PROJET DE DEUXIEME PLH 2015>2021
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PROJET DE DEUXIEME PLH 2015>2021 - ACtualiSatioN du DiaGNOSTIC ENJEUX & SCENARII JUIN 2014 - PROGRAMME D'ACTIONS TERRITORIALISE 1 Exploitation Habitat et Société - Données Insee 1999-2011 / Filocom 2011/ DROS 2012 / Atlas PLS 1CPA 2013 / Fichier ANAH copropriétés 2009 / Tableaux sites projets identifiés premier semestre 2014 EDITO MIEUX HABITER POUR VIVRE MIEUX LA COHÉRENCE TERRITORIALE SOUHAITÉE PAR L’INTERCOMMUNALITÉ CONDUIT LES COLLECTIVITÉS À S'ADAPTER EN MUTUALISANT LEURS MOYENS POUR OFFRIR UN MEILLEUR SERVICE PUBLIC AUX CITOYENS. LES DIFFÉRENTS DOCUMENTS EN COURS D’APPROBATION SOULIGNENT CETTE STRATÉGIE QUI EST LA NÔTRE. CELLE-CI CONSISTE, PAR L’ÉLABORATION DE DOCUMENTS DE PROSPECTIVE TERRI- TORIALE, À ASSURER LA PRÉSERVATION DE NOS RESSOURCES ET À GARANTIR LE RAYONNEMENT ET L’ATTRACTIVITÉ, PROPRES À NOTRE TERRITOIRE, AU TRAVERS D’UN DÉVELOPPEMENT MAÎTRISÉ. LA GOUVERNANCE, CONDUITE PAR LA CPA AVEC LES COMMUNES ET TOUS LES PARTENAIRES DU LOGEMENT DEPUIS 2009, A ABOUTI À LA DÉFINITION DE NOUVEAUX CRITÈRES ET DE NOUVEAUX OBJECTIFS EN PARTENARIAT AVEC L’ENSEMBLE DES ACTEURS DU SECTEUR MOBILISÉS AUTOUR DE L’AMÉLIORATION DE LA SITUATION DE L’HABITAT EN PAYS D’AIX. ETUDES ET DIAGNOSTICS MONTRENT CLAIREMENT LE BESOIN DE LOGEMENTS, AUSSI BIEN DANS LE SECTEUR SOCIAL QUE PRIVÉ. ILS METTENT PAR AILLEURS, EN ÉVIDENCE DES BESOINS PLUS SPÉCIFIQUES, EXPRIMÉS PAR EXEMPLE PAR LES JEUNES MÉNAGES ET LES ÉTUDIANTS. ACCROÎTRE ENCORE L’OFFRE SUR NOTRE TERRITOIRE EST DONC PRIMORDIAL ; EN JOUANT SUR LA CONSTRUCTION D’HABITATIONS NEUVES, MAIS AUSSI SUR LA RÉHABILITATION OU LA TRANSFORMATION DE LOGEMENTS ANCIENS ; EN S’ATTAQUANT ÉGALEMENT AU PHÉ- NOMÈNE DE VACANCE CONSTATÉ AU SEIN DES CENTRES ANCIENS. L’AUGMENTATION DE LA CAPACITÉ DU PARC PRIVÉ PERMETTRA AUSSI D’ACCUEILLIR DES FAMILLES DÉSIREUSES DE RÉINVESTIR LES CENTRES ET LES ÉTUDIANTS, DONT LA PRÉSENCE ET LE NOMBRE SONT ESSENTIELS À LA VITALITÉ DE L’AGGLOMÉRATION. IL CONVIENT DONC DE CONSTRUIRE MIEUX, EN ÉVITANT L’HABITAT DIFFUS TOUT EN PRÉSERVANT LE CHARME DE NOS NOYAUX VILLAGEOIS : TELS SONT À LA FOIS LES OBJECTIFS ET LES PRIORITÉS DE NOTRE NOUVEAU PROGRAMME QUI INTÈGRE DÉSORMAIS LES COMMUNES DE GARDANNE ET GRÉASQUE EN RESPECTANT LES NOUVELLES DISPOSITIONS RÈGLEMENTAIRES. LA CPA S’EST PAR AILLEURS FIXÉ DES OBJECTIFS AMBITIEUX. ELLE PROPOSE, PAR EXEMPLE DE PORTER À 39% LA PART DE LA PRODUC- TION GLOBALE DE LOGEMENTS À DESTINATION DES ACTIFS L’ÉVOLUTION DU CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET LE NIVEAU DES RESSOURCES FINANCIÈRES DE L’ENSEMBLE DES PARTENAIRES, CONSTITUERONT NÉANMOINS DES FACTEURS DÉTERMINANTS POUR LE RYTHME DE MISE EN œuvre DU PLH. LA QUESTION DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT EN TERMES D’OFFRES, TANT QUALITATIVES QUE QUANTITATIVES, EST UNE CONDITION ES- SENTIELLE À LA RÉUSSITE D’UN DÉVELOPPEMENT ÉQUILIBRÉ ET MAÎTRISÉ DE NOTRE TERRITOIRE ET AU MAINTIEN DE LA QUALITÉ DE VIE QUI FAIT SA SINGULARITÉ ET SA FORCE. C’EST POURQUOI NOUS REMERCIONS TOUS LES ACTEURS (COMMUNES, CONSEIL DE DÉVELOPPE- MENT, AGENCE D'URBANISME DU PAYS D'AIX, BAILLEURS SOCIAUX, ASSOCIATIONS, ÉQUIPES TECHNIQUES, CONSTRUCTEURS PRIVÉS) QUI SE SONT IMPLIQUÉS DANS CE PROJET EN METTANT EN COMMUN LEUR EXPERTISE ET LEURS PROPOSITIONS. MARYSE JOISSAINS MASINI JEAN-CLAUDE FERAUD PRÉSIDENT DE LA COMMUNAUTÉ DU PAYS D’AIX VICE-PRÉSIDENT DÉLÉGUÉ À L’ÉQUILIBRE SOCIAL DE MAIRE D’AIX-EN-PROVENCE L’HABITAT ET AU RENOUVELLEMENT URBAIN MAIRE DE TRETS 2 SOMMAIRE 1 LE CONTEXTE D’ÉLABORATION DES ÉTUDES COMPLÉMENTAIRES 5 1.1 UN NOUVEAU CADRE LÉGISLATIF ET RÉGLEMENTAIRE 7 1.2 UNE ÉVOLUTION DU CONTEXTE INSTITUTIONNEL : ÉLARGISSEMENT DU PÉRIMÈTRE DE LA CPA AVEC L’INTÉGRATION DE GARDANNE ET GRÉASQUE 8 1.3 LA PRISE EN COMPTE DES DEMANDES DE MODIFICATIONS DE L’ETAT 8 1.4 DES APPROFONDISSEMENTS THÉMATIQUES 8 2 LE DIAGNOSTIC 9 2.1 RAPPEL DU CONTEXTE DES PRÉCÉDENTS DIAGNOSTICS 11 2.2 PORTRAIT DU TERRITOIRE 13 2.2.1 Un territoire attractif 13 2.2.2 Des habitants plutôt jeunes 14 2.2.3 Un territoire contrasté sur le plan social 15 2.2.4 Une concentration de l’activité au Sud du territoire 21 2.3 DYNAMIQUES DÉMOGRAPHIQUES ET SOCIO-ÉCONOMIQUES 23 2.3.1 Analyse des évolutions passées 23 2.3.2 La situation économique et sociale 24 2.3.3 Déplacements et territoires 26 2.3.4 Outils pour une projection 30 2.3.5 Analyse des territoires et typologie des communes 31 2.4 LE PARC DE LOGEMENTS 39 2.4.1 Analyse des types de parcs et évolutions 39 2.4.2 Les acteurs 47 2.4.3 Un parc privé avec des situations de fragilités sociales et d’inconfort 47 2.5 LE MARCHÉ DU LOGEMENT 51 2.5.1 Les mouvements d’occupation 51 2.5.2 Le niveau des prix 51 2.5.3 Les segments du marché 52 2.6 POTENTIALITÉS FONCIÈRES 55 2.6.1 Caractéristiques générales du territoire : documents de planification, risques et protections 55 2.6.2 Les Capacités recensées pour le PLH et au-delà 57 2.6.3 Les politiques foncières actuelles 58 2.7 APPROFONDISSEMENTS THÉMATIQUES 61 2.7.1 Le logement des étudiants 61 2.7.2 Le logement des personnes âgées 65 2.7.3 Le logement des jeunes actifs 68 3 4 LE CONTEXTE D’ÉLABORATION DES ÉTUDES COMPLÉMENTAIRES 5 6 E XT E NT O C 1.1 UN NOUVEAU CADRE LÉGISLATIF ET RÉGLEMENTAIRE Depuis sa création en 1983 comme outil d’étude et d’orientation de la programmation de logements sociaux pour les communes, le Programme Local de l’Habitat (PLH) a vu son sens et sa portée se renforcer constamment au fil des législations. Les évolutions législatives récentes dans le domaine du logement et de l’habitat ont toutes contribué à renforcer son importance, en introduisant de nouvelles obligations pour les EPCI, mais aussi de nouvelles opportunités : › En 2004, la loi «Libertés et Responsabilités Locales» › La loi instituant le «Droit Au Logement Opposable» renforce le rôle stratégique et opérationnel du PLH (DALO) de 2007 impacte fortement la question de l’arti- comme document cadre de la politique locale de l'habi- culation du PLH avec les politiques sociales du logement: tat. Etabli par un établissement public de coopération possibilités d’une délégation du DALO pour les territoires intercommunale (fin des PLH communaux), le PLH, dotés d’un PLH, mise en place du droit au logement et d'une durée de 6 ans doit faire l'objet d'un programme à l’hébergement opposable, extension de l’application d'actions détaillé par secteur géographiques. Par ail- de l’article 55 de la loi SRU (Solidarité et renouvellement leurs, la loi introduit dans son article 61 une réforme urbain), principe de continuité dans l’hébergement. importante dans la conduite des politiques de l'habitat. L'Etat peut ainsi déléguer, sous certaines conditions, › La loi «Mobilisation pour le Logement et Lutte contre les l'attribution et la gestion des « aides à la pierre » aux in- Exclusions» (loi MOLLE, mars 2009) précise le contenu tercommunalités et aux conseils généraux qui en feront des PLH et renforce l’articulation PLH/PLU pour une la demande (pour le développement et la réhabilitation plus grande efficacité: durée obligatoire de 6 ans pour la du parc locatif social, les interventions sur le parc privé définition des objectifs du PLH, renforcement de la por- existant, l’offre d’hébergement...). tée opérationnelle du programme d’actions (obligation de territorialiser à l’échelle communale, voire infracom- › En 2005, la loi de programmation pour la «Cohésion So- munale pour les grandes villes, les objectifs et le pro- ciale» (2005-2009) a défini des objectifs ambitieux aux gramme d’actions), renforcement de l’articulation entre niveaux national et local en matière de développement PLH et PLU(délai de mise en compatibilité réduit de trois de l’offre locative sociale, ainsi que d’intervention dans à un an)... le parc privé vacant ou «indigne». Elle rend obligatoire l'élaboration d'un PLH pour les communautés urbaines, › Les lois issues du Grenelle de l’Environnement (2009- les communautés d'agglomération et les communautés 2010) fixent un cadre ambitieux pour l’atteinte d’objectifs de communes compétentes en matière d'habitat dont de performance énergétique dans le parc de logements, la population est supérieure à 50 000 habitants et com- notamment en matière de construction neuve mais aussi portant une commune de plus de 15 000 habitants. Elle de réhabilitation du parc existant. touche l'ensemble des segments du logement : l'acces- sion sociale à la propriété, l'investissement locatif, la › La loi du 18 janvier 2013 relative à « la mobilisation du lutte contre l'insalubrité, l'accès au parc locatif social, foncier public en faveur du logement et au renforcement la modernisation des statuts des bailleurs sociaux, des obligations de production de logement social ». La l'ANAH, l'accès au logement pour les plus défavorisés, loi renforce les obligations de production de logements les rapports locatifs, la copropriété. Le secteur public sociaux : le seuil minimal de logements locatifs sociaux à comme le secteur privé sont concernés. atteindre pour les communes assujetties à l’article 55 de la loi SRU passe de 20 à 25% des résidences principales(le › La loi «Engagement National pour le Logement» de décret de fin juillet 2013 précise la liste des communes 2006 précise le contenu des PLH, notamment en matière concernées par le passage du seuil minimal de 20 à de prise en compte de l’habitat indigne, tout en ouvrant 25%). Elle prévoit une augmentation des sanctions pour de nouvelles possibilités pour la mise en œuvre opéra- les communes en constat de carence. Par ailleurs, la loi tionnelle de la politique habitat des collectivités locales instaure également la possibilité d’une cession gratuite (sur des thèmes aussi centraux que le développement des terrains appartenant au domaine privé de l’Etat et de de la construction neuve ou l’accession «sociale» à la ses établissements publics au profit du logement social.