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Fitch Baja Calificación De Fibra Shop a 'A+(Mex)'; Perspectiva Negativa

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Fitch Baja Calificación De Fibra Shop a 'A+(Mex)'; Perspectiva Negativa Fitch Baja Calificación de Fibra Shop a ‘A+(mex)’; Perspectiva Negativa 21 APR 2021 5:08 PM Fitch Ratings - Monterrey - 21-Apr-2021 Fitch Ratings bajó la calificación en escala nacional de largo plazo de Fideicomiso Irrevocable No. F/00854 (Fibra Shop) a ‘A+(mex)´desde ‘AA-(mex)’. La Perspectiva de esta calificación mantiene Negativa. También bajó las calificaciones de las emisiones de certificados bursátiles fiduciarios (CBF) a ‘A+(mex)’ desde ‘AA-(mex)’. Al mismo tiempo, Fitch afirmó la calificación es escala nacional de corto plazo en ‘F1+(mex)’. Las acciones de calificación se detallan al final del comunicado. La baja en la calificación de Fibra Shop refleja el nivel de apalancamiento que continúa alto y la expectativa de que se sitúe en rangos de entre 5.0 veces (x) y 6.0x en el horizonte de calificación. La Perspectiva Negativa considera el entorno operativo desafiante del sector de bienes raíces comerciales, la recuperación de los niveles de actividad económica y los vencimientos de deuda que la compañía tiene programados para 2022. Factores que propiciarían una estabilización de la perspectiva incluyen el fortalecimiento de los resultados que permitan que el apalancamiento neto se sitúe en o por debajo de 6.0x y que se logre refinanciar exitosamente los próximos vencimientos de deuda. FACTORES CLAVE DE CALIFICACIÓN Apalancamiento Elevado: Las proyecciones del caso base de calificación de Fitch estiman que los niveles de apalancamiento neto (medido como deuda neta a EBITDA calculado por Fitch) permanecerán por arriba de 6.0x en 2021 y 2022. El fortalecimiento en este indicador depende de la recuperación de la actividad económica y de la incorporación de más inmuebles al portafolio que contribuyan a los ingresos, entre ellos la apertura del centro comercial La Perla; entre otros factores. Un desfase en la velocidad de desapalancamiento podría presionar la calidad crediticia de Fibra Shop. La calificación contempla que el indicador de cobertura de intereses (EBITDA de acuerdo a los cálculos de Fitch sobre intereses pagados brutos) estará alrededor de 2.0x. Ocupación Estable Durante Contingencia: Fitch considera la ocupación como una variable clave en el desempeño de Fibra Shop. Las tasas de ocupación disminuyeron a 92.6% al cierre de 2020 desde 95.9% al cierre de 2019. Se espera que las tasas de ocupación se fortalezcan a alrededor de 95% en el mediano plazo en línea con las expectativas de recuperación de la industria. Las restricciones de gobierno a actividades no esenciales continúan limitando el volumen de visitantes en las plazas y presionarán la generación de ingresos variables y por estacionamiento. Al inicio de la contingencia, la fibra reconoció que algunos inquilinos enfrentarían problemas de liquidez en el corto plazo y con la finalidad de apoyarlos y en aras de mantener la ocupación, Fibra Shop negoció caso por caso con aquellos locatarios más afectados para otorgar descuentos o diferimientos de renta. Los ingresos por renta del portafolio de Fibra Shop, calculado por Fitch que incluyen los ingresos por mantenimiento y estacionamientos, disminuyó 11.9% en 2020 con respecto a 2019. El escenario base proyectado por Fitch estima que el portafolio actual de Fibra Shop regresará al nivel de ingresos generado en 2019 durante 2022 en la medida que siga el fortalecimiento del volumen de visitantes. Escala de Negocio Limitada Actualmente: Las calificaciones están limitadas por la granularidad baja del portafolio compuesto por 18 plazas comerciales más una en desarrollo, el tamaño de Fibra Shop con respecto a la industria en términos de área bruta rentable (ABR) y por su concentración de ingresos por plaza. La concentración en la generación de ingresos y EBITDA por propiedad podrá disminuir en la medida en que crezca el portafolio de propiedades administrado por Fibra Shop y que estas contribuyan a la generación de flujo de la fibra. Las proyecciones de Fitch contemplan que el portafolio administrado por Fibra Shop incrementa más de 100 mil metros cuadrados con la apertura de La Perla a finales de 2021. Fitch estima que el portafolio de la fibra generará alrededor de MXN1,600 millones en EBITDA durante 2022, comparado con los MXN1,000 millones generados durante 2020. La mejora en EBITDA esta impulsada por el incremento en los metros cuadrados arrendables administrados además de la recuperación en rentas variables. La estrategia de enfocarse en bienes raíces de giro comercial, desde la perspectiva de Fitch, le ha permitido a Fibra Shop alcanzar una escala mayor de negocio. Lo anterior cobra relevancia para poder ejecutar apropiadamente otros componentes de la estrategia de negocio y brindar precios de renta competitivos. Calidad y Diversificación de Inquilinos Alta: El portafolio de inquilinos de Fibra Shop cuenta con una diversificación alta. Esta diversificación del ingreso por inquilino protege la generación de flujo de efectivo durante ciclos económicos bajos que se presentan por región o por tipo de actividad y reduce el riesgo de crédito entre inquilinos. En conjunto, los 10 inquilinos más importantes representaban 24.2% de los ingresos al cierre de 2020. Fitch estima que más de 20% de las rentas de Fibra Shop, a esa misma fecha, provenía de empresas con perfiles financieros fuertes que incluyen a El Puerto de Liverpool, S.A.B. de C.V. [AAA(mex) Perspectiva Estable], Sears y Sanborns como subsidiarias de Grupo Carso, S.A.B. de C.V. [AAA(mex) Perspectiva Estable], Wal-Mart de México, S.A.B. de C.V. en sus diferentes formatos de tienda, Grupo Gigante, S.A.B. de C.V., Organización Soriana, S.A.B. de C.V. [AA+(mex) Perspectiva Estable], Alsea, S.A.B. de C.V. [A-(mex) Perspectiva Negativa], Industria del Diseño Textil, S.A. (Inditex), Comercial City Fresko, S. de R.L. de C.V. (La Comer), entre otras. La compañía cuenta con una base de inquilinos sólida ya que más de 65% de las rentas provienen de inquilinos que contribuían con menos de 1% del total de los ingresos. Los vencimientos anuales de arrendamientos de Fibra Shop están escalonados: 13% en 2021, 20% en 2022, 16% en 2023 y 12% en 2024. DERIVACIÓN DE CALIFICACIÓN Fibra Shop está especializada en la adquisición y administración de centros comerciales. Las tasas de ocupación del portafolio de Fibra Shop se mantuvieron relativamente estables durante 2020 a pesar de las restricciones de distanciamiento social, similar a las tasas reportadas por otras fibras que operan en México. El margen de EBITDA se ha fortalecido hacia los niveles de la industria. Sin embargo, las calificaciones de Fibra Shop están limitadas por la concentración de ingresos en sus cinco activos principales y por la razón debilitada de apalancamiento neto producto de la estrategia de fondeo para el plan de crecimiento del emisor. En términos de ABR, el portafolio de Fibra Shop opera actualmente 18 centros comerciales con 575.5 mil metros cuadrados arrendables. Considerando las plazas administradas bajo el esquema de coinversión, Fibra Shop administrará 780.9 mil metros cuadrados. El portafolio de Fibra Shop es de menor tamaño que sus comparables, Banamex Fibra Danhos, Fideicomiso 17416-3 (Danhos) [AAA(mex) Perspectiva Estable] operaba 891.7 mil metros cuadrados en 2020. A la misma fecha, Fideicomiso Fibra Uno (Fibra Uno) [AAA(mex) Perspectiva Negativa] operaba 10.7 millones de metros cuadrados. La tasa de ocupación reportada para el portafolio consolidado de Fibra Shop al cierre de 2020 fue de 92.6%. La ocupación de Fibra Shop compara con la ocupación del segmento comercial de Danhos de 91.8% a la misma fecha. Fibra Uno reportó niveles de ocupación promedio de 93.1%. El apalancamiento actual y esperado de Fibra Shop es más débil que el de Danhos (expectativa de deuda total a EBITDA de alrededor de 2.0x) y podría llegar a ser similar a Fibra Uno, aunque este último cuenta con un portafolio más diversificado por inquilino, geografía y tipo de inmueble, así como liquidez amplia y acceso a mercados. SUPUESTOS CLAVE Los supuestos clave que Fitch utilizó para las calificaciones de Fibra Shop son las siguientes: --tasas de ocupación comienzan a mejorar durante 2021, llega a los niveles vistos durante 2019 hacia 2022; --el ingreso por metro cuadrado incrementa conforme se eliminan los descuentos sobre renta y se recuperan los ingresos por renta variable; --recuperación gradual de los ingresos por estacionamiento en la medida que aumenta el tráfico de visitantes en los centros comerciales; --margen EBITDA se fortalece por la permanencia de algunos de los ahorros en costos implementados durante 2020; --el centro comercial La Perla inicia operaciones a finales de 2021, requiere de inversiones adicionales por parte de Fibra Shop; --disminución temporal en las distribuciones a tenedores; --Fibra Shop lleva a cabo solamente inversiones de mantenimiento esenciales; --proporción de deuda gravada a deuda quirografaria se mantiene en los niveles actuales, la cobertura de activos libres de gravamen a deuda quirografaria se mantiene alrededor de 2.5x. SENSIBILIDAD DE CALIFICACIÓN Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación negativa/baja: --expectativa de Fitch de un apalancamiento neto sostenido superior a 6.0x y de un indicador de cobertura de intereses de mayor a 2.0x; --valor de deuda neta a activos totales consistentemente arriba de 40%; --cobertura de activos no gravados a deuda quirografaria menor a 1.5x; --debilitamiento significativo en la estructura de deuda a capital; --perfil de liquidez débil de manera sostenida. Factores que podrían, individual o colectivamente, conducir a una acción de calificación positiva/alza: --mayor diversificación de ingresos por centros comerciales y zona geográfica; --resultados financieros que reflejen un apalancamiento neto por debajo de 5.0x, y un indicador de cobertura de intereses consistentemente mayor a 2.5x; --mejora importante en la rentabilidad del portafolio, con márgenes de EBITDA superiores a 75%.
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