Erweiterung Und Umstrukturierung Des HUMA Ein- Kaufsparks in Sankt Augustin Im Rahmen Des Stadt- Entwicklungsprojekts ‚Urbane Mitte Sankt Augustin‘

Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Ein- kaufsparks in Sankt Augustin im Rahmen des Stadt- entwicklungsprojekts ‚Urbane Mitte Sankt Augustin‘

Aktualisiertes Verträglichkeitsgutachten HUMA St. Augustin

Wissen bewegt.

im Auftrag der Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH & Co. KG Hamburg, 8. März 2013

Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Ein- kaufsparks in Sankt Augustin im Rahmen des Stadt- entwicklungsprojekts ‚Urbane Mitte Sankt Augustin‘

Aktualisiertes Verträglichkeitsgutachten HUMA St. Augustin

Projektnummer: 12DLP1449 Exemplarnummer: 01

Gesamtverantwortung: Uwe Seidel Bearbeitet durch: Halina Gebert, Michael Schmidt

im Auftrag der Jost Hurler Beteiligungs- und Verwaltungs GmbH & Co. KG Leopoldstraße 236 · 80807München

erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg · Germany · Telefon +49 40 6455770 [email protected] · www.dr-lademann-partner.de

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Inhalt

Abbildungsverzeichnis IV Tabellenverzeichnis VII

1 Einführung 1

1.1 Auftrag und Aufgabenstellung 1 1.2 Untersuchungsdesign und Methodik 3

2 Konzeption des Umstrukturierungsvorhabens 8

2.1 Darstellung des Vorhabens 8 2.2 Mikrostandort und Verkehrsanbindung 11 2.3 Bauleitplanerische Situation und Untersuchungsbedarf 14

3 Rahmendaten des Makrostandorts Sankt Augustin 16

3.1 Lage im Raum, Verkehrssituation und zentralörtliche Stellung 16 3.2 Sozioökonomische Rahmendaten 18

4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation 21

4.1 Vorbemerkung 21 4.2 Charakterisierung der Innenstädte im Nahbereich (Zone 2) 23 4.2.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Troisdorf 23 4.2.2 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Siegburg 29 4.2.3 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Hennef (Sieg) 33 4.2.4 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Lohmar 38 4.2.5 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Niederkassel 43 4.2.6 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Königswinter-Altstadt 46 4.2.7 Einzelhandelsstruktur in Königswinter-Oberpleis 49 4.2.8 Einzelhandelsstruktur im Nebenzentrum Bonn-Beuel 52 4.3 Charakterisierung der Innenstädte im Fernbereich (Zone 3) 55

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – Februar 2013 I

4.3.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bad Honnef 55 4.3.2 Einzelhandelsstruktur im zentralen Versorgungsbereich von Eitorf 58 4.4 Zentrale Versorgungsbereiche im erweiterten Fernbereich (Zone 4) 64 4.4.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bonn 64 4.4.2 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bornheim 68 4.5 Sonstige Angebotsstandorte 71 4.6 Relevante Planvorhaben im Untersuchungsraum 72 4.7 Langfristige Stadtentwicklungspolitik der Stadt Sankt Augustin 75 4.8 Zwischenfazit 80

5 Prospektive Marktposition des Umstrukturierungsvorhabens 82

5.1 Vorhabenprognose 82 5.1.1 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial 82 5.1.2 Marktanteils- und Umsatzprognose 87 5.2 Wirkungsprognose Sortimentsobergrenzen 95 5.2.1 Umverteilungswirkungen im aperiodischen Bedarf 95 5.2.1.1 Vorüberlegungen und Methodik 95 5.2.1.2 Umverteilungswirkungen Bekleidung 99 5.2.1.3 Umverteilungswirkungen Schuhe 101 5.2.1.4 Umverteilungswirkungen im Sport- und Campingbedarf 104 5.2.1.5 Umverteilungswirkungen Elektroartikel 106 5.2.1.6 Umverteilungswirkungen Bücher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren 108 5.2.1.7 Umverteilungswirkungen Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 110 5.2.1.8 Umverteilungswirkungen sonstiger zentrenrelevanter Bedarf 112 5.2.1.9 Zusammenfassende Darstellung der Umverteilungswirkungen 114 5.3 Auswirkungen auf die Nahversorgung/Periodischer Bedarf 116 5.3.1 Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Kern- und Nahbereich 116 5.3.2 Umverteilungswirkungen im periodischen Bedarf 118

6 Raumordnerische und städtebauliche Beurteilungen des Umstrukturierungsvorhabens 122

6.1 Zu den landesplanerischen und städtebaulichen Kriterien 122 6.2 Bewertung gemäß Entwurf Landesentwicklungsplan NRW 124

6.2.1 Ziele des LEP NRW 124 6.2.2 Umsatz-Kaufkraft-Relation 126 6.3 Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche 127 6.3.1 Vorbemerkungen 127 6.3.2 Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum 129 6.4 Kongruenz mit dem Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Sankt Augustin 134

7 Ergebnis und Empfehlungen 135

Abbildungsverzeichnis

 Abbildung 1: HUMA Einkaufspark (Rathausallee) 11

 Abbildung 2: Mikrostandort Huma-Einkaufspark 12

 Abbildung 3: Makrostandort Sankt Augustin 17

 Abbildung 4: Troisdorf - östliche Ende der Kölner Straße 23

 Abbildung 5: Troisdorf - Fußgängerzone Kölner Straße 24

 Abbildung 6: Forum Troisdorf mit Drogerie Müller, H & M und weiteren Modegeschäften 25

 Abbildung 7: Troisdorf - Kaufland und Expert Medialand 26

 Abbildung 8: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Troisdorf 27

 Abbildung 9: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Siegburg 30

 Abbildung 10: Siegburg - Kaiserstraße 31

 Abbildung 11: Siegburg - ehemalige Wehmeyer-Filiale 32

 Abbildung 12: Hennef (Sieg) – Marktplatz und HIT-Verbrauchermarkt am Adenauerplatz 33

 Abbildung 13: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße I 34

 Abbildung 14: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße II 34

 Abbildung 15: Hennef (Sieg) - Leerstand im Bereich der östlichen Bahnhofstraße 35

 Abbildung 16: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Hennef 36

 Abbildung 17: Lohmar – Hauptstraße 38

 Abbildung 18: Lohmar - Ladenkomplex ‚Lohmarer Höfe‘ in der Hauptstraße/Ecke Kirchstraße 39

 Abbildung 19: Lohmar - Lebensmitteldiscounter Lidl in der Kirchstraße 39

 Abbildung 20: Lohmar - Leerstand am Frouardplatz (ehemals Aldi) 40

 Abbildung 21: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Lohmar 41

 Abbildung 22: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Niederkassel 44

 Abbildung 23: Niederkassel - Rathausplatz 45

 Abbildung 24: Königswinter (Altstadt) - Hauptlage 46

 Abbildung 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter- Altstadt 47

 Abbildung 26: Königswinter (Oberpleis) – Annettes Modehaus 49

 Abbildung 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter- Oberpleis 50

 Abbildung 28: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Bonn-Beuel 53

 Abbildung 29: Bonn (Beuel) - Hermannstraße/Brückenforum 54

 Abbildung 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bad Honnef 56

 Abbildung 31: Foto Bad Honnef - Hauptlage 57

 Abbildung 32: Eitorf - südliche Brückenstraße 58

 Abbildung 33: Eitorf - Verbrauchermarkt Rewe:XL in der Poststraße/Ecke Brückenstraße 59

 Abbildung 34: Eitorf – Posthof in der Brückenstraße mit dem Bekleidungsanbieter adessa 60

 Abbildung 35: Eitorf – Markt 61

 Abbildung 36: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Eitorf 62

 Abbildung 37: Bonn - Remigiusstraße 65

 Abbildung 38: Bonn - Remigiusstraße/Kaufhof 65

 Abbildung 39: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bonn 66

 Abbildung 40: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bornheim 69

 Abbildung 41: Bornheim – Hauptlage 70

 Abbildung 42: Quelle: Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025; PF = Potenzialflächen Einzelhandel 78

 Abbildung 43: Prospektives Einzugsgebiet 84

 Abbildung 45: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bekleidung 99

 Abbildung 46: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Schuhe 102

 Abbildung 47: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Sport- und Campingbedarf 104

 Abbildung 48: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Elektroartikel 106

 Abbildung 49: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bücher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren 108

 Abbildung 50: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 110

 Abbildung 51: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten 112

 Abbildung 52: Einzugsgebiet HUMA Einkaufspark – nur periodischer Bedarf 116

Tabellenverzeichnis

 Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhabens (qm VKF) 9

 Tabelle 2: Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes 18

 Tabelle 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 19

 Tabelle 4: Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich 20

 Tabelle 5: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Troisdorf 28

 Tabelle 6: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von Siegburg 31

 Tabelle 7: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Hennef (Sieg) 37

 Tabelle 8: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Lohmar 42

 Tabelle 9: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Niederkassel 45

 Tabelle 10: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter- Altstadt 48

 Tabelle 11: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter- Oberpleis 51

 Tabelle 12: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn-Beuel 54

 Tabelle 13: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bad Honnef57

 Tabelle 14: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Eitorf 63

 Tabelle 15: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn 67

 Tabelle 16: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bornheim (inkl. Teilbereich Roisdorf) 70

 Tabelle 17: Einzugsgebiet des Vorhabens in Sankt Augustin 85

 Tabelle 18: Vorhabenrelevantes Nachfragepotential im Einzugsgebiet des Vorhabens 2017 in Mio. € 86

 Tabelle 19: Aktuelle Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (ohne Periodischer Bedarf) 90

 Tabelle 20: Sortiments- und Umsatzstruktur Huma-Park Status-quo 90

 Tabelle 21: Sortiments- und Umsatzstruktur nach Erweiterung (Sortimentsobergrenzen) 91

 Tabelle 22: Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (nach Umstrukturierung und Erweiterung) 92

 Tabelle 24: Umsatzprognose HUMA Park (nur Zuwachs) 94

 Tabelle 25: Umverteilungsquoten bei zentrenrelevanten Sortimenten (in %) 115

 Tabelle 26: Flächen- und Umsatzstruktur in der Nahversorgung im Nahbereich (Zone 1 und 2) 117

 Tabelle 27: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die Innenstädte/Nahversorgungszentren (Periodischer Bedarf) 120

 Tabelle 29: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche 133

1 Einführung

1.1 Auftrag und Aufgabenstellung

Der HUMA Einkaufspark im nordrhein-westfälischen Sankt Augustin ist ein drei- geschossiges Fachmarktzentrum1 mit einer einzelhandelsrelevanten Verkaufsflä- che von rd. 30.000 qm, das sowohl den städtischen Einzelhandelsschwerpunkt als auch das Stadtzentrum selbst darstellt. Als Ankermieter des in den 1970er Jahren errichteten Objekts fungieren ein real SB-Warenhaus und ein Saturn- Elektrofachmarkt. Für den HUMA Einkaufspark wurde sowohl im Stadtentwick- lungskonzept Sankt Augustin 2025 sowie dem kommunalen Einzelhandelskonzept ein dringender Handlungsbedarf zum Ausbau und der Attraktivierung des Objekts formuliert. Werden diese Investitionen nicht vorgenommen, wird ein weiterer funktionaler Bedeutungsverlust [der Innenstadt] des Mittelzentrums Sankt Au- gustin auftreten. Vor diesem Hintergrund plant die Eigentümerin nun, den HUMA-Einkaufspark grundlegend neu zu gestalten. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus soll ein neues städtebauliches Ensemble entstehen, welches die vorhandene Stadt- struktur berücksichtigt und durch die bewusste Öffnung zum öffentlichen Raum neue attraktive Wegebeziehungen schafft. Diese neue ‚Urbane Mitte Sankt Au- gustin’ soll eine Weiterentwicklung der Innenstadt zu einer Drehscheibe des lokalen und überregionalen Handels, von Dienstleistung und Kulturangeboten be-

1 Definition Fachmarktzentrum (nach JonesLangLaSalle): Ein Fachmarktzentrum ist eine Sonder- form des klassischen Shopping Centers. Neben typischen Fachmärkten mit bedarfsorientierten Gütern sind in der Regel auch SB-Warenhäuser und große Supermärkte in einem Fachmarktzent- rum untergebracht, um auch Güter des täglichen Bedarfs abzudecken. Fachmarktzentren bestehen aus zumindest 4 Fachmärkten oder fachmarktähnlichen Einzelhandelsbetrieben unter- schiedlicher Branchen, die zusammen min. 5.000 m² Verkaufsfläche umfassen. Im Gegensatz zu einer Fachmarktagglomeration wird ein Fachmarktzentrum einheitlich geplant und von zentraler Stelle vermietet und gemanagt. Außerdem ist ein großes Parkplatzangebot in unmittelbarer Nähe des Centers vorhanden. Unterschiede zu klassischen Einkaufszentren: Im Mieterbesatz zeichnet sich ein Fachmarktzentrum durch 1-2 große Mieter (preisaggressive diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen) aus, die zusammen 60 – 80 % der gesamten Ver- kaufsfläche bzw. Geschäftsflächen belegen. Diese werden durch kleinflächige Einzelhändler und Dienstleister ergänzt. Die Geschäfte befinden sich zumeist auf einer Ebene. Die Bauweise ist nicht so hochwertig (schlichte Funktionalität in der Optik) wie bei innerstädtischen Einkaufs- zentren […]. Daraus resultierend ergeben sich geringere Miet- und Nebenkosten als in klassischen innerstädtischen Einkaufszentren.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 1 | 138

wirken und damit zum Marktplatz der Stadt mit einem multifunktionalen Nut- zungsangebot werden.2 Insgesamt soll sich dabei die einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche um rd. 9.000 qm auf insgesamt 39.000 qm erhöhen. Darüber hinaus werden ergänzende Gast- ronomie- und Dienstleistungsnutzungen entstehen. Prüfungsrelevant war vor diesem Hintergrund der durch die Erweiterung entstehende Zusatzumsatz. Vor diesem Hintergrund hat die Jost Hurler Beteilungs- und Verwaltungsgesell- schaft mbH & Co. KG (im Folgenden ,der Auftraggeber‘) Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH, Hamburg, (im Fol- genden ‚Dr. Lademann & Partner‘ oder ‚die Gutachter‘) mit der Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zur Einschätzung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen der geplanten Um- strukturierung des HUMA Einkaufsparks auf die Einzelhandelsstandorte in Sankt Augustin und im Umland beauftragt. Zusätzlich war zu berücksichtigen, dass mit dem vorliegenden Einzelhandels- standort- und Zentrenkonzept der Stadt Sankt Augustin aus dem Mai 2008 eine planerische Konzeption vorliegt, die politisch beschlossen wurde. Beachtung fanden des Weiteren die relevanten Inhalte aus dem aktuellen Stadtentwick- lungskonzept von Sankt Augustin sowie der im Jahr 2011 beschlossene Master- plan ‚Urbane Mitte’. Die Erarbeitung der Abwägungsgrundlage für das Bebau- ungsplanverfahren beinhaltete die Analyse zu den möglichen Auswirkungen des Vorhabens im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO und der städtebaulichen Verträg- lichkeit sowie der Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landespla- nung (Entwurf LEP NRW). Die Aufgabenstellung des Gutachtens bestand darin, die Bedeutung und die möglichen Konsequenzen der geplanten Erweiterung des HUMA Einkaufsparks für St. Augustin und für das Umland zu ermitteln und darzustellen sowie Abwä- gungsgrundlagen für das Bebauungsplanverfahren zu erarbeiten. Maßgeblich waren die im Zuge der vorgesehenen Umstrukturierung hinzutretenden Verkaufs- flächen und damit die Zusatzwirkungen, die von neuen und über den heute bestehenden Umfang hinausgehenden Nutzungen ausgehen. Gleichwohl war auch die Attraktivitätssteigerung heute bestehender Verkaufsflächen über deren Um- satzzuwachs in die Untersuchung einzustellen.

2 Chapman & Taylor: Urbane Mitte Sankt Augustin, Baubeschreibung Stand 26.2.2010.

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1.2 Untersuchungsdesign und Methodik

Um die Auswirkungen des Umstrukturierungs- und Erweiterungsvorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet sowie die Nahversorgung in der Standortgemeinde prüfen zu können, wurden Prognosen über die Veränderung der Nachfrageströme der Verbraucher im Untersuchungsgebiet des Vorhabens erstellt. Diese hängen maßgeblich von Art, Umfang und Attraktivität der vorhandenen Versorgungsalternativen innerhalb und außerhalb des Untersuchungs- raums4, aber auch von der Attraktivitätsveränderung durch die Erweiterungspla- nung ab.

Folgende Analyseschritte waren für die Beurteilung des Umstrukturierungs- und Erweiterungsvorhabens erforderlich:

 Zum einen war es erforderlich, die im Untersuchungsraum gebundene bzw. die aus ihm abfließende Nachfrage abzuschätzen.

 Zum anderen wurden Einschätzungen darüber benötigt, auf welche Standort- bereiche innerhalb des Untersuchungsraums der Umsatz im Einzelhandel derzeit verteilt ist. Das betrifft alle Standorte, also neben den zentralen Versor- gungsbereichen auch Agglomerationen und Streulagen, die je nach Branche erhebliche Versorgungsbedeutung besitzen.

 Auf dieser Basis konnte eine Vorhabenprognose erstellt werden, mit der die absatzwirtschaftlichen Eckdaten des Umstrukturierungsvorhabens einge- schätzt werden konnten.

 Mittels einer Wirkungsprognose für das Umstrukturierungsvorhaben wurden anschließend zunächst die Umsatzverlagerungen berechnet, in die für den Prognosezeitraum auch Veränderungen der sozioökonomischen Rahmenbe- dingungen einbezogen wurden.

 Die Wirkungsprognose diente als Grundlage für die städtebaulich und raumordnerisch relevante Einschätzung, ob und inwieweit die Entwicklungsfähig- keit der Zentren im definierten Einzugsgebiet und die Nahversorgung beein- trächtigt werden. Das Beeinträchtigungspotenzial wird wesentlich von der heutigen Leistungsfähigkeit der betroffenen Zentren und Standorte mit beeinflusst.

4 Je weiter ein Kunde vom Vorhabenstandort entfernt wohnt, desto mehr wird er über Ausweich- alternativen auf andere Einzelhandelsstandorte verfügen.

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Auf dieser Basis war es möglich, ein Prognoseverfahren auf der Basis des Gravi- tationsmodells von Huff zu verwenden, das Dr. Lademann & Partner in den vergangenen Jahren für die Praxisanwendung weiterentwickelt hat. Als Prognosejahr wurde das Jahr 2017 als erstes Jahr der vollständigen Markt- wirksamkeit des Umstrukturierungsvorhabens zu Grunde gelegt5. Für die Bestand- serhebung wurde folgende Branchensystematik zu Grunde gelegt6:

7  Periodischer Bedarf

 Bekleidung

 Schuhe

 Elektroartikel

 Sportartikel

 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren

 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren

8  Sonstiger zentrenrelevanter Bedarf

9  Nicht-zentrenrelevanter Bedarf .

5 Aufgrund von zeitlichen Verzögerungen im Planungsprozess hat sich das voraussichtliche Eröff- nungsjahr mehrfach verschoben. Daher wurde das Jahr der Marktwirksamkeit sukzessive von 2011 auf 2017 in den Fassungen des Gutachtens angepasst. 6 Die im Zuge der frühzeitigen Beteiligung zum Bebauungsplanverfahren eingegangenen Stel- lungnahmen wurden eingehend gewürdigt und berücksichtigt. Die in der ersten Fassung des Verträglichkeitsgutachtens (Januar 2010) getätigte Zusammenfassung der sonstigen zentrenrelevanten Sortimente wurde nun unterteilt in die drei Sortimentsgruppen Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren sowie Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren und den sonstigen zentrenrelevanten Bedarf. Diese Aufteilung ermöglicht eine genauere Analy- se und gibt damit den umliegenden Städten und Gemeinden eine größere Sicherheit zur Ab- schätzung ihrer Betroffenheit. 7 Zum periodischen Bedarf zählen sämtliche nahversorgungsrelevanten Güter. Das sind Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränkemärkte), Drogeriewaren und Blumen. Der periodische Bedarf wurde aufgrund der geringeren Ausstrahlungswirkung nur in einem Teil- bereich des Einzugsgebiets erhoben (siehe Kapitel 5.3). 8 Zu den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten zählen: Hausrat (inkl. Glas, Porzellan, Kera- mik), Wohnaccessoires, Foto/Film/Optik, Heimtextilien und übriger Freizeitbedarf (z.B. Modell- bau, Bastelbedarf, Zooartikel, Musikinstrumente). 9 Wohnmöbel.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 4 | 138

Nicht berücksichtigt – da nicht vorhabenrelevant - wurde das Sortiment Garten- bedarf. Das Gutachten untersucht den stationären Einzelhandel im engeren Sinn. Dieser umfasst den Handel in Ladengeschäften, den festen Straßenverkauf, den Handel ab Lager sowie das Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Fleischer), nicht Apotheken, Tankstellen und Brennstoffhandel. Auswirkungen auf den Versand- und ambulan- ten Handel sowie auf den Automatenhandel werden nicht untersucht, allerdings werden diese Absatzkanäle beim Nachfragepotenzial und der Umsatz- und Markt- anteilsprognose berücksichtigt. Damit stellt sich der Ablauf der Untersuchung für die Hauptbestandteile grob skizziert wie folgt dar:

 Bestandsanalysen nach den geforderten Merkmalen an den genannten zentralen Versorgungsbereichen (v.a. den Innenstädten) in Stadt und Umland sowie den wesentlichsten Nahversorgungsstandorten im Kerneinzugsgebiet;

 unter Verwendung der Erhebungen, Kalibrierung eines modifizierten Huff- Modells und Anwendung der Vorhaben- und Bestandsdaten;

 Vorhabenprognose;

 Wirkungsprognose;

 raumordnerische und städtebauliche Bewertung auch unter Bezug auf den Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) in der Entwurfsfas- sung vom April 2012;

 Hinweise zu Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Folgende Primär- und Sekundärerhebungen waren für die Beurteilung des Erwei- terungsvorhabens erforderlich:

 Aktualisierende Totalerhebung aller Einzelhandelsbetriebe in den Innenstäd- ten/zentralen Versorgungsbereichen der unten bezeichneten Ober- und Mit- telzentren nach Branchen/Branchenmix und Betriebstypen zur quantitativen und qualitativen Analyse der Angebotssituation. Darüber hinaus wurden im Kerneinzugsgebiet sowie weiten Teilen des Nahbereichs alle Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in den zentralen Versorgungsberei- chen erhoben;

 intensive Begehungen der o.g. Zentren im Einzugsgebiet unter besonderer Berücksichtigung des Vorhabenstandorts zur Bestimmung und Bewertung der

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räumlich-funktionalen Struktur, der Angebotsqualität und Stabilität der Zen- tren;

10  Ermittlung und Evaluierung von einzelhandelsrelevanten Planvorhaben im Raum;

 Expertengespräche mit Vertretern der Verwaltung. Auf der Basis dieser Erhebungen und Sekundäranalysen wurden die bestehenden Nachfrageströme auf der Grundlage eines computerunterstützten Gravitations- modells (modifizierter Ansatz nach Huff) modelliert. Anschließend wurden die prospektiven sozioökonomischen, verkehrlichen und einzelhandelsseitigen Ver- änderungen im Einzugsgebiet in die Modellbetrachtung eingefügt, mit denen die Simulation vorgenommen wurde. Die Aufgabenstellung erforderte eine ausreichende problemadäquate Daten- grundlage. Die Erarbeitung einer solchen Datengrundlage fußt in den räumlichen Dimensionen auf der Abgrenzung des künftigen Einzugsgebiets für den HUMA Einkaufspark in Sankt Augustin und der Struktur der zentralen Orte, die durch die geplante Erweiterung betroffen sein könnten. Das in Kapitel 5 näher erläuterte und definierte Einzugsgebiet umfasst in der so abgegrenzten Zone 1, welches mit dem Stadtgebiet von Sankt Augustin identisch ist, die Innenstadt sowie die relevanten Nebenzentren. In der Zone 2 des Einzugsgebiets wurden die Innenstädte der Mittelzentren

 Troisdorf,

 Siegburg,

 Hennef (Sieg),

 Lohmar,

 Niederkassel und

 Königswinter - Altstadt sowie die rechtsrheinischen Gebiete von Bonn mit dem Bezirkszentrum Bonn- Beuel erhoben und die Wirkungen auf diese zentralen Versorgungsbereiche er-

10 Aufgrund des langen Planungsprozesses der Erweiterung des HUMA Einkaufsparks mussten auch die Planvorhaben laufend aktualisiert werden und befinden sich aktuell auf dem Stand Oktober 2012.

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mittelt. Nach Hinweisen aus der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange11 wurde zudem die Erhebung des Stadtteilzentrums Königswinter- Oberpleis vorgenommen und in die Berechnungen eingestellt. In der Einzugsgebietszone 3 wurden darüber hinaus die Mittelzentren

 Bad Honnef und

 Eitorf (jeweils die Innenstädte als prägende zentrale Versorgungsbereiche) berücksichtigt.

In der Zone 4 waren Teile des Oberzentrums Bonn (inklusive der gesamten In- nenstadt) sowie das Mittelzentrum Bornheim in die Untersuchung einzubezie- hen. Aufgrund der geringer zu erwartenden Ausstrahlung des verkleinerten HUMA Ein- kaufsparks wurde Köln-Porz nicht mehr in den Untersuchungen berücksichtigt. Gleiches gilt für Linz am Rhein, welches allerdings auch schon in den vorhergehenden Gutachtenfassungen aufgrund der weiten Entfernung und der damit voraussichtlich nicht mehr messbaren Auswirkungen keine Berücksichtigung fand.

11 Bezogen auf die vorherige Prüfversion mit insgesamt 46.230 qm Verkaufsfläche.

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2 Konzeption des Umstrukturierungsvorhabens

2.1 Darstellung des Vorhabens

Der HUMA Einkaufspark, der gleichzeitig überwiegend das Stadtzentrum von Sankt Augustin darstellt, umfasst aktuell eine einzelhandelsseitige Verkaufsflä- che (VKF) von rd. 30.000 qm. Gegenwärtig ist das Objekt als ein Fachmarktzent- rum der älteren Generation einzustufen. Dominierender Magnetmieter ist dabei das real,-SB-Warenhaus, welches sich über zwei Verkaufsebenen verteilt. Weitere Ankerbetriebe sind der Saturn-Elektrofachmarkt sowie der Anbieter Intersport. Zusätzlich zu den rd. 30 Einzelhandelsbetrieben sind eine Reihe ergänzender Flächen durch Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe besetzt, die hier nicht prüfungsrelevant sind.

Die Eigentümerin plant nun, den HUMA-Einkaufspark grundlegend neu zu gestalten. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus soll ein neues städtebauliches Ensemble entstehen, welches die vorhandene Stadtstruktur berücksichtigt und durch die bewusste Öffnung zum öffentlichen Raum neue attraktive Wegebezie- hungen schafft. Diese neue ‚Urbane Mitte Sankt Augustin’ soll eine Weiterent- wicklung der Innenstadt zu einer Drehscheibe des lokalen und überregionalen Handels, Dienstleistung und Kulturangebote bewirken und damit zum Marktplatz der Stadt mit einem multifunktionalen Nutzungsangebot werden.12 Der dringende Handlungsbedarf zu einer Umstrukturierung und Revitalisierung des HUMA Einkaufsparks für eine Attraktivierung des Stadtzentrums wurde zudem bereits im aktuellen Einzelhandelskonzept der Stadt Sankt Augustin sowie im integrierten Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025 formuliert. Er ent- springt somit einer langfristig angelegten Stadtentwicklungspolitik.

Die Planungen sehen dabei eine Erweiterung der einzelhandelsrelevanten Ver- kaufsfläche um maximal 9.000 qm vor.

12 Chapman & Taylor: Urbane Mitte Sankt Augustin.

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Die gesamte einzelhandelsrelevante13 Verkaufsfläche wird sich damit auf insgesamt maximal 39.000 qm14 erhöhen.

Sortimentsstruktur des Vorhabens (qm VKF)

Bestand Bestand Sortiment Differenz aktuell später

Periodischer Bedarf 8.021 Bekleidung 4.816 Schuhe 949 Elektro 4.576

Sportartikel 3.398

Sortiments- Sortiments-

Prüfung der Prüfung der obergrenzen Sonstige zentrenrel. Sortimente* 8.238 obergrenzen Nicht zentrenrel. Sortimente 0 Gesamt 30.000 39.000 9.000 Quelle: Angaben Auftraggeber. *Hausrat (inkl. GPK), Wohnaccessoires, Teppiche/Heimtextilien, Foto/Film/Optik, Übriger Freizeitbedarf. Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhabens (qm VKF)

Mit den Ausbauplanungen wird sich der Verkaufsflächenbestand im periodischen Bedarf voraussichtlich kaum ändern. Allerdings wird sich hier eine Umstrukturie- rung vollziehen: Das aktuell sehr groß dimensionierte SB-Warenhaus wird sich – sowohl bei Food als auch bei Non-Food-Artikeln – deutlich verkleinern. Stattdes- sen sind voraussichtlich sowohl ein Lebensmitteldiscounter als auch ein Droge- riemarkt als ergänzende großflächige Nutzungen geplant. Abgerundet wird der nahversorgungsrelevante Bedarf voraussichtlich durch verschiedene Lebensmit- telspezialanbieter sowie einen Bio-Supermarkt.

Die deutlichsten Flächenzuwächse sind voraussichtlich im Bereich Textili- en/Bekleidung vorgesehen. Möglich sind darüber hinaus Angebotsergänzungen im Bereich der nicht-zentrenrelevanten Sortimente (z.B. Kleinmöbel). Dass nicht-zentrenrelevante Sortimente in größerem Umfang realisiert werden, er- scheint jedoch eher unwahrscheinlich. So wird mit der Projektentwicklung das

13 Darüber hinaus werden in dem Objekt ergänzende Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen angesiedelt werden. 14 Im Vergleich zum Verträglichkeitsgutachten aus Juli 2011 hat sich damit die geplante gesamte einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von 46.230 qm auf maximal 39.000 qm deutlich verringert.

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Ziel verfolgt, den Huma Park von einem Fachmarktzentrum zu einem fachmarktorientierten Shopping Center umzustrukturieren. Die Ansiedlung nicht- zentrenrelevanter Fachmärkte würde diesem Ziel klar entgegenstehen. Zudem sprechen der Innenstadtstandort und das damit verbundene höhere Mietniveau gegen die Ansiedlung von nicht-zentrerelevanten Fachmärkten, die aufgrund ihrer Flächenextensivität nur vergleichsweise geringe Mieten zahlen würden. Wie schon heute z.T. bei Real oder Saturn zu beobachten, werden nicht- zentrenrelevante Sortimente eher als untergeordnete Randsortimente eine Rolle spielen.

Im Zuge des Refurbishments wird ein Trading Up vom Fachmarktzentrum zum fachmarktorientierten Shoppingcenter vollzogen. Dieses beinhaltet neben einer generellen architektonischen und baulichen Aufwertung der Immobilie eine kleinere Parzellierung der Ladeneinheiten sowie ein stärkeres Gewicht klassischer Shoppingsortimente. Zudem wird mit der Hinzunahme bisher nicht oder nur ge- ringfügig vorhandener Sortimente eine Abrundung bzw. Verbreiterung des Ange- bots vorgenommen. Der HUMA Einkaufspark ist eingebettet bzw. die zentrale Nutzung im gesamt- städtischen Entwicklungsprojekt ‚Urbane Mitte Sankt Augustin’. Allerdings wird u.a. aufgrund der weiterhin im Objekt verbleibenden Großflächenmieter real,- (über 10.000 qm), Saturn (rd. 3.000 qm) und Intersport Voswinkel (rd. 2.000 qm) ein höherer Anteil an großflächigen Fachmärkten vorhanden sein als bei klassischen, neu geplanten innerstädtischen Shoppingcentern (z.B. von der ECE). Im Vergleich zu der in der Gutachtenversion Juli 2011 geprüften Vorhabenvari- ante mit 90 Ladeneinheiten sind nunmehr insgesamt 140 Ladeneinheiten geplant. Die höhere Ladenanzahl führt zu einer insgesamt kleinflächigeren Center- Struktur, auch wenn künftig weiter eindeutig großflächige Fachmarktelemente das Objekt prägen werden und das Center als fachmarktorientiertes Shopping Center zu charakterisieren ist. 15

Damit beläuft sich die durchschnittliche Verkaufsfläche auf rd. 280 qm je Laden- einheit – unter Herausnahme der sehr großen Flächen von real beträgt die durchschnittliche Größe je Ladeneinheit damit 205 qm.

15 Dr. Lademann & Partner haben für das Bekleidungssegment eine deutlich über den heutigen Status Quo hinausgehende Flächenproduktivität zu Grunde gelegt (siehe Vorhabenprognose Kap. 5.1.2). Damit wird der worst case abgebildet, dass die Betriebsgrößenstruktur des Beklei- dungseinzelhandels zu einem größeren Teil von kleinteiligeren Läden belegt wird. Dies gilt analog auch für die übrigen Vorhabensortimente.

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Das Center wird in seiner zukünftigen und aktuellen Struktur über drei Verkaufs- ebenen verfügen (UG, EG, OG). Der größte Flächenanteil wird dabei voraussichtlich im Erdgeschoss verortet sein. Insgesamt werden neben dem real,- SB- Warenhaus voraussichtlich rd. 5 weitere Magnetmieter (> 1.000 qm) vorhanden sein. Der Anteil der Bekleidungs-Verkaufsfläche wird dabei voraussichtlich 35 % bis maximal 44 % betragen. Üblich ist bei innerstädtischen Einkaufszentren ein Tex- tilanteil von etwa 50-60 %; insofern wird bei dem neuen HUMA durch den hohen Großflächenanteil ein geringerer Textilflächenanteil als üblich vorhanden sein.

Abbildung 1: HUMA Einkaufspark (Rathausallee)

2.2 Mikrostandort und Verkehrsanbindung

Der HUMA Einkaufspark befindet sich in sehr zentraler Lage an der Rathausallee direkt im Stadtzentrum von Sankt Augustin. Die Anbindung für den motorisierten Individualverkehr über die B 56 zur Südstraße oder über die Arnold-Janssen- Straße zur Rathausallee ist als sehr verkehrsgünstig zu bewerten. Der südliche Eingang des HUMA Einkaufsparks erfolgt über den Marktplatz, dem zentralen Platz im Stadtzentrum Sankt Augustins. An diesem sind neben dem Rathaus wei-

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tere öffentliche Einrichtungen sowie Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe angesiedelt. Am Marktplatz befindet sich zudem die Haltestelle Sankt Augustin Markt, welche über die Stadtbahnlinien 66 und 67 die regionale Anbindung in Richtung Bonn und Siegburg gewährleistet.

Abbildung 2: Mikrostandort Huma-Einkaufspark

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Bei der Innenstadt von Sankt Augustin handelt es sich somit nicht um einen typischen gewachsenen Versorgungsbereich. Kleinteilige Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten sowie eine Hauptgeschäftsstraße bzw. Fußgängerzone mit geschlossenem Geschäftsbesatz fehlen vollständig.

Erst in den 1970er Jahren entstand nach vorhergehenden Eingemeindungen der früheren Ortsteile ein künstliches Stadtzentrum, welches zum größten Teil aus dem Einkaufszentrum HUMA Einkaufspark sowie öffentlichen Einrichtungen (Rat- haus etc.) besteht (siehe Abbildungen Mikrostandort).

Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 30.000 qm ist der HUMA Einkaufspark damit die wichtigste und fast ausschließliche Einkaufsdestination in Sankt Au- gustin. Die Sortimente mit den höchsten Verkaufsflächenzahlen im HUMA Ein- kaufspark sind Nahrungs- und Genussmittel (periodischer Bedarf), Bekleidung sowie Elektro- und Sportartikel. Die wichtigsten Magnetbetriebe im HUMA Einkaufspark sind aktuell:

 das real,-SB-Warenhaus (mit großer Verkaufsfläche über zwei Ebenen und einem im Vergleich zu anderen Objekten dieses Betriebstyps hohen Anteil an aperiodischem Bedarf);

 Saturn-Elektrofachmarkt,

 Intersport Voswinkel,

 Adler-Modemarkt. Trotz der (aus heutiger Perspektive) relativ geringen architektonischen Qualität handelt es sich bei dem HUMA Einkaufspark aktuell noch um ein weitestgehend funktionsfähiges und relativ gut besuchtes Einzelhandelsobjekt. Im Rahmen des aktuellen Stadtentwicklungskonzepts für Sankt Augustin wurden auch diverse städtebaulich gewünschte Ziele und Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Mikrostandort des HUMA Einkaufsparks bzw. dem Stadtzentrum von Sankt Augustin getätigt.17 Auch hier wurde vorgeschlagen, den „HUMA Einkaufs- park zu stärken und Erweiterungsmöglichkeiten in Richtung Südstraße einzuräu- men“. Zur Verbesserung der Erschließung für den öffentlichen Nahverkehr ist der „Ausbau einer dritten, privat finanzierten Querung der Stadtbahntrasse für den HUMA Einkaufspark“ geplant.

17 Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025, Ratsbeschluss 2006.

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2.3 Bauleitplanerische Situation und Untersuchungsbedarf

Die Liegenschaften der Jost Hurler KG liegen teilweise im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 107/1 „Zentrum“ aus dem Jahr 1984. Dieser setzt für das gesamte Plangebiet als Art der baulichen Nutzung Kerngebiet (MK) nach BauNVO 1977 fest. Mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans mit der Gültigkeit seit Juni 2009 ist der Bereich zudem als ‚zentraler Versorgungsbereich’ gekennzeichnet. Für die Realisierung des Planvorhabens soll nun ein vorhabenbezogener Bebau- ungsplan erstellt werden, der sämtliche Entwicklungsmöglichkeiten mit sortimentsspezifischen Flächenobergrenzen festlegt. Prüfungsrelevant war vor diesem Hintergrund der durch die Erweiterung entstehende Zusatzumsatz. Dieses wurde u.a. vom Bundesverwaltungsgericht in zwei Urteilen18 bestätigt: „Das Bundesverwaltungsgericht hat in der zitierten Entscheidung unter Bezugnah- me auf § 11 Abs. 3 BauNVO festgestellt, dass bei der Änderung eines Vorhabens das Gesamtvorhaben in seiner durch die Erweiterung geänderten Gestalt geprüft werden müsse.“ […] Dem steht die […] zitierte Rechtsprechung des OVG NRW19 nach der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche […] anhand des Erweite- rungsvorhabens unter Berücksichtigung des bereits vorhandenen Bestands an Ein- zelhandelseinrichtungen zu beurteilen sind, allerdings nicht entgegen.“

Eine Prüfung des Vorhabens erfolgte damit nach den Kriterien von § 11 Abs. 3 BauNVO. Mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan und dem dazugehörigen Durchführungsvertrag geht der Investor eine deutliche Bindung gegenüber der Gemeinde ein. Gleichzeitig wird auch den Umlandkommunen eine stärkere Pla- nungssicherheit als bei einem normalen Bebauungsplan zugestanden.

Die Ergebnisse dieses Gutachtens dienen als Abwägungsgrundlage für das Be- bauungsplanverfahren. Sie sollen als Empfehlung in die textlichen Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einfließen. Mit dem eingeschlagenen Weg soll die Umkehr vom aktuell ungesteuerten Zu- stand in eine gesteuerte Entwicklung im Einklang mit den stadtentwicklungspoli- tischen Zielen von Sankt Augustin betrieben werden.

18 BVerwG, Beschluss v. 12.2.2009 – 4 B 3/09 -, BRS 74 Nr. 101 und BVerwG, Beschluss v. 17.2.2009 – 4 B 4/09. Zitiert in einer Stellungnahme der Kanzlei Lenz und Johlen vom 16.9.2011. 19 OVG NRW, Beschluss v. 6.11.2008 – 10 A 1417/07 -, BRS 74 Nr. 101.

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Anmerkung: Das aktuelle Baurecht lässt am Standort 30.000 qm Verkaufsfläche ohne Sortimentsbeschränkung zu. Daher ließen sich bereits heute am Standort 30.000 qm Bekleidungseinzelhandelsnutzungen betreiben, ohne ein Bauleitplanver- fahren anzustrengen. Dies ist gleichwohl nicht vorgesehen und entspräche im Übri- gen auch nicht der (ansonsten üblichen) Struktur eines modernen Einkaufszent- rums.

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3 Rahmendaten des Makrostandorts Sankt Augustin

3.1 Lage im Raum, Verkehrssituation und zentralörtliche Stellung

Die nordrhein-westfälische Stadt Sankt Augustin ist – wie auch die Mehrheit der übrigen Städte und Gemeinden im Einzugsgebiet – im Rhein-Sieg-Kreis gelegen, welcher der Kreis mit der zweithöchsten Einwohnerzahl in Deutschland ist. Von Seiten der Landesplanung ist Sankt Augustin die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen. Sankt Augustin befindet sich in einem stark verdichteten Raum. Weitere wichtige Versorgungsstandorte im Umfeld sind das Oberzentrum Bonn (10 km), die unmittelbar an Sankt Augustin anschließenden Mittelzentren Troisdorf und Sieg- burg, sowie das nordwestlich gelegene Oberzentrum Köln. Die Lage im Verdichtungsraum von Bonn ist für Sankt Augustin von besonderer Wichtigkeit, von deren bundespolitischer Bedeutung die Stadt in der Vergangen- heit deutlich profitierte. In der Folge gibt es auch hier einige Sitze politischer Verbände, Körperschaften und sonstiger Vereinigungen.

Neben dem verdichteten Kernstadtbereich (Sankt Augustin Ort/Markt) umfasst das Stadtgebiet weitere sieben Ortsteile. Diese sind eher ländlich geprägt und vom Zentrum Sankt Augustins räumlich getrennt. Zentrale Versorgungsbereiche sind neben der Innenstadt laut dem aktuellen Einzelhandelskonzept20 lediglich in den Ortsteilen Hangelar, Menden und Niederpleis vorzufinden.

Sankt Augustin ist über mehrere Autobahnen (BAB 3/ 59/560) überregional gut erreichbar. Zudem wird das Stadtgebiet von der Bundesstraße B 56 durchquert, die Sankt Augustin mit Siegburg verbindet. Der einzige S-Bahnanschluss befindet sich im Ortsteil Menden, die nächste bedeutende DB-Haltestelle ist der ICE- Bahnhof in Siegburg.

20 BBE 2008: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept der Stadt Sankt Augustin.

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Abbildung 3: Makrostandort Sankt Augustin

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3.2 Sozioökonomische Rahmendaten

Die Bevölkerungsentwicklung in Sankt Augustin verlief seit 2007 leicht negativ (-0,1 % p.a.). Anfang 2012 lag die Einwohnerzahl bei rd. 55.800. Im selben Zeitraum konnten die angrenzenden Städte Zuwächse zwischen 0,2 % p.a. in Troisdorf und 0,3 % p.a. in Siegburg erzielen. Insgesamt war die Entwicklung in Sankt Augustin damit vergleichbar mit derjenigen des Bundes- lands Nordrhein-Westfalen.

Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes

+/- 12/07 Veränderung Stadt 2007 2012 abs. in % p.a. in % Sankt Augustin 56.216 55.810 - 406 -0,7 -0,1 Troisdorf 74.790 75.608 818 +1,1 +0,2 Siegburg 39.192 39.795 603 +1,5 +0,3 Königswinter 41.216 40.760 - 456 -1,1 -0,2 Lohmar 31.247 31.272 25 +0,1 +0,0 Bornheim 48.402 48.636 234 +0,5 +0,1 Alfter 22.803 22.988 185 +0,8 +0,2 Bonn 314.299 327.913 13.614 +4,2 +0,8 Rhein-Sieg-Kreis 598.805 600.432 1.627 +0,3 +0,1 Nordrhein-Westfalen 18.028.745 17.841.956 -186.789 -1,0 -0,2 Quelle: Statistische Berichte Landesamt Nordrhein-Westfalen (Stand jeweils 01.01.) Tabelle 2: Einwohnerentwicklung der Stadt Sankt Augustin und des Umlandes

Die Bevölkerungsprognosen des Landesamts für Statistik Nordrhein-Westfalen gehen für den Rhein-Sieg-Kreis von einem Wachstum von 0,1 % p.a. bis zum Jahre 2017 aus.21

Für Sankt Augustin wird die Bevölkerungszahl damit in 2017 rd. 56.100 Einwohner betragen.

Basis für das am Ort bzw. im Marktraum zur Verfügung stehende Marktpotenzial ist neben der Einwohnerzahl die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer. Für das Jahr 2011 lag dieser Wert für die Stadt Sankt Augustin bei 109,0 und damit deutlich über dem Durchschnitt des Landes Nordrhein-Westfalen (101,5) und

21 Bevölkerungsprognose mit Basisjahr 2011 des Landesamts für Statistik Nordrhein-Westfalen.

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deutlich über dem Bundesdurchschnitt (100,0). Im regionalen Vergleich liegt Sankt Augustin deutlich über dem Wert von Siegburg (105,1) und Troisdorf (100,6), aber unterhalb der Kaufkraft von Königswinter (113,4). Die Beschäftigtensituation im Rhein-Kreis-Sieg stellt sich deutlich besser dar, als im übrigen Land Nordrhein-Westfalen und im Bundesgebiet. Allerdings zeigte die Auswertung auf Gemeindeebene bis 2004, dass Sankt Augustin nicht vollständig an der positiven Entwicklung im Rhein-Sieg-Kreis partizipieren kann.22

Entwicklung der Arbeitslosenquoten*

Arbeitslosenquote in % + / - 01/08 + / - 08/11 Gebietseinheit 2001 2004 2007 2008 2011 %-Punkte %-Punkte

Sankt Augustin** 8,8 8,8 k.a. k.a. k.a. k.a. k.a. Rhein-Sieg-Kreis 7,1 6,9 6,8 6,2 5,5 -0,9 - 0,7 Bonn 6,5 7,7 8,4 7,7 6,6 +1,2 - 1,1 Nordrhein-Westfalen 8,8 10,2 9,5 9,4 8,1 +0,6 - 1,3 Bundesgebiet 9,4 10,5 9,0 8,7 7,1 -0,7 - 1,6

Quelle: Arbeitsmarktstatistik der Arbeitsverwaltung der Bundesagentur für Arbeit *bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen ** Quelle: Wfa Anstalt der NRW-Bank: Kommunalprofil Sankt Augustin, da Ausweisung ALQ bei der BfA nur auf Kreisebene, nicht auf Gemeindeebene. Tabelle 3: Entwicklung der Arbeitslosenquoten

Die Pendlerströme liefern auch einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verflech- tungsbeziehungen des Mittelzentrums Sankt Augustin mit seinem Umland. Es zeigt sich, dass Sankt Augustin zunehmend eine geringere Bedeutung als Ar- beitsstandort hat, da der negative Pendlersaldo von 2005 bis 2010 deutlich an- gestiegen ist. Allerdings hat auch die Mehrzahl der anderen Städte im Rhein- Sieg-Kreis – mit Ausnahme von Siegburg – ein negatives Pendlersaldo. Dieser Umstand ergibt sich aus der räumlichen Nähe zu den Oberzentren Köln und Bonn.

22Analog den Quellenangaben in der dazugehörigen Grafik gibt es für Sankt Augustin keine eigene Erfassung der Arbeitslosenquote. Diese wird in der offiziellen Statistik der Bundesagentur für Arbeit lediglich auf Kreisebene bzw. bei kreisfreien Städten (i.d.R. Oberzentren) ausgewiesen. Die Angaben für Sankt Augustin zur Arbeitslosenquote (Jahre 2001/2004) sind der nicht- offiziellen Statistik der Wfa Anstalt der NRW-Bank entnommen.

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Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich Auspendler Einpendler Saldo Stadt/Landkreis 2007 2011 2007 2011 2007 2011

Sankt Augustin 13.704 14.591 9.249 9.812 - 4.455 - 4.779 Siegburg 9.345 10.134 12.084 12.766 2.739 2.632 Troisdorf 17.115 18.285 14.601 16.856 - 2.514 - 1.429 Rhein-Sieg-Kreis 102.920 109.693 41.634 48.017 - 61.286 - 61.676 Bonn 31.731 34.846 85.817 92.125 54.086 57.279 Quelle: Bundesagentur für Arbeit. Stichtag 30.06. Tabelle 4: Ein- und Auspendler der Stadt Sankt Augustin im Vergleich

Gleichwohl die Arbeitslosenquoten in der Standortgemeinde Sankt Augustin im Vergleich zum Rhein-Sieg-Kreis etwas erhöht sind, sind die sozioökonomischen Rahmenbedingungen wegen des überdurchschnittlichen Kaufkraftniveaus und dem leichten Bevölkerungswachstum im Umland als positiv zu bewerten.

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4 Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation

4.1 Vorbemerkung

Zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation wurde durch Dr. Lademann & Partner im Oktober 2012 aktualisierend eine Ein- zelhandelserhebung der vorhabenrelevanten, zentrenrelevanten Sortimente29 in den zentralen Versorgungsbereichen30 im prospektiven Einzugsgebiet (siehe Kapi- tel 1.2) des Umstrukturierungs- und Erweiterungsvorhabens durchgeführt. Die Betrachtung des periodischen Bedarfs wurde aufgrund der unterschiedlichen Reichweite separat durchgeführt (Kap. 5.3). Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche zur Ermittlung der vorhandenen Angebotsstruktur ist den kommunalen Einzelhandels- und Zentren- konzepten mit folgendem Veröffentlichungsjahr entnommen:

 Bornheim, 2009

 Eitorf, 2006

 Bonn, 2008

 Königswinter, 2011

 Bad Honnef, 2010

 Hennef (Sieg), 2011

 Niederkassel, 2009

29Bekleidung, Schuhe, Elektro- und Sportartikel, Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren, Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie und sonstige zentrenrelevante Sorti- mente. Nicht erhoben wurden lediglich Gartenbedarf, Wohnmöbel/Antiquitäten, DIY. 30Ein zentraler Versorgungsbereich ist als räumlich abgrenzbarer Bereich definiert, dem aufgrund vorhandener oder noch zu entwickelnder Einzelhandelsnutzungen eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt oder zukommen soll. Das Angebot wird i.d.R. durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote ergänzt. Der Begriff ‚zentral‘ ist nicht geografisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Ein zentraler Versorgungsbereich muss über einen gewissen, über seine eigenen Grenzen hinausreichenden räumlichen Einzugsbereich mit städtebaulichem Gewicht haben. Er muss damit über den unmittelbaren Nahbereich hinaus wirken; er kann auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung umfassen.

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 Troisdorf, 2010

 Siegburg, 2009. Für die Stadt Lohmar war kein kommunales Einzelhandelskonzept vorhanden, so dass die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs eigenständig auf Basis der bei der Erhebung vorgefundenen Bestandssituation vorgenommen wurde. Bei der erneuten Flächenerhebung in den zentralen Versorgungsbereichen wurden nicht nur dezidiert sämtliche sortimentsbezogenen Verkaufsflächen sondern auch die erwartbaren Flächenproduktivitäten erneut kritisch überprüft. Die Flä- chen- und Umsatzstruktur des innerstädtischen Einzelhandelsbestands kann daher – und natürlich aufgrund einiger mittlerweile eingetretener Veränderungen – von den im Jahr 2008 erhobenen Bestandsdaten abweichen. Im Sinne der Worst- Case-Betrachtung wurden daher in einigen Fällen – so z.B. bezogen auf Siegburg für das Warenhaus Galeria Kaufhof – geringere Flächenproduktivitäten und folglich geringere Umsätze angenommen. Auf die Darstellung der nahversorgungsrelevanten Flächen (periodischer Bedarf) wurde in diesem Kapitel verzichtet. Eine Berücksichtigung der Nahversorgungs- strukturen sowie Berechnung der Auswirkungen auf die Nahversorgung fand zur besseren Übersichtlichkeit in einem separaten Kapitel statt.

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4.2 Charakterisierung der Innenstädte im Nahbereich (Zone 2)

4.2.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Troisdorf

Das Mittelzentrum Troisdorf (rd. 75.600 Einwohner) befindet sich im Rhein-Sieg- Kreis, in nord-westlicher Richtung von Sankt Augustin. Die Entfernung zum HUMA Einkaufspark ist mit nur sechs Kilometern relativ gering.

Der Einzelhandel in der Troisdorfer Innenstadt ist schwerpunkmäßig entlang des östlichen Teils der Kölner Straße verortet, die als Fußgängerzone ausgebaut ist und entsprechend gut frequentiert wird. Als zweiter relevanter Standortbereich ist der Bereich ‚am Bürgerhaus‘ zu bezeichnen. An diesem Standort (südlicher Bereich des Wilhelm-Hamacher-Platzes) entsteht derzeit das Einkaufszentrum ‚Wilhelm-Hamacher-Galerie‘, in der als Ankermieter der Bekleidungsfilialist C & A und der Elektrofachmarkt Saturn geplant sind.

Abbildung 4: Troisdorf - östliche Ende der Kölner Straße

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Abbildung 5: Troisdorf - Fußgängerzone Kölner Straße

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Insgesamt beträgt das zentrenrelevante Verkaufsflächenangebot der Troisdorfer Innenstadt aktuell gut 19.600 qm bei einem Umsatz von rd. 68,2 Mio. €. Der Einzelhandelsbestand ist neben überwiegend kleinteiligen Einheiten (< 300 qm VKF) insbesondere auch durch großteilige Strukturen, z.B. im Forum Troisdorf, geprägt. Rund 50 % der gesamten zentrenrelevanten Verkaufsfläche entfällt hierbei auf das Bekleidungssegment.

Abbildung 6: Forum Troisdorf mit Drogerie Müller, H & M und weiteren Modegeschäften

Wichtige Magnetbetriebe innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Trois- dorf sind die Bekleidungskaufhäuser Peek & Cloppenburg und H & M, der Schuh- filialist Deichmann (alle Kölner Straße) sowie das Kaufland-SB-Warenhaus und der Elektrofachmarkt Expert Medialand (‚Am Bürgerhaus‘).

Die geplante Einkaufsgalerie am Wilhelm-Hamacher-Platz (Kapitel 4.5 Planvorha- ben) wird eine Stärkung der zentralen Lagen der Troisdorfer Innenstadt induzie- ren. Die Investitionsbereitschaft zeigt, dass Troisdorf einen attraktiver Investiti- onsstandort für Einzelhandelsimmobilien darstellt.

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Abbildung 7: Troisdorf - Kaufland und Expert Medialand

Leerstände innerhalb der Troisdorfer Innenstadt lassen sich vermehrt in den Randbereichen lokalisieren. Neben kleineren leer stehenden Ladengeschäften in der zur Fußgängerzone zählenden Alten Poststraße sind in der westlichen Kölner Straße und insbesondere im Osten, in den Straßenzügen Kirchstraße und Frank- furter Straße, auffällige Leerstände erkennbar.

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Abbildung 8: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Troisdorf

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Aktueller Einzelhandelsbestand in Troisdorf Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 9.855 31,8 Schuhe 1.385 4,5 Elektro 1.910 9,7 Sportartikel 205 0,6 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 2.050 7,4 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 840 7,1 Sonstige zentrenrel. Sortimente 3.395 7,0 Gesamt 19.640 68,2 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 5: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Troisdorf

Die Innenstadt von Troisdorf verfügt über einen ausgewogenen Branchenmix und ist in den Hauptlagen unter Berücksichtigung der im Bau befindlichen ‚Wilhelm- Hamacher-Galerie‘ als stabil einzuschätzen. Die Randlagen sind aber z.T. als fragil zu bewerten. Gleichwohl verfügt die Innenstadt, u.a. ablesbar an der Nach- nutzung von Leerstandsimmobilien sowie dem aktuellen Planvorhaben mit der Einkaufsgalerie am Wilhelm-Hamacher-Platz, über eine ausreichend gute Anpas- sungsfähigkeit.

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4.2.2 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Siegburg

Das Mittelzentrum Siegburg (39.795 Einwohner) grenzt wie Troisdorf direkt an Sankt Augustin an. Die Entfernung der Siegburger Innenstadt zum Vorhaben- standort beträgt nur rd. vier Kilometer und ist – neben dem Oberzentrum Bonn – als der bedeutendste Versorgungsstandort im direkten Umfeld von Sankt Augus- tin zu bewerten. Die Innenstadt von Siegburg ist durch eine relativ große Fußgängerzone mit einer überwiegend historischen Bausubstanz geprägt. Das Einzelhandelsangebot ist durch eine große Vielfalt an Betriebstypen sowie eine ausgewogene Mischung an regionalen Fachgeschäften und nationalen Einzelhandelsketten gekennzeichnet. Das vorhabenrelevante, zentrenrelevante Verkaufsflächenangebot in der Siegbur- ger Innenstadt ist mit etwa 31.580 qm und einem Umsatz von rd. 127,3 Mio. € für ein Mittelzentrum als umfassend einzuschätzen. Der Einzelhandelsbesatz verteilt sich auf eine Vielzahl von Geschäften, die sich in dem als Fußgängerzone ausgewiesenen Bereich von Kaiserstraße (1a-Lage), Holzgasse, Bahnhofstraße sowie dem Markt, der Brauhof-Galerie, der City- und der Marktpassage konzent- rieren. Während der südwestliche Bereich des Hauptgeschäftszentrums (Bereich Bahnhofstraße) zum Zeitpunkt der Bestandserhebung qualitativ geringwertige Güter anbietet (Sonderposten, nicht-zentrenrelevante Sortimente), sorgen die restlichen Lagen durch moderne Einkaufspassagen und eine Vielzahl von Fachge- schäften mit mittlerem bis hohem Angebotsniveau für eine hohe Aufenthaltsqua- lität und ein ansprechendes Einkaufsambiente. Die Hauptlage ist verkehrsberuhigt. Insgesamt ist hinsichtlich der Aufenthalts- qualität ein Nord-Süd-Gefälle zu konstatieren.

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Abbildung 9: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Siegburg

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Aktueller Einzelhandelsbestand in Siegburg Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 15.255 47,6 Schuhe 1.890 6,5 Elektro 3.150 18,6 Sportartikel 1.380 4,1 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 2.725 11,5 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 2.950 28,7 Sonstige zentrenrel. Sortimente 4.230 10,2 Gesamt 31.580 127,3 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 6: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von Siegburg

Als Magnetbetriebe fungieren das Warenhaus Galeria Kaufhof, das Bekleidungs- kaufhaus C&A sowie der Elektro-Fachmarkt Saturn.

Abbildung 10: Siegburg - Kaiserstraße

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Abbildung 11: Siegburg - ehemalige Wehmeyer-Filiale

Wesentliche zukünftige Entwicklungen in der Siegburger Innenstadt sind die Ansiedlung von Drogerie Müller auf rd. 3.300 qm in der ehemaligen Wehmeyer- Filiale (Eröffnung voraussichtlich Ostern 2013). Im Frühjahr 2013 eröffnet des Weiteren an der Stelle der ehemaligen Kaufhalle das Neue Stadttor. Entstehen sollen in dem Wohn- und Geschäftshaus voraussichtlich 3.000 qm Einzelhandel. Nutzer werden u.a. Deichmann31 (960 qm), Depot und Tom Tailor.

Die Siegburger Innenstadt verfügt mit ihrem großen Verkaufsflächenvolumen, einem hohen Bekleidungsangebot sowie einer guten Aufenthaltsqualität und einem ausgeglichenen Branchenmix über eine stabile und für ein Mittelzentrum überdurchschnittliche Einzelhandelsstruktur.

31 Verlagerung und Vergrößerung der bestehenden Filiale von der Kaiserstraße.

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4.2.3 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Hennef (Sieg)

Die Innenstadt von Hennef (Sieg) befindet sich in rd. sieben Kilometer Entfer- nung vom HUMA Einkaufspark und erstreckt sich entlang der Frankfurter Straße sowie auf das südlich anschließende, großflächige verkehrsberuhigte Areal von Bahnhofstraße, Adenauerplatz und Marktplatz.

Abbildung 12: Hennef (Sieg) – Marktplatz und HIT-Verbrauchermarkt am Adenauerplatz

Wichtige Magnetbetriebe innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Hen- nef sind der frequenzgenerierende HIT-Verbrauchermarkt (Adenauerplatz), der Drogeriemarkt dm (Marktplatz) sowie der peripher gelegene Lebensmitteldis- counter Penny-Markt. Neben einigen weiteren Filialisten wie Deichmann (Ade- nauerplatz) und Intersport Reuther (Burgplatz) wird das Einzelhandelsangebot durch kleinflächige Ladengeschäfte ergänzt.

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Abbildung 13: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße I

Abbildung 14: Hennef (Sieg) - Frankfurter Straße II

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Auf knapp 8.000 qm zentrenrelevanter Verkaufsfläche, die sich aus einem ausgewogenen Mix der Sortimente Bekleidung, Elektro, Musikalien, Computer, Sport- und Campingbedarf sowie Schuhe zusammensetzt, werden aktuell rd. 29 Mio. € Umsatz generiert. Im Vergleich mit den angrenzenden starken Einkaufsstädten St. Augustin, Siegburg, Bonn und Troisdorf ist das Angebot im Geschäftszentrum Hennef eher auf die lokale Bevölkerung ausgerichtet. Im Bereich der östlichen Bahnhofstraße sind Leerstände feststellbar, die allerdings auch suboptimale Ladengrößen und –zuschnitte sowie eine nicht mehr zeitgemäße Bausubstanz aufweisen.

Abbildung 15: Hennef (Sieg) - Leerstand im Bereich der östlichen Bahnhofstraße

Das Zentrum verfügt über ausreichend fußläufig erreichbare Stellplatzanlagen, außerdem ist straßenbegleitendes Parken entlang der Frankfurter Straße mög- lich.

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Abbildung 16: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Hennef

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Aktueller Einzelhandelsbestand in Hennef (Sieg) Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 1.995 6,0 Schuhe 870 2,6 Elektro 760 3,9 Sportartikel 450 1,1 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 510 2,5 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 835 7,2 Sonstige zentrenrel. Sortimente 2.555 5,6 Gesamt 7.975 28,9 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 7: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Hennef (Sieg)

Die Innenstadt von Hennef ist in den Haupteinkaufsbereichen Adenauerplatz und Frankfurter Straße als - auf niedrigem Niveau - weitestgehend stabil zu bezeichnen. In der direkt angrenzenden östlichen Bahnhofstraße sind Trading- Down-Tendenzen erkennbar.

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4.2.4 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Lohmar

Die Innenstadt von Lohmar32erstreckt sich entlang der Hauptstraße und umfasst zusätzlich die Straßenzüge östliche Kirchstraße, Vila-Verde-Straße, Breiter Weg sowie den Frouardplatz. In diesem abgegrenzten Bereich beträgt die aktuelle zentrenrelevante Verkaufsfläche rd. 3.300 qm, auf der knapp 12 Mio. € Umsatz erwirtschaftet werden.

Abbildung 17: Lohmar – Hauptstraße

Als Magnetbetriebe sind in der Kirchstraße der Lebensmitteldiscounter Lidl sowie der Edeka-Supermarkt in der Vila-Verde-Straße angesiedelt. 2009 ist zudem der Ladenkomplex ‚Lohmarer Höfe (Hauptstraße/Ecke Kirchstraße) mit rd. 2.000 qm Einzelhandelsfläche realisiert worden. U.a. sind hier ein K+K-Schuhcenter, der Bekleidungsdiscounter Kik, der Drogeriemarkt Rossmann sowie die Bekleidungsfi- lialisten Cecil und Ernstings family ansässig. Die sonstigen Geschäfte entlang der Hauptstraße sind deutlich kleinflächiger strukturiert.

32 Entfernung vom HUMA Einkaufspark: ca. sieben Kilometer.

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Abbildung 18: Lohmar - Ladenkomplex ‚Lohmarer Höfe‘ in der Hauptstraße/Ecke Kirchstraße

Abbildung 19: Lohmar - Lebensmitteldiscounter Lidl in der Kirchstraße

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Der zentrale Versorgungsbereich Lohmars ist modern gestaltet und hat durch die Ansiedlung der ‚Lohmarer Höfe‘ eine deutliche Aufwertung erhalten. Das zen- trenprägende Angebot im Bereich Bekleidung konnte durch die Realisierung deutlich gesteigert werden. Hierdurch konnte auch die Leerstandssituation im nördlichen Bereich der Hauptstraße und am Frouardplatz kompensiert werden. In der Hauptstraße steht aktuell ein ehemaliger Netto-Lebensmitteldiscounter leer, am Frouardplatz die Ladenfläche eines ehemaligen Aldi-Discounters, der an die Brückenstraße (neben Kaufland) verlagert wurde.

Abbildung 20: Lohmar - Leerstand am Frouardplatz (ehemals Aldi)

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Abbildung 21: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Lohmar

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Aktueller Einzelhandelsbestand in Lohmar Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 1.325 4,1 Schuhe 560 1,7 Elektro 185 0,9 Sportartikel 230 0,7 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 295 1,4 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 120 1,4 Sonstige zentrenrel. Sortimente 555 1,5 Gesamt 3.270 11,7 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 8: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Lohmar

Das Zentrum von Lohmar ist als weiter ausbaufähig, gleichwohl aber stabil zu bewerten.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 42 | 138

4.2.5 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Niederkassel

Zwischen den Oberzentren Köln und Bonn befindet sich die Innenstadt von Nie- derkassel33. Hier werden nach den aktuellen Erhebungen von Dr. Lademann & Partner etwa 565 qm an zentrenrelevanter Verkaufsfläche vorgehalten, auf welcher ein Umsatz von rd. 2,0 Mio. € erwirtschaftet wird. Die Innenstadt von Nie- derkassel bzw. der Geschäftsbereich im gleichnamigen Stadtteil umfasst nur einen relativ geringen Besatz und erfüllt eher eine Nahversorgungsfunktion für die lokale Bevölkerung. Das Siedlungsbild der Stadt Niederkassel ist durch kleinstädtische bis dörfliche Bebauungsstrukturen geprägt. Vereinzelte Einzelhandelsnutzungen finden sich entlang der Hauptstraße und am Rathausplatz; die Einzelhandelsdichte ist damit sehr gering. Die städtebauliche Attraktivität (offensichtlicher Sanierungsstau der Fassaden, fehlende Möblierung, kaum Gastronomie) ist ebenfalls als sehr gering zu bewerten. Der wesentliche Betrieb ist der E-aktiv-Markt Piel. Seit der letztmaligen Erhe- bung im Jahr 2008 sind in dem zentralen Versorgungsbereich mehrere Betriebe geschlossen worden (Schlecker, Animals World, Hobby Angler), deren Ladenge- schäfte aktuell leer stehen. Neben diesen offensichtlichen Trading-Down- Tendenzen zeugt auch die hohe Dichte an Versicherungen von dieser negativen Entwicklung.

33 Entfernung vom HUMA Einkaufspark: ca. elf Kilometer.

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Abbildung 22: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Niederkassel

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Aktueller Einzelhandelsbestand in Niederkassel Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 185 0,6 Schuhe - - Elektro 80 0,4 Sportartikel - - Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 200 0,8 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie - - Sonstige zentrenrel. Sortimente 100 0,2 Gesamt 565 2,0 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 9: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Niederkassel

Abbildung 23: Niederkassel - Rathausplatz

Die Innenstadt von Niederkassel ist geprägt durch einen sehr geringen Einzel- handelsbesatz und eine geringe städtebauliche Attraktivität. Das vor allem auf Nahversorgungsfunktionen orientierte Zentrum, welches einem deutlichen Tra- ding-Down unterliegt, ist insgesamt als fragil zu bewerten.

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4.2.6 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Königswinter- Altstadt

Die historische Altstadt – gleichzeitig das Hauptgeschäftszentrum von Königs- winter34 - ist einer von zahlreichen Ortsteilen des weiträumigen Stadtgebiets und befindet sich im Talraum in der Nähe des Rheinufers. Die Innenstadt verfügt über einen zentrenrelevanten Verkaufsflächenumfang von rd. 2.420 qm mit einem jährlichen Umsatz von etwa 7,8 Mio. €. Das Gesamtbild der Altstadt leidet unter funktionalen und städtebaulichen Miss- ständen. Besonders auffällig sind zahlreiche Leerstände in Haupt- und Nebenla- gen, welche insbesondere durch die kleinteilig zugeschnittenen Ladenlokale und deren Nachvermietungsschwierigkeiten begründet sind.

Abbildung 24: Königswinter (Altstadt) - Hauptlage

Der Einzelhandel in der Altstadt von Königswinter begrenzt sich auf den Bereich Hauptstraße, welcher durch die Bahnhofstraße ergänzt wird. Das Angebot ist einerseits auf die wohnortnahe Bevölkerung ausgerichtet, andererseits zeigt das

34 Entfernung vom HUMA Einkaufspark: ca. 11 km.

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Warenangebot auf den Kleinflächen, dass es eine Ausrichtung auf den saisonalen Tourismus gibt (Souvenirs, eingeschränkte und uneinheitliche Öffnungszeiten).

Abbildung 25: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter-Altstadt

Wichtigste Anbieter der Altstadt sind der Supermarkt Kaisers, das Spielwaren- fachgeschäft Trommelschläger (beide in der Hauptstraße), NKD sowie Ernstings

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family. In der ehemals durch den Textil-Discounter Zeeman (Bahnhofstraße) genutzten Immobilie ist aktuell ein Leerstand zu finden. Gleichwohl städtebauliches Potenzial durch die historischen Gebäude vorhanden ist, fehlt es an einer ausreichenden Dichte und Qualität im Bereich der Einzel- handels- und Gastronomienutzungen.

Aktueller Einzelhandelsbestand in Königswinter-Altstadt Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 880 2,4 Schuhe 105 0,3 Elektro 40 0,2 Sportartikel 65 0,1 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 395 1,4 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 320 1,9 Sonstige zentrenrel. Sortimente 615 1,4 Gesamt 2.420 7,8 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 10: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter-Altstadt

Die Altstadt von Königswinter verfügt über keine stabile Einzelhandelsstruktur. Insbesondere der Besatz mit Bekleidung und Schuhen ist für ein Mittelzentrum sehr gering. Für Königswinter muss insofern davon ausgegangen werden, dass der Standortbereich sensibel auf die Auswirkungen des Erweiterungs- und Um- strukturierungsvorhabens in St. Augustin reagieren wird; gemildert wird das jedoch durch die größere Entfernung zum Vorhabenstandort.

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4.2.7 Einzelhandelsstruktur in Königswinter-Oberpleis

Neben der Altstadt von Königswinter wurde als zentraler Versorgungsbereich zudem der Bestand im Stadtteilzentrum Oberpleis35 erhoben, da dieser eine gleichrangige Versorgungsfunktion wie die Altstadt Königswinter aufweist. Ober- pleis ist mit gerade einmal gut 4.000 Einwohnern der einwohnerstärkste von 56 Ortsteilen. Mit einem sehr starken Vollsortimenter (Rewe Verbrauchermarkt zzgl. Konzessionäre) verfügt der zentrale Versorgungsbereich über eine gute Nahver- sorgungsstruktur. Darüber hinaus sind entlang der Dollendorfer Straße sowie der Siegburger Straße zahlreiche, zumeist kleinflächige Ladeneinheiten mit zentrenrelevanten Sortimenten verortet. Der größte und besonders zentrenprägende Betrieb ist dabei Annettes Modehaus. Zentral innerhalb des Zentrums befindet sich der Busbahnhof.

Abbildung 26: Königswinter (Oberpleis) – Annettes Modehaus

Das Stadtteilzentrum Oberpleis verfügt über eine zentrenrelevante Verkaufsfläche von rd. 2.300 qm mit einem jährlichen Umsatz von etwa 8,8 Mio. €.

35 Entfernung vom HUMA Einkaufspark: ca. 13 km.

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Abbildung 27: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Königswinter-Oberpleis

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Aktueller Einzelhandelsbestand in Königswinter-Oberpleis Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 950 2,7 Schuhe 140 0,4 Elektro 235 1,2 Sportartikel 110 0,2 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 435 2,0 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 210 1,6 Sonstige zentrenrel. Sortimente 225 0,6 Gesamt 2.305 8,8 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 11: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Königswinter-Oberpleis

Das Zentrum ist einzelhandelsseitig stärker als die Altstadt Königswinter einzustufen und ist aufgrund der isolierten Lage als weitestgehend eigenständig und stabil zu charakterisieren. Einziger sichtbarer, größerer Leerstand ist das vormals durch Schlecker genutzte Ladenlokal am Busbahnhof.

Flächen- und umsatzseitig übertrifft Oberpleis die vormals höherrangige und baulich deutlich attraktivere Altstadt von Königwinter deutlich. Im kommunalen Einzelhandelskonzept sind daher nun beide als gleichrangige Stadtteilzentren eingestuft.

Das Stadtteilzentrum Königswinter-Oberpleis ist – insbesondere in der Hauptlage - als stabil zu bewerten. Es ist ein signifikanter Einzelhandelsbestand in den zentrenrelevanten Sortimenten vorhanden.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 51 | 138

4.2.8 Einzelhandelsstruktur im Nebenzentrum Bonn-Beuel

Dem Stadtbezirkszentrum Beuel (B-Zentrum) kommt für das Bonner Stadtgebiet rechtsrheinisch die größte Bedeutung eines zentralen Versorgungsbereichs zu. Gleichzeitig ist dieser über die Kennedybrücke an die Bonner Innenstadt ange- bunden und verfügt aufgrund dieser starken Konkurrenz auch nur über einen geringen eigenen Flächenanteil zentrenrelevanter Sortimente. Das Nebenzentrum verfügt in den vorhabenrelevanten, zentrenrelevanten Sortimenten insgesamt über eine Verkaufsfläche von rd. 4.600 qm mit einem Umsatz von etwa 18 Mio. €.

Der Ortsteil Beuel-Mitte liegt rd. 6 km vom Vorhabenstandort entfernt. Der Ein- kaufsbereich erstreckt sich im Wesentlichen entlang der Friedrich-Breuer-Straße, beginnend vom Brücken-Forum bis hin zur S-Bahn-Trasse und der Hermannstra- ße. Die Aufenthaltsqualität ist aufgrund des Verkehrsaufkommens von Kraftfahr- zeugen und Straßenbahnen beeinträchtigt. Im Gegensatz zur Bonner Innenstadt, die schwerpunktmäßig zentrenrelevante Branchen anbietet, entfällt in Beuel der Großteil der Verkaufsfläche auf nahversorgungsrelevante Sortimente filialisierter Vertriebsschienen (Verbrauchermärkte, Lebensmitteldiscounter, Bio-Supermarkt, Drogeriefachgeschäfte). Der übrige Ein- zelhandelsbesatz ist durch inhabergeführte kleinteilige Geschäfte unteren bis mittleren Preisniveaus gekennzeichnet. Die Einzelhandelsstruktur des Stadtbe- zirkszentrums weist auf die fast ausschließliche Bedeutung zur Deckung des Nahversorgungsbedarfs der Bewohner des Stadtbezirks hin. Die Magnetbetriebe sind mit Kaisers, Aldi, Netto und dm ausschließlich Nahversorger. Bis auf das durch die Schlecker-Insolvenz aufgegebene Ladenlokal sind keine Leerstände offenkundig sichtbar.

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Abbildung 28: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Bonn-Beuel

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Aktueller Einzelhandelsbestand in Bonn-Beuel Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 1.130 3,6 Schuhe 725 2,8 Elektro 455 2,3 Sportartikel 375 1,0 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 560 2,0 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 315 3,2 Sonstige zentrenrel. Sortimente 1.045 2,6 Gesamt 4.605 17,5 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 12: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn-Beuel

Abbildung 29: Bonn (Beuel) - Hermannstraße/Brückenforum

Das Nebenzentrum Bonn-Beuel ist fast ausschließlich durch Nahversorgungsbe- triebe geprägt. Dieser zugewiesenen Nahversorgungsfunktion wird das Neben- zentrum gerecht. Der zentrale Versorgungsbereich ist in den Haupt- und Neben- lagen als stabil zu charakterisieren.

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4.3 Charakterisierung der Innenstädte im Fernbereich (Zone 3)

4.3.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bad Honnef

Die Innenstadt von Bad Honnef36 verfügt über ein vorhabenrelevantes, zentrenrelevantes Verkaufsflächenangebot von rd. 6.700 qm und einen Jahresumsatz von rd. 23,8 Mio. €.

Es gibt keinen großflächigen Magnetbetrieb, jedoch kann der Mix der verschiedenen mittel- bis kleinflächigen Angebote gemeinsam als Frequenzbringer für die örtliche bis überörtliche Bevölkerung gesehen werden, wie der Lebensmittel- Discounter Netto (Steinstraße), Intersport Schmidt (Hauptstraße), Kaisers (Hauptstraße), Bähr Moden und das Einrichtungshaus Walkembach (Am Saynschen Hof/ Hauptstraße). Einzelhandelsbetriebe sind im Wesentlichen an der Hauptstraße angesiedelt sowie in den Seiten- und Parallelstraßen zur Hauptstraße. Das städtebauliche Er- scheinungsbild sowie die Aufenthaltsqualität sind als hoch zu bewerten. In den Nebenlagen sind vereinzelte Leerstände vorhanden (ehemalige Ladenein- heiten Ihr Platz und nah & frisch). Die kleinflächigen Ladeneinheiten der Haupt- lage sind - soweit ersichtlich – vollständig vermietet.

36 Entfernung vom HUMA Einkaufspark : ca. 15 km.

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Abbildung 30: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bad Honnef

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 56 | 138

Aktueller Einzelhandelsbestand in Bad Honnef Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 2.095 7,1 Schuhe 530 1,7 Elektro 240 1,0 Sportartikel 1.000 2,9 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 580 2,7 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 705 4,8 Sonstige zentrenrel. Sortimente 1.565 3,5 Gesamt 6.715 23,8 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 13: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bad Honnef

Abbildung 31: Foto Bad Honnef - Hauptlage

Die historische Innenstadt von Bad Honnef ist insgesamt als stabil zu bewerten. Es sind keine Trading-Down-Tendenzen erkennbar.

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4.3.2 Einzelhandelsstruktur im zentralen Versorgungsbereich von Eitorf

Der zentrale Versorgungsbereich von Eitorf, er sich in rd. 19 km Entfernung vom HUMA Einkaufspark befindet, ist als gewachsenes Zentrum zu bezeichnen und erstreckt sich im Wesentlichen in Nordsüd-Richtung entlang der Straßenzüge Brückenstraße, Markt und Asbacher Straße. Im Norden umfasst das Zentrum zu- sätzlich in West-Ost-Richtung Bereiche der Bahnhofs- und der Poststraße. Nach den aktuellen Erhebungen von Dr. Lademann & Partner werden rd. 4.200 qm an zentrenrelevanter Verkaufsfläche bei einem Umsatz von knapp 14 Mio. € vorgehalten.

Abbildung 32: Eitorf - südliche Brückenstraße

Sortimentsseitig wird das Angebot in Eitorf schwerpunktmäßig durch Nahversor- gungsanbieter sowie durch Bekleidungsgeschäfte geprägt. Als Magnetbetriebe im periodischen Bedarfsbereich fungieren der Verbrauchermarkt Rewe:XL im nördli- chen Zentrumsbereich und der Lebensmitteldiscounter Aldi in der Asbacher Stra- ße im Süden. Im Bekleidungssegment ist noch der Filialist adessa zu nennen, der im neu entstandenen Posthof in der Brückenstraße angesiedelt ist. Die übri- gen Geschäfte sind überwiegend kleinflächig strukturiert.

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Abbildung 33: Eitorf - Verbrauchermarkt Rewe:XL in der Poststraße/Ecke Brückenstraße

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 59 | 138

Abbildung 34: Eitorf – Posthof in der Brückenstraße mit dem Bekleidungsanbieter adessa

Der zentrale Versorgungsbereich Eitorfs ist bis auf den südlichen Bereich der Asbacher Straße relativ kompakt mit kurzen Wegebeziehungen. Allerdings ist das Zentrum nicht mehr zeitgemäß gestaltet. Der Bereich am Markt (mit kleiner Fuß- gängerzone) ist durch eine geringe Aufenthaltsqualität gekennzeichnet, Stra- ßenmöblierung ist kaum vorhanden.

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Abbildung 35: Eitorf – Markt

Es sind mehrere Stellplatzanlagen vorhanden, die fußläufig erreichbar sind. Au- ßerdem sind entlang der Brücken- und der Asbacher Straße Parkstreifen einge- richtet.

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Abbildung 36: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Eitorf

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 62 | 138

Aktueller Einzelhandelsbestand in Eitorf Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 1.240 3,7 Schuhe 390 1,2 Elektro 695 3,5 Sportartikel 315 0,8 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 215 0,9 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 305 1,5 Sonstige zentrenrel. Sortimente 1.000 2,3 Gesamt 4.160 13,9 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 14: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Eitorf

Das Zentrum von Eitorf ist mit seiner durchschnittlichen Verkaufsflächenausstat- tung als weitestgehend stabil zu bewerten. Nur im östlichen Randbereich sind Abschmelzungseffekte sichtbar.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 63 | 138

4.4 Zentrale Versorgungsbereiche im erweiterten Fernbereich (Zone 4)

4.4.1 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bonn

Die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn liegt etwa 10 km vom HUMA Einkaufspark entfernt. Das Oberzentrum verfügt über eine kompakte, leistungsfähige Innen- stadt, die linksrheinisch im Stadtteil Bonn-Zentrum gelegen ist. Die vorhabenrelevante, zentrenrelevante Verkaufsfläche ist mit rd. 115.000 qm – davon rd. die Hälfte im Sortiment Bekleidung – und einem Umsatz von rd. 452 Mio. € die do- minanteste Einzelhandelsdestination im Einzugsgebiet.

Die Fußgängerzone wird von dem stark befahrenen City-Ring umschlossen und erstreckt sich zwischen dem Bertha-von-Suttner-Platz, der Universität (Am Hof), dem Hauptbahnhof und dem Stadthaus (Berliner Platz). Die wichtigsten Einkaufsstraßen liegen auf der Achse vom Markt (mit täglichem Wochenmarkt) über die Remigiusstraße, dem Münsterplatz bis zur Poststraße. In diesen Haupteinkaufsstraßen sind zahlreiche großflächige Handelsformate angesiedelt, insbesondere Filialisten mit mittel- bis hochpreisigem Angebot. Die In- nenstadt wird – auch durch die günstige Lage der Magnetbetriebe zueinander – sehr gut frequentiert; zudem schaffen die attraktiv gestalteten Einkaufsstraßen und -plätze sowie zahlreiche historische Bauwerke eine angenehme Einkaufsat- mosphäre. Die Einzelhandelsdichte – zum Teil auch in Form mehrgeschossiger Ladeneinheiten - ist als sehr hoch zu bezeichnen. Demgegenüber weisen vor allem die Randbereiche der Innenstadt eher einen Durchgangscharakter mit kleinflächigen Betriebsformen und einem abnehmenden Angebotsniveau auf.

Als Magnetbetriebe fungieren die Anbieter Galeria Kaufhof, Karstadt, Sinn Lef- fers, H & M sowie C & A. Strukturelle Leerstände sind im Innenstadtbereich nicht erkennbar. In der ehemals durch das Kaufhaus Wehmeyer genutzten Fläche ist seit April 2011 nun der Bekleidungsanbieter TK Maxx verortet.

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Abbildung 37: Bonn - Remigiusstraße

Abbildung 38: Bonn - Remigiusstraße/Kaufhof

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Abbildung 39: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bonn

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 66 | 138

Aktueller Einzelhandelsbestand in Bonn Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 63.565 227,1 Schuhe 7.680 27,3 Elektro 5.735 28,4 Sportartikel 6.180 18,1 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 11.170 46,9 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 8.920 77,6 Sonstige zentrenrel. Sortimente 11.315 26,7 Gesamt 114.565 452,3 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 15: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bonn

Das Oberzentrum Bonn ist mit seinem großen Verkaufsflächenvolumen sowie dem für ein Oberzentrum adäquaten, leistungsfähigen Branchenmix als sehr stabil und funktionsfähig zu bewerten.

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4.4.2 Einzelhandelsstruktur in der Innenstadt von Bornheim

Die Innenstadt von Bornheim liegt etwa 18 km vom HUMA Einkaufspark entfernt und kann damit nur bedingt durch diesen beeinflusst werden. Der Hauptein- kaufsbereich konzentriert sich auf einen kurzen Abschnitt der Königstraße. In- nerhalb des aktuellen kommunalen Einzelhandelskonzepts wurde der zentrale Versorgungsbereich gleichwohl nun größer gefasst und beinhaltet nun auch den westlichen Standortbereich in Roisdorf, der somit bei der Erhebung ebenfalls berücksichtigt wurde. Der zentrale Versorgungsbereich verfügt damit über eine bipolare Struktur.

Der Branchenmix der Bornheimer Innenstadt ist überwiegend durch ein mittleres Angebotsniveau geprägt. Einziger großflächiger Anbieter im westlichen, tradier- ten Handelspol ist ein Edeka-Verbrauchermarkt und weitere kleinteiligen ergän- zende Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe.

Insgesamt verfügt die Bornheimer Innenstadt über eine vorhabenrelevante Ver- kaufsfläche von rd. 4.300 qm, auf der ein Umsatz von rd. 15,4 Mio. € realisiert wird. Ein Großteil dieser Fläche ergibt sich durch die Integration des Fachmarkt- standorts in Roisdorf, an dem sich derzeit bereits u.a. das Siemes Schuhcenter sowie das SB-Warenhaus Toom befinden. Zukünftig wird hier durch die geplante Ansiedlung eines fachmarktorientierten Einkaufszentrums voraussichtlich weiterer Einzelhandelsbestand entstehen.

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Abbildung 40: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt Bornheim

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 69 | 138

Aktueller Einzelhandelsbestand in Bornheim (inkl. Teilbereich Roisdorf) Verkaufsfl. Umsatz Branchen/Sortimentsgruppen in qm in Mio. € Bekleidung 1.690 5,3 Schuhe 805 2,4 Elektro 315 1,6 Sportartikel 120 0,3 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 405 1,5 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümerie 295 2,6 Sonstige zentrenrel. Sortimente 665 1,6 Gesamt 4.295 15,4 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen. Tabelle 16: Aktueller zentrenrelevanter Einzelhandelsbestand in Bornheim (inkl. Teilbereich Roisdorf)

Abbildung 41: Bornheim – Hauptlage

Insgesamt fällt der zentrenrelevante Einzelhandelsbestand in der Innenstadt von Bornheim relativ gering aus; der sortimentsseitige Schwerpunkt liegt eindeutig im Bereich der Nahversorgung. Als Ergänzungsbereich wurde der Fachmarkt- standort in Roisdorf im Umfeld des SB-Warenhauses Toom mit in den zentralen Versorgungsbereich integriert. Durch diese Festlegung ist der Bestand des aus-

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gewiesenen Zentrums erhöht worden. Der zentrale Versorgungsbereich von Born- heim ist als weitestgehend stabil zu bewerten.

4.5 Sonstige Angebotsstandorte

Neben den Angeboten in den zentralen Versorgungsbereichen steht das Planvor- haben zudem im Wettbewerb mit zahlreichen Angebotsstandorten in Streulagen oder peripher gelegenen Sonderstandorten. Zu nennen sind hier z.B. die Elektro- fachmärkte ProMarkt (Heinrich-Böll-Ring), Expert (Am Dickobskreuz) und Conrad (Karlstraße) in Bonn sowie Euronics (Linzer Straße) in Bad Honnef und Medimax in Asbach. Oder der Globetrotter Outlet (Vorgebirgsstraße) und der Staples Bü- romarkt (Bornheimer Straße) in Bonn sowie Siemes Schuhcenter in Troisdorf (Spicher Straße).

Streulagen und peripher gelegen Einzelhandelsagglomerationen genießen jedoch nicht den Schutzstatus eines zentralen Versorgungbereiches. Sowohl das BauGB/BauNVO als auch die landesplanerischen Vorgaben fordern den Nachweis der Verträglichkeit in Bezug auf die zentralen Versorgungsbereiche. Auf eine detaillierte Darstellung der Wettbewerbsstandorte außerhalb der zentralen Ver- sorgungsbereiche wurde daher verzichtet.

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4.6 Relevante Planvorhaben im Untersuchungsraum

Zur Abschätzung zukünftiger Einkaufsströme wurden im Untersuchungsraum auch die relevanten Planvorhaben abgefragt bzw. vor Fertigstellung der letztgültigen Berichtsversion erneut aktualisiert. Die Planungen bezüglich möglicher Einzel- handelsansiedlungen in Sankt Augustin selbst wurden in dem folgenden Kapitel separat dargestellt.

Folgende Planvorhaben sind bei der künftigen Angebotssituation rechnerisch und hinsichtlich ihres Umsatzvolumens berücksichtigt worden:

In der Stadt Siegburg werden derzeit verschiedene Projekte im zentralen Versor- gungsbereich geplant.

Das ist zum einen die Ansiedlung von Drogerie Müller auf rd. 3.300 qm in der ehemaligen Wehmeyer-Filiale (Eröffnung voraussichtlich Ostern 2013). Im Früh- jahr 2013 eröffnet zum anderen an der Stelle der ehemaligen Kaufhalle das Neue Stadttor. Entstehen sollen in dem Wohn- und Geschäftshaus voraussichtlich 3.000 qm Einzelhandel. Nutzer werden u.a. Deichmann37 (960 qm), Depot und Tom Tailor sein. Eine bereits konkrete Entwicklung – auf dem direkt nordwestlich außerhalb der Innenstadt gelegenen ‚Lüghausen-Areal’, das so genannte ‚Mühlengrabenquar- tier’, wird derzeit entwickelt. Hier sollen 7.500 qm Verkaufsfläche entstehen, allerdings mit überwiegend nicht vorhabenrelevanten Sortimenten.38 Einziger vorhabenrelevanter Betrieb ist dabei ggf. der Elektro-Fachmarkt ‚Expert-Klein‘. Die Bauarbeiten auf dem Grundstück haben im September 2012 begonnen.

In der Stadt Troisdorf soll im Bereich des Bürgerhauses in direkter Nähe zum SB- Warenhaus Kaufland am Wilhelm-Hamacher-Platz (ehem. Bürgerhaus) ein inner- städtisches Einkaufszentrum mit dem Namen ‚Wilhelm-Hamacher-Galerie‘ (vormals ‚Troisdorf Galerie’) gebaut werden. Den Zuschlag für das Ansiedlungsvorha- ben erhielt der Projektentwickler Procom Invest GmbH Co. KG, die dieses Projekt nun zusammen mit der Firma HBB entwickelt. Die Eröffnung des Objekts ist für Herbst 2013 geplant. Insgesamt stehen nach Aussagen des Entwicklers rd. 9.000 qm Mietfläche zur Verfügung. Erster fest stehender Ankermieter ist dabei nach Zeitungsaussagen ein C & A Family Store mit 1.900 qm Verkaufsfläche. Seit kur-

37 Verlagerung und Vergrößerung der bestehenden Filiale von der Kaiserstraße. 38 Geplant sind 7.500 qm Verkaufsfläche mit einem Lidl-Lebensmitteldiscounter, einem Elektro- Fachmarkt, einem Getränke-Fachmarkt, einem Büro- sowie einem Zoo-Fachmarkt.

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zem ist als Mietpartner auch der Schuhfilialist my shoes mit 600 qm bekannt geworden. Ebenfalls anvisiert wird die Ansiedlung eines Saturn Elektro- Fachmarkts mit 2.500 qm Verkaufsfläche. In der Bundesstadt Bonn hat der Elektrofachmarkt Saturn 2.800 qm im dem ehemaligen Sparkassen-Gebäude am Friedensplatz angemietet. Die Eröffnung soll voraussichtlich im Sommer 2013 erfolgen. Ab September 2013 nicht mehr marktaktiv ist der Verkaufsraum der Universitäts- buchhandlung Bouvier.

In der Stadt Hennef/Sieg ist zudem innerhalb des Zentrums ein Saturn Elektro- fachmarkt mit insgesamt 2.000 qm Verkaufsfläche in der sog. „Ladestraße“ geplant. Darüber hinaus sollen in dem Objekt 2.000 qm weitere Einzelhandelsnut- zungen entstehen. In der Stadt Bornheim wird ein fachmarktorientiertes Einkaufszentrum im Stadt- teil Roisdorf mit insgesamt 13.500 qm Verkaufsfläche geplant. Größte vorhabenrelevante Betriebe sollen dabei der Anbieter Media-Markt mit insgesamt 3.500 qm Verkaufsfläche, ein Schuhfachmarkt (rd. 1.000 qm), ein Sportfachgeschäft (rd. 700 qm) sowie ein Bekleidungsfachmarkt (rd. 1.750 qm) sein. Darüber hinaus sind maßgeblich nahversorgungsrelevante Nutzungen geplant. Das am Standort neben dem Siemes-Schuh-Center und Toom geplante Vorhaben befindet sich aktuell noch in der Phase der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung.

Darüber hinaus wird in Sankt Augustin-Niederpleis derzeit ein Nahversorgungs- zentrum mit maximal rd. 3.000 qm Verkaufsfläche geplant. Neben einem Super- markt/kleinen Verbrauchermarkt sind dabei ein Drogeriemarkt sowie ein Beklei- dungs- und Schuhfachmarkt ergänzend projektiert.

Folgende Planvorhaben sind aufgrund der fehlenden Konkretisierung bzw. der mangelnden Vorhabenrelevanz nicht in die Berechnungen eingeflossen: Im September 2010 war durch den negativen Bürgerentscheid bezüglich des Baus eines Einkaufszentrums auf dem Siegburger Rathausareal eine Sperrfrist von zwei Jahren auferlegt worden. Da diese mittlerweile abgelaufen ist, ist eine Wie- deraufnahme der Planungen theoretisch nicht ausgeschlossen. Öffentlich ver- lautbarte Konkretisierungen gibt es dazu bisher gleichwohl nicht. Zu erwähnen sei hier darüber hinaus ein Ansiedlungsvorhaben in der Kleinstadt Ruppichteroth, in der auf dem ehemaligen HUWIL-Gelände rd. 5.000 qm Ver- kaufsfläche – überwiegend im Bereich des nahversorgungsrelevanten Einzelhan- dels – geplant sind.

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Zudem gibt es weitere Planungen für Einzelhandelsansiedlungen im Raum; diese sind allerdings entweder aufgrund ihrer Lage außerhalb eines zentralen Versor- gungsbereichs und/oder wegen einer nicht vorhabenrelevanten Sortimentsge- staltung nicht zu berücksichtigen42.

Alle konkretisierten vorhabenrelevanten Planungen werden bei der Berechnung der Umverteilungswirkungen als zukünftiger Bestand berücksichtigt. Die flächen- seitig größten Entwicklungen sind dabei in den benachbarten Städten Troisdorf und Siegburg aber auch in den Städten Bonn und Bornheim geplant.

42 Beispiel ist hierfür die Umnutzung der Messe in Hennef mit 31.000 qm Verkaufsfläche in ein Möbelhaus (Müllerland); die Planungen sehen hier fast ausschließlich nicht zentrenrelevante Sortimente vor.Ferner ist die Lage in einem Gewerbegebiet, d.h. weit von einem [schützenswer- ten] zentralen Versorgungsbereich entfernt.

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4.7 Langfristige Stadtentwicklungspolitik der Stadt Sankt Augustin

Über die Planungen des Ausbaus und der Attraktivierung des HUMA Einkaufs- zentrums hinaus, verfolgt die Stadt Sankt Augustin eine langfristige Stadtent- wicklungspolitik, die eine gemäßigte und kontrollierte Steuerung von Einzelhan- delsansiedlungen beinhaltet. Diese Aspekte wurden bereits im Stadtentwick- lungskonzept 2025 der Stadt Sankt Augustin im Jahr 2006 sowie im Einzelhan- delsstandort- und Zentrenkonzept43 aus dem Jahr 2008 umfangreich thematisiert.

Seit dem Jahr 2006 versucht die Stadt Sankt Augustin intensiv mit den gegebenen planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten, die Ansiedlung von neuen Einzelhandelsvorhaben sowie die Erweiterung bestehender Flächen – insbesondere durch die Änderung von Bebauungsplänen mit dem Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente – zu verhindern. Diese langfristige Entwicklungsstrategie zielt ausschließlich auf die Stärkung der Sankt Augustiner Innenstadt sowie einer bereits seit Jahren in Planung befindlichen Revitalisierung des HUMA Einkaufs- parks ab. Zudem spiegelt sich diese Zielsetzung wider in dem am 13. Juli 2011 beschlossenen Masterplan ‚Urbane Mitte’44, in dem Handlungsempfehlungen ge- geben werden, großflächige Einzelhandelsbetriebe in den zentralen Baufeldern MK 1 – MK 5 auszuschließen. Im Masterplan wird dazu folgendes formuliert:

„Zur Vernetzung der Zentrumsbereiche und zur Milderung der bislang trennenden Wirkung der Straßenräume werden darüber hinausgehend zusätzliche [kleinflä- chige] Einzelhandelsnutzungen westlich der Rathausallee und in der sogenann- ten „Wohninsel“ entlang der Südstraße sowie dem Gelände des ehemaligen Bau- hofs und des ‚Tacke‘-Areals entlang der Bonner Straße empfohlen. Hierbei soll großflächiger Einzelhandel außerhalb des HUMA-Einkaufsparks gänzlich ausgeschlossen und damit im Vergleich zum geltenden Planungsrecht im Zentrum in der Summe reduziert werden. So sollen zum einen mögliche Fehlentwicklungen (z.B. zusätzliche Realisierung eines zweiten Vollsortimenters) vermieden und kleinteilige Einzelhandelsnutzungen nur als komplementäre Bausteine zum HU- MA-Einkaufspark und zu den Südarkaden ermöglicht werden.“

Insbesondere von Bedeutung ist dabei die Evaluierung von Grundstücken im Kernbereich, die eine mögliche Einzelhandelsentwicklung vermuten lassen. Die

43 BBE 2008: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Sankt Augustin. 44 NRW.Urban: Stadt Sankt Augustin – Masterplan ‚Urbane Mitte’, März 2011.

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Potenzialflächen im Zentrum von Sankt Augustin lassen sich wie folgt charakterisieren: 1. ‚Tacke-Areal’: Das so genannte ‚Tacke-Areal’ ist ein derzeit ungenutztes Grundstück eines ehemals als Möbelhaus genutzten Areals. Das Grundstück befindet sich direkt östlich des HUMA Einkaufsparks an der Bonner Straße, der Hauptverbindungsstraße aus Richtung Norden (Siegburg). Das Grundstück befindet sich innerhalb des im Zentrenkonzept abgegrenzten zentralen Ver- sorgungsbereichs im Kerngebiet; es ist derzeit nach § 34 BauGB zu bewerten, da es sich im unbeplanten Innenbereich befindet. Für das Areal ist der Be- bauungsplan Nr. 107/5 „Zentrum-Ost“ in Aufstellung befindlich46. Der Entwurf schließt großflächigen Einzelhandel aus. Entsprechend des Bauantrags des Eigentümers und Investors sollen hier ein Büro- und Geschäftshaus, ein Le- bensmitteldiscounter mit 799 qm mit einem darüber liegenden Fitnesscenter sowie eine Senioreneinrichtung gebaut werden.

 Die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel ist durch Intervention der Stadt nicht mehr möglich. 2. ‚MK1-Areal’: Das als ‚MK1-Areal’ bezeichnete Grundstück befindet sich direkt gegenüber des HUMA Einkaufsparks westlich der Rathausallee, südlich der Grantham-Alle. Es liegt ebenfalls innerhalb des zentralen Versorgungsbe- reichs (Kerngebiet). Die Stadt hat nun mittlerweile den Kaufvertrag rückab- gewickelt und ist daher wieder Eigentümerin der Fläche. Im Sinne der Hand- lungsempfehlungen des Masterplans Urbane Mitte, keinen großflächigen Ein- zelhandel mehr im Zentrum außerhalb des HUMA Einkaufsparks zuzulassen, soll eine Änderung des Bebauungsplans Nr. 113 vorgenommen werden. Aktu- ell bestehen Erwerbsabsichten der Firma Jost Hurler, die nicht auf Handels- nutzungen abzielen.

 Theoretisch wäre an diesem Standort eine Bruttogeschossfläche mit Ein- zelhandel von 6.500 qm47 realisierbar, der im Sinne der Handlungsempfehlun- gen des Masterplans Urbane Mitte kleinflächig sein sollte. Es liegt gleichwohl kein Nutzungskonzept für dieses Grundstück vor. Die vormalige Baugenehmi- gung zur Realisierung von 6.880 qm Verkaufsfläche zentrenrelevanter Sorti- mente ist mittlerweile verfallen.

46 Zuvor hatte die Stadt am 17.9.2010 eine Veränderungssperre für das Grundstück erlassen, so dass die vormals potenziell realisierbare großflächige Einzelhandelsnutzung verhindert werden konnte. 47 Dieses entspräche voraussichtlich rd. 4.300 qm Verkaufsfläche.

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3. ‚Potenzialfläche 1’ (PF 1, schwarz-weiße-Schraffur): Direkt südlich an das Gelände der Fachhochschule Bonn-Rhein-Sieg und westlich an das Areal ‚MK1’ angrenzend befindet sich die größte zentrennahe Potenzialfläche. Generell ist hier aufgrund der Nähe zum HUMA Einkaufspark die Nutzung durch Ein- zelhandel denkbar. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplans wären 1.200 qm Verkaufsfläche realisierbar. Die Stadt Sankt Augustin – Eigentümerin der Flächen – plant jedoch wegen der unmittelbaren Nähe zur Fachhochschule eine Nutzung als Wissens- und Gründerpark (sog. MK 3-Grundstück). [B-Plan Nr. 113]

 Die Stadt Sankt Augustin ist Eigentümerin der Fläche; eine theoretisch denkbare Einzelhandelsnutzung wird hier von der Stadt abgelehnt.

4. ‚Potenzialfläche 2’ (PF 2, schwarz-weiße-Schraffur): Dieses Areal befindet sich direkt angrenzend an das Sankt Augustiner Gymnasium, westlich der Rat- hausallee. Es ist damit ebenfalls in direkter Nähe zum Rathaus und der Kon- rad-Adenauer-Stiftung gelegen. Das Grundstück befindet sich sowohl innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs als auch in der Abgrenzung des Kern- gebiets. Für diesen Bereich hat die Stadt am 14. März 2012 die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 117 „Rathausallee“ verbunden mit dem Ziel des Aus- schlusses von großflächigem Einzelhandel beschlossen. Der Masterplan sieht hier ergänzend eine Nutzung mit kleinflächigem Einzelhandel oder Dienstleis- tungen entlang der Rathausallee vor. Die Bruttogeschossfläche wird voraussichtlich rd. 1.000 qm betragen.

 Die Stadt Sankt Augustin ist Eigentümerin; die Ansiedlung von großflä- chigem Einzelhandel wird ausgeschlossen. 5. ‚Potenzialfläche 3’ (PF 3, schwarz-weiße-Schraffur): Eine weitere Potenzialflä- che im Zentrum von Sankt Augustin befindet sich an der Bonner Straße/Ecke Arnold-Janssen-Straße, direkt angrenzend an die Haltestelle Sankt Augustin Kloster. Das Areal ist ebenfalls noch innerhalb der Abgrenzungen von Kern- gebiet und zentralem Versorgungsbereich gelegen, und damit theoretisch für eine Einzelhandelsansiedlung realisierungsfähig. Für dieses Areal ist die Stadt Sankt Augustin ebenfalls Eigentümerin. [B-Plan Aufstellungsbeschluss 107/4]

 Die Stadt Sankt Augustin ist Eigentümerin; auch bei dieser Fläche gilt nach den Ausführungen des Masterplans das Planungsziel, großflächigen Ein- zelhandel vollständig auszuschließen. 6. ‚Potenzialfläche 4’ (PF 4, schwarz-weiße-Schraffur): Eine weitere, relativ klei- ne Potenzialfläche im Zentrum von Sankt Augustin befindet sich an der Rat-

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hausallee (sog. MK2-Areal). Einzelhandelsansiedlungen sind hier nur in klein- flächiger Größenordnung möglich. Angenommen kann dafür eine Bruttoge- schossfläche von rd. 1.000 qm. [B-Plan Nr. 113]

Abbildung 42: Quelle: Stadtentwicklungskonzept Sankt Augustin 2025; PF = Potenzialflächen Einzelhandel

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Im Stadtzentrum von Sankt Augustin sind neben dem HUMA Einkaufspark noch zwei konkrete und vier weitere theoretisch relevante Potenzialflächen vorhanden, die zumindest für eine Einzelhandelsnutzung geeignet wären. Bei der Mehr- heit dieser Flächen ist jedoch die Stadt selbst Eigentümerin, so dass sie ihre Zielsetzungen im Sinne einer langfristigen kontrollierten Stadtentwicklungspoli- tik – weitere Einzelhandelsansiedlungen im Zentrum von Sankt Augustin einzu- schränken – gut Rechnung tragen kann. Der im März 2012 beschlossene „Master- plan Urbane Mitte“ sieht für alle zentrennahen Kerngebietsflächen einen Aus- schluss von großflächigem Einzelhandel vor. Insofern wirkt die Stadt Sankt Au- gustin zusätzlichen Ansiedlungen – auch im Eigeninteresse der Stärkung des neuen HUMA Einkaufsparks – entschieden entgegen. Eine Ansiedlung von maß- geblichen Einzelhandelsverkaufsflächen im Zentrum von Sankt Augustin ist damit neben dem HUMA Einkaufspark folglich nicht erwartbar.

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4.8 Zwischenfazit

Sankt Augustin befindet sich in einem stark verdichteten Raum, in dem weitere bedeutende Versorgungsstandorte (Bonn, Troisdorf, Siegburg etc.) in einer relativ geringen Entfernung zueinander verortet sind. Das nahe gelegene Mittelzentrum Siegburg ist gekennzeichnet durch eine gute Verkaufsflächenausstattung im Innenstadtleitsortiment Bekleidung. Dieses sowie die kleinteilige Struktur und die hohe Aufenthaltsqualität prägen den Standort und machen Siegburg zu einer typischen Einkaufsdestination mit ‚Bummelcha- rakter’. Ebengleiches gilt für die Stadt Troisdorf, welche allerdings mit Kaufland ein deutlich stärkeres Gewicht auf dem periodischen Bedarf hat. Insgesamt kann in beiden Städten die Angebotsattraktivität als ausreichend und die Einzelhan- delsstruktur als überwiegend stabil bezeichnet werden. Stärkere Auswirkungen werden eher in solchen Städten oder Gemeinden erwartet, die über einen geringen Verkaufsflächenbestand und (damit zumeist korrelierend) eine geringe An- gebotsattraktivität in den vorhabenrelevanten Sortimenten verfügen. Neben den erhobenen Innenstädten und Stadtteilzentren existiert im Untersu- chungsraum selbstverständlich auch außerhalb der zentralen Versorgungsberei- che (Streu- und Gewerbegebietslagen, niederrangige Zentren) Einzelhandelsflä- che. Eine Auswertung der kommunalen Einzelhandelskonzepte ergab, dass an diesen übrigen Standorten – über alle Sortimente – im Durchschnitt rd. zwei Drittel der Verkaufsfläche verortet ist. Dieses ist bei der Nachfragebindung im Raum sowie der zukünftigen Veränderung der Kaufkraftströme zu berücksichti- gen. Auch außerhalb des Untersuchungsraums gibt es mehrere bedeutende Ein- kaufsstandorte, die für die Bewohner in der Region wichtige Versorgungsalterna- tiven darstellen. Maßgeblich ist die Stadt Köln, insbesondere die Kölner Innen- stadt. Aber auch Einkaufszentren, wie jene in Hürth, Siegen, Koblenz und dem Kölner Stadtgebiet stellen wichtige Einkaufsalternativen dar. Die Stadt Sankt Augustin selbst hat über die Jahre tendenziell eine negative Entwicklung innerhalb des Zentrums erfahren. Die städtebauliche Besonderheit, dass ein Einkaufszentrum – nämlich der HUMA Einkaufspark – die beinahe allei- nige Innenstadt darstellt, bedingt auch eine große wechselseitige Abhängigkeit. Mit dem baulichen und angebotsseitigen Investitionsstau im HUMA Einkaufspark ging auch eine schwierige Entwicklung der Sankt Augustiner Innenstadt einher, was sich bereits in Form von Leerstand zeigte. Insbesondere im dominanten Zen- trenleitsortiment Bekleidung sowie allgemein im höherwertigen, zentrenrelevanten Bedarf gibt es bisher nur wenige Anbieter.

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Infolgedessen wurde bereits in dem 2008 fertig gestellten Einzelhandels- und Zentrenkonzept von Sankt Augustin sowie in dem aktuellen Stadtentwicklungs- konzept auf diesen dringenden Handlungsbedarf hingewiesen. Als Entwicklungs- empfehlung wurde daher eine Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks als zwingend notwendig erachtet. Gleichzeitig soll dabei auch eine Erhöhung der Frequenzen auf dem angrenzenden Marktplatz erreicht werden. Im Falle des HUMA Einkaufsparks handelt es sich folglich nicht nur um eine klassische Center-Revitalisierung, welche aufgrund steigender Markt- und Kunden- wünsche in regelmäßigen Abständen vonnöten ist, sondern um die Wiederbele- bung der Innenstadt des Mittelzentrums Sankt Augustin. Werden diese Investiti- onen unterlassen, kann von einer weiteren Schwächung und nur bedingten Aus- übung der mittelzentralen Funktion Sankt Augustins ausgegangen werden.

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5 Prospektive Marktposition des Umstrukturie- rungsvorhabens

5.1 Vorhabenprognose

5.1.1 Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial

Zur Ermittlung des Einzugsgebiets des Vorhabens wurden die Einzugsgebiete ver- gleichbarer Bestandsobjekte ausgewertet und im Analogieschlussverfahren auf das Vorhaben in Sankt Augustin übertragen. Dabei wurden neben der spezifischen Standortlage die Siedlungsstruktur, die relevante Wettbewerbssituation sowie die Verkehrsverbindungen berücksichtigt. Bei der Betrachtung des Einzugsgebiets von Einzelhandelsbetrieben sind zwei Dimensionen zu beachten:

 die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets und

 die Höhe der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet. Während das Einzugsgebiet den Raum repräsentiert, aus dem ein Handelsstand- ort regelmäßig seine Kunden gewinnt, bezeichnet die Nachfrageabschöpfung oder der Marktanteil den Umfang an Nachfrage, den ein Handelsstandort aus diesem Gebiet binden kann (siehe Marktanteilsprognose) 48. Aufgrund der Distan- zempfindlichkeit der Verbrauchernachfrage sinkt der Marktanteil mit zunehmen- der Entfernung zwischen Wohn- und Vorhabenstandort, weshalb das Einzugsge- biet für die weiteren Betrachtungen in unterschiedliche Zonen untergliedert wurde:

 Zone 1: Sankt Augustin;

 Zone 2 (Nahbereich): Siegburg, Lohmar, Hennef, Königswinter, Troisdorf, Niederkassel) und den rechtsrheinischen Bezirk Bonn-Beuel;

 Zone 3 (Fernbereich): Neunkirchen-Seelscheid, Much, Ruppichteroth, Eitorf, Bad Honnef, kleiner Anteil Landkreis Neuwied (Rheinland-Pfalz);

 Zone 4 (Erweiterter Fernbereich): Bonn (linksrheinisch), Bornheim, Alfter.

48 Dabei sind auch räumliche und topographische Barrieren zu berücksichtigen, die ggf. eine Abschwächung der Einkaufsorientierung auf einen Standort verursachen können.

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Für das Vorhaben wird damit – wie bereits in Kapitel 1.2 erwähnt - von einem Einzugsgebiet ausgegangen, welches sich wegen des hohen Einzelhandelsange- bots in den Innenstädten von Bonn (westlich) und Köln (nordwestlich) verstärkt nach Süden und Osten ausweitet.

Die linksrheinischen Bonner Stadtteile sowie Bornheim weisen damit eine deutlich geringere Ausrichtung auf das Vorhaben auf, als das rechtsrheinische Beuel. Begrenzt wird das Einzugsgebiet nämlich – und in diese Bereiche fließt an den Rändern des Einzugsgebiets auch beträchtliche Kaufkraft ab - durch die attraktiven Einzelhandelsstandorte im direkten Umland49. Insbesondere die Kölner In- nenstadt stellt den mit Abstand wichtigsten Handelsstandort in der Region dar. Aber auch die bestehenden großen Einkaufszentren, wie z.B. der Hürth-Park in Hürth, die Köln Arcaden in Köln-Kalk, das Rhein-Center in Köln-Weiden und die City Galerie in Siegen, stellen wichtige alternative Einkaufsstandorte für die Ein- wohner im Einzugsgebiet des HUMA Einkaufsparks dar. Seit September 2012 ist mit dem Forum Mittelrhein in Koblenz zudem eine Einkaufsalternative für das südliche Einzugsgebiet des HUMA vorhanden. Mit der Erweiterung und Attrakti- vierung des HUMA Einkaufsparks wird es folglich auch eine Umorientierung der Verbraucher zu Lasten dieser bedeutenden Einkaufsorte außerhalb des Einzugs- gebiets geben. In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass es durch die Erweiterung des HUMA Einkaufsparks prospektiv nicht zu einer räumlichen Erweiterung des Einzugsgebiets kommen wird, sondern zu einer stärkeren Marktdurchdringung im bereits heute erreichten Einzugsgebiet50. Es ist vielmehr so, dass sich mittlerweile durch die Intensivierung des Wettbe- werbs nach Süden hin (Koblenz) eine geringfügige Verringerung des Einzugsge- biets ergeben hat.

49 Das Stadtgebiet von Bonn wurde aufgrund der intensiven Verflechtungen und wechselseitigen Beziehungen innerhalb des Rhein-Sieg-Kreises mit zum Einzugsgebiet dazugezählt. 50Im Vergleich zum Verträglichkeitsgutachten vom Juli 2011 hat sich dabei das Einzugsgebiet verringert. Nicht mehr dazu gezählt werden können (bereits heute) Köln-Porz sowie einige der südlich des jetzigen Einzugsgebiets gelegenen rheinland-pfälzischen Gemeinden. Dieses liegt einerseits an der nun geringeren gesamten Verkaufsfläche und der damit verbundenen geringeren Ausstrahlung, andererseits an diversen Planvorhaben im Raum. So ist in Richtung Süden - z.B. durch die kürzlich erfolgte Eröffnung des ECE-Centers Forum-Mittelrhein in Koblenz - eine abnehmende Orientierung auf Sankt Augustin zu erwarten.

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Abbildung 43: Prospektives Einzugsgebiet

Durch die Erhöhung zentrenrelevanter Sortimente sowie eine Attraktivitätsstei- gerung wird sich die Marktdurchdringung nicht nur im Nahbereich, sondern vor allen Dingen im Fernbereich, auswirken. Die einzelnen Komponenten des Vorha- bens entfalten zwar im Raum eine unterschiedliche Sogkraft; letztlich wird jedoch das Gesamtobjekt aufgesucht, weshalb ein gemeinsames Einzugsgebiet für die nachfolgenden Berechnungen zu Grunde gelegt wird. Dabei werden die unterschiedlichen Komponenten/Branchengruppen in den Zonen des Einzugsge- biets unterschiedliche Abschöpfungsquoten und Umsatzanteile erzielen. Wich- tigste Differenzierung ist dabei die Unterscheidung zwischen zentrenrelevanten Sortimenten und den vermehrt im Nahbereich wirksamen Sortimenten des periodischen Bedarfs (Lebensmittel u.ä.).

Im wie oben abgegrenzten Einzugsgebiet des Erweiterungsvorhabens leben derzeit rd. 827.400 Personen. Im voraussichtlichen Jahr der vollen Marktwirksam- keit 2017 wird das Vorhaben aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsent- wicklung ein Einwohnerpotenzial von insgesamt rd. 843.200 Personen

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erreichen können. Die Gutachter gehen hierbei auf Basis der Bevölkerungsprog- nosen des Statistischen Landesamts Nordrhein-Westfalen davon aus, dass die Bevölkerung im Rhein-Sieg-Kreis stagnieren bzw. leicht anwachsen wird, dieje- nige in der Zone 4 (insbes. Bonn) anwachsen wird51. Darüber hinaus kann von einer Potenzialreserve von insgesamt 10 % der Grundnachfrage (Einwohneräqui- valent von rd. 100.500 Personen) ausgegangen werden52. Insgesamt beträgt das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2017 somit rd. 943.700 Personen.

Einzugsgebiet des Vorhabens in Sankt Augustin

Bereich Zonen 2012 2017 Kernbereich Zone 1 55.810 56.100 Nahbereich Zone 2 338.073 339.900 Fernbereich Zone 3 111.144 111.700 Erweiterter Fernbereich Zone 4 322.414 335.500 Einzugsgebiet Zonen 1-4 827.441 843.200 Potenzialreserve 10% 98.600 100.500 Gesamt 926.041 943.700

Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH.

Tabelle 17: Einzugsgebiet des Vorhabens in Sankt Augustin Auf der Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft53 im Einzugsgebiet sowie des zu Grunde gelegten Pro-Kopf-Ausgabesatzes54 beträgt das Nachfrage- potenzial für die vorhabenrelevanten Sortimente inklusive Potenzialreserve aktuell rd. 4,1 Mrd. €.

51Das Statistische Ladensamt Nordrhein-Westfalen geht in seiner Bevölkerungsprognose für den Rhein-Kreis-Sieg (Zonen 1,2 und 3) davon aus, dass sich die Bevölkerungszahl jährlich um rd. 0,1 % erhöhen wird. Für den Betrachtungszeitraum 2012 bis 2017 beträgt der Bevölkerungszu- wachs demnach über alle drei Zonen rd. 0,5 %. Für Bonn (prägend für Zone 4) geht das Statis- tische Landesamt von einem jährlichen Bevölkerungszuwachs in Höhe von rd. 1,0 % p.a. aus. Für den Betrachtungszeitraum 2012 bis 2017 kann somit von einer Bevölkerungszunahme in Höhe von rd. 5 % ausgegangen werden. Zur Zone 4 gehören auch noch die Kommunen Born- heim und Alfter (Rhein-Sieg-Kreis), deren Einwohnzugewinne geringer ausfallen. 52Diese setzt sich überwiegend aus Pendlern sowie anderen Personen zusammen, die lediglich sporadisch in Sankt Augustin einkaufen. 53 Vgl. Einzelhandelsrelevante Kaufkraft nach GfK Geomarketing. 54 Pro-Kopf-Ausgabesätze von Dr. Lademann & Partner für das Jahr 2011.

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Unter Berücksichtigung eines konstanten Pro-Kopf-Ausgabesatzes bei den vorhabenrelevanten Sortimenten sowie der leicht steigenden Bevölkerungsplattform ergibt sich für das Prognosejahr 2017 (voraussichtliche Marktwirksamkeit des Vorhabens) im Einzugsgebiet ein Nachfragepotenzial – inkl. Potenzialreserve – über alle vorhabenrelevanten Branchen von insgesamt ca. 4,2 Mrd. € (+ rd. 80 Mio. €).

Vorhabenrelevantes Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens 2017 in Mio. €

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 PR* Gesamt Periodischer Bedarf 133,0 786,4 250,8 797,2 218,6 2186,1 Bekleidung 32,1 189,8 60,5 192,4 52,8 527,7 Schuhe 8,5 50,4 16,1 51,1 14,0 140,0 Elektro, Musikalien, Computer 20,5 121,3 38,7 123,0 33,7 337,2 Sport- und Campingbedarf 6,0 35,4 11,3 35,8 9,8 98,3 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 8,9 52,7 16,8 53,4 14,7 146,5 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 14,8 87,6 27,9 88,8 24,4 243,6 Sonstige zentrenrel. Sortimente 15,6 92,5 29,5 93,8 25,7 257,1 Nicht zentrenrelevanter Bedarf** 15,9 94,3 30,1 95,6 26,2 262,1 Gesamt 255,4 1510,3 481,8 1531,2 419,9 4198,5 Quelle: Eigene Berechnungen. *Potenzialreserve: 10 % der Grundnachfrage; ** Außer Do-it-Yourself, Gartenbedarf.

Tabelle 18: Vorhabenrelevantes Nachfragepotential im Einzugsgebiet des Vorhabens 2017 in Mio. € Dabei muss allerdings berücksichtigt werden, dass die Nutzungen des periodischen Bedarfs ihren Umsatz aus einem geringeren Einzugsgebiet (reduzierte Zo- ne 2) rekrutieren (siehe Kap. 5.3) und daher das hier skizzierte Nachfragepoten- zial für den Periodischen Bedarf nicht vollumfänglich, sondern nur in Teilen ein- fließt.

Insgesamt umfasst das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2017 in dem dicht besiedelten Raum ca. 944.000 Personen. Das vorhabenrelevante Nachfragepoten- zial im Einzugsgebiet wird sich bis zur vollen Marktwirksamkeit in 2017 durch das leichte Bevölkerungswachstum um etwa 80 Mio. € auf rd. 4,2 Mrd. € erhö- hen.

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5.1.2 Marktanteils- und Umsatzprognose

Für die Umsatzprognose des HUMA Einkaufsparks nach Erweiterung ist zu beachten, dass der Umsatz eines vergrößerten Vorhabens nicht linear mit der Ver- kaufsflächenerweiterung ansteigt.

 Generell wird bei steigenden Verkaufsflächen – bei sonst gleichen Bedingun- gen – von leicht sinkenden Flächenleistungen (Umsatz/qm Verkaufsfläche) ausgegangen.

 Im Fall des HUMA Einkaufsparks wird es durch das Trading-Up zu einem fachmarktorientierten Shoppingcenter mit vermehrt kleinflächigeren, leis- tungsfähigeren Einheiten und der gleichzeitigen baulichen Attraktivierung des Objekts voraussichtlich zu einem leichten Anstieg der Flächenproduktivi- täten55 kommen. Diesem Umstand wurde aufgrund einer notwendigen Worst- Case-Betrachtung in den nachfolgenden Prognosen Rechnung getragen. Al- lerdings wird u.a. aufgrund der weiterhin im Objekt verbleibenden Großflä- chenmieter real,- (über 10.000 qm), Saturn (rd. 3.000 qm) und Intersport Voswinkel (rd. 2.000 qm) ein höherer Anteil an großflächigen Fachmärkten vorhanden sein als bei klassischen, neu geplanten innerstädtischen Shop- pingcentern (z.B. von der ECE). Dieser Umstand beeinflusst auch die erwartbaren Flächenproduktivitäten negativ.

 Im Vergleich zu der in der Gutachtenversion Juli 2011 geprüften Vorhabenva- riante mit 90 Ladeneinheiten, sind nunmehr insgesamt 140 Ladeneinheiten geplant. Die höhere Ladenanzahl führt zu einer insgesamt kleinflächigeren Center-Struktur, auch wenn künftig weiter großflächige Fachmarktelemente (v.a. SB-Warenhaus, Unterhaltungselektronik-Fachmarkt) das Objekt prägen werden. Der höhere Kleinflächenanteil würde theoretisch auch zu höheren Flächenproduktivitäten führen. Dass die Flächenproduktivitäten (auch und insbesondere für den Sortimentsbereich Bekleidung) nicht höher ausfallen als in der DLP-Prognose aus 2011 liegt daran, dass das Huma-Einzugsgebiet und damit das verfügbare Marktpotenzial (im Verhältnis zur Vorhabenprognose 2011) für das nunmehr kleinere Restrukturierungsvorhaben kleiner bzw. ge-

55 Aufgrund von Erfahrungs- und Vergleichswerten wurde über alle Sortimente ein - leicht über- durchschnittlicher - Anstieg der Flächenproduktivität (Umsatz je qm VKF) von durchschnittlich rd. +15 % bis +20 % prognostiziert. Damit wird gewährleistet, dass die Wirkungen durch den Mehrumsatz mit der Umstrukturierung nicht zu gering eingestuft werden. Eine Ausnahme stellt die Nutzung des Elektrofachmarkts dar, dessen Flächenproduktivität in Zukunft - aufgrund zahl- reicher Planvorhaben im Umland - nicht mehr weiter ansteigen kann. Voraussichtlich wird hier sogar eher ein Absinken der – aktuell sehr hohen - Flächenproduktivität erfolgen.

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ringer ausfällt.56 Zudem strahlen die attraktiven Einkaufsstandorte des Um- lands (v.a. die dominante Kölner Innenstadt, die Köln Arcaden, das Rhein- Center Köln-Weiden, der Hürth Park, die City Galerie Siegen und das neuer- öffnete Forum Mittelrhein Koblenz) in das Einzugsgebiet hinein und begren- zen die Möglichkeiten der Kaufkraftabschöpfung.

 Darüber hinaus ist zu beachten, dass auch innerhalb eines Centers Um- satzumverteilungen auftreten, da nicht der gesamte auf zusätzlichen Ver- kaufsflächen erwirtschaftete Umsatz durch Neukunden oder Mehrausgaben bestehender Kunden erwirtschaftet werden kann (interne Umverteilungswir- kungen/Kannibalisierungen). Dieser Sachverhalt gilt insbesondere für das deutlich wachsende Bekleidungsangebot im HUMA Einkaufspark, wurde aber im Sinne der Worst-Case-Betrachtung nicht in Form von geringeren Flächen- produktivitäten berücksichtigt.

 Zudem ist zu berücksichtigen, dass insbesondere bei Bekleidung – dem Hauptsortiment des Vorhabens – auch in Zukunft nicht mit einem konjunktu- rellen Aufschwung (d.h. insbesondere steigenden Pro-Kopf-Ausgaben) ge- rechnet werden kann. Nichtsdestotrotz ist Bekleidung als klassisches Innen- stadtleitsortiment von Bedeutung zur Erhaltung der mittelzentralen Funktion Sankt Augustins.

Für die nachfolgende Wirkungsprognose ist bei einem Umstrukturierungsvorha- ben lediglich auf die Marktanteilszuwächse und die damit verbundenen Zusatz- umsätze abzustellen, da davon auszugehen ist, dass die bisherigen Umsätze des Bestandsobjekts bereits in der Vergangenheit ihre Wirkungen auf die Einzelhan- delslandschaft entfaltet haben. Grundsätzlich gilt im Sinne des Baurechts, dass nur die Auswirkungen der neu hinzutretenden Verkaufsfläche und der damit verbundenen Zusatzumsätze (ein- schließlich derjenigen Umsätze aus einer möglichen Attraktivitätssteigerung der Bestandsanlage infolge der Erweiterung) geprüft und bewertet werden, da anzu-

56 So weist das Gutachten aus 2011 bspw. für das Einzugsgebiet noch ein Kaufkraftpotenzial im Bekleidungssegment von rd. 715 Mio. € auf. Für das nunmehr modifizierte Planvorhaben gehen Dr. Lademann & Partner von einer Verringerung der räumlichen Ausprägung des Einzugsgebiets aus mit der Folge eines geringeren Kaufkraftpotenzials. Für das Segment Bekleidung beträgt das Kaufkraftpotenzial nunmehr lediglich rd. 530 Mio. € - dies entspricht einem Rückgang von mehr als 25 %. Dies gilt analog auch für andere Sortimente. Insofern ist die Annahme Dr. La- demann & Partners auch für den worst case plausibel, dass die maximale Umsatzerwartung für das Vorhaben limitiert wird und die Flächenproduktivitäten trotz des zugenommenen Anteils kleinflächiger Formate heute nicht höher anzusetzen ist als in 2011.

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nehmen ist, dass etwaige Auswirkungen der Bestandsobjekte in der Vergangen- heit zu beobachten waren. Würde man die Umsatzumverteilungswirkungen des Gesamtstandorts (inkl. Erweiterung) betrachten, ergibt sich eine Vermischung zwischen den bereits eingetretenen Wirkungen (gegen den Bestand zum Zeit- punkt der Eröffnung) und den prospektiven, künftigen Wirkungen (gegen den aktuellen Bestand). Diese Einschätzung wurde auch vom OVG Nordrhein- Westfalen Münster im „CentrO-Urteil“ vom 6.6.2005 bzw. vom Bundesverwal- tungsgericht am 28.12.2005 bestätigt. Hierin billigt das OVG, dass nur die durch die geplante Erweiterung des CentrO bewirkten Umsatzumverteilungen untersucht wurden: „Der Markt in Oberhausen und in der Region hat sich seit dem Markteintritt des CentrO auf das Einkaufszentrum eingestellt. Das CentrO ist am Markt etabliert und genauso wie jeder andere Einzelhandelsbetrieb in Oberhau- sen Bestandteil des Einzelhandelsangebots in der Region (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 6.Juni 2005: AZ 10 D 155/04.NE).“ Gleiches lässt sich auf die Erweiterung des HUMA Einkaufsparks übertragen. Selbstverständlich sind dagegen die Gesamtattraktivität/Fernwirkung des Ge- samtstandorts und die damit verbundene Marktposition im Raum in die gutachterlichen Betrachtungen mit eingeflossen. Die Veränderung der absoluten und relativen Marktanteile gibt zudem einen ersten Hinweis über die Marktbedeutung des Objekts für sein Einzugsgebiet. Mit dem aktuellen Flächenbestand des HUMA Einkaufsparks erlangt das Vorhaben (ohne Periodischen Bedarf) einen Marktanteil im gesamten Einzugsgebiet von rd. 4 % (siehe Tabelle). Den höchsten Marktanteil erreicht das Objekt aktuell mit rd. 15 % in der Zone 1 (Sankt Augustin). Im Sortiment der nicht-zentrenrelevanten Sortimente hält der HUMA Einkaufspark derzeit noch keinen Bestand vor.

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Aktuelle Marktanteile Huma-Einkaufspark im Einzugsgebiet

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Gesamt

Bekleidung Marktpotenzial (Mio. €) 31,9 188,8 60,2 184,9 465,9 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 3,1 5,6 1,6 1,4 11,7 Marktanteile 9,8% 3,0% 2,6% 0,8% 2,5% Schuhe Marktpotenzial (Mio. €) 8,5 50,1 16,0 49,1 123,6 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 0,7 1,2 0,3 0,3 2,5 Marktanteile 7,8% 2,4% 2,1% 0,6% 2,0% Elektro Marktpotenzial (Mio. €) 20,4 120,6 38,5 118,2 297,7 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 7,8 14,0 3,9 3,6 29,2 Marktanteile 38,2% 11,6% 10,1% 3,0% 9,8% Sport Marktpotenzial (Mio. €) 5,9 35,2 11,2 34,4 86,8 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 2,4 4,2 1,2 1,1 8,9 Marktanteile 39,8% 12,1% 10,5% 3,1% 10,2% Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren Marktpotenzial (Mio. €) 8,9 52,4 16,7 51,4 129,4 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 1,7 3,1 0,9 0,8 6,4 Marktanteile 19,3% 5,9% 5,1% 1,5% 5,0% Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren Marktpotenzial (Mio. €) 14,7 87,1 27,8 85,4 215,0 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 0,5 0,9 0,3 0,3 2,0 Marktanteile 3,6% 1,1% 0,9% 0,3% 0,9% Sonstige zentrenrel. Sortimente Marktpotenzial (Mio. €) 15,6 92,0 29,4 90,1 227,0 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 2,0 3,5 1,0 0,9 7,4 Marktanteile 12,7% 3,8% 3,4% 1,0% 3,3% Nicht zentrenrel. Sortimente Marktpotenzial (Mio. €) 15,9 93,8 29,9 91,9 231,4 Umsatz Vorhaben (Mio. €) - - - - - Marktanteile 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Gesamt im EZG Marktpotenzial (Mio. €) 121,8 720,0 229,8 705,3 1.776,9 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 18,2 32,5 9,1 8,3 68,1 Marktanteile 14,9% 4,5% 4,0% 1,2% 3,8% Quelle: Eigene Berechnungen. Tabelle 19: Aktuelle Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (ohne Periodischer Bedarf)

Umsatzprognose Huma-Park Status-quo

Verkaufsfläche Flächenproduk- Branchenmix Umsatz in Mio. € in qm tivität

Periodischer Bedarf 8.021 4.500 36,1 Apriodischer Bedarf 22.000 3.400 75,7 Bekleidung 4.816 2.700 13,0 Schuhe 949 2.900 2,8 Elektro 4.576 7.100 32,5 Sport 3.398 2.900 9,9 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 2.380 3.000 7,1 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 400 5.500 2,2 Sonstige zentrenrelevante Sortimente 5.480 1.500 8,2 Nicht zentrenrel. Sortimente - - - Gesamt 30.000 3.700 111,8 Quelle: Dr. Lademann & Partner. Tabelle 20: Sortiments- und Umsatzstruktur Huma-Park Status-quo

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Da aktuell noch keine konkrete Sortimentsstruktur für das künftige Center vorliegt, wurden in den Huff-Analysen sukzessive die Flächenobergrenzen je Sorti- ment/Sortimentsgruppe58 analysiert. Gleichwohl bleibt in jedem Falle die Decke- lung der einzelhandelsrelevanten Verkaufsfläche auf 39.000 qm bestehen. Dies bedingt, dass faktisch jedenfalls nicht alle sektoralen Obergrenzen ausgeschöpft werden können (infolge der Limitierung der Gesamtverkaufsfläche). Um die Logik der Verträglichkeitsgutachten beizubehalten, werden diese hier bereits dargestellt, obwohl sie chronologisch erst aus den späteren Auswirkungs- analysen resultieren:

Maximale sortimentsbezogene Umsätze Huma-Park (nach Erweiterung)

Obergrenze Flächen- Umsatz in Mio. Sortimente/Sortimentsgruppen Verkaufsfläche produktivität €

Periodischer Bedarf 10.500 5.200 54,6 Aperiodischer Bedarf - Bekleidung 17.200 3.100 53,3 Schuhe 2.900 3.300 9,6 Elektro 5.000 7.100 35,5 Sportartikel 4.700 3.300 15,5 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 3.900 4.500 17,6 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 2.000 6.800 13,6 Sonstige zentrenrel. Sortimente 6.500 2.000 13,0 Nicht zentrenrel. Sortimente keine Sortimentsbegrenzung Quelle: Eigene Berechnungen. Tabelle 21: Sortiments- und Umsatzstruktur nach Erweiterung (Sortimentsobergrenzen)

Die Marktanteile des HUMA Einkaufspark nach Erweiterung (Sortimentsobergren- zen) stellen sich – ohne die Streuumsätze59 von 10 % - folgendermaßen dar:

59 Streuumsätze werden mit Kunden generiert, die außerhalb des Einzugsgebiets wohnen (Pend- ler, Touristen, Durchreisende etc.), und damit nur einmalig oder sporadisch in Sankt Augustin einkaufen.

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Marktanteile Huma-Einkaufspark im Einzugsgebiet (nach Erweiterung) - Sortimentsobergrenzen

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Gesamt

Bekleidung Marktpotenzial (Mio. €) 32,1 189,8 60,5 192,4 474,9 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 12,8 22,9 6,4 5,9 48,0 Marktanteile 39,9% 12,1% 10,6% 3,0% 10,1% Schuhe Marktpotenzial (Mio. €) 8,5 50,4 16,1 51,1 126,0 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 2,3 4,1 1,1 1,1 8,6 Marktanteile 27,0% 8,2% 7,1% 2,1% 6,8% Elektro Marktpotenzial (Mio. €) 20,5 121,3 38,7 123,0 303,5 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 8,5 15,3 4,3 3,9 32,0 Marktanteile 41,5% 12,6% 11,0% 3,2% 10,5% Sportartikel Marktpotenzial (Mio. €) 6,0 35,4 11,3 35,8 88,5 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 3,7 6,7 1,9 1,7 14,0 Marktanteile 62,2% 18,9% 16,5% 4,8% 15,8% Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren Marktpotenzial (Mio. €) 8,9 52,7 16,8 53,4 131,9 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 4,2 7,5 2,1 1,9 15,8 Marktanteile 47,2% 14,3% 12,5% 3,6% 12,0% Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren Marktpotenzial (Mio. €) 14,8 87,6 27,9 88,8 219,2 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 3,3 5,8 1,6 1,5 12,2 Marktanteile 22,0% 6,7% 5,8% 1,7% 5,6% Sonstige zentrenrel. Sortimente Marktpotenzial (Mio. €) 15,6 92,5 29,5 93,8 231,4 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 3,1 5,6 1,6 1,4 11,7 Marktanteile 19,9% 6,0% 5,3% 1,5% 5,1% Nicht zentrenrel. Sortimente Marktpotenzial (Mio. €) 15,9 94,3 30,1 95,6 235,9 Umsatz Vorhaben (Mio. €) - - - - - Marktanteile 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Quelle: Eigene Berechnungen. Tabelle 22: Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet (nach Umstrukturierung und Erweiterung)

Faktische Relevanz hat jedoch nicht die Betrachtung des gesamten HUMA Ein- kaufsparks, sondern nur die Analyse der Marktanteilsveränderungen, die durch die Zusatzumsätze der Erweiterung entstehen. Aufgrund der Vorhabenstruktur wird der prospektiv höchste Marktanteilszuwachs im Sortiment Bekleidung erzielt werden. Er liegt über das gesamte Einzugsgebiet bei rd. 8 %-Punkten.

Die Marktanteilszuwächse der geprüften Branchen, die in den einzelnen Zonen – bei Ausnutzung der jeweiligen Obergrenze - erzielt werden könnten, sind der folgenden Tabelle zu entnehmen:

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Marktanteile Huma-Einkaufspark im Einzugsgebiet nach Umstrukturierung (nur Zuwachs) - Sortimentsobergrenzen

Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Gesamt

Bekleidung Marktpotenzial (Mio. €) 32,1 189,8 60,5 192,4 474,9 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 9,7 17,3 4,8 4,4 36,3 Marktanteile 30,1% 9,1% 8,0% 2,3% 8% Schuhe Marktpotenzial (Mio. €) 8,5 50,4 16,1 51,1 126,0 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 1,6 2,9 0,8 0,7 6,1 Marktanteile 19,2% 5,8% 5,1% 1,5% 5% Elektro Marktpotenzial (Mio. €) 20,5 121,3 38,7 123,0 303,5 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 0,7 1,3 0,4 0,3 2,7 Marktanteile 3,5% 1,1% 0,9% 0,3% 1% Sportartikel Marktpotenzial (Mio. €) 6,0 35,4 11,3 35,8 88,5 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 1,4 2,4 0,7 0,6 5,1 Marktanteile 22,7% 6,9% 6,0% 1,7% 6% Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren Marktpotenzial (Mio. €) 8,9 52,7 16,8 53,4 131,9 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 2,5 4,5 1,2 1,1 9,4 Marktanteile 28,0% 8,5% 7,4% 2,1% 7% Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren Marktpotenzial (Mio. €) 14,8 87,6 27,9 88,8 219,2 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 2,7 4,9 1,4 1,3 10,3 Marktanteile 18,5% 5,6% 4,9% 1,4% 5% Sonstige zentrenrel. Sortimente Marktpotenzial (Mio. €) 15,6 92,5 29,5 93,8 231,4 Umsatz Vorhaben (Mio. €) 1,1 2,1 0,6 0,5 4,3 Marktanteile 7,3% 2,2% 1,9% 0,6% 2% Nicht zentrenrel. Sortimente Marktpotenzial (Mio. €) 15,9 94,3 30,1 95,6 235,9 Umsatz Vorhaben (Mio. €) - - - - - Marktanteile 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0% Quelle: Eigene Berechnungen. Tabelle 23: Marktanteile HUMA Einkaufspark im Einzugsgebiet nach Umstrukturierung (Zuwachs/Saldo)

Unter Berücksichtigung zusätzlicher Streuumsätze von rd. 10 %, die räumlich nicht genau zuzuordnen sind und über das jeweilige Einzugsgebiet der Vorha- benkomponenten hinausgehen, errechnen sich die maximal erzielbaren sortimentsspezifischen Umsätze des Vorhabens. Da es sich um eine sektorale Worst-Case-Betrachtung handelt, und diesbezüglich nicht alle Sortimente gleichzeitig ausgeschöpft werden können, kann folglich kein Gesamtumsatz des Vorhabens dargestellt werden.

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Umsatzprognose Huma-Park (nur Zuwachs) - Sortimentsobergrenzen Verkaufsfläche Umsatz Branchenmix in qm in Mio. € Periodischer Bedarf 2.479 18,5 Aperiodischer Bedarf Bekleidung 12.384 40,3 Schuhe 1.951 6,8 Elektro 424 3,0 Sportartikel 1.302 5,7 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 1.520 10,4 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 1.600 11,4 Sonstige zentrenrel. Sortimente 1.020 4,8 Nicht zentrenrel. Sortimente - - Quelle: Eigene Berechnungen.

Tabelle 24: Umsatzprognose HUMA Park (nur Zuwachs)

Bei Prüfung der Sortimentsobergrenzen, die rekursiv in der Auswirkungsanalyse ermittelt wurden, sind die höchsten Umsatzzuwächse mit rd. 40 Mio. € und 8 %- Punkte Marktanteilszuwachs zu erwarten. Aufgrund der noch nicht feststehenden Aufteilung der Sortimentsstruktur ist keine Bildung von Durchschnittswerten (Flächenproduktivität) und Summen (Gesamtumsatz) möglich.

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5.2 Wirkungsprognose Sortimentsobergrenzen

5.2.1 Umverteilungswirkungen im aperiodischen Bedarf

5.2.1.1 Vorüberlegungen und Methodik

Nachfolgend werden die durch das Vorhaben im Jahr 2017 zu erwartenden Um- satzumverteilungswirkungen auf Basis eines modifizierten Huff-Ansatzes modell- haft dargestellt. In den Wirkungen betrachtet wurden nicht die Gesamtumsätze des Vorhabens, sondern die Zusatzumsätze des Vorhabens, aufgegliedert nach den vorhabenrelevanten Sortimentsobergruppen. Zusatzumsätze resultieren dabei aus zwei Quel- len:

 Zum einen sind das diejenigen Umsätze, die unmittelbar auf Zusatzflächen (und damit von neuen Einzelhandelsmietern und deren Verkaufsflächen) generiert werden,

 zum anderen sind dies (theoretisch) mögliche Zusatzumsätze der aktuellen Bestandsmieter, die aus einer Attraktivitätssteigerung des Huma- Einkaufsparks infolge der Erweiterung resultieren.

Einbezogen in den räumlichen Wirkungsradius wurden dabei die Innenstädte aller im Einzugsgebiet befindlichen Mittelzentren sowie das Nebenzentrum Bonn- Beuel und die Bonner Innenstadt. Die durch die in der Stellungnahme der Stadt Königswinter im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung angeregte Berücksichti- gung des Stadtteilzentrums Königswinter-Oberpleis wurde ebenfalls in die Unter- suchungen mit einbezogen. Das Stadtteilzentrum Köln-Porz wurde aufgrund der Verkleinerung des Einzugsgebiets nicht mehr mit in die Untersuchungen inkludi- ert. In einem ersten Schritt wurde das Modell auf Grundlage der heutigen Einzelhan- dels- und Umsatzstruktur (2012) kalibriert. Dann wurde eine Prognose der Ver- änderungen durch die weitere Bevölkerungsentwicklung und die Realisierung der Ansiedlung sowie konkreter Planvorhaben an den einzelnen Einzelhandelsstand-

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orten erstellt (2017 ohne Erweiterung).61 Danach wurde das Jahr 2017 mit der geplanten sortimentsspezifischen Verkaufsfläche des Vorhabens eingestellt. Wichtige Einflussgrößen für die Attraktivität bzw. Sogkraft eines Einzelhandels- standorts sind im Rahmen der Modellierung die vorhandene Verkaufsfläche in den Zentren bzw. Städten und Gemeinden sowie die Entfernung zwischen den Siedlungsschwerpunkten und den Einzelhandelsstandorten. Das heißt: Ein Standort ist für die Kunden einer Region umso attraktiver, je größer seine (sortimentsspezifische) Verkaufsfläche und je geringer die Entfernung der Region zum Standort ist. Aus der Attraktivität aller Angebotsstandorte, bezogen auf einen Wohnstandort, sowie der Wahrscheinlichkeit, dass ein Kunde aus einem Wohnstandort an einem Angebotsstandort einkauft, ergibt sich der Umsatz eines Angebotsstandorts, der allerdings auch vom jeweiligen Nachfragepotenzial vor Ort abhängt. Neben diesen Bestimmungsgrößen fließen in die von Dr. Lademann & Partner erweiterte Umsatzmodellierung nach Huff weitere Faktoren ein.

Diese sind im Einzelnen:

 Einwohnerzahlen der einzelnen Zonen;

 Kaufkraftkennziffern der Zonen;

 sortimentsspezifischer Pro-Kopf-Ausgabesatz;

 sortimentsspezifischer Verkaufsflächenbestand;

 sortimentsspezifische Nachfragebindung im Untersuchungsraum;

 durchschnittliche Entfernungen zwischen den Wohnstandorten und den Standorten des Angebots;

 Distanzüberwindungsfaktor, der die Mühen und Kosten der zu überwindenden Entfernungen (gemessen in Zeitdistanzen) ausdrückt62;

61 Die im Folgenden aufgeführten Umsatzumverteilungsquoten für die zentralen Versorgungsbe- reiche beziehen sich also stets auf den jeweiligen Ausbauzustand nach Realisierung der in Kap. 4.5 dargestellten Planvorhaben und nicht auf den heutigen Status quo. 62 Raumüberwindungswiderstände sind stark branchenabhängig; so ist für den periodischen Be- darf oder Baumarktsortimente eine sehr hohe Elastizität empirisch festgestellt worden, d.h. hier sind die Kunden nicht bereit, große Distanzen zurückzulegen. Im Bereich Möbel ist diese Bereitschaft dagegen deutlich höher. Ähnliches gilt für das Shoppingsortiment; die Bereit- schaft ist zwar nicht so ganz hoch wie bei Möbeln, jedoch ist auch hier ein eher geringer Raumüberwiderstand bzw. eine geringere Elastizität für Entfernungen feststellbar.

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 Attraktivitätsexponent, der die Attraktivitätserhöhung bei steigender Ver- kaufsfläche (Erhöhung der Auswahlmöglichkeiten für den Kunden) an einem Standort angibt;

 Anteil des Umsatzes, den die untersuchten Einzelhandelsstandorte mit Ein- wohnern des Untersuchungsraums erwirtschaften;

 Attraktivitäts- bzw. Betriebstypenfaktor zur Gewichtung nach der Angebots- qualität.

Das auf dem gravitationstheoretischen Ansatz von Huff beruhende Modell be- zieht somit die Verteilung der sortimentsspezifischen Verkaufsfläche im Raum sowie Entfernung und Gewicht der Bevölkerungsschwerpunkte zu den Einzelhan- delseinrichtungen ein. 9,7 0,25 10,2

Hilfslinien anzeigen über Menu: Ansicht | Anzeigen | Haken bei Führungslinien setzten ______Verträglichkeitsgutachten Folie in Ursprungsform bringen über Menu: Start | Folien | Zurücksetzen

6,82 Weiterentwickeltes Huff-Modell 6,82 5,82 Huff-Basismodell DLP-Faktoren 5,82 5,12 5,12 4,42 Größe eines Attraktivität 4,42 3,73 Angebots- des Angebots- 3,73 3,02 standorts mixes 3,02 2,33 2,33 Entfernung zwischen Unternehmens- Angebots- und attraktivität Umsatzmodellierung Wohnstandort eines Einzelhandels- standorts Sortiments- Attraktivitäts- spezifische exponent Nachfrage- bindung

Raumwider- Einfluss Umsatz- stands- Versand-/ anteile von

exponent Internethandel außerhalb Quelle: Quelle: Lademann Dr. Partner & 7,98 7,98

9,7 0,25 10,2 Abbildung 44: Weiterentwickeltes Huff-Modell

Auf Basis dieser Daten ermittelt das Modell die Umsätze, die von den Einzelhan- delsstandorten mit den jeweiligen Bevölkerungsclustern erzielt werden und welcher Gesamtumsatz erzielt wird. In den Gesamtumsatz fließen dabei auch die Umsatzanteile mit Kunden von außerhalb des Untersuchungsraums ein.

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Aufbauend auf der Kalibrierung des Modells auf Basis des Ist-Zustands, wurden dann die Umsatzveränderungen des Einzelhandels im Untersuchungsraum bis 2017 modelliert. Dabei werden folgende Effekte berücksichtigt:

 Veränderte Einwohnerzahlen, die eine Veränderung des relevanten Nachfra- gepotenzials bewirken;

 Veränderung der Nachfragebindung im Untersuchungsraum durch die anhän- gigen Planvorhaben (Ansiedlungsvorhaben sowie andere konkretisierte Plan- vorhaben im fortgeschrittenen Planungsstadium im Untersuchungsraum).

Im Folgenden werden die Umverteilungswirkungen für die Innenstädte der Mit- telzentren im Einzugsgebiet sowie des Nebenzentrums Bonn-Beuel und der Bon- ner Innenstadt dargestellt, um den raumordnerischen Vorgaben, die Auswirkun- gen auf zentrale Versorgungsbereiche zu ermitteln, gerecht zu werden. Da es sich bei den einzelnen Sortimentsgruppen des Vorhabens um zentrenrelevante Sortimente handelt, welche überwiegend in den Innenstädten angeboten werden, wird sich das Vorhaben hier am stärksten auswirken. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden die maximal realisierbaren Flächenobergrenzen festgesetzt. Damit innerhalb des Flächenkonzepts sowohl in der Erst- als auch in der Nachvermietungsphase eine gewisse Flexibilität bei der Mieterauswahl ermöglicht wird, wurden im Folgenden iterativ für alle Sorti- mentsgruppen die maximalen sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergren- zen, die mit noch verträglichen Umverteilungsquoten/städtebaulichen Auswir- kungen realisiert werden könnten, berechnet. Die maximale Gesamtverkaufsflä- che von 39.000 qm bleibt von diesen Berechnungen unberührt. Das heißt, es kann bei weitem nicht in allen Sortimentsbereichen zu einer vollen Ausschöp- fung der Verkaufsflächenspannweite kommen. Wenn die Maximalwerte bei einzelnen Sortimenten realisiert werden, geht das zu Lasten der anderen Sortimen- te, da die Erweiterungsfläche insgesamt auf 39.000 qm limitiert bleibt.

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5.2.1.2 Umverteilungswirkungen Bekleidung

Von den insgesamt 40,3 Mio. € Zusatzumsatz werden im Sortiment Bekleidung bei einer Verkaufsfläche von 17.200 qm insgesamt 21,6 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 4 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Die übrigen 14,7 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials (steigende Einwohnerzahlen) sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Per- sonen, die vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den nicht erfassten Streulagen im Einzugsgebiet eingekauft haben.

Die prognostizierten prozentualen Umverteilungsquoten gegenüber dem künfti- gen Bestand sind demnach folgende:

Prospektive Umverteilungsquoten innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bekleidung (17.200 qm)

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%

Troisdorf 6,6%

Siegburg 6,9%

Oberzentrum Hennef (Sieg) 6,8%

Lohmar 7,2%

Niederkassel 6,4%

Königswinter 7,8%

Königswinter - Oberpleis 8,2%

Bad Honnef 7,0%

Eitorf 7,0%

Bonn 5,8%

Bonn - Beuel 6,1%

Bornheim 5,4%

Umsatzumverteilungsquote in % Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner.

Abbildung 45: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bekleidung

Die höchsten Umverteilungswirkungen würden voraussichtlich in den Königswin- terer Stadtteilzentren Altstadt (7,8 %) und Oberpleis (8,2 %) auftreten. Im übri- gen Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen prospektiv zwischen rd. 5 bis 7 % liegen.

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Auswirkungen auf das Bekleidungssortiment, welches in der Mehrheit der Innen- städte das City-Leitsortiment darstellt, sind zumeist von besonderer Bedeutung, da sie am ehesten dazu führen können, dass wettbewerblich spürbare Auswir- kungen auch städtebauliche Relevanz entfalten. Eine besondere Zentrenrelevanz ist für die Bekleidungsanbieter der Innenstädte von Bonn, Siegburg und Trois- dorf zu konstatieren. Diese sind zumindest teilweise typgleich oder typähnlich hinsichtlich des Angebotsniveaus (Preisniveau, Betreiber etc.) mit den im HUMA Einkaufspark geplanten Nutzungen. Die prognostizierten Umsatzrückgänge sollten hier möglichst noch deutlich unterhalb der 10 %-Schwelle liegen, um städ- tebaulich relevante Auswirkungen sicher ausschließen zu können. Dieses ist mit voraussichtlichen Umverteilungen von –6,6 % (Troisdorf), -6,9 % (Siegburg) und –5,8 % (Bonner Innenstadt) gewährleistet. Die Altstadt von Königswinter sowie das Stadtteilzentrum Königswinter-Oberpleis sind mit relativen Umsatzrückgän- gen von rd. 8 % am stärksten betroffen. Der absolute Umsatzrückgang ist gleichwohl mit jeweils rd. 0,2 Mio. € relativ gering, welches in dem geringen Bestand sowie der geringen zentrenprägenden Funktion des Bekleidungssorti- ments in der Königswinterer Altstadt begründet liegt. Mit der Erweiterung des HUMA Einkaufsparks ergeben sich neben den Innenstäd- ten auch Umsatzrückgänge zu Lasten der sonstigen Lagen innerhalb des Ein- zugsgebiets (z.B. Streu- und Gewerbegebietslagen) sowie weiter entfernteren Einkaufsdestinationen außerhalb des Einzugsgebiets (z.B. Köln, Siegen, Koblenz, Hürth etc.). Auch Nachfrageabflüsse in den Onlinehandel können bei verbesser- tem Angebot vor Ort – zumindest anteilig – zurückgeholt werden. Folgende Um- sätze gehen im Sortiment Bekleidung zu Lasten anderer Einkaufsorte:

63  Umsatzrückgang in den sonstigen Lagen im Einzugsgebiet : 5,6 Mio. €

 Anteilige Rückholung aus lokal getätigten Onlineumsätzen: 3,2 Mio. €

64  Umsatzrückgang in Einkaufsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets : 9,9 Mio. €

63 Die Auswertung der kommunalen Einzelhandelskonzepte im Einzugsgebiet zeigte auf, dass in der Summe rd. ein Viertel des gesamtstädtischen Flächenbestands bei Bekleidung/Textilien au- ßerhalb der Innenstädte vorhanden ist. Diese Standorte sind damit prospektiv in ähnlicher Wei- se wie die Innenstädte durch Umsatzrückgänge betroffen. Aufgrund der fehlenden (städtebauli- chen) Schutzbedürftigkeit nach BauGB werden diese allerdings nicht gesondert dargestellt. 64 Nach Auswertung der Befragungsergebnisse zum Einkaufsverhalten in den kommunalen Einzel- handelskonzepten. Die größten Abflüsse ergeben sich dabei verständlicherweise aus den im Randbereich des Einzugsgebiets befindlichen Kommunen (z.B. Niederkassel).

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 Davon zu Lasten der Kölner Innenstadt: 4,9 Mio. € (entspricht 0,6 % des inner- städtischen Bekleidungsumsatzes65).

 Davon zu Lasten anderer Standorte nordwestlich des Einzugsgebiets (z.B. Ein- kaufszentren im übrigen Kölner Stadtgebiet, Hürth Park etc.): 2,5 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte östlich/südöstlich des Einzugsgebiets (z.B. Siegen, Koblenz): 1,5 Mio. €

 Davon Sonstige Lagen außerhalb des Einzugsgebiets: 1,0 Mio. €.

Die Berechnungen der absoluten Umverteilungen außerhalb des Untersuchungs- raums wurde anhand der summarischen Auswertung der vorliegenden Einzelhan- delskonzepte (hinsichtlich Verkaufsflächen und Umsätzen) sowie der darin teilweise enthaltenen Haushaltsbefragungen zu den Einkaufsorientierungen im Raum vorgenommen.

5.2.1.3 Umverteilungswirkungen Schuhe

Von den insgesamt 6,8 Mio. € Zusatzumsatz werden bei einer gesamten Verkaufs- fläche von 2.900 qm im Sortiment Schuhe insgesamt 3,8 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 0,7 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Die übrigen 2,1 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials (steigende Einwohnerzahlen) sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Per- sonen, die vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den nicht erfassten Streulagen im Einzugsgebiet eingekauft haben. Die prognostizierten prozentualen Umverteilungsquoten gegenüber dem künfti- gen Bestand sind demnach folgende:

65 Nach dem Kölner Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Entwurf 2010) beträgt der in der Kölner Innenstadt auf einer Fläche von 176.500 qm generierte Umsatz mit Bekleidung und Wäsche rd. 771 Mio. € p.a.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 101 | 138

Prospektive Umverteilungsquoten innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Schuhe (2.900 qm)

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%

Troisdorf 6,6%

Siegburg 7,0%

Oberzentrum Hennef (Sieg) 6,7%

Lohmar 6,6% Niederkassel*

Königswinter 7,9%

Königswinter - Oberpleis 7,5%

Bad Honnef 6,6%

Eitorf 6,5%

Bonn 5,8%

Bonn - Beuel 7,0%

Bornheim 5,6%

Umsatzumverteilungsquote in % Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. * Kein Bestand vorhanden.

Abbildung 46: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Schuhe

Die höchsten Umverteilungswirkungen werden voraussichtlich in den Königswin- terer Stadtteilzentren Altstadt (7,9 %) und Oberpleis (7,5 %) auftreten. Im übri- gen Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen voraussichtlich zwischen rd. 5,5 bis 7 % liegen.

Eine besondere Zentrenprägung ist – aufgrund von Magnetbetrieben in diesen Sortimenten - für die Schuhanbieter der Innenstädte von Lohmar, Bonn-Beuel und Bornheim zu konstatieren. Den höchsten absoluten Bestand weisen auch im Schuhsortiment jedoch die Städte Bonn, Siegburg und Troisdorf auf. Die prognostizierten Umsatzumverteilungen sollten hier möglichst noch deutlich unterhalb der 10 %-Schwelle liegen, um städtebaulich relevante Auswirkungen sicher ausschließen zu können. Dieses ist mit voraussichtlichen Umverteilungen von bis rd. 7 % in den genannten Zentren der Fall. Die Altstadt von Königswinter sowie das Stadtteilzentrum Königswinter-Oberpleis sind mit relativen Umsatzrückgän- gen von rd. 8 % lediglich auf den ersten Blick am stärksten betroffen. Der absolute Umsatzrückgang ist gleichwohl mit jeweils deutlich unter 0,1 Mio. € sehr gering und im Bereich des kaum Messbaren.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 102 | 138

Mit der Erweiterung des HUMA Einkaufsparks ergeben sich neben den Innenstäd- ten auch Umsatzrückgänge zu Lasten der sonstigen Lagen innerhalb des Ein- zugsgebiets (z.B. Streu- und Gewerbegebietslagen) sowie weiter entfernteren Einkaufsdestinationen außerhalb des Einzugsgebiets (z.B. Köln, Siegen, Koblenz, Hürth etc.). Auch Nachfrageabflüsse in den Onlinehandel können bei verbesser- tem Angebot vor Ort – zumindest anteilig – zurückgeholt werden. Folgende Um- sätze gehen - hier exemplarisch aufgrund der Zentrenleitfunktion dargestellt – im Sortiment Schuhe zu Lasten anderer Einkaufsorte:

 Umsatzrückgang in den sonstigen Lagen im Einzugsgebiet: 0,8 Mio. €

 Anteilige Rückholung aus lokal getätigten Onlineumsätzen: 0,5 Mio. €

 Umsatzrückgang in Einkaufsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets: 1,7 Mio. €

 Davon zu Lasten der Kölner Innenstadt: 0,9 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte nordwestlich des Einzugsgebiets (z.B. Ein- kaufszentren im übrigen Kölner Stadtgebiet, Hürth Park etc.): 0,4 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte östlich/südöstlich des Einzugsgebiets (z.B. Siegen, Koblenz): 0,3 Mio. €

 Davon Sonstige Lagen außerhalb des Einzugsgebiets: 0,3 Mio. €. Die Berechnungen der absoluten Umverteilungen außerhalb des Untersuchungs- raums wurde anhand der summarischen Auswertung der vorliegenden Einzelhan- delskonzepte (hinsichtlich Verkaufsflächen und Umsätzen) sowie der darin teilweise enthaltenen Haushaltsbefragungen zu den Einkaufsorientierungen im Raum vorgenommen.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 103 | 138

5.2.1.4 Umverteilungswirkungen im Sport- und Campingbedarf

Von den insgesamt 5,7 Mio. € Zusatzumsatz werden im Sortiment Sport- und Campingbedarf bei einer gesamten Verkaufsfläche von 4.700 qm insgesamt 2,0 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsberei- chen des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 0,6 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Die übrigen rd. 3 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials (steigende Einwoh- nerzahlen) sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Personen, die vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den nicht erfassten Streulagen im Einzugsgebiet eingekauft haben.

Die prognostizierten prozentualen Umverteilungsquoten gegenüber dem künfti- gen Bestand sind demnach folgende:

Prospektive Umverteilungsquoten innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Sport (4.700 qm)

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%

Troisdorf 7,3%

Siegburg 7,5%

Oberzentrum Hennef (Sieg) 7,4%

Lohmar 7,3% Niederkassel*

Königswinter 8,0%

Königswinter - Oberpleis 8,3%

Bad Honnef 6,4%

Eitorf 6,9%

Bonn 5,8%

Bonn - Beuel 7,2%

Bornheim 5,5%

Umsatzumverteilungsquote in % Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. * Kein Bestand vorhanden.

Abbildung 47: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Sport- und Campingbedarf

Die höchsten Umverteilungswirkungen werden voraussichtlich in den Königswin- terer Stadtteilzentren Altstadt (8,0 %) und Oberpleis (8,3 %) auftreten. Im übri-

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 104 | 138

gen Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkungen prospektiv zwischen rd. 6 bis 8 % liegen. Die quantitativ ermittelten Umverteilungsquoten im Sortiment Sport- und Cam- pingbedarf werden im Nahbereich (Zone 2) noch unterhalb der 10 %-Schwelle prognostiziert. Insgesamt war zu untersuchen, welche städtebauliche Funktion das Sortiment in dem jeweiligen betroffenen zentralen Versorgungsbereich inne- hat. Augenscheinlich die größte relative Bedeutung hat das Sortiment Sport- und Campingbedarf in Bad Honnef mit insgesamt 15 % der gesamten dort veror- teten zentrenrelevanten Verkaufsfläche. Die Umverteilungsquote wird zu Lasten der Innenstadt von Bad Honnef rd. 6,5 % betragen und noch städtebaulich ver- träglich ausfallen.

 Umsatzrückgang in den sonstigen Lagen im Einzugsgebiet: 0,5 Mio. €

 Anteilige Rückholung aus lokal getätigten Onlineumsätzen: 0,5 Mio. €

 Umsatzrückgang in Einkaufsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets: 2,7 Mio. €

 Davon zu Lasten der Kölner Innenstadt: 1,6 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte nordwestlich des Einzugsgebiets (z.B. Ein- kaufszentren im übrigen Kölner Stadtgebiet, Hürth Park etc.): 0,5 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte östlich/südöstlich des Einzugsgebiets (z.B. Siegen, Koblenz): 0,3 Mio. €

 Davon Sonstige Lagen außerhalb des Einzugsgebiets: 0,3 Mio. €.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 105 | 138

5.2.1.5 Umverteilungswirkungen Elektroartikel

Im Sortiment Elektroartikel werden bei einer gesamten Verkaufsfläche von 5.000 qm insgesamt 3,0 Mio. € Zusatzumsatz generiert. Aufgrund der deutlichen Nach- frageverschiebungen durch bis zum Jahr 2017 eintretende (Elektro- )Planvorhaben werden die rechnerischen Umsatzverluste relativ hoch ausfallen. Die prognostizierten prozentualen Umverteilungsquoten gegenüber dem künfti- gen Bestand sind folgende:

Prospektive Umverteilungsquoten innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Elektro (5.000 qm)

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%

Troisdorf 6,0%

Siegburg 6,2%

Oberzentrum Hennef (Sieg) 6,2%

Lohmar 5,9%

Niederkassel 5,9%

Königswinter 5,8%

Königswinter - Oberpleis 6,2%

Bad Honnef 5,3%

Eitorf 5,2%

Bonn 5,6%

Bonn - Beuel 5,5%

Bornheim 4,7%

Umsatzumverteilungsquote in %

Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner.

Abbildung 48: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Elektroartikel

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 106 | 138

Die höchsten Umverteilungsquoten werden voraussichtlich in Hennef und Sieg- burg (6,2 %) resultieren. Im übrigen Einzugsgebiet werden die Umverteilungs- wirkungen prospektiv bei maximal 5 bis 6 % liegen67.

67 Aufgrund der zahlreichen Elektro-Planvorhaben im Einzugsgebiet (insbesondere sonstige La- gen) und den damit verbundenen komplexen Veränderungen der Nachfrageströme sind Umver- teilungen gegenüber den anderen Einkaufsorten nicht sicher prognostizierbar. Aufgrund des relativ geringen absoluten Umsatzzuwachses ist das Sortiment Elektro gleichwohl unproblema- tisch. Vielmehr wird die Attraktivierung des HUMA zur Stabilisierung der Elektro-Umsätze dienen, die ohne die Umstrukturierung maßgeblich an die neuen Planstandorte abfließen würden.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 107 | 138

5.2.1.6 Umverteilungswirkungen Bücher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren

Von den insgesamt 10,4 Mio. € Zusatzumsatz werden im Sortiment Bü- cher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren bei einer gesamten Verkaufsfläche von 3.900 qm insgesamt 5,7 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 1 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Die übri- gen 3,7 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials (steigende Einwohnerzahlen) sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Personen, die vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den überwiegend nicht erfassten Streula- gen im Einzugsgebiet eingekauft haben. Die prognostizierten prozentualen Umverteilungsquoten gegenüber dem künfti- gen Bestand sind demnach folgende:

Prospektive Umverteilungsquoten innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren (3.900 qm)

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%

Troisdorf 7,6%

Siegburg 7,9%

Hennef (Sieg) 8,1%

Lohmar 8,0%

Niederkassel 7,7%

Königswinter 8,0%

Königswinter - Oberpleis 8,4%

Bad Honnef 7,3%

Eitorf 7,4%

Bonn 6,5%

Bonn - Beuel 7,6%

Bornheim 6,5%

Umsatzumverteilungsquote in %

Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner.

Abbildung 49: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Bü- cher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren und Spielwaren

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 108 | 138

Die höchsten Umverteilungswirkungen werden voraussichtlich in Königswinter- Oberpleis (8,4 %) sowie in den Innenstädten von Hennef (8,1 %) und Lohmar (8,0 %) auftreten. Im übrigen Einzugsgebiet werden die Umverteilungswirkun- gen prospektiv zwischen rd. 7 bis 8 % liegen.

In dieser Sortimentsgruppe war in keinem der untersuchten zentralen Versor- gungsbereiche ein zentrenprägender Magnetbetrieb vorhanden. Der absolut größte Bestand ist auch hier in den Innenstädten von Bonn, Siegburg und Trois- dorf vorhanden.

 Umsatzrückgang in den sonstigen Lagen im Einzugsgebiet: 0,6 Mio. €

 Anteilige Rückholung aus lokal getätigten Onlineumsätzen: 1,6 Mio. €

 Umsatzrückgang in Einkaufsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets: 2,5 Mio. €

 Davon zu Lasten der Kölner Innenstadt: 1,3 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte nordwestlich des Einzugsgebiets (z.B. Ein- kaufszentren im übrigen Kölner Stadtgebiet, Hürth Park etc.): 0,6 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte östlich/südöstlich des Einzugsgebiets (z.B. Siegen, Koblenz): 0,4 Mio. €

 Davon Sonstige Lagen außerhalb des Einzugsgebiets: 0,2 Mio. €.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 109 | 138

5.2.1.7 Umverteilungswirkungen Uhren/Schmuck, Lederwa- ren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren

Von den insgesamt 11,4 Mio. € Zusatzumsatz werden im Sortiment Uh- ren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümwaren bei einer gesamten Verkaufsfläche von 2.000 qm insgesamt 8,5 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten zentralen Versorgungsbereichen des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 1,1 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb des Einzugsgebiet wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohn- sitz haben. Die übrigen 1,8 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung des Nach- fragepotenzials (steigende Einwohnerzahlen) sowie der Erhöhung der Nachfrage- bindung. Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Personen, die vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den überwiegend nicht erfassten Streulagen im Einzugsgebiet eingekauft haben. Die höchsten absoluten Umverteilungen werden eindeutig zu Lasten der Bonner und Siegburger Innen- stadt gehen. Die prognostizierten prozentualen Umverteilungsquoten gegenüber dem künfti- gen Bestand sind demnach folgende:

Prospektive Umverteilungsquoten innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfüm (2.000 qm)

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0% 14,0%

Troisdorf 6,5%

Siegburg 7,2%

Oberzentrum Hennef (Sieg) 7,2%

Lohmar 7,0% Niederkassel*

Königswinter 7,0%

Königswinter - Oberpleis 7,5%

Bad Honnef 6,2%

Eitorf 6,7%

Bonn 5,4%

Bonn - Beuel 6,7%

Bornheim 4,9%

Umsatzumverteilungsquote in % Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. * Kein Bestand vorhanden.

Abbildung 50: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets im Segment Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 110 | 138

Die höchsten Umverteilungsquoten werden voraussichtlich in Königswinter- Oberpleis (7,5 %) auftreten. Im übrigen Einzugsgebiet werden die Umvertei- lungswirkungen prospektiv zwischen etwa 5 bis 7 % liegen.

Mit der Erweiterung des HUMA Einkaufsparks ergeben sich neben den Innenstäd- ten auch Umsatzrückgänge zu Lasten der sonstigen Lagen innerhalb des Ein- zugsgebiets (z.B. Streu- und Gewerbegebietslagen) sowie weiter entfernteren Einkaufsdestinationen außerhalb des Einzugsgebiets (z.B. Köln, Siegen, Koblenz, Hürth etc.). Auch Nachfrageabflüsse in den Onlinehandel können bei verbesser- tem Angebot vor Ort – zumindest anteilig – zurückgeholt werden. Folgende Um- sätze gehen im Sortiment Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfüm- waren zu Lasten anderer Einkaufsorte:

 Umsatzrückgang in den sonstigen Lagen im Einzugsgebiet: 0,4 Mio. €

 Anteilige Rückholung aus lokal getätigten Onlineumsätzen: 0,9 Mio. €

 Umsatzrückgang in Einkaufsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets: 1,6 Mio. €

 Davon zu Lasten der Kölner Innenstadt: 1,1 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte nordwestlich des Einzugsgebiets (z.B. Ein- kaufszentren im übrigen Kölner Stadtgebiet, Hürth Park etc.): 0,2 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte östlich/südöstlich des Einzugsgebiets (z.B. Siegen, Koblenz): 0,2 Mio. €

 Davon Sonstige Lagen außerhalb des Einzugsgebiets: 0,1 Mio. €. Die Berechnungen der absoluten Umverteilungen außerhalb des Untersuchungs- raums wurde anhand der summarischen Auswertung der vorliegenden Einzelhan- delskonzepte (hinsichtlich Verkaufsflächen und Umsätzen) sowie der darin teilweise enthaltenen Haushaltsbefragungen zu den Einkaufsorientierungen im Raum vorgenommen.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 111 | 138

5.2.1.8 Umverteilungswirkungen sonstiger zentrenrelevanter Bedarf

Von den insgesamt 4,8 Mio. € Zusatzumsatz werden bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten69 bei einer gesamten Verkaufsfläche von 6.500 qm insgesamt 3,6 Mio. € zu Lasten der Betriebe in den untersuchten zentralen Versor- gungsbereichen des Einzugsgebiets umverteilt. Weitere 0,5 Mio. € ergeben sich durch Streuumsätze; das heißt durch Personen, die nicht innerhalb des Einzugs- gebiet wohnen bzw. dort nicht ihren Hauptwohnsitz haben. Die übrigen 0,7 Mio. € generieren sich aus der Erhöhung des Nachfragepotenzials (steigende Einwoh- nerzahlen) sowie der Erhöhung der Nachfragebindung. Letzteres sind Umsätze von im Einzugsgebiet lebenden Personen, die vormals entweder außerhalb des Einzugsgebiets oder in den überwiegend nicht erfassten Streulagen im Einzugs- gebiet eingekauft haben.

Die prognostizierten prozentualen Umverteilungsquoten gegenüber dem künfti- gen Bestand sind demnach folgende:

Prospektive Umverteilungsquoten innerhalb des Einzugsgebiets bei sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten (6.500 qm)

0,0% 2,0% 4,0% 6,0% 8,0% 10,0% 12,0%

Troisdorf 5,8%

Siegburg 5,9%

Oberzentrum Hennef (Sieg) 5,7%

Lohmar 5,7%

Niederkassel 5,2%

Königswinter 6,1%

Königswinter - Oberpleis 6,2%

Bad Honnef 5,7%

Eitorf 5,6%

Bonn 5,1%

Bonn - Beuel 6,0%

Bornheim 5,6%

Umsatzumverteilungsquote in % Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner.

Abbildung 51: Umsatzumverteilungswirkungen innerhalb des Einzugsgebiets bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten

69 Hier werden die Sortimente Hausrat (inkl. GPK), Wohnaccessoires, Teppiche/Heimtextilien Foto/Film/Optik und Übriger Freizeitbedarf zusammengefasst.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 112 | 138

Die höchsten Umverteilungswirkungen werden voraussichtlich in Königswinter- Oberpleis (6,2 %) und Königswinter-Altstadt (6,1 %) auftreten. In den übrigen zentralen Versorgungsbereichen im Einzugsgebiet werden die Umverteilungswir- kungen prospektiv zwischen rd. 5 bis 6 % liegen.

Aufgrund der sehr heterogenen Sortimentsgruppe wurden bewusst nur geringe Umverteilungsquoten von unter 7 % als Maßstab der Verträglichkeit gegenüber den Zentren im Einzugsgebiet angesetzt. Mit der Erweiterung des HUMA Einkaufsparks ergeben sich neben den Innenstäd- ten auch Umsatzrückgänge zu Lasten der sonstigen Lagen innerhalb des Ein- zugsgebiets (z.B. Streu- und Gewerbegebietslagen) sowie weiter entfernteren Einkaufsdestinationen außerhalb des Einzugsgebiets (z.B. Köln, Siegen, Koblenz, Hürth etc.). Auch Nachfrageabflüsse in den Onlinehandel können bei verbesser- tem Angebot vor Ort – zumindest anteilig – zurückgeholt werden. Folgende Um- sätze gehen bei den sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten zu Lasten anderer Einkaufsorte:

 Umsatzrückgang in den sonstigen Lagen im Einzugsgebiet: 0,4 Mio. €

 Anteilige Rückholung aus lokal getätigten Onlineumsätzen: 0,2 Mio. €

 Umsatzrückgang in Einkaufsstandorten außerhalb des Einzugsgebiets: 0,6 Mio. €

 Davon zu Lasten der Kölner Innenstadt: 0,3 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte nordwestlich des Einzugsgebiets (z.B. Ein- kaufszentren im übrigen Kölner Stadtgebiet, Hürth Park etc.): 0,1 Mio. €

 Davon zu Lasten anderer Standorte östlich/südöstlich des Einzugsgebiets (z.B. Siegen, Koblenz): 0,1 Mio. €

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 113 | 138

5.2.1.9 Zusammenfassende Darstellung der Umverteilungswirkungen

Die maximalen Verkaufsflächen wurden in Abhängigkeit von der Branche sowie den spezifischen Strukturen der Städte im Einzugsgebiet ermittelt. Die Umvertei- lungsquoten reichten dabei von – 5,0 % bis rd. – 8,5 %. Insgesamt ist vor allem das Sortiment Bekleidung in einigen Innenstädten besonders zentrenprägend; die ermittelten sortimentsspezifischen Flächenobergrenzen sind dabei so konfi- guriert, dass kein zentraler Versorgungsbereich im Einzugsgebiet in seiner Funk- tion ‚mehr als unwesentlich’ durch das Vorhaben beeinträchtigt wird. Folgende maximale Verkaufsflächen wurden in den Sortimentsgruppen ermittelt:

 Periodischer Bedarf: 10.500 qm

 Bekleidung: 17.200 qm

 Schuhe: 2.900 qm

 Elektro: 5.000 qm

 Sport: 4.700 qm

 Bücher/Zeitschriften, Papier/Büro/Schreibwaren, Spielwaren: 3.900 qm

 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren: 2.000 qm

 Sonstige zentrenrelevante Sortimente: 6.500 qm

 Nicht zentrenrelevante Sortimente: unbegrenzt im Rahmen der gedeckelten Gesamtverkaufsfläche70. Für die Festsetzungen zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurden sorti- mentsgruppenspezifische Verkaufsflächenobergrenzen ermittelt. Dieses ist zum einen darin begründet, dass die genaue Flächenstruktur noch nicht feststeht, zum anderen dient dieses auch in Zukunft einer notwendigen Vermietungsflexi- bilität. Die gesamte Verkaufsfläche bleibt dabei allerdings auf 39.000 qm be- schränkt.

70 Die umliegenden Zentren verfügen nur über einen geringen nicht-zentrenrelevanten Bestand. In keiner der untersuchten Innenstädte lässt sich für die nicht-zentrenrelevanten Sortimente eine Zentrenprägung ableiten. Selbst wenn sich im Huma Park in größerem Umfang nicht- zentrenrelevante Sortimente ansiedeln würden (was nicht wahrscheinlich ist, eher ist von ar- rondierenden Ansiedlungen bzw. einem Vorhalten in Form von Randsortimenten auszugehen; siehe auch Kap 2.1), ließen sich daraus keine negativen städtebaulichen Wirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Sinne einer Funktionsstörung feststellen.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 114 | 138

Betrachtet man die Umverteilungen bezogen auf die zentrenrelevanten Sorti- mente, die das Vorhaben an den untersuchten Standorten prospektiv maximal auslösen könnte, ergeben sich folgende Auswirkungen:

Umverteilungsquoten bei zentrenrelevanten Sortimenten (in %), Sortimentsobergrenzen

Sport- und Sonstige BÜZ/PBS/ USM/LDG/ Innenstädte Bekleidung Camping- Schuhe EMC* zentrenrel. SPW** PFM*** bedarf Sortimente Troisdorf -6,6% -7,3% -6,6% -6,0% -7,6% -6,5% -5,8% Siegburg -6,9% -7,5% -7,0% -6,2% -7,9% -7,2% -5,9% Hennef (Sieg) -6,8% -7,4% -6,7% -6,2% -8,1% -7,2% -5,7% Lohmar -7,2% -7,3% -6,6% -5,9% -8,0% -7,0% -5,7% Niederkassel -6,4% - - -5,9% -7,7% - -5,2% Königswinter -7,8% -8,0% -7,9% -5,8% -8,0% -7,0% -6,1% Königswinter - Oberpleis -8,2% -8,3% -7,5% -6,2% -8,4% -7,5% -6,2% Bad Honnef -7,0% -6,4% -6,6% -5,3% -7,3% -6,2% -5,7% Eitorf -7,0% -6,9% -6,5% -5,2% -7,4% -6,7% -5,6% Bonn -5,8% -5,8% -5,8% -5,6% -6,5% -5,4% -5,1% Bonn-Beuel -6,1% -7,2% -7,0% -5,5% -7,6% -6,7% -6,0% Bornheim -5,4% -5,5% -5,6% -4,7% -6,5% -4,9% -5,6% Quelle: Eigene Berechnungen. *Elektro, Musikalien, Computer **Bücher und Zeitschriften/Papier, Büro, Schreibwaren ***Uhren, Schmuck/ Lederwaren, Geschenkartikel/ Parfümeriewaren. Tabelle 25: Umverteilungsquoten bei zentrenrelevanten Sortimenten (in %)

Die höchsten Umverteilungsquoten werden sich voraussichtlich in den beiden Königswinterer Zentren (Altstadt/Oberpleis) ergeben. Auch in Lohmar sowie in Siegburg und Troisdorf können sortimentsbezogen bei Ausnutzung der jeweiligen Flächenobergrenze spürbare Umverteilungen zu erwarten sein. Die mit Abstand höchsten absoluten Umsatzrückgänge werden in der Innenstadt von Bonn auftreten, die jedoch aufgrund des hohen Bestands sowie der Attraktivität des Standorts zu relativieren sind. Die städtebauliche Bewertung der Umverteilungen wird innerhalb des Kapitels 6 vorgenommen. Selbst wenn suggeriert wird, dass der komplette durch die HUMA Erweiterung und Umstrukturierung generierte Zusatzumsatz zu Lasten der Kölner Innenstadt wirkt, würde die prozentuale Umverteilungsquote nur 4,1 % betragen. In der Realität – d.h. bei der Annahme das sämtlicher nicht im Einzugsgebiet umver- teilter sortimentsbezogener Umsatz zu Lasten der Kölner Innenstadt wirken wür- de, würden allerdings die Umverteilungsquoten je nach Sortimentsgruppe bei maximal 0,5 % (sonstige zentrenrelevante Sortimente) bis 3 % (Sport- und Cam- pingbedarf) liegen.

Durch die Erweiterung und Umstrukturierung werden bei Ausnutzung der jeweiligen sortimentsspezifischen Flächenobergrenzen maximal 5,0 bis 8,5 % Umsatz- rückgang resultieren.

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5.3 Auswirkungen auf die Nahversorgung/Periodischer Bedarf

5.3.1 Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Kern- und Nahbereich

Mit der Attraktivierung des HUMA Einkaufsparks werden zukünftig auch neue bzw. andersartige Nahversorgungsbetriebe angesiedelt werden. Zwar wird das SB-Warenhaus real verkleinert werden und in der Summe die Verkaufsfläche im Bereich Nahversorgung damit nicht wesentlich ansteigen, Umsatzzuwächse durch den Attraktivitätsanstieg können jedoch nicht ausgeschlossen werden.

Obwohl normalerweise nahversorgungsrelevante Sortimente keine derartig große Ausstrahlung haben, partizipieren die im HUMA Einkaufspark derzeit und zukünf- tig angesiedelten Betriebe von der Agglomerationswirkung des Gesamtobjekts.

Abbildung 52: Einzugsgebiet HUMA Einkaufspark – nur periodischer Bedarf

Betrachtet wurde die Zone 1 (Sankt Augustin) sowie eine – gegenüber den übli- chen Vorhabenkomponenten – verkleinerte Zone 2, zu nur ein Teil der Stadtge- biete der Umlandkommunen zählen. Die Niederkasseler Innenstadt sowie die Neben-/Nahversorgungszentren Troisdorf-Spich und Niederkassel-Rheidt sind

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nicht mehr Teil des Einzugsgebiets der zukünftigen Nahversorgungsnutzungen des HUMA Einkaufsparks. Innerhalb dieses für den periodischen Bedarf abgegrenzten Einzugsgebiets wurde in allen Innenstädten sowie Nahversorgungszentren der gesamte periodische Bedarf im November 2012 aktualisierend erhoben. In den sonstigen Lagen ist der Einzelhandelsbestand ab ca. 100 qm71 dargestellt.

Flächen- und Umsatzstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen im Nahbereich (Zone 1 und 2)

Verkaufsfläche in Umsatz qm in Mio. €

Zone 1 (Sankt Augustin) 22.339 105,8 ZVB Niederpleis 110 0,8 ZVB Menden 2.145 6,9 ZVB Hangelar 1.130 5,7 Sonstige Lagen Zone 1* 18.954 92,4 Zone 2 129.963 669,5 ZVB Bonn-Beuel 5.317 26,9 ZVB Bonn-Hoholz 475 2,2 ZVB Bonn-Holzlar 105 0,6 ZVB Bonn-Oberkassel 1.787 8,5 ZVB Bonn-Vilich Müldorf 1.915 8,9 ZVB Bonn-Ramersdorf 170 0,8 ZVB Hennef-Innenstadt 5.048 24,0 ZVB Königswinter-Altstadt 1.305 6,9 ZVB Königswinter-Oberpleis 5.335 24,1 ZVB Königswinter-Nieder-/Oberdollendorf 3.737 16,0 ZVB Lohmar-Innenstadt 2.325 11,1 ZVB Niederkassel-Mondorf 2.538 12,2 ZVB Siegburg-Innenstadt 4.040 23,2 ZVB Siegburg-Stallberg 2.320 12,2 ZVB Siegburg-Kaldauen 945 4,3 ZVB Troisdorf-Innenstadt 9.578 41,1 ZVB Troisdorf-Sieglar 50 0,7 ZVB Troisdorf-Friedrich-Wilhelms-Hütte 3.510 16,9 ZVB Troisdorf-Oberlar 670 4,0 Sonstige Lagen Zone 2* 78.793 424,8

Summe/Mittelwert 152.302 775,3 Quelle: Berechnungen Dr. Lademann & Partner. * In den Streulagen nur Lebensmittelbetriebe ab ca. 100 qm sowie Drogeriemärkte (Quelle TradeDimensions). Tabelle 26: Flächen- und Umsatzstruktur in der Nahversorgung im Nahbereich (Zone 1 und 2)

71 Quelle: TradeDimensions 2012.

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In den Kommunen im Nahbereich ist insgesamt ein nahversorgungsrelevanter Bestand (Betriebe ab ca. 100 qm) von rd. 152.300 qm Verkaufsfläche vorhanden. Auf dieser Fläche wird ein Jahresumsatz von insgesamt rd. 775,3 Mio. € (brutto) generiert.

5.3.2 Umverteilungswirkungen im periodischen Bedarf

Das nahversorgungsrelevante Angebot im HUMA Einkaufspark lässt sich, bezogen auf sein Einzugsgebiet bzw. die Nachfrageabschöpfung im Raum, nur sehr bedingt mit klassischen Nahversorgungseinrichtungen vergleichen. Sowohl das Einzugsgebiet als auch die Abschöpfungsquoten unterscheiden sich deutlich von solitären Lebensmittelbetrieben in Streulagen oder klassischen Nahversorgungs- zentren. Nahversorgungsbetriebe, die nur über den Mallbereich zu betreten sind und nicht über einen gesonderten Zugang verfügen, werden i.d.R. nicht zum großvolumi- gen Versorgungseinkauf aufgesucht. Üblich bei Lebensmittelbetrieben in Ein- kaufszentren sind sehr geringe Durchschnittsbons je Kunde72. In Zukunft wird zudem die steigende Ausrichtung auf hochwertigere Angebote innerhalb des HUMA Einkaufsparks den Anteil an Kunden mit ausschließlichem Versorgungs- und Lasteinkauf verringern.

Folgende nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche wurde als Obergrenze geprüft:

 10.500 qm Periodischer Bedarf

 + 2.479 qm Verkaufsfläche (Bestand: 8.021 qm Verkaufsfläche) Folgender Umsatz wurde als Obergrenze geprüft:

73  54,6 Mio. € (entspricht einer Flächenproduktivität von 5.200 € je qm)

 Davon Zusatzumsatz (insbesondere durch Anstieg der Flächenproduktivität): 18,5 Mio. € (Bestandsumsatz Periodischer Bedarf: 36,1 Mio. €).

72Verbrauchermärkte in Shoppingcentern generieren durch die sehr geringen durchschnittlichen Kassenbons von 6-8 € eher geringe Flächenproduktivitäten. Diese geringen Kassenbons können i.d.R. auch nur bedingt durch eine höhere Kundenfrequenz ausgeglichen werden: Zum Ver- gleich: Im Jahr 2010 wurde nach Angaben des Hauptverbands des deutschen Einzelhandels im Lebensmitteleinzelhandel über alle Haushaltstypen ein Durchschnittsbon von 17,37 € ermittelt. 73 Die Flächenproduktivität im Bestand wurde nur mit 4.500 € je qm bemessen. Insofern wurde im Sinne der Worst-Case Betrachtung ein deutlicher Produktivitätsanstieg bemessen. Ob dieser jedoch erreicht werden kann, bleibt fraglich.

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Wegen der Ausstrahlung des Gesamtobjekts ergibt sich eine sehr große Reichwei- te; im periodischen Bedarf wird allerdings gleichwohl prognostisch ein großer Teil der Umsätze (35 %) mit Kunden aus der Zone 1 des Einzugsgebiets erwirtschaftet werden. Die übrigen 55 Prozent des Umsatzes werden mit in der Zone 2 lebenden Kunden generiert. Die restlichen 10 % ergeben sich aus räumlich nicht zuordenbaren Streuumsätzen. Geringe, nicht taxierbare Umsätze aus der Zone 3 und 4 sind in den Streuumsätzen enthalten.

Da sich der überwiegende Umsatzanteil in diesem distanzsensiblen Sortiment also aus einem im Vergleich zum gesamten Einzugsgebiet relativ kleinräumigen Bereich rekrutiert, wurde auf eine Modellierung des Huff-Modells für dieses Sor- timent verzichtet und eine klassische absatzwirtschaftliche Wirkungsanalyse vorgenommen. Im Periodischen Bedarf werden bezogen auf den bestehenden Einzelhandel bei insgesamt 10.500 qm Verkaufsfläche (+ rd. 2.500 qm), mit einem Zusatzumsatz von 18,5 Mio. €, Umsatzumverteilungswirkungen von maximal rd. 5,7 % zu erwarten sein. Am höchsten wird die Umverteilungsquote im Kernbereich (Zone 1), d.h. bezogen auf das Sankt Augustiner Stadtgebiet, ausfallen. Die prospektiven durchschnittlichen Umverteilungen in der Zone 2 werden mit rd. 1,5 % Umsatzrückgang sehr gering ausfallen und damit deutlich unterhalb der sog. Spürbarkeitsschwelle von 5 % liegen. Die höchsten Umsatzrückgänge werden in den zentralen Versorgungsbereichen ‚Troisdorf Friedrich-Wilhelm- Hütte‘ (3,0 %) und ‚Bonn Vilich-Müldorf‘ (2,8 %) erwartet.

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Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die Innenstädte/Nahversorgungszentren Entfernung zum Magnet- Zentraler HUMA städtebauliche Bewertung der betriebe UVQ Versorgungsbereich St. Augustin Stabilität Verträglichkeit Nahversorgung (in Fahrminuten) Sankt Augustin - weitestgehend 8 Edeka 5,9% verträglich ZVB Hangelar stabil Sankt Augustin - weitestgehend 4 Kaisers, Lidl 5,2% verträglich ZVB Menden stabil fragil, Sankt Augustin - 9 Planvorhaben - 5,9% verträglich ZVB Niederpleis NVZ weitestgehend Troisdorf Innenstadt 19 Kaufland 2,1% verträglich stabil weitestgehend Troisdorf - Nebenzentrum stabil, 16 - 2,9% verträglich Sieglar Dienstleistungs- schwerpunkt

Troisdorf - NVZ Friedrich- Aldi, Penny, Edeka, 14 stabil 3,0% verträglich Wilhelms-Hütte Trinkgut

Troisdorf - NVZ Oberlar 13 stabil Netto City 1,0% verträglich Bonn - Nebenzentrum kaisers (2 Mal), 11 stabil 1,3% verträglich Beuel Netto, Alnatura Bonn - NVZ Hoholz 9 fragil Edeka Aktiv Markt 1,6% verträglich fragil bzw. keine Bonn - NVZ Holzlar 9 - 1,7% verträglich Funktion als NVZ

Bonn - NVZ Oberkassel 15 stabil Rewe Adrian, Netto 1,2% verträglich Bonn - NVZ Vilich 10 stabil Aldi 2,8% verträglich fragil bzw. keine Bonn - NVZ Ramersdorf 13 - 1,2% verträglich Funktion als NVZ stabil; Galeria Kaufhof, dm Siegburg Innenstadt 13 Planvorhaben 1,8% verträglich (2 Mal) Drogerie Müller Siegburg - NVZ Kaldauen 14 stabil E-aktiv Markt Mülln 1,2% verträglich

Siegburg - NVZ Stallberg 11 stabil Rewe XL 1,0% verträglich Königswinter - STZ 19 stabil Rewe, Edeka 1,5% verträglich Oberpleis Königswinter - STZ Frischemarkt Frings, 18 fragil 1,5% verträglich Altstadt kaisers Königswinter - NVZ Ober- 16 stabil Rewe, Edeka 1,5% verträglich /Niederdollendorf Königwinter - NVZ weitestgehend 12 Edeka 1,8% verträglich Stieldorf stabil weitestgehend Hennef Innenstadt 15 Hit, Penny, dm 1,4% verträglich stabil Lidl, Edeka, Lohmar Innenstadt 16 stabil 1,3% verträglich Rossmann Niederkassel - ZVB 19 stabil Rewe, Netto 1,0% verträglich Mondorf Quelle: Eigenen Berechnungen und Bewertungen. Tabelle 27: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die Innenstädte/Nahversorgungszentren (Peri- odischer Bedarf)

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Die bei einer maximalen nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von 10.500 qm prognostizierten Umverteilungswirkungen werden keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen auf die umliegenden zentralen Versorgungsbereiche und die Nahversorgung hervorrufen.

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6 Raumordnerische und städtebauliche Beurtei- lungen des Umstrukturierungsvorhabens

6.1 Zu den landesplanerischen und städtebaulichen Kriterien

Wie bereits in Kapitel 2.3 erwähnt, liegt das Vorhaben bisher zum Teil im Gel- tungsbereich des Bebauungsplans Nr. 107/1 „Zentrum“ aus dem Jahr 1984. Die- ser setzt für das gesamte Plangebiet als Art der baulichen Nutzung Kerngebiet (MK) nach BauNVO 1977 fest. Mit der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans mit der Gültigkeit seit Juni 2009 ist der Bereich zudem als ‚zentraler Versor- gungsbereich’ gekennzeichnet.

Für die Realisierung des Planvorhabens soll nun ein vorhabenbezogener Bebau- ungsplan erstellt werden, der sämtliche Entwicklungsmöglichkeiten in Form von Sortimentsobergrenzen vorab festlegt. Eine Prüfung des Vorhabens erfolgte damit nach den Kriterien von § 11 Abs. 3 BauNVO.

Demnach sind folgende Kriterien für die Zulässigkeit eines großflächigen Einzel- handelsvorhabens von Bedeutung:

 Nach § 11 Abs. 3 der BauNVO sind die Auswirkungen eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung sowie auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu untersuchen. Aus städtebaulicher Sicht sind daher die Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsgebiet sowie die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche zu überprüfen.

 Darüber hinaus wurde im April 2012 der Entwurf des Landesentwicklungs- plans (LEP NRW) veröffentlicht. Dieser ist nun für das Vorhaben landesplane- risch beachtlich; aufgrund der noch nicht endgültigen Beschlussfassung sind sämtliche Inhalte nicht als finale Ziele, sondern lediglich als Grundsätze zu berücksichtigen (siehe Kap. 6.2)74.

74 § 4 Abs. 2 ROG: Die Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung sind von öffent- lichen Stellen bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen nach Absatz 1 in der Abwä- gung oder bei der Ermessensausübung nach Maßgabe der dafür geltenden Vorschriften zu be- rücksichtigen.

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Im Rahmen der Abwägung des Vorhabens gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB sind weiterhin folgende ökonomische Kriterien bei der Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen:

 die Belange der Wirtschaft;

 auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung;

 die Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen;

 der Verkehr einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs. Die letztgenannten Punkte sind nicht Bestandteil dieses raumökonomischen Ver- träglichkeitsgutachtens. Ebenfalls zu berücksichtigen sind nach § 1 BauGB Abs. 6 Ziff. 4, 9, 11:

 Ziff. 4: ‚die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Um- bau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Ver- sorgungsbereiche’;

 Ziff. 9: ‚die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung […] unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung’;

 Ziff. 11: ‚die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebauli- chen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung’.

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6.2 Bewertung gemäß Entwurf Landesentwicklungsplan NRW

6.2.1 Ziele des LEP NRW

Nachdem der § 24a LEPro NRW für ungültig erklärt und übergangsweise daher auf den LEP aus dem Jahr 1995 zurückgegriffen wurde, hat nun seit April 2012 die Entwurfsfassung ‚Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teil- plan, Großflächiger Einzelhandel‘ Gültigkeit. Da es sich nur um eine Entwurfsfas- sung handelt, sind alle Ziele wie Grundsätze im Rahmen der Abwägung zu be- rücksichtigen.

Folgende für das Vorhaben relevanten Kriterien sind dabei zu nennen:

 1 (Ziel) Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsberei- chen dargestellt und festgesetzt werden.

 2 (Ziel) Zentrenrelevante Kernsortimente (Standorte nur in zentralen Versor- gungsbereichen): Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsor- timent nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden […].

 3 (Ziel) Zentrenrelevante Kernsortimente (Beeinträchtigungsverbot): Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben i. S. des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevantem Kernsortiment dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Zu Ziel 1: Der Objekt- und Vorhabenstandort ist im Regionalplan als Allgemeiner Sied- lungsbereich (ASB) festgesetzt und dargestellt.

Zu Ziel 2:

Das Umstrukturierungsvorhaben, das zentrenrelevante Kernsortimente beinhaltet, befindet sich zielkonform innerhalb eines bestehenden zentralen Versor- gungsbereichs. Es ist durch seine Lage in einem Mittelzentrum zentralörtlich richtig zugeordnet.

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Zu Ziel 3:

Zentrale Versorgungsbereiche werden durch das Erweiterungsvorhaben nicht wesentlich beeinträchtigt. Die Ausführungen zum Beeinträchtigungsverbot sind in Kapitel 6.3 enthalten.

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6.2.2 Umsatz-Kaufkraft-Relation

Ähnlich wie in dem vormals gültigen LEPro NRW ist auch in der Entwurfsfassung des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen eine Vermutungsregel enthalten, ab wann eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche vorliegt. Dieser zum Ziel 3 ‚Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungs- verbot‘ gehörende Passus lautet wie folgt:

„Eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche ist in der Regel anzunehmen, wenn der zu erwartende Umsatz der geplanten Einzelhandelsvorha- ben in allen oder in einzelnen der vorgesehenen Sortimentsgruppen die Kaufkraft der Einwohner in dem zentralen Versorgungsbereich zugeordneten Gemeindebereich übersteigt. Bei Übersteigen dieser Regelvermutungsgrenze ist der Nachweis, dass keine solche wesentliche Beeinträchtigung vorliegt, von der die jeweilige Festset- zung planenden Gemeinde zu erbringen.“

In Bezug auf die Erweiterung des HUMA Einkaufsparks ist dabei jedoch zu be- merken, dass es einerseits bereits heute Umsätze bindet und Sortimentsober- grenzen geprüft wurden. In der Realität wird bei den meisten oder allen Sorti- menten/Sortimentsgruppen die prozentuale Umsatz-Kaufkraft-Relation deutlich geringer als hier aufgezeigt ausfallen.

Kaufkraft in Sankt Umsatz Sortimentsobergrenzen Augustin (Zone 1) Sortimentsgruppen in Mio. € in Mio. € (Jahr 2017) Gesamt Zusatz Periodischer Bedarf 133,0 54,6 18,5 Bekleidung 32,1 53,3 40,3 Schuhe 8,5 9,6 6,8 Elektro, Musikalien, Computer 20,5 35,5 3,0 Sport- und Campingbedarf 6,0 15,5 5,7 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 8,9 17,6 10,4 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 14,8 13,6 11,4 Sonstige zentrenrel. Sortimente 15,6 13,0 4,8 Quelle: Eigene Berechnungen.

Kaufkraft in Sankt Umsatz-Kaufkraft-Relation Augustin (Zone 1) Sortimentsgruppen in % (Sortimentsobergrenzen) in Mio. € (Jahr 2017) Gesamt Zusatz Periodischer Bedarf 133,0 41% 14% Bekleidung 32,1 166% 126% Schuhe 8,5 112% 80% Elektro, Musikalien, Computer 20,5 173% 15% Sport- und Campingbedarf 6,0 259% 95% Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren 8,9 197% 117% Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren 14,8 92% 77% Sonstige zentrenrel. Sortimente 15,6 83% 31% Quelle: Eigene Berechnungen. Tabelle 28: Umsatz-Kaufkraft-Relation

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Es zeigt sich, dass in der Summe in beinahe allen Sortimentsgruppen ein höherer Umsatz – bei Ausnutzung der maximalen sortimentsspezifischen Verkaufsfläche – als die in der Standortkommune Sankt Augustin vorhandene Kaufkraft – getätigt würde. Bei der alleinigen Betrachtung des Zusatzumsatzes – d.h. des Umsatzes, der (maximal) unter Abzug der bereits im HUMA aktuell getätigten Umsätze wirkt – wird der Schwellenwert lediglich in den Sortimentsgruppen Bekleidung sowie Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren überschritten. Inwieweit die Vermutungsregel, dass es sich damit um eine ‚wesentliche Beeinträchtigung‘ handelt, bestätigt wird, wurde im folgenden Kapitel ‚Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche‘ untersucht.

6.3 Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche

6.3.1 Vorbemerkungen

Ausgewogene Versorgungsstrukturen und damit die Funktionsfähigkeit von zentralen Orten setzen voraus, dass die zentralen Versorgungsbereiche nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). Hierbei ist auch der Grad der jeweils gegebenen Funktionsfähigkeit zu berücksichtigen. Es stellt sich die Frage, ob es über die im Rahmen der Wirkungsprognose ermittelten marktanalytischen Auswirkungen hinaus zu Funktionsbeeinträchtigungen im regionalen Einzelhandelsgefüge bzw. im System zentraler Orte kommen kann. Im Kern geht es um die Einschätzung, ob die ermittelten Umsatzumverteilungseffek- te für eine größere Zahl von Betrieben so gravierend sind, dass als Folge von Betriebsaufgaben eine Funktionsschwächung oder gar Verödung der Innenstädte im Einzugsgebiet droht. Ein genereller Schutz vor Wettbewerb ist nicht Ziel des Beeinträchtigungsverbots. Die Beantwortung der Frage, wann zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funkti- onsfähigkeit beeinträchtigt sind, bedarf einer Prüfung der konkreten Umstände im Einzelfall. Allerdings ist in der Rechtsprechung verschiedener Oberverwal- tungsgerichte (vgl. u.a. OVG Münster, AZ 7A 2902/93, OVG Bautzen, Beschluss 1 BS 108/02, 06.06.2002) die Meinung vertreten worden, dass jedenfalls in der Regel bei einer Umsatzumverteilung von 10 % zumindest erhebliche städtebauli- che Auswirkungen zu erwarten sind. Besondere Beachtung ist dabei den zentralen Versorgungsbereichen zu schenken. Ein alleiniges Abzielen auf eine Umver- teilungsquote von 10 % ist allerdings aufgrund der notwendigen Berücksichti- gung der lokalen Besonderheiten nicht geboten. Vielmehr ist die Stabilität bzw. eventuelle Vorschädigung eines zentralen Versorgungsbereichs zu berücksichti-

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gen. Zum Teil führen daher auch bereits Werte unterhalb dieses Abwägungs- schwellenwerts städtebaulich zu mehr als unwesentlichen Auswirkungen. Ent- scheidend ist dafür die Bewertung der Umverteilungsquoten in Relation zur konkreten Situation in den betroffenen zentralen Versorgungsbereichen.

Kriterien zur Bewertung der Stabilität zentraler Versorgungsbereiche sowie städ- tebaulicher Auswirkungen von Umverteilungsquoten sind in der gutachterlichen Praxis u.a. folgende:

 Struktur des zentralen Versorgungsbereichs (Angebotsbreite, Verkaufsflä- chenumfang u.a.),

 Faktische Zentrenrelevanz des jeweiligen Sortiments,

 Leerstandsquoten,

 Städtebauliche Qualität (Straßenraum, Ladenlokale),

 Einzelhandelsdichte in den Erdgeschossen sowie

 Vorhandensein und Bedeutung von Magnetbetrieben.

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6.3.2 Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum

Im Folgenden wurden die zentralen Versorgungsbereiche hinsichtlich ihrer städ- tebaulichen Stabilität in Bezug auf die prognostizierten Umverteilungswirkungen – unter der Berücksichtigung der Sortimentsobergrenzen - bewertet:

 Siegburg: Das Mittelzentrum Siegburg ist in seiner städtebaulichen und ver- sorgungsfunktionalen Struktur als stabil zu bewerten. Lediglich in den Rand- lagen des – aus Gutachtersicht für ein Mittelzentrum zu weitläufigen Zent- rums – sind vereinzelte Leerstände feststellbar. In den großflächigen Leer- ständen sind allerdings bereits heute neue Nutzungen in Planung bzw. im Bau. Im ehemaligen Wehmeyer-Haus siedelt sich der Anbieter Drogerie Müller an; in direkter Citylage entsteht zudem mit dem ‚Neuen Stadttor‘ ein archi- tektonisch attraktives Objekt mit innenstadtrelevanten Handelsnutzungen. Diese Erneuerungsfähigkeit ist ein Ausdruck für die Stabilität der Siegburger Innenstadt und wirkt Attraktivitäts- und Frequenz steigernd. Davon profitie- ren auch die maßgeblich Frequenz generierenden Anker Galeria Kaufhof, C&A und Saturn. Zudem zeigen die Planvorhaben, dass die Siegburger Innenstadt als Investitionsstandort attraktiv ist und verdeutlichen damit die stabile Funktionsfähigkeit der Innenstadt.

 Troisdorf: Das Mittelzentrum Troisdorf ist in den Hauptlagen als weitestgehend stabil, in den Randlagen z.T. aber fragil zu bewerten. Magnetmieter sind das Bekleidungskaufhaus P&C, die Fachmärkte H&M und Deichmann sowie das discountorientierte SB-Warenhaus Kaufland. Mit der Wilhelm- Hamacher-Galerie ist hier ebenfalls ein zentrenprägendes Einzelhandelsobjekt geplant. Durch die Ansiedlung in direkter Nachbarschaft zur Kaufland- Immobilie wird es voraussichtlich zu einer Verlagerung der Einkaufsströme innerhalb des Zentrums kommen. Insgesamt wird sich die Attraktivität des Einkaufsstandorts Troisdorf Innenstadt damit spürbar erhöhen und zu einer weiteren Stabilisierung und Bindung der lokalen Kaufkraft beitragen. Auch diese Planvorhaben zeigen, dass die Innenstadt funktionsfähig und als In- vestitionsstandort nachgefragt ist. Zum Schutz der Textil-Magnetmieter in der Troisdorfer Innenstadt wurde eine Umverteilungsquote von deutlich unter 10 % (rd. 6,6 %) als Maßstab für die Verträglichkeit herangezogen.

 Hennef/Sieg: Die Innenstadt von Hennef ist als weitestgehend stabil zu bewerten. Mit den Anbietern Hit, Penny und dm ist gleichwohl ein Schwerpunkt im Bereich der Nahversorgung vorhanden. Der Bestand ist überwiegend auf die lokale Bevölkerung ausgerichtet. Im Bereich Non-Food gibt es kaum

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großflächige Betriebe, die im Wettbewerb mit dem Vorhaben stehen. Auf- grund des zentrenprägenden Sportfachgeschäfts Intersport sollten die Um- verteilungen im betroffenen Segment hier möglichst unterhalb von 8 % ausfallen. Im Sortiment Sport determinierte Hennef daher im Wesentlichen die im Huff-Modell rekursiv ermittelte Flächenobergrenze.

 Lohmar: In der Innenstadt von Lohmar wurde durch die Lohmarer Höfe eine deutliche Aufwertung des Bestands geschaffen. Gleichwohl die Lohmarer In- nenstadt sich nach wie vor auf lokale Kunden beschränkt (Schwerpunkt Nah- versorgung), ist der zentrale Versorgungsbereich als stabil zu bewerten. Das Angebot in Lohmar bietet mit eher discountierenden Fachmärkten vorwie- gend eine Grundausstattung. In keinem der untersuchten Sortimente wurden kritische Größenordnungen erreicht. Durch das HUMA Vorhaben wird auch die Existenz des kürzlich angesiedelten Schuh-Fachmarktes K + K nicht gefähr- det.

 Niederkassel: Seit der letztmaligen Erhebung sind im Niederkasseler Zentrum drei Leerstände hinzugekommen. Die Ausgangslage hat sich also eher ver- schärft. Aktuell ist kein nennenswerter zentrenrelevanter Verkaufsflächenbe- stand mehr vorhanden. Der zentrale Versorgungsbereich ist folglich durch Trading-Down-Tendenzen gekennzeichnet und als insgesamt fragil zu bewerten. Die Umverteilungsquoten haben insgesamt nur eine geringe Aussage- kraft, da letztlich kaum Umsatz, der umverteilt werden könnte, vorhanden ist. Insofern sind die Quoten deutlich zu relativieren. Eine Funktionsstörung kann hier folglich nicht mehr auftreten. Die leer stehenden Ladeneinheiten sind allesamt sehr kleinteilig und damit kaum wiedervermietbar. Die vergangenen und zukünftigen Entwicklungen im Niederkasseler Einzelhandel sind daher eher durch die lokalen Gegebenheiten limitiert denn durch wettbe- werbliche Einflüsse.

 Königswinter: Die Altstadt von Königswinter verfügt über keine stabile Ein- zelhandelsstruktur. Auffallend sind ein relativ geringer Besatz sowie eine geringe Kundenfrequenz. Deutlich stärker ist insgesamt das Zentrum von Ober- pleis zu bewerten, in dem mit einem Rewe Verbrauchermarkt insbesondere der nahversorgungsrelevante Bedarf zentrenprägend ist. In beiden Zentren sind relativ hohe Umverteilungsquoten in Form von wettbewerblichen Effek- ten spürbar. Aufgrund der – insbesondere bei der Altstadt von Königswinter – schwachen Ausgangssituation determinieren die Königswinterer Zentren die Flächenobergrenzen der geprüften Sortimente bzw. Sortimentsgruppen Bekleidung, Schuhe, Bücher etc. und Uhren/Schmuck etc. Der schwachen

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 130 | 138

Ausgangslage und den schwierigen Entwicklungsmöglichkeiten in den zentralen Versorgungsbereichen wurde demnach Rechnung getragen.

 Bad Honnef: Die historische Innenstadt von Bad Honnef ist gekennzeichnet durch eine kleinteilige Ladenstruktur. Insgesamt ist der zentrale Versor- gungsbereich städtebaulich und versorgungsstrukturell als stabil zu bewerten. Die zentrenprägenden Ankernutzungen Intersport Schmidt und das Mo- dehaus Bähr werden durch die prognostizierten Umverteilungen von 7 % im Sortiment Bekleidung und 6,4 % im Sortiment Sport- und Campingbedarf nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt. Die sortimentsseitigen Empfeh- lungen des Bad Honnefer Einzelhandelskonzept zielen überwiegend in Rich- tung eines Ausbaus der Nahversorgung (z.B. Integration eines größeren Ver- brauchermarktes). Gleichsam wird empfohlen, großformatige Bekleidungsan- bieter (z.B. C & A) anzusiedeln. Hierfür sind allerdings derzeit keine geeigne- ten Immobilien vorhanden. Die Weiterentwicklung der Bad Honnefer Innen- stadt wird folglich nicht durch das HUMA Vorhaben maßgeblich beeinträch- tigt.

 Eitorf: Die Innenstadt von Eitorf ist kleinteilig geprägt und verfügt über keinen großflächigen, aperiodischen Ankernutzer. Die städtebauliche Struktur ist als weitestgehend stabil zu bewerten. Die höchsten Umverteilungsquoten werden in den Sortimenten Sport (6,9 %) sowie Uhren/Schmuck und Bü- cher/Schreibwaren etc. (7,4 %) erwartet. Der absolute Umsatzrückgang ist mit weniger als 0,1 Mio. € in beiden Sortimenten jedoch relativ gering, so dass von keinen strukturverändernden Auswirkungen auszugehen ist. Zen- trenprägender Ankernutzer ist der Verbrauchermarkt Rewe XL. Der Angebots- schwerpunkt liegt damit in der Innenstadt von Eitorf einzelhandelsseitig eindeutig im periodischen Bedarf/der Nahversorgung.

 Bonn: Das Oberzentrum Bonn ist mit seinem großen Verkaufsflächenvolumen sowie dem für ein Oberzentrum adäquaten, leistungsfähigen Branchenmix als sehr stabil und funktionsfähig zu bewerten. Der Umsatzrückgang durch das HUMA-Vorhaben wird in absoluter Größenordnung hier zwar am stärksten ausfallen, aufgrund der Wettbewerbsstärke in allen Angebotsbereichen kön- nen gleichwohl mehr als unwesentliche Auswirkungen vollständig ausgeschlossen werden.

 Bonn-Beuel: Das Nebenzentrum Bonn-Beuel ist fast ausschließlich durch Nahversorgungsbetriebe geprägt und wird demnach nur bedingt im Wettbe- werb mit dem Vorhaben stehen. Der zentrale Versorgungsbereich ist in den Haupt- und Nebenlagen als stabil zu charakterisieren. Relevante Umvertei-

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 131 | 138

lungsquoten ergeben sich hier bezogen auf die Sortimente Schuhe und Sportartikel, da der Schuhanbieter Landgraf sowie die zwei Fahrradläden zen- trenprägend und -stabilisierend wirken. Die Umverteilungsquoten von unter 8 % sind allerdings als noch verträglich und hinnehmbar zu bewerten.

 Bornheim: Die Innenstadt von Bornheim ist nach der Abgrenzung im kommunalen Einzelhandelskonzept als bipolares Zentrum mit einem Edeka-Markt als Anker im westlichen Pol und einem Toom-SB-Warenhaus mit benachbarten Siemes Schuh-Center im östlichen Pol (Roisdorf) ausgewiesen und insgesamt als weitestgehend stabil zu bewerten. In allen Sortimenten werden Um- verteilungsquoten von unter 7 % prognostiziert, die zu keinen mehr als unwesentlichen Auswirkungen führen werden. Das in Roisdorf geplante Fach- marktzentrum wurde bei den Berechnungen bereits berücksichtigt. Eine wesentliche negative Beeinträchtigung der Realisierung dieses Projekts durch den HUMA Park kann, insbesondere aufgrund der doch deutlichen räumlichen Distanz, verneint werden.

 Köln: Gleichwohl die Innenstadt von Köln deutlich außerhalb des Einzugsge- biets liegt und damit nicht direkt betroffen ist, wurden überschlägig Umver- teilungsquoten ermittelt. Diese belaufen sich in allen Sortimenten auf maximal 0,5 bis rd. 3 % und werden daher keine städtebaulich relevanten Auswir- kungen hervorrufen.

Durch die geplante Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks ist keine Gefährdung der Zentren im Einzugsgebiet zu erwarten. Mehr als unwesentlichen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auf die jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche können bei den untersuchten Sortimentsober- grenzen – die rekursiv über ein modifiziertes Huff-Modell ermittelt wurden – ausgeschlossen werden.

Ein Umschlagen der absatzwirtschaftlich Auswirkungen in Wirkungen städtebau- licher Art im Sinne einer vorhabeninduzierten nachhaltigen Störung der Funkti- onsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche ist im Lichte des Prüfergebnisses klar auszuschließen.

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beim

erreicht

verträglich

verträglich;

zentrenprägend

zentrenrelevante

Sortimente nicht

Bewertung der

Verträglichkeit

Bekleidungssortiment

verträglich, Grenze im

verträglich;Obergrenze

Sortiment Sport erreicht

-5,6%

-6,0%

-5,1%

-5,6%

-5,7%

-6,2%

-6,1%

-5,2%

-5,7%

-5,9%

-5,8%

Sonstige

zentrenre.

Sortimente

etc.

-6,5%

-7,6%

-6,5%

-7,4%

-7,3%

-8,4%

-8,0%

-7,7%

-8,0%

-8,1%

-7,9%

-7,6%

Uhren/

Schmuck/

Parfümerie

-6,5%

-7,6%

-6,5%

-7,4%

-7,3%

-8,4%

-8,0%

-7,7%

-8,0%

-8,1%

-7,9%

-7,6%

Bücher/

Schreib-

waren/etc.

-5,5%

-7,2%

-5,8%

-6,9%

-6,4%

-8,3%

-8,0%

-7,3%

-7,4%

-7,5%

-7,3%

bedarf

Camping-

Sport- und

-4,7%

-5,5%

-5,6%

-5,2%

-5,3%

-6,2%

-5,8%

-5,9%

-6,2%

-6,0%

Elektro

-5,6%

-7,0%

-5,8%

-6,5%

-6,6%

-7,5%

-7,9%

-6,6%

-6,7%

-7,0%

-6,6%

Schuhe

-5,4%

-6,1%

-5,8%

-7,0%

-8,2%

-7,8%

-6,4%

-7,2%

-6,8%

-6,9%

-6,6%

Bekleidung

Sport

Schuhe

Schuhe,

Branche

Bekleidung

Prägende

Bekleidung, Möbel

Periodischer Bedarf

Bekleidung, Elektro

Periodischer Bedarf,

Edeka

Saturn

Kaisers

Reuther

Landgraf

Schuhcenter

Cloppenburg

Kaisers, NKD

Rewe, Rewe, Küchen

Kaufhof, C&A,

Müller, Peek &

Siemes Schuh-Siemes

Steeg, Anettes

Modehaus, NKD

Lidl, Edeka, K+K

SinnLeffers, C&A,

Aldi, Kaisers, DM,

Rewe XL,Rewe Aldi Süd

Kaufhof, Karstadt,

Kaufland, Drogerie

Hauptanbieter

Hit, dm, Intersport

Center, Toom, Chris

TKMaxx, Sportarena

Intersport Schmidt,

fragil

stabil

Stabilität

weitestgehend weitestgehend

städtebauliche

Versorgungsbereich

Zentraler

Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche

Bornheim

Bonn-Beuel

Bonn

Eitorf

Bad Bad Honnef

Oberpleis

Königswinter - Königswinter

Altstadt

Königswinter - Königswinter

Niederkassel

Lohmar

Hennef (Sieg) Hennef

Siegburg Troisdorf Quelle: EigenenQuelle: Berechnungen und Bewertungen. Tabelle 29: Städtebauliche Bewertung der Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche

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6.4 Kongruenz mit dem Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Sankt Augustin

Im aktuellen, durch den Stadtrat beschlossenen Einzelhandelsstandort- und Zen- trenkonzept75 der Stadt Sankt Augustin werden an verschiedenen Stellen auch Aussagen zum Vorhabenobjekt HUMA Einkaufspark getätigt.

Als eines der Leitziele wird dabei die „Stärkung und Sicherung der hervorgeho- benen Versorgungsfunktion des Standortbereichs Rathausallee/HUMA Einkaufs- park/Südstraße als Hauptzentrum der Stadt Sankt Augustin“ genannt. Um diese Stärkung zu erreichen, wird folgende Entwicklung empfohlen: „Das Einkaufszentrum HUMA Einkaufspark bedarf einer Umstrukturierung. Um sich auch zukünftig marktgerecht aufstellen zu können, ist es erforderlich, den Gesamtkomplex baulich sowie angebotsseitig an ein zeitgemäßes Center-Konzept anzupassen. Im Zuge der Neugestaltung des Centers sind auch die Erreichbar- keitsbeziehungen für Fußgänger, der fußläufige Stadtbahnanschluss sowie die Organisation und räumliche Zuordnung der Parkierungsanlagen inklusive der Zu- fahrten auf das HUMA-Areal zu optimieren ‚…’ „Darüber hinaus sind Angebotser- gänzungen im Bereich Bekleidung wünschenswert, insbesondere mittel- bis hochpreisige, markenorientierte Anbieter fehlen derzeit.“

Im aktuellen Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Sankt Augustin wurde die Stärkung des Standortbereichs HUMA Einkaufspark als explizites Leitziel formuliert. Um dieses städtebauliche Ziel zu erreichen, wird eine Aufwertung durch die Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks mit einem gleichzeitigen Anstieg des Angebotsniveaus sowie einer Ausrichtung auf das Innenstadtleitsortiment Bekleidung empfohlen. Das Stadtentwicklungskonzept ‚Urbane Mitte Sankt Au- gustin’ mit der Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks entspricht damit diesen Leitlinien.

75 BBE: Einzelhandelsstandort- und Zentrenkonzept Stadt Sankt Augustin, Mai 2008.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 134 | 138

7 Ergebnis und Empfehlungen

Gegenstand des vorliegenden Gutachtens ist die geplante Erweiterung und Um- strukturierung des HUMA Einkaufsparks im Rahmen des Stadtentwicklungspro- jekts ‚Neue Mitte Sankt Augustin’. Dabei soll die einzelhandelsrelevante Ver- kaufsfläche von derzeit rd. 30.000 qm um 9.000 qm auf insgesamt 39.000 qm erweitert werden.

Aufgrund der noch nicht feststehenden Mieter-/Sortimentsstruktur wurde rekursiv eine Prüfung von sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen vorgenommen. Folgende sortimentsspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen wurden gutachterlich ermittelt:

 Periodischer Bedarf: 10.500 qm

 Bekleidung: 17.200 qm

 Schuhe: 2.900 qm

 Elektroartikel: 5.000 qm

 Sport- und Campingbedarf: 4.700 qm

 Bücher/Zeitschriften, Schreibwaren, Spielwaren: 3.900 qm

 Uhren/Schmuck, Lederwaren/Geschenkartikel, Parfümeriewaren: 2.000 qm

 Sonstige zentrenrelevante Sortimente: 6.500 qm Für nicht-zentrenrelevante Sortimente waren aufgrund der fehlenden städtebau- lichen Relevanz keine Flächenbeschränkungen innerhalb der Gesamtlimitierung auf 39.000 qm Verkaufsfläche notwendig. Diese sind naturgemäß nicht bzw. nur in sehr geringem Maße innerhalb eines Einkaufszentrums verortet. Die Aufgabenstellung der Untersuchung bestand in der Prognose und Bewertung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhabens.

Auf der Basis der durchgeführten Primärerhebungen wurden folgende Erkenntnis- se zur Ausgangssituation herausgearbeitet: 1. Die Stadt Sankt Augustin ist dadurch gekennzeichnet, dass es sich nicht um einen gewachsenen Innenstadtbereich handelt. In diesem Hauptzentrum

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 135 | 138

stellt der HUMA Einkaufspark den Mittelpunkt und hauptsächlichen Einzel- handelsstandort dar. 2. Der HUMA Einkaufspark verfügt derzeit über eine einzelhandelsseitige Ver- kaufsfläche von rd. 30.000 qm, aktuell umfasst er ein Einzugsgebiet von knapp einer Million Einwohnern. Trotz seines Investitionsstaus kann das Ob- jekt (noch) als leistungs- und funktionsfähiges (Einkaufs-)Zentrum bezeichnet werden. Die Zukunftsfähigkeit des Objekts muss in dieser Form angesichts des interkommunalen Wettbewerbsdrucks jedoch in Frage gestellt werden.

3. Sankt Augustin und damit auch der HUMA Einkaufspark befinden sich in einem stark verdichteten Raum, wobei insbesondere die Mittelzentren Siegburg und Troisdorf attraktive Einzelhandelsstandorte für die Sankt Augustiner darstellen, was aktuell zu einem deutlichen Kaufkraftabfluss aus Sankt Augustin führt. Der in den vergangenen Jahren eingetretene Bedeutungsverlust von Sankt Augustin würde sich ohne eine Attraktivierung des Zentrums noch weiter verstärken. Hinzu kommen zahlreiche Planvorhaben in den umliegenden Städten (z.B. Siegburg, Troisdorf, Bonn). 4. Gleichzeitig ist das Center durch seine Angebotsstruktur in die Jahre gekom- men. Eine Anpassung an die aktuellen Markt- und Verbraucherbedürfnisse (Auswahl, Angebots- und Markenvielfalt, Architektur, Bequemlichkeit etc.) ist dringend notwendig. 5. Analog den Empfehlungen des aktuellen Einzelhandelsstandort- und Zentren- konzepts von Sankt Augustin befürworten die Gutachter neben der baulichen Attraktivierung des HUMA Einkaufsparks auch eine Erweiterung und Umstruk- turierung des Einzelhandelsangebots im Rahmen des gesamten Stadtentwick- lungsprojekts ‚Urbane Mitte Sankt Augustin’. Dabei wird eine stärkere Aus- richtung auf die klassischen Innenstadtleitsortimente (Bekleidung, Schuhe etc.) angestrebt. Ergänzt werden soll das bestehende Angebot vor allen Din- gen um die bisher fehlenden mittel- bis hochpreisigen, eher markenorientier- ten Anbieter.

6. Im Ergebnis der Auseinandersetzung mit dem bestehenden Objekt und den attraktiven Einzelhandelsstandorten im Umfeld zeigt sich, dass eine Erweite- rung und Modernisierung des HUMA Einkaufsparks dringend notwendig ist, um die Versorgungsposition der Sankt Augustiner Innenstadt und die mittel- zentrale Versorgungsfunktion nachhaltig zu sichern.

Verträglichkeitsgutachten HUMA Sankt Augustin – März 2013 Seite 136 | 138

Die vorgesehene Erweiterung und Umstrukturierung des HUMA Einkaufsparks ist hinsichtlich der wesentlichen ökonomischen Eckdaten und der zu erwartenden Auswirkungen wie folgt einzuschätzen: 1. Der Zusatzumsatz des Erweiterungsvorhabens wird sowohl aus den neu hinzutretenden Flächen als auch den durch die Umstrukturierung leicht erhöhten Flächenproduktivitäten (mehr Klein- und Mittelflächen) resultieren. Umsatz- verringernd wirken die centerinternen Umsatzumverteilungen durch die höhe- re (sortimentsspezifische) Konkurrenz.

2. Das derzeitige Einzugsgebiet des HUMA Einkaufsparks wird sich infolge der Erweiterung und Umstrukturierung räumlich nicht über die heutige Reichwei- te hinaus ausdehnen, da es durch bestehende Versorgungsstandorte (insbes. Bonn und Köln) deutlich eingeschränkt wird. Das Einzugsgebiet des HUMA- Parks wird sich vielmehr durch die kürzlich erfolgte Eröffnung des Shopping- centers in Koblenz (Forum Mittelrhein) nach Süden leicht verringern. 3. Die Erweiterung und Umstrukturierung kann dazu beitragen, die Marktdurch- dringung im Einzugsgebiet insgesamt zu steigern und insbesondere die zu- letzt rückläufige Nachfrageabschöpfung im Umland sowie den hohen Abfluss der Sankt Augustiner Kaufkraft positiv zu beeinflussen. Insbesondere die für ein Mittelzentrum deutlich unterdurchschnittliche Einzelhandelszentralität der Innenstadtleitsortimente Schuhe und Bekleidung kann mit der Vorhaben- realisierung gesteigert werden. Die beabsichtigte Erweiterung und Umstrukturierung ist unter städtebaulichen und raumordnerischen Aspekten sowie im Lichte des Sankt Augustiner Einzel- handelsstandort- und Zentrenkonzepts als verträglich zu bewerten: 1. Das Erweiterungs- und Umstrukturierungsvorhaben liegt räumlich-funktional in einem zentralen Versorgungsbereich (Hauptzentrum) und ist diesem als großflächiges, zentrenrelevantes Einzelhandelsvorhaben damit funktional richtig zugeordnet. 2. Mit dem Erweiterungsvorhaben würde ein bestehendes Zentrum gestärkt, ohne dass sich hierdurch eine mehr als unwesentliche Beeinträchtigung der Mittel- und Oberzentren im Einzugsgebiet ergäbe. Die Umverteilungsquoten führen in den vorhabenrelevanten Sortimenten insgesamt zu keinen städte- baulich relevanten Auswirkungen. Mit einer Aufgabe ansonsten marktfähiger Betriebe und einer Gefährdung der zentralen Versorgungsbereiche im Raum ist damit nicht zu rechnen. Unter Berücksichtigung der lokalen städtebauli- chen Strukturen wurde je Sortiment die theoretisch maximal verträgliche Ver-

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kaufsfläche ermittelt. Als Maßstab gelten dabei die Umverteilungsquoten, die städtebaulichen Strukturen in den zentralen Versorgungsbereichen, die Typähnlichkeit des Angebots sowie die Bedeutung der jeweiligen Sortimente für die Stabilität des Zentrums.

3. Die Nahversorgungsstruktur im Nahbereich des HUMA Einkaufsparks wird infolge der Umstrukturierung nicht gefährdet. Durch die erwartbare Angebots- diversifizierung (z.B. Bio- und Drogeriemarkt) wird die Versorgungssituation für die örtliche Bevölkerung sogar verbessert. Die Umverteilungsquoten in Sankt Augustin betragen maximal rd. 6 %; im Nahbereich (Zone 2) werden maximale Umverteilungsquoten von 3 % prognostiziert. 4. Die Erweiterung und Umstrukturierung dient dazu, den eingetretenen Bedeu- tungsverlust des Zentrums sowie die in der Vergangenheit stark gesunkene Einzelhandelszentralität von St. Augustin auszugleichen. Sowohl der HUMA Einkaufspark als das Zentrum der Stadt werden damit zukunftsfähig abgesi- chert. Mit der Erweiterung und Umstrukturierung können die Nachfrageab- flüsse aus dem Stadtgebiet von Sankt Augustin – insbesondere bei den In- nenstadtleitsortimenten Bekleidung und Schuhe - reduziert und die lokale Nachfrage stärker gebunden werden.

Die raumordnerische und städtebauliche Beurteilung führt bei Abwägung aller Auswirkungen der Erweiterung und Umstrukturierung zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben in dem untersuchten Branchen- und Flächenmix raumordnerisch und städtebaulich verträglich ist und sich in die bestehende Einzelhandelsstruktur einfügen lässt. Die Ermittlung der raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen fand als Worst Case-Prognose statt. Es wurde dabei z.B. berücksichtigt, dass es einen Anstieg der Flächenproduktivität des Gesamtobjekts gibt (gleichwohl es faktisch auch interne Umsatzkannibalisierungen geben wird). Das Vorhaben kann dazu beitragen, städtebauliche Verbesserungen in der Sankt Augustiner Innenstadt zu bewirken; es wird allen Erfahrungen nach als Impulsgeber für weitergehende bauliche Attraktivierungen fungieren. Das Vorhaben hat demzufolge eine besondere Bedeutung dafür, dass Sankt Augustin seine Versorgungsfunktion als Mittel- zentrum künftig funktionsgerecht ausüben kann.

Hamburg, 8. März 2013 Uwe Seidel Halina Gebert Dr. Lademann & Partner GmbH

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