Communauté de Communes de la Région de Saverne
PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT
Diagnostic Orientations Programme d'actions
AVRIL 2015
Equilaterre
CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 !
CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 " Sommaire
INTRODUCTION 4 PREMIERE PARTIE : DIAGNOSTIC 6 1. DYNAMIQUES DEMOGRAPHIQUES 7 1.1. Une population en croissance...... 8 1.2. Les mobilités résidentielles...... 13 1.3. La structure des âges...... 14 1.4. Composition des ménages...... 15 1.5. Situations socioéconomiques...... 17 1.6. Les mobilités pendulaires...... 19 2. LE PARC DE LOGEMENTS 21 2.1. L'évolution du parc...... 22 2.2. Les logements vacants...... 24 2.3. Les résidences principales...... 25 2.4. Le logement locatif social...... 26 2.5. La rénovation du parc privé...... 27 2.6. le bureau d'accès au logement...... 28 2.7. La construction neuve...... 29 3. LE MARCHE LOCAL DE L'HABITAT 32 3.1. Contexte...... 33 3.2. Structure du patrimoine...... 38 3.3. Marché, comportement des produits, prévisions...... 40 3.4. Quelques questions en perspectives...... 55 DEUXIEME PARTIE : ORIENTATIONS 57 1. Rappel des principaux éléments de constats...... 58 2. Rappel des entretiens avec les maires...... 60 3. Table ronde du 20 novembre 2014...... 62 4. Enjeux-Priorités-Orientations...... 62 TROISIEME PARTIE : PROGRAMME D'ACTIONS 71 1. Fiches actions...... 72 2. Récapitulatif du programme d'actions...... 90 3. Répartition territoriale des objectifs de production de logements...... 91
CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 # ! !"#$%&'(#)%"* * * * -*!"="=#=$=!>"(++?@*?5A!0,B!"(++?@,B!0,!/*!#A)4(@!0,!$*C,'@,D!',)'(?E,!9F!.(++?@,B!,5! ',E'AB,@5,! ?@,! E(E?/*54(@! 0,! G:!:::! H*345*@5B=!!"#$ %&'%()&*$ )&+%,#*$ -*$ ."'/"-*$ 01)#*$ 2"#*$ ?'3*4@,! 0,! I! .(++?@,B! >$*C,'@,J! K55,'B5H*/J! K55,'BL4//,'J! M(55,@H(?B,J! N,55L4//,'J! $5,4@3(?')J! 3"#-4,55*&67$01)#$/85*$01,#(*&'"0%5,(9$:;%(('%((6$*($0*$C4@)5!C4//*),B=!-*!C4//,!0,!$*C,'@,J!*C,.!?@,! E(E?/*54(@! 0,! E'OB! 0,! ;9!<<<$ =%+,(%#(-7$ *>*&.*$ )#$ &85*$ 0*$ ?,55*$ .*#(&*$ 01)#$ +%--,#$ 0*$ ?,*$ @),$ 0AE*BB,!/,B!/4+45,B!*0+4@4B5'%(,?*-$0*$51ABCDE!
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rogramme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 "" 3.1. Contexte 3.1.1. LE CONTEXTE NATIONAL DU MARCHE DU LOGEMENT Le marché immobilier local s'inscrit dans un contexte national dont la caractéristique principale de ces récentes années est l'instabilité. ! Les années 2000 : croissance du secteur immobilier avec une augmentation sans rapport avec les valeurs ''réelles'' ! 2008 - 2009 : la crise ! Aujourd'hui un marché marqué principalement par ! la réforme du système bancaire et une plus grande difficulté d'accès au crédit ! même si, jamais vu depuis l'après-guerre, les taux des crédits immobiliers sont tombés à 2,7 % en moyenne en France, cependant avec une inflation à 0,5% ! mais, entre le chômage et la stagnation des salaires, la condition financière des ménages s'est dégradée, limitant particulièrement les primoaccédants et les locataires dans leur capacité d'accession ! dans un contexte où les prix des logements restent trop élevés ! et où la production s'affaisse : en 2013, le nombre de mises en chantier a reculé de 4,2 % sur un an, et même de 33 % depuis le pic de 2007. Le nombre de permis de construire, lui, a chuté de 12,6 % sur un an. Une baisse qui s'est encore accentuée début 2014. CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 "# ! le plan de relance / impact sur le territoire ! Encourager l'investissement locatif : " Le ''Duflot'' pas plus que le ''Pinel'' ne concernent le territoire de la CCRS qui se trouve en zone C " pour l'avenir, la confirmation d'une tendance lourde de voir les opérateurs de l'immobilier dans le neuf peu intervenir sur le territoire. ! Aider les primoaccédants : " le PTZ amélioré pour le neuf et " une perspective de renaissance en 2015 du PTZ dans l'ancien sur certains territoires ruraux (finalement limités aux communes de Dettwiller et d'Haegen) " on peut prévoir un impact pour la construction neuve individuelle de jeunes ménages (partout) " et si la CCRS était concernée par le PTZ ancien, et si celui-ci n'exige pas trop d'investissement ''thermique'', un impact sur l'ancien dont le coût d'acquisition est moins cher ! Libérer du foncier : l'abattement de 30% sur les plus-values réalisées lors de la vente de terrains constructibles suppose une acquisition de moins de 22 ans " Quel impact dans les villages? " Quel impact dans l'aire urbaine dans un contexte de marché non tendu? CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 "$ 3.1.2. LE CONTEXTE LOCAL DU MARCHE DU LOGEMENT ! des territoires qui réagissent différemment ! des retours à la hausse dans les territoires métropolitains tendus ! des situations qui se stabilisent ! des fragilités qui subsistent ailleurs ! La région de Saverne ! inscrite aux franges du territoire métropolitain : un marché à Saverne qui dépend aussi de ce qui se passe à Strasbourg ! avec sa propre dynamique et sa propre logique territoriale qui se fondent sur son bassin d'emploi et créent ses propres logiques de choix résidentiels CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 "% ! dans un système de concurrence territoriale où les territoires se discriminent principalement " par le prix du foncier à bâtir et le coût du marché en maison individuelle (en neuf et en occasion) LUPSTEIN / 193 000! ILLKIRCH 345 000! " beaucoup moins par le coût en appartement neuf (ou équivalent) COLLECTIF NEUF A STRASBOURG COLLECTIF A SAVERNE CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 "& " Et une géographie des prix qui procède par ondes décroissantes entre la métropole, sa périphérie et ses franges. FONCIER MAISONS APPARTEMENTS PRIX !/M2 bas moyen haut bas moyen haut Strasbourg 1573 2608 5004 1577 2592 3950 Koenigshoffen 1903 2116 2436 1722 1929 2251 Wolfisheim 30000 1300 2149 3072 1523 2323 2931 Marlenheim ville 18000 987 2141 3549 2334 2645 2790 région 20000 Saverne ville 16000 839 1625 2450 954 1644 2450 région 13000 Source : Prix immobilier MeilleursAgents.com CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 "' 3.2. Structure du patrimoine Pour créer un aperçu le plus juste possible des situations infra territoriales, observons le territoire suivant un découpage territorial par grandes unités paysagères : ! le piémont : ! Reinhardsmunster, Thal-Marmoutier, Haegen, Gottenhouse, Ottersthal, Eckartswiller, St Jean-lès-Saverne, Ernolsheim ! la plaine agricole : ! Hattmatt, Printzheim, Gottesheim, Waldowisheim, Lupstein, Lixhausen, Altenheim, Littenheim, Wolscheim, Friedolsheim, Saessolsheim, Kleingoeft, Maenolsheim, Landersheim, Westhouse-Marmoutier ! l'arc urbain : ! Otterswiller, Saverne, Monswiller, Steinbourg, Dettwiller CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 "( 3.2.1. COMPOSITION PAR GRANDS VOLUMES ET PAR GRANDES PÉRIODES PERIODES Avant 48 De 48 à 81 De 81 à 2009 TOTAL Piémont (8 communes) 770 728 594 2092 Plaine (15 communes) 708 533 803 2044 Arc urbain (5 communes) 2822 3665 3114 9601 Nombre de logements créé par grandes périodes en partant du volume existant en 1948. Source : recensement INSEE ! en gros, quelque soit le secteur, observé sur le long terme, le nombre de résidences principales est multiplié par trois avec des différences d'évolution à l'intérieur des périodes : ! la période d'expansion économique et urbaine (jusqu'à 1980) qui profite largement à Saverne et davantage au piémont notamment à ses communes agglomérées comme Ottersthal ou Gottenhouse ! puis la période de périurbanisation qui voit les communes de la plaine agricole évoluer plus vite en tendance que le piémont mais, en valeur absolue, ne participent que modérément à la croissance ! alors que l'arc urbain, même s'il enregistre un premier tassement, reste en volumes un grand producteur de logements. ! Observé sur un temps long, des évolutions par cycle qui créent une dynamique résidentielle participant à la dynamique de développement du territoire, dans une dimension intercommunale 3.2.2. PAR TYPOLOGIE ET STATUT D'OCCUPATION TYPOLOGIE (insee 2009) Maisons Appartemt. Piémont (8 communes) 1867 229 Plaine (15 communes) 1846 195 Arc urbain (5 communes) 4712 4838 STATUT D'OCCUPATION (2009) Prop. Loc. Piémont (8 communes) 1543 273 Plaine (15 communes) 1636 241 Arc urbain (5 communes) 5182 3169 ! Une composition structurelle du patrimoine qui discrimine massivement l'arc urbain et les villages du point de vue de la caractéristique de ''diversité'', qu'il s'agisse des typologies ou des statuts d'occupation ! Un arc urbain qui, par le volume et la diversité, joue parfaitement son rôle urbain en proposant une gamme d'offre immobilière permettant de répondre à la diversité des besoins des ménages d'un territoire CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #* ! Des villages (piémont et plaine) dont la vocation est davantage ''individuelle'' ! Ainsi, une bonne complémentarité entre urbain et rural pour offrir aux ménages la perspective de parcours résidentiels qui peuvent les conduire du collectif à l'individuel et du statut de locataire à celui de propriétaire. 3.2.3. PAR LES ÉVOLUTIONS RÉCENTES DE LA PRODUCTION NEUVE PRODUCTION RECENTE Ind pur Ind groupé Collectif TOTAL Piémont (8 communes) 2003/2008 77 2 9 88 2009/2014 66 2 15 83 Plaine (15 communes) 2003/2008 195 13 42 250 2009/2014 102 15 15 132 Arc urbain (5 communes) 2003/2008 234 47 735 1018 2009/2014 86 40 69 196 ! Entre 2009 et 2014, on a davantage construit dans les villages que dans l'arc urbain malgré une " stabilité de la production neuve du piémont " et une chute de moitié de la production sur le plateau ! L'écart qui se creuse entre 2009/2014 entre les villages et l'arc urbain, c'est moins une production qui augmente dans les villages, qu'une production qui s'est effondrée dans l'arc urbain ! Il faut noter toutefois que l'augmentation entre 2003/2008 à Saverne est due à une production 'fiscale'' (dispositifs Scellier, Borloo) surdimensionnée et qui impacte aujourd'hui encore le marché immobilier savernois. 3.3. Marché, comportement des produits, prévisions CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #) 3.3.1. LE PIEMONT CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #! Patrimoine existant Il faut distinguer le patrimoine ancien ''historique'' du patrimoine plus récent d'extension en diffus ou en pavillonnaire. ! Patrimoine historique : mis sur le marché, le patrimoine historique connait une situation inégale ! marché plutôt fluide dans les communes aux paysages ouverts : piémont du sud ! plus difficile dans les typologies de ''villages rues'' aux parcelles contraintes par le relief où les maires expriment une certaine inquiétude ! qui se manifeste par une vacance ''structurelle'' (étude CG67) plus importante ! qui, en l'état, n'est pas alarmante mais en tendance interroge sur la progression d'une certaine désaffection pour cet habitat, concurrencé par le neuf ou l'ancien plus récent St Jean-Lès-Saverne Thal-Marmoutier ! Patrimoine d'extension et de pavillonaire : des transactions dans le marché de l'existant (dominé par la maison individuelle) qui se situe dans une fourchette moyenne de 150 000! / 200 000! St Jean-lès-Saverne Haegen CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #" Production neuve ! Une production neuve qui ne connait pas la crise : moins touchée par la surchauffe des années 2000, elle suit un rythme plus lent que dans la plaine mais continu ! dans le piémont, un lotissement en cours de réalisation avec trois lots qui restent à vendre (Ernolsheim) ! un lotissement en cours de commercialisation (Ottersthal) ! quelques projets davantage au stade des intentions (St Jean, Eckartswiller) ! les maires observent que la forme lotissement ne répond pas toujours aux besoins des ménages de la commune (car trop cher) ! des réalisations en renouvellement urbain Ernolsheim-lès-Saverne Projet Ottersthal St Jean – Neuf hors lotissement Thal-Marmoutier CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 ## Quelques prévisions L'exercice de prévision sous forme du tableau ci-dessous a été établi par synthèse des informations suivantes : ! ce que nous ont dit les maires ! les informations fournies par les documents d'urbanisme ! les promenades dans les communes ! ce qui peut être prévu dans le cadre du fonctionnement du marché Document d'urbanisme Le prévisible Stratégie Communes Statut Zones en Hct. Foncier Potentiel log. A l'horizon du PLH à venir (2020) exprimée IAU IIAU U maîtrisé IAU RU AU Observation RU Observation par les Maires Ernolsheim EPFL 3 invendus 3 hypothèse modération St Jean Non 10 à l'étude (20) 3 '' inquiétude sur ancien Eckartswiller PLU app. 4,2 2,8 Non 63 5 foncier non maîtr. 3 '' Inquiétude sur ancien Ottersthal PLU app. 3 2 Oui 90 44 Lot en commerci. 6 '' croissance Gottenhouse POS 3 Non 90 0 6 '' modération Haegen CC 0 0 Non 0 3 '' modération Thal-Marmoutier PLU app. 4 DPU 60 0 6 Projet à côté mairie modération Reinhardsmunster 4 Non 60 0 3 hypothèse modération TOTAL 18,2 4,8 363 62 33 Une production qui devrait suivre le même rythme que dans la période précédente, soit environ une centaine de logements Un potentiel d'extension inscrit dans les documents d'urbanisme mais dont les communes disposent de moins en moins de la maîtrise foncière CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #$ 3.3.2. LA PLAINE AGRICOLE CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #% Patrimoine existant ! Patrimoine historique : ! un réinvestissement dans le patrimoine ancien qui existe ! des inquiétudes sur la vacance, la tendance à la vacance ou l'abandon des grands volumes bâtis (corps de ferme...) Saessolsheim Landersheim Wolschheim Saessolsheim Maennolsheim Landersheim CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #& ! Patrimoine d'extension en diffus ou en pavillonnaire : une bonne attractivité qui produit un marché du logement plutôt fluide à la revente entre 200 000 et 250 000! ! quelques nuances entre les communes du sud et celles au delà de Dettwiller ! Une activité agricole dynamique qui contraint les possibilités d'extension (périmètre des 100M) et détermine encore les marchés fonciers ! Un train d'activité pour produire du collectif/locatif en immeuble porté par des particuliers investisseurs. Altenheim Wolschheim Production neuve ! Une production neuve qui a connu un tassement dans la période d'après crise mais qu'on peut considérer comme un retour à la normale ! 4 lotissements en cours de réalisation dont une trentaine de lots à vendre encore ! 1 en cours de commercialisation (Westhouse-Marmoutier) pour 22 lots ! peu de projets ou d'intentions de lotissement exprimés ! des réalisations en renouvellement urbain ! un prix du foncier à bâtir très homogène sur la zone avec quelques variantes et qui se situe autour de 13 000! à l'hectare Lupstein Waldolwisheim CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #' Quelques prévisons Le tableau a été établi par synthèse des informations suivantes : ! ce que nous ont dit les maires ! les informations fournies par les documents d'urbanisme ! les promenades dans les communes ! ce qui peut être prévu dans le cadre du fonctionnement du marché Document d'urbanisme Le prévisible Stratégie Communes Statut Zones en Hct. Foncier Potentiel log. A l'horizon du PLH à venir (2020) exprimée IAU IIAU U maîtrisé IAU RU AU Observation RU Observation par les Maires Hattmatt PLU app. 1 6 O (IAU) 20 6 invendus 9 UB exploitable se concentrer en U Printzheim PLU app. 0,7 2 NC 10 0 9 UB exploitable se concentrer en U Gottesheim PLU app. 2,5 2,4 N 37 4 Lotisst privé 6 Potentiel en U au rythme du marché Lupstein PLU app. 9,4 1 O (IAU) 14 Lotisst en cours 6 Projet urbain centre Waldolwisheim PLU app. 2,4 5,6 36 8 Lotisst en cours 6 croissance Littenheim 10 6 rythme du marché Altenheim PLU étu. 2,7 N 40 0 6 Projet sur UB modération Furchhausen PLU app. 1,3 1,7 NC 20 5 Hypothèse 9 Hypothèse Saessolsheim CC révis. 0 0 2 O (Z2) 0 10 Pér. élargi et U inquiétude sur ancien Wolschheim PLU ann. 0 0 0 15 PLU interco? Friedolsheim PLU ? 0,9 N 15 17 Projet 6 Maennolsheim CC 3 AFUL 6 Kleingoeft PLU app. 0,6 0 6 Compte sur zones U Landersheim PLU app. 0 1,2 N 17 70 4 Hypothèse modération Westhouse-Mar. PLU 22 commercialisation 6 croissance TOTAL 20 21,4 195 7 89 110 Une production qui devrait voir son rythme encore baisser par rapport à la période précédente, soit environ 200 logements. Compte tenu de l'attractivité du territoire, des hypothèses plus favorables à la production en renouvellement urbain. Un potentiel d'extension inscrit dans les documents d'urbanisme mais dont les communes disposent de moins en moins de la maîtrise foncière. CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 #( 3.3.3. L'ARC URBAIN CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $* Patrimoine existant Communes Prop. Loc. dont social Dettwiller 850 249 33 Steinbourg 618 241 87 Monswiller 444 82 7 Saverne 2730 2539 482 Otterswiller 623 163 41 Communes Maisons Appartemt. Dettwiller 936 329 Steinbourg 648 291 Monswiller 494 73 Saverne 1971 4199 Otterswiller 693 164 ! une diversité d'offre immobilière entre individuel et collectif, entre locatif (privé et social) ! une plus grande sensibilité aux évolutions et tendances du marché ! la ville centre qui concentre les plus grands volumes dans le collectif (4200/5000) et le locatif (2500/3300) ! Une offre neuve importante a été mise sur le marché ces dernières années (avant 2008), qui a eu des impacts sur les différents segments du marché immobilier : ! aspiration de l'ancien vers le neuf, avec des effets sur la vacance et des ajustements de prix sur les logements de moindre qualité ! avec des temps de commercialisation qui se sont rallongés et des réajustements de prix ! Le marché de la maison se maintient, dès lors que les prix s'ajustent au marché ! Avec des prix à la baisse ! Des temps de commercialisation plus longs ! Au-dessus de 200 000 !, le produit devient difficile à écouler Monswiller Dettwiller CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $) ! Le marché des appartements est plus difficile que celui de la maison ! Les logements dans des programmes récents s'écoulent difficilement ! Le marché a fléchi : l'offre est supérieure à la demande et les prix baissent ! Les temps de commercialisation se rallongent, car les vendeurs n'ont pas entièrement pris en compte le marché baissier ! Les prix qui se situent autour de 1800 !/m2, mais avec une amplitude en réalité importante selon : " la qualité et la localisation du produit (fourchette basse : 1200 !, fourchette haute : 2200 !) " L'ancienneté du produit : ancien 25 à 30% moins cher. Exemple : un F3 autour de 150 000/160 000 ! Saverne Dettwiller CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $! ! Le marché locatif : ! la demande locative est orientée vers des petits logements dont l'offre est insuffisante ! La clientèle est locale avec de faibles ressources ou des ressources précaires ! Les niveaux de loyer moyens sont autour de 7,5 !/m2, +/- si c'est du neuf ou de l'ancien ! Les loyers sont sensiblement à la baisse dans l'ancien, dont les prix s'ajustent compte tenu de la concurrence du neuf. Exemples (hors charges) : ! F2 : 400 ! (ancien) à 500 ! (neuf) ! F3 : 500 ! (ancien) à 600 ! (neuf) ! F4 : 580 à 650 ! ! Ce qui ne s'écoule pas sur le marché, ce sont des produits dont les niveaux de loyer ne correspondent pas aux réalités du marché (temps de vacance plus long, le temps que les propriétaires ajustent les loyers). Monswiller Steinbourg Dettwiller Saverne CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $" La production neuve PRODUCTION RECENTE Ind pur Ind groupé Collectif TOTAL Arc urbain (5 communes) 2003/2008 234 47 735 1018 2009/2014 86 40 69 196 Les communes disposent de réserves foncières maîtrisées (et non maîtrisées) qu'elles exploitent ou souhaitent exploiter à l'horizon du PLH et au delà. ! Saverne ! ZAC et zones IAU en cours d'urbanisation ! Nouveaux investisseurs dans des bâtiments depuis longtemps vacants (garage Ford, hôtel geiswiller) ! des perspectives : résorption de friches et réaffectation d'équipements publics ! Dettwiller, Steinbourg, Otterswiller ! Projets de lotissement communal ! Des potentiels fonciers dans l'emprise urbaine (friches industrielles...) ! Monswiller ! Friche Grauvogel : pour l'instant les projets n'ont pas abouti ! Actuellement : plutôt une stratégie de modération ZAC Fontaine Saubach à Saverne Lotissement récent à Dettwiller À Saverne A Dettwiller CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $# Logements aidés à Steinbourg Projet SIBAR à Otterswiller Bâtiment désaffecté à Monswiller A Saverne (Projet) Quelques prévisions Le tableau a été établi par synthèse des informations suivantes : ! ce que nous ont dit les maires ! les informations fournies par les documents d'urbanisme ! les promenades dans les communes ! ce qui peut être prévu dans le cadre du fonctionnement du marché Document d'urbanisme Le prévisible Stratégie Communes Statut Zones en Hct. Foncier Potentiel log. A l'horizon du PLH à venir (2020) exprimée IAU IIAU U maîtrisé IAU RU AU Observation RU Observation par les Maires Dettwiller POS 0 O 40 lotismt. Projet 20 PLU à étudier Steinbourg PLU app. 9,7 8,5 O 300 20 lotismt. Projet 20 Projet urbain Monswiller PLU app. 4,5 3 135 15 modération Saverne PLU app. 13,3 50 ? 400 20 40 Effort sur la dégrada- ZAC 31,7 500 40 Commercialisation de quartiers anciens Otterswiller PLU étude 0 O 30 lotismt. Projet 15 croissance TOTAL 59,2 61,5 1335 150 110 Une production pour laquelle nous faisons l'hypothèse d'une augmentation après la diète de 2009 à 2014 autour de 250 logements à l'horizon 2020. CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $$ 3.4. Quelques questions en perspectives La production neuve qui reste l'enjeu majeur pour assurer le développement du territoire devrait connaître des évolutions liées aux effets du marché immobilier et du contexte règlementaire dont le PLH pourrait se donner pour objectif de préparer la convergence. 3.4.1. RAPPEL DES ORIENTATIONS DU SCOT ! Objectif de diversité ! Permettre un parcours résidentiel complet sur le territoire ! Objectif de production ! Assurer la production de logements nécessaire au territoire ! Objectif chiffré d'ici 2020 (en extension) ! Aire urbaine : 125 logements/an ! Pôle d'intermodalité : 5 logements/an ! Villages : 30 logements/an ! Objectif de renouvellement urbain ! Logements vacants, friches urbaine, bâti désaffecté, dents creuses. ! Objectif chiffré ! réaliser au minimum un logement en renouvellement urbain pour trois produits en extension. ! Objectif de densité (logements par hectare) ! Aire urbaine : 30 ! Pôle d'intermodalité : 20 ! Villages : 15 ! Objectif en logements aidés ! 40 logements par an dont ! 20 dans l'aire urbaine 3.4.2. PRODUCTION NEUVE La période qui s'annonce ne sera pas une période de forte production neuve mais elle pourrait (nous pensons que les conditions sont réunies) se révéler un peu meilleur que la précédente et renouer avec un cycle plus favorable aux communes urbaines. Donc un cycle de plus faible production dans les villages, non pas pour des facteurs d'attractivité (elle reste bonne) mais par une situation de rareté du foncier maîtrisé par les communes et une volonté de modération, exprimée par certaines, dans le développement résidentiel. Elle va être impactée par les objectifs de densité fixés par le SCOT et d'équilibre entre production d'extension et production de renouvellement, orientations qui ne s'ajustent pas totalement à la demande du marché, à ce jour. CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $% ! Questions ! Faut-il préparer l'avenir dans la perspective d'une période plus favorable par une démarche de maîtrise foncière ciblée, fixant des priorités et des jalons dans le cadre d'une démarche intercommunale et si oui, comment et avec quels moyens publics? ! Quel impact des nouvelles règles de densité sur la forme de production neuve que représente le lotissement? ! Comment satisfaire aux exigences nouvelles d'économie foncière via la répartition entre renouvellement et extension? 3.4.3. RENOUVELLEMENT URBAIN L'objectif ne soulève pas les mêmes obstacles en fonction de l'objet à renouveler : ! le bâti désaffecté industriel ou agricole : compte tenu du volume bâti, il y a un besoin d'élaboration de véritables opérations d'aménagement avec l'ensemble des questions qu'elles soulèvent ! maîtrise foncière ! équilibre financier ! investissements/investisseurs (publics, privés) dans un contexte de rigueur budgétaire et de marché détendu ! opérateurs ! projet / clientèle / marché ! Logements vacants ! concurrence entre ancien et neuf en terme d'attractivité et de prix ! Dents creuses ! elles concernent la construction neuve, on peut faire l'hypothèse suivante, pour celles qui ne sont pas en situation de blocage total (succession...), le marché les résorbera à son rythme. ! Questions Quels outils et moyens mobiliser, pour quelles priorités à l'horizon du PLH et au delà, là où le jeu du marché ne joue pas spontanément son rôle ! le bâti désaffecté ou à l'abandon ! les logements vacants CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $& DEUXIEME PARTIE ORIENTATIONS CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 $' !"# $%&&'(#)'*#&+,-.,&%/0#1(12'-3*#)'# .4-*3%3# ! !! "!#$%#%&!'(!)*$$+)%+$*! !! "#$!%&&'%(&)*)&+!,&'-(&-'$..$!/-!&$'')&0)'$!1-)!'$20,$!,-'!&'0),!3%(&$-',!4! "! -#$!%&&'%(&)*)&+!$#/056#$!.)+$!%-!&$'')&0)'$!$&!7!,0#!80&$-'!+(0#08)1-$!1-$!(0#,&)&-$! .$!9%,,)#!/:$82.0),!/$!.:%)'$!-'9%)#$!/$!;%*$'#$! "! -#$! %&&'%(&)*)&+! 2%'! ,%! ,)&-%&)0#! %-'0-&$=! *0)$! 3$''+$=! 9-,! 7! ?%-&! #)*$%-!/$!,$'*)($@!$&!/$!,$'*)($,!>2$&)&$!$#3%#($=!+1-)2$8$#&,!,(0.%)'$,AAA@! !! 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( ( !!"#$%$&'()'*++,$-(.*/$0,$/12*345*5$%$67"8-$9:;<$ $ $ &) TROISIEME PARTIE PROGRAMME D'ACTIONS 1. Fiches actions 2. Récapitulatif 3. Répartition territoriale des objectifs de production CCRS / Programme Local de l'Habitat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Logements locatifs sociaux, essentiellement sur l’aire urbaine Répartition production en extension : ratio 70/30 pour la répartition selon l’armature urbaine. Sur la période PLH 20152021 cette hypothèse reste endeçà des orientations du SCOT. Celuici indique 2 268 logements en extension sur la période 20102030 : pour y arriver cela signifie que la production neuve en extension s’accélère après 2021. Zone dont Villages TOTAL urbaine Saverne Densification des emprises 54 29 36 90 Production en urbanisées renouvellement Logements vacants 45 24 15 190 60 urbain Logements locatifs sociaux * 50 27 10 60 (2/3 en RU, 1/3 en extension) Production en Production neuve par 710 extension 483 260 207 690 extension TOTAL 632 340 268 900 900 En % 70% 41% 30% 100% 100% Nota bene : le pôle d’intermodalité Hattmatt (défini dans les niveaux d’armature urbaine du SCOT) est intégré dans le chiffrage de la zone urbaine * non compris logements locatifs sociaux de production communale Objectifs de production au sein de la zone urbaine et du pôle d’intermodalité Dettwiller Gottenhouse Monswiller Ottersthal Otterswiller Saverne Steinbourg Hattmatt TOTAL Densification des emprises 7 1 5 2 3 29 5 2 54 urbanisées Logements vacants 6 1 4 2 3 24 4 1 45 Logements locatifs 6 1 5 1 3 27 5 2 50 sociaux * Production neuve 60 9 48 16 31 260 44 15 483 par extension TOTAL 79 12 62 21 40 340 58 20 632 * non compris logements locatifs sociaux de production communale CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 92 Objectifs de production selon l'armature urbaine et statut d'occupation Renouvellement urbain, vacant et logement sociaux : locatif 100% Répartition locatif/accession : 15/85 dans les villages, 40/60 dans l’aire urbaine. Zone dont Villages TOTAL urbaine Saverne Locatif 342 184 92 434 Accession 290 156 176 466 TOTAL 632 340 268 900 Nota bene : le pôle d’intermodalité Hattmatt (défini dans les niveaux d’armature urbaine du SCOT) est intégré dans le chiffrage de la zone urbaine. Logement locatifs sociaux logement locatifs sociaux 60 dont PLAI 30 dont PLUS 30 dont PLS 0 Rappel : au 01/01/2014, les PLAI représentent 4% du parc locatif social, dont la moitié à Saverne Sur la production récente (2008 – 2013), les PLAI représentent 31%, mais essentiellement concentrés sur deux opérations : la MARPA à Monswiller en 2011 et une opération d’acquisitionamélioration à Saverne en 2008 Zone dont Villages Total urbaine Saverne PLAI 30 16 0 30 PLUS 20 11 10 30 PLS 0 0 0 0 Total 50 27 10 60 Nota bene : le pôle d’intermodalité Hattmatt (défini dans les niveaux d’armature urbaine du SCOT) est intégré dans le chiffrage de la zone urbaine. Logements conventionnés (parc privé) Zone dont Villages Total urbaine Saverne LCTS 5 4 0 5 LCS 27 14 8 35 LCI 25 13 10 35 Total 57 31 18 75 Nota bene : le pôle d’intermodalité Hattmatt (défini dans les niveaux d’armature urbaine du SCOT) est intégré dans le chiffrage de la zone urbaine. CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015 (" CCRS / Programme Local de l'Habitat / AVRIL 2015