Gemeente Gilze En Rijen
Total Page:16
File Type:pdf, Size:1020Kb
Compositie 5 stedenbouw bv Boschstraat 35 - 37 4811 GB Breda telefoon 076 – 5225262 fax 076 – 5213812 email [email protected] internet www.c5s.nl kvk Breda 20083802 Gemeente Gilze en Rijen Voorontwerp bestemmingsplan “Nieuwstraat 113a” te Gilze Datum: 4 februari 2015 Projectnr. 130809 Gemeente Gilze en Rijen Voorontwerp bestemmingsplan “Nieuwstraat 113a” te Gilze Inhoud 1. Toelichting 2. Bestemmingsplanregels 3. Verbeelding id.nr. : NL.IMRO.0784.BPnieuwstraat113a-VO01 d.d. : 04-02-2015 Projectleider: dhr. ing. T.A.B.M. de Kousemaeker Collegiale toets: dhr. drs. M.C.M. Reijnaars Status: voorontwerp Toelichting 130809bp11 1 INHOUD 1 INLEIDING 3 1.1 Inleiding ................................................................................................................................ 3 1.2 Ligging en begrenzing plangebied ......................................................................................... 4 1.3 Vigerend bestemmingsplan.................................................................................................... 5 1.4 Leeswijzer .............................................................................................................................. 6 2 RUIMTELIJK BELEIDSKADER 7 2.1 Inleiding ................................................................................................................................ 7 2.2 Nationaal beleid .................................................................................................................... 7 2.3 Provinciaal beleid ................................................................................................................... 9 2.4 Gemeentelijk beleid ............................................................................................................. 12 3 BESCHRIJVING BESTAANDE SITUATIE 21 3.1 Inleiding .............................................................................................................................. 21 3.2 Gemeente Gilze en Rijen ...................................................................................................... 21 3.3 Ruimtelijke structuur Gilze .................................................................................................... 21 3.4 Huidige situatie plangebied .................................................................................................. 22 4 PLANBESCHRIJVING 25 4.1 Planopzet ............................................................................................................................. 25 4.2 Bebouwingsstructuur en programma ................................................................................... 26 4.3 Verkeer en parkeren ............................................................................................................. 27 4.4 Beeldkwaliteit ...................................................................................................................... 28 5 PLANOLOGISCH RELEVANTE UITVOERINGSASPECTEN 29 5.1 Inleiding .............................................................................................................................. 29 5.2 Bodem ................................................................................................................................. 30 5.3 Waterhuishouding ............................................................................................................... 31 5.4 Cultuurhistorie en archeologie ............................................................................................. 34 5.5 Flora en fauna ...................................................................................................................... 38 5.6 Akoestiek ............................................................................................................................. 41 5.7 Bedrijven en milieuzonering ................................................................................................. 42 5.8 Externe veiligheid ................................................................................................................ 43 5.9 Kabels en leidingen .............................................................................................................. 45 5.10 Luchtkwaliteit ...................................................................................................................... 46 5.11 Vliegbasis Gilze - Rijen .......................................................................................................... 47 5.12 Ladder duurzame verstedelijking .......................................................................................... 47 5.13 Toetsing Besluit m.e.r. ......................................................................................................... 48 6 FINANCIEEL – ECONOMISCHE UITVOERINGSASPECTEN 51 6.1 Inleiding .............................................................................................................................. 51 6.2 Toepassing Grondexploitatiewet .......................................................................................... 51 7 JURIDISCHE ASPECTEN 53 7.1 Algemene opzet ................................................................................................................... 53 7.2 Opbouw van het bestemmingsplan ..................................................................................... 53 7.3 Bestemmingsplanregels ....................................................................................................... 53 8 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 57 8.1 Inleiding .............................................................................................................................. 57 8.2 Planologische procedure ...................................................................................................... 57 Voorontwerp bestemmingsplan “Nieuwstraat 113a” te Gilze 2 De bebouwde kom van Gilze weergegeven op een topografische kaart. Bron: Open Topo 2014 Uitsnede topografische kaart. Met een rode ster is de ligging van het plangebied geduid. Gemeente Gilze en Rijen 130809bp11 3 1 INLEIDING 1.1 Inleiding Achtergrond De gemeente Gilze en Rijen is een onlosmakelijk onderdeel van het deel van de Brabantse stedenrij dat is gelegen in de regio Breda – Tilburg. De gemeente wil ook graag een bijdrage aan de ontwikkeling van dit deel van de stedenrij leveren, streven is daarbij om te groeien in het aantal inwoners. Daarbij geldt wel dat de in de gemeente gelegen kernen hun dorpse karakter behouden en dat er een landschappelijke open ruimte tussen de stedelijke bebouwing van Breda en Tilburg enerzijds en de dorpse bebouwing van Gilze en Rijen anderzijds herkenbaar en beleefbaar blijft. Om dit te bewerkstelligen hanteert de gemeente een tweeledige strategie. Ten eerste wordt er ruimte geboden aan de uitbreiding van de kernen, met name bij Gilze. Ondanks het accent in uitbreidingsruimte bij Gilze wil de gemeente voorkomen dat de identiteit van Gilze ook, net als in Rijen, een ‘schaalsprong’ maakt. Ten tweede wordt er ruimte geboden om, in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik, in te breiden door intensivering van het ruimtegebruik. Ook hier geldt dat dit inbreiden ‘op maat’ dient plaats te vinden, om zodoende het dorpse groene karakter en het bijbehorende woon- en leefklimaat te behouden. Aanleiding In de ruimtelijke structuur van Gilze is aan de Nieuwstraat 113a een terrein gelegen waarvan de ruimte op dit moment niet zorgvuldig wordt gebruikt. Dit terrein, verder te noemen ‘het plangebied’, leent zich voor intensivering van het ruimtegebruik door inbreiding ‘op maat’. Een initiatiefnemer beoogt aan dit principe invulling te geven door het terrein te herontwikkelen. De voorgestane herontwikkeling is tweeledig. Ten eerste wordt de bestaande monumentale bebouwing op het terrein, een voormalige maalderij, welke thans door langdurige leegstand gedeeltelijk is verpauperd, in ere hersteld. Om voor deze restauratie voldoende kostendragers te vinden is een verruiming van de bestemming van het gebouw gewenst. Naast de huidige toegestane functies wordt voorgenomen om ook de functie ‘wonen’ in het gebouw toe te staan. Ook wordt een beperkte uitbreiding van het gebouw voorzien. Ten tweede worden in het gedeelte van het plangebied dat is gelegen ten westen van de voormalige maalderij beoogd vier woningen in twee verschillende bouwtypologieën op te richten. Gelijktijdig met deze twee ontwikkelingen wordt ook de ruimte rondom de gebouwen opnieuw ingericht. Doel en reikwijdte bestemmingsplan De voorgenomen ontwikkeling van vier grondgebonden woningen op het terrein aan de Nieuwstraat 113a en de verruiming van de gebruiksmogelijkheden van de voormalige maalderij is niet mogelijk in het vigerende bestemmingsplan “Woongebied Gilze”. Om de ontwikkelingen mogelijk te maken dient voor deze gronden een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de juridisch-planologische basis voor de voorgenomen ontwikkelingen. Het plan kent samengevat de volgende doelen, namelijk: • het juridisch-planologisch mogelijk maken van de realisatie van vier grondgebonden woningen, ontsluitingsweg en groenvoorzieningen op de gronden aan de Nieuwstraat 113a te Gilze; • het juridisch-planologisch verruimen van de gebruiksmogelijkheden van de bestaande bebouwing en het in beperkte mate vergroten van de bebouwing aan de Nieuwstraat Voorontwerp bestemmingsplan “Nieuwstraat 113a” te Gilze 4 113a, met dien verstande dat met het wijzigen van de gebruiksmogelijkheden de vigerende planologische regimes die strekken tot