Tribunale Civile E Penale Di Bassano Del Grappa

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BASSANO DEL GRAPPA

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Esecuzione Immobiliare Procedimento N° 62/2010 R.G. promosso da:

______(con Avv.ti Macchion Daniele e Resoli Rossella)

contro ______

Giudice Esecutore: Dott. Colbacchini Silvano

C.T.U.: Simone Bucco Geometra

* * * * * CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO: RELAZIONE E DESCRIZIONE SULLA CONSISTENZA E SULLO STATO DEGLI IMMOBILI, LORO VALUTAZIONE Premessa: Il sottoscritto Geometra Simone Bucco, regolarmente iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Vicenza al N° 2249, ed all’Albo dei Consulenti Tecnici di Codesto Tribunale al N° 87 - categoria “industriale”, con studio tecnico in Marostica (VI) in via Montello n° 44, nominato C.T.U. in data 23/09/2010, compariva davanti al Giudice delle Esecuzioni e, previa accettazione dell’incarico, prestava giuramento sulla formula di rito. Il G. E. Dott. Colbacchini Silvano gli affidava il seguente quesito: “letti gli atti, visitati gli immobili pignorati, compiute le opportune ispezioni e verifiche catastali e ipotecarie, proceda l’esperto:  all’identificazione dei beni pignorati, comprensiva dei confini e dei dati catastali, accertando la corrispondenza degli elementi identificativi di tali beni con i dati indicati nell’atto di pignoramento;  alla sommaria descrizione dei beni;  all’accertamento dello stato di possesso dei beni, con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale gli immobili sono occupati, con particolare riferimento all’esistenza di contratti di locazione registrati prima della trascrizione del pignoramento, specificando, in tale ipotesi, l’importo del canone e se lo stesso sia o meno inferiore ad un terzo del giusto prezzo valutato al momento del pignoramento;

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 all’identificazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sui beni pignorati, riportando, per ciascuna partita, data, numeri di R.G. e R.P. e nominativi a favore e contro;  all’accertamento dell’esistenza di vincoli ed oneri gravanti sui beni, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria degli stessi o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico, provvedendo in particolare ad accertare presso gli uffici comunali l’esistenza di convenzioni di cessione di cubatura o di altri atti di asservimento urbanistico ed a segnalare eventuali limitazioni d’uso, tra cui in particolare quelle derivanti da altrui diritti di servitù uso ed abitazione, rilevabili dagli atti di provenienza, nonché procurando, ove risultino trascrizioni, anteriori al pignoramento, di domande giudiziali, ovvero domande di assegnazione della casa coniugale, copia rispettivamente, dell’atto introduttivo del giudizio e del provvedimento definitivo eventualmente emesso e del provvedimento di assegnazione;  all’accertamento, in caso di unità immobiliare compresa in edificio costituito in condominio, degli oneri di natura condominiale relativi agli ultimi due esercizi;  all’indicazione, in caso di beni in comproprietà, delle generalità e residenza dei comproprietari diversi dall’esecutato;  alla verifica della regolarità edilizia ed urbanistica dei beni pignorati nonché dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi;  all’acquisizione del certificato di destinazione urbanistica e dell’atto di provenienza del bene;  alla valutazione dei beni pignorati, procedendo, se del caso, alla formazione di più lotti, tenendo conto, in caso di comproprietà, del valore della quota pignorata e/o, in caso di usufrutto od altri diritti reali gravanti sui beni, del valore di tali diritti. Si fa presente che, ove l’accesso all’interno dell’immobile non sia possibile a causa del rifiuto frapposto dal debitore ovvero dell’irreperibilità dello stesso, il perito, previo nel primo caso, avvertimento al debitore che comportamenti ostruzionistici potrebbero portare all’immediata emissione di provvedimento di liberazione del bene, ovvero alla revoca dell’autorizzazione a risiedere nell’immobile sino al momento dell’aggiudicazione, ovvero ancora alla nomina di altra persona in sostituzione del debitore in qualità di custode del bene, notizierà della cosa questo Giudice al fine dell’adozione degli opportuni provvedimenti, dimettendo la prova della raccomandata inviata al medesimo debitore al fine di avvisarlo del giorno fissato per l’accesso. Provveda inoltre l’esperto:

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 a redigere per ogni lotto, un prospetto riepilogativo con i seguenti dati: identificazione del bene (sia quella attuale che quella, eventualmente diversa, contenuta nell’atto di pignoramento), diritto venduto (proprietà, usufrutto, etc.), consistenza dello stesso (intero o quota), tipologia ed ubicazione del bene, prezzo base;  ad allegare alla relazione fotografie e planimetrie dei beni;  a depositare l’elaborato in originale, nonché CD-R contenente la relazione e le fotografie ad essa allegate;  ad inviare copia della relazione ai creditori procedenti ed al debitore esecutato, almeno 45 giorni prima dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c., a mezzo di posta ordinaria o elettronica, con l’avvertimento che, ove alcuna delle parti abbia ad inviargli, entro 15 giorni prima dell’udienza sopra menzionata, note alla relazione, l’esperto dovrà comparire all’udienza medesima senza ulteriore avviso; Provveda infine l’esperto, prima di ogni altra attività:  a controllare la completezza della documentazione presentata dal creditore procedente ai sensi dell’art. 567, comma 2°, c.p.c., segnalando, entro 30 giorni dalla data odierna, l’eventuale incompletezza o inidoneità della medesima documentazione;  a segnalare nel medesimo termine se l’immobile è occupato da terzi, con la precisazione che nessuna comunicazione è dovuta ove la documentazione sia completa e l’immobile libero. * * * * * Il sottoscritto C.T.U., dopo l’udienza di affidamento dell’incarico cercava di mettersi in contatto con l’esecutato e non riuscendo a reperire un numero telefonico inviava una raccomandata a.r. fissando il primo sopralluogo per il 12/10/2010 alle ore 14:30 (era il 30/09/2010). Lo stesso giorno inviavo via fax la richiesta di accesso agli atti al Comune di Bassano del Grappa al fine di recuperare copia delle pratiche edilizio urbanistiche relative all’immobile. Il giorno seguente mi recavo presso l’Agenzia delle Entrate di Bassano del Grappa per la ricerca di eventuali contratti di locazione registrati riguardanti l’immobile in questione, avendo esito negativo. In data 11/10/2010, previo contatto telefonico, mi recavo presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Bassano del Grappa e reperivo la documentazione a me necessaria alla redazione della presente relazione.

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Nei giorni seguenti, sentendo il procedente, riuscivo a reperire dei numeri di telefono dell’esecutato e mi mettevo in contatto con lui dicendogli di avergli inviato una raccomandata con la data e l’ora fissate per il sopralluogo; essendo il Sig. ______impossibilitato, lo stesso mi chiedeva di posticipare l’incontro dicendomi che mi avrebbe chiamato per fissare un nuovo appuntamento. Non sentendolo, il 19/10/2010, gli inviavo una raccomandata via fax ribadendo la mia necessità di accedere agli immobili oggetto della presente entro i successivi otto giorni. Non avendo alcun riscontro inviavo un’ulteriore comunicazione via fax sia all’esecutato che all’Ill.mo Sig. Giudice indicando come nuova data per il sopralluogo quella del 26/10/2010 ore 8:30, avvertendo che eventualmente avrei preso contatti con lo stesso Giudice per farmi autorizzare ad accedere all’immobile. Lo stesso giorno venivo contattato dal Sig. ______con il quale mi accordavo per esperire il sopralluogo il 25/10/2010 alle ore 11:00. Come stabilito in data 25/10/2010 mi recavo presso i luoghi in questione e, dopo 35 minuti, arrivava il Sig. ______il quale mi comunicava di non poter farmi accedere all’immobile in quanto abitato da terze persone. Il Sig. ______mi chiedeva di attendere il giorno seguente quando sarebbe riuscito a contattare il suo legale per la definizione bonaria della vertenza con il procedente. Lo stesso giorno inviavo una comunicazione all’Ill.mo Sig. Giudice spiegandogli quanto accaduto (dato che all’Agenzia delle Entrate non risulta registrato alcun contratto di locazione) e chiedendo come poter procedere alla stima dell’immobile senza potervi accedere. In data 08/11/2010 mi perveniva comunicazione dal Giudice il quale mi diceva di provvedere al recupero del contratto di locazione o attraverso l’esecutato o il conduttore ed accedere all’immobile con il consenso del conduttore stesso. In data 17/11/2010 inviavo una nuova comunicazione tramite raccomandata all’esecutato indicandogli che avrei esperito un nuovo sopralluogo il 25/11/2010 alle ore 8:30. Nonostante la ricezione della raccomandata il Sig. ______non si presentava al sopralluogo e, quindi, al sottoscritto non è stato possibile accedere in alcun modo all’appartamento. Dalle ricerche eseguite sembra che all’interno dell’appartamento pignorato viva lo stesso esecutato e non terze persone come da lui dichiarato. Lo stesso 25/11/2010 inviavo una nuova comunicazione al Giudice, all’esecutato ed ai legali di parte procedente, rimettendomi al Giudice su come poter procedere con l’espletamento dell’incarico ricevuto.

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Nei giorni seguenti venivo contattato dallo studio legale del procedente in quanto sembrava vicino il raggiungimento di un accordo tra le parti. Venivo invitato dallo studio del ______a inviargli un resoconto delle spese e competenze a me spettanti sul lavoro già svolto fino a quel momento. In data 13/12/2010 mi recavo presso il Tribunale di Bassano del Grappa al fine di informarmi su eventuali provvedimenti emessi dal Giudice in ordine alla presente procedura e l’Ill.mo Giudice mi indicava di provvedere alla redazione dell’elaborato in base ai dati a mia disposizione. In data 16/12/2010 inoltravo quindi una prima istanza di proroga per il deposito della relazione peritale, portando il termine al 30/01/2011. Dallo studio del ______venivo informato che non era stato trovato alcun accordo con il ______. I giorni seguenti, ed in particolare in data 18/01/2011 mi recavo nuovamente presso l’ufficio tecnico del Comune di Bassano del Grappa per ottenere alcune informazione relative alla normativa urbanistica. In data 25/01/2011 mi informavo presso un condomino del fabbricato in cui sono site le unità immobiliari oggetto di pignoramento, circa il nominativo dell’Amministratore di Condominio. Avuto il nome della società “Amministrazioni Condominiali PonteVecchio” di Bassano inviavo una richiesta via fax per ottenere i dati necessari alla risposta del quesito postomi alla quale l’Amministratrice mi rispondeva, sempre via fax, in data 26/01/2011. Il sottoscritto tecnico, quindi, nell’espletamento dell’incarico ricevuto assumeva tutte le indicazioni ed informazioni necessarie sui beni oggetto d’esecuzione; si recava presso l’U.T.E. di Vicenza, all’Agenzia del Territorio di Bassano del Grappa in data 18/01/2011 per le opportune verifiche sulle iscrizioni e trascrizioni gravanti sull’immobile pignorato, all’Agenzia delle Entrate per la verifica sulla registrazione di eventuali contratti di locazione (01/10/2010 e 26/01/2011), nonché presso tecnici ed agenzie locali per assumere le informazioni sul mercato dei beni e sul valore degli stessi. Tutto ciò premesso, il sottoscritto C.T.U. redige la seguente relazione peritale, la quale sarà suddivisa nei seguenti paragrafi: 1) Ubicazione, identificazione e descrizione catastale dei beni pignorati e dei loro confini; 2) Descrizione dei beni pignorati; 3) Corrispondenza degli elementi identificativi dei beni con i dati dell’atto di pignoramento; 4) Accertamento sullo stato di possesso dei beni, sulla attuale occupazione degli stessi, sulla sussistenza di contratti di locazione e sugli oneri di natura condominiale; 5) Licenze edilizie, regolarità urbanistiche, agibilità;

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6) Vincoli sugli immobili; 7) Posizione dei beni pignorati rispetto al Piano Regolatore Generale; 8) Trascrizioni ed iscrizioni gravanti sui beni; 9) Determinazione dell’attuale valore di mercato dei beni pignorati; 10) Conclusioni e formazione di più lotti. * * * * *

1) UBICAZIONE, IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE CATASTALE DEI BENI PIGNORATI E DEI

LORO CONFINI L’immobile oggetto della presente relazione sorge nel Comune di Bassano del Grappa (VI), lungo Strada Travettore al civico n° 61, ovvero in zona Santa Croce, a sud del centro studi. Trattasi di un appartamento con relativo posto auto scoperto, sito al piano primo di un complesso residenziale ristrutturato tra il 1999 ed il 2001. I beni oggetto di esecuzione immobiliare sono così di seguito iscritti e dichiarati presso l’Agenzia del Territorio di Vicenza (vedasi allegato n° 2 alla presente): al Nuovo Catasto Edilizio Urbano, troviamo:  Comune di Bassano del Grappa, Foglio 10°, mappale 55, sub. 18, categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 278,89 €, dati derivanti da variazione nel classamento del 29/11/2002 n. 15721.1/2002 in atti dal 29/11/2002 (protocollo n. 370612), variazione di classamento, indirizzo Strada Travettore n. 25, piano 1; intestato a: ______, nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, annotazioni: classamento proposto con decorsi i termini di cui all’art. 1 comma 3 (D.M. 701/94), dati derivanti da istrumento (atto pubblico) del 19/02/2009 nota presentata con Modello Unico n. 1655.1/2009 in atti dal 20/03/2009 repertorio n. 12935, Rogante Rossi Elisabetta, sede Bassano del Grappa, compravendita.  Comune di Bassano del Grappa, Foglio 10°, mappale 55, sub. 32, categoria C/6, classe 1, consistenza 14 mq, rendita 38,32 €, dati derivanti da variazione nel classamento del 29/11/2002 n. 15721.1/2002 in atti dal 29/11/2002 (protocollo n. 370612), variazione di classamento, indirizzo Strada Travettore n. 25, piano T; intestato a: ______, nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______, proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni, annotazioni: classamento proposto con decorsi i termini di cui all’art. 1 comma 3 (D.M. 701/94), dati derivanti da istrumento (atto pubblico) del 19/02/2009 nota presentata con Modello Unico n. 1655.1/2009 in atti dal

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20/03/2009 repertorio n. 12935, Rogante Rossi Elisabetta, sede Bassano del Grappa, compravendita. La particella n° 55 all’interno della quale si trovano le unità immobiliari oggetto di pignoramento, confina a nord con strada pubblica ricadente in altro foglio catastale (Strada Travettore), ad est con i mappali 599, 952 e 955, a sud con i mappali 952, 812, 811 e 58 e ad ovest con il mappale 53, salvo più precisi. Il sub. 18 confina a nord, est e sud con l’esterno e ad ovest in parte con il vano scala comune (sub. 13) ed in parte con altra unità immobiliare (sub. 19). Il sub. 32 (posto auto scoperto) confina a nord e a sud con altro posto auto (rispettivamente sub. 31 e sub. 33), ad est con area di corte (sub. 35) e ad ovest con bene comune non censibile – area a di manovra (sub. 12). Altresì sono state pignorate le quote di proprietà sulle parti comuni:  Comune di Bassano del Grappa, Foglio 10°, mappale 55, sub. 12, bene comune non censibile (corte) comune ai sub. dal n. 14 al n. 33;  Comune di Bassano del Grappa, Foglio 10°, mappale 55, sub. 13, bene comune non censibile (scale) comune ai subb. n. 18, 19, 20, 22 e 23;  Comune di Bassano del Grappa, Foglio 10°, mappale 55, sub. 35, area di corte. * * * * *

2) DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI Trattasi di un appartamento a destinazione residenziale e sito al piano primo di un fabbricato in linea di vecchia epoca di costruzione ristrutturato tra il 1999 ed il 2001; l’unità immobiliare è completa di un posto auto scoperto, sito al piano terra su area di corte interna (vedasi allegato n. 1 foto n. 1 e 5). A seguito della ristrutturazione è stato rilasciato idoneo certificato di abitabilità. L’edificio è sito in Comune di Bassano del Grappa lungo Strada Travettore al civico 61, ovvero in zona Santa Croce, a sud del centro studi e ad ovest del campo sportivo. Si tratta di una zona prevalentemente residenziale. Il fabbricato è in stretta vicinanza ad un bar, un negozio di alimentari ed un negozio di abbigliamento. L’immobile in questione si trova quindi a sud del centro di Bassano del Grappa e dista dallo stesso circa 2 Km. Per quanto concerne la descrizione delle unità oggetto di pignoramento il sottoscritto deve necessariamente precisare che non è stato possibile accedere all’appartamento e pertanto la stessa riguarderà solo quanto appurato esternamente e le informazioni ottenute dal sottoscritto attraverso le indagini compiute.

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Come si evince dalla documentazione fotografica di cui all’allegato n. 1 alla presente, il fabbricato prospetta direttamente sulla strada pubblica, senza nemmeno la presenza di un marciapiedi lungo il perimetro (prospetto nord). L’ingresso è evidenziato da un’apertura (a forma rettangolare) che suddivide in due porzioni il pian terreno del fabbricato e permette il transito degli autoveicoli dalla strada all’area di corte interna. Questa zona ha solaio piano in laterocemento e sia il solaio che le pareti risultano essere intonacate e tinteggiate. Sulle pareti prospettanti quest’area sono presenti anche i citofoni, i vani contatore e le cassette per la posta. Sul lato ovest vi è anche l’accesso ad un’unità immobiliare sita al piano terra. Sul lato ovest del passaggio/accesso c’è l’ingresso pedonale alla scala comune che porta ai piani superiori il quale è chiuso da un’inferriata in ferro battuto ad apertura automatizzata. L’appartamento in esame è sito sulla porzione ad est e si affaccia quindi sui prospetti nord, est e sud. La corte interna sopra menzionata è quella ove sono siti i posti auto a servizio delle varie unità immobiliari. I prospetti sono semplici con forometrie di forma regolare, armonicamente inserite e allineate tra piani; sono intonacati a greggio e fino e tinteggiati con colore a tempera giallo. Si fa presente, come si evince anche dalla documentazione fotografica (vedasi allegato n. 1 foto n. 2 e 5), che i prospetti nord ed est hanno tonalità più opache a causa anche della vicinanza alla strada con ammaccature e segni di vario genere causati dal transito di veicoli. La copertura è realizzata con struttura in legno e manto in coppi mentre le lattonerie sono in rame. Le forometrie sono evidenziate da soglie in marmo bianco e sono chiuse da scuri in legno di tipologia alla padovana. I serramenti sono in legno completi di vetrocamera ed alcuni, ovvero la finestra della camera (lato sud) e le due del soggiorno (lato nord) sono corredate da una ringhiera in ferro battuto probabilmente a causa dell’altezza da terra delle stesse inferiore a 100 cm (vedasi allegato n. 1 foto n. 1 e 6). Questo dato non è stato possibile rilevarlo direttamente se non misurandolo graficamente sulle sezioni riportate negli elaborati progettuali recuperati in Comune. Va sottolineato che dato l’allineamento orizzontale di tutte le finestre del piano, tali ringhiere dovrebbero essere realizzate anche negli altri fori. Sempre dagli elaborati progettuali si evince che internamente il solaio di copertura dovrebbe essere piano se non lungo il perimetro dei lati nord e sud dove parte dei travi dovrebbe essere in andamento.

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Per quanto concerne le finiture interne all’appartamento quali pavimentazioni, rivestimenti, battiscopa, tinteggiature, etc. il sottoscritto ha potuto ottenere alcune informazioni dall’amministratore di condominio. La pavimentazione della zona notte è realizzata in parquette di olivo mentre la zona giorno ed il bagno hanno pavimento e rivestimento in grès. L’area di ingresso carraio e pedonale è pavimentata con piastrelle in grès ed in grès risulta essere anche il rivestimento del vano scala comune (vedasi allegato n. 1 foto n. 3 e 4). L’area a parcheggio invece è realizzata in cemento lisciato con finitura al quarzo, ed i posti auto sono evidenziati da linee bianche tracciate sullo stesso (vedasi allegato n. 1 foto n. 4 e 5). Tale area è ben delimitata e ciascun posto auto è evidenziato da un numero ed è riservato alle varie unità immobiliari. Da quanto potuto appurare l’appartamento è dotato di aria condizionata, antenna tv ed impianto citonfonico (vedasi allegato n. 1 foto n. 5 e 6). Non è provvisto di parabola. Dalle informazioni avute dall’Amministratore di condominio risulta che l’appartamento è riscaldato attraverso una caldaia a gas metano autonoma con radiatori tubolari quali corpi scaldanti. Altresì mi è stato riferito che l’immobile è allacciato alla pubblica fognatura. Visto dall’esterno il fabbricato si presenta in uno stato di manutenzione buono ma non si può affermare con certezza che sia altrettanto per l’interno dell’appartamento pignorato data l’impossibilità di accedervi. A tal proposito, l’amministratori di condominio mi ha spiegato che il precedente proprietario aveva avuto problemi di risalita d’umidità risolti direttamente da lui. In base agli elaborati progettuali si desume che trattasi di un mini appartamento composto da una cucina soggiorno di quasi 26,00 mq, un bagno di quasi 5,00 mq, un disimpegno di 2,00 mq, un guardaroba di quasi 3,00 mq ed una camera di circa 9,00 mq. Dalle prescrizioni riportate nell’ultima Concessione Edilizia rilasciata, l’appartamento in esame, come le altre unità componenti il complesso, possono essere adibite alla residenza di una sola persona. Le stanze non sono perfettamente regolari soprattutto la zona giorno a causa della forma irregolare del fabbricato. Le altezze interne sono inferiori ai 2,70 ml in quanto trattasi di ristrutturazione di fabbricato esistente. L’ingresso avviene dal vano scala comune posto sul lato ovest dell’appartamento. Per quanto concerne il posto auto scoperto, lo stesso è posizionato lungo il lato est del lotto ed è il secondo a partire da nord. Le dimensioni sono tali da permettere la sosta di un solo autoveicolo. * * * * *

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3) CORRISPONDENZA DEGLI ELEMENTI IDENTIFICATIVI DEI BENI CON I DATI DELL’ATTO DI

PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare a favore del ______, Direttore Sanitario dell’Ambulatorio odontoiatrico ______, con sede in Bassano del Grappa (VI), notificato dall’Ufficiale Giudiziario addetto all’Ufficio N.E.P. presso il Tribunale di Bassano del Grappa, con invio tramite raccomandata a.r. in data 26/02/2010, ricevuta in data 02/03/2010, a ______, residente in 36061 – Bassano del Grappa (VI), via Cartigliana n. 142, venivano pignorati i seguenti beni immobili: Catasto fabbricati, Comune di Bassano del Grappa, Foglio 10° . Mappale 55, sub. 18, cat. A/3, consistenza vani 3, piano 1 – Strada Travettore; . Mappale 55, sub. 32, cat. C/6, consistenza 14 mq, piano T – Strada Travettore; . Mappale 55, sub. 12, cat. E; . Mappale 55, sub. 13, cat. E; . Mappale 55, sub. 35, cat. CO. Eseguite le opportune visure e verifiche presso l’Agenzia del Territorio di Vicenza (catasto), e presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare sede staccata di Bassano del Grappa, si precisa che la descrizione riportata nell’atto di pignoramento corrisponde con gli attuali dati identificativi del bene esecutato. * * * * *

4) ACCERTAMENTO SULLO STATO DI POSSESSO DEI BENI, SULLA ATTUALE OCCUPAZIONE

DEGLI STESSI, SULLA SUSSISTENZA DI CONTRATTI DI LOCAZIONE E SUGLI ONERI DI

NATURA CONDOMINIALE L’oggetto della presente relazione è costituito da un appartamento con relativo posto auto scoperto. Le unità in questione alla data del 18/01/2011 sono, dalle ispezioni eseguite presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare sede staccata di Bassano del Grappa, intestate al Sig. ______nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______per la quota di 1/1 in regime di separazione dei beni. L’appartamento risulta essere attualmente abitato. Come riportato in premessa il sottoscritto eseguendo le opportune verifiche presso l’Agenzia delle Entrate di Bassano del Grappa non ha evidenziato alcun contratto di locazione registrato nonostante l’affermazione dell’esecutato in base alla quale non mi poteva far accedere all’immobile perché abitato da terze persone.

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Dagli accertamenti eseguiti all’interno dell’unità vive l’esecutato con la propria famiglia. Tale affermazione mi sarebbe stata anche confermata dall’amministratore di condominio al quale non è mai stata data comunicazione di cambio di intestazione dell’appartamento. L’amministratore di condominio, con propria dichiarazione, afferma che ad oggi risultano essere insoluti gli oneri di natura condominiale degli ultimi anni; dal 2009, anno in cui è stato acquistato l’appartamento da parte del ______, non sono mai stati pagati gli oneri e, quindi, alla data del 31/12/2010 il debito ammonta ad € 944,71. Tutto quanto sopra riportato è meglio precisato all’allegato n. 6 alla presente. * * * * *

5) LICENZE EDILIZIE, REGOLARITÀ URBANISTICHE, AGIBILITÀ Il sottoscritto C.T.U., esperito accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del Comune di Bassano del Grappa ha recuperato più provvedimenti autorizzativi rilasciati per la ristrutturazione del complesso residenziale ove sono state create le unità immobiliari oggetto di relazione. Tali provvedimenti sono di seguito riportati e sono acclusi all’allegato n° 4 alla presente: . Concessione ad Edificare prot. n. 10771/1999 prot. S.U. 1828/1999 del 03/02/2000 rilasciata ai Sig.ri Facchin Giovanna, Facchin Andreina e Facchin Domenica, per “ricavo di n. 10 (dieci) alloggi mediante ristrutturazione con demolizione di superfettazioni dell’edificio residenziale sito in Strada Travettore”; . Concessione ad Edificare prot. n. 15672/2001 del 15/10/2001 rilasciato al Sig. Vescovi Domenico in qualità di rappresentante legale della ditta Soc. Asiago 2005 S.n.c. di Baù Guido e Vescovi Domenico per “Variante in corso d’opera ai lavori già assentiti con la precedente concessione edilizia n. 10771/99 del 03/02/2000 relativa alla ristrutturazione dell’edificio residenziale sito in Strada Travettore”; . Permesso di abitabilità n. 24371/2001 del 18/12/2001, rilasciato al Sig. Vescovi Domenico in qualità di Rappresentante Legale della ditta Soc. Asiago 2005 S.n.c. di Baù Guido e Vescovi Domenico; . D.I.A. prot. n. 1574 del 24/01/2002 presentata da Soc. Asiago 2005 S.n.c., per “Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo”. Il sottoscritto non ha potuto eseguire la verifica edilizio-urbanistica dell’interno dell’unità immobiliare residenziale oggetto di esecuzione. Va precisato che se fossero presenti difformità riguarderebbero solo l’interno della stessa unità e, pertanto, potrebbero essere facilmente sanate con una pratica di permesso di costruire a sanatoria in quanto non incidono sui parametri urbanistici, sulla sagoma in pianta o in altezza del fabbricato.

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Per quanto riguarda il certificato di agibilità si sottolinea che in quello sopra menzionato sono inseriti i subalterni di cui alla presente e pertanto l’unità in questione risulta agibile. Si ritiene utile, ai fini dell’espletamento dell’incarico ricevuto, riportare nel presente paragrafo quanto prescritto nell’ultima Concessione Edilizia rilasciata sull’immobile ovvero che ogni alloggio deve essere destinato esclusivamente all’abitazione di una singola persona. Il sottoscritto quindi, a fronte di quanto sopra descritto, non può affermare se l’immobile sia regolare dal punto di vista edilizio ed urbanistico. * * * * *

6) VINCOLI SUGLI IMMOBILI In base al P.R.G. Vigente del Comune di Bassano del Grappa, l’area in oggetto ricade in una zona priva di vincoli. Nella ricerca effettuata presso lo stesso Comune di Bassano del Grappa, l’Agenzia del Territorio di Vicenza e di Bassano del Grappa, non sono emersi altri vincoli che riguardino l’immobile in questione. * * * * *

7) POSIZIONE DEI BENI PIGNORATI RISPETTO AL PIANO REGOLATORE GENERALE Il comune di Bassano del Grappa ha approvato il P.A.T ed il piano degli interventi e pertanto si tengono in considerazione questi per la risposta al quesito. In base al Piano degli Interventi il fabbricato all’interno del quale vi è l’unità in questione ricade in Z.T.O. A2 – A3, var S.O. n. 43.1, all’interno di un ambito di variante a cui sono associate prescrizioni o normative di carattere puntuale. A tal proposito il sottoscritto ha incontrato un tecnico del Comune di Bassano del Grappa al fine di meglio comprendere i riferimenti normativi a cui far capo. Mi è stato evidenziato che vi è un errore nella cartografia in base al quale l’immobile deve ricadere completamente in Z.T.O. A2 ed è inserito in categoria di valore 3, anziché in Z.T.O. A2-A3 var. S.O. n. 43.1 come attualmente indicato. Gli art. dal 25 al 28 delle N.T.A danno informazioni sulle linee guida da osservare precisando che per individuare eventuali interventi realizzabili sul complesso è necessaria un’analisi filologica. Le destinazioni d’uso ammesse sono quelle indicate all’art. 31 delle stesse N.T.A. Per un maggior dettaglio di quanto riportato al presente paragrafo si rimanda all’allegato n. 3 alla presente. * * * * *

8) TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI GRAVANTI SUI BENI PIGNORATI

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Le ricerche effettuate presso l’Agenzia del Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare sede staccata di Bassano del Grappa, hanno evidenziato che alla data del 18/01/2011 esistono le seguenti iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, i beni sopra descritti: Trascrizione in data 20/03/2009 ai nn. 2539 R.G. e 1655 R.P. a favore: ______nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______; contro: ______nato a Conegliano (TV) il 10/03/1941, C.F. ______; per: atto tra vivi, compravendita, del Notaio Rossi Elisabetta rep. n° 12935 del 19/02/2009; beni colpiti: Comune di Bassano del Grappa (VI) – N.C.E.U., Fg. 10° mappale 55, sub. 18, natura A3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 278,89 €, Strada Travettore n. 25, piano 1; mappale 55, sub. 32, natura C6, classe 1, consistenza 14 mq, rendita 38,32 €, Strada Travettore n. 25, piano T; mappale 55, sub. 12, bene comune non censibile (corte comune ai sub. dal 14 al 23); mappale 55, sub. 13, bene comune non censibile ai sub. dal 18, 19, 20, 22 e 23; mappale 55, sub. 35, area di corte. Iscrizione in data 20/03/2009 ai nn. 2540 R.G. e 502 R.P. a favore: Banca San Giorgio e Valle Agno – credito cooperativo di Fara Vicentino – Soc. Coop. con sede in Fara Vicentino, C.F. 00232120246; contro: ______nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______; per: atto notarile pubblico, ipoteca volontaria, concessione a garanzia di mutuo fondiario, del Notaio Rossi Elisabetta di Bassano del Grappa (VI) rep. n° 12936 del 19/02/2009; beni colpiti: Comune di Bassano del Grappa (VI) – N.C.E.U., Fg. 10° mappale 55, sub. 18, natura A3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 278,89 €, Strada Travettore n. 25, piano 1; mappale 55, sub. 32, natura C6, classe 1, consistenza 14 mq, rendita 38,32 €, Strada Travettore n. 25, piano T;

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mappale 55, sub. 12, bene comune non censibile (corte comune ai sub. dal 14 al 23); mappale 55, sub. 13, bene comune non censibile ai sub. dal 18, 19, 20, 22 e 23; mappale 55, sub. 35, area di corte. Iscrizione in data 17/06/2010 ai nn. 5253 R.G. e 1115 R.P. a favore: Banca Popolare di Marostica Soc. Coop. a r.l. con sede in Marostica (VI), C.F. 00145380242; contro: ______nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______; per: ipoteca giudiziaria, decreto ingiuntivo del Tribunale Civile di Bassano del Grappa rep. n° 783/2010 del 16/06/2010; beni colpiti: Comune di Bassano del Grappa (VI) – N.C.E.U., Fg. 10° mappale 55, sub. 18, natura A3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 278,89 €, Strada Travettore n. 25, piano 1; mappale 55, sub. 32, natura C6, classe 1, consistenza 14 mq, rendita 38,32 €, Strada Travettore n. 25, piano T; mappale 55, sub. 12, bene comune non censibile (corte comune ai sub dal 14 al 23); mappale 55, sub. 13, bene comune non censibile ai sub dal 18, 19, 20, 22 e 23; mappale 55, sub. 35, area di corte. Iscrizione in data 23/06/2010 ai nn. 5433 R.G. e 1155 R.P. a favore: Banca Popolare di Marostica Soc. Coop. a r.l. con sede in Marostica (VI), C.F. 00145380242; contro: ______nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______; per: ipoteca giudiziaria, decreto ingiuntivo del Tribunale Civile di Bassano del Grappa rep. n° 815/2010 del 22/06/2010; beni colpiti: Comune di Bassano del Grappa (VI) – N.C.E.U., Fg. 10° mappale 55, sub. 18, natura A3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 278,89 €, Strada Travettore n. 25, piano 1; mappale 55, sub. 32, natura C6, classe 1, consistenza 14 mq, rendita 38,32 €, Strada Travettore n. 25, piano T;

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mappale 55, sub. 12, bene comune non censibile (corte comune ai sub dal 14 al 23); mappale 55, sub. 13, bene comune non censibile ai sub dal 18, 19, 20, 22 e 23; mappale 55, sub. 35, area di corte. Trascrizione in data 02/04/2010 ai nn. 2876 R.G. e 1851 R.P. a favore: ______, nato a Cittadella (PD) il 05/03/1961, C.F. ______; contro: ______nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______; per: atto giudiziario, atto esecutivo o cautelare, verbale di pignoramento immobili, dell’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Bassano del Grappa rep. n° 111 del 25/02/2010; beni colpiti: Comune di Bassano del Grappa (VI) – N.C.E.U., Fg. 10° mappale 55, sub. 18, natura A3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 278,89 €, Strada Travettore n. 25, piano 1; mappale 55, sub. 32, natura C6, classe 1, consistenza 14 mq, rendita 38,32 €, Strada Travettore n. 25, piano T; mappale 55, sub. 12, bene comune non censibile (corte comune ai sub dal 14 al 23); mappale 55, sub. 13, bene comune non censibile ai sub dal 18, 19, 20, 22 e 23; mappale 55, sub. 35, area di corte. * * * * *

9) DETERMINAZIONE DELL’ATTUALE VALORE DI MERCATO DEI BENI PIGNORATI Per la valutazione del bene oggetto della presente relazione il sottoscritto perito procederà seguendo il metodo comparativo, che consente di indicare il più probabile valore di mercato attraverso il confronto con valori e prezzi normali di compravendita verificatesi di recente nella zona dove insistono i beni, o in zone limitrofe. Tali valori noti o assunti con apposita informazione, sono relativi a beni in condizioni simili o equiparabili a quelli in esame. Per il calcolo del più probabile valore di mercato del bene esecutato, il C.T.U. terrà conto della superficie commerciale dell’immobile ovvero della superficie comprensiva della quota di murature perimetrali eventualmente in condomino e quindi in comproprietà, quella in proprietà esclusiva, quella delle partizioni interne ecc.

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In relazione a quanto sopra, tenuto conto dell’impossibilità di accedere all’immobile, della descrizione fatta dei beni , avuto riguardo in particolare alla consistenza ed alle dimensioni delle unità, alla destinazione d’uso, al grado e alla qualità delle finiture, allo stato di conservazione, alla tipologia costruttiva, considerata l’ubicazione e valutata altresì ogni altra condizione intrinseca ed estrinseca, il sottoscritto perito ritiene di proporre una stima prudenziale, nel modo che segue. Valore dell’immobile sito lungo Strada Travettore n° 61 in Comune di Bassano del Grappa (VI), foglio 10°, mappale 55, subb. 18 e 32 oltre alla quota sulle parti comuni: Superficie lorda posto auto esterno: mq 14,00 circa Superficie commerciale piano interrato: 14,00 X 0,40 = 5,60 mq Superficie commerciale appartamento: mq 68,45 circa Superficie commerciale totale: mq 74,05 che arrotonderemo a 74 mq Prezzo unitario ritenuto congruo: € 1.650,00/mq Valore del fabbricato: 74 mq X €/mq 1.650,00 = € 122.100,00 che arrotonderemo a € 122.000,00 Valore stimato dell’immobile = € 122.000,00 * * * * *

10) CONCLUSIONI E FORMAZIONE DI PIÙ LOTTI Esperito sopralluogo presso i luoghi oggetto della presente relazione peritale (anche se solo esternamente), il sottoscritto C.T.U. può affermare che: trattasi di appartamento da adibire a residenza di singola persona, completo di posto auto scoperto, attualmente abitato, sito al piano primo di un fabbricato condominiale a destinazione d’uso residenziale. Le unità sono in piena proprietà con la quota di 1/1 al ______nato a Bassano del Grappa (VI) il 05/01/1963, C.F. ______in regime di separazione dei beni. Considerate le caratteristiche dell’immobile, per ubicazione, esposizione e conformazione, il sottoscritto tecnico ritiene che l’immobile oggetto di pignoramento debba essere venduto in un unico lotto. LOTTO N° 1 Comune di Bassano del Grappa, N.C.E.U., – Foglio 10° Mappale n° 55, sub. 18, categoria A/3, classe 2, consistenza 3 vani, rendita 278,89 €, piano 1

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Mappale n° 55, sub. 32, categoria C/6, classe 1, consistenza 14 mq, rendita 38,32 €, piano T Diritto venduto: piena proprietà Comune di Bassano del Grappa, N.C.E.U., – Foglio 10° Mappale n° 55, sub. 12, bene comune non censibile (corte) comune ai sub. dal n. 14 al n. 33 Mappale n° 55, sub. 13, bene comune non censibile (scale) comune ai sub. 18, 19, 20, 22 e 23 Mappale n° 55, sub. 35, area di corte Diritto venduto: quota proporzionale Tipologia: appartamento da adibire alla residenza di una sola persona, completo di posto auto esterno, attualmente abitato, sito al piano primo di una palazzina a destinazione d’uso residenziale, posta in aderenza alla pubblica via con corte interna adibita a parcheggio. L’unità si affaccia sui lati nord, sud ed est. Ubicazione: Strada Travettore n° 61 a Bassano del Grappa (VI). Prezzo Base: € 122.000,00 * * * * * Ciò è quanto in mia fede e con serena coscienza posso affermare ad espletamento dell’incarico ricevuto.

Marostica, lì 27 Gennaio 2011 Il C.T.U. Simone Bucco, Geometra

Allegati: 1. Documentazione fotografica; 2. Indagine catastale – mappa, visure e schede; 3. Indagine urbanistica – estratto di P.R.G. e normativa; 4. Copia dei Provvedimenti Autorizzativi rilasciati sull’immobile; 5. Atto di provenienza dell’immobile; 6. Copia documentazione inerente gli oneri di natura condominiale.

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