Immobilienbewertung

IMMOBILIENBEWERTUNG

Objektbezeichnung Stockwerkeigentum S310 im Baurecht 2 1/2-Zimmer-Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss Romanshornerstrasse 140 9322 Egnach

Eigentümer Immoset GmbH Romanshornerstrasse 140 9322 Egnach

Auftraggeber Konkursamt des Kantons Thurgau Bahnhofplatz 69 8510 Frauenfeld

Bewertungsexperte Güntzel Immobilientreuhand GmbH Daniel Güntzel Bahnhofstrasse 3 8590 Romanshorn

Bewertungsstichtag 20. Januar 2020

Zusammenfassung...... 1 Basisdaten...... 3 Kennzahlen...... 4 Auftrag und Grundlagen...... 5 Makrolagebeschrieb...... 6 Mikrolagebeschrieb...... 8 Grundstückbeschrieb...... 9 Bautenbeschrieb...... 12 Vorbehalte und Beilagen...... 15 Verkehrswert...... 16 Ertragswert...... 17 Mietwert...... 18 Nutzungskosten...... 19 Erneuerungsrate / Entwertung...... 20 Definitionen...... 21 Glossar...... 22 Bilddokumentation...... 23

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach Zusammenfassung

Verkehrswert (Baurecht) 159'000 CHF

Zusammenfassung Ein objektiver Verkehrswert von CHF 159‘000 für die 2½ Zimmer-Büroräumlichkeiten mit Technikraum im 1. Obergeschoss (S310) darf als realistisch angesehen werden.

Annahmen / Bewertungsszenario ± Die Berechnungen wurden anhand der Nutzflächen vorgenommen. ± Die Erträge wurden auf Basis von marktüblichen Vergleichsmieten, dem bestehenden Standard entsprechend (unter anderem die gemeinschaftlich zu nutzenden WC-Anlagen auf den jeweiligen Etagen) im neuwertigen Zustand (vor Entwertung) bewertet. - Die vorhandenen, reglementarisch nicht zugeteilten Aussenabstellplätze wurden in der Bewertung nicht berücksichtigt. Dazu verweisen wir auf unsere nachfolgenden Ausführungen unter Wertreiber, kritische/offene Punkte sowie die Beschreibung unter Bautenbeschrieb (Raumprogramm/Parkplätze).

Werttreiber ± Das bestehende Baurecht beläuft sich für das Jahr 2020 für die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft auf einen Baurechtszins von CHF 3‘958.88 (vorausgesetzt, der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt bei 1,5%). Der Heimfall per 19.01.2116 (in 96 Jahren) ist entgeltlich geregelt zum dannzumaligen Zeitwert der Baute(n). Diese Voraussetzungen wurden dementsprechend in dieser Bewertung berücksichtigt. - Nachteilig stellen sich die nicht gelösten reglementarischen Parkplatzzuteilungsverhältnisse auf die zu bewertenden Stockwerkeinheiten dar. Ohne eine rechtmässige Zuteilung der Plätze können diese wertmässig nicht ohne weiteres berücksichtigt werden. Sie stellen jedoch grundsätzlich eine Werteventualität dar, jedoch nur in der Verbindung mit einer Stockwerkeinheit. Die Werte dürften sich für einen Aussenabstellplatz im Bereich von ca. CHF 10‘000 bewegen, für einen Carportplatz liegen sie bei ca. CHF 15‘000.

Kritische / offene Punkte - Unklare Verhältnisse bezüglich der Zuteilung von 7 Autoabstellplätzen im Freien zur ausschliesslichen, alleinigen Benutzung der einzelnen Stockwerkeinheiten. Gemäss Reglement ist lediglich ein Aussenabstellplatz zugewiesen. - Die Stockwerkeinheit S314 (Gewerberaum Nr. 3 im Nebengebäude) wurde im Zuge der Begründung von Stockwerkeigentum als eingeschossiges Gebäude mit darunterliegenden Carportplätzen berücksichtigt. Erstellt wurde jedoch ein zweigeschossiges Gebäude. Demzufolge zeigt sich unserer Ansicht nach heute eine zu tiefe Wertquote bei dieser Einheit, was sich bei verschiedenen Faktoren ungünstig auf die anderen Stockwerkeinheiten auswirkt.

Hinweise Im Einzelfall und aus subjektiven Gründen könnte auch ein höherer Preis erzielt werden. Die Preise werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Bewertung erfolgt nach den Regeln des Schätzungswesens und unseren Erfahrungen, aber ohne Haftung auf die Realisierbarkeit. Wie bei einer Bewertung üblich handelt es sich um keine absolute Grösse, sondern um einen im Rahmen des Ermessensspielraumes ermittelten Wert. Diese Expertenbeurteilung stellt keine Verkaufsdokumentation dar, sie ist eine objektive Betrachtung des Experten unter Berücksichtigung der bewertungsrelevanten Gegebenheiten.

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 1 Zusammenfassung

Rechtsverzicht Die Angaben dieser Bewertung lassen keine Rückschlüsse auf eine Beziehung zwischen der Güntzel Immobilientreuhand GmbH (Auftragnehmerin der Bewertung) und der Eigentümerschaft, etwaigen Interessenten der Liegenschaft sowie anderen Personen zu.

Schätzungsexperten Romanshorn, 12. Februar 2020

Der Bewertungsexperte:

Daniel Güntzel Immobilienbewerter

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 2 Basisdaten

Bewertung Baudaten Anlageart Stockwerkeigentum Baujahr 2016/2017 Bewertungszweck Konkursamtliche Massnahme Nutzungen Eigentum Büroflächen 60 m² Eigentumsform Alleineigentum Wertquote S310: WQ 74/1000 Baurechtszins Baurechtszins gesamte STWEG aktuell CHF 3'958.88/p.a. Anteil von S310 CHF 292.96/p.a.

Grundbuch Grundbuchamt Arbon / Gemeinde Egnach Kataster Nr. D672 (Stammgrundstück) 767 (baurechtsbel. Grundstück) GB-Plannummer Plan-Nr. 5 GB-Lagebezeichnung Haslen

Planung / Recht Altlastenverdacht kein Eintrag KbS (gemäss GIS) Denkmalschutz kein Eintrag (gemäss GIS)

Gebäudeversicherung Gebäudeversicherungs-Nr. 2463 Hauptgebäude 2465 Nebengebäude

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 3 Kennzahlen

Werte Flächen und Volumen Ertragswert (ungeteilte 166'000 CHF Vermietbare Fläche VMF 60 m² Liegenschaft) Wert Baurecht belastetes 7'000 CHF Kennzahlen Grundstück Bruttorendite auf Mietwert 6.01% Verkehrswert (Baurecht) 159'000 CHF Ertragswert / VMF 2'767 CHF/m2

Realwert (Bauten-Zeitwert + 168'000 CHF Mietwert / VMF 166 CHF/m2 Landwert) Nutzungskosten / VMF 27 CHF/m2 Bauten-Neuwert 172'000 CHF Erneuerungsrate ENR / VMF 19 CHF/m2 Bauten-Zeitwert 168'000 CHF Nutzungskosten / Mietwert 16.25% Erträge und Kosten Erneuerungsrate ENR / Mietwert 11.52% Mietwert (Soll-Ertrag) 9'975 CHF IHK / Bauten-Neuwert 0.45% Nutzungskosten (BK|VK|IHK) 1'621 CHF ENR / Bauten-Neuwert 0.67% Betriebskosten BK 349 CHF Verwaltungskosten VK 499 CHF Instandhaltungskosten IHK 773 CHF

Entwertung / Instandsetzung Technische Entwertung 4'000 CHF Entwertungsanteil in % 2% Erneuerungsrate ENR pro Jahr 1'150 CHF

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 4 Auftrag und Grundlagen

Schätzer / Experte Güntzel Immobilientreuhand GmbH Daniel Güntzel Bahnhofstrasse 3, 8590 Romanshorn +41 (0)71 466 00 86 [email protected] Mitglied SIV (Schweiz. Immobilienschätzer-Verband) Schätzungsexperte des Kompetenzzentrums für Immobilienbewertungen des HEV Thurgau

Auftrag und Bewertungszweck Ermittlung Verkehrswert infolge konkursamtlicher Massnahme.

Besichtigung und Stichtag Die Besichtigung der Liegenschaft hat am 20. Januar 2020 im Beisein von Herrn Wenk und Frau Schleusser vom Konkursamt Thurgau stattgefunden. Es wurden keine speziell zu vermerkenden Verhältnisse festgestellt und es konnten mit Ausnahme der Stockwerkeinheiten S306 und S312 die für diese Bewertung notwendigen Räume und Anlagen besichtigt werden. Als Bewertungsstichtag gilt das Besichtigungsdatum. Die ermittelten Werte gelten für die Dauer einer normalen Verkaufsfrist und solange die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren keine Änderung erfahren.

Bewertungsgrundlagen Die vorliegende Immobilienbewertung basiert auf folgenden Unterlagen: · Grundbuchauszug vom 29.11.2019 · Baurechtsvertrag vom 19.01.2016 · Geschossgrundrisspläne Hauptgebäude (entnommen aus Baurechtsvertrag) · Verschiedene Mietverträge · Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft · Aufteilungspläne der Stockwerkeigentümergemeinschaft · Police der Thurgauer Gebäudeversicherung vom 05.12.2019 · Informationen aus www.geoinformation.tg.ch · Baureglement und Bauzonenordnung der Gemeinde Egnach

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 5 Makrolagebeschrieb

Makro-Lagekarte

Quelle: map.geo.admin.ch

Makro-Lagebeschrieb Egnach ist gemäss BFS eine «periurbane Industriegemeinde mittlerer Dichte» im Kanton Thurgau, die keiner Agglomeration zugehörig ist. Die Gemeinde Egnach zählt 4'711 Einwohner (2018), verteilt auf 1'823 Haushalte (2018); die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.6 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwischen 2013 und 2018 beläuft sich auf 57 Personen. Gemäss Fahrländer Partner (FPRE) & sotomo zählen 25.9% der Haushalte im Jahr 2016 zu den oberen Schichten (Schweiz: 31.9%), 39.1% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 32.4%) und 35% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 35.6%). Zwischen 2010 und 2018 ist die durchschnittliche Steuerbelastung für Familien und Ledige schwach gesunken. 395 Betriebe mit 1'952 Beschäftigten weist die Gemeinde Egnach im Jahr 2017 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Dies entspricht einer Zunahme von 3 Arbeitsstätten und einer Zunahme von 20 Beschäftigten seit 2011. Von den 1'479 vollzeitäquivalenten Stellen sind 271.6 (18%) im 1. Sektor, 488.5 (33%) im Industrie- und 719.3 (49%) im Dienstleistungssektor. Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Egnach aus erreichbaren Zentren sind Romanshorn (9 Min.), Arbon (10 Min.) und Rorschach (17 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Romanshorn (4 Min.), Arbon (6 Min.) und Rorschach (13 Min.). Gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) sind die wichtigsten Branchen in Egnach gemäss Betriebszählung des BFS «Landwirtschaft, Jagd und damit verbundene Tätigkeiten» (18.4% der VZA), «Heime (ohne Erholungs- und Ferienheime)» (11.4% der VZA) und «Herstellung von Metallerzeugnissen» (11.1% der VZA). Egnach verfügt gemäss Bundesamt für Raumentwicklung über eine Bauzonenfläche von insgesamt 221 Hektaren. Dabei liegt der Anteil der für Arbeitsnutzungen vorgesehenen Flächen bei rund 31%. Davon waren im Jahr 2017 mindestens 9% (Bandbreite: 9% - 15%) unüberbaut, was einer verfügbaren Fläche für Arbeitsnutzungen von mindestens 5.8 Hektaren (Bandbreite: 5.8 - 10.2 Hektaren) entspricht. Damit liegt der Anteil der Bauzonenreserven für wirtschaftliche Aktivitäten in Egnach unter dem der MS-Region Oberthurgau (mindestens 19%) und unter dem der FPRE-Region Ostschweiz (mindestens 21%). Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE (Datenstand: 30. September 2019) bei 170 CHF/m²a. Typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 240 CHF/m²a. Gemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2017 und 2035 in der Gemeinde Egnach mit einer Zusatznachfrage von 300 m² (+0.2%, 17 m² pro Jahr) Bruttogeschossfläche im Geschäftsflächenbereich zu rechnen.

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 6 Makrolagebeschrieb

Die inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für eine typische Büroliegenschaft 135 - 160 CHF/m² und für eine typische Verkaufsliegenschaft 175 - 595 CHF/m². Für eine typische Gewerbeliegenschaft an durchschnittlicher Lage betragen sie 190 - 230 CHF/m². Seit dem 1. Quartal 2008 sind die Marktmieten für Büroflächen in der MS-Region Oberthurgau um 13.5% gestiegen. Die inneren Werte von erschlossenem Bauland für Büroliegenschaften sind im gleichen Zeitraum um -9.1% gesunken. Quelle: Fahrländer Partner AG, Raumentwicklung | 8045 Zürich | 07.02.2020 Steuerfuss juristische Personen: 294 Punkte (2019), sind als relativ hoch zu bezeichnen Kantonales Minimum 233.0 (Bottighofen) Kantonales Maximum 322.6 (Strohwilen bei Amlikon-Bissegg)

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 7 Mikrolagebeschrieb

Mikro-Lagekarte

Quelle: map.geo.admin.ch

Mikro-Lagebeschrieb Lage in der Gemeinde: leicht überdurchschnittlich / Die Liegenschaft Romanshornerstrasse 140 befindet sich im nördlichsten Teil des Egnacher Gemeindegebiets unmittelbar an der Hauptdurchgangsstrasse T13. Die Werbewirksamkeit für Firmen in dieser Liegenschaft ist aufgrund der unmittelbaren Strassennähe als gut zu bezeichnen. Das Ortszentrum des Ortsteils Egnach ist ca. 800m – 1000m entfernt. Die Erreichbarkeit der Liegenschaft mit dem Individualverkehr ist gut. Erschliessung ÖV: durchschnittlich / Die nächste Bushaltestelle (Kehlhof, Egnach) mit Anbindungen an die Bahnhöfe Egnach, Neukirch-Egnach, Romanshorn, Amriswil und Arbon ist ca. 500m entfernt. Der Bahnhof Egnach (Anbindungen Richtung Romanshorn und Arbon) ist ca. 1,1km und der Bahnhof Neukirch-Egnach (Anbindungen Richtung Romanshorn und St. Gallen) ist ca. 1,2km entfernt.

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 8 Grundstückbeschrieb

Situation

Quelle: geoinformation.tg.ch

Grundstück Im Grundbuch Egnach

Stockwerkeigentum Nr. S306 86/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D672 Sonderrecht an der Gewerbehalle Nr. 1 im Erdgeschoss, Romanhornerstrasse 140

Stockwerkeigentum Nr. S307 133/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D672 Sonderrecht an der Gewerbehalle Nr. 2 im Erdgeschoss, Romanhornerstrasse 140

Stockwerkeigentum Nr. S308 27/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D672 Sonderrecht am Gewerberaum Nr. 1 im Zwischengeschoss, Romanhornerstrasse 140

Stockwerkeigentum Nr. S309 21/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D672 Sonderrecht am Gewerberaum Nr. 2 im Zwischengeschoss, Romanhornerstrasse 140

Stockwerkeigentum Nr. S310 74/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D672 Sonderrecht am den 2 1/2-Zimmer-Büroräumlichkeiten mit Technikraum im 1. Obergeschoss, Romanhornerstrasse 140

Stockwerkeigentum Nr. S311 150/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D672 Sonderrecht am den 4 1/2-Zimmer-Büroräumlichkeiten mit Technikraum im 1. Obergeschoss, Romanhornerstrasse 140

Stockwerkeigentum Nr. S312 49/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D672 Sonderrecht am den 2-Zimmer-Büroräumlichkeiten im 1. Obergeschoss, Romanhornerstrasse 140

Stockwerkeigentum Nr. S314 53/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. D672 Sonderrecht am Gewerberaum Nr. 3 in der Nebenbaute, Romanhornerstrasse 140

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 9 Grundstückbeschrieb

Beschrieb Stammgrundstück D672 Selbständiges und dauerndes Recht zu Lasten Grundstück Nr. 767. Baurecht bis 19. Januar 2116, für ein Gewerbegebäude mit Wohnung (laut Baurechtsvertrag vom 19. Januar 2016, Beleg 77, SP 3782). Gesamtfläche: 1'173 m² Nebengebäude Vers.Nr. 180.2465 Romanshornerstrasse 140a, 9322 Egnach [62 m²] Wohn- und Gewerbegebäude Vers.Nr. 180.2463 Romanshornerstrasse 140, 9322 Egnach [316 m²]

Beschrieb baurechtsbelastetes Grundstück / Liegenschaft Nr. 767 3‘997 m²: Gebäudegrundflächen [1‘322 m²] und übrige befestigte Fläche [2‘675 m²] mit: Nebengebäude Vers.Nr. 180.2465, Romanshornerstrasse 140a, 9322 Egnach [62 m²], Wohn- und Gewerbegebäude Vers.Nr. 180.2463, Romanshornerstrasse 140, 9322 Egnach [316 m²], Gewerbegebäude Assek.Nr. 180.2464, Romanshornerstrasse 138, 9322 Egnach [944 m²].

Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Romanshornerstrasse 140 umfasst insgesamt 10 Stockwerkeinheiten (S305 – S314). Die Aufteilung kann dem Anhang 1 des beiliegenden Reglements und den Aufteilungsplänen entnommen werden. Grundbucheintragungen Dieser Bewertung liegt ein vom 19.11.2019 datierter Grundbuchauszug bei. Nebst dem dieser Bewertung beiliegenden Baurechtsvertrag vom 16.01.2016 bestehen aus der Sicht des Bewerters keine weiteren nennenswerten, den Wert der zu bewertenden Stockwerkeinheiten massgeblich beeinflussenden Eintragungen. Das selbständige und dauernde Baurecht ist befristet bis am 19.01.2116. Dem Baurechtsvertrag ist unter anderem folgendes zu entnehmen: Festlegung und Höhe des Baurechtszinses: Bodenwert bei Baurechtsbeginn = CHF 225.-/m2 x 1'173 m2 Fläche = CHF 263'925.-. Verzinsung zum jeweils gültigen hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (Stand 01.01.2020 = 1.5%). Aktueller Baurechtszins (Bewertungsstichtag) für die gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft = CHF 3‘958.88. Teuerungsanpassung (Umwälzung von 50% des Landesindexes für Konsumentenpreise) des Bodenwerts alle fünf Jahre (erstmals möglich per 16.01.2021). Der Heimfall nach Ablauf des Baurechts erfolgt zum dannzumaligen, marktfonformen Verkehrswert des heimfallenden Bauwerks und der dazugehörigen Anlagen. Dieser Bewertung ist eine Aufteilungsübersicht des heutigen Baurechtszinses auf die einzelnen zu bewertenden Stockwerkeinheiten beigelegt.

Bauzone Das Grundstück befindet sich gemäss der aktuell gültigen Bau- und Zonenordnung in der Arbeitszone Gewerbe AG: Diese Bauzone legt in der Regelbauweise folgende baurechtliche Anforderungen fest: - Geschossflächenziffer (ohne Festlegung) - Grenzabstand klein und gross 4 m - Gebäudelänge max. 70 m - Fassadenhöhe max. 12 m - Gesamthöhe max. 16 m - Lärmempfindlichkeitsstufe llI - Bauweise offen oder halboffen Im Baureglement wird die Zone wie folgt umschrieben: Art. 11 / Arbeitszonen AG, AI 1 Arbeitszonen Gewerbe AG umfassen Gebiete, in denen mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Verwaltungsbetriebe zulässig sind. 2 Arbeitszonen Industrie AI umfassen Gebiete, in denen Industrie-, Gewerbe-, Dienstleistungs- und Verwaltungsbetriebe sowie Bauten und Anlagen zulässig sind, die in den übrigen Zonen untersagt sind. 3 Wohnnutzungen sind nur für betrieblich standortgebundenes Personal gestattet. 4 Die zulässige Wohnnutzung muss mit dem zugehörigen Betrieb eine bauliche Einheit bilden. 5 Aus siedlungsgestalterischen und ökologischen Gründen ist eine Grünflächen-ziffer von mindestens 10 % einzuhalten. 6 In der Arbeitszone Gewerbe AG gilt gegenüber Zonen mit Wohnnutzung ein Zuschlag zum Grenzabstand von 4 m, in der Arbeitszone Industrie AI ein Zuschlag von 5 m.

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 10 Grundstückbeschrieb

Risiken / Belastungen Eine Abklärung beim Amt für Umwelt des Kantons Thurgau wurde nicht getätigt. Gemäss dem Kataster für belastete Standorte (KbS – www.geoinformation.tg.ch) ist die Liegenschaft hinsichtlich Belastungen nicht registriert. Gestützt auf die Hinweiskarte Bodenbelastungen (HKB – www.geoinformation.tg.ch / Belastungstyp: Strassenverkehr) ist entlang der hauptstrassenseitigen Südwestgrenze in einer Breite von ca. 3 Metern von einem „schwach“ belasteten Boden auszugehen, was sich auf die oberste Belags-/Humusschicht beziehen würde und den Wert der Liegenschaft nicht beeinflusst. Die elektronische Abfrage erfolgte am 07.02.2020.

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 11 Bautenbeschrieb

Räumlichkeiten / Nutzung Raumprogramm gesamte Stockwerkeigentümergemeinschaft

Erdgeschoss Ostseitige offene Treppenhausanlage EG – Attikageschoss mit Eingangsbereich zu gemeinschaftlichen Flächen mit Entrée, Installationsraum, Personenlift (Schindler, Traglast 675 kg, 9 Personen), WC. Lagerraum/Garage (S305 ist nicht Bestandteil dieser Bewertung), Gewerbehalle Nr. 1 (S306), Gewerbehalle Nr. 2 (S307) mit Zwischenboden.

Zwischengeschoss EG/OG Offene Vorplatzanlage (Treppenhaus) mit Zugang zu Gewerberaum Nr. 1 (S308). Eingangsbereich zu gemeinschaftlichen Flächen mit Entrée, Technikraum (Heizung, Lüftung), Personenlift, WC und Zugang zu Gewerberaum 2 (S309) mit Abstellraum mit Teeküche.

Obergeschoss Eingangsbereich mit gemeinschaftlichen Flächen wie Entrée/Vorplatz/Korridor, 2 x WC-Anlagen, Personenlift und Zugang zu Büroeinheiten: Büroeinheit (S310) mit Vorraum/Empfang, Technikraum mit Kleinküche, 2 Büroräume. Büroeinheit (S311) mit Eingangsbereich/Korridor, Technikraum mit Teeküche, 4 Büroräume (davon einer teilgeöffnet zu Korridor). Büroeinheit (S312) mit 2 Büroräumen.

Attikageschoss Eigentumswohnung (S314 ist nicht Bestandteil dieser Bewertung).

Nebengebäude EG mit drei Carportplätzen. 1. OG (erschlossen über nördliche Aussentreppe) mit Gewerberäumen auf zwei Geschossen (S314): Entrée/Vorplatz mit Treppe zu DG, Büro-/Dienstleistungsfläche, WC, Abstellraum (unter Treppe zu DG). Vorplatz DG mit 2 Büroräumen und Abstellraum.

(Die Geschossgrundrisse und räumlichen Einteilungen können mit Ausnahme der Räume von S314 im Nebengebäude, von denen kein Plan vorgelegen hat, den Planbeilagen entnommen werden)

Parkplätze Gemäss Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft weist die Liegenschaft 12 Parkplätze auf. Davon sind 4 Plätze als Besucherparkplätze bestimmt und 8 Plätze (davon 3 Carportplätze unter dem Nebengebäude) den Stockwerkeinheiten zuteilbar. Dem Reglement ist zu entnehmen, dass lediglich ein Aussenabstellplatz der Stockwerkeinheit S313 (Attikawohnung) zugeteilt wurde.

Nutzbarkeit Grundrissqualität: durchschnittlich / Zweckmässige gewerbliche Grundrissdarstellungen. Flexibilität: durchschnittlich / Mehrheitlich vordefinierte Raumzuordnung. Erschliessung: durchschnittlich / Geschosserschliessungen mit Lift im Hauptgebäude. Räume im Nebengebäude (S314) nur über Stufen erreichbar. Parkierung: mässig / Parkplatzverhältnisse mit 4 Besucherparkplätzen und 8 zuteilbaren Parkplätzen für insgesamt 10 Einheiten sehr gering. Nebenräume: mässig / In Büroeinheiten z.T. geringfügig, ansonsten kaum vorhanden.

Standard Raumverhältnisse: durchschnittlich / Gute Raumgrössen bei den meisten Einheiten vorhanden. Nachteilig zeigen sich die gemeinschaftlichen WC-Lösungen pro Etage im Hauptgebäude. Die einzige Einheit mit eigenem WC befindet sich im Nebengebäude. Materialisierung: durchschnittlich / Für Gewerbeliegenschaften übliche Materialisierung.

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 12 Bautenbeschrieb

Technik: durchschnittlich / Gaszentralheizung, Wärmeverteilung mittels Bodenheizung. Elektrische Installationen mit durchschnittlichem Installationsgrad. Sanitäre Anlagen und Installationen einfach und zweckmässig. Vereinzelte Einheiten im Zwischen- und Obergeschoss mit Komfortlüftung ausgestattet.

Vermietbarkeit / Verkäuflichkeit Die zu bewertenden Einheiten wurden bisher zum Teil von der Eigentümerin genutzt und Teile sind vermietet. Eine Vermietungsübersicht liegt dieser Bewertung bei. Daraus sind die einzelnen Mietbetreffnisse ersichtlich. Eine Vermietung der nicht vermieteten oder zurzeit nicht genutzten Einheiten ist möglich, die Nachfrage dafür dürfte vor allem bei den Büro-/Dienstleistungsflächen in den Zwischen- und Obergeschossen sehr gering sein. Eine Verkäuflichkeit dieser Einheiten und dabei vor allem wiederum der Flächen in den Zwischen-/Obergeschossen stufen wir als schwierig ein. Im freien Markt ist von einer längeren, preisabhängigen Vermarktungsdauer auszugehen.

Konstruktion / Bauqualität Konstruktion Hauptgebäude: Nicht unterkellertes Gebäude mit Erd-, Ober- und Attikageschoss mit Flachdachabschluss. Ostseitig angebaute Treppenhauserschliessung mit Zwischengeschoss zwischen EG und OG. Fundamentplatte, Geschossdecken und EG-Umfassungswände in Beton. Innere Raumtrennwände in den Hallenbereichen in Beton, im Osttrakt mit Kalksandstein. Umfassungswände Oberbauten OG/Attika als Backsteinmauerwerk mit verputzter Aussendämmung. Innere Raumtrennwände z.T. in Kalksandstein, z.T. Trockenbauweise. Äussere Spenglerarbeiten in Titanzink, Fenster in Kunststoff mit 3-fach-Verglasung, Verdunkelungen/Beschattungen (ab OG vorhanden) mittels Lamellenstoren. Spenglerarbeiten in Titanzink. Treppenhausanbau in Beton mit Metallgeländerungen. Hauptzugangstüren ab Treppenhaus in Glas/Metall, Sektionaltore bei Hallen. Nebengebäude in gleicher Konstruktion und Bauweise wie Hauptgebäude.

Ausbau allgemeine, gemeinschaftliche Räume Entrée/Vorplatz/Nasszelle EG Bodenbeläge mit Vinyl (Holzoptik), Nasszelle mit Bodenplatten. Wände und Decken gestrichen, in Nasszelle Wände z.T. mit Wandplatten. Vereinzelt Deckenspots vorhanden. Technikraum roh. Nasszellenausbau mit Wandklosett, Lavabo. Entrée/Vorplatz/Nasszelle Zwischengeschoss EG/OG Bodenbeläge mit Vinyl (Holzoptik), Nasszelle mit Bodenplatten. Wände und Decken gestrichen, in Nasszelle Wände z.T. mit Wandplatten. Vereinzelt Deckenspots vorhanden. Technikraum roh. Nasszellenausbau mit Wandklosett, Pissoir, Lavabo. Entrée/Vorplatz/Nasszellen Obergeschoss Bodenbeläge mit Vinyl (Holzoptik), Nasszellen mit Bodenplatten. Wände und Decken z.T. gestrichen, z.T. Abrieb/Verputz gestrichen, in Nasszellen Wände z.T. mit Wandplatten. Vereinzelt Deckenspots vorhanden. Technikraum roh. Nasszellenausbau 1 mit Wandklosett, Pissoir, Lavabo. Nasszellenausbau 2 mit Wandklosett, Lavabo, Spiegel.

Ausbau 2½-Zimmer-Büroräume (S310) Bodenbeläge mit Vinyl (Holzoptik) und Textilbelag, Wände und Decken Abrieb/Verputz gestrichen. Zum Teil Deckenspots und Raum-/Komfortlüftung vorhanden. Teeküche in Neben-/Technikraum mit Fronten und Ablagen in Kunstharz. Einbaugeräte: Chromstahlspülbecken, kleiner Geschirrspüler, kleines Glaskeramikrechaud, kleiner Kühlschrank, Mikrowelle.

Technik allgemein - Gaszentralheizung (Hoval-Kessel) - Wärmeverteilung mittels Bodenheizung - Ca. 300 Liter WW-Boiler in Heizungsraum - Zentrale Lüftungsanlage in Heizungsraum für vereinzelte Einheiten in den Obergeschossen - Personenliftanlage (Schindler, Traglast 675 kg, 9 Personen) - Beschattung/Verdunkelung elektrisch angetrieben

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 13 Bautenbeschrieb

- Elektronische Schliesszylinder bei Hauptzugängen ab Treppenhaus und zu Einheiten im ZG/OG

Renovationen/Sanierungen/Erneuerungsfonds Seit der Erstellung der Gebäude im Jahr 2016 ergaben sich keine notwendigen Renovationen oder Sanierungen. Die Verwaltung der Liegenschaft wurde gemäss Angaben der Mieterschaft bisher von der Eigentümerin getätigt. Es ist nicht davon auszugehen, dass seit der Erstellung Rückstellungen in einen Erneuerungsfonds getätigt wurden.

Umgebungsanlagen, Zufahrten Nahezu sämtliche Flächen sind befestigt und unterhaltsarm. Der südwestliche Bereich ist mit Verbundsteinbelägen versehen, der nordöstliche Teil asphaltiert, der nördliche abschliessende Aussenbereich mit Rasengittersteinen versehen. Die Hauptzufahrt auf das Grundstück erfolgt gemeinsam mit der östlichen Nachbarliegenschaft D637 von Südwesten her ab der Romanshornerstrasse.

Gebäudezustand Aussenhülle: gut / Neubau 2016, ohne sichtbare oder nennenswerte Mängel. Innen: gut / Neubau 2016, allgemein in einem ordentlichen Zustand, lediglich geringfügige Abnutzungsspuren vorhanden. Haustechnik: gut / Allesamt aus Bauzeit 2016 stammend.

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 14 Vorbehalte und Beilagen

Vorbehalte Die Bewertung erfolgt auf Basis der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und Dokumente. Eine Verantwortung für deren Richtigkeit wird nicht übernommen. Bezüglich der Konstruktion und der verwendeten Materialien wurden keine detaillierten Unterlagen und Angaben zur Verfügung gestellt. Es wird eine allgemein übliche Konstruktion angenommen. Die Bewertung der Bausubstanz erfolgte auf Grund einer Kurzbesichtigung und kann nicht mit einer detaillierten Substanz- oder Zustandsanalyse gleichgesetzt werden. Verdeckte, nicht einsehbare oder nicht zugängliche sowie unter Putz liegende Bauteile und Installationen können bezüglich ihres Zustandes nicht untersucht und beurteilt werden. Über deren Zustand und das Vorhandensein von allfälligen Schäden und Mängeln wurden demzufolge keine Aussagen gemacht. Wir gehen davon aus, dass die erhaltenen Unterlagen und Dokumente korrekt und die verdeckten Bauelemente mängel- und schadenfrei sind.

Die in dieser Bewertung ermittelten Werte gelten für den Bewertungsstichtag. Sie sind solange gültig, als sich die tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Verhältnisse oder andere wertbeeinflussende Faktoren nicht verändert haben. Im Einzelfall und aus subjektiven Gründen könnte auch ein höherer oder tieferer Preis erzielt werden. Die Preise werden durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Immobilienbewertung erfolgt nach den Regeln des Bewertungswesens und unseren Erfahrungen, aber ohne Haftung auf die Realisierbarkeit und Wertbeurteilung. Wie bei einer Bewertung üblich handelt es sich um keine absolute Grösse, sondern um einen im Rahmen des Ermessensspielraumes ermittelten Wert.

Diese Bewertung ist ausschliesslich für die Auftraggeberschaft bestimmt und darf ohne ihre Zustimmung nicht durch Dritte verwendet werden. Die Güntzel Immobilientreuhand GmbH haftet nicht für Fälle, in denen sich Dritte auf dieses Gutachten berufen.

Berechnungsblätter · Verkehrswert · Ertragswert · Mietwert · Nutzungskosten · Erneuerungsrate / Entwertung

Beilagen · Grundbuchauszug · Baurechtsvertrag mit Plananhängen · Flächen- und WQ-Übersicht der StWE und Aufteilung Baurechtszins · Grundrisspläne (siehe Anhänge im Baurechtsvertrag) · Mieterspiegel/Vermietungsübersicht · Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft · Aufteilungspläne der Stockwerkeigentümergemeinschaft · Mietvertrag (falls von dieser Stockwerkeinheit vorhanden)

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 15 Verkehrswert

Grundstück-Nr. D672

Verkehrswert (Baurecht über Ertragswert) Position Betrag Baurechtsparameter Heimfall 2116 Restlaufzeit des Baurechtes 96 Zinssatz 4.250% Abzinsfaktor 0.0184

Wertelement Ertragswert Ertragswert (Neuwert) 169'527 Gesamtanlage 169'527 Reduktionsfaktor 0.9816 Reduktionsbarwert 166'408

Wertelement Technische Entwertung Technische Entwertung beim Heimfall diskontiert 1'014 Technische Entwertung Stichjahr -3'588 Anteil Technische Entwertung -2'574

Wertelement Baurechtszins Baurechtszins -293 Barwertfaktor 23.0966 Barwert Baurechtszins -6'766

Wertelement Heimfallentschädigung Neuwert 171'720 Technische Entwertung HF -55'131 Zeitwert HF 116'589 Heimfallentschädigung % 100.000% Heimfallentschädigung 116'588 Heimfallentschädigung diskontiert 2'145

Übrige Wertelemente 0

Verkehrswert 159'212

Technische Entwertung Text Neuwert GND TA Erneuerungsrate Techn. Entwertung

3101 | Stockwerkeinheit S310 171'720 1'150 3'588 Konstruktion 84'000 100 3 68 212 Hülle 24'000 50 3 157 491 Technik 24'000 35 3 326 1'017 Ausbau 30'000 30 3 535 1'670 Baunebenkosten 9'720 50 3 64 199 Total 171'720 1'150 3'588

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 16 Ertragswert

Gesamtanlage

Kapitalwert als ewige Rente Position 2020(0) Ertrag 9'975 STWE S310 10'500 Mietzinsrisiko -525 Nutzungskosten -1'621 Betriebskosten -349 Verwaltungskosten -499 Instandhaltungskosten -773 Erneuerungrate ENR -1'150 Total I 7'205

Basis Kapitalisierung 7'205 Zinssatz Kapitalisierung 4.25% Exit Total Kapitalwert Objekt 169'527

Technische Entwertung -3'588 Total II -3'588

Total IV 165'938 Ertragswert 165'938 Ertragswert gerundet 166'000 Bruttorendite 6.01% Nettorendite 4.34%

Zinssatz Objekt Position Beschreibung Zinssatz1 Anteil Zinssatz2 Betrag

Pauschal 4.25% 7'205 Basiszinsatz 3.25% 100.00% 3.25% 5'510 Objektspezifischer Zu-/Abschlag Zuschlag Gewerbe 1.00% 100.00% 1.00% 1'695 Total 4.25% 7'205

Technische Entwertung Text Neuwert GND TA ENR Technische Entwertung

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 17 Mietwert

Ertragsposition Bezug ME Menge Mietwert/ME Mietwert/mt Mietwert/a Gesamtanlage VMF m² 60 166 831 9'975

STWE S310 VMF m² 60 175 875 10'500 Büroräumlichkeiten mit Teeküche VMF m² 60 175 875 10'500

Mietzinsrisiko %RA 10'500 -5.000% -44 -525 Mietzinsrisiko %RA 10'500 -5.000% -44 -525

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 18 Nutzungskosten

Kostenposition Bezugswert % Bezugswert Kosten/Jahr Jahr Gesamtanlage 9'975 16.247% 1'621

Betriebskosten 9'975 3.500% 349 Versicherungen, Abgaben und Steuern 9'975 3.500% 349

Verwaltungskosten 9'975 5.000% 499 Verwaltungskosten 9'975 5.000% 499

Instandhaltungskosten 171'720 0.450% 773 Unterhaltskosten (Instandhaltung) 171'720 0.450% 773

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 19 Erneuerungsrate / Entwertung

Text Menge ME KWSoll GND ENRSoll TA TE% Entwertung Stockwerkeinheit S310 60 m² 2'862.00 50 1'150 3 2% 3'588

Bauwerk 60 m² 2'700.00 49 1'086 3 2% 3'390 Konstruktion 60 m² 1'400.00 100 68 3 212 Hülle 60 m² 400.00 50 157 3 2% 491 Technik 60 m² 400.00 35 326 3 4% 1'017 Ausbau 60 m² 500.00 30 535 3 6% 1'670

Baunebenkosten 162'000 %RA 6.000% 50 64 3 2% 199 Baunebenkosten 162'000 %RA 6.000% 50 64 3 2% 199

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 20 Definitionen

Definition Verkehrswert Gemäss bundesgerichtlicher Definition ist der Verkehrswert "der Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen verkauft werden“. Er entspricht dem Marktpreis (Höchstpreis), den eine beliebige objekttypische Käuferschaft zum Bewertungszeitpunkt zu bezahlen bereit wäre.

Definition Ertragswert Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Mietwert und Kapitalisierungssatz. Er entspricht der Kapitalsumme, die aus den Erträgnissen eines Grundstückes verzinst werden kann. Nach neuester Erkenntnis wird der Ertragswert über einen markt- und objekttypischen Kapitalisierungssatz ermittelt, welcher sich an den tatsächlichen Liegenschaftenkosten unter Berücksichtigung der technischen Entwertung (Altersabzug) orientiert.

Mietwert: Als Mietwert gilt der Rohertrag (im neuwertigen Zustand), der für die mietweise Benützung von Wohn- und Geschäftsräumen erzielbar ist. Der Mietzins versteht sich für die Nutzräume samt zugehörigen Nebenräumen und Grundausstattung, jedoch ohne Nebenkosten. Er kann von den effektiv realisierten Mieten abweichen und wird bei Eigennutzung geschätzt.

Kapitalisierungssatz: Der Kapitalisierungssatz ist der markt-, objekt- und bewertungszweckabhängige Zinssatz, mit welchem aus dem Mietwert der Ertragswert errechnet wird.

Definition Realwert Der Realwert setzt sich zusammen aus Substanzwert und Landwert. Er enthält keine Marktkomponenten und ist für eine Verkehrswertberechnung eines potenziell Ertrag abwerfenden Objekts (auch STWE / EFH) nicht geeignet.

Neuwert / Reproduktionskosten: Der Neuwert entspricht den Erstellungs- oder Wiederherstellungskosten des Gebäudes, bei nachhaltiger Erfüllung der gleichen Anforderungen bei gleichen Nutzungen. Vom Neuwert wird der bei der Besichtigung festgestellte Minder- oder Mehrwert für die technische Entwertung oder Aufwertung abgezogen oder dazugerechnet. Der Abzug oder Zuschlag wird individuell für die angetroffenen Verhältnisse ermittelt.

Rückstellungen / Erneuerungsrate: Die Rückstellungen sind der über die Gesamtnutzungsdauer (GND) der Lebenszyklen der Bauteile jährlich erforderliche Betrag, um die Kosten für die Reproduktion des jeweiligen Bauteils nach Ablauf der GND bereitzustellen. Der Betrag wird finanzmathematisch aus den Reproduktionskosten (Neuwert), der GND und dem objekttypisch gewählten Zinssatz für Rückstellungen und Entwertung errechnet.

Technisches Alter (TA), Restnutzungsdauer (RND): Das Technische Alter entspricht dem Gebrauchsalter eines Bauteils im Vergleich zur GND im Zeitpunkt der Bewertung gemäss der Beurteilung des Bewerters. Die Restnutzungsdauer zeigt an, wie lange ein Bauteil noch funktionsfähig ist und wann es erneuert werden muss. TA und RND ergeben zusammen die GND.

Technische Entwertung / Altersabzug Die technische Entwertung ist der Wertverlust der gealterten Bausubstanz gegenüber der identischen Qualität neuer Bausubstanz. Diese entspricht den Kosten für die Wiederherstellung des neuwertigen Zustands gleicher Qualität ohne Wertverbesserung.

Substanzwert: Der Substanzwert (auch Zeit- oder Zustandswert genannt) entspricht dem durch Alter, Gebrauch oder andere Ursachen nicht mehr neuwertigen Zustand eines Gebäudes. Die Ermittlung des Zeitwertes erfolgt über die Bestimmung des Technischen Alters oder der Restnutzungsdauer der Bauteile in Bezug zu ihrer Gesamtnutzungsdauer. Der so ermittelte Minderwert wird vom Neuwert / den Reproduktionskosten in Abzug gebracht. Im neuwertigen Zustand entspricht der Substanzwert dem Neuwert.

Landwert: Der Landwert samt den Erschliessungs- und Umgebungsaufwänden ist grundsätzlich vor allem abhängig von der Ertragsfähigkeit der gesamten Liegenschaft aus der vorhandenen Nutzung. Wenn hingegen der Rentabilität der Liegenschaft wie z.B. im Eigenheimbereich untergeordnete Bedeutung beigemessen wird, orientiert sich der Landwert vorwiegend an den örtlichen Bodenmarktverhältnissen. Bei Preisvergleichen sind aber auch dann Unterschiede aus Lage, baulicher Nutzungsmöglichkeit und Erschliessungsgrad wertbestimmend.

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 21 Glossar

Reproduktionskosten/Entwertung Finanzmathematische Berechnung Berechnung unter Berücksichtigung des Zins- und Zeitfaktors GND Gesamtnutzungsdauer eines Bauteils ENR/Jahr Erneuerungsrate (Rückstellungen) pro Jahr TA Technisches Alter TE% Technische Entwertung in Prozent (%)

Mengen BZG Kürzel für Mengenbezeichnung ME Mengeneinheit (z.B. m3, m2, m1) VMF Vermietbare Fläche PPI Autoeinstellplätze (innen) PPA Aussenabstellplätze (aussen) pl pauschal St Stück %RA aus dem summierten Betrag anderer Positionen berechnete Menge %RE Menge in % des Ertrags %RS Menge in % des Neuwerts

Ertrag / Mietwert Soll/Monat, Soll/Jahr Soll-Ertrag pro Monat, Soll-Ertrag pro Jahr Ist/Monat, Ist/Jahr Ist-Ertrag pro Monat, Ist-Ertrag pro Jahr Soll/ME Soll-Ertrag pro Mengeneinheit (z.B. Soll-Ertrag pro m2, St, Umsatz etc.) Ist/ME Ist-Ertrag pro Mengeneinheit (z.B. Ist-Ertrag pro m2, St, Umsatz etc.)

Legende zu Qualitätseinstufungen bei Mikrolage, Nutzung, Standard, Gebäudezustand Exzellent Note 5 Sehr gut Note 4.5 Gut Note 4 Leicht überdurchschnittlich Note 3.5 Durchschnittlich Note 3 Leicht unterdurchschnittlich Note 2.5 Mässig Note 2 Schlecht Note 1.5 Sehr schlecht Note 1

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 22 Bilddokumentation

01 Südostansicht 02 Südwestansicht

03 Westansicht 04 Nordansicht

05 Westansicht Nebengebäude mit Carport 06 Südansicht Nebengebäude mit Carport

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 23 Bilddokumentation

07 Südostansicht Nebengebäude 08 Nordostansicht Haupt- und Nebengebäude

09 Ostansicht 10 Südostansicht

11 Erschliessung/Zufahrt ab Hauptstrasse 12 Areal mit Blick Richtung Nordwesten

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 24 Bilddokumentation

13 Zugang zu Eingangsbereich EG 14 Eingangsbereich EG

15 Entrée/Vorplatz mit Lift EG 16 Technikraum EG

17 Gemeinschaftliches WC EG 18 Treppenhausanlage Zwischengeschoss (ZG)

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 25 Bilddokumentation

19 Heizungs-/Technikraum ZG 20 Gemeinschaftliches WC ZG

21 Eingangsbereich OG ab Treppenhaus 22 Entrée/Vorplatz/Korridor/Liftanlage OG

23 Gemeinschaftliches WC 1 OG 24 Gemeinschaftliches WC 2 OG

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 26 Bilddokumentation

25 S310, Eingangsbereich/Empfang 26 S310, Büro 2

27 S310, Büro 1 28 S310, Nebenraum mit Teeküche

29 S310, Elektroverteilung und Lüftung

Verkehrswert_2020-107 StWE S310 im Baurecht, Romanshornerstrasse 140, CH 9322 Egnach 27 Schweizerische Eidgenossenschaft Confédération suisse Confederazione Svizzera Kanton Thurgau Confederaziun svizra Egnach

Auszug aus dem Kataster der öffentlich- rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB-Kataster)

Grundstück-Nr. 767 E-GRID CH632677205580 Gemeinde (BFS-Nr.) Egnach (4411) Grundbuchamt Arbon Fläche 3997 m2

Auszugsnummer 1581067107 Erstellungsdatum des Auszugs 07.02.2020 Katasterverantwortliche Stelle Amt für Geoinformation, Promenadenstrasse 8, 8510 Frauenfeld

Beglaubigung Gemäss Geo IV § 34, http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/1193

(Stempel) (Datum) (Unterschrift)

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Übersicht ÖREB-Themen

Eigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück 767 in Egnach betreffen Seite 3 Nutzungsplanung

5 Lärmempfindlichkeitsstufen

Eigentumsbeschränkungen, welche das Grundstück nicht betreffen Vorpublikation Nutzungsplanung Projektierungszonen Flughafenanlagen Gestaltungsplan Baulinien Flughafenanlagen Baulinienplan Sicherheitszonenplan Natur- und Kulturobjekte KbS Thurgau Amphibienlaichgebiete KbS im Bereich der zivilen Flugplätze Flachmoore KbS im Bereich des öffentl. Verkehrs Hoch- und Übergangsmoore Vorpublikation Schutzzonen Projektierungszonen Nationalstrassen Grundwasserschutzzonen Baulinien Nationalstrassen Grundwasserschutzareale Projektierungszonen Eisenbahnanlagen Statische Waldgrenzen Baulinien Eisenbahnanlagen

Allfällige Eigentumsbeschränkungen, zu denen noch keine Daten vorhanden sind KbS im Bereich des Militärs Waldabstandslinien

Allgemeine Informationen Haftungsausschluss Kataster der belasteten Standorte (KbS) Der Inhalt des ÖREB-Katasters wird als bekannt vorausgesetzt. Der Kanton Der Kataster der belasteten Standorte (KbS) wurde anhand der vom Thurgau ist für die Genauigkeit und Verlässlichkeit der gesetzgebenden Bundesamt für Umwelt BAFU festgelegten Kriterien erstellt und wird Dokumente in elektronischer Form nicht haftbar. Der Auszug hat rein fortwährend aufgrund neuer Erkenntnisse (z.B. Untersuchungen) informativen Charakter und begründet insbesondere keine Rechte und aktualisiert. Die im KbS eingetragenen Flächen können vom tatsächlichen Pflichten. Rechtsverbindlich sind diejenigen Dokumente, welche Ausmass der Belastung abweichen. Erscheint ein Grundstück nicht im rechtskräftig verabschiedet oder veröffentlicht worden sind. Mit der KbS, besteht keine absolute Gewähr, dass das Areal frei von jeglichen Beglaubigung des Auszugs wird die Übereinstimmung des Auszuges mit Abfall- oder Schadstoffbelastungen ist. Bahnbetrieblich, militärisch und für dem ÖREB-Kataster zum Zeitpunkt der Auszugserstellung bestätigt. die Luftfahrt genutzte Standorte liegen im Zuständigkeitsbereich des Weitere Informationen zum ÖREB-Kataster finden Sie unter Bundes. Für weitere Informationen wenden Sie sich an die kantonale geoinformation.tg.ch oder cadastre.ch. Altlastenfachstelle: [email protected], bzw. Kbs im Thurgau.

Grundlagendaten Um einen aktualisierten Auszug Daten der Amtlichen Vermessung. Plan für das Grundbuch (TG), aus dem ÖREB-Kataster zu Landeskarten (swisstopo). Stand der Amtlichen Vermessung: 2020-01-14 erhalten, scannen Sie bitte den QR-Code.

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Nutzungsplanung (kantonal/kommunal)

Typ Fläche Anteil

Legende beteiligter Objekte Arbeitszone Gewerbe (AG) 3997 m2 100% Übrige Legende (im sichtbaren Bereich) Strassenflächen innerhalb von Bauzonen (SiB) Wohn- und Arbeitszone WA2 (WA2) Wohnzone W2 (W2) Landwirtschaftszone (Lw)

Vollständige Legende http://map.geo.tg.ch/apps/oereb/geo/pdf/ZonenplanLegende.pdf

Rechtsvorschriften Nutzungsplanung BR Egnach <2019> Stand 2018 in Kraft seit 01.01.2020 https://oereblex.tg.ch/api/attachments/13276 https://oereblex.tg.ch/api/attachments/13279 Gesetzliche Grundlagen Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV), RB 814.03 in Kraft seit 31.12.2011 http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/849?locale=de Planungs- und Baugesetz, RB 700 in Kraft seit 01.01.2018 http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1491?locale=de Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe, RB 700.1 in Kraft seit 10.03.2018 http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1503?locale=de Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG), SR 700 in Kraft seit 01.01.2019 https://www.lexfind.ch/tolv/139355/de Weitere Informationen und Hinweise -

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Zuständige Stelle Gemeinde Egnach

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Lärmempfindlichkeitsstufen (in Nutzungszonen)

Typ Fläche Anteil

Legende beteiligter Objekte Stufe III 3997 m2 100% Übrige Legende (im sichtbaren Bereich) Stufe II

Rechtsvorschriften Lärmempfindlichkeitsstufen BR Egnach <2019> Stand 2018 in Kraft seit 01.01.2020 https://oereblex.tg.ch/api/attachments/13276 https://oereblex.tg.ch/api/attachments/13279 Gesetzliche Grundlagen Verordnung des Regierungsrates zur Umweltschutzgesetzgebung (USGV), RB 814.03 in Kraft seit 31.12.2011 http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/849?locale=de Planungs- und Baugesetz, RB 700 in Kraft seit 01.01.2018 http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1491?locale=de Verordnung des Regierungsrates zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe, RB 700.1 in Kraft seit 10.03.2018 http://www.rechtsbuch.tg.ch/frontend/versions/pdf_file_with_annex/1503?locale=de Lärmschutz-Verordnung (LSV), SR 814.41 in Kraft seit 01.04.2018 https://www.lexfind.ch/tolv/148491/de Weitere Informationen und Hinweise -

Zuständige Stelle Gemeinde Egnach

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Glossar/Abkürzungen

AltlV: Verordnung vom 26. August 1998 über die Sanierung von belasteten Standorten (Altlasten-Verordnung) (SR 814.680) BFS-Nr.: Gemeindenummer aus amtlichem Gemeindeverzeichnis EBG: Eisenbahngesetz vom 20. Dezember 1957 (SR 742.101) E-GRID: Eidgenössischer Grundstücksidentifikator GSchG: Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz) (SR 814.20) GSchV: Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (SR 814.201) LFG: Bundesgesetz vom 21. Dezember 1948 über die Luftfahrt (Luftfahrtgesetz) (SR 748.0) LSV: Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (SR 814.41) NSG: Bundesgesetz vom 8. März 1960 über die Nationalstrassen (SR 725.11) NSV: Nationalstrassenverordnung vom 7. November 2007 (SR 725.111) ÖREB: Öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundeigentums ÖREB-Kataster: Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen ÖREBKV: Verordnung vom 2. September 2009 über den Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (SR 510.622.4) RPG: Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz) (SR 700) USG: Bundesgesetz vom 7. Oktober 1983 über den Umweltschutz (Umweltschutzgesetz) (SR 814.01) VIL: Verordnung vom 23. November 1994 über die Infrastruktur der Luftfahrt (RS 748.131.1) WaG: Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über den Wald (Waldgesetz) (SR 921.0) WaV: Verordnung vom 30. November 1992 über den Wald (Waldverordnung) (SR 921.01)

07.02.2020 10:18:27 1581067107 Seite 6/6

Güntzel Immobilientreuhand GmbH Tel. 071 466 00 88 Bahnhofstrasse 3, 8590 Romanshorn [email protected]

Flächen- und Wertquotenübersicht der zu bewertenden Stockwerkeinheiten

Liegenschaft: Gewerbeliegenschaft Romanshornerstrasse 140, 9322 Egnach

Etage Einheit Objekt/Raum ca. Fläche WQ Status Bemerkungen VMF / m2 in 1000

EG S306 Gewerbehalle Nr. 1 77.00 86 v

EG S307 Gewerbehalle Nr. 2 119.00 133 v (mit Zwischenboden ca. + 39 m2)

ZG S308 Gewerberaum Nr. 1 24.00 27 nv

ZG S309 Gewerberaum Nr. 2 18.00 21 v

OG S310 Büroräume (2,5 Zimmer) 60.00 74 nv

OG S311 Büroräume (4,5 Zimmer) 122.00 150 nv

OG S312 Büroräume (2 Zimmer) 40.00 49 v

Nebengebäude 1. + 2. OG S314 Gewerberäume Nr.3 110.00 53 v

570.00 593

Autoabstellplätze Anzahl PP 1.1 - 1.4 Besucherparkplätze 4.00 PP 1.5 im Freien 1.00 Reglementarisch nicht zugewiesen! PP 1.6 im Freien 1.00 Reglementarisch nicht zugewiesen! PP 1.7 im Freien 1.00 Reglementarisch nicht zugewiesen! CP 1.8 Carport 1.00 Reglementarisch nicht zugewiesen! CP 1.9 Carport 1.00 Reglementarisch nicht zugewiesen! CP 1.10 Carport 1.00 Reglementarisch nicht zugewiesen! PP 1.11 im Freien 1.00 Reglementarisch nicht zugewiesen! PP 1.12 im Freien 1.00 Reglementarisch S313 zugewiesen

12.00 0.00

Total Anlage

Legende: VMF = vermietbare Fläche Status: s = selbstgenutzt / v = vermietet / nv = nicht vermietet

Flächen und Aufteilung BR-Zins / Objekt Seite 1 / 2 Romanshorn, 08.02.2020 Güntzel Immobilientreuhand GmbH Tel. 071 466 00 88 Bahnhofstrasse 3, 8590 Romanshorn [email protected]

Aufteilung Baurechtszins

Liegenschaft: Gewerbeliegenschaft Romanshornerstrasse 140, 9322 Egnach

Eckdaten/Festlegung Baurechtszins gemäss Baurechtsvertrag vom 15.12.2015 (Grundbucheintrag am 16.01.2016) Bodenwert bei Baurechtsbeginn = CHF 225.-/m2 x 1'173 m2 Fläche = CHF 263'925.-. Verzinsung zum jeweils gültigen hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen: Stand 01.01.2020 = 1.5% Teuerungsanpassung des Bodenwerts alle fünf Jahre (Umwälzung von 50% des Landesindex für Konsumentenpreise) Erstmalige Teuerungsanpassung möglich per 16.01.2021.

WQ in 1000 Baurechtszins: Stand Bewertungsstichtag 1'000 CHF 3'958.88 Aufteilung auf zu bewertende Einheiten 593 CHF 2'347.62

Etage Einheit Objekt/Raum ca. Fläche WQ Anteil Baurechtszins VMF / m2 in 1000

EG S306 Gewerbehalle Nr. 1 77.00 86CHF 340.46

EG S307 Gewerbehalle Nr. 2 119.00 133CHF 526.53

ZG S308 Gewerberaum Nr. 1 24.00 27CHF 106.89

ZG S309 Gewerberaum Nr. 2 18.00 21CHF 83.14

OG S310 Büroräume (2,5 Zimmer) 60.00 74CHF 292.96

OG S311 Büroräume (4,5 Zimmer) 122.00 150CHF 593.83

OG S312 Büroräume (2 Zimmer) 40.00 49CHF 193.99

Nebengebäude 1. + 2. OG S314 Gewerberäume Nr.3 110.00 53CHF 209.82

Total 570.00 593 CHF 2'347.62

Flächen und Aufteilung BR-Zins / Aufteilung BR-Zins Seite 2 / 2 Romanshorn, 08.02.2020 Güntzel Immobilientreuhand GmbH Tel. 071 466 00 88 Bahnhofstrasse 3, 8590 Romanshorn [email protected]

Aktuelle Vermietungsübersicht

Liegenschaft: Gewerbeliegenschaft Romanshornerstrasse 140, 9322 Egnach

Etage Einheit Objekt/Raum Mieter ca. Fläche Nettomiete Nettomiete Bemerkungen/Status VMF / m2 Jahr Monat KF = Kündigungsfrist

EG S306 Gewerbehalle Nr. 1 Roboboj Ind. AG 77.00 CHF 6'149.00 CHF 512.42 MV gekündigt per 31.03.2020

EG S307 Gewerbehalle Nr. 2 119.00 mit Zwischenpodest Brix Alu GmbH 38.00 157.00 CHF 12'636.00 CHF 1'053.00 KF 3 Mte. (?), erstm. per 31.07.2021

ZG S308 Gewerberaum Nr. 1 Leerstand 24.00 CHF - CHF - nicht vermietet

ZG S309 Gewerberaum Nr. 2 Fend 18.00 CHF 4'560.00 CHF 380.00 KF 6 Mte. im Voraus

OG S310 Büroräume Roboboj Ind. AG 60.00 CHF 10'894.00 CHF 907.83 MV gekündigt per 31.03.2020

OG S311 Büroräume Leerstand 122.00 CHF - CHF - nicht vermietet

OG S312 Büroräume Stiebel Eltron AG 40.00 CHF 6'840.00 CHF 570.00 KF 6 Mte., erstm. per 31.05.2023

Nebengebäude 1. + 2. OG S314 Gewerberäume Nr.3 Brix Alu GmbH 110.00 CHF 19'200.00 CHF 1'600.00 KF 3 Mte. (?), erstm. per 31.07.2021

608.00 CHF 60'279.00 CHF 5'023.25

Autoabstellplätze Anzahl PP 1.1 Besucher PP Besucher 1.00 CHF - CHF - PP 1.2 Besucher PP Besucher 1.00 CHF - CHF - PP 1.3 Besucher PP Roboboj Ind. AG 1.00 CHF 480.00 CHF 40.00 MV gekündigt per 31.03.2020 PP 1.4 Besucher PP Besucher 1.00 CHF - CHF - PP 1.5 im Freien Roboboj Ind. AG 1.00CHF 480.00 CHF 40.00 MV gekündigt per 31.03.2020 PP 1.6 im Freien Stiebel Eltron AG 1.00CHF 480.00 CHF 40.00 KF 6 Mte., erstm. per 31.05.2023 PP 1.7 im Freien Stiebel Eltron AG 1.00CHF 480.00 CHF 40.00 KF 6 Mte., erstm. per 31.05.2023 CP 1.8 Carport 1.00 CHF - CHF - nicht vermietet CP 1.9 Carport 1.00 CHF - CHF - nicht vermietet CP 1.10 Carport Brix Alu GmbH 1.00CHF 840.00 CHF 70.00 KF 3 Mte. (?), erstm. per 31.07.2021 PP 1.11 im Freien 1.00 CHF - CHF - nicht vermietet

11.00 2'760.00 230.00

Total Anlage 63'039.00 5'253.25

Legende: VMF = vermietbare Fläche

Vermietungsübersicht Seite 1 / 1 Romanshorn, 08.02.2020