RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter
TEMA: LANDSTINGENS FASTIGHETSINNEHAV VÅREN 2015 RUBRIK B
Innehåll Sid
Analyschefen har ordet 1 NAI Svefa 20 år! NAI Svefa Fastighetsindex 2 Marknadsförutsättningar 4 Landstingens fastighetsinnehav 6 Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighets- värdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa Landstingens fastighetsstrategier 8 föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten Infrastruktur – nästa investeringsvåg? 10 inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den Stockholm 12 affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har präglat oss starkt. Göteborg 14 Malmö 16 Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra Uppsala 18 största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som Linköping 20 seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina Västerås 22 problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet Örebro 24 aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring Helsingborg 26 till vår framgång. Norrköping 28 I 20 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, Jönköping 30 från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från Umeå 32 offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Lund 34 Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Borås 36 Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en Eskilstuna 37 öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla Sundsvall 38 trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot Gävle 39 varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss. Halmstad 40 Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 20 år. Tillsammans Karlstad 41 med er fortsätter vi att skapa värden. Växjö 42 Luleå 43 Kalmar 44 Östersund 45 Falun 46 Trollhättan 47 Om Svensk Fastighetsmarknad 48 Svefa RealEstate 49 Mikael Lundström Om NAI Svefa 50 VD, NAI Svefa Referensuppdrag 2014 51 Om NAI Svefa Analys 52 Kontaktuppgifter 53
Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) Utgivare: Svefa Holding AB om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att Ansvarig utgivare: Mikael Lundström utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprung- Grafisk form: Soformia AB ligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i Foto omslag: Felix Gerlach annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. Tryck: Sib-Tryck Holding AB ANALYSCHEFEN HAR ORDET 1
Fokus 24 orter Tema Landstingens fastighetsinnehav
Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. En rekordhög transaktionsvolym, mycket kapital som söker sig till fastighetsinvesteringar och ökad riskaptit är samtliga indikatorer på att vi befinner oss i en fastighetshögkonjunktur. Samtidigt är de underliggande drivkrafterna för fastigheters avkastning beroende av att den ekonomiska återhämtningen tar fart. Vad är utsikterna för 2015? Var finns möjligheterna och vilka är riskerna? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på landstingens fastig- hetsinnehav där vi analyserar fastighetsbestånden och redovisar resultatet av en enkätundersökning om landstingens fastighetsstrategi ställd till beslutsfattarna i Sveriges 21 landsting.
Återhämtning i svensk ekonomi går trögare än väntat vilket har NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag och stödåtgärder. Det osäkra parlamentariska läget gör samtidigt för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen att finanspolitiska stimulanser försenas och försvåras. Trots den hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar ekonomiska kräftgången är utvecklingen på svensk fastighets- och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader är stort. I marknad stark. Mycket kapital söker sig till investeringar i fastigheter vårens mätning får Stockholm 91 poäng jämfört med Göteborg med en obalans mellan utbud och efterfrågan som följd. I takt på andra plats med 64 poäng och Uppsala på tredje plats med med sjunkande avkastningskrav i de segment som har dominerat 58 poäng. Malmö står sig fortsatt svagt relativt flera delmarknader köpintresset under senare år har vi sett riskaptiten öka under 2014. och placerar sig först på nionde plats, en placering sämre än vid Bostadsfastigheter som har stått för den största andelen av trans- höstens mätning. Starkast utveckling i vårens mätning uppvisar aktionsvolymen under några år minskar i andel medan vi noterar Helsingborg som stärker sitt index med sex poäng och klättrar ökade omsättningsvolymer framför allt av samhällsfastigheter och fyra platser i rankingen medan Halmstad och Sundsvall tappar tre hotell. placeringar vardera. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant Ett stort investeringsintresse har under de senaste åren riktats att se att sex starka Stockholmsförorter tar plats framför Sveriges mot det offentligas fastighetsinnehav och samhällsfastigheter andra stad, Göteborg. har varit heta investeringsobjekt. Transaktionsvolymen har ökat från cirka 340 mkr 2009 till cirka 17 mdkr under 2014 (affärer Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar > 100 mkr). AP-fonderna har tillsammans med andra institutionella till nya, spännande fastighetsaffärer! aktörer under de senaste åren ökat sina innehav av fastigheter i betydande omfattning och en stor del av ökningen har rört specifikt samhällsfastigheter. Vilka är drivkrafterna bakom en försäljning för en offentlig fastighetsägare med samhällsservice som kärnverksamhet? Även behovet av infrastruktur i Sverige blir allt större. Kommer vi att få se en liknande utveckling vad gäller utbyggnaden av infrastruktur som vi har sett för samhällsfastigheter? I tema-avsnittet beskriver vi landstingens fastighetsinnehav samt resultatet av en enkät- undersökning om landstingens strategier och agerande avseende sitt innehav ställd till beslutsfattare i landets 21 landsting. Temat löper också genom hela rapporten med beskrivning av landstingens Åsa Henninge fastighetsinnehav i de lokala marknaderna. Analyschef
Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Foto omslag: Felix Gerlach Tryck: Sib-Tryck Holding AB FASTIGHETSINDEX 2
NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Våren Hösten Våren Hösten Våren Hösten Kommun 2015 2014 2014 2013 2013 2012
1 Stockholm l 91 90 91 91 92 91 2 Göteborg l 64 58 63 61 64 64 3 Uppsala l 58 55 61 59 61 60 4 Lund l 54 53 53 53 58 58 5 Helsingborg s l 52 46 51 50 54 50 5 Jönköping t l 52 53 54 55 52 51 7 Linköping s l 51 46 48 45 50 47 8 Umeå t l 49 50 47 45 50 50 9 Malmö t l 48 49 47 48 55 55 9 Halmstad t l 48 50 48 47 48 45 11 Luleå l 47 45 45 44 44 42 12 Örebro l 46 44 43 43 49 48 13 Västerås l 42 43 40 37 50 46 14 Karlstad l 38 38 39 40 45 39 14 Östersund s l 38 33 34 32 35 35 16 Norrköping t l 36 35 35 34 35 32 17 Borås s l 34 32 36 34 36 33 17 Växjö s l 34 32 35 38 45 41 19 Sundsvall t l 33 33 31 30 37 37 20 Kalmar l 32 30 31 33 37 31 21 Falun s l 29 27 28 27 35 31 21 Gävle l 29 29 28 29 34 31 23 Eskilstuna l 23 22 25 25 25 23 24 Trollhättan l 18 21 20 16 14 15
s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighets- marknad – Fokus 24 orter nr 2, 2014.
l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet. FASTIGHETSINDEX 3
STOCKHOLMSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 91 Solna l 76 Täby l 74 Nacka l 73 Sundbyberg l 73 Sollentuna l 67 Upplands Bro Danderyd l 65 Upplands Väsby Vallentuna l Tyresö 63 Sollentuna Österåker Lidingö l 61 Järfälla Täby Vaxholm l Sundbyberg Danderyd Järfälla 55 Ekerö Lidingö Solna Nacka Värmdö l 55 Stockholm Värmdö Huddinge l Salem Ekerö 54 Tyresö Botkyrka Huddinge l 54 Haninge Vallentuna l 52 Södertälje Vaxholm l 52 Upplands Väsby l 49 Nynäshamn Haninge l 48 Österåker l 47 Upplands-Bro l 46 Nynäshamn l 40 Södertälje l 40 Salem l 39 Botkyrka l 38
Ale Kungälv GÖTEBORGSREGIONEN Göteborg Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lerum l Öckerö Göteborg 64 Bollebygd Partille Mölndal l 62 Härryda Härryda l 58 Mölndal Kungsbacka l 57 Kungsbacka Partille l 50 Lerum l 47 Kungälv l 41 Ale l 37 Bollebygd l 34 Öckerö l 32
MALMÖREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lomma l 56 Vellinge l 50 Lomma Malmö l 48 Burlöv Staffanstorp Staffanstorp l 44 Malmö Svedala l 35 Svedala Burlöv l 20 Vellinge
Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro. MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR 4
Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden
Trots kräftgång i världsekonomin och att de underliggande drivkrafterna för fastigheters avkastning utvecklas svagt är utvecklingen på svensk fastighetsmarknad mycket stark. Ett attraktivt gap mellan ränta och fastigheters avkastning har lett till att mycket kapital söker sig till investeringar i fastigheter med en obalans mellan utbud och efterfrågan samt sjunkande avkastningskrav som följd. I jakten på avkastning ökar riskaptiten och vi ser en bred efterfrågan på svensk fastighetsmarknad. En rekordhög transaktionsvolym, ökad riskaptit och sjunkande direktavkastningskrav för fastigheter är samtliga indikatorer på att vi befinner oss i en fastighetshögkonjunktur. Samtidigt är den underliggande efterfrågan på hyresmarknaderna beroende av att den ekonomiska återhämtningen tar fart.
Svensk ekonomi är relativt stark och konjunkturen fortsätter att politiska stimulansåtgärder. Från svenskt håll bedrivs nu en av förbättras. Den långsamma återhämtningen i omvärlden och en världens mest stimulerande penningpolitik med negativ styrränta relativt svag konjunkturutveckling för några av Sveriges viktigaste samt stödköp av statsobligationer. exportmarknader avspeglas dock sedan en tid i en svag svensk Arbetsförmedlingens intervjuer med närmare 10 000 arbetsställen export och svensk tillväxt drivs i hög grad av den inhemska efter- visar att både privata och offentliga arbetsgivare planerar för fler frågan och den privata konsumtionen. Höstens prisfall på olja och anställda under 2015. Även om framtidstron hålls tillbaka av situa- en svagare krona har dock inneburit draghjälp för svensk export. tionen i omvärlden fortsätter utvecklingen bland de arbetsgivare I takt med att omvärldskonjunkturen förbättras förutsätts BNP- vars verksamhet har en koppling till den inhemska ekonomin att tillväxten växla över allt mer till exportdriven tillväxt. vara stark, framför allt för arbetsgivare inom offentliga tjänster. Den Trots att Sverige numera regeras av en minoritetsregering bestå- privata tjänstesektorn är dock tudelad där de delar som säljer sina ende av Socialdemokraterna och Miljöpartiet gäller Alliansens tjänster framför allt mot hushållen som handel, hotell och restaurang budget efter att regeringens budgetalternativ föll i Riksdagen. Med samt personliga och kulturella tjänster uppvisar en stark syssel- den så kallade decemberöverenskommelsen undveks extraval sättningsutveckling. Sammantaget är den privata sektorn inte men hur överenskommelsen påverkar regeringens möjligheter att längre sysselsättningsmotorn utan den rollen har övertagits av den genomföra större förändringar i gällande budget i vårpropositionen offentliga tjänstesektorn. Privat och offentlig tjänstesektor fortsätter är oklart. Således gäller ett osäkert finanspolitiskt läge och otydliga att utgöra en allt större del av ekonomin. Sektorn står idag för drygt förutsättningar sett till kommande finanspolitiska reformer och 70 procent av BNP och över 75 procent sett till antal sysselsatta. offentliga investeringar. I Stockholms län är tjänstesektorn helt dominerande med nästan 86 procent av jobben. Även om industriproduktionen ökar visar de Omfattande penningpolitiska stimulanser har vidtagits, och fortsät- senaste decenniernas trend att antalet jobb inom industrin kommer ter att vidtas, av västvärldens största ekonomier. Trots en relativt att fortsätta minska. De framtida jobben finns i tjänstesektorn vilket stark svensk ekonomi och positiva tillväxtutsikter har omvärldsläget talar för de mer tjänsteintensiva storstadsregionerna. Enligt Arbets- och inflationen föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penning- förmedlingen uppvisar Stockholm och Mälardalen den i särklass snabbaste sysselsättningsökningen. Utanför storstadsregionerna är SVERIGES UTVECKLING – 9 ÅR det Uppsala och Hallands län som uppvisar en expansiv tjänstesektor. % % Enligt Arbetsförmedlingens prognos bedöms antalet sysselsatta 12 12 10 10 stiga med 46 000 respektive 59 000 personer under 2015 och 8 8 2016. Trots jobbtillväxten bedöms arbetslösheten 2015 i det 6 6 4 4 närmaste förbli oförändrad om 7,9 procent. Under 2016 bedöms 2 2 0 0 arbetslösheten minska till 7,7 procent. Det är en fortsatt god tillväxt -2 -2 -4 -4 av utbudet av arbetskraft som motverkar en mer tydlig nedgång -6 -6 -8 -8 av arbetslösheten. Det stora tillskottet av arbetskraft har sin grund 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 i en medveten politik i syfte att öka den samlade tillgången på arbetskraft. Utbudsökningen har dessutom förstärkts av en stor Relativt arbetslöshetstal Reporänta BNP Inflation (KPI) nettoinvandring. MARKNADSFÖRUTSÄTTNINGAR 5
Trots den ekonomiska kräftgången är utvecklingen på svensk stiger, är tecken på en god marknad eller varningstecken om att vi fastighetsmarknad stark och transaktionsvolymen är tillbaka på kommer närmare toppen och en marknadskorrigering. nivåer som noterades under rekordåren 2006 – 2008. Med ett stort NAI Svefas bedömning är att fastigheter kommer att fortsätta flöde av kapital till fastighetssegmentet och en obalans mellan attrahera kapital under 2015, både genom indirekta investeringar utbud och efterfrågan i de stora delmarknaderna har direktavkast- på börsen och direkta investeringar i fastigheter. Gapet mellan ningskraven pressats nedåt. I takt med sjunkande avkastningskrav fastigheters avkastning och den låga räntan, låga räntekostnader i i de segment som har dominerat köpintresset under senare år har sig och realvärdesäkra kassaflöden med förväntningsvärden i takt vi sett riskaptiten öka under 2014. I jakten på avkastning söker sig med en stigande tillväxt gör fastigheter till attraktiva investeringar. kapitalet vidare till sekundära delmarknader och sekundära objekt. Alternativavkastningen på de finansiella marknaderna ger fortsatt Bostäders andel av den totala transaktionsvolymen har minskat att fastigheter anses erbjuda en relativt god avkastning i förhål- samtidigt som det noteras en ökande omsättningsvolym av lande till dess risker. En jämförelse mellan årlig avkastning mätt samhällsfastigheter, hotellfastigheter och handelsfastigheter. som direktavkastning och värdeutveckling i olika fastighetssegment Ett ökande investeringsintresse har under de senaste åren riktats enligt IPD och utvecklingen på Stockholmsbörsen mätt som aktie- mot det offentligas fastighetsinnehav. Under 2014 har utvecklingen utveckling och utdelning enligt Six Return Index talar sammantaget varit mycket stark och fastigheter med övervägande del samhälls- ur ett risk- och avkastningsperspektiv för en investering i fastighe- ändamål motsvarande en transaktionsvolym om cirka 17 mdkr har ter. Årsgenomsnitten visar att en investering i bostäder har gett en bytt ägare. AP-fonderna har tillsammans med andra institutionella avkastning om 9,4 procent under den senaste tioårsperioden och aktörer under de senaste åren ökat sina innehav av fastigheter en blandad fastighetsportfölj 8,4 procent jämfört med Stockholms- och en stor del av ökningen har rört specifikt samhällsfastigheter börsens årsgenomsnitt om 14,9 procent. Till fastigheters fördel talar vilket har avspeglat sig på marknaden i sjunkande avkastningskrav. att totalavkastningen i stort sett har varit positiv under hela perioden Säljare har i ökande grad kommit att bli kommuner i tillväxtorter. bortsett från en mindre nedgång under 2008 vilket kan jämföras Befolkningsökningen och förändrad sammansättning av befolk- med ett aktieinnehav som uppvisar en betydligt mer volatil avkast- ningen med en ökande andel äldre skapar goda förutsättningar ning med svängningar från +50 till –40 procent. Tillsammans med för samhällsstödjande verksamheter de närmaste åren och den goda tillgången på kapital på de finansiella marknaderna skapar därmed marknaden för samhällsfastigheter. Bedömningen är att det förutsättningar för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav den transaktionsvolymen i segmentet kommer att fortsätta att öka, till närmaste tiden. Fastighetsbolagens möjligheter att ta in kapital stor del på grund av en ökande andel offentliga säljare. Framför via börsintroduktioner, nyemissioner, preferensaktieemissioner, allt kommuner signalerar i ökande omfattningen en vilja att sälja obligationer eller traditionell belåning bedöms vara fortsatt goda i delar av sitt bestånd för att resa kapital till mer angelägna behov nuvarande börsklimat. Den höga transaktionsvolymen under 2014 som nyproduktion och underhåll eller investeringar i utbyggnad av anses därmed ha goda förutsättningar att hållas uppe under 2015. samhällsservicen. En övervikt av de kommuner som planerar för I någon mån står de fundamentala förutsättningarna i kontrast till fastighetsförsäljningar finns i våra storstadsområden och gemen- de finansiella. De fundamentala värdeskapande faktorerna som samt i flertalet fall är en kraftig befolkningstillväxt. hyrestillväxt och minskande vakansrisk riskerar att utvecklas svagt En annan kategori som de senaste åren blivit attraktiva investe- de närmaste åren till följd av den konjunkturella svagheten samtidigt ringsobjekt är miljonprogramsfastigheter i tillväxtregioner. Strategin som avkastningen som sådan värderas allt högre. En återhämtning är tillsynes att nödvändiga renoveringar utförs när en lägenhet blir av världsekonomin och svensk ekonomi med stigande tillväxt är ledig och lägenheten får därefter ett högre bruksvärde. Till skillnad trots allt av fundamental vikt för efterfrågan på hyresmarknaden. mot renoveringar där husen mer eller mindre töms på hyresgäster, I närtid bedöms ingen risk för bubbla föreligga på svensk fastig- kan man därmed behålla ett kassaflöde under renoveringstiden. hetsmarknad. Sveriges ekonomi är relativt stark och utsikterna Victoria Park, D. Carnegie & Co och Gimmel Fastigheter är några för svensk tillväxt de närmsta åren överträffar såväl de nordiska bolag som är aktiva inom denna kategori. länderna som eurozonen. En utdragen återhämtning och en tillväxt som inte tar fart skulle dock till slut påverka utvecklingen på svensk De tendenser som präglar marknaden med en hög transaktions- fastighetsmarknad negativt. De underliggande drivkrafterna för volym, mycket kapital som söker sig till fastighetsinvesteringar och fastigheters avkastning är beroende av att den ekonomiska åter- en ökad riskaptit tillsammans med det faktum att bankernas vilja hämtningen tar fart. att finansiera fastighetsinvesteringar ökar och belåningsgraden
TOTALAVKASTNING % % 60 60
40 40
Butiker 20 20 Kontor 0 0 Industrier Bostäder -20 -20 Alla fastigheter -40 -40 SIXRX 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 LANDSTINGENS FASTIGHETSINNEHAV 6
Landstingens fastighetsinnehav
Landstingen har i dagsläget stora fastighetsinnehav och utgör sammantaget en av landets största ägare av verk- samhetslokaler. Befolkningsökning och förändrad sammansättning av befolkningen tillsammans med ett åldersstiget bestånd som behöver uppgraderas gör att landstingen står inför stora investeringar i fastigheter de kommande åren. Nya förutsättningar och behov inom kärnverksamheten medför också en förändring av lokalbehovet. Samtidigt blir privata vårdutövare allt vanligare. Detta ställer frågor om och hur landstingets fastighetsbestånd bör ägas, förvaltas och utvecklas för att utgöra en optimal produktionsresurs för en effektiv leverans av samhällservice.
Sedan årsskiftet indelas Sverige i 11 landsting och 10 regioner. det offentliga under de senaste decennierna lagt ut ansvaret för att Till landstingens och regionernas obligatoriska uppgifter hör hälso-, producera samhällsservice på privata aktörer; vård och kollektiv- sjuk- och tandvård samt kollektivtrafik. Förekommande frivilliga trafik är exempel på tjänster som idag, i olika omfattningar, åtaganden är exempelvis regional utveckling, kultur, turism och tillhandahålls av privata aktörer. Ett liknande förhållningssätt till utbildning. Vårdverksamheten svarar för knappt 90 procent av den produktionslokalerna har anammats inom det offentliga men här totala kostnadsmassan, trafik och infrastruktur står för 8 procent går utvecklingen i landstingsvärlden ändå långsamt. och regional utveckling för resterande 2 procent. Landstingens När förutsättningarna och behoven inom kärnverksamheten ändras fastighetsinnehav består således främst av vårdbyggnader samt medför det även en förändring av lokalbehovet. Fastigheterna finns anläggningar och byggnader kopplade till kollektivtrafiken. trots de förändrade förutsättningarna ofta kvar i landstingens ägo. Sveriges landsting nyttjar i dagsläget uppemot 14 miljoner kvadrat- Med Lagen om valfrihetssystem (LOV) som infördes från årsskiftet meter lokalyta varav drygt 12 miljoner är inom landstingens ägo. 2009/2010 har det till exempel blivit vanligare med privata vård- Västra Götalandsregionen och Stockholms läns landsting är störst utförare i landstingens lokaler vilket ställer nya krav på landstingen sett till beståndens storlek, båda med omkring 1 600 000 kvadrat- som marknadsmässiga fastighetsägare. Många landsting använder meter. Region Skåne följer med en total area på cirka 1 250 000 sig av självkostnadsbaserade hyresavtal vilket skulle kunna leda till kvadratmeter, därefter är det ett större glapp ner till resterande att privata vårdutförare i själva verket får sina hyror subventionerade landsting. Störst hyresvärde uppvisar Stockholms landsting med med skattemedel. När landstingets behov förändras ökar vikten av hyresintäkter på cirka 1 500 kr/kvm. marknadsmässighet och flexibilitet för att inte landsting ska belas- tas med stora fasta kostnader för sitt fastighetsinnehav. Frågor Enligt Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) har landstingens som landsting i denna situation bör ställa sig är vilka kostnader och kostnader ökat kontinuerligt de senaste tio åren. Förutom löner intäkter som kan hänföras till fastighetsinnehavet och om det är en och priser är det framförallt befolkningsökning och förändrad sam- optimal balans mellan ägda och förhyrda lokaler. mansättning av befolkningen som förklarar de ökade kostnaderna. Samtidigt som kostnaderna förväntas öka finns också ett ökat Sedan början av 2000-talet har andelen privat ägande av sam- investeringsbehov. SKL räknar med att landstingens investeringar hällsfastigheter ökat. På köpsidan återfinns ofta bolag som förvaltar kommer att ligga i intervallet 10 –14 mdkr per år de kommande fem institutionellt kapital åt exempelvis AP-fonderna. Transaktions- åren vilket kan jämföras med cirka 7 mdkr per år i genomsnitt under volymen ökade från cirka 340 mkr 2009 till 4 900 mkr 2013 (affärer föregående femårsperiod. En förklaring är att många av dagens > 100 mkr). Offentliga säljare har dock främst representerats av sjukhus är byggda under 1960- och 1970-talet och behöver upp- kommunerna medan landstingen varit mer restriktiva och svarar graderas efter vårdens förändrade behov och krav. Investeringarna endast för en mindre del av transaktionsvolymen. Att äga fastig- avser inte bara ombyggnationer av befintliga byggnader utan även heterna, lokalerna och anläggningarna inom vilka samhällsservicen nybyggnation. De ökade resursbehoven innebär att flertalet lands- produceras är idag till synes viktigare för majoriteten av landstingen ting är i behov av att förbättra sina resultat, sälja tillgångar eller låna än huvudmannaskapet för den samhällsservice som produceras. medel. Förbättrat resultat erhålls genom att öka intäkterna, likställt 2014 blev ett rekordår för samhällsfastigheter med en transaktions- med ett ökat skatteuttag, eller minskade kostnader och nedskär- volym på närmare 17 mdkr. Genomsnittspriset per kvadratmeter ningar, alternativ som inte torde vara populära för något landsting. uppgick till cirka 21 000 kr/kvm, vilket är något lägre än föregående år. Året innehöll ett antal affärer i miljardklassen där Hemsös och Traditionellt har offentlig verksamhet bedrivits med egen personal Hemfosas bytesaffär för 4 400 mkr innehållande ett 60-tal sam- och i fastigheter som landstinget ägt själva. I stor omfattning har hällsfastigheter var den största. LANDSTINGENS FASTIGHETSINNEHAV 7
Landstingens fastighetsinnehav
HYRESINTÄKTER INHYRDA EXTERNT BOLAG / AREA EGNA EGNA LOKALER, LOKALER OCH UTHYRDA LANDSTING FASTIGHETSFUNKTION LOKALER, KKVM KR/KVM BOSTÄDER, KKVM LOKALER, KKVM Västra Götalands läns landsting Västfastigheter & Västtrafik AB 1 682,6 932 515,0 35,0 (Västra Götalandsregionen)
Stockholms läns landsting Locum, AB Storstockholms lokaltrafik, 1 624,9 1 558 296,6 164,0 Stockholms läns landstingskommun
Skåne läns landsting Regionservice 1 253,6 1 098 373,2 49,0 (Region Skåne)
Uppsala läns landsting Landstingsservice, Stiftelsen Upplandsmuseet 627,8 1 284 67,5 62,6
Jönköpings läns landsting Regionfastigheter 563,8 847 70,7 17,4 (Region Jönköpings län)
Östergötlands läns landsting FM centrum 552,0 1 393 98,3 75,1 (Region Östergötland)
Norrbottens läns landsting Landstingsfastigheter & Garnisfastigheter 544,9 739 39,1 75,6
Västerbottens läns landsting Verksamhetsområde Service 528,0 650 66,8 32,8
Västernorrlands läns landsting Landstingsfastigheter, 504,3 636 – 45,5 Stiftelsen Länsmuseet Västernorrland
Örebro läns landsting Landstingsfastigheter, Länstrafiken Örebro AB, 467,8 1 021 79,5 52,6 (Region Örebro län) Länsgården Fastigheter AB, Länstrafiken i T-Län Förvaltnings AB
Hallands läns landsting Regionfastigheter 441,2 813 44,2 19,3 (Region Halland)
Södermanlands läns landsting FM-enheten 428,6 780 53,2 47,7
Västmanlands läns landsting Centrum för administration – Fastighet, 414,7 755 23,2 27,3 Västmannatrafik AB, AB Västerås Lokaltrafik
Dalarnas läns landsting Landstingsfastigheter & Stiftelsen Dalarnas museum 406,1 820 134,0 20,3
Gävleborg läns landsting Lednings- och verksamhetsstöd – Avd Fastigheter 398,0 766 – 30,1 (Region Gävleborg)
Gotlands kommun Teknikförvaltningen, AB Gotlandshem, Gotlands, 393,3 945 114,4 33,3 (Region Gotland) näringslivs- och etableringsservice AB Wisby Strand Congress & Event Gotland AB
Kalmar läns landsting Landstingsfastigheter 391,2 833 60,1 10,8
Värmlands läns landsting Landstingsfastigheter 388,8 97 73,7 46,0
Blekinge läns landsting Landstingsservice – Fastigheter 271,0 837 16,2 6,8
Kronobergs läns landsting Servicecentrum / Fastigheter, Smaland Airport AB, 237,0 1 056 38,8 5,1 (Region Kronoberg) Ryssbygymnasiet AB
Jämtlands läns landsting Centrum för Landstingsservice & 164,3 819 47,3 20,3 (Region Jämtland Härjedalen) Landstingsbostäder i Jämtland AB
Samtliga siffror är hämtade från Kommun- och landstingsdatabasen (Kolada) och avser 2013 års uppgifter. LANDSTINGENS FASTIGHETSSTRATEGIER 8
Fastighetsstrategier i Sveriges landsting
Sveriges landsting har varit, och kommer under den närmsta tiden att vara, aktiva säljare på fastighetsmarknaden. Försäljningarna är dock i första hand en följd av ett förändrat lokalbehov, snarare än finansiellt betingat eller en följd av en uttalad strategi att gå mot ett minskat ägande av egna lokaler. Sett till total transaktionsvolym innebär det att landstingen fortsatt är en relativt liten aktör. Att lokalbehovet i första hand ska tillgodoses genom eget ägande är den vanligast förekommande uppfattningen. Samtidigt finns indikationer på att flera landsting har outnyttjad potential till att effektivisera och utveckla sitt bestånd. Det visar en enkätundersökning som NAI Svefa ställt till beslutsfattare i landets landsting i slutet av januari och början av februari 2015.
Inför detta nummer av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter VAD VAR DET VAD KOMMER har Sveriges 21 landsting ombetts att besvara en webbaserad SOM SÅLDES? ATT SÄLJAS? enkätundersökning som berör fastighetsstrategier och hur landsting ser på sitt fastighetsinnehav. Enkäten har skickats ut till landstings- styrelsens ordförande, landstingsdirektör samt fastighetschef, eller motsvarande befattningar, i samtliga Sveriges landsting. Totalt har svar erhållits från 17 landsting runt om i Sverige, de svarande lands- tingen representerar knappt 80 procent av Sveriges befolkning och ■ Vårdfastigheter ■ Kontor 18 av de 24 orterna i fokus. Den övervägande majoriteten av svaren ■ Bostäder ■ Befintliga/potentiella byggrätter har mottagits från fastighetschef eller motsvarande befattning. ■ Skolor ■ Byggnader kopplade till kollektivtrafik
Samtliga svarande landsting har under de senaste fem åren sålt fastigheter ur sitt bestånd. Försäljningarna har i första hand utförts då landstingets behov av lokalerna har upphört eller är under upp- ÄR DET SANNOLIKT ATT LANDSTINGET KOMMER ATT SÄLJA FASTIGHETER UNDER DE KOMMANDE FEM ÅREN? hörande. Tre av landstingen har valt att sälja på grund av strategiska Antal skäl, där riskspridning nämns som en av de önskade effekterna. I 15 viss utsträckning motiveras landstingens fastighetsförsäljningar 12 även av möjligheten att finansiera verksamhetens löpande kostna- 9 der eller underhåll och investeringar i fastighetsbeståndet. 6 3 80 procent av landstingen har en positiv eller övervägande positiv 0 erfarenhet från försäljningarna, den återstående femtedelen svarar Ja, fastigheter Ja, för att Ja, för att Ja, för att Ja, då Nej, det är inte som inte finansiera finansiera finansiera fastigheterna sannolikt att deras erfarenhet är neutral. 15 av 17 landsting anger att de inrymmer nyproduktion kärnverk- kommande endast landstings- samhetens underhåll innehåller sannolikt kommer att sälja ytterligare fastigheter under de kom- verksamhet på löpande inom vårdverk- lång sikt kostnader fastighets- samhet i mande fem åren. Även framåt är det i första hand fastigheter som beståndet mindre omfattning inte är en del av landstingens långsiktiga lokalbehov som är aktuella för försäljning. Att finansiera kärnverksamhetens löpande kostnader anges som motiv av en fjärdedel av landstingen. HAR LANDSTINGET EN STRATEGI FÖR HUR FASTIGHETSBESTÅNDET SKA HANTERAS? En av enkätfrågorna berör huruvida landstingen har en strategi för Antal sitt fastighetsinnehav. Endast en knapp tredjedel av de tillfrågade 6 5 landstingen anger att de har en dokumenterad fastighetsstrategi 4 som är ett resultat av noggrann planering. Flertalet anger dock att 3 en strategi finns, men att den antingen inte är dokumenterad eller 2 inte ett resultat av noggrann planering. Fyra av landstingen anger 1 0 att de inte har någon fastighetsstrategi. Ja, landstingets Ja, landstingets Nej, landstinget har Strategin utvärderas fastighetsstrategi är fastighetsstrategi ingen speciell Arbete pågår dokumenterad och är dock inte strategi för hur Fyra av landstingen anger att de i så stor utsträckning som möjligt ett resultat av dokumenterad eller fastighetsbeståndet noggrann planering ett resultat av skall hanteras ska äga sina verksamhetslokaler. Åtta landsting anger att strategin noggrann planering LANDSTINGENS FASTIGHETSSTRATEGIER 9
är att välja det mest kostnadseffektiva alternativet från fall till fall, HAR DET FÖRTS ETT RESONEMANG OM LANDSTINGET SKA ÄGA eller att de inte har någon strategi i frågan. De återstående fem ELLER HYRA LOKALER FÖR ATT TILLFREDSSTÄLLA SITT BEHOV? Antal landstingen anger att strategiskt viktiga fastigheter som sjukhus 6 alltid ska ägas, medan andra fastigheter, innehållande exempelvis 5 vårdcentraler, kan eller ska hyras. 4 3 Värt att notera är att fyra av de fem landstingen, som i föregående 2 fråga angivit att de har en dokumenterad fastighetsstrategi utifrån 1 0 noggrann planering, har angivit att strategiska byggnader ska ägas Ja, landstinget Strategin är att Landstinget har Äga strategiska Ja, landstinget ska i så stor välja det mest ingen strategi i byggander som ska i så stor medan övriga lokaler kan eller ska hyras. Två av de fyra landstingen utsträckning som kostnadseffektiva denna fråga sjukhus, men utsträckning som möjligt äga och alternativet för (eventuellt) hyra möjligt hyra in som angivit att de inte har någon speciell fastighetsstrategi har förvalta sina egna landstinget, lokaler för lokaler från andra lokaler oavsett om lokaler hälsocentraler och fastighetsägare angivit att verksamhetslokalerna i så stor utsträckning som möjligt hyrs in eller ägs liknande. ska ägas. Enkätens omfattning och antalet tillfrågade begränsar möjligheten att dra säkerställda slutsatser, men indikerar på att ju mer arbete som lagts att utforma en strategi för sitt fastighets- ägande, desto mer öppna är landstingen för att hyra in lokaler för att tillgodose lokalbehovet. HUR HANTERAS FASTIGHETER DÄR VERKSAMHET ÖVERFÖRTS TILL PRIVAT ELLER KOMMUNAL HUVUDMAN? Bland de deltagande landstingen verkar öppenheten inför att äga Antal fastigheter som enbart innehåller externa hyresgäster vara rela- 10 tivt stor. I samband med att verksamhet förts över till privat eller 8 kommunal huvudman har landstingen i övervägande grad valt att 6 4 behålla fastigheten och ikläda sig rollen som hyresvärd. Motivet 2 till detta har i första hand varit att säkerställa tillgång vid framtida 0 lokalbehov. I ett par landsting har inget tydligt motiv funnits. Fastigheten har Landstinget har Fastigheten har Har ej varit aktuellt Landstinget har samtidigt sålts till valt att behålla blivit kvar i valt att behålla verksamhets- fastigheten för att landstingets ägo fastigheten för att Resterande frågor berörde landstingens hantering av sina fastig- innehavaren eller säkerställa tillgång på oklar grund ta del av dess tredje part vid framtida genererade hyror heter. Gällande hyressättningen är kostnadsbaserad hyra det lokalbehov och potentiella värdeökning vanligast förekommande. Tre av landstingen väljer dock en mark- nadsmässig hyra i det fall verksamheten är konkurrensutsatt. Ett av landstingen har valt att i första hand upplåta sina lokaler hyresfritt. Risken med hyresfri intern uthyrning är att lokalutnyttjandet blir in- effektivt, då verksamheternas incitament att se över och anpassa HUR ARBETAR LANDSTINGET FÖR ATT ANALYSERA OCH UTVÄRDERA efter sitt lokalbehov begränsas. Även kostnadsbaserade internhyror SITT FASTIGHETSBESTÅND OCH FÖRVALTNINGEN AV DETTA? kan begränsa dessa incitament, dock inte i samma utsträckning. Antal 16
Fastighetsrelaterade drift- och underhållskostnader inom lands- 12 tingen mäts och jämförs kontinuerligt mot branschnyckeltal, detta 8 gäller för 90 procent av de tillfrågade landstingen. En fjärdedel av 4 landstingen har fastighetsspecifika förvaltningsplaner och endast 0 ett av landstingen värderar årligen sitt fastighetsbestånd med hjälp Varje fastighet har en Landstinget mäter Landstinget värderar Landstinget har inte förvaltningsplan som kontinuerligt sina sina fastigheter utvärderat eller av externa värderare. Knappt hälften av landstingen arbetar inte reglerar hur specifika drift- och årligen med hjälp av analyserat sitt mål i landstingets underhållskostnader externa värderare fastighetsbestånd aktivt med affärsutveckling eller -förädling inom sitt fastighets- fastighetsstrategi för att jämföra dessa under de senaste skall uppnås med nyckeltal i åren bestånd. De resterande landstingen har svarat att de antingen branschen arbetar aktivt med att attrahera och göra plats för kommersiella verksamheter inom sina fastigheter eller med att finna exploate- rings- eller konverteringsmöjligheter inom sitt bestånd i försäljnings- syfte. Endast två av landstingen anger att de arbetar aktivt med båda dessa strategier. ARBETAR LANDSTINGET AKTIVT MED AFFÄRSUTVECKLING/-FÖRÄDLING I FASTIGHETSAFFÄREN? Vanligen diskuteras det offentliga fastighetsägandet utifrån motiv Antal 8 till att äga kontra hyra. Vilket av dessa förfaranden som är mest rationellt är inte alltid självklart, vilket respondenternas svar tydligt 6 indikerar. Effektivisering av det offentliga fastighetsägandet är dock 4 fullt möjligt utan att sälja fastigheter. Landstingen har mycket att 2 vinna på att agera som yrkesmässiga fastighetsägare, där fastig- 0 hetsförvaltningen inte bara är en stödfunktion till kärnverksamheten Ja, landstinget arbetar aktivt Ja, landstinget inventerar och Nej, landstinget med att attrahera och göra plats utvärderar löpande sitt bedriver ingen sådan utan där fastighetsbestånden fortlöpande analyseras, utvärderas för kommersiella hyresgäster i fastighetsinnehav för att finna verksamhet aktivt anslutning till våra verksamheter värdefulla möjligheter till och utvecklas med ett mer effektivt lokalnyttjande och högre poten- (exempelvis butiker, apotek etc) exploatering av obebyggd mark eller konvertering av befintliga tiell avkastning som följd. lokaler, i försäljningssyfte INFRASTUKTUR 10
Infrastruktur – nästa investeringsvåg?
Då befolkningen i Sveriges städer ökar i rekordfart behövs nya bostäder och en kraftig utbyggnad av de infrastruktur- system som försörjer våra städer. Den starka urbaniseringstrenden innebär stora utmaningar för de aktörer som bär ansvaret för investeringar i infrastrukturen. I utbyggnaden av den sociala infrastrukturen; skolor och sjukhus med mera, har kommuner och landsting valt att samarbeta med privata aktörer. Kan trenden med privata investeringar i samhällsfastigheter vara vägledande för utbyggnaden av andra typer av infrastruktur? NAI Svefas bedömning är att staten och Trafikverket inte kommer att ändra sin inställning till privat finansiering av transportinfrastruktur och att privata investeringar i infrastruktur initialt kommer att ske med landsting och kommun som affärspartner.
AP-fonderna har tillsammans med andra institutionella aktörer Istället verkar den svenska vägen till mer pengar till infrastruktur under de senaste åren ökat sina innehav av fastigheter i betydande vara den allt vanligare förekomsten av medfinansiering. Medfinan- omfattning. En stor del av ökningen har rört specifikt samhällsfas- siering i infrastruktursamanhang är benämningen på frivilliga bidrag tigheter. Landsting och kommuner i Sverige med stora investerings- från kommuner, landsting och privata aktörer till infrastruktur som behov, till följd av stark befolkningstillväxt eller eftersatt underhåll, staten ansvarar för. Medfinansiering är ett sätt för staten att fånga har sett positivt på att dela investeringsbördan med andra aktörer. upp den tydliga nytta som infrastrukturen skapar för den lokala Även behovet av infrastruktur i Sverige blir allt större. I Svenskt marknaden. I dagsläget ser vi inte någon tendens till ökat inslag av Näringslivs rapport Infrastrukturskulden, från april 2013, konstate- privata investeringar i infrastruktur där staten är huvudman. Istället ras att nuvarande ”skuld” uppgår till 300 mdkr givet antagandet att har det kommunicerats att mer pengar till infrastruktur ska komma värdet av infrastrukturstocken bör växa i samma takt som BNP. För från beskattningen av fastighetsägare som gynnas av infrastruk- att amortera ner denna skuld behöver investeringarna fördubblas tursatsningar. jämfört med nuvarande nivå fram till 2025. Kommer vi då att få se Samtidigt som möjligheterna att investera i infrastruktur där staten en liknande utveckling vad gäller utbyggnaden av infrastruktur som är huvudman för tillfället är begränsade, bedöms det finnas desto vi har sett för samhällsfastigheter? Såväl AP-fonderna som flera mer möjligheter att investera i infrastruktur som Sveriges kommu- institutionella ägare är positivt inställda till att allokera mer pengar till ner eller landsting ansvarar för. Kommuner och landsting runt om i investeringar i infrastruktur samtidigt som privata fonder likt Areim:s Sverige har i större utsträckning samarbetat med privata aktörer för Infranode har rest pengar till infrastrukturinvesteringar. Att satsa att få till nödvändiga investeringar. Ett av Sveriges största samver- på infrastruktur är ett naturligt nästa steg för investeringar inom kansprojekt mellan offentlig och privat aktör pågår för närvarande i reala tillgångar för dessa aktörer. Givet dessa förutsättningar, att Stockholm, där Nya Karolinska Solna byggs av Skanska med privat både efterfrågan på ny infrastruktur och tillgången på aktörer som finansiering. vill investera ökar, kommer vi att få se större inslag av till exempel privata vägar eller spår i framtiden? Ett betydande ansvar för städernas infrastruktur vilar på lands- tingen, som ansvarar för utbyggnaden av kollektivtrafiken och sjuk- I Sverige sätter regeringen och riksdagen de ekonomiska ramarna vården. I både Göteborg och Stockholm planeras det, och byggs, för investeringar i transportinfrastruktur och regeringen ger sedan ny spårtrafik som delfinansieras av landsting och kommuner för att i uppdrag till Trafikverket och Sveriges län att föreslå detaljerade möta den ökade efterfrågan till följd av befolkningstillväxten. När planer för satsningar på transportinfrastrukturen. Trafikverket och landstingen planerar och bygger ut spårstationer, eller depåer för slutligen riksdagen måste sedan göra en prioritering utifrån budget bussar och tåg, finns det betydligt mer inslag av kreativa lösningar av vilka projekt som ska ingå i och genomföras under tidsramen där privata och offentliga aktörer samverkar för att nå optimala för åtgärdsplaneringen. En konsekvens av detta är att infrastruktur- lösningar. satsningar, som ur ett lokalt eller regionallt perspektiv är väldigt efterfrågade, kan utebli. Regeringen, oavsett blå eller röd, har visat sig ovillig att pröva privata investeringar i infrastruktur i någon större utsträckning. INFRASTRUKTUR 11
Bild: Västtrafik / Sweco
Som en del i det Västsvenska paketet ska stadsdelen Gamlestaden utvecklas och kommer omfatta bland annat resecentrum, kontor, bostäder och handel. Den privata projektutvecklaren Serneke har avtalat med Göteborgs stad om att förvärva mark omfattande 17 000 kvadratmeter för byggnationen av resecentrumet. Samarbetet innebär att Platzer står för ägande, uthyrning och förvaltning medan Serneke kommer ansvara för totalentreprenaden av byggnationen. Västtrafik har tecknat ett långsiktigt hyresavtal för delar av rese- centrumet. Byggnationen beräknas starta i början av 2016 och resecentrumet förväntas stå helt klart i slutet på 2017. Den totala projektkostnaden är beräknad till 450 mkr.
Källa: Serneke Platzer Västtrafik
I Gamlestaden i Göteborg byggs ett nytt resecentrum där Västrafik Sverige har genom uteblivna investeringar under flera decen- har valt att samarbeta med en privat projektutvecklare och en privat nier dragit på sig en betydande infrastrukturskuld, en skuld som långsiktig ägare av resecentrumet. Rådighet och långsiktig tillgång dessutom växer med dagens låga investeringsnivåer. För att klara till kommunikationsytor uppnås via hyresavtal som löper på 25 år. det uppdämda investeringsbehovet föreslår Svenskt Näringsliv en Fördelarna med att samarbeta på detta sätt är dels att Västtrafik breddning av den offentliga sektorns finansiering av infrastruktur slipper binda kapital i fasta tillgångar i en tid av kraftig utbyggnad, samt att intäktskällorna bör ses över då utrymmet för skattefinan- men även att de uppnår en bättre riskallokering. Den privata sierad infrastruktur kan komma att minska till följd av en åldrande fastighetutvecklaren bär projektrisker som den är bäst lämpad att befolkning och en ökad försörjningskvot. Frågan är om Sveriges hantera, samtidigt som den långsiktiga fastighetsägaren hanterar kommuner och landsting kommer mäkta med denna kommande kommersiella fastighetsrisker. Genom detta förfarande kan Västtrafik utmaning på egen hand? Eller kommer de att välja att dela inves- fokusera på och optimera sin kärnverksamhet, kollektivtrafiken. Vår teringsbördan och risken för investeringar i resecentrum, depåer bedömning är att kommuner och landsting är betydligt mer positivt och kommunala ledningsnät med de institutionella aktörer som står inställda till samarbete med privata aktörer och att vägen till att hitta redo att bidra med kapital och sin kunskap. Ett delat ansvar är en investeringar inom segmentet infrastruktur i närtid är att förstå sig lösning som skulle ge det offentliga större möjligheter att fokusera på de utmaningar som landstingen och kommunerna står inför. sin på kärnverksamheten; leverans av samhällsservice. FOKUS STOCKHOLM 12
Stockholm 91
Jonas Åkerberg [email protected]
Det ökade intresset för kontorsfastigheter och den höga transaktionsaktiviteten har pressat direktavkastningskraven nedåt med noteringar ner mot 4,25 procent i bästa läge. Intresset är också stort för bostäder och byggrätter för bostadsändamål, oavsett upplåtelseform. Nyproduktionen av studentbostäder bedöms ta fart under kommande år.
BOSTADSFASTIGHETER samt en institutionsbyggnad. Bristen på studentbostäder är stor. I Stockholm är några av de största privata ägarna av bostads- Uppförandet av dessa lägenheter är en del av Stockholms mål om fastigheter Einar Mattson, Ikano Invest, Olov Lindgren, SKB och att uppföra 6 000 nya studentbostäder till 2017, motsvarande en Stena Fastigheter. I december förvärvade Oscar Properties fastig- ökning om 50 procent från 2014. heten Primus 1 på Lilla Essingen av Vasakronan. Fastigheten, som omfattar cirka 42 000 kvadratmeter BTA, förvärvades till en köpe- NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX skilling om cirka 920 mkr. Den detaljplan som nu är ute på samråd 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 omfattar en möjlig byggnation om totalt cirka 600 nya lägenheter, Index 91 90 91 91 92 varav 120 uppförs som hyresrätt. Fastigheten är idag bebyggd med cirka 26 000 kvadratmeter kontorslokaler som kommer att Placering 1 1 1 1 1 rivas. I december förvärvade AFA Fastigheter ”Kungsholmsporten” på Kungsholmen av Wallenstam. Kungsholmsporten består av MARKNADSDATA MARS 2015 två fastigheter, Förtjusningen 1 och Glädjen 14, belägna på varsin Hyra Direktavkastning Bedömda värden sida om Essingeleden. Den uthyrbara arean omfattar totalt cirka kr/kvm % kr/kvm 19 200 kvadratmeter, huvudsakligen bostäder. Köpeskillingen om KONTOR 1,0 mdkr, motsvarande cirka 52 100 kr/kvm, bedöms motsvara en AA-läge 3 700 – 5 300 4,25 – 5,00 55 000 – 92 000 direktavkastning om cirka 3,1 procent. A-läge 2 200 – 4 300 4,75 – 5,75 40 000 – 65 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 1 600 – 3 200 5,25 – 6,75 20 000 – 40 000 Till de stora ägarna inom segmentet hör AFA, AMF Fastigheter, Fabege och Vasakronan. Det transaktionsintensiva 2014 har lett till C-läge 900 – 2 400 5,50 – 7,75 9 000 – 25 000 en press nedåt på direktavkastningskraven. Nivåer ner mot 4,25 procent noteras nu för moderna fastigheter i bästa läge. I december BUTIKER förvärvade AMF Fastigheter Mentorn 1 på Kungsbron från DNB Liv. AA-läge 2 000 – 15 000 4,50 – 6,25 65 000 – 150 000 Fastigheten, som bebyggdes under 2009, omfattar cirka 17 700 A-läge 1 500 – 8 000 5,00 – 6,75 40 000 – 100 000 kvadratmeter och inrymmer huvudsakligen kontor med en mindre del butiker. Största hyresgäst är Google. Köpeskillingen uppgick till B-läge 900 – 4 500 5,75 – 7,75 25 000 – 45 000 1,57 mdkr vilket motsvarar cirka 88 000 kr/kvm och en bedömd C-läge 700 – 2 000 6,25 – 7,75 10 000 – 25 000 direktavkastning om cirka 4,35 procent. Alecta förvärvade Välmågan 8, även kallat Entré Lindhagen, från Skanska. I och med INDUSTRI detta har Skanska avyttrat allt innehav i kvarteret, då de tidigare under 2014 även sålde Välmågan 9 till Invesco. Köpeskilling var A-läge 700 – 1 300 6,50 – 8,75 5 000 – 12 000 cirka 1,7 mdkr, motsvarande drygt 46 000 kr/kvm. Direktavkast- B-läge 600 – 850 7,00 – 8,75 4 500 – 8 000 ningen bedöms med beaktande av marknadsmässiga parametrar till cirka 4,7 procent. C-läge 550 – 850 7,25 – 9,00 3 500 – 6 000
SPECIALFASTIGHETER BOSTÄDER Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, AA-läge 1 425 – 2 350 1,50 – 4,00 22 000 – 48 000 Hemsö, Fabege, Jernhusen och SISAB. På KTH:s område arbetar Akademiska Hus tillsammans med KTH för att ta fram detaljplaner A-läge 1 225 – 2 225 1,50 – 4,00 21 000 – 45 000 för cirka 670 studentlägenheter och institutionslokaler där Bygg- B-läge 1 100 – 1 725 3,25 – 5,25 13 000 – 35 000 Vesta står som byggherre. I januari vann den första detaljplanen C-läge 1 075 – 1 425 4,50 – 6,00 8 000 – 28 000 laga kraft. Den antagna planen medger cirka 300 studentlägenheter FOKUS STOCKHOLM 13
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Brostaden (Castellum), Compactor Fastigheter, Corem Property, Fastighetsbeståndet i Landstingsfastigheter Stockholm utgörs Klövern och Sagax hör till några av de största ägarna av industri- i huvudsak av sex akutsjukhus, ett antal närsjukhus samt vård- och lagerfastigheter i Stockholm. Omvandlingen av industriområden centraler, psykiatriska mottagningar och tandvårdskliniker med till förmån för bostäder fortsätter, något som är särskilt tydligt mera. Två av akutsjukhusen är universitetssjukhus. Beståndets i Liljeholmen. I december förvärvade Besqab och Järntorget lokalyta uppgick vid årsskiftet 2013/2014 till två miljoner kvadrat- Fastigheter byggrätter från Cementa. Förvärvet omfattar 60 000 – meter BTA och värderades till 22,2 mdkr. Locum är en serviceenhet 80 000 kvadratmeter BTA, något som väntas motsvara 600 – 800 inom landstingskoncernen med uppgift att svara för ägarfrågor av lägenheter. Köpeskillingen uppgick till 1,0 mdkr och förutsätter fastighetsförvaltande karaktär. Byggnationen av Nya Karolinska bland annat att detaljplaner vinner laga kraft både på Liljeholmen Sjukhuset i Solna (NKS) pågår och är det största enskilda projektet och för en ny etablering för Cementa. Platsen för denna etablering inom svensk sjukvård hittills. Det omfattar 320 000 kvadratmeter är dock i dagsläget okänd. Diskussioner har förts under en längre och byggkontraktet uppgår till 14,5 mdkr. Upphandlingen byggde tid om en etablering i Energihamnen i Värtan men det är oklart om på OPS – Offentlig Privat Samverkan. NKS ska vara färdigställt detta realiseras. 2018. Landstinget avyttrade Beckombergaområdet till Riksbyggen 2008 för 336 mkr. Under 2011 avyttrade landstinget Norrtulls Sjuk- hus till Lilla Akademien för 305 mkr. Fastigheten såldes kort därefter till Ramsbury för samma belopp. I fastigheten bedriver bland annat musikskolan Lilla Akademien och, sedan hösten 2014, Victor Ryd- bergs Gymnasium skolverksamhet.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Paket om 4 kontorsfastigheter Kontor dec-14 2 000 000 71 900 Areim Fastigheter Kungsleden
2 Mentorn 1 Kontor dec-14 1 560 000 17 700 DNB Liv Eiendom Sverige AMF Fastigheter
3 Förtjusningen 1 & Glädjen 14 Bostäder dec-14 1 000 000 19 200 Wallenstam AFA Fastigheter
4 Lövholmen 15 Mark dec-14 1 000 000 24 000 Cementa Besquab, Järntorget Fastigheter
5 Välmågan 8 Kontor sep-14 1 710 000 37 250 Skanska Alecta Pensionsförsäkring FOKUS GÖTEBORG 14
Göteborg 64
Hans Hurtig [email protected]
Göteborgs Stad planerar för den första etappen av Frihamnen som ska bebyggas med bostäder, arbetsplatser och rekreation. Mölndal Centrum har blivit ett attraktivt område för kontorsetableringar. Balder utökar sitt hotellinnehav genom förvärvet av en fastighet uthyrd till Radisson Blu Scandinavia Hotel för cirka 700 mkr.
BOSTADSFASTIGHETER 8:11 med Göteborgs universitet som största hyresgäst. En annan Till de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, portföljaffär som ägde rum strax innan årsskiftet är SPG V.O.S. Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem. AB:s försäljning av vård- och omsorgsfastigheter runt om i landet. Innan årsskiftet fastslog Göteborgs Stad de första åtta aktörerna I portföljen ingick bland annat fastigheten Göteborg Önnered 4:15 som ska vara med och utveckla den första etappen av Frihamnen. omfattande 5 200 kvadratmeter med hyresgästen Baggium Vård Området beläget på Hisingen intill vattnet vid Götaälvbron kommer och Behandling AB. i första etappen att bebyggas med cirka 3 000 lägenheter, 2 000 arbetsplatser och en vattennära jubileumspark. Under 2017 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX kommer detaljplanen att utformas och därefter finns det möjlighet 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 för fler aktörer att vara med vid byggstart. När hela Frihamnen är Index 64 58 63 61 64 färdigbyggd kommer området att omfatta cirka 20 000 bostäder och lika många arbetsplatser. Transaktionsåret 2014 avslutades Placering 2 2 2 2 2 starkt. En av de större transaktionerna under året var Victoria Parks förvärv av ett fastighetsbestånd i Lövgärdet. Fastigheterna MARKNADSDATA MARS 2015 inrymmer huvudsakligen bostäder i miljonprogramsområde men Hyra Direktavkastning Bedömda värden även skola, vårdcentral och matbutik. Köpeskillingen uppgick till kr/kvm % kr/kvm KONTOR 925 mkr, motsvarande cirka 8 250 kr/kvm. AA-läge 1 700 – 2 600 4,75 – 5,75 20 000 – 42 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER A-läge 1 400 – 2 500 5,00 – 6,00 15 000 – 40 000 Balder, Diligentia, Eklandia (Castellum), Kungsleden, Platzer, Vasa- kronan och Wallenstam är stora kommersiella fastighetsägare i B-läge 1 000 – 2 200 6,25 – 6,75 10 000 – 25 000 Göteborg. Till de många intressanta transaktioner under förra året C-läge 650 – 1 600 6,75 – 7,50 6 000 – 15 000 hör Skanskas avyttring av en nyuppförd kontorsfastighet i Krokslätt
för 495 mkr, vilket motsvarar cirka 33 200 kr/kvm. Den relativt höga BUTIKER nivån visar på att läget mot Mölndals Centrum har blivit alltmer attraktivt för kontorsetableringar. Detta bekräftas också av Peab AA-läge 4 000 – 9 000 4,75 – 5,25 30 000 – 95 000 och Balders satsning på kontor och bostäder vid Lyckholms fabri- A-läge 1 500 – 7 500 5,00 – 6,25 20 000 – 75 000 ker, SCA:s etablering i det pågående kontorsprojektet i Mölndals B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 28 000 Centrum samt Platzers förvärv av tre äldre kontorsbyggnader vid Almedals fabriker. De senaste åren har Balder förvärvat ett antal C-läge 700 – 1 500 6,25 – 8,00 2 500 – 13 000 hotellfastigheter i Göteborg och strax innan årsskiftet köptes ytter- ligare en fastighet, Göteborg Inom Vallgraven 1:13, inrymmande INDUSTRI Radisson Blu Scandinavia Hotel. Säljare var den norska fonden A-läge 500 – 950 6,75 – 8,25 5 000 – 13 000 DnB Scandinavian Property Fund och köpeskillingen bedöms uppgå till cirka 700 mkr. B-läge 450 – 700 7,25 – 8,75 4 000 – 8 000 C-läge 350 – 550 7,75 – 9,25 3 000 – 6 000 SPECIALFASTIGHETER
Stora ägare av specialfastigheter i Göteborg är Akademiska Hus, BOSTÄDER Chalmersfastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasa- kronan och Wallenstam. Vid årsskiftet stod det klart att Platzer och AA-läge 1 125 – 1 750 2,25 – 3,75 23 000 – 40 000 Serneke kommer att utveckla Göteborgs nya resecentrum i Gamle- A-läge 1 075 – 1 700 3,00 – 4,25 16 000 – 35 000 staden inom vilket Västtrafik blir största hyresgäst. I november för- B-läge 1 025 – 1 650 3,50 – 5,25 13 000 – 30 000 värvade Hemfosa en portfölj från Castellum för sammanlagt 2 mdkr. I förvärvet ingick bland annat skolfastigheterna Guldheden 8:10 och C-läge 975 – 1 425 4,75 – 7,00 7 000 – 16 000 FOKUS GÖTEBORG 15
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Eklandia (Castellum), Geely, Platzer, Volvo och SKF är stora privata Västfastigheter förser Västra Götalandsregionens verksamheter ägare av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. I oktober förvärvade med lokaler. Det ägda beståndet omfattar cirka 1,7 miljoner kva- Tribona fastigheten Backa 23:9. Säljare var AxFast och fastigheten, dratmeter. Bland större projekt kan nämnas nybyggnationen av omfattande cirka 1 800 kvadratmeter, var vid försäljningen fullt Angereds Närsjukhus som ska ersätta verksamheter som idag uthyrd till ABB. Priset uppgick till cirka 28 mkr, motsvarande cirka bedrivs i inhyrda lokaler. Sjukhuset omfattar cirka 18 000 kvadrat- 15 200 kr/kvm. Under året har AxFast även sålt Backa 107:13. meter och kommer stå klart i mitten av 2015. Beslutad budget Köpare var Starwood Capital Group och Vencom Property uppgår till 535 mkr. På Sahlgrenska Universitetssjukhuset uppförs Partners. Fastigheten omfattar en äldre industribyggnad om cirka ett regionalt högteknologiskt Bild- och Interventionscentrum för 10 000 kvadratmeter belägen mellan Ikea och Bäckebols handels- bilddiagnostik och behandling. Byggnationen kommer att invigas område. I och med handelns utbredning i området har fastigheten i etapper från 2016 till 2018. Projektet omfattar cirka 21 000 kva- god utvecklingspotential. Konkurrens finns inom Sisjön, ett utveck- dratmeter och är budgeterat, inklusive utrustning, till 1,2 mdkr. lingsområde inom vilket Alaska Fastigheter planerar för ytterligare Drottning Silvias barn- och ungdomssjukhus kommer att utvecklas 75 000 kvadratmeter handel och kontor. genom en om- och tillbyggnad för högspecialiserad barnsjukvård, klinisk forskning och utbildning. Tillbyggnaden omfattar 31 000 kvadratmeter. Inflyttningen kommer ske från 2018 till 2020. Fastig- hetsinvesteringen uppgår till cirka 1,4 mdkr. En-patientrum utgör basen för vården som bygger på föräldramedverkan och på ett teambaserat arbetssätt för personalen. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Gårdsten 58:1 & 62:17 Bostäder, Vård & Butik dec-14 925 000 112 000 Stena Fastigheter Victoria Park
2 ÅF-Huset (Kallebäck 2:5) Kontor dec-14 495 000 14 900 Skanska Pareto Project Finance
3 Radisson Blu Scandinavia Hotel Hotell dec-14 700 000 * 26 700 DnB Scandinavian Property Fund Balder
4 Paket om fem kontorsfastigheter Kontor okt -14 700 000 35 700 Wallenstam Platzer Fastigheter
5 Paket om tre bostadsfastigheter Bostäder sep-14 127 000 8 000 Källegren Robert Dicksons Stiftelse
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS MALMÖ 16
Malmö 48
Per Wieslander [email protected]
Under hösten förvärvade Akelius dödsboet efter Ulla Åberg för cirka 2,8 mdkr, Malmös största affär någonsin. Kontorshyresmarknaden får tillskott av nya lokaler genom nyproduktionen kring Centralen och i Hyllie. Planering pågår för området kring Stadion med målet att tillföra nya idrottsanläggningar för vardags- och elitidrott.
BOSTADSFASTIGHETER gamla Stadion. En undersökning har påbörjats som ska avgöra Stena Fastigheter är den största privata innehavaren av bostads- anläggningens skick, därefter tas beslut om när rivning kan ske. fastigheter i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter Stadion-området rymmer idag såväl skolor och vardagsidrott som och Willhem är andra stora privata aktörer. Under hösten genom- evenemang och elitidrott. fördes den största affären någonsin i Malmö då fastigheterna i dödsboet efter Ulla Åberg såldes. Transaktionen omfattade totalt NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX 186 000 kvadratmeter, varav cirka 80 procent bostäder. Köpe- 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 skillingen uppgick till cirka 2,8 mdkr och köpare var Akelius. Port- Index 48 49 47 48 55 följen innehöll profilbyggnaden Kronprinsen samt två större bestånd i Almgården och Ribersborg. Det kommunala bostadsbolaget MKB Placering 9 8 9 7 5 har investerat i byggrätter för utveckling på såväl kort som lång sikt. Under slutet av förra året förvärvades byggrätter om 9 000 MARKNADSDATA MARS 2015 kvadratmeter i Limhamn. Vidare har bolaget köpt två fastigheter i Hyra Direktavkastning Bedömda värden norra Sofielund, Kampen 25 och Intäkten 5, med planen att på sikt kr/kvm % kr/kvm omvandla området till en blandad användning med mer bostäder. KONTOR Nuvarande detaljplaner avser småindustri och service, men över- AA-läge 2 100 – 2 600 5,00 – 6,00 30 000 – 45 000 siktsplanen redovisar en blandad stadsbebyggelse. A-läge 1 750 – 2 350 5,25 – 6,50 20 000 – 27 500 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 1 200 – 1 800 6,25 – 7,25 10 000 – 17 500 Stora privata ägare av lokaldominerande fastigheter i Malmö är Briggen (Castellum), Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan C-läge 800 – 1 300 7,25 – 8,50 6 000 – 10 000 och Wihlborgs. I mitten av oktober sålde Briggen gallerian Hansa i centrala Malmö. De två fastigheterna innehåller cirka 40 500 BUTIKER kvadratmeter, främst butikslokaler men även kontor, bostäder och AA-läge 3 500 – 5 500 5,25 – 5,75 40 000 – 60 000 utbildning. Köpeskillingen uppgick till 609 mkr. Köpare var Areim A-läge 3 000 – 4 500 5,25 – 6,25 30 000 – 40 000 Fond II och förvärvet är fondens första i Malmö. Gallerian är i princip det enda större köpcentrum i Malmö som ännu inte genomgått B-läge 1 200 – 2 500 6,25 – 7,00 10 000 – 20 000 någon omfattande renovering och modernisering under de senaste C-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 5 000 – 15 000 åren, men den nya ägaren planerar att utveckla fastigheterna. Vad avser nyproduktion av kontorslokaler så sker denna huvudsakligen INDUSTRI i kommunikationsnära lägen. I dagsläget är tre större kontors- projekt, Glasvasen, Studio och Malmö Live, under uppförande inom A-läge 650 – 1 000 7,25 – 8,00 5 000 – 10 000 en radie av 300 meter från centralstationen. De centralt belägna B-läge 500 – 800 7,75 – 8,75 3 500 – 7 500 kontorsprojekten möter även konkurrens från ytterligare ett antal kontorsprojekt i Hyllie. C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 2 750 – 4 500
SPECIALFASTIGHETER BOSTÄDER Folksam, Hemsö, landstinget, Malmö stad och Wihlborgs är stora AA-läge 1 400 – 1 675 2,75 – 3,50 27 500 – 40 000 ägare av specialfastigheter i Malmö. Malmö stad arbetar med att ta fram ett planprogram för Stadion-området i syfte att skapa ett A-läge 1 400 – 1 675 3,00 – 4,25 20 000 – 30 000 integrerat stadsidrottsområde. Målet är att området ska fortsätta B-läge 1 175 – 1 550 4,00 – 5,25 15 000 – 22 500 att utvecklas som ett idrottsområde med ny simarena, utökad C-läge 1 175 – 1 550 5,00 – 6,25 7 500 – 15 000 grundskola och nya idrottsfunktioner. Beslut har fattats om att riva FOKUS MALMÖ 17
Lägesindelning, kontor (AA-, A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Briggen (Castellum), Klövern, Starwood Capital och Wihlborgs hör Region Skåne ansvarar för hälsovård, kollektivtrafik, utveckling av till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Malmö. Det är näringsliv, kultur, infrastruktur, samhällsplanering och miljö- och inte bara vid nyproduktion och utveckling av bostäder och kontor naturfrågor. Regionens lokalförsörjande enhet är Regionservice som fokus på hållbarhet och miljö ses som självklart, utan även vid som samordnar fastighets- och servicelösningar åt den skånska nyproduktion av logistikfastigheter. I ett samarbete mellan Catena hälso- och sjukvården. Det ägda beståndet omfattar cirka 1,2 mil- och Peab påbörjades under hösten byggnationen av en logistikan- joner kvadratmeter. I Skåne, liksom i stora delar av övriga landet, läggning i Sunnanå i Malmös östra utkant med av- och påfart till byggdes sjukhusstrukturen ut kraftigt under sextio- och sjuttiotalet både E6/E20 och väg 11. Den totala lokalytan uppgår till 17 300 varför det i dag finns stora moderniseringsbehov på storsjukhusen. kvadratmeter varav 16 000 kvadratmeter avser logistik och 1 300 Under de kommande tio åren investerar Region Skåne drygt 6 mdkr kvadratmeter kontor. Ambitionen är att anläggningen genom solcel- på sjukhusområdet i Malmö. Målet är ett modernt sjukhus som är ler och effektiva installationer ska vara energineutral. Investeringen väl förberett för framtidens vård. Malmö sjukhusområde kommer uppgår till 240 mkr. DHL Freight har tecknat ett tioårigt hyreskontrakt. att få två nya vårdbyggnader och en ny servicecentral. De två vård- byggnaderna kommer tillsammans skapa 65 000 kvadratmeter ny vårdyta. I syfte att renodla fastighetsbeståndet till sjukhusområdena sålde Region Skåne under 2013 totalt 28 stycken vårdfastigheter till Lönnbacken (Stenvalvet). Köpeskillingen uppgick till 370 mkr med en direktavkastning på cirka 9,65 procent. Dominerande hyresgäst i beståndet är Region Skåne.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Isblocket (Vagnslidret 1) Kontor dec-14 165 000 4 600 Otto Magnusson Byggnads AB Kungsleden
2 Kampen 25 & Intäkten 5 Kontor & Industri dec-14 239 000 40 650 Briggen MKB
3 Örehus 4 Bostäder dec-14 240 000 8 390 Dödsboet efter Ulla Åberg / Akelius Brf Örehus 4
4 Hugo Åbergs Fastighetsbestånd Bostäder okt-14 2 800 000 * 186 000 Dödsboet efter Ulla Åberg Akelius
5 Hansa (Lybeck 10 & Stadt Hamburg 14) Butiker & Kontor okt-14 609 000 40 500 Briggen Areim
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling, inkl. Örehus 4 FOKUS UPPSALA 18
Uppsala 58
Jimmie Nordensky [email protected]
Gränby håller på att ta ny form med visionen att bli ”Uppsalas andra stadskärna” med fokus på handel och nya bostäder. Vid stadens nya resecentrum uppförs ett nytt hotell åt Elite Hotels och Skanska har för avsikt att under året påbörja uppförandet av Juvelen, en profilbyggnad som ska bli Nordens mest hållbara kontorsbyggnad.
BOSTADSFASTIGHETER Segerstedthuset, Uppsala universitets nya administrationsbygg- Heimstaden, HSB Uppsala, Rikshem och Stena Fastigheter är nad. Byggnaden omfattar cirka 22 000 kvadratmeter och kommer några av de största privata ägarna inom segmentet. Utanför att fungera som samlad förvaltningsbyggnad för hela Uppsala Uppsalas centrala delar drivs flera större stadsutvecklingspro- universitet. Ordern är värd totalt 570 mkr och byggnaden beräknas jekt. Bland annat fortsätter Gränby Centrum invid E4 nya drag- vara färdigställd under 2017. ning kring Uppsala att utvecklas. Visionen är att Gränby ska bli ”Uppsalas andra stadskärna” med fokus på handel. Här finns plats NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX för ytterligare 40 000 kvadratmeter bostäder. Även utvecklingen 2015: 1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 av Rosendalområdet fortsätter. I januari förvärvade Aros Bostad Index 58 55 61 59 61 fastigheten Kåbo 57:1 av HSB där aktuell detaljplan möjliggör cirka 9 000 kvadratmeter tillkommande bostadsyta. I december vann Placering 3 3 3 3 3 Wallenstam en markanvisningstävling i Rosendal och under 2017 börjar bolaget därmed uppförandet av tre hus om ytterligare 120 MARKNADSDATA MARS 2015 hyresrätter. Uppsalahem uppför över 200 bostäder inom kvarteret Hyra Direktavkastning Bedömda värden Åpromenaden vid Kungsgatan i stadsdelen Industristaden. Projek- kr/kvm % kr/kvm tet är en del av stadskärnans utvidgning där en omvandling från lågt KONTOR industriområde till tät kvarterstad efterstävas. A-läge 1 100 – 2 500 5,00 – 6,50 11 000 – 40 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 1 600 5,50 – 7,00 7 500 – 21 500 Några av de största kommersiella fastighetsägarna i Uppsala C-läge 700 – 1 100 6,00 – 7,50 5 000 – 11 500 är Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg, Diligentia och Vasa-
kronan. Innan årsskiftet förvärvade Klövern kontors- och laboratorie- BUTIKER fastigheten Fyrislund 6:8 av GE Healthcare. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 7 000 kvadratmeter och säljaren kommer att kvarstå A-läge 2 200 – 4 500 4,75 – 6,00 25 000 – 55 000 som hyresgäst i fastigheten. Klövern har även tecknat ett 20-årigt B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 7 000 – 30 000 hyresavtal med Elite Hotels avseende den hotellbyggnad som nu C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 5 000 – 11 500 är under uppförande i anslutning till Uppsalas nya resecentrum. Nyproduktionen omfattar cirka 10 000 kvadratmeter och beräknas INDUSTRI stå klar i september 2016. Under 2015 har Skanska för avsikt att påbörja byggnation av kontorsfastigheten Juvelen vid centralsta- A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000 tionen i Uppsala. Juvelen, en skimrande trekantig byggnad ritad av B-läge 600 – 1 000 6,50 – 8,00 3 500 – 8 000 arkitektbyrån Utopia, omfattar 10 000 kvadratmeter och är tänkt att bli Nordens mest hållbara kontorsbyggnad. Byggnaden kommer att C-läge 500 – 900 7,00 – 8,25 2 000 – 6 000 nå högsta nivå, Platinum, enligt certifieringssystemet LEED. BOSTÄDER
SPECIALFASTIGHETER A-läge 1 025 – 1 650 3,25 – 4,50 17 500 – 26 500 Förutom kommunen och landstinget så är Hemsö och Rikshem stora ägare av specialfastigheter i Uppsala. I december förvärvade B-läge 1 025 – 1 425 3,50 – 5,50 11 000 – 18 000 Hemfosa tre samhällsfastigheter. Fastigheterna var en del av en C-läge 1 025 – 1 425 4,50 – 6,00 9 500 – 16 000 större portfölj som karaktäriseras av långa hyresavtal och stabila kassaflöden. Under hösten 2014 påbörjade NCC uppförandet av FOKUS UPPSALA 19
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Aspholmen (Castellum), GE Medical Holding, Klövern och Sagax Landstingsservice ansvarar för förvaltning och verksamhetsanknu- hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Uppsala. ten service inom Uppsala Läns Landsting. Förvaltningen omfattar Det finns en ökad efterfrågan på bra och ändamålsenliga lager- cirka 700 000 kvadratmeter landstingsägd lokalyta, där 350 000 och logistiklokaler vilket har skapat förutsättningar för något högre kvadratmeter avser Akademiska Sjukhuset och Uppsala Science hyresnivåer. En ökad tillgång på industrimark i anslutning till E4 Park. Verksamheterna utgörs av allt från högspecialiserad sjuk- möjliggör för etableringar av industri och logistik i Librobäck och husvård och forskning, vårdcentraler, tandvård och folkhögskola Östra Fyrislund. Under hösten tillträdde ICA en modern logistik- till bussdepåer. Landstingsservice hyr även in cirka 80 000 kva- fastighet om 2 700 kvadratmeter som Klövern uppfört i Uppsala dratmeter från andra hyresvärdar. För att möta kommande krav Business Park. Hyresavtalet sträcker sig över sju år. Estancia inom vården planeras för Framtidens Akademiska, ett projekt som Fastigheter förvärvade i början av året en portfölj om nio lager- och omfattar renovering och förnyelse av befintliga byggnader samt logistikfastigheter varav den största, Årsta 64:2, ligger i Uppsala. nybyggnation av vård- och behandlingsbyggnader. Totalt upp- Köpeskillingen för hela portföljen uppgick till 900 mkr. Säljare var skattas investeringen i Framtidens Akademiska till drygt 6 mdkr Hemfosa. och projektet beräknas vara klart 2020. Under 2014 avyttrade landstinget Ulleråkersområdet till Uppsala kommun för 1,8 mdkr. Kommunen har för avsikt att bygga 6 000 bostäder på området. Därmed fullföljs omvandlingen av ett av landets största mentalsjuk- hus till ett modernt bostadsområde. TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Årsta 64:2 (del av portfölj)** Industri jan-15 900 000 116 500 Hemfosa Estancia
2 Luthagen 15:4 Tomtmark dec-14 23 500 2 745 Besquab Brf Living
3 Dragarbrunn 6:2 Lokaler nov-14 16 600 1 265 Kvalitetsbostäder Uppsala Svartbäckens Förvaltning AB
4 Luthagen 71:1 Lokaler & Bostäder nov-14 270 000–300 000 * 17 900 Norén Fastighetsförvaltning i Uppsala Estancia Fastigheter
5 Trollbo 5:2 Bostäder sep-14 14 000 2 070 Uppsalahem Förvaltningsbolaget Husman i Uppsala
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling **Portföljaffär, köpeskiling och area gäller för hela portföljen FOKUS LINKÖPING 20
Linköping 51
Elenore Pellams [email protected]
I en av årets största fastighetsaffärer förvärvade Heimstaden aktierna i Henry Ståhl Fastigheter med dess bestånd i Linköping, Örebro och Norrköping. Lundbergs har förvärvat mark i Södra Ekkällan av NCC och planerar att bygga 400 hyresrätter. Projektaktiviteten vad gäller nya förskolor och skolor är fortsatt hög.
BOSTADSFASTIGHETER Kommunala Lejonfastigheter har börjat ett omfattande arbete med Stora privata ägare av bostadsfastigheter i Linköping är BoTrygg, att bygga om Elsa Brändströms skola till högstadieskola. Skolan HSB, Mannerssons Fastighets AB, Riksbyggen, Victoria Park och inrymde tidigare vuxenutbildning men har under de senaste åren Willhem. I Lambohov har Peab avyttrat Ishalkan 18. Inom fastig- stått tom på grund av renoveringsbehov. Sedan Pingstkyrkan köpte heten är hyresrätter under uppförande som ska vara färdigställda Cupolen (Folkets Park) har de avyttrat fastigheten Absalon 19 till ett under början av 2015. Bostadshuset kommer att inrymma 72 lokalt bolag. Ett detaljplaneförslag för studentbostäder och affärs- lägenheter om totalt cirka 4 700 kvadratmeter. Köpare är Slättö lokaler ska nu prövas. Förvaltning. Lundbergs satsar i Södra Ekkällan och köper Elit- seglaren 1 av NCC för en köpeskilling om 70 mkr. Detaljplanen NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX är påbörjad och förväntas inrymma cirka 400 hyresrätter. I affären 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 ingick även NCC:s andelar i ett samägt bolag med markinnehav i Index 51 46 48 45 50 bland annat Norrköping. HSB och Stångåstaden har genomfört en bytesaffär, 190 byggrätter i Övre Vasastaden mot hyresrätter Placering 7 9 7 9 8 i Berga. Fastigheten i Berga, Luftspanaren 1, inrymmer cirka 14 700 kvadratmeter. Utmed Ryds Allé har Stångåstaden byggt MARKNADSDATA MARS 2015 studentbostäder i form av moduler, innehållande 25 lägenheter Hyra Direktavkastning Bedömda värden á cirka 25 kvadratmeter. Bygget genomfördes rekordsnabbt på kr/kvm % kr/kvm cirka åtta månader. KONTOR A-läge 1 200 – 2 000 5,75 – 6,75 9 000 – 18 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de största aktörerer på den kommersiella hyresmarknaden i B-läge 900 – 1 550 6,75 – 7,75 5 000 – 12 000 Linköping hör Garnisonsfastigheter, Ikano, Klövern, Lundbergs, C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 4 000 – 7 000 Lilium och Sankt Kors. Heimstaden har förvärvat samtliga aktier i
Henry Ståhl Fastigheter. I överlåtelsen ingår ett tio-tal fastigheter i BUTIKER Linköping samt fastigheter i Norrköping och Örebro. I Linköping är fastig-heterna centralt belägna, förutom två som ligger i Mjärdevi. A-läge 2 000 – 5 000 5,50 – 6,75 15 000 – 40 000 Fastigheterna inrymmer huvudsakligen butiks- och kontorslokaler. B-läge 1 000 – 5 000 6,50 – 8,25 6 000 – 15 000 I köpet ingår bland annat Decimalen 17 där Swedbank är största C-läge 600 – 1 100 8,25 – 10,00 3 000 – 8 000 hyresgäst och Boklådan 7 där Danske Bank huserar. Lundbergs om- och tillbyggnadsprojekt av Åhlénshuset är nu i full gång. ÅF har INDUSTRI beslutat att slå ihop sina Linköpingskontor och flytta in i kvarteret till en hyra om cirka 2 000 kr/kvm. På Roxviksgatan 8 i Tornby har A-läge 400 – 700 7,50 – 9,25 3 000 – 7 500 X-force Factory Fitness flyttat in i början av året. De hyr cirka 3 500 B-läge 350 – 550 8,25 – 10,00 2 500 – 4 500 kvadratmeter av Cramlot. Förra året flyttade även Leos Lekland in i fastigheten. I Galleria Gränden har Lundbergs hyrt ut till Polarn C-läge 300 – 450 9,50 – 11,00 1 800 – 3 500 och Pyret. BOSTÄDER
SPECIALFASTIGHETER A-läge 1 100 – 1 450 4,00 – 5,00 12 000 – 24 000 Stora ägare av specialfastigheter i Linköping är Akademiska Hus, BoTrygg, Hemsö, kommunen, landstinget och Isidorum. I Lin- B-läge 1 100 – 1 350 4,25 – 5,25 9 000 – 18 000 köping fortsätter nybyggnadsprojekt för både skolor och förskolor. C-läge 1 050 – 1 325 5,00 – 6,50 5 500 – 12 000 FOKUS LINKÖPING 21
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter hör bland andra Region Östergötland ägde vid utgången av 2014 cirka 618 000 Cloetta, Klövern och Saab. Även Linköpings kommun har ett bety- kvadratmeter lokalyta och hyrde in cirka 100 000 kvadrat- dande innehav, cirka 126 000 kvadratmeter. Galjaden Fastigheter meter. Den största hyresgästen är Universitetssjukhuset i har förvärvat Glasburken 1 i Tornby av Arla Foods. Fastigheten Linköping med nästan 600 vårdplatser. Här bedrivs såväl bas- är fullt uthyrd till Arla och Axfood Snabbgross. I Linköping äger sjukvård som högteknologisk specialiserad sjukvård samt undervis- bolaget sedan tidigare, tillsammans med CA Fastigheter, även ning och forskning. Alla medicinska specialiteter förutom organ- den obebyggda Glasbiten 2 i samma område. Här planeras för ett transplantation finns representerade och flera av sjukhusets kliniker byggvarucenter om cirka 4 500 kvadratmeter. CybAero, ett bolag redovisar resultat i absolut internationell toppklass. Sjukhuset har som utvecklar obemannade helikoptrar, har beslutat att investera även riksuppdrag genom kvalificerad vård på brännskadeenheten i en testanläggning i Mjärdevi med branschens mest sofistikerade och på högisoleringsenheten för extremt smittsamma patienter. utrustning. Under de senaste åren har transaktionsaktiviteten vad På Universitetssjukhuset pågår en stor om- och nybyggnation för gäller industri- och lagerfastigheter legat relativt konstant kring ett att kunna möta omvärldens krav i nya moderna miljöer vad gäller 30-tal överlåtelser per år. sjukvård, forskning och utbildning. Alla vårdrum blir enkelrum för ökad patientsäkerhet och integritet. De nya byggnaderna omfattar 66 000 kvadratmeter och projektet bedöms kosta uppemot 3,8 mdkr. Projektet ska stå klart 2020.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Ishalkan 18 Bostäder (projekt) dec-14 120 000 4 700 Peab Slättö Förvaltning
2 Elitseglaren 1 Mark dec-14 70 000 14 700 NCC Lundberg
3 Glasburken 1 Industri dec-14 Okänd 6 900 Arla Galjaden Fastigheter
4 Henry Ståhl Fastigheter Butik, Kontor & Bostäder nov-14 3 700 000 * 350 000 Henry Ståhl Fastigheter Heimstaden
5 Absalon 19 Specialfastighet sep-14 30 500 – Sionförsamlingen ATM K30
* Bedömd köpeskilling och area avser hela bolaget FOKUS VÄSTERÅS 22
Västerås 42
Erik Blohm [email protected]
Efterfrågan på bostäder ökar, men nyproduktionen släpar efter. Kommunen har satt upp ett mål om 1 000 nya bostäder per år. Mimer uppför ett flerbostadshus i trä om sex våningar inom Öster Mälarstrand. Tribonas försäljning av ICA:s kontors- och lagerfastighet för 1 075 mkr var en av förra årets största enskilda transaktioner.
BOSTADSFASTIGHETER 21, Polishuset, som en del av en portföljaffär från Roxanne. Den Den privata bostadsmarknaden domineras av Aroseken, uthyrbara arean uppgår till cirka 15 100 kvadratmeter. Köpe- Bostjärnan, Bovista, Ikano och Rikshem. En hög efterfrågan på skillingen bedöms till cirka 180 mkr vilket motsvarar cirka 11 900 kr / bostäder har lett till att vakanserna ligger kvar på låga nivåer. Behovet kvm. Praktikertjänst har sålt fastigheten Östra Vildrosen 1 till Tarpen av nya bostäder har ökat ytterligare, trots att produktionstakten för en bedömd köpeskilling om cirka 9 mkr, motsvarande cirka ökat under den senaste treårsperioden. Behovet gör att Västerås 12 500 kr/kvm. har satt upp ett nytt, högre mål att bygga 1 000 bostäder per år under de kommande åren. Det allmännyttiga bostadsbolaget Mimer NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX har påbörjat produktionen av 53 lägenheter i ett trähus om sex 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 våningar inom det expanderande Öster Mälarstrand. Normhyran Index 42 43 40 37 50 i detta projekt ligger på relativt blygsamma 1 550 kr/kvm. Även om nyproduktionstakten har ökat råder det en fortsatt låg Placering 13 13 13 15 8 transaktionsaktivitet när det gäller bostäder. En av de få transak- tioner som skett är Arosekens förvärv i oktober av fastigheten MARKNADSDATA MARS 2015 Simshyveln 15, belägen i ett bra B-läge. Säljare var Mimer och Hyra Direktavkastning Bedömda värden köpeskillingen uppgick till 13,5 mkr, motsvarande cirka 12 400 kr/ kr/kvm % kr/kvm kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 4,5 procent. KONTOR A-läge 1 150 – 1 750 6,50 – 7,75 9 000 – 20 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Inom det kommersiella segmentet hör Aspholmen (Castellum), B-läge 950 – 1 650 7,00 – 8,00 6 000 – 15 000 Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden till de stora aktörerna. C-läge 800 – 1 300 7,50 – 8,50 4 000 – 10 000 Transaktionsaktiviteten har ökat under hösten och det har skett
flera intressanta affärer. Klövern har gått på offensiven och följt upp BUTIKER sitt förvärv från Ikea med ytterligare två köp under december, sam- tidigt som man arbetar med att fylla de vakanta lokalerna i Hälla. I A-läge 1 000 – 3 500 6,00 – 7,00 15 000 – 35 000 centrala Västerås förvärvades Livia 16 (VLT-huset) som utgörs av B-läge 900 – 1 600 6,25 – 7,50 10 000 – 20 000 en modern kontorsfastighet med en uthyrningsbar area om cirka C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000 5 900 kvadratmeter. Säljare var Estea. Köpeskillingen uppgick till 140 mkr, motsvarande 23 700 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms INDUSTRI med hänsyn till marknadsmässiga parametrar till cirka 6,0 procent. Det andra köpet avser fastigheterna Traversföraren 1 och Kranlinan A-läge 550 – 800 7,50 – 8,75 4 000 – 8 000 1 i Erikslund som förvärvades från Klarkner Invest. Fastigheterna B-läge 400 – 600 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000 innehåller butiks- och lagerlokaler om cirka 7 600 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick sammantaget till 90 mkr vilket motsvarar C-läge 350 – 550 9,00 – 10,00 1 500 – 4 000 cirka 11 800 kr/kvm. BOSTÄDER
SPECIALFASTIGHETER A-läge 1 025 – 1 550 4,00 – 5,25 12 000 – 25 000 Kommunen och landstinget är de största aktörerna, men mark- naden har öppnats något och Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, B-läge 1 000 – 1 500 4,25 – 5,50 10 000 – 20 000 Stenvalvet och Rikshem är de stora privata aktörerna inom seg- C-läge 875 – 1 375 5,00 – 6,00 7 000 – 15 000 mentet. Stenvalvet förvärvade under hösten fastigheten Norna FOKUS VÄSTERÅS 23
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Aspholmen (Castellum), Klövern, Kungsleden och Northern Logistic Västmanlands läns landstings fastighetsbestånd omfattar 415 000 Property hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i kvadratmeter. Inom Västmanlands län finns fyra sjukhus varav tre Västerås. Det lokala bolaget Industrihus genomförde under andra är landstingsägda; Västerås länssjukhus samt sjukhusen i Sala och halvåret 2014 ett flertal transaktioner för att renodla sin satsning på Köping. Bergslagsjukhuset i Fagersta drivs i privat regi. Fastighets- industrifastigheter vilket bidragit till en ökad transaktionsaktivitet. avdelningen har ägarrollen med ansvar för att förse landstingets En av årets största enskilda transaktioner är Tribonas försäljning samtliga verksamheter med ändamålsenliga lokaler och utrustning av logistikfastigheten Saltängen 1 som skedde i december genom med god standard och miljö till lägsta möjliga kostnad. Under bolagsaffär för en köpeskilling om cirka 1 075 mkr. Byggnaden perioden 2008 – 2012 förnyades Västerås lasarett. Arbetet utfördes omfattar cirka 105 000 kvadratmeter lager- och kontorslokaler i tre etapper, den första var en helt ny vårdbyggnad om 20 000 och är fullt uthyrd till ICA. Köpare är Saltängen Property Invest kvadratmeter med 192 enkelrum, den andra etappen avsåg en som består av ett antal institutionella och privata investerare. Den bassängbyggnad och den sista var en om- och tillbyggnad av akut- marknadsmässiga direktavkastningen bedöms uppgå till cirka 6,5 mottagningen. Kostnaden för hela projektet uppgick till cirka 600 procent. mkr. Projektet genomfördes som en totalentreprenad i partnering med NCC där byggherre, konsulter och entreprenörer gemensamt driver projektet. Arbete pågår med att upprätta en samlad fastig- hetsinvesteringsplan som sträcker sig över tio år. Det har bland annat framkommit att det finns ett stort reinvesteringsbehov för att åstadkomma säkra och ändamålsenliga lokaler inom vården.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Saltängen 1 Lager & Logistik dec-14 1 075 000 104 700 Tribona Saltängen Property Invest
2 4 fastigheter (del av portfölj) Industri & Kontor dec-14 350 000 * 46 300 Starwood Capital Sveareal
3 Livia 16 Kontor dec-14 140 000 5 900 Estea Klövern
4 Traversföraren 1 & Kranlinan 1 Butik & Lager dec-14 90 000 7 600 Klarkner Invest Klövern
5 Norna 21 (del av portfölj) Kontor sep-14 180 000* 15 100 Roxanne Lönnbacken (Stenvalvet)
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS ÖREBRO 24
Örebro 46
Stefan Dahlman [email protected]
Bostadsmarknaden präglas av stora lokala aktörer, bostadsbrist och låg transaktionsaktivitet. Efterfrågan på moderna, yteffektiva kontor i bra lägen är god medan handeln i city och södra Marieberg upplever en mer pressad marknad. Nya Handelshögskolan beräknas stå klar till hösten och det uppförs också nya lokaler åt läkarutbildningen.
BOSTADSFASTIGHETER som beräknas stå klar till hösten. Universitetssjukhuset står inför Några av de största privata ägarna av flerbostadshus i Örebro omfattande förnyelse. Utbildningens och Forskningens hus för är Asplunds, Behrn, Ekströms, Esswege, Husherren, Melins, PG läkarutbildningen kommer vara fullt utbyggd 2016 och till 2017 Jönsson, Ragnarsson och Söderberg. Bostadsbristen är fortsatt planeras ”framtidens sjukhus” stå klart. Örebro kommun har sålt stor i Örebro med mycket låga vakanser till följd av de senaste ytterligare skolfastigheter till Futurum under året. årens stora inflyttningar och otillräcklig nyproduktion. Fastigheten Stiftet 9 förvärvades under december 2014 av Bromsgatan NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Förvaltning för 17,1 mkr. Säljare var Melins Fastighetsförvaltning. 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 Objektet omfattar cirka 1 100 kvadratmeter och innehåller 14 Index 46 44 43 43 49 lägenheter. Byggnaden uppfördes 1956 och bedöms sammanta- get vara i mindre bra skick och standard. Priset motsvarar cirka Placering 12 12 12 12 11 15 400 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 2,8 procent. Fastigheten MARKNADSDATA MARS 2015 Dymlingen 5 förvärvades under förra året av en privatperson för Hyra Direktavkastning Bedömda värden 56,2 mkr. Byggnaderna uppfördes 1954 och omfattar cirka 3 600 kr/kvm % kr/kvm kvadratmeter med 48 lägenheter. Priset motsvarar cirka 15 600 kr/ KONTOR kvm och direktavkastningen bedöms till cirka 4,0 procent. A-läge 1 000 – 1 900 6,50 – 7,50 8 000 – 17 500
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 800 – 1 350 7,00 – 8,00 6 000 – 12 000 Alecta, Aspholmen (Castellum), Behrn, Klövern, Norrporten och C-läge 700 – 950 8,00 – 9,00 4 500 – 7 500 Steen & Ström hör till de stora aktörerna inom segmentet. Kon-
torsmarknaden bedöms som stabil med god efterfrågan, främst BUTIKER på moderna och yteffektiva lokaler i bra lägen. Nyproduktionshyror bedöms ligga kring 1 800 –1 900 kr/kvm, inklusive värme. City- A-läge 2 000 – 3 900 5,75 – 6,75 15 000 – 35 000 handeln och södra Mariebergs handelsområde har problem med B-läge 900 – 1 900 6,25 – 7,50 7 500 – 18 000 vakanser med anledning av överetablering och konkurrens. Fastig- C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 5 000 – 9 500 heten Karossen 5 i Bettorp förvärvades i december av Klövern till ett underliggande fastighetsvärde om 50 mkr. Säljare var Länsgården. INDUSTRI Objektet omfattar cirka 5 100 kvadratmeter kontor och utbildning med Peab som största hyresgäst. Byggnaderna uppfördes 1965 A-läge 525 – 900 7,00 – 8,00 4 000 – 8 000 och 2008. Priset motsvarar cirka 10 000 kr/kvm och direktavkast- B-läge 400 – 700 7,50 – 8,50 3 000 – 6 000 ningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 7,5 procent. Jernhusen har sålt uppskattningsvis 17 000 C-läge 300 – 550 8,50 – 9,50 2 000 – 4 000 kvadratmeter BTA till Aspholmen till ett underliggande fastighets- BOSTÄDER värde om drygt 40 mkr, motsvarande cirka 2 350 kr/kvm BTA. A-läge 1 075 – 1 550 3,75 – 4,75 14 000 – 27 000 SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, kommunen och landstinget är stora ägare av B-läge 1 000 – 1 375 4,50 – 5,50 11 000 – 20 000 specialfastigheter. Landstinget har en del av sitt bestånd i bolaget C-läge 900 – 1 225 5,25 – 6,75 8 000 – 15 000 Länsgården och kommunen äger genom Futurum, Örebrobostä- der och Örebroporten ett betydande bestånd. Vid universitetet uppförs nya Handelshögskolan om cirka 9 000 kvadratmeter BTA FOKUS ÖREBRO 25
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Till de större aktörerna inom segmentet hör Aspholmen Landstingets ägda fastighetsinnehav uppgår till cirka 467 000 (Castellum), Catena, Husman, Lantmännen och W-Invest. kvadratmeter och cirka 69 000 kvadratmeter är inhyrda. Regionen Örebroregionen rankas av Intelligent Logistik som landets näst verkar för att i möjligaste mån hysa verksamheterna i egna lokaler. bästa logistikläge. Att regionen är attraktiv visas också av flera stora Utvecklingen av framtidens sjukvård fortsätter. På sjukhusområdet nyetableringar. Fastigheten Karossen 19 förvärvades i december ska en ny anläggning om cirka 27 000 kvadratmeter uppföras för av Klövern till ett underliggande fastighetsvärde om 78 mkr. bland annat kirurgi och specialistvård. Projekteringsarbetet pågår Säljare var Länsgården. Objektet omfattar cirka 12 700 kvadratmeter och byggnationen planeras att stå färdig under 2020. Vidare pla- och innehåller industri, lager, kontor och utbildning. Structor, LRF neras en utbyggnad av Örebro flygplats för motsvarande 140 mkr. Konsult, Mintec och Lernia är de största hyresgästerna. Byggnaden Projektet omfattar förlängning av landningsbanan, utbyggnad av uppfördes under 1960-talet och är kontinuerligt om- och tillbyggd. passagerarterminal och ett nytt flygledartorn. Örebro kommun och Objektet bedöms vara i bra skick. Priset motsvarar cirka 6 000 Örebro läns landsting förväntas dela på ansvaret för finansiering. kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av Dotterbolaget Länsgården Fastigheter äger, utvecklar och förvaltar i marknadsmässiga parametrar, till cirka 8,5 procent. huvudsak vård- och omsorgsboende, seniorboende samt bostäder i länet. Marknadsvärdet uppgick 2013, enligt en intern värdering, till 1 257 mkr och bokfört värde uppgick till 558 mkr. I december 2014 avyttrade Länsgården två kontors- och industrifastigheter om 17 800 kvadratmeter i Örebro till Klövern för 127 mkr.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Stiftet 9 Bostäder dec-14 17 100 1 100 Melins Fastighetsförvaltning Bromsgatan Förvaltning
2 Karossen 5 Kontor & Utbildning dec-14 50 000 * 5 100 Länsgården Fastigheter Klövern
3 Karossen 19 Industri dec-14 78 000 * 12 700 Länsgården Fastigheter Klövern
4 Mården 21 Bostäder dec-14 17 400 820 Privatperson Brf Mården 21 i Örebro
5 Gasklockan 12 Industri okt-14 7 656 1 735 A-fastigheter i Örebro Privatperson
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS HELSINGBORG 26
Helsingborg 52
Charlotte Pettersson [email protected]
Midroc sålde i början av året den första etappen av kontors-, butiks- och hotellprojektet Metropol. Detta, och andra planerade projekt i närområdet, är tecken på att stadsutvecklingsprojektet H+ nu tagit fart. Även nyproduktionsaktiviteten avseende bostäder har accelererat med projekt i bland annat Mariastaden och Furutorpsparken.
BOSTADSFASTIGHETER även tingsrättens befintliga lokaler att byggas ut. Tingsrätten har Abato, Akelius, Brogripen och Rikshem är stora privata aktörer på grund av en ökande befolkning och ett ökat antal tvistemål från inom bostadssegmentet i Helsingborg. Efter ett par år med hög näringslivet nästan fördubblat sin personalstyrka och har därmed transaktionsaktivitet, med Rikshem som köpare i ett flertal större även ett ökat lokalbehov. I höstas påbörjade Peab ombyggnationen affärer, har transaktionsvolymen minskat under det senaste halv- av fotbollsarenan Olympia. Kontraktssumman har ökat från 240 året. Istället har antalet nybyggnadsprojekt tagit fart. I Mariastaden mkr till 324 mkr. pågår ett flertal projekt med bland annat BoKlok, Rikshem och Wallenstam som byggherrar. På Slottshöjden, ett av Helsingborgs NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX bästa lägen, uppför kommunala Helsingborgshem cirka 100 hyres- 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 rätter med planerad inflyttning i slutet av 2015. Hyrorna i projektet Index 52 46 51 50 54 uppgår till mellan 1 725 – 2 035 kr/kvm, vilket bedöms vara relativt högt. Nybyggnadshyrorna bedöms normalt ligga kring 1 600 – Placering 5 9 6 6 6 1 800 kr/kvm. Helsingborgshem uppför även 160 studentlägen- heter i Furutorpsparken. I grannkvarteret har K-Fastigheter nyligen MARKNADSDATA MARS 2015 färdigställt drygt 140 studentlägenheter. Att erbjuda ett gott boende Hyra Direktavkastning Bedömda värden åt studenter är ett steg mot kommunens mål att bli Sveriges mest kr/kvm % kr/kvm attraktiva studentstad. KONTOR A-läge 1 450 – 2 150 6,25 – 7,00 12 000 – 19 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Briggen (Castellum), Diligentia, Norrporten och Wihlborgs hör till B-läge 1 000 – 1 500 7,00 – 8,00 9 000 – 12 000 de stora privata fastighetsägarna av kommersiella fastigheter. I C-läge 800 – 1 100 8,00 – 9,00 4 500 – 7 000 slutet av januari avyttrade Midroc den första och färdigställda etap-
pen av nybyggnadsprojektet Metropol vid Konsul Perssons plats. BUTIKER Köpare var Executive Property. Byggnaden innehåller cirka 10 000 kvadratmeter fördelat på kontor, butiker och ett Park Inn-hotell A-läge 2 750 – 4 000 6,00 – 7,00 28 000 – 37 000 med drygt 200 rum. Den andra etappen med bostäder och kontor B-läge 1 200 – 2 000 7,00 – 8,00 9 000 – 14 000 kommer att påbörjas under 2015. Intill Metropol kommer det lokala C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 fastighetsbolaget Jefast att utveckla gallerian Söderpunkten genom om- och tillbyggnad. Jefast har tecknat ett 15-årigt hyreskontrakt INDUSTRI med SF Filmstaden avseende sju salonger samt kontor. Större delen av de övriga kontors- och butikslokalerna är uthyrda eller A-läge 500 – 800 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000 förväntas hyras ut under början av 2015. Projektet planeras att B-läge 400 – 600 7,75 – 9,25 2 500 – 6 000 påbörjas till sommaren. De ovan nämnda projekten är startskottet för stadsutvecklingsprojektet H+ och kommer sannolikt även att C-läge 350 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 4 000 stärka stadskärnans attraktivitet. BOSTÄDER
SPECIALFASTIGHETER A-läge 1 150 – 1 525 3,25 – 4,25 16 000 – 25 000 Vita Falken och Wihlborgs är två av de större privata ägarna av specialfastigheter i Helsingborg. Wihlborgs har påbörjat utveck- B-läge 1 150 – 1 525 3,75 – 4,75 9 000 – 16 000 ling av fastigheten Polisen 3 belägen intill projekten Metropol och C-läge 1 000 – 1 525 5,25 – 7,25 5 000 – 9 000 Söderpunkten. Utöver ett 15 våningar högt kontorshus kommer FOKUS HELSINGBORG 27
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Briggen (Castellum), Catena, Kemira Kemi och Wihlborgs är några Helsingborgs lasarett är ett av Region Skånes fyra specialiserade av de större ägarna av lager- och industrifastigheter. I mitten akutsjukhus och i behov av upprustning och utbyggnad. Målet är av januari köpte Wihlborgs den moderna butiks-, lager- och att skapa Sveriges mest moderna akutsjukhus. Utrymmesbrist och kontorsfastigheten Kroksabeln 12 med en uthyrbar area om mörka, trånga lokaler ska bort. Projektet kommer att pågå under 15 440 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgick till 151 mkr, mot- minst åtta år. Danska arkitektbyrån schmidt/ hammer/lassen vann svarande cirka 9 800 kr/kvm. Direktavkastningen bedöms till strax 2013 det prestigefyllda uppdraget att designa den nya byggnaden under 7 procent. Fastigheten, som är upplåten med tomträtt, är om 40 000 kvadratmeter vilken ska inhysa lokaler för vuxenpsykia- belägen i Berga där Wihlborgs redan äger ett stort antal fastigheter. trisk vård, somatisk öppenvård samt laboratoriemedicin. Lasarettets Även Briggen befäste sin position inom ett område där de sedan huvudbyggnad kommer att renoveras för att i första hand skapa fler tidigare äger ett flertal fastigheter genom förvärvet av Grusbacken vårdplatser. Om- och tillbyggnaden ger 375 enkelrum med egen 2 i Väla Södra. Fastigheten har en uthyrbar area om cirka 2 800 toalett och dusch vilket är 50 fler vårdplatser än idag. Tillbyggnaden kvadratmeter fördelat på lager och kontor. Köpeskillingen om 22 beräknas vara färdig 2017/2018 och ombyggnaden av lasarettets mkr motsvarar cirka 6 300 kr/kvm. huvudbyggnad beräknas vara klar ett par år senare. Under 2015 uppförs evakueringspaviljonger för att hysa delar av verksamheten under byggtiden, parkeringshuset byggs ut och ombyggnad av två av huvudbyggnadens flyglar påbörjas. Projektbudgeten uppgår till cirka 4,3 mdkr.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Runristaren 1 Handel feb-15 100 000 * 7 315 Pensionsfastigheter Sverige Lantmännen Fastigheter
2 Kroksabeln 12 Kontor, Butik & Lager jan-15 151 000 15 440 Privatperson Wihlborgs
3 Grusgången 2 Kontor & Lager jan-15 22 000 3 500 JKAB Arkitekter Briggen (Castellum)
4 Magasinet 3 Kontor okt-14 34 000 2 300 Buffin Real Estate Sweden Balder
5 Råå Fritidsgård 1 m.fl. Byggrätter sep-14 27 400 9 140 Helsingborgs kommun Riksbyggen
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS NORRKÖPING 28
Norrköping 36
Johan Hoff [email protected]
Det råder stor aktivitet på bostadsmarknaden. Det byggs och planeras för fler lägenheter än på 20 år. I oktober bytte 1 900 lägenheter ägare till ett pris om 1 mdkr genom D. Carnegie & Co:s förvärv från Sörmlandsporten. Heimstadens förvärv av Henry Ståhl Fastigheter har också bidragit till en ny ägarstruktur i Norrköping.
BOSTADSFASTIGHETER lägenheter. Den uthyrbara arean bedöms till cirka 1 000 kvadrat- Till de stora privata hyresvärdarna hör Henry Ståhl Fastigheter meter vilket ger ett pris kring 14 000 kr/kvm. Till terminsstarten (Heimstaden), Lundbergs, Rikshem och Östgötaporten (D. Carnegie hösten 2014 flyttade universitetet in i drygt 3 500 kvadratmeter & Co). Det byggs och planeras för fler lägenheter i Norrköping än på ny- och ombyggda lokaler i fastigheten Kopparhammaren 2 i 20 år. Ett av projekten är Magnolias uppförande av 268 lägenheter Industrilandskapet. Fastigheten ägs av Klövern. intill fotbollsarenan Nya Parken i centrala Norrköping. I oktober offentliggjordes det att hyresbostäderna säljs till SEB:s fastighets- NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX fond Domestica II innan byggnationen har påbörjats. Bostäderna 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 ska vara klara för inflyttning under 2016. I kvarteret Ormen i Kneippen Index 36 35 35 34 35 har kommunägda Hyresbostäder påbörjat nyproduktion av ett hundratal lägenheter med inflyttning under hösten 2015. Hyran Placering 16 15 16 16 19 bedöms ligga strax under 1 700 kr/kvm. I oktober 2014 förvärvade D. Carnegie & Co 1 900 lägenheter i ett bestånd av Sörmlandspor- MARKNADSDATA MARS 2015 ten för 1 mdkr. Fastigheterna är huvudsakligen belägna i Hageby Hyra Direktavkastning Bedömda värden och Marielund. Direktavkastningen bedöms till omkring 5,5 procent. kr/kvm % kr/kvm Sörmlandsporten köpte beståndet ett år tidigare av Hyresbostäder KONTOR i Sverige II. A-läge 1 000 – 1 700 6,00 – 7,50 8 000 – 16 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 1 350 7,00 – 8,25 5 000 – 10 000 Diligentia, Eurocommercial, Henry Ståhls Fastigheter (Heimstaden), C-läge 700 – 950 7,50 – 9,25 3 500 – 6 500 Klövern, Lundbergs och Magnentus är stora privata fastighetsägare
på den kommersiella marknaden. I november förvärvade norsk- BUTIKER ägda Heimstaden aktierna i Henry Ståhl Fastigheter. Ståhls är grundat i Norrköping och beståndet har sin tyngdpunkt där, men A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000 bolaget har även fastigheter i bland annat Linköping och Örebro. En B-läge 900 – 3 000 6,50 – 8,50 6 000 – 12 000 något större del av ytan, sett till det totala beståndet, är lokaler men C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,50 3 500 – 7 000 i Norrköping är bostadsytan något större. Enligt media bedöms köpeskillingen till omkring 3,7 mdkr. I oktober hyrde Luftfartsverket INDUSTRI cirka 3 000 kvadratmeter kontor av Magnentus med inflyttning under sommaren 2015. Hyran för de nyrenoverade lokalerna A-läge 450 – 725 7,25 – 9,50 3 500 – 7 500 uppgår till cirka 1 650 kr/kvm. En annan större uthyrning är Swed- B-läge 400 – 600 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000 banks förhyrning av cirka 1 500 kvadratmeter i den centralt belägna fastigheten Tulpanen 18, ägs av Lundbergs. Inflyttning i den nyligen C-läge 375 – 550 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000 uppförda byggnaden sker i augusti. I fastigheten finns bland annat BOSTÄDER Systembolaget, som var den första hyresgästen att flytta in. A-läge 1 025 – 1 400 4,25 – 5,50 11 000 – 22 000 SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, Hemsö, landstinget och Nordic Care Holding B-läge 925 – 1 300 4,75 – 6,25 6 000 – 14 500 är tillsammans med kommunen stora ägare av specialfastigheter C-läge 900 – 1 200 5,50 – 6,75 5 000 – 10 000 i Norrköping. I oktober köpte Mård Lind Förvaltning en fastighet med äldreboende i Strömsfors för 14 mkr av Thornchristal Fastig- hets AB. Boendet drivs av Norrköpings kommun och inrymmer 16 FOKUS NORRKÖPING 29
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Vrinnevisjukhuset i Norrköping är ett länssjukhus för östra Öster- Billerud, Holmen, Klövern och Lantmännen. I och med kommu- götland och omfattar cirka 105 000 kvadratmeter. Antalet vård- nens planer att omvandla de gamla industriområdena Butängen platser uppgår till cirka 320. Sjukhuset samverkar med övriga och Saltängen till områden för framförallt bostäder, men även till sjukhus inom landstinget, med länsdelens vårdcentraler samt med viss del kontor och butiker, behövs nya platser för etablering av institutioner inom Hälsouniversitetet. En större om- och nybyggnad industriverksamhet. De områden som har pekats ut av kommunen av Vrinnevisjukhuset planeras där 80 000 kvadratmeter berörs. är framförallt Klinga, Kungsängen samt Bråvalla på längre sikt. I Projektet ska leda till ett akutsjukhus med fokus på hög patientsä- Klinga är kommunens markpris, inklusive vissa anslutningsavgifter, kerhet, god samverkan och högklassig utbildning. Totalt investeras 170 kr/kvm och i Kungsängen 175 – 200 kr/kvm, exklusive anslut- två mdkr i bland annat ny akutmottagning, moderna enkelpatien- ningsavgifter. I Ingelsta handelsområde, invid Pelican Self Storage, trum, ett nytt utbildningscentrum, moderna patientsäkra lokaler för uppför Industrifastighetsgruppen industrilokaler i bostadsrättsform. neonatologi och modernisering av psykiatrihuset. Det nya sjukhuset Det rör sig om 18 lokaler om 223 kvadratmeter vardera till ett pris ska stå klart 2020. Region Östergötland har engagemang i ett flertal på 1 295 000 kronor styck. samägda bolag och äger bland annat 44 procent i AB Kinda Kanal vars uppgift är att säkerställa att kanalens värde som kulturhistoriskt byggnadsverk och ett attraktivt turistmål kan vidmakthållas och att mot avgift hålla den öppen för trafik. Övriga ägare är Linköpings kommun, Kinda kommun och AB Göta Kanal.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Kolonien 18 & 19 Bostäder dec-14 23 800 1 600 Privatpersoner Eklöf Fastighets AB
2 Henry Ståhl Fastigheter Bostäder, Kontor & Butiker nov-14 3 700 000 * 350 000 Henry Ståhl Fastigheter Heimstaden
3 Råttan 17 Kontor & Övrigt nov-14 14 000 2 170 Rattus WMW Fastighetsförvaltning
4 Paket om sex bostadsfastigheter Bostäder okt-14 1 000 000 139 000 Sörmlandsporten D. Carnegie & Co
5 Aspfjärilen 2 Handel sep-14 30 000 4 250 Sveafastigheter Nordantills Fastighetsförvaltning
* Bedömd köpeskilling och area avser hela bolaget FOKUS JÖNKÖPING 30
Jönköping 52
Per Skrealid [email protected]
Omvandlingen av Munksjös gamla industriområde till en stadsdel med blandad bebyggelse har inletts. Tolust, Riks- byggen och Kommunal har projekt på gång inom området. Första etappen omfattar en profilbyggnad om 16 våningar som ska husera kontor, restaurang och gym. Saab omlokaliserar verksamheten från Jönköping till Huskvarna.
BOSTADSFASTIGHETER att tomställas och kommunen avser att omlokalisera cirka 500 Till de stora privata ägarna hör CA Fastigheter, Din Bostad, HSB, arbetsplatser till byggnaden. I västra Jönköping uppför Hemsö Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Riksbyggen, Vätterbygdens lokaler för friskolan Vittra i det nya bostadsområdet Samset. NCC Byggnads AB och Willhem. Bostadsbristen i Jönköping är stor och har erhållit bygguppdraget. Investeringen uppgår till cirka 70 mkr för fortsatt utveckling av kommunen krävs fler bostäder. Den första för 2 750 kvadratmeter med plats för cirka 400 elever. Inflyttning etappen av den nya stadsdelen Munksjöstaden har startat och de sker till höstterminen. första inflyttningarna beräknas ske till hösten 2016. Munksjöstaden är en del av Munksjös fabriksområde som utvecklas till en blandad NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX stadsdel i linje med Jönköpings kommuns Stadsbyggnadsvision 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 2.0. Etappen omfattar såväl lägenheter och kommersiella lokaler Index 52 53 54 55 52 som en förskola. Bostadshusen blir fyra till elva våningar höga. Inom området bygger Tolust cirka 150 lägenheter, Riksbyggen cirka Placering 5 4 4 4 7 250 bostadsrätter och Kommunal cirka 160 hyresrätter. HSB har startat ytterligare byggnation i kvarteret Stenhuggaren på Kålgården MARKNADSDATA MARS 2015 i centrala Jönköping. Hösten 2016 ska 47 bostadsrätter stå klara. Hyra Direktavkastning Bedömda värden Intresset för lägenheterna är stort. I februari fanns bara fyra lägen- kr/kvm % kr/kvm heter kvar till försäljning. KONTOR A-läge 1 300 – 2 000 6,00 – 7,00 12 000 – 18 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Lokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen B-läge 900 – 1 800 6,75 – 8,50 6 000 – 13 000 (Castellum), Ekblads, Lundbergs, Norrporten och Tosito. Tolust har C-läge 800 – 1 200 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 påbörjat byggnation av en 16 våningar hög profilbyggnad i Munk-
sjöstadens första etapp. Bygget omfattar cirka 8 500 kvadratmeter BUTIKER och kommer att inrymma kontor, restaurang och gym. Hyresgäs- ter i huset är bland annat Evry med 3 000 kvadratmeter kontor i A-läge 1 500 – 4 500 5,50 – 7,00 15 000 – 40 000 sex våningar, träningsanläggningen Cardio Club och vårdföretaget B-läge 800 – 1 800 6,25 – 7,75 7 000 – 15 000 Wetterhälsan som hyr 1 250 kvadratmeter. Alecta utökar A6-området C-läge 500 – 1 100 7,00 – 9,00 3 000 – 9 000 med en handelsbyggnad om 2 100 kvadratmeter. I oktober invigs byggnaden med hyresgäster som Pizza Hut, ChopChop Asian INDUSTRI Express, hästsportsbutiken Hööks och Djurmagazinet. NCC bygger för Västerhuset en 5 000 kvadratmeter stor kontorsbyggnad på A-läge 400 – 750 6,75 – 8,50 3 000 – 8 000 Rosenlundsområdet vid E4 och Kinnarps Arena. Bygguppdraget är B-läge 350 – 600 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000 värt 85 mkr och hyresgäster är NCC och Sensys Traffic. Detta är Västerhusets tredje etapp i området. Tidigare har lokaler byggts för C-läge 300 – 550 8,00 – 10,00 1 800 – 4 500 Stenbergs och förra året uppfördes en lagershop för Netonnet. BOSTÄDER
SPECIALFASTIGHETER A-läge 925 – 1 375 3,50 – 4,50 12 000 – 25 000 Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget, Månsarps Förvaltning och Norrporten är stora ägare av specialfastigheter i Jönköping. B-läge 875 – 1 325 4,00 – 5,00 10 000 – 19 000 Kommunfullmäktige har fattat beslut om att köpa en fastighet på C-läge 800 – 1 225 4,50 – 6,00 7 000 – 12 000 A6-området av Alecta. En större del av objektet kommer inom kort FOKUS JÖNKÖPING 31
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av industri- Regionfastigheter är en strategisk funktion i Jönköpings län, som och lagerfastigheter. Saab flyttar under maj 2015 till juli 2016 hela fastighetsägare men också till stora delar som en servicefunktion. verksamheten i Jönköping till Huskvarna. Hemfosa har förvärvat Lokalfrågor har stor betydelse i samband med beslut om satsningar två fastigheter där Skanska uppför kontors- och produktionslokaler på nya verksamheter eller när fastighetspåverkande utveckling av om cirka 11 600 kvadratmeter, varav cirka 8 500 kvadratmeter verksamheter kan komma att ske. Landstingets fastighetsinnehav kontor och cirka 3 100 kvadratmeter produktion. Saab har tecknat uppgår till cirka 560 000 kvadratmeter och cirka 71 000 kvadrat- 20-årsavtal. Skanskas investering uppgår till 180 mkr. I logistik- meter hyrs för landstingets verksamheter. Beståndet omfattar tre området Torsvik sker nya etableringar. Pappersgrossisten flyttar akutsjukhus, vårdcentraler, folkhögskolor, naturbruksgymnasier från omvandlingsområdet Södra Munksjön till nya lokaler på cirka och Kulturhuset Spira. Lokalkostnadernas andel av landstingets 3 000 kvadratmeter. Elgigantens centrallager beräknas bli för litet nettokostnader uppgår till cirka 5,5 procent och fastighetsinves- och detaljplaneläggning pågår för ett nytt höglager. Prologis Park teringarna uppgår i snitt till 300 – 400 mkr per år. Landstingets har tecknat avtal med Papyrus Supplies om drygt 17 000 kvadrat- pågående eller nyligen avslutade byggprojekt omfattar bland annat meter logistik. ombyggnad av medicinkliniken för hematologi vid Länssjukhuset Ryhov samt om- och tillbyggnad av onkologklinikens lokaler för strålbehandling.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Valutan 1 Kontor & Utbildning dec-14 135 000 14 000 Alecta Jönköpings kommun
2 Orsa 6, m.fl. Bostäder dec-14 120 000 –140 000 * 11 000 MNK Fastighetsförvaltning CA Fastigheter
3 Valplatsen 2, m.fl. Handel & Industri dec-14 120 000 –130 000 * 19 800 Medipower Jönköping Nivika Holding
4 Trastboet 11 Bostäder dec-14 7 200 540 Privatperson Moa Förvaltning i Jönköping
5 Musketören 1 Bostäder sep-14 9 600 16 330 Privatperson Brf Västersol 1
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS UMEÅ 32
Umeå 49
Andreas Rutström [email protected]
Handelssegmentet är under stark utveckling i kommunen, främst till följd av den pågående byggnationen av sta- dens första Ikea-varuhus tillsammans med Ikano Retails anslutande shoppingcenter med 90 butiker som börjar bli uppbokade. AxFast uppför ett nytt storlager om 22 000 kvadratmeter för Martin & Servera.
BOSTADSFASTIGHETER nyligen sålt på Lilljansberget i Umeå. I området ska även cirka 280 Allmännyttan Bostaden är en mycket stark aktör på bostadsmark- studentbostäder uppföras på mark i anslutning till idrottsanlägg- naden i Umeå och förvaltar drygt hälften av stadens hyresbostäder. ningen IKSU och Campus Umeå. Det är Svenska Studenthus AB Den största privata aktören är Lerstenen. Övriga aktörer med bety- som köper marken och avser bygga 280 ettor med inflyttning höst- dande bestånd är Akelius, Diös, Franklin Fastigheter och Umehem. terminen 2016. Academedia / NTI Skolans vuxenutbildning förhyr Peab och HSB har följt upp sitt tidigare samarbete från Sandåkern drygt 850 kvadratmeter på Vasagatan av Diös. genom ett nytt samarbete inom Olofsdal i anslutning till Mariedal. Parterna äger gemensamt marken där man planerar för 600 nya NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX bostäder under de kommande 5 – 8 åren. Säljstart för etapp 1 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 om 60 bostadsrättslägenheter startade i slutet av 2014. Inom Index 49 50 47 45 50 Böleäng där Bostaden sedan tidigare har beslutat att riva cirka 70 lägenheter är det nu klart att byggnation av cirka 180 lägenheter Placering 8 6 9 9 8 ska ske med konceptet Kombohus som bygger på en rikstäck- ande SABO-upphandling. Konceptet bygger på att allmännyttiga MARKNADSDATA MARS 2015 bolag ska kunna bygga både snabbare och billigare. Bostaden har Hyra Direktavkastning Bedömda värden även projekt på gång på Liljansberget, två punkthus med totalt 46 kr/kvm % kr/kvm lägenheter med inflyttning under sommaren. KONTOR A-läge 1 200 – 2 000 6,50 – 7,75 11 000 – 19 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Den kommersiella fastighetsmarknaden domineras av aktörer som B-läge 950 – 1 400 7,25 – 8,00 8 000 – 12 000 Balticgruppen, Diös, Gazette, Lerstenen, Norrporten, NP3 Fastig- C-läge 750 – 950 8,25 – 9,25 4 000 – 8 000 heter och Umehem. Handel är något som det har satsats mycket
på de senaste åren, en satsning som förväntas fortsätta framöver. BUTIKER Ett exempel på detta är Ikano Retails byggprojekt intill nya Ikea vid Entré Syd där den övervägande delen av de cirka 90 butikslo- A-läge 2 000 – 3 800 6,25 – 7,00 20 000 – 30 000 kalerna börjar bli uppbokade. För flera av hyresgästerna kommer B-läge 900 – 2 000 6,50 – 7,50 8 000 – 20 000 detta bli den första etableringen i norra Sverige. Invigning planeras C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 4 500 – 8 000 till våren 2016. Inom citygallerian Utopia, som ägs av Balticgruppen, kommer H&M att utöka sin ytor till totalt cirka 2 800 kvadratmeter INDUSTRI då man gör sin första satsning i Norrland på det egna H&M Home- konceptet. Vid kvarteret Laxen vid Umeåälvs strandpromenad A-läge 450 – 800 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 har Balticgruppen planer på att uppföra två huskroppar om cirka B-läge 400 – 700 7,75 – 9,50 2 000 – 5 000 7 000 kvadratmeter kontor formgivet av den kända arkitekten Gert Wingårdh. Trots att bolaget inte har några klara hyresgäster plane- C-läge 350 – 650 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500 rar man för en byggstart redan inom ett år. BOSTÄDER
SPECIALFASTIGHETER A-läge 1 000 – 1 550 3,75 – 5,00 12 000 – 25 000 Förutom kommunen som är den största aktören på orten återfinns Akademiska Hus, Akelius, Bäckbacka, Gazette och landstinget B-läge 900 – 1 400 4,75 – 5,75 9 000 – 16 000 som stora innehavare av specialfastigheter. En gymnasieskola C-läge 850 – 1 100 5,75 – 6,75 7 000 – 12 000 och en förskola ska uppföras på den mark som Akademiska Hus FOKUS UMEÅ 33
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Bland de stora aktörerna återfinns stadens stora industribolag som Västerbottens läns landsting ansvarar för hälso- och sjukvård, Norrmejerier, SCA och Volvo. NP3 Fastigheter som förvärvade regional utveckling samt för allmänna kommunikationer. Lands- ett stort antal fastigheter under 2014 längs med norrlandskusten tinget bedriver också utbildning på två folkhögskolor samt kulturell hör nu också till de stora på orten. Under slutet av året gjordes verksamhet. Basenheten Fastighet ansvarar för landstingets fastig- ytterligare ett förvärv vid Västerslätt från en av Aberdeens fastig- hetsbestånd innefattande såväl strategi som genomförande av hetsfonder. Fastigheten har en bygghandel som största hyresgäst underhåll och drift samt om- och nybyggnationer. Fastighetsbe- men också en del vakanser. Vidare har NP3 avyttrat en obebyggd ståndet omfattar cirka 530 000 kvm. Norrlands Universitetssjukhus industritomtmark inom samma område med tillträde under mars för i Umeå är regionsjukhus för Norra sjukvårdsregionen vilken omfat- köparen, Getten Invest. Vid den nya godsbangården vid Västerslätt, tar landstingen i Västernorrlands, Jämtlands, Västerbottens och med namnet NLC Park (Nordic Logistic Center), har Axfast förvär- Norrbottens län. Sjukhuset ansvarar för högspecialiserad vård och vat mark av kommunen för att uppföra en cirka 22 000 kvadrat- service till cirka 880 000 personer över halva Sveriges yta. Sjukhuset meter högmodern logistikanläggning med kyllager. Hyresgästen till ansvarar även för läkarutbildning och forskning. Landstingen har byggnaden är Martin & Servera. beslutat att uppföra ett anhörigboende för svårt sjuka barn på sjuk- husområdet i Umeå. Landstinget och föreningen Hjältarnas hus har tecknat avtal där landstinget uppför huset till en kostnad av cirka 30 mkr och hyr sedan ut det till föreningen som ska ansvara för verksamheten. Huset beräknas stå klart i slutet av 2016.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Montellsgärdet 2 Bostäder feb-15 88 000 4 875 Akelius Brf Montellsgärdet 2
2 Schablonen 2 Tomtmark feb-15 2 500 * 5 725 NP3 Fastigheter Getten Invest
3 Vevstaken 9 Handel dec-14 41 000 10 500 Aberdeen NP3 Fastigheter
4 Motståndet 3 Industri dec-14 31 000 10 250 Hemfosa Umeå Logistikpark
5 Logistiken 3 Tomtmark dec-14 10 000 * 70 000 Axfast Umeå kommun
* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling FOKUS LUND 34
Lund 54
Thomas Green [email protected]
Jernhusen har förvärvat Västra Station och som ägare till det befintliga stationshuset skapar det förutsättningar för utveckling av området. Wihlborgs planerar för nya kontor i Postterminalen. Knut och Alice Wallenbergs stiftelse satsar tillsammans med universitetet och Region Skåne en halv miljard kronor i ett nytt medicinskt forskningscenter.
BOSTADSFASTIGHETER 535 mkr på ett nytt medicinskt forskningscenter med fokus på Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Akelius, Fastig- regenerativ medicin. Satsningen väntas ytterligare stärka Lunds hetsaktiebolaget Runstenen, HSB Skåne, Stena Fastigheter och ställning som center för forskning och utveckling. Hemsö har Stiftelsen AF Bostäder. Stena planerar för fyra 6-våningshus vid tecknat nya hyresavtal för skollokaler i S:t Larsparken, ett område Nöbbelövs centrum. Utöver bostadshusen som inrymmer 120 som alltmer utmärker sig som ett attraktivt campus för utbildnings- lägenheter kommer även Nöbbelövs Torg att rustas upp. Bygg- verksamheter. Uthyrningarna medför om- och tillbyggnader, men start sker till våren och de första husen beräknas vara klara för har skett med långa hyresavtal. inflyttning under sensommaren 2016. Hälften av lägenheterna kommer att upplåtas med hyresrätt. Riksbyggen, med fackförbun- NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX den Byggnads och Kommunal som medinvesterare, uppför fyra 2015:1 2014:2 2014:1 2013:2 2013:1 5-våningshus med totalt 228 hyreslägenheter i projektet Källby Index 54 53 53 53 58 Vall i sydvästra Lund. Byggstart sker i februari. Inom området har Riksbyggen tidigare uppfört bostadsrätter. I Södra Råbylund, ett av Placering 4 4 5 5 4 Lunds större utvecklingsområden, pågår en markanvisningstävling avseende cirka 9 000 kvadratmeter mark för grupphusbebyggelse. MARKNADSDATA MARS 2015 Byggnation kan påbörjas under våren. Transaktionsaktiviteten har Hyra Direktavkastning Bedömda värden under det senaste året varit ovanligt låg, även med Lunds mått kr/kvm % kr/kvm beaktat. KONTOR A-läge 1 400 – 2 500 6,00 – 6,75 14 000 – 28 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Bland de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Lund B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 15 000 finns Briggen (Castellum), Niam, Rodamco Northern Europe, Vasa- C-läge 700 – 1 200 7,50 – 8,50 5 000 – 12 000 kronan och Wihlborgs. Wihlborgs planerar för 13 000 kvadratmeter
kontor inom projektet ”Postterminalen” i nära anslutning till cen- BUTIKER tralstationen. Projektet innebär ett välkommet tillskott av moderna kontorslokaler i centrala Lund och omfattar även bostäder, butiker A-läge 1 700 – 3 500 6,00 – 6,50 20 000 – 30 000 och ett underjordiskt garage. I november förvärvade Jernhusen en B-läge 800 – 1 500 6,50 – 7,50 8 000 – 15 000 del av fastigheten Landstinget 3, även kallad Västra Station. Säljare C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000 var Lunds Kommuns Fastighets AB. Köpeskillingen uppgick till 31 mkr. Byggnaden omfattar cirka 1 800 kvadratmeter kommersiella INDUSTRI lokaler och service. Som ägare till det ursprungliga stationshuset kan Jernhusen sannolikt realisera både samordningsfördelar och A-läge 600 – 800 7,50 – 8,50 5 000 – 9 000 kommande utvecklingsmöjligheter. Stationsområdet är i stort behov B-läge 400 – 650 8,00 – 9,00 3 000 – 5 000 av utveckling då Lund C redan idag är en av Sveriges största järnvägsstationer räknat i antalet resor och prognosen pekar mot C-läge 350 – 500 9,00 – 10,00 2 500 – 4 000 kraftigt ökad trafik. BOSTÄDER
SPECIALFASTIGHETER A-läge 1 150 – 1 525 2,75 – 4,00 20 000 – 30 000 Till de stora ägarna hör Akademiska Hus, Hemsö, kommunen, landstinget och Wihlborgs. Knut och Alice Wallenbergs Stiftelse B-läge 1 150 – 1 525 3,75 – 5,00 13 000 – 20 000 satsar tillsammans med Region Skåne och Lunds universitet C-läge 1 100 – 1 450 4,75 – 6,25 8 000 – 12 000 FOKUS LUND 35
Lägesindelning, kontor (A- och B-läge)
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Region Skånes fastighetsinnehav uppgår till cirka 1,2 miljoner Briggen (Castellum), Estancia, Tetra Pak, Uscita och Wihlborgs. kvadratmeter som förvaltas av regionens lokalförsörjande enhet Öresundsvägens industriområde väntas under de kommande Regionservice. Fastighetsbeståndet i Lund är koncentrerat till åren omvandlas till att bli en mer integrerad del av staden med Universitetssjukhusområdet. Sjukhusets huvudbyggnad, Blocket, mer blandad bebyggelse. Det ställer dock krav på att nya områ- har begränsningar när det gäller möjligheten att på sikt hysa den utvecklas för att möjliggöra fortsatta etableringar av indu- mer tekniktung verksamhet och diagnostik. Ett toppmodernt labb- striverksamheter inom tätorten. Inom Hasslanda har den första medicinskt centrum planeras i syfte att effektivisera och samutnyttja nyproduktionen nyligen färdigställts. Här finns också tomter för både personal och kostsam teknik. Den samlade planeringen av forsknings- och utvecklingsverksamheter. Kommunen har påbörjat utvecklingen av sjukhusområdet i Lund befinner sig på ett mycket detaljplanearbete för att ta fram ytterligare utvecklingsmöjligheter. tidigt stadium och det saknas i dagsläget indikationer på investe- Vad gäller transaktioner så har aktiviteten varit ovanligt låg. De fåtal ringsnivån. I maj 2013 invigdes det nya Strålbehandlingssjukhuset försäljningar som skett under det senast halvåret har främst avsett med en projektbudget på cirka 500 mkr. Byggnaden vann Lunds tomtmark utanför centralorten. kommuns stadsbyggnadspris 2013. White anlitades för denna spännande men komplexa om- och nybyggnad.
TRANSAKTIONER Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare
1 Stora Råby 37:20 Bostäder & Lokaler dec-14 16 876 2 700 Bera Elteknik O.E.L. Byahusets Fastighets AB
2 Svartbröder 20 Bostäder & Lokaler dec-14 9 374 1 180 Smart Lund Fastighet Stortorget 5 i Lund
3 Smältan 5 Bostäder dec-14 9 000 320 Kudu Privatperson
4 Västra Station (del av Landstinget 3) Lokaler nov-14 31 000 1 800 LKF Jernhusen
5 Brunius 2 Lokaler sep-14 5 300 330 Privatperson Privatperson FOKUS BORÅS 36
Borås 34
Viktor Skult [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Akelius, CA Fastigheter, HSB Göta och Willhem är några av de Västra Götalandsregionen var en av de första regionerna / lands- stora privata aktörerna i Borås. Förbifart Sjöbo som innebär en ny tingen som genomförde större försäljningar av verksamhetsfas- dragning av väg 42 med avsikt att förbättra boendemiljön inom tigheter för att frigöra kapital. I maj 2005 såldes 33 fastigheter till stadsdelen avslutas till våren. En utredning om möjligheterna att Kungsleden för 645 mkr. Det bokförda värdet uppgick till 358 mkr. bebygga Nordskogen utanför Sjöbo med närmare 1 000 nya bostä- Fastigheterna, belägna i 20 av Västra Götalands 49 kommuner och der har påbörjats. I den nedre delen av Norrby håller kommunen på omfattade cirka 180 000 kvadratmeter, användes huvudsakligen för att ta fram en ny detaljplan för att bygga ner mot järnvägen. På det regionens administration, primär- och tandvård och äldreboende. idag obebyggda området planeras uppemot 1 000 nya bostäder Regionen hyrde tillbaka lokalerna på en genomsnittlig hyrestid om såväl som nya verksamheter. Förhoppningen är att länka samman sex år. Sju av fastigheterna var belägna i Borås och såldes för en stadsdelen med centrum. I sydvästra Borås börjar utvecklingen av köpeskilling om 42 mkr. Under 2010 färdigställdes Tehuset, en ny Regementsstaden ta form. Det gamla regementet, som tidigare vårdbyggnad i direkt anslutning till Södra Älvsborgs sjukhus i Borås. ägdes av Vasallen, utvecklas i en första etapp under 2015 – 2018. Tehuset har fått sitt namn för att byggnaden har formen av ett T Det handlar om cirka 300 lägenheter med olika upplåtelseformer men också för att den är ett ”tebögge”, alltså ett tillbygge. Bygg- som uppförs av AB Bostäder, HSB Göta och Peab. Den nya stads- naden omfattar 20 000 kvadratmeter och investeringen uppgick till delen planeras på sikt komma att omfatta cirka 1 200 bostäder. cirka 440 mkr. Vårdutveckling 2010+ utgjorde ett följdprojekt som bedrevs 2010 – 2013 och omfattade ombyggnader av vårdenheter, KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER mottagningar, ögonoperation, administration samt patienthotell. CA Fastigheter, Cernera Fastigheter, Diligentia, Harry Sjögren, Slutkostnaden uppgick till 297 mkr. Hemsö och Klövern är stora ägare inom segmentet. Mycket av aktiviteten kring Borås näringsliv kretsar kring utvecklingen av MARKNADSDATA MARS 2015 Viared. Logistikbyggnader samsas med sällanköpshandel, kontor Hyra Direktavkastning Bedömda värden och industri. Trycket på att få möjlighet att etablera verksamhet i kr/kvm % kr/kvm Viared är stort. Viared Västra är under utveckling och den nya drag- KONTOR ningen av väg 27 mellan Kråkered och Viared som ska färdigställas A-läge 850 – 1 450 6,75 – 8,25 8 000 – 15 000 under 2015 kommer att bereda möjlighet för ytterligare expansion B-läge 750 – 1 025 7,25 – 9,25 5 000 – 9 500 i Viared Östra. Från kommunalt håll utreder man här möjligheterna för ett handelsområde omfattande cirka 400 000 kvadratmeter. C-läge 550 – 800 8,00 – 10,50 2 500 – 6 000 Detaljplanearbetet är påbörjat men likt många andra områden med utvecklingsmöjligheter i centrala Borås kan inget beslut tas innan BUTIKER utredningen av Götalandsbanans sträckning genom staden helt A-läge 1 200 – 2 500 6,25 – 7,50 11 000 – 25 000 har klarlagts. Det finns en ökad efterfrågan på bra, moderna och ändamålsenliga kontorslokaler i centrala Borås. B-läge 700 – 1 500 7,50 – 8,50 5 000 – 11 000 C-läge 500 – 750 8,50 – 10,50 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Harry Sjögren, Klövern, NREP Logistics och Sveareal, som i INDUSTRI december 2014 förvärvades av Starwood Capital Group, hör till de stora privata fastighetsägarna på orten. Efter den falnande A-läge 500 – 750 6,50 – 9,00 4 500 – 10 000 textilindustrin har Borås börjat förknippas med logistik och Viared B-läge 350 – 550 7,25 – 10,00 2 500 – 6 000 har vuxit fram till ett expanderande logistikkluster. Bidragande C-läge 275 – 425 8,50 – 11,00 1 500 – 4 000 orsaker är brist på mark i Göteborg, läget intill motorvägen samt tillgängligheten mot Göteborgs hamn och Landvetter. Efter Viared BOSTÄDER och Viared Norra håller nu Viared Västra, ett 900 000 kvadratmeter stort område, på att utvecklas. Aditro Logistics var först ut med sin A-läge 925 – 1 525 4,00 – 5,75 10 000 – 20 000 nya logistikbyggnad om 40 000 kvadratmeter som invigdes under B-läge 900 – 1 400 4,50 – 6,25 7 000 – 15 000 februari 2015. C-läge 850 – 1 100 5,50 – 7,50 6 000 – 10 500 FOKUS ESKILSTUNA 37
Eskilstuna 23
John Eriksson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de större privata aktörerna inom segmentet hör Akelius, D. Fastighetsbeståndet inom Södermanlands läns landsting omfattar Carnegie & Co, HSB Södermanland, Lundbergs och Victoria Park. cirka 428 000 kvadratmeter. Om- och nybyggnationer för över tre Transaktionsaktiviteten avseende flerbostadshus i Eskilstuna har mdkr väntar länets fyra sjukhus. På Regionsjukhuset Karsudden minskat efter förra årets storaffär då Victoria Park förvärvade Pago- genomförs arbeten för att förbättra miljön och för att uppfylla dens fastighetsbestånd om 244 000 kvadratmeter med drygt 3 100 säkerhetskrav för att kunna ta emot patienter för tvångsvård. lägenheter för 1,7 mdkr. Bostadsbyggandet har ökat markant de Projektbudgeten uppgår till 300 mkr. Ett nytt hus uppförs på senaste två åren. För att klara bostadsförsörjningen behöver det Mälarsjukhuset och ska stå klart årsskiftet 2018/2019. Byggnaden byggas 300 till 450 bostäder per år fram till år 2030. Kommunen kommer att innehålla akutmottagning inklusive akut radiologi, fokuserar främst på förtätning för att koppla samman olika stads- operationsavdelning samt tre våningar med totalt 150 vårdplatser. delar. ALM Equity har sålt den sista delen av sitt fastighetsinnehav. Totalt bedöms investeringen under en 10-årsperiod uppgå till Fastigheterna Nilhästen 11 och 12 omfattande 16 hyreslägenheter 2 mdkr. Hösten 2013 avyttrade landstinget fastigheten Esculapen om cirka 1 370 kvadratmeter och ett garage i området Östermalm 1 till KIAB Fastightsutveckling för 20 mkr. Fastighetens lokaler på såldes under hösten i en bolagsaffär till en lokal fastighetsägare. 2 465 kvadratmeter var uthyrd till bland annat en privat vårdcentral Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 14 mkr. Direkt- och kommunalt vårdboende. Senare samma höst sålde lands- avkastningen bedöms till cirka 4,5 procent. tinget även fastigheten Gnesta 32:8, i Gnesta kommun, till SPG PE Vård Sverige AB för 40 mkr. Fastigheten omfattar cirka 7 400 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER kvadratmeter vilket ger ett kvadratmeterpris på cirka 5 400 kr/kvm. Till segmentets stora privata aktörer hör Akelius, Kungsleden, Sten- Försäljningarna var en del i landstingets strategi att avyttra perifert valvet, Starwood Capital Group och TH Real Estate. Endast enstaka belägna fastigheter där landstinget har liten eller ingen verksamhet. transaktioner har noterats under 2014 och hittills under 2015. Mark- naden för samhällsfastigheter har varit mer aktiv. Hemsö har förvärvat MARKNADSDATA MARS 2015 en vårdfastighet, Eskulapen 1, inom vilken man har för avsikt att Hyra Direktavkastning Bedömda värden uppföra ett äldreboende tillsammans med fastighetsbolaget, tillika kr/kvm % kr/kvm säljaren, Kiab. På fastigheten finns tre befintliga byggnader – en vård- KONTOR central, ett LSS-boende och en dagverksamhet – vilka ingår i köpet. A-läge 1 000 – 1 450 7,00 – 8,25 6 500 – 12 000 Total uthyrningsbar area efter färdigställande kommer att uppgå till B-läge 950 – 1 350 7,50 – 8,50 5 500 – 10 000 cirka 5 800 kvadratmeter och det underliggande fastighetsvärdet, inklusive nyproduktion, uppskattas till cirka 130 mkr. Kungsleden C-läge 700 – 1 100 8,50 – 10,00 3 500 – 7 000 har tecknat ett 15-årsavtal med landstinget om cirka 1 870 kvadrat- meter i handelsfastigheten Speditören 1 i Sveaplan Centrum. Lokalen BUTIKER kommer att byggas om och anpassas till vårdcentral med planerad A-läge 1 250 – 3 500 6,00 – 7,75 12 000 – 25 000 öppning till våren. B-läge 900 – 1 300 7,25 – 8,50 9 000 – 12 500 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 700 – 1 000 8,00 – 9,00 5 000 – 10 000 Till segmentets största aktörer hör Assa Abloy, Brunnsta Indu- strihus (Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokompu. Hemfosa INDUSTRI har förvärvat två logistikfastigheter av Kilenkrysset, tomträtten till Torlunda 1:278 och fastigheten Valhalla 1:6 som totalt omfattar A-läge 500 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 7 000 cirka 28 500 kvadratmeter. Direktavkastningen bedöms till cirka B-läge 450 – 650 8,00 – 10,00 2 500 – 6 000 8,5 – 9,0 procent. Fastigheten Neonljuset 2 i Valhalla, omfattande C-läge 400 – 600 9,00 – 11,00 1 500 – 4 500 drygt 5 500 kvadratmeter, såldes i en bolagsaffär i december av en privatperson. Köpare var Tunafastigheter. Direktavkastningen BOSTÄDER bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 8,0 – 8,5 procent. A-läge 975 – 1 450 4,75 – 6,00 9 000 – 19 000 B-läge 950 – 1 400 5,00 – 6,25 7 500 – 15 000
C-läge 925 – 1 300 5,25 – 6,50 5 500 – 10 000 FOKUS SUNDSVALL 38
Sundsvall 33
Rickard Hellström [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Sundsvall Landstinget i Västernorrland omfattar sju kommuner och har cirka hör Balder, Gimmel, Hedern, HSB och Tvättbjörnen. Nyproduk- 242 000 invånare. Fastighetsinnehavet omfattar cirka 504 000 kva- tionen av bostäder i Sundsvall har i flera år varit låg, eller nästintill dratmeter och omfattar tre akutsjukhus, 32 hälsocentraler, tandvård, obefintlig, men bedöms öka framöver på grund av bostadsbristen tre folkhögskolor och delägarskap i bland annat Scenkonstbolaget i regionen. Kommunala Mitthems åttavåningshus på Skönsmon och Stiftelsen Länsmuseet Västernorrland. Beståndet förvaltas av med 37 lägenheter planeras stå klart för inflyttning till våren. Under Landstingsfastigheter vars verksamhetsidé är att utifrån kundens 2016 kommer Mitthem att färdigställa ytterligare 192 lägenheter behov och ett ansvarsfullt fastighetsägande skapa, anpassa och varav 138 är trygghetsboenden på Norra Kajen. Det talas om en förvalta ett väl sammansatt bestånd av ändamålsenliga lokaler. I ketchupeffekt då också flera privata fastighetsinvesterare har beslu- Sundsvall har det tillkommit cirka 1 000 kvadratmeter bruksarea i tat att uppföra nya lägenheter på Norra Kajen. Ikea och Skanskas samband med tillbyggnad för Strålbehandlingen och ambulanshall BoKlok-projekt bygger kontinuerligt bostadsrätter i staden och det vid Akutmottagningen. Det finns planer på ett nytt operationscen- senaste projektbeslutet omfattar ett område i Sidsjön. Flertalet av trum på Länssjukhuset Sundsvall-Härnösand. Dagens operations- de privata aktörerna på marknaden har också planer för nypro- salar byggdes i slutet av 1960-talet och anses för små för att duktionsprojekt, och närmast till projektstart bedöms Skanska vara rymma dagens utrustning och teknik. Projektet bedöms kosta 350 med nyproduktion i Inre Hamnen. mkr och skulle därmed bli det enskilt dyraste projektet i landstinget sedan Sundsvalls sjukhus byggdes. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Diös och Norrporten är stora privata fastighetsägare inom MARKNADSDATA MARS 2015 segmentet. Även Hemfosa, Hedern, NP3 Fastigheter och Tvätt- Hyra Direktavkastning Bedömda värden björnen är betydande aktörer. Kontorsmarknaden utvecklades kr/kvm % kr/kvm KONTOR starkt under förra året med såväl högre hyresnivåer som lägre vakanser. Kommunens målsättning är att förtäta staden och A-läge 1 400 – 1 900 6,25 – 7,00 8 000 – 16 000 aktörer såsom Skanska, Norrporten och Diös äger eller har fått B-läge 1 300 – 1 700 7,00 – 7,50 5 000 – 9 000 markanvisningar på tomter i bra lägen. Norrporten är den aktör som för närvarande driver de största om- och tillbyggnationerna i C-läge 750 – 1 050 7,50 – 8,50 2 500 – 7 000 staden. Cityhandeln i Sundsvall har det svårt då konkurrensen från externhandel och e-handel ökar. När Söderslättens handelsområde BUTIKER i Umeå öppnar med Ikea som ankarhyresgäst bedöms det ställa A-läge 1 400 – 2 600 6,00 – 7,00 9 000 – 20 000 högre krav på fastighetsägare och hyresgäster i Birsta att utveckla B-läge 800 – 1 500 6,50 – 8,50 6 000 – 11 000 besökarantalet. Transaktionsaktiviteten har varit hög under ett par år. Det är framförallt Hemfosa som varit den stora nettoköparen. C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,50 2 500 – 7 000 Bedömningen för 2015 är en fortsatt likvid transaktionsmarknad. INDUSTRI
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER A-läge 400 – 800 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000 Stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Sundsvall är Akzo- Nobel, Diös, NP3 Fastigheter och SCA. Industrimarknaden har B-läge 350 – 750 7,75 – 10,00 2 500 – 4 500 utvecklats positivt under 2014 med stigande hyresnivåer och något C-läge 300 – 650 8,50 – 10,50 1 500 – 3 000 minskade vakanser. Nacksta industriområde fortsätter att växa
med etableringar och nyproduktion av enklare industrier och sällan- BOSTÄDER köpsvaror. I slutet av förra året invigdes bron över Sundsvallsfjärden A-läge 1 000 – 1 650 4,25 – 5,50 8 000 – 17 000 vilket har förbättrat logistiskförutsättningarna för områdena kring brofästena. Under 2015 bedöms nyetableringar i dessa lägen öka. B-läge 850 – 1 225 5,25 – 6,50 6 000 – 13 000 Kommunen jobbar intensivt med att utveckla en ny detaljplan i Nolby C-läge 750 – 975 6,25 – 7,50 5 000 – 8 000 söder om Sundsvall. FOKUS GÄVLE 39
Gävle 29
Mikael Jonsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Gävle hör Region Gävleborg bildades den 1 januari 2015 genom en sam- Boetten, Din Bostad (Balder), Heimstaden, HSB och Svedinger manslagning av landstinget och Regionförbundet i Gävleborgs län. Fastigheter. Heimstaden förvärvade GefleBos bostadsbestånd i Regionen har ansvar för viktiga områden som påverkar tillväxt och Brynäs i slutet av förra året. Beståndet består av fyra fastigheter med utveckling, däribland infrastruktur och kollektivtrafik med målsätt- totalt 371 lägenheter om cirka 23 000 kvadratmeter. Köpeskillingen ningen att öka resandet regionalt, näringslivsutveckling och ökad bedöms till cirka 280 mkr, motsvarande omkring 12 200 kr/kvm. sysselsättning, höjd kompetens- och utbildningsnivå samt hälso- Förvärvet är Heimstadens första i Gävle. Tillträde är planerat till april. och sjukvård och kultur. Regionens fastighetsinnehav omfattar cirka HSB har av Svedinger Förvaltning förvärvat två fastigheter i Sätra 400 000 kvadratmeter i sju kommuner. Regionen äger akutsjukhu- med totalt 239 lägenheter. I och med förvärvet har HSB nu över 800 sen i Gävle och i Hudiksvall och ett antal hälsocentraler samt lokaler lägenheter i Gävle. Det kommunala bostadsbolaget Gavlegårdarna för psykiatri. Under 2014 invigdes ett modernt operationssjukhus har i februari 2015 fått klartecken från kommunfullmäktige att under i Gävle på cirka 12 000 kvadratmeter innehållande bland annat tio året sälja fastigheter med nästan 740 lägenheter i Sätra och Bomhus. operationssalar. Projektet uppgick till cirka 300 mkr. En utbyggnad Affären ska frigöra kapital för nyproduktion. Även efter försäljningen av akutmottagningen planeras att påbörjas 2015. Planer finns även kommer Gavlegårdarna att ha en betydande marknadsandel, nästan att bygga på entréhuset i sex våningar för att samla bland annat 70 procent av stadens hyresbestånd. mottagningsverksamhet i de nya lokalerna.
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER MARKNADSDATA MARS 2015 Diös, Hemfosa, Norrporten, NP3 Fastigheter och NRF Sweden Hyra Direktavkastning Bedömda värden finns med bland de större privata aktörerna inom segmentet. kr/kvm % kr/kvm Transaktionsaktiviteten har det senaste året varit måttlig. Det är KONTOR sedan tidigare klart att Gavlegårdarna ska flytta sitt huvudkontor till A-läge 1 000 – 1 500 6,50 – 7,50 7 000 – 13 500 lokaler i Ericssons gamla fabrik som ägs av FastPartner. Det gamla B-läge 900 – 1 350 7,00 – 8,25 5 000 – 10 000 huvudkontoret planeras att omvandlas till bostäder, vårdbostäder och kontor. En del av fastigheten har företaget sålt till ett bolag C-läge 700 – 950 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000 som ska bygga en Burger King restaurang. Det rör sig om den obebyggda delen mellan Statoil och Postens lokaler. Planen är att BUTIKER kunna öppna restaurangen till sommaren. I Strömsbro, intill Gävle A-läge 1 500 – 4 000 6,00 – 7,50 10 000 – 30 000 Golfklubb, planeras det för att etablera en livsmedelsbutik. Det aktuella området ligger strax öster om rondellen vid Hamnleden/ B-läge 800 – 3 300 6,25 – 8,25 6 000 – 13 000 Strömsbrovägen. NP3 Fastigheter har tecknat avtal med möbel- C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000 företaget WeGot från Malmö avseende en butikslokal på Sörby Urfjäll omfattande cirka 1 700 kvadratmeter. INDUSTRI
A-läge 450 – 700 8,00 – 9,00 3 500 – 6 500 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Flera av ortens stora industribolag som BillerudKorsnäs, B-läge 400 – 600 8,50 – 9,50 3 000 – 4 500 Kraft Food, Setra och Stora Enso är också stora fastighetsägare. C-läge 350 – 450 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000 Diös och FastPartner har också betydande innehav. Transaktions- aktiviteten det senaste året har varit relativt låg utan några större BOSTÄDER affärer. I en paketaffär i början av året avyttrade Hemfosa ett antal lager- och logistikfastigheter, varav Näringen 4:3 är belägen i Gävle. A-läge 1 050 – 1 550 5,25 – 6,50 8 000 – 15 000 Köpare var Estancia Fastigheter. Fastigheten inrymmer bland annat B-läge 975 – 1 450 5,50 – 6,75 6 500 – 13 000 olika åkeriföretag. Det arbetas med att ta fram en detaljplan för Gävle Hamn som ska möjliggöra uppförandet av en terminal för C-läge 850 – 1 250 6,00 – 7,25 5 500 – 7 000 flytande naturgas. FOKUS HALMSTAD 40
Halmstad 48
Anna Andersson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Akelius, Esswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de Den 1 januari 2011 blev Halland en egen region, av samma typ stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Under som Region Skåne och Västra Götalands-regionen. Region våren 2014 var transaktionsaktiviteten gällande bostäder mycket Halland ingår i både Västra och Södra sjukvårdsregionen, där den god vilket gjorde att hela året blev ett bra transaktionsår vid jäm- norra delen motsvarande Kungsbackas, Varbergs och Falkenbergs förelse med 2013. Willhem stod för merparten av alla större trans- kommuner utgör en sjukvårdsregion tillsammans med Västra aktioner med fokus på köp av hyreshusfastigheter i Andersberg, Götalandsregionen. Den södra delen av regionen motsvarande Nyhem och Linehed. I och med att ett antal nya detaljplaner för Halmstads, Hyltes och Laholms kommuner tillhör den södra bostäder har vunnit laga kraft under senare år har nu byggprojekt sjukvårdsregionen. Regionfastigheter är en strategisk funktion för omfattande cirka 450 lägenheter påbörjats gällande både hyres- Region Halland som fastighetsägare och förvaltare. Huvuduppgiften rätter och bostadsrätter. Drygt 280 lägenheter kommer att byggas är att förse kärnverksamheten med ändamålsenliga och bra lokaler i centrala Halmstad och de största projekten blir vid Ridhusgatan / till konkurrenskraftiga priser. Fastighetsbeståndet omfattar cirka Vattugatan med cirka 130 hyresrätter och vid Nissanstrand, Jord- 441 000 kvadratmeter och består av sjukhusen i Varberg, Halmstad skalvet med cirka 100 lägenheter. Getinge och Söndrum är andra och Kungsbacka, ett antal vårdcentraler, naturbruksgymnasium expanderande områden inom kommunen. I Söndrum bygger och en folkhögskola. Albinsbergs Fastigheter cirka 40 hyreslägenheter. MARKNADSDATA MARS 2015 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Hyra Direktavkastning Bedömda värden Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Fastighets- kr/kvm % kr/kvm staden i Halmstad, Fem Hjärtan, Klövern och Tre Grevar. Transak- KONTOR tionsmarknaden under 2014 var relativt god med ett antal affärer A-läge 1 000 – 1 700 6,25 – 7,50 7 500 – 14 000 över 100 mkr. I oktober sålde Balder samtliga sina fastigheter i B-läge 800 – 1 400 6,75 – 8,50 5 000 – 11 000 Halmstad. Köpeskillingen uppgick till drygt 177 mkr, motsvarande cirka 14 000 kr/kvm. Under 2015 kommer Coop att öppna en butik C-läge 600 – 1 000 8,00 – 9,50 4 000 – 8 000 om 1 500 kvadratmeter belägen inom fastigheten Järnvägen 3 vid Gamletull. Kommunen sålde byggrätten till KF Fastigheter för drygt BUTIKER 400 kr/kvm tomtarea. Under 2014 ökade handelsområdet Flyg- A-läge 1 150 – 3 300 5,75 – 7,00 15 000 – 30 000 staden med hyresgäster som Systembolaget, Önska och Webb- hallen. Under 2015 planerar BilMånsson att uppför en butiks- och B-läge 750 – 2 000 6,25 – 8,25 6 000 – 17 500 lagerlokal om 3 500 kvadratmeter i området med Elgiganten som C-läge 650 – 1 150 7,50 – 9,25 4 000 – 9 000 hyresgäst. Handelsområdet Stenalyckan har tidigare mött hård konkurrens från bland annat Flygstaden med ökade vakanser till INDUSTRI följd. Utvecklingen har vänt och merparten av de tidigare vakanta A-läge 350 – 650 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000 lokalerna är nu uthyrda. B-läge 300 – 550 8,25 – 9,50 2 500 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 250 – 450 9,00 – 10,50 2 000 – 4 000 Albany Nordiskafilt, Axfast, Biltema och Stena Metall hör till de stora privata ägarna inom segmentet. I december förvärvade Corem BOSTÄDER fastigheten Fräsaren 4. Säljare var REX Industri och köpeskillingen uppgick till 47 mkr, motsvarande cirka 4 000 kr/kvm. Fastigheten är A-läge 975 – 1 525 4,00 – 5,25 11 000 – 20 000 belägen i Larsfrids industriområde, ett av Halmstads mest centrala B-läge 900 – 1 375 5,25 – 6,75 8 500 – 16 000 och attraktiva industriområden. Fastigheten var vid förvärvet fullt uthyrd på ett 10-årigt hyresavtal. Tribona har förvärvat grannfastig- C-läge 825 – 1 175 6,00 – 7,00 7 500 – 11 500 heten, Fräsaren 12, för 38 mkr, motsvarande cirka 8 200 kr/kvm. Fastigheten var vid förvärvet fullt uthyrd på ett 10-årigt hyresavtal. FOKUS KARLSTAD 41
Karlstad 38
Pär Höijer [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Willhem är den största privata hyresvärden i Karlstad med ett Landstingsfastigheter ansvarar för utveckling, förvaltning och bestånd omfattande nästan 2 400 lägenheter. Andra stora ägare är drift av Landstinget i Värmlands fastigheter. Fastighetsinnehavet Din Bostad (Balder), Lundbergs, Ruds Gård och Wermlands Invest. uppgår till cirka 390 000 kvadratmeter. Våren 2012 startade bygget Den höga byggaktiviteten i Karlstad fortsätter även under 2015. av en ny operationsbyggnad vid Centralsjukhuset i Karlstad. Nya bostäder uppförs bland annat i centrum och i områden som Projektet omfattar 28 000 kvadratmeter nybyggnation och cirka Inre Hamn, Haga, Tullholmsviken, Norrstrand, Gruvlyckan, Våxnäs, 7 500 kvadratmeter ombyggnation. Anläggningen planeras öppna Rud samt Kronoparken. Sammantagen projektvolym avseende under våren 2016. Projektet drivs i form av ett partneringprojekt byggprojekt som startas upp eller färdigställs under året motsvarar tillsammans med Skanska. Projektbudgeten uppgår till 910 mkr för cirka 950 bostäder. Cirka 75 procent kommer upplåtas med byggtekniska åtgärder och 440 mkr för inredning och utrustning hyresrätt vilket är positivt då det finns ett uppdämt behov för denna av de nya respektive renoverade lokalerna. Ledorden för det nya upplåtelseform. En tredjedel av dessa utgörs av studentlägenheter. huset är generalitet, elasticitet och flexibilitet vilket innebär att bygg- Andelen bostadsrätter uppgår till cirka 15 procent och vårdboende naden ska kunna förändras och erbjuda ändamålsenliga lokaler för cirka 10 procent. Bakom de större projekten står Prepart / SPG, verksamheter som hela tiden utvecklas. Visionen för det nya huset Karlstads kommun, Karlstad Bostads AB (kommunalt), Lecab är också att skapa Sveriges mest effektiva sjukhus. Detta innebär Fastigheter, Karlstadhus, Skanska, CIAB, HSB och Ruds Gård. krav på låga kostnader för energi och fastighetsdrift. System och produktval ska värderas ur ett LCC-perspektiv för att ge bästa total- KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER lösning under systemets livscykel. Stora privata aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden är Albèr Fastigheter och Olav Thon Gruppen (Norges största privata MARKNADSDATA MARS 2015 fastighetsägare) med fokus på handelsfastigheter samt Hemfosa, Hyra Direktavkastning Bedömda värden Klövern och Lundbergs som är betydande aktörer på kontors- kr/kvm % kr/kvm marknaden. Olav Thon Gruppen är i och med förvärvet av Mitt i KONTOR Citygallerian under 2014 en ny aktör i Karlstad. Gallerian med en A-läge 1 000 – 1 600 6,50 – 7,50 8 000 – 15 000 uthyrbar area om drygt 16 000 kvadratmeter förvärvades genom en B-läge 850 – 1 200 7,00 – 8,50 6 000 – 11 000 portföljaffär tillsammans med fyra andra svenska köpcentrum till en total köpeskilling om 3,25 mdkr. Den sammanlagda lokalarean för C-läge 700 – 950 8,00 – 9,00 5 000 – 8 000 portföljen uppgår till drygt 123 000 kvadratmeter. Säljare var Steen & Ström. Under hösten 2014 sålde ett danskt kommanditsällskap BUTIKER de centralt belägna fastigheterna Höken 13 och 14 till den lokala A-läge 1 700 – 3 600 5,75 – 6,75 15 000 – 30 000 aktören Wermlands Invest för 134,5 mkr. Fastigheterna omfattar lokaler om 2 200 kvadratmeter med Stadium som största hyresgäst B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,75 8 000 – 16 000 samt 5 600 kvadratmeter bostäder och 54 parkeringsplatser. C-läge 600 – 1 000 7,25 – 8,25 6 000 – 9 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och Valmet Svenska hör till de stora privata ägarna inom segmentet. A-läge 450 – 650 8,00 – 9,00 3 000 – 6 500 I juni inleder Löfbergs ett byggprojekt inom området Välsviken, för B-läge 400 – 600 8,50 – 9,50 2 500 – 5 500 att möta behovet av utökat lagerutrymme för kaffe, och investerar C-läge 350 – 550 9,00 – 11,00 1 500 – 3 500 därför 100 mkr i en ny lagerbyggnad som omfattar 6 000 kvadrat- meter vilket är dubbelt så stort som nuvarande lager i Inre Hamn. BOSTÄDER Den nya lagerbyggnaden kommer att få en höjd på 30 meter med helautomatisk lagerhantering. Byggtiden är beräknad till cirka ett A-läge 1 075 – 1 550 3,75 – 5,00 11 000 – 21 000 år. Merparten av de gamla lagerytorna frigörs och kommer att B-läge 1 025 – 1 475 4,50 – 5,50 9 500 – 15 500 omvandlas till kontor och handel. C-läge 975 – 1 325 5,75 – 7,00 7 500 – 12 500 FOKUS VÄXJÖ 42
Växjö 34
Per Skrealid [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör CA Fastig- Region Kronoberg har från 1 januari 2015 ansvar för både lands- heter, Ica Fastigheter, HSB Sydost, Locellus och Riksbyggen. HSB tingets och regionförbundets tidigare uppgifter, det vill säga hälso- Sydost har gett Peab i uppdrag att uppföra 81 bostadslägenheter och sjukvård, folkhälsa och kultur respektive kollektivtrafik samt samt garage och kommersiella lokaler vid södra stationsområdet. områden som ansvarar för regional utveckling och tillväxt. Fastig- Projektet kommer att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver och utgör hetsbeståndet omfattar cirka 274 000 kvadratmeter på åtta orter den första etappen i utbyggnaden av södra stationsområdet som inom Kronobergs län och förvaltas av Regionservice. Regionen totalt kommer att omfatta cirka 400 lägenheter. Uppdraget är värt äger bland annat två sjukhus, Centralasarettet i Växjö (CLV) och 123 mkr. Under hösten vann Skanska en markanvisningstävling Lasarett Ljungby, samt rättspsykiatriska kliniker på Sigfridsområdet utlyst av Växjö kommun avseende västra delen av kvarteret Skärvet i Växjö. För att möta framtida krav på en god och säker hälso- och i den nya stadsdelen Bäckaslöv, en ekologiskt och socialt hållbar sjukvård av hög kvalitet behöver Regionen investera cirka 3 mdkr i stadsdel som växer fram mellan Växjö centrum och norra Bergun- om- och nybyggnation och i ny medicinteknisk utrustning fram till dasjön. Projektet omfattar totalt 190 lägenheter fördelat på hyres- 2020. Landstinget Kronoberg har satsat på att utveckla cancer- rätter, bostadsrätter, studentlägenheter och stadsradhus. Kvarteret vården och en del i detta är moderniseringen av strålbehandlings- ska även inhysa skola och äldreboende. Planering och projektering enheten på CLV som färdigställs under 2015. Enligt långtidsplanen pågår och beräknad byggstart är under 2015. 2015 – 2020 finns investeringsbehov om cirka 1 mdkr på Central- lasarettet. Landstingsstyrelsen har fattat beslut om ett etablera ett KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER nytt barnsjukhus på CLV. Detta projekt är budgeterat till 230 mkr. CA Fastigheter, Corallen (Castellum), Eurocommercial, Kungsleden och Norrporten är några av de stora ägarna av kommersiella fastig- MARKNADSDATA MARS 2015 heter i Växjö. Kungsleden har tecknat ett 10-årigt grönt hyresavtal Hyra Direktavkastning Bedömda värden med landstinget avseende fastigheten Dockan 9. Landstinget hyr kr/kvm % kr/kvm sedan tidigare lokaler inom fastigheten men utökar nu med cirka KONTOR 880 kvadratmeter till barn- och ungdomshälsan. I Arenastaden A-läge 900 – 1 550 6,50 – 8,00 9 000 – 17 000 planeras det för en centrumfastighet som, om allt går som planerat, B-läge 700 – 1 100 7,50 – 9,00 4 000 – 10 000 kommer att bli ett av de enskilt största byggprojekten någonsin i Växjö. En 19 våningar hög L-formad byggnad med hotell, bostä- C-läge 500 – 800 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000 der, skola och resturanger är det som ska uppföras. Initiativet till projektet har tagits av en privatperson som driver och utvecklar det BUTIKER genom managementbolaget APP Equity. Semrén och Månsson är A-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,00 12 000 – 28 000 arkitektbyrån bakom byggnaden. Projektets investering bedöms uppgå till cirka 600 mkr och byggstarten är beräknad till sommaren B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 7 000 – 15 000 2015 med färdigställande två år senare. C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Corallen (Castellum), Corem, Tribona, Vikstaden och Volvo är några av Växjös stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Växjö har A-läge 450 – 650 7,50 – 9,50 3 000 – 7 000 ett bra kommunikationsläge i södra Sverige vilket gör det attraktivt B-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 000 – 5 000 för bland annat e-handelsföretag att etablera logistikfastigheter på C-läge 250 – 400 9,75 – 11,50 2 000 – 4 000 orten, och flera stora företag är redan närvarande. Transaktions- aktiviteten på industri- och lagerfastigheter har varit låg det senaste BOSTÄDER halvåret med endast ett fåtal mindre transaktioner. I december förvärvade Ertoanca Fastighets AB ett industrihotell i Norremark A-läge 975 – 1 400 4,00 – 5,00 10 000 – 22 000 industriområde för en köpeskilling om 3,67 mkr, motsvarande drygt B-läge 875 – 1 225 4,50 – 5,50 8 000 – 16 000 2 900 kr/kvm. C-läge 800 – 1 125 5,50 – 7,50 7 000 – 10 000 FOKUS LULEÅ 43
Luleå 47
Andreas Rutström [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Luleå hör DN Fastighetsbeståndet inom Norrbottens läns Landsting uppgår till Fastigheter, Galären, HSB Norr, Igeln och Lindbäcks Fastigheter. Det cirka 545 000 kvadratmeter som primärt består av sjukhus och allmännyttiga bostadsbolaget Lulebo har en mycket stark position vårdcentraler. Av denna yta hyrs cirka 45 000 kvadratmeter ut till på marknaden och det förs ett arbete inom kommunen för att locka bland annat kommunala äldreboenden. Inhyrningar svarar för cirka andra aktörer till att vara med och bygga den nya stadsdelen Kronan. 41 000 kvadratmeter avsedda främst för vårdcentraler och tand- Ett projekt som länge har varit i planeringsfasen men som nu har vård. Landstingsfastigheter förvaltar även gamla sjukhusområdet i satt igång är Galärens trygghetsboende inom kvarteret Torsken. Här Boden, Garnis, med en bruttoarea på cirka 53 000 kvadratmeter. uppförs tre byggnader med totalt 45 lägenheter, varav huvuddelen Garnisområdet ägs av landstingsägda Garnisfastigheter och har en anpassas för trygghetsboende, med beräknat färdigställande under omsättning på 21 mkr och uthyrd yta på cirka 30 000 kvadratmeter. 2016. HSB Norr planerar för andra etappen på Lulsundsberget, två Stora hyresgäster är förutom landstinget även Migrationsverket punkthus om 11 respektive 16 våningar med totalt cirka 100 lägen- och Försvarsmaktens Logistik. Hösten 2014 invigdes Vistet, ett heter. Inflyttning är beräknad till våren 2017. Akademiska Hus har nytt patienthotell på 6 000 kvadratmeter vid Sunderby sjukhus i avyttrat mark vid Luleå tekniska universitet till Lindbäcks Fastigheter Luleå. Vistet har 69 rum i olika storlekar, från enkelrum till familje- där bolaget planerar att uppföra cirka 280 student- och forskar- rum. Hotellet bemannas av sjukvårdspersonal dygnet runt och hit lägenheter. slussas patienter som inte behöver ligga inne på en vårdavdelning på sjukhuset. Patienthotellet innebär besparingar för landstinget KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER eftersom en vårdplats på sjukhuset kostar i snitt 4 000 kronor per Norrporten är en stor aktör på den kommersiella hyresmarknaden, dygn jämfört med 1 000 kronor på Vistet. Fastighetsinvesteringen särskilt i centrala Luleå. Diös och Galären är andra betydande uppgick till 144 mkr. aktörer på marknaden. Inom mer externa lägen har NP3 Fast- igheter vuxit kraftigt under hela 2014 och blivit en av de största MARKNADSDATA MARS 2015 fastighetsägarna. Vid årsskiftet avyttrade Lindbäcks fastigheten Hyra Direktavkastning Bedömda värden Harren 14 i centrala Luleå till Polarrenen, ett investmentbolag inom kr/kvm % kr/kvm Polarbrödkoncernen. Objektet inrymmer cirka 10 000 kvadratmeter KONTOR kontor, butik, restaurang, vård och gym med ett 20-tal hyresgäster. A-läge 1 150 – 1 700 6,25 – 7,50 8 000 – 15 000 Köpeskillingen har bedömts till cirka 140 –150 mkr. Ytterligare B-läge 900 – 1 400 7,00 – 9,00 5 500 – 10 000 en centrumfastighet, Ripan 11, såldes i januari. Fastigheten inrymmer cirka 2 100 kvadratmeter kontor och en lägenhet. Köpare C-läge 650 – 950 8,25 – 10,25 3 000 – 7 000 var Hedman Invest och köpeskillingen bedöms till cirka 25 mkr. Skanska har fått uppdraget att uppföra Vattenfalls nya kontor om BUTIKER cirka 6 200 kvadratmeter på Porsön på mark som Skanska för- A-läge 1 600 – 3 000 6,25 – 7,00 10 000 – 24 000 värvar av Luleå kommun. Inflyttning beräknas till hösten 2016. B-läge 900 – 1 500 6,75 – 9,00 7 000 – 12 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 600 – 1 000 8,00 – 10,00 2 500 – 6 500 Stadens industribolag som Gestamp, Scania och SSAB hör till de stora fastighetsägarna. Galären och NP3 Fastigheter är andra INDUSTRI aktörer med betydande innehav. Genom att stora delar av de tidigare industriområdena Notviksstan, Skutviken och Storheden A-läge 500 – 800 8,00 – 9,50 3 000 – 7 500 har konverterats till externhandel har kommunen arbetat fram ett B-läge 450 – 700 8,25 – 10,50 2 500 – 5 000 nytt industriområde mellan Storheden och Gammelstad vid namn C-läge 375 – 575 9,00 – 11,50 1 500 – 4 500 Tuvåkra. Området har närhet till både E4 och väg 97 och har en uttalad inriktning mot lager och logistik. Redan under 2014 upp- BOSTÄDER fördes de första byggnaderna inom området där cirka 50 procent av tomtmarken fortfarande finns till försäljning. A-läge 1 075 – 1 550 4,00 – 5,25 12 000 – 21 000 B-läge 1 025 – 1 500 4,75 – 5,75 9 000 – 15 000
C-läge 975 – 1 350 5,75 – 7,25 5 500 – 10 500 FOKUS KALMAR 44
Kalmar 32
Elenore Pellams [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS CA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost och LW Fastig- Landstinget i Kalmar län är länets största arbetsgivare med närmare heter hör till de stora ägarna av flerbostadsfastigheter i Kalmar. 6 000 anställda. Landstinget ansvarar för länets hälso- och sjuk- Skanska har fått i uppdrag av HSB Sydost att uppföra ett hundratal vård, vilken finns på mer än 30 orter runt om i länet. Landstingets hyreslägenheter, ett parkeringsgarage under jord samt verksam- ägda bestånd omfattar cirka 391 000 kvadratmeter. I november hetslokaler om cirka 3 000 kvadratmeter på Kvarnholmen. Projektet 2014 sålde landstinget två fastigheter i centrala Oskarshamn för utgör den första etappen i utbyggnaden av kvarteret Gesällen. sammanlagt 24 mkr. I fastigheterna bedriver landstinget flertalet Ytterligare ett led i affären är att HSB Sydost förvärvar Skanskas verksamheter, bland annat psykiatri, rehab, folktandvård och hälso- mark i kvarteret. Uppdraget är värt cirka 220 mkr och byggnation central. Lokalerna hyr landstinget tillbaka under en övergångsperiod beräknas påbörjas under våren. Under 2014 antogs en ny detalj- på 2 – 5 år i väntan på nya ersättningsslokaler i form av nybyggna- plan för kvarteret Konvaljen norr om sjukhusområdet som möjliggör tion och samlokalisering på sjukhusområdet. Under planperioden för byggnader om högst 45 meter. Det kommunala bostadsbolaget 2015 – 2017 kommer landstingets investeringar att uppgå till 607 Kalmarhem har befintliga bostäder i området och planerar nu att mkr, varav 335 mkr avser inventarier och 272 mkr fastigheter. uppföra ett 15-våningshus med 84 lägenheter. Bygglov har antagits Kommande investeringar avser bland annat nytt kök och matsal och färdigställande beräknas till 2016. I Stensö uppför Kalmarhem vid Ölands Folkhögskola för totalt 29 mkr inklusive konstnärlig 18 lägenheter med inflyttning i juli 2015. utsmyckning samt att öppenvårdspsykiatrin i Vimmerby får nya lokaler för 29 mkr. Samtidigt pågår förstudier och planering inför KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER bygget av nya lokaler för specialistpsykiatrin i Kalmar, Västervik och Alecta, CA Fastigheter, Klövern, LW Fastigheter och Stenvalvet Oskarshamn. är några av de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar. Transaktionsaktiviteten har varit låg under det senaste MARKNADSDATA MARS 2015 halvåret. Endast ett fåtal transaktioner har skett och dessa har Hyra Direktavkastning Bedömda värden främst avsett tomtmark och blandfastigheter med både lokaler kr/kvm % kr/kvm och bostäder. Upphandlingen av projektörer till västra delen av KONTOR Universitetskajen har avslutats. Den aktuella etappen omfattar om- A-läge 900 – 1 500 6,75 – 8,00 8 000 – 12 000 och tillbyggnationer av Linnéuniversitets lokaler om nästan 19 000 B-läge 600 – 1 100 7,50 – 9,00 5 000 – 8 000 kvadratmeter. De projektörerna som upphandlats i samråd mellan hyresvärden Sveafastigheter och Linnéuniversitetet är Christensen C-läge 400 – 700 8,50 – 10,00 3 000 – 4 000 & Co Arkitekter, WSP och ÅF. Beslut om byggstart ska tas under hösten 2015. Med byggstart kring årsskiftet beräknas de nya uni- BUTIKER versitetsbyggnaderna stå klara under 2018. Projektet är ett steg A-läge 1 200 – 2 300 6,00 – 7,00 12 000 – 25 000 mot Linnéuniversitetets uttalade önskan om att samla verksamhet och lokaler till Universitetskajen. B-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 6 000 – 12 000 C-läge 500 – 700 8,00 – 9,25 3 000 – 5 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Arla, Incita Förvaltning, Lantmännen, LW Fastigheter och Nordfjord INDUSTRI Holding hör till de stora privata fastighetsägarna. Fastighetspartner P&E förvärvade vid årsskiftet Industriparken i Kalmar, med 32 000 A-läge 400 – 650 7,75 – 9,50 2 500 – 5 000 kvadratmeter inom fastigheten Elefanten 1, av ett kommunägt B-läge 300 – 400 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000 fastighetsbolag. Priset uppgick till 140 mkr och direktavkastningen C-läge 250 – 350 10,00 – 12,00 1 000 – 2 000 bedöms till 7,5 – 8 procent. Då kommunen förvärvade fastigheten 2006 var den i princip tomställd men efter betydande investeringar BOSTÄDER ligger vakanserna nu kring 12 procent. Kalmar kommun förvärvade under hösten en lagerfastighet i hamnområdet för 11 mkr, motsva- A-läge 975 – 1 550 4,00 – 5,25 12 000 – 20 000 rande cirka 1 650 kr/kvm. B-läge 875 – 1 450 4,50 – 6,25 10 000 – 17 000
C-läge 800 – 1 025 5,00 – 7,00 7 000 – 12 000 FOKUS ÖSTERSUND 45
Östersund 38
Marie Mattsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Östersund hör Region Jämtland Härjedalen bildades 1 januari 2015, och har som Akelius, Diös, HSB och Rydells Fastighetsförvaltning. Med devisen främsta uppdrag att bedriva modern hälso- och sjukvård med hög ”Vi bygger för framtidens Östersund” befinner sig det kommunala kvalitet, ansvara för regional utveckling, företagsstöd och kultur bostadsbolaget Östersundshem i en stark expansionsfas. Under samt utbildning och forskning. Fastighetsbeståndet omfattar cirka året som gått har bolaget förvärvat byggbar mark för sammanlagt 165 000 kvadratmeter. Östersunds sjukhus är regionens enda, med 146 mkr. Planer finns för cirka 1 200 nya hem med varierande ett upptagningsområde på 128 000 personer vilket under turist- upplåtelseformer, bland annat äganderätt, kooperativ hyresrätt och säsongen kan fördubblas. Östersunds sjukhus försörjer invånare studentboende. I Stadsdel Norr sker i augusti inflyttning i HSB:s Brf på en yta större än hela Danmark. Sjukhuset har nyligen beslutat Majoren, två hus med 46 lägenheter. På Jägarvallen har efterfrågan att bygga en ny avancerad operationssal helt vigd åt donationer. på Östersundshems småhus varit god. Det finns ett fåtal hus kvar Satsningen finansieras med ett statligt bidrag på 11 mkr. Den nya till försäljning med inflyttning i slutet av 2015. Därefter finns objekt operationssalen gör att Östersunds sjukhus stärker sin position med inflyttning under 2016. På Frösön planeras för 16 lägenheter på som centrum för rörbensdonationer i Sverige. Landstingsbostäder fyra rum och kök i Brf Önebacken. Detaljplanen för BoKlok-projektet i Jämtland är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Jämtlands Stallet i Odensala omfattande 32 lägenheter om 2 – 4 rum och kök Läns Landsting. Bolagets bostadsbestånd uppgick vid utgången är ute på granskning. av 2013 till 467 bostadslägenheter inom Östersunds kommun, med en taxerad yta om 33 000 kvadratmeter och taxeringsvärde på KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER 173 mkr. Uthyrning av bostäder sker i första hand till nyanställd, Aberdeen, Diös, Hemsö, Norrporten och Persson Invest är stora svårrekryterad personal. privata ägare av kommersiella fastigheter i Östersund. Norrporten har förvärvat fyra fastigheter i Stadsdel Norr i centrala Östersund MARKNADSDATA MARS 2015 från Dalripan Fastigheter. Beståndet omfattar cirka 17 000 kvadrat- Hyra Direktavkastning Bedömda värden meter och det underliggande fastighetsvärdet uppgår till cirka 250 kr/kvm % kr/kvm mkr. Vidare har bolaget tecknat en avsiktsförklaring med Peab om KONTOR ytterligare förvärv i Stadsdel Norr. Beståndet omfattar cirka 19 000 A-läge 900 – 1 700 6,50 – 7,75 7 000 – 13 000 kvadratmeter samt byggrätter. Norrporten har med anledning av B-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 4 000 – 8 500 detta påbörjat arbetet med att bygga upp en egen lokal organisa- tion i Östersund. Transaktionsaktiviteten har i övrigt varit relativt låg C-läge 550 – 950 7,50 – 9,00 2 500 – 6 000 inom segmentet det senaste året men efterfrågan på lokaler anses vara god. I maj förväntas Frösö Park Hotell öppna med sina 400 BUTIKER bäddar. I anslutning till hotellet finns sedan tidigare Åre-Östersunds A-läge 1 000 – 2 400 6,75 – 7,50 8 000 – 18 000 flygplats och kongresscentret Frösö Convention Center med kapa- citet på 2 500 gäster. B-läge 900 – 1 600 7,00 – 8,75 5 000 – 9 000 C-läge 500 – 1 000 7,75 – 9,00 2 500 – 5 500 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Inom segmentet industri- och lagerfastigheter är bland annat Diös, INDUSTRI Hemsö, Persson Invest och Vallsundet stora aktörer i Östersund. Lugnviks industriområde har i och med det ökade intresset för A-läge 350 – 750 8,00 – 9,25 2 000 – 5 500 handelsetableringar i Lillänge och Odenskog fått ökad attraktivitet B-läge 300 – 600 8,25 – 9,50 1 500 – 4 000 på marknaden. Detta har i sin tur medfört att den tidigare relativt C-läge 250 – 400 9,00 – 11,50 1 000 – 2 500 höga vakansgraden har gått ned. I Verksmons industriområde i anslutning till E14 pågår arbete med att ändra gällande detaljplaner BOSTÄDER för att möjliggöra en ökad exploateringsgrad. Förändringen väntas kunna locka etableringar av verksamheter som i dag inte finns i A-läge 950 – 1 450 5,00 – 6,50 8 500 – 16 000 Östersund. B-läge 900 – 1 150 5,50 – 7,00 6 500 – 12 000
C-läge 850 – 1 100 6,00 – 7,75 5 000 – 8 000 FOKUS FALUN 46
Falun 29
Mikael Jonsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Falun hör HSB, Landstingsfastigheter svarar för den samlade lokalhållningen med Gruvstaden, Masmästaren och Trumbäcken Fastighets AB. Transak- uppdrag att till landstingets hälso- och sjukvård erbjuda lokaler och tionsaktiviteten under det senaste året har varit relativt måttlig. Delar service. De största objekten är länets sjukhus, men även skolor och av den gamla Hälsinggårdsskolan har rivits och byggnationen av ett vårdcentraler i länets samtliga kommuner ingår i förvaltningsupp- nytt vård- och omsorgsboende med 48 lägenheter är igång. Beräk- draget. Det ägda beståndet uppgår till cirka 400 000 kvadratmeter nat färdigställande är under hösten. Den resterande delen av skolan och dessutom hanterades vid utgången av 2013 cirka 134 000 är ute till försäljning genom ett anbudsförfarande. Planen anger bland kvadratmeter externt inhyrda lokaler. I enlighet med ett strategiskt annat bostadsändamål och köparen kan välja mellan att konvertera beslut att endast äga fastigheter för egen verksamhet sålde lands- befintliga byggnader eller att bygga nytt. Vid Britsarvsskolan pågår tinget 18 vårdfastigheter under 2001 för totalt 650 mkr till Svenskt arbetet med en detaljplan som förutom skolverksamhet även är Fastighetskapital. Det största projektet på senare tid är Dahlska tänkt att medge byggrätt för vård- och omsorgsboende i området. huset, den nya vårdbyggnaden vid Falu lasarett som inrymmer Den plan som har varit ute på granskning medger en byggrätt på BB, neonatalavdelning, kirurgi och akutmottagning. Byggnaden på 1 200 kvadratmeter. I Lilla Källviken planerar Myresjöhus att uppföra 24 300 kvadratmeter invigdes 2013 i samband med 150-årsjubi- 16 kedjehus i form av bostadsrätter. Inflyttning planeras kunna ske i léet. Projektet uppgick till cirka 600 mkr. Investeringsnivån under början av 2016. perioden 2015-2017 uppgår till cirka 300 mkr per år och fördelas på länets samtliga sjukhus. Förutom betydande investeringar så KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER kommer även för en lång period framåt stora planerade underhålls- Byggnadsföreningen Vi Förenade, Diös, Klövern, Stenvalvet och insatser att behövas. Masmästaren hör till några av de stora privata ägarna av kom- mersiella fastigheter i Falun. Transaktionsaktiviteten under det MARKNADSDATA MARS 2015 senaste året har varit fortsatt låg med främst mindre försäljningar. Hyra Direktavkastning Bedömda värden De fastigheter som Roxanne tidigare ägde i Falun har via en större kr/kvm % kr/kvm portföljaffär med fastigheter runt om i landet sålts till Lönnbacken, KONTOR därefter namnändrat till Stenvalvet. I Falun rör det sig om Kardma- A-läge 900 – 1 300 7,00 – 8,00 7 000 – 9 500 karen 20, Badhuset 11 samt Kungsgården 13, omfattande totalt B-läge 800 – 1 100 7,50 – 8,75 5 000 – 7 000 cirka 23 300 kvadratmeter. Fastigheterna inhyser hyresgäster som Polismyndigheten, Skatteverket och Falun kommun. I slutet av förra C-läge 750 – 900 8,50 – 9,50 3 000 – 4 000 året förvärvade Coop Fastigheter fastigheten Gruvbron 2 av Mitt Media. Fastigheten inhyste tidigare Dala-Demokraten. Detaljplane- BUTIKER arbete pågår för att tillåta livsmedelshandel och när den är klar har A-läge 1 300 – 2 500 6,50 – 7,50 10 000 – 22 000 man för avsikt att riva befintlig byggnation och uppföra en Coop- butik på cirka 3 000 kvadratmeter. B-läge 850 – 1 300 7,00 – 8,50 8 000 – 11 000 C-läge 600 – 800 8,50 – 9,50 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Stora ägare av industrifastigheter i Falun är bland andra Corem, INDUSTRI Hemfosa och Möller & Partners. Grycksbo Paper och Orkla (efter förvärvet av Cederroth) är bolag som äger egna produktionsfastig- A-läge 400 – 600 8,50 – 10,00 2 500 – 5 000 heter. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit låg. B-läge 350 – 550 9,00 – 10,50 1 500 – 3 000 Hemfosa har i en paketaffär med fastigheter i fem orter i mellersta C-läge 300 – 500 9,50 – 11,00 1 000 – 2 000 Sverige bland annat köpt fastigheten Nedre Gruvriset 33:278 av Kilenkrysset. Fastigheten inhyser Förlagssystem AB. NP3 Fastig- BOSTÄDER heter har tecknat hyresavtal med ScandBook gällande en cirka 3 000 kvadratmeter stor industrilokal som ligger granne med A-läge 1 050 – 1 350 5,50 – 6,75 7 500 – 12 000 ScandBooks produktionsenhet. B-läge 975 – 1 300 6,25 – 7,00 6 000 – 8 500
C-läge 900 – 1 300 6,50 – 8,00 3 500 – 5 500 FOKUS TROLLHÄTTAN 47
Trollhättan 18
Sven Jungland [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata aktörerna hör Akelius och lokala Lundqvist Västfastigheter förser Västra Götalandsregionens verksamheter Byggförvaltning. Den i särklass största aktören inom sektorn är med lokaler, både i egna fastigheter och genom inhyrningar. Sjuk- kommunala Eidar. Inför årets hyresförhandlingar hade bolaget vården dominerar som hyresgäst, men det finns även lokaler för begärt 2,5 procent vilket slutligen landade på en höjning om 1,25 andra ändamål som till exempel Göteborgs Botaniska Trädgård, procent från och med januari. Efterfrågan på hyresrätter är fortsatt museer, naturbruksgymnasier och folkhögskolor. Det ägda bestån- mycket god, vilket för övrigt även gäller de två grannkommunerna det per december 2013 omfattade cirka 1,7 miljoner kvadratmeter i Trestad – Vänersborg och Uddevalla. Trollhättans Stads stora och cirka 660 000 kvadratmeter var inhyrt. Fastighetsstrategin satsning på den nya stadsdelen Lärketorpet har dock bromsats är att Västra Götalandsregionen ska förvalta sitt kapital effektivt. upp. Detaljplanearbetet med den första etappen är vilande. Anled- Huvudinriktningen är att regionen ska äga sjukhusen, medan ningen är att Trollhättans-Vänersborgs flygplats ska anpassas till lokaler för administration, primärvård och tandvård i första hand nya EU-regler vilket påverkar byggnationen. I övrigt pågår ett flertal ska hyras in. Lokaler för folkhögskolor, naturbruksgymnasier och nyproduktionsprojekt och detaljplanearbeten runt om i tätorten. museer ska fortsatt ägas. Under 2011 sålde Västra Götalandsre- Bland annat i Kronogården där småhus planeras som komplement gionen sammanlagt 28 specialfastigheter belägna på 16 olika orter till de äldre hyreshusen. De lagfarna försäljningarna på orten är få till Hemsö. Den sammanlagda köpeskillingen uppgick till 259 mkr och avser huvudsakligen mindre objekt. och merparten av lokalerna var uthyrda till regionen. Fyra av fastig- heterna ligger i Trollhättan och såldes för 34 mkr. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata fastighetsägare inom segmentet är bland annat MARKNADSDATA MARS 2015 Akelius och Balder. Steen & Ström har avvecklat sitt innehav till Hyra Direktavkastning Bedömda värden Olaf Thon Gruppen. Thon Property, som tidigare har förvärvat kr/kvm % kr/kvm gallerian ”Etage” på Överby från just Steen & Ström, fortsätter att KONTOR expandera i området. Nyligen har ett köp av Coop-fastigheten på A-läge 950 – 1 300 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000 Överby offentliggjorts. Den aktuella fastigheten, Briggen 5, såldes B-läge 800 – 1 150 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000 av KF och omfattar cirka 9 650 kvadratmeter som fördelas på Coop, Systembolaget och Kronans Apotek. Någon köpeskilling C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000 har ännu ej avslöjats av parterna. Från Olav Thon Gruppens sida är man optimistisk om Överby. Centrumhandeln i Trollhättan har det BUTIKER tufft med konkurrensen från Överby men även från handelsområdet A-läge 800 – 2 200 6,25 – 7,50 8 000 – 22 000 Torp och Ikea i Uddevalla. Ikea bedöms ha en stark påverkan på hela Trestad med omnejd. Kontorsmarknaden är avvaktande på B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000 orten även om situationen har förbättras sedan Saab-konkursen. C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 6 000 Antalet försäljningar av rena kommersiella objekt är begränsat. INDUSTRI INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare inom sektorn är industrier och egenanvändare som A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 5 500 Automobile Property (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. Tings- B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 4 500 rätten har beviljat NEVS mer tid för rekonstruktion av bolaget. Tiden C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500 rinner dock iväg och osäkerheten om ortens bilfabrik kvarstår. Precis norr om kommungränsen mot Vänersborg och i Trestad BOSTÄDER Center pågår en stor nyproduktion av lager. Norska Varner-gruppen bygger ett centrallager om uppskattningsvis 50 000 kvadratmeter A-läge 975 – 1 400 4,25 – 5,50 8 000 – 18 000 för sina kedjor Dressman, Cubus och Carlings med flera. Närheten B-läge 950 – 1 400 4,50 – 6,00 7 000 – 14 000 till de egna butikerna, stora vägar och Göteborgs hamn har angetts som motiv till lokaliseringen. C-läge 925 – 1 250 5,50 – 7,25 5 000 – 9 000 OM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD 48
Om Svensk Fastighetsmarknad
Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess utgivits två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som utges en gång om året och där nästa rapport kommer i april 2015. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter våren 2015 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i mars 2015.
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive indelning av olika delmarknader har genomförts utifrån områdets fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom ”normala lokalhyreskontrakt”, det vill säga exklusive fastighetsskatt. samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För i hyresnivån. varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen För varje ort finns en karta som redovisar lägesindelningen för kontor i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att där rött område utgör AA-läge, ljusrött utgör A-läge och resterande åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av note- utgör B-läge. n n n ringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna. svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastig- att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 hetsmarknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För Tio parametrar har bedömts till ett värde mellan 0 –10 vilket maxi- bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och malt ger ett NAI Svefa Fastighetsindex om 100. med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen.
RUBRIK Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med A typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2014 gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 pro- cent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400 –1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen. SVEFA REAL ESTATE 49
Svefa RealEstate
Vad händer på marknaden? Hur ser prisutvecklingen ut och vilka överlåtelser har skett? Exakt, uppdaterad och lättillgänglig information om fastigheter är en grundförutsättning för varje framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER systemet av ett stort antal aktörer verksamma på den svenska För att kunna leverera knivskarpa analyser och produkter som berör fastighetsmarknaden såsom banker, fastighetsbolag, myndigheter, fastighetsmarknaden är naturligtvis kvalitén på den underliggande kommuner och fastighetskonsulter. informationen av största vikt. NAI Svefa använder sig idag av det egenutvecklade fastighetssystemet RealEstate, vilket är vårt web- INFÖRSKAFFNING AV LICENS baserade moduluppbyggda ortsprissystem. RealEstate innehåller RealEstate kan alltså komma er organisation eller företag till nytta på detaljerade uppgifter om samtliga lagfarna transaktioner för samtliga flera plan. NAI Svefa erbjuder skräddarsydda licensutformningar för fastigheter sedan 1988 samt uppgifter om bostadsrättsöverlåtelser era faktiska behov. Exempelvis kan olika moduler sättas samman från Mäklarstatistik AB sedan 2005. Systemet levererar dagsfärsk med enbart de fastighetstyper och marknader som ni efterfrågar. prisinformation om alla fastighetstyper – storhus, småhus, bostads- TESTVERSION rätter och lantbruksfastigheter. Med en stor mängd utsöknings- Med syfte att demonstrera systemet och dess många fördelar har kriterier och en lättöverskådlig presentation är RealEstate en vi ett demonstrationskonto, som innehåller alla moduler och skarp värdefull partner för professionella aktörer på fastighetsmarknaden. data, men som är begränsat geografiskt till Örebro kommun. Här
MARKNADSINFORMATION kan intresserade kostnadsfritt pröva på systemet och bekanta sig RealEstate innehåller även en modul med marknadsinformation för med alla dess fördelar och möjligheter. För att få tillgång till använ- kommersiella fastigheter där NAI Svefas rikstäckande konsultkår darnamn och lösenord till testversionen vänligen kontakta Peter varje kvartal bedömer avkastningskrav, vakanser, hyresnivåer Möller, ansvarig för affärsområdet Fastighetsinformation, via e-post och DoU för olika typer av fastigheter och lägen. Idag används [email protected] eller telefon 070-564 16 49. OM NAI SVEFA 50
Om NAI Svefa
NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, samhällsbyggnad, fastighets- utveckling, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade, marknadsledande informationssystem baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.
ANALYS & RÅDGIVNING Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och kompetens och marknadens bästa databaser kan vi erbjuda lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av Hur ser affärsanalysen ut för kundens fastighetsföretag? Vilka infrastruktur. marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet ändras? Vilka åtgärder leder till ökad totalavkastning? Är kundens förvaltning TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING och organisation effektiv? Är kundens fastighet rätt taxerad? Vilket Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid byggrättsinnehåll skapar bäst förutsättningar för genomförande sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighets- inom kundens utvecklingsfastigheter? Våra analyser visar väg- bolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig råd- valen, men ger även råd om vilken väg vår kund bör gå. givning i samband med transaktioner. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största VÄRDERING marknadsplatserna och de största aktörerna. I samband med fastig- Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets- hetsutveckling, transaktion eller som fristående tjänst genomför vi värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. förmedling och uthyrning av kommersiella lokaler, såsom kontor, Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och handel och logistikanläggningar. Vi utför projektuthyrning, mark- databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande nadsundersökningar, rådgivning och behovsanalys. överblick av den svenska fastighetsmarknaden.
System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och orts- KONCERNLEDNING prisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till Mikael Lundström VD bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare. Gustav Källén Vice VD / Transaktioner Ylva Melhus CFO NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare Mikael Holmström Senior Advisor av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag Åsa Henninge Analys i rättsituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. Peter Möller Fastighetsinformation Mattias Leksell Fastighetsutveckling FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför- Helena Dalhamn Samhällsbyggnad ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare Paul Nord Skog & Lantbruk genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det Jan Tärnell Värdering gäller privata som kommunala aktörer.
Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att FAKTA arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar Ägare: Personalägt sedan 1997 tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och Antal anställda: 130 fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters Omsättning: 170 MSEK perspektiv. Det möjliggör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitets- Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001 säkrad process för alla inblandade parter. Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder REFERENSUPPDRAG 51
Referensuppdrag 2014
VI VILL TACKA FÖR FÖRTROENDET VI FÅTT UNDER DET SENASTE ÅRET!
BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING
Bokslutsvärdering av ett antal Bokslutsvärdering av en portfölj Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och av fastigheter i bland annat Luleå, fastigheter i Stockholms innerstad Stockholms innerstad. Fastigheterna Umeå, Sundsvall, Stockholm, och och närförort samt Solna och utgörs i första hand av kontorsfastig- Jönköping. Sundbyberg. Fastigheterna utgörs heter med inslag av handel. i första hand av kontorsfastigheter.
STADSUTVECKLING FASTIGHETSBILDNING STADSUTVECKLING
Processtöd och rådgivning kring Framtagande av strategi för att detaljplan och 3D-fastighetsbildning Projektledning i samband med bedöma genomförbarheten av i samband med utveckling av framtagande av nya detaljplaner visionen för nya centrala Vallentuna. Tumba centrum och nya bostäder. för bostäder i omvandlingsområdet Storängen.
FASTIGHETSUTVECKLING STADSDELSUTVECKLING LEDNING OCH STYRNING
Terminal Real Estate Sweden AB
Uppdrag att projektleda, identifiera Uppdrag att ta fram och driva Kommersiell projektledning för och utveckla ny användning för programprocess för detaljplan mot ICA Fastigheters markanvisning i Tomteboda terminalen i samband exploatering av bostäder på tidigare Barkarby. Innehållande: Masterplan, med att PostNord AB lämnar oexploaterad mark. koncept, utveckling och uthyrning. fastigheten under våren 2015. Framtagande av kontrakt samt MARKAREAL 70 000 KVM förhandling med stora aktörer inom 1 000 PLANERADE BOSTÄDER handel, service och restaurang.
SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING
Försäljning av fastighetsportfölj med Försäljning av centralt belägna Läkerol- Försäljning av den konverterade 39 fastigheter om totalt 83 500 kvm. och konfektyrfabriken i Gävle som efter delen av det tidigare P10-området i Portföljen innehöll förskolor, skolor, rivning utgör en bostadsbyggrätt om Strängnäs. Området innehåller idag äldreboenden, sporthallar samt cirka 70 000 kvm BTA. skolverksamhet om totalt 29 200 kvm. byggrätter.
1,8 MILJARDER SEK BYGGRÄTTER 70 000 KVM BTA 29 200 KVM OM NAI SVEFA ANALYS 52
Om NAI Svefa Analys
Bakom ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens förutsättningar och den fastighetsekonomiska potentialen. Bakom ett genomförbart fastighetsutvecklingsprojekt finns alltid en förståelse för marknadens efterfrågan och samhällsutvecklingen. Med expertis inom fastighetsekonomi, fastighetsföretagande och samhällsbyggnad har vi förmågan att förstå kundens fastighetsaffär och fånga dennes utmaningar och behov. Vår samlade analys är basen för vår rådgivning.
NAI Svefa Analys jobbar över hela Sverige och tillsammans med såväl MARKNADSANALYS offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker Orts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till strategiska analyser marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag av fastighetsportföljer och rådgivning inför åtgärder i löpande för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga fastighetsförvaltning, investeringsbeslut, fastighetsstrategier, skeden inför markförvärv, planläggning och fastighetsutvecklings- omstrukturering eller inför beslut om avveckling eller utveckling av projekt i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbarhet. fastighet, ofta med styrelse eller ledning som beställare. TAXERINGSRÅDGIVNING Tillsammans med ledande ämnesexperter på NAI Svefa har vi stor Analys av fastighetens särskilda förutsättningar, bebyggelse och erfarenhet av att på kort tid sätta samman projektteam för olika utformning samt hyresförhållande som underlag för fastighets- typer av komplexa fastighetsutredningar med gedigen erfarenhet av deklaration samt för justering av fastighetstaxeringsbeslut. och specialistkompetenser för fastighetsutredningar inför planlägg- ning, markförvärv eller fastighetsutveckling i tidiga skeden samt PORTFÖLJANALYSER strategisk planering och utveckling av såväl privata som offentliga Analys av fastighetsinnehavet i syfte att optimera avkastningen och och allmännyttiga fastighetsinnehav. Vår analys och rådgivning effektivisera förvaltningen samt som underlag för beslut om för- skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov. ändringar i portföljen och/eller i ägande- och förvaltningsstrukturen. Analysen ligger till grund för fastighetsstrategin och innehåller förslag på vilka fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras.
FASTIGHETSEKONOMISK MARKNADSANALYS TAXERINGSRÅDGIVNING DUE DILIGENCE ETABLERINGSSTRATEGI
Konsultstöd för fastighetsekonomisk Utarbetande av etableringsstrategi Översyn av fastigheter med säregna due diligence inför försäljning av för verksamheter i Norrköping samt förhållanden som underlag för fastighetsportfölj med 39 fastigheter om processtöd för att finna en optimal justering av felaktiga fastighets- totalt 83 500 kvadratmeter. Portföljen lokalisering för varje verksamhet taxeringsbeslut. avsåg förskolor, skolor, äldreboenden utifrån olika delområdens fysiska och och sporthallar. marknadsmässiga förutsättningar.
Åsa Henninge Niclas Fransson Thomas Green Kristian Ekbom Fredrik Jönsson Felix Ridderström Lena Egerström Affärsområdeschef Analys [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] Telefon 031-708 32 93 Telefon 040-660 81 46 Telefon 08-402 18 91 Telefon 08-402 18 96 Telefon 08-441 15 58 Telefon 08-402 18 98 Telefon 031-708 32 85 RUBRIK 53
Här finns vi
STOCKHOLM MALMÖ ÖREBRO HUVUDKONTOR Nordenskiöldsgatan 6 Vasastrand 11 Drottninggatan 78 211 19 Malmö Box 493 Box 3316 Tel: +46 40-660 81 40 701 49 Örebro 103 66 Stockholm Tel: +46 19-10 01 20 Tel: +46 8-441 15 50 MORA Strandgatan 8 ÖSTERSUND FALUN 792 30 Mora Postgränd 8A Trotzgatan 35 Tel: +46 250-158 58 831 30 Östersund 791 72 Falun Tel: +46 63-10 75 40 Tel: +46 23-480 30 NORRKÖPING Skolgatan 1B GÄVLE 602 25 Norrköping Kyrkogatan 12 Tel: +46 11-13 46 60 803 20 Gävle
Tel: +46 26-17 54 40 SUNDSVALL Storgatan 29 GÖTEBORG 852 30 Sundsvall Ullevigatan 19 Tel: +46 72-244 37 72 411 40 Göteborg
Tel: +46 31-711 63 00 UMEÅ Västra Norrlandsg. 11D HÄRNÖSAND 903 27 Umeå Brunnshusgatan 6 Tel: +46 90-12 75 25 871 31 Härnösand
Tel: +46 611-247 05 VÄNERSBORG Sundsgatan 16 JÖNKÖPING 462 33 Vänersborg Södra Strandgatan 3 Tel: +46 521-621 00 553 20 Jönköping Tel: +46 36-30 71 10 VÄXJÖ Videum Science Park KARLSTAD P G Vejdes väg 15 Våxnäsgatan 3, 2 tr 351 96 Växjö 653 40 KARLSTAD Tel: +46 470-74 60 60 Tel: +46 54-10 03 20
LULEÅ Bryggeriet Västra Varvsgatan 3, vån 3B 972 36 Luleå Tel: +46 920-21 11 00 www.naisvefa.se