dott. agr. Elena Barbone

TRIBUNALE DI

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. dot. agr. Barbone Elena, nell'Esecuzione Immobiliare n° 101/2018 del R.G.E.

Creditore Procedente :

Banca Popolare Puglia e Basilicata Soc.Coop. per azioni via Otavio Serena n.13 70022 (BA) C.F. e P.IVA: 00604840777 contro

ACQUAVIVA DELLE FONTI (BA) C.F.: 05173600726

ALBANESE MARIA nata ad Acquaviva delle Font il 10/09/1961 C.F.:LBNMRA61P50A048Q

PAULANGELO VITO nato a Santeramo in Colle (BA) C.F.:PLNVTI59CO9I330O

LOTTO 1 ABITAZIONE nel di Acquaviva delle Font , viale Europa n°73, p.1^, identfcata al Catasto Fabbricat al fg.46 p.lla 6432 sub 2 , categ.A/2

STUDIO DI ESTIMO strada Santa Chiara n.13 – 70122 BARI M.:335 5767698 domicilio fiscale :via Adalberto Libera n.1 – 70010 (BA) email: [email protected] PEC : [email protected] ; [email protected] C.F.:BRBLNE59A41A662B - Partita IVA : 04679250722 Indice

1. INCARICO...... 3

2. GIURAMENTO DELL'ESPERTO E OPERAZIONI PERITALI...... 3

3. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE...... 3

4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE...... 4

5.DESCRIZIONE...... 5

5.1 ACCESSO ...... 5

5.2 CONFINI...... 5

5.3 CARATTERISTICHE OGGETTIVE DELL'IMMOBILE...... 5

5.4 AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - AGIBILITÀ ...... 6

5.5 CONFORMITÀ EDILIZIA , URBANISTICA E SANABILITÀ …...... 6

5.6 CONFORMITÀ CATASTALE...... 8

5.7 CONSISTENZA IMMOBILE...... 8

6. TITOLARITÀ...... 9

7. STATO DI OCCUPAZIONE...... 9

8. PROVENIENZE VENTENNALI...... 9

9. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI...... 10

10. ALTRI VINCOLI ...... 10

11. STIMA...... 10

11.1 METODOLOGIA DI STIMA...... 10

11.2 STIMA...... 11

L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 2 1. INCARICO

La sottoscritta dott. agr. Elena Barbone , libero professionista, con studio in Bari alla strada Santa Chiara 13 e residenza e domicilio fiscale in Casamassima(BA) via Adalberto Libera, 1 - email :[email protected], PEC :[email protected], [email protected] tel. 335-5767698, in data 4/5/2018 è stata nominata Esperto Stimatore ex art. 568-569 c.p.c. dal Giudice dell'Esecuzione del Tribunale di Bari ,Ufficio Esecuzione Immobiliari nella Esecuzione Immobiliare n.101/2018.

In seguito alla necessità di procedere ad una integrazione del pignoramento del lotto 5 ( l'atto era privo degli identificativi dei fabbricati costruiti sul suolo pignorato) la procedura è stata sospesa , poi ripresa su istanza della scrivente e successivamente in seguito alla necessità di provvedere al deposito della certificazione notarile di tutti i cinque lotti per l'accertata carenza di quella in atti , il G.E. ha concesso termine all'Esperto per il deposito della Consulenza Tecnica d'Ufficio al 15 maggio 2019 .

2. GIURAMENTO DELL'ESPERTO E OPERAZIONI PERITALI

In data 10 maggio 2018 l' Esperto ha depositato il giuramento accettando l'incarico . In presenza del Professionista Delegato alla vendita ha iniziato le operazioni peritali in data 21 maggio 2018 ; le operazioni peritali sono proseguite sui luoghi in data 20 giugno 2018 , 18 gennaio 2019 ; presso il comune di per le necessarie verifiche urbanistiche ed edilizie in data 5, 19, 26 febbraio 2019 , 14 marzo 2019 . Come evidenziato a seguito della sospensione della Procedura disposta dal G.E. , le attività peritali sono state interrotte e riprese con ordinanza del G.E. 3. PIGNORAMENTO IMMOBILIARE L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 3 La procedura esecutiva è a carico di srl con sede in Acquaviva delle Fonti (BA), C.F.: 05173600726 , Albanese Maria nata ad Acquaviva delle Fonti (BA) il 10/09/1961 ,C.F.: LBNMRA61P50A048Q e Paulangelo Vito, nato a Santeramo in colle (BA) il 09/03/1959, C.F.:PLNVTI59CO9I330O. Il pignoramento immobiliare del 5 febbraio 2018 , repertorio n.101/2018 è stato trascritto presso l'Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Bari , Ufficio Provinciale – Territorio , Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 16 febbraio 2018, ai nn.ri R.G. 6714/R.P.4964 a favore della Banca Popolare di Puglia e Basiicata soc. coop. per azioni con sede in Altamura (BA) , codice fiscale 0060484077 , sul seguente bene ( tra gli altri) e per il seguente diritto : - diritto di proprietà dell'intera ABITAZIONE CIVILE sita nel comune di Acquaviva delle Fonti (BA) , alla via Benedetto Croce , in Catasto Fabbricati al fg.46 p.lla 6432 sub 2 , cat.A/2 , classe 3^ , consistenza 6 vani. 4. IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Tabella 1 – Identificazione catastale

Catasto Fabbricati comune di ACQUAVIVA DELLE FONTI Dati identificativi Dati di classamento

Foglio P.la Sub Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita € . Cens. catastale

46 6432 2 - A/2 3 6 vani Totale :136 mq. 681,72 Totale escluse aree scoperte mq.131

Indirizzo *via Benedetto Croce p.1^

La p.lla 6432 sub 2 deriva dalla soppressione della p.lla 6432 sub 1 .

*attualmente viale Europa n.73 per variazione toponomastica

Intestati:

1 Albanese Maria, nata ad Acquaviva delle Fonti LBNMRA61P50A048Q proprietà per L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 4 (BA) il 10/09/1961 500/1000 2 Paulangelo Vito, nato a Santeramo in colle(BA) PLNVTI59C09I330O proprietà per il 09/03/1959 500/1000

5.DESCRIZIONE 5.1 ACCESSO

L'abitazione è ubicata alla periferia del Comune di Acquaviva delle Fonti ( ubicazione su 1.ORTOFOTO, 2.STRADARIO).

L'accesso è dal portone del civico 73 di un fabbricato privo di ascensore di viale Europa e quindi dalle scale che conducono al p.1^ ( foto 3,4).

5.2 CONFINI

Confina con viale Europa, Ciccarella, Albanese o loro aventi causa.

(Allegato A : estratto di mappa)

5.3 CARATTERISTICHE OGGETTIVE DELL'IMMOBILE

L'abitazione è composta da : ingresso( foto 5) , salone ( foto 6,7), corridoio ( foto 8,9) ,tre vani letto e tre bagni ( foto 10,11,12,13,14,15,16,17,18),cucina (foto 19,20,21) due balconi ( foto 22,23).

Due dei tre bagni sono privi di finestra di aerazione , ma comunque dotati di presa d'aria.

Come meglio specificato in seguito , la divisione interna dei vani è stata modificata e sono stati realizzati altri due bagni in aggiunta al primo previsto dall'originario progetto .

(Allegato 1: planimetria situazione attuale)

Tabella 2- Caratteristiche costruttive prevalenti

Altezza interna utile m. 3,00 Solaio Piano

L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 5 Pareti In muratura: intonaco ; piastrelle gres ceramico in bagni e cucina , rivestimenti diversi per camere e corridoio ( si vedano foto allegate) ; cucina in muratura Pavimentazione marmo e piastrelle gres ceramico( bagni e cucina) Infissi Esterni : alluminio anodizzato e vetro camera , serranda avvolgibile ; interni : porte in legno e legno/vetro Impianto elettrico Collegato alla rete

Impianto idrico Collegato alla rete Impianto di riscaldamento Autonomo a gas metano con termosifoni in metallo e caldaia a parete esterna(forto 23) Altri impianti Condizionatori aria condizionata a parete, citofono

Condizioni di manutenzione alla data del sopralluogo : buone 5.4 AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - AGIBILITÀ

L'intero fabbricato , di cui l'abitazione fa parte è stato edificato con : ➢ Concessione Edilizia n°134/1982 ( Allegato 2) ; ➢ Concessione per la Esecuzione di Opere – VARIANTE n.53/86, pratica n.109/1986: variazioni interne ed eliminazione della cantina ( Allegato 3-4) ; ➢ Autorizzazione agibilità/abitabilità p.1^ n.18/94 del 14 settembre 1995( Allegato 5) 5.5 CONFORMITÀ URBANISTICA, EDILIZIA E SANABILITÀ

Dal confronto fra il progetto approvato : tavola allegata alla variante n.53/86 ( Allegato 4)e la planimetria attuale ( Allegato 1) si evince quanto segue : 1) esiste una diversa distribuzione interna dei vani ; L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 6 2) sono stati realizzati tre bagni invece dell'unico bagno indicato in progetto; 3) vi sono tre balconi invece dei due in progetto . Le modifiche edili indicate ai punti 1-2 realizzate in difformità al progetto approvato rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria, definita nell'art. 6 del T.U. sull'Edilizia , riguarda le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. É presentata dal proprietario , o da chiunque sia titolare di un “diritto reale”, ( in questo caso dall'acquirente) presso il Comune (Sportello Unico per l’Edilizia SUE) territorialmente competente. Richiede la presentazione al Comune della SCIA in sanatoria detta anche accertamento di conformità e di un professionista all'uopo abiliatato per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza ( il tecnico, difatti, dichiarerà che le opere realizzate tramite Scia in sanatoria rispettano la normativa in materia e realizzerà gli elaborati grafici (planimetrie, sezioni, prospetti etc.). I costi comprensivi di sanzione da versare all'atto di presentazione della SCIA in sanatoria , dell'aggiornamento catastal e dell'onorario e spese per il tecnico abilitato si stimano non superiori ad €4.000,00. Le variazioni della superficie dei balconi costituisce invece opera di ristrutturazione edilizia, ai sensi degli articoli 3 e 10 decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, dal momento che realizza un'oggettiva trasformazione della facciata del palazzo, comportante modifica della sagoma, dei prospetti e delle superfici. Il titolo edilizio per la realizzazione di tale intervento risulta essere il permesso di costruire e la sanzione per la sua assenza è il ripristino dello

L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 7 stato dei luoghi, ai sensi dell'articolo 33 del citato decreto. Non sono stati riscontrati durante l'accesso agli atti effettuato presso l'Ufficio Tecnico Comunali varianti con tavole di progetto ove viene riportata la situazione rilevata e riportata nella planimetria allegata. 5.6 CONFORMITÀ CATASTALE

La planimetria catastale dell'unità immobiliare urbana alla data del sopralluogo (Allegato 6) è risultata NON conforme alla situazione attuale per quanto già evidenziato nel precedente paragrafo : diversa distribuzione interna ,realizzazione di ulteriori due bagni in aggiunta all'esistente , diversa superficie dei balconi. Sarà necessario l'aggiornamento della planimetria catastale presso l'Agenzia dell'Entrate – Uffcio del Territorio Catasto Fabbricati con il sistema di elaborazione dei dati DOCFA ( DOcumenti Catasto Fabbricati) quando sarà presentata la sanatoria Edilizia. 5.7 CONSISTENZA IMMOBILE

Nella pratica estimativa, la consistenza degli immobili si determina in base alla superficie commerciale (che si considera sia in commercio che in sede fiscale) e che comprende oltre alla superficie utile netta, anche tutti i muri interni, compresi i pilastri portanti ed i vani delle condutture e l’intero spessore dei muri perimetrali esterni. Si aggiungono quindi le superfici pertinenziali trasformando la superficie dell'immobile in superficie virtuale convenzionale per stabilire un valore proporzionalmente omogeneo con quello della superficie principale. Tabella 3 – Calcolo superficie commerciale/convenzionale

Destinazione Sup. Sup. Coefficiente Sup. h. Piano Netta Lorda K Convenzionale m. mq. mq. mq. Abitazione 110,42 130,7 1 130,7 3 1^ civile

L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 8 balconi - 14,77 0,25 3,69 - 1^ Terrazzino * - 9,56 0,25 2,39 1^

Totale 134

Terrazzino* : ripristinare lo stato dei luoghi ( superficie non calcolata ) 6. TITOLARITÀ

L'immobile pignorato è di proprietà di Albanese Maria nata ad Acquaviva delle Fonti (BA) , C.F. LBNMRA61P50A048Q per il diritto di proprietà per la quota di ½ e di Paulangelo Vito nato a Santeramo in Colle (BA), C.F.PLNVTI59C09I330O per il diritto di proprietà per la quota di ½ . All'atto della notifica del pignoramento le parti esecutate erano intestatarie dell'immobile in virtù dell'atto regolarmente trascritto e indicato nel paragrafo 8 . 7. STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile è nella disponibilità dei debitori . Si precisa che lateralmente al portone di accesso al fabbricato è presente una insegna che indica che viene esercitata l'attività di BED & BREAKFAST. Detta attività - da informazioni assunte presso il Comune - non risulta comunque essere svolta . 8. PROVENIENZE VENTENNALI

1. ATTO di compravendita del 20 agosto 1982 “ La zona di terreno sita nella estrema periferia dell'abitato di Acquaviva delle Fonti e precisamente sulla via Benedetto Croce della superficie di mq.793 , di cui mq.180 ricadono in zona B/2 del piano di fabbricazione locale e quindi edificabili e mq.613 inedificabili perchè ricadenti in zona agricola..., in catasto risulta distaccata dalla maggiore consistenza della partita 26130, foglio 46/A, particella 5831 ( ex 4969 b) per are 7.93.....” , è stata acquistata dai debitori con atto di compravendita per notaio Giuseppe Susca di Acuqviva delle Fonti del 20 agosto 1982 , registrato a il 3 L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 9 settembre 1982 al n.6450 mod.I da Liuzzi Giuseppe , nato ad Acquaviva delle Fonti il 7 aprile 1937. Su detta zona di terreno i debitori edificarono con concessione edilizia del 1983, il fabbricato interamente pignorato . ( Allegato B : copia nota di trascrizione atto di compravendita) 9. FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

ISCRIZIONI

1 ) Ipoteca volontaria iscritta ai nn. 17352/3584 del 13/04/2010 nascente da atto di concessione a garanzia di mutuo fondiario a rogito del notaio Pantaleo Salvatore del 9/04/2010 n° rep.42553/10648 , a favore della Banca Popolare Puglia e Basilicata soc.coop. per azioni con sede in Altamura(BA) contro rl ( debitore non datore) con sede in Acquaviva delle Fonti (BA) , Albanese Maria nata ad Acquaviva delle Fonti (BA) , C.F. LBNMRA61P50A048Qe Paulangelo Vito nato a Santeramo in Colle (BA), C.F.PLNVTI59C09I330O.

TRASCRIZIONI

1) PIGNORAMENTO IMMOBILIARE già indicato al paragrafo 3.

10. ALTRI VINCOLI

Non risultano in atti .

11. STIMA

11.1 METODOLOGIA DI STIMA

Quale metodo di stima per ricercare il più probabile valore di mercato del bene descritto è stata utilizzato la stima diretta comparativa . Si basa sull'ipotesi che il valore del bene sia il più prossimo possibile al prezzo al quale sono stati compravenduti altri beni con caratteristiche analoghe a quello oggetto di stima. L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 10 Il buon esito della stima è pertanto condizionato dalla validità delle fonti di informazioni relative ai prezzi di scambio dei beni con i quali s'intende fare la comparazione e del numero adeguato dei campioni sui quali si fonda la stima. La scrivente pertanto ha utilizzato quali fonti di informazione : – agenti immobiliari della zona e mediatori ; – Agenzia del Territorio di Bari; – notai. Quale parametro di stima misurabile e direttamente proporzionale al valore, ai fini della formazione di un quadro valutativo , si è utilizzato il mq. 11.2 STIMA Nella Tabella A sono riportate le quotazioni medie riferite dalle fonti ivi citate.

Tabella 4 - ABITAZIONI CIVILI in Acquaviva delle Fonti

Fonte Quotazione medie €

Agenti immobiliari € 850,00

Agenzia del Territorio € 800,00

Notai € 850,00

VALORE MEDIO € 833,00 Il valore medio pari ad € 833,00 è stato “corretto” tenendo presente le caratteristiche dell'immobile, migliori o peggiori di quelle rilevate . Le caratteristiche prese in considerazione sono quelle riportate nella tabella 5 ove è stata indicata la presenza con un coefficiente variabile da 1,01 a 1,20 e l'assenza con un coefficiente variabile da 0,80 a 1,00; tali coefficienti moltiplicati tra loro e con il valore medio rilevato ed indicato hanno portato al valore indicato nella tabella 6.

Tabella 5 – Tabella punti di merito edificio residenziale L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 11 Presenza o Caratteristiche Assenza o positiva negativa 1,1 Grado di finitura - - Dotazione impiantistica - - Vetustà - - Immobili di prestigio - - Vincoli contrattuali della locazione - - Negozi nel quartiere - - Giardini Pubblici - = K1 =1,1 -

€833,00x K(1,1)= €916,00 Tabella 6 – VALORE STIMATO intero diritto di proprietà

Identificazione mq Valore Valore €

€/mq Abitazione civile nel Comune di Acquaviva delle Fonti , viale Europa, 73 p. 1^ , 134 € 916,00 € 122.744,00 al Catasto Fabbricati al fg.46 p.lla 6432 sub 2, categ.A/2 classe 3^ A detrarsi per sanatoria edilizia -- -- -€ 4.000,00 A detrarsi per ripristino stato dei luoghi -- -- -€ 12.500,00 TOTALE € 106.244,00

* somma stimata a corpo prudenzialmente

Tabella 7 – VALORE A BASE D'ASTA

Identificazione Valore Abitazione civile nel Comune di Acquaviva delle Fonti , viale Europa, 73 p. 1^ , al Catasto Fabbricati al fg.46 p.lla 6432 € 106.244,00 sub 2, categ.A/2 classe 3^ Riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto nella misura forfettaria -€ 15.937,00 del 15%

VALORE A BASE D'ASTA € 90.307,00

L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 12 Assolto il proprio mandato, la sottoscritta Esperto ex art. 568 c.p.c. , deposita la relazione tecnica d'ufficio in assolvimento dell'incarico conferitole e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. ELENCO ALLEGATI:

 A : estratto di mappa catasatale

 B : copia nota di trascrizione atto di compravendita del notaio Giuseppe Susca di Acquaviva delle Fonti del 20 agosto 1982 , registrato a Gioia del Colle il 3 settembre 1982 al n.6450 mod.I

 N°1 : PIANTA abitazione situazione attuale

 N°2 : Concessione Edilizia n°134/1982

 N°3: Concessione per la Esecuzione di Opere – VARIANTE n.53/86, pratica n.109/1986

 N° 4 : Tavola allegata alla Concessione per la Esecuzione di Opere – VARIANTE n.53/86, pratica n.109/1986

 N°5 Autorizzazione agibilità/abitabilità n.18/94 del 14 settembre 1995

 n°6 Planimetria catastale unità immobiliare urbana alla data del sopralluogo

 n°24 fotografie

Casamassima, 10 maggio 2019

L'Esperto ex art. 568 c.p.c. dott. agr. Elena Barbone

L'Esperto Stimatore dott.agr.Elena Barbone 13