Svensk Fastighetsmarknad Tema: Landstingens Fastighetsinnehav
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
RUBRIK A Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter TEMA: LANDSTINGENS FASTIGHETSINNEHAV VÅREN 2015 RUBRIK B Innehåll Sid Analyschefen har ordet 1 NAI Svefa 20 år! NAI Svefa Fastighetsindex 2 Marknadsförutsättningar 4 Landstingens fastighetsinnehav 6 Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighets- värdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa Landstingens fastighetsstrategier 8 föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten Infrastruktur – nästa investeringsvåg? 10 inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den Stockholm 12 affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har präglat oss starkt. Göteborg 14 Malmö 16 Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra Uppsala 18 största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som Linköping 20 seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina Västerås 22 problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet Örebro 24 aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring Helsingborg 26 till vår framgång. Norrköping 28 I 20 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, Jönköping 30 från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från Umeå 32 offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Lund 34 Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Borås 36 Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en Eskilstuna 37 öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla Sundsvall 38 trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot Gävle 39 varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss. Halmstad 40 Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 20 år. Tillsammans Karlstad 41 med er fortsätter vi att skapa värden. Växjö 42 Luleå 43 Kalmar 44 Östersund 45 Falun 46 Trollhättan 47 Om Svensk Fastighetsmarknad 48 Svefa RealEstate 49 Mikael Lundström Om NAI Svefa 50 VD, NAI Svefa Referensuppdrag 2014 51 Om NAI Svefa Analys 52 Kontaktuppgifter 53 Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) Utgivare: Svefa Holding AB om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att Ansvarig utgivare: Mikael Lundström utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprung- Grafisk form: Soformia AB ligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i Foto omslag: Felix Gerlach annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. Tryck: Sib-Tryck Holding AB ANALYSCHEFEN HAR ORDET 1 Fokus 24 orter Tema Landstingens fastighetsinnehav Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. En rekordhög transaktionsvolym, mycket kapital som söker sig till fastighetsinvesteringar och ökad riskaptit är samtliga indikatorer på att vi befinner oss i en fastighetshögkonjunktur. Samtidigt är de underliggande drivkrafterna för fastigheters avkastning beroende av att den ekonomiska återhämtningen tar fart. Vad är utsikterna för 2015? Var finns möjligheterna och vilka är riskerna? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på landstingens fastig- hetsinnehav där vi analyserar fastighetsbestånden och redovisar resultatet av en enkätundersökning om landstingens fastighetsstrategi ställd till beslutsfattarna i Sveriges 21 landsting. Återhämtning i svensk ekonomi går trögare än väntat vilket har NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag och stödåtgärder. Det osäkra parlamentariska läget gör samtidigt för en jämförelse av olika delmarknader. Sedan första mätningen att finanspolitiska stimulanser försenas och försvåras. Trots den hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar ekonomiska kräftgången är utvecklingen på svensk fastighets- och gapet mellan Stockholm och övriga delmarknader är stort. I marknad stark. Mycket kapital söker sig till investeringar i fastigheter vårens mätning får Stockholm 91 poäng jämfört med Göteborg med en obalans mellan utbud och efterfrågan som följd. I takt på andra plats med 64 poäng och Uppsala på tredje plats med med sjunkande avkastningskrav i de segment som har dominerat 58 poäng. Malmö står sig fortsatt svagt relativt flera delmarknader köpintresset under senare år har vi sett riskaptiten öka under 2014. och placerar sig först på nionde plats, en placering sämre än vid Bostadsfastigheter som har stått för den största andelen av trans- höstens mätning. Starkast utveckling i vårens mätning uppvisar aktionsvolymen under några år minskar i andel medan vi noterar Helsingborg som stärker sitt index med sex poäng och klättrar ökade omsättningsvolymer framför allt av samhällsfastigheter och fyra platser i rankingen medan Halmstad och Sundsvall tappar tre hotell. placeringar vardera. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant Ett stort investeringsintresse har under de senaste åren riktats att se att sex starka Stockholmsförorter tar plats framför Sveriges mot det offentligas fastighetsinnehav och samhällsfastigheter andra stad, Göteborg. har varit heta investeringsobjekt. Transaktionsvolymen har ökat från cirka 340 mkr 2009 till cirka 17 mdkr under 2014 (affärer Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar > 100 mkr). AP-fonderna har tillsammans med andra institutionella till nya, spännande fastighetsaffärer! aktörer under de senaste åren ökat sina innehav av fastigheter i betydande omfattning och en stor del av ökningen har rört specifikt samhällsfastigheter. Vilka är drivkrafterna bakom en försäljning för en offentlig fastighetsägare med samhällsservice som kärnverksamhet? Även behovet av infrastruktur i Sverige blir allt större. Kommer vi att få se en liknande utveckling vad gäller utbyggnaden av infrastruktur som vi har sett för samhällsfastigheter? I tema-avsnittet beskriver vi landstingens fastighetsinnehav samt resultatet av en enkät- undersökning om landstingens strategier och agerande avseende sitt innehav ställd till beslutsfattare i landets 21 landsting. Temat löper också genom hela rapporten med beskrivning av landstingens Åsa Henninge fastighetsinnehav i de lokala marknaderna. Analyschef Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Foto omslag: Felix Gerlach Tryck: Sib-Tryck Holding AB FASTIGHETSINDEX 2 NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Våren Hösten Våren Hösten Våren Hösten Kommun 2015 2014 2014 2013 2013 2012 1 Stockholm l 91 90 91 91 92 91 2 Göteborg l 64 58 63 61 64 64 3 Uppsala l 58 55 61 59 61 60 4 Lund l 54 53 53 53 58 58 5 Helsingborg s l 52 46 51 50 54 50 5 Jönköping t l 52 53 54 55 52 51 7 Linköping s l 51 46 48 45 50 47 8 Umeå t l 49 50 47 45 50 50 9 Malmö t l 48 49 47 48 55 55 9 Halmstad t l 48 50 48 47 48 45 11 Luleå l 47 45 45 44 44 42 12 Örebro l 46 44 43 43 49 48 13 Västerås l 42 43 40 37 50 46 14 Karlstad l 38 38 39 40 45 39 14 Östersund s l 38 33 34 32 35 35 16 Norrköping t l 36 35 35 34 35 32 17 Borås s l 34 32 36 34 36 33 17 Växjö s l 34 32 35 38 45 41 19 Sundsvall t l 33 33 31 30 37 37 20 Kalmar l 32 30 31 33 37 31 21 Falun s l 29 27 28 27 35 31 21 Gävle l 29 29 28 29 34 31 23 Eskilstuna l 23 22 25 25 25 23 24 Trollhättan l 18 21 20 16 14 15 s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighets- marknad – Fokus 24 orter nr 2, 2014. l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet. FASTIGHETSINDEX 3 STOCKHOLMSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 91 Solna l 76 Täby l 74 Nacka l 73 Sundbyberg l 73 Sollentuna l 67 Upplands Bro Danderyd l 65 Upplands Väsby Vallentuna l Tyresö 63 Sollentuna Österåker Lidingö l 61 Järfälla Täby Vaxholm l Sundbyberg Danderyd Järfälla 55 Ekerö Lidingö Solna Nacka Värmdö l 55 Stockholm Värmdö Huddinge l Salem Ekerö 54 Tyresö Botkyrka Huddinge l 54 Haninge Vallentuna l 52 Södertälje Vaxholm l 52 Upplands Väsby l 49 Nynäshamn Haninge l 48 Österåker l 47 Upplands-Bro l 46 Nynäshamn l 40 Södertälje l 40 Salem l 39 Botkyrka l 38 Ale Kungälv GÖTEBORGSREGIONEN Göteborg Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lerum l Öckerö Göteborg 64 Bollebygd Partille Mölndal l 62 Härryda Härryda l 58 Mölndal Kungsbacka l 57 Kungsbacka Partille l 50 Lerum l 47 Kungälv l 41 Ale l 37 Bollebygd l 34 Öckerö l 32 MALMÖREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lomma l 56 Vellinge l 50 Lomma Malmö l 48 Burlöv Staffanstorp Staffanstorp l 44 Malmö Svedala l 35 Svedala Burlöv l 20 Vellinge Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro.