Acta Sci. Pol., Administratio Locorum 17(1) 2018, 87–100. http://administratiolocorum.uwm.edu.pl plISSN 1644-0749 eISSN 2450-0771

PRACA ORYGINALNA Zaakceptowano: 20.06.2017 ORIGINAL PAPER Accepted: 20.06.2017

INSTRUMENTY PLANISTYCZNE – KREOWANIE POLITYKI PRZESTRZENNEJ W ODNIESIENIU DO ZABUDOWY JEDNORODZINNEJ I WIELORODZINNEJ W WYBRANYCH GMINACH PODMIEJSKICH OLSZTYNA

Elżbieta Zysk1, Patrycja Wawrowska2

1 Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego, Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie ul. R. Prawocheńskiego 15, 10-720 , Polska 2Szkoła Główna Gospodarstwa Wiejskiego w Warszawie (autorka jest studentką studiów magisterskich) ul. Nowoursynowska 166, 02-787 Warszawa, Polska

ABSTRAKT

W ostatnich dziesięcioleciach podmiejskie obszary wiejskie zmieniają swój charakter, dotyczy to głów- nie ich funkcji rolniczej, którą zastępuje funkcja mieszkaniowa. Czynniki społeczne, ekonomiczne i przestrzenne oddziałują na transformację tych terenów. W istotny sposób na obszary wiejskie wpły- wają migracje ludności z miasta na obszary wiejskie gmin podmiejskich. Prezentowany artykuł ma na celu wskazanie problemu, który dotyka większość gmin podmiejskich w Polsce: przyrost ludności pociąga za sobą zmiany w zagospodarowaniu przestrzeni. Polityka przestrzenna stosowana przez wła- dze samorządowe stara się sprostać napływowi potencjalnych mieszkańców. Gminy podmiejskie, jeśli mogą (posiadają tereny atrakcyjne do zamieszkania), przekształcają przestrzeń dotychczas użytko- waną jako rolnicza na tereny z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową za pomocą miejscowych planów zagospodarowaniu terenu oraz decyzji o warunkach zabudowy. Do badań wytypowano dwie gminy podmiejskie – i Stawigudę. Analiza dotyczy instrumentów planistycznych w zakresie zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Słowa kluczowe: suburbanizacja, rozwój mieszkalnictwa na obszarach wiejskich, gminy podmiejskie

*[email protected]

© Copyright by Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

WSTĘP ulega tej presji jest Olsztyn. W raporcie ,,Opracowanie wskaźników… 2015” wskazano oddziaływanie tego Od początku XX w. rozpoczęły się intensywne miasta na sąsiadujące z nim gminy wiejskie: Dywity, procesy związane ze zmianą struktury polskiej wsi. Gietrzwałd, Jonkowo, Purda i . Spośród Miały one bezpośrednio wpływ na społeczeństwo, wymienionych gmin, do dalszych analiz wybrano przestrzeń, ekonomię i gospodarkę. Zmiany te sta- Dywity i Stawigudę, jako te, w których procesy migra- nowią wykładnik procesu suburbanizacji obejmują- cyjne są najwidoczniejsze. cego swym zasięgiem obszary wiejskie zlokalizowane Wzrost liczby ludności przekłada się na wzrost w bezpośrednim sąsiedztwie dużych miast, wskutek zainteresowania nieruchomościami gruntowymi nie- czego każde miasto cechuje posiadanie strefy pod- zabudowanymi położonymi w bezpośrednim sąsiedz- miejskiej o różnym stopniu jej rozwoju (Bański 2008). twie miasta. Władze gmin sąsiadujących z ośrodkami Zmiany, które dokonują się w ostatnich dziesię- miejskimi zauważyły w tym procesie szansę na roz- cioleciach na obszarach wiejskich, wymuszają prze- wój i zaczęły podejmować działania mające na celu kształcenia krajobrazu i przestrzeni. Jedną z przy- przekształcenie terenów dotychczas użytkowanych czyn tych przekształceń jest zwiększająca się liczba rolniczo na grunty z możliwością zabudowy (Zysk ludności zamieszkującej obszary wiejskie. Z danych 2013, 2014). Zjawisko to nie jest nowe. Od lat stanowiło opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny szerokie spectrum badań naukowych prowadzonych w Polsce wynika, iż rocznie przeprowadza się ponad przez naukowców na całym świecie zajmujących się 400 000 osób. W większości są to migracje wewnątrz zmianami przestrzennymi, które wymusza miasto danego województwa, które stanowią 78%. 44% osób, (Rondinelli 1986, Gordon i Richardson 1997, Nel- które zmieniają swoje miejsce zamieszkania, prze- son 1999, Koomen 2007, McDonagh 2007, Werner nosi się na wieś, w tym 28,8% osób przeprowadza się 2012, Servillo i Lingua 2012, Stockdale i Catney 2014), z miast na wieś. Przeciętna odległość przeprowadzki w Polsce pisali o tym m.in. Ziemnicka i Czerniak mieści się w granicach do 50 km. Gminy sąsiadujące (2007) oraz Bański (2008) i Parysek (2008). z większymi miastami odczuwają napływ ludności Zjawiskiem, które coraz częściej dotyka obszary miejskiej (Główny Urząd Statystyczny 2017). podmiejskie w Polsce jest zabudowa wielorodzinna, do Dane statystyczne wskazują, iż w Polsce sukcesyw- tej pory charakterystyczna tylko dla terenów zurba- nie zwiększa się powierzchnia gruntów zabudowa- nizowanych (Ciok 1992, Zathey 2005, Ciok i Leśniak, nych i zurbanizowanych. W latach 2004–2014 nastąpił 2015, Hełdak 2010). wzrost tych powierzchni o 0,69% i wyniósł 5,75% Celem prezentowanego opracowania jest wska- powierzchni kraju. Jednocześnie spadła powierzch- zanie problemu, który dotyka obszarów wiejskich nia gruntów użytkowanych rolniczo (Główny Urząd gmin podmiejskich: przyrost ludności pociąga za sobą Statystyczny 2017). Przywołane dane przekładają się zmiany w zagospodarowaniu przestrzeni i przekształ- na obrót nieruchomościami – w roku 2014 aż 80,4% ceniu obszarów dotychczas użytkowanych rolniczo ogółu liczby transakcji sprzedaży nieruchomości w grunty o przeznaczeniu pod zabudowę jedno- gruntowych dotyczyła sprzedaży nieruchomości poza rodzinną i wielorodzinną. Polityka przestrzenna granicami miast. stosowana przez władze samorządowe ma na celu W granicach miast współczynnik sprzedaży zaspokojenie potrzeb potencjalnych mieszkańców. nieruchomości wynosił zaledwie 19,6%. Zaintere- Chęć pozyskania nowych mieszkańców przez sowanie zakupem nieruchomości gruntowych poza gminy jest duża. W Internecie można znaleźć różne obszarem zabudowanym wynika przede wszystkim formy promocji i zachęcania nowych mieszkań- z potrzeb indywidualnego inwestora. Tendencja ta ców do osiedlenia się na terenie poszczególnych jest widoczna w większych miastach Polski (Opraco- gmin. Przykładem są Stare Bogaczowice – jedna wanie wskaźników… 2015). Miastem, które również z najdynamiczniej rozwijających się gmin wiejskich

88 *[email protected] Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

w aglomeracji wałbrzyskiej. Na stronie internetowej charakteru i specyfiki miejsca. Presja inwestycyjna Tygodnika DB2010 (Gmina Stare Bogaczowice… 2015) wynika z napływu ludności na tego typu obszary. zamieszczono informację: „(…) kolejnym wielkim Problem ten stanowi przedmiot badań demografów. atutem jest bliskość silnych ośrodków miejskich Wał- Paweł Kaczmarczyk, wykładowca w Zakładzie Eko- brzycha i Świebodzic. Dzięki temu na obszarze gminy nomii Ludności i Demografii Wydziału Nauk Eko- można realizować swoje marzenia o siedlisku na wsi, nomicznych Uniwersytetu Warszawskiego, w udzie- będąc jednocześnie w bliskim sąsiedztwie natury lonym wywiadzie wskazywał: „jednym z procesów, i w niedużej odległości od wielkiego miasta. Do dys- który dostrzegają demografowie jest intensywny pozycji mieszkańców są tu malownicze szlaki piesze napływ ludności do gmin, które administracyjnie są i rowerowe, liczne zbytki czy przywracany do użytku gminami wiejskimi, ale od lat spełniają rolę sypialni zalew rekreacyjny”. dużych miast” (Serwis samorządowy PAP 2017). W województwie warmińsko-mazurskim gmina Przedstawione procesy są widoczne również Kurzętnik wyszła z inicjatywą wsparcia rodzin, które w strefie oddziaływania Olsztyna. Dotychczasowy korzystają z programu 500+ i dotyczy to działek sposób zagospodarowania gmin podmiejskich o funk- budowlanych. Hasło programowe brzmi: ,,Dobrze cji wiejskiej zmienia swój charakter i zaczyna stanowić wykorzystaj 500+. Działki za pół ceny” (Działka bu- zaplecze mieszkaniowe dla większego miasta (Wolny dowlana… 2016). i in. 1992, Źróbek-Różańska i Zysk 2015). Do badań Przedmiotem prezentowanego opracowania będzie wytypowano dwa ośrodki, w których sukcesywnie analiza instrumentów planistycznych: studium uwa- wzrasta liczba mieszkańców i jest ona największa runkowań i kierunków zagospodarowania terenu, spośród wszystkich gmin okalających Olsztyn – gminę miejscowych planów zagospodarowania przestrzen- Stawigudę i Dywity (rys. 1). nego odnoszących się do budownictwa mieszkanio- wego wielorodzinnego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu odnoszących się do budownictwa mieszkaniowego indywidualnego w latach 2005–2016 dla gmin Dywity i Stawiguda w województwie warmińsko-mazurskim.

CHARAKTERYSTYKA OBIEKTÓW BADAWCZYCH

Wprowadzenie

Strefy obszarów podmiejskich znajdują się pod silną presją ośrodków miejskich. Bajwoluk (2010) porusza uniwersalny problem obszarów podmiej- skich – obszar dotychczas użytkowany jako rolniczy pod wypływem silnej presji inwestycyjnej zmienia sposób użytkowania. Dotychczas uprawione pola stają się terenami o przeznaczeniu pod zabudowę jednoro- Rys. 1. Mapa gmin – Dywity i Stawiguda dzinną i wielorodzinną. Zabudowa, która powstaje jest Fig 1. Map communes Dywity and Stawiguda rozproszona, a jej forma wydaje się ciągłym poszu- Źródło: opracowanie własne kiwaniem, a nie świadomą decyzją nawiązującą do Source: own study

*[email protected] 89 Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

Stawiguda z 31 grudnia 2015 r.) liczyła 7975 mieszkańców (rys 2). Największy wzrost liczby mieszkańców odnotowano jest gminą wiejską o powierzchni w miejscowości Jaroty – w latach 2010–2015 wyniósł 225,52 km2 należącą do miejskiego obszaru funkcjo- on 95% (Strategia rozwoju gminy Stawiguda… 2015). nalnego Olsztyna. Gmina obejmuje 13 sołectw: Bar- Przyrost ludności wynika głównie z zabudowy wielo- tąg, Bartążek, Dorotowo, Gągławki, Gryźliny, Jaroty, rodzinnej, która w ostatnich latach stała się intensywna -Kręsk, Miodówko-, -Rybak, Ruś, i dominuje we wsi Jaroty. Wzrost liczby mieszkańców Stawigudę, , Wymój (Biuletyn Infor- wpływa na gęstość zaludnienia. Na przestrzeni ostat- macji… 2017). Do największych wsi należą: Bartąg, nich pięciu lat wzrosła ona do 36 osób/1 km (stan Gryźliny, Dorotowo, Pluski, Ruś, Tomaszkowo oraz z grudnia 2015 r.) (Biuletyn Informacji… 2017). Stawiguda. Gmina charakteryzuje się urozmaiconą W ciągu ostatnich trzech lat liczba mieszkań- rzeźbą terenu i roślinnością, rozległymi kompleksami ców gminy Stawiguda wzrosła o 870 osób. Tenden- lasów oraz jezior. Zaliczana jest do gmin rolniczo- cja ta wynika z dodatniego przyrostu naturalnego, -turystycznych z możliwością rozwoju turystyki. ale przede wszystkim z dodatniego salda migracji Według danych statystycznych w 2015 r. (stan (rys. 3).

Rys. 2. Zmiany liczby ludności w gminie Stawiguda w latach 2012–2015 Fig. 2. Changes in the population numbers the commune of Stawiguda in the years 2012–2015 Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji z Banku Danych Lokalnych (2017) Source: own study based on the data from Local Data Bank (2017)

Rys. 3. Migracje w kierunku miasto – wieś oraz wieś – miasto w gminie Stawiguda w latach 2012–2015 Fig. 3. Migrations towards city – countryside and village – town the commune of Stawiguda in the years 2012–2015 Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji z Banku Danych Lokalnych (2017) Source: own study based on the data from Local Data Bank (2017)

Dywity wodne i lasy, które stanowią 23% jej powierzchni oraz tereny chronionego krajobrazu ( 2017). 2 Gmina Dywity zajmuje obszar 161,16 km . W jej Obszar gminy jest zróżnicowany, charakteryzuje się skład wchodzą następujące sołectwa: , Brą- znaczną ilością śródpolnych oczek wodnych i tere- swałd, Bukwałd, Dąbrówka Wielka, Dywity, Frączki, nów podmokłych. W 2015 r. gmina Dywity liczyła Gady, , Kieźliny, Łukwałd, Myki, Nowe Wółki, 11 253 mieszkańców (wg stanu z 31 grudnia 2015 r.) – , , Różnowo, Sętal, Słupy, Spręcowo, rysunek 4. Tuławki. W gminie występują naturalne zbiorniki

90 *[email protected] Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

Rys. 4. Zmiany liczby ludność gminy Dywity w latach 2012–2015 Fig. 4. Changes in the population numbers the commune of Dywity in the years 2012–2015 Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji z Banku Danych Lokalnych (2017) Source: own study based on the data from Local Data Bank (2017)

Rys. 5. Migracje w kierunku miasto – wieś oraz wieś – miasto w gminie Dywity w latach 2012–2015 Rys. 5. Migrations towards city – countryside and village – town the commune of Dywity in the years 2012–2015 Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji z Banku Danych Lokalnych (2017) Source: own study based on the data from Local Data Bank (2017)

Gmina Dywity odnotowuje dodatnie saldo migra- Studium dla gminy Dywity opracowano i uchwa- cji. W przeciągu trzech lat liczba jej mieszkańców lono w roku 2006. W dokumencie tym zawarto kon- wzrosła o 27 osób, zaś 39 osób wymeldowało się do cepcję przestrzenną dotyczącą zabudowy mieszka- miasta (rys. 5). niowej. W obrębach Spręcowo, Ługwałd, Kieźliny, Gęstość zaludnienia na 1 km2 w gminie Dywity Dywity, Różnowo, Myki i ustalono konieczność jest wysoka w porównaniu z gminą Stawiguda. ustalenia planów miejscowych, natomiast w obrębie W roku 2012 wynosiła 67 osób/1 km2, a w roku 2015 – Dywity wskazano rozwój funkcji mieszkaniowej pod 70 osób/1 km2 (Bank Danych Lokalnych 2017). zabudowę wielorodzinną. Studium dla gminy Stawiguda uchwalono w 2012 r. ANALIZA WYBRANYCH INSTRUMENTÓW Opracowanie to dzieli gminę na strefy – północną, POLITYKI PRZESTRZENNEJ W GMINACH centralną, południową oraz miejscowość Stawiguda. Ze względu na istniejące uwarunkowania dla tere- Studium uwarunkowań i kierunków nów przyjęto różne koncepcje zagospodarowania. zagospodarowania terenu Na obszarach w bezpośrednim sąsiedztwie Olsz- tyna przyjęto rozwijanie zabudowy mieszkaniowej Studium uwarunkowań i kierunków zagospo- (miejscowości Bartąg i Jaroty). W przypadku Jarot darowania terenu jest dokumentem obligatoryjnym, w studium ustalono politykę przestrzenną nawią- w którym jest zawarta koncepcja planistyczna gminy. zującą do polityki przestrzennej Olsztyna w zakresie Powinno być zgodne z planami zagospodarowa- zabudowy i zagospodarowania terenu. W dokumen- nia województwa oraz z koncepcją przestrzennego cie przewidziano możliwość lokalizacji zabudowy zagospodarowania kraju, a z drugiej strony powinno wielorodzinnej, uzbrojenia technicznego i budowy przede wszystkim uwzględniać potrzeby i uwarun- systemów komunikacyjnych powiązanych z syste- kowania obszaru opracowania (Foryś i Nowak 2014). mami miejskimi. Wskazano, że w miarę oddalania

*[email protected] 91 Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

się od granic miasta zabudowa mieszkaniowa powinna miejscowych przynosi często skutki zmiany prze- zmniejszać swoją intensywność, przechodząc stop- znaczenia terenów na cele nierolnicze oraz nieleśne niowo w zabudowę wielorodzinną o zdecydowanie i wynika z silnej urbanizacji tych terenów. Dane pozy- ekstensywnym sposobie zainwestowania, aż do skane z Banku Danych Lokalnych GUS w roku 2015 zabudowy jednorodzinnej typowej dla obszarów pokazują, że łączna powierzchnia gruntów rolnych, dla podmiejskich. W opracowaniu studium określono których zmieniono w planach przeznaczenie na cele także, że rozwój usług turystycznych i rekreacyjnych nierolnicze w gminie Dywity wyniosła 1112 ha, co sta- obejmuje stronę południową gminy, a dla pozostałej nowi 37,34% udziału w powierzchni planów, natomiast części wskazano zabudowę jednorodzinną (Studium w gminie Stawiguda powierzchnia ta wyniosła 1714 ha, uwarunkowań… 2012). co stanowi 80,85%. Łączna powierzchnia gruntów leśnych, dla których zmieniono w planach przeznacze- Miejscowy plan zagospodarowania nie na cele nieleśne, wyniosła 12 ha w gminie Dywity przestrzennego i stanowiła 0,40% udziału w powierzchni planów, z kolei w gminie Stawiguda wynosiła 9 ha i stanowiła Miejscowy plan zagospodarowania przestrzen- 0,42% udziału w powierzchni planów. Zaprezento- nego, zwany planem miejscowym, jest aktem prawa wane gminy w polityce przestrzennej oprócz rozwoju miejscowego sporządzanym, gdy wymagają tego zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej uwzględniły przepisy (Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i zagospodarowaniu przestrzennym. Dz.U. z 2016 r. wielorodzinną. poz. 778, 904, 961, 1250, 1579). W polskim ustawodawstwie nie zdefiniowano Na koniec roku 2010 r. w kraju było 38 184 obo- jednoznacznie zabudowy mieszkaniowej wieloro- wiązujących planów, czyli o 1882 więcej niż rok dzinnej. W przepisach zawartych w Ustawie z 7 lipca wcześniej. Posiadały je 2249 gminy. Z tego 15 152 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 dokumentów (rok wcześniej 12 662) opracowano na z późn. zm.) oraz w Rozporządzeniu Ministra Infra- podstawie ustawy z 2003 r. Liczba planów miejsco- struktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków wych sporządzonych na podstawie ustawy z 2003 r. technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki w ciągu roku wzrosła w tej kategorii z 1665 do 1961. i ich usytuowanie (Dz.U. 2015 poz. 1422) jako budynek Niskie pokrycie planistyczne cechuje województwo mieszkalny wielorodzinny wskazano budynek służący podkarpackie (8,1%) i warmińsko-mazurskie (12,3%) zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący (Śleszyński i in. 2015). konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym wydziela Na obszarze gminy Dywity obowiązuje 57 planów się więcej niż dwa lokale mieszkalne lub jeden lokal miejscowych, pokrycie planistyczne wynosi około mieszkalny i jeden usługowy o powierzchni nie więk- 18,48% powierzchni gminy. Z kolei w gminie Sta- szej niż 30%. wiguda obowiązuje 79 planów miejscowych, w któ- Zabudowa wielorodzinna jest tą, która po zabudo- rych ujęto 9,4% powierzchni gminy (Bank Danych wie jednorodzinnej zaczyna rozlewać się na obszary Lokalnych 2017). wiejskie położone pod miastem. W trzech z obowią- Lokalizacja analizowanych gmin w miejskiej stre- zujących planów w Dywitach określono w gminie fie funkcjonalnej Olsztyna (ze względu na bliskość zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, natomiast położenia miasta) powoduje dynamicznie rozwijającą w gminie Stawiguda takich planów jest w chwili obec- się zabudowę mieszkaniową. nej pięć. W Dywitach pierwszy taki plan uchwalono Najważniejszym narzędziem do kreowania zasad w roku 2006, natomiast w Stawigudzie w roku 1991 – ładu przestrzennego i zachowania zrównoważonego sporządzony jest na podstawie ustawy o planowaniu rozwoju gminy powinien być miejscowy plan zago- przestrzennym z 12 lipca 1984 r. Presja inwestycyjna spodarowania przestrzennego. Uchwalenie planów na obszarach zurbanizowanych determinuje gminy

92 *[email protected] Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

sąsiadujące do zmian w zakresie zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze przestrzennego. W gminie Dywity podział czasowy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowa- ustalono dla lat do 2014 i po 2014, co wynika z liczby nia terenu. W artykule 61.1. znajdują się przesłanki, uchwalanych miejscowych planów w zakresie zabu- które muszą być spełnione, aby można było wydać dowy wielorodzinnej. Gmina Stawiguda posiada taką decyzję. więcej uchwalonych miejscowych planów w zakresie Śleszyński i in. (2015) w opracowaniu ,,Analiza zabudowy wielorodzinnej, stąd zastosowano podział stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gmi- na osi czasu do roku 2002 i po roku 2002. W analizie nach w 2013 roku” utrzymują, iż najwięcej decyzji porównawczej starano się wykazać, które wytyczne o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zmieniły się znacząco w analizowanym okresach. dotyczyło zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Porównując obie gminy, należy zauważyć, iż W 2013 r. w Polsce było wydawanych średnio 58,2% w gminie Dywity w planach miejscowych ograniczono decyzji (2012 – 60,6%). Autorzy przywołanej publikacji wysokość zabudowy wielorodzinnej do maksymalnie wskazują na wyraźną tendencję malejącą. W 2011 r. 16,5 m, natomiast zabudowa na obszarach wiejskich na udział ten bowiem wynosił 63,3%, w 2010 r. – 64,2%, południe od Olsztyna – w gminie Stawiguda, według a w 2009 r. – 65,2%. Warto wspomnieć, że najwię- ustaleń planów miejscowych, może mieć maksymalnie cej decyzji było wydawanych w gminach wiejskich, 8 kondygnacji. Następnym wskaźnikiem podanym a najmniej w ośrodkach najsilniej zurbanizowanych. analizie była intensywność zabudowy. W gminie Sta- W województwie warmińsko-mazurskim wiguda może ona maksymalnie wynosić 0,8, co jest w latach 2009–2015 widoczna jest tendencja malejąca, wartością o wiele wyższą niż gminie Dywity, gdzie która dotyczy liczby wydawanych decyzji o warun- w planach przewidziano maksymalną intensywność kach zabudowy i zagospodarowania terenu zarówno zabudowy działki do 0,35. Minimalna powierzchnia w odniesieniu do zabudowy jednorodzinnej, jak biologicznie czynna w gminie Dywity w stosunku do i wielorodzinnej. Wzrost o ponad 200 decyzji w zakresie gminy Stawiguda jest procentowo większa. zabudowy jednorodzinnej odnotowano w roku 2015 Istotną kwestią jest również udział powierzchni (rys. 6). przeznaczonej pod zabudowę wielorodzinną w ogólnej Dla analizowanych gmin przeprowadzono wery- powierzchni pokrycia miejscowymi planami zagospo- fikację decyzji o warunkach zabudowy jednorodzin- darowania terenu. W gminie Dywity wyniósł on 0,3%, nej i zagospodarowania terenu. W badaniach roz- a w gminie Stawiguda 2,1% (Badanie 1.02.04… 2017). ważano tylko warunki zabudowy w odniesieniu do nowo powstałych budynków w latach 2005–2016. Decyzje o warunkach zabudowy Z przeprowadzonych badań wynika, iż 49% wszyst- i zagospodarowania przestrzeni kich wydanych decyzji było rozpatrzonych pozytyw- nie, a 5% stanowiły decyzje odmowne. W roku 2007 Planowanie przestrzenne na poziomie gminy i 2008 wydano najwięcej decyzji, a najmniej w roku składa się z kilku elementów, które mają na celu kształ- 2014. W analizowanym przedziale czasowym naj- towanie ładu przestrzennego. Istotnym instrumentem więcej decyzji w gminie Dywity wydano dla obrębów planistycznym kształtującym przestrzeń, wpływają- położonych przy granicy z miastem (w Dywitach cym na środowisko naturalne i ochronę krajobrazu oraz w Kieźlinach) i w obrębie Różnowo. W latach oraz na strukturę użytkowania gruntów, są decyzje 2005–2016 żadna z decyzji nie dotyczyła warunków o warunkach zabudowy i zagospodarowania prze- zabudowy w obrębie . Z informacji uzyskanych strzennego. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu w gminie Dywity wynika, iż w analizowanym okresie przestrzennym w art. 4.2 stanowi, iż w przypadku wydano tylko trzy decyzje o warunkach zabudowy braku miejscowego planu zagospodarowania prze- dla mieszkalnictwa wielorodzinnego w miejscowo- strzennego określenie sposobów zagospodarowania ściach Dywity, Kieźliny i Słupy, a łączna powierzchni

*[email protected] 93 Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

Rys. 6. Liczba wydanych decyzji o zabudowie jednorodzinnej i wielorodzinnej w województwie warmińsko-mazurskim w latach 2009–2015 Fig. 6. Number of decisions issued in single family and multi-family housing in warmińsko-mazurskie voivodship in 2009–2015 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych z Banku Danych Lokalnych (2017) Source: own study based on the data from Local Data Bank (2017)

Rys. 7. Rozmieszczenie przestrzenne decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w gminie Dywity w latach 2005–2016 Fig. 7. Arrangement of areas specified by decisions on development and spatial management conditions in the commune of Dywity in 2005–2016 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych z gminy Dywity Source: own study based on the data from the commune of Dywity

94 *[email protected] Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

działek objętych tą dokumentacją wyniosła 5066 m2. Rozwój zabudowy jednorodzinnej jest najsilniejszy Pracownik urzędu gminy oświadczył, iż jest to zni- w centralnej oraz południowo-zachodniej części komy udział w wydawanych decyzjach o warunkach gminy. W latach 2005–2016 żadna wydana decy- zabudowy i zagospodarowania terenu, ponieważ zja nie dotyczyła warunków zabudowy w obrębach większość decyzji jest wydawanych dla zabudowy Kręsk oraz Majdy. Na rysunku 8 przedstawiono roz- jednorodzinnej. Rozmieszczenie przestrzenne decyzji mieszczenie przestrzenne wydanych decyzji w latach o warunkach zabudowy jednorodzinnej i zagospoda- 2005–2015 w gminie Stawiguda. rowania terenu w latach 2005–2015 w gminie Dywity Warto zauważyć, iż w roku 2007 i 2011 wydano przedstawiono na rysunku 7. dwie decyzje odmowne w związku z zabudową wie- Z analizy dokumentacji decyzji o warunkach lorodzinną. Pierwsza dotyczyła podziału działki zabudowy i zagospodarowania terenu w gminie Stawi- oraz budynku mieszkalnego składającego się z sze- guda wynika, iż aż 45% wszystkich wydanych decyzji ściu lokali mieszkalnych (decyzja odmowna wydana rozpatrzono pozytywnie, tylko 6% stanowiły decy- w roku 2007). Druga dotyczyła zaś budowy dwóch zje odmowne. W latach 2005, 2006, 2008 oraz 2010 budynków mieszkalnych wielorodzinnych (umorzone wydano najwięcej decyzji, zaś najmniej w roku 2015. postępowanie w roku 2011). Z informacji uzyskanych

Rys. 8. Rozmieszczenie przestrzenne decyzji o warunkach zabudowy i zago- spodarowania terenu w gminie Stawiguda latach 2005–2016 Fig. 8. Arrangement of areas specified by decisions on development and spatial management conditions in the commune of Stawiguda in 2005–2016 Źródło: opracowanie własne na podstawie danych uzyskanych z gminy Stawi- guda Source: own study based on the data from the commune of Stawiguda

*[email protected] 95 Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

bezpośrednio w gminie Stawiguda wynika, iż w anali- Na rysunku 9 przedstawiono miejscowości Kieź- zowanym okresie wydano jedną prawomocną decyzję liny (a) i Stawigudę (b), w których wydano najwięcej w obrębie Jaroty dla działki nr 208/4 o powierzchni decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania 1,7576 ha. Na tej nieruchomości wybudowano cztery terenu. Na mapie przedstawiono rozmieszczenie pla- budynki wielorodzinne. Ponad 99% zabudowy wie- nów miejscowych, które są uchwalone na obszarze lorodzinnej na obszarze gminy powstaje w oparciu tych miejscowości. Widocznie są nieruchomości o zapisy w miejscowych planach zagospodarowania gruntowe zabudowane, w związku z czym należy terenu. domniemywać, że zabudowa jednorodzinna powstała

Rys. 9 Rozmieszczenie planów w miejscowości Kieźliny (a) i Stawiguda (b) a zabudowa jednorodzinna w oparciu o decyzję o wa- runkach zabudowy i zagospodarowani terenu Fig. 9. Arrangement of plans in Kieźliny (a) and Stawiguda (b) and one-family housing development based on decisions on devel- opment and spatial management conditions Źródło: opracowanie własne na podstawie: Urząd gminy Dywity… 2017, System Informacji… 2017 Source: own study based on: Commune Office of Dywity… 2017, Spatial Information System… 2017 na podstawie decyzji, gdyż cały obszar miejscowości wskazują na silne powiązanie z miastem, szczegól- nie jest objęty planami miejscowymi. nie pod względem planowania przestrzennego na terenach bezpośrednio przylegających do Olsztyna. PODSUMOWANIE W studium analizowanych gmin tereny te są wyzna- czone jako obszary, na których rozwijać się będzie Bliskie sąsiedztwo gmin Dywity i Stawiguda zarówno funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, jak względem Olsztyna powoduje, że są one pod silną i nietypowa dla obszarów wiejskich zabudowa miesz- presją suburbanizacji oraz semiurbanizacji, które kaniowa wielorodzinna, która już sukcesywnie rozwija wpływają na zmiany funkcjonalno-przestrzenne się w gminie Stawiguda. obszarów wiejskich. Następnym badanym instrumentem w polityce Pierwszym analizowanym instrumentem było stu- przestrzennej były miejscowe plany zagospodaro- dium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania wania przestrzennego, w szczególności odnoszące terenu. Obie gminy w swojej koncepcji planistycznej się do zabudowy wielorodzinnej. Nietypowa forma

96 *[email protected] Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

zagospodarowania terenu zabudową wielorodzinną do Sejmu RP. Głównym założeniem dokumentu jest ma swoje odzwierciedlenie na obszarach wiejskich unormowanie polityki zagospodarowania przestrzenią sąsiadujących z Olsztynem, podobnie jak w innych w taki sposób, aby wyeliminować zagrożenia związane częściach kraju (Ciok 1992, Parysek 2008, Bański z nadmierną suburbanizacją, przywrócenie zawodu 2008, Ciok i Leśniak 2015, Ziemnicka i Czerniak 2007, urbanisty oraz wzmocnienie partycypacji społecz- Hełdak 2010, Bajwoluk 2010). nej w podejmowaniu rozstrzygnięć przestrzennych Można zaobserwować nową tendencję polega- na wszystkich poziomach planowania. Może nowy jącą na tym, iż po zabudowie jednorodzinnej, która instrument, który uzyskają władze gmin wiejskich w szybkim tempie rozwijała się przez ostatnie dziesię- sąsiadujących z ośrodkami miejskimi, pozwoli na ciolecia w bezpośrednim sąsiedztwie miasta, nadszedł uporządkowanie chaotycznej zabudowy podmiejskiej czas na rozwój zabudowy wielorodzinnej. i prowadzenie zrównoważonej polityki przestrzennej. W badaniach wykazano, że prawo miejscowe w gminie Dywity z biegiem lat wprowadza coraz więk- PIŚMIENNICTWO sze ograniczenia w stosunku do wysokości zabudowy i jej intensywności, natomiast odwrotną tendencję Badanie 1.02.04 (17). Lokalne planowanie i zagospoda- można zauważyć w gminie Stawiguda. W tej ostatniej rowanie przestrzenne prowadzone przez ministra gminie według danych GUS łączna powierzchnia właściwego do spraw budownictwa, planowania i za- gruntów rolnych, dla których zmieniono w planach gospodarowani przestrzennego oraz ministra właści- przeznaczenie na cele nierolnicze wynosi 80,85% wego do spraw mieszkalnictwa, zgodne z Programem Statystyki Publicznej (GUS) [Study 1.02.04 (17). Lo- powierzchni planów. cal Planning and Spatial Management carried out by Z przeprowadzonych badań wynika, iż w obu ana- the minister responsible for construction, planning lizowanych gminach można zaobserwować ogromną and spatial management and the minister responsible presję inwestorów indywidualnych do wystąpienia for housing, consistent with the Public Statistics Pro- o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowa- gram (CSO)]. (2017). nia terenu, gdy na danym terenie brak jest miejsco- Bajwoluk, T. (2010). Czynnik komunikacji w porządkowa- wego planu zagospodarowania. Nie jest to tenden- niu struktury podmiejskiej Krakowa (Factor in organ- cja obserwowana jedynie w otoczeniu Olsztyna, ale izing communication structure suburban Krakow). występuje również w innych częściach kraju. Hełdak Czasopismo Techniczne. Architektura 107(1-A), (2010) również wskazuje na podobny problem – zbyt 273–283. Bank Danych Lokalnych (Local Data Bank), https://bdl. mała powierzchnia terenów objętych obowiązującymi stat.gov.pl/BDL/, dostęp (access): 22.03.2017. planami miejscowymi skłania do realizacji inwestycji Bański, J. (2008). Strefa podmiejska – już nie miasto, jesz- na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, mimo cze nie wieś, w: Gospodarka przestrzenna (Suburban iż to miejscowy plan zagospodarowania przestrzen- zone – no longer a city, yet a village, in: Spatial econ- nego powinien być podstawowym narzędziem prze- omy). Red. (Eds.) A., Jezierska-Thole, L., Kozłowski. widzianym do realizacji zasady ładu przestrzennego Wydawnictwo Naukowe UMK, Toruń. i zrównoważonego rozwoju. Biuletyn Informacji Publicznej – Urząd Gminy Stawigu- Instrumenty planistyczne dają obecnie szero- da (Municipal Office Stawiguda), http://bip.stawigu- kie możliwości prowadzenia polityki przestrzennej. da.pl, dostęp (access): 15.03.2017. O konsekwencjach rozproszonej zabudowy mówiono Ciok, S., Leśniak, A. (2015). Budownictwo wielorodzinne w strefie podmiejskiej dużego miasta na przykładzie i pisano od dawna, jednak dopiero w roku 2016 pod- Wrocławia (Multi-family housing in the suburban jęto w Polsce studia w kierunku usystematyzowania zone of a large city on the example of Wroclaw). Stu- nadmiernie rozlewającej się zabudowy. Aktualnie dia Miejskie 20, 35–45. trwają prace nad Kodeksem budowlano-architek- Ciok, S. (1992). Urbanizacja wsi w strefie podmiejskiej tonicznym, który w lipcu br. ma zostać skierowany Wrocławia, w: Miasta polskie w procesie przemian.

*[email protected] 97 Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

Studia nad Wrocławiem i Oleśnicą (Urbanization poziomie NTS 5 (gminy). Monitoring indicators for of rural areas in suburban area of Wroclaw, in: Pol- urban functional areas in voivodeship centres with ish cities in the process of change. Studies at Wrocław regard to development of residential housing at the and Oleśnica). Acta Universitatis Wratislaviensis, NTS 5 (commune) level 2015 (2015). 1380, Socjologia III, Wydawnictwo Uniwersytetu Parysek, J. (2008). Suburbanizacja i dezurbanizacja. Dwa Wrocławskiego, Wrocław, s. 131–150. bieguny polskiej urbanizacji, w: Region społeczno- Działka budowlana za pół ceny dla rodzin z 500+. Gmi- -ekonomiczny i rozwój regionalny (Suburbanization na proponuje „zainwestowanie w przyszłość dzieci” and disinvestization. Two poles of Polish urbaniza- (Building land for half the price for the 500+ fami- tion, in: Socio-economic and regional development). lies. The commune proposes to “invest in the future Red. J., Parysek, T., Stryjakiewicz, Bogucki Wydaw- of children). (2016). wPolityce.pl, dostęp (access): nictwo Naukowe, Poznań. 22.05.2017. Plan zrównoważonego rozwoju publicznego transportu Główny Urząd Statystyczny (Central Statistical Office), zbiorowego dla miasta Olsztyna na lata 2012–2027 www.stat.gov.pl, dostęp (access): 15.03.2017. (The Sustainable development program for collec- Gmina Dywity (Dywity Commune), http://gminadywity. tive transport for the city of Olsztyn for the years pl/, dostęp (access): 15.03.2017. 2012–2027). (2012), https://www.zdzit.olsztyn.eu/ Gmina Stare Bogaczowice bo… (Municipality of Stare pliki/NO_2012_-_plan_transportowy_-_wers- Bogaczowice because…). (2015). Tygodnik DB2010. ja_z_2012-09-17.pdf, dostęp (access): 15.02.2018. Gazeta aglomeracji wałbrzyskiej (The DB2010 weekly. Rondinelli, D., A. (1986). The urban transition and agri- Newspaper of the Wałbrzych agglomeration), http:// cultural development. Implications for International db2010.pl/?p=3533, dostęp (access): 15.05.2017. Assistance Policy, Development and Change 17(2), Gordon, P., Richardson, H., W. (1997). Alternative views 231–263. of sprawl. Point; are compact cities a desirable plan- Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia ning goal? Journal of the American planning Associ- 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim po- ation 63, 107–126. winny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Reg- Główny Urząd Statystyczny. Migracje wewnętrzne ludno- ulation of the Minister of Infrastructure of 12 April ści. Narodowy spis powszechny ludności i mieszkań 2002 on technical conditions to be met by buildings (Central Statistical Office. Internal migration, census and their location). Dz.U. 2015 poz. 1422 (Journal of of population and households). (2014), Warszawa. Laws, 2015, item 1422). Forś, I., Nowak, M. (2014). Zarządzenie przestrzenią Servillo, L., Lingua, V. (2012). The Innovation of the Ital- w gospodarowaniu nieruchomościami (Space mana- ian Planning System. Actors, path dependencies, cul- gement in real estate management). POLTEXT, ss. 53. tural contradictions and a missing epilogue European Koomen, E., Dekkers J., E., C., Van DijK, T. (2007). Open Planning Studies 22(2), 400–417. space preservation in the Netherlands. Planning, Siła odśrodkowa. Rozmowa z demografem: wybiera- practice and prospects. Land Use Policy 25, 361–377. my obrzeża wielkich miast. Rozm. D. Poryckiej McDonagh, J. (2007). Rural development, in: Under- z dr hab. Pawłem Kaczmarczykiem z UW (Centrifu- standing contemporary Ireland. Eds. B., Bartley, gal force. Interview with demographer: choose the R., Kitchin. Pluto Press, London, pp. 88–99. outskirts of big cities. D. Porycka with dr hab. Pa- Nelson, A., C. (1999). Comparing states with and with- weł Kaczmarczyk from the University of Warsaw). out growth management. Analysis based on indica- (2016), http://samorzad.pap.pl/depesze/wiadomosci_ tors with policy implications. Land Use Policy 16, centralne/170392/, dostęp (access): 15.05.2017. 121–127. Sobotka, S. (2014). Analiza obowiązujących planów za- Hełdak, M. (2010). Rozwój przestrzenny zabudowy gospodarowania przestrzennego w strefie podmiej- w strefie dużych miast (Spatial development of hous- skiej Olsztyna (Analysis of the current development ing area in the area of large cities). Acta Sci. Pol. Ad- plans in the suburban area of Olsztyn). Acta Sci. Pol. ministratio Locorum 9(1), 37–46. Administratio Locorum 13(3), 79–107. Opracowanie wskaźników monitorowania miejskich Stawiguda – aspekty społeczne i rynku nieruchomości, obszarów funkcjonalnych ośrodków wojewódzkich w: Planowanie rozwoju przestrzeni wiejskiej (Res- w zakresie rozwoju budownictwa mieszkaniowego na idential function in rural areas using the example

98 *[email protected] Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

of the commune of Stawiguda – social aspects and Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodaro- real estate market, in: Planning of development of waniu przestrzennym (The Act of 27 March 2003 on rural space). Red. (Ed.) K. Kurowska. Urząd Mar- Spatial Planning and Development). Dz.U. z 2016 r. szałkowski Województwa Warmińsko-Mazurskiego, poz. poz. 778, 904, 961, 1250, 1579 (Journal of Laws, Olsztyn. 2016, items 778, 904, 961, 1250, 1579). Stockdale, A., Catney G. (2014). A life course perspec- Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania tive on urban – rural migration. The importance przestrzennego gminy Dywity (Study of Conditions of the local context, population, space and place and Directions of Spatial Management Commune 20(1), 83–98. of Dywity) (2010)., http://bip.ugdywity.pl/158/Studi- Strategia gminy Stawiguda na lata 2015–2025 (Strategy um_uwarunkowan_i_kierunkow_zagospodarownia_ of Development of the Commune of Stawiguda year przestrzennego/ dostęp (access): 05.03.2017. r. 2015–2025). (2015). https://www.stawiguda.pl/user- Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania files/OC/Warto_wiedziec/Strategia%20Rozwoju%20 przestrzennego gminy Stawiguda (Study of Condi- 2015-25%20w%20trakcie%20konsultacji-1.pdf, tions and Directions of Spatial Management Com- dostęp (access): 10.03.2017 r. mune of Stawiguda) (2013). https://www.stawiguda. Strategia rozwoju Gminy Dywity do 2020 (Strategy pl/stadium , (access): 05.03.2017. of Development of the Commune of Dywity until Walory przyrodnicze. Gmina Stawiguda (Natural values. 2020). (2010). Geoprofit, http://gminadywity.pl/up- Commune Stawiguda), http://www.stawiguda.pl/wa- loads/attachments/52a5bf11e40d9.pdf, dostęp (ac- lory-przyrodnicze, dostęp (access): 15.03.2017. cess): 10.03.2017. r. Werner, K. (2012). Core concepts of spatial information Serwis samorządowy PAP (PAP local government servi- for transdisciplinary research. International Journal ce), dostęp (access): 15.05.2017. of Geographical Information Science 26(12), 2267– Urząd Gminy Dywity. System informacji przestrzen- 2276. nej (Municipal Office Dywity. Spatial information Wolny, A., Źróbek, R. (2012). Proces przekształcenia system), http://dywity.e-mapa.net/, dostęp (access): przestrzeni na obszarach o największej aktywności na 20.05.2017. rynku nieruchomości (The process of space transfor- System Informacji Przestrzennej Gminy Stawiguda mation in the areas with the greatest activity in the (Municipal Office Stawiguda. Spatial information real estate market). Studia i Materiały TNN (Studies system), http://sip.stawiguda.pl/, dostęp (access): and Materials of Real Estate Scientific Society) 20(2). 20.05.2017. Zathey, M. (2005). Wrocławska strefa suburbialna. Zmia- Śleszyński, P., Bański, J., Degórski, M., Komornicki, T., ny morfologiczne, funkcjonalne i społeczne (Wro- Więckowski, M. (2007). Stan zaawansowania plano- claw suburbial zone. Morphological, functional and wania przestrzennego w gminach (The state of spa- social changes), mps pracy doktorskiej (ts thesis). tial planning in municipalities). Prace Geograficzne Uniwersytet Wrocławski, Instytut Geografii i Rozwo- (Geographic Studies) 211. ju Regionalnego. Śleszyński, P., Komornicki, T., Deręgowska, A., Zieliń- Ziemnicka, A., Czerniak, L. (2007). Kształtowanie prze- ska, B. (2015). Analiza stanu i uwarunkowań prac strzeni wsi podmiejskiej na przykładzie obszaru planistycznych w gminach w 2013 roku (Analysis oddziaływania miasta Szczecin (Shaping the space of the state and conditions of planning work in the of a suburban village on the example of the area gminas in 2013). Instytut Geografii i Przestrzenne- of influence of the city of Szczecin), Szczecin. go Zagospodarowania PAN na zlecenie Minister- Zysk, E. (2013). Funkcja mieszkaniowa na obszarach stwa Infrastruktury i Rozwoju (Institute of Geogra- wiejskich na przykładzie gminy phy and Spatial Organization of the Polish Academy Zysk, E. (2014). Zrównoważony rozwój funkcji mieszka- of Sciences commissioned by the Ministry of Infra- niowej na obszarach wiejskich w strefie oddziaływa- structure and Development), Warszawa. nia miasta (Sustainable development of the residen- Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (The Act tial function in rural areas in the impact zone of the of 7 July 1994 on Building Law). Dz.U. 1994 nr 89 city). Analiza rynku i zarządzenie nieruchomościami poz. 414 z późn. zm. (Journal of Laws, 1994, items (Market analysis and management of real estate). 414). TNN, Olsztyn, ss.101–116.

*[email protected] 99 Zysk, E., Wawrowska, P. (2018). Instrumenty planistyczne – kreowanie polityki przestrzennej w odniesieniu do zabudowy jedno- rodzinnej i wielorodzinnej w wybranych gminach podmiejskich Olsztyna. Acta Sci. Pol. Administratio Locorum 17(1), 87–100.

Źróbek-Różańska, A., Zysk, E. (2015). Czy rozlewające venating suburban countryside? Study of selected się miasto odmładza podmiejską wieś? Studium po- rural communes in the Olsztyn district). Wieś i Rol- dolsztyńskich gmin wiejskich (Is urban sprawl reju- nictwo 4(169), 123–137.

PLANNING TOOLS – CREATING SPATIAL POLICY IN RELATION TO THE BUILDING OF SINGLE-FAMILY AND MULTI-FAMILY HOUSING IN SELECTED COMMUNITIES OF SUBURBAN CITY OF OLSZTYN

ABSTRACT

In recent decades, suburban, rural areas change their character from the agricultural function on the residential function. Social, economic and spatial factors influence the transformation of these areas. Of the factors that significantly affect the rural areas are migration of people from the city to rural areas of suburban municipalities. This article aims to identify the problem that affects most suburban municipalities in : population growth involves changes in the development of space. The spatial policy applied by the local government is trying to cope with the flow of potential inhabitants. Suburban municipalities if they can (have attractive areas) to live with a local land use plans and zoning transform the space previously used as agricultural land intended for housing development. Two suburban com- munities Dywity and Stawiguda were selected for the study. The analysis concerns planning instruments in the field of single-family and multi-family development. Study of conditions and directions of land development, local spatial development plans and decisions on development and spatial management conditions.

keys words: suburbanization, residential development on rural areas, suburban community

100 *[email protected]