den ländlichen Regionen des Oberen Emmentals und dem Schwarzwasser mehr höchste abgeschlossene Ausbildungen auf Stufe Fachhochschule auf. Wieviel ist ein Haushalt bereit für das Wohnen an Geld auszugeben? Dazu werden die Vermögensklassen der MS-Regionen des Grossraum Bern von 1996 bis 2007 verglichen. 63 . Die Vermögensklassen sind ein wichtiger Faktor zur Bestimmung des Wohnbaustandards von normal, mittel bis gehoben. Bern hat in den Jahren von 1996 bis 2007 an hohen Vermögensklassen ab CHF 250’000.- anteilsmässig eingebüsst. Dies vor allem zu Gunsten von Thun. Von dieser Abwanderung konnten teilweise auch das Aaretal und Burgdorf profitieren. Die Auswirkungen für Bern sind zu relativieren da die wenigsten Haushalte zu den Vermögensklassen ab CHF 250’000.- gehören. Die Umweltbedingten Eigenwerte, wie der Seeanstoss in Thun oder die Ruhe durch die Naturnähe, überwiegen in diesem Fall die Beziehungspotenziale einer Stadt wie Bern. Im nächsten Kapitel wird nun nach den persönlichen Eigenschaften der Zielgruppen zu den Wohnarten im Grossraum Bern untersucht.

3.3.4 Wohnarten

Wie werden nun die Wohnungen 64 entsprechend dem Bewohnertyp - Mieter, Genossenschafter, Stockwerk- und Hauseigentümer - besetzt? Dazu werden die Anzahl und Anteile der soeben aufgezählten Bewohnertypen in den Jahren 1970 bis 2000

62 vgl. Anhang 11 und Anhang 12. 63 vgl. Anhang 13 und Anhang 14. 64 Wohnung: Die Gesamtheit der Räume, die laut Baubewilligung zur Unterbringung einer oder mehrerer Privathaushaltungen bestimmt und mit einer Küche oder Kochnische versehen ist. (Bundesamt für Statistik). 27 untersucht. 65 Grundsätzlich bleibt die Anzahl von Hauseigentümern in allen MS- Regionen des Grossraums Bern gleich. Die Hauseigentümer nehmen anteilsmässig in allen Regionen ab; stärker vor allem im Oberen Emmental, im Schwarzwasser und in Thun. Die Stockwerkeigentümer nehmen anzahl- und anteilsmässig in allen Regionen zu. Diese stehen in Konkurrenz zu den Hauseigentümern und zu den Mietern. Das hat zur Folge, dass die Anteile der Mieter in fast allen Regionen konstant bleiben.

Tabelle 7 Anzahl/Anteil besetzte Wohnungen nach Bewohnertyp im 2000. Mieter Genossenschafter Stockwerkeigent. Hauseigentümer Total Bern 101’534 74% 3’929 3% 8’614 6% 18’731 14% 137’275 55% Burgdorf 14’46452% 385 1% 1’741 6% 9’107 33% 27’788 11% Oberes Emmental 4’35648% 85 1% 502 6% 3’085 34% 9’006 4% Aaretal 10’89348% 108 0% 1’730 8% 7’911 35% 22’552 9% Schwarzwasser 2’585 42% 40 1% 317 5% 2’478 40% 6’184 2% Thun 24’06550% 2’637 5% 5’347 11% 12’950 27% 48’121 19% Total 157’89763% 7’184 3% 18’251 7% 54’262 22% 250’926 100% Prozentwerte in rot/blau bedeuten höchste/tiefste Anteile innerhalb der entsprechenden MS-Region. Quelle: Bundesamt für Statistik.

Wie sehen nun die Zustände im Jahre 2000 gemäss Tabelle 7 im Detail aus? Es sind erhebliche Unterschiede festzustellen. Bern weist einen hohen Anteil an Mietern aus. Unterdurchschnittlich sind die Mieter in den anderen MS-Regionen des Grossraums Bern vertreten, vor allem im Schwarzwasser. Bei den Genossenschaftern fällt der eher hohe Anteil in Thun und die völlige Untervertretung im Aaretal auf. Die Form des Stochwerkeigentums ist sehr gut in Thun und weniger gut im Schwarzwasser vertreten. Die Hauseigentümer hingegen haben einen sehr hohen Anteil im Schwarzwasser. Burgdorf, das Obere Emmental und das Aaretal sind deutlich über, Bern hingegen deutlich unter dem Durchschnitt. Auffallend bei dieser Verteilung der Hauseigentümer ist jedoch, dass das Schwarzwasser einen höheren Anteil an Hauseigentümern aufweist als das Obere Emmental. Nach den detaillierten Analyse zum Wohnort, folgt im nächsten Kapitel die Analyse zum Arbeitsort.

3.4 Arbeitsort

Die Untersuchungen zum Arbeitsort sollen Aufschluss darüber geben, wie sich die Anzahl Beschäftigter im Grossraum entwickelt hatte, zusammensetzt und in welchen

65 vgl. Anhang 15 und

28 MS-Regionen es Spezialisierungen gibt oder geben könnte. Dies im Hinblick zu einer möglichen Cluster-Bildung. Würden sich die spezialisierten Unternehmungen in gewissen Regionen niederlassen, könnte es zu einer Cluster-Bildung kommen, und die entsprechende Region würde einen Vorteil im Standortwettbewerb erhalten. Anlässlich des „Bern Cluster Day“ wurde ein Referat 66 gehalten. Dabei wurde dargestellt, dass die Cluster-Region Bern international eine wichtige Stellung einnimmt, vor allem als Technologie-Cluster. Der Technologie-Cluster wird in einen Cluster für Präzisionstechnik, für Telematik und für Medizinalbranchen eingeteilt. Die MS- Regionen des Grossraums Bern bilden mit anderen zusammen die Cluster-Region Bern, die im Jahre 2005 untereinander verglichen 67 wurden. In Bern sind die meisten Anteile an der regionalen Gesamtwertschöpfung in der Telematik auszumachen. Weiter fällt die relativ bedeutende Stellung der Medizinalbranche in Burgdorf auf. das Zentrum für Umwelttechnik, eines der Clusterorganisationen und Kompetenzzentren, befindet sich in Thun. Es stellt, wie die anderen, ein nützliches Netzwerk für Unternehmen, Ausbildungsinstitutionen und Forschungszentren der jeweiligen Branche zur Verfügung. Nach der möglichen Cluster-Bildung werden nun die Beschäftigten 68 in den Arbeitsstätten 69 untersucht. Was kann zu den Zu- und Abnahmen der Beschäftigten in den Arbeitstätten des III. Sektors nach NOGA 70 in den Jahren von 1995 bis 2005 ausgesagt werden? 71 Generell hat das Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen im gesamten Grossraum Bern zugenommen, ausgenommen davon ist Bern. In den ehemaligen Industriestandorten Bern und Thun ist eine Abnahme der Anteile von Branchen der Warenherstellung zu verzeichnen. Die öffentliche Verwaltung, die Verteidigung und das Sozialwesen blieben in allen Regionen relativ konstant, dies auch in Bern. Bern entwickelt sich vermehrt zum Standort für die Branchen im Bereich Immobilien, Vermietung, und

Anhang 16. 66 vgl. Koellreuter (2007). 67 Koellreuter (2007). 68 Beschäftigte - besetzte Stellen: Beschäftigte bezeichnen besetzte Stellen. Obwohl sich ihre Bedeutungsfelder stark überschneiden, ist unter den Begriffen «Beschäftigte - besetzte Stellen» und «Erwerbstätige» nicht dasselbe zu verstehen, kann doch eine erwerbstätige Person mehrere Stellen besetzen. In diesem Fall wird von Mehrfachbeschäftigung gesprochen. (Bundesamt für Statistik). 69 Arbeitstätten: Örtlich abgegrenzte Einheit einer institutionellen Einheit, in der eine wirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt wird. (Bundesamt für Statistik). 70 NOGA: Die NOGA 2002 (Nomenclature Générale des Activités économiques), ist ein grundlegendes Arbeitsinstrument, um statistische Informationen zu strukturieren, zu analysieren und darzustellen. Diese Systematik ermöglicht, die statistischen Einheiten „Unternehmen“ und „Arbeitsstätten“, aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit zu klassieren und in eine übersichtliche und einheitliche Gruppierung zu bringen. Sie erlaubt, das beobachtete Universum wirklichkeitsgetreu, vollständig und für die verschiedenen Anwendungen ausreichend detailliert abzubilden. (Bundesamt für Statistik). 71 vgl. Anhang 17 und Anhang 18. 29 Dienstleistungen. Im Schwarzwasser haben die Beherbergungs- und Gaststätten erstaunlicherweise abgenommen. Die Anzahl und Anteile der Beschäftigte weisen im Jahr 2001 gemäss Tabelle 8 deutliche Unterschiede von Region zu Region aus. Bei der Herstellung von Waren hat Burgdorf die höchsten Anteile, gefolgt vom Oberen Emmental, vom Aaretal und dem Schwarzwasser. Dies deutet auf historisch verankerte Arbeitsstätten hin. Die Beschäftigten im Bereich der Immobilien, der Vermietung, und der Dienstleistung DL Unternehmungen sind am meisten in Bern und am wenigsten im Schwarzwasser vorhanden. Im Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen weist das Schwarzwasser anteilsmässig am meisten und Burgdorf am wenigsten Beschäftigte aus.

Tabelle 8 Anzahl/Anteil Beschäftigte in Arbeitsstätten nach Noga-Abschnitten im 2001. D Herst. K Imm. L öff. Verw. N Gesundh. Total* Bern 22’640 11% 31’371 15% 25’477 12% 26’821 13% 213’785 68% Burgdorf 8’618 30% 1’824 6% 1’074 4% 3’012 11% 28’261 9% Oberes Emmental 2’239 25% 347 4% 174 2% 1’324 15% 8’870 3% Aaretal 4’171 24% 1’199 7% 379 2% 2’943 17% 17’314 5% Schwarzwasser 1’046 22% 147 3% 299 6% 1’054 22% 4’779 2% Thun 8’392 19% 3’073 7% 2’883 7% 5’264 12% 43’538 14% Total 47’106 15% 37’961 12% 30’286 10% 40’418 13% 316’547 100% Prozentwerte in rot/blau bedeuten höchste/tiefste Anteile innerhalb der entsprechenden MS-Region. Quelle: Bundesamt für Statistik.

Nach der Untersuchung des Arbeits- und Wohnortes, zeigt das folgende Kapitel welchen Einfluss diese Standorte auf die Pendlerströme im Jahre 2000 hatten.

3.5 Pendlerströme

Mit der Ausdehnung der Agglomerationen und entsprechend auch der Metropolitanräume schreitet die Zersiedelung voran. Im Gleichschritt mit dieser Entwicklung nimmt die Trennung und Distanz von Wohn- und Arbeitsorten zu. Die sich daraus ergebenden Pendlerströme werden immer wichtiger. Als Pendler gelten jene, die die Wohngemeinde verlassen, um in einer anderen Gemeinde ihren Arbeitsplatz aufzusuchen. „Im Zuge dieses Prozesses positionieren sich einige Gebiete zunehmend als Wohnregionen, andere übernehmen die Funktion von regionalen oder überregionalen Arbeitsmärkten.“ 72 In der Abbildung 7 ist deutlich zu sehen, dass Bern viele Zupendlerströme aufweist. Die drei grössten Ströme erhält Bern von Thun, vom Aaretal und von Burgdorf. Also von jenen MS-Regionen, welche unter anderen den Grossraum Bern bilden.

72 Credit Suisse Economic Research (2006), S. 21. 30

Abbildung 7 Pendlerströme im Grossraum Bern im 2000.

Es sind nur die Pendlerströme - von und zu den MS-Regionen - über 1000 pro Tag abgebildet. Quelle: Bundesamt für Statistik, GEOSTAT.

Will man nun die Pendlerströme gemäss der Problemstellung reduzieren, kann dies nur geschehen indem Wohnorte in der Nähe der Arbeitsorte gewählt werden oder umgekehrt. Der Bewohnertyp hätte also den nachgefragten Beschäftigten oder die nötigen Beschäftigten den an bestimmten Standorten vorgefundenen Bewohnertyp zu entsprechen. Nun werden die aus den vorigen Kapiteln erarbeiteten Marktanalysen als Bausteine 73 verwendet werde, um die entsprechenden Zielgruppen mit den Bauarten für die im nächsten Kapitel entwickelten Siedlungsthemen abzuleiten und umzusetzen.

3.6 Siedlungsthemen

Was kann nun im Grossraum Bern unternommen werden, um die Pendlerströme zu reduzieren? Vorerst ist der räumliche Effekt relevant, das Zusammenbringen von Wohnen und Arbeiten, welches durch Kriterien der SNL-Theorie und des Standortwettbewerbes unterstützt werden kann. Die Pendlerströme innerhalb einer MS-

73 vgl. Anhang 19. 31 Region werden nicht weiter untersucht, da die Arbeitswege kürzer sind. Zu beachten ist auch, dass die Mobilität, verursacht durch den Einkaufs- und Freizeitverkehr, nicht zu den Pendlerbewegungen der Erwerbstätigen gehört. Diese Mobilitäten können durchaus kombiniert werden, zum Beispiel durch die Erstellung von Einkaufsläden in den Infrastrukturzentren. Beim Freizeitverkehr wird dies schwieriger, würde aber mit einer flexibleren Arbeitszeitgestaltung ermöglicht. Dies ist eine realistische Kombination, da in der Gestaltung von neuen Arbeitsplätzen vermehrt darauf geachtet wird die Freizeit miteinzubeziehen. Aus diesen kurzen Schilderungen wird klar, dass nebst den baulichen Veränderungen insbesondere auch das Verhalten der beteiligten Personen ändern sollte zur Erreichung der Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft. Gemäss Tabelle 9 wird der Unterschied der Anzahl Beschäftigter in den Arbeitsstätten (Arbeitsplätze) und der Anzahl der Personenhaushalten (Wohnungen) dargestellt. Dabei werden die Personenhaushalte um 20% aufgewertet, da angenommen werden kann, dass mehr als eine Person pro Haushalt als Beschäftigte gilt. Aus diesen Angaben werden folgende Wachstumsunterschiede gefolgert, damit bis zum Jahr 2050 ein möglichst ausgeglichenes Verhältnis von Arbeitsplätzen zu Wohnungen hergestellt werden kann: - Bern sollte ein deutlich höheres Wachstum von Wohnungen im Verhältnis zu Arbeitsplätzen haben. - Burgdorf, Aaretal und Thun sollten ein höheres Wachstum von Arbeitsplätzen im Verhältnis zu Wohnungen haben. Das Obere Emmental und das Schwarzwasser haben ein relativ ausgeglichenes Verhältnis, was die Grafik zu den Pendlerströme gemäss Abbildung 7 bestätigt.

Tabelle 9 Vergleich Zu- und Abnahme der Anzahl Beschäftigter im Verhältnis zur Wohnbevölkerung. Personenhaushalte Beschäftigte in Arbeitsstätten PersHH. - Besch. 1970 2000 Zunahme / J. 1995 2001 Zunahme / J PersHH + 20% Bern 102'989 140'538 1'252 1.0% 200'718 213'785 2'178 1.1% -45'139 Burgdorf 19'211 28'619 314 1.3% 27'420 28'261 140 0.5% 6'082 Oberes Emmental 6’421 9’233 97 1.2% 9’020 8’870 -25 -0.3% 2’330 Aaretal 13'003 23'602 353 1.9% 17'335 17'314 -4 0.0% 11'008 Schwarzwasser 4’012 6’464 82 1.6% 5’208 4’779 -72 -1.4% 2’978 Thun 31'216 49'609 613 1.5% 43'435 43'538 17 0.0% 15'993 Total 176'852 258'165 2'710 1.2% 303'136 316'547 2'235 0.7% -6'749 Pers.HH – Besch.: Anzahl Personenhaushalte mit einem Faktor von 1.2 abzüglich Anzahl Beschäftigte

Eigene Darstellung.

Bern hat also den Wohnungsbau stark zu steigern, will es seinen Vorteil als Arbeitsort nicht verlieren. Burgdorf hat Anstrengungen zu unternehmen, um die Zahl der Arbeitsplätze zu erhöhen. Das Aaretal und Thun haben die Zunahme von Arbeitsplätzen

32 deutlich zu fördern, um ihre Vorteile als Wohnort nicht preiszugeben. Die Resultate zeigen die Schwierigkeit eines ausgeglichenen Pendlerverhaltens. Sie wird aber dadurch relativiert, dass bereits dann ein wichtiger Schritt getan ist, wenn die Pendlerströme um die Hälfte reduziert werden und das Ziel somit zur Hälfte erreicht wird 74 . Für die Siedlungsthemen soll die Siedlungsentwicklung nach innen 75 als Vorgabe angesehen werden. Entsprechend der gesellschaftlichen Entwicklung verändern sich auch die Nutzerbedürfnisse an die neuen und bestehenden Siedlungen. Die Rahmenbedingungen dazu werden aus dem Mietrecht, dem Baurecht und dem Wohnungsmarkt vorgegeben. Die Zielvorgaben der Eigentümervertretung von Bauherrschaften und Investoren sind unter anderem die Rendite und der entsprechende Zeithorizont. Als Vorgehen gibt es keine Standardstrategie sondern nur Einzellösungen wie die vom ETH Wohnforum erarbeiteten Modelle zu „passgenau flexibel“ 76 oder gemäss den Thesen zur nachfrageorientierten Projektentwicklung von Professor Klaus M. Schmals. Eine dieser Thesen lautet: „Vor dem Wandel von Planungskultur, Standortfaktoren und Sozialstruktur verändert sich – so meine neunte These – die Qualität der Entwicklung von Projekten prinzipiell. Dabei wurde sie aber in ihrer Bedeutung nicht geschmälert. Im Gegenteil: Relevanz und Leistungsfähigkeit haben sich im Rahmen ihrer Situations- und Klientelorientierung erhöht.“ 77 Dieser Leitsatz mit der Vorgabe des Bundesamtes für Raumentwicklung - abgekürzt ARE - zur Siedlungsentwicklung nach innen werden mit den erarbeiteten Marktdaten die möglichen Siedlungsthemen für die MS-Regionen des Grossraum Bern entwickelt. Damit in Bern der Wohnraum bedeutend gefördert werden kann, braucht es eine Aufwertung der umweltbedingten Eigenwerte. Hierzu können in gewissen Standorten Entwicklungen wie die Verlagerung der Autobahn, die gezielte Integration des Verkehrs in den Quartieren, die Förderung von naturnahen Parks und von qualitativen Ansprüchen genügende Überbauungen vorangetrieben werden. Im Moment ist genügend Wohnraum vorhanden für Singles und Einzelpaare. Mit einer weiteren Förderung der Familienpolitik und mit dem Bereitstellen von günstigem Wohnraum könnten wieder vermehrt Familien angesprochen werden. Nur an ausgezeichneten Lagen mit hohen umweltbedingten Eigenwerten kann ein Wohnangebot für Vermögende entstehen. Es

74 vgl. 1.1 Ausgangslage und Problemstellung. 75 Siedlungsentwicklung nach innen: Die Siedlungsentwicklung nach innen ist eine seit längerem propagierte Strategie der Raumentwicklung. Durch sie soll längerfristig eine optimale Nutzung der Infrastrukturen und der Ressourcen in den Siedlungsflächen gefördert werden. (Bundesamt für Raumentwicklung). 76 vgl. Stoffel (2006). 77 Schmals (2007), S. 10. 33 kann in diesem Fall durchaus eine Verdrängung der Arbeitsorte durch Wohnorte stattfinden. Eine Cluster-Bildung im Bereich der Telematik bietet sich an zur Förderung entsprechender Arbeitsstätten. Eine weitere Spezialisierung im Bereich Immobilien, Vermietung, und Dienstleistung DL Unternehmungen könnte angestrebt werden. Die öffentliche Verwaltung wird ihren Bestand an Arbeitsstätten voraussichtlich beibehalten. Das von der Migros erstellte Einkaufszentrum Westside in Bern-Brünnen mit gemischter Nutzung und sehr hoher Dichte 78 ist ein möglicher Weg das Image und die Ausstrahlung einer Stadt aufzuwerten. Die rein wirtschaftlichen Anforderungen der Akteure haben den Bedürfnissen und sozialen Aufgaben der Öffentlichkeit zu entsprechen, ansonsten ist die Nachhaltigkeit solcher Überbauungen fraglich. Weitere Chancen bieten die Umnutzung von brachliegenden Gebieten wie Industriebrachen 79 , oder Standorte welche einen See- oder Flussanstoss miteinbeziehen 80 . Letztere könnten durchaus eine Aufwertung des Wohnraumes in Bern zur Folge haben, so wie es die Berner Altstadt an der Junkerngasse zeigt mit der Aussichtslage zur Aare und der „Marktgasse“ im rückwärtigen Raum. Die Aare soll für öffentliche Nutzungen zugänglich bleiben, jedoch können durchaus weitere Überbauungen den Flussraum bewusster miteinbeziehen. Das ganze Gebiet um den Komplex des Inselspitals könnte als Verdichtung einer Struktur in den bestehenden Grenzen 81 die nationale wie auch internationale Ausstrahlung fördern. Im Grossraum Bern können durch den Ausbau der Infrastruktur (S-Bahn und zum Teil der Autobahn) mit Sicherheit Gebiete aufgewertet werden. In Bern hätte dies für die Aufwertung des Wohnraumes aber eher einen negativen Effekt, wie die Entwicklung der Bevölkerung der letzten Jahre zeigte. Es werden günstiger Wohnraum im Umland oder sogar eine Wohnlage am Thunersee bevorzugt. Davon profitieren das Aaretal und insbesondere die älteren Familien. Die jüngeren Familien ziehen zentralere Lagen, die in Bern gegeben sind, vor. Will das Aaretal sich als Arbeitsort profilieren, sind verschiedenste Massnahmen nötig. Auf jeden Fall sind das S-Bahn-Netz auszubauen und örtliche schon bevorzugte Lagen für Arbeitsstätten zu fördern. Lockere Siedlungsformen an bestehenden und neuen S-Bahnstationen können die Vorzüge einer periurbanen Zone ausnützen. Gute Angebote der kombinierten Mobilität, der Sicherstellung von Parkplätzen und die Förderung des Langsamverkehrs können ebenfalls zur Reduktion der Verkehrsprobleme führen. Intelligente Siedlungsformen

78 vgl. Christiaanse (2006), Mixed Used and high Density –MUD’s. 79 vgl. Christiaanse (2006), Waitinglands. 80 vgl. Christiaanse (2006), Waterfronts. 81 vgl. Christiaanse (2006), Valley. 34 nach englischen Vorbildern der „New Towns“, wie „Milton Keynes“ 82 , können durch spezielle Anordnung der Wegsysteme die Verkehrsfläche reduzieren, ohne die Wohnflächen zu beeinträchtigen. Dabei wird dem Gedanken vom Boulevard vor der Haustüre und der freien rückwärtigen Sicht auf die Landschaft Rechnung getragen. In der Schweiz wurden die Prinzipien der „New Towns“ von der Studiengruppe Neue Stadt für die Neue Stadt Otelfingen im Jahr 1961 angewendet 83 . Damit sich auch Thun nachhaltig entwickelt, braucht es wie erwähnt ein starkes Wachstum von Arbeitsplätzen, so dass der Vorteil als Wohnort nicht preisgegeben werden muss. Der soeben realisierte Neat-Ast von Frutigen nach Visp kann Thun als Arbeitsort auch für Leute die im Wallis wohnen attraktiv machen. Das Thun Swiss Economic Forum trägt auch weiterhin seinen Teil dazu bei. Eine in Diskussion stehende Fachhochschule für den Tourismus würde einen sehr wichtigen Beitrag leisten und eine mögliche und vernünftige Cluster-Bildung entstehen lassen. Der Wohnraum in Thun entwickelt sich bisher ausgeglichen, was auch in Zukunft so bleiben dürfte. Als spezifische Themen ist die Umnutzung von brachliegenden Gebieten zu erwähnen, welches im Moment auf dem Selve-Areal - einer ehemals industriell genutzten Fläche - angewendet wird. Dieses Areal wird in Zukunft zu einer Wohn- und Arbeitszone. Themen wie Bauen am Wasser 84 sind im Bereich der Aare und des Thunersees umzusetzen. In Burgdorf sind die Arbeitsplätze in gleicher Art und Weise zu fördern, nicht aber in dem Ausmass wie in Thun. Mit einem direkten Autobahnanschluss könnte dies, nebst dem Ausbau der S-Bahn, erreicht werden. Unterstützend würde eine naheliegende Cluster-Bildung in der Medizinal-Branche wirken. Die Möbel-Meile in Lyssach - zusammen mit dem Design-Center in Langenthal - könnten entsprechende Entwicklungen fördern und vorantreiben. Diese Verkaufsmeile entspricht in einem gewissen Mass einer gemischten Nutzung mit hoher Dichte 85 . Für ihre Ausstrahlung in der Region könnte bestimmt noch mehr getan werden. Aktuell bleiben im Raum Burgdorf das Thema der brachliegenden Gebiete 86 . Ansonsten ging die Entwicklung in Burgdorf ziemlich stetig voran und unterstrich die eigentliche Selbständigkeit dieser Region. Dies entspricht auch dem Prinzip einer Gartenstadt die „in ihrem bevölkerungsmässigen und räumlichen Wachstum begrenzt, politisch autonom und ökonomisch möglichst eigenständig sein“ 87 sollte.

82 Eisinger (2006), S. 52. 83 vgl. Eisinger (2006) S. 72-80; Eisinger (2004) S. 166-185. 84 vgl. Christiaanse (2006), Waterfront. 85 vgl. Christiaanse (2006), Mixed Used and high Density –MUD’s. 86 vgl. Christiaanse (2006), Waitinglands. 87 Eisinger (2006), S. 43-46. 35 Im Schwarzwasser wie auch im Oberen Emmental könnte eine lokale Förderung des Tourismus die Nachfrage der umliegenden MS-Regionen befriedigen und auf diese Weise die Freizeitmobilität einschränken. Die Aufwertung von Dorfzentren - dies gilt auch für die anderen MS-Regionen – leistet mit entsprechenden Angeboten und Veranstaltungen einen Beitrag zur Eindämmung der Einkaufsmobilität. Damit aber die nachhaltige Marktentwicklung einer Region mit den soeben erläuterten Siedlungsthemen vorangetrieben werden kann, sind noch weitere Rahmenbedingungen einzuhalten, welche im folgenden Kapitel 4 mit dem Titel Entwicklungen erläutert werden. „An Städten bauen bedarf deshalb eines Sensoriums für das Politische und Prozessuale.“ 88

88 Eisinger (2006), S. 160. 36 4 Entwicklungen

Entspricht der Richtplan des Kantons Bern den Siedlungsthemen von Wohnen und Arbeiten zum Grossraum Bern? Die wirtschaftlichen Erkenntnisse aus dem Kapitel 3 werden nun mit der Raumentwicklung, und den Ansprüchen der Gesellschaft, verglichen, um sie auf eine Übereinstimmung hin zu überprüfen. Dazu wird vom Ansatz des Standortmanagements in Bezug zu einer Standortentwicklung ausgegangen, welche grundsätzlich im Richtplan des Kantons Bern angewendet wird. Die Massnahme C0_4 89 des Richtplans wird genauer untersucht und mit den Resultaten des Kapitels 3 überprüft. Somit kann festgestellt werden, welche vorgesehenen Massnahmen die Entwicklung unterstützen und welche eher hinderlich sind.

4.1 Standortmanagement

„Standortmanagement und Standortentwicklung stellen eine zentrale Herausforderung der heutigen Zeit dar. Räumliche Massstäbe des Handelns von privaten und öffentlichen Akteuren weiten sich aus. Entwicklungstreiber der Wissensökonomie lassen neu strukturierte Wirtschaftsräume auf internationalem Massstab entstehen. Herkömmliche hoheitliche und private Problemlösungsmechanismen stossen an Grenzen. Standortmanagement ist als Gestaltungs- und Veränderungskonzept zu verstehen, das simultan Strategie, Strukturen und Kultur bearbeiten muss.“ 90 Unter Management versteht man hauptsächlich die Organisierung und Lenkung eines Verfahrens mit entsprechender Mitwirkung und Einflussnahme. Als private und öffentliche Akteure sind vor allem verschiedene Gebietskörperschaften, wie zum Beispiel MS-Regionen und Institutionen, möglich. Das Standortmanagement und die Standortentwicklung - auf der Grundlage der Raumentwicklungspolitik - sind in sinnvoller Wechselwirkung zu verknüpfen, damit eine integrierte Gestaltung möglich wird. Die raumwirksamen sektoralen Politikfelder sind so zu koordinieren, dass auf den entscheidenden räumlichen Massstabsebenen erwünschte, langfristige und tragfähige Ergebnisse entstehen. Als raumwirksame sektorale Politikfelder gelten im engeren Sinn die Raumplanung mit Einfluss auf die Regionalpolitik, und im weiteren Sinn unter anderen die Umwelt, der Verkehr (ÖV wie auch IV), die Wirtschafts- und Standortförderung. Das Zusammenbringen der verschiedenen räumlichen Ebenen geschieht unter simultaner Bearbeitung von Strategien, Strukturen und Kulturen. Diese

89 vgl. Anhang 20 und Anhang 21. 90 Thierstein (2007), Vorlesungsankündigung. 37 werden unter Einbezug eines Managementprozesses auf mögliche Erneuerungen und Optimierungen geprüft. Der „Governance Cube“ 91 bildet diese Vorgehen bildhaft ab. Wie das Standortmanagement im Richtplan des Kantons Bern aufgenommen wird, erläutert das folgende Kapitel.

4.2 Richtplan Kanton Bern

Der Richtplan des Kantons Bern ist nach den neuesten Management-Kenntnissen aufgebaut. Somit liefert der Richtplan eine gute Grundlage zur Beurteilung der Resultate aus den marktwirtschaftlichen Untersuchungen. Gezielt wird die Massnahme C0_4 mit deren Bezug zu den Strategien und zu den Visionen untersucht.

4.2.1 Visionen

Der Bund legt mit dem Artikel 73 der Bundesverfassung die Ziele zur Nachhaltigkeit fest: „Bund und Kantone streben ein auf Dauer ausgewogenes Verhältnis zwischen der Natur und ihrer Erneuerungsfähigkeit einerseits und ihrer Beanspruchung durch den Menschen anderseits an.“ 92 Mit dem Artikel 75, Absatz 1, der Bundesverfassung werden die Grundsätze der Raumplanung für die Kantone festgelegt: „Der Bund legt Grundsätze der Raumplanung fest. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedlung des Landes.“ 93 Mit diesen beiden Gesetzesartikeln kann von einer Vision der Nachhaltigkeit ausgegangen werden, welche der Kanton im Bereich der Raumplanung mit einer zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens und einer geordneten Besiedlung des Landes umzusetzen hat. Auf Stufe Bund gibt es die verschiedensten Sachpläne, die die Grundsätze der Raumplanung festlegen, welche in die Richtpläne auf Stufe Kanton einzubeziehen sind. Die zwei genannten Gesetzesartikel wirken im Sinne eines normativen Managements als Ziele, Prinzipien, Normen oder Spielregeln für alle weiteren Aktivitäten begründend. Für die weitere Bearbeitung des Themas der nachhaltigen Marktentwicklung wird vorausgesetzt, dass mit der bestehenden Gesetzgebung und den entsprechenden

91 Thierstein (2006a), S. 105. 92 Bundesverfassung 1999, Art. 73. 93 Bundesverfassung 1999, Art. 75, Abs. 1. 38 räumlichen Massnahmenpaketen - wie der Bauordnung und dem Zonenplan - gearbeitet werden kann. Weiter wird das föderalistische System der Gemeinden nicht geändert. Dazu werden aber mögliche räumliche Zusammenschlüsse überprüft. Diese Masterthesis geht schon von einem möglichen räumlichen Zusammenschluss – der MS- Regionen - aus. Ob die interkommunale Zusammenarbeit innerhalb der MS-Regionen für künftige Entwicklungen geeignet ist, wird erst in den Schlussfolgerungen im Kapitel 5 dargestellt. Vorerst weitere Angaben zu den Strategien.

4.2.2 Strategien

Im Richtplan des Kanton Bern wurde unter anderen die Massnahme C_0494 zu den kantonalen Entwicklungsschwerpunkten - den sogenannten ESP - festgehalten. Diese wird nun den Siedlungsthemen des Kapitels 3.6 gegenübergestellt. Es wurde folgende Zielsetzung festgelegt, welche durch den Regierungsrat am 27. Februar 2002 beschlossen und am 16. November 2006 angepasst wurde. Auf der Vorderseite der Massnahme C_04 ist der Stand des Beschlusses und auf der Rückseite der Stand der Anpassung abgebildet. Die Anpassungen zur Vorderseite werden wo nötig erwähnt. Die Zielsetzung zur Massnahme C_04 lautet folgendermassen: „In enger Zusammenarbeit mit den Standortgemeinden und weiteren Interessierten ist die Bewirtschaftung, Aktualisierung und Realisierung der Standortentwicklung für wirtschaftliche Aktivitäten von kantonaler Bedeutung voranzutreiben. Dabei ist die Abstimmung der Verkehrs-, Umwelt-, Finanz- und Wirtschaftspolitik sicherzustellen.“ 95 Die Grundzüge der räumlichen Entwicklung des Kantons Bern sind im Richtplan festgehalten und bilden fünf Leitsätze 96 , welche den Auftrag von der Politik an die Raumplanung beschreiben, zusätzlich gibt es zwei Entwicklungsbilder 97 , welche die jetzige Eingliederung auf internationaler, nationaler und kantonaler Ebene darstellen. Die Massnahme C_04 nimmt zu folgenden Leitsätzen des Richtplans Bezug: - L2: Wir fördern qualitatives Wachstum in Verantwortung für Umwelt, Gesellschaft und Kultur - L3: Wir setzen auf die Innovationskraft in partnerschaftlicher Zusammenarbeit - L4: Wir setzen unsere Mittel dort ein, wo sie für unsere Ziele die beste Wirkung entfalten

94 vgl. Anhang 20 und Anhang 21. 95 Regierungsrat des Kantons Bern (2002), Massnahme C_04, Vorderseite. 96 Regierungsrat des Kantons Bern (2002), Leitsätze S.1-7. 97 Regierungsrat des Kantons Bern (2002), Leitsätze S. 8-11. 39 Zur Umsetzung der Leitsätze und der Entwicklungsbilder sind neun Hauptziele formuliert worden, unterschieden in sechs inhaltliche und in drei organisatorische Hauptziele 98 . Die Massnahme C_04 nimmt auf ein inhaltliches und ein organisatorisches Hauptziel Bezug: - C: Voraussetzungen für wirtschaftliche Entwicklungen schaffen - G: Lösungs- und effizienzorientierte Zusammenarbeit fördern Aus diesen Hauptzielen werden nun Strategien auf die thematische Ebene abgeleitet. Da der Richtplan ein dynamisches Instrument ist, wird der Strategieteil alle vier Jahre grundsätzlich überprüft, was zuletzt im Jahr 2006 der Fall war. Bis die Anpassungen aber wieder in schriftlicher Form erscheinen, braucht es die entsprechenden raumplanerischen Schritte, inklusive Mitwirkung und Vernehmlassung. Die einzelnen Strategien werden nun nicht mehr aufgeführt. Je nach festgelegten Marktentwicklungen des Grossraums Bern als Wohnort werden die entsprechenden Strategien und darauf basierenden Massnahmen erwähnt. Diese Strategien sollen im Sinne eines strategischen Managements als Aufbau, Pflege und Nutzung die Orientierung für alle weitere Aktivitäten bilden. Die Frage stellt sich nun wie wird sich diese räumlich gegebene Struktur in Zukunft entwickeln? Die aktuellen Angaben im Richtplan des Kantons Bern und dem Agglomerationsprogramm zum Verkehr und der Siedlung in der Region Bern stellen die geplante Entwicklung dar. Daraus sind die Massnahmen ersichtlich, welche im nächsten Kapitel dargestellt werden.

4.2.3 Massnahmen

Sind die Voraussetzungen für die nachhaltige Marktentwicklung mit der Massnahme C_04 geschaffen worden? Die konkreten Umsetzungen der Massnahmen sind Teil der operativen Ebene und haben einen realisierenden Anspruch. Die Massnahme C_04 sieht vor, kantonale Entwicklungsschwerpunkte - die ESP - zu realisieren. Momentan befinden sich die Akteure in der Phase der Realisierung der kurzfristigen Ziele zur Koordination der Gesamtmassnahme. Ab 2010 bis 2014 sollen dann als mittelfristiges Ziel die verschiedenen ESP und im speziellen die strategischen Arbeitszonen - die SAZ - festgesetzt werden. Vor der Anpassung der Massnahme C_04 waren schon einige ESP definiert. In einem weiteren Schritt werden die ESP differenzierter betrachtet und konkret einem ESP-D für Dienstleistung, einem ESP-A für Arbeiten oder einem ESP-W für Wohnen zugeordnet. Dabei ist bei der Einteilung vor allem die Verkehrserschliessung massgebend. Die ESP-D für Dienstleistung, Freizeit und Einkaufszentren, sind zentral gelegen und zeichnen sich durch eine optimale

98 Regierungsrat des Kantons Bern (2002), Hauptziele S. 1-4. 40 Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr aus. Die ESP-A für industrielle und gewerbliche Produktion, sowie die SAZ für Grossprojekte und Businessparks können in der Nähe der Autobahnanschlüsse mit Erschliessungsmöglichkeiten durch den öffentlichen Verkehr festgesetzt werden. Die ESP-W für Wohnen sollen zentral gelegen und mit dem öffentlichen Verkehr optimal erreichbar sein. Es fällt auf, dass die Arbeitsplätze, die so genannten Betriebsstätten, generell an drei verschiedenen Entwicklungsschwerpunkten festgesetzt werden können (ESP-D, ESP-A und SAZ). Dies macht Sinn, wurde doch bei der Untersuchung des Arbeitsortes im Kapitel 3.4 festgestellt, dass die MS-Regionen Unterschiede im Arbeitsangebot für Dienstleistung, Industrie und Gewerbe haben. Insbesondere ist das Angebot an Dienstleistungen abhängig von zentral gelegenen Lagen. Gut ist, dass mit der Anpassung der Massnahme C_04 mögliche ESP zum Wohnen beigefügt wurden. Somit können die Wohnorte auch bezüglich der Raumplanung in der Nähe von Arbeitsorte realisiert werden. Hingegen könnte eine Differenzierung des ESP-W, wie dies bei den ESP zu den Arbeitsplätzen der Fall ist, Sinn machen. Gemäss den Untersuchungen im Kapitel 3.3 wird sich das Wohnen, wie im Aaretal festgestellt, nicht nur an zentralen Lagen entwickeln. Zudem sollten nach Möglichkeit noch mehr ESP-W in Bern vorgesehen werden. Im Moment ist nur ein ESP-W im Oberfeld von Ostermundigen festgesetzt. Die ESP in Bern, welche mehrere Profile erfüllen, aber wo keine eindeutige Zuordnung möglich ist, sind gemäss den Marktentwicklungen auf ein ESP-W zu prüfen. Somit soll das Wohnen in der MS- Region Bern intensiver gefördert werden. Ansonsten entsprechen die Festlegungen der ESP-D und ESP-A den erarbeiteten Entwicklungen in den zentralen Lagen von Bern, Thun und Burgdorf. Das Aaretal ist dabei nicht berücksichtigt, was der nach einer Zentralitätsstruktur ausgerichteten Raumplanung, entspricht. Dazu sind dringende Überlegungen anzustellen und Untersuchungen auszulösen, denn nur mit der bewussten Förderung von Arbeitsstandorten in den so genannten Zwischenstädten, wie dies das Aaretal ist, können die Pendlerströme und die Zersiedelung eingegrenzt werden. Damit diese Massnahmen auch entsprechend umgesetzt werden, bedarf es entsprechender Partnerschaften, welche innovative Instrumente einsetzen. Nur so kann eine Lösungs- und effizienzorientierte Zusammenarbeit gefördert werden. Im Moment bestehen noch zu viele verschiedene Regionen, Verbände und Konferenzen die zu koordinieren versuchen, was mit den bisherigen Gemeinden und Bezirken nicht möglich war. Dazu ist die Definition einer Agglomeration gemäss dem Bundesamt für Statistik auf der Gemeindeebne schwierig einzugrenzen. Zur Lösung von Verkehrsproblemen macht diese Definition sicher Sinn. Dabei werden aber ausgerechnet die oben genannten Zwischenstädte vernachlässigt, da die Agglomerationsprogramme auf ihre Zentren ausgerichtet sind. Die Agglomerationen sind zu definieren und das nicht berücksichtigte Umland beizuziehen. Dies liesse es auch zu auf die Freizeit- wie auch auf die 41 Einkaufsmobilität einzugehen. Die Regionalkonferenzen, welche bei der letzten kantonalen Volksabstimmung angenommen wurden, wären dann auf die Agglomerationen auszurichten und würden dem bemängelten Umstand entgegenwirken. Sehr zu begrüssen ist, dass die Regionalkonferenzen Rücksicht nehmen auf die MS- Regionen und ihre Grenzen. Somit können statistische Erhebungen wie die Volkszählung uneingeschränkt und einfach übernommen werden. Was für Auswirkungen und welche Übereinstimmung die Agglomerationsprogramme haben, wird im folgenden Kapitel deutlich.

4.3 Potenziale

Zunächst wird auf das Wort Potenzial kurz eingegangen. Gemäss dieser Masterthesis könnte es mit dem Wort Beziehungspotenzial verwechselt werden. Dies hätte dann zur Folge, dass Potenziale nur von den Beziehungspotenzialen ausgeht und dadurch die umweltbedingten Eigenwerte eines Standortes vernachlässigt würden. Bei den Agglomerationsprogrammen trifft dies ein wenig zu. Diese betrachten in erster Linie den Verkehr und die damit verbundene Siedlungsentwicklung. Die Agglomerationsprogramme sind so ausgerichtet, dass sie die vom Bund ausgesprochenen Gelder möglichst für die eigene Region gewinnen können. Die Bereiche der Kultur, wie Image und Ausstrahlung, sollten gemäss Bundesamt für Raumentwicklung auch Inhalt der Agglomerationsprogramme sein, geraten aber dadurch in den Hintergrund, da es schwierig ist vorauszusagen, wie viel eine bewusste Aufwertung der Kultur kostet. Die meisten Themen werden somit verständlicherweise mit dem Verkehr in Zusammenhang gebracht. Der Synthesebericht 2005 99 bewertet und beurteilt die Agglomerationsprogramme Verkehr+Siedlung zu Bern, Biel, Thun, Burgdorf, Langenthal und Interlaken aus der Sicht des Kantons. Eine der raumplanerischen Massnahmentypen ist auch die Siedlungsentwicklung nach innen mit den entsprechenden Entwicklungsschwerpunkten. Die von den einzelnen Agglomerationsprogrammen vorgeschlagenen Massnahmen mit hohen Investitionskosten wurden bewertet nach Nachhaltigkeitskriterien, nach Nutzen- Kosten-Verhältnis, nach dem Konsolidierungsgrad und der Grösse des Projektes. Der Konsolidierungsgrad einer Massnahme zeigt, wie gut sie technisch ausgereift und politisch akzeptiert ist. Als prioritär erwiesen sich folgende Massnahmentypen: - kantonal zentrale Strassenbaumassnahmen - die Sanierung von Ortsdurchfahrten

99 vgl. Regierungsrat des Kantons Bern (2005). 42 - ÖV-Erschliessungen im Zentrum grosser Agglomerationen Als vergleichsweise weniger prioritär erwiesen sich grosse neue Strassenbauten ausserhalb der Hauptzentren. Dabei wird davon ausgegangen, dass der ländliche Raum schon gut angebunden ist und durch Projekte die Siedlungsausdehnung nur noch verstärken würde. Weiter wird auch festgehalten dass die Wirtschaftspolitik „die knappen Mittel gezielt in den Sektoren einsetzen (Land- und Forstwirtschaft, Tourismus, Bildung, Gesundheit, etc.), welche lokal das grösste Entwicklungs- und Innovationspotenzial aufweisen. Ziel muss es sein, das lokale Unternehmertum zu stärken und die regionale Innovationskraft und Wertschöpfung zu erhöhen.“ 100 Dieses Zitat zeigt deutlich, dass die Untersuchungen zur Marktentwicklung des Grossraums Bern im Kapitel 3 zu den entsprechenden Siedlungsthemen und den Entwicklungen der Raumplanung grundsätzlich übereinstimmen. Verstärkt können die Entwicklungsvorschläge des Bundesamtes für Raumentwicklung noch werden, wenn die umweltbedingten Eigenwerte vermehrt eingesetzt werden, möglichst schon bei Neubauprojekten. Denn jede Anpassung ist mit Mehrkosten verbunden. Wenn zum Beispiel die Bäume einer Strasse schon zu Beginn gepflanzt würden, könnte von der entsprechenden Wertsteigerung in einem späteren Zeitpunkt profitiert werden. „Die Vergrösserung des Betrachtungsperimeters, in welchem Verkehrsfragen angegangen werden, lässt die Liste der Parameter dramatisch anwachsen, die Mobilität beeinflussen.“ 101

100 Regierungsrat des Kantons Bern (2005), S. 56. 101 Eisinger (2006), S. 116. 43 5 Schlussfolgerungen

Die folgenden zwei Kapitel werden die grundsätzlichen Erkenntnisse dieser Masterthesis zusammengefasst. Weiter wird dargestellt, ob die gewählte Hypothese helfen konnte die verschiedenen Fragen, welche im Kapitel 1.1 zur Ausgangslage und Problemstellung gestellt wurden, zu beantworten.

5.1 Synthesen

Die Marktanalysen zum Grossraum Bern haben ergeben, dass die wirtschaftlichen Treiber in der Vergangenheit die Wahl des Wohnortes zur Reduktion der Pendlerströme nicht zu beeinflussen wussten. Werden die Pendlerströme verglichen, sind grosse Differenzen zwischen den Arbeits- und Wohnorten auszumachen. Gewisse Standorte eignen sich besser zum Wohnen und andere zum Arbeiten. Interessanterweise kann sich das Obere Emmental gut als eigenständige MS-Region behaupten. Ein Grund dafür ist sicher der fehlende Autobahnanschluss Richtung Bern und Luzern, was die Mobilität erheblich einschränkt. Dank des positiven Eigenwertes der Landschaft blieb eine wesentliche Abwanderung von Unternehmen und Bewohnern aus. Dies ist ein Beispiel, wie anhand der erläuterten SNL-Theorie die verschiedenen Standorteigenschaften der verschiedenen Regionen - in dieser Masterthesis der MS-Regionen - bewertet werden können und Aussagen über Veränderungen in der Vergangenheit und mögliche Entwicklungen in der Zukunft ermöglichen. Zum Abschätzen von Ursache und Wirkungen wurden die Marktbeobachtungen herbeigezogen, welche dann mit den raumplanerischen Voraussetzungen des Richtplanes vom Kanton Bern und den davon abhängigen Agglomerationsprogrammen von Bern, Burgdorf und Thun anhand des Syntheseberichtes 102 verglichen wurden. Können die wirtschaftlichen Treiber genau abgeschätzt werden, welche die Unternehmer bei einer Standortwahl beeinflussen, kann ein Wohnungsangebot in der Nähe der Arbeitsstätten angeboten werden. Damit ist es möglich die Pendlerströme zu reduzieren und einen Beitrag an die Nachhaltigkeit, einer anzustrebenden 2000-Watt- Gesellschaft, zu leisten. Vergleicht man die Gleichungen der SNL-Theorie, bilden die Erreichbarkeiten der Arbeitsplätze einen wesentlichen Einfluss auf die Standortgüte und damit auf den Landpreis. Dieser Effekt kann als Potenzial einer Region angesehen werden und somit eine Investition auslösen. Die erzielten Resultate auf Ebene der MS- Regionen können als Grundlage für die Analyse einzelner Gemeinden und deren Parzellen genutzt werden.

102 vgl. Regierungsrat des Kantons Bern (2005). 44 5.2 Ausblicke

Das Ziel zur Erreichung einer 2000-Watt-Gesellschaft befindet sich im Moment noch weit entfernt im Jahr 2050. Bedenkt man aber die langen Planungsphasen in der Raumplanung, in der Bewilligung und Ausführung von Bauten sind die Rahmenbedingungen nicht früh genug zu setzen. Die Vision einer 2000-Watt- Gesellschaft entspricht in mancher Hinsicht den Vorgaben des Bundes zu einer nachhaltigen Entwicklung. Ist Bern genug Metropolregion und genug international, um komplexere Kommunikationsmodelle wie das Standortmanagement aufzubauen? Oder anders gefragt, kann mit einem Standortmanagement eine Metropolregion internationalisiert werden? Bern hat sich zwischen der Metropolregion Nordschweiz und dem Arc Lémanique zu behaupten und kann als Verwaltungshauptstadt die entscheidenden Vermittlungsaktivitäten zwischen einer deutsch- und einer französischsprachigen Region aufnehmen. Dazu ist die Zweisprachigkeit von deutsch und französisch in den Schulen dringend zu fördern. Nebst den Vermittlungsaktivitäten kann Bern weiter als Technologie-Cluster seine Selbständigkeit aufrechterhalten und dies sogar mit einer gewissen Internationalität. Dabei kann in Zukunft durchaus eine Regionalisierung der einzelnen Clusters gefördert und erreicht werden, dies bedarf aber einer tiefgehenderen Analyse. Dabei sind die Kulturen der Regionen mit deren Image und Ausstrahlungen einzubeziehen. Dies ist durch Umfragen oder durch Beteiligungen der Bevölkerung möglich. Durch gezieltes Ändern von Beziehungspotenzialen und Eigenwerten kann die bestehenden Strukturen von Wohnen und Arbeiten bewusst verändert werden. Hat man die Nachhaltigkeit als Vision, kann dies unter gewissen Rahmenbedingen entstehen. Dabei bildet aber die schwerlich beinflussbare Bevölkerung ein gewisses Risiko, weil sich deren Verhalten zu verändern hätte. Können die Probleme isoliert betrachte werden, wie es mit dem Grossraum Bern getan wurde? Sicher ist dies bis zu einem bestimmten Zeitpunkt möglich. Die räumlichen Effekte von Mobilität und Cluster-Bildung geschehen über die Grenzen des Grossraums Bern hinaus. Die Wohnbevölkerung bevorzugt sicher gewisse Regionen, aber je nach Preisunterschieden und Vorlieben werden auch Regionen ausserhalb des Arbeitsortes gesucht. Damit der Wohnort trotzdem in der Nähe der Arbeitsorte gewählt wird, sind nebst den raumwirksamen Massnahmen weitere in Betracht zu ziehen. So ist die Flexibilisierung des Wohnungsmarktes - vor allem des Wohneigentumsmarktes – nötig. Weiter könnten mit Serviceleistungen für den Umzug oder für die Neueinschulung gewisse Anreize der Unternehmungen, bei einem Arbeitsplatzwechsel auch einen Wohnortwechsel in Betracht zu ziehen, gefördert werden.

45 Sollen die wirtschaftlichen Treiber relevant werden für die Wohnungswahl, im Bezug zur nachhaltigen Marktentwicklung, haben Arbeitgeber und Arbeitnehmer umzudenken. Dies ist aber nur dann sinnvoll, wenn die Rahmenbedingungen durch die Raumentwicklungspolitik gegeben sind. Dazu sind dringend entsprechende Marktforschungsprojekte zu starten, die die nötigen Grundlagen liefern. Im Kapitel 2.2 ist ein mögliches einfaches Vorgehen auf der Basis der SNL-Theorie vorgestellt worden. Diese Theorie liefert bei ihrer Anwendung sehr brauchbare Resultate. Sie kann von Investoren, Raumplanern und Politikern bis auf die Stufe der Gemeinde und ihren Parzellen angewendet werden. Dabei sind aber die möglichen zeitlichen Veränderungen miteinzubeziehen. Diese verschiedenen Abhängigkeiten können mit dem Modell des 4- Quadranten-Ansatzes gut dargestellt werden. Beide Vorgehensweisen lassen sich sinnvoll quantifizieren und sind dadurch auch klar messbar. Zudem sind die einfacheren mathematischen Gleichungen auch zur Abbildung von qualitativen Betrachtungsarten verständlich. Die Vorgehensweise wie sie im Kapitel 2.4 beschrieben ist kann für weitere Studien angewendet werden. Bei der Anwendung dieser Abbildung 3 ist festzustellen, dass Wohnen und Arbeiten eine starke ökonomische Abhängigkeit haben. Die Überlegung, in der Nähe des Arbeitsortes zu wohnen würde bei entsprechendem Angebot, welches die Erfordernisse der umweltbedingten Eigenwerte wie auch der Beziehungspotenziale erfüllt, weiterverfolgt und zu einem nachhaltigen Marktentscheid führen.

46 Anhang Anhang 1 Energieeffiziente Massnahmen zum Standort. Anhang 2 Anteile der Sinus-Milieus in der Deutschschweiz und die möglichen Wohnarten. Anhang 3 Typologie der MS-Regionen in 14 Klassen. Anhang 4 Gemeinden der MS-Regionen des Grossraums Bern. Anhang 5 Anzahl Wohnbevölkerung, 1850-2000. Anhang 6 Anzahl Wohnbevölkerung, 1850-2000 (ohne MS-Region Bern). Anhang 7 Anzahl Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Haushaltsgrössen, 1970-2000. Anhang 8 Anteil Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Haushaltsgrössen, 1970-2000. Anhang 9 Anzahl Wohnbevölkerung, Privathaushalten nach Fünfjahresaltersklassen, 1970-2000. Anhang 10 Anteil Wohnbevölkerung, Privathaushalten nach Fünfjahresaltersklassen, 1970-2000. Anhang 11 Anzahl Wohnbevölkerung (25-64 J.) nach höchste abgeschlossene Ausbildung, 1990-2000. Anhang 12 Anteil Wohnbevölkerung (25-64 J.) nach höchste abgeschlossene Ausbildung, 1990-2000. Anhang 13 Anzahl Haushalte pro Vermögensklasse, 1996-2007. Anhang 14 Anteil Haushalte pro Vermögensklasse, 1996-2007. Anhang 15 Anzahl besetzte Wohnungen nach Bewohnertyp, 1970-2000. Anhang 16 Anteil besetzte Wohnungen nach Bewohnertyp, 1970-2000. Anhang 17 Anzahl Beschäftigte in Arbeitsstätten Noga-Abschnitten (III. Sektor), 1995-2005. Anhang 18 Anteil Beschäftigte in Arbeitsstätten Noga-Abschnitten (III. Sektor), 1995-2005. Anhang 19 Zusammenfassung Marktanalyse zu Standortgüte und Wohnungstyp des Grossraums Bern. Anhang 20 Kantonale Entwicklungsschwerpunkte (ESP) realisieren, Vorderseite. Anhang 21 Kantonale Entwicklungsschwerpunkte (ESP) realisieren, Rückseite.

47 Anhang 1 Energieeffiziente Massnahmen zum Standort.

Quelle: SIA (2006), S. 98.

48 Anhang 2 Anteile der Sinus-Milieus in der Deutschschweiz und die möglichen Wohnarten.

Sinus Milieus Charakteren DCH Wohnart / -form Gesellschaftliche. Leitmilieus AB1 Arrivierte Gesellschaftliche Elite mit Lebensstil 11% Hauseigentum / auf höchstem Niveau. Bürgerhaus B12 Postmaterielle Die kritischen Intellektuellen mit 12% Stockwerkeigentum / hohem Bewusstsein für soziale kubischer Neubau Gerechtigkeit. C12 moderne Performer Die Jungen Erlebnis- und 11% Feste Miete / Leistungsorientierten. Early Loft Adapters in Sachen Technologie. Traditionelle Milieus A2 Traditionell-Bürgerliche Das (Klein-)Bürgertum. Der Wunsch 10% Hauseigentum / nach Sicherheit und Ordnung Einfamilienhaus im herrscht vor. Grünen AB3 Genügsame Die ländlich geprägte Arbeiterkultur. 5% Feste Miete / Traditionelle Kirche und Gemeinde dienen als Altbauhäuschen Rahmen. Mainstream Milieus AB12 Statusorientierte Die aufstiegsorientierte Mittelschicht 12% Hauseigentum / schenkt Konventionen grosser klassischer Neubau Beachtung. B2 Bürgerliche Mitte Der status-quorientierte Mainstream 17% Stockwerkeigentum / mit Wunsch nach gesicherten Mehrfamilienhaus Verhältnissen. verdichtet B3 Konsumorientierte Die materialistisch geprägte moderne 6% Feste Miete / Arbeiter Unterschicht. Empfindet soziale Grosswohnsiedlung Deklassierung. Unkonventionelle junge Milieus C2 Experimentalisten Das kreative, individualistische 6% Feste Miete / Jugendmilieu ist offen und strebt Blockrand nach Selbstentfaltung. C2 Eskapisten Die spassorientierten Unangepassten 10% Improvisiert / sind immer auf der Suche nach dem Abbruchobjekt nächsten Kick.

Spalte DCH: Anteil an der Wohnbevölkerung der Deutschschweiz (DCH).

Grundorientierung A bis C: A Tradition / B Modernisierung / C Neuorientierung

Soziale Lage 1 bis 3: 1 Oberschicht / Obere Mittelschicht - 2 Mittlere Mittelschicht - 3 Untere Mittelschicht / Unterschicht

Als Einfamilienhaus gelten auch ein Doppeleinfamilienhaus oder ein Reiheneinfamilienhaus.

Anlehnung an: Ecoplan (2007), S. 84f; Schmid (2007).

49 Anhang 3 Typologie der MS-Regionen in 14 Klassen.

Quelle: Bundesamt für Statistik.

50 Anhang 4 Gemeinden der MS-Regionen des Grossraums Bern.

MS-Region Gemeinde MS-Region Gemeinde Name Code Name Code Name Code Name Code

Bern 11 Meikirch 307 Bern 11 Deisswil bei Münchenbuchsee 535 Bern 11 Bern 351 Bern 11 Diemerswil 536 Bern 11 Bolligen 352 Bern 11 Jegenstorf 540 Bern 11 Bremgarten bei Bern 353 Bern 11 Iffwil 541 Bern 11 Kirchlindach 354 Bern 11 Mattstetten 543 Bern 11 Köniz 355 Bern 11 Moosseedorf 544 Bern 11 Muri bei Bern 356 Bern 11 Münchenbuchsee 546 Bern 11 Stettlen 358 Bern 11 Münchringen 547 Bern 11 Vechigen 359 Bern 11 Scheunen 550 Bern 11 Wohlen bei Bern 360 Bern 11 Urtenen-Schönbühl 551 Bern 11 Zollikofen 361 Bern 11 Wiggiswil 553 Bern 11 Ittigen 362 Bern 11 Zuzwil (BE) 557 Bern 11 Ostermundigen 363 Bern 11 Worb 627 Bern 11 Bäriswil 403 Bern 11 Frauenkappelen 663 Bern 11 Ballmoos 531 Bern 11 Belp 861 Bern 11 Bangerten 532 Bern 11 Kehrsatz 870

Oberes Emmental 17 Landiswil 613 Oberes Emmental 17 Rüderswil 905 Oberes Emmental 17 Eggiwil 901 Oberes Emmental 17 Schangnau 906 Oberes Emmental 17 Langnau im Emmental 902 Oberes Emmental 17 Signau 907 Oberes Emmental 17 Lauperswil 903 Oberes Emmental 17 Trub 908 Oberes Emmental 17 Röthenbach im Emmental 904 Oberes Emmental 17 Trubschachen 909

Aaretal 18 Aeschlen 601 Aaretal 18 Tägertschi 625 Aaretal 18 Arni (BE) 602 Aaretal 18 Walkringen 626 Aaretal 18 Biglen 603 Aaretal 18 Zäziwil 628 Aaretal 18 Bleiken bei Oberdiessbach 604 Aaretal 18 Oberhünigen 629 Aaretal 18 Bowil 605 Aaretal 18 Allmendingen * 630 Aaretal 18 Brenzikofen 606 Aaretal 18 Trimstein * 631 Aaretal 18 Freimettigen 607 Aaretal 18 Belpberg 862 Aaretal 18 Grosshöchstetten 608 Aaretal 18 Burgistein 863 Aaretal 18 Häutligen 609 Aaretal 18 Gelterfingen 865 Aaretal 18 Herbligen 610 Aaretal 18 Gerzensee 866 Aaretal 18 Kiesen 611 Aaretal 18 Gurzelen 867 Aaretal 18 Konolfingen 612 Aaretal 18 Jaberg 868 Aaretal 18 Linden 614 Aaretal 18 Kaufdorf 869 Aaretal 18 Mirchel 615 Aaretal 18 Kirchdorf (BE) 872 Aaretal 18 Münsingen 616 Aaretal 18 Kirchenthurnen 873 Aaretal 18 Niederhünigen 617 Aaretal 18 Lohnstorf 874 Aaretal 18 Niederwichtrach 618 Aaretal 18 Mühledorf (BE) 875 Aaretal 18 Oberdiessbach 619 Aaretal 18 Mühlethurnen 876 Aaretal 18 Oberthal 620 Aaretal 18 Noflen 878 Aaretal 18 Oberwichtrach 621 Aaretal 18 Rümligen (BE) 881 Aaretal 18 Oppligen 622 Aaretal 18 Seftigen 883 Aaretal 18 Rubigen * 623 Aaretal 18 Toffen 884 Aaretal 18 Schlosswil 624 Aaretal 18 Wattenwil 886

Schwarzwasser 19 Oberbalm 357 Schwarzwasser 19 Niedermuhlern 877 Schwarzwasser 19 Albligen 851 Schwarzwasser 19 Riggisberg 879 Schwarzwasser 19 Guggisberg 852 Schwarzwasser 19 Rüeggisberg 880 Schwarzwasser 19 Rüschegg 853 Schwarzwasser 19 Rüti bei Riggisberg 882 Schwarzwasser 19 Wahlern 854 Schwarzwasser 19 Zimmerwald 887 Schwarzwasser 19 Englisberg 864

Thun 20 Aeschi bei Spiez 562 Thun 20 Heimberg 928 Thun 20 Krattigen 566 Thun 20 Hilterfingen 929 Thun 20 Därstetten 761 Thun 20 Höfen 930 Thun 20 Diemtigen 762 Thun 20 Homberg 931 Thun 20 Erlenbach im Simmental 763 Thun 20 Horrenbach-Buchen 932 Thun 20 Niederstocken 764 Thun 20 Längenbühl 933 Thun 20 Oberstocken 765 Thun 20 Oberhofen am Thunersee 934 Thun 20 Oberwil im Simmental 766 Thun 20 Oberlangenegg 935 Thun 20 Reutigen 767 Thun 20 Pohlern 936 Thun 20 Spiez 768 Thun 20 Schwendibach 937 Thun 20 Wimmis 769 Thun 20 Sigriswil 938 Thun 20 Kienersrüti 871 Thun 20 Steffisburg 939 Thun 20 Uttigen 885 Thun 20 Teuffenthal (BE) 940 Thun 20 Amsoldingen 921 Thun 20 Thierachern 941 Thun 20 Blumenstein 922 Thun 20 Thun 942 Thun 20 Buchholterberg 923 Thun 20 Uebeschi 943 Thun 20 Eriz 924 Thun 20 Uetendorf 944 Thun 20 Fahrni 925 Thun 20 Unterlangenegg 945 Thun 20 Forst 926 Thun 20 Wachseldorn 946 Thun 20 Heiligenschwendi 927 Thun 20 Zwieselberg 947 Quelle: Bundesamt für Statistik. 51 Anhang 5 Anzahl Wohnbevölkerung, 1850-2000.

Wohnbevölkerung 700000

Bern

600000

Burgdorf

500000

Oberes Emmental

400000

Aaretal

300000

Schwarzwasser

200000

Thun

100000

total 0 1850 1860 1870 1880 1888 1900 1910 1920 1930 1941 1950 1960 1970 1980 1990 2000

Quelle: Bundesamt für Statistik.

Anhang 6 Anzahl Wohnbevölkerung, 1850-2000 (ohne MS-Region Bern).

Wohnbevölkerung 140000

Burgdorf 120000

100000 Oberes Emmental

80000

Aaretal 60000

40000 Schwarzwasser

20000

Thun

0 1850 1860 1870 1880 1888 1900 1910 1920 1930 1941 1950 1960 1970 1980 1990 2000

Quelle: Bundesamt für Statistik.

52 Anhang 7 Anzahl Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Haushaltsgrössen, 1970-2000.

Privathaushalte 160000 6 Personen HH und mehr

140000

5 Personen HH 120000

100000 4 Personen HH

80000

3 Personen HH 60000

40000 2 Personen HH

20000

1 Personen HH 0 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

Anhang 8 Anteil Wohnbevölkerung, Privathaushalte nach Haushaltsgrössen, 1970-2000.

Privathaushalte 100%

6 Personen HH und mehr 90%

80% 5 Personen HH 70%

60% 4 Personen HH

50%

3 Personen HH 40%

30% 2 Personen HH 20%

10% 1 Personen HH

0% 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

53 Anhang 9 Anzahl Wohnbevölkerung, Privathaushalten nach Fünfjahresaltersklassen, 1970-2000.

Wohnbevölkerungsstruktur 350000 90+ 85-89 300000 80-84 75-79 70-74 250000 65-69 60-64 55-59 200000 50-54 45-49 40-44 150000 35-39 30-34 25-29 100000 20-24 15-19 10-14 50000 5-9 1-4 0-0 0 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

Anhang 10 Anteil Wohnbevölkerung, Privathaushalten nach Fünfjahresaltersklassen, 1970-2000.

Wohnbevölkerungsstruktur 100% 90+ 85-89

80-84

75-79 80% 70-74 65-69

60-64

55-59

60% 50-54

45-49

40-44

35-39 40% 30-34

25-29

20-24 20% 15-19 10-14

5-9

1-4

0% 0-0 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

54 Anhang 11 Anzahl Wohnbevölkerung (25-64 J.) nach höchste abgeschlossene Ausbildung, 1990-2000.

höchste abgeschlossene Ausbildung 180000

Ohne Angabe 160000

Hochschule Universität 140000

120000 Höhere Fachschule

100000 Höhere Berufsausbildung

80000 Maturitässchule

60000 Berufsausbildung

40000 Obligatorische Schule 20000 Keine 0 1990 2000 1990 2000 1990 2000 1990 2000 1990 2000 1990 2000 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

Anhang 12 Anteil Wohnbevölkerung (25-64 J.) nach höchste abgeschlossene Ausbildung, 1990-2000.

höchste abgeschlossene Ausbildung 100%

Ohne Angabe

80% Hochschule Universität

Höhere Fachschule 60% Höhere Berufsausbildung

Maturitässchule 40%

Berufsausbildung

Obligatorische Schule 20%

Keine

0% 1990 2000 1990 2000 1990 2000 1990 2000 1990 2000 1990 2000 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

55 Anhang 13 Anzahl Haushalte pro Vermögensklasse, 1996-2007.

Haushalte pro Vermögensklasse

200000

Thun 180000

160000

Schwarzwasser 140000

120000 Aaretal 100000

80000 Oberes Emmental

60000

40000 Burgdorf

20000

Bern 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 < 100'000 CHF 100'000 - 249'999 CHF 250'000 - 499'999 CHF 500'000 - 999'999 CHF > 1 Mio CHF

Quelle: UBS.

Anhang 14 Anteil Haushalte pro Vermögensklasse, 1996-2007.

Haushalte pro Vermögensklasse 100%

Thun

80% Schwarzwasser

60% Aaretal

40% Oberes Emmental

Burgdorf 20%

Bern 0% 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 < 100'000 CHF 100'000 - 249'999 CHF 250'000 - 499'999 CHF 500'000 - 999'999 CHF > 1 Mio CHF

Quelle: UBS.

56 Anhang 15 Anzahl besetzte Wohnungen nach Bewohnertyp, 1970-2000.

besetzte Wohnungen nach Bewohnertyp

160000 Pächter 140000 Freiwohnung 120000 Dienstwohnung 100000 Miteigentümer 80000 Hauseigentümer 60000 Stockwerkeigentümer 40000 Genossenschafter 20000 Mieter 0 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

Anhang 16 Anteil besetzte Wohnungen nach Bewohnertyp, 1970-2000.

besetzte Wohnungen nach Bewohnertyp 100%

Pächter

80% Freiwohnung

Dienstwohnung

60% Miteigentümer

Hauseigentümer 40%

Stockwerkeigentümer

20% Genossenschafter

Mieter

0% 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 1970 1980 1990 2000 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

57 Anhang 17 Anzahl Beschäftigte in Arbeitsstätten Noga-Abschnitten (III. Sektor), 1995-2005.

Beschäftigte in Arbeitsstätten im III. Sektor 250000 O SONSTIGE ÖFFENTLICHE UND PERSÖNLICHE DL

N GESUNDHEITS-, VETERINÄR- UND SOZIALWESEN

M ERZIEHUNG UND UNTERRICHT 200000

L ÖFF. VERWALTUNG, VERTEIDIGUNG, SOZIALVERS.

K IMMOBILIEN, VERMIETUNG, DL UNTERNEHMUNG

150000 J KREDITINSTITUTE, VERSICHERUNGEN

I VERKEHR UND NACHRICHTENÜBERMITTLUNG

H BEHERBERGUNGS- UND GASTSTÄTTEN 100000 G HANDEL; (AUTOMOBILEN UND GEBRAUCHSGÜTERN)

F BAU

50000 E ENERGIE- UND WASSERVERSORGUNG

D HERSTELLUNG VON WAREN

C BERGBAU, GEWINNUNG VON STEINEN UND ERDEN 0 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

Anhang 18 Anteil Beschäftigte in Arbeitsstätten Noga-Abschnitten (III. Sektor), 1995-2005.

Beschäftigte in Arbeitsstätten im III. Sektor 100% O SONSTIGE ÖFFENTLICHE UND PERSÖNLICHE DL

N GESUNDHEITS-, VETERINÄR- UND SOZIALWESEN 80% M ERZIEHUNG UND UNTERRICHT

L ÖFF. VERWALTUNG, VERTEIDIGUNG, SOZIALVERS.

K IMMOBILIEN, VERMIETUNG, DL UNTERNEHMUNG

60% J KREDITINSTITUTE, VERSICHERUNGEN

I VERKEHR UND NACHRICHTENÜBERMITTLUNG

H BEHERBERGUNGS- UND GASTSTÄTTEN 40% G HANDEL; (AUTOMOBILEN UND GEBRAUCHSGÜTERN)

F BAU

20% E ENERGIE- UND WASSERVERSORGUNG

D HERSTELLUNG VON WAREN

C BERGBAU, GEWINNUNG VON STEINEN UND ERDEN 0% 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 1995 1998 2001 2005 Bern Burgdorf Oberes Aaretal Schwarz- Thun Emmental wasser

Quelle: Bundesamt für Statistik.

58 Anhang 19 Zusammenfassung Marktanalyse zu Standortgüte und Wohnungstyp des Grossraums Bern.

Standortgüte (Lage) Chancen Risiken Grossraum Bern Technologie-Cluster Bevölkerungsabnahme ab 2030 +...Gesundheitswesen Bern Immobilien, Vermietung, DL Herstellung von Waren öffentliche Verwaltung Telematik Burgdorf Herstellung von Waren Gesundheitswesen u.a. Medizinal-Branche Oberes Emmental Aaretal Schwarzwasser Gesundheitswesen u.a. Immobilien, Vermietung, DL Thun öffentliche Verwaltung Wohnungstyp (Objekt) Stärken Schwächen Grossraum Bern Anteile Anteile + + 80+ J - - 0-19 J. + + 1 Personen HH - - 6 Personen HH und mehr + Stockwerkeigentum - Hauseigentümer Bern 1-2 Personen HH 3-4 und 5+ Personen HH 20-39 J. und 40-59 J. 0-19 J. Mieter Hauseigentümer Burgdorf Oberes Emmental 5+ Personen HH 1-2 Personen HH 0-19 J. 40-59 J. Aaretal 3-4 Personen HH 60+ J. 40-59 J. Genossenschafter Schwarzwasser 3-4 Personen HH 0-19 J. Hauseigentümer Thun 60+ J. öffentliche Verwaltung Genossenschafter Stockwerkeigentümer

+ + starke, + leichte Zunahme; 0 keine Zu- / Abnahme; - leichte, - - starke Abnahme Eigene Darstellung

59 Anhang 20 Kantonale Entwicklungsschwerpunkte (ESP) realisieren, Vorderseite.

Quelle: Richtplan des Kantons Bern (2002), Massnahme C_04, Vorderseite, Beschlossen durch den Regierungsrat am 27. Februar 2002 (RRB 0684).

60 Anhang 21 Kantonale Entwicklungsschwerpunkte (ESP) realisieren, Rückseite.

Quelle: Richtplan des Kantons Bern (2002), Massnahme C_04, Rückseite, mit Richtplananpassungen in roter Schrift gemäss Stand 16. November 2006.

61 Literaturverzeichnis

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64

Ehrenwörtliche Erklärung

Ich erkläre hiermit, dass ich die vorliegende Masterthesis

„Die zukünftige Marktentwicklung des Grossraums Bern als Wohnort “ selbst angefertigt habe. Die aus fremden Quellen direkt oder indirekt übernommenen Gedanken sind als solche kenntlich gemacht. Die Arbeit wurde bisher keiner anderen Prüfungsbehörde vorgelegt und auch nicht veröffentlicht.

Münchenbuchsee, den 20. Juli 2007

______

Unterschrift