Auswirkungsanalyse

zur geplanten Einzelhandelsentwicklung in Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1

für die ALDI GmbH & Co. KG, Im Mittelfeld 1, 53757 Sankt Augustin

Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Claus Ciuraj, M.A. (Projektleitung)

Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung)

BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland

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Wissen schafft Zukunft.

Köln, im September/Oktober 2013 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1

Inhaltsverzeichnis

Seite

1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise ...... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ...... 4 1.2 Methodische Vorgehensweise ...... 5

2 Standortsituation ...... 6 2.1 Makrostandort Windeck ...... 6 2.2 Mikrostandort ...... 8 2.3 Projektskizze und Prüfszenario ...... 10

3 Angebots- und Wettbewerbssituation ...... 13 3.1 Relevanter Wettbewerb in der Gemeinde Windeck ...... 13 3.2 Relevanter Wettbewerb in Umlandkommunen ...... 16

4 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung ...... 22 4.1 Projektrelevantes Einzugsgebiet ...... 22 4.2 Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet ...... 24

5 Umsatzerwartung und Kaufkraftbindung ...... 25

6 Auswirkungsanalyse ...... 30 6.1 Umsatzumlenkungseffekte/ wettbewerbliche Auswirkungen ...... 30 6.1.1 Umsatzumverlagerungen im Sortiment Bekleidung ...... 31 6.1.2 Umsatzumverlagerungen im Sortiment Schuhe ...... 32 6.1.3 Umsatzumverlagerungen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ...... 34 6.1.4 Umsatzumverlagerungen im Sortiment Drogeriewaren ...... 35 6.2 Städtebauliche und landesplanerische Auswirkungen des Planvorhabens ...... 37 6.3 Einordnung des Planvorhabens in das Einzelhandelskonzept der Gemeinde Windeck .... 38 6.4 Einordnung des Vorhabens in die geplanten Ziele/ Grundsätze des Landesentwicklungsplanes ...... 39

7 Fazit ...... 41

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Abbildungsverzeichnis:

Abbildung 1: Lage im Raum ...... 6 Abbildung 2: Gemeindestruktur ...... 7 Abbildung 3: Mikroräumliche Standortsituation ...... 8 Abbildung 4: Planstandort und Umfeldnutzungen ...... 9 Abbildung 5: Projektskizze ...... 11 Abbildung 6: Prüfrahmen ...... 11 Abbildung 7: Wettbewerbssituation ...... 13 Abbildung 8: Projektrelevante Wettbewerber im Ortsteil Windeck-Rosbach (Auswahl) ...... 15 Abbildung 9: Wettbewerbssituation der projektierten Einzelhandelsnutzungen in der Gemeinde Windeck nach Standortlagen ...... 16 Abbildung 10: Relevante Wettbewerbssituation in den Umlandkommunen...... 20 Abbildung 11: Einzugsgebiet des Planvorhabens ...... 23 Abbildung 12: Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet ...... 24 Abbildung 13: Umsatzerwartung der erweiterten Aldi-Filiale ...... 27 Abbildung 14: Umsatzerwartung des Planvorhabens ...... 28 Abbildung 15: Erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens in den untersuchungsrelevanten Sortimenten (Bekleidung/ Schuhe/ Lebensmittel/ Drogeriewaren/) ...... 29 Abbildung 16: Umsatzverlagerungseffekte nach Standortbereichen – Bekleidung ...... 32 Abbildung 17: Umsatzverlagerungseffekte nach Standortbereichen – Schuhe ...... 33 Abbildung 18: Umsatzverlagerungseffekte nach Standortbereichen – Nahrungs- und Genussmittel ...... 34 Abbildung 19: Umsatzverlagerungseffekte nach Standortbereichen – Drogeriewaren ...... 36 Abbildung 20: Regionalplan-Ausschnitt ...... 39

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1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise

1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung

In der Gemeinde Windeck ist auf dem Grundstück neben der bestehenden Aldi-Filiale die Ansied- lung mehrerer Fachmarktkonzepte geplant.

Der derzeitige Planungsstand sieht in einem ersten Schritt die Ansiedlung eines Bekleidungsfach- marktes sowie eines Schuhfachmarktes vor. Mit Verkaufsflächen von jeweils max. 800 m² würden beide Anbieter die Grenze zur Großflächigkeit nicht überschreiten.

Im Zuge dieser Maßnahme soll gleichzeitig auch Baurecht für eine Verkaufsflächenerweiterung der bestehenden Aldi-Filiale, die mit einer Verkaufsfläche von rd. 960 m² bereits heute als großflächig einzustufen ist, geschaffen werden. Zukünftig soll der Aldi-Markt über eine Verkaufsfläche von rd. 1.280 m² verfügen, wobei die bauliche Erweiterung nicht zeitgleich mit der Realisierung der beiden o.g. Fachmärkte, sondern erst in einer zweiten Baustufe in spätestens fünf Jahren.

In einem dritten Schritt ist angedacht, am Standortbereich Hurster Straße ggf. einen weiteren Fachmarkt zu realisieren. Hierbei soll es sich um einen ebenfalls nicht großflächigen Drogeriemarkt handeln, der auf einem derzeit noch mit einem Wohnhaus bebauten, angrenzenden Grundstück er- richtet werden soll. Ob und wann dieser Fachmarkt realisiert wird, steht zum derzeitigen Zeitpunkt allerdings nicht fest.

Standortseitig ordnet sich das Vorhaben in das im Jahre 2011 beschlossene Einzelhandelskonzept der Gemeinde Windeck ein, mit dem das Planareal dem zentralen Versorgungsbereich des Haupt- zentrums Rosbach zugeordnet wird.

Das Einzelhandelskonzept attestiert dem Einzelhandel der Gemeinde Windeck zudem eine „äu- ßerst geringe Handelszentralität“, die vor allem für den Standortbereich des Hauptzentrums explizit „zwingend gegensteuernde Maßnahmen“ erforderlich machen.

Im Zuge des Genehmigungsverfahrens wird eine absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse benö- tigt, die die zu erwartenden versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen des Vor- habens ermittelt und bewertet. Hierbei ist insbesondere auf die Auswirkungen auf die Ortsmitten Rosbach (Hauptzentrum) und Dattenfeld (Nebenzentrum) und die zentralen Versorgungsbereiche in Nachbarkommunen abzustellen. Auch die Auswirkungen auf die Nahversorgungsbereiche inner- halb des Gemeindegebiets (Herchen, Leuscheid, Schladern) und die für die wohnungsnahe Ver- sorgung bedeutsamen Nahversorgungsstrukturen im Umland sind zu untersuchen.

Darüber hinaus ist aufzuzeigen, ob das Vorhaben die Vorgaben der Raumordnung und Landespla- nung zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels einhält. Dabei sind die für das Planvorhaben relevanten Vorgaben des „Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel“ als Teil des neuen Landesentwicklungsplans NRW in der rechtskräftigen Fassung vom 13.7.2013 zu behandeln.

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1.2 Methodische Vorgehensweise

Die Ergebnisse der Untersuchung basieren insbesondere auf folgenden Datengrundlagen:

Vor-Ort-Recherchen zur Standortsituation und zu den Lagebeziehungen des Mikrostandorts,

aktualisierte Erhebung der relevanten Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln, Droge- riewaren sowie Textilien und Schuhen im Standortumfeld. Hierzu zählen vor allem Lebens- mittel-Discounter, Super- und Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser und Drogeriemärkte sowie Bekleidungs- und Schuhanbieter (Fachgeschäfte/-märkte) in der Gemeinde Windeck sowie den Umlandkommunen (v.a. Waldbröl, Eitorf, Hamm/Sieg, Morsbach, Wissen),

Daten der BBE-Marktforschung, z.B. Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro- Kopf-Ausgaben,

relevante sekundärstatistische Daten, z.B. Einwohnerzahlen der Gemeinde Windeck, Ein- zelhandelskonzept der Gemeinde Windeck sowie den Umlandkommunen (v.a. Waldbröl, Eitorf, Hamm/Sieg, Morsbach, Wissen),

BBE-Erfahrungswerte aus ähnlich gelagerten Untersuchungen.

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2 Standortsituation

2.1 Makrostandort Windeck

Die Gemeinde Windeck gehört zum rechtsrheinischen Teil des Rhein-Sieg-Kreises in Nordrhein- Westfalen. Im Norden grenzt Windeck an die Gemeinden Ruppichteroth (Rhein-Sieg-Kreis) und Waldbröl (Oberbergischer Kreis). Nachbargemeinden im Osten sind Morsbach (Oberbergischer Kreis) und die Verbandsgemeinde Hamm (Kreis Altenkirchen). Im Westen grenzt die Gemeinde Eitorf an. Im Süden liegt die Verbandsgemeinde Altenkirchen im Landkreis Altenkirchen. Sowohl die Verbandsgemeinde Hamm (Sieg) als auch der Landkreis Altenkirchen gehören zum Bundes- land Rheinland Pfalz.

Abbildung 1: Lage im Raum

Quelle: eigene Darstellung

Im Landesentwicklungsplan ist Windeck als Grundzentrum ausgewiesen. Nächstgelegene Mittel- zentren sind Eitorf und Waldbröl in NRW sowie Wissen und Altenkirchen in Rheinland-Pfalz. Die Oberzentren Köln und Bonn liegen annäherungsweise 80 bzw. 60 km entfernt. Die beiden Mittel- zentren Hennef (Sieg) und die Kreisstadt Siegburg sind siegabwärts innerhalb von rd. 40 km zu er- reichen.

Die Gemeinde Windeck ist nur indirekt an die umliegenden Autobahnen angeschlossen. Die wich- tigsten Anbindungen bilden die in nord-südlicher Richtung das Gemeindegebiet querende Bun- destraße B 256 (Waldbröl – Windeck – Hamm/Sieg) sowie die in ost-westlicher Richtung durch das Seite 6 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1

Siegtal verlaufende L 333, die Windeck an die westlich gelegene Nachbarkommune Eitorf anbin- det. Durch mehrere Landes- und Kreisstraßen ist Windeck darüber hinaus sowohl innergemeind- lich erschlossen als auch an die umliegenden Kommunen angebunden. Im ÖPNV ist Windeck über die S-Bahnlinie 12 (S 12, Düren–Köln–Hennef–Au/ Sieg) und die Bahnhöfe Herchen, Dattenfeld, Schladern, Rosbach und Au zu erreichen, zudem hält der Regio- nal-Express (RE 9, Aachen–Köln–Siegen) an den Bahnhöfen Herchen, Schladern und Au.

Abbildung 2: Gemeindestruktur

Quelle: eigene Darstellung

Zum 30.06.2013 zählt die Gemeinde Windeck insgesamt rd. 20.040 Einwohner (Hauptwohnsitz), die sich auf insgesamt 67 Ortsteile verteilen. Einwohnerstärkster Ortsteil ist Rosbach mit rd. 3.920 Einwohnern – hier liegt auch der Projektstandort des Planvorhabens. Darüber hinaus zählen Dat- tenfeld (rd. 2.330 Ew.), Leuscheid (rd. 1.180 Ew.), Schladern (rd. 1.160 Ew.) und Herchen (rd. 1.050 Ew.) zu den einwohnerstärksten Ortslagen. Die verbleibenden Ortsteile sind durchwegs sehr ländlich strukturiert und weisen zum weit überwiegenden Teil Einwohnerzahlen von 300 und weni- ger Personen auf.

Der einzelhandelsrelevante Kaufkraft-Index liegt in Windeck bei rd. 92 und somit etwa 8 Prozentpunkte unterhalb des Bundesdurchschnitts.

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2.2 Mikrostandort

Der Planstandort liegt in Rosbach und damit im einwohnerstärksten Ortsteil der Gemeinde Win- deck, der darüber hinaus sowohl hinsichtlich der Gesamtverkaufsfläche als auch des erwirtschafte- ten Umsatzes den eindeutigen Versorgungsschwerpunkt innerhalb der Gemeinde Windeck dar- stellt. Vor diesem Hintergrund ist dem Ortsteil Rosbach im 2011 erarbeiteten Einzelhandelskonzept 1 auch die Funktion des Hauptzentrums zugewiesen worden.

Das Planareal befindet sich innerhalb des als Hauptzentrum der Gemeinde abgegrenzten zentra- len Versorgungsbereiches und wird im Norden von der Sudermannstraße, im Osten von der Wohnbebauung an Hurster Straße und Sudermannstraße, in Süden von der Hurster Straße und im Westen von der B 256 (Rathausstraße) begrenzt.

Abbildung 3: Mikroräumliche Standortsituation

Quelle: eigene Darstellung

Der Projektstandort liegt an der Bundesstraße 256 (Rathausstraße), die eine wesentliche innerge- meindliche Verkehrsachse darstellt und Rosbach an die Nachbarstädte Waldbröl und Hamm/Sieg anbindet und auch eine Verbindung zu den innergemeindlich bedeutsamen Erschließungsstraßen L 333 (Schladern – Dattenfeld – Herchen – Gemeinde Eitorf) und K 7 (Leuscheid) herstellt. Er- schlossen wird das Projektareal allerdings nicht von der B 256, sondern von der Hurster Straße aus. Hier verfügt der Aldi-Discountmarkt über eine Zu-/Abfahrt, die im Zuge der Realisierung der

1 Einzelhandelskonzept Windeck, ArchitekturStadtplanungStadtentwicklung, Düsseldorf 2011

Seite 8 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1 beiden Fachmärkte um eine weitere Zufahrtsmöglichkeit von der Hurster Straße aus ergänzt wer- den soll.

Die nächstgelegene Bushaltestelle „Rolandseck“ – die von allen innergemeindlich verkehrenden Buslinien angefahren wird - ist innerhalb einer fußläufigen Entfernung von rd. 100 Metern zu errei- chen, so dass eine sehr gute Einbindung in das Windecker Linienbusnetz gegeben ist. Im nochmals rd. 400 Meter entfernten Bereich des ZOB befindet sich zudem die S-Bahnhaltestelle der Linie 12, über die die Windecker Ortsteile Herchen, Dattenfeld, Schladern und Au an Rosbach angebunden sind.

Abbildung 4: Planstandort und Umfeldnutzungen

Quelle: Eigene Fotos Seite 9 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1

Im nordwestlichen Teil des Projektareals befindet sich das Gebäude des erweiterungswilligen Aldi- Marktes, dem eine rd. 70 Stellplätze umfassende Parkierungsanlage vorgelagert ist. Diese wird von der Hurster Straße aus erschlossen Die geplanten Fachmärkte (Schuhe/ Bekleidung) sollen auf den sich unmittelbar östlich anschlie- ßenden Grundstücken realisiert werden, die zum überwiegenden Teil derzeitig landwirtschaftlich genutzt werden. Der optional geplante Drogeriemarkt ist auf einer derzeit noch von einem zweige- schossigen Wohnhaus belegten Teilfläche an der Hurster Straße vorgesehen.

Südwestlich des Plangebietes und ebenfalls über die Aldi Zu-/Abfahrt erschlossen befindet sich - im Kreuzungsbereich zwischen Rathausstraße (B 256) und Hurster Straße – ein mehrgeschossi- ges Gebäude, in dem neben „Schlösser – lesen, spielen, schreiben“ auch ein ital. Schnellrestau- rant ansässig ist. Gegenüberliegend ist eine Filiale der Volksbank vorzufinden.

Rd. 250 Meter weiter südlich befindet sich ein Standortverbund von Rewe und dm im Bau. In der Vorkassenzone des Supermarktes werden zusätzlich mehrere Shops (Kiosk/ Blumenladen/ Bä- cker) verfügbar sein. Im Gegenzug ist seitens Rewe der bislang gegenüberliegende Rewe-Markt aufgekündigt worden. Darüber hinaus weisen nur noch die beiden Textilanbieter Mode Brück bzw. der Anfang diesen Jahres eröffnete Bekleidungsfachmarkt NKD Verkaufsflächen von 250 – 300 m² auf. Der sonstige Einzelhandelsbesatz innerhalb des Hauptzentrums ist von kleinteiliger Struktur und im Wesentlichen auf den kurzfristigen Bedarf ausgerichtet (u.a. Bäcker/Metzger, Blumenla- den 2, Kiosk/ Zeitschriften, Apotheke). Ergänzt wird der vorhandene Einzelhandel von diversen Dienstleistungsbetrieben (u.a. Frisör, Banken, Fahrschule, Gastronomie).

2.3 Projektskizze und Prüfszenario

An diesem so abgegrenzten Projektstandort sind folgenden Ansiedlungs-/ Erweiterungsmaßnah- men vorgesehen, die insgesamt über eine Verkaufsfläche von rd. 2.430 m² verfügen werden:

■ Zwei Fachmarkteinheiten, die von einem Bekleidungs- und einem Schuhfachmarkt belegt und zeitnah realisiert werden sollen. Die Verkaufsflächen belaufen sich auf rd. 799 m² bzw. rd. 524 m², so dass sich eine Gesamtverkaufsfläche für die beiden Fachmärkte von rd. 1.323 m² ergibt. ■ Erweiterung des bestehenden Aldi-Discountmarktes von derzeitig rd. 960 m² Verkaufsfläche um rd. 320 m² auf zukünftig rd. 1.280 m². Die Durchführung des Erweiterungsvorhabens wird innerhalb der kommenden fünf Jahre stattfinden. ■ In einem dritten Schritt ist angedacht, am Standortbereich Hurster Straße ggf. einen weite- ren Fachmarkt zu realisieren. Hierbei soll es sich um einen ebenfalls nicht großflächigen Drogeriemarkt handeln (rd. 780 m² VKF), der auf dem derzeit noch mit einem Wohnhaus bebauten, angrenzenden Grundstück errichtet werden soll. Ob und wann dieser Fachmarkt realisiert wird, steht zum derzeitigen Zeitpunkt allerdings nicht fest.

2 Dieser wird in den Standortverbund von Supermarkt und Drogeriemarkt ziehen.

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Abbildung 5: Projektskizze

Quelle: Offermanns Architekten GbR, Bonn

Da die genaue Flächenzuteilung von Bekleidungs- und Schuhfachmarkt derzeitig noch nicht fest- steht, wird im Folgenden sowohl die Ansiedlung eines rd. 800 m² großen Bekleidungs- als auch ei- nes rd. 800 m² großen Schuhfachmarktes auf ihre Auswirkungen untersucht. Die für diese beiden Einheiten insgesamt zur Verfügung stehende Verkaufsfläche von rd. 1.320 m² wird gemäß zuvor geschildertem Analyseansatz somit um rd. 280 m² überzeichnet.

Abbildung 6: Prüfrahmen Geplante (zusätzl.) Zu unterstellende Verkaufsfläche (zusätzl.) Objekt in m² Verkaufsfläche in m²

Fachmarkt 1 (Bekleidung od. Schuhe) 799 799 Fachmarkt 2 (Bekleidung oder Schuhe) 524 799 Aldi (Erweiterung) 320 320 Fachmarkt 3 (Drogeriemarkt) 784 784 Gesamt 2.427 2.702

Quelle: Offermanns Architekten GbR, Bonn

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Aufgrund der unterschiedlichen Zeitschienen bei der Realisierung der einzelnen Vorhaben werden folgende Annahmen getroffen:

■ Für die zeitnah zu realisierenden Fachmärkte (Schuhe/ Bekleidung) wird auf die derzeitige Angebots- und Wettbewerbssituation abgestellt. ■ Bei dem geplanten Bekleidungsfachmarkt wird es sich nicht um die Verlagerung des Anfang diesen Jahres erst eröffneten NKD-Marktes am Berliner Platz handeln, sondern um eine Neuansiedlung handeln. ■ Bei der Bewertung der angestrebten Verkaufsflächenerweiterung des Aldi-Marktes wird un- terstellt, dass der derzeitig im Bau befindliche Rewe-Markt bereits am Markt sein und der Rewe-Altstandort nicht an einen Betrieb mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten neu vermietet wird. Zudem ist davon auszugehen, dass auch der in Windeck-Dattenfeld geplante Netto- Lebensmittelmarkt bis dahin realisiert sein wird, für den seit Februar diesen Jahres ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorliegt. ■ Der optional geplante Drogeriemarkt – für den der Realisierungszeitpunkt noch nicht ab- sehbar ist – weist von allen Vorhaben den größten Zeithorizont auf. Vor diesem Hintergrund kann davon ausgegangen werden, dass der bereits im Bau befindliche Drogeriemarkt am Rewe-Neustandort in jedem Falle am Netz sein wird, bis ein weiterer Drogeriemarkt am Standort Hurster Straße realisiert wird. ■ In der Nachbargemeinde Ruppichteroth ist auf dem ehemaligen Huwil-Gelände am westli- chen Ortseingang ein Nahversorgungszentrum mit einem Supermarkt, einem Lebensmittel- Discounter, einem Drogeriemarkt sowie ergänzenden Einzelhandelsnutzungen (u.a. ggf. auch Schuhe und Bekleidung) geplant. Aufgrund des unsicheren Planungsstandes wird das Planvorhaben im Rahmen dieser Ana- lyse als (noch) nicht realisiert betrachtet.

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3 Angebots- und Wettbewerbssituation

Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die geplante Einzelhandelsentwicklung hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der relevanten Angebotsstrukturen erforderlich. Die Wettbewerbsbetrachtung konzentriert sich zunächst auf den untersuchungsrelevanten Wett- bewerb innerhalb der Gemeinde Windeck. Darüber hinaus werden auch die in den umliegenden Grund- und Mittelzentren (u.a. Waldbröl, Eitorf, Hamm a.d.S. und Wissen) vorgehaltenen projektre- levanten Angebote in die Untersuchung einbezogen.

Abbildung 7: Wettbewerbssituation

Quelle: Eigene Darstellung

3.1 Relevanter Wettbewerb in der Gemeinde Windeck

Einführend ist zunächst festzuhalten, dass das kommunale Einzelhandelskonzept dem Einzelhan- del der Gemeinde Windeck eine „äußerst geringe Handelszentralität“ attestiert, die vor allem für den Standortbereich des Hauptzentrums explizit „zwingend gegensteuernde Maßnahmen“ erfor- derlich machen, um den vorhandenen Kaufkraftabfluss zu reduzieren. So beläuft sich die branchenspezifische Kaufkraftbindung im Segment Schuhe – gemäß Einzel- handelskonzept – auf rd. 27 %. Im Bekleidungssortiment wird im Zentrenkonzept eine Bindungs- quote von gerade einmal 5 % berechnet, wobei diese durch die Eröffnung des NKD-Fachmarktes auf etwa 17 % angestiegen sein dürfte. Nichtsdestotrotz wird der weit überwiegende Teil der vor- handenen Kaufkraft somit nicht lokal gebunden, sondern fließt in Umlandkommunen bzw. den On- linehandel. Auch im Lebensmittel- bzw. Drogeriewarensegment konnten im Einzelhandelskonzept (noch) hohe

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Kaufkraftabflüsse verzeichnet werden, denen mit der Neubaumaßnahme von Rewe bzw. dm zu- mindest teilweise entgegengesteuert wird.

Innerhalb der Gemeinde Windeck stellt das Hauptzentrum Windeck-Rosbach hinsichtlich Ange- botsstruktur und Größendimensionierung den bedeutsamsten Einzelhandelsstandort dar. Der ge- wachsene Teil des zentralen Versorgungsbereiches verläuft entlang der Rathausstraße und wird im Norden durch den Projektstandort begrenzt. Das südliche Ende findet sich in etwa im Bereich des Kirchplatzes. Darüber hinaus ist auch eine westlich der Bahntrasse gelegene Industriebrache als Ergänzungsstandort des zentralen Versorgungsbereiches in die räumliche Abgrenzung mitein- bezogen worden.

Auch zukünftig werden die mit deutlichem Abstand größten Einzelhandelsbetriebe den nahversor- gungsrelevanten Sortimenten (Lebensmittel/Drogeriewaren) zuzuordnen sein. Hierbei handelt es sich um den im Bau befindlichen Rewe-Supermarkt, der inkl. Vorkassenzone über eine Verkaufs- fläche von rd. 2.100 m² verfügen soll. Der ebenfalls im Bau befindliche Drogeriemarkt wird eine marktgerechte Verkaufsfläche von rd. 650 m² aufweisen und von dm betrieben werden, so dass perspektivisch (wieder) ein entsprechendes Angebot im Windecker Hauptzentrum vorgehalten wird.

Weiterer Magnetbetrieb innerhalb des Windecker Hauptzentrums ist die am Projektstandort gele- gene, erweiterungswillige Filiale des Lebensmitteldiscounters Aldi mit einer Verkaufsfläche von rd. 960 m².

Mit der Eröffnung von NKD ist nun neben dem Fachgeschäft Mode Brück ein zweiter Textilanbieter innerhalb des Hauptzentrums ansässig; zudem ist Bekleidung regelmäßiger Bestandteil der wech- selnden Aktionswaren der ortsansässigen Lebensmitteldiscountbetriebe.

Dagegen fehlt im Schuhsegment ein differenziertes Angebot, das sich im Wesentlichen auf den am Berliner Platz ansässigen Anbieter „Hermes – Schuhmode, Orthopädie, Schuhtechnik“ beschränkt.

Am nördlichen Eingangsbereich von Windeck-Rosbach, außerhalb des zentralen Versorgungsbe- reiches ist darüber hinaus eine rd. 980 m² große, moderne Filiale des Lebensmitteldiscounters Lidl vorzufinden. Nahversorgungsrelevante Sortimente werden zudem von der Standortgemeinschaft Dursty-Getränkemarkt (rd. 600 m² VKF) und Hermes Fleischmarkt (rd. 50 m² VKF) vorgehalten.

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Abbildung 8: Projektrelevante Wettbewerber im Ortsteil Windeck-Rosbach (Auswahl)

Quelle: Eigene Fotos

In den sonstigen Ortsteilen der Gemeinde Windeck kann in dem rd. 6 km entfernt liegenden Orts- teil Dattenfeld ein weiterer Angebotsschwerpunkt entlang der Landesstraße L 333 ausgemacht werden. Dieser Standortbereich ist im Einzelhandelskonzept der Gemeinde als Nebenzentrum qualifiziert. Der Angebotsschwerpunkt ist eindeutig im kurzfristigen Bedarf auszumachen. Wesent- licher Anbieter ist ein weiterer Rewe-Supermarkt (rd. 900 m² VKF), der von kleinteiligen Angeboten (u.a. Bäckerei, Apotheke) ergänzt wird. Mit der „CDU-Kleiderstube“ (Second Hand) ist zudem ein Anbieter von Textilien dort ansässig. Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches soll zeitnah die Ansiedlung eines kleinflächigen Netto-Discountmarktes erfolgen, für den es seit Frühjahr 2013 entsprechendes Planungsrecht gibt. 3

Weiterhin werden im Einzelhandelskonzept die Ortsteile Schladern, Herchen und Leuscheid als Nahversorgungsbereiche bewertet, ohne dass sie als zentrale Versorgungsbereiche qualifiziert worden sind, die aufgrund der vorhandenen Besatzstrukturen (v.a. Ladenhandwerksbetriebe) aller- dings ausschließlich örtliche Versorgungsfunktion übernehmen.

3 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist im Februar 2013 vom Rat der Gemeinde Windeck als Satzung beschlossen worden.

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Abbildung 9: Wettbewerbssituation der projektierten Einzelhandelsnutzungen in der Gemeinde Windeck nach Standortlagen

Aktueller Umsatz [in Mio. €] Drogerie - Bekleidung Schuhe NuG* Gesamt Standort waren Hauptzentrum Rosbach 1,5 0,4 14,1 3,1 36,1 Nebenzentrum Dattenfeld ./. ./. 4,7 0,4 5,1 Nahversorgungsbereiche ./. ./. 2,2 0,1 2,3 Schladern, Herchen, Leuscheid Streulagen Rosbach 0,2 ./. 6,2 0,3 6,7 Streulagen Dattenfeld ./. ./. 2,7 0,3 2,9 Gemeinde Windeck insg. 1,7 0,4 29,8 4,2 36,1

Quelle: eigene Darstellung, eigene Erhebungen und Prognosen; Rundungsdifferenzen möglich * Nahrungs- und Genussmittel

3.2 Relevanter Wettbewerb in Umlandkommunen

Die rd. 12 km nördlich von Windeck liegende Stadt Waldbröl ist das nächstgelegene Mittelzent- rum und in einer Fahrzeit von rd. 12 Minuten zu erreichen. Verkehrlich ist sie über die Bundesstra- ße B 256 aus Richtung Windeck gut angebunden. Die Versorgungsbedeutung von Waldbröl für ihr Umland lässt sich in einer Umsatz-Kaufkraft- Relation von 158 ablesen: Einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraft von rd. 91 Mio. € steht ein Ein- zelhandelsumsatz von rd. 143 Mio. € gegenüber. 4 Den in Waldbröl ansässigen Magnetbetrieben ist folglich eine hohe Leistungsfähigkeit zu unterstellen.

Das Einzelhandelskonzept der Stadt Waldbröl weist das Hauptzentrum der ehemaligen Kreisstadt im Bereich Brölstraße, Kaiserstraße und Hochstraße aus. Gemäß Einzelhandelskonzept befinden sich hier 78 Einzelhandelsbetriebe, die eine Gesamtverkaufsfläche von rd. 14.800 m² auf sich ver- einen. Somit entfallen rd. 30 % der gesamtstädtischen Einzelhandelsverkaufsflächen auf das Hauptzentrum, das damit den größten Angebotsschwerpunkt des Mittelzentrums darstellt.

Mit Abstand größter Bekleidungsanbieter ist das Modehaus Kressner mit einer Verkaufsfläche von rd. 2.500 m². Nach der Betriebsaufgabe von Mast Mode stellen die Anbieter Jeans Company, Mo- de Barth, Mode Noack sowie Mode Ommer die nächstgrößeren Anbieter dar, liegen hinsichtlich ih- rer Verkaufsflächendimensionierung allerdings bereits deutlich darunter. Im unteren Preissegment ist eine Filiale des Textilfachmarktes Kik vorzufinden. Weitere Fachgeschäfte ergänzen das Beklei- dungsangebot (u.a. K54, Mode Treff, Dogan Textil).

4 Einzelhandelskonzept für die Stadt Waldbröl, Junker und Kruse, 2011; S. 53

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Im Angebotssegment Schuhe stellt die am Rewe XL ansässige Filiale von Schuh-Mann mit rd. 300 m² den größten Wettbewerber dar, der von den Fachgeschäften Albus sowie Schuhe by Nine er- gänzt wird.

Bei den größten Anbietern von nahversorgungsrelevanten Sortimenten innerhalb des Hauptzent- rums handelt es sich zum einen um einen modern aufgestellten Rewe-Supermarkt mit einer Ver- kaufsfläche von rd. 2.150 m² 5, zum anderen um eine rd. 400 m² große Drogeriemarktfiliale des An- bieters Rossmann. Darüber hinaus werden ergänzende Angebote von diversen Ladenhandwerks- betrieben, einem Obst- und Gemüsehändler, einem Reformwarenanbieter sowie einem Spezialitä- tenladen vorgehalten. Insgesamt addiert sich das Angebot in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten auf eine Ver- kaufsfläche von rd. 3.300 m², auf der ein Umsatz von rd. 14,5 Mio. € getätigt wird. Das Beklei- dungsangebot summiert sich auf rd. 4.900 m² bzw. rd. 11,0 Mio. €, Schuhe werden auf rd. 400 m² angeboten.

Außerhalb des Hauptzentrums konzentrieren sich die projektrelevanten Angebote auf die beiden Pkw-orientierten Standorte an der Brölbahnstraße und der Otto-Eichhorn-Straße. Bei dem Standortbereich Brölbahnstraße handelt es sich um einen für Windecker Kunden verkehr- lich sehr gut erreichbaren Standortverbund mehrerer frequenzstarker Einzelhandelsbetriebe. Ne- ben einem rd. 2.000 m² großen Rewe Supermarkt ist hier auch ein rd. 1.100 m² großer Aldi- Lebensmitteldiscounter vorzufinden. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch einen Expert Elektrofachmarkt sowie den Fahrradanbieter Zweiradmeister. Ein Bekleidungs-/Schuhangebot ist somit nicht vorhanden. Laut Einzelhandelskonzept weist der Standortbereich eine Gesamtver- kaufsfläche von rd. 5.100 m² auf. Der projektrelevante Umsatz in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten beläuft sich auf rd. 18,5 Mio. €. Der Standortbereich der Otto-Eichhorn-Straße befindet sich rd. 300 östlich des zentralen Versor- gungsbereiches entlang der Hauptverkehrsachse der Stadt (B 256). Hierbei handelt es sich um ein ausschließlich auf Pkw-Kunden orientiertes Fachmarktzentrum. Projektrelevant sind neben den nahversorgungsrelevanten Anbietern Aldi (740 m²), Norma (730 m²) und dm (600 m²) die Beklei- dungsfachmärkte Takko, Bon-Prix, Ernsting’s Family und Jeans Fritz sowie der Schuhfachmarkt Deichmann. Abgerundet wird das Einzelhandelsangebot durch Filialen von Fressnapf und Däni- sches Bettenlager sowie der Bäckerei Schmidt. Insgesamt weist der Angebotsstandort eine Verkaufsfläche von rd. 6.200 m² auf, von denen mehr als die Hälfte projektrelevant sind (Bekleidung/Schuhe/Lebensmittel/Drogerie). Der entsprechende Umsatz liegt bei rd. 17,1 Mio. €.

Luftlinie rd. 6 km von Windeck-Rosbach entfernt liegt das Grundzentrum Hamm/Sieg . In Hamm lassen sich zwei Angebotsschwerpunkte ausmachen. Hierbei handelt es sich zum einen um die als Hauptzentrum qualifizierte Ortsmitte und zum anderen um einen östlich gelegenen Fachmarkt- standort. Der Einzelhandel in der Ortsmitte wird im Wesentlichen von den im Standortverbund agierenden nahversorgungsrelevanten Anbietern Rewe (rd. 2.000 m²) und Norma (rd. 600 m²) am Marktplatz geprägt. Beide befinden sich im sogenannten „Marktzentrum“, einem kleinen Einkaufszentrum aus den 1970/ 80er Jahren, und weisen hinsichtlich ihres Marktauftritts deutliche Schwächen auf. Als größter Vollsortimenter im Gemeindegebiet wird der Rewe-Supermarkt gleichwohl aber Magnet-

5 Davon entfallen rd. 450 qm auf den separat gelegenen Rewe Getränkemarkt

Seite 17 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1 funktionen für die gesamte, ansonsten ausschließlich kleinstrukturierte Ortsmitte wahrnehmen können. Hier sind überwiegend Anbieter des kurzfristigen Bedarfes vorzufinden (Ladenhandwerks- betriebe, Reformhaus, Frische Markt, Apotheke). Nach der Schließung des Modehaus Maxime ist nur noch der rd. 25 m² große Bekleidungsanbieter „Mode Bleck für Sie & Ihn“ innerhalb der Orts- mitte vorzufinden. Ein Schuhangebot wird nicht vorgehalten.

Außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ist entlang der Lindenallee ein Fachmarktzentrum entwickelt worden. Ankermieter sind neben einem Penny- Lebensmitteldiscounter, einem Dursty- Getränkemarkt und einem Rossmann-Drogeriemarkt zudem ein Kik-Textilfachmarkt. Der Ange- botsstandort weist somit insgesamt einen hohen Wettbewerbsbezug zum Planvorhaben auf. Benachbart befindet sich an der Thalhauser Straße zudem eine rd. 700 m² große Aldi-Filiale.

In einer Pkw-Entfernung von rd. 15 Kilometern befindet sich mit der Stadt Wissen eine weiteres Mittelzentrum. Dieses ist über die Bundesstraßen B 256 bzw. B 62 in einer Fahrzeit von rd. 20 Mi- nuten zu erreichen. Die Stadt Wissen hat im Jahr 2010 von der Cima Beratung + Management GmbH ein Einzelhan- delskonzept erarbeiten lassen, das neben dem Hauptzentrum Innenstadt zudem noch den Stand- ortbereich Hämmerberg als weiteren zentralen Versorgungsbereich (Stadtteilzentrum) ausweist. Das Hauptzentrum der Stadt Wissen umfasst im Wesentlichen den gewachsenen Haupteinkaufs- bereich entlang der Rathausstraße, die Fußgängerzone im Bereich von Mittel- und Marktsstraße sowie den nordöstlich gelegenen Bereich der Gerichtsstraße.

Gemäß Einzelhandelskonzept befinden sich hier insgesamt 72 Betriebe, die einen Gesamtver- kaufsflächenbestand von rd. 10.000 m² aufweisen und auf denen ein Einzelhandelsumsatz in Höhe von rd. 40 Mio. € erwirtschaftet wird. Der Angebotsschwerpunkt ist beim täglichen Bedarf auszu- machen, der eine Verkaufsfläche von rd. 3.500 m² auf sich vereinen kann. Wichtige Anbieter sind eine Rewe Supermarkt sowie ein Norma Discounter. Auf das Bekleidungssortiment entfällt eine Verkaufsfläche von rd. 1.400 m². Größte Anbieter sind neben dem Fachgeschäft PK Fashion noch die Bekleidungsfilialisten Zeeman und NKD. Darüber hinaus sind weitere kleinteilige Modegeschäfte im Innenstadtbereich vorzufinden. Das Angebot im Segment Schuhe wird dagegen ausschließlich von den beiden Anbietern Trend- Schuh sowie „Schuhe am Markt“ vorgehalten, filialisierte Anbieter sind im zentralen Versorgungs- bereich somit nicht ansässig. Die entsprechende Verkaufsfläche ist mit rd. 300 entsprechend deut- lich geringer. Im als Stadtteilzentrum qualifizierten Bereich des Hämmerbergs befinden sich 10 Einzelhandels- betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 4.000 m². Größter Anbieter ist ein Rewe XL- Verbrauchermarkt mit rd. 1.800 m², der von einem dm-Drogeriemarkt ergänzt wird. Darüber hinaus sind mit den Textilfilialisten Kik und Ernsting’s Family sowie einer Deichmann-Filiale projektrelevan- te Wettbewerbsbetriebe im Stadtteilzentrum ansässig.

Wesentliche Wettbewerbsstandorte innerhalb des westlich angrenzenden Mittelzentrums Eitorf ist zum einen das als zentraler Versorgungsbereich qualifizierte Hauptzentrum sowie der dezentra- le Angebotsstandort „Im Auel“. Das Hauptzentrum von Eitorf erstreckt sich maßgeblich entlang des Straßenkreuzes Bahnhofstra- ße-Hochstraße/Poststraße/Siegstraße und Brückenstraße-Asbacher Straße und umfasst eine Ver-

Seite 18 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1 kaufsfläche von rd. 5.900 m². 6 Größter Einzelhandelsbetrieb und maßgeblicher Frequenzbringer der Ortsmitte ist ein rd. 1.700 m² großer Rewe-Supermarkt im Kreuzungsbereich von Hoch-, Bahnhof- und Brückenstraße. Weitere Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Hauptzentrum sind ein Aldi- Discountmarkt, zwei Drogeriemärkte (Rossmann, dm), ein türkischer Lebensmittelmarkt, ein Re- formhaus sowie diverse kleinere Anbieter, die vornehmlich dem Ladenhandwerk zugeordnet wer- den können. Das Angebot im Bekleidungssegment innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs beläuft sich auf rd. 800 m². Hervorzuheben sind die bundesweit agierenden Filialisten NKD, Vestino sowie Ernsting’s Family, die durch inhabergeführte Fachgeschäfte ergänzt werden. Das Schuhsegment wird auf einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 400 m² vorgehalten. Größter An- bieter ist die zwischenzeitlich umfirmierte Quick-Schuhfiliale (jetzt: Schuh Mann) an der Bahnhof- straße, die von dem Fachgeschäft „Gesunde Schuhe Räder“ ergänzt wird.

Als größter Angebotsstandort nahversorgungsrelevanter Sortimente in der Gemeinde Eitorf fungiert das Gewerbegebiet „Im Auel“ am Ortsrand des Kernortes , das gesamtgemeindliche Versor- gungsfunktion übernimmt. Bei den größten Anbietern mit Wettbewerbsbezug handelt es sich um die nahversorgungsrelevanten Anbieter Rewe (rd. 2.500 m²), Lidl, Netto sowie den Getränke Ex- press. Auch eine rd. 500 m² große Filiale des Textilfachmarktes Kik kann dem Standortbereich zu- geordnet werden. Ein qualifiziertes Schuhangebot ist hingegen nicht vorzufinden. Aufgrund der räumlichen Nähe ist die Gemeinde Eitorf vor allem für die westlichen Ortsteile der Gemeinde Windeck als Versorgungsstandort von Bedeutung. Im Rahmen des Windecker Einzel- handelskonzepts bzw. der dort erfolgten Passantenbefragung konnte festgestellt werden, dass 90 % der Befragten in Herchen angegeben haben, Eitorf als Einkaufstandort aufzusuchen, „sehr viele von diesen erledigten ihre Einkäufe fast ausschließlich dort.“ 7

Der zentrale Versorgungsbereich Ruppichteroth weist insgesamt 16 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.310 m² und einem Umsatzvolumen von ca. 16,7 Mio. € auf. Damit ist der Ortskern Ruppichteroth der einzige größere zusammenhängende Einzelhandelsstandort der Gemeinde. Die durchschnittliche Betriebsgröße ist mit ca. 207 m² Verkaufsfläche je Betrieb relativ groß, dies resultiert jedoch aus den Lebensmittelmärkten Aldi und Lidl, auf die gut die Hälfte der innerörtlichen Verkaufsfläche und rund zwei Drittel des Umsatzes entfallen. Damit fungiert insbesondere der Aldi Lebensmittelmarkt als wichtiger Magnetbetrieb für die benachbarten kleineren Fachgeschäfte. Im Bereich der Bekleidung ist das Modehaus Schorn strukturprägend, darüber hinaus sind klein- strukturierte Betriebe vor allem in den Angebotssegmenten Lebensmittelhandwerk, Bücher, Schreibwaren, Optik, Fahrräder und Küchen ansässig. Schuhe sind innerhalb der Ortsmitte von Ruppichteroth somit bislang nicht vorzufinden. Im sonstigen Gemeindegebiet von Ruppichteroth sind vor allem nahversorgungsbezogene Einzel- handelsbetriebe vorhanden (Penny, Netto, Edeka).

Gemäß Windecker Einzelhandelskonzept sind die in Ruppichteroth ansässigen Betriebe vornehm- lich für die in Dattenfeld lebende Bevölkerung von Interesse – auf die Gesamtgemeinde bezogen

6 Markt- und Standortanalyse des Einzelhandelsstandorts Eitorf, BBE Unternehmensberatung, 2006 7 Einzelhandelskonzept Gemeinde Windeck, S. 51

Seite 19 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1 dürfte ihnen nur eine geringe Versorgungsbedeutung zufallen. Auch das geplante Nahversor- gungszentrum am westlichen Ortseingang (Supermarkt, Discounter, Drogeriemarkt zzgl. ergän- zender Einzelhandelsnutzungen) wird an der grundsätzlichen Ausrichtung sehr wahrscheinlich nichts ändern.

Wesentliche Wettbewerbsbeziehungen zu den im nordöstlich gelegenen Grundzentrum Mors- bach vorhandenen Angebotsstrukturen (u.a. Rewe, Aldi, Lidl, Netto, Kik, NKD, Schuh-Mann) las- sen sich weder aus der im Rahmen des Einzelhandelskonzepts für die Gemeinde Morsbach 8 durchgeführten Telefonbefragung noch aus den Befragungsergebnissen in Windeck ableiten.

Darüber hinaus sind in den umliegenden Oberzentren Köln und Bonn sowie dem Mittelzentrum Siegburg eine Vielzahl von Einzelhandelsfachgeschäften und Filialbetrieben aller Bedarfsstufen - sowohl innerhalb der innerstädtischen Einzelhandelsangebote als auch diverser Fachmarktstan- dorte - vorzufinden, die in Wettbewerb zum Versorgungsstandort Windeck stehen. 9

Abbildung 10: Relevante Wettbewerbssituation in den Umlandkommunen

Aktueller Umsatz [in Mio. €] Drogerie - Bekleidung Schuhe NuG* Gesamt Standort waren Waldbröl, davon 14,5 3,0 44,1 8,5 70,0 Hauptzentrum 11,6 1,4 11,4 3,1 27,4 Sonstige Lagen 2,9 1,6 32,7 5,4 42,6 Hamm/Sieg, davon 0,9 ./. 20,6 2,8 24,3 Hauptzentrum 0,1 ./. 10,7 0,8 11,6 Sonstige Lagen 0,8 ./. 9,8 2,0 12,6 Wissen/Sieg, davon 4,5 3,0 27,6 4,2 39,3 Hauptzentrum 3,5 1,2 4,7 0,4 8,6 Stadtteilzentrum 1,0 1,8 7,2 2,7 12,7 Sonstige Lagen ./. ./. 16,6 1,4 18,0 Eitorf, davon 2,7 1,9 32,0 4,9 41,5 Hauptzentrum 2,1 1,9 15,6 3,7 23,2 Sonstige Lagen 0,6 ./. 16,5 1,2 18,3 Ruppichteroth 0,8 ./. 17,2 1,0 19,0 Morsbach 1,2 1,0 19,8 2,2 24,2 Untersuchungsraum insg. 24,6 8,8 161,3 23,5 199,3

Quelle: eigene Darstellung, eigene Erhebungen und Prognosen; Rundungsdifferenzen möglich * Nahrungs- und Genussmittel

8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Gemeinde Morsbach, BBE Handelsberatung, 2011 9 Vgl. Ergebnisse der Passantenbefragung zum Einkaufsverhalten in der Gemeinde Windeck im Rah- men des Einzelhandelskonzepts für die Gemeinde, S. 51f.

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Als Zwischenfazit kann festgehalten werden, dass die Gemeinde Windeck von einer Vielzahl an gut positionierten Angebotsstandorten in den umliegenden Grund- und Mittelzentren umgeben ist. Maßgeblich aufgrund der sich aktuell als defizitär darstellenden Einzelhandelsausstattung wird demnach derzeitig ein hoher Anteil der Windecker Kaufkraft an außerhalb liegende Einzelhandels- standorte abfließen. Dies gilt insbesondere für die zentrenprägenden Sortimente Bekleidung und Schuhe, wovon vor al- lem die umliegenden Angebotsstandorte (v.a. Waldbröl, Hamm/Sieg, Eitorf) sowie die regional ausstrahlenden Einkaufsdestinationen Köln, Bonn und Siegburg überproportional profitieren dürf- ten.

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4 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung

4.1 Projektrelevantes Einzugsgebiet

Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Ein- zugsgebiet für das Untersuchungsobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung:

■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimenten ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand 10 ■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, z. B. die Entfernung und die Attraktivität der re- levanten Anbieter im Standortumfeld ■ die Attraktivität des Projektvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungs- fähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird ■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. die verkehrliche Erreichbarkeit, die Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie vorhandene Agglomerationseffekte umfasst ■ Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen oder baulichen Gegebenheiten ■ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung ■ die zentralörtliche Funktion der Standortkommune.

Der Angebotsschwerpunkt der geplanten Einzelhandelsnutzungen liegt zunächst in den mittelfristi- gen Sortimenten (Bekleidung/Schuhe), die durch kurzfristige Bedarfsgüter (Nahrungs- und Ge- nussmittel, Drogeriewaren) ergänzt werden sollen. Die Tatsache, dass der für diese Sortimente zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand begrenzt ist, stellt für die Ausdehnung des perspektivischen Einzugsgebietes einen limitierenden Faktor dar. Zweitens wirkt die topographische Situation be- grenzend auf die räumliche Ausdehnung des Marktgebiets. Und schließlich wird das Einzugsgebiet durch die Wettbewerbsstrukturen im Umland wesentlich beeinflusst. Hier sind insbesondere die vorab beschriebenen Angebotsschwerpunkte in den Umlandkommunen Waldbröl (u.a. Innenstadt, Pkw-orientierte Standorte Bröhlbahnstraße sowie Otto-Eichhorn-Straße), Hamm / Sieg, Wissen, Eitorf, Morsbach und Ruppichteroth zu nennen, deren Ausstrahlung begrenzend auf das Einzugs- gebiet des Vorhabens wirkt.

Aufgrund der Lage im Hauptzentrum der Gemeinde Windeck ist dem Planvorhaben in Rosbach zunächst eine gesamtgemeindliche Versorgungsbedeutung zuzusprechen. Allerdings erreicht vor allem die in den westlichen Ortslagen (v.a. Herchen, Stromberg, Gerressen) lebende Bevölkerung deutlich schneller die in den Umlandkommunen (v.a. Eitorf; bei Realisierung des Planvorhabens auf dem Huwil-Areal auch Ruppichteroth) vorhandenen Einzelhandelsangebote. Vor diesem Hin- tergrund sind diese nicht dem perspektivischen Einzugsgebiet des Planvorhabens zuzurechnen.

10 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachge- fragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem An- gebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z.B. Möbelsortiment).

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Darüber hinaus ist im Rahmen der Wettbewerbsanalyse aufgezeigt worden, dass in der unmittelbar südlich angrenzenden Gemeinde Hamm/ Sieg derzeitig kein Schuhangebot sowie ein nur stark eingeschränktes Bekleidungsangebot vorgehalten wird. Diesbezüglich ist davon auszugehen, dass sowohl die in Hamm als auch den benachbarten Ortsgemeinden Pracht und Fürthen lebende Be- völkerung (bislang) auf die Versorgungstrukturen in Wissen ausgerichtet ist. Mit der Realisierung des geplanten Bekleidungs- und Schuhfachmarktes am Projektstandort wird das Windecker Hauptzentrum zukünftig allerdings ebenfalls eine verkehrlich gut zu erreichende Einkaufsalternati- ve darstellen, so dass –zumindest teilweise- eine Umorientierung auf die Windecker Ortsmitte un- terstellt werden kann. 11 Auch in den unmittelbar an Windeck angrenzenden Ortslagen von Waldbröl bzw. Morsbach kann noch eine -allerdings abgeschwächte - Orientierung auf die Angebote in Windeck-Rosbach unter- stellt werden.

Somit umfasst das Einzugsgebiet im Wesentlichen die Gemeinde Windeck (mit Ausnahme der westlichen Ortslagen) sowie die südlich gelegenen Gemeinden Hamm (Sieg), Pracht und Fürthen. Auch die zu Waldbröl gehörenden Ortslagen Spurkenbach, Schönenbach, Helten und Bettenhagen bzw. Morsbach-Überholz lassen sich dem Einzugsgebiet des Planvorhabens zuordnen.

Dieses so abgegrenzte Einzugsgebiet verfügt über ein Bevölkerungspotenzial von rd. 24.200 Einwohner , von denen der weit überwiegende Teil aus der Gemeinde Windeck stammen (rd. 17.500 Personen).

Abbildung 11: Einzugsgebiet des Planvorhabens

Quelle: Eigene Darstellung

11 So beträgt die Fahrzeit von Hamm zum Projektstandort rd. 10 Minuten. Auch die relevanten Ange- botsstandorte in der Stadt Wissen (Hauptzentrum/Stadtteilzentrum) sind in rd. 10 Minuten zu errei- chen.

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Darüber hinausreichende Einkaufsbeziehungen sind vor allem auf die über großzügig dimensio- nierte Park & Ride-Parkplätze verfügenden S-Bahnhaltestellen in Schladern und Au zurückzufüh- ren, die zu einem hohen Anteil auch von Pendlern der Umlandkommunen genutzt werden. Diese räumlich nicht genau zu lokalisierenden Zuflüsse sind als „Streuumsätze“ zu quantifizieren.

Damit wird das perspektivische Einzugsgebiet vor allem das Gemeindegebiet von Windeck umfas- sen und der grundzentralen Versorgungsfunktion der Gemeinde entsprechen. Untergeordnet wer- den auch Umsätze aus den südlich angrenzenden Gemeinden Hamm (Sieg), Pracht und Fürthen zu erwarten sein, während das Planvorhaben in den sonstigen Nachbarkommunen keinen bedeut- samen Marktanteil erlangen wird.

4.2 Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet

Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungs- zahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von rd. 593 € für Bekleidung, rd. 130 € für Schuhe, rd. 2.046 € für Nahrungs- und Genussmittel und rd. 243 € für Drogeriewaren, gewichtet mit der gemeindespezifischen Kaufkraftkennziffer (MB-Research). Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung be- stimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Gemeinde das verfügbare Netto- Einkommen pro Einwohner im Verhältnis zum Gesamteinkommen in Deutschland an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Das einzelhandelsbezogene Kaufkraftniveau der Gemeinde Windeck liegt bei 93,1 und somit leicht unter dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Auch die Umlandkommunen Waldbröl (90,3), Hamm (91,5), Pracht (91,4), Fürthen (91,1) und Morsbach (98,7) verfügen im Bundesdurchschnitt über unterdurchschnittliche Kaufkraftkennziffern.

Unter Berücksichtigung der standortbezogenen Kaufkraftkennziffern errechnet sich für das vorab abgegrenzte Einzugsgebiet ein projektrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von rd. 67,6 Mio. €, wobei nahezu drei Viertel in der Gemeinde Windeck zur Verfügung stehen. Davon entfällt mit rd. 45,9 Mio. € der weit überwiegende Teil auf das Lebensmittelsegment und rd. 5,5 Mio. € auf Drogeriewaren. Das Kaufkraftpotenzial im Bekleidungssegment beläuft sich auf rd. 13,3 Mio. €. Für Schuhe stehen im Einzugsgebiet rd. 2,9 Mio. € zur Verfügung.

Abbildung 12: Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet

Nachfragepotenzial [in Mio. €]

Drogerie- Bekleidung Schuhe NuG* Gesamt Einwohner waren

Einzugsgebiet 24.229 13,3 2,9 45,9 5,5 67,6

Quelle: Eigene Berechnungen unter Berücksichtigung der MB-Marktdaten und den Einwohnerzahlen der Gemeinde Win- deck (Hauptwohnsitz), Stand 30.06.2013 sowie den Nachbarkommunen Hamm, Fürthen, Pracht, Waldbröl und Morsbach. Rundungsdifferenzen möglich * Nahrungs- und Genussmittel

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5 Umsatzerwartung und Kaufkraftbindung

Die Einschätzung der durch die geplante Einzelhandelsentwicklung in Windeck-Rosbach zu erwar- teten Umsatzleistung bildet die Voraussetzung für die Bestimmung der zu erwartenden Umsatzum- lenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen.

Unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsraum der Ge- meinde Windeck und der Nachbarkommunen, der marktüblichen Attraktivität der Planvorhaben sowie des ansprechbaren Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiets wird im Rahmen einer Modell- rechnung die zu erwartende Umsatzleistung für die geplanten Einzelhandelsnutzungen anhand re- alisierbarer Marktanteile (Kaufkraftbindung) innerhalb der Teilräume des Einzugsgebietes ermittelt.

Für den Bekleidungsfachmarkt ist ein Umsatz von rd. 1,0 Mio. € zu prognostizieren, der mit einer - unter Berücksichtigung der zu unterstellenden leicht überdurchschnittlichen Verkaufsflächendi- mensionierung von rd. 800 m² - marktüblichen Flächenproduktivität von rd. 1.250 € je m² Verkaufs- fläche korrespondiert. Vor dem Hintergrund, dass der durchschnittliche Filialumsatz einer Kik-Filiale bei rd. 0,53 Mio. € bzw. der einer Takko-Filiale bei rd. 0,77 Mio. € liegt, ist eine Umsatzleistung von rd. 1,0 Mio. € als Maximalumsatz einzustufen. 12

Für den Schuhfachmarkt mit ebenfalls rd. 800 m² Verkaufsfläche lässt sich ein Umsatz von eben- falls rd. 1,0 Mio. € prognostizieren. Der geplante Schuhmarkt würde mit der Realisierung den mit deutlichem Abstand größten und attraktivsten Anbieter innerhalb der Gemeinde darstellen und eine entsprechend hohe Kaufkraftbindung innerhalb des Einzugsgebietes generieren können (max. 29 % der relevanten Kaufkraft).

Die BBE-Gutachter gehen davon aus, dass der bestehende Aldi-Markt mit rd. 960 m² Verkaufsflä- che am Planstandort unter Berücksichtigung des im Einzugsgebiet ansprechbaren Bevölkerungs- potenzials, der überdurchschnittlichen Verkaufsflächendimensionierung 13 sowie der Wettbewerbs- situation im Gemeindegebiet von Windeck am Standort Hurster Straße derzeitig bestenfalls eine im Filialnetz durchschnittliche Umsatzleistung von rd. 7,3 Mio. € erzielt. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) ent- fallen hiervon rd. 6,3 Mio. € und auf Nonfood-Sortimente rd. 1,0 Mio. €. Bei den Nonfood- Sortimenten handelt es sich vornehmlich um die wöchentlich wechselnden Aktionswaren.

Da die Aktionsware eines Lebensmittel-Discountmarktes häufig wechselt, sind Zuordnungen der Fläche und Umsätze auf einzelne Warengruppen nur bedingt möglich. Grundsätzlich ist festzustel- len, dass das Aktionswarenprogramm sämtliche Warengruppen des Einzelhandels umfasst, wobei insbesondere folgende Sortimentsbereiche regelmäßig im Angebot zu finden sind:

12 Vgl. EHI Retail Institute, Köln. Demnach hat die Firma Kik im Jahr 2012 bei einer Filialzahl von 2.603 etwa 1,38 Mrd. € erwirtschaftet. Im Jahr 2012 hat Takko mit 1.055 Filialen eine Umsatzleistung von rd. 813 Mio. € erzielt. 13 Lt. Retail Real Estate Report 2012/2013 der Hahn Gruppe beläuft sich die durchschnittliche Ver- kaufsfläche einer Aldi Süd-Filiale auf 796 m², auf der eine Umsatzleistung von rd. 7,3 Mio. € getätigt wird.

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■ Bekleidung / Textilien ■ Schuhe / Lederwaren ■ Papier / Schreibwaren / Bücher ■ Haushaltswaren ■ Spielwaren und Sportartikel ■ Elektrogeräte und Unterhaltungselektronik ■ Heimwerker- / Gartenbedarf

Nach gutachterlichen Berechnungen auf Basis von Branchenveröffentlichungen und Ergebnissen der BBE-Marktforschung stellt das Textilsortiment unter den Nonfood-Artikeln von Lebensmittel- Discountmärkten das umsatzstärkste Teilsortiment dar. Im Durchschnitt über alle Discountmärkte entfallen ca. 6,0 % des Gesamtumsatzes auf das Textilsortiment. An zweiter Stelle folgt mit ca. 3,5 % des Umsatzes das Segment (Unterhaltungs-) Elektronik. Für die sonstigen Nonfood- Sortimente liegen die durchschnittlichen Umsatzanteile bei ca. 0,5 - 1,0 %. Eine tiefer gehende Flächen- bzw. Sortimentsdifferenzierung ist darüber hinaus nicht möglich. Vor diesem Hintergrund werden in der weiteren Untersuchung ausschließlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente ei- ner genaueren Betrachtung unterzogen.

Durch die Verkaufsflächenerweiterung wird die Umsatzleistung der Aldi-Filiale aus Sicht der Gut- achter nur maßvoll ansteigen. Dafür sprechen folgende Indikatoren, die im Zusammenhang mit den Marktentwicklungen der letzten Jahre anzuführen sind:

■ Die Filialist Aldi verfügt über ein bundesweit einheitliches Sortimentskonzept. Aus internen Organisations- und Strukturgründen ergibt sich aus Verkaufsflächenerweiterungen somit generell keine Ausweitung des vorgehaltenen Sortiments. ■ Wie dargestellt, dient die geplante Erweiterungsmaßnahme nicht der Ausweitung des Sor- timentsangebotes. Vielmehr hat die Erweiterung den Zweck, die Voraussetzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, verbesserte Kundenführung und Optimierung der inter- nen Logistikabläufe zu schaffen. ■ Die Aldi-Filiale ist seit mehreren Jahren am gegenwärtigen Standort etabliert. Gleiches gilt auch für die relevanten Wettbewerbsstrukturen 14 , so dass sich die Einkaufsorientierungen und damit das Einkaufsverhalten der Verbraucher im Untersuchungsraum bereits im We- sentlichen herausgebildet haben. ■ Allerdings wird die Gesamtattraktivität des Standortes an der Hurster Straße durch die zeit- nahe Realisierung der beiden Fachmärkte ansteigen und zu einer erhöhten Kundenfre- quenz am Projektstandort führen, von der auch der Aldi-Markt profitieren wird.

Insofern wird der zu erwartende Umsatzzuwachs infolge der Erweiterung um 320 m² auf max. 0,9 Mio. € prognostiziert. Davon entfallen voraussichtlich rd. 0,8 Mio. € auf die nahversorgungsre- levanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel und Drogeriewaren sowie rd. 0,1 Mio. € auf die

14 Der Netto-Markt in Dattenfeld wird annahmegemäß schon lange am Netz sein, bevor die Flächenerweite- rung baulich vollzogen wird.

Seite 26 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1 sonstigen Sortimente. Vor dem Hintergrund der Umsatzprognose wird der Focus in der weiteren Analyse auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente gelegt. Insgesamt wird für die erweiterte Aldi-Filiale an der Hurster Straße somit ein Gesamtumsatz von rd. 8,2 Mio. € unterstellt, der damit deutlich über dem filialeigenen Durchschnitt von rd. 7,3 Mio. € lie- gen wird 15 , so dass der Prognoseansatz ebenfalls als „Worst-Case“ anzusehen ist.

Abbildung 13: Umsatzerwartung der erweiterten Aldi-Filiale

Umsatzerwartung in Mio. € Discountmarkt Discountmarkt Sortiment Veränderung (vorher) (nachher)

Nahrungs- und Genussmittel/ Drogerie- 6,3 7,2 + 0,8 waren Sonstige Sortimente 1,0 1,1 + 0,1 Summe 7,3 8,2 + 0,9 Quelle: Eigene Berechnungen

Für den Drogeriemarkt mit rd. 800 m² Verkaufsfläche ist ein Umsatz von maximal 2,2 Mio. € in die Betrachtung mit einzustellen. Denn mit dem derzeitig im Bau befindlichen dm-Drogeriemarkt wird das Drogeriewarensegment zukünftig bereits kompetent innerhalb des Windecker Hauptzentrums angeboten werden. Zudem ist das ansprechbare Kaufkraftpotenzial von rd. 5,5 Mio. € im Einzugs- gebiet als limitierender Faktor anzusehen. Hieraus resultiert eine im Vergleich zu bundesweit durchschnittlichen Leistungskennzahlen dieser Betriebsform vergleichsweise niedrige Flächenleis- tung von rd. 2.800 € / m² VKF. Damit liegt der betriebsbezogene Planumsatz knapp 9 % unter dem durchschnittlichen Umsatz eines Rossmann Drogeriemarktes von rd. 2,4 Mio. €. 16 Der weit überwiegende Anteil des zu erwartenden Umsatzes wird auf die nahversorgungsrelevan- ten Sortimente Drogeriewaren (rd. 1,5 Mio. €) und Lebensmittel (rd. 0,2 Mio. €) entfallen. Ein Um- satz in Höhe von insgesamt rd. 0,5 Mio. wird in den Randsortimenten des Drogeriemarktes erwirt- schaftet werden. Hierunter sind insbesondere die Sortimente Tiernahrung/-pflege, Schreib- und Papierwaren, Schulartikel, Haushaltswaren, Kerzen, Strumpfwaren, Bilderrahmen und Foto/Optik zu verstehen.

15 EHI Retail Institute, Durchschnittlicher Filialumsatz der Lebensmittel-Discounter in Deutschland im Jahr 2011 16 vgl. Hahn-Gruppe, Retail Real Estate Report – Germany, Ausgabe 2012/ 2013

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Abbildung 14: Umsatzerwartung des Planvorhabens

Umsatzerwartung [in Mio. €] Bekle i- Schu h- Drogerie- dungs- fach- Discounter* Gesamt markt fachmarkt markt Nahrungs- und Ge- ./. ./. 0,7 0,2 0,9 nussmittel Drogeriewaren ./. ./. 0,1 1,5 1,6 Nahversorgungsre- ./. ./. 0,8 1,7 2,5 levante Sortimente Bekleidung 1,0 ./. ./. ./. 1,0 Schuhe ./. 1,0 ./. ./. 1,0 Sonstige Sortimente ./. ./. 0,1 0,5 0,6 Gesamt 1,0 1,0 0,9 2,2 5,1 Rundungsdifferenzen möglich Quelle: eigene Prognose und Berechnungen * nur Mehrumsatz

Im Realisierungsfall ist somit mit einem Mehrumsatz am Standort Hurster Straße von maximal ins- gesamt rd. 5,1 Mio. € zu rechnen, der am Projektstandort im Zuge der geplanten Einzelhandels- nutzung als zusätzlicher Umsatz generiert wird, wovon mit rd. 49 % bzw. rd. 2,5 Mio. € der größte Anteil auf die nahversorgungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Dro- geriewaren entfällt. Im Detail entfallen rd. 0,9 Mio. € auf Nahrungs- und Genussmittel und die rest- lichen rd. 1,6 Mio. € auf Drogeriewaren. Der Textilmarkt wird ebenso wie der Schuhfachmarkt ei- nen Umsatz von rd. 1,0 Mio. € erwirtschaften. Die Umsatzerwartungen der sonstigen Sortimente summieren sich auf rd. 0,6 Mio. €. Da es sich hierbei um eine Vielzahl an Sortimenten auf Klein- und Kleinstflächen im Randsortiment des Drogeriemarktes bzw. im Aktionswarensegment des Dis- countmarktes handelt und aufgrund der Vielzahl an Wettbewerbern, die diesen Angeboten gegen- überstehen sowie der insgesamt vergleichsweise geringen, sortimentsbezogenen Einzelhandel- sumsätze ist eine standortbezogene Darstellung der Umverlagerungseffekte seriös nicht prognosti- zierbar. Grundsätzlich kann aber davon ausgegangen werden, dass der überwiegende Teil dieser Umsätze bereits heute von den Hauptwettbewerbern (v.a. Drogeriemärkte und Discounter) gebun- den wird und diese demnach auch am stärksten von Umsatzumverlagerungen betroffen sein wer- den. Der sonstige Einzelhandel wäre dagegen nur in sehr geringem Maße tangiert. Vor diesem Hintergrund werden in der weiteren Untersuchung ausschließlich das Textil- und Schuhsegment sowie die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs-und Genussmit- tel/Drogeriewaren) einer genaueren Untersuchung unterzogen.

Unter Berücksichtigung des derzeitig bereits durch den ansässigen Aldi-Markt getätigten Be- standsumsatzes von rd. 7,3 Mio. € wird sich die Gesamtumsatzleistung am Projektstandort zukünf- tig auf insgesamt rd. 12,3 Mio. € belaufen, wovon etwa 10,7 Mio. € auf die Sortimente Bekleidung, Schuhe, Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren entfallen.

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Abbildung 15: Erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorha- bens in den untersuchungsrelevanten Sortimenten (Bekleidung/ Schuhe/ Lebensmittel/ Drogeriewaren/)

Erwarteter Umsatz Kaufkraft Kaufkraft- bindung Bekleidung in Mio. € in % in Mio. € in % Einzugsgebiet 0,9 88 13,3 7 diffuse Zuflüsse 0,1 12 ./. ./. Gesamt 1,0 100 ./. ./.

Schuhe in Mio. € in % in Mio. € in %

Einzugsgebiet 0,8 84 2,9 29 diffuse Zuflüsse 0,2 16 ./. ./. Gesamt 1,0 100 ./. ./.

Lebensmittel* in Mio. € in % in Mio. € in %

Einzugsgebiet 6,4 88 45,9 14 diffuse Zuflüsse 0,5 7 ./. ./. Gesamt 6,9 100 ./. ./.

Drogeriewaren* in Mio. € in % in Mio. € in %

Einzugsgebiet 1,6 90 5,5 29 diffuse Zuflüsse 0,2 10 ./. ./. Gesamt 1,8 100 ./. ./. Rundungsdifferenzen möglich Quelle: eigene Prognose und Berechnungen * inkl. Bestandsumsatz des ansässigen Aldi-Marktes

Der geplante Schuhmarkt wird – maßgeblich aufgrund der derzeitig defizitären Besatzstrukturen – rd. 29 % der im Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraft binden. Die Kaufkraftbindung des Textil- marktes wird bei durchschnittlich rd. 7 % liegen, wobei die Marktdurchdringung in der Gemeinde Windeck höher ausfallen wird als im übrigen Einzugsgebiet. Von dem in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Dro- geriewaren im Einzugsgebiet verfügbaren Kaufkraftpotenzial (rd. 51,4 Mio. €) wird das Vorhaben zukünftig rd. 16 % binden können.

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6 Auswirkungsanalyse

6.1 Umsatzumlenkungseffekte/ wettbewerbliche Auswirkungen

Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ist der zu erwartende jeweilige Sortiments- umsatz der Projektplanung als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, der Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Ange- botsstrukturen sein kann.

Ausgehend vom Status quo werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung simuliert. Das Prognosemodell berücksichtigt folgende Faktoren:

■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Untersuchungsgebiet ■ Zeitdistanzen im Einkaufsverkehr zwischen den Kundenwohnorten im Untersuchungsgebiet und den relevanten Wettbewerbsstandorten ■ Standorte, Dimension und Attraktivität der relevanten Wettbewerber ■ Agglomerationseffekte des geplanten Fachmarktzentrums.

Auf der Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte durch die Realisierung der Ansiedlung des Fachmarktzentrums in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen in den relevanten Sortimentsbereichen betroffen sind. Hierbei werden die Verbundeffekte der Projektplanung zum einen mit dem bestehenden Angebot des zentralen Ver- sorgungsbereichs und zum anderen zwischen den geplanten Fachmärkten berücksichtigt.

Anzunehmen ist dabei, dass der Umsatz, der im Realisierungsfall am Planstandort gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn weder ein erweiterter noch ein neuer Anbieter vergrößert den verfügbaren "Kaufkraftkuchen", sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Dies ist grundsätzlich als Ausdruck erwünschten und zulässigen Wettbewerbs zu sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit des Planobjektes eine Rolle spielen, wenn dadurch negative Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgelöst werden können.

Während es sich bei den geplanten Fachmarktkonzepten von Schuh-, Bekleidungs- und Drogerie- markt um jeweils neu auf den Markt hinzutretende Einzelhandelsbetriebe handelt, ist für das Erwei- terungsvorhaben des bereits am Standort ansässigen Aldi-Discountmarktes Folgendes zu berück- sichtigen: Da der Lebensmittelmarkt - in seiner jetzigen Verkaufsflächendimensionierung - bereits seit mehreren Jahren Umsätze am Standort realisiert, wird durch diesen „Bestandsumsatz“ keine zusätzliche städtebaulich relevante Umsatzumverteilung ausgelöst.

Da die Bestandsfiliale ihre Wettbewerbswirkungen somit bereits in der Vergangenheit entfaltet hat, ist im Zuge des Erweiterungsvorhabens nur der – im Worst-Case-Szenario – zu erwartende Mehrumsatz zu berücksichtigen. Diese Methodik ist in den letzten Jahren mehrfach vom OVG Münster – u.a. im Zuge der geplanten CentrO-Erweiterung in Oberhausen 17 - bestätigt worden. 18

17 OVG Münster in seinem Urteil vom 06.06.2005; Aktenzeichen: 10 D 148/04.NE

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Bei der Beurteilung, ob im Rahmen einer Erweiterung eines bestehenden Einzelhandelsbetriebes Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Standortkommune oder benachbarter Kom- munen zu erwarten sind, ist demnach zu beachten, dass der zu erweiternde Einzelhandelsbetrieb mit seiner bisherigen (genehmigten) Größe am Erweiterungsstandort bereits vorhanden ist. Die Umstrukturierung bzw. Erweiterung eines bereits am Markt tätigen Einzelhandelsbetriebes stellt folglich keine Neuansiedlung dar, so dass bei der Beurteilung etwaiger schädlicher Auswir- kungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Wesentlichen auf die vorgesehene Verkaufsflächen- erweiterung und des sich ggf. hieraus ergebenden zusätzlichen Attraktivitätsgewinns abzustellen ist.

6.1.1 Umsatzumverlagerungen im Sortiment Bekleidung

Für den projektierten Bekleidungs-Fachmarkt ist eine Gesamtumsatzgröße von max. 1,0 Mio. € prognostiziert worden. Das derzeitige Angebot im Sortimentsbereich Bekleidung in Windeck be- schränkt sich im Wesentlichen auf ein innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs ansässiges Fachgeschäft sowie die Anfang diesen Jahres eröffnete NKD-Filiale. Der weit überwiegende Teil des innerhalb der Gemeinde Windeck im Bekleidungssortiment zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzials in Höhe von rd. 11,1 Mio. € kann derzeitig somit nicht im Gemeindegebiet gebunden werden und wird folglich an außerhalb liegenden Angebotsstandorten abfließen. Innerhalb der Gemeinde Windeck wird sich v.a. für den ortsansässigen NKD-Markt die lokale Wettbewerbssituation durch den geplanten Bekleidungsfachmarkt verschärfen, die Betriebsaufga- be des kürzlich erst eröffneten, marktgerecht aufgestellten Anbieters ist aber nicht zu erwarten. Knapp die Hälfte des zu erwartenden Umsatzes (rd. 0,5 Mio. €) wird gegenüber Anbietern in der nördlich gelegenen, verkehrlich gut angebundenen ehemaligen Kreisstadt Waldbröl umverteilt wer- den. Dies korrespondiert mit durchschnittlichen Umsatzeinbußen in Höhe von rd. 3 % - sowohl ge- genüber Anbietern innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches als auch den außerhalb liegen- den Fachmarktstandorten. In keinem Fall gefährden die zu erwartenden Umverteilungsgrößen aber einen der Wettbewerbsbetriebe in seinem wirtschaftlichen Fortbestand.

Umverlagerungen wären auch gegenüber Anbietern im benachbarten Hamm/ Sieg zu erwarten. Diese konzentrieren sich auf den außerhalb der Ortsmitte gelegenen Standortbereich an der Lin- denallee bzw. den dort ansässigen Kik-Textilfachmarkt. Absolut betrachtet hätte dieser mit einer Umverteilung von rd. 0,1 Mio. € bzw. rd. 8 % zu rechnen, die die Wirtschaftlichkeit des Betriebes ebenfalls nicht gefährden würde. Auch Anbieter in den Umlandkommunen Eitorf und Wissen werden Umsatzeinbußen in Höhe von jeweils insgesamt rd. 0,1 Mio. € zu verzeichnen haben, was mit einem durchschnittlichen Umsatz- rückgang von etwa 1 -2 % korrespondiert. Geschäftsgefährdende Größenordnungen werden dem- nach auch dort nicht erreicht.

Gegenüber sonstigen Angebotsstandorten ist eine Umsatzgröße von rd. 0,2 Mio. € umzuverteilen. Hierbei handelt es sich maßgeblich um bislang in den umliegenden Mittel- und Oberzentren aus-

18 vgl. ebenfalls die Urteile des OVG Münster vom 06.11.2008; Aktenzeichen 10 A 1417/07 bzw. 10 A 2601/07

Seite 31 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1 gegebene Kaufkraft (v.a. Köln, Bonn, Siegburg), die zukünftig von dem Planvorhaben in Windeck- Rosbach gebunden werden würde.

Abbildung 16: Umsatzverlagerungseffekte nach Standortbereichen – Bekleidung

Aktueller Umsatzumverteilung Umsatz in Standort Mio. € in Mio. € in % Windeck, davon 1,7 0,1 5 Hauptzentrum 1,5 0,1 5 Nebenzentrum Dattenfeld * * * Nahversorgungsbereiche * * * Sonstige Lagen 0,2 * * Waldbröl, davon 14,5 0,5 3 Hauptzentrum 11,6 0,2 2 Sonstige Lagen 2,9 0,2 8 Hamm/Sieg, davon 0,9 0,1 7 Hauptzentrum 0,1 * * Sonstige Lagen 0,8 0,1 8 Wissen/Sieg, davon 4,5 0,1 2 Hauptzentrum 3,5 * 1 Stadtteilzentrum 1,0 * 3 Sonstige Lagen * * * Eitorf, davon 2,7 0,1 1 Hauptzentrum 2,1 * 1 Sonstige Lagen 0,6 * 2 Ruppichteroth 0,8 * * Morsbach 1,2 * * Untersuchungsraum insg. 26,4 0,8 3 Sonstige Einkaufsorte/ Versandhandel ./. 0,2 ./. Umverteilungseffekte insg. ./- 1,0 ./. * < 0,1 Mio. € bzw. < 1 % Quelle: Eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich

6.1.2 Umsatzumverlagerungen im Sortiment Schuhe

Auch im Bereich Schuhe verfügt die Gemeinde Windeck nur über ein ausschnittweises Angebot, so dass derzeitig hohe sortimentsspezifische Kaufkraftabflüsse bestehen. Dieser Sachverhalt wird von der im kommunalen Einzelhandelskonzept errechneten Umsatz-Kaufkraft-Relation von 0,27 im Schuhsegment bestätigt. Durch die Ansiedlung des geplanten Schuhfachmarktes wird das Angebot sinnvoll ergänzt, ohne dass deutliche Umverteilungseffekte für den in Windeck ansässigen, auf Or- thopädie und Schuhtechnik spezialisierten Schuhfachhandel eintreten werden. Denn die eher ser- vice- und beratungsorientierte Kundengruppen werden weiterhin den vorhandenen Facheinzelhan- del aufsuchen, während eher preissensible Kunden das geplante Fachmarktkonzept präferieren werden. Von hohen Austausch- bzw. Wechselbewegungen der verschiedenen Kundengruppen un- tereinander ist nicht auszugehen. Der geplante Schuhfachmarkt wird vor diesem Hintergrund in

Seite 32 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1 erster Linie in übergemeindlichen Wettbewerb mit vergleichbaren Fachmärkten treten, denn ein entsprechendes Angebot ist bislang nicht in Windeck vorzufinden.

Abbildung 17: Umsatzverlagerungseffekte nach Standortbereichen – Schuhe

Aktueller Umsatzumverteilung Umsatz in Standort Mio. € in Mio. € in % Windeck, davon 0,4 * 7 Hauptzentrum 0,4 * 7 Nebenzentrum Dattenfeld * * * Nahversorgungsbereiche * * * Sonstige Lagen * * * Waldbröl, davon 3,0 0,3 9 Hauptzentrum 1,4 0,1 8 Sonstige Lagen 1,6 0,2 9 Hamm/Sieg, davon * * * Hauptzentrum * * * Sonstige Lagen * * * Wissen/Sieg, davon 3,0 0,1 4 Hauptzentrum 1,2 * 3 Stadtteilzentrum 1,8 0,1 5 Sonstige Lagen * * * Eitorf, davon 1,9 0,1 5 Hauptzentrum 1,9 0,1 5 Sonstige Lagen * * * Ruppichteroth * * * Morsbach 1,0 * * Untersuchungsraum insg. 9,2 0,5 5 Sonstige Einkaufsorte/ Versandhandel ./. 0,5 ./. Umverteilungseffekte insg. ./- 1,0 ./. * < 0,1 Mio. € bzw. < 1 % Quelle: Eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich

Auch in der übergemeindlichen Betrachtung können wesentliche versorgungsstrukturelle Auswir- kungen ausgeschlossen werden, da sich die Umsatzumverlagerung auf eine Vielzahl von Betrie- ben und Standorten bezieht. Die zu erwartenden Umverteilungen liegen in einer Größenordnung von max. 3 – 8 % des derzeitigen Schuhumsatzes. Wesentliche Wettbewerbsstandorte sind in der Nachbarstadt Waldbröl die Innenstadt (v.a. Schuh-Mann) und der Fachmarktstandort Otto- Eichhorn-Straße (v.a. Deichmann) sowie –untergeordnet- die Umlandkommunen Eitorf (v.a. Schuh-Mann) und Wissen (v.a. Deichmann und Trend-Schuh). Darüber hinaus werden großräumli- che Umverteilungen für die regional ausstrahlenden Einkaufsstädte des Ballungsraums Köln-Bonn sowie das Mittelzentrum Siegburg zu erwarten sein, die aufgrund der insgesamt relativ geringen Ausstattung im Windeck und Umland derzeitig eine starke Versorgungsbedeutung haben. Auf- grund der geringen Umverteilungshöhe von insgesamt max. 0,5 Mio. € einerseits und den dort ge- tätigten Umsätzen andererseits werden jedoch keine spürbaren Auswirkungen auf die sonstigen Einkaufsstädte zu erwarten sein.

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6.1.3 Umsatzumverlagerungen im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel

Wie vorab dargelegt, entfällt mit rd. 0,7 Mio. € von insgesamt rd. 0,9 Mio. € der weit überwiegende Teil des am Planstandortes zu erwartenden Mehrumsatzes im Lebensmittelsegment auf das Erwei- terungsvorhaben der Aldi-Filiale.

Abbildung 18: Umsatzverlagerungseffekte nach Standortbereichen – Nahrungs- und Genussmittel

Aktueller Umsatzumverteilung Umsatz in Standort Mio. € in Mio. € in % Windeck, davon 29,8 0,3 1 Hauptzentrum 14,1 0,1 * Nebenzentrum Dattenfeld 4,7 * * Nahversorgungsbereiche 2,2 * * Sonstige Lagen 8,9 0,2 2 Waldbröl, davon 44,1 0,3 1 Hauptzentrum 11,4 * * Sonstige Lagen 32,7 0,3 1 Hamm/Sieg, davon 20,6 0,2 1 Hauptzentrum 10,7 * * Sonstige Lagen 9,8 0,2 2 Wissen/Sieg, davon 27,6 * * Hauptzentrum 3,8 * * Stadtteilzentrum 7,2 * * Sonstige Lagen 16,6 * * Eitorf, davon 32,0 0,1 * Hauptzentrum 15,6 * * Sonstige Lagen 16,5 0,1 * Ruppichteroth 17,2 * * Morsbach 19,8 * * Untersuchungsraum insg. 191,2 0,9 * Sonstige Einkaufsorte/ Versandhandel ./. * ./. Umverteilungseffekte insg. ./- 0,9 ./. * < 0,1 Mio. € bzw. < 1 % Quelle: Eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich

Die hierdurch hervorgerufenen Umsatzverlagerungen werden in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber gehen, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufwei- sen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Aldi-Marktes in erster Linie discountorientier- te Lebensmittelanbieter anzusehen sind. Vor diesem Hintergrund werden innerhalb der Gemeinde Windeck die nahegelegenen Filialen von Lidl (Rosbach) und Netto (Dattenfeld) von den prozentual höchsten Umverteilungen betroffen sein. Mit Umsatzeinbußen in Höhe von maximal rd. 4 % wer- den allerdings keine Größenordnungen erreicht, aus der sich eine Betriebsgefährdung einer der beiden Anbieter ableiten ließe.

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Auch der nahegelegene Rewe-Supermarkt wird von Umverlagerungen tangiert. Mit rd. 0,1 Mio. € bzw. einer Umverteilungsquote von rd. 1 % werden diese allerdings kaum spürbar sein.

Auch die Umsatzumlenkung gegenüber außerhalb der Gemeinde Windeck gelegener Wettbewer- ber (u.a. Waldbröl, Hamm/Sieg) ist nur gering ausgeprägt und findet im Wesentlichen innerhalb des Aldi-Filialnetzes statt. Mit Umverteilungsquoten von max. 2-3 % werden ebenfalls keine Grö- ßenordnungen erreicht, die den wirtschaftlichen Fortbestand einer der dort ansässigen Wettbewer- ber in Frage stellen würden.

6.1.4 Umsatzumverlagerungen im Sortiment Drogeriewaren

Im Drogeriewarensegment ist ein Umsatz von rd. 1,6 Mio. € in die Umverteilungsberechnung ein- zustellen.

Dabei ist zu beachten, dass gemäß Prüfszenario mit dem derzeitig im Bau befindlichen dm- Drogeriemarkt zukünftig bereits ein modern aufgestellter, marktgerecht dimensionierter Drogerie- markt innerhalb des Windecker Hauptzentrums ansässig sein wird.

Die Realisierung eines zweiten Anbieters desselben Betriebstyps am Standort Hurster Straße wird – durch ein nahezu identisches Einzugsgebiet – für den dm-Markt zu einer deutlichen Wettbe- werbsverschärfung mit entsprechend hohen Umsatzeinbußen führen, die sich im Drogeriewaren- segment auf rd. 0,3 Mio. € bzw. max. rd. 15 % belaufen werden. Aufgrund des bestehenden Angebots-/ Versorgungsdefizits können dem dm-Drogeriemarkt auf- grund seiner Solitärfunktion als einzigem Drogeriemarkt in Windeck allerdings überdurchschnittlich hohe Flächenleistungen unterstellt werden. Die Umsatzleistung des Marktes würde sich unter die- ser Annahme im Realisierungsfall auf eine durchschnittliche bis leicht unterdurchschnittliche Um- satzgröße einpendeln. Demnach erscheint es wahrscheinlich, dass der Markt trotz vergleichsweise hoher Umverteilungen auch bei Hinzutreten eines zweiten Drogeriemittelmarktes weiterhin ober- halb der Rentabilitätsschwelle betrieben werden kann. Selbst für den unwahrscheinlichen Falle einer Betriebsaufgabe des dm-Marktes wäre die Versor- gungsfunktion des Hauptzentrums durch den geplanten Drogeriemarkt aber weiterhin gesichert, so dass selbst dann keine städtebaulichen Auswirkungen abgeleitet werden können.

Umsatzeinbußen werden auch die Drogeriemärkte in den umliegenden Kommunen Waldbröl, Hamm/ Sieg, Eitorf und Wissen hinnehmen müssen. Mit der Realisierung eines weiteren Droge- riemarktes würde somit zusätzlich Kaufkraft in Windeck gebunden werden können. Mit Umvertei- lungsquoten von 7-8 % wären vor allem die Auto-orientierten Angebotsstandorte in Waldbröl bzw. Hamm/ Sieg von Umsatzeinbußen betroffen. Mit rd. 0,3 Mio. € würden sich die höchsten Umverla- gerungen gegenüber dem Fachmarktzentrum Otto-Eichhorn-Straße in Waldbröl (u.a. dm- Drogeriemarkt) einstellen. Die zentral innerhalb des Hauptzentrums gelegene Rossmann-Filiale würde hingegen nur rd. 0,1 Mio. € ihres derzeitigen Umsatzes einbüßen. Der Umsatzverlust würde folglich keine so große Dimension erreichen, als dass die Tragfähigkeit der in der Innenstadt gele- genen Bestandsfiliale im Realisierungsfall gefährdet werden würde. Umverlagerungen, die betriebsgefährdende Größenordnungen annehmen, können in den Umland- kommunen in jedem Falle ausgeschlossen werden.

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Auch in den sonstigen Umlandkommunen nehmen die zu erwartenden Umverteilungsgrößen keine betriebsgefährdenden Größenordnungen ein.

Untergeordnet werden sich auch Wettbewerbswirkungen gegenüber Lebensmittel-Märkten in Win- deck und Umlandkommunen einstellen, die Drogeriewaren im Randsortiment vorhalten. Diesbe- züglich ist zu berücksichtigen, dass es sich dabei - einzelbetrieblich betrachtet - nur um kleine Um- satzvolumina im Verhältnis zum jeweiligen Gesamtumsatz handelt, aus denen keine Betriebsge- fährdungen abzuleiten sind.

Abbildung 19: Umsatzverlagerungseffekte nach Standortbereichen – Drogeriewaren

Aktueller Umsatzumverteilung Umsatz in Standort Mio. € in Mio. € in % Windeck, davon 4,2 0,5 12 Hauptzentrum 3,1 0,4 14 Nebenzentrum Dattenfeld 0,4 * 6 Nahversorgungsbereiche 0,1 * * Sonstige Lagen 0,6 * 9 Waldbröl, davon 8,5 0,5 6 Hauptzentrum 3,1 0,2 7 Sonstige Lagen 5,4 0,3 6 Hamm/Sieg, davon 2,8 0,2 6 Hauptzentrum 0,8 * 3 Sonstige Lagen 2,0 0,1 7 Wissen/Sieg, davon 4,2 0,1 1 Hauptzentrum 0,1 * * Stadtteilzentrum 2,7 0,1 2 Sonstige Lagen 1,4 * * Eitorf, davon 4,9 0,2 3 Hauptzentrum 3,7 0,1 3 Sonstige Lagen 1,2 0,1 5 Ruppichteroth 1,0 * 2 Morsbach 2,2 * * Untersuchungsraum insg. 27,7 1,5 4 Sonstige Einkaufsorte/ Versandhandel ./. 0,1 ./. Umverteilungseffekte insg. ./- 1,6 ./. * < 0,1 Mio. € bzw. < 1 % Quelle: Eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich

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6.2 Städtebauliche und landesplanerische Auswirkungen des Planvorhabens

Für die städtebauliche Bewertung des Vorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Um- satzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität beeinträchtigt oder die Nahversorgung in Wohngebieten gefährdet werden. Diese negativen Effekte sind zu unterstel- len, wenn infolge der geplanten Einzelhandelsentwicklung solche Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren oder die wohnungsnahe Versor- gung wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können.

Die Gutachter vertreten die Ansicht, dass durch das Planvorhaben in Windeck-Rosbach keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsver- ordnung (BauNVO) in der Gemeinde Windeck und in Nachbargemeinden zu erwarten sind.

■ Der Standortbereich an der Hurster Straße befindet sich in zentraler und gut erreichbarer Lage innerhalb des einwohnerstärksten Ortsteils der Gemeinde Windeck und ist dem als Hauptzentrum abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich zugeordnet. ■ V.a. durch die geplanten Bekleidungs- und Schuhfachmärkte wird das Einzelhandelsange- bot im Hauptzentrum der Gemeinde in derzeit gering besetzten Angebotssegmenten aus- gebaut. Gleichzeitig werden diese Betriebe - maßgeblich aufgrund der projektierten Größe, der siedlungsstrukturellen und topographischen Gegebenheiten sowie der vorhandenen Angebots- und Wettbewerbssituation - nur ein räumlich eingeschränktes Einzugsgebiet er- schließen, so dass vor allem derzeit abfließende Kaufkraft in Windeck-Rosbach gebunden werden kann. Durch die Bestandssicherung/ Angebotsergänzung in den nahversorgungsbezogenen Sor- timenten (Lebensmittel, Drogeriewaren) ist zudem mit einer Verfestigung bestehender Kun- denbeziehungen zu rechnen, ohne dass die räumliche Ausstrahlung des zentralen Versor- gungsbereichs von Windeck dadurch wesentlich erweitert wird, da in den Nachbarkommu- nen eine umfassendes Nahversorgungsangebot vorhanden ist, das die Ausstrahlungskraft dieser Anbieter begrenzt. ■ Die projektierte Einzelhandelsentwicklung stellt folglich eine bedarfsgerechte Weiterentwick- lung der grundzentralen Versorgungsfunktionen von Windeck dar, so dass das Vorhaben geeignet ist, die Versorgungsqualität im Hauptzentrum angemessen zu verbessern, ohne erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland zu generieren. ■ Gemäß den in den vorangegangenen Unterkapiteln dargelegten Umsatzumverlagerungen in den einzelnen Sortimenten konnte aufgezeigt werden, dass für die zentralen Versor- gungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in Windeck städtebaulich negative Auswirkungen auf die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche sowie für die wohnortnahe Versorgung bedeutsame Angebotsstandorte infolge der Realisie- rung des Planvorhabens auszuschließen sind. ■ Angesichts der Angebots- und Wettbewerbssituation und der zu erwartenden Umvertei- lungswirkungen sowie der nur geringen Ausstrahlung auf benachbarte Städte und Gemein- den, können auch negative Fernwirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen werden. Denn die Umverteilungen gegenüber Betrieben in den zentralen Versorgungsbereichen der Umlandkommunen werden so gering ausfallen, dass Umsatzverluste in existenzgefährden- der Größenordnung in allen Fällen ausgeschlossen werden können. ■ Dabei ist festzuhalten, dass es sich bei den stattfindenden Umverlagerungen überwiegend um das „Zurückholen“ lokaler Kaufkraft aus Windeck handelt, die bislang – aufgrund der de- fizitären Angebotssituation – an außerhalb gelegene Wettbewerbsstandorte geflossen ist.

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■ Aufgrund der geringen übergemeindlichen Marktbedeutung des Planvorhabens sind auch städtebaulich relevante Auswirkungen auf die Entwicklungsfähigkeit anderer zentraler Ver- sorgungsbereiche in der Region auszuschließen. ■ Negative Auswirkungen auf die wohnungsnahe Versorgung in Windeck und den Umland- kommunen sind angesichts der Versorgungsbedeutung des Planvorhabens ebenfalls nicht zu erwarten.

Eine funktionsbeeinträchtigende Wirkung auf zentrale Versorgungsbereiche oder sonstige, für die wohnungsnahe Versorgung wichtige Standorte ist in den untersuchungsrelevanten Sortimentsbereichen sowohl in der Gemeinde Windeck als auch den Nachbarkommunen somit nicht zu erwarten.

Vielmehr wird das Planvorhaben durch die höhere Kaufkraftbindung vor Ort und der damit einhergehenden Frequenzsteigerung dazu geeignet sein, positive Folgewirkungen für die Vitalität des vorhandenen Geschäftsbestands in der gewachsenen Ortsmitte von Windeck- Rosbach entfalten zu können.

6.3 Einordnung des Planvorhabens in das Einzelhandelskonzept der Gemeinde Windeck Das Einzelhandelskonzept der Gemeinde Windeck definiert ein gemeindliches Versorgungsmodell, das zwei zentrale Versorgungsbereiche vorsieht. Hierbei handelt es sich zum einen um das in Windeck-Rosbach gelegene Hauptzentrum, in dem sich auch der Planstandort befindet. Als Hauptzentrum der Gemeinde Windeck soll der zentrale Versorgungsbereich Rosbach Versor- gungsfunktion für das gesamte Gemeindegebiet übernehmen. Ergänzende Versorgungsfunktion wird dem Nebenzentrum Dattenfeld zugewiesen, das vorwiegend für die Bevölkerung von Datten- feld, Altwindeck, Dreisel und Wilberhofen eine Basisversorgung bereitstellen soll.

Gemäß kommunalem Einzelhandelskonzept sind großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahver- sorgungsrelevanten Sortimenten ausschließlich in den beiden zentralen Versorgungsbereichen an- zusiedeln. Zudem sollen Anbieter mit zentrenrelevanten Sortimenten ebenfalls auf die beiden zent- ralen Versorgungsbereiche gelenkt werden, wobei das Hauptzentrum in Windeck-Rosbach mit sei- ner gesamtgemeindlichen Versorgungsfunktion prioritär zu entwickeln ist um es „qualitativ und quantitativ weiter auszubauen“.

Die von dem Planvorhaben (erweiterter Discountmarkt, Textil-, Schuh- und Drogeriemarkt) angebo- tenen Sortimente sind laut Windecker Sortimentsliste als nahversorgungs- bzw. zentrenrelevant einzustufen. Als großflächiger Einzelhandelsbetrieb wäre der erweiterungswillige Aldi- Discountmarkt laut Einzelhandelskonzept ausschließlich in den zentralen Versorgungsbereichen der Gemeinde zulässig.

Die darüber hinaus geplanten Fachmärkte mit Verkaufsflächen von jeweils unter 800 m² als klein- flächig einzustufen, sind aufgrund ihres zentren- bzw. nahversorgungsrelevanten Kernsortimentes allerdings ebenfalls auf die zentralen Versorgungsbereiche –insbesondere das Hauptzentrum Ros- bach – zu lenken.

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Die geplante Einzelhandelsentwicklung stimmt aufgrund der Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches somit ausdrücklich mit den Zielaussagen des Einzelhandelskonzep- tes überein. Insofern kann festgestellt werden, dass das Planvorhaben den Zielen des kommunalen Einzelhandelskonzepts in vollem Umfang entspricht.

6.4 Einordnung des Vorhabens in die geplanten Ziele/ Grundsätze des Landes- entwicklungsplanes Mit dem Inkrafttreten des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel am 13.07.2013 bestehen Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens in der Abwägung beachtet bzw. berücksichtigt werden müs- sen.

Nachfolgend wird das projektierte Fachmarktzentrum im Hinblick auf die vorgesehenen Ziele und Grundsätze mit Projektrelevanz bewertet:

Ziel 1: Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Der Regionalplan stellt für den Planstandort einen Allgemeinen Siedlungsbereich dar.

Abbildung 20: Regionalplan-Ausschnitt

Planstandort

Quelle: Bezirksregierung Köln, Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg

■ Ziel 2: Zentrenrelevante Kernsortimente nur in zentralen Versorgungsbereichen Die geplanten Sortimente sind gemäß Windecker Sortimentsliste als zentren- (Beklei- Seite 39 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1

dung/Schuhe) bzw. nahversorgungsrelevant (Lebensmittel/ Drogeriewaren) zu klassifizie- ren. Auch gemäß sachlichem Teilplan sind die vorgesehenen Sortimente als zentrenrele- vant (Bekleidung/ Schuhe) bzw. zentren- und gleichzeitig nahversorgungsrelevant (Nah- rungs- und Genussmitte/ Gesundheits- und Körperpflegeartikel) einzustufen. Der Planstandort befindet sich innerhalb des mit der Bezirksregierung Köln abgestimmten und durch Ratsbeschluss bestätigten zentralen Versorgungsbereichs Windeck-Rosbach (Hauptzentrum). ■ Ziel 3: Zentrenrelevante Kernsortimente: Beeinträchtigungsverbot Im Rahmen der vorliegenden Auswirkungsanalyse konnte nachgewiesen werden, dass von dem Vorhaben keine wesentliche Beeinträchtigung der Versorgungsstrukturen und keine Gefährdung städtebaulich schutzwürdiger Innenstädte/ Ortskerne der Umlandgemeinden und deren Entwicklungsfähigkeit zu erwarten sind. Das Beeinträchtigungsverbot wird somit durch das Vorhaben eingehalten.

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7 Fazit

■ In der Gemeinde Windeck ist auf dem Grundstück neben der bestehenden Aldi-Filiale an der Hurster Straße die Ansiedlung mehrerer Fachmarktkonzepte geplant. Der derzeitige Planungsstand sieht in einem ersten Schritt die Ansiedlung eines Bekleidungsfachmarktes sowie eines Schuhfachmarktes vor. Die Verkaufsflächen der beiden Fachmarktkonzepte sollen sich auf rd. 799 m² bzw. rd. 524 m² belaufen, so dass sich eine Gesamtverkaufsflä- che für die beiden Fachmärkte von rd. 1.323 m² ergibt. Welches Ladenlokal von welchem Anbieter angemietet wird, steht zum jetzigen Zeitpunkt aber noch nicht fest. Im Zuge dieser Maßnahme soll gleichzeitig auch Baurecht für eine Verkaufsflächenerweite- rung der bestehenden Aldi-Filiale, die mit einer Verkaufsfläche von rd. 960 m² bereits heute als großflächig einzustufen ist, geschaffen werden. Zukünftig soll der Aldi-Markt über eine Verkaufsfläche von rd. 1.280 m² verfügen, wobei die bauliche Erweiterung nicht zeitgleich mit der Realisierung der beiden o.g. Fachmärkte, sondern innerhalb der kommenden fünf Jahre vollzogen werden soll. In einem dritten Schritt ist angedacht, am Standortbereich Hurster Straße ggf. einen weite- ren Fachmarkt zu realisieren. Hierbei soll es sich um einen ebenfalls nicht großflächigen Drogeriemarkt handeln, der auf einem derzeit noch mit einem Wohnhaus bebauten, an- grenzenden Grundstück errichtet werden soll. Ob und wann dieser Fachmarkt realisiert wird, steht zum derzeitigen Zeitpunkt allerdings nicht fest. ■ Bei Realisierung aller Planungen wird das Vorhaben über eine Verkaufsfläche von insge- samt rd. 2.430 m² verfügen. Da die genaue Flächenzuteilung von Bekleidungs- und Schuhfachmarkt derzeitig allerdings noch nicht feststeht, ist im Rahmen dieser Untersuchung sowohl die Ansiedlung eines rd. 800 m² großen Bekleidungs- als auch eines rd. 800 m² großen Schuhfachmarktes auf ihre Auswirkungen untersucht worden. Die für diese beiden Einheiten insgesamt zur Verfügung stehende Verkaufsfläche von rd. 1.320 m² wird gemäß zuvor geschildertem Analyseansatz somit um rd. 280 m² überzeichnet. ■ Für die Ansiedlung soll ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden. ■ Der Planstandort befindet sich innerhalb des als Hauptzentrum der Gemeinde Windeck ab- gegrenzten zentralen Versorgungsbereiches, der neben den gewachsenen Strukturen ent- lang der Rathausstraße auch ein östlich der Bahn (brach)liegendes Areal umfasst. ■ Aufgrund der Lage im Hauptzentrum der Gemeinde Windeck ist dem Planvorhaben in Ros- bach eine gesamtgemeindliche Versorgungsbedeutung zuzusprechen. Allerdings erreicht vor allem die in den westlichen Ortslagen (v.a. Herchen, Stromberg, Gerressen) lebende Bevölkerung deutlich schneller die in den Umlandkommunen (v.a. Eitorf; bei Realisierung des Planvorhabens auf dem Huwil-Areal auch Ruppichteroth) vorhandenen Einzelhandels- angebote. Vor diesem Hintergrund sind diese nicht dem perspektivischen Einzugsgebiet des Planvorhabens zuzurechnen. Dagegen stellt das Planvorhaben für die Einwohner der südlich gelegenen Gemeinden Hamm (Sieg), Pracht und Fürthen sowie der zu Waldbröl gehörenden Ortslagen Spurken- bach, Schönenbach, Helten und Bettenhagen bzw. Morsbach-Überholz zukünftig eine at- traktive Einkaufsalternative dar, so dass sich diese dem Einzugsgebiet des Planvorhabens zuordnen lassen. ■ Damit wird das perspektivische Einzugsgebiet vor allem die in der Gemeinde Windeck le- bende Bevölkerung ansprechen und somit der grundzentralen Versorgungsfunktion der Gemeinde entsprechen. Untergeordnet werden auch Umsätze aus den südlich angrenzen- den Gemeinden zu erwarten sein, während das Planvorhaben in den sonstigen Nachbar- kommunen keinen bedeutsamen Marktanteil erlangen wird.

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■ Insgesamt umfasst das Einzugsgebiet des Planvorhabens ein Bevölkerungspotenzial von rd. 24.200 Einwohner, in dem ein projektrelevantes Nachfragevolumen in Höhe von rd. 67,6 Mio. € zur Verfügung steht. Rd. drei Viertel stehen hierbei in der Gemeinde Windeck zur Verfügung. Mit rd. 45,9 Mio. € entfällt der weit überwiegende Teil auf das Lebensmittelsegment und rd. 5,5 Mio. € auf Drogeriewaren. Das Kaufkraftpotenzial im Bekleidungssegment beläuft sich auf rd. 13,3 Mio. €. Für Schuhe stehen im Einzugsgebiet rd. 2,9 Mio. € zur Verfügung.

Hinsichtlich der projektrelevanten Wettbewerbssituation ist festzustellen, dass die Gemeinde Windeck von einer Vielzahl an gut positionierten Angebotsstandorten in den umliegenden Grund- und Mittelzentren umgeben ist. Maßgeblich aufgrund der sich aktuell als defizitär darstellenden Einzelhandelsausstattung wird demnach derzeitig ein hoher Anteil der Winde- cker Kaufkraft an außerhalb liegende Einzelhandelsstandorte abfließen. Dies gilt insbesondere für die zentrenprägenden Sortimente Bekleidung und Schuhe, wovon vor allem die umliegenden Angebotsstandorte überproportional profitieren dürften (v.a. Waldbröl, Hamm/ Sieg, Eitorf). Darüber hinaus sind mit Siegburg, Bonn und Köln weitere Mittel- und Oberzentren mit starker Ausstrahlung auf das Marktgebiet zu berücksichtigen.

Für den geplanten Bekleidungs-Fachmarkt ist wie für den Schuh-Fachmarkt ein Umsatzvo- lumen von jeweils max. rd. 1,0 Mio. € zu prognostizieren. Dem Drogeriemarkt wird eine ma- ximale Umsatzleistung von rd. 2,2 Mio. € unterstellt. Das Erweiterungsvorhaben des bereits am Standort ansässigen Aldi-Marktes wird einen Mehrumsatz von max. rd. 1,1 Mio. € gene- rieren. Im Realisierungsfall ist somit mit einem Mehrumsatz am Standort Hurster Straße von insge- samt maximal rd. 5,1 Mio. € zu rechnen, die am Projektstandort im Zuge der geplanten Ein- zelhandelsnutzung als zusätzlicher Umsatz generiert werden, wovon mit rd. 49 % bzw. rd. 2,5 Mio. € der größte Anteil auf die nahversorgungsrelevanten Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren entfällt.

Unter Berücksichtigung des derzeitig bereits durch den ansässigen Aldi-Markt getätigten Be- standsumsatzes von rd. 7,3 Mio. € wird sich die Gesamtumsatzleistung am Projektstandort zukünftig auf insgesamt rd. 12,3 Mio. € belaufen, wovon etwa 10,7 Mio. € auf die Sortimente Bekleidung, Schuhe, Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren entfallen.

Von dem in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren im Einzugsgebiet verfügbaren Kaufkraftpotenzial (rd. 51,4 Mio. €) wird das Vorhaben zukünftig rd. 16 % binden können. Der geplante Schuhmarkt wird – maßgeblich aufgrund der derzeitig defizitären Besatzstrukturen – rd. 29 % der im Einzugsgebiet vorhan- denen Kaufkraft binden. Die Kaufkraftbindung des Textilmarktes wird bei durchschnittlich rd. 7 % liegen, wobei die Marktdurchdringung in der Gemeinde Windeck höher ausfallen wird als im übrigen Einzugsgebiet.

Aufgrund der derzeitigen defizitären Ausstattung in den Sortimenten Bekleidung und Schuhe werden die höchsten Umverlagerungen gegenüber außerhalb der Gemeinde Windeck gele- genen Angebotsstandorten festzustellen sein. Durch die Realisierung der geplanten Fach- märkte würde somit bislang nach außen fließende Kaufkraft künftig im Gemeindegebiet ge- bunden werden können. Die einzelbetrieblichen Umsatzverluste – sowohl gegenüber Anbietern innerhalb der zentra- len Versorgungsbereiche als auch an den Pkw-orientierten Fachmarktstandorten - werden sich aber durchgängig auf einem so geringen Niveau bewegen, dass einzelne Betriebe in ih- rer Existenz nicht gefährdet würden.

Auch in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten konnte aufgezeigt werden, dass durch die Realisierung des Vorhabens in Windeck-Rosbach die Funktions- und Entwicklungsfähig- keit der zentralen Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung in der Ge- meinde Windeck und den Umlandkommunen nicht erheblich tangiert werden.

Selbst im (unwahrscheinlichen) Falle einer Betriebsaufgabe des derzeitig im Bau befindli- chen dm-Drogeriemarktes am Rewe-Neustandort wäre die sortimentsspezifische Versor- Seite 42 von 43 Auswirkungsanalyse Windeck-Rosbach, Hurster Straße 1

gung der Bevölkerung innerhalb des Hauptzentrums auch zukünftig gewährleistet, da der an der Hurster Straße geplante Drogeriemarkt diesen Verlust kompensieren würde. Somit wäre die Versorgungsfunktion des Hauptzentrums nach der Projektrealisierung des Planvorha- bens auch weiterhin gesichert.

Somit ist festzuhalten, dass bei Realisierung des Planvorhabens in Windeck-Rosbach keine mehr als unwesentlichen Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung in der Gemeinde Windeck und in Nachbargemeinden zu erwarten sind.

Darüber hinaus entspricht die bedarfsgerechte Weiterentwicklung des Hauptzentrums der Gemeinde Windeck sowohl den Zielen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes als auch den einzelhandelsrelevanten Zielen und Grundsätzen der Landesplanung.

Köln, im September/Oktober 2013

BBE Handelsberatung GmbH

i. V. Claus Ciuraj i. V. Rainer Schmidt-Illguth

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