Strategi Pengendalian Fungsi Permukiman Di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

STRATEGI PENGENDALIAN FUNGSI PERMUKIMAN DI KAWASAN PEMUGARAN KEBAYORAN BARU

Ferrial Richard Sanger Jurusan Teknik Planologi-Universitas Esa Unggul, Jakarta Jln. Arjuna Utara No. 9, Tol Tomang Kebon Jeruk Jakarta 11510 [email protected]

Abstrak Kebayoran Baru adalah kawasan permukiman, kota pertama yang dirancang putra Indonesia setelah negeri ini merdeka. Dari signifikansi arsitektural kota ini memiliki pola jalan dan ruang terbuka hijau dengan semangat kota taman. Ia direncanakan dengan struktur dan pola penataan ruang serta karakter bangunan yang spesifik. Kebayoran Baru adalah catatan sejarah yang menunjukkan bahwa para perencana kota pada akhir 1940-an berpikir "maju" dan para pengelola kota pada generasi berikutnya membiarkan kawasan itu berkembang di luar kendali. Perubahan sosial, ekonomi, dan budaya masyarakat memberikan wajah lain pada Kebayoran Baru setelah usianya kini lebih dari setengah abad. Beban aksesibilitas lingkungan, kelemahan peraturan, dan perubahan kepemilikan bangunan menyebabkan sejarah kawasan terabaikan. Peruntukan dan fungsi lahan tidak lagi sesuai dengan yang dulu direncanakan. Studi ini bertujuan untuk menentukan strategi pengendalian fungsi permukiman yang tepat, yang dapat diterapkan di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru, namun sebelumnya terlebih dahulu dilakukan penggalian faktor-faktor apa saja yang menyebabkan terjadinya perubahan fungsi dengan melihat dari berbagai aspek terkait dengan sejarah kawasan serta berbagai kebijakan tentang pelestarian Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru. Dari faktor- faktor yang didapat tersebut kemudian diolah dengan menggunakan analisis SWOT. Analisis SWOT merupakan teknik analisis yang digunakan untuk menyusun suatu strategi. Strategi diperoleh dengan cara melakukan analisis internal dan eksternal untuk mengetahui faktor-faktor strength, weakness, opportunity serta threat yang dimiliki oleh obyek studi. Kemudian tiap faktor dimasukkan kedalam matriks SWOT sehingga keluarlah strategi pengendalian SO, ST, WO dan WT yang diharapkan untuk diterapkan pada Kawasan Kebayoran Baru.

Kata Kunci: Perubahan Fungsi Permukiman, Arsitektural Kota, Strategi Pengendalian Permukiman

Pendahuluan 6 Tahun 1999 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kawasan Kebayoran Baru memiliki keka- (RTRW) Jakarta 2000-2010 telah menetapkan seba- yaan warisan budaya arsitektur bangunan yang gian besar kawasan Kebayoran Baru sebagai Ka- sederhana, modern, dan tropis yang semestinya wasan Perumahan/Hunian. Menilik dari sejarah per- harus dilindungi. Berbagai tipe bangunan hunian kembangan Kota Jakarta, aset dan potensi dengan berbagai ukuran dan gaya berbeda melatar Kebayoran Baru memang layak dikategorikan seba- belakangi sejarah panjang kota taman ini. Kawasan gai kawasan pemugaran. Berdasarkan rancangan kebayoran merupakan salah satu bagian wilayah kota, kawasan Kebayoran banyak terdapat bangunan kota yang memegang peranan penting dalam per- dengan gaya arsitektur yang unik ditunjang dengan tumbuhan kota Jakarta. Dasar struktur fisik kota lingkungan yang serasi dan teratur. Dari segi peran- yang sudah direncanakan sejak jaman Hindia cangan kota, Kebayoran menerapkan konsep Gar- Belanda baru dapat direalisasikan untuk dikem- den City yang memberikan banyak penghijauan bagi bangkan sebagai kawasan pemukiman dan ditetap- lingkungan permukiman. Oleh sebab itu sudah kan sebagai perancangan struktur kota satelit pada seharusnya Kebayoran Baru dilindungi dan diles- tahun 1948 yang asri, sejuk dan hijau. Kawasan tarikan oleh pemerintah DKI Jakarta, khususnya yang direncanakan oleh M.Soesilo dari Central Dinas Kebudayaan dan Permuseuman, sebagai con- Planologisch Bureau tahun 1948 mulanya diharap- toh warisan budaya kota taman pertama di kan bisa meniru kawasan Menteng, yang saat itu Indonesia. telah menjadi kawasan permukiman yang diidamkan Hal ini diperkuat oleh Undang-Undang warga Jakarta. (UU) Nomor 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Berdasarkan Surat Keputusan (SK) Budaya. Pada Pasal 1 (1) disebutkan, benda cagar Gubernur DKI Jakarta Nomor D.IV-6099/33/1975, budaya adalah benda buatan manusia, bergerak atau kawasan Kebayoran Baru ditetapkan sebagai Ka- tidak bergerak yang berupa kesatuan atau kelompok, wasan Pemugaran. Peraturan Daerah (Perda) Nomor atau bagian-bagiannya atau sisa-sisanya, yang

113 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru berumur sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun, dilindungi oleh undang-undang, sedangkan pemu- atau mewakili masa gaya yang khas dan mewakili garan dalam kegiatan teknis merupakan salah satu masa gaya sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) aspek dari serangkaian kegiatan pelestarian. Pene- tahun, serta dianggap mempunyai nilai penting bagi tapan suatu kawasan sebagai lingkungan dan ba- sejarah, ilmu pengetahuan, dan kebudayaan. ngunan cagar budaya - istilah yang digunakan ada- Pada saat ini, kawasan permukiman yang lah kawasan pemugaran merupakan suatu tindakan dirancang nyaman itu cenderung menjadi tak ter- hukum yang menimbulkan konsekwensi baik terkendali pertumbuhannya. Politik sentralisasi yang hadap objek yang ditetapkan maupun subjeknya telah puluhan tahun dijalankan di Indonesia meng- (pemilik atau pengelola). akibatkan Jakarta menjadi fokus pembangunan dan Sesuai dengan SK Gubernur KDKI sasaran utama bagi arus urbanisasi. Akibat kepen- Jakarta No. D.IV-6099/d/33/1975 tentang Pe- tingan-kepentingan golongan sering menghasilkan netapan Daerah Kebayoran Sebagai Lingkungan beberapa bentuk kompromi yang berakibat keru- Pemugaran di Wilayah DKI Jakarta. Pertim- sakan inrastruktur, terbatasnya lingkungan dan pela- bangan SK ini hampir sama dengan penetapan yanan sosial, spekulasi properti, desakan ekonomi Daerah Menteng karena ini memang ditetapkan dan ketidakjelasan kebijakan pemerintah dalam menangani permasalahan lingkungan cagar budaya sebagai satu paket yaitu, karena di daerah ini secara teknis maupun politis, seringkali menjadi isu terdapat bangunan-bangunan yang sangat baik yang memudarkan potensi suatu kawasan yang telah nilai arsitekturnya dengan lingkungan yang te- ditetapkan sebagai kawasan pemugaran, bahkan rencana, asri dan serasi. Sehingga perlu dilin- mengancam keberlanjutan gerakan pelestariannya. dungi agar terpelihara keasliannya dan diaman- Menelaah kebijakan yang diterapkan Pem- kan dari perubahan serta pengaruh yang dapat da DKI Jakarta pada awal tujuh puluhan tersebut, merubah keasrian dan keserasian tersebut. maka landasan pokok yang digunakan adalah Maksud dari penelitian ini adalah : Monumenten Ordonnantie No.21 Tahun 1934 (Stbl. 1. Identifikasi permasalahan pengendalian terhadap Tahun 1934 Nomor 515) yang merupakan penyem- Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru. purnaan atas Monumenten Ordonnantie No.19 Ta- 2. Menggunakan analisis SWOT untuk menganalisa hun 1931 (Stbl.Tahun 1931 No 238), merupakan faktor-faktor apa saja yang menjadi Kekuatan, produk hukum kolonial yang ketika itu masih Kelemahan, Peluang dan Ancaman terhadap digunakan berdasarkan Aturan Peralihan Pasal II upaya pelestarian Kawasan Pemugaran Keba- Undang-Undang Dasar 1945 sampai digantikan yoran Baru. dengan Undang-Undang No.5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya yang merupakan produk hu- Tujuan yang hendak dicapai adalah : kum nasional. 1. Untuk dapat mengetahui sejauh mana penerapan Sepanjang dari tahun 1934 sampai dengan kebijakan serta peraturan terkait dalam memper- tahun tujuh puluhan tampaknya M.O. tersebut lebih tahankan serta melestarikan kawasan pemugaran banyak dimanfaatkan baik oleh Pemerintah Hindia Kebayoran Baru.

Belanda maupun Pemerintah RI untuk menangani 2. Membuat strategi pengendalian Kawasan Pemu- berbagai peninggalan purbakala yang berlokasi di garan Kebayoran Baru dengan menggunakan kawasan non kota. instrumen pengendalian zoning regulation. Dengan diundangkannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya Manfaat dari penelitian ini adalah: (L.N. RI Tahun 1992 No.27 dan TLN. No.3470) : 1. Manfaat teoritis dari Penelitian ini adalah agar Maka seluruh hal ihwal yang berkaitan dengan dapat menambah pengetahuan di bidang Peren- upaya pelestarian dan pemanfaatan benda cagar canaan Wilayah dan Kota khususnya mengenai budaya dan situs harus sejalan dengan ketentuan pelestarian kawasan pemugaran. perundangan ini. Demikian pula berbagai peris- 2. Manfaat secara praktis yang hendak dicapai dari tilahan yang sebenarnya dimaksudkan untuk dan studi ini adalah Diharapkan menjadi bahan ma- berkaitan dengan itu semestinya juga disesuaikan sukan bagi berbagai pihak terutama pemerintah dengan undang-undang ini, agar tidak terjadi keran- dalam meminimalisasi kerusakan atau perubahan cuan. Beberapa istilah dimaksud seperti, —daerah lingkungan Kawasan Kebayoran Baru dengan atau lingkungan pemugaran“, konservasi, dan seba- adanya konsep yang lebih baik untuk pengen- gainya. dalian kawasan. Sesungguhnya yang dimaksud dengan ”daerah pemugaran“ dalam berbagai kebijakan Peme- Ruang Lingkup wilayah studi ini adalah rintah DKI adalah, daerah atau kawasan yang kawasan pemugaran Kebayoran yang secara admi-

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 114

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru nistratif terletak di Kecamatan Kebayoran Baru 6. Invasi dari kelompok lain yang berbeda dalam Kotamadya Jakarta Selatan Provinsi Daerah Khusus keadaan sosial, ekonomi, dan budaya. Jika ke- Ibukota Jakarta. Namun dalam penelitian ini lingkup lompok baru mengalahkan kelompok lama, hal wilayah secara rinci mencakup area Blok M dan tersebut di sebut suksesi (penggantian) sekitarnya yang dibagi menjadi 2 (dua) area, yaitu: 7. Kepentingan umum sebagai penentu, meliputi : area I (area Blok-M) dan area II (area sisi selatan kesehatan, keamanan, dan moral Blok-M). Untuk memperkaya hasil penelitian, da- 8. Kesejahteraan umum (termasuk kemudahan, lam studi ini juga mencakup dua wilayah ling- keindahan, kenikmatan) dan sebagainya. kungan hunian, yaitu : wilayah Jl Sriwijaya dan wilayah Jl.Brawijaya. Pemanfaatan ruang dengan sistem regulatory (zoning) Adapun lingkup substansial studi penelitian Dasar dari sistem regulatory adalah adanya Kawasan Pemugaran Kebayoran mencakup : dokumen peraturan zoning mendetil untuk mengatur 1. Melakukan identifikasi kebijakan terkait kawasan penggunaan lahan serta persyaratan teknis lainnya pemugaran Kebayoran Baru yang harus dipenuhi untuk mengadakan pemba- 2. Membuat analisa kondisi eksisting lingkungan ngunan. Peraturan zoning ini disahkan secara hukum dan perubahan yang ada menggunakan analisis sebagai dokumen peraturan yang mengikat, sehing- SWOT ga pelanggaran terhadap peraturan zoning ini men- 3. Membuat strategi pengendalian dan pelestarian jadi suatu tindakan yang ilegal secara hukum. Satu- kawasan satunya forum untuk mempertanyakan kesah-an-

nya, adalah melalui persidangan di pengadilan Untuk mengkaji pengendalian fungsi per- (Booth, 1992). Dengan adanya peraturan zoning, mukiman, terlebih dahulu perlu dipahami tentang maka pengambilan keputusan dalam pelaksanaan pengertian ruang, pengertian tentang lahan, peru- pembangunan cukup didasarkan kepada legal atau bahan pemanfaatan lahan serta perubahan lahan tidaknya pembangunan yang diusulkan dengan perumahan. melihat kesesuaiannya dengan peraturan zoning. Pemanfaatan ruang adalah bermacam Sehingga pengambilan keputusan yang berdasarkan aktivitas yang dilakukan manusia dalam meman- pengaruh politis maupun pertimbangan subjektif faatkan lahan pada suatu wilayah berdasarkan peri- lainnya, menjadi tidak mungkin untuk dilakukan. laku manusia itu sendiri yang mempunyai arti dan Salah satu negara yang menganut sistem nilai yang berbeda-beda. Wujud pola pemanfaatan regulatory adalah Amerika Serikat, negara tersebut lahan berupa pola spasial pemanfaatan ruang, antara menjunjung tinggi kepastian hukum diatas segala lain meliputi penyebaran permukiman, pola alokasi, hal. Peraturan zoning menjadi dasar dari praktek tempat kerja, pertanian serta pola penggunaan lahan pengendalian penggunaan lahan, selanjutnya men- perkotaan dan pedesaan (Jayadinata, 1999). Sedang- jadi aspek penting dalam pengendalian pemba- kan dalam pengertian lain, pemanfaatan ruang ada- ngunan yang dilakukan oleh pemerintah tingkat lah rangkaian program kegiatan pelaksanaan pemba- lokal (Municipal Management Series, 1988). Pera- ngunan yang memanfaatkan ruang menurut jangka turan zoning (zoning ordinance), terdiri atas pera- waktu yang ditetapkan dalam rencana tata ruang turan penggunaan lahan, persyaratan teknis serta (UUPR No. 24/1992). peta zoning, disusun dan disahkan oleh badan legis- Tata guna tanah (land use) adalah penga- latif tingkat lokal dengan rekomendasi dari komisi turan penggunaan tanah yang meliputi penggunaan perencanaan. permukaan bumi di daratan dan penggunaan Badan legislatif tingkat lokal memiliki ke- permukaan bumi di lautan (Jayadinata, 1999). wenangan sebagai pengambil keputusan penentu da- Penentuan (determinan) tata guna tanah dipengaruhi lam berbagai hal yang menyangkut kebijakan zo- oleh beberapa aspek, yaitu (Jayadinata, 1999): ning, badan ini berkewajiban untuk mengadakan 1. Tingkah laku manusia dengar pendapat atau hearing sebelum mengambil 2. Kosentrasi penduduk (dalam wilayah yang luas) keputusan mengenai kebijakan zoning di daerah 3. Segregasi (terkumpulnya kelompok homogen) se- tersebut. Komisi perencanaan suatu daerah ber- hingga terpisah dari kelompok lain fungsi sebagai lembaga yang memberikan rekomen- 4. Sentralisasi dan desentralisasi (terkumpulnya dasi kepada badan legislatif mengenai batasan-ba- penduduk disebabkan oleh prasarana sosial- tasan penggunaan lahan dan pembangunan yang ekonomi) dapat dilaksanakan di suatu daerah, sesuai dengan 5. Dominasi atau hal yang menonjol (misalnya : potensi dan kendala daerah tersebut. prestige untuk tinggal di bagian tertentu) Sistem zoning berusaha memberikan panduan tertulis, mengatur segala aspek yang dapat

115 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru terjadi di masa mendatang dengan tujuan untuk me- yang dianggap penting untuk mengambil keputusan maksimalkan elemen kepastian dari rencana. Ada- (Booth, 1992). Pengambilan keputusan pembangu- nya peraturan zoning, maka kepastian impele- nan pada sistem ini berusaha untuk menjawab keku- mentasi rencana menjadi lebih terjamin sehingga di rangan sistem zoning, yaitu dengan mewujudkan masa mendatang tidak perlu dikhawatirkan lagi pembangunan yang lebih fleksibel serta lebih terjadinya ketidaksesuaian pembangunan dengan responsif terhadap mekanisme pasar dan aspek rencana yang bisa menimbulkan persoalan baru bagi eksternal lainnya. pembangunan. Tahap pemikiran mengenai apa yang Pada sistem discretionary pengambilan ke- boleh atau tidak boleh dibangun di suatu daerah di putusan pelaksanaan pembangunan didasarkan ke- bahas secara mendetil jauh sebelum adanya pe- pada pertimbangan individual setiap proposal pem- ngajuan proposal pembangunan, yaitu pada masa bangunan yang diajukan ke pihak yang berwenang penyusunan peraturan zoning. Peraturan zoning ini untuk mengambil keputusan. Dalam sistem ini tidak hanya membangun apa yang tidak diper- pemikiran dan penentuan mengenai apa yang boleh bolehkan disuatu area, tetapi juga secara tegas me- atau tidak boleh dibangun maupun dikembangkan nyatakan dan menjadi dasar yang sangat kuat untuk di suatu daerah dilaksanakannya setelah adanya pe- diadakannya pembangunan yang memang sesuai ngajuan proposal untuk pembangunan. Keputusan dengan rencana dan diperbolehkan untuk dilak- pelaksanaan pembangunan diberikan melalui pem- sanakan di area tersebut. Namun pada prakteknya berian ijin perencanaan (planning permission) dari —rencana tidak selalu mampu memprediksikan lembaga perencanaan lokal. Untuk memperoleh ijin kondisi masa mendatang“ (Booth, 1992), terutama perencanaan tersebut, setiap proposal pembangunan karena mekanisme pasar yang lama kelamaan se- harus melalui serangkaian prosedur baku yang telah makin kuat. ditentukan. Hal diataslah yang mendorong terjadinya Dalam mengambil keputusan pemberian ijin re-zoning atau pembaharuan peraturan zoning di perencanaan lembaga perencanaan lokal harus mem- beberapa daerah, dalam sistem regulatory diper- pertimbangkan kesesuaian masing-masing proposal bolehkan adanya peninjauan bahkan amandemen pembangunan dengan rencana pembangunan dan terhadap peraturan zoning yang telah disahkan de- juga mempertimbangkan aspek lainnya yang diang- ngan syarat proposal perubahan tersebut diajukan gap substansial (Ratcliffe, 1974). Aspek-aspek yang mengikuti serangkaian prosedur yang berlaku. Per- digunakan sebagai bahan pertimbangan dapat be- timbangan untuk dilaksakannya re-zoning hanya di- rupa aspek teknis pembangunan (layout tapak, koe- berikan untuk kasus-kasus tertentu, menyangkut fisien kepadatan, standart perparkiran, dsb), aspek kesejahteraan banyak orang dan bukan hanya si lingkungan, aspek sosial dan lain sebagainya. Setiap pemilik lahan. Perubahan terhadap peraturan zoning ijin perencanaan diberikan secara berkala. Artinya itu sendiri merupakan suatu tindakan perubahan do- setelah melalui jangka waktu tertentu maka ijin kumen hukum, proses perubahan hukum yang me- tersebut akan dievaluasi kembali. Lembaga peren- miliki kewenangan adalah badan legislatif. Oleh ka- canaan lokal juga berwenang untuk memberikan ijin rena itu pula keputusan re-zoning seringkali tidak bersyarat bagi pembangunan-pembangunan tertentu, mempertimbangkan standar pembangunan yang ijin bersyarat hanya diperbolehkan berlangsung jika berlaku, akibatnya dapat mengarah kepada ketidak- syarat-syarat maupun kelayakan teknis tertentu adilan. Meskipun demikian re-zoning merupakan dipenuhi. suatu upaya yang dilakukan dalam sistem regulatory Kelemahan dari pengendalian pada sistem untuk dapat mewujudkan pembangunan yang lebih dicretionary ini diantaranya adalah adanya potensi fleksibel. terjadi pengambilan keputusan politis atau administratif yang tidak bertanggung jawab mengingat Pemanfaatan ruang dengan sistem discre- besarnya wewenang lembaga perencanaan lokal tionary dalam pengambilan keputusan, tidak adanya basis Di negara-negara yang menganut sistem dis- yang jelas dan baku bagi setiap pengambil kepu- cretionary, seperti di Inggris dan Singapura. Peta tusan sehingga timbul ketidapastian yang tinggi, rencana guna lahan (master plan) dipandang se- lemahnya peran rencana dalam pelaksanaan pemba- mata-mata sebagai dokumen yang mencakup dan ngunan, serta tidak adanya jaminan bagi pihak menggambarkan pemilahan petak-petak tanah dan ketiga yang ingin mempermasalahkan legalitas penggunaannya, namun bukan sebagai instrumen keputusan yang diambil (Booth, 1995). Tetapi disisi perencanaan yang mendasar (Ratcliffe, 1974). Ren- lain sistem ini memungkinkan tetap dilaksana- cana yang tertuang pada peta penggunaan lahan kannya pembangunan dimana belum terdapat doku- tidak berperan sebagai satu-satunya basis pengambil men rencana. keputusan pembangunan, pihak pengambil keputusan berhak mempertimbangkan aspek-aspek lain

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 116

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Landasan pemanfaatan ruang di Indonesia (RDTRK) dan Rencana Teknik Ruang Kota Di Indonesia dikenal dua sistem peren- (RTRK). canaan yang berbeda, yaitu perencanaan sektoral Seluruh rencana tersebut disertai oleh peta dan perencanaan spasial. Meskipun kedua sistem ini rencana tata ruang sebagai pelengkap. RUTRK terpisah, tetapi tetap saling terkait satu sama lain disertai oleh peta berskala 1:10.000 dan digunakan (Oetomo, 1998). Perencanaan sektoral berkaitan de- sebagai bahan pertimbangan diterbitkannya ijin ngan penyusunan serangkaian program-program lokasi oleh Kantor Pertanahan, sedangkan RDTRK pembangunan yang secara komprehensif mencakup yang disertai oleh peta yang lebih mendetil dengan bidang perekonomian, politik, sosial, kebudayaan, skala 1:5.000 menjadi persyaratan atas diterbit- spasial, dan lain sebagainya. Sedangkan perenca- kannya ijin perencanaan (planning permit) oleh naan spasial lebih menekankan kepada pemba- Dinas Tata Kota tingkat Kotamadya atau Kabu- ngunan fisik, meskipun juga mempertimbangkan paten. Peta yang terdapat pada RDTRK menun- aspek pembangunan lainnya secara garis besar. jukkan peta peruntukan lahan sehingga pembangu- Kedua sistem perencanaan ini dijalankan nan yang diberi ijin perencanaan hanyalah pemba- oleh tiga tingkat pemerintahan yaitu pemerintahan ngunan dengan pengunaan lahan yang sesuai dengan pusat, pemerintahan tingkat propinsi dan peme- peruntukannya. Peta RTRK yang berskala 1:1.000 rintahan tingkat lokal. Ditingkat pusat, badan yang memberikan informasi keruangan yang lebih men- memegang peranan utama adalah Badan Peren- detil yaitu kriteria spasial yang harus dipenuhi untuk canaan Pembangunan Nasional (Bappenas). Dalam setiap pembangunan diwilayah tertentu. proses perencanaan sektoral, Bappenas bertugas Seluruh mekanisme perijinan yang berhubu- untuk menyusun rencana sosial-ekonomi nasional ngan dengan pengembangan atau penggunaan lahan serta berperan sebagai koordinator berbagai depar- harus berdasarkan kepada rencana tata ruang yang temen sektoral dalam menjalankan tugasnya. Peren- telah disahkan dengan Peraturan Daerah (Ansari, canaan spatial tingkat nasional dilaksanakan oleh 1998 dalam Asri, 2002), dan digunakan sebagai alat Badan Koordinasi Tata Ruang Nasional (BKTRN), bantu untuk implementasi rencana tata ruang dan yang merupakan badan yang tersusun dari banyak pengendalian pemanfaaatan ruang itu sendiri. Proses departemen dan diketahui oleh kepala Bappenas. dan prosedur perijinan seperti yang telah dipaparkan Pada tingkat propinsi rencana sektoral dan rencana sebelumnya dibutuhkan untuk memastikan tercapai- spatial menjadi tanggung jawab Bappeda Tk. I dan nya kesesuaian antara masing-masing proposal pem- Bappeda Tk. II untuk tingkat Kabupaten dan bangunan dengan rencana pengembangan atau Kotamadya, dibantu dengan masukan-masukan ber- pembangunan yang telah disusun. Berbagai standar bagai instansi terkait. dan ketentuan teknis yang menjadi syarat diterbit- Rencana tata ruang di wilayah propinsi dan kannya berbagai ijin secara formal, diberlakukan se- kabupaten atau kota di Indonesia berlaku secara sah perti yang telah disyaratkan dalam rencana tata setelah disahkan oleh Peraturan Daerah yang dapat ruang yang sah secara hukum. dikatakan sebagai konsensus, antara masyarakat Selain penyusunan program pelaksanaan yang diwakili oleh DPR/DPRD dan pemerintah. dan pembiayaan untuk mempromosikan lokasi yang Dengan demikian dokumen rencana tata ruang yang telah diarahkan dalam Rencana Tata Ruang, berlaku dan telah disahkan oleh Peraturan Daerah kegiatan rinci utama lainnya dalam lingkup kedua, menjadi sebuah produk perundangan yang memiliki adalah pelaksanaan pembangunan aktivitas/sarana/ kekuatan hukum, pelanggaran terhadapnya merupa- prasarana di lokasi tersebut. Dalam kaitan ini, kegia- kan pelanggaran terhadap peraturan perundangan tan perijinan lahir untuk menjamin kesesuaian anta- yang sah. Peraturan perundangan yang dapat meng- ra pelaksanaan pembangunan oleh masyarakat, du- anulir rencana tata ruang yang sah, hanyalah pera- nia usaha atau swasta dan pemerintah dengan arahan turan perundangan yang memiliki kekuatan hukum pengembangan sektor (macam kuantitas, kualitas sama dengan atau lebih kuat dari Peraturan Daerah. maupun lokasi) menurut Rencana Tata Ruang. Dokumen rencana tata ruang juga memiliki Jaminan ini penting untuk menjaga ketercapaian tu- tiga tingkatan, yaitu Rencana Tata Ruang Wilayah juan pengembangan wilayah yang diemban lokasi Nasional, Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi tadi dengan mempertimbangkan kualitas ruang yang Daerah Tk. I dan Rencana Umum Tata Ruang Wila- ada. Hal terpenting lainnya adalah bahwa melalui yah Ruang Kabupaten/Kotamadya Daerah Tk. II, perijinan, kegiatan pelaksanaan pembangunan oleh dahulu disebut sebagai Rencana Umum Tata Ruang ketiga pihak tadi memperoleh kepastian hukum. Kota (RUTRK). Untuk daerah perkotaan di Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan Indonesia terdapat tiga tingkatan rencana tata ruang bahwa di Indonesia, dokumen rencana tata ruang yang berlaku yaitu Rencana Umum Tata Ruang berlaku sebagai landasan utama bagi pelaksanaan Kota (RUTRK), Rencana Detail Tata Ruang Kota pemafaatan ruang adalah dokumen Rencana Tata

117 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Ruang yang disahkan sebagai peraturan perunda- digunakan luas sedangkan Sanggono, 1993 peran ngan yang mengikat masyarakat, swasta dan juga lahan secara spasial bagi manusia. Karakteristik aparat pemerintah dalam melaksanakan tugasnya. tertentu yang dimiliki lahan dijelaskan oleh Kivell, Meskipun demikian, Rencana di Indonesia tidak 1993 dan Kaiser, Godschalk, dan Chapin, 1995 diterapkan dilapangan dengan tingkat kedisiplinan sehingga lahan tersebut mempunyai karakteristik yang sama dengan dokumen zoning pada sistem khusus dan berbeda dengan sumberdaya alam lain- regulatory. Adanya pertimbangan-pertimbangan nya. Dari pengertian lahan tersebut dapat disimpul- khusus pemerintah daerah yang berwenang tidak kan bahwa lahan merupakan sumberdaya alam yang jarang dituangkan menjadi peraturan perundangan sangat penting sebagai wadah aktifitas mereka dan (Surat Keputusan, Instruksi) turut berpengaruh mempunyai karakteristik khusus yang berbeda dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang. dengan sumberdaya alam yang lain.

Lahan Tata Guna Lahan Lahan adalah lahan memiliki pengertian Tata guna (land use) adalah pengaturan yang diungkapkan oleh para ahli dan peneliti. Pe- penggunaan tanah yang meliputi penggunaan per- ngertian tersebut antara lain : mukaan bumi di daratan dan penggunaan per- a. Lahan pada dasarnya merupakan sumberdaya mukaan bumi di lautan (Jayadinata, 1999). Tata alam yang sangat penting untuk kelangsungan guna lahan kota adalah cermin tata kegiatan kota, hidup manusia karena menjadi masukan utama oleh karena bagian sifatnya maka guna lahan pun yang diperlukan untuk aktifitas manusia memiliki kemungkinan yang besar untuk berubah- (Kustiawan, 1997). ubah baik luas ruang atau fungsi jalan dan kegiatan b. Lahan merupakan tempat atau lokasi berdirinya seiring dengan sarana dan prasarana penggunaan suatu kegiatan (Sanggono, 1993). aktivitas (Warpani, 1990 dalam Noorwahyuni, c. Lahan merupakan komoditas yang berbeda de- 2006). ngan komoditas lainnya disebabkan karena lahan Tanah dalam pengertian lahan adalah tanah mempunyai karakteristik yang kompleks, meli- yang sudah ada peruntukannya dan umumnya ada puti penyediaannya bersifat tetap, tidak ada biaya pemiliknya perorangan maupun lembaga penyediaan, bersifat unik, tidak dapat dipindah- (Jayadinata, 1999). Perkembangan lahan perkotaan kan, dan bersifat permanen (Kivell 1993, dalam terdiri dari tiga macam, yaitu : Pohan, 1999) a. Perkembangan horizontal, yaitu perkembangan Pada dasarnya secara umum lahan memiliki mengarah keluar, artinya daerah bertambah se- karakteristik yang membedakan dengan sumberdaya dangkan ketinggian dan kuantitas lahan terba- alam yang lain, yaitu: (Kaiser, Godschalk, and ngun (coverage) tetap sama. Perkembangan de- Chapin, 1995) ngan cara ini sering terjadi di pinggiran kota, di- a. Lahan mempunyai sifat tertentu yang berbeda mana lahan masih lebih murah dan dekat dengan dengan sumberdaya yang lain, meliputi: jalan raya yang mengarah ke kota. - lahan merupakan aset ekonomis yang tidak b. Perkembangan vertikal, yaitu perkembangan me- terpengaruh oleh penurunan nilai dan harganya ngarah ke atas, artinya daerah pembangunan dan tidak terpengaruh oleh faktor waktu kuantitas lahan terbangun tetap sama sedangkan - jumlah lahan terbatas dan tidak dapat bertam- ketinggian bangunan-bangunan bertambah. Per- bah, kecuali melalui reklamasi kembangan dengan cara ini sering terjadi di pusat - lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, se- kota, dimana harga lahannya lebih mahal. hingga lahan yang luas di suatu daerah meru- c. Perkembangan interstisial, yaitu perkembangan pakan keuntungan bagi daerah tersebut yang dilangsungkan ke dalam, artinya daerah dan ketidak dapat dialihkan dan dimiliki oleh daerah tinggian bangunan-bangunan rata-rata sama selain dangkan kuantitas lahan terbangun (coverage) b. Lahan mempunyai nilai dan harga bertambah. Perkembangan dengan cara ini sering c. Hak atas lahan dapat dimiliki dengan aturan terjadi di pusat kota dan antara pusat kota dan tertentu pinggir kota yang kawasannya sudah dibatasi dan hanya dapat dipadatkan. Berdasarkan pengertian lahan tersebut di atas terdapat pandangan yang hampir sama dalam Menurut Charles Colby dalam Yunus, 2000 mengemukakan pengertian lahan antara Kustiawan, daerah perkotaan dibagi menjadi tiga bagian : 1997 dan Sanggono, 1993. Kustiawan, 1997 menggambarkan pengertian lahan berdasarkan peran a. Bagian paling dalam/sentral daripada kota (an lahan bagi manusia sehingga ruang lingkup yang innermost or nuclear zone).

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 118

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru b. Bagian tengah (middle zone). Seperti halnya observasi, maka wawancara c. Bagian paling luar atau pinggiran (an outner- mendalam juga merupakan alat bantu penelitian. most of peripheral zone). Dengan dilakukannya wawancara kepada responden/ informan, penulis dapat mengetahui Metode Penelitian kondisi kawasan pemugaran Kebayoran Baru Pendekatan yang digunakan dalam pene- sejak dibangun sampai dengan sekarang. litian ini adalah pendekatan positivistik yang ber- Informan adalah orang yang dapat mem- sumber pada empirik fakta dimana ilmu yang diberikan keterangan atau informasi mengenai bangun berasal dari hasil pengamatan indera dengan masalah yang sedang diteliti dan dapat berperan didukung landasan teori (Muhadjir, 1990). Kedu- sebagai nara sumber selama proses penelitian dukan teori hanya membatasi lingkup dan definisi (Moleong, 2000, Miles, et al, 1987). Adapun suatu rencana/program. Pendekatan ini melakukan informan dalam studi ini terdiri dari 2 (dua) komparasi antara tujuan dan sasaran suatu rencana/- kelompok : program dengan pelaksanaan/hasil menilai dampak/ a. Informan ahli hasil dari suatu program/rencana. Metode penelitian Yaitu para ahli yang sangat memahami dan yang digunakan didominasi penelitian kualitatif dapat memberikan penjelasan berbagai hal sesuai dengan tujuan dan sasaran penelitian. yang berkaitan dengan penelitian dan tidak Penelitian ini menggunakan penelitian dibatasi dengan wilayah tempat tinggal, mi- deskriptif-preskriptif yang digunakan untuk menca- salnya para akademisi, budayawan, tokoh pai tujuan dan sasaran penelitian yaitu melihat se- masyarakat, pemerintah daerah dan lain-lain. jauh mana implementasi pelaksanaan serta kemam- b. Informan residential puan peraturan atau kebijakan yang ada dalam Yaitu para penghuni yang telah bermukim di pengendalian cagar budaya di Kebayoran Baru. lokasi Kebayoran Baru sejak awal berdirinya Penelitian deskriptif adalah penelitian yang kawasan tersebut. memaparkan, menuliskan, dan melaporkan suatu peristiwa. Tujuan penelitian deskriptif adalah untuk 2. Kuesioner mencari informasi faktual yang mendetail, mencari Kuesioner merupakan data utama yang gejala yang ada, untuk mengidentifikasi masalah- dibutuhkan dalam proses analisis studi khusus- masalah atau untuk mendapatkan justifikasi keadaan nya dalam penyusunan kriteria pengendalian dan praktek-praktek yang sedang berlangsung. pengembangan dan pelestarian kawasan cagar Menurut Travers (1978) penelitian deskriptif bertu- budaya. Kuesioner ini merupakan daftar kriteria juan untuk menggambarkan sifat suatu keadaan pengembangan dan pelestarian yang disusun yang sementara berjalan pada saat penelitian dila- berdasarkan jenis kriteria yang digunakan kukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala sebagai acuan penyusunan konsep arahan tertentu. Analisis deskriptif pada penelitian ini pengembangan dan pelestarian kawasan cagar dilakukan untuk menjelaskan hasil perhitungan data budaya. survey primer maupun survey sekunder. Dalam melakukan penilaian dengan meng- Penelitian preskriptif digunakan untuk gunakan kuesioner, beberapa responden didam- merumuskan tindakan untuk memecahkan masalah. pingi oleh penulis. Pendampingan responden ini Dalam studi ini dilakukan suatu perumusan tindakan akan memudahkan responden dalam mengisi untuk dapat memberikan rekomendasi yang sesuai kuesioner dan mengurangi kesalahan dalam dengan hasil penelitian yang dicapai terkait dengan pengisian kuesioner tersebut. pelestarian kawasan pemugaran di DKI Jakarta pada 3. Metode Observasi umumnya dan juga wilayah Kebayoran Baru yang Metode digunakan untuk membandingkan menjadi fokus kajian dalam penelitian ini. kondisi fisik sebagaimana dalam rencana dan realisasi pembangunannya. Panduan observasi Sumber Dan Metode Pengumpulan Data adalah RTRW Propinsi DKI Jakarta. Data yang akan diolah dalam studi ini terdiri dari data primer dan data sekunder. Data Sekunder Data sekunder yang dikumpulkan dalam Data Primer studi ini adalah data yang diperoleh dari Dinas/ Pengumpulan data primer diperoleh melalui Instansi terkait antara lain dari Pemerintah Propinsi wawancara, kuesioner dan metode observasi. DKI Jakarta, Pemerintah Kotamadya Daerah Jakarta Selatan, Laporan studi kegiatan pelestarian (kon- 1. Wawancara/Interview (Indepth Interview - Ida Bagoes Mantra, 2004) servasi dan revitalisasi) kawasan bersejarah, Tulisan para ahli, literatur dan lain-lain.

119 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Tahapan Penelitian Metode analisis SWOT Tahapan-tahapan dalam penelitian ini Untuk mengetahui lebih lanjut penyebab adalah: terjadinya penyimpangan dan faktor-faktor yang 1. Perumusan Masalah berpengaruh, maka perlu dilakukan analisis lanjutan Tahap ini meliputi identifikasi berbagai ke- melalui analisis SWOT, yakni setelah peneliti bijakan dan peraturan yang berkaitan dengan melakukan analisis data secara kuantitatif, maka da- cagar budaya di DKI Jakarta secara umum dan ta yang dihasilkan tersebut kemudian dianalisis de- secara khusus terhadap wilayah Kebayoran Ba- ngan menggunakan teknik analisis SWOT ru. Kemudian melakukan obeservasi awal untuk (Strengths, Weakness, Opportunities, Threats) se- melihat keadaan dilapangan. Dari sini dapat suai dengan penelitian analisis SWOT dengan tu- ditemukan inti masalah yang mendasari pene- juan penelitian. Analisis SWOT terbagi menjadi dua litian ini yaitu tidak konsistennya implementasi aspek, yaitu : pelaksanaan peraturan serta kebijakan yang ada ° Aspek Internal dalam upaya penataan dan pelestarian kawasan Aspek Internal adalah aspek-aspek yang berasal cagar budaya di Kebayoran Baru. dari dalam kawasan Kebayoran Baru yang men- 2. Studi literatur jadi kekuatan dan kelemahan kawasan tersebut. Kegiatan ini dilakukan untuk mengumpulkan ° Aspek Eksternal informasi yang berkaitan dengan kawasan pe- Aspek Eksternal adalah aspek-aspek yang berasal mugaran maupun bangunan cagar budaya serta dari luar kawasan Kebayoran Baru yang me- menelaah secara historis keberadaan kawasan rupakan peluang dan tantangan yang dihadapi ka- Kebayoran Baru. Selain itu, studi literatur ini wasan tersebut dalam upaya pengendalian juga bertujuan untuk mengidentifikasi teknik sebagai kawasan Cagar Budaya. analisis yang sesuai dengan tujuan penelitian, yaitu menemukan faktor-faktor penghambat da- Setelah diketahui seluruh aspek, baik Inter- lam implementasi kebijakan yang ada serta nal maupun Eksternal, maka akan disusun ke dalam memberikan arahan bagi pengendalian kawasan matriks SWOT. Matriks Grand Strategi merupakan cagar budaya. alat analisis yang penting untuk mengembangkan 3. Pengumpulan Data empat jenis strategi kombinasi. Adapun matriks Data merupakan suatu input yang sangat SWOT dapat dilihat pada tabel 1. Dari hasil matriks penting dalam penelitian. Kelengkapan dan SWOT tersebut maka dibuat beberapa strategi yang keakuratan data akan sangat mempengaruhi yang diperoleh dari analisis keterkaitan antar faktor proses analisa dan hasil penelitian. Oleh karena yang merupakan proses akhir. itu, dalam pengumpulan data harus benar-benar memperhatikan instrumen pengumpulan data Tabel 1 yang digunakan dan validitas instrumen terse- Matriks Grand Strategi

but. Kebutuhan data disesuaikan dengan analisis FAKTOR INTERNAL dan variabel yang digunakan dalam penelitian. KEKUATAN KELEMAHAN (S) (S) Oleh karena itu pengumpulan data dilakukan FAKTOR melalui 3 cara, yaitu selalui survey pri- EKSTERNAL

mer(wawancara), survey sekunder, dan survey literatur. SO STRATEGI WO STRATEGI 4. Analisis PELUANG (O) Untuk mencapai tujuan akhir penelitian, penulis menggunakan analisis SWOT untuk dapat mengetahui strategi apa yang tepat dalam Maks S Maks W Maks O Maks O menentukan pengendalian fungsi permukiman 5. Penarikan Kesimpulan Menentukan jawaban atas rumusan perma- ST STRATEGI WT STRATEGI salahan yang telah ditentukan sebelumnya ber- ANCAMAN (T) dasarkan hasil dari proses analisis di atas. Da- lam proses penarikan kesimpulan ini, diharap- Maks S Maks W kan dapat tercapai tujuan akhir penelitian, yaitu Maks T Maks T rekomendasi dalam merumuskan arahan pengendalian kawasan pemugaran Kebayoran baru

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 120

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Identifikasi Kawasan Pemugaran Kebayoran ini kian mendesak setelah sekitar 2.000 rumah le- Baru nyap akibat pembumihangusan kampung-kampung Kecamatan Kebayoran Baru merupakan sa- pada saat kedatangan balatentara Jepang. Setelah lah satu kecamatan di wilayah Kotamadya Jakarta Indonesia merdeka, dengan memperhitungkan per- Selatan, terletak pada 06 15‘ 40,8“ Lintang Selatan tumbuhan penduduk seusai perang, estimasi pada dan 106 45‘ 00,0“ Bujur Timur. Sesuai dengan Surat akhir 1940-an memperkirakan Jakarta pada 1952 Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor : 1251 akan dihuni sekitar 2,5 juta jiwa. Daerah di sekitar Tahun 1986, Nomor : 435 Tahun 1966 dan Nomor Weltervreden (Gambir) yang dibangun dalam de- 1986 Tahun 2000, luas wilayah Kecamatan kade 1920-an sudah tak bisa lagi menampung ke- Kebayoran Baru adalah 12,19 Km2 yang terdiri atas hadiran rumah baru dan berbagai aktivitas ekonomi. 10 Kelurahan, 74 RW dan 664 RT dengan luas Saat ibu kota dipindahkan kembali ke Jakarta tahun masing-masing kelurahan sebagai berikut: 1948 pun dibutuhkan tambahan sekitar 1.000 unit a. Kelurahan Gandaria Utara : 1,52 Km2 rumah untuk pegawai negeri yang pindah dari b. Kelurahan Cipete Utara : 1,83 Km2 Yogyakarta. c. Kelurahan Pulo : 1,27 Km2 Meningkatnya penduduk mengakibatkan ke- d. Kelurahan Petogogan : 0,86 Km2 butuhan akan tempat tinggal juga meningkat. Peme- e. Kelurahan Melawai : 1,26 Km2 rintah berusaha mengatasi memecahkan persoalan f. Kelurahan Kramat Pela : 1,23 Km2 kekurangan kebutuhan perumahan dengan meren- g. Kelurahan Gunung : 1,32 Km2 canakan pembangunan kota barhu. Untuk ini lo- h. Kelurahan Selong : 1,40 Km2 kasinya harus dipilih di luar daerah kota yang tidak i. Kelurahan Rawa Barat : 0,69 Km2 terletak terlalu jauh dari kota Jakarta, karena tujuan j. Kelurahan Senayan : 1,53 Km2 utamanya yaitu mengurangi kepadatan penduduk di Kota Jakarta. Batas-batas wilayah Kecamatan Kebayoran adalah : Ide untuk membangun kota baru itu mulai

- Sebelah Utara berbatasan dengan Jl.Hang Lekir dibahas di Centrale Huisvestingsraad (Dewan Peru- Raya, Hang Lekir Terusan I sampai dengan Kali mahan Pusat) pada 19 Juli 1948. Lokasi yang dipilih Grogol (Bunderan Senayan), haruslah di luar Jakarta, namun tidak terlalu jauh

- Sebelah Selatan berbatasan dengan Wilayah dari pusat kota. Jakarta Pusat, Jl.Jenderal Gatot Subroto, Kali Pilihan jatuh pada dataran luas dan indah di Krukut, sebelah selatan Jakarta, sebelah timur desa

- Sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Kebajoran. Daerah ini masih lengang. Jadi, untuk Mampang Prapatan Kali Grogol wilayah Keca- membangun kota baru tidak banyak penduduk yang matan Kebayoran Lama, "dikorbankan", infrastruktur pun menunjang. Pe-

- Sebelah Timur berbatasan dengan Jl. H. Abdul ngangkutan bahan bangunan dapat dilakukan de- Madjid sampai dengan pertemuan kali Krukut ngan kereta api yang melintas di sana. Dari segala Terusan Jl. H Nawi, Jl. Margaguna Kelurahan segi, dataran ini memenuhi syarat. Centrale Gandaria Selatan wilayah Kecamatan Cilandak. Huisvestingsraad pun memberikan persetujuan pada 21 September 1948. Sejarah Kawasan Kebayoran Baru Lahan pertanian seluas 730 hektar yang Hampir di seluruh dunia sesudah PD II antara lain meliputi desa Grogol Udik, Pela terjadi perpindahan penduduk secara besar-besaran Petogogan, dan Gandaria Utara itu dibeli Rp 15 juta dari daerah pedesaan ke kota-kota. Kota-kota men- dan menjadi milik negara sejak 17 Januari 1949. jadi padat penduduknya sehingga memacu mening- Rencana pembangunan dan rancangan kota disusun katnya kebutuhan akan perumahan. Begitu pula de- oleh praktijk ingenieur H Moh Soesilo (meninggal ngan kota Jakarta, Seiring dengan pertumbuhan kota pada 29 September 1994 dalam usia 94 tahun) dari dan pertambahan penduduknya, Kota Jakarta me- Centrale Planologisch Bureau. Karena pada masa itu ngalami peningkatan baik dari segi ekonomi, sosial "juru ukur" tanah sangat langka, rencana proyek masyarakat dan perluasan area. disusun berdasarkan foto hasil pemotretan udara Dalam "Pengantar Kata" buku Pemba- dengan skala 1:1250. Awal pembangunan ditandai ngunan Kotabaru Kebajoran. Buku yang diterbitkan dengan peletakan batu pertama pada 8 Maret 1949. Kementerian Pekerdjaan Umum dan Tenaga Re- Enam tahun kemudian, 1955, pembangunan itu publik Indonesia tahun 1953 itu bercerita tentang selesai. pembangunan sebuah kota baru ketika Jakarta pada Kawasan Kebayoran baru mulai dibangun tahun 1948 dihadapkan pada masalah mendesak pada tanggal 18 Maret 1949 dan dirancang oleh Ir M kekurangan perumahan. Susilo. Luas lahan Kebayoran saat itu sekitar 730 ha Sebetulnya kekurangan perumahan itu dengan rincian pembangunan perumahan bagi 25.000 unit sudah dirasakan Jakarta sejak 1940. Hal

121 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

100.000 penduduk. Areal Kebayoran terbagi untuk wawasan lingkungan ini rumah-rumah besar yang perumahan rakyat (85 hektar), perumahan sedang berada di tepi suatu blok, di pinggir jalan besar, (115 hektar), vila dan flat (105 hektar), toko-toko berintegrasi dengan rumah-rumah kecil yang besar dan kecil (18 hektar), industri kecil (10,2 mengelilingi taman. Seluruh kawasan "dipagari" de- hektar), jalan (181,5 hektar), lahan untuk olahraga ngan jalan melingkar yang jadi pembatas antara (9,6 hektar), taman (52,7 hektar), makam, sawah, Kebayoran Baru dan daerah di luarnya. dan lain-lain (54 hektar). Jalan yang melingkari Kebayoran Baru Kawasan Kebayoran Baru merupakan dae- dimulai dari Jalan Senopati, Suryo, Wijaya, Pra- rah pilihan untuk kawasan perumahan dengan panca, sampai Blok A. Dari Blok A ia tersambung memegang peran penting dalam sejarah pertum- dengan Jalan Gandaria, Paku Buwono, Hang Tuah, buhan kota. Pemilihan Kebayoran Baru sebagai kota dan bertemu kembali dengan ujung Jalan Senopati satelit yang mandiri karena tanah bangunannya yang dan Jalan Sudirman di Bunderan Senayan. Jalur rata dengan perbedaan ketinggian sampai 14 m, dan utamanya membelah dari utara ke selatan (Jalan terletak hanya 8 km dari Pusat Koningsplein (seka- Sisingamangaraja, Panglima Polim, dan Iskan- rang lapangan Monas), Dalam rencana, kota baru ini darsyah) dan membujur dari timur ke barat (Jalan bernama Kota Satelit Kebayoran. Sejatinya istilah Wolter Monginsidi, Trunojoyo, dan Kyai Maja). "kota satelit" tidaklah tepat karena kota satelit paling Sebelum Jalan Jenderal Sudirman dibangun pada tidak berjarak sekitar 15 kilometer dari kota induk, awal 1960-an, Kebayoran Baru bagaikan terpisah sedangkan Kebayoran "hanya" 8 kilometer dari pu- dari Jakarta. Hanya ada dua jalan untuk men- sat Jakarta. Tetapi, apa pun sebutan itu, Moh capainya, melalui Kebayoran Lama, lewat ujung Ja- Soesilo, sang perancang, membangun Kebayoran lan Kyai Maja, dan lewat Manggarai, masuk ke Baru dengan konsep kota taman. Jalan Wolter Monginsidi yang kala itu sangat becek. Kota Baru Kebayoran dirancang dengan Angkutan penghubung (feeder) dengan pu- konsep pengembangan —Garden City“ yaitu kota ta- sat transportasi kota Jakarta, Lapangan Banteng, man, dimana banyak terdapat unsur penghijauan adalah bus seukuran metromini yang oleh warga bagi lingkungan perumahan dan konsep penataan Jakarta saat itu disebut Robur, sesuai dengan merek lingkungan —Neighbourhood“ yaitu rumah di kelom- bus yang diimpor dari Uni Soviet itu. Juga ada pokkan sesuai sifat, jenis dan fungsi dalam sistem Icarus, bus putih yang lebih besar dari metromini, blok. Konsep kota taman itu sendiri pertama kali namun lebih kecil dari bus kota sekarang. Kini dicetuskan oleh Ebenezer Howard dalam bukunya, segala macam kendaraan bermotor leluasa masuk The City of Tomorrow (1902). Pada dasarnya kota dari segala penjuru. Wajah Kebayoran Baru seka- taman berpegang pada tiga prinsip: lahan dikuasai rang pun jauh mengingkari yang direncanakan pla- atau dikendalikan oleh pemerintah; unsur-unsur kota nolog Moh Soesilo lebih dari setengah abad lalu. didesain dengan cermat dan lengkap; memiliki jalur (BE Julianery). hijau yang mengelilingi kota secara permanen dan Pembangunan jalan Jenderal Sudirman yang antara lain berfungsi membatasi pertumbuhan fisik merupakan poros Jakarta Kota dan Kebayoran Baru, kota. serta pembangunan Stadion Olahraga Senayan yang Sebagai kota taman tropis, kawasan ini me- berkelas International ternyata memberi arti penting. miliki konsistensi hierarki jalan dan peruntukan la- Kebayoran tidak lagi menjadi Kota Satelit yang han yang jelas. Luas ruang terbuka hijau (RTH) direncanakan, melainkan sudah menyatu dengan ko- sekitar 40 persen dari luas kota. Sistem RTH itu ta intinya. Pertumbuhan perumahan di sekitar sisi terstruktur dengan fungsinya masing-masing, yakni utara dan sisi selatannya menyebabkan jalan di taman/kebun rumah, taman lingkungan, taman kota, sekitar Kebayoran menjadi jalur utama mobilisasi lapangan olahraga, dan taman makam. Juga ada antar dua kutub kawasan perumahan tersebut. daerah tangkapan air seperti situ atau danau. Jalur Penataan bangunan dan lingkungan yang untuk pedestrian dirancang demi kenyamanan. sangat baik tersebut membuat daerah Kebayoran Begitu juga kawasan pengolahan limbah dan tempat pada saat itu menjadi permukiman yang memiliki pengolahan sampah. nilai arsitektur dan lingkungan yang asri dan serasi. Pada awalnya Kebayoran Baru tumbuh de- Namun, akibat perkembangan yang pesat secara ngan tata kota modern. Kelompok unit huniannya fisik dan administratif mengalami banyak peru- disebut "blok": Blok A sampai Blok S. Setiap blok bahan. Citra Kebayoran sebagai simbol pemba- unit hunian dibatasi oleh jalan primer dan sekunder. ngunan kota baru yang terencana baik mulai Masing-masing blok memiliki karakter sendiri. Pe- terganggu. namaan jalan pun terkelompok mengikuti toponomi Perubahan ini telah membawa dampak yang me- seperti nama kerajaan, raja, gunung, dan sungai. Di ngancam kelestarian kawasan Kebayoran yaitu ber- kawasan yang dimaksudkan sebagai hunian ber- kurangnya faktor kenyamanan, keasrian serta keles-

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 122

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru tariannya mulai terganggu. Kepadatan lalu lintas Pertimbangan SK ini hampir sama dengan yang timbul serta parkir yang tidak teratur akibat penetapan Daerah Menteng karena ini memang satu volume kendaraan yang tidak sesuai dengan ka- paket yaitu, karena di daerah ini terdapat bangunan- pasitas jalan mengakibatkan keamanan dan bangunan yang sangat baik nilai arsitekturnya ketentraman juga ikut terganggu. dengan lingkungan yang terencana, asri dan serasi, sehingga perlu dilindungi agar terpelihara keas- Identifikasi Peraturan Kawasan Pemugaran liannya dan diamankan dari perubahan serta pe- Kebayoran Baru ngaruh yang dapat merubah keasrian dan keserasian Menelaah kebijakan yang diterapkan Pemda tersebut. Kawasan Kebayoran Baru merupakan DKI Jakarta pada awal tujuhpuluhan tersebut, maka daerah Pemugaran dan satu-satunya Kota Satelit landasan pokok yang digunakan adalah Monu- yang dirancang oleh putera Indonesia dibuat oleh Ir. menten Ordonnantie NO.21 Tahun 1934 (Stbl. Soesilo (1949-1953) dari Jawatan Perencanaan Kota Tahun 1934 Nomor 515) yang merupakan penyem- dengan konsep pengembangan —Garden City“ (kota purnaan atas Monumenten Ordonnantie NO.19 taman) dan peruntukannya sebagai daerah hunian, Tahun 1931 (Stbl.Tahun 1931 No 238), merupakan konsep penataan lingkungan Kebayoran Baru produk hukum kolonial yang ketika itu masih menggunakan konsep —neighbourhood“ dimana ba- digunakan berdasarkan Aturan Peralihan Pasal II ngunan dan rumah dikelompokkan sesuai dengan Undang-Undang Dasar 1945 sampai digantikan sifat, jenis dan fungsi dalam sistem blok, sehingga dengan Undang-Undang No.5 Tahun 1992 tentang sampai sekarang masih dikenal blok menurut abjad, Benda Cagar Budaya yang merupakan produk hu- seperti Blok A, B, C, D dan seterusnya. kum nasional. Sepanjang dari tahun 1934 sampai Pengelompokan tersebut antara lain meli- dengan tahun tujuh puluhan tampaknya M.O. puti kelompok rumah rakyat (sederhana, sedang), tersebut lebih banyak di manfaatkan baik oleh villa, flat dengan sarana penunjang pendidikan (se- Pemerintah Hindia Belanda maupun Pemerintah RI kolah), tempat ibadah (mesjid, gereja), toko, industri untuk menangani berbagai peninggalan purbakala kecil, bangunan khusus disertai ruang terbuka yang berlokasi di kawasan non kota. seperti jalan-jalan, taman lingkungan, lapangan olah Dengan diundangkannya Undang-Undang raga, tempat pemakaman, kebun dan sawah. Nomor 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya Satu-satunya perubahan yang mendasar ada- (L.N. RI Tahun 1992 No.27 dan TLN. No.3470); lah daerah Kebayoran Baru semula dirancang se- maka seluruh hal ihwal yang berkaitan dengan bagai kota satelit, kini telah menyatu dan menjadi upaya pelestarian dan pemanfaatan benda cagar bagian dari kota Jakarta itu sendiri. Batas-batas budaya dan situs harus sejalan dengan ketentuan wilayah administrasi dalam wilayah di DKI Jakarta perundangan ini. Demikian pula berbagai peris- ditetapkan berdasarkan SK Gubernur No.1b.3.I/I/66 tilahan yang sebenarnya dimasudkan untuk dan tertanggal 12 Agustus 1966 yang membagi DKI berkaitan dengan itu semestinya juga disesuaikan Jakarta menjadi 5 kota administratif, 22 kecamatan dengan undang-undang ini, agar tidak terjadi keran- dan 204 kelurahan, kemudian dengan keputusan 1 cuan. Beberapa istilah dimaksud seperti, —daerah Juli 1967 dilakukan perubahan dengan cara meme- atau lingkungan pemugaran“, konservasi, dan cah beberapa kecamatan dan kelurahan menjadi 27 sebagainya. kecamatan dan 220 kelurahan. Pemekaran wilayah Sesungguhnya yang dimaksud dengan administrasi Jakarta juga ditopang oleh kebijakan ”daerah pemugaran— dalam berbagai kebijakan Pemerintah Pusat (nasional) dengan Peraturan Pemerintah DKI adalah, daerah atau kawasan yang Pemerintah No.45 Tahun 1974 mengenai —Pembu- dilindungi oleh undang-undang karena, sedangkan latan Wilayah DKI Jakarta“, yang pelaksanaannya pemugaran dalam kegiatan teknis merupakan salah diatur melalui Keputusan Menteri Dalam Negeri satu aspek dari serangkaian kegiatan pelestarian. No.151 Tahun 1975. Penetapan suatu kawasan sebagai lingkungan dan Dengan terbitnya kedua SK terakhir tersebut bangunan cagar budaya - istilah yang digunakan secara umum kebijakan Pemda DKI mengenai adalah kawasan pemugaran- merupakan suatu —daerah pemugaran“ meliputi upaya pengaturan dan tindakan hukum yang menimbulkan konsekwensi perlindungan benda, bangunan, dan lingkungan baik terhadap objek yang ditetapkan maupun sub- yang mengacu kepada Monomenten Ordonnantie jeknya (pemilik atau pengelola). Stbl. Tahun 1931- No.238 telah selesai. Khusus mengenai upaya perlindungan terhadap benda-benda SK Gubernur KDKI Jakarta No. D.IV-6099/ kuno, antik, purbakala (benda cagar budaya) Pemda d/33/1975 tentang Penetapan Daerah Kebayoran DKI telah mengeluarkan sejumlah kebijakan, namun Sebagai Lingkungan Pemugaran di Wilayah karena tidak ada relevansinya dengan laporan ini DKI Jakarta. sehingga tidak diuraikan lebih jauh.

123 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Berikutnya adalah kebijakan Pemerintah Indonesia dengan kata lain dinamakan hukum po- Daerah Khusus Ibukota setelah diundangkannya sitif Indonesia. Salah satu cara untuk memahami Undang-Undang No.5 Tahun 1992 tentang Benda hukum adalah dengan mengetahui perangkat hu- Cagar Budaya menggantikan Monumenten ordon- kum. Undang-undang merupakan salah satu dari nantie NO.19 Tahun 1931 (Stbl.Tahun 1931 No perangkat hukum, ia dibentuk oleh badan atau alat 238), ada dua buah kebijakan yang diterbitkan sejak perlengkapan negara yang diberi kekuasaan untuk era UU.No.5 Tahun 1992, namun keduanya apabila membentuk Undang-undang. Seperti MPR diberi dilihat dari substansinya sesungguhnya hanyalah kekuasaan membentuk UUD (Pasal 3 UUD 1945). bersifat revisi dan penyesuaian. Yang pertama yaitu DPR bersama Presiden diberi kekuasaan membuat Keputusan Gubernur KDKI Jakarta Nomor: 475 UU (Pasal 5 UUD 1945), Presiden diberi kekuasaan tahun 1993 tentang Penetapan Bangunan-Bangunan membuat Peraturan Pemerintah untuk melaksanakan Bersejarah Di Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta Undang-undang dan membuat Peraturan Pemerintah Sebagai Benda Cagar Budaya, menggantikan SK Pengganti Undang-undang atau Perpu (Pasal 22), Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta dan secara hierakis badan-badan kenegaraan (Peme- Nomor Cb.11/1/12/1972 tanggal 10 Januari 1972 rintah lainnya di bawah Presiden) membuat berbagai mengenai Penetapan Bangunan-bangunan Berseja- peraturan sebagai pelaksanaan dan penjabaran dari rah dan Monumen Di wilayah DKI Jakarta Sebagai Peraturan Pemerintah, termasuk Peraturan Daerah Bangunan Yang Dilindungi Monumenten Ordon- dan peraturan lain dibawahnya. nantie (Staatblad tahun 1931 N0.238). Dan yang ke- Secara historis sosiologis pola yang dua yaitu Peraturan Daerah Nomor 9 Tahun 1999 demikian itu tidak terlepas dari sejarah hukum tentang Pelestarian dan Pemanfaatan Lingkungan Indonesia yang mewarisi dan sangat banyak dipe- dan Bangunan Cagar Budaya yang merupakan ngaruhi oleh hukum Belanda. Khirarkhis peraturan perbaikan dan penyempurnaan dari SK Gubernur semacam ini memberikan konsekwensi bahwa pera- KDKI Jakarta No. D.IV-6097/d/33/1975 tentang turan yang lebih rendah tidak boleh bertentangan Ketentuan Pokok Lingkungan dan Bangunan dengan ketentuan yang lebih tinggi. Di dalam lalu Pemugaran di Wilayah DKI Jakarta. Dengan diter- lintas hukum dikenal adanya pembagian materi bitkannya Perda No.9 Tahun 1999, secara hukum hukum yang didasarkan pada perhubungan hukum kebijakan mengenai hal tersebut telah lebih me- antara subjek hukum. Hukum yang mengatur per- ningkat dan lebih kuat karena kedudukan Peraturan hubungan antara orang dengan negara disebut de- Daerah lebih tinggi dibanding Keputusan Gubernur. ngan hukum publik, dengan kata lain hukum publik yaitu hukum yang mengatur kepentingan publik atau Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1992 Ten- umum, sedangkan hukum yang mengatur antara tang Benda Cagar Budaya orang dengan orang (antar individu) dikenal dengan Pelestarian benda cagar budaya dan situs hukum privat. bukan lagi merupakan issue lokal, regional, ataupun nasional. Upaya pelestarian terutama pemugaran Perda Nomor 6 Tahun1999 tentang RTRW lingkungan dan bangunan cagar budaya yang me- Propinsi Jakarta 2010 rupakan warisan budaya umat manusia telah men- Dalam Perda ini telah ditetapkan strategi jadi komitmen bangsa-bangsa dan negara di dunia, dan pola pemanfaatan ruang wilayah Kotamadya masalah ini telah menjadi masalah internasional. yang berkaitan dengan pemugaran, yang meliputi: Secara internasional telah terdapat beberapa keten- a. Mendorong revitalisasi Kawasan Kota Tua tuan mengenai upaya perlindungan dan pelestarian b. Membatasi perubahan fungsi kawasan per- dalam bentuk konvensi, regulasi dan rekomendasi mukiman di Kawasan Kota Tua /bersejarah dan antara lain : Pelabuhan Sunda Kelapa, sekaligus melestarikan a. Convention for the Protection of Cultural lingkungan. Property in the Event of Armed Conflict (—The c. Membatasi pemanfaatan dan pelestarian ling- Hague Convention“) With Regulation for the kungan khusus pada kawasan pemugaran dan Execution of the Convention as well as the bangunan bersejarah di Menteng, Gambir dan Protocol to the Convention and the Conference Sawah Besar. Resolution 14 May 1954; d. Menata fungsi Kawasan Kota Tua / Bersejarah b. Convention concerning the Protection of the untuk mendukung kegiatan perkantoran, perda- World Cultural Property and Natural Heritage. gangan, jasa dan pariwisata. Setiap bangsa mempunyai tata hukumnya e. Pengembangan Kawasan Sunda Kelapa sebagai sendiri. Bangsa Indonesia mempunyai tata hukum- pusat pariwisata dengan penataan pelabuhan, nya sendiri yang disebut tata hukum Indonesia : perbaikan lingkungan dan pemugaran. yakni sistem hukum yang berlaku saat ini di

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 124

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru f. Mempertahankan pelestarian kawasan permukiman di Kebayoran Baru. Perencanaan untuk sektor perumahan seba- g. Pengembangan Kawasan Kota Tua Glodok œ gaimana yang tertuang dalam RRTRW-K Keba- Pancoran sebagai kawasan bersejarah. yoran Baru telah mengakomodasikan perubahan fungsi pada areal perumahan di jalan-jalan yang Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 9 merupakan jaringan jalan di sekitar Blok-M, yaitu Tahun 1999 tentang Pelestarian dan Peman- dari perumahan yang sudah ditingkatkan perun- faatan Lingkungan dan Bangunan Cagar tukannya menjadi perumahan campuran (ruko, Budaya rukan) di Jl Panglima Polim Raya, Jl Melawai Raya, Yang menjadi dasar kewenangan Dinas Jl Wolter Monginsidi, Jl Kyai Maja, Jl Radio Dalam Kebudayaan dan Permuseuman menangani peles- untuk kemudian diarahkan menjadi kawasan tarian lingkungan dan bangunan cagar budaya yaitu: kegiatan perdagangan. 1. Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Penetapan kebijakan tersebut akan menye- Nomor 3 Tahun 2001 tentang Bentuk Susunan babkan penetrasi pada areal perumahan yang sejak Organisasi dan Tata Kerja Perangkat Daerah dan awal mendominasi Kebayoran Baru. Hal ini dapat Sekretariat Dewan Perwakilan Rakyat Daerah menyebabkan terjadinya pertumbuhan dengan pola Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta; Yang ribbon development. Oleh karenanya, penerapan ditindak lanjuti dengan Keputusan Gubernur rencana tersebut perlu dilengkapi dengan pedoman Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor : teknis dan pelaksanaannya, guna mengamankan 137 Tahun 2001 tentang Organisasi dan Tata citra Kebayoran Baru sebagai sebuah lingkungan Kerja Dinas Kebudayaan dan Permuseuman Pro- pemugaran. pinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Sebagaimana tertuang pada RTRW DKI 2. Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Jakarta tahun 2010, rencana Blok-M sebagai sentra Nomor 9 Tahun 1999 tentang Pelestarian dan primer yaitu peningkatan status Blok-M yang mem- Pemanfaatan Lingkungan dan Bangunan Cagar punyai jangkauan pelayanan kota, didukung oleh Budaya. jaringan jalan di sekitarnya yaitu :

a. Jalan Patimura - Jl Hasanuddin - Jl Iskandarsyah Identifikasi Keterkaitan Peraturan Yang œ Jl Prapanca œ Jl Pangeran Antasari, yang saat ini merupakan jaringan jalan arteri primer. Ada Dengan Dinamika Perubahan Dalam Rencana Rinci Tata Ruang Wilayah Berdasarkan Rencana Rinci Tata Ruang Kecamatan (RRTRW-K) Kebayoran Baru tetap Wilayah Kecamatan Kebayoran Baru, rencana pe- merupakan jalan arteri primer. ngembangan lahan pada sektor perumahan, adalah b. Jalan Sisingamangaraja œ Jl Panglima Polim sebagai berikut : Raya œ Jl RS Fatmawati, yang saat ini meru- a. Penetapan sebagian besar wilayah Kecamatan pakan jaringan jalan arteri primer. Dalam Kebayoran Baru sebagai daerah pemugaran un- RRTRW-K Kebayoran Baru menjadi arteri se- tuk memelihara dan meningkatkan kualitas kunder yang menghubungkan sisi utara selatan. lingkungan yang sudah baik dan diarahkan c. Jalan Kyai Maja œ Jl Trunojoyo œ Jl Wolter untuk memelihara dan meningkatkan kondisi Monginsidi, yang saat ini merupakan jalan arteri lingkungan. sekunder. Dalam RRTRW-K Kebayoran Baru b. Peningkatan kualitas lingkungan pada kawasan tetap merupakan arteri sekunder barat-timur. yang belum teratur (kawasan MHT) terutama

bagian selatan Kecamatan Kebayoran Baru de- Keberadaan jalan-jalan tersebut tentunya ngan penertiban lingkungan dan perlengkapan akan meningkatkan aksesibiltas ke sentra primer fasilitas. Blok M dan mempunyai konsekuensi logis mening- c. Peremajaan dan pengisian tinggi dilakukan pada katnya kepadatan lalu lintas yang mengakibatkan kawasan permukiman dengan syarat-syarat se- lokasi tanah pada ruas-ruas jalan tersebut menjadi bagai berikut : nilai tanahnya tinggi, mengalami lokasi yang strategis. Selain Blok M yang me- perubahan infrastruktur dan diarahkan menjadi rupakan pusat kegiatan tingkat kota untuk sektor perumahan susun atau apartemen. perdagangan, jasa dan perkantoran areal sekitar d. Perumahan yang sudah ditingkatkan peruntu- Blok M pun mempunyai fungsi dengan tingkat kannya menjadi perumahan campuran (ruko, ru- pelayanan international, nasional dan lokal, yaitu : kan) di Jalan Panglima Polim Raya, Jl Melawai a. Pusat kegiatan tingkat international, seperti Raya, Jl Wolter Mongisidi, Jl Mahakam, Jl kantor sekretariat ASEAN di Jl Gandaria III/ Jl Kyai Maja dan Jl Radio Dalam Sisingamangaraja, kompleks Gelora Senayan diarahkan menjadi kawasan dengan kegiatan dan kawasan Niaga Terpadu (CBD) Sudirman. perdagangan.

125 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru b. Pusat kegiatan tingkat nasional, seperti kantor Menteri Negara Pekerjaan Umum, Departemen Identifikasi Kondisi Eksisting Wilayah Studi Permukiman dan Pengembangan Wilayah, Mar- Area I (Kawasan Blok M) kas Besar Kepolisian (Mabes Polri), kantor Area I meliputi areal di mana terdapat pasar pusat PLN, Kejaksaan Agung. dan ruko Melawai beserta pusat-pusat perbelanjaan c. Pusat kegiatan tingkat lokal, yaitu kantor yang ada di areal tersebut, termasuk terminal bis Walikota Jakarta Selatan, Kandantel Wilayah kota Blok M beserta pusat-pusat perbelanjaan Jakarta Selatan. (Blok-M Mal) di bawahnya. Kawasan ini pada awal perencanaannya sudah ditetapkan sebagai pusat Dengan skala kegiatan tersebut, areal sekitar pelayanan Kebayoran Baru. Areal ini di batasi oleh Blok M pun mempunyai fungsi dengan tingkat Jalan Melawai Raya, Jalan Iskandarsyah Raya, Jalan pelayanan international, nasional dan lokal. Maka Sultan Hasanudin, Jalan Mahakam dan Jalan fungsi-fungsi tersebut akan menghasilkan bangkitan Bulungan. lalu lintas yang besar dengan tingkat pergerakan Pada area I ini sudah tidak terdapat lagi yang tinggi menuju ataupun di dalam kawasan fungsi hunian, ruko-ruko kuno yang ada di sisi barat sentra primer Blok-M. Hal ini merupakan pertim- (Jalan Melawai 6, Jalan Melawai 7 dan Jalan bangan dalam membuat perencanaan sentra primer Melawai 9) praktis sudah menjadi fasilitas komer- Blok-M, mengingat adanya dampak kegiatan-kegia- sial, khususnya restoran dan hiburan, yang me- tan tersebut. nyebabkan kawasan ini hidup pada malam hari Sektor lain yang kehadirannya cukup dengan kegiatan hiburan malam/karaoke yang ada signifikan di areal sekitar Sentra Primer Blok-M pada restoran. Kegiatan hiburan malam tersebut adalah sektor pendidikan. Beberapa fasilitas pen- sekarang ini sudah merambah ke Jalan Melawai 10. didikan berlokasi pada jarak jalan kaki dari Blok-M, Batas-batas wilayah Area I antara lain : sekolah Al Azhar (SD, SMP dan SMU), SMU 90, SMU 6, Ora et Labora (SD, SMP), PSKD (SD, SMP), SMU 56 dengan murid-murid yang berasal dari luar wilayah Kebayoran Baru. Pengembangan sekolah-sekolah tersebut akan berdampak pada peningkatan intensitasnya kegiatan maupun pembangunan fisik. Beban lalu lintas kendaraan dan pejalan kaki menjadi meningkat, yang mengakibatkan masalah pada kemacetan lalu lintas maupun parkir kendaraan antar jemput. Selain itu juga memacu tumbuhnya perdagangan kaki lima, kondisi tersebut dapat menyebabkan kurang nyamannya Kebayoran Baru sebagai kawasan hunian. Dengan berubahnya areal sekitar Blok- M menjadi lokasi-lokasi strategis yang sangat diminati oleh sektor perdagangan/ jasa/ perkantoran, maka keberadaan fasilitas pendidikan tersebut Perkantoran masih terdapat di bagian barat sangatlah rawan. Area Blok M ini. Selain itu terdapat bangunan hotel Kemungkinan untuk alih fungsi dengan dan perkantoran di Jalan Melawai 8. Pada sisi yang merelokasi fasilitas pendidikan tersebut keluar menghadap ke Jalan Panglima Polim Raya dan Jalan dari Kebayoran Baru selalu terbuka. Hal ini Melawai Raya diisi oleh pertokoan dan hotel. telah terjadi pada sekolah TK, SD, SMP dan Deretan ruko pada sisi ini mempunyai basement SMKK Yayasan Widuri yang terletak di Jl untuk menampung parkir. Bagian tengah dan timur Adityawarman, yang telah berubah fungsi area Blok M hampir seluruhnya diisi oleh kegiatan menjadi wisma susun dengan nama —Aditya perdagangan (kecuali fungsi gereja yang terdapat Mansion“. pada sisi Melawai Raya).

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 126

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Persis di tengah terdapat pusat perbelanjaan ITC Blok M, sedangkan di sisi utaranya terdapat pusat perbelanjaan Blok-M Mal yang berada di basement terminal. Ketiga fasilitas perbelanjaan ini potensial membangkitkan volume pedestrian. Hal ini dimanfaatkan oleh pedagang kaki lima yang memenuhi Jalan Melawai 4, Jalan Melawai 5 dan Jalan Melawai 10. Sebelah selatan (Jalan Melawai 10 dan Jalan Melawai Raya) merupakan bangunan pertokoan dan perkantoran. Pada area Blok M bagian timur terdapat 3 buah pusat perbelanjaan, yaitu Melawai Plaza, Pasaraya dan Seibu. Khusus Pasaraya dan Seibu yang mempunyai kelompok sasaran dari strata masyarakat menengah atas, menyebabkan bangkitan lalu lintas kendaraan pribadi yang besar pada Jalan Iskandarsyah 2 dan Jalan Iskandarsyah Raya. Sarana Batas-batas Area II perbelanjaan ini dilengkapi dengan gedung parkir. Area II ini pada awalnya adalah areal Di sebelah barat Pasaraya terdapat blok pertokoan hunian dan fasilitas pendidikan, namun perubahan yang diisi oleh departement store yaitu Ramayana, fungsi menjadi komersial telah terjadi pada semua Borobudur serta toko buku Gramedia. Hal ini kaveling yang berada di sisi Jalan Melawai Raya mengakibatkan kuatnya tarikan pedestrian menuju dan Jalan Panglima Polim Raya. Bahkan beberapa Jalan Melawai 3, Jalan Melawai 4 dan Jalan rumah yang berada di Jalan Melawai Raya dan Melawai 11, yang pada akhirnya memunculkan Panglima Polim Raya yang berdekatan dengan ka- kegiatan kaki lima. Kegiatan kaki lima paling padat veling yang mengalami alih fungsi tersebut, saat ini pada Jalan Melawai 4. Penggal Jalan ini mendorong terlihat kosong dan tidak terawat, bahkan beberapa tumbuhnya pedagang kaki lima. rumah menjadi gudang penyimpanan barang dari Di sisi utara, terdiri dari lingkungan peru- pertokoan Blok-M. Bagian ini menjadi tidak nya- mahan, perkantoran, pertokoan serta lapangan hijau. man untuk dijadikan hunian, jalan-jalannya menjadi Areal ini didominasi oleh kompleks Peruri dan di tempat parkir dan mulai di penuhi pedagang kaki batasi oleh Jalan Hasanudin, Jalan Trunojoyo dan lima. Jalan Sisingamangaraja. Jalur hijau berupa tiga buah taman Area di sisi utara Blok M ini pada awalnya tampaknya, tidak mampu menjadi oase bagi kawa- terdiri atas kompleks Peruri (kantor dan peruma- san tersebut, bahkan salah satunya telah berubah han), dua buah blok ruko kuno memanjang dari fungsi menjadi pompa bensin. Fasilitas pendidikan utara-selatan serta lapangan terbuka (lapangan olah mempunyai kepadatan yang tinggi serta tidak raga dan lapangan upacara Mabes Polri). Saat ini ditunjang oleh ruang terbuka yang memadai. kegiatan di kompleks Peruri hanya perkantoran saja. Di sisi selatan sampai batas Jalan Panglima Perumahannya bersangsur-angsur kosong. Blok Polim 9 dan Jalan Wijaya 13 merupakan kawasan ruko kuno sudah berubah menjadi areal komersial terkena pengaruh perkembangan komersial yang yaitu fasilitas hiburan, kantor, perbankan dan sedikit tampak cenderung untuk berubah fungsi dari peru- pertokoan galeri. Blok bangunan yang di kelilingi mahan ke komersial terlihat dari maraknya peru- oleh Jalan Sunan Kalijaga, Jalan Palatehan serta bahan fisik dan fungsi bangunan di areal tersebut. Jalan Hasanuddin kondisinya tidak terawat dan Area ini pada dasarnya merupakan kawasan tingkat pemanfaatannya rendah. perumahan, ditambah dengan sarana-sarana umum seperti kantor Kejaksaan Agung, SMU 6 dan SMU Area II (Sisi Selatan Blok M) 70 Bulungan, Blok M Plaza, kantor Pusat PLN dan Area II ini meliputi areal selatan kawasan kompleks PTIK. Belakangan area II ini semakin Blok M. Di sisi selatan, terdiri dari lingkungan peru- marak dengan perubahan fungsi dari hunian ke mahan yang mendominasi areal ini. Selain itu ter- bisnis/komersial terutama di sepanjang Jalan Ma- dapat pula perkantoran dan pertokoan yang hakam, Jalan Panglima Polim Raya dan Jalan merupakan alih fungsi dari perumahan. Pada sisi ini Panglima Polim 9. terdapat pula fasilitas pendidikan. Kawasan ini di Di area II ini, perubahan peruntukan banyak batasi oleh Jalan Melawai Raya, Jalan Iskandarsyah, terjadi pada bangunan-bangunan hunian (rumah Jalan Wijaya 2, Jalan Wijaya 13, Jalan Panglima tinggal) yang berubah fungsi menjadi toko, kantor, Polim IX, Jalan Panglima Polim Raya. rumah makan dan gudang. Perubahan ini terutama

127 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru terjadi disepanjang jalan-jalan utama kawasan ter- Lingkungan hunian jalan Brawijaya dan ja- sebut. Perubahan penampilan bangunan pada lan Sriwijaya saat ini masing-masing memiliki umumnya belum disertai penggabungan kaveling karakter yang kuat dan relatif terjaga. Untuk ling- (kecuali pada kasus pasar swalayan Golden Truly), kungan hunian kawasan jalan Sriwijaya ini sehingga perubahan bangunan yang terjadi lebih mewakili unit tipologi kaveling ukuran terbesar dari banyak berupa pergantian wajah/fasade bangunan kawasan dengan tipologi bangunan villa. Ling- sesuai dengan fungsinya, dengan ketinggian antara kungan hunian kawasan jalan Brawijaya pada 2-3 lantai. bagian blok depan terdapat kaveling besar, namun Sisi barat dan timur terdapat penggabungan pada blok bagian tengah karakter bangunan yang kawasan yaitu penggabungan 5 kaveling hunian terbentuk adalah fungsi hunian dengan intensitas tunggal di Jalan Mahakam yang kemudian dibangun rendah. sebagai Hotel —Grand Mahakam“ dengan ketinggian Batas-Batas Wilayah Jl.Sriwijaya 8 lantai.

Lingkungan Hunian Jl.Brawijaya dan Jl. Sriwijaya Di Kebayoran Baru ini unit-unit lingkungan hunian dibentuk secara terangkai dalam struktur utama kawasan, di mana masing-masing unit dibatasi jalan primer dan sekunder. Masing-masing unit dirancang memiliki karakter tersendiri termasuk penamaan jalan yang dikelompokkan sesuai toponomi seperti nama raja, kerajaan, gunung ataupun sungai. Unit-unit ini dikenal sebagai blok yang terdiri dari blok A sampai S. Peruntukan blok ini adalah hunian kecuali untuk blok M dan K yang ditetapkan sebagai pusat kota dan pusat kegiatan komersial. Blok-blok ini dikembangkan mengikuti karakteristik tertentu yang banyak ditentukan oleh ti- Pada saat ini, di lingkungan hunian kawasan pologi bangunan dan komposisi ruang terbukanya. Jalan Sriwijaya dan Jalan Brawijaya masih banyak Ruang terbuka hijau biasa terletak di tengah-tengah ditemukan rumah-rumah yang masih memiliki hunian sesuai skala blok tersebut. Pada bagian karakterteristik seperti yang direncanakan pada awal tengah blok, karakter bangunan yang terbentuk ada- pengembangannya. lah fungsi hunian dengan intensitas rendah. Wilayah Analisis SWOT jalan Brawijaya terletak di sebelah selatan area Blok Untuk mengetahui sejauh mana upaya M, dan secara administratif berada di Kelurahan pelestarian suatu kawasan, kita harus mengetahui Pulo. Batas-batas wilayah Jalan Brawijaya dan Jalan SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Sriwijaya dapat dilihat pada Gambar berikut. Threats) kawasan tersebut, sehingga kita dapat mengetahui bagaimana strategi pelestarian serta pengendalian kawasan tersebut dan memanfaatkan kekuatan dan kesempatan yang ada di kawasan tersebut, serta berusaha untuk memperkecil kelemahan dan ancaman yang ada di kawasan tersebut, sehingga pengembangan yang dilakukan di kawasan tersebut dapat berjalan secara maksimal. Teknik strategi dalam mengoptimalkan kawasan Kebayoran Baru sebagai kawasan Cagar Budaya adalah dengan melakukan analisis lingkungan strategis meliputi lingkungan umum dan lingkungan internal. Perpaduan antara elemen kekuatan (S) dan elemen peluang (O) menciptakan alternatif strategi yang peneliti ambil dalam sasaran jangka panjang. Perpaduan antara elemen kekuatan (S) dengan elemen ancaman (T) menciptakan alternatif strategi Batas-Batas Wilayah Jl. Brawijaya dengan menggunakan kekuatan yang ada untuk

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 128

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru menghadapi ancaman yang sedang maupun yang kelompokkan sesuai sifat, jenis dan fungsi dalam akan dihadapi. Perpaduan antara peluang (O) dan sistem blok. elemen kelemahan (W) menciptakan alternatif stra- Penataan bangunan dan lingkungan yang tegi dengan menggunakan peluang-peluang yang sangat baik tersebut membuat daerah Kebayoran pa- ada untuk mengatasi kelemahan-kelemahan internal. da saat itu menjadi permukiman yang memiliki nilai Perpaduan antara elemen kelemahan (W) dengan arsitektur dan lingkungan yang asri dan serasi. elemen ancaman (T) dihadapi dengan menciptakan Konservasi tipe-tipe bangunan bersejarah strategi yang dapat mengurangi ancaman yang ada seperti rumah besar di Jl Sriwijaya, Jl Aditya- sekaligus mengurangi kelemahan internal. warman, Jl Galuh, Jl Kertanegara, Jl Daksa, Jl Erlangga, Jl Pulokambeng (Blok J dan L); rumah Faktor Internal sedang (300-500 meter persegi) di Jl Lamandau dan Faktor Kekuatan (Strengthness) Jl Mendawai (Blok D); rumah kecil berdiri tunggal Adanya peraturan tentang pelestarian Ka- maupun gandeng dua (200 meter persegi) di Jl wasan Kebayoran Baru Kerinci (Blok E) dan di Jl Gandaria (Blok C), rumah a. Perda nomor 6 tahun 1999 tentang Rencana jengki di Jl Sinabung yang dirancang Moh Soesilo, Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta Tahun 2010 arsitek kota Kebayoran Baru; rumah deret mungil menetapkan; Mempertahankan pelestarian ka- dan cantik di Jl Brawijaya; serta gedung dan flat wasan permukiman di Kebayoran Baru Bank Indonesia di Blok J, dan flat Perguruan Tinggi b. Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 9 Tahun Ilmu Kepolisian di Jl Wijaya yang termasuk gedung 1999 tentang Pelestarian dan Pemanfaatan modern pada zamannya. Lingkungan dan Bangunan Cagar Budaya. Selain itu masih ada Masjid Al Azhar, c. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Masjid At Taqwa, Gereja Santa Perawan Maria, Gereja Pantekosta, Gereja Santo Yohanes, serta tak DKI Jakarta 2010 menegaskan kembali ketinggalan kediaman (alm) Ibu Fatmawati di Jl Keputusan Gubernur DKI Jakarta No. Sriwijaya 26 yang sangat bersejarah. D.IV œ6099/d/33/1975 tentang Penetapan Kebayoran Baru juga sudah merencanakan Daerah Kebayoran Sebagai Lingkungan pusat-pusat perniagaan, seperti Pasar (tradisional) Pemugaran di Wilayah DKI Jakarta, ka- Santa, Pasar Blok A dengan menara airnya yang rena di daerah Kebayoran Baru banyak ter- menjadi landmark, Pasar Mayestik, dan Blok M, dapat bangunan yang sangat baik nilai serta kios-kios bunga, buah, dan burung yang berada arsitekturnya serta lingkungan-lingkungan di sekitar Jl Barito, yang masih dapat dikembangkan yang sudah diatur dan serasi, sehingga lebih optimal ketimbang mengubah kawasan peru- dianggap perlu dilindungi/diamankan. mahan secara keseluruhan menjadi kawasan komersil. Terdapat bangunan situs bersejarah dan bangunan-bangunan yang memiliki nilai ar- Tersedianya Ruang Terbuka Hijau (RTH) sitektural tinggi yang berpotensi menjadi da- sebagai fasilitas Kota Sebagai kota taman, Kebayoran Baru di- ya tarik wisata kota rancang didominasi ruang terbuka hijau (RTH) lebih Berdasarkan surat Keputusan Gubernur dari 30 persen dari total luas kota Kebayoran Baru KDKI Jakarta Nomor : 475 tahun 1993 tentang Pe- 720 hektar. Suatu hal yang kini sulit diwujudkan netapan Bangunan-Bangunan Bersejarah Di Daerah oleh Kota Jakarta sekarang maupun dalam pe- Khusus Ibu Kota Jakarta Sebagai Benda Cagar Bu- rencanaan kota di Indonesia. daya, dalam SK ini 2 bangunan di lingkungan Taman kota (Taman Puring, Taman Patung Kebayoran Baru termasuk yang ditetapkan yaitu Ru- Tumbuh Kembang, Taman Langsat, Taman Leuser, mah Tinggal Jenderal D.I. Panjaitan di Jl. Hasa- Taman Barito yang sekarang berubah nama taman nudin No.53 dan Masjid al Azhar di Jl. Sisinga- Ayodya, Taman Christina Marta-Tiahahu, Taman mangaraja (dalam SK ini untuk pertama kali digu- PKK), taman pemakaman umum (TPU Blok P yang nakan istilah benda cagar budaya menyesuaikan de- sudah digusur dan saat ini menjadi kantor Walikota ngan Undang-undang No.5 Tahun 1992 tentang Jakarta Selatan, TPU Kramat Pela), lapangan Benda Cagar Budaya. olahraga (Blok S yang bersejarah, Al Azhar), jalur Kota Baru Kebayoran dirancang dengan hijau jalan raya, dan bantaran sungai saling menyatu konsep pengembangan —Garden City“ yaitu kota ta- dengan didominasi deretan pohon besar berusia man, dimana banyak terdapat unsur penghijauan puluhan tahun berdiameter lebih dari 50 sentimeter bagi lingkungan perumahan dan konsep penataan yang harus dilindungi. lingkungan —Neighbourhood“ yaitu rumah di

129 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Kebayoran Baru dikelilingi oleh sabuk hijau Daya dukung infrastruktur permukiman se- bantaran Kali Grogol di Barat dan Kali Krukut makin menurun dengan adanya kegiatan-ke- di timur, serta kompleks Gelora Bung Karno di giatan berskala kota di Kawasan Kebayoran utara. Fasilitas ruang publik dengan konsep ta- Baru man-taman penghubung (connector park), seperti yang biasa ditemukan pada kota-kota ta- Salah satu daerah di kawasan Pemugaran man di Singapura, Melbourne, atau London, Kebayoran Baru yang akan diubah peruntukannya disediakan dalam bentuk taman kota dan taman dari permukiman menjadi tempat usaha adalah Jalan lingkungan yang tersebar sistematis, terencana, Wolter Monginsidi. Daerah itu telah menjadi sentra dan saling berhubungan tak terputus disesuaikan bisnis terutama tempat usaha seperti salon ke- dengan peruntukan hunian. Kebayoran Baru cantikan, spa, toko, restoran, serta perkantoran. juga masih memiliki cadangan RTH cukup luas Menurut IGKG Suena (Mantan Asisten Pemba- yang merupakan halaman hijau bangunan, se- ngunan DKI Jakarta) mengatakan, tidak mungkin perti di Hotel Dharmawangsa yang eksotik, lagi daerah yang sudah berubah seperti itu dikemba- American Club, Kantor Kejaksaan Agung RI, likan ke fungsi semula karena kondisi jalan yang su- SMA 70 Bulungan, Kompleks Yayasan Al dah berubah menjadi jalan arteri. Bila semua aspek, Azhar, Kantor Departemen Pemukiman dan baik lingkungan, kemacetan, dan daya dukung uti- Prasarana Wilayah, serta Mabes Polri. litas memadai, Pemprov DKI akan mengubah per- Namun, jika tidak ada upaya negosiasi de- untukannya. ngan pengelola lahan melalui pola kemitraan Pada tahun 2004, Wali Kota Jakarta Selatan hijau, cadangan RTH tersebut dapat saja digusur telah mengajukan usulan sejumlah pedagang di setiap saat digantikan bangunan instansi pe- Jakarta Selatan yang meminta perubahan 27 titik milzk lahan. Ironisnya, penggusuran RTH tam- kawasan Kebayoran Baru menjadi tempat usaha. paknya akan terus berlanjut tanpa terkendali dan Beberapa titik yang diusulkan, antara lain Jalan sanksi tegas, seperti pengurukan situ menjadi Wolter Monginsidi, Jalan Panglima Polim, Jalan golf drive range, dan penggusuran TPU Blok P Wijaya, dan Dharmawangsa. Beberapa tempat di menjadi Kantor Wali Kota Jakarta Selatan. lokasi itu kini memang berubah fungsi menjadi tempat usaha strategis, seperti salon kecantikan, Faktor Kelemahan (Weakness) butik, kafe, dan restoran. tjandra dewi. Perubahan fungsi kawasan permukiman (Sumber:www.korantempo.com/news/2004/10/11/ menjadi kawasan komersil memicu terja- Metropolitan/63.html) dinya perubahan fungsi permukiman dise- Faktor Eksternal kitarnya Faktor Peluang (Opportunity) Penetapan beberapa koridor di Kawasan Kebutuhan akan perumahan di Kota Kebayoran Baru menjadi kawasan komersil memicu Jakarta yang tinggi terjadinya perubahan fungsi bangunan disekitarnya. Sebagai kota metropolitan dan sekaligus Perubahan peruntukan lahan diperparah dengan pe- merupakan ibukota negara, DKI Jakarta menjadi pu- rubahan fungsi bangunan rumah menjadi tempat sat dari semua kegiatan yang membutuhkan fasilitas usaha secara tak terkendali dan telah merusak pem- yang layak sebagai penunjang kebutuhan dari bagian kapling (blok-blok) Blok A sampai Blok S, masyarakatnya. Dengan semakin sempitnya keter- dan arsitektur bangunan khas, yang telah diren- sediaan lahan di Jakarta mengakibatkan semakin canakan sebelumnya. Bangunan-bangunan baru mahalnya harga lahan yang ada. Tentunya hal ini tumbuh menggusur bangunan lama dengan arsitek- berdampak pada penyediaan perumahan bagi ma- tur yang tidak selaras dengan bangunan lama di syarakat di DKI Jakarta yang dari tahun ketahun sekitarnya. pertambahan penduduknya terus meningkat, se- Lemahnya pengawasan dilapangan menjadi hingga kebutuhan akan tempat tinggal terus mening- salah satu faktor yang membuat terjadinya peru- kat juga. bahan fungsi, selain dari pada itu tindakan hukum Tentunya hal ini menjadi tantangan seka- bagi pihak yang melanggarpun tidak tegas, jika hal ligus peluang yang semestinya dapat diantisipasi ini terus dibiarkan bukan tidak mungkin perubahan Pemerintah Daerah DKI Jakarta bekerjasama de- fungsi maupun bentuk asli bangunan yang ada di ngan pihak swasta maupun pemerintah pusat dalam Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru semakin upaya penyediaan perumahan bagi masyarakat itu banyak terjadi. sendiri. Salah satu lingkungan permukiman yang bisa dikatakan layak dan memiliki nilai yang kuat adalah kawasan Kebayoran Baru yang merupakan lingkungan permukiman dengan konsep kota taman

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 130

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru yang pertama dirancang oleh seorang ahli dari Bagi pemerintah daerah, seperti Dinas Tata bangsa sendiri. Kota, Dinas Pertamanan, Dinas Pertanian dan Kehutanan, Dinas Pariwisata, Dinas Museum dan Kebutuhan wisata yang semakin tinggi di Pemugaran, Dinas Kebudayaan, dan Kantor Pela- Ibukota, Kawasan Kebayoran Baru ber- yanan Pemakaman, serta anggota DPRD, sudah potensi menjadi tujuan wisata urban he- selayaknya menjadikan Kebayoran Baru sebagai ritage laboratorium hidup bahan kajian studi banding gra- Kebayoran Baru memiliki kekayaan warisan tis degradasi dan pengelolaan kota taman. Dengan budaya arsitektur bangunan yang sederhana, mo- demikian tidak perlu studi banding ke luar negeri, dern, dan tropis yang semestinya harus dilindungi. seperti ke Singapura, Kuala Lumpur, Melbourne, Berbagai tipe bangunan hunian dengan berbagai London, atau New York, yang tidak pernah jelas ukuran dan gaya berbeda melatarbelakangi sejarah hasil dan laporannya. panjang kota taman ini. Menilik dari sejarah perkembangan Kota Faktor Ancaman (Threats) Jakarta, aset dan potensi Kebayoran Baru memang Keberadaan kawasan yang strategis (di pusat layak dikategorikan sebagai kawasan cagar budaya. kota) mengancan eksistensi permukiman di Hal ini diperkuat oleh Undang-Undang (UU) Nomor Kebayoran Baru 5 Tahun 1992 tentang Benda Cagar Budaya. Pada Ketika awal di rencanakan, kawasan Pasal 1 (1) disebutkan, benda cagar budaya adalah Kebayoran Baru dirancang sebagai kota satelit yang benda buatan manusia, bergerak atau tidak bergerak diharapkan mampu menjadi kawasan pemukiman yang berupa kesatuan atau kelompok, atau bagian- yang mendukung keberadaan Kota Jakarta sebagai bagiannya atau sisa-sisanya, yang berumur seku- ibukota negara. Pada masa awal berdirinya, lokasi rang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun, atau mewa- kawasan Kebayoran Baru berada dipinggiran kota kili masa gaya yang khas dan mewakili masa gaya Jakarta dan bisa dikatakan jauh dari hiruk pikuk sekurang-kurangnya 50 (lima puluh) tahun, serta kota, namun seiring dengan perkembangan kota dianggap mempunyai nilai penting bagi sejarah, Jakarta yang terus memperluas pembangunannya ilmu pengetahuan, dan kebudayaan. dari tahun ketahun, keberadaan kawasan Kebayoran Dengan demikian, kota taman Kebayoran Baru menjadi lokasi yang strategis dengan nilai la- Baru yang telah berusia lebih dari 50 tahun dapat han yang cukup tinggi, hal ini mendorong berbagai dikategorikan sebagai kawasan cagar budaya yang pihak untuk merubah fungsi bangunan menjadi patut dilindungi, dilestarikan, dan dikembangkan tempat usaha yang dapat mendatangkan keuntungan secara hati-hati, seperti yang sudah diatur dalam yang besar ketimbang dijadikan rumah hunian. Perda No 11/1988 tentang Ketertiban Umum di wi- Semakin pesatnya perkembangan Kota layah DKI Jakarta, Perda No 6/1999 tentang RTRW Jakarta berdampak terhadap semua wilayah ter- Jakarta 2000-2010, serta Perda No 9/1999 tentang masuk kawasan Kebayoran Baru yang ditetapkan Perlindungan dan Pemanfaatan Lingkungan Kawa- sebagai Kawasan Pemugaran. Faktor aksesibilitas san Benda Cagar Budaya. Artinya, segala macam kawasan yang mudah dijangkau, menjadikan kegiatan preservasi, konservasi, restorasi, reha- kawasan Kebayoran Baru menjadi kawasan yang bilitasi, rekonstruksi, renovasi, dan atau revitalisasi posisinya cukup strategis. Perubahan peruntukan dalam kawasan Kebayoran Baru, apalagi untuk lahan diperparah dengan perubahan fungsi bangunan kegiatan komersial, harus didahului kajian analisis rumah menjadi tempat usaha secara tak terkendali dampak lingkungan dan sosial, serta studi kelayakan dan telah merusak pembagian kapling (blok-blok) konservasi dan pengembangan kota, yang mendalam Blok A sampai Blok S, dan arsitektur bangunan dan independen. khas, yang telah direncanakan sebelumnya. Ba- Bagi pemerintah daerah, seperti Dinas Tata ngunan-bangunan baru tumbuh menggusur bangu- Kota, Dinas Pertamanan, Dinas Pertanian dan nan lama dengan arsitektur yang tidak selaras de- Kehutanan, Dinas Pariwisata, Dinas Museum dan ngan bangunan lama di sekitarnya. Pemugaran, Dinas Kebudayaan, dan Kantor Pelaya- Kebayoran Baru memiliki kekayaan warisan nan Pemakaman, serta anggota DPRD, sudah se- budaya arsitektur bangunan yang sederhana, mo- layaknya menjadikan Kebayoran Baru sebagai labo- dern, dan tropis yang semestinya harus dilindungi. ratorium hidup bahan kajian studi banding gratis Berbagai tipe bangunan hunian dengan berbagai degradasi dan pengelolaan kota taman. Dengan de- ukuran dan gaya berbeda melatarbelakangi sejarah mikian tidak perlu studi banding ke luar negeri, sepanjang kota taman ini. perti ke Singapura, Kuala Lumpur, Melbourne, Terjadinya perubahan fungsi pada beberapa London, atau New York, yang tidak pernah jelas bangunan yang terdapat dikawasan ini adalah se- hasil dan laporannya. bagai dampak dan akibat dari pesatnya pertumbuhan

131 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru kota Jakarta, hal ini mempengaruhi Kawasan perubahan infrastruktur dan diarahkan menjadi Kebayoran Baru yang lokasinya cukup strategis. perumahan susun atau apartemen. Perubahan fungsi ini juga tidak terlepas dari d. Perumahan yang sudah ditingkatkan perun- semakin sempitnya ketersediaan lahan di Kawasan tukannya menjadi perumahan campuran (ruko, Kebayoran Baru. Aksesibilitas kawasan yang mudah rukan) di Jalan Panglima Polim Raya, Jl Mela- di jangkau serta daya dukung fasilitas serta infra- wai Raya, Jl Wolter Mongisidi, Jl Mahakam, Jl strukturnya yang cukup baik, menjadikan Kawasan Gandaria III/ Jl Kyai Maja dan Jl Radio Dalam Kebayoran Baru menjadi lokasi yang sangat stra- diarahkan menjadi kawasan dengan kegiatan tegis untuk berbagai kegiatan yang bersifat perdagangan. komersil. Perencanaan untuk sektor perumahan seba-

gaimana yang tertuang dalam RRTRW-K Trend pertumbuhan perumahan di pinggir Kebayoran Baru telah mengakomodasikan peru- kota bahan fungsi pada areal perumahan di jalan-jalan Semakin meningkatnya jumlah penduduk yang merupakan jaringan jalan di sekitar Blok-M, Kota Jakarta menyebabkan kebutuhan akan rumah yaitu dari perumahan yang sudah ditingkatkan tinggal juga terus meningkat. Namun karena se- peruntukannya menjadi perumahan campuran makin tingginya nilai lahan diperkotaan dan juga se- (ruko,rukan) di Jl Panglima Polim Raya, Jl Melawai makin terbatasnya lahan yang tersedia membuat Raya, Jl Wolter Monginsidi, Jl Kyai Maja, Jl Radio pembangunan perumahan baru bergeser kearah Dalam untuk kemudian diarahkan menjadi kawasan pinggiran Kota Jakarta yang nilai lahannya masih kegiatan perdagangan. cukup murah dan ketersediaan lahannya yang cukup Penetapan kebijakan tersebut akan meny- banyak. Hal tersebut jelas sangat mengancam eksis- ebabkan penetrasi pada areal perumahan yang sejak tensi Kawasan Kebayoran Baru, karena tingginya awal mendominasi Kebayoran Baru. Oleh karena- harga rumah di kawasan tersebut menyebabkan pe- nya, penerapan rencana tersebut perlu dilengkapi manfaatan bangunan cenderung berubah menjadi dengan pedoman teknis dan pelaksanaannya, guna fungsi komersial. mengamankan citra Kebayoran Baru sebagai sebuah Penerapan atau pelaksanaan regulasi yang lingkungan pemugaran. belum optimal Dalam hal ini dibutuhkan ketegasan dari Saat ini kawasan Kebayoran Baru banyak pemerintah daerah atau pihak-pihak terkait dalam terdapat bangunan yang telah berubah fungsinya, upaya penindakan hukum bagi siapa saja yang banyak dari bangunan rumah yang ada telah berubah melakukan pelanggaran terkait perubahan fungsi fungsi sebagai kantor maupun sebagai tempat usaha maupun bentuk bangunan sesuai dengan peraturan lainnya. Beberapa hal mempengaruhi faktor ini, yang telah ditetapkan. antara lain nilai strategis kawasan yang membuat pi- Tahap Penentuan Strategi hak swasta berlomba-lomba untuk merubah ba- Strategi yang dihasilkan dari grand matrik ngunan menjadi fungsi komersil yang lebih strategi menghasilkan strategi SO yang mengha- menguntungkan bagi mereka ketimbang mem- silkan 3 strategi yang menjadi prioritas dalam upaya pertahankan fungsi asli kawasan. pengendalian kawasan permukiman di Kebayoran Berdasarkan Rencana Rinci Tata Ruang Baru. Wilayah Kecamatan Kebayoran Baru, rencana pe- Strategi 1 : ngembangan lahan pada sektor perumahan, adalah Mengoptimalkan pelaksanaan berbagai peraturan sebagai berikut : atau regulasi yang ada untuk mempertahankan fung- a. Penetapan sebagian besar wilayah Kecamatan si permukiman pada Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru sebagai daerah pemugaran Kebayoran Baru. untuk memelihara dan meningkatkan kualitas lingkungan yang sudah baik dan diarahkan untuk Sasaran : memelihara dan meningkatkan kondisi lingku- Menciptakan singkronisasi kerjasama serta koordi- ngan. nasi yang baik antar dinas-dinas yang tekait dalam b. Peningkatan kualitas lingkungan pada kawasan upaya pelestarian Kawasan Pemugaran Kebayoran yang belum teratur (kawasan MHT) terutama Baru. bagian selatan Kecamatan Kebayoran Baru de- Kegiatan : ngan penertiban lingkungan dan perlengkapan Kegiatan-Kegiatan atau program sebagai tindak fasilitas. lanjut dari strategi ini adalah kegiatan atau program c. Peremajaan dan pengisian tinggi dilakukan pada pelestarian dengan langkah-langkah atau tindakan kawasan permukiman dengan syarat-syarat se- sebagai berikut : bagai berikut: nilai tanahnya tinggi, mengalami

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 132

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru a. Sosialisasi peraturan dan Undang-undang yang b. Memelihara dan mempertahankan semua fasilitas berlaku mengenai Kawasan Pemugaran Keba- maupun infrastruktur permukiman pada kawa- yoran Baru yang patut untuk dilestarikan kepada san. masyarakat luas. c. Terus menjalankan pemberian insentif kepada b. Melakukan koordinasi antar dinas yang terkait masyarakat pemilik bangunan tua, dengan cara dengan cara saling memberikan informasi dan la- memberikan keringanan pajak bangunan dan poran kemajuan yang dimiliki oleh masing- membantu dalam perawatan bangunan tua. masing dinas. c. Memberikan sanksi yang tegas sesuai dengan Indikator : ketentuan hukum yang berlaku kepada setiap tin- a. Meningkatnya pemahaman dan pengetahuan dakan pelanggaran yang dapat membahayakan masyarakat tentang keberadaan bangunan cagar keberadaan wilayah studi sebagai kawasan budaya yang dilindungi kelestariannya. Pemugaran yang patut dilindungi. b. Mendukung upaya pelestarian kawasan. d. Memberikan sanksi kepada aparat hukum yang c. Terus terjaganya bangunan-bangunan tua serta tidak menjalankan prosedur yang berlaku, seperti tidak terjadi perubahan fungsi bangunan. menerima suap dari pelanggar hukum. e. Pembagian peran dan tugas tergantung kapasitas Strategi 3 : dari masing-masing dinas dalam rencana pe- Memelihara dan memberdayakan semua fasilitas ngendalian kawasan. Kota dan infrastruktur yang ada untuk mendukung kegiatan wisata. Indikator : Sasaran : a. Meningkatkan pengetahuan serta kepedulian ma- Menumbuhkan potensi wisata kota yang ada pada syarakat untuk turut serta menjaga serta meles- Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru. tarikan kawasan. b. Menyamakan visi dan misi antara pemerintah dan Kegiatan : masyarakat dalam upaya pelestarian Kawasan Kegiatan-Kegiatan atau program sebagai tindak Kebayoran Baru. lanjut dari strategi ini adalah kegiatan atau program c. Menurunnya tingkat pelanggaran dalam upaya pelestarian dengan langkah-langkah atau tindakan pengendalian kawasan pemugaran. sebagai berikut : d. Menciptakan aparat hukum yang bersih serta a. Perbaikan semua taman-taman yang ada dengan profesional. meningkatkan fasilitas-fasilitas pendukungnya. e. Terciptanya efektifitas kerja yang baik sesuai b. Meningkatkan pemeliharaan terhadap bangunan dengan tanggung jawab masing-masing. cagar budaya.

Strategi 2 : Indikator : Memelihara dan mempertahankan pola permukiman a. Menciptakan daya tarik wisata kota yang sudah ada serta bangunan-bangunan tua yang b. Tetap terjaganya bangunan-bangunan tua yang ada terus dijaga serta dilestarikan bentuk dan fisik ada. bangunannya. Sasaran : Kesimpulan Mencegah terjadinya perubahan fungsi perumahan Membicarakan bagaimana pertumbuhan menjadi komersil dan mempertahankan eksistensi Kota Jakarta, tidak bisa dilepaskan dari kawasan pola permukiman terhadap Kawasan Kebayoran Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Kawasan itu 53 Baru. tahun lalu disiapkan sebagai kota satelit, sebuah Kegiatan : kota taman yang asri, sejuk, hijau, dan sangat beken Kegiatan-Kegiatan atau program sebagai tindak saat itu. Planolog M Soesilo dari Central lanjut dari strategi ini adalah kegiatan atau program Planologisch Bureau tahun 1948 mengatakan, pelestarian dengan langkah-langkah atau tindakan Kebayoran Baru menyiapkan kawasan tersebut, sebagai berikut : yang diharapkan bisa meniru kawasan Menteng, a. Melaksanakan sosialisasi peraturan dengan mela- yang saat itu telah menjadi kawasan permukiman kukan dialog atau penyuluhan kepada masyarakat yang diidamkan warga Jakarta saat itu.Kini zaman tentang pentingnya pelestarian Kawasan serta berlalu, kawasan permukiman yang dirancang melibatkan masyarakat dalam melakukan fungsi nyaman itu cenderung menjadi tak terkendali per- pengawasan terkait dengan perubahan fungsi tumbuhannya. Pemerintah Daerah (Pemda) DKI yang terjadi. boleh saja berkilah perkembangan zaman, perkembangan masyarakat maupun ekonomi yang me-

133 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru nyebabkan berubahnya wajah Kebayoran Baru. Hasilnya, strategi mengoptimalkan pelaksanaan Namun, dalam banyak hal-seperti juga kawasan berbagai peraturan atau regulasi yang ada untuk lainnya-tidak terkendalinya, perkembangan Ibu Kota mempertahankan fungsi permukiman pada Kawasan itu juga disebabkan oleh ketidakkonsistenan Pemda Pemugaran Kebayoran Baru merupakan prioritas DKI melaksanakan rencana tata ruangnya. pertama dalam upaya pengendalian fungsi permu- Kalaupun kini telah tersusun Jakarta 2010 kiman yang akan dilakukan. Kemudian prioritas (sebutan untuk Rencana Tata Ruang Wilayah kedua adalah Memelihara dan mempertahankan pola Jakarta 2000-2010), masyarakat umumnya pesimis- permukiman yang sudah ada serta bangunan-ba- tis hal itu akan terimplementasikan di lapangan. ngunan tua yang ada terus dijaga serta dilestarikan Pengalaman terhadap Rencana Umum Tata Ruang bentuk dan fisik bangunannya. Prioritas yang ketiga 1985-2005 (yang —dihapus“ oleh Jakarta 2010) itu adalah Memelihara dan memberdayakan semua cukup membekas, bagaimana sebuah rencana kota fasilitas Kota dan infrastruktur yang ada untuk seringkali tak lebih dari —macan kertas yang mendukung kegiatan wisata. ompong“. Berbagai kepentingan atau dalih, dengan gampang merubah sebuah peruntukan kota. Bukan Daftar Pustaka hal aneh lagi jika kawasan —hijau“, di lapangan bisa Jayadinata, Johara T, “Tata Guna Tanah dalam berubah menjadi —kuning“ (permukiman) atau Perencanaan Pedesaan, Perkotaan dan —merah“ (komersial). Wilayah“, ITB, Bandung, 1999. Dengan demikian, jika di kawasan Gallion, B.A., dan Eisner, Simon, “Pengantar permukiman Kebayoran Baru kini bertumbuhan Perancangan Kota“, Edisi Kelima, Jilid 2, gedung-gedung komersial tidak perlu diherankan. Penerbit Erlangga, Jakarta, 1997. Kilah —deviasi“ untuk penyimpangan biasanya cukup ampuh untuk menjawab mengapa sebuah perun- Asri, G, “Studi Evaluasi Keefektifan Institusi tukan kota dalam rencana induk bisa berubah dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang di kenyataannya. Kawasan Kemang-Jakarta Selatan“, Tugas Tugas akhir ini mencoba untuk menentukan Akhir, Departemen Planologi ITB, strategi pengendalian fungsi permukiman dalam Bandung, 2002. upaya pelestarian Kawasan Pemugaran Kebayoran Ratcliffe, J, —An Introduction To Town And Country Baru berdasarkan faktor strength, weakness, Planning“, Hutchinson Educational Ltd, opportunity serta threat yang dimilikinya. Faktor- London, 1974. faktor tersebut diperoleh dengan cara melakukan analisis faktor internal dan eksternal terhadap Oetomo, A., dan Kusbiantoro, B.S, —Improving informasi-informasi yang didapatkan dari pengama- Urban Land Management In Indonesia : tan lapangan secara langsung, penyebaran kuesioner Urban Land Management: Improving kepada instansi-instansi terkait terhadap kawasan Policies And Practicies In Developing pemugaran, wawancara dengan para ahli. Sedang- Countries Of Asia“, Oxford & IBH kan strategi pengendalian kawasan permukiman Publishing Co.Pft.Ltd, New Delhi, 1998. diperoleh melalui analisis faktor strength, weakness, Branch, C., Melville, —Perencanaan Kota opportunity serta threat dengan matriks SWOT. Komprehensif: Pengantar dan Penjelasan“, Tahap selanjutnya adalah analisis dengan Diterjemahkan oleh Wibisono, H.B. Gadjah menggunakan matriks SWOT. Faktor internal dan Mada University Press, Yogyakarta, 1995. eksternal yang telah diidentifikasi dimasukkan dalam matriks SWOT, kemudian keluarlah strategi Kustiawan, Iwan, —Permasalahan Konversi Lahan SO, ST, WO, WT yang diharapkan. Dari analisis Pertanian dan Implikasinya Terhadap SWOT berdasarkan kajian hubungan antar unsur Penataan Ruang Wilayah Studi Kasus : SWOT yang terdapat pada Kawasan Pemugaran Wilayah Pantura Jawa Barat“, Jurnal PWK. Kebayoran Baru maka dihasilkan strategi-strategi Vol. 8, No. 1/Januari 1997. yang terkait dengan pengendalian fungsi permu- Supriatna, Yayat, —Alih Fungsi Rumah Tinggal“. kiman di kawasan ini. Strategi-strategi yang diper- Kompas, 28 Mei. oleh menjadi dasar bagi penyusunan rencana aksi. Tahap yang terakhir adalah tahap penentuan Sanggono, Edi Kurnijanto, —Proses Perubahan strategi prioritas. Dari hasil perhitungan bobot tiap Pemanfaatan Lahan di Daerah Pacet“, faktor yang berkaitan pada masing-masing strategi Tugas Akhir, Jurusan Teknik Planologi, yang telah dihasilkan, diperoleh strategi prioritas. ITB, Bandung, 1993. Kemudian diambil 3 strategi dengan nilai tertinggi.

Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010 134

Strategi Pengendalian Fungsi Pemukiaman di Kawasan Pemugaran Kebayoran Baru

Zulkaidi, Denny, —Pemahaman Perubahan Dwiananto, S., Mei 2006. —Zoning Regulation Pemanfaatan Lahan Kota Sebagai Dasar Sebagai Perangkat Pengendalian bagi Kebijakan Penanganannya“, Jurnal Pembangunan dan Operasionalisasi PWK. Vol. 10, No. 2/Juni 1999 Rencana Tata Ruang“. Jurnal Penataan Ruang 1, 7:72-81, Mei 2006. Pohan, M. Rainur, —Implikasi Penataan Ruang Alih Guna Lahan Beririgasi di Kabupaten Suara Karya, Sosialisasi Perda; Lahan Hunian Asahan Propinsi Sumatra Utar“, Tugas Cagar, 18 Desember 2006. Akhir, Jurusan Teknik Planologi, Institut Nirwono Joga, “Kebayoran Baru Kota Taman Teknologi Bandung. Bandung, 1999. Pertama Karya Arsitek Lokal: Arsitektur Direktorat Jenderal Cipta Karya Departemen Indis, Jakarta, 2001. Pekerjaan Umum, Kamus Tata Ruang, BE Julianery; Kebayoran Baru Potret Perubahan Jakarta, 1997. Fungsi Kawasan Permukiman : KOMPAS Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 1999 (Jakarta) 2006, 29 Juli Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah

(RTRW) DKI Jakarta

135 Jurnal PLANESATM Volume 1, Nomor 2, November 2010