Strategi Pemaju Dan Kontraktor Yang Mengambilalih Dan Memulihkan Projek Terbengkalai

STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH DAN MEMULIHKAN PROJEK TERBENGKALAI

NUR ZULAIKHA BINTI ISA

UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA

iii

STRATEGI PEMAJU DAN KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH DAN MEMULIHKAN PROJEK TERBENGKALAI

NUR ZULAIKHA BINTI ISA

Laporan ini dikemukakan sebagai memenuhi sebahagian daripada syarat penganugerahan Ijazah Sarjana Muda Ukur Bahan

Fakulti Alam Bina Universiti Teknologi Malaysia

JUN 2018 ii

iii

DEDIKASI

Syukur ke hadrat illahi, dengan izinMu Ya Allah, aku diberikan peluang untuk melakukan kewajipan sebagai penuntut ilmu, dan karya yang terhasil ini adalah teristimewa buat:

Ayahanda dan Bonda Tercinta

Isa Bin Awang dan Che Ghayah Binti Che Mut

Kasih sayang, doa dan sokongan yang mak dan abah berikan tak mampu Kak Chik balas sampai ke akhir hayat...Selagi hayat di kandung badan, hanya doa dapat diutuskan untuk kesejahteraan dan kebahagiaan mak dan abah...

Adik-beradikku yang Dikasihi

Nur Shahida Binti Isa Nor Amizah Binti Isa Ahmad Ariff Aimram Bin Isa Ahmad Zaki Bin Isa Sokongan daripada kalian semua hanya Tuhan Yang Maha Esa dapat membalasnya…

Insan Disayangi

Muhammad Ansari Bin Ramli

Nasihat, sokongan dan jasa baik yang di berikan hanya Allah yang layak membalasnya...Semoga hubungan yang terbina kekal buat selamanya....

PENGHARGAAN

Syukur Alhamdulillah ke hadrat Ilahi kerana dengan izin-Nya, dapat saya menyiapkan penulisan tesis Projek Sarjana Muda dalam tempoh masa yang telah ditetapkan.

Pertama sekali, saya ingin mengucapkan setinggi-tinggi penghargaan buat penyelia saya, Dr. Hamizah Liyana Binti Tajul Ariffin yang telah banyak membantu saya untuk menyiapkan penulisan Projek Sarjana Muda ini. Beliau sentiasa memberi tunjuk ajar, pendapat dan pandangan sehingga terhasilnya projek penyelidikan ini. Di kesempatan ini juga, saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih kepada ibu dan ayah di atas dorongan dan perhatian yang diberikan kepada anakmu ini bagi menyiapkan tesis ini. Kepada kakakku dan adik yang disayangi, kasih sayang kalian menjadi pembakar semangat untuk menyiapkan tesis ini.

Tidak lupa juga kepada rakan-rakan yang telah banyak memberi pandangan dan pertolongan dalam penyiapan kajian ini, Kak Asyikeen, Zati, Aisyah, Zureen, Husna, Nabila, Raihan, dan Najiha. Terima kasih di atas semangat dan pertolongan anda, tanpa kalian semua kajian ini tidak bermakna. Tidak dilupakan kepada insan yang tersayang Muhammad Ansari, perhatian serta kata-kata semangat anda menjadi pendorong buat saya untuk menyempurnakan kajian ini. Terima kasih di atas keprihatinan kalian semua.

Akhir sekali, tidak lupa juga jutaan terima kasih saya ucapkan kepada pihak KPKT yang sanggup memberikan maklumat berkenaan tajuk kajian dan juga responden-responden yang terlibat dalam temubual bersama saya. Mereka banyak memberi kerjasama yang baik dalam menjayakan projek penyelidikan ini. v

ABSTRAK

Kewujudan projek perumahan terbengkalai adalah salah satu masalah yang serius dan ianya akan terus menjadi barah dalam industri pembinaan Malaysia jika pihak kerajaan tidak mengambil peduli akan hal ini. Menurut Jabatan Perumahan Negara, projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia telah mencatatkan bilangan keseluruhan sebanyak 253 projek dan jumlah ini amat membimbangkan pihak kerajaan kerana ianya secara tidak langsung boleh menjejaskan imej negara. Sehubungan dengan itu, pihak kerajaan khususnya Jabatan Perumahan Negara telah mengambil inisiatif yang berterusan mencari pemaju penyelamat untuk memulihkan semula projek perumahan terbengkalai yang terdapat di Semenanjung Malaysia sejak 2009 sehingga Oktober 2017. Justeru itu, kajian ini akan mengenalpasti faktor-faktor kejayaan pemaju dan kontraktor penyelamat yang telah berjaya memulihkan semula projek perumahan terbengkalai yang terdapat di Malaysia. Pengumpulan data kajian adalah berdasarkan temubual separa berstruktur bersama responden kajian kes yang telah dipilih. Kemudian, penganalisaan data primer menggunakan kaedah analisis tematik telah dijalankan untuk menjawab objektif kajian. Daripada analisis kajian, dapat dirumuskan bahawa faktor yang banyak menyumbang kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai ialah dari aspek kajian kemungkinan, kekukuhan status kewangan pemaju dan kontraktor, pengurusan di peringkat pembinaan, tahap pengalaman pemaju dan kontraktor dalam bidang pembinaan, kerjasama pihak kerajaan dan juga pengurusan risiko yang telah dibuat semasa pengambilalihan projek. Sebagai kesimpulan, kesemua faktor yang telah dikenalpasti merupakan faktor-faktor penting yang menjurus kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai.

ABSTRACT

The existence of abandoned housing projects is a serious problem and it will continue to be a cancerous in Malaysia's construction industry if the government does not care about this issue. According to the National Housing Department, abandoned housing projects in Peninsular Malaysia have recorded a total of 253 projects and this amount is a great concern to the government as it can indirectly affect the country's image. In view of this, the government, especially the National Housing Department, has taken on a continuing initiative to seek rescue developers to restore the abandoned housing projects available in Peninsular Malaysia from 2009 to October 2017. Hence, this study will identify the success factors of the rescue developer and contractor which has successfully revived the abandoned housing project available in Malaysia. The data collection was based on semi structured interview with selected case study respondents. Then, the analysis of primary data using thematic analysis was conducted to answer the objective of the study. From the analysis of the study, it can be concluded that the factors contributing to the successful recovery of the abandoned housing project are from the feasibility study, the strength of the developer's and contractor’s financial status, the construction management, the level of the developer's and contractor’s experience in the field of construction, the cooperation of the government and also risk management that has been made during the acquisition of the project. In conclusion, all identified factors are important factors that lead to the success of the rehabilitation of abandoned housing projects.

vii

ISI KANDUNGAN

BAB PERKARA HALAMAN DEKLARASI ii DEDIKASI iii PENGHARGAAN iv ABSTRAK v ABSTRACT vi ISI KANDUNGAN vii SENARAI JADUAL xi SENARAI RAJAH xiii SENARAI SINGKATAN xiv SENARAI LAMPIRAN xv 1 PENGENALAN 1 1.1 Pengenalan 1 1.2 Penyataan Masalah 4 1.3 Persoalan Kajian 7 1.4 Objektif Kajian 7 1.5 Skop Kajian 8 1.6 Kepentingan Kajian 8 1.7 Metodologi Kajian 9 1.8 Organisasi Bab 12 2 KAJIAN LITERATUR 14 2.1 Pengenalan 14 2.2 Definisi 15 2.2.1 Definisi Kejayaan 15 2.2.2 Definisi Mengambilalih Projek 16 viii

2.2.3 Definisi Memulihkan Projek 16 2.2.4 Definisi Projek Terbengkalai 16

2.2.5 Definisi Penggulungan Syarikat 17 atau Likuidasi 2.2.6 Pelikuidasi dan Tugas Pelikuidasi 18 2.2.7 Jenis-jenis perumahan 19 2.3 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di 20 Semenajung Malaysia 2.4 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di 23 Negeri Johor 2.5 Faktor-faktor Projek Terbengkalai 25 2.5.1 Faktor Pemaju 25 2.5.2 Faktor Kontraktor 26 2.5.3 Faktor-Faktor Lain 27 2.6 Kepentingan Mengambilalih dan 27 Memulihkan Projek Terbengkalai 2.7 Proses Pengambilalihan Dan Pemulihan 30 Projek terbengkalai 2.8 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan 33 Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai 2.9 Rumusan Bab 37 3 METODOLOGI KAJIAN 38 3.1 Pengenalan 38 3.2 Rekabentuk Kajian 39 3.2.1 Peringkat Pertama: Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif 39 Kajian 3.2.2 Peringkat Kedua: Penentuan dan 40 Pengumpulan Data 3.2.2.1 Instrumen Kajian 40 3.2.2.2 Kajian Literatur 41

3.2.2.3 Kaedah Pengumpulan 42 Data 3.2.2.4 Populasi dan Sampel 43 Kajian 3.2.2.5 Penyediaan dan Rekabentuk Borang 45 Temubual Semi Struktur 3.2.3 Peringkat Ketiga: Analisis Data 46 Kualitatif 3.2.4 Peringkat Keempat: Kesimpulan 48 dan Cadangan ix

3.3 Rumusan Bab 48 4 ANALISIS KAJIAN 49 4.1 Pengenalan 49 4.2 Senarai Projek dan Responden yang Terlibat 50 4.3 Latar Belakang Kajian Kes 51 4.4 Analisis Data dan Perbincangan 56 4.4.1 Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai 57 Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang 4.4.2 Kajian Kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai 61 Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor 4.4.3 Kajian Kes 3- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai 63 Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor 4.4.4 Kajian Kes 4 – Cadangan Pemulihan Projek Perumahan 68 Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Batu Pahat, Johor 4.5 Analisis Faktor Kejayaan Yang Telah 72 Dikenalpasti 4.5.1 Faktor-faktor Kejayaan Pemaju 72 4.5.1.1 Kajian Kemungkinan 75 [01] 4.5.1.2 Kerjasama pihak 75 kerajaan [02] 4.5.1.3 Strategi Pemasaran [03] 76 4.5.1.4 Faktor Kewangan [04] 76 4.5.1.5 Pengurusan Pembinaan 76 [05] 4.5.1.6 Pengalaman Pemaju [06] 77 4.5.1.7 Pengurusan Risiko [07] 77 4.5.1.8 Kerjasama Jabatan Lain 78 [08] 4.5.2 Faktor-faktor Kejayan Kontraktor 78 4.5.2.1 Kajian Kemungkinan 81 [01] 4.5.2.2 Pengurusan di Pejabat 81 [02] x

4.5.2.3 Pengurusan pembinaan 81 [03] 4.5.2.4 Faktor Kewangan [04] 82 4.5.2.5 Pengalaman Kontraktor 82 [05] 4.5.2.6 Pengurusan risiko [06] 82 4.5.2.7 Kerjasama Jabatan 83 Teknikal [07] 4.5.2.8 Kerjasama pihak 83 kerajaan [08] 4.6 Kesimpulan 84 5 KESIMPULAN DAN CADANGAN 85 5.1 Pengenalan 85 5.2 Rumusan Kajian 86 5.2.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju 86 5.2.2 Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor 87 5.3 Masalah Yang Dihadapi Semasa 89 Menjalankan Kajian 5.4 Cadangan Kajian Lanjutan 90 5.5 Kesimpulan 92 RUJUKAN 93 LAMPIRAN 96 xi

SENARAI JADUAL

NO. JADUAL TAJUK HALAMAN

2.1 Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenanjung Malaysia (2009-11 Oktober 21

2017)

Senarai 15 Projek Perumahan Sedang Dalam 2.2 Proses Pemulihan (Sehingga 31 Disember 21

2017)

Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di 2.3 Semenanjung Malaysia yang Berjaya 22

Dipulihkan Semula Mengikut Negeri (2009-

11 Oktober 2017)

Statistik Keseluruhan Projek Perumahan 2.4 Terbengkalai Di Negeri Johor (2009 sehingga 23

11 Oktober 2017)

Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Di 2.5 Negeri Johor Dalam Perancangan Awal 24

Pemulihan Dan Sedang Dipulihkan (2009

sehingga 11 Oktober 2017)

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kejayaan 2.6 Pemaju Dalam Pemulihan Projek 33

Terbengkalai

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kejayaan 2.7 Kontraktor Dalam Pemulihan Projek 36 Terbengkalai

3.1 Peringkat-Peringkat Kajian 39

3.2 Langkah Analisis Tematik 47

xii

4.1 Senarai Projek dan Responden Yang Terlibat 50

4.2 Maklumat Projek 1 52

4.3 Maklumat Projek 2 53

4.4 Maklumat Projek 3 54

4.5 Maklumat Projek 4 56

4.6 Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju 57

4.7 Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor 59

4.8 Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor 61

4.9 Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju 63

4.10 Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor 66

4.11 Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju 68

4.12 Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor 70

4.13 Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif 73 Pemaju Yang Telah Dikenalpasti

4.14 Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif 79 Kontraktor Yang Telah Dikenalpasti

5.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju 86

5.2 Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor 87

xiii

SENARAI RAJAH

NO RAJAH PERKARA HALAMAN

1.1 Carta Alir Metodologi Kajian 11

2.1 Carta Alir Rangka Kerja Pemulihan Projek 30 Carta Alir Proses Perlaksanaan Pemulihan 2.2 Projek Perumahan Terbengkalai 32

xiv

SENARAI SINGKATAN

KPKT - Kementerian Perumahan Dan Kerajaan Tempatan

JPN - Jabatan Perumahan Negara

SPNB - Syarikat Perumahan Negara Berhad

RMKe-10 - Rancangan Malaysia Ke-10

PPR - Program Perumahan Rakyat

PR1MA - Perumahan Rakyat 1 Malaysia

JKR - Jabatan Kerja Raya

PBT - Pihak Berkuasa Tempatan

JPPH - Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta

UTM - Universiti Teknologi Malaysia

CFO - Certificate Fitness of Occupation/ CCC (certificate of completion and compliance)

TNB - Tenaga Nasional Berhad

SAJ - Syarikat Air Johor

IWK - Indah Water Konsortium

SENARAI LAMPIRAN

LAMPIRAN PERKARA HALAMAN

A Soalan Temubual 96 Senarai Keseluruhan Projek Perumahan Terbengkalai Yang Telah Disiapkan B 104 Dipulihkan Di Negeri Johor Sehingga 11 Oktober 2017

C Transkripsi Temubual 106

BAB 1

PENGENALAN

1.1 Pengenalan

Di Malaysia, industri pembinaan merupakan salah satu sektor ekonomi negara yang utama (Aminah dan Ismail, 2007). Sektor pembinaan merupakan sektor yang menyumbang kepada pembangunan bagi sektor lain. Hal ini kerana, sektor pembinaan yang rancak akan menyediakan modal kapital kepada sektor-sektor yang lain. Sebagai contoh, kepesatan dalam sektor pembinaan akan meningkatkan prasarana seperti pembinaan kilang untuk sektor pembuatan dan perdagangan, pembinaan bangunan komersial untuk merancakkan sektor perkhidmatan dan pembinaan hotel untuk merancakkan sektor pelancongan. Secara tidak langsung, sektor pembinaan akan membantu memajukan sektor-sektor lain yang akan menyumbang kepada Keluaran Negara Kasar Negara (KDNK) untuk memantapkan ekonomi negara.

Selain daripada menyumbang kepada pembangunan sektor lain, sektor pembinaan juga banyak menyumbang hasil kepada industri pembinaan itu sendiri contohnya, pembangunan kediaman, industrial, komersial, pasaran dan lain-lain.

Perkembangan sektor pembinaan dapat dilihat apabila projek-projek mega seperti Projek Transit Aliran Massa (MRT) Laluan 1 Sungai Buloh-Kajang (SBK) yang menelan belanja sebanyak 21 Bilion telah siap sepenuhmya dan telah beroperasi pada 16 Disember 2016. Selain itu, projek mega yang dalam proses pembinaan pula adalah Lebuhraya Pan Borneo Sabah jalan pintas Lahad Datu dan Industri Hiliran Pengerang yang berpotensi sebagai hub industri minyak dan gas terbesar di rantau Asia.

Selain daripada pembinaan projek-projek mega, pembinaan perumahan juga menunjukkan perkembangan yang memberangsangkan. Pembinaan bangunan kediaman merupakan satu pembangunan yang sangat penting dalam sesebuah negara memandangkan ianya satu keperluan dengan menyediakan fasiliti dan memberi kemudahan kepada rakyat. Oleh itu, kerajaan komited ke arah memastikan penyediaan rumah kediaman yang mencukupi, berkualiti dan mampu dimiliki bagi memenuhi keperluan penduduk yang semakin bertambah. Rancangan Malaysia Kesepuluh (RMKe-10) telah menetapkan bahawa pembangunan perumahan akan terus diberi penekanan untuk menyediakan perumahan yang mencukupi dengan persekitaran yang selamat, sihat dan sejahtera di samping kemudahan awam yang lengkap dan kemudahan taman rekreasi yang bermutu (Dasar Perumahan Negara, 2017).

Justeru itu, program-program perumahan kerajaan seperti Perumahan Rakyat 1 Malaysia (PR1MA), Rumah Mesra Rakyat, Perumahan Penjawat Awam 1Malaysia (PPA1M) dan Program Perumahan Rakyat (PPR) telah diperkenalkan oleh kerajaan untuk mencapai objektif dalam Rancangan Malaysia Ke-11. Selain daripada projek perumahan kerajaan, projek perumahan swasta juga menunjukkan pertumbuhan yang positif. Jumlah projek perumahan swasta makin meningkat dari tahun ke tahun disebabkan oleh jumlah permintaan terhadap kediaman yang semakin bertambah. Kedua-dua projek perumahan kerajaan ataupun swasta akan menyumbang kepada peratusan industri pembinaan di Malaysia.

Namun begitu, tidak semua projek perumahan kerajaan atau swasta yang dirancang dapat dibangunkan tanpa mengalami sebarang masalah. Menurut Norharnila (2006), proses pembinaan sesuatu projek melibatkan banyak pihak dan peringkat-peringkat yang panjang, tidak semua proses pembinaan yang dirancang itu berjalan dengan lancar. Lebih-lebih lagi apabila proses pembinaan mengalami masalah kemudiannya menyumbang kepada projek sakit dan juga projek terbengkalai. Masalah projek perumahan terbengkalai telah lama dikesan di Malaysia lebih-lebih lagi pembinaan perumahan swasta. Banyak isu semasa di dalam akhbar yang melaporkan tentang projek perumahan swasta terbengkalai yang berlaku di Malaysia. Antara punca utama berlakunya situasi ini adalah masalah kewangan pemaju dan masalah perancangan kontraktor yang lemah. Masalah-masalah ini akan mengganggu proses pembinaan dan memburukkan lagi keadaan jika ia menyebabkan proses pembinaan tersebut terbengkalai (Norharnila, 2006).

“Ibarat telur sesangkak, pecah sebiji, pecah semua”. Kesilapan daripada pemaju ataupun kontraktor yang menyumbang kepada projek perumahan terbengkalai turut memberi kesan buruk kepada pembeli rumah dan juga ekonomi negara. Projek perumahan pada asalnya bertujuan untuk menyediakan kemudahan kepada rakyat dan meningkatkan ekonomi negara akhirnya memberi kesan yang negatif jika tidak diatasi secara efektif kerana ianya akan memburukkan lagi imej negara. 4

1.2 Penyataan Masalah

Isu projek terbengkalai adalah salah satu masalah yang serius yang melanda industri pembinaan Malaysia. Permasalahan mengenai perumahan terbengkalai merupakan antara isu perumahan yang telah lama berlaku iaitu semenjak tahun 1975. Namun usaha untuk mengenalpasti dan menyelesaikan masalah ini hanya mula dijalankan pada tahun 1983 oleh Pihak Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Ini kerana kesedaran mula timbul dikalangan pihak yang bertanggungjawab, apabila mendapati berlakunya peningkatan terhadap angka perumahan terbengkalai setiap tahun (Rozetta Yunus, 2005).

Bilangan projek terbengkalai sangat mempengaruhi industri di Malaysia khususnya dari segi ekonomi. Jika masalah ini berlanjutan dalam jangka masa yang panjang, ianya akan memberi impak kepada pertumbuhan ekonomi negara dan juga kesejahteraan rakyat Malaysia. Ketua Pengarah JKR, Tan Sri Zaini Omar berkata, “punca utama projek terbengkalai adalah disebabkan kontraktor terbabit mengalami masalah kewangan yang kritikal” (Utusan Online, Julai 2005). Menurutnya lagi, selain masalah kenaikan harga bahan binaan, ianya turut disebabkan kegagalan kontraktor mengurus dana kewangan projek dengan baik sehingga mengakibatkan projek `tersadai' dan tidak dapat diteruskan.

Sehubungan dengan itu, usaha yang lebih serius telah dilaksanakan akhir- akhir ini berikutan dari isu bilangan perumahan terbengkalai yang semakin meningkat sehingga menimbulkan pelbagai masalah dan kesulitan. Pihak kerajaan kini komited mencari jalan untuk menyelesaikan masalah perumahan terbengkalai yang berlaku. Usaha yang berterusan dilakukan dengan bantuan KPKT, pemaju baru, kontraktor penyelamat, dan juga agensi-agensi kerajaan yang sanggup mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai seperti Syarikat Perumahan Nasional Berhad (SPNB) dan Jabatan Kerja Raya (JKR).

Dalam statistik yang dikeluarkan oleh Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai (JPN), projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia sehingga bulan Oktober 2017 mencatatkan jumlah keseluruhan sebanyak 253 projek. Negeri Selangor mencatatkan bilangan projek perumahan terbengkalai yang tertinggi iaitu 81 projek diikuti dengan negeri Johor sebanyak 44 projek dan Negeri Sembilan sebanyak 25 projek. Daripada jumlah keseluruhan projek perumahan terbengkalai tersebut, 48 projek adalah dalam perancangan awal pemulihan, 15 projek sedang dipulihkan dan 190 projek lagi telah selesai dipulihkan. (Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai 2017, Jabatan Perumahan Negara).

Sebanyak 253 projek perumahan swasta terbengkalai yang direkodkan di seluruh Semenanjung Malaysia dari 2009 sehingga Oktober 2017 diambilalih oleh pihak kerajaan. Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan Tan Sri Noh Omar berkata, daripada jumlah itu sebanyak 190 projek atau 75 peratus berjaya disiap dan diselesaikan, sekali gus memanfaatkan 34,451 pembeli. Sebanyak 15 projek atau enam peratus kini dalam pelbagai peringkat pemulihan atau pembinaan manakala baki 48 projek atau 19 peratus dalam perancangan awal pemulihan. Menurutnya lagi, sebanyak 32 projek daripada 190 projek yang sudah dipulihkan itu menggunakan dana kerajaan dengan perbelanjaan keseluruhan RM219.54 juta yang memberi manfaat kepada 5,079 pembeli, (Berita Harian Online, Ogos 2017).

Selain itu, menurut Datuk Seri Chor Chee Heung yang merupakan menteri KPKT pada tahun 2012, terdapat 34 projek perumahan swasta terbengkalai melibatkan 8,334 unit rumah dan 3,926 pembeli direkodkan di negeri Johor sahaja sejak 2009 dan daripada jumlah itu, 21 projek melibatkan 1,362 pembeli dan 1,914 rumah berjaya disiapkan, (Utusan Online, Februari 2012). Menurut statistik terkini yang dikeluarkan oleh pihak JPN pula, projek perumahan yang berjaya disiapkan dari tahun 2009 sehingga oktober 2017 di Negeri Johor sahaja mencatatkan bilangan yang tinggi iaitu 35 projek. Manakala baki 5 projek sedang dipulihkan dan 4 projek lagi masih dalam perancangan pemulihan. 6

Justeru itu, dalam kes projek perumahan terbengkalai yang telah berjaya dipulihkan tersebut, pemaju baru dan kontraktor penyelamat adalah pihak yang memainkan peranan utama bagi memastikan proses mengambilalih dan memulihkan projek perumahan tersebut berjalan dengan lancar. Oleh hal yang demikian, berdasarkan penyataan masalah yang dinyatakan, fokus utama kajian ini dijalankan adalah untuk mengkaji strategi kontraktor yang mengambilalih projek perumahan terbengkalai dan seterusnya mengenalpasti faktor-faktor kejayaan pihak kontraktor dan pemaju yang terlibat dalam proses mengambilalih dan memulihkan semula beberapa projek perumahan yang dipilih dalam skop kajian ini.

Di samping itu, pengkaji telah mengenalpasti terdapatnya kekurangan dalam penyelidikan tesis-tesis terdahulu berkaitan permasalahan projek terbengkalai. Antara tesis-tesis terdahulu yang berkaitan projek terbengkalai ialah mengenai salah urus risiko dalam pembangunan perumahan yang disediakan oleh Norharnila Binti Rusli pada tahun 2007, punca dan pengurusan pemulihan projek sakit yang disediakan oleh Dzailyherdawaty Zainal pada tahun 2009, faktor ketiadaan pengambilalihan projek terbengkalai yang disediakan oleh Muhd Syafiq B. Gusti Kasan dan perumahan terbengkalai: kesan terhadap penduduk yang disediakan oleh Rafiq Bin Kamson pada tahun 2011. Daripada kebanyakan tesis terdahulu tersebut, boleh dilihat tiadanya kajian khusus tentang faktor-faktor kejayaan pihak pemaju dan kontraktor yang telah berjaya memulihkan projek terbengkalai. Oleh itu, dalam kajian ini, pengkaji ingin membuat penyelidikan untuk mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dari perspektif pemaju dan kontraktor penyelamat yang telah berjaya mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai.

1.3 Persoalan Kajian

Objektif kajian ini akan menjawab persoalan berikut;-

i. Apakah faktor-faktor kejayaan pemaju dan kontraktor penyelamat dalam kerja-kerja mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai?

1.4 Objektif Kajian

Objektif bagi menyempurnakan kajian ini adalah:-

1) Mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai.

1.5 Skop Kajian

Untuk menyempurnakan kajian ini, pengkaji telah mengenalpasti skop kajian bagi memudahkan kajian dilaksanakan. Skop kajian terhadap faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai ini dikecilkan kepada projek terbengkalai kategori perumahan yang melibatkan Negeri Johor sahaja. Bagi memastikan objektif kajian tercapai, beberapa sampel kajian kes akan dipilih oleh pengkaji. Temubual semistruktur akan dijalankan untuk mengumpul maklumat bagi mencapai objektif kajian. Responden yang dipilih adalah pihak pemaju dan kontraktor penyelamat yang telah berjaya mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai yang terlibat.

1.6 Kepentingan Kajian

Kajian ini dapat memberi manfaat kepada empat pihak utama iaitu, pihak kontraktor dan pemaju khususnya dalam proses mengambilalih dan memulihkan projek yang terbengkalai, para pembaca dan juga pengkaji lain.

Dapatan kajian ini memberikan gambaran sebenar yang jelas, yang boleh dijadikan panduan kepada pihak pemaju dan kontraktor dalam proses pemulihan projek perumahan terbengkalai. Pihak pemaju dan juga kontraktor yang sedang mengambilalih projek perumahan terbengkalai boleh merujuk kepada kajian ini untuk mengenalpasti faktor-faktor kejayaan pihak pemaju dan kontraktor terdahulu yang telah berjaya menyiapkan projek perumahan terbengkalai. Kajian ini sedikit sebanyak akan membantu pemaju dan kontraktor bagi mengelakkan masalah- masalah yang lebih rumit berlaku semasa proses mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai. 9

Selain dari pihak pemaju dan kontraktor, dapatan kajian ini juga dapat memberi manfaat kepada para pembaca yang ingin mengetahui dengan lebih mendalam tentang masalah projek terbengkalai. Para pembaca akan mendapat satu gambaran sebenar dan pengetahuan yang lebih jelas tentang masalah projek perumahan terbengkalai dan tindakan pemulihan projek perumahan terbengkalai yang dijalankan oleh pihak kontraktor dan pemaju yang terlibat.

Akhir sekali, kajian ini juga dapat membantu para pengkaji lain yang berminat untuk mengkaji isu lanjutan tentang masalah projek perumahan terbengkalai. Oleh itu, dengan adanya sumber rujukan terdahulu seperti ini, proses kajian mereka akan menjadi lebih lancar dan mudah.

1.7 Metodologi Kajian

1) KENALPASTI BIDANG KAJIAN, ISU DAN OBJEKTIF.

Peringkat pertama merupakan peringkat penentuan bidang dan tajuk penyelidikan melalui kajian literatur seperti artikel dan jurnal, laman web, dan juga keratan akhbar. Melalui sumber ini, isu dan permasalahan kajian dapat dikenalpasti. Pada peringkat ini juga, objektif dan skop kajian ditentukan. Selain itu, penyelidik juga akan menganalisis status projek perumahan terbengkalai yang dikeluarkan oleh Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, KPKT untuk menghasilkan data sekunder.

2) PENGUMPULAN DATA

Peringkat kedua ialah peringkat pengumpulan data. Dalam peringkat ini, kesemua data primer perlu diklasifikasikan untuk memudahkan proses seterusnya. Data-data primer diperolehi melalui sesi temubual dengan pihak pemaju dan kontraktor penyelamat. Data primer yang dikumpulkan akan disusun dan dianalisis menggunakan kaedah tertentu untuk memudahkan proses penyediaan laporan projek.

3) ANALISIS DATA

Peringkat ketiga ialah peringkat menganalisis data yang telah dikumpul. Penganalisaan data akan dilakukan berdasarkan data primer yang telah dikumpul. Penganalisan data terhadap maklumat yang diperoleh melalui temubual akan dilakukan. Di akhir proses penganalisan data, objektif kajian dapat dicapai. Kesimpulan analisis dan cadangan akan dibuat.

4) PENYEDIAAN LAPORAN PROJEK

Peringkat terakhir adalah melibatkan penulisan laporan projek penyelidikan secara lengkap berdasarkan semua data yang diperoleh. Pernyataan mengenai pencapaian objektif kajian akan dibentangkan. Seterusnya, kesimpulan bagi keseluruhan kajian akan dibuat bagi mengakhiri pembentangan hasil kajian. Kemudian, cadangan pengkaji untuk kajian lanjutan akan diusul bagi membantu pihak yang berminat untuk menyelidik tentang isu projek terbengkalai. Selepas semakan dibuat, laporan hasil kajian ini didokumentasikan dan dihantar sebagai projek ijazah sarjana muda.

Rajah di bawah menunjukkan carta alir metodologi untuk kajian ini:-

PERINGKAT PERTAMA: Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif. 1. Membuat kajian literatur menggunakan (jurnal, artikel, keratan akhbar, dan laman sesawang) untuk menentukan:  Tajuk dan permasalahan kajian  Objektif kajian: Mengenalpasti faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai.  Skop kajian: Beberapa kajian kes di Negeri Johor. 2. Menganalisis status projek perumahan terbengkalai dengan menggunakan statistik projek terbengkalai (JPN).

PERINGKAT KEDUA: Penentuan dan Pengumpulan Data Mengumpul data melalui sesi temubual separa berstruktur dengan responden kajian.

PERINGKAT KETIGA: Analisis Data Analisis data primer untuk menjawab objektif kajian.

PERINGKAT KEEMPAT: Kesimpulan dan Cadangan Menganalisis data sekunder dan data primer yang telah dikumpul dari kajian kes. Setelah maklumat dianalisis, perbincangan mengenai keputusan kajian akan dibuat.

Rajah 1.1: Carta Alir Metodologi Kajian

1.8 Organisasi Bab

Struktur susunan bab di dalam kajian ini adalah seperti yang berikut:

Bab 1- Pengenalan

Bab ini akan membincangkan tentang pengenalpastian isu kajian dan juga sedikit gambaran mengenai penyataan masalah. Selain itu, bab ini juga menyatakan persoalan kajian yang terhasil daripada penyataan masalah, objektif yang hendak dicapai, skop penyelidikan, metodologi kajian, kepentingan penyelidikan dan akhir sekali ialah pengorganisasian bab.

Bab - 2 Kajian Literatur

Bab ini merangkumi pencarian, pengumpulan dan penyelidikan maklumat- maklumat daripada data sekunder iaitu laporan tahunan, penerbitan agensi kerajaan, penerbitan organisasi profesional seperti laporan status projek perumahan terbengkalai dan sebagainya untuk melengkapkan penulisan teori tentang masalah projek perumahan terbengkalai.

Bab 3 - Metodologi Kajian

Bab 3 akan menghuraikan secara terperinci cara atau kaedah yang digunakan bagi mencapai objektif kajian. Bab ini juga akan menerangkan strategi penyelidikan yang digunakan iaitu kaedah kualitatif dengan menemubual responden kajian kes tersebut.

Bab 4 - Analisis Kajian

Bab ini membincangkan tentang hasil dapatan kajian yang dilakukan dengan menggunakan analisis tematik. Penyelidik akan menganalisis data primer yang telah dikumpul dari kajian kes dan diterjemahkan kepada bentuk penulisan untuk mencapai objektif kajian. Setelah maklumat dianalisis, perbincangan mengenai keputusan kajian akan dibuat.

Bab 5 - Kesimpulan dan Cadangan

Bab 5 akan menyentuh mengenai kesimpulan yang dibuat hasil daripada keputusan perbincangan di dalam Bab 4. Selain itu, bab ini juga akan menyatakan pernyataan masalah kajian yang dihadapi sepanjang menjalankan kajian serta cadangan bagi penyelidikan pada masa hadapan. 14

BAB 2

KAJIAN LITERATUR

2.1 Pengenalan

Bab ini secara teorinya, memberi gambaran yang lebih mendalam tentang bidang kajian ini iaitu berkenaan dengan projek perumahan terbengkalai, pengambilalihan dan pemulihannyanya. Seterusnya, dalam kajian literatur dalam bab ini, faktor kejayaan dalam pemulihan projek terbengkalai akan dibincangkan, sekali gus membentuk gambaran awal bagi menjawab objektif kajian.

Masalah yang timbul akibat projek perumahan terbengkalai banyak mendatangkan kesan negatif kepada negara yang mengalaminya lebih-lebih lagi ianya melibatkan projek besar. Sebagai contoh, projek perumahan terbengkalai tersebut akan mencacatkan pemandangan sekitarnya sekaligus akan menjejaskan imej negara yang terlibat. Selain itu, masalah projek perumahan terbengkalai ini akan mendatangkan pelbagai lagi masalah seperti menjadi sarang penagih dadah, menjadi pembiakan nyamuk aedes, tempat maksiat dan sebagainya.

Usaha untuk memulihkan projek perumahan terbengkalai ini sudah pun dijalankan dari semasa ke semasa oleh pihak yang prihatin dan bertanggungjawab terutamanya pihak kerajaan. Walaupun terdapat banyak projek perumahan terbengkalai yang masih tidak dipulihkan, mana-mana usaha pemulihan yang telah dijalankan oleh pemaju dan kontraktor penyelamat perlu dihargai. Usaha pihak yang berjaya mengambilalih dan memulihkan projek perumahan seharusnya dihargai kerana ianya menyumbang kepada pembangunan negara. Hal ini kerana, tidak banyak syarikat pemaju atau syarikat pembinaan yang sanggup mengambil risiko memulihkan projek terbengkalai yang sedia ada.

2.2 Definisi

2.2.1 Definisi Kejayaan

Kejayaan bermaksud apabila seseorang atau organisasi telah mencapai hasil akan sesuatu yang diusahakannya (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Oleh itu, faktor kejayaan boleh ditakrifkan sebagai tindakan-tindakan yang dilakukan oleh organisasi yang akan menyumbang kepada kejayaan dalam apa yang mereka usahakan. Mensching dan Adams (1991) menyatakan bahawa satu cara untuk membuat perancangan strategik adalah dengan mengenal pasti faktor-faktor yang amat penting yang membawa kejayaan kepada syarikat.

2.2.2 Definisi Mengambilalih Projek

Mengambilalih bermaksud menggantikan orang atau pihak lain yang mengendalikan sesuatu (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Manakala projek bermaksud rancangan atau usaha utk membangunkan sesuatu contohnya pembinaan jalan raya timur-barat (Kamus Dewan Bahasa dan Pustaka). Oleh itu, pengambilalihan projek boleh ditakrifkan sebagai tindakan menggantikan orang atau pihak lain yang mengendalikan projek tertentu, lazimnya dengan tujuan untuk memulih dan meneruskan projek tersebut.

2.2.3 Definisi Memulihkan Projek

Menurut kamus Dewan Edisi keempat, pemulihan adalah perbuatan memulihkan atau pengembalian kepada keadaan yang asal. Justeru, dalam konteks industri pembinaan pula, tindakan pemulihan sesuatu projek bermakna suatu tindakan oleh pihak yang mengambilalih projek dengan tujuan untuk meneruskan projek tersebut sehingga ianya berjaya disiapkan sepenuhnya seperti perancangan asal.

2.2.4 Definisi Projek Terbengkalai

Definisi ‘terbengkalai’ mengikut Kamus Dewan Edisi Keempat adalah terabai, terlantar, atau tersia-sia. Manakala, menurut Kamus Dwibahasa, Dewan Bahasa dan Pustaka (1997) pula, terbengkalai adalah meninggalkan, tidak meneruskan, menghentikan dan tidak terpelihara. Pihak JKR memberikan maksud umum projek terbengkalai sebagai suatu projek yang terhenti selama 3 bulan tanpa diteruskan dan selepas surat setuju terima dikeluarkan. Projek terbengkalai bukan sahaja boleh berlaku pada bangunan saja, tetapi boleh juga berlaku terhadap projek pembuatan 17 jalan, struktur perindustrian, jambatan, kilang, empangan, elektrik, projek komunikasi dan sebagainya.

Berdasarkan Jabatan Perumahan Negara (JPN), projek terbengkalai merujuk kepada:

1) Projek yang tidak siap dalam atau luar tempoh Perjanjian Jual dan Beli dan tiada sebarang aktiviti yang ketara di tapak pembinaan selama enam (6) bulan secara berterusan

2) Petisyen penggulungan telah didaftarkan di Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 218 Akta Syarikat 1966

3) Syarikat diletakkan di bawah Pegawai Penerima dan Pengurus (Receiver & Manager)

4) Pemaju mengakui tidak berupaya secara bertulis kepada Pengawal Perumahan

5) Telah disahkan projek terbengkalai oleh Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan di bawah Seksyen 11 (1) (c) Akta 118.

2.2.5 Definisi Penggulungan Syarikat atau Likuidasi

Menurut Jabatan Insolvensi Malaysia, likuidasi adalah satu proses di mana aset syarikat akan dikumpul dan dicairkan bagi tujuan pembayaran hutang syarikat kepada pemiutang. Terdapat dua jenis penggulungan syarikat, iaitu secara terpaksa dan secara sukarela.

Penggulungan secara sukarela ialah:

i. Apabila sesuatu tempoh yang telah ditetapkan tarikh luput di bawah Memorandum of Association (MOA) atau Article of Association (AOA);

ii. Apabila MOA or AOA yang disediakan lupus oleh sebab–sebab tertentu.

iii. Apabila Mesyuarat Tahunan syarikat telah meluluskan resolusi untuk mengulungkan syarikat secara sukarela.

iv. Atau oleh resolusi mesyuarat khas.

Manakala penggulungan syarikat secara terpaksa pula adalah syarikat akan digulungkan disebabkan oleh kegagalan membayar hutang syarikat. Syarikat digulungkan oleh mahkamah melalui petisyen;

 Syarikat  Mana–mana Pemiutang  Penyumbang  Pelikuidasi  Menteri Hal Ehwal Pengguna  Menteri kewangan  Bank Negara Malaysia  Pendaftar Syarikat

2.2.6 Pelikuidasi dan Tugas Pelikuidasi

Menurut Jabatan Insolvensi Malaysia, tugas utama pelikuidasi adalah menggulungkan syarikat dengan mengagihkan aset kepada pihak pemiutang dan baki aset jika ada, diagihkan kepada ahli syarikat. Kuasa pengarah syarikat yang digulung akan dihentikan dan segala urusan diambilalih oleh pelikuidasi sebaik sahaja tarikh penggulungan syarikat bermula. Adalah menjadi tanggungjawab pihak pelikuidasi untuk memastikan syarikat dibubarkan dengan sempurna. Antara tugas-tugas Pelikuidasi Syarikat ialah:

i. Menyiasat hal ehwal dan aset milik syarikat yang digulungkan ii. Menyiasat tingkah laku bekas pengarah syarikat dan mana-mana orang yang berkaitan iii. Menyiasat tuntutan yang dibuat oleh pemiutang dan juga pihak ketiga iv. Mengenal pasti dan mencairkan aset milik syarikat pada harga terbaik dan dengan kaedah yang memberi kelebihan kepada syarikat yang digulungkan.

2.2.7 Jenis-Jenis Perumahan

Setiap negara mungkin mempunyai terma perumahan yang sama tapi ciri- cirinya akan sedikit berbeza. Ciri-ciri sesebuah rumah itu akan dibezakan dari segi jenis rumah, fasiliti, sudut legal, pemilikan tanah, harga dan lain-lain.Terdapat pelbagai jenis rumah yang didiami oleh pelbagai lapisan masyarakat di negara ini. Jenis rumah ini ditentukan berdasarkan kepada beberapa aspek. Berdasarkan data yang diperolehi daripada Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta (JPPH), jenis rumah ditentukan berdasarkan aspek keluasan lantai, kualiti bangunan, klasifikasi kawasan kejiranan, keluasan tanah pembangunan dan beberapa aspek lain (Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta, 2010).

Aspek-aspek ini diambilkira untuk memudahkan dan menyeragamkan pembangunan perumahan di Malaysia. Oleh itu, pembangunan perumahan di Malaysia adalah berbeza-beza dari segi rekabentuk dan juga kualitinya. Senarai berikut menunjukkan antara jenis rumah yang sering digunakan atau didiami oleh penduduk Malaysia (Laporan Stok Harta Tanah JPPH, 2017):

i. Rumah Teres satu tingkat

ii. Rumah teres 2 tingkat dan 3 tingkat

iii. Rumah berkembar satu tingkat

iv. Rumah berkembar 2 tingkat dan 3 tingkat

v. Rumah Bandar (townhouse)

vi. Banglo/cluster

vii. Pangsapuri

viii. Flat

ix. Kondominium

2.3 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenajung Malaysia

Status projek perumahan terbengkalai di Malaysia terbahagi kepada tiga status. Status pertama ialah perumahan terbengkalai dalam perancangan awal untuk dipulihkan yang bermaksud kerajaan sedang mencari pemaju yang sesuai untuk ambilalih projek tersebut. Status yang kedua ialah projek perumahan terbengkalai yang sedang dalam proses pemulihan iaitu dalam proses pembinaan. Manakala status yang ketiga ialah perumahan terbengkalai yang telah siap dipulihkan semula dan pembeli asal telah dapat mendiami rumah tersebut. Status-status tersebut adalah seperti dalam jadual di bawah:

Jadual 2.1: Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenanjung Malaysia (2009-11 Oktober 2017)

Bil. Status Bil. Projek. Bil. Unit Rumah Jumlah Pembeli 1. Perancangan awal 48 8,932 6,082 2. Sedang Dipulihkan 15 4,201 3,004 3. Siap Diduduki/ Selesai 190 51,157 34,451 Jumlah 253 64,290 43,537 Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai (JPN)

Jadual 2.1 di atas menunjukkan statistik keseluruhan projek perumahan terbengkalai di Semenajung Malaysia daripada tahun 2009 sehingga oktober 2017. Perumahan terbengkalai dalam peringkat awal pemulihan mencatatkan bilangan sebanyak 48 projek manakala projek perumahan terbengkalai yang sedang dipulihkan oleh pemaju dan kontraktor penyelamat adalah sebanyak 15 projek. Akhir sekali, perumahan terbengkalai yang telah selesai dipulihkan semula dalam tempoh tersebut adalah sebanyak 190 projek dan kesemuanya mencatatkan jumlah sebanyak 253 projek yang memanfaatkan 43,537 orang pembeli.

Jadual 2.2: Senarai 15 Projek Perumahan Sedang Dalam Proses Pemulihan (Sehingga 31 Disember 2017)

Bil Projek Tarikh Sepatut Tarikh Isytihar Siap Terbengkalai SELANGOR 1 Gombak Perdana Villa, Gombak 2000 31.12.03 2 Apartment Selasih, Gombak 26.10.2009 18.9.2013 3 Selayang Spring, Gombak 2013 22.4.2014 4 Taman Desa Rahimah, Sepang 13.6.2013 1.12.2016 5 Taman Salak Maju, Sepang 1.2.2005 18.9.2013 JOHOR 6 Taman Bayu Tebrau, Plentong 2002 16.3.2012 7 Taman Mount Austin, Johor Bharu 12.2005 16.3.2012 8 Taman Sri Lambak, Kluang 31.1.2003 18.9.2013 9 Taman Desa Kempas, Johor Bharu 12.2003 18.9.2013 10 Taman Kulai Utama, Kulai 8.2004 16.3.2012 22

KUALA LUMPUR 11 Matahari Desa Sri Hartamas, Hartamas 12.7.2010 18.9.2013 NEGERI SEMBILAN 12 Taman Sri Mambau, Seremban 2006 24.10.2010 PERAK 13 Taman Tapah Permai, Tapah 24.4.2006 18.2.2013 PULAU PINANG 14 Mengkuang Heights, Seberang Perai 2005 16.4.2009 PAHANG 15 Bandar Baru Maran, Maran 1999 31.12.2002 Sumber: (Bahagian Pemulihan Perumahan Terbengkalai JPN, 2017)

Jadual 2.2 di atas menunjukkan 15 projek perumahan sedang dalam proses pemulihan Sehingga 31 Disember 2017 yang melibatkan 7 buah negeri di Semenanjung Malaysia. Daripada statistik tersebut, boleh dilihat 5 buah projek sedang dipulihkan di Negeri Selangor dan Johor. Manakala 5 buah negeri iaitu Kuala Lumpur, Negeri Sembilan, Perak, Pulau Pinang, dan Pahang masing-masing mencatatkan status yang sama iaitu satu projek dalam peringkat pemulihan di setiap negeri tersebut.

Jadual 2.3: Statistik Projek Perumahan Terbengkalai Di Semenanjung Malaysia yang Berjaya Dipulihkan Semula Mengikut Negeri (2009-11 Oktober 2017)

NEGERI JUMLAH PROJEK Selangor 54 Johor 35 Negeri Sembilan 22 Perak 14 Pahang 14 Pulau Pinang 13 Kedah 12 Kelantan 9 Kuala Lumpur 8 Melaka 8 Terengganu 1 Perlis - JUMLAH 190 Sumber: (Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai JPN, 2017) 23

Status yang ketiga ialah projek perumahan terbengkalai di Semenanjung Malaysia yang telah berjaya dipulihkan semula yang dipecahkan mengikut negeri. Seperti yang dapat dilihat dalam jadual 2.3 di atas, Negeri Selangor mencatatkan jumlah yang paling tinggi iaitu 54 projek disusuli dengan Negeri Johor dan Negeri Sembilan, masing-masing 35 dan 22 projek. Negeri Perak dan Pahang pula mencatatkan bilangan yang sama iaitu 14 buah projek. Begitu juga dengan Kuala Lumpur dan Melaka yang masing-masing mencatatkan jumlah sebanyak 8 buah projek. Jumlah selebihnya adalah merangkumi negeri Pulau Pinang, Kedah, Kelantan, dan Terengganu. Akhir sekali, projek perumahan terbengkalai yang telah selesai dipulihkan tersebut mencatatkan jumlah keseluruhan sebanyak 190 buah projek.

2.4 Status Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor

Jadual 2.4 di bawah menunjukkan keseluruhan projek perumahan terbengkalai di Negeri Johor yang juga terbahagi kepada 3 status iaitu perumahan terbengkalai dalam perancangan awal pemulihan, projek perumahan terbengkalai yang sedang dalam proses pemulihan dan perumahan terbengkalai yang telah siap dipulihkan semula. Status-status tersebut adalah seperti dalam jadual di bawah:

Jadual 2.4: Statistik Keseluruhan Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor (2009 sehingga 11 Oktober 2017)

Bil. Unit Jumlah Bil. Status Bil. Projek. Rumah Pembeli 1. Perancangan awal 4 (9%) 445 282 2. Sedang Dipulihkan 5 (11%) 2,296 1,778 3. Siap Dipulihkan/ Selesai 35 (80%) 6,098 3,787 Jumlah 44 (100%) 8,839 5,807 Sumber: (Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai JPN, 2017)

Jadual 2.4 di atas menunjukkan statistik keseluruhan projek perumahan terbengkalai di Negeri Johor daripada tahun 2009 sehingga bulan Oktober 2017. Perumahan terbengkalai dalam peringkat awal pemulihan mencatatkan bilangan sebanyak 4 projek manakala projek perumahan terbengkalai dalam peringkat pembinaan adalah sebanyak 5 projek. Akhir sekali, perumahan terbengkalai yang telah selesai dipulihkan semula dalam tempoh tersebut adalah sebanyak 35 projek dan kesemuanya mencatatkan jumlah sebanyak 44 projek yang memanfaatkan 5,807 orang pembeli.

Jadual 2.5: Senarai Projek Perumahan Terbengkalai Di Negeri Johor Dalam Perancangan Awal Pemulihan Dan Sedang Dipulihkan (2009 Sehingga 11 Oktober 2017)

Bil. Projek Tarikh Terbengkalai Perancangan Awal Pemulihan 1. Taman Tunku Abdul Rahman, Segamat 16.3.2012 2. Taman Mewah Jaya, Plentong 31.12.2005 3. Taman Satria, Pontian 30.7.2015 4. Taman Cahaya Peserai, Batu Pahat 1.12.2016 Sedang Dipulihkan 1. Taman Kulai Utama, Kulai 16.3.2012 2. Taman Mount Austin, Johor Bahru 16.3.2012 3. Taman Bayu Tebrau, Plentong 16.3.2012 4. Taman Sri Lambak, Kluang 18.9.2013 5. Taman Desa Kempas, Johor Bahru 18.9.2013 Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, Jabatan Perumahan Negara.

Jadual 2.5 di atas menunjukkan status projek perumahan terbengkalai di Johor yang dalam perancangan awal pemulihan dan sedang dipulihkan oleh pemaju dan kontraktor penyelamat dari tahun 2009 sehingga 11 Oktober 2017. Daripada jadual tersebut boleh dilihat, kerajaan sedang mencari pemaju penyelamat untuk memulihkan semula 4 buah projek di Negeri Johor. Projek-projek tersebut ialah Taman Tunku Abdul Rahman di Segamat, Taman Mewah Jaya di Plentong, Taman 25

Satria di Pontian dan Taman Cahaya Peserai di Batu Pahat. Manakala 5 buah perumahan sedang dalam proses pembinaan yang melibatkan Taman Kulai Utama, Taman Mount Austin di Johor Bahru, Taman Bayu Tebrau di Plentong, Taman Sri Lambak di Kluang dan Taman Desa Kempas di Johor Bahru.

2.5 Faktor-faktor Projek Terbengkalai

Dalam membincangkan mengenai permasalahan perumahan terbengkalai ini, terdapat beberapa punca utama yang menyebabkan suatu projek terbengkalai. Antaranya ialah faktor pemaju yang mengendalikan projek tersebut, faktor kontraktor, dan juga faktor-faktor lain.

2.5.1 Faktor Pemaju

Mengikut Jabatan Perumahan Negara, antara punca-punca projek perumahan terbengkalai yang disebabkan oleh pemaju ialah:

i. Pemaju gagal menguruskan perbelanjaan ke atas projek dengan baik.

ii. Pemaju tidak membuat kajian Return of Investment (ROI) yang tepat.

iii. Perubahan harga bahan binaan di pasaran yang meningkat menyebabkan pemaju tidak dapat meneruskan projek pada kos semasa.

iv. Perancangan masa hadapan (forward planning) syarikat pemaju dipengaruhi oleh perkembangan ekonomi dunia, contohnya krisis ekonomi pada tahun 1997 menyebabkan banyak syarikat yang gagal meneruskan perniagaan.

2.5.2 Faktor Kontraktor

Masalah kontraktor lari merupakan satu masalah yang sering dihadapi di tapak pembinaan. Kewujudan kontraktor yang tidak bertanggungjawab ini telah menyebabkan projek-projek yang dijalankan akan mengalami kegagalan dan seterusnya akan menyebabkan projek tersebut terbengkalai. Menurut Norharnila Rusli (2006), kontraktor yang tidak mempunyai kelayakan, kepakaran dan pengalaman akan menyebabkan projek perumahan terbengkalai kerana mereka tiada kepakaran untuk menguruskan tapak bina dan menguruskan risiko dengan betul.

Kelewatan yang disebabkan oleh kontraktor yang gagal memenuhi komponen yang terlibat dalam proses pembinaan. Sebagai contoh, kontraktor gagal menyediakan bahan binaan dan jentera yang mencukupi di tapak (Sunitha V. Doraisamy, Zainal Abidin Akasah, Riduan Yunus, 2014). Kekurangan buruh mahir juga akan menyumbang kepada kejayaan atau kegagalan sesuatu projek kerana mereka merupakan tenaga kerja yang akan menjamin projek tersebut berjalan dengan lancar (Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015).

Masalah kewangan kontraktor itu sendiri yang tidak kukuh boleh menyebabkan sesebuah projek terbengkalai. Menurut (Yap Eng Hoe, 2013), beberapa sumber telah menyebut mengenai masalah kewangan sebagai punca projek pembinaan terbengkalai. Salah satu kesan negatif daripada kewangan kontraktor yang tidak stabil ialah, kontraktor tidak dapat memesan bahan binaan di tapak dan membayar gaji pekerja. Seterusnya menyebabkan kontraktor terpaksa meninggalkan projek tersebut (Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015). 27

2.5.3 Faktor-Faktor Lain

i. Projek yang telah dilancarkan tidak menerima sambutan yang baik daripada pembeli menyebabkan ambang keuntungan (profit threshold) tidak dicapai (Jabatan Perumahan Negara, 2017).

ii. Masalah krisis ekonomi negara juga akan menyebabkan projek terbengkalai (Yap Eng Hoe, 2013). Sebagai contoh, apabila berlakunya kenaikan harga bahan mentah seperti keluli dan simen pada tahun 2008 dan juga caj faedah yang lebih tinggi, tidak menggalakkan pembeli rumah yang berpotensi untuk membeli hartanah kediaman.

iii. Keadaan politik tidak stabil, seperti perubahan dalam dasar kerajaan, gangguan terhadap projek oleh kerajaan tempatan, birokrasi, dan penggantungan pekerja asing oleh pemerintah (Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, 2015).

iv. Masalah bencana alam ataupun perubahan cuaca juga boleh menyebabkan projek perumahan terbengkalai (Sunitha V. Doraisamy, Zainal Abidin Akasah, Riduan Yunus, 2014). Contohnya, banjir besar yang melanda sesebuah negeri akan menyebabkan tapak projek perumahan terbengkalai, kerja-kerja pembinaan tidak dapat diteruskan seperti yang dirancang.

2.6 Kepentingan Mengambilalih dan Memulihkan Projek Terbengkalai

Projek terbengkalai mendatangkan masalah yang serius terutamanya terhadap pembeli unit perumahan yang terbengkalai. Para pembeli terpaksa membayar pinjaman sedangkan rumah tidak siap dan tidak dapat dihuni. Seperti mana yang berlaku ke atas lebih 200 pembeli yang terpaksa menanggung beban pinjaman akibat 28 membeli rumah di Taman Perumahan Jaza Idaman di Cherang Ruku dan Taman Perumahan Jaza Seri Pasu yang masih terbengkalai walaupun sudah melebihi sembilan tahun (Utusan Online, April 2016). Oleh itu, dengan adanya program pemulihan projek perumahan terbengkalai, ianya dapat melindungi hak serta kepentingan pembeli.

Turut menjadi masalah terutamanya kepada orang awam kerana projek perumahan terbengkalai akan mencacatkan pemandangan sekitar. Menteri Besar, Datuk Mohamad Hasan, berkata kerajaan mengakui masalah bangunan dan rumah terbengkalai di Bandar Seremban dan Nilai jelas mencacatkan pemandangan dan menjejaskan imej negeri, terutama kepada pelancong luar yang datang berkunjung (Berita Harian, Mei 2004)

Kewujudan projek perumahan terbengkalai menyebabkan kerajaan negeri hilang hasil kutipan cukai tanah dan cukai pintu. Yang Dipertua Majlis Daerah Kuala Selangor, Noraini Roslan berkata, projek perumahan terbengkalai memberi kesan kepada semua pihak apabila kerajaan negeri kehilangan hasil kutipan cukai tanah serta cukai pintu (Sinar Online, Ogos 2013). PBT akan menggunakan hasil pungutan cukai pintu ini bagi membiayai kos penyelengaraan bandar seperti kos mengangkut sampah, membersihkan longkang, mengindahkan lanskap, membayar bil lampu jalan, menyelenggara lampu-lampu isyarat dan sebagainya. Oleh itu, apabila berlakunya projek perumahan terbengkalai, sumber kutipan cukai akan berkurang di sesebuah perbandaran sekaligus memberi kesan kepada hasil kerajaan negeri.

Selain itu, perumahan terbengkalai juga mendatangkan risiko kesihatan seperti pembiakan nyamuk aedes yang menyebabkan demam denggi. Menurut Ketua Pengarah Kesihatan, Datuk Dr. Noor Hisyam Abdullah, Pemantauan Kementerian Kesihatan mendapati sebanyak 21.8 peratus projek perumahan terbengkalai menjadi tempat pembiakan nyamuk aedes (Utusan Borneo Online, Ogos 2016). Hal ini terjadi 29 akibat wujudnya air bertakung di tapak berkenaan selain dijadikan tempat pembuangan sampah secara haram.

Perumahan terbengkalai juga mendatangkan risiko keselamatan seperti sarang penagih dadah, sarang maksiat serta tempat binatang liar berkeliaran. Perumahan terbengkalai menjadi ancaman keselamatan kepada penduduk setempat apabila kawasan itu menjadi tempat anjing liar berkeliaran. Sehinggakan terdapat kes dimana anjing ini menceroboh masuk ke rumah penduduk sekitar (Muhd Syafiq B. Gusti Kasan, 2010). Kawasan perumahan terbengkalai bukan sahaja boleh menjadi tempat menghidu gam malah boleh dijadikan sarang maksiat (Utusan Online, Jun 2010).

Pelabur, pemaju hartanah dan pembeli sendiri akan takut melabur dan membeli di negeri yang mempunyai banyak projek perumahan terbengkalai. Projek Perumahan Taman Mayang yang tiada pembeli terus terbengkalai meskipun keseluruhan projek 90 peratus siap sejak 2006 (Sinar Online, Ogos 2013). Hal ini kerana, risiko terjadinya perumahan terbengkalai amatlah tinggi di negeri yang mempunyai banyak projek perumahan terbengkalai. Situasi ini menyebabkan pembeli takut dibebani dengan hutang pinjaman sedangkan rumah tidak siap.

Jelas dilihat pelbagai masalah yang timbul kesan daripada projek perumahan terbengkalai. Oleh itu, usaha untuk mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai secepat mungkin adalah sangat penting bagi mengatasi masalah ini.

2.7 Proses Pengambilalihan Dan Pemulihan Projek Terbengkalai

Menurut Fadzilah Ibrahim (2006), masalah projek terbengkalai menjadi tanggungjawab pihak KPKT untuk memantau keadaan terkini projek tersebut untuk mengarahkan pemaju baru menjalankan kajian kemungkinan pemulihan. Semua maklumat awalan seperti nama pemaju terdahulu, nama projek, lokasi projek, juruperunding, jenis rumah dan jumlah pembeli mestilah diperolehi oleh pemaju baru. Seterusnya kelulusan dari Jawatankuasa Skim Pemulihan Projek di pohon. Apabila kelulusan di perolehi, maklumat lanjut yang lebih terperinci seperti baki bayaran dan kos penyiapan projek akan dibentangkan kepada lembaga pengarah pemaju baru untuk mendapatkan kelulusan terakhir. Jika projek sesuai dipulihkan maka projek perlaksanaan akan di mulakan dengan kadar segera. Manakala jika ianya tidak sesuai atau mempunyai beberapa permasalahan lain, laporan yang mengandungi perincian-perincian masalah dihantar ke KPKT (Rajah 2.1).

KPKT arahkan pemaju baru menjalankan kajian kemungkinan pemulihan.

Pemaju baru akan mengumpulkan maklumat awalan seperti nama pemaju, nama projek, lokasi projek, juruperunding, jenis rumah dan jumlah pembeli.

TIDAK YA

Kelulusan Maklumat Lanjut: Baki bayaran Jawatankuasa & kos menyiapkan projek Skim Pemulihan

Projek Mesyuarat dengan KPKT dan pihak -pihak yang terlibat

TIDAK Maklumat Lengkap YA

Laporan kepada KPKT Kelulusan Lembaga Pengarah

Proses perlaksanaan pemulihan projek oleh pemaju Rajah 2.1: Carta Alir Rangka Kerja Pemulihan Projek (Sumber: KPKT 2005 yang dipetik dari Fadzilah Ibrahim (2006) 31

Merujuk kepada proses perlaksanaan pemulihan yang diamalkan oleh SPNB, (Rajah 2.1), pasukan pembangunan pertama yang akan dilantik ialah peguamcara atau likuidator. Peguamcara yang dilantik akan bertanggungjawab untuk menyediakan dokumen perjanjian pemulihan projek dengan pemaju asal, perjanjian antara pihak SPNB dengan para pembeli tentang kebenaran pihak SPNB menyiapkan kerja dan sebagainya. Kemudian, pihak juruperunding akan dilantik untuk membantu mengawasi dan menjalankan tugas penyeliaan di tapak projek bagi memastikan kerja pemulihan yang dijalankan oleh pihak kontraktor menepati syarat- syarat yang ditetapkan. Selain itu, juruperunding yang dilantik juga bertanggungjawab untuk menyediakan dokumen tender bagi melantik pihak kontraktor yang layak. Pihak kontraktor yang dilantik akan bertanggungjawab untuk menjalankan kerja pemulihan di tapak projek sehingga projek tersebut siap sepenuhnya (Syarikat Perumahan Negara Berhad, 2003).

Perlantikan kontraktor akan dibuat secara tender, di mana senarai kontraktor yang berwibawa akan diperolehi daripada PBT. Selepas melantik pasukan pembangunan yang diperlukan, maka kerja pemulihan di tapak projek akan dimulakan sehingga projek tersebut siap dipulihkan. Akhir sekali, rumah-rumah yang telah siap dipulihkan akan dilengkapkan dengan hakmilik rumah, seterusnya diserahkan kepada para pembeli yang terlibat. Kesimpulannya, proses pemulihan yang dijalankan oleh pihak SPNB boleh digunapakai oleh pemaju-pemaju lain apabila berhasrat untuk mengambilalih projek perumahan terbengkalai.

Implementasi bahagian Pemulihan projek SPNB

Perlantikan peguamcara

Perlantikan juruperunding

Perlantikan kontraktor

Perlaksanaan kerja pemulihan

Penyiapan projek dan penyerahan kepada pembeli

Rajah 2.2: Carta Aliran Proses Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai (Sumber: SPNB, 2003 yang dipetik dari (Chan Chin Yeng, 2006) 33

2.8 Faktor-faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai

Dalam sesebuah projek pembinaan, pemaju dan kontraktor adalah pihak yang saling melengkapi antara satu sama lain. Kedua- dua pihak ini mempunyai peranan yang sama penting untuk menjayakan projek. Lebih-lebih lagi ianya melibatkan pengambilalihan dan pemulihan semula projek terbengkalai yang memerlukan pengalaman dan kepakaran yang tinggi. Jadual di bawah menunjukkan beberapa faktor yang menjurus kepada kejayaan membaikpulih semula projek terbengkalai.

Jadual 2.6: Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Pemaju Dalam Pemulihan Projek Terbengkalai

Faktor Tindakan Rujukan . Kajian Kemungkinan dijalankan oleh pemaju untuk melihat sama ada projek berdaya maju dibangunkan sebagai hartanah kediaman berdasarkan faktor lokasi dan sambutan daripada pembeli dengan bantuan Perunding Hartanah. Kajian Kemungkinan . Memerlukan perubahan harga perunit bagi projek pembangunan kediaman yang hendak dipulihkan. Hal ini kerana, projek perumahan yang telah lama terbengkalai menyebabkan pemaju perlu menjual semula unit kediaman pada harga pasaran disebabkan peningkatan Faridah Binti Abdullah kos harga bahan binaan. (2005).

. Mendapatkan sasaran jualan adalah perlu semasa aktiviti pemasaran unit-unit kediaman yang dilancarkan kembali untuk tujuan pemulihan. Pemasaran . Mendapatkan keyakinan pembeli. . Strategi pemasaran yang berkesan. Pembinaan . Pemilihan kontraktor yang berkebolehan.

. Mengawal dan memantau kerja-kerja ditapak berdasarkan jadual, masa dan kos yang ditetapkan. . Meminimumkan risiko-risiko yang melambatkan kerja di tapak bina supaya kerja-kerja pembinaan dapat disiapkan sepertimana dijadualkan. . Bantuan daripada institusi kewangan untuk memulihkan projek pembangunan kediaman terbengkalai. Pembiayaan/ kewangan . Pemaju perlu mempunyai sumber kewangan sendiri yang kukuh untuk membiayai projek pembangunan kediaman yang terbengkalai. Mendapat kerjasama semua . Mendapat kerjasama dan persetujuan daripada kesemua pihak yang terlibat. pihak Fadzilah Binti Ibrahim Tiada masalah undang-undang . Tidak melibatkan masalah perundangan. (2006) Tidak melibatkan masalah . Tidak melibatkan masalah hutang yang terlampau tinggi. hutang . Pengenalpastian sama ada terdapat sebarang tindakan undang-undang yang belum selesai

antara pemaju dengan pihak bank ataupun pihak pemaju dengan pembeli Rozetta Yunus (2005), . Status pemilikan tanah Mohamad Sukeri Khalid Kajian kemungkinan . Peratusan tahap siap kerja (2010), . Status pemaju Norasiah Aliman, 2011) . Jumlah unit dijual dan pembeli yang terlibat

Daripada jadual di atas, kajian kemungkinan merupakan aspek utama yang dijalankan oleh pemaju sebelum mengambilalih projek. Selain itu, pengenalpastian tentang tindakan undang-undang yang terlibat juga dititikberatkan oleh pemaju baru apabila berhasrat untuk mengambilalih sesuatu projek terbengkalai. Ini kerana sekiranya sesuatu projek berkenaan terlibat dengan masalah perundangan ianya secara tidak langsung akan memberikan masalah serta menganggu perjalanan pemajuan keatas projek berkenaan. Permasalahan undang-undang projek terbengkalai itu adalah samada berkaitan pemaju asal dengan pihak bank, pihak pemaju dengan pembeli atau mana-mana pihak yang berkaitan.

Di samping itu juga, kajian tentang faktor kekukuhan kewangan pemaju juga penting kerana mereka bertanggunjawab untuk membayar servis yang dijalankan oleh kontraktor. Aspek startegi pemasaran pemaju juga membantu dalam langkah untuk memasarkan semula unit-unit kediaman. Akhir sekali, pemulihan projek perumahan terbengkalai adalah melibatkan ramai pihak, maka untuk menjayakan projek tersebut pemaju memerlukan sokongan dan kerjasama daripada pihak-pihak yang terlibat.

Jadual 2.7: Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Kejayaan Kontraktor Dalam Pemulihan Projek Terbengkalai

Faktor Tindakan Rujukan Pengurusan risiko . Bahawa kontraktor yang berjaya menyiapkan projek terbengkalai mengikut perjanjian di dalam kontrak tanpa sebarang pertambahan masa adalah disebabkan mereka dapat Surina Haji Mohd Amin menguruskan risiko dengan baik supaya tidak menjejaskan kualiti, kos dan masa projek. (2015) Pengurusan risiko . Perlu mengambilkira unsur risiko, kerana sifat unik projek tidak diketahui sebelum berurusan dengannya. Kerjasama pasukan pembinaan . Pelbagai aktiviti kompleks yang melibatkan isu komunikasi utama yang berkaitan dengan pihak berkepentingan. . Elemen pasukan yang bekerjasama Kajian awal/ kajian . Kejayaan projek boleh bergantung kepada sejauh mana dan ketelitiannya terhadap kemungkinan kajian awal. Bangunan-bangunan yang lebih tua berkembang seiring dengan masa dan boleh mengandungi kecacatan tersembunyi yang cenderung untuk ditemui semasa kerja di tapak. Kecacatan ini boleh mengakibatkan penangguhan masa yang serius dan peningkatan kos yang mana memberi kesan buruk kepada kejayaan sesuatu projek. Paul Watson (2008) Memenuhi keperluan pemaju . Memastikan bahawa isu kritikal tidak diabaikan dan keperluan klien diikuti dan klien. Pengalaman . Penyelesaian yang menghubungkan kembali kepada konsep, matlamat dan objektif dari pengalaman. Perlaksanaan . Fasa pelaksanaan ini akan melibatkan beberapa perancangan dan penyelarasan aktiviti yang lebih baik. Perancangan yang teliti . Memikirkan dan menghubungkan aktiviti dan sumber kritikal yang diperlukan untuk projek yang berjaya disiapkan untuk sepanjang kitaran hayat projek. Masa, kos dan kualiti. . Mengambilkira dari segi kriteria masa, kos dan kualiti kerja.

Dari segi kontraktor pula, faktor-faktor yang mendorong kejayaan pemulihan semula projek ialah kajian kemungkinan yang telah dibuat selum mengambilalih projek iaitu dari segi peratusan siap kerja dan kecacatan pada bangunan asal yang ada. Selain itu, kontraktor juga membuat pengurusan risiko terhadap masalah yang dihadapi dan mendapat kerjasama daripada pasukan projek semasa dalam peringkat pembinaan. Kontraktor juga mengambil berat dari segi pengurusan masa, kos dan kualiti kerja agar dapat memenuhi keperluan pemaju dan klien. Perlaksanaan yang teliti juga dibuat berdasarkan pengalaman yang ada dalam proses pemulihan projek terbengkalai. Seterusnya, kedua-dua faktor yang diperolehi penyelidik dari perspektif pemaju dan juga kontraktor ini akan digunakan untuk menyokong dapatan kajian dalam bab 4 nanti.

2.9 Rumusan Bab

Pembangunan sektor pembinaan kini dilihat kian berkembang dan mula bangkit dari penguncupan peratusan ekonomi berbanding tahun-tahun yang lepas. Ini menunjukkan permintaan terhadap pengeluaran sektor pembinaan semakin bertambah kian hari. Masalah projek terbengkalai yang serius melanda dikalangan projek-projek perumahan dilihat membantutkan dan menggagalkan matlamat perancangan pembangunan rakyat yang telah dirancang seperti dalam Rancangan Malaysia Ke-11. Oleh itu, usaha berterusan daripada pihak kerajaan amatlah penting bagi mengurangkan bilangan projek perumahan terbengkalai di negara ini secara berperingkat sekaligus membasmi terus fenomena negatif ini di dalam sektor pembinaan negara.

BAB 3

METODOLOGI KAJIAN

3.1 Pengenalan

Kaedah penyelidikan yang sistematik penting bagi memastikan maklumat- maklumat untuk mencapai objektif kajian dapat dikumpul dan berjaya dianalisis dengan tepat. Metodologi kajian merupakan satu proses pengumpulan maklumat dan ia merupakan satu perancangan asas yang merangkumi rekabentuk kajian, kaedah pengumpulan data, proses pengumpulan data dan menganalisis data.

Justeru itu, bab ini akan menerangkan dengan lebih terperinci metodologi kajian yang telah dinyatakan dalam bab 1 sebelum ini. Kaedah-kaedah yang akan digunakan untuk mengumpul data bagi mencapai objektif kajian iaitu mengenalpasti faktor kejayaan kritikal dalam mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai akan diperincikan satu persatu. Justeru itu, bab ini akan menghuraikan rekabentuk kajian yang terdiri daripada pengenalpastian bidang kajian, isu dan objektif, pengumpulan data, analisis data dan juga kesimpulan dan cadangan.

3.2 Rekabentuk Kajian

Antara aspek yang perlu diambil kira dalam metodologi penyelidikan adalah kaedah dan rekabentuk penyelidikan, instrumen penyelidikan, responden penyelidikan dan kaedah menganalisis data (Majid et al, 2006). Bagi mencapai objektif penyelidikan ini, empat peringkat penyelidikan seperti jadual di bawah akan dilaksanakan dan dijadikan panduan.

Jadual 3.1: Peringkat-Peringkat Kajian Peringkat Kaedah i. Peringkat Pertama Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif ii. Peringkat Kedua Penentuan dan Pengumpulan Data iii. Peringkat Ketiga Analisis Data iv. Peringkat Keempat Kesimpulan dan Cadangan

3.2.1 Peringkat Pertama: Kenalpasti Bidang Kajian, Isu dan Objektif Kajian

Pada peringkat pertama, isu dan masalah kajian akan dikenalpasti. Kemudian, pengkaji akan membuat pemilihan tajuk kajian berdasarkan isu yang telah dikenalpasti tersebut. Bagi mengenalpasti permasalahan kajian, pengkaji telah membuat pemerhatian dan pembacaan mengenai isu yang terlibat dalam projek perumahan terbengkalai di Malaysia khususnya di Negeri Johor. Terdapat banyak sumber literatur yang menjadi pencetus idea dalam isu kajian ini seperti surat khabar, jurnal, artikel, laman web dan tesis-tesis terdahulu.

Setelah mengenalpasti isu atau permasalahan kajian, maka objektif kajian telah ditetapkan. Dalam kajian ini, terdapat satu objektif yang telah ditetapkan dan akan dicapai oleh pengkaji di akhir kajian nanti. Objektif tersebut ialah faktor 40 kejayaan kritikal dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai. Bagi kajian ini, pengkaji telah mengecilkan skop kajian kepada projek terbengkalai yang melibatkan pembinaan bangunan perumahan sahaja.

3.2.2 Peringkat Kedua: Penentuan dan Pengumpulan Data

Pada peringkat ini penentuan data telah di kenalpasti dan dikumpulkan. Pengumpulan data ialah proses pengumpulan maklumat yang diperlukan oleh penyelidik untuk melengkapkan kajian penyelidikan. Pengumpulan data melibatkan data primer dan data sekunder yang telah digunakan sepanjang kajian. Data sekunder adalah data yang sedia ada iaitu data yang telah dikumpul dan dianalisis oleh orang lain. Data sekunder yang digunakan haruslah diteliti sebelum dimasukkan ke dalam penyelidikan sebagai teori. Manakala, data primer pula merupakan maklumat yang dianalisis daripada sesi temu bual bersama responden. Maklumat yang dikumpul pada peringkat ini akan digunakan oleh pengkaji pada peringkat analisa data bagi menjawab objektif kajian.

3.2.2.1 Instrumen Kajian

Instrumen kajian perlu ditentukan dengan betul untuk mendapatkan maklumat-maklumat dengan tepat bagi mencapai objektif kajian. Terdapat beberapa jenis instrumen yang digunakan untuk mengumpulkan maklumat dalam penyelidikan ini. Instrumen kajian yang dipilih adalah melalui temubual semistruktur dengan responden yang dipilih.

Temubual Semistruktur

Fontana dan Frey (1994) dan Merriam (1998) seperti di dalam kajian Patmawati et al (2012), menyatakan terdapat tiga jenis temubual iaitu temubual berstruktur, temubual separa berstruktur dan temubual tidak berstruktur. Menurut Merriem (1998), penggunaan temubual berstruktur bertujuan untuk mengumpulkan maklumat yang tepat seperti maklumat sosiodemografik, umur, pendapatan, taraf perkahwinana, tahap pendidikan dan sebagainya. Manakala temubual separa berstruktur pula bersifat fleksibel dan keadaan ini membolehkan responden menghuraikan apa yang difikirkannya kepada penyelidik.

Dalam kajian ini, kaedah temubual yang digunakan oleh pengkaji ialah temubual separa berstruktur yang melibatkan penyelidik dengan pihak pemaju dan kontraktor sebagai responden kajian. Pengkaji memilih untuk menggunakan kaedah temubual separa berstruktur bertujuan untuk mengelakkan maklumat yang dikumpulkan menjadi terhad kepada soalan yang telah ditetapkan sahaja. Dengan menggunakan kaedah temubual separa berstruktur, pengkaji akan mendapat idea untuk mengajukan soalan susulan berdasarkan jawapan yang diberikan oleh responden untuk mengumpul semua maklumat-maklumat bagi mencapai objektif kajian.

3.2.2.2 Kajian Literatur

Penyelidik juga membuat kajian literatur untuk membentuk data sekunder yang akan menyokong data primer. Ianya merupakan data yang telah dikumpulkan oleh pihak lain. Data ini adalah data utama bagi agensi yang mengumpulnya, dan menjadi data sekunder apabila orang lain menggunakannya untuk tujuannya sendiri untuk membuat keputusan (Bhattacharyya, 2006). Data sekunder boleh didapati dari laporan tahunan, penerbitan agensi kerajaan, penyelidikan dan sebagainya. Sebagai 42 contoh, jika seorang penyelidik berhasrat untuk menganalisis keadaan cuaca di kawasan-kawasan yang berlainan, dia dapat memperoleh maklumat atau data yang diperlukan dari rekod jabatan meteorologi. Maklumat yang diperolehi daripada sumber ini dianalisis oleh penyelidik supaya menjadi suatu makna dan boleh difahami oleh pembaca. Dalam kajian ini, antara data sekunder yang telah digunakan ialah status projek perumahan terbengkalai di Malaysia yang dikeluarkan oleh Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, JPN 2017.

3.2.2.3 Kaedah Pengumpulan Data

Data yang dikumpulkan di dalam kajian ini adalah daripada sumber primer. Data primer yang dikumpul adalah daripada temubual bersama responden kajian. Data ini ini memainkan peranan yang penting untuk menjawab objektif kajian.

Data Primer

Data primer merupakan sumber data atau maklumat asli yang diperoleh secara langsung daripada kajian kes. Dalam penyelidikan ini, data primer digunakan sebagai sumber utama kerana ianya merupakan maklumat yang diperolehi berdasarkan kepada pengalaman firma responden itu sendiri. Data primer yang digunakan dalam kajian ini ialah maklumat yang diperoleh daripada sesi temubual dengan responden. Oleh hal yang demikian, maklumat tersebut adalah mengikut keadaan sebenar yang berlaku di dalam firma responden semasa dalam proses pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai. Data primer ini akan digunakan dalam membuat analisis untuk menjawab objektif kajian, rumusan dan cadangan kajian.

3.2.2.4 Populasi dan Sampel Kajian

Populasi Kajian

Menurut Malhotra (1996) yang dipetik dari Amirullah (2015), populasi adalah keseluruhan kelompok dari orang-orang, peristiwa atau barang-barang yang diminati oleh peneliti untuk diteliti. Proses mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai merupakan perkara yang kompleks, berisiko tinggi dan susah untuk dijangka akan keberhasilannya. Tidak semua proses mengambilalih dan memulihkan sesuatu projek terbengkalai berjalan dengan lancar dan berjaya disiapkan seperti yang dirancang. Bagi projek terbengkalai, kemungkinan untuk projek tersebut terus gagal ataupun berjaya adalah tidak mustahil. Terdapat kes yang berlaku apabila pemaju dan kontraktor yang mengambilalih projek terbengkalai tersebut tidak dapat menyiapkan projek tersebut dengan jayanya. Oleh hal yang demikian, populasi bagi kajian ini merangkumi syarikat-syarikat pemaju dan kontraktor yang telah berjaya dalam pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai. Populasi terhadap kajian ini telah dikecilkan kepada Negeri Johor sahaja.

Sampel Kajian Kes

Menurut Amirullah (2015), sampel merupakan suatu sub kelompok dari populasi yang dipilih untuk digunakan dalam penelitian. Pensampelan merupakan pengumpulan dari hanya sebahagian kecil daripada populasi kumpulan atau fenomena yang ingin dikaji oleh penyelidik. Terdapat dua jenis prosedur pensampelan iaitu persampelan rawak dan tidak rawak. Teknik pensampelan secara rawak memberikan perwakilan yang paling boleh dipercayai bagi keseluruhan populasi, manakala teknik persampelan tidak rawak bergantung pada keputusan penyelidik (Walliman, 2005).

Menerusi kajian ini, kaedah persampelan tidak rawak akan digunakan. Persampelan tidak rawak melibatkan pemilihan sampel daripada suatu populasi yang telah dikenal pasti berdasarkan kriteria yang ditetapkan. Persampelan tak rawak hanya memfokuskan kepada responden yang terlibat secara langsung dengan projek terbengkalai yang dimaksudkan. Terdapat beberapa jenis kaedah persampelan tak rawak antaranya ialah sampel secara kebetulan (accidental sampling), persampelan tujuan (judgemental sampling), persampelan kuota, dan persampelan bola salji. (Amirullah, 2015).

Dalam kajian ini, kaedah persampelan tujuan telah digunakan oleh pengakaji. Persampelan tujuan merujuk kepada sekumpulan subjek yang mempunyai ciri-ciri tertentu sahaja dipilih sebagai responden kajian berdasarkan pengetahuan dan tujuan khusus penyelidikan pengkaji. Situasi sebenar boleh dilihat melalui kajian ini apabila pengkaji ingin mengenalpasti faktor kejayaan pihak pemaju dan kontraktor dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai. Oleh itu, hanya syarikat pemaju dan kontraktor dari populasi kajian yang telah berjaya menyiapkan projek perumahan terbengkalai akan dipilih oleh pengkaji sebagai responden.

Bagi kajian ini, terdapat 4 kajian kes yang telah dipilih bagi mengumpul maklumat untuk mencapai objektif kajian. Berikut merupakan senarai sampel kajian kes yang telah dipilih:

1. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang. 2. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor. 3. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor. 4. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Batu Pahat, Johor.

Penentuan Sampel Kajian Kes

Dalam kajian ini, sampel kajian telah ditentukan melalui kajian literatur yang telah dilakukan dalam Bab 2. Melalui fakta-fakta sedia ada yang diperoleh daripada kajian literatur, pemilihan populasi dan sampel kajian adalah tepat. Hal ini kerana, berdasarkan statistik JPN, Negeri Johor mempunyai banyak projek perumahan terbengkalai yang telah berjaya dipulihkan. Ini adalah faktor utama dalam penentuan sampel kajian kes selain daripada faktor pembangunan industri pembinaan negeri itu yang semakin pesat.

3.2.2.5 Penyediaan dan Rekabentuk Borang Temubual Semi Struktur

Penyediaan borang temubual adalah sangat penting dalam aspek penyelidikan ini. Borang temubual semi struktur perlu dirangka dengan baik bagi memastikan pengkaji mencapai persoalan objektif kajian ini. Berdasarkan kepada kajian ini, penyelidik akan merangka draf soalan temubual terlebih dahulu dan kemudiannya akan diserahkan kepada penyelia bagi tujuan semakan dan pengesahan sebelum sesi temubual dijalankan. Setelah pengesahan daripada penyelia dilakukan, borang temubual yang lengkap akan disediakan. Penyediaan draf soalan temubual ini dibuat berpandukan kepada kajian literatur yang dijalankan pada peringkat awal iaitu Bab 2.

Rekabentuk bagi soalan temubual semi struktur kajian ini pula terbahagi kepada tiga bahagian iaitu Bahagian Am: Maklumat projek, Bahagian A: Butiran responden dan Syarikat responden, dan Bahagian B: Soalan temubual bagi menjawab objektif kajian.

Maklumat am projek adalah berkaitan dengan latar belakang projek seperti nama dan lokasi projek tersebut. Bahagian A pula mengenai butiran responden dan 46

syarikat responden yang merupakan soalan asas mengenai maklumat umum responden yang akan ditanya. Antara butiran peribadi responden seperti nama, jawatan dan tempoh pengalaman kerja. Manakala, Bahagian C: Soalan bagi menjawab objektif kajian iaitu soalan yang berbentuk ‘semistruktur’ akan diajukan untuk mendapatkan pandangan dan pengetahuan daripada responden yang berpengalaman.

3.2.3 Peringkat Ketiga: Analisis Data Kualitatif

Memandangkan kajian ini menggunakan pendekatan kualitatif, maka penganalisaan terhadap data kualitatif menggunakan analisis tematik yang melibatkan maklumat temubual dengan responden. Penganalisaan ke atas jawapan yang diperolehi daripada sesi temubual dengan responden akan dilakukan secara berperingkat. Pada peringkat pertama, sebelum data boleh dianalisis, pengakaji mestilah melakukan kaedah transkripsi lisan ke bentuk data bertulis.

i. Transkripsi Data Lisan

Menurut (Braun dan Clarke, 2013), jika pengkaji ingin menganalisis data lisan contohnya daripada sesi temubual, data tersebut perlu ditranskripsikan ke dalam bentuk bertulis untuk menjalankan analisis tematik.

ii. Pengekodan

Menurut (Miles dan Huberman, 1984), pengekodan merupakan satu bentuk analisis yang berterusan, makna stiap kategori diperhalusi sehingga kategori-kategori tertentu dapat menggambarkan keadaan yang berlaku di dalam kes-kes yang dikaji. Pengekodan bukanlah sesuatu data yang telah siap sedia dianalisis tetapi ianya terbit terus menerus sepanjang proses pengumpulan data.

iii. Mencari Tema

Tema adalah corak yang koheren dan bermakna dalam data berkaitan dengan soalan penyelidikan (Braun dan Clarke, 2013). Penyelidik menamatkan fasa ini dengan menyusun semua data berkod yang berkaitan dengan setiap tema melalui kaedah pengekodan.

iv. Persembahan data

Merujuk kepada cara data disusun. Data harus dipersembahkan mengikut tema-tema yang telah dikenalpasti untuk menjelaskan keputusan yang dibuat. Persembahan data boleh dilakukan dengan menggunakan perkataan, matrik, graf, carta, jadual dan huraian.

Jadual 3.2: Langkah Analisis Tematik (Braun dan Clarke, 2013) yang digunakan pengkaji untuk menganalisis data kualitatif.

Langkah 1 Membiasakan dengan diri dengan data

Langkah 2 Menjana kod permulaan

Langkah 3 Mencari tema

Langkah 4 Menyemak tema

Langkah 5 Tentukan tema

Langkah 6 Menulis data

3.2.4 Peringkat Keempat: Kesimpulan dan Cadangan

Di akhir penyelidikan, pengkaji perlu mengemukakan kesimpulan dan cadangan terhadap kajian yang dilaksanakan. Kesimpulan akan dilakukan berdasarkan kepada keputusan yang diperoleh daripada analisa kajian. Manakala, cadangan pula adalah berdasarkan tajuk kemungkinan atau perkara-perkara baru yang dapat memberi manfaat kepada pihak yang berminat untuk mengkaji tentang fenomena projek terbengkalai dalam penyelidikan seterusnya.

3.3 Rumusan Bab

Konklusinya, data yang telah dikumpul daripada kajian ini akan dianalisis secara diskriptif yang mana data tersebut diambil dari dua sumber utama iaitu dari bahan-bahan ilmiah serta dari sesi temubual dengan responden sampel kajian kes projek perumahan terbengkalai yang telah dipilih. Secara keseluruhannya, penganalisaan data-data dalam kajian kualitatif ini akan melalui 3 proses utama iaitu proses transkripsi, kaedah kenalpasti tema dan pengekodan, persembahan data dan penulisan kesimpulan. Data primer yang dikumpul dari sesi temubual akan dianalisis oleh pengkaji di dalam bab 4. Sekaligus analisis data tersebut akan menjawab objektif kajian ini. Akhir sekali, diharapkan metodologi kajian yang telah diperincikan dalam bab ini dapat membantu dalam kerja menganalisis data di dalam bab 4 nanti.

BAB 4

ANALISIS KAJIAN

4.1 Pengenalan

Bab ini merupakan Bab yang paling penting dalam sesebuah kajian. Hal ini demikian kerana, bahagian ini membincangkan analisis kepada data yang diperolehi daripada temubual yang telah dijalankan oleh penyelidik. Bab ini menerangkan tentang analisis data yang telah diperolehi daripada kajian kes yang telah dipilih. Hasil analisis ini digunakan untuk menjawab objektif kajian iaitu mengenalpasti faktor kejayaan mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai.

Pemilihan responden dan kajian kes yang sesuai merupakan faktor yang penting bagi memastikan data dan maklumat yang diperolehi adalah tepat. Dalam kajian ini, 4 kajian kes telah dipilih oleh pengkaji dan setiap projek di wakili oleh dua orang responden iaitu pihak pemaju baru dan juga kontraktor penyelamat. Seterusnya, sub-sub topik dalam bab ini akan menghuraikan dengan lebih terperinci tentang penemuan kepada objektif kajian ini.

4.2 Senarai Projek dan Responden yang Terlibat

Bahagian ini adalah berkaitan dengan senarai projek yang dipilih, syarikat pemaju dan kontraktor yang terlibat, responden yang terlibat dan juga tempoh pengalaman responden dalam bidang pembinaan. Jadual 4.1 di bawah menunjukkan senarai projek dan responden yang terlibat untuk kajian ini.

Jadual 4.1: Senarai Projek dan Responden yang Terlibat KOD NAMA PROJEK PEMAJU RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Venice View Development Sdn Bhd RP1 9 Tahun KK1 Terbengkalai Jenis G di Taman Sierra KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN Perdana, Pasir Gudang. Kalsari Jaya Sdn Bhd RK1 35 Tahun KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN Cadangan Pemulihan Projek Perumahan KK2 Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu YYM Builders Sdn. Bhd. RK2 Lebih 10 Tahun Pahat, Johor. KOD NAMA PROJEK PEMAJU RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN

Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Duta Anggerik Sdn. Bhd. RP3 25 Tahun KK3 Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN Johor. Duta Anggerik Sdn. Bhd. RK3 25 Tahun KOD NAMA PROJEK PEMAJU RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN Koperasi Perumahan Malaysia Berhad RP4 24 Tahun Cadangan Pemulihan Projek Perumahan KK4 KONTRAKTOR RESPONDEN TEMPOH PENGALAMAN Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat. S & F Construction Sdn Bhd RK4 10 Tahun

4.3 Latar Belakang Kajian Kes

Bahagian ini adalah berkaitan dengan latar belakang 4 buah projek yang telah dipilih oleh penyelidik. Latar belakang projek ini adalah mengenai sejarah projek tersebut yang terdiri daripada nama pemaju dahulu, tahun projek terbengkalai dan dipulihkan semula dan syarikat pemaju dan kontraktor yang bertanggungjawab bagi pemulihan semula setiap projek ini.

Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G di Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang

Projek pertama yang dipilih oleh penyelidik adalah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G di Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang, Johor. Kontraktor yang bertanggungjawab bagi pemulihan semula tama n perumahan ini ialah Kalsari Jaya Sdn Bhd iaitu kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual bagi projek ini ialah Puan Sadiah bagi mewakili pihak pemaju dan juga Encik Cheng Leok yang mewakili pihak kontraktor dan mempunyai tempoh pengalaman selama 35 tahun sebagai Pengarah Urusan di syarikat Kalsari Jaya Sdn Bhd. Menurut responden, Taman Sierra Perdana sepatutnya siap pada tahun 2002. Namun, projek tersebut telah berhenti pada tahun 2000 atas sebab kesilapan pemaju terdahulu menguruskan selok- belok projek. Projek tersebut kemudian diambilalih oleh Venice View Development Sdn Bhd sebagai pemaju penyelamat. Kemudian, Venice View Development Sdn Bhd telah melantik Kalsari Jaya Sdn Bhd sebagai kontraktor yang akan memulihkan semula rumah teres 2 tingkat Di Taman Sierra Perdana itu. Projek dimulakan semula pada tahun 2006 dan akhirnya siap dengan sijil layak Sijil Layak Menduduki pada 23 Mac 2009.

Jadual 4.2: Maklumat Projek 1

Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Nama Projek Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra Perdana,

Pasir Gudang. Lokasi Projek Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang, Johor. SEBELUM: Mahabuilder Sdn. Bhd. Nama Kontraktor SELEPAS: Kalsari Jaya Sdn Bhd SEBELUM : Mahabuilder Sdn. Bhd. NAMA PEMAJU SELEPAS : Venice View Development Sdn Bhd

Keluasan Projek (Gfa) 6 Ekar

Kos Projek RM 5,320,000

Tahun Projek Sepatutnya Siap 2002

Tahun Projek Berhenti 2000

Tahun Dimulakan Semula 2006

Tarikh Projek Siap Dipulihkan Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada Semula 23 Mac 2009

Kajian Kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.

Projek kedua yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor. Kontraktor yang terlibat dalam pemulihan perumahan ini ialah YYM Builders Sdn. Bhd. iaitu kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu Encik Mohd Zaki Bin Mohd Tahir yang merupakan Pengarah Syarikat dalam YYM Builders Sdn. Bhd. Tempoh pengalaman beliau dalam jawatan ini adalah selama lebih 10 tahun. Menurut responden yang ditemubual, Projek Perumahan Bandar Putera Indah ini telah 53 diisytihar terbengkalai pada 31/12/2005 dan sepatutnya siap pada tahun 2002. Ianya melibatkan 244 unit rumah teres kos rendah dan kos sederhana rendah. Syarikat pemaju asal iaitu Jasa Vista Sdn. Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh Rimbun Corporate Advisory Sdn. Bhd. Perlantikan kontraktor penyelamat adalah melalui tender terbuka di kalangan kontraktor yang lulus dalam proses pra-kelayakan di peringkat JPN. Kemudian, projek ini dipulihkan semula oleh YYM Builders Sdn. Bhd. pada tahun tahun 2012 dan akhirnya Perumahan Bandar Putera Indah berjaya disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki pada 20 Disember 2013.

Jadual 4.3: Maklumat Projek 2

Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Nama Projek Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat,

Johor. Lokasi Projek Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor. SEBELUM: - Nama Kontraktor SELEPAS: YYM Builders Sdn. Bhd. SEBELUM : Jasa Vista Sdn. Bhd. Nama Pemaju SELEPAS : -

Keluasan Projek (Gfa) 5 Ekar

Kos Projek RM 15,800,000

Tahun Projek Sepatutnya Siap 2002

Tahun Projek Berhenti 2005

Tahun Dimulakan Semula 2012

Tarikh Projek Siap Dipulihkan Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada Semula 20 Disember 2013

Kajian Kes 3 - Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor.

Projek ketiga yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor. Pemaju dan Kontraktor yang terlibat dalam pemulihan perumahan ini ialah Duta Anggerik Sdn. Bhd. iaitu kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu Encik Lai Choi Sang yang merupakan Pengarah Syarikat dalam Duta Anggerik Sdn. Bhd. Tempoh pengalaman beliau dalam jawatan ini adalah selama 25 tahun. Menurut responden yang ditemubual, Projek Perumahan Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor ini telah memulakan pembinaan pada tahun 2002, dan ianya dijadualkan siap selama 3 tahun iaitu pada tahun 2005. Ianya merupakan perumahan kos sederhana rendah yang melibatkan 180 orang pembeli. Syarikat pemaju asal iaitu AGA Development Sdn. Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh Ferrior Hodgson Sdn. Bhd pada tahun 2009. Perlantikan pemaju penyelamat, Duta Anggerik Sdn. Bhd adalah melalui tender terbuka di peringkat JPN. Seterusnya, Taman Sri Nilam dipulihkan semula oleh Duta Anggerik Sdn. Bhd. pada 28 April 2012 dan ianya berjaya disiapkan dengan Sijil Layak Menduduki dalam tahun yang sama iaitu pada 21 Disember 2012.

Jadual 4.4: Maklumat Projek 3

Nama Projek Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor.

Lokasi Projek Tangkak, Johor SEBELUM: - Nama Kontraktor SELEPAS: Duta Anggerik Sdn. Bhd. SEBELUM : AGA Development Sdn. Bhd Nama Pemaju SELEPAS : Duta Anggerik Sdn. Bhd.

Keluasan Projek (Gfa) 7 Ekar 55

Kos Projek RM 7,334,200

Tahun Projek Sepatutnya Siap 2005

Tahun Projek Berhenti 2002

Tahun Dimulakan Semula 2012

Tarikh Projek Siap Dipulihkan Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada Semula 21 Disember 2012

Kajian Kes 4- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.

Projek keempat yang dipilih ialah Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat. Pemaju yang mengambilalih projek ini ialah Syarikat Perumahan Malaysia Berhad dan Kontraktor penyelamat yang berjaya memulihkan semula projek ini adalah S & F Construction Sdn. Bhd iaitu kontraktor kelas G7. Responden yang ditemubual bagi projek ini iaitu Encik Jaya Kumar yang merupakan Ketua Pegawai Eksekutif dalam Syarikat Perumahan Malaysia Berhad dan Encik Jamal yang mewakili pihak kontraktor.Tempoh pengalaman Encik Jaya Kumar dalam jawatan ini adalah 24 tahun. Menurut responden yang ditemubual, Projek Perumahan Taman Kangkar Baru ini telah memulakan pembinaan pada tahun 1997, dan ianya dijadualkan siap pada tahun 1999. Namun ianya diisytiharkan terbengkalai pada tahun 1999 kerana pihak pemaju asal tidak dapat meneruskan pembinaan disebabkan faktor kewangan. Projek ini merupakan projek mixed development yang terdiri daripada rumah kedai, rumah teres satu tingkat dan rumah teres kos rendah dua tingkat. Syarikat pemaju asal iaitu Syarikat Perumahan Terus Jalan Sdn Bhd telah digulungkan di mahkamah oleh pihak Likuidator pada tahun 2009. Perlantikan pemaju penyelamat adalah melalui tender terbuka di peringkat JPN. Kemudian, Taman Kangkar Baru dibangunkan semula pada tahun 2010 dan berjaya disiapkan oleh Syarikat Perumahan Malaysia Berhad dengan Sijil Layak Menduduki pada 25 Oktober 2011.

Jadual 4.5: Maklumat Projek 4

Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Nama Projek Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru,

Batu Pahat. Lokasi Projek Chaah Baru, Batu Pahat.

SEBELUM: - Nama Kontraktor

SELEPAS: S & F Construction Sdn. Bhd. SEBELUM : Syarikat Perumahan Terus Jalan Sdn Bhd Nama Pemaju SELEPAS : Syarikat Perumahan Malaysia Berhad

Keluasan Projek (Gfa) 11 Ekar

Kos Projek RM 21,520,000

Tahun Projek Sepatutnya Siap 1999 Tahun Projek Berhenti 1999

Tahun Dimulakan Semula 2010

Tarikh Projek Siap Dipulihkan Siap dengan Sijil Layak Menduduki pada Semula 25 Oktober 2011

4.4 Analisis Data dan Perbincangan

Berikut merupakan data yang diperolehi hasil daripada temubual yang dijalankan dengan responden kajian kes yang terlibat untuk mengenalpasti faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai. Faktor-faktor kejayaan akan dibahagikan kepada dua bahagian iaitu dari perspektif pemaju dan juga dari perspektif kontraktor.

4.4.1 Kajian Kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang

Jadual 4.6: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP1- Venice View Development Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod Kajian Kemungkinan 01 Sebelum Mengambilalih Projek Kerjasama pihak kerajaan 02 Strategi Pemasaran 03 Faktor Kewangan 04 Semasa Mengambilalih Projek Pengurusan pembinaan 05 Pengalaman Pemaju 06 Pengurusan Risiko 07

Jadual di atas menunjukkan beberapa faktor kejayaan Venice View Development Sdn. Bhd sebagai pemaju kajian kes 1 iaitu, Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sierra Perdana di Pasir Gudang yang dibahagikan kepada dua bahagian iaitu sebelum dan semasa mengambilalih projek. Hasil kajian menunjukkan terdapat tujuh faktor kejayaan yang telah dikenalpasti dan diperoleh daripada responden semasa pengumpulan data dijalankan.

Menurut responden, aspek kajian kemungkinan [01] perlu dititikberatkan sebelum mengambilalih projek terbengkalai. Antara perkara yang diambilkira dalam kajian kemungkinan ialah kebolehpasaran projek tersebut adakah ianya mampu untuk memberi pulangan kepada syarikat, sumber kewangan pemaju untuk membaikpulih projek, polisi kerajaan dan kemajuan di tapak bina yang merangkumi peratusan fizikal struktur bangunan yang sudah siap dan kecacatan kerja. Selain itu, mereka juga menjalankan kajian terhadap perjanjian jualbeli antara pemaju lama dengan pembeli terdahulu supaya jelas bahawa tiada sebarang tindakan undang- undang yang terlibat. 58

Menurut responden lagi, pihak mereka mendapat kerjasama daripada kerajaan [02] iaitu Jabatan Perumahan Negara. JPN banyak membantu menyelesaikan masalah apabila jabatan teknikal seperti TNB, IWK, dan SAJ inginkan mereka mengikuti syarat pembangunan baru. Pemaju dibantu oleh pihak JPN supaya projek tidak akan tersadai buat kali kedua. Selain itu, dari segi strategi pemasaran [03] pihak pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman yang ingin dipulihkan, Venice View membuat penjenamaan semula projek dan membuat kajian pasaran berkenaan harga yang kompetitif sambil mengambilkira produk pesaing dalam pasaran.

Responden juga tidak menafikan bahawa kekukuhan kewangan [04] pemaju itu sendiri merupakan salah satu faktor kejayaan. Selain itu, sumber pembiayaan daripada pinjaman bank juga membantu dalam menyokong pemaju dari segi kewangan untuk memulihkan projek terbengkalai. Pengurusan pihak pemaju yang baik semasa peringkat pembinaan [05] juga merupakan salah satu faktor utama kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Pemaju hendaklah memastikan kontraktor melakukan kerja mengikut jadual di samping menitikberatkan keselamatan pekerja dan penggunaan bahan yang berhemah.

Pengalaman pemaju [06] juga sangat penting untuk melantik kontraktor berdasarkan pengalaman dan sejarah pembinaan supaya dapat menyiapkan kerja- kerja seperti yang dikehendaki. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek terbengkalai juga penting bagi mengetahui cara untuk mengatasi masalah dalam pemulihan semula projek terbengkalai. Akhir sekali ialah, Venice View juga melakukan pengurusan risiko [07]. Dalam projek tersebut, ada risiko kelewatan untuk menyerahkan unit kepada pengguna kerana terdapat kecacatan pada bangunan. Oleh itu, pihak mereka telah bekerjasama dengan kontraktor dan mengadakan mesyuarat kemajuan dan perancangan yang baik bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Di sini jelaslah bahawa pemaju memainkan peranan yang penting dalam menjayakan pemulihan semula projek terbengkalai.

Jadual 4.7: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK1-Kalsari Jaya Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod

Sebelum Mengambilalih Projek Kajian Kemungkinan 01 Faktor Kewangan 03 Pengurusan pembinaan 04 Semasa Mengambilalih Projek Pengalaman Kontraktor 05 Pengurusan Risiko 06 Pengurusan di pejabat 07

Beberapa faktor kejayaan juga telah dikenalpasti dari perspektif kontraktor sebelum mengambilalih dan semasa mengambilalih projek. Kalsari Jaya Sdn. Bhd juga menyatakan bahawa kajian kemungkinan [01] adalah perkara yang penting untuk menjayakan pemulihan semula projek terbengkalai. Pihak mereka akan ke tapak bina untuk memeriksa kerja pembinaan yang telah dilakukan untuk mengetahui projek berjaya dipulihkan atau tidak. Dalam masa yang sama, mereka akan menilai tahap penyiapan struktur bangunan dan juga sebarang kecacatan kerja yang ada. Selain itu, pihak Kalsari Jaya juga akan pastikan status kontraktor asal terhadap projek tersebut. Dari segi pengurusan di pejabat [08], responden menyatakan bahawa pihak mereka selalu mengikuti status kerja-kerja pada bangunan untuk pastikan ianya sama dengan pelan. Semakan terhadap perancangan kemajuan dan program kerja juga dijalankan untuk memastikan projek tidak mengalami sebarang kelewatan penyiapan.

Dalam segi pengurusan pembinaan [05] pula, menurut responden projek yang diambilalih tidak mengalami sebarang masalah dengan pembekal bahan binaan dan buruh. Hal ini menyebabkan proses pembinaan tidak terganggu. Jika ada sebarang masalah, pihak kontraktor akan segera berbincang dalam mesyuarat, membuat ramalan dan selesaikan masalah dengan segera supaya projek tidak mengalami masalah kelewatan. Penggunaan jentera sendiri juga membolehkan kontraktor melakukan kerja dengan lebih cepat kerana tidak perlu berurusan dengan pihak lain 60 untuk menyewa jentera. Selain itu, dari segi kewangan [04] pula, pihak kontraktor membuat aliran tunai untuk menguruskan kos supaya tidak melebihi bajet yang ditetapkan.

Responden juga memberi pendapat yang sama bahawa pengalaman dalam bidang pembinaan [06] khususnya dalam pemulihan projek terbengkalai menyumbang kepada kejayaan pemulihan semula projek terbengkalai kerana mereka lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang timbul sepanjang proses pemulihan. Setiap projek tidak boleh lari daripada risiko. Begitu juga dengan projek ini, semasa peringkat pembinaan, risiko yang perlu ditanggung ialah berlakunya kebocoran paip bawah tanah dan kecurian terhadap kabel elektrik pada bangunan sedia ada. Pihak kontraktor juga terlepas pandang kerja yang dilakukan oleh kontraktor dahulu yang tidak patuh pada requirement.

Untuk atasi masalah ini, kontraktor telah membuat pengurusan risiko [07]. Elemen yang dicuri dan rosak tersebut digantikan dengan yang baru dan kerja asal yang tidak mengikut keperluan akan dibaiki. Selain itu, pihak kontraktor juga akan segera berbincang, membuat pemantaun dan perancangan yang teliti tentang masalah yang timbul supaya tidak berlarutan. Bahan binaan juga dikawal rapi supaya tiada lagi kes kecurian berlaku. Kesemua faktor-faktor ini banyak menyumbang kepada kejayaan proses pembinaan semula oleh Kalsari Jaya terhadap projek perumahan Taman Sierra Perdana ini.

4.4.2 Kajian Kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.

Jadual 4.8: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK2-YYM Builders Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod

Sebelum Mengambilalih Projek Kajian Kemungkinan 01 Faktor Kewangan 03 Pengurusan pembinaan 04 Pengalaman Kontraktor 05 Semasa Mengambilalih Projek Pengurusan Risiko 06 Pengurusan di pejabat 07 Kerjasama jabatan teknikal 08

Responden bagi kajian kes yang kedua ialah YYM Builders Sdn Bhd. Menurut responden, banyak faktor yang menyumbang kepada kejayaan pemulihan semula Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah di Batu Pahat tersebut. Faktor pertama ialah kajian kemungkinan [01]. Pihak kontraktor akan melawat tapak untuk melihat status terbengkalai, status penyiapan dan halangan-halangan di tapak bagi melihat kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula. Kontraktor juga mengkaji keadaan ekonomi sekeliling dan potensi projek untuk dibangunkan. Dari segi pengurusan di pejabat pula [08], semakan terhadap jadual kerja dan program kerja dijalankan seperti projek biasa untuk menilai status kerja yang siap dan belum siap.

Semasa peringkat pembinaan [05], pihak kontraktor selalu membuat susulan status kerja untuk pastikan ianya sama dengan pelan lukisan. Projek ini tidak mengalami sebarang masalah dengan pembekal bahan binaan dan juga buruh di tapak. Dari segi loji dan jentera, YYM Builders menggunakan jentera sendiri. Oleh itu, tidak ada isu kelewatan penghantaran barang. Apabila timbulnya masalah, kontraktor segera mengadakan mesyuarat mingguan. Mesyuarat bulanan tentang kemajuan di tapak juga diadakan dengan pihak klien dan konsultan. Sekiranya ada 62 perkara berbangkit, pihak kontraktor akan selesaikan dengan segera supaya projek tidak mengalami kelewatan dan boleh siap pada masanya. Pihak kontraktor juga melakukan kerja mengikut jadual dan membuat ramalan awal langkah yang perlu dilakukan untuk selesaikan masalah. Ini merupakan salah satu faktor projek ini boleh disiapkan lebih awal daripada tarikh penyiapan dalam perjanjian.

Dari segi faktor kewangan pula [04], kontraktor YYM Builders bijak menguruskan kewangan dengan membuat cash flow. Tujuan penggunaan aliran tunai adalah untuk mengelakkan melebihi bajet. Selain itu, satu lagi faktor kejayaan yang besar bagi pemulihan projek ini adalah dengan adanya dana kerajaan. Ianya banyak menyumbang kepada penyiapan projek. Faktor yang seterusnya ialah pengalaman kontraktor [06] dalam pembinaan dan pengambilalihan projek terbengkalai. Apabila kontraktor sudah berkecimpung dalam urusan projek terbengkalai, maka segala masalah yang timbul semasa pengambilalihan akan menjadi lebih mudah.

Selain itu, kontraktor juga membuat pengurusan risiko [07] dengan membuat ramalan awal untuk risiko cuaca pada musim tengkujuh. Kontraktor mengambil langkah mempercepatkan kerja-kerja luar supaya mereka boleh teruskan dengan kerja struktur dalam bangunan pada musim hujan. Mereka juga membuat pemantauan, pengurusan dan perancangan yang teliti untuk menyelesaikan masalah berkaitan pembinaan. Faktor yang terakhir ialah pihak YYM Builders mendapat kerjasama baik daripada jabatan-jabatan teknikal [09] seperti TNB, SAJ, Telekom, dan IWK yang memberikan surat sokongan kepada mereka bagi mendapatkan Sijil Layak Menduduki (CFO) daripada Majlis Perbandaran Batu Pahat.

Akhirnya, Perumahan Bandar Putera Indah siap dengan Sijil Layak Menduduki (CFO) enam bulan lebih awal daripada yang dijadualkan hasil daripada komitmen dan kerjasama penuh kesemua pihak yang terlibat. Antara pihak tersebut 63 termasuklah Kerajaan Negeri Johor, Majlis Perbandaran Batu Pahat, JPN serta agensi-agensi teknikal.

4.4.3 Kajian Kes 3- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor.

Jadual 4.9: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP3-Duta Anggerik Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod Kajian Kemungkinan 01 Sebelum Mengambilalih Projek Kerjasama pihak kerajaan 02 Strategi Pemasaran 03 Faktor Kewangan 04 Pengurusan pembinaan 05 Semasa Mengambilalih Projek Pengalaman Pemaju 06 Pengurusan Risiko 07 Kerjasama jabatan lain 08

Jadual di atas menunjukkan faktor-faktor kejayaan pemulihan semula Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam di Tangkak, Johor. Responden yang terlibat ialah Duta Anggerik Sdn Bhd. Seperti pemaju-pemaju yang lain, Duta Anggerik juga membuat kajian kemungkinan [01] terlebih dahulu sebelum mengambilalih projek terbengkalai tersebut. Pertama sekali, mereka akan melawat tapak dengan kontraktor untuk melihat kerja-kerja asal yang telah dijalankan oleh kontraktor dahulu beserta kecacatan kerja yang ada. Selain itu, mereka juga akan mengkaji dari segi kebolehpasaran dan persekitaran projek bagi melihat potensi untuk dibangunkan semula. Sumber kewangan juga akan dinilai untuk pengambilalihan projek. Akhir sekali, pemaju juga mengambilkira masalah-masalah berkait dengan perundangan supaya tidak menimbulkan masalah kepada mereka semasa peringkat pemulihan.

Antara masalah yang timbul dalam pemulihan semula projek ini ialah pihak konsultan lama enggan menarik diri daripada projek kerana mereka mendakwa pemaju lama tidak membayar sepenuhnya servis yang mereka berikan. Kedua, kontraktor asal menuntut unit rumah yang dah siap kerana pemaju asal tidak membayar servis mereka dan berjanji akan memberikan unit tersebut kepada mereka. Ketiga, pelan bangunan asal projek perumahan tersebut sudah lama, maka pemaju mengalami kesulitan untuk menjejaki semula pelan tersebut. Bagi menyelesaikan masalah ini, pihak Duta Anggerik mengadakan mesyuarat dengan pihak JPN dan likuidator. Daripada perbincangan yang dibuat, pemaju mengambil penyelesaian dengan membayar ganti rugi kepada mereka. Bagi kes pelan projek, Majlis Daerah Tangkak masih menyimpan pelan asal bangunan tersebut dan menyerahkan kepada pihak kami untuk tindakan pengambilalihan projek. Dalam hal ini, jelas menunjukkan pemaju mendapat kerjasama daripada banyak pihak seperti JPN, Majlis Daerah dan juga pihak likuidator.

Selain itu, terdapat juga masalah syarat pembangunan yang baru yang diberikan oleh Jabatan teknikal semasa pemulihan projek. Namun, pihak pemaju dibantu oleh pihak kerajaan [02]. Pemaju telah dibantu oleh JPN dalam menyelesaikan pertikaian ini kerana bimbang projek akan tersadai lagi. Urusan mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal pula dibantu oleh konsultan yang dilantik. Strategi pemasaran pemaju [03] untuk memasarkan unit-unit kediaman yang ingin dijual adalah dengan membuat pengiklanan ‘Rumah Untuk Dijual’ di kediaman yang dipulihkan. Pemaju juga menjual rumah mengikut harga baru yang kompetitif dan mengambilkira juga produk pesaing dalam pasaran. Selain itu, responden juga menyatakan bahawa sebelum mempertimbangkan untuk ambilalih projek tersebut, mereka perlu memastikan status kewangan [04] atau modal mereka sendiri mencukupi. Tidak lupa juga sokongan pinjaman kewangan daripada institusi kewangan seperti bank juga amat membantu dari segi pembiayaan.

Dalam peringkat pembinaan [05], pemaju perlu memastikan kontraktor menjalankan kerja mengikut jadual yang telah dibuat. Pada masa yang sama, pemaju 65 juga memantau kerja-kerja kontraktor untuk pastikan kualiti yang dihasilkan seperti yang di mahukan supaya tidak mengalami sebarang kelewatan penyiapan projek. Responden juga menyokong bahawa faktor pengalaman pemaju [06] adalah elemen yang penting. Hal ini kerana, pengalaman yang banyak memberikan gambaran yang mudah kepada pemaju untuk berurusan dengan jabatan teknikal dan melantik kontraktor berkelayakan. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek terbengkalai juga penting kerana pemaju sudah arif tentang selok belok projek terbengkalai.

Projek ini melibatkan perumahan kos sederhana rendah, maka Kerajaan Negeri Johor menetapkan syarat, rakyat yang ingin membeli rumah perlu memohon kelulusan daripada mereka. Ini menimbulkan masalah kepada pembeli kerana banyak syarat yang dikenakan. Risiko kedua melibatkan masalah dengan pemilik tanah. Tanah di atas unit-unit tertentu melibatkan ramai pemilik, hal ini menyukarkan proses untuk pemaju baru memulakan proses pemulihan. Kemudian, terdapat juga masalah terhadap kerja bawah tanah dan kerja pendawaian. Bagi mengatasi masalah- masalah tersebut, pihak pemaju telah membuat beberapa pengurusan risiko [07]. Sebagai contoh untuk masalah kecacatan kerja, pemaju bersama kontraktor dan konsultan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan teliti bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Bagi masalah pembelian rumah, pembeli perlu berunding dengan kerajaan negeri dengan cara yang betul dan memenuhi syarat yang dikehendaki [08].

Jadual 4.10: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK3-Duta Anggerik Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod Kajian Kemungkinan 01 Sebelum Mengambilalih Projek Kerjasama pihak kerajaan 02 Pengurusan pembinaan 04 Pengalaman Kontraktor 05 Semasa Mengambilalih Projek Pengurusan Risiko 06

Pengurusan di pejabat 07

Jadual di atas menunjukkan faktor-faktor kejayaan pemulihan dari perspektif kontraktor. Kajian kemungkinan [01] adalah perkara pertama yang dilakukan oleh pihak kontraktor sebelum mengambilalih projek ini. Pihak kontraktor akan melawat tapak bersama-sama dengan pemaju untuk menilai kemajuan di tapak yang terdiri daripada kerja-kerja yang telah siap dan kecacatan kerja yang ada. Selain itu, mereka juga akan menilai kos untuk menyiapkan projek tersebut dan mengkaji kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula. Sebelum mengambilalih projek, kontraktor perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama projek tersebut yang berkemungkinan sudah hilang kerana projek sudah terbengkalai dalam jangka masa yang lama. Dalam hal ini, pihak kontraktor mendapat kerjasama kerajaan [02] iaitu kerjasama Majlis Daerah Tangkak yang banyak menolong pihak kontraktor dan juga pemaju untuk mendapatkan semula pelan lama projek ini dan menyerahkan kepada pihak kontraktor untuk tindakan pemulihan.

Semasa projek dalam pembinaan [05], kontraktor akan membuat semakan ke atas perancangan kemajuan untuk memastikan projek dapat disiapkan seperti yang dikehendaki oleh pemaju. Dari segi pengurusan di pejabat [08], kontraktor akan melantik pekerja khas yang akan membuat anggaran dan pengiraan tentang elemen- elemen yang belum siap dan kecacatan kerja yang perlu dibaiki untuk memastikan projek dapat disiapkan seperti yang dikehendaki oleh pemaju. Di tapak bina, kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja berdasarkan perancangan 67 kemajuan supaya kerja dapat disiapkan dalam masa yang ditetapkan sepertimana dalam kontrak. Kontraktor juga menggunakan loji dan jentera sendiri membuatkan kerja cepat siap. Selain itu, projek ini tiada masalah dari segi bekalan bahan binaan, buruh dan juga cuaca.

Menurut responden, pengalaman dalam pembinaan [06] amat penting sebagai kontraktor penyelamat kerana setiap kontraktor akan berurusan dengan jabatan teknikal untuk mendapatkan CFO. Selain itu, pengalaman kontraktor dalam projek terbengkalai juga penting bagi menjayakan sesebuah projek kerana kontraktor akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang timbul. Mengenai isu risiko, projek ini juga mengalami risiko yang perlu ditanggung oleh kontraktor semasa peringkat pembinaan. Terdapat kecacatan dalam kerja-kerja bawah tanah iaitu berlaku kebocoran pada loji rawatan kumbahan dan paip air sedia ada. Kabel elektrik dan cermin tingkap juga banyak yang sudah rosak. Bagi mengatasi masalah ini, pihak kontraktor telah membuat pengurusan risiko [07]. Kontraktor akan berbincang dengan pemaju dan konsultan dalam mesyuarat untuk membuat perancangan yang teliti bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Kebocoran loji rawatan kumbahan, kebocoran paip air, kerosakan kabel dan cermin diselesaikan dengan menggantikannya dengan yang baru. Faktor-faktor di atas merupakan pendorong kepada kejayaan pembinaan semula bagi Taman Sri Nilam bahkan projek ini berjaya disiapkan oleh kontraktor penyelamat 4 bulan lebih awal dari tempoh penyiapan, bermakna projek ini hanya memakan masa selama 8 bulan sahaja. 68

4.4.4 Kajian Kes 4 – Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Batu Pahat, Johor.

Jadual 4.11: Faktor Kejayaan dari Perspektif Pemaju (RP4-Koperasi Perumahan Malaysia Berhad)

Peringkat Tema Kod Kajian Kemungkinan 01 Sebelum Mengambilalih Projek Kerjasama pihak kerajaan 02 Strategi Pemasaran 03 Faktor Kewangan 04

Semasa Mengambilalih Projek Pengurusan pembinaan 05 Pengalaman pemaju 06 Pengurusan Risiko 07

Responden bagi kajian kes yang keempat ialah Koperasi Perumahan Malaysia Berhad yang telah memulihkan semula Taman Kangkar Baru di Batu Pahat, Johor. Menurut responden iaitu Encik Kumar, perkara pertama yang dilakukan sebelum mengambilalih projek ialah mereka akan melawat tapak dan mengkaji dari segi kebolehpasaran projek tersebut [01]. Mereka juga akan menilai dari segi kos dan kewangan yang akan dibelanjakan untuk pengambilalihan projek tersebut. Peratus kerja yang dah siap dan segala cacat cela bangunan juga akan diambilkira. Selain itu, pemaju juga menkaji jumlah unit yang dah terjual oleh pemaju dahulu dan juga unit yang belum terjual bagi mengambil langkah yang sesuai untuk memasarkan unit-unit kediaman tersebut. Masalah undang-undang dalam projek juga akan dikaji contohnya masalah pemaju asal dengan pembeli atau pemaju asal dengan konsultan.

Menurut responden juga, projek ini mengalami masalah yang sama dengan kebanyakan kes pemulihan projek terbengkalai yang lain. Masalah tersebut adalah mengenai pelan bangunan. Disebabkan projek ini sudah lama terbengkalai, maka 69 pelan bangunan yang asal susah dijejaki. Namun, masalah ini tidak berlarutan kerana Majlis Daerah Batu Pahat berjaya mendapatkan semula pelan bangunan yang diluluskan sewaktu pemaju asal memulakan pembinaan [02]. Projek ini mengalami kesulitan apabila Jabatan Teknikal mengenakan syarat pembangunan yang baru kepada pemaju. Namun, perkara tersebut tidak dipersetujui oleh pihak JPN kerana bimbang projek akan tersadai buat kali kedua. Pihak JPN menegaskan Jabatan Teknikal tidak boleh mengenakan sebarang syarat yang baru kepada Koperasi Perumahan.

Untuk menjual unit-unit rumah yang ingin dipulihkan, pihak pemaju Membuat pengiklanan ‘Rumah Untuk Dijual’ di Taman Kangkar Tebrau dan juga di dalam laman social [03]. Pemaju telah menjual unit rumah mengikut harga yang baru yang kompetitif. Sebelum apa jua pembinaan, pemaju perlu mempertimbangkan status kewangan syarikat termasuklah sokongan pinjaman kewangan daripada bank yang amat membantu dari segi pembiayaan [04]. Kebanyakan projek terbengkalai menggunakan kaedah kontrak sekaligus yang memerlukan modal sendiri yang kukuh. Pihak JPN hanya akan membayar mengikut harga dalam kontrak setelah projek tersebut siap pada tarikh penyiapan dan mendapat sijil layak menduduki. Oleh itu, pihak pemaju memerlukan modal yang mencukupi untuk menanggung segala kos pembinaan projek tersebut sehingga mendapat bayaran daripada kerajaan.

Pada peringkat pembinaan [05], pemaju perlu memastikan kontraktor menjalankan kerja mengikut jadual kerja supaya tidak ada sebarang kelewatan. Menurut responden lagi, pengalaman dalam bidang pembinaan penting sebagai pemaju untuk mengetahui keperluan jabatan teknikal yang perlu diikuti bagi mendapatkan kelulusan CFO. Pengalaman dalam pengambilalihan projek [06] terbengkalai juga penting dalam hal ini, kerana pemaju sudah tahu langkah untuk mengatasi masalah dan risiko projek terbengkalai.

Seperti pemulihan projek terbengkalai yang lain, projek ini juga mempunyai beberapa risiko yang perlu ditanggung oleh pemaju. Terdapat kecactan kerja yang banyak dalam kerja struktur sedia ada. Masalah ini boleh menyebabkan kelewatan penyiapan rumah dan seterusnya kelewatan penyerahan unit kepada pembeli. Untuk mengatasi risiko tersebut, pihak pemaju akan terus berbincang dengan kontraktor untuk mencari jalan penyelesaian terbaik. Mesyuarat kemajuan kerja dan perancangan khas akan dijalankan bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Koperasi Perumahan akan memastikan pihak kontraktor menjalankan kerja mereka untuk membaiki kecacatan yang ada [07].

Faktor-faktor di atas jelas membantu pihak Koperasi Perumahan Malaysia Berhad dalam membaikpulih semula Taman Kangkar Tebrau yang telah terbengkalai sekian lama.

Jadual 4.12: Faktor Kejayaan dari Perspektif Kontraktor (RK4- S & F Construction Sdn. Bhd)

Peringkat Tema Kod Kajian Kemungkinan 01 Sebelum Mengambilalih Projek Kerjasama pihak kerajaan 02 Pengurusan pembinaan 04 Pengalaman kontraktor 05 Semasa Mengambilalih Projek Pengurusan Risiko 06 Pengurusan di pejabat 07

Jadual di atas menunjukkan beberapa faktor kejayaan S & F Construction yang mendorong kepada kejayaan pemulihan semula Taman Kangkar Baru. Menurut responden, sebelum ambilalih sesuatu projek, kontraktor akan melakukan kajian kemungkinan terlebih dahulu [01]. Sama juga dengan projek terbengkalai, bahkan ianya memerlukan kajian yang lebih mendalam. Antara kajian kemungkinan yang 71 dilakukan ialah, menilai kemajuan kerja di tapak, menilai kos untuk menyiapkan projek dan mengkaji kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula.

Seperti pemulihan projek yang lain, pihak kontraktor perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama projek tersebut untuk tujuan pembinaan semula bangunan. Dalam kes ini, Majlis Daerah Batu Pahat banyak membantu mencari pelan lama dan menyerahkan kepada pihak kontraktor untuk tindakan pemulihan [02]. Di pejabat, semakan drawing dibuat supaya sentiasa sama dengan kerja yang dilakukan di tapak [08]. Selain itu, pihak kontraktor juga membuat semakan ke atas kemajuan kerja untuk memastikan projek dapat disiapkan seperti pemaju inginkan.

Dari segi pengurusan di tapak bina pula [05], kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja mengikut jadual kerja supaya kerja dapat disiapkan dalam masa yang ditetapkan. Kami juga sentiasa memantau kualiti kerja buruh binaan di tapak supaya mengikut keperluan pemaju. Selain itu, responden menyatakan aspek pengalaman juga penting bagi menjayakan sesebuah projek lebih-lebih lagi dalam jenis pembinaan yang sama sebagai contoh dalam kes ini iaitu projek perumahan [06]. Kontraktor yang berpengalaman akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah sekiranya ada sebarang risiko timbul semasa peringkat pembinaan.

Projek ini mempunyai masalah kecacatan pada struktur bangunan yang telah siap. Sesetengah kabel elektrik juga telah dicuri dan struktur seperti pintu dan cermin juga banyak mengalami kerosakan. Oleh itu, kontraktor telah membuat pengurusan risiko bagi mengatasi masalah ini [07]. Pihak kontraktor mengambil langkah dengan menggantikannya dengan yang baru untuk pastikan rumah tersebut disiapkan dengan kualiti yang diinginkan oleh pemaju dan klien. Pihak kontraktor juga akan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan yang baik bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Sekiranya ada perkara berbangkit, pihak kontraktor akan segera Membuat suslan dan berbincang dengan pihak pemaju dan juga konsultan 72 untuk mencari jalan penyelesaian terbaik. Di sini jelaslah bahawa faktor-faktor di atas banyak membantu pihak kontraktor dalam menjayakan pembinaan semula Taman Kangkar Baru.

4.5 Analisis Faktor Kejayaan Yang Telah Dikenalpasti

4.5.1 Faktor-faktor Kejayaan Pemaju

Dalam sesebuah projek pembinaan, pemaju adalah pihak yang memainkan peranan yang penting untuk menjayakan sesebuah projek. Kebolehan pemaju memilih kontraktor yang berdaya saing akan menyumbang kepada kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Data di dalam Jadual 4.1.3 ini adalah analisis kepada faktor kejayaan dari perspektif pemaju sahaja.

Antara beberapa faktor kejayaan dari perspektif pemaju yang telah dikenalpasti dan disenaraikan di dalam jadual 4.13 di bawah: nota: Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai P1 Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai P2 Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor. Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai P3 Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai P4 Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat. √ Faktor kejayaan yang dilakukan pemaju × Faktor yang tidak dilakukan pemaju

Jadual 4.13: Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif Pemaju Yang Telah Dikenalpasti

PERINGKAT TEMA KOD PERKARA P1 P2 P3 P4 Kebolehpasaran √ - √ √ Sumber kewangan √ - √ √ Polisi Kerajaan √ - × × Kajian Kemungkinan 01 Kemajuan kerja di tapak √ - √ √ Sebelum Mengambilalih Jumlah unit terjual dan belum √ Projek × - × terjual Kajian Tindakan Undang-Undang √ √ √ Kerjasama JPN √ - √ √ Kerjasama pihak Kerajaan 02 Kerjasama Majlis Daerah × - √ √ Penjenamaan semula projek √ - × × Membuat kajian pasaran √ - √ √ berkenaan harga yang kompetitif Strategi Pemasaran 03 Mengambilkira produk pesaing × √ - × dalam pasaran. Pengiklanan √ - √ √ Kekukuhan kewangan pemaju itu √ √ - √ Semasa Mengambilalih Faktor Kewangan 04 sendiri Projek Pinjaman bank √ - √ √ Memantau kualiti kerja kontraktor × - √ √ Memastikan kontraktor buat kerja √ √ - √ 05 ikut jadual Pengurusan Pembinaan Menitikberatkan keselamatan √ √ - × pekerja Memantau penggunaan bahan √ √ - × binaan 74

Pengalaman pemaju dalam √ - √ √ pembinaan Pengalaman Pemaju 06 Pengalaman pemaju dalam √ - √ √ pembinaan projek terbengkalai. Mesyuarat kemajuan kerja √ - √ √ Perancangan yang baik √ - √ √ Pengurusan Risiko 07 Bantuan kerajaan negeri × - √ × Bantuan likuidator × - √ × Kerjasama pihak konsultan × - √ × Kerjasama Jabatan lain 08 Kerjasama Likuidator × - √ ×

4.5.1.1 Kajian Kemungkinan [01]

Daripada jadual di atas, secara keseluruhannya dapat dilihat bahawa kesemua responden menyatakan kajian kemungkinan adalah perkara yang mesti dilakukan terlebih dahulu sebelum mengambilalih projek terbengkalai. Antara kajian kemungkinan yang dijalankan oleh kesemua pemaju ialah dari aspek kajian kebolehpasaran, mengkaji sumber kewangan yang ada, menilai kemajuan di tapak dan membuat kajian tindakan undang-undang yang terlibat. Kajian kebolehpasaran iaitu mereka akan melihat persekitaran dan pasaran semasa terhadap projek tersebut sama ada berjaya mendapat sambutan ataupun tidak. Selain itu, mereka juga akan mengambilkira dari segi kewangan yang ada. Ini kerana, projek terbengkalai merupakan projek kontrak sekaligus, pihak pemaju hanya akan mendapat bayaran selepas bangunan tersebut disiapkan dengan CFO. Oleh itu, pemaju memerlukan sumber kewangan yang kukuh untuk mengambilalih projek bagi meamastikan proses pembinaan tidak terbantut di pertengahan jalan. Tidak ketinggalan juga dengan penilaian terhadap kemajuan di tapak yang merangkumi penilaian terhadap peratusan kerja asal dan juga kecacatan bangunan yang ada untuk mengetahui apa yang perlu dibaiki dan apa yang perlu disiapkan. Selain itu, pemaju juga akan mengambilkira hal-hal yang berkaitan dengan undang-undang supaya tidak menimbulkan masalah ketika proses pemulihan semula dijalankan. Contohnya, status pemaju lama dengan pembeli terdahulu ataupun status pemaju dengan kontraktor dan konsultan.

4.5.1.2 Kerjasama pihak kerajaan [02]

Selain itu, kerjasama pihak kerajaan iaitu pihak JPN dan Majlis Daerah juga adalah penyumbang kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai. Kesemua responden menyatakan bahawa pihak JPN amat membantu dalam menjayakan proses pemulihan semula perumahan terbengkalai tersebut. JPN memainkan peranan sebagai orang tengah untuk menyelesaikan pertikaian berkenaan syarat pembangunan antara pemaju dan jabatan-jabatan teknikal. Di samping itu, dua daripada tiga responden menyatakan bahawa Majlis Daerah banyak membantu 76 mereka bagi mendapatkan semula pelan bangunan yang lama untuk tujuan pemulihan projek tersebut.

4.5.1.3 Strategi Pemasaran [03]

Dari segi strategi pemasaran pula, kesemua responden membuat pengiklanan untuk memasarkan unit-unit yang ingin dijual. Pengiklanan tersebut sama ada di taman perumahan tersebut ataupun di dalam media sosial. Mereka juga akan membuat kajian pasaran berkenaan harga yang kompetitif untuk menghargakan unit kediaman supaya sesuai dengan pasaran semasa.

4.5.1.4 Faktor Kewangan [04]

Faktor yang keempat ialah dari segi kewangan. Kesemua responden memberi respon bahawa kekukuhan kewangan syarikat sendiri adalah satu faktor kepada kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Hal ini kerana, projek terbengkalai merupakan projek yang menggunakan kaedah kontrak sekaligus yang memerlukan sokongan modal sendiri yang cukup. Bayaran hanya akan diberikan selepas projek berjaya disiapkan oleh pemaju. Selain itu, pinjaman daripada bank juga penting untuk menambah dan menyokong kewangan syarikat yang sedia ada bagi memulihkan projek terbengkalai.

4.5.1.5 Pengurusan Pembinaan [05]

Faktor kelima yang dikenalpasti ialah faktor pengurusan pada peringkat pembinaan di tapak bina. Ketiga-tiga responden kepada kajian kes menjawab bahawa 77 pemaju perlu memastikan pihak kontraktor menjalankan kerja mengikut jadual supaya tiada sebarang kelewatan berlaku. Selain itu, dua daripada kesemua responden juga menyatakan pemantauan terhadap kualiti kerja kontraktor adalah penting untuk mengelakkan membuat semula kerja yang telah disiapkan. Selain itu, responden turut menyatakan bahawa pemaju perlu bertindak menyelia keselamatan pekerja dan menyelia kontraktor agar menggunakan bahan binaan mengikut prosedur.

4.5.1.6 Pengalaman Pemaju [06]

Faktor yang keenam ialah pengalaman pemaju dalam bidang pembinaan sangat penting untuk sesebuah projek itu berjaya. Pemaju yang berpengalaman mampu untuk melantik kontraktor yang berdaya saing dan yang betul-betul layak. Pemaju yang mempunyai pengalaman yang lama dalam bidang pembinaan sudah tentu akan menyumbang pada kejayaan projek. Tambahan pula sekiranya mereka mempunyai pengalaman dalam pemulihan projek terbengkalai kerana mereka akan lebih mengetahui cara bagaimana untuk menguruskan risiko projek terbengkalai.

4.5.1.7 Pengurusan Risiko [07]

Faktor yang ketujuh ialah pengurusan risiko yang dijalankan oleh pemaju. Ketiga-tiga responden menyatakan bahawa pemaju membuat mesyuarat kemajuan projek dan perancangan projek yang teliti bersama dengan kontraktor dan juga juruperunding. Langkah ini diambil untuk mencari penyelesaian terbaik terhadap masalah-masalah yang timbul.

4.5.1.8 Kerjasama Jabatan Lain [08]

Akhir sekali ialah, kerjasama pihak lain seperti pihak likuidator dan juga konsultan juga memainkan peranan yang penting. Sebagai contoh dalam kajian kes yang ketiga, pihak likuidator yang menyelesaikan pertikaian Antara Duta Anggerik sebagai pemaju baru yang mengambilalih projek dengan kontraktor dan konsultan yang datang menuntut hak mereka. Konsultan pula membantu pemaju dalam urusan mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal.

Kesimpulannya ialah, terdapat banyak faktor yang mendorong pemaju untuk menjayakan proses pengambilalihan dan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai. Dengan gabungan faktor-faktor ini, maka proses pemulihan semula projek perumahan terbengkalai akan berjalan dengan lancar.

4.5.2 Faktor-faktor Kejayan Kontraktor

Dalam projek pembinaan, pihak kontraktor adalah pihak yang bertanggungjawab membina bangunan tersebut dari peringkat kajian tapak bina sehingga penyiapan. Kebolehan kontraktor menguruskan tapak bina dengan baik seterusnya akan menjamin kejayaan pemulihan projek terbengkalai. Data yang diperolehi ini adalah berdasarkan kepada faktor kejayaan yang diperolehi daripada perspektif kontraktor. 79

Antara beberapa faktor kejayaan dari perspektif kontraktor yang telah dikenalpasti dan disenaraikan di dalam jadual 4.14 di bawah: nota: P1 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G, Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang. P2 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor. P3 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak, Johor P4 Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat. √ Faktor kejayaan yang dilakukan kontraktor × Faktor yang tidak dilakukan kontraktor

Jadual 4.14: Senarai Faktor Kejayaan Dari Perspektif Kontraktor Yang Telah Dikenalpasti

PERINGKAT TEMA KOD PERKARA P1 P2 P3 P4 Mengkaji kebarangkalian projek √ √ √ √ Kajian Kemungkinan berjaya dipulihkan. Melihat potensi projek untuk 01 √ √ × × Sebelum Mengambilalih dibangunkan. Projek Menilai kemajuan kerja di tapak √ √ √ √ Menilai kos yang diperlukan √ √ √ √ Kerjasama Pihak Kerjasama Majlis Daerah 08 × × √ √ Kerajaan Membuat susulan status kerja untuk Pengurusan di pejabat 02 × × √ √ pastikan ianya sama dengan pelan Tiada masalah dengan supplier, bahan √ √ √ × binaan, dan buruh. Pengurusan pembinaan 03 Menggunakan jentera sendiri. √ √ √ × Berbincang dan selesaikan masalah √ √ √ × 80

dengan segera Membuat aliran tunai √ √ × × Membuat susulan status kerja untuk √ √ × √ pastikan sama dengan pelan. Faktor Kewangan 04 Mesyuarat mingguan dan bulanan √ √ × × Menguruskan masa dengan baik √ √ × √ Memastikan buruh buat kerja ikut × × √ √ jadual Pengalaman kontraktor dalam √ √ √ √ pembinaan Pengalaman Kontraktor 05 Pengalaman kontraktor dalam √ √ √ × pembinaan projek terbengkalai. Segera berbincang tentang masalah √ √ √ √ supaya tidak berlarutan Pemantaun dan perancangan yang Pengurusan risiko 06 √ √ √ √ teliti Pengurusan dan perancangan projek × √ × × Kerjasama jabatan Mendapat kerjasama daripada jabatan- 07 × √ × × teknikal jabatan teknikal

4.5.2.1 Kajian Kemungkinan [01]

Jadual 4.14 di atas menunjukkan secara keseluruhan faktor kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai dari perspektif kontraktor. Seperti mana yang dilakukan oleh pemaju, sebelum mengambilalih projek, pihak kontraktor juga akan membuat kajian kemungkinan terlebih dahulu. Keeempat-empat responden mengatakan bahawa pihak mereka akan melawat tapak untuk mengkaji kebarangkalian projek berjaya dipulihkan, menilai kemajuan kerja di tapak dari segi peratusan kerja asal yang sudah siap dan kecacatan kerja yang ada. Selain itu, kontraktor juga akan menilai kos yang diperlukan untuk memulihkan projek tersebut.

4.5.2.2 Pengurusan di Pejabat [02]

Kontraktor akan membuat semakan terhadap perancangan kemajuan kerja dan program kerja untuk memastikan kerja-kerja di tapak adalah sama dengan pelan. Selain itu, kontraktor juga akan meninjau kemajuan kerja di tapak bina. Hal ini adalah untuk mengelakkan sebarang kelewatan kerja berlaku akibat dari kerja-kerja buruh yang tidak mengikut keperluan pemaju.

4.5.2.3 Pengurusan pembinaan [03]

Dalam peringkat pembinaan pula, kebanyakan responden memberi respon bahawa mereka tidak masalah dengan pembekal bahan binaan, buruh, mahupun cuaca yang buruk. Selain itu, tiga responden mengatakan mereka menggunakan jentera sendiri sepanjang proses pembinaan dijalankan. Maka dalam hal ini isu kelewatan penghantaran barang boleh dielakkan. Apabila timbulnya sebarang masalah mengenai pembinaan, pihak kontraktor akan segera berbincang dan selesaikan masalah dengan segera melalui mesyuarat mingguan dan bulanan bersama-sama dengan pemaju dan konsultan. Selain itu, kontraktor juga akan 82 membuat susulan status kerja di tapak untuk pastikan ianya sama dengan pelan. Akhir sekali kontraktor menguruskan masa dengan baik dengan memastikan pekerja menjalankan kerja mengikut jadual yang telah ditetapkan.

4.5.2.4 Faktor Kewangan [04]

Dari segi pengurusan kewangan, pihak kontraktor akan membuat aliran tunai untuk melihat perbelanjaan kewangan syarikat sepanjang projek dijalankan supaya tidak melebihi bajet.

4.5.2.5 Pengalaman Kontraktor [05]

Faktor pengalaman kontraktor dalam bidang pembinaan juga amat penting. Buktinya, keempat-empat responden mengatakan bahawa pengalaman kontraktor dalam pembinaan penting dalam tindakan pemulihan projek terbengkalai. Lebih- lebih lagi jika kontraktor tersebut sudah mempunyai pengalaman dalam tindakan pemulihan semula projek terbengkalai. Hal ini kerana, pengalaman dalam bidang pembinaan dan juga projek terbengkalai khususnya membolehkan kontraktor mengetahui cara-cara untuk mengatasi masalah yang timbul khasnya dalam peringkat pembinaan.

4.5.2.6 Pengurusan risiko [06]

Apabila timbulnya sebarang risiko semasa peringkat pembinaan seperti masalah kecacatan kerja, kontraktor akan segera berbincang dengan konsultan dan juga pemaju supaya tidak berlarutan. Perbincangan adalah untuk mencari jalan penyelesaian sama ada menggantikan dengan komponen yang baru atau 83 membaikinya. Pemantaua n dan perancangan yang teliti juga akan dijalankan di samping pengurusan dan perancangan projek yang baik.

4.5.2.7 Kerjasama Jabatan Teknikal [07]

Kerjasama daripada jabatan-jabatan teknikal yang meluluskan syarat untuk mendapatkan CFO juga amat membantu proses penyiapan projek dengan jayanya. Kesimpulannya, banyak faktor kejayaan dari perspektif kontraktor yang telah dikenalpasti. Dalam apa jua projek, pemaju dan kontraktor adalah pihak yang memerlukan antara satu sama lain. Oleh itu, kedua-dua pihak ini memainkan peranan yang penting bagi menjayakan projek terbengkalai dengan disokong oleh beberapa pihak yang lain.

4.5.2.8 Kerjasama pihak kerajaan [08]

Dalam usaha mendapatkan pelan lama untuk tujuan pemulihan, pihak kerajaan iaitu Majlis Daerah banyak membantu pihak kontraktor. Mereka membantu bagi mendapatkan semula pelan bangunan yang asal projek tersebut.

4.6 Kesimpulan

Menerusi analisis kajian yang dijalankan, penyelidik mendapati tindakan pemulihan ini merupakan satu indikator yang dapat menyumbang kepada jalan penyelesaian kepada permasalahan perumahan terbengkalai. Gabungan kerjasama yang baik antara pemaju dan juga kontraktor menjadi faktor pencetus kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai. Diharapkan hasil daripada penemuan terhadap pengkajian ini akan memberikan ruang kepada pihak- pihak yang bertanggungjawab untuk memperbaiki keadaan yang sepatutnya dengan tujuan permasalahan perumahan terbengkalai akan dapat di atasi dan ditangani dalam keadaan yang terbaik. Seterusnya kesimpulan mengenai bab ini akan diteruskan pada bab yang seterusnya iaitu di dalam bab 5.

BAB 5

KESIMPULAN DAN CADANGAN

5.1 Pengenalan

Bab ini merupakan bahagian yang terakhir dalam kajian ini. Kesimpulan yang dibuat adalah berdasarkan analisis yang telah dibentangkan dalam Bab 4. Dalam Bab ini, penyelidik akan menyenaraikan cadangan kajian lanjutan yang boleh dikaji oleh pengkaji pada masa akan datang yang berminat dalam isu projek terbengkalai. Secara keseluruhannya, kajian ini telah mencapai objektif yang telah ditetapkan iaitu mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek perumahan terbengkalai.

5.2 Rumusan Kajian

Secara keseluruhannya, kajian ini adalah mengenai faktor kejayaan pemulihan semula projek terbengkalai dalam industri binaan Malaysia. Disebabkan faktor limitasi dalam kajian, kajian ini lebih menumpukan pada pemulihan projek perumahan di negeri Johor sahaja. Kajian ini melibatkan pihak-pihak yang terlibat dalam pemulihan dimana pihak pemaju dan kontraktor binaan dijadikan responden, dan projek-projek perumahan terbengkalai yang berjaya dipulihkan semula dijadikan kajian kes. Antara faktor-faktor kejayaan pemaju dan kontraktor yang berjaya dikenalpasti oleh penyelidik adalah seperti yang berikut:

5.2.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju

Jadual 5.1 Faktor-Faktor Kejayaan Pemaju

BIL FAKTOR KEJAYAAN PEMAJU 1 Kajian Kemungkinan

2 Kerjasama Pihak Kerajaan

3 Strategi Pemasaran

4 Faktor Kewangan

5 Pengurusan Pembinaan

6 Pengalaman Pemaju

7 Pengurusan Risiko

8 Kerjasama Jabatan Lain

Daripada analisis kajian di dalam Bab 4, penyelidik telah mengenalpasti lapan [8] faktor-faktor utama dari perspektif pemaju yang memainkan peranan penting dalam menentukan kejayaan proses pemulihan projek-projek perumahan 87

terbengkalai tersebut seperti di dalam jadual 5.1 di atas. Faktor pertama ialah dari segi kajian kemungkinan yang telah dijalankan oleh kesemua responden sebelum mengambilalih projek. Faktor yang kedua ialah pihak pemaju mendapat kerjasama daripada pihak kerajaan iaitu kerjasama daripada Jabatan Perumahan Negara dan Juga Majlis Daerah. Seterusnya, faktor yang ketiga ialah starategi pemasaran yang dijalankan oleh pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman yang setelah projek diambilalih.

Selain itu, faktor status kewangan pemaju juga merupakan aspek yang penting untuk membolehkan projek tersebut dapat dibina semula dengan lancar. Faktor yang kelima ialah dari segi pengurusan pemaju di peringkat pembinaan untuk memastikan projek pemulihan tersebut dapat disiapkan mengikut masa yang ditetapkan dalam kontrak. Faktor yang keenam adalah melibatkan pengalaman pemaju dalam mengendalikan projek-projek pembinaan termasuk projek-projek terbengkalai. Seterusnya adalah faktor ketujuh iaitu pengurusan risiko yang telah dibuat oleh pihak pemaju untuk menyelesaikan sebarang masalah yang timbul semasa proses pengambilalihan dan pemulihan dijalankan. Akhir sekali ialah faktor yang kelapan iaitu pemaju telah mendapat kerjasama dan batuan daripada jabatan lain seperti pihak likuidator dalam menyelesaikan pertikaian berkenaan hal perundangan.

5.2.2 Faktor-Faktor Kejayaan Kontraktor

Jadual 5.2 Faktor- Faktor Kejayaan Kontraktor

BIL FAKTOR KEJAYAAN KONTRAKTOR 1 Kajian Kemungkinan

2 Pengurusan di pejabat

3 Pengurusan Pembinaan

4 Faktor Kewangan 88

5 Pengalaman Kontraktor

6 Pengurusan Risiko

7 Kerjasama jabatan teknikal

8 Kerjasama pihak kerajaan

Jadual 5.2 di atas adalah antara faktor-faktor kejayaan dari perspektif kontraktor yang berjaya dikenalpasti oleh penyelidik. Terdapat lapan [8] faktor- faktor utama dari perspektif kontraktor yang memainkan peranan penting dalam menentukan kejayaan proses pemulihan projek-perjek perumahan terbengkalai tersebut. Faktor pertama ialah dari segi kajian kemungkinan yang telah dijalankan oleh kesemua responden sebelum memulihkan semula projek yang tersadai. Faktor yang kedua ialah pihak kontraktor membuat pengurusan di pejabat untuk memastikan projek dapat disiapkan seperti yang diinginkan oleh pemaju.

Faktor yang ketiga ialah dari segi pengurusan kontraktor di peringkat pembinaan untuk memastikan projek pemulihan tersebut berjalan lancar tanpa mengalami sebarang masalah kelewatan dan kecacatan dan ianya berjaya disiapkan mengikut masa yang ditetapkan dalam kontrak. Selain itu, faktor status kewangan kontraktor juga merupakan aspek yang penting untuk membolehkan projek tersebut dapat dibina semula dengan lancar. Faktor yang kelima adalah melibatkan pengalaman kontraktor dalam mengendalikan projek-projek pembinaan termasuk projek-projek terbengkalai daripada peringkat kajian kemungkinan, proses membina sehingga peringkat penyiapan.

Seterusnya adalah faktor keenam iaitu pengurusan risiko yang telah dibuat oleh kontraktor untuk menyelesaikan sebarang masalah yang timbul semasa proses pembinaan semula perumahan terbengkalai tersebut. Faktor yang ketujuh ialah pihak kontraktor mendapat kerjasama yang baik daripada jabatan-jabatan teknikal dalam proses mendapatkan kelulusan Sijil Layak Menduduki. Akhir sekali ialah faktor yang 89

kelapan iaitu kontraktor telah mendapat kerjasama dan bantuan daripada pihak kerajaan iaitu Jabatan Perumahan Negara dan Juga Majlis Daerah untuk mendapatkan pelan asal projek yang ingin dipulihkan.

Sebagai rumusan terhadap analisis yang dibuat, penyelidik mendapati kedua- dua pihak iaitu pihak pemaju dan juga kontrakor adalah saling melengkapi antara satu sama lain. Prestasi kedua-dua belah pihak yang baik akhirnya menyumbang kepada kejayaan pemulihan semula projek perumahan terbengkalai tersebut. Walaupun kajian terhad dan melibatkan projek terbengkalai di sekitar Johor sahaja, namun ianya boleh dijadikan rujukan bagi penyelidik yang berminat akan isu ini pada masa akan datang.

5.3 Masalah Yang Dihadapi Semasa Menjalankan Kajian

Sepanjang menjalankan kajian ini, terdapat beberapa masalah yang dihadapi oleh penyelidik dalam proses penyiapan laporan akhir projek. Antara masalah- masalah yang dihadapi adalah seperti berikut:

i. Maklumat dalam senarai projek perumahan terbengkalai yang diberikan oleh pihak KPKT tidak lengkap. Hal ini kerana, terdapat beberapa projek yang tidak ditulis nama pemaju baru yang mengambilalih atau Nama syarikat pelikuidasi yang terlibat. Ianya hanya mempunyai nama pemaju terdahulu yang telah digulung. Masalah ini menyebabkan penyelidik tidak dapat menjejaki responden untuk pengumpulan data kajian.

ii. Projek terbengkalai merupakan projek yang bermasalah. Contohnya, masalah bagi pemaju asal yang telah digulung. Urusan penggulungan diambilalih dan diselesaikan oleh pihak pelikuidasi yang telah dilantik oleh KPKT. Oleh itu, semua maklumat berkenaan projek tersebut, perlu dirujuk kepada pihak pelikuidasi. Namun, tidak semua maklumat dapat diperolehi daripada pihak likuidator kerana ianya merupakan maklumat sulit.

iii. Selain itu, tidak semua responden yang terlibat dengan pemulihan projek perumahan terbengkalai dan berjaya dijejaki oleh penyelidik memberikan kerjasama dan bersetuju untuk ditemubual. Hal ini mengambil masa dan amat menjejaskan proses pengumpulan data penyelidik. Hanya empat kajian kes sahaja berjaya dikumpul oleh penyelidik.

5.4 Cadangan Kajian Lanjutan

Daripada analisis kajian dan rumusan yang telah dibuat, berikut adalah beberapa cadangan untuk kajian lanjutan pada masa hadapan:

i. Mengkaji perbezaan faktor-faktor kejayaan pengambilalihan dan pemulihan semula projek terbengkalai bagi projek perumahan dan bangunan komersial.

ii. Pengkaji pada masa akan datang boleh membuat penyelidikan atas tindakan pengambilalihan dan pemulihan projek perumahan terbengkalai yang melibatkan perumahan awam seperti PPR, PR1MA dan Rumah Mesra Rakyat.

iii. Memperluaskan skop kajian pada masa akan datang bertujuan bagi memperoleh maklumat yang lebih menyeluruh tentang isu kajian. Jumlah responden boleh diperluaskan lagi dengan menyertakan responden yang terlibat dalam tindakan pemulihan perumahan terbengkalai luar dari negeri Johor. Ini kerana terdapatnya pemaju-pemaju yang turut menyertai tindakan pemulihan yang tidak hanya terhad terhadap projek-projek di dalam Negeri Johor sahaja. Penemuan kajian akan menjadi lebih menarik dengan hadirnya responden atau pemaju berkenaan.

iv. Memperkembangkan lagi kajian ini dengan turut meneliti tindakan pengambilalihan terhadap projek-projek pembangunan yang lain bukan setakat pengambilalihan terhadap projek-projek perumahan semata. Ini kerana fenomena tindakan pengambil alihan merupakan tindakan menyeluruh dengan tidak hanya tertumpu kepada projek perumahan semata-mata.

v. Menjalankan kajian terhadap pemaju-pemaju yang telah di isytiharkan muflis dan telah digulung untuk mengenalpasti punca sebenar masalah perumahan terbengkalai berlaku dan penyelesaian yang sesuai akan dapat dicadangkan oleh pengkaji. Kajian ini boleh difokuskan kepada pihak pelikuidasi yang bertanggungjawab dalam isu penggulungan syarikat pemaju yang muflis.

5.5 Kesimpulan

Isu perumahan terbengkalai ini merupakan isu yang telah lama dialami dan banyak kajian yang telah dilakukan berkenaan isu ini. Namun, diharapkan ianya akan menambahkan bilangan kajian dalam membincangkan mengenai isu perumahan terbengkalai supaya dapat dijadikan rujukan pada masa akan datang. Permasalahan perumahan terbengkalai ini dirasakan mampu untuk ditangani seandainya pihak kerajaan mengambil tindakan segera serta mendapat kerjasama daripada semua pihak seperti pihak Kerajaan Negeri, Majlis Daerah dan juga jabatan-jabatan teknikal seperti IWK dan TNB.

Pengkaji berharap hasil dapatan daripada kajian ini dapat dijadikan panduan kepada mana-mana pihak pemaju dan kontraktor lain yang berminat untuk memulihkan projek terbengkalai demi membantu pihak kerajaan dalam mengurangkan bilangan projek perumahan terbengkalai di negara ini. Usaha pihak pemaju dan kontraktor penyelamat bukan sahaja membantu mengurangkan statistik projek perumahan terbengkalai, bahkan ia juga dapat merealisasikan impian pembeli rumah yang ingin menduduki rumah baru mereka setelah sekian lama. Dengan adanya kajian ini, pengkaji berharap ianya akan menjadi sumber rujukan yang boleh digunakan oleh para pengkaji lain yang ingin menyentuh mengenai isu perumahan terbengkalai khususnya dalam kajian-kajian lanjutan pada masa depan.

RUJUKAN

Aminah Md Yusof & Ismail B. Omar (2007). Analisis Kitaran Ekonomi Dan Industri Pembinaan Di Malaysia. Universiti Teknologi Malaysia. Amirullah, SE. M.M (2015) .Arkitel Populasi Dan Sampel: Pemahaman, jenis dan teknik. Penerbit: Bayu Publishing Malang 67-68 Braun, V. and Clarke, V. (2006) Using thematic analysis in psychology. Qualitative Research in Psychology. University of the west of England. Chan Ching Yeng (2006). Masalah Pengumpulan Data Di Syarikat Perumahan Negara Berhad Dalam Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Di Selangor. Universiti Teknologi Malaysia. Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia, Maklumat Kata. Diakses daripada laman web Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia http://prpm.dbp.gov.my/Cari1?keyword=ambil+alih&d=274052& Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia, Maklumat Kata. Diakses daripada laman web Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia http://prpm.dbp.gov.my/Cari1? keyword=kejayaan Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia, Maklumat Kata. Diakses daripada laman web Dewan Bahasa Dan Pustaka Malaysia http://prpm.dbp.gov.my/Cari1? keyword=projek Patmawati Ibrahim, Dr. Siti Arni Basir, Norizah Daud (2012). Critical Success Factors (Csf) Of Zakahfinanced Small- Scale Entrepreneurs (Zfse): Malaysian Experience. Melaka: Proceedings International Conference of Technology Management, Business and Entrepreneurship 2012. Bhattacharyya D. K, Research Methodology. 2nd Edition. New Delhi: Anurag Jain For Excel Books. 2006 Enam projek hospital tersadai. (1 Julai 2005). Utusan Online. Fadzilah Binti Ibrahim (2006). Faktor-Faktor Kritikal Bagi Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai. Universiti Teknologi Malaysia. 94

Faridah Binti Abdullah (2006). Kajian Pemulihan Projek Pembangunan Kediaman Terbengkalai Di Dalam Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur. Universiti Teknologi Malaysia. Hamzah Abdul-Rahman, Chen Wang, Nur Hamizah Ariffin, (2015). Identification of Risks Pertaining to Abandoned Housing Projects in Malaysia. Journal of Construction Engineering, Volume 2015 Laporan Stok Harta Tanah 2017. Jadual Stok Harta Kediaman Q1 2017. Diakses daripada laman web Jabatan penilaian dan perkhidmatan Harta http://napic.jpph.gov.my/portal Mohamad Sukeri Khalid (2010). Abandoned Housing Development: The Malaysian Experience. Heriot-Watt University Edinburgh. Muhd Syafiq Bin Gusti Kasan (2010). Faktor Ketiadaan Pengambilalihan Projek Terbengkalai Oleh Pemaju Di Negeri Johor. Universiti Teknologi Malaysia. Majid, N. A., Yusoff, M. A. M., Abdullah, T., Marzuki, S., Salleh, Z. M., Muhammad, F., & Kahar, S. A. A. H. d. R. (2006). Academic Report Writting; From Research To Presentation: Prentice Hall Pearson. Walliman N, Your Research Project. 2nd Edition. London: Sage Publications Ltd. 2005 Nurharnila Binti Rusli (2007). Salah Urus Risiko Dalam Pembangunan Projek Perumahan; Kajian Ke Atas Projek Perumahan Terbengkalai Di Malaysia. Universiti Teknologi Malaysia. Noormala Binti Ali, Mohamed Sharif Bin Mustaffa, Roslee Bin Ahmad (2005). Pendekatan tembual sebagai metod kajian kes. Suatu persepsi di kalangan pelajar perempuan cemerlang terhadap perkhidmatan bimbingan dan kaunseling. Universiti Teknologi Malaysia. Noorasiah Binti Aliman (2011). Kelewatan Penyiapan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Oleh Syarikat Perumahan Negara Berhad. Universiti Teknologi Malaysia. Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Dasar Perumahan Negara. Diakses daripada laman web Jabatan Perumahan Negara http://ehome.kpkt.gov.my/ index.php/pages/view/208 Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Senarai projek-projek sakit dan statistik. Diakses daripada laman web Jabatan Perumahan Negara http://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/79 Portal Rasmi Jabatan Perumahan Negara (2017). Projek Perumahan Terbengkalai. Diakses daripada laman web Jabatan Perumahan Negara http://ehome.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/206

Portal Rasmi Jabatan Insolvensi Malaysia. Likuidasi. Diakses daripada laman web Jabatan Insolvensi Malaysia http://www.mdi.gov.my/index.php/ms/faqs/liquidation Pemaju Rugi Tiada Pembeli. (21 Ogos, 2013). Sinar Online. Projek terbengkalai dan tanah kosong jadi pembiakan aedes. (4 Ogos 2016). Utusan Borneo Online. Projek Perumahan Terbengkalai Diselamatkan. (2 Ogos, 2017). Berita Harian Online Pusat sehenti atasi masalah rumah terbengkalai: MB. (6 Mei 2004). Berita Harian

Paul Watson (2008). A methodology for attaining and assessing project success for rehabilitation projects. Journal of Building Appraisal. Vol.4 No.3 Pp 181– 189 Rozetta Yunus (2006). Tindakan Pengambilalihan Perumahan Terbengkalai Kajian Kes di Negeri Melaka. Universiti Teknologi Malaysia Shahrinnahar Latib. Rumah terbiar sarang dadah. (22 Jun 2010). Utusan Online. Sunitha V. Doraisamy, ZainalAbidin Akasah, Riduan Yunus (2010) A Review on Abandoned Construction Projects: Causes & Effects. Surina Haji Mohd Amin (2015). Risiko dan kaedah pengurusan risiko dalam menyiapkan projek terbengkalai. Universiti Teknologi Malaysia. Rumah terbengkalai: lebih 200 pembeli tanggung beban hutang. (19 April, 2016) Utusan Online. Yap Eng Hoe (2013). Causes of Abandoned Construction Projects in Malaysia. Universiti Tunku Abdul Rahman. 440 pembeli rumah tarik nafas lega. (22 Februari 2012). Utusan Online. 96

LAMPIRAN

LAMPIRAN A: SOALAN TEMUBUAL

JABATAN UKUR BAHAN, FAKULTI ALAM BINA, UNIVERSITI TEKNOLOGI MALAYSIA, 81310 SKUDAI, JOHOR BAHRU, JOHOR DARUL TAKZIM.

TAJUK PENYELIDIKAN: STRATEGI KONTRAKTOR YANG MENGAMBILALIH PROJEK TERBENGKALAI

RESEARCH TITLE: STRATEGY OF CONTRACTORS WHICH TAKE OVER AND REVIVED THE ABANDONED PROJECTS

OBJEKTIF PENYELIDIKAN: Mengenalpasti faktor-faktor kejayaan dalam mengambilalih dan memulihkan projek terbengkalai. RESEARCH OBJECTIVE: To identify the success factors in take over and reviving the abandoned projects.

MAKLUMAT PENYELIDIK

NAMA: NUR ZULAIKHA BT ISA NO K/P: 940523-03-6134 KURSUS: IJAZAH SARJANA MUDA UKUR BAHAN NO TELEFON: O14-6071685 E-MAIL: [email protected]

SEMUA MAKLUMAT YANG DIBERIKAN ADALAH SULIT DAN DIRAHSIAKAN DAN HANYA UNTUK TUJUAN PENYELIDIKAN SAHAJA

ALL INFORMATION GIVEN IS PRIVATE AND CONFIDENTIAL AND FOR RESEARCH PURPOSE ONLY

MAKLUMAT PROJEK PROJECT DETAILS

NAMA PROJEK PROJECT NAME/ TITLE

LOKASI PROJEK LOCATION OF THE PROJECT

SEBELUM: BEFORE : NAMA KONTRAKTOR NAME OF CONTRACTOR SELEPAS: AFTER:

SEBELUM : BEFORE : NAMA PEMAJU NAME OF DEVELOPER SELEPAS : AFTER: KELUASAN PROJEK (GFA) GROSS FLOOR AREA KOS PROJEK COST OF PROJECT TAHUN MULA PROJEK YEARS OF PROJECT DEVELOPED TAHUN PROJEK BERHENTI YEAR PROJECT STOP/ ABANDONED TAHUN DIMULAKAN SEMULA YEAR OF REVIVED TARIKH PROJEK SIAP DIPULIHKAN SEMULA YEAR OF REVIVED COMPLETION

Soalan Temubual Bagi Syarikat Pemaju yang Berjaya di Dalam Tindakan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di Negeri Johor. Interview Questions for Successful Developers Companies in the process of Reviving Abandoned Housing Projects in the State of Johor. BAHAGIAN A: BUTIRAN RESPONDEN/ SYARIKAT PEMAJU SECTION A : DETAILS OF RESPONDENT / DEVELOPER COMPANY

1. Nama Responden/ Name of Respondent

2. Nama Syarikat/ Name of Company

3. Jawatan/ Position

4. Tarikh Temubual /Date of Interview

5. Pengalaman Bekerja/ Working Experiences

< 5 Tahun/ < 5 years

5 – 10 Tahun/ 5-10 years

> 10 tahun/ >10 years

6. Berapa lama pengalaman di dalam bidang pembinaan perumahan? How long your experience in housing construction?

7. Berapa pengambilalihan dan pemulihan projek yang telah diusahakan dan berjaya? How much of reviving project was taken and it was a successful?

TANDATANGAN RESPONDEN / COP: RESPONDENT SIGNATURE/ STAMP 99

BAHAGIAN B: SOALAN TEMUBUAL

1) Apakah perkara pertama yang dilakukan oleh pihak pemaju sebelum mengambilalih projek? What is the first thing the developer does before taking over the project?

2) Adakah timbulnya masalah–masalah sebelum tindakan mengambilalih projek? Are there problems arising before taking over project? Bagaimanakah pihak pemaju mengatasi masalah tersebut? How do developers solve the problem?

3) Apakah prosedur atau kaedah Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan (KPKT) yang yang perlu di patuhi oleh pemaju semasa pengambilalihan projek perumahan terbengkalai. What is the procedure or method of the Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan (KPKT) which must be complied with by the developer during the acquisition of the abandoned housing project?

4) Apakah strategi pemasaran pihak pemaju untuk memasarkan unit-unit kediaman yang ingin dipulihkan? What is the developer's marketing strategy to market the residential units that will be recover?

100

5) Adakah sumber pembiayaan menyumbang kepada kejayaan pemulihan projek terbengkalai? Does the funding source/ financial institution contribute to the success of the abandoned project recovery?

6) Bagaimanakah pengurusan pihak pemaju semasa peringkat pembinaan di tapak bina? How is the developer’s management during construction stage at the construction site?

7) Adakah pengalaman pihak pemaju dalam bidang pembinaan menyumbang kepada kejayaan pemulihan projek perumahan terbengkalai? Is the developer's experience in the construction sector contributing to the successful of abandoned projects recovery?

8) Apakah risiko-risiko yang timbul semasa peringkat pembinaan? What are the risks that arise during the construction stage?

9) Bagaimanakah pihak pemaju mengatasi/ meminimumkan risiko tersebut bagi mengelakkan kegagalan projek? How do contractors overcome/ reduce these risks to avoid project failure?

101

Soalan Temubual Bagi Syarikat Kontraktor yang Berjaya di Dalam Tindakan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai di Negeri Johor. Interview Questions for Successful Contractor’s Companies in the process of Reviving Abandoned Housing Projects in the State of Johor. BAHAGIAN A: BUTIRAN RESPONDEN/ SYARIKAT KONTRAKTOR SECTION A : DETAILS OF RESPONDENT / CONTRACTOR COMPANY

1. Nama Responden/ Name of Respondent

2. Nama Syarikat/ Name of Company

3. Jawatan/ Position

4. Tarikh Temubual /Date of Interview

5. Pengalaman Bekerja/ Working Experiences

< 5 Tahun/ < 5 years

5 – 10 Tahun/ 5-10 years

> 10 tahun/ >10 years

6. Berapa lama pengalaman di dalam bidang pembinaan perumahan? How long your experience in housing construction?

7. Berapa pengambilalihan dan pemulihan projek yang telah diusahakan dan berjaya? How much of reviving project was taken and it was a successful?

TANDATANGAN RESPONDEN / COP: RESPONDENT SIGNATURE/ STAMP: 102

BAHAGIAN C : SOALAN TEMUBUAL SECTION C : INTERVIEW QUESTIONS

1) Apakah perkara pertama yang dilakukan oleh kontraktor sebelum mengambilalih projek? What is the first thing a contractor does before taking over the project?

2) Apakah proses-proses yang perlu dilalui oleh pihak kontraktor sebelum mengambilalih projek? What are the processes that the contractor needs to do before taking over the project?

3) Bagaimanakah prosedur perlantikan pihak kontraktor oleh pemaju penyelamat? How are the procedure appointing the contractor by the new developer?

4) Bagaimanakah pengurusan pihak kontraktor di pejabat? How is the contractor's management in the office?

5) Bagaimanakah pengurusan kontraktor semasa peringkat pembinaan di tapak bina? How is the contractor management during construction stage at the construction site?

103

6) Adakah pengalaman pihak kontraktor dalam bidang pembinaan menyumbang kepada kejayaan pemulihan projek terbengkalai? Is the contractor's experience in the construction sector contributing to the successful of abandoned projects recovery?

7) Apakah risiko-risiko yang timbul semasa peringkat pembinaan? What are the risks that arise during the construction stage?

8) Bagaimanakah pihak kontraktor mengatasi/ meminimumkan risiko tersebut bagi mengelakkan kegagalan projek? How do contractors overcome/reduce these risks to avoid project failure?

104

LAMPIRAN B: SENARAI KESELURUHAN PROJEK PERUMAHAN TERBENGKALAI YANG TELAH DISIAPKAN DIPULIHKAN DI NEGERI JOHOR SEHINGGA 11 OKTOBER 2017

JENIS KATEGORI PEMAJU NAMA PEMAJU NAMA PROJEK PERUMAHAN . Taman Jasa Amir, . TERES 1 1) GSB NIAGA S/B Sg Kluang, Batu TINGKAT Pahat 2) MYA CONSTRUCTION . Taman Tangkak . TERES 2 SPNB DIBERI S/B Emas (Fasa 2) TINGKAT TANGGUNGJAWAB

OLEH PIHAK KPKT 3) BUKIT DANAU S/B . Taman Mawar, . TERES 2 UNTUK Kulai TINGKAT & 1 MEMULIHKAN TINGKAT PROJEK

4) TUAH BAKTI S/B . Taman Seri Tuah, . TERES 2 (DIGULUNG) Muar TINGKAT

1) VENICE VIEW . Sierra Perdana, . TERES 2 DEVELOPMENT S/B Bandar Bukit TINGKAT Bayu, Pulai 2) PUNCAK NAGA S/B . Taman Plentong . FLAT Utama 3) LIFE DEVELOPMENT . Taman Rawang . SEMI-D S/B (DIGULUNG) Jaya, Muar SETINGKAT . Taman Kota Benut, Pontian . TERES 2 TINGKAT 4) PRIMEPLAN . Taman Perdana . BANGLO 1 CORP.S/B (DIGULUNG) Muar, Muar TINGKAT 5) ROBERT STANLEY . Pangsapuri . PANGSAPURI MERCATILE CORP. S/B Robena, Muar TIDAK 6) MAHABUILDERS S/B . Taman Cahaya . PANGSAPURI MELIBATKAN SPNB Kota Puteri,

Plentong . PANGSAPURI . Taman Indera Wangsa, Larkin 7) MDI JOHOR BAHRU . Taman Saleng . TERES 2 (Pelikuidasi) Maju, Kulai TINGKAT & 1 . Taman Emas TINGKAT Surya, Batu Pahat . TERES 2 TINGKAT 8) KOPERASI . Taman Kangkar . TERES 2 PERUMAHAN MALAYSIA Baru, Yong Peng, TINGKAT BERHAD Batu Pahat 9) SINESINGA S/B . Taman Tuah . TERES 2 Peserai Villa, Batu TINGKAT Pahat. 105

10) DUTA ANGGERIK . Taman Sri Nilam, . TERES 2 S/B Tangkak Johor TINGKAT

11) TETUAN GUAN & . Taman Sri Layang- . TERES 2 ASSOCIATES Layang, Kluang TINGKAT (Pelikuidasi) 12) CEMERLANG LAND . Taman Desa . LOW COST S/B Larkin FLAT 13) WIDEGREEN . Kampung Sinaran . RUMAH TERES PROPERTIES S/B Baru 1 TINGKAT KOS RENDAH 14) FERRIOR HODGSON . Taman Impian . TERES 2 MH S/B (Pelikuidasi) Jaya, Tebrau TINGKAT

15) YYM BUILDERS S/B . Bandar Putera . TERES 2 Indah, Batu Pahat TINGKAT & 1 TINGKAT 16) KSL DEVELOPMENT . Taman Mengkibol, . TERES 2 S/B Kluang TINGKAT 17) PERISAI BANJARAN . Taman Seri . TERES 2 S/B Baiduri, Pulai, TINGKAT Johor Bahru. . Taman Seri Emas . TERES 2 18) SYARIKAT INFRA 7, Sungai Mati, TINGKAT & RANCAK S/B Muar SEMI-D

(Sumber: Bahagian Pemulihan Projek Terbengkalai, JPN 2017) 106

LAMPIRAN C: TRANSKRIPSI TEMUBUAL

Kajian kes 1- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Jenis G Di Taman Sierra Perdana, Pasir Gudang.

PEMAJU 1 : Venice View Development Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Sadiah Binti Wakiman Nama Syarikat : Venice View Development Sdn Bhd Jawatan : Eksekutif Projek Tarikh Temubual : 15/3/2018 Pengalaman : 9 Tahun Bilangan projek berjaya dipulihkan : 1 projek

Perkara Jawapan Responden Koding Tema yang Dikenalpasti Perkara pertama yang dilakukan Membuat penilaian kajian kemungkinan terhadap projek F1- Kebolehpasaran oleh Venice View sebelum dari segi kemajuan di tapak termasuk kecacatan kerja, F1- Sumber kewangan F1- Kajian Kemungkinan mengambilalih projek. kebolehpasaran, sumber kewangan, dan juga polisi F1- Polisi kerajaan kerajaan dalam pengambilalihan projek. F1- Kemajuan di tapak Masalah pembeli dahulu dengan pemaju lama dan F1-Jalankan kajian terhadap produk yang tidak menepati pasaran semasa. Untuk Masalah sebelum tindakan masalah undang-undang mengatasi masalah, pemaju jalankan kajian terhadap mengambilalih projek dan cara melibatkan pemaju lama F1- Kajian Kemungkinan perjanjian jualbeli pemaju lama dengan pembeli dahulu mengatasinya. dengan pembeli terdahulu dan membuat kajian pasaran semasa tentang kadar harga

untuk menjual balik unit-unit yang belum terjual. Prosedur JPN, KPKT atau Jabatan teknikal inginkan kami mengikuti syarat F2- Kerjasama JPN F2- Kerjasama pihak 107

jabatan-jabatan lain yang yang pembangunan baru. Kami dibantu oleh pihak JPN supaya kerajaan perlu di patuhi oleh pemaju projek tidak akan tersadai buat kali kedua. semasa pengambilalihan projek. F3- Penjenamaan semula Membuat penjenamaan semula projek dan membuat projek Strategi pemasaran pihak kajian pasaran berkenaan harga yang kompetitif dan F3- Membuat kajian pasaran pemaju untuk memasarkan unit- mengambilkira produk pesaing dalam pasaran. Selain itu, harga yang kompetitif F3- Strategi Pemasaran unit kediaman yang ingin membuat iklan untuk menjual unit rumah juga adalah F3- Mengambilkira produk dipulihkan. penting. pesaing dalam pasaran. F3- Pengiklanan Kekukuhan kewangan pemaju itu sendiri merupakan Faktor kewangan menyumbang salah satu faktor kejayaan. Sumber pembiayaan daripada F4- Kekukuhan kewangan kepada kejayaan pemulihan pinjaman bank juga membantu dalam menyokong pemaju pemaju itu sendiri F4- Faktor Kewangan projek terbengkalai. dari segi kewangan untuk memulihkan projek F4- Pinjaman bank

terbengkalai. F5- Memastikan kontraktor Melantik kontraktor yang berdaya saing dan memastikan buat kerja ikut jadual Pengurusan pihak pemaju kontraktor buat kerja ikut jadual di samping F5- Menitikberatkan F5- Pengurusan pembinaan semasa peringkat pembinaan. menitikberatkan keselamatan pekerja dan penggunaan keselamatan pekerja bahan yang berhemah. F5- Penggunaan bahan yang berhemah Pengalaman pihak pemaju Pengalaman pemaju sangat penting untuk melantik F6- Pengalaman pemaju dalam bidang pembinaan kontraktor yang layak. Pengalaman pemaju dalam dalam pembinaan menyumbang kepada kejayaan pembinaan projek terbengkalai juga penting untuk F6- Pengalaman pemaju F6- Pengalaman Pemaju pemulihan projek perumahan mengetahui cara untuk mengatasi masalah dalam dalam pembinaan projek terbengkalai. pembinaan semula projek terbengkalai. terbengkalai.

108

Risiko kelewatan untuk menyerahkan unit kepada Risiko yang timbul semasa pengguna kerana terdapat kecacatan pada bangunan. peringkat pembinaan dan cara F7- Mesyuarat Kemajuan Bekerjasama dengan kontraktor mengadakan mesyuarat F7- Pengurusan Risiko mengatasi bagi mengelakkan F7- Perancangan y ang Baik kemajuan dan perancangan yang baik bagi menyelesaikan kegagalan projek masalah yang timbul”

KONTRAKTOR 1 : Kalsari Jaya Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Cheng Leok Nama Syarikat : Kalsari Jaya Sdn Bhd Jawatan : Pengarah Urusan Tarikh Temubual : 21/3/2018 Pengalaman : 35 Tahun Bilangan projek berjaya dipulihkan : 3 projek

Perkara Jawapan Responden Koding Tema yang Dikenalpasti Pergi ke site untuk memeriksa semua kerja pembinaan F1- Memeriksa yang telah dilakukan untuk mengetahui projek berjaya kebarangkalian projek Perkara pertama yang dipulihkan atau tidak. Menilai tahap penyiapan struktur berjaya dipulihkan. dilakukan oleh Kalsari Jaya bangunan dan juga sebarang kecacatan yang ada. F1- Menilai kemajuan F1- Kajian Kemungkinan sebelum mengambilalih projek Menilai kos yang diperlukan untuk pulihkan projek. kerja di tapak Merekod setiap kerja yang telah selesai dan keadaan di F1- Memastikan status tapak. Memastikan status kontraktor asal terhadap kontraktor asal. 109

projek tersebut. F1- Menilai kos yang diperlukan F2- Membuat susulan Masih menggunakan tender lama, tetapi harga kontrak status kerja untuk pastikan berdasarkan harga semasa. Menggunakan drawing asal Pengurusan pihak kontraktor di ianya sama dengan pelan tapi perlu selalu membuat susulan status kerja struktur pejabat. lukisan F2- Pengurusan di pejabat untuk pastikan sama dengan pelan. Semakan terhadap F2- Semakan terhadap perancangan kemajuan dan program kerja dijalankan perancangan kemajuan dan seperti projek biasa. program kerja F3- Tiada masalah dengan Tiada masalah dengan pembekal, bahan binaan, dan pembekal, bahan binaan, buruh. Jika ada apa-apa masalah, kami akan segera dan buruh. berbincang dalam mesyuarat, membuat ramalan dan F3- Pengurusan pembinaan Pengurusan kontraktor semasa F3- Menggunakan jentera selesaikan masalah dengan segera supaya projek tidak peringkat pembinaan. sendiri. mengalami masalah kelewatan. Menggunakan jentera F3- Berbincang untuk sendiri. Pasal pengurusan kos, kami selalu ada yang selesaikan masalah. buat cash flow untuk menguruskan bajet. F4- Membuat aliran tunai F4-Faktor kewangan F5- Pengalaman Pengalaman pihak kami dalam pembinaan Pengalaman pihak kontraktor kontraktor dalam menyumbang pada kejayaan, kerana sudah tahu apa menyumbang kepada kejayaan pembinaan. yang terbaik untuk selesaikan masalah. Pengalaman pemulihan semula projek F5- Pengalaman F5- Pengalaman kontraktor dalam pemulihan projek terbengkalai juga penting terbengkalai. kontraktor dalam untuk menyelesaikan masalah yang timbul sepanjang pembinaan projek proses pemulihan. terbengkalai. 110

Berlaku kecurian terhadap bangunan seperti kabel elektrik, paip bocor bawah tanah, terlepas pandang F6- Segera berbincang kerja asal yang tidak patuh pada keperluan. Untuk atasi Risiko yang timbul semasa tentang masalah supaya masalah, kami menggantikan bahagian bangunan yang peringkat pembinaan dan cara tidak berlarutan dicuri dan rosak tersebut dengan yang baru dan kerja F6- Pengurusan Risiko. mengatasi bagi mengelakkan F6- Pemantauan dan asal yang tidak mengikut keperluan akan dibaiki. kegagalan projek perancangan yang teliti Segera berbincang tentang masalah itu supaya tidak

berlarutan. Buat pemantaun dan perancangan yang baik untuk menyelesaikan masalah.

Kajian kes 2- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Bandar Putera Indah, Batu Pahat, Johor.

PEMAJU 2 : N/A

KONTRAKTOR 2 : YYM Builders Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : En. Zaki Md Tahir Nama Syarikat : YYM Builders Sdn Bhd Jawatan : Pengarah Tarikh Temubual : 30/3/2018 Pengalaman : Lebih 10 Tahun Bilangan projek berjaya dipulihkan : 3 projek

111

Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang Dikenalpasti F1- Melihat kemajuan kerja di tapak Melawat tapak untuk melihat status terbengkalai, status Perkara pertama yang F1- Melihat kebarangkalian penyiapan dan halangan-halangan di tapak bagi melihat dilakukan oleh YYM Builders projek berjaya dipulihkan kebarangkalian projek berjaya dipulihkan semula. F1- Kajian Kemungkinan sebelum mengambilalih semula Melihat juga potensi projek untuk dibangunkan dan kos projek. F1- Melihat potensi projek yang diperlukan. untuk dibangunkan. F1- Kos yang diperlukan Pengurusan pihak kontraktor Semakan terhadap jadual kerja dan program kerja F2- Semakan terhadap jadual di pejabat. F2- Pengurusan di pejabat dijalankan seperti projek biasa. kerja dan program kerja

Selalu membuat susulan status kerja pembinaan untuk F3- Membuat susulan status pastikan sama dengan drawing. Tiada sebarang masalah kerja untuk pastikan sama dengan pembekal bahan binaan dan buruh di tapak. Dari dengan pelan. segi loji dan jentera, kami menggunakan jentera sendiri. F3- Tiada masalah dengan Oleh itu, tidak ada kelewatan penghantaran barang. pembekal bahan binaan dan Pengurusan kontraktor semasa Segera mengadakan mesyuarat mingguan sekiranya buruh. F3- Pengurusan pembinaan peringkat pembinaan. timbul perkara berbangkit, di samping mesyuarat F3- Memiliki jentera sendiri bulanan dengan pihak klien dan konsultan. Melakukan F3- Mesyuarat mingguan dan kerja mengikut jadual dan membuat ramalan apa yang bulanan perlu dilakukan untuk selesaikan masalah dengan segera F3- Menguruskan masa supaya projek tidak mengalami kelewatan dan boleh siap dengan baik pada masanya. Pengurusan kewangan kontraktor supaya tidak Membuat aliran tunai untuk sesuaikan dengan bajet. F4- Membuat aliran tunai F4- Faktor kewangan melebihi bajet. 112

Pengalaman pihak Pengalaman dalam pembinaan dan pengambilalihan F5- Pengalaman dalam kontraktor menyumbang projek terbengkalai akan menyumbang kepada kejayaan pembinaan kepada kejayaan F5- Pengalaman kontraktor pemulihan kerana sudah terbiasa dengan projek F5- Pengalaman dalam pemulihan semula projek. pembinaan mengetahui cara untuk selesaikan masalah. projek terbengkalai

Membuat ramalan awal untuk risiko cuaca pada musim tengkujuh. Mempercepatkan kerja-kerja luar supaya F6- Pemantauan dan Risiko-risiko yang timbul boleh teruskan buat kerja struktur dalam bangunan pada perancangan yang teliti semasa peringkat pembinaan F6- Pengurusan Risiko musim hujan. Membuat pemantauan dan perancangan F6- Pengurusan dan dan cara mengatasinya yang teliti untuk menyelesaikan masalah. Selain itu, perancangan projek pengurusan dan perancangan projek tu sangat penting.

Jabatan-jabatan teknikal seperti TNB, SAJ, Telekom, dan F7- Mendapat kerjasama Urusan dengan jabatan IWK memberikan surat sokongan kepada kontraktor bagi F7- Kerjasama jabatan daripada jabatan-jabatan teknikal dan kerajaan. mendapatkan CFO daripaada Majlis Perbandaran Batu teknikal teknikal Pahat.

113

Kajian kes 3- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Sri Nilam, Tangkak.

PEMAJU 3 : Duta Anggerik Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Lai Choi Sang Nama Syarikat : Duta Anggerik Sdn Bhd Jawatan : Pengarah Tarikh Temubual : 3/4/2018 Pengalaman : 25 Tahun Bilangan projek berjaya dipulihkan : 2 projek

Tema yang Perkara Jawapan Responden Kod Dikenalpasti F1- Kebolehpasaran Perkara pertama yang Lawat tapak bersama dengan kontraktor untuk lihat kerja yang dah siap dan F1- Sumber kewangan dilakukan oleh Duta kecacatan kerja. Mengkaji dari segi kebolehpasaran dan persekitaran ada F1- Kemajuan kerja di F1- Kajian Anggerik sebelum potensi ke tak untuk dibangunkan dan kewangan untuk pengambilalihan tapak Kemungkinan mengambilalih projek projek. Masalah-masalah dengan perundangan juga akan dinilai supaya F1- Mengkaji masalah tidak membebankan kemudian hari. undang-undang Masalah–masalah sebelum Konsultan lama enggan menarik diri kerana pemaju lama tidak membayar tindakan mengambilalih sepenuhnya servis yang mereka berikan. Kedua, kontraktor asal membuat F2- Kerjasama JPN F2- Kerjasama pihak projek dan cara Duta tuntutan rumah yang dah siap adalah milik mereka sebab pemaju asal tidak F2- Kerjasama Majlis kerajaan Anggerik mengatasi membayar servis mereka dan berjanji akan memberikan unit tersebut Daerah masalah tersebut. kepada mereka. Ketiga, pelan bangunan asal sudah lama, susah untuk 114

dicari. Kami bermesyuarat dengan JPN dan likuidator untuk selesaikan masalah dengan pihak konsultan dan kontraktor tersebut dan bersetuju F8- Kerjasama F8- Kerjasama jabatan untuk membayar ganti rugi kepada mereka. Bagi kes lukisan projek, Majlis Likuidator lain Daerah Tangkak masih menyimpan pelan asal bangunan tersebut dan menyerahkan kepada pihak kami untuk tindakan pengambilalihan projek. Prosedur JPN, KPKT atau F2- Kerjasama pihak Jabatan teknikal memberi syarat pembangunan yang baru. Namun, pihak F2- Kerjasama JPN jabatan-jabatan lain yang kerajaan kami dibantu oleh JPN kerana bimbang projek akan tersadai lagi. Urusan yang perlu di patuhi oleh mendapatkan kelulusan daripada jabatan teknikal juga dibantu oleh pemaju semasa F10- Kerjasama pihak F10- Kerjasama konsultan kami. pengambilalihan projek. konsultan jabatan lain Strategi pemasaran pemaju F3- Pengiklananan Untuk menjual unit, kami buat iklan ‘Rumah Untuk Dijual’ di kediaman untuk memasarkan unit-unit F3- Membuat kajian yang dipulihkan. Kami menjual rumah ikut harga yang baru yang F3- Strategi Pemasaran kediaman yang ingin pasaran berkenaan kompetitif dan mengambilkira produk pesaing dalam pasaran. dipulihkan. harga yang kompetitif Faktor kewangan F4- Kekukuhan Sebelum pertimbangkan untuk ambil alih projek ini, pihak kami sendiri menyumbang kepada kewangan pemaju itu mestilah mempunyai modal yang mencukupi. Sokongan pinjaman F4- Faktor Kewangan kejayaan pemulihan projek sendiri kewangan daripada bank juga amat membantu dari segi pembiayaan. terbengkalai F4- Pinjaman bank F5- Memastikan Pengurusan pihak pemaju Memastikan kontraktor menjalankan kerja ikut jadual dan memantau kerja- kontraktor buat kerja F5- Pengurusan semasa peringkat kerja kontraktor untuk pastikan kualiti seperti yang di mahukan supaya ikut jadual pembinaan pembinaan tidak mengalami kelewatan. F5- Memantau kualiti kerja kontraktor 115

F6- Pengalaman pemaju Pengalaman pemaju Pengalaman penting sebagai pemaju untuk berurusan dengan jabatan dalam bidang dalam bidang pembinaan teknikal dan melantik kontraktor yang dapat menyiapkan kerja-kerja seperti pembinaan. F6- Pengalaman menyumbang kepada diarahkan. Pengalaman pemaju dalam pembinaan projek terbengkalai juga F6- Pengalaman pemaju Pemaju kejayaan pemulihan penting bagi mengetahui selok belok projek terbengkalai. dalam pembinaan projek. projek terbengkalai. Kerajaan Negeri Johor menetapkan syarat, rakyat yang ingin membeli rumah kos sederhana rendah perlu mohon kelulusan daripada mereka. Ini F7- Mesyuarat menimbulkan masalah kepada pembeli. Risiko kedua melibatkan masalah kemajuan kerja Risiko-risiko yang timbul dengan pemilik tanah. Tanah atas unit-unit tertentu melibatkan ramai F7- Kerjasama semasa peringkat pemilik. Kemudian, ada juga masalah terhadap kerja bawah tanah dan kerja likuidator F7- Pengurusan Risiko pembinaan dan langkah pendawaian. Untuk masalah kecacatan kerja, pemaju, kontraktor dan F7- Perancangan teliti mengatasi. konsultan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan teliti bagi F7- Kerjasama kerajaan menyelesaikan masalah yang timbul. Untuk masalah pembelian rumah, negeri pembeli perlu berunding dengan kerajaan negeri dengan cara yang betul. Masalah pemilikan tanah pula diselesaikan oleh pihak likuidator.

KONTRAKTOR 3 : Duta Anggerik Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Lai Choi Sang Nama Syarikat : Duta Anggerik Sdn Bhd Jawatan : Pengarah Tarikh Temubual : 3/4/2018 Pengalaman : 25 Tahun Bilangan projek berjaya dipulihkan : 2 projek

116

Bilangan projek berjaya Tema yang Jawapan Responden Kod dipulihkan :2 projekPerkara Dikenalpasti F1- Menilai kemajuan kerja di Perkara pertama yang Pihak kontraktor akan melawat tapak bersama-sama dengan tapak dilakukan oleh pihak pemaju untuk menilai kerja asal, kecacatan kerja, dan menilai F1- Kajian F1- Menilai kos yang diperlukan kontraktor sebelum harga untuk menyiapkan projek tersebut. Kontraktor juga Kemungkinan F1- Mengkaji kebarangkalian mengambilalih projek mengkaji kebarangkalian projek berjaya dipulihkan. projek berjaya dipulihkan. Perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama projek Proses-proses yang perlu tersebut yang berkemungkinan sudah hilang. Majlis Daerah dilalui oleh pihak kontraktor F8- Kerjasama Majlis Daerah F8- Kerjasama Tangkak banyak menolong kontraktor mencari pelan lama sebelum mengambilalih Tangkak pihak kerajaan projek ini dan menyerahkan kepada pihak kontraktor untuk projek. tindakan pemulihan. Membuat semakan ke atas perancangan kemajuan untuk F2- Semakan perancangan Pengurusan pihak kontraktor di memastikan projek dapat disiapkan seperti yang dikehendaki F2- Pengurusan di kemajuan pejabat oleh pemaju. Membuat anggaran dan pengiraan, tentang pejabat F2- Menilai peratusan kerja. peratusan kerja yang dilakukan. Kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja F3- Memastikan buruh buat berdasarkan perancangan kemajuan supaya dapat disiapkan kerja ikut jadual Pengurusan pihak kontraktor dalam masa yang ditetapkan. Di tapak bina, kontraktor F3- Pengurusan semasa peringkat pembinaan. menggunakan jentera sendiri membuatkan kerja cepat siap. F3- Menggunakan jentera pembinaan Selain itu, projek ini tiada masalah dari segi bekalan bahan sendiri binaan, buruh dan juga cuaca. Jika ada masalah, kami segera F3- Tiada masalah dengan berbincang. bahan binaan dan buruh Pengalaman dalam pembinaan amat penting sebagai kontraktor penyelamat kerana setiap kontraktor akan Pengalaman pihak kontraktor F5- Pengalaman dalam berurusan dengan jabatan teknikal untuk dapatkan CFO. dalam bidang pembinaan pembinaan F5- Pengalaman Selain itu, pengalaman kontraktor dalam projek terbengkalai menyumbang kepada kejayaan F5- Pengalaman mengambilalih kontraktor juga penting bagi menjayakan sesebuah projek kerana pemulihan projek projek terbengkalai kontraktor akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah yang timbul. 117

Terdapat kecacatan dalam kerja bawah tanah iaitu kebocoran loji rawatan kumbahan sedia ada. Selain itu, kita juga mengalami masalah kebocoran paip air sedia ada. Kabel elektrik dan cermin tingkap juga banyak rosak. Untuk masalah F6- Berbincang dengan pemaju Risiko-risiko yang timbul kecacatan, pihak kontraktor akan berbincang dengan pemaju dan konsultan dalam mesyuarat F6- Pengurusan semasa peringkat pembinaan dan konsultan dalam mesyuarat untuk membuat perancangan F6- Membuat perancangan yang Risiko dan cara mengatasinya. yang teliti bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Bagi teliti masalah kebocoran loji rawatan kumbahan dan paip air, kerosakan kabel dan cermin diselesaikan dengan menggantikan dengan yang baru.

Kajian Kes 4- Cadangan Pemulihan Projek Perumahan Terbengkalai Taman Kangkar Baru, Chaah Baru, Batu Pahat.

PEMAJU 4 : Koperasi Perumahan Malaysia Berhad

BAHAGIAN A

Nama Responden : Jaya Kumar Nama Syarikat : Koperasi Perumahan Malaysia Berhad Jawatan : Ketua Pegawai Eksekutif Tarikh Temubual : 17/4/2018 Pengalaman : 24 Tahun Bilangan projek berjaya dipulihkan : 2 projek

118

Tema yang Perkara Jawapan Responden Kod Dikenalpasti F1- Kebolehpasaran Melawat tapak dan mengkaji dari segi kebolehpasaran. Menilai dari segi kos F1- Sumber Perkara pertama dan kewangan yang akan dibelanjakan untuk pengambilalihan projek kewangan yang ada yang dilakukan oleh tersebut. Peratus kerja yang dah siap dan segala kecacatan bangunan. Kami F1- Kemajuan kerja di pemaju sebelum juga akan menkaji jumlah unit yang dah terjual oleh pemaju dahulu dan juga tapak F1- Kajian mengambilalih unit yang belum terjual bagi mengambil langkah yang sesuai untuk F1- Jumlah unit Kemungkinan projek. memasarkan unit-unit kediaman tersebut. Masalah undang-undang dalam terjual dan belum projek juga akan dikaji contohnya masalah pemaju dengan pembeli atau terjual pemaju dengan konsultan. F1- Masalah undang- undang Masalah sebelum Masalah mengenai pelan bangunan. Disebabkan projek ini sudah lama, maka tindakan pelan bangunan yang asal susah untuk dicari. Namun, masalah ini tidak F2- Kerjasama Majlis F2- Kerjasama pihak mengambilalih projek berlarutan kerana Majlis Daerah Batu Pahat berjaya mendapatkan semula Daerah kerajaan dan cara mengatasi pelan bangunan yang diluluskan sewaktu pemaju asal memulakan masalah tersebut pembinaan. Prosedur JPN, KPKT atau jabatan-jabatan Jabatan teknikal mengenakan syarat pembangunan yang baru. Namun, lain yang yang perlu perkara ini tidak dipersetujui oleh pihak JPN kerana bimbang projek akan F2- Kerjasama pihak di patuhi oleh pemaju tersadai lagi dan pihak kami dibantu oleh JPN. Pihak JPN menegaskan F2- Kerjasama JPN kerajaan semasa Jabatan Teknikal tidak boleh mengenakan sebarang syarat yang baru kepada pengambilalihan kami. projek Strategi pemasaran F3-Pengiklananan pihak pemaju untuk Untuk menjual unit rumah yang ingin dipulihkan, kami buat pengiklanan F3-Membuat kajian F3- Strategi memasarkan unit-unit ‘Rumah Untuk Dijual’ dan kami akan menjual rumah ikut harga yang baru pasaran berkenaan Pemasaran kediaman yang ingin yang kompetitif dan mengambilkira produk pesaing dalam pasaran semasa. harga yang kompetitif dipulihkan Faktor kewangan Sebelum apa jua pembinaan, pemaju perlu mempertimbangkan status F4- Kekukuhan F4- Faktor yang menyumbang kewangan syarikat terlebih dahulu. Lagi-lagi projek terbengkalai kewangan pemaju Kewangan 119

kepada kejayaan menggunakan kontrak sekaligus yang memerlukan modal sendiri yang kukuh. F4- Pinjaman bank pemulihan projek Selain itu, sokongan pinjaman kewangan daripada bank juga amat membantu dari segi pembiayaan. F5- Memastikan kontraktor buat kerja ikut jadual Memastikan kontraktor menjalankan kerja mengikut jadual dan memastikan Pengurusan pihak F5- Memantau kualiti kerja yang dihasilkan mengikut kualiti yang dikehendaki klien. Kami juga F5- Pengurusan pemaju semasa kerja kontraktor memantau keselamatan pekerja dan juga penggunaan bahan binaan di tapak pembinaan peringkat pembinaan F5- Memantau supaya tiada pembaziran berlaku. keselamatan pekerja F5- Memantau penggunaan bahan F6- Pengalaman Pengalaman pihak Pengalaman dalam bidang pembinaan penting sebagai pemaju untuk pemaju dalam bidang pemaju dalam bidang mengetahui keperluan jabatan teknikal yang perlu diikuti bagi mendapatkan pembinaan pembinaan F6- Pengalaman kelulusan CFO. Pengalaman dalam pengambilalihan projek terbengkalai juga F6- Pengalaman menyumbang kepada Pemaju penting dalam hal ini, kerana pemaju sudah tau selok belok untuk mengatasi pemaju dalam kejayaan pemulihan masalah projek terbengkalai. pembinaan projek projek terbengkalai.

Terdapat kecacatan kerja yang banyak dalam kerja sedia ada. Pihak kami Risiko-risiko yang F7- Mesyuarat akan terus berbincang dengan kontraktor untuk mencari jalan penyelesaian timbul semasa kemajuan terbaik. Kita akan mengadakan mesyuarat dan membuat perancangan khas F7- Pengurusan peringkat F7- Perancangan yang bagi menyelesaikan masalah yang timbul. Kami akan memastikan pihak Risiko pembinaan dan cara baik kontraktor menjalankan kerja mereka untuk membaiki kecacatan yang ada. mengatasinya

120

Kontraktor 4 : S & F Construction Sdn Bhd

BAHAGIAN A

Nama Responden : Jamalludin Bin Abdul Rahim Nama Syarikat : S & F Construction Sdn Bhd Jawatan : Jurutera Tapak Tarikh Temubual : 17/4/2018 Pengalaman : 10 Tahun Bilangan projek berjaya dipulihkan : 1 projek

Perkara Jawapan Responden Kod Tema yang Dikenalpasti Sebelum ambilalih sesuatu projek, kontraktor akan lakukan feasibility study terlebih dahulu. Sama juga F1- Menilai kemajuan kerja dengan projek terbengkalai, bahkan ianya memerlukan di tapak Perkara pertama yang kajian yang lebih mendalam. Pihak kontraktor akan F1- Menilai kos untuk dilakukan sebelum F1- Kajian kemungkinan melawat tapak untuk melihat kemajuan di tapak dan menyiapkan projek mengambilalih projek menilai harga untuk menyiapkan projek tersebut. F1- Mengkaji kebarangkalian Kontraktor juga perlu mengkaji kebarangkalian projek projek berjaya dipulihkan. berjaya dipulihkan. Perlu mendapatkan kembali pelan bangunan lama Proses-proses yang perlu projek tersebut. Majlis Daerah Batu Pahat banyak dilalui oleh pihak kontraktor F8- Kerjasama Majlis Daerah F8- Kerjasama kerajaan menolong mencari pelan lama dan menyerahkan sebelum mengambilalih projek kepada kami untuk tindakan pemulihan. Semakan pelan dibuat supaya sentiasa sama dengan F2- Semakan pelan supaya Pengurusan pihak kontraktor kerja yang dilakukan di tapak. Membuat semakan ke sama dengan kerja di tapak F2-Pengurusan di pejabat di pejabat atas kemajuan kerja untuk memastikan projek dapat F2- Membuat semakan disiapkan seperti pemaju inginkan. kemajuan kerja Pengurusan pihak kontraktor Kontraktor perlu memastikan buruh menjalankan kerja F3- Pastikan buruh F3- Pengurusan peringkat semasa peringkat pembinaan mengikut jadual kerja supaya kerja dapat disiapkan menjalankan kerja mengikut pembinaan 121

dalam masa yang ditetapkan. Kami juga sentiasa jadual kerja memantau kerja-kerja buruh binaan di tapak supaya F3- Memantau kualiti kerja mengikut keperluan pemaju. buruh Pengalaman kontraktor dalam pembinaan penting bagi menjayakan sesebuah projek lebih-lebih lagi dalam jenis pembinaan yang sama sebagai contoh dalam kes Pengalaman pihak kontraktor ini iaitu projek perumahan. Ini kerana, setiap dalam bidang pembinaan F5- Pengalaman dalam F5- Pengalaman kontraktor akan berurusan dengan jabatan teknikal menyumbang kepada kejayaan pembinaan kontraktor untuk dapatkan CFO. Kontraktor yang berpengalaman pemulihan projek. akan lebih arif untuk menyelesaikan masalah sekiranya ada sebarang risiko timbul semasa peringkat pembinaan. Ada masalah kecacatan dengan struktur bangunan yang dah siap. Sesetengah kabel elektrik telah dicuri. Struktur seperti pintu dan cermin juga banyak sudah rosak. Maka, pihak kami perlu menggantikan baru F6- Membuat perancangan Risiko-risiko yang timbul untuk pastikan rumah tersebut disiapkan dengan kualiti yang baik semasa peringkat pembinaan yang diinginkan oleh pemaju dan klien. Mengadakan F6- Segera Membuat susulan F6- Pengurusan risiko dan cara mengatasinya. mesyuarat dan membuat perancangan yang baik bagi dan berbincang dengan pihak menyelesaikan masalah yang timbul. Sekiranya ada pemaju dan juga konsultan perkara berbangkit, kami akan segera Membuat susulan dan berbincang dengan pihak pemaju dan juga konsultan.