Tauragės Apskrities Gyvenamosios Paskirties Nekilnojamojo Turto Rinkos Analizė
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS VANDENS ŪKIO IR ŢEMĖTVARKOS FAKULTETAS Ţemėtvarkos katedra Inga Bujanovaitė TAURAGĖS APSKRITIES GYVENAMOSIOS PASKIRTIES NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS ANALIZĖ Magistrantūros studijų baigiamasis darbas Studijų sritis: Technologijos mokslai Studijų kryptis: Kraštotvarka Studijų programa: Ţemėtvarka Akademija, 2011 Magistrantūros studijų baigiamojo darbo valstybinė kvalifikacinė komisija: (Patvirtinta Rektoriaus įsakymu 2011 04 18, Nr. 101-Kb) Pirmininkas: prof., habil. dr. Algimantas ZAKAREVIČIUS, VILNIAUS GEDIMINO TECHNIKOS UNIVERSITETAS Nariai: 1. prof. dr. Audrius ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS 2. prof. dr. Pranas ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS 3. doc. dr. Virginija GURSKIENĖ, LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS 4. doc. dr. Vidmantas GURKLYS, LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS Mokslinis vadovas:....................................................................................................... (parašas) (doc. dr. Marius ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS) Recenzentas:................................................................................................................ (parašas) (prof. dr. Audrius ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS) Katedros vedėjas:....................................................................................................... (parašas) (prof. dr. Audrius ALEKNAVIČIUS, LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS) Oponentas:................................................................................................................. (parašas) (lekt. dr. Vilma SUDONIENĖ, LIETUVOS ŢEMĖS ŪKIO UNIVERSITETAS) Darbo aprobacija Tyrimų rezultatai, paskelbti mokslinėje konferencijoje: BUJANOVAITĖ I. Tauragės apskrities gyvenamojo būsto rinkos analizė. Iš: Jaunasis mokslininkas 2011: studentų mokslinė konferencija. – LŢŪU. Kaunas, 2011. Tyrimų rezultatai paskelbti leidiniuose: BUJANOVAITĖ I. Tauragės apskrities gyvenamojo būsto rinkos analizė. Iš: Jaunasis mokslininkas 2011 (kompaktinė plokštelė 2011). TURINYS ĮVADAS ..................................................................................................................................... 9 1. LITERATŪROS APŢVALGA ......................................................................................... 11 1.1. Nekilnojamasis turtas ir jo teisinis reglamentavimas ........................................................ 11 1.1.1. Nekilnojamojo turto samprata ........................................................................................ 11 1.1.2. Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės .......................................................................... 12 1.1.3. Nekilnojamojo turto registravimas ................................................................................. 12 1.1.4. Nekilnojamojo turto vertinimas ...................................................................................... 13 1.2. Nekilnojamojo turto rinka.................................................................................................. 14 1.2.1 Nekilnojamojo turto rinkos samprata .............................................................................. 14 1.2.2. Nekilnojamojo turto rinkų tyrimai .................................................................................. 15 1.2.3. Nekilnojamojo turto rinkų tyrinėjimai moksliniuose ir publicistiniuose straipsniuose .. 16 1.3. Nekilnojamojo turto rinkai įtaką darantys veiksniai.......................................................... 17 2. TYRIMO TIKSLAS IR UŢDAVINIAI ............................................................................... 21 3. TYRIMO METODIKA IR TYRIMO ORGANIZAVIMAS................................................ 22 3.1. Lyginamosios vertės metodas nekilnojamojo turto vertinime ........................................... 22 3.2. Daugianarės regresijos metodas ir jo taikymas ................................................................. 23 4. GYVENAMOSIOS PASKIRTIES NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS TYRIMAI TAURAGĖS APSKRITYJE .................................................................................................... 26 4.1. Tauragės apskrities geografinė ir socialinė apţvalga ........................................................ 26 4.1.1. Tauragės apskrities miestai ir kaimai, gyventojų skaičius.............................................. 27 4.2. Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto rinkos apţvalga ........................................ 27 4.3. Tauragės nekilnojamojo turto agentūrų apklausos rezultatai ............................................ 28 4.4. Gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto rinkos tyrimo duomenų analizės rezultatai .................................................................................................................................................. 33 4.4.1. Parduodamų objektų pasiskirstymas Tauragės apskrityje .............................................. 33 4.4.2. Parduodamų objektų 1 m² kainų pasiskirstymas Tauragės apskrityje ............................ 35 4.4.3. Kainų pasiskirstymas pagal masinio vertinimo zonas Tauragės apskrityje.................... 37 4.4.3.1. Zonų suskirstymas Tauragės apskrityje ....................................................................... 38 4.4.3.2. Kainų palyginimas su masinio nekilnojamojo turto vertinimo 2010 metų modeliais . 41 4.4.4. Veiksnių, turinčių įtakos Tauragės apskrityje parduodamų objektų kainai, analizė ...... 44 IŠVADOS ................................................................................................................................. 51 LITERATŪRA ......................................................................................................................... 52 PRIEDAI...................................................................................................................................54 TAURAGĖS APSKRITIES GYVENAMOSIOS PASKIRTIES NEKILNOJAMOJO TURTO RINKOS ANALIZĖ Inga Bujanovaitė Santrauka Gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas – tai svarbiausias gyventojų nekilnojamasis turtas (NT), be kurio neišsiverčia nei vienas. 2008 m. prasidėjus ekonominiam nuosmukiui šio NT kainos krito ir tik dabar stabilizuojasi. Šiame baigiamajame darbe buvo tiriama Tauragės apskrities gyvenamojo būsto rinka. Siekiama nustatyti parduodamų objektų rinkos kainas, jas įtakojančius veiksnius, bei jų pasiskirstymą po teritorijas. Tyrimo eigoje apklausti dvi nekilnojamojo turto agentūros, esančios Tauragės apskrityje apie rinkos sudėtį, klientus ir kainas. Sudaryta 11 klausimų individuali ekspertinė anketa. Nustatyta, jog tiek NT agentūras, tiek ir klientus paveikė ekonominis nuosmukis. Agentūrose pirkimo – pardavimo sandorių sudaroma 50 % maţiau. Individualių namų kaina Tauragėje yra kritusi apie 30 %. Tauragės apskrities rinka šiuo metu yra labai pasyvi. Labiausiai kainas įtakojantiems veiksniams nustatyti naudotas daugianarės regresijos metodas. Analizės metu nustatyti labiausiai gyvenamųjų namų kainas įtakojantys veiksniai: objekto vieta, objekto plotas, namų valdos plotas, pastatymo metai. Taip pat nustatyti veiksniai, labiausiai įtakojantys butų kainas: objekto esama vieta, buto esama būklė, pastatymo metai. Taip pat atlikta koreliacinė analizė, kurios metu nustatyta, jog 1 m² butų kainos nepriklauso arba labai maţai priklauso nuo kambarių skaičiaus. Pagal surinktų skelbimų kiekį nustatyta, jog Tauragės apskrityje didţiausia gyvenamojo nekilnojamojo turto pasiūla išlieka Tauragės mieste ir jo rajone. Išnagrinėjus surinktų skelbimų kainas, nustatyta, jog Tauragėje gyvenamųjų namų kainos yra aukščiausios. Atlikus palyginimą surinktų skelbimų ir masinio gyvenamojo nekilnojamojo turto vertinimo pagal savivaldybes, nustatyta, kad kainos yra panašios. Tačiau, keliose zonose yra didesnis kainų skirtumas viršijantis 20 %. Prasminiai ţodţiai: Nekilnojamasis turtas, gyvenamosios paskirties nekilnojamasis turtas, rinka. 8 TAURAGĖ COUNTY’S RESIDENTIAL REAL ESTATE MARKET ANALYSIS Inga Bujanovaitė Summary Residential property – is very important real property (RP) that no one can manage without. In 2008, due to the economic downturn, RP prices fell drastically and only now they are beginning to stabilize. This thesis researches real estate market in Tauragė County. The aim is to establish the market price of sold objects, the influencing factors and distribution of the objects in the territory. The questionnaire about market composition, clients and prices is focused on two real estate agencies in Tauragė County. Each of the agencies receives an individual application with 11 questions. The results show that not only RE agencies are affected by the economic downturn but so are their clients. In agencies RE buy and sell transactions decrease by 50%. An individual price of a house has fallen by 30%. At present, the RE market in Tauragė County is very passive. The multi-member regression method is used to determine the influencing factors. This analysis has determined that the following factors have the strongest influence on property prices: object location, object space, household area and the year of construction. These are factors the most affecting prices of flats: current location of the object, current condition of the flat and the year of construction. Analysis of collected advertisements shows that in Tauragė County the maximum supply of residential real estate is in Tauragė city and district. Taurage has the highest market prices of living space. Comparison of prices with average market value shows no big difference. However, in some zones