BEBAUUNGSPLAN § 13 B Baugb

BEBAUUNGSPLAN § 13 b BauGB

ERRICHTUNG VON EIGENHEIMEN AN DER ALBERT-SCHWEITZER-STRASSE

STADT LICHTENSTEIN/SA.

SATZUNG

PLANER: BAUKONZEPT PLANUNGSGESELLSCHAFT MBH; BACHGASSE 2 09350 LICHTENSTEIN/SA. mit ARCHITEKTUR CONCEPT PFAFFHAUSEN & STAUDTE GBR SCHERINGERSTRASSE 1-3 08056 ZWICKAU DIPL. ING. SYLVIA STAUDTE

LICHTENSTEIN/SA. / ZWICKAU 27.03.2020

Inhaltsverzeichnis 1. ALLGEMEINES ...... 3 1.1 Angaben zum Plangebiet ...... 3 1.2 Planungsanlass ...... 4 1.4 Planungsziele ...... 4 1.5 Erforderliche Planinhalte nach Baugesetzbuch ...... 4 1.6 Wahl des Verfahrens und erforderliche und ergänzende Fachleistungen...... 5 2. PLANERISCHE VORGABEN ...... 7 2.1 Planungsrechtliche Situation ...... 7 2.2 Planerische Vorgaben ...... 7 2.3 Begründung der Ausweisung des Wohngebietes ...... 8 3. BESTAND ...... 12 3.1 Planunterlage ...... 12 3.2 Lage und Größe des Plangebietes ...... 12 3.3 Eigentumsverhältnisse ...... 12 3.4 Historische Entwicklung im und am Planbereich ...... 12 3.5 Topographie ...... 13 3.6 Bebauung und deren Nutzung ...... 13 3.7 Verkehrsanlagen ...... 13 3.8 Ver- und Entsorgungsanlagen ...... 14 3.9 Denkmalschutz und Archäologie ...... 14 3.10 Umweltverhältnisse ...... 15 4. PLANUNGSERGEBNIS ...... 18 4.1 Grundzüge der Planung ...... 18 4.2 geplante Bebauung ...... 18 4.3 Konzept der Grünordnung ...... 19 4.4 Verkehrsanlagen ...... 19 4.5 Ver- und Entsorgungsanlagen ...... 19 4.6 Abfallentsorgung ...... 21 4.7 Immissionsschutz ...... 21 5.1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen ...... 22 5.2 Grünordnerische Festsetzungen ...... 24 5.3 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ...... 25 5.4 Hinweise zur Planung ...... 25 6. FLÄCHENBILANZ ...... 26 7. RECHTSGRUNDLAGEN ...... 26

1. Allgemeines

1.1 Angaben zum Plangebiet

Das Plangebiet befindet sich im Westen der Stadt Lichtenstein/Sa. am Rand eines nach 1990 entstandenen Wohngebietes. Südöstlich des Areals befindet sich eine Kleingartenanlage, nordwestlich ein Wohnprojekt der KinderArche Sachsen e.V. (Freie Jugendhilfe). Das Plangebiet und das Gelände des angrenzenden Wohnprojektes wurde ursprünglich durch eine Jungendherberge mit Hauptgebäuden und Bungalows sowie Sport- und Freizeitflächen genutzt. Das Gelände fällt nach Südosten zu einem Bachtal mit Teichkette. Das Plangebiet wird durch die Albert-Schweitzer-Straße und die Helene-Breßlau-Straße erschlossen.

Räumlicher Geltungsbereich

Die Gesamtfläche des Geltungsbereiches beträgt ca. 6.670 m² und befindet sich auf der Flur Lichtenstein/Sa. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst das Flurstück 889/45. Das Plangebiet wird durch die Flurstücke 888/14, 885/75 (beides öffentliche Straßen), 885/41, 889/27, 889/29, 889/46 und 889/44 begrenzt.

Räumlicher Geltungsbereich

1.2 Planungsanlass

Herr Gotthard Tröger, ansässig in Bernsdorf plant, das Planungsrecht für 5 Eigenheime herzustellen und den Standort zu erschließen.

Mit der Umsetzung des Vorhabens, zu der das Bebauungsplanverfahren der erste Schritt ist, soll die Voraussetzung für die Errichtung von Einfamilienhäusern geschaffen werden. Der Bedarf ist, wie Anfragen an Antragsteller und Gemeinde zeigen, vorhanden.

1.3 Planerfordernis und Wahl des Verfahrens

Planerfordernis

Bauleitpläne sind durch die Gemeinden aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist (§ 1 Abs. 3 BauGB). Das Plangebiet befindet sich im planungsrechtlichen Außenbereich. Eine Klarstellungssatzung für diesen Bereich wurde nicht aufgestellt. Mit der Errichtung des Eigenheimstandortes ergeben sich folgende Auswirkungen: - Ergänzung/geringe Erweiterung der Siedlungsstruktur - Änderung der Flächennutzung - geringfügige Ergänzung der Siedlungsstruktur - Erhöhung der Bodenversiegelung - Auswirkungen auf das Ortsbild

Damit ist die Notwendigkeit eines Bebauungsplanverfahrens begründet.

1.4 Planungsziele

Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans soll die rechtliche Grundlage für die Umsetzung des Vorhabens, Bau von 5 Eigenheimen, geschaffen werden. Damit verbunden sind folgende Planungsziele:

- Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung - Sicherung der Erschließung

1.5 Erforderliche Planinhalte nach Baugesetzbuch

Die Aufstellung des Plans erfolgt nach § 13 b BauGB. Die erforderlichen Angaben in der Begründung richten sich nach den Bestimmungen des § 2 a BauGB.

Der Bebauungsplan enthält folgende Angaben für die Regelung der geordneten Entwicklung:

- Art der baulichen Nutzung, - Maß der baulichen Nutzung, - überbaubare Grundstücksflächen und - örtliche Verkehrsflächen

1.6 Wahl des Verfahrens und erforderliche und ergänzende Fachleistungen

Die Gemeinde kann gem. §11 BauGB mit dem Vorhabenträger einen städtebaulichen Vertrag schließen, der diesen dazu verpflichtet, die Kosten des Verfahrens und der damit verbundenen Maßnahmen und Aufwendungen zu übernehmen. Der städtebauliche Vertrag wurde bereits geschlossen.

Bebauungsplan

Gem. § 8 Abs. 2 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Die Stadt Lichtenstein/Sa. besitzt einen rechtskräftigen Flächennutzungsplan, allerdings mit einer anderen Nutzungsdarstellung für das Plangebiet. Die Stadt Lichtenstein/Sa. führt hierzu aktuell ein Änderungsverfahren für den betroffenen Siedlungsteil durch.

Wahl des Verfahrens

Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Ortsstruktur und war baulich geprägt. Mit dem Rückbau eines Teils der Jugendherbergsanlagen ist eine große zusammenhängende Freifläche mit parkartigem Charakter entstanden. Diese ist 3-seitig von Bebauung umgeben, an der Südseite schließen sich jedoch lediglich Kleingärten an, die wiederum von der Wohnbebauung der Straße „Am Stadtrand“ begrenzt werden. Da sich das Gebiet an im Zusammenhang bebaute Ortsteile anschließt, wurde das Verfahren nach § 13 b BauGB, Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren, gewählt. Das Plangebiet befindet sich nicht in einem Natura 2000 Gebiet und steht weder in räumlichen noch im funktionellen Zusammenhang mit einem solchen Gebiet. Insofern kann eine Beeinträchtigung der Schutzgüter gem. § 1, Abs. 6, Nr. 7 b Baugesetzbuch (BauGB) ausgeschlossen werden. Eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung für die geplante Nutzung besteht weder nach Bundes- noch nach Landesrecht. Durch die geplante Nutzung sind weder erhebliche Auswirkungen auf die Schutzgüter gem. § 2 UVPG zu erwarten noch handelt es sich bei der Nutzung Wohnen um ein UVP-pflichtiges Vorhaben gem. Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), Anlage1, Liste UVP-pflichtiger Vorhaben.

Begründung: - Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine Fläche im Anschluss an vorhandene Bebauung, die unter Änderung des Nutzungszweckes wiedernutzbar gemacht wird. - Das Plangebiet entspricht mit einer Größe von 6.670 m² und einer zulässigen Grundfläche von 2.668 m² den Bestimmungen (weniger als 10.000 m² Grundfläche) des § 13 b BauGB. - Die geplante Wohnnutzung entspricht dem § 13 b BauGB. - Der Bebauungsplan begründet nicht die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. - Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1, Abs.6, Nr. 7, Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Natura 2000-Gebiete) erfolgt nicht. - Die geplante Nutzung entspricht nicht dem rechtskräftigen Flächennutzungsplan. Dieser wird in diesem Bereich parallel geändert.

Mit Wahl des Verfahrens gem. § 13 b BauGB gelten die Vorschriften des § 13 a BauGB(Bebauungspläne der Innenentwicklung) und des vereinfachten Verfahrens gem. § 13, Absatz 2 und 3 BauGB analog. Es wird darauf hingewiesen, dass von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs.1 (Öffentlichkeit) und nach § 4 Abs. 1 BauGB (Behörden und Träger öffentlicher Belange-TÖB) abgesehen wird. Ebenso wird von der Umweltprüfung, dem Umweltbericht und der Information über die Art der zur Verfügung stehenden umweltbezogenen Informationen, abgesehen. Eingriffe, die aufgrund der

Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgen, werden im Sinne des § 1a Abs.3, Satz 6 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder als zulässig bewertet.

Ausschnitt FNP-Entwurf Bereich Änderung (schraffiert)

Grünordnungsplan

Als ökologische Grundlage für die Bauleitplanung haben die Gemeinden gem. § 6 Abs.3 SächsNatSchG Grünordnungspläne aufzustellen. Der Grünordnungsplan wird als in den Bebauungsplan integrierter Grünordnungsplan aufgestellt.

2. Planerische Vorgaben

2.1 Planungsrechtliche Situation

Das Plangebiet befindet sich im Westen der Stadt Lichtenstein/Sa. Der Siedlungsschwerpunkt der Stadt mit verdichteter mittelalterlicher Siedlungsstruktur und die barocke Stadt Callnberg sowie Stadterweiterungen bis zur Gründerzeit befinden sich nordöstlich und südöstlich des Standortes. Das Plangebiet befindet sich einem Bereich der Stadterweiterung der 1960er bis 1990/2000er Jahre. Vor allem in den letzten 3 Jahrzehnten entstand im Umfeld eine kleinteilige Siedlungsstruktur. Die im Plangebiet vorhandenen Bebauungen in der Form von Ferienhäuschen wurden vor einiger Zeit zurückgebaut, so dass die große zusammenhängende unbebaute Fläche von 6.670 ha entsteht. Die Fläche unterbricht den städtebaulichen Zusammenhang des Siedlungsbereiches und mit einer Neubebauung wird der Bereich neu geprägt und geordnet. Das Plangebiet ist somit als planungsrechtlicher Außenbereich im Innenbereich anzusehen. Schutzgebiete (Landschaftsschutz, Naturschutz, FFH- oder Vogelschutzgebiete) sind weder mittelbar noch unmittelbar betroffen. Mit der Umsetzung der Planung wird eine baulich vorgenutzte Brachfläche mit parkartiger Prägung wieder bebaut.

2.2 Planerische Vorgaben

Landesentwicklungsplan (LEP)

Der Landesentwicklungsplan 2013 (LEP 2013) für den Freistaat Sachsen legt Ziele und Grundsätze der Landesplanung fest.

Die Stadt Lichtenstein/Sa. bildet ein Mittelzentrum im zentralörtlichen Verbund mit Hohenstein- Ernstthal an der Entwicklungsachse Crimmitschau-Chemnitz. Die Stadt befindet sich im Verdichtungsraum Zwickau-Chemnitz (Karte 1, Raumstruktur). Die Stadt hatte mit Stand 31.12.2017 11.481 Einwohner (Statistisches Landesamt Freistaat Sachsen). Mit dem Ausbau der B 173 (Umgehungsstraße) und der kurzen Anbindung an die A 72 sowie der Bahnanbindung an Stollberg/St. Egidien und somit an das Chemnitzer Modell bestehen tatsächlich starke funktionale Verflechtungen zu diesen beiden Oberzentren und zu den umgebenden Mittelzentren. In Lichtenstein/Sa. konnten sich aufgrund dieser Situation zahlreiche Gewerbebetriebe (z.B. Gebiet „Am Auersberg“) ansiedeln. In der Einleitung zum Landesentwicklungsplan 2013 wird formuliert, dass die Reduzierung der Flächeninanspruchnahme eine wichtige Aufgabe bei der Entwicklung des Freistaats Sachsen ist. Der Landesentwicklungsplan formuliert in Z 2.2.1.4 das Ziel, dass die Ausweisung neuer Baugebiete nur zulässig ist, wenn innerhalb der Ortsteile nicht ausreichend Fläche in geeigneter Form zur Verfügung steht. Neue Baugebiete sollen nur in städtebaulicher Anbindung an die vorhandenen, im Zusammenhang bebauten Ortsteile festgesetzt werden. Bei dem vorliegenden Plangebiet ist dies der Fall. In Ziel Z 2.2.16 wird formuliert: Eine Siedlungsentwicklung, die über den aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, aus den Ansprüchen der örtlichen Bevölkerung an zeitgemäße Wohnverhältnisse sowie aus den Ansprüchen ortsangemessener Gewerbebetriebe und Dienstleistungseinrichtungen entsprechender Bedarf (Eigenentwicklung) hinausgeht, ist nur in zentralen Orten gemäß ihrer Einstufung und in den Gemeinden mit besonderer Gemeindefunktion zulässig. Die Stadt Lichtenstein/Sa. als Mittelzentrum ist ein zentraler Ort. Gem. § 1a Abs. 1 und 2 BauGB soll bei der Aufstellung von Bauleitplänen schonend mit dem Schutzgut Boden umgegangen werden. Mit der Nachnutzung einer baulich vorgeprägten Fläche im baulichen Zusammenhang wird dieser Anforderung Rechnung getragen.

Regionalplan Im Regionalplan werden die Ziele der Raumordnungs- und Landesplanung räumlich und sachlich ausgeformt. Das Gebiet der Stadt Lichtenstein/Sa. befindet sich im Geltungsbereich des Regionalplans Chemnitz-Erzgebirge. Gültiger Planungsstand ist die am 31.07.2008 in Kraft getretene Fassung vom 10.07.2008, genehmigt mit Bescheid des SMI vom 28.05.2008, geändert am 17.07.2008. Im Zuge der sächsischen Funktional- und Kreisgebietsreform wurde am 1. August 2008 der Planungsverband Region Chemnitz durch die Fusion der regionalen Planungsverbände Chemnitz- Erzgebirge und des Regionalen Planungsverbandes Südwestsachsen gebildet. Unter Punkt 2.3 des Regionalplans, Zentrale Orte und Verbände, wird unter Grundsatz (G) 2.3.1 unter Mittelzentren auf die Ziele des LEP hingewiesen. In der Karte 1 des Regionalplans, Siedlungsentwicklung, wird die Stadt Lichtenstein/Sa. im Verbund mit Hohenstein-Ernstthal und Oberlungwitz als Mittelzentrum im Verdichtungsraum dargestellt. Mittelzentren nehmen überörtliche Funktionen der Daseinsvorsorge für Bildung und Betreuung, Medizin, Kultur, Dienstleistungen, Wirtschaft und Handel war. Zudem sind die Stadt und ihr Umfeld als Ergänzungsgebiet für den Tourismus ausgewiesen. Im Regionalplan Chemnitz-Erzgebirge ist im Bereich des Plangebietes ein Vorranggebiet zur Wasserbereitstellung festgelegt (TB III, Lichtenstein, Karte 2 Raumnutzung). Gemäß Grundsatz G 4.3.2 ist bei der Planung von Baumaßnahmen oder Änderungen der Flächennutzung der Grundwasserkörper in seiner potentiellen Funktion der Trinkwasserversorgung zu erhalten und vor stofflichen Verunreinigungen zu schützen. Nach den Darstellungen des Regionalplanentwurfes Region Chemnitz (durch Verbandsversammlung des Planungsverbandes am 15. Dezember 2015 für die Offenlage gem. Raumordnungsgesetz (ROG) beschlossener Entwurf), liegt das Plangebiet in einem Bereich mit besonderen Anforderungen an den Grundwasserschutz (Karte 9 „Bereiche der Landschaft mit besonderen Nutzungsanforderungen).

2.3 Begründung der Ausweisung des Wohngebietes (Datenquelle Statistisches Landesamt Sachsen)

Bei dem Plangebiet handelt es sich nicht um einen neuen Ortsteil oder um eine bauliche Erweiterung eines vorhandenen Teiles der Stadt, sondern um die Wiederbebauung einer Brache innerhalb des örtlichen baulichen Zusammenhangs.

Quelle: Google maps

Die Stadt ist Mittelzentrum und besitzt dementsprechende Einrichtungen, wie Krankenhaus, Grund- und Oberschule, Gymnasium und berufliches Schulzentrum, kulturelle Einrichtungen, wie Museen und zahlreiche gewerbliche Ansiedlungen aus unterschiedlichen Wirtschaftsbereichen.

Die Einwohnerentwicklung der Stadt ist, wie im gesamten Landkreis Zwickau, bei ungünstiger demografischer Struktur, rückläufig. Allerdings muss mittel- und langfristig der Arbeitskräftebedarf für die Stadt gedeckt werden und adäquater Wohnraum zur Verfügung gestellt werden.

Bedarfsentwicklung

Bevölkerung (Z 2.2.1.4; 16 LEP; Z 1.1.3 RP)

Die Stadt Lichtenstein/Sa. hatte mit Stand 31. Dezember 2017 in Summe aller Ortsteile 11.481 Einwohner. Im gleichen Monat im Jahr 2014 (Basisjahr 6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose) lebten 11.737 Menschen in Lichtenstein/Sa (ca. -2,6 %). Seit dem Jahr 2000 ist die Bevölkerung von 14.320 Einwohnern bis zum Jahr 2017 um ca. 18 % zurückgegangen. Im Vergleich dazu betrug der Rückgang im gleichen Zeitraum in Hohenstein Ernstthal ca. 14 %. Der Wanderungssaldo schwankt und der Saldo der Natalität/Mortalität ist mit Schwankungen meist im niedrigen 3-stelligen Bereich negativ.

Ca. 46 % der Bevölkerung von Lichtenstein/Sa. befinden sich im arbeitsfähigen Alter, 15% sind unter 20 Jahre alt. Damit entspricht die demografische Situation der des Freistaates außerhalb der Ballungszentren und des Landkreises Zwickau. Die 6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose unterscheidet 2 Entwicklungsvarianten. Die Prognose in der 6. Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung des Freistaates Sachsen bis 2030 zeigt für Lichtenstein/Sa. weiter eine abnehmende Tendenz. Je nach Variante wird die Stadt bis 2030 12,1 % bis 17,5% der Gesamtbevölkerung verlieren. Angesichts der Altersstruktur ist der Schrumpfungsprozess nur durch Zuwanderung abzumildern. Im Vergleich dazu geht in der Variante 1 die Bevölkerung des Landkreises Zwickau um ca. 8,5 % und in der Variante 2 um ca. 13,5% zurück.

Auszug: 6.Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung

Allein aus der prognostizierten Entwicklung der Bevölkerung ohne Berücksichtigung der Entwicklung von individuellem bzw. auch zeitgemäßem räumlichen und qualitativen Bedarf und der familiären und sozialen Strukturen, die sich aus der prognostischen Entwicklung der Bevölkerung und ihrer Altersgruppen ergeben, ist kein Wohnflächenbedarf ableitbar.

Haushalte

In Sachsen nahm insgesamt die Anzahl der Einpersonenhaushalte im Zeitraum 1991 bis 2016 um ca. 37 % zu. Die Zunahme an Einzelhaushalten läuft der Bevölkerungsabnahme entgegen und begründet einen Bedarf an Wohnraum, der aus der reinen Bevölkerungsentwicklung nicht ableitbar ist. Die Ansprüche an die Größe des Wohnraums/Einwohner seit 1990 sind stark angestiegen. Heute beträgt der Wohnraum/Einwohner im Bundesdurchschnitt ca. 46,5 m², in Ostdeutschland ca. 43,4 m², in Lichtenstein/Sa. ca.44 m. Eine mittelfristige Annäherung an den Bundesdurchschnitt ist auch hier zu erwarten.

Mit Stand 1. Januar 2017 gab es in der Stadt Lichtenstein/Sa. insgesamt 7076 Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Damit beträgt die Haushaltgröße etwas mehr als 1,6 Personen/WE, wenn man davon ausgeht, das 1 WE in der Regel von 1 Haushalt bewohnt wird. Dies ist bei einer

10 durchschnittlichen Haushaltgröße von 1,9 in Sachsen (in Bezug zur Einwohnerzahl der Stadt) unterdurchschnittlich und lässt auf eine große Zahl von Singlehaushalten schließen.

Wohnraumentwicklung, Leerstand und Flächenverfügbarkeit

Die Wohnraumentwicklung in Lichtenstein/Sa. ist im Integrierten Stadtentwicklungskonzept (InSEK) mit Stand 2017 unter dem Punkt 5.3 Wohnen, hinlänglich beschrieben, auch dass es mittlerweile einen Wohnungsüberhang im Wesentlichen in der Altbausubstanz gibt. Gleichzeitig wird aber festgestellt, dass die Wohnungsgrundrisse in diesen Gebäuden oftmals nicht bedarfsgerecht sind und das Wohnumfeld nicht den heutigen Ansprüchen genügt. In der Tabelle 6 des InSEK sind unter dem letzten Punkt (Barockstadt Callnberg, Altneubau, Bereich Michelner Straße) 15 potentielle Bauplätze erfasst. Das Plangebiet liegt im Bereich der Michelner Straße und stellt dort eine Lücke und einen baulich vorgeprägten Bereich dar, so dass davon ausgegangen wird, dass der Standort an der Albert-Schweitzer-Straße durch die im InSEK ausgewiesenen Potentialflächenanalyse abgedeckt ist. In der Zusammenfassung zu diesem Punkt wurde eingeschätzt, dass das bestehende Potential im Stadtgebiet unter Beachtung der Baulücken und planungsrechtlich gesicherter Flächen ausreichend ist. Da es sich bei dem hier vorliegenden Standort um eine Fläche innerhalb des baulichen Zusammenhangs handelt, die mit maximal 5 Eigenheimen bebaut werden kann, wirkt sich dies insgesamt auf die Wohnungssituation in der Stadt Lichtenstein/Sa. nicht aus.

Zudem muss unterstellt werden, dass es individuell unterschiedliche Lebens- und Wohnvorstellungen gibt, die nicht mit Bebauung von Lücken, Sanierung von Ortskerngebäuden oder Leben in den Gründerzeitgebieten und der Barockstadt kongruent sind.

Aufgrund der sehr guten Ausstattung mit KiTa- und Schulinfrastruktur, des Angebotes an Arbeitsplätzen und der verkehrsgünstigen Lage zu den Oberzentren zielt die Stadtentwicklung zunehmend auf den Zuzug junger Familien ab.

ÖPNV

Die Stadt Lichtenstein/Sa. ist durch das Liniennetz des Verkehrsverbundes Mittelsachsen (VMS) gut an den regionalen ÖPNV angebunden: Bahnlinie Stollberg-St. Egidien mit Anschluss nach Chemnitz, Glauchau, Zwickau und Zwönitz. Buslinien: 115-Hohenstein-Ernstthal, 108-Glauau, 117 Stadtlinie, 118 Lobsdorf, 139 Zwickau, 152 Chemnitz-Schönau, 199 Stollberg.

Soziale- und Bildungsinfrastruktur

In der Stadt Lichtenstein/Sa. befinden sich 6 Kindertagesstätten und ein Hort der Europäischen Grundschule, 3 Grundschulen, davon eine in freier Trägerschaft (Europäische Grundschule), eine Oberschule, ein Gymnasium und ein Berufsschulzentrum mit beruflichem Gymnasium. Mit der Fülle an Bildungseinrichtungen besitzt die Stadt regionale Bedeutung.

In der Stadt und den Ortsteilen gibt es mehrere Anlagen für Seniorenwohnen/-betreuung und der Altenpflege. Mit dem Krankenhaus besitzt die Stadt eine überörtlich bedeutende medizinische Einrichtung. Kulturelle Einrichtungen sind Kino, Museum, Schlosspark.

Gewerbestruktur

In der Stadt befinden sich zahlreiche kleine Gewerbebetriebe und Einrichtungen auch des Einzelhandels und der Gastronomie. Im Gewebegebiet „Am Auersberg“ haben sich großflächiges Gewerbe sowie ein Einkaufszentrum angesiedelt.

Zusammenfassung

Die Stadt Lichtenstein/Sa. ist ein lebendiges Mittelzentrum. Mit der Umsetzung der Schlosssanierung besteht die Chance der Verbesserung der touristischen Struktur. Die Stadt Lichtenstein/Sa. besitzt einen rechtskräftigen Flächennutzungsplan und ein aktuelles Integriertes Stadtentwicklungskonzept (InSEK). Die Stärkung und Lebensfähigkeit des Mittelzentrums, die Aufrechterhaltung durch Nutzung der Infrastrukturen und der Wirtschaftsstruktur ist auch davon abhängig, dass insbesondere Familien eine Chance auf adäquaten und individuellen Wohnraum erhalten. Eine Abwanderung in Großstädte, in denen Eigenheimgebiete in größerem Umfang ausgewiesen werden und die Erhöhung des Siedlungsdrucks, der Flächenversieglung und des Drucks auf alle Infrastrukturen, verschärft die Problematik der Entwicklung der Klein- und Mittelstädte noch. Die Ausweisung von 5 Eigenheimen an einem baulich vorgeprägten und von städtebaulich adäquater Nutzung umgebenen Standort mit vorhandener und leistungsfähiger Infrastruktur, ist in Anbetracht dieser Tatsachen vertretbar.

3. Bestand

3.1 Planunterlage

Lage- und Höhenplan, Ingenieurbüro für Vermessung GmbH, Bachgasse 2, 09350 Lichtenstein/Sa, 19.06.2019 Flurkarte (Geodatenportal Freistaat Sachsen), Grenzvermessung Oktober 2019

3.2 Lage und Größe des Plangebietes

Das Plangebiet befindet sich im Landkreis Zwickau in der Stadt Lichtenstein/Sa. Das Plangebiet besitzt eine Größe von ca. 6.670 m² und befindet sich südwestlich des Stadtzentrums an der Albert-Schweitzer-Straße.

3.3 Eigentumsverhältnisse

Die Fläche des Plangebietes steht im privaten Eigentum des Antragstellers.

3.4 Historische Entwicklung im und am Planbereich

Lichtenstein/Sa. ist eigentlich eine Doppelstadt, die ursprünglich aus den beiden Städten Lichtenstein/Sa., einer Stadtgründung um die Burg aus dem 13. Jahrhundert und der Barockstadt Callnberg, einer Gründung des 18. Jahrhunderts, bestand. Die beiden Städte wurden durch den Rödlitzbach getrennt. Erst 1920 vereinigten sich beide Städte. Die Geschichte der Stadt Lichtenstein/Sa. wurde maßgeblich von der Adelsfamilie der Schönburger geprägt. Mit Schloss, Witwensitz, Schlossgarten und Schönburgischem Hof besitzt die Stadt Zeugnisse dieser Geschichte. Mit der ersten sächsischen Landesgartenschau und der nachfolgenden Weiterentwicklung und Ergänzung der Anlagen entwickelte sich die Stadt zu einem Anziehungspunkt für regionalen Tourismus. Nach 1990 entwickelte sich eine zunehmende Bautätigkeit, vor allem im Eigenheimbau. Schwerpunkt

12 ist der Bereich um das Plangebiet. Nach Aufgabe der Jugendherberge und Nachnutzung der Hauptgebäude durch ein Wohnprojekt wurden die ehemaligen Unterkunftshütten rückgebaut und das Plangebiet fiel brach.

3.5 Topographie

Das Plangebiet befindet sich auf einer mittleren geographischen Höhe von ca. 354-362 m ü. NHN und ist in Richtung Süden zur Teichkette südlich der Zwickauer Straße geneigt.

3.6 Bebauung und deren Nutzung

Nutzung des Plangebietes

Das Plangebiet ist ungenutzt und in einem parkartigen, teilweise verwilderten Zustand.

Quelle: Google maps

Nutzung der angrenzenden Flächen

Nordöstlich an das Plangebiet grenzt ein in den ehemaligen Gebäuden der Jugendherberge befindliches Wohnprojekt der KinderArche mit den entsprechenden Freianlagen an, im Südosten eine Kleingartenanlage, im Südwesten und Nordwesten Eigenheime als Einzel- und Doppelhäuser.

3.7 Verkehrsanlagen

Das Plangebiet wird durch die Albert-Schweitzer-Straße und Helene-Breßlau-Straße erschlossen. Die Verlängerung der Albert-Schweitzer-Straße bildet die Straße „An der Jugendherberge“. Diese ist östlich des Plangebietes durch einen Poller für den Durchfahrtsverkehr gesperrt. Die genannten Straßen sind öffentlich gewidmet und dienen bereits der Erschließung der umliegenden Eigenheimbebauung sowie der Zufahrt durch Feuerwehr und Rettungsdienste.

3.8 Ver- und Entsorgungsanlagen - Trinkwasser / Löschwasser

Die Versorgung des Standortes ist generell gesichert (Stellungnahme RZV vom 23.09.2019). In der Albert-Schweitzer-Straße sowie in der Helene-Breslau-Straße sind Trinkwasserleitungen DN 150 GGG incl. Hausanschlussleitungen vorhanden. Die trinkwasserseitige Erschließung erfolgt von der Albert-Schweitzer-Straße bzw. Helene-Bresslau-Straße aus. Die Löschwasserversorgung kann aus einem Hydranten auf einer Leitung DN 150 GGG in der Albert- Schweitzer-Straße in unmittelbarer Nähe westlich des Plangebiets zur Verfügung gestellt werden. Die Entnahmemenge beträgt 50 m³ über die Dauer von 2 Stunden.

Entwässerung - Schmutzwasser

Der Schmutzwasseranschluss ist gesichert (Stellungnahme WAD vom 28.08.2019). Die Abwasserableitung kann über den Kanal in der Albert-Schweitzer-Straße erfolgen. Die Entwässerung muss im Trennsystem erfolgen. Über das Plangebiet verläuft ein privater Kanal, der in der Folge in den Mischwasserkanal der Straße An der Jugendherberge aufbindet. Dieser entwässert mehrere Grundstücke der Albert-Schweitzer-Straße und ist zu erhalten. - Regenwasser

Niederschlagswasser soll auf den Grundstücken verwertet und der Versiegelungsgrad so gering wie möglich gehalten werden. Bei Vorliegen der konkreten Bebauungsparameter prüft die WAD, unter welchen Bedingungen in den Regenwassersammler Albert-Schweitzer-Straße eingeleitet werden kann.

Elektroenergie

Der Anschluss des Gebietes an die Elektroversorgung ist prinzipiell möglich (Stellungnahme süwesa/MITNETZ vom 09.09.2019). Anlagen der Elektroenergieversorgung liegen in der Helene Breßlau-Straße und der Albert-Schweitzer-Straße. Eine Mittelspannungstrasse liegt unmittelbar im Bereich der Plangebietsgrenze. Hier sind die Vorgaben des Versorgungsunternehmens zum Schutz der Trasse zu beachten.

Gasversorgung

Der Anschluss an die Gasversorgung ist prinzipiell möglich (Stellungnahme süwesa/MITNETZ vom 09.09.2019). Versorgungsleitungen befinden sich in der Albert-Schweitzer-Straße und der Helene- Breßlau-Straße.

3.9 Denkmalschutz und Archäologie

Das Plangebiet ist archäologischer Relevanzbereich, was durch zahlreiche Funde in der Umgebung gestützt wird. Infolgedessen ist für die Baumaßnahmen, insbesondere die Tiefbauarbeiten, eine denkmalrechtliche Genehmigung nach §2 Sächsisches Denkmalschutzgesetz (SächDSchG) zu beantragen. Die Maßnahmen müssen mindestens 3 Wochen vor Baubeginn einschließlich der Nennung von Baufirma und Bauleiter mit Kontaktdaten beim Landesamt für Archäologie anzuzeigen. Den Mitarbeitern des Landesamtes muss uneingeschränkt Zugang gewährt werden. Die Baufirmen sind mit der Ausschreibung von diesem Sachverhalt zu informieren.

3.10 Umweltverhältnisse (Quelle: wenn nicht anders vermerkt iDA-Umweltdatenportal Freistaat Sachsen)

3.10.1 Schutzgebiete

Im Gebiet befinden sich keine Schutzgebiete. Südwestlich des Plangebietes befindet sich ein Wasserschutzgebiet (T-5411132, TB III Lichtenstein/Sa.). Nach den Darstellungen des Regionalplanentwurfes Region Chemnitz liegt das Plangebiet in einem Bereich mit besonderen Anforderungen an den Grundwasserschutz, s. Punkt 2.2 der Begründung.

Karte Wasserschutzgebiet (Quelle: iDA)

Die nächstgelegenen geschützten Biotope der selektiven Biotoptypenkartierung Sachsen befinden sich südwestlich in der Teichkette Äußere Zwickauer Straße und an der Michelner Straße (Allee). Der nächstgelegene geschützte Landschaftsbestandteil ist die Käpplerschlucht nördlich des Schlosses.

3.10.2 Naturraum/Landschaftsbild

Die Stadt Lichtenstein/Sa. liegt naturräumlich am Südostrand des Erzgebirgischen Beckens an der Grenze zum unteren Westerzgebirge. Das Stadtgebiet ist durch das Tal des Rödlitzbaches mit seinen teilweise tief eingeschnittenen, teilweise in Teichketten aufgestauten Nebenarmen, also insgesamt eine bewegte Topografie, gekennzeichnet. Prägende Landschaftselemente sind der Schlossberg und der Park sowie die die Stadt umgebenden Waldgebiete. Diese beiden Elemente prägen das Erscheinungsbild der „Stadt im Grünen“ stark. Die Umgebung des Plangebietes ist durch eine kleinteilige, durchgrünte Siedlungsstruktur und Gärten geprägt.

3.10.3 Klima

Die Gemeinde Lichtenstein/Sa. befindet sich im Klimabezirk Deutsches Berg- und Hügellandklima (Kompendium Klima auf klima.sachsen.de). Das gemäßigte, schwach kontinentale Klima der unteren Lagen (collin) ist gekennzeichnet durch ca. 600 mm Niederschlag/Jahr und eine Jahres- durchschnittstemperatur von 8-9°C (Quelle REKIS).

Sporadisch auftretende Inversions- und Föhnwetterlagen im Winterhalbjahr sind für das Vorgebirgsklima kennzeichnend. Hauptwindrichtung ist Südwest (35%) gefolgt von Nordosten, Süden und Nordwesten mit je 11% sowie Südwesten und Westen mit je 9%. Aus Norden kommt der Wind mit 7% und aus Osten mit 4% Häufigkeit. Windstille ist mit 3% vertreten. Das Plangebiet ist durch seine Lage und die höhenmäßige Einordnung zum Großteil als exponiert einzuschätzen.

Kleinklimatisch stellt der Standort einen Übergangsbereich zwischen Siedlungsklima und Freiland/ Offenlandklima dar. Der Gehölzbestand innerhalb des Plangebietes nimmt kleinräumig luft- und klimahygienische Funktionen wahr.

Für die geplante Nutzung besitzt insbesondere das kleinräumige Klima Bedeutung. Aufgrund der, oberhalb der aufgelockerten, durchgrünten, tendenziell wärmeren Ortsrandbebauung gelegenen Feldflur (Kaltluftentstehung) ist mit einer guten Durchlüftung zu rechnen. Hitze- oder Kältestaus bzw. -Inseln sind nicht zu befürchten.

3.10.4 Vegetation

Das Plangebiet wird durch einen parkartigen Baumbestand des ehemaligen Jugendherbergsgeländes geprägt, zum größten Teil Nadelgehölze: Blaufichte, Rotfichte, Waldkiefer, Schwarzkiefer und verschiedene Hybridpappeln. Lediglich im Südteil befinden sich noch einige Eschen. An der Albert- Schweitzer-Straße wird das Gebiet durch eine teilweise geschnittene, teilweise durchgegangene Hainbuchenhecke begrenzt. Die Rasenflächen weisen einen im Nordteil geringen, im Süden höheren Ruderalisierungsgrad auf. In der Umgebung des Plangebietes dominieren kleinteilige intensiv gepflegte Zier- und Nutzgärten. Die natürliche potentielle Vegetation (ohne anthropogene Beeinflussung) ist im Wesentlichen als hochcolliner/Eichen-Buchenwald mit Zittergrasseggen Eichen-Buchenwald zu charakterisieren.

3.10.5 Faunistischer Bestand

Faunistische Erhebungen für das Gebiet liegen nicht vor. Es ist aufgrund der Eigenart des Gebietes davon auszugehen, dass das Plangebiet und seine Umgebung Habitat für unterschiedliche Vogelarten, Insekten und Kleinsäuger ist. Im Bereich Lichtenstein/Sa. wurden Fransenfledermaus, Großes Mausohr, Abendsegler, Braunes Langohr kartiert (Quelle: Rasterverbreitungskarte iDA).

3.10.6 Boden und Geologie

Geologie

Das Plangebiet gehört geologisch zur Vorerzgebirgssenke. Der Festgesteinsuntergrund wird durch klastische Gesteine des Oberrotliegenden gebildet (Mülsen- Formation), die den karbonzeitlichen Ablagerungen auflagern. Es handelt sich hierbei um kleinstückige Konglomerate und Fanglomerate aus Tonstein und Sandstein mit tonigen Bindemitteln. Die Festgesteine werden von einer, teils mehrere Meter mächtigen Verwitterungs- und lockergesteinsartigen Zersatzschicht bedeckt. Geländenah dominieren die Zersatzprodukte der anstehenden Festgesteine in Form von überwiegend bindigem Hanglehm. Möglich ist das Antreffen kleinerer Quarzkies- und Quarzsandablagerungen sowie Tertiärquarzite. Es gibt keine Erkenntnisse zu anthropogenen Auffüllungen im Plangebiet. Aufgrund der vorausgegangenen Nutzung sind diese aber möglich.

Natürliche Radioaktivität

Erhöhte Radonkonzentrationen in der Bodenluft sind im Plangebiet nicht bekannt und auf Grundlage der Erwartungswerte der Radonkonzentration in der Bodenluft (der Rasterkarte der Staatlichen Betriebsgesellschaft für Umwelt und Landwirtschaft Sachsen) kaum wahrscheinlich.

Mit Sicherheit ist jedoch nicht auszuschließen, dass aufgrund unterschiedlicher Einflüsse erhöhte Radonkonzentrationen in der Raumluft auftreten können.

Auf Grundlage der EU-Richtlinie wurde mit dem 2017 verabschiedeten neuen Strahlenschutzgesetz erstmalig ein Referenzwert für Radon -222- Aktivitätskonzentrationen in der Luft von 300 Bq/m³ festgelegt. Der Referenzwert trat am 31. Dezember 2018 in Kraft. Werden Gebäude mit Aufenthaltsräumen errichtet, wie es hier geplant ist, sind grundsätzlich Maßnahmen zu ergreifen, die den Zutritt von Radon aus dem Baugrund unterbinden. Dies gilt erfüllt, wenn die allgemein anerkannten technischen Regeln für Maßnahmen zum Feuchteschutz eingehalten werden. Grundsätzlich wird empfohlen, auch bei Neubauten einen Radonschutz vorzusehen bzw. ein kompetentes Ingenieurbüro in der Planungsphase hinzu zu ziehen. Des Weiteren wurde auch die Strahlenschutzverordnung novelliert: „Verordnung zum Schutz vor der schädlichen Wirkung ionisierender Strahlung“ (Strahlenschutzverordnung-StrlSchV), in Kraft getreten am 1. Januar 2019. Für eine Beratung zum konkreten Schutz vor Radon in Gebäuden steht die Radonberatungsstelle Sachsen zur Verfügung:

Kontakt Radonberatungsstelle Sachsen: [email protected], www.smul.sachsen.de/bful und www.radon.sachsen.de

Tel.: 0371 46124221, Fax: 0371 46124299, Adresse: Dresdener Straße 183, Chemnitz

Boden

Der Boden im Plangebiet wurde als Außengelände der Jugendherberge (parkartiges Freizeitgelände mit kleinteiliger Bebauung) genutzt. Bei den Böden handelt es sich um anthropogen beeinflusste Braunerde-Böden über skelettführendem Lehm mit hoher bis sehr hoher natürlicher Bodenfruchtbarkeit.

Geogefahren

Im und am Plangebiet sind keine Geogefahren, wie Erosion, Steinschlag und wild abfließendes Wasser zu befürchten.

Altlasten

Zu Altlasten liegen keine Erkenntnisse vor.

3.10.7 Altbergbau

Es liegen keine Erkenntnisse über bergbauliche Tätigkeiten im Plangebiet vor. In der Hohlraumkarte Sachsen sind keine entsprechenden Hinweise erfasst.

3.10.8 Baugrund

Ein umfassendes Baugrundgutachten (DIN 4020) für die konkreten Baumaßnahmen existiert noch nicht und wird im Zuge der weiteren Bauplanung erstellt.

3.10.9 Hydrologische Verhältnisse

Im Gebiet befinden sich keine Oberflächengewässer. Die natürliche Vorflut ist der südlich der äußeren Zwickauer Straße verlaufende Bachlauf bzw. die Teichkette an diesem. Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb eines festgesetzten oder geplanten Trinkwasserschutzgebietes. Der Grundwasserflurabstand ist größer 10 m, der Grundwasserleiter liegt als Porenkluft- grundwasserleiter im Festgestein der rotliegenden bzw. der karbonischen Schichten vor.

3.10.10 Erdbebenzone

Das Plangebiet befindet sich in der Erdbebenzone 1 (DIN 4149 und die DIN EN 1998-EN).

3.10.11 Emissionen/Immissionen

Vom Plangebiet selbst sind aufgrund der festgesetzten Nutzung mit Ausnahme der Bauzeit keine unzulässigen störenden Emissionen zu erwarten. Die Nutzung störender Immissionen, sowohl Lärm als auch Luftverschmutzung und Geruch, sind aufgrund der Umgebungsnutzung nicht zu erwarten.

4. Planungsergebnis

4.1 Grundzüge der Planung

Südöstlich der Albert-Schweitzer- Straße in Lichtenstein/Sa. soll auf dem Teilgelände einer ehemaligen Jugendherberge die planungsrechtliche Möglichkeit der Errichtung von 5 Einfamilienhäusern geprüft werden. Abweichend von der Darstellung im rechtskräftigen des FNP, hier ist der Bereich als Gemeinbedarfsfläche dargestellt, wird die Fläche als reines Wohngebiet entwickelt. Die Änderung des FNP erfolgt parallel durch die Stadt Lichtenstein/Sa. Die notwendige stadttechnische Erschließung erfolgt durch den Anschluss an die bereits vorhandene Infrastruktur. Die Verkehrserschließung nutzt ebenfalls das vorhandene Straßensystem, an das mit einer kurzen Stichstraße zur Erschließung angebunden wird. Ein Teil des Ersatzes für die zu fällenden Bäume und Maßnahmen für den Umgang mit Nieder- schlagswasser sollen innerhalb des Planumgriffs umgesetzt und die Umsetzung mit der Planung gesichert werden.

4.2 geplante Bebauung

Die an der Südostseite der Albert-Schweitzer-Straße ausgewiesenen 5 Eigenheime sollen als Einzelhäuser errichtet werden. Das westliche Baufeld wird straßenbegleitend eingeordnet, während sich die beiden östlichen Baufelder um eine kurze Stichstraße gruppieren. Dabei wird die Trasse der privaten Abwasserleitung zwischen den Baufeldern frei gehalten. Es sind maximal 2-geschossige und damit der Umgebungsbebauung entsprechende Gebäude zulässig. Um die Hanglage, vor allem im westlichen Bereich, baulich nutzen zu können, kann dort das Kellergeschoss als Vollgeschoss ausgebildet werden.

Mit den Festsetzungen zur Versickerung, zur Durchgrünung sowie den Hinweisen zum Einsatz von Dachbegrünung und regenerativen Energien soll dem Klimaschutz gem. § 1 BauGB Rechnung getragen werden.

4.3 Konzept der Grünordnung

Das Plangebiet grenzt im Norden und Westen an öffentliche Straßen. Die bisher vorhandene und gebietstypische Einfriedung mit Hecken bleibt erhalten bzw. wird wieder hergestellt. Im südlichen Teil des Geländes bleiben einige Bäume (Eschen) und strauchige Gehölze erhalten, während ein Großteil der Nadelbäume und Pappeln gefällt wird. Ein Teil der Ersatzpflanzungen erfolgt im Bereich E1, ein anderer Teil wird bei der Stadt Lichtenstein/Sa. finanziell abgelöst. Dieses grüne E 1 Band bildet eine Zäsur zwischen Wohnbauland und Kleingärten. Als Ersatzpflanzungen für die Fällung wurden, gem. der Satzung zum Schutz des Gehölzbestandes der Stadt Lichtenstein/Sa. mit Bescheid AZ 324504/2-Li 15/19 der Stadt Lichtenstein/Sa. die Pflanzung von 33 Stück einheimischer Laubbäume mit einem Stammumfang von 8-12 cm und die Pflanzung von 90 Sträuchern vorgesehen. Die 90 Sträucher können komplett im Bereich A1 nachgepflanzt werden. Insgesamt 10 Laubbäume werden im Südteil des Plangebietes nachgepflanzt. Empfohlen wird außerdem der Einsatz von Dachbegrünung, auch als Rückhaltemaßnahme für Niederschläge.

4.4 Verkehrsanlagen

Das Gebiet wird über die bestehende, öffentlich gewidmete Albert-Schweitzer-Straße erschlossen. Die geplante kurze Stichstraße (35 m) schließt als private Verkehrsfläche an die Albert-Schweitzer-Straße an. Bei der Planung und Ausführung der Einfahrten und der Stichstraßen sind die Vorgaben der DIN 14090 - Flächen für die Feuerwehr - in Verbindung mit § 5 (Zugänge und Zufahrten) der Sächsischen Bauordnung (SächsBO) zu beachten. Insbesondere die für die Feuerwehr notwendigen Radien, Fahr- und Aufstellbreiten sind mit der konkreten Planung abzustimmen. Zur Absicherung der Abfallentsorgung werden auf den privaten Grundstücken beidseits der Stichstraße Sammelstellen für Mülltonnen festgesetzt, so dass diese direkt von der Albert-Schweitzer-Straße aus anzudienen sind (s.a. Pkt. 4.6).

4.5 Ver- und Entsorgungsanlagen

Trinkwasser

Die Trinkwassererschließung erfolgt über die in der Albert-Schweitzer-Straße verlegte Trinkwasserleitung DN 150 GGG unter Herstellung separater Hausanschlüsse. Die genaue Positionierung der Trinkwasserleitung, insbesondere für die Erschließung des WR 2, erfolgt erst mit der konkreten Erschließungsplanung. In diesem Zuge kann auch die dingliche Sicherung erfolgen. Für eine im westlichen Plangebiet befindliche Trinkwasserleitung (unsichere Lage) wurde ein Leitungsrecht dargestellt. Diese Leitung befindet sich im Eigentum der angrenzenden Kleingartenanlage.

Löschwasser

Nach Stellungnahme des RZV kann die nach Stellungnahme des Sachbereiches Brandschutz beim Landkreis Zwickau benötigte Löschwassermenge von 48 m²/h über die Dauer von 2 Stunden aus dem öffentlichen Netz zur Verfügung gestellt werden. Der Hydrant befindet sich in der Albert-Schweitzer- Straße unmittelbar vor Hausnummer 17.

Entwässerung - Schmutzwasser

Der Anschluss der Grundstücke erfolgt an den Schmutzwasserkanal in der Albert-Schweitzer-Straße. Die Vorgaben des Versorgungsbetriebes (WAD) sind einzuhalten. Insbesondere ist die höhenmäßige Einordnung der zukünftigen Gebäude im Verhältnis zur Rückstauebene zu beachten. Konkrete Aussagen zu Leitungsführungen erfolgen mit der Erschließungsplanung

Die private Abwasserleitung wird über ein Leitungsrecht gesichert und ein 2 m breiter Leitungsstreifen wird freigehalten. Für die beiden südöstlichen Baufelder wird aufgrund der Höhenverhältnisse der Einbau einer Abwasserhebeanlage oder die Anbindung an die private Leitung auf privatrechtlicher Basis notwendig.

- Regenwasser

In der Albert-Schweitzer-Straße befindet sich ein Regenwasserkanal. Durch den Versorgungsträger wurde gefordert, dass das Niederschlagswasser möglichst auf den Grundstücken verwertet oder versickert werden soll. Wie viel Regenwasser in die Vorflut eingeleitet werden kann, wird nach der Stellungnahme der WAD mit Vorliegen der konkreten Planung entschieden. Da noch kein Baugrund- bzw. Sickergutachten vorliegt, aber aufgrund der Bodenverhältnisse von einer eher geringen Sickerfähigkeit bei gezielter Versickerung ausgegangen werden muss, wurde festgesetzt, dass alle befestigten Flächen im Plangebiet breitflächig zu versickern sind, dass Zisternen mit mind. 5 bzw. 10 m³ Retentionsvolumen und Zwangsentleerung/Grundstück einzubauen sind. Bei nachgewiesener Sickerfähigkeit kann der Überlauf in Rigolen versickert werden. Hierfür ist, im Gegensatz zur breitflächigen Versickerung, eine Erlaubnis der unteren Wasserbehörde beim Landkreis Zwickau einzuholen. Auch hier gilt, dass bei Einleitung des Regenwassers in den öffentlichen Sammler im Bereich der südlichen Baufelder gepumpt werden muss. Dachbegrünung als ein Mittel der Retention wird unter „Hinweisen zur Planung“ empfohlen.

Elektroenergie

Die Versorgung mit Elektroenergie kann vom vorhandenen Netz in der Albert-Schweitzer-Straße aus über Hausanschlüsse erfolgen. Die Vorgaben des Versorgers (MITNETZ) sind zu beachten. Konkrete Aussagen zu Leitungsführungen erfolgen mit der Erschließungsplanung.

Gasversorgung

Der Anschluss des Gebäudes kann laut Versorgerauskunft durch einen Anschluss an die in der Albert- Schweitzer-Straße oder Helene-Breßlau-Straße liegende Niederdruckleitung erfolgen. Die genaue Positionierung der Anschlüsse ist mit dem Bauantrag zu klären.

4.6 Abfallentsorgung

Die Hausmüllentsorgung erfolgt, wie bis jetzt für die bestehende Bebauung auch, durch den öffentlich rechtlichen Entsorgungsträger. Die für die Baufelder an der Stichstraße anfallenden Tonnen erhalten mit textlicher Festsetzung Stellplätze direkt an der Albert-Schweitzer-Straße. Der Sachverhalt und der geplante Aufstellplatz ist in allen Planungen, Anträgen und Dokumenten zu verankern und den jeweiligen Grundstückseigentümern vorab mitzuteilen.

4.7 Immissionsschutz

Für eine Reines Wohngebiet gelten gem. DIN 18005 – 1 Beiblatt 1 schalltechnische Orientierungswerte von 50dB(A) tags und 40 dB(A) nachts. In den benachbarten Allgemeinen Wohngebiete sind höhere Werte von 55dB(A) tags und 45 dB(A) nachts zulässig. In Nachbarschaft befindet sich die KinderArche, eine Einrichtung zur heilpädagogischen Betreuung von Kindern und Jugendlichen, die dort in Wohngruppen leben. Die Gruppen werden durch pädagogisch geschultes Personal betreut, so dass eine grundsätzliche Aufsicht besteht, die eine Lärmbelästigung in den Ruhezeiten (i.d.R. 22-6 Uhr) ausschließen kann. Darüber hinaus trat am 28.07.2011 der neue Paragraf § 22 Absatz 1 a des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) in Kraft. Nach diesem gelten Geräuscheinwirkungen, die von Kindertagesstätten, Kindergärten, Ballspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen ausgehen, nicht als schädliche Umwelteinwirkungen sondern als adäquate Lebensäußerungen von Kindern.

5. Begründung der Festsetzungen

5.1 Bauplanungsrechtliche Festsetzungen

5.1.1 Art der baulichen Nutzung (§9Abs.1 Nr.1 BauGB)

Reines Wohngebiet:

Das reine Wohngebiet dient vordergründig dem Wohnen. Zulässig sind zudem Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienen. Ausnahmsweise zulässig sind Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes dienen sowie kleine Beherbergungsgewerbe. Weiterhin ausnahmsweise zulässig sind sonstige Anlagen für soziale Zwecke, sowie den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke sowie Gebäude, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. Die Festsetzung als reines Wohngebiet entspricht der Eigenart des umgebenden Bestandswohngebietes.

5.1.2 Maß der baulichen Nutzung (§9, Abs.1, Nr. 1 BauGB)

Das Maß der baulichen Nutzung wird für die größeren zusammenhängenden Flächen auf eine maximale Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und damit der für Wohngebiete zulässigen Höchstgrenze festgesetzt (§ 17, Abs.1 Baunutzungsverordnung-BauNVO). Dies entspricht dem Überbauungsgrad des benachbarten Wohngebietes.

Vollgeschosse (§ 20 BauNVO)

Die Anzahl an Vollgeschossen (2) entspricht der Umgebungsbebauung. Die Definition von Vollgeschossen richtet sich nach § 20, Abs. 1, BauNVO nach der jeweiligen Landesbauordnung (Sächsische Bauordnung - SächsBO). Die Festsetzung für das WR 1, dass das Kellergeschoss als Vollgeschoss ausgebaut werden kann, soll die Ausnutzung der Hanglage ermöglichen.

5.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche , überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche, Stellung baulicher Anlagen (§ 9 Abs. 1, Nr.2 BauGB, §§ 22 und 23 BauNVO)

Bauweise

Offene Einzelhausbebauung entspricht der Bebauung des benachbarten Wohngebietes, hier mischen sich Doppelhäuser und Einzelhäuser.

Festsetzung von Baugrenzen

Die Baugrenzen wurden so festgesetzt, dass Baufelder entstehen, durch die eine städtebauliche Ordnung in der Einordnung der Gebäude, insbesondere zur Straße, erreicht werden kann. Der seitliche Abstand der Gebäude regelt sich über die Sächsische Bauordnung.

Untergeordnete Bauteile können die Baugrenze bis um 1,5 m überschreiten. Damit wird eine zu starke Einschränkung der Gestaltungsfreiheit vermieden.

Zulässigkeit von Nebenanlagen

Um eine zu starke Grundstücksüberbauung zu vermeiden, sind Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO im Baufeld WR 2 mit den kleineren Grundstücken nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 BauNVO sind untergeordnete Anlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck des Baugebietes dienen.

5.1.4 Verkehrsflächen sowie Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (§ 9 Abs.1 Nr.11 BauGB)

Private Stichstraße

Um die Zufahrt der beiden südlichen Grundstücke im Baufeld 2 zu sichern, wurde eine 5m breite private Stichstraße ohne Wendemöglichkeit vorgesehen. Bei einem geradlinigen Verlauf und einer Länge von 35 m wurde davon ausgegangen, dass die Feuerwehr im Fall eines Einsatzes eine Fahrstrecke rückwärtsfahren muss.

5.1.5 Führung von Versorgungsanlagen und -leitungen sowie mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen (§ 9 Abs.1 Nr.13 und 21 BauGB)

Leitungsrechte

Das Plangebiet wird durch eine private Abwasserleitung gequert. Eine rechtliche Sicherung zu Gunsten der Eigentümer (Anlieger Albert-Schweitzer-Straße) wird somit notwendig. Zudem befindet sich eine Trinkwasserleitung im Gebiet, die zugunsten des RZV zu sichern ist. Die von Bebauung frei zu haltenden Flächen müssen den Vorgaben der jeweiligen Eigentümer entsprechen. Die auf der Grenze des Plangebietes verlaufende Mittelspannungsleitung muss vor Beginn der Bauarbeiten geortet und entsprechend der Vorgaben des Versorgers gesichert werden.

5.1.6 Festsetzung von Flächen und Maßnahmen für die Abfallbeseitigung und der Rückhaltung von Niederschlagswasser (§9, Abs.1 Nr. 14 BauGB)

Flächen für die Abfallbeseitigung

Um die problemlose Entsorgung häuslicher Abfälle zu sichern, wurde für das WR 2 festgesetzt, dass 2 Sammelstellen für häuslichen Abfall direkt an der Albert-Schweitzer-Straße auf privatem Gelände anzuordnen sind. Diese dienen je 2 Anliegern zum Aufstellen der Abfallbehälter und sind dementsprechend zu bemessen. Empfohlen wird eine Größe von ca. 10 m². Die beiden Flächen müssen für den öffentlichen Entsorger zugänglich sein.

Rückhaltung von Niederschlagswasser

Da nach Stellungnahme des Versorgungsträgers möglichst wenig Niederschlagswasser in den öffentlichen Regenwasserkanal eingeleitet werden soll, wird neben der breitflächigen Versickerung, s.a. unter Pkt. 5.2.3, die Nutzung und Rückhaltung des Regenwassers durch Zisternen mit Zwangsentleerung festgesetzt. Wenn es die Baugrundverhältnisse zulassen, soll das überlaufende Wasser ganz oder teilweise versickert und so das öffentliche Netz entlastet werden.

5.2 Grünordnerische Festsetzungen

5.2.1 Festsetzungen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB)

Erhaltungsfläche E1 In dieser Fläche bestehende Baumpflanzungen, sind mit Ausnahme von Pappeln und Nadelgehölzen und durch Ersatzpflanzungen einheimischer Bäume zu ergänzen. Damit kann ein Teil des Ersatzes der zu fällenden Gehölze im Plangebiet gepflanzt werden. Die übrigen Bäume werden bei der Stadt Lichtenstein/Sa. abgelöst. Im Plangebiet befindet sich westlich des Feld-/Wanderweges eine noch relativ junge Baumreihe, bestehend aus unterschiedlichen Arten, die als gliederndes, ökologisches und klimatisch wirksames Element langfristig erhalten bleiben soll. Dafür sind, vor allem während der Bauarbeiten, umfangreiche Maßnahmen zum Schutz von Wurzel-, Kronen- und Stammbereich notwendig.

5.2.2 Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9, Abs. 1, Nr. 25 a BauGB)

Anpflanzungsflächen A1 Die Hecke bildet einen Teil-Ersatz für die Fällungen im Plangebiet. Die Pflanzung von nachgewiesenermaßen standort- und klimaverträglichen, nichteinheimischen und nichtinvasiven Gehölzen ist zulässig, da dies einerseits der Eigenart der Umgebung, andererseits der Anpassung an sich verändernde klimatische Gegebenheiten dient.

Anpflanzungsfläche A2 An der Albert-Schweitzer-Straße wird die Hainbuchen-Schnitthecke wieder hergestellt und damit der Gesamteindruck der Einfriedung, auch in Hinsicht auf die Gebietstypik, bewahrt.

Unterhaltung und Schutz der Pflanzungen

Die mit Planeintrag festgesetzten Pflanzungen sind Teil der im Gebiet umzusetzenden Ausgleichsmaßnahmen für die Fällungen. Es ist für die dauerhafte Vitalität und ggf. den Ersatz der Pflanzungen bei Abgängigkeit Sorge zu tragen.

5.2.3 Begrünung privater Grundstücke

Die Begrünung der privaten Flächen und die Herstellung aller neuen Anpflanzungsflächen, spätestens 1 Jahr nach Abschluss der Bauarbeiten, dient der Durchgrünung des Gebietes und der Herstellung eines qualitätvollen Wohnumfelds, auch für die in den angrenzenden Gebieten lebenden Anwohner. Begrünung versteht sich als Anlage von Grünflächen mit Oberboden und Bepflanzung, mindestens Rasen. Reine Schottergärten auf Folie oder Vlies mit Einzelpflanzen gelten nicht als Begrünung.

Pflanzliste Die Pflanzliste ist als Vorschlagsliste zu verstehen. Im Bescheid der Stadt Lichtenstein/Sa. wird die Pflanzung einheimischer Bäume gefordert. Eine Auswahl ist in der Pflanzliste enthalten. Bei der Pflanzung ist die Grundstücksgröße im Verhältnis zur durch die Bäume erreichbaren Größe zu beachten. Auf sehr großkronige Bäume, wie Eichen und Rotbuchen wurde daher verzichtet. Mindestens die Nachpflanzungen sind dauerhaft zu sichern.

5.2.4 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs.1 Nr. 20 und 1a BauGB)

Breitflächige Versickerung von Niederschlagswasser

Zufahrten, Fußwege, Terrassen und ähnliche untergeordnete Flächen sind nur teilversiegelt auszubilden. Zulässig sind nur Beläge, über die mind. 50 % des Niederschlagswassers versickert werden können. Das sind i.d.R. ungebundene Befestigungen oder ungebunden verlegte Pflaster, Platten, Sickerpflaster etc. Das verbleibende Niederschlagswasser soll breitflächig in die angrenzenden Grünflächen geleitet und versickert werden. Auch von den Nebenanlagen ist das Niederschlagswasser zu versickern. Die Festsetzung dient der Minimierung der in die öffentliche Vorflut einzuleitenden Regenwassermengen und beugt damit der Überlastung der Vorflut vor. Gleichzeitig dient sie der Grundwasserneubildung und, mit der auf den Flächen stattfindenden Verdunstung, dem Mikroklima. Die Stichstraße ist ebenfalls in einer die Versickerung nicht wesentlich behindernden Bauweise, s.o., auszubauen.

Artenschutz

Das Anbringen von Nistkästen bzw. Fledermausquartieren soll Ersatzquartiere für die möglicherweise durch die Fällung verloren gegangenen Habitate schaffen.

5.3 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

Die Festsetzung zur Einfriedung der Grundstücke mit Zäunen und Schnitthecken dient der Erhaltung der Eigenart des Gebiets und entspricht der Umgebung.

5.4 Hinweise zur Planung

Folgende Hinweise zur Planung werden gegeben:

- Geodätische Festpunkte - Schutz des Mutterbodens - Bodenschutz/Bodenversiegelung - Archäologie - Altlasten - Lagerstättengesetz - Munitionsfunde - Radonschutz - Erneuerbare Energien - Lage der Versorgungsleitungen - Geologie / Baugrund/ Erdbebenzone - Dachbegrünung - Niederschlagswasser - Gewässerschutz und Grundwasserschutz - Umsetzung des Sächsischen Katastergesetzes - Abfallbeseitigung - Bohranzeigepflicht und Übergabe von Ergebnisberichten - Plangrundlage

6. Flächenbilanz

Geltungsbereich: ca. 6670 m²

Reines Wohngebiet 6492 m² davon: Flächen zum Anpflanzen: 205 m² Flächen zur Erhaltung: 790 m²

Verkehrsflächen: 178 m²

7. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (Bau GB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634)

Baunutzungsverordnung(BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786)

Planzeichenverordnung (PlanzV 90) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. Dezember 1990 (BGBl 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 04. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057)

Sächsische Bauordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 11.Mai 2016 (SächsGVBl. S.186), die zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.Dezember 2018 (SächsGVBl. S. 706) geändert worden ist

Sächsische Gemeindeordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. März 2018 (SächsGVBl. S.62), zuletzt durch Artikel 5 des Gesetzes vom 2.Juli 2019 (SächsGVBl. S. 542) geändert

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz- BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 13 Mai 2019 (BGBl. I S. 706)

Verordnung zum Schutz wildlebender Tier- und Pflanzenarten (Bundesartenschutzverordnung - BArtSchV) vom 16. Februar 2005 (BGBl. I S. 258, 896), zuletzt geändert durch Artikel 10 der Verordnung vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95)

Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17. März 1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Artikel 3 Abs. 3 der Verordnung vom 27. September 2017 (BGBl. I S. 3465)

Sächsisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Sächsisches Naturschutzgesetz - SächsNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 6. Juni 2013 (SächsGVBl. S. 451), zuletzt geändert durch Artikel 8 des Gesetzes vom 14.Dezember 2018 (SächsGVBl. S.782)

Gesetz zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmale im Freistaat Sachsen (SächsDSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. März 1993 (SächsGVBl. S. 229), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 2. August 2019 (SächsGVBl. S. 644)

Sächsisches Kreislaufwirtschafts- und Bodenschutzgesetz vom 22.Februar 2019 (SächsGVBl. S.87)

Satzung zum Schutz des Gehölzbestandes auf dem Gebiet der Stadt Lichtenstein/Sa. (GehölzSchS) vom 10. November 2011

Wasserhaushaltsgesetz (WHG) vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Dezember 2018 (BGBl. I S. 2254)

Sächsisches Vermessungs- und Katastergesetz vom 29. Januar 2008 (SächsGVBl. S. 138, 148), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 24. Mai 2019 (SächsGVBl. S. 431) gem. §§ 6 und 27

Kreislaufwirtschaftsgesetz – KrWG vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212), zuletzt geändert durch Artikel 2 Absatz 9 des Gesetzes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2808)

Gesetz über die Durchforschung des Reichsgebietes nach nutzbaren Lagerstätten (Lagerstättengesetz - LagerStG) in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 750-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch Artikel 22 des Gesetzes vom 10. November 2001 (BGBl. I S. 2992)

Verordnung zur Ausführung des Gesetzes über die Durchforschung des Reichsgebietes nach nutzbaren Lagerstätten (LagerstGDV ) vom 14.12.1934

SächsKrWBodSchG - Sächsisches Kreislaufwirtschafts- und Bodenschutzgesetz Gesetz über die Kreislaufwirtschaft und den Bodenschutz im Freistaat Sachsen vom 22. Februar 2019 (SächsGVBl. Nr. 4 vom 21.03.2019 S. 187 Inkrafttreten)