Visitatierapport De Leie (3421) Wervik

Visitatierapport

De Leie (3421) Wervik

Visitatiegesprekken op 18 en 19 juni 2020 Definitief rapport 23.11.2020

p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel email [email protected] website www.visitatieraad.be

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de Sociale Huisvestingsmaatschappij De Leie in Wer- vik (kortweg De Leie) geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank (gegevens 2014-2018), op door de SHM ver- strekte gegevens en documenten, publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en aan de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuisthe- den in de door haar ontvangen gegevens.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 1 VAN 77

Visitatierapport De Leie (3421) Wervik

VISITATIERAPPORT - Datum definitief visitatierap- 23 november 2020 port: - datum visitatiegesprekken 18 en 19 juni 2020 - presentatie aan raad van be- 1 oktober 2020 stuur: - samenstelling visitatiecommis- Tina Martens, commissievoorzitter sie: Anne-Maria Vandenbroucke, commissielid Diederik Vermeir, commissielid

SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - De Leie - erkenningsnummer 3421 - contactgegevens SHM: Nieuwstraat 81, 8940 Wervik 056 31 13 64 [email protected] www.deleie.be - directeur: Max Christiaen - voorzitter: Steve Dejan - actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen Avelgem, Heuvelland, Kortrijk, Mesen, Wervik

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 2 VAN 77

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 3 VAN 77

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ...... 5 2. SAMENVATTING ...... 8 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ...... 13 3.1 BESCHRIJVING SHM ...... 13 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ...... 14 4. PRESTATIES VAN DE SHM ...... 16 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ...... 16 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ...... 21 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ...... 30 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...... 35 4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID ...... 48 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID ...... 56 5. AANBEVELINGEN ...... 66 5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ...... 66 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ...... 66 5.3 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ...... 67 BIJLAGEN ...... 69 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ...... 69 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...... 71

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 4 VAN 77

1 . INLEIDING

De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebe- oordeling SHM’s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be 1.1. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse be- leidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen. 1.2. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de ach- tergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context. 1.3. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellin- gen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doel- stellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantgerichtheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen. 1.4. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld:

- ‘zeer goed’: de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de mini- male vereisten; - ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode; - ‘niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM; - ‘blanco’: de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te kunnen komen. 1.5. SHM’s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM’s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM’s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemachtigd zijn om in eigen naam sociale leningen te bemidde- len of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopactiviteiten te worden beoordeeld. Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten 1.6. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie ver- klaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatie- raad, via [email protected]. 1.7. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uit- drukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere lees- baarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende ac-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 6 VAN 77

toren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 7 VAN 77

2. SAMENVATTING

SHM De Leie is opgericht in 1921. Sinds 1988 heeft de SHM de volgende gemeenten in haar actieterrein: Kortrijk, Wervik, Avelgem, Mesen en Heuvelland. Op 31/12/2018 verhuurde de SHM binnen het sociaal huurstelsel 1.299 woningen en appartementen. De Leie had 10 personeelsleden in dienst op 31/12/2018; 1 functie staat vacant. Naast de directeur zijn er 2 stafmedewerkers (administratief-juridisch en patrimonium-projecten (vacant) en zijn er 4 diensten: huurbegeleiding, boekhouding, woonbegeleiding en woningzorg en projecten.

Bij de vorige visitatie beoordeelde de visitatiecommissie 8 operationele doelstellingen als voor verbetering vatbaar. In de voorbije jaren ging de SHM aan de slag met de uitdagingen die haar gesteld waren. Bij deze visitatie resulteren die inspanningen in 12 operationele doelstellingen met de score 'goed' en één operationele doelstelling met de score 'zeer goed'. Er blijven 4 operationele doelstellingen voor verbetering vatbaar: het prijsbewust bouwen (OD 3.1), zich inzetten voor een zo goed mogelijke woonzekerheid (OD 4.2), het betrekken van bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en wijkbeheer (OD 4.4) en de burgers snel en duidelijk informeren (OD 6.1). Hieronder wordt een samenvatten- de evaluatie gemaakt van de prestaties van de SHM. Aanbevelingen van de visitatiecommissie worden in vet weergegeven.

Visie op patrimonium: renovatie en verdichtingsstrategie De SHM houdt rekening met de expliciete vraag van de gemeenten in haar actieterrein naar dorps- en stadsvernieuwing. Ze werkt daarvoor samen met de gemeenten en met andere private en publieke actoren, bijvoorbeeld bij het actief zoeken naar gronden en panden. Panden verwerft De Leie onder meer via voorkooprecht. Haar projecten zijn eerder kleinschalig om tegemoet te komen aan de vraag naar verdichting en vervangingsbouw. Het aantal woningen gebouwd door De Leie in de visitatieperiode is daarom beperkt, mede omdat het BSO reeds bereikt is bij de meeste van de gemeenten in haar actieterrein. De Leie levert inspanningen om tegemoet te komen aan de doelgroepen op haar wachtlijsten: ze heeft ingezet op meer bijkomende woningen voor alleenstaanden (OD 1.5); ze behoudt woningen voor senioren voor door lokale toewijzingsreglementen. Uit de analyse van de wachtlijsten blijkt dat een toename van het

aantal wooneenheden met een beperkt aantal slaapkamers noodzakelijk is. De hoge graad van onderbezetting versterkt dit fenomeen. SHM De Leie zet in op een strategie van vervangingsbouw en renovatiewerken, gecombineerd met herstellingen en onderhoud (OD 1.1 en OD 2.1). Zo renoveerde de maatschappij tijdens de visitatieperiode 94 woningen. Op het moment van de visitatie blijven er nog 90 volledig te renoveren woningen en 112 te verdichten naar 240 nieuwe wooneenheden. De reeds gereali- seerde verdichtingsprojecten die betrekking hebben/hadden op aangekocht patrimonium (via o.m. decretaal recht van voorkoop) zijn dus niet in die cijfers begrepen.

Blijvende aandacht noodzakelijk voor communicatie en de sociale dienstverlening De SHM verbeterde de kwaliteit van haar schriftelijke communicatie, onder andere door werk te maken van ‘klare taal’. Zij deed daarbij een beroep op haar bewoners en organiseerde ook tevredenheidsmetingen, wat duidelijke verbeteringen zijn tegenover het vorige visitatierapport. Bovendien richtte De Leie in 2018 een huurdersadviesraad op, om de ervaring en de mening van bewoners een plaats te geven in haar werking (OD 4.3). Het klantenperspectief kreeg de voorbije jaren dus meer aandacht.

Toch blijft er marge tot verbetering. Zo heeft De Leie haar ambities met de adviesraad niet kunnen inlossen. Bovendien zijn er nauwelijks andere momenten waarop bewoners vragen of suggesties kenbaar kunnen maken. Meer algemeen dient De Leie verder te werken aan een basishouding waarin dialoog met huurders centraal staat en voldoende rekening houdt met het perspectief van de klant. Naast een meer intensieve communicatie naar haar klanten over het bestaan en de betekenis van de klachtenprocedure, dient De Leie te zorgen voor ondersteuning van constructieve huurdersinitiatieven en voor voldoende fora waar de klant vragen of opmerkingen kan formuleren. De visitatiecommissie beveelt De Leie ook aan om leefbaarheidsversterkende acties te ondernemen en werk te maken van een communicatiemix die iedereen weet te bereiken. Ze beveelt in het bijzonder de communicatie aan over de resultaten van de tevredenheidsmetingen en van de prestatiebeoordeling.

De Leie bouwde de voorbije jaren aan een netwerk van partners om waar nodig specifieke begeleiding te bieden en uithuiszetting te vermijden. Daarnaast zijn er nog bepaalde aspecten van de klantenwerking die de maatschappij moet verbeteren. Concreet beveelt de visitatiecommissie aan om de strategie van de huurdersachterstallen bij te sturen door in overleg te gaan met de OCMW’s en de CAW’s om de effectiviteit ervan te toetsen en tot een haalbaar scenario voor iedereen te komen. Ook moet

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 9 VAN 77

de SHM het systeem van opvolging van technische meldingen herbekijken en huurders beter vertrouwd maken met hun rechten en plichten op het vlak van onderhoud en herstel. Voor zover De Leie niet wenst over te schakelen op de nieuwe, vereenvoudigde actualisatiemethode, zijn er ten slotte maatregelen nodig om het hoge aantal jaarlijkse schrappingen te reduceren.

Zeer goede financiële leefbaarheid De zeer goede financiële leefbaarheid komt voort uit het voorzichtig- heidsprincipe. De SHM heeft een financiële buffer opgebouwd door in het verleden koopwoningen en sociale kavels aan te bieden. Zij werkt sinds jaren met een eigen financiële planning die zij vergelijkt met deze van de VMSW en berekent de financiële impact van de projecten (renovatie, vervanging of verdichting) nauwkeurig. Bij elke beslissing voor een bouwproject (renovatie of vervanging) speelt het aspect van de financi- ele leefbaarheid mee (OD 5.1 en OD 5.4); de SHM maakt een simulatie van de impact. De SHM heeft inzicht in de structuur van de kosten (interne kosten en leegstand) en zet in op overheidsopdrachten om de prijzen te drukken. Zij heeft zeer weinig personeelskosten doordat zij beroep doet op externe aannemers. In het kader van een goede financiële leefbaarheid is De Leie zich ervan bewust dat zij het bouwproces van in het begin beter onder controle moet krijgen vanaf de ontwerpfase en onder andere moet gaan werken op de kostprijsnorm voor de architecten en de aannemers, om zo onder de FS3-norm te blijven. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM dit wil verbeteren, maar kan de realisaties van de acties nog niet vaststellen.

Uitdagingen voor de toekomst. In de toekomst staat de SHM De Leie voor uitdagingen. Het verder uitwerken van een visie op klantvriendelijkheid, het zorgen voor een zo goed mogelijke woonzekerheid en bewoners betrekken bij het wijkbeheer behoort tot de essentiële uitdagingen, evenals het bouwproces onder controle krijgen vanaf de ontwerpfase. De Leie zal verder dienen te werken aan de organisatiebeheersing met uitbouw en delegatie van ver- antwoordelijkheden naar de diensten, zonder daarom de controle erover te verliezen. Het raadplegen van externe expertise kan een mogelijkheid zijn.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 10 VAN 77

De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft per Operationele Doelstelling (OD) de beoordeling. (v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed 1.1.

OD De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t. 1.2.

OD De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten Goed 1.4. te realiseren

OD De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende Goed .1.5 groepen

2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

De SHM staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, OD verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal wo- Goed. 2.1. ningpatrimonium waar nodig

3. BETAALBAARHEID

OD De SHM bouwt prijsbewust v.v.v. 3.1.

OD De SHM verhuurt prijsbewust Goed 3.2

4. SOCIAAL BELEID

OD De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed. 4.1.

OD De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzeker- v.v.v. 4.2. heid

OD De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Goed 4.3.

OD De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten v.v.v. 4.4. en bij wijkbeheer

5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD De SHM is financieel leefbaar. Zeer goed 5.1.

OD De SHM beheerst haar kosten goed Goed 5.2.

OD De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale Goed 5.3. fraude en domiciliefraude

OD De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Goed 5.4.

6. KLANTGERICHTHEID

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 11 VAN 77

OD De SHM informeert burgers snel en duidelijk v.v.v. 6.1.

OD De SHM informeert beleidsinstanties en andere belangheb- Goed 6.2. bende organisaties snel en duidelijk

OD De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed 6.3.

(Tabel 1: overzicht van de beoordelingen - huuractiviteiten)

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 12 VAN 77

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OM- GEVING

3.1 Beschrijving SHM De sociale Huisvestingsmaatschappij “De Leie” is actief in 5 steden en gemeenten, met kantoor in Wervik. De SHM startte op in 1921 als de tweetalige huisvestingsmaatschappij “De Leie La Lys”. De regionalise- ring van het beleidsdomein Wonen in 1988 had als gevolg dat De Leie- La Lys opgesplitst werd in een Vlaamse en een Waalse SHM. De Leie is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De aandelen zijn voor 44% in handen van de stad en OCMW van Wervik en voor bijna 30% van de vier andere gemeentebesturen in het actieterrein van de SHM. De resterende aandelen zijn essentieel in het bezit van de provincie West-Vlaanderen (5,4%) en het Vlaams Gewest (17,6%). Het actieterrein van de SHM De Leie ligt in de Westhoek. De vijf gemeentes van het actieterrein grenzen ofwel aan Frankrijk ofwel aan de Belgische taalgrens. Mesen is een faciliteitengemeente en met haar 950 inwoners de kleinste stad van België. Aan Mesen grenst Heuvel- land. De stad Wervik is de derde gemeente die in het arrondissement Ieper ligt. De andere twee gemeentes van het actieterrein zijn Kort- rijk en Avelgem, in het arrondissement Kortrijk. De gemeenten van het actieterrein zijn niet aangrenzend. De Leie heeft een actieterrein dat overlapt met andere huisvestingsmaatschappijen:

- Eigen Haard (Zwevegem) in Avelgem en Kortrijk;

- Wonen Regio Kortrijk (Kortrijk)

- Ons Onderdak (Ieper) in Heuvelland (huur)

- Mijn Huis (Harelbeke) in Avelgem (huur). Eind 2019 beschikte de Leie over 1.299 woningen, waarvan 285 appartementen (22%) en 1.014 woningen (78%). In Wervik en Mesen is zij de enige sociale huurmaatschappij. Hier heeft ze respectievelijk 892 en 71 huurwoningen. In Avelgem telt De Leie 267 woningen ofwel 78% van het totale sociale huuraanbod in de gemeente. In Heuvelland heeft De Leie met 54 woningen 36% van het totale sociale huuraanbod in de gemeente. In Kortrijk heeft De Leie slechts 15 sociale huurwoningen of

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 13 VAN 77

0,6% van het Kortrijks sociaal woningaanbod (deelgemeente Kooigem). Enkel in Wervik en Mesen ontwikkelt de Leie initiatieven in heel de gemeente. In Avelgem is de werking beperkt tot de deelgemeenten Avel- gem, Outrijve en Bossuit. Voor Heuvelland is dit de deelgemeente Wijtschate en in Kortrijk is De Leie enkel actief in deelgemeente Kooigem. In het verleden heeft de SHM grote inspanningen geleverd om zijn patrimonium te renoveren en te vervangen, zoals reeds aangegeven in het vorige visitatierapport. Zowat 61 % van het huidig woningaanbod is gebouwd tussen de jaren 50 en 2000. 37 % is gebouwd na 2000, waarvan 17% in het laatste decennium. Eind 2019 had De Leie 10 VTE in dienst en één vacature in te vullen. De SHM heeft naast de directeur, 2 stafmedewerkers (waarvan 1 vacant), 1 boekhouder, 3 personen in de dienst woonbegeleiding/woningzorg, 1 projectbeheerder en 3 personen in de huurbegeleiding. In de steden Kortrijk en Wervik is een lokaal toewijzingsreglement van toepassing sinds 2014. In Wervik is een voorrang opgenomen voor kandidaten die de volle leeftijd van 65 jaar hebben bereikt op het moment van toewijzing. In Kortrijk is een voorrangssysteem voor diverse kwetsbare groepen en mensen met een beperking opgenomen. Dit toewijsreglement is niet van toepassing op het patrimonium van De Leie, omdat haar aanbod in deze stad zo klein is.

3.2 Beschrijving omgeving Het verschil in inwonersaantal tussen de vijf gemeenten is zeer groot. De stad Kortrijk is met ongeveer 76.000 inwoners goed voor 73% van de totale bevolking van het actieterrein van De Leie, terwijl het woningaanbod in deze stad het kleinste is (Kooigem, 16 woningen). De stad Wervik (ongeveer 18.600 inwoners) volgt met bijna 18%, ongeveer evenveel als de landelijke gemeenten Avelgem (10.000 inwoners) en Heuvelland (7.860 inwoners) samen. Mesen (1.040 inwoners) staat voor minder dan 1% van het totaal aantal inwoners van het actieterrein van de SHM. Deze gemeentes hebben een onderling weinig vergelijkbaar profiel, zoals uit deze beschrijving zal blijken. Het hoge aandeel inwoners en woningen in Kortrijk bepaalt sterk de gemiddelde cijfers van het actieterrein van De Leie, terwijl ze daar het laagste aantal sociale huurwoningen heeft. Anno 2018 woonden in de vijf gemeenten van het actieterrein van De Leie 49.035 huishoudens. Volgens de verwachtingen zal dit toenemen tegen 2030 tot 50.785 huishoudens (+ 9%). Dit is komt overeen met de prognoses voor het Vlaams Gewest, waar een groei van 9 % tegen 2030 wordt verwacht.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 14 VAN 77

Het aandeel in de bevolking van personen ouder dan 65 bedraagt 21%. De 18- tot 34- jarigen staan voor 21%, de 35- tot 64-jarigen voor 39%. De gemeenten van het actieterrein van de SHM huisvesten bijgevolg een hoog aandeel actieve bevolking en iets minder senioren dan in Vlaanderen. Van de vijf heeft Kortrijk het hoogst aandeel senioren (21%) en Heuvelland het laagste deel (18%). De regio kampt met een inkomensprobleem, vooral in de steden Mesen en Kortrijk. Het aandeel werklozen en leefloontrekkers ligt met respectievelijk 5,89 % en 0,42% gevoelig hoger dan in Vlaanderen (3,5% en 0,23%). Het gemiddeld netto-belastbaar inkomen is met 16.427 euro (cijfers 2016) gevoelig lager dan het Vlaams gemiddelde (19.636 euro). In vergelijking met de andere SHM's huisvest De Leie een vrij laag aandeel alleenstaande sociale huurders. Hetzelfde geldt voor gezins- hoofden van 65 jaar of ouder. Met 32% alleenstaanden en 25% senioren behoort de SHM bij de 15 laagste SHM’s. Voor het aandeel huurders waarvan het gezinshoofd niet de Belgische nationaliteit heeft, zit de SHM met 16% bij de SHM’s met het hoogste aandeel. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen van de huurders van de huisvestingsmaatschappij bedraagt net geen 14.680 euro (cijfers 2018). Hiermee zit de Leie bij de middenmoot van de SHM’s in Vlaanderen. De Leie telt in de 5 gemeenten van het actieterrein vooral gesloten bebouwing (40%). De halfopen en open bebouwing bedraagt respectievelijk 20% en 21%. Appartementen zijn minder aanwezig, namelijk 18%. Deze gemiddelden worden sterk bepaald door het aantal en het woning- profiel in de stad Kortrijk. De verschillen tussen de gemeenten zijn ook hier groot. Zo hebben de steden Wervik, Kortrijk en Mesen vooral gesloten bebouwing (44%, 43% en 67%). In het landelijke Avelgem valt het op dat er toch nog 11% appartementen zijn, de steden Wervik en Mesen tellen met 8% en 0,7% weinig tot geen flatgebouwen. Het sociaal objectief beoogt dat iedere gemeente in Vlaanderen groeit naar een minimum aandeel van 9% sociale huurwoningen. Bij de meting voor het bepalen van het BSO bleek dat de meeste gemeenten in het actieterrein een behoorlijk aandeel sociale huurwoningen hadden. Het opgelegde BSO voor het actieterrein van De Leie is dan ook beperkt. Voor Wervik en Mesen werd geen BSO-huur meer opgelegd. In OD 1.1 komt dit verder uitgebreid aanbod.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 15 VAN 77

4. PRESTATIES VAN DE SHM

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed In de periode 2014-2018 vertoont het patrimonium van SHM De Leie een jaarlijkse groei van 0,42%. Hiermee situeert de SHM zich in de laagste 28% van de sector. Dit is weliswaar een beperkte groei, maar in de steden en (deel)gemeenten van het actieterrein werd het BSO bereikt. Via woonconvenanten werkt de SHM verder aan het ontwikkelen van sociale huurwoningen. Voor de periode 2019-2025 zijn in totaal 81 woningen reeds gerealiseerd, in realisatie of gepland. Dit is beduidend meer dan in de voorbije periode. In haar beleidsnota over de toekomst van haar patrimonium en bij recente projecten zet De Leie veel meer dan vroeger in op verdichting. Alle geprogrammeerde woningen zijn opgenomen in de financiële planning. De financiële prognoses zijn positief. De SHM werkt voor nieuwe realisaties goed samen met alle actoren in haar actieterrein. Hieruit besluit de visitatiecommissie dat de SHM goede resultaten neerzet voor deze doelstelling.

• De SHM realiseerde in de periode 2014-2018 in totaal 27 woningen of gemiddeld 5,4 huurwoningen per jaar (zie tabel 2). Dit resulteert in een jaarlijkse productie van 0,42% ten aanzien van het huidige patrimonium. Slechts 28% van de SHM’s hebben een lagere procentuele productie per jaar. In diezelfde periode werden 3 woningen verkocht aan zittende huurders.

• SHM De Leie is actief in Wervik, Mesen, Kortrijk ((deelgemeente Kooigem), Avelgem en Heuvelland (deelgemeente Wijtschate). Het BSO

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 16 VAN 77

is bereikt in deze gemeenten, behalve in de gemeente Heuvelland. (zie onderstaande tabel) Deze gemeente bestaat uit 8 dorpskernen (deelgemeenten) en Wijtschate is daar één van. Enkel deelgemeente Wijtschate behoort tot het actieterrein van De Leie; zij verhuren er alle sociale woningen. In vergelijking met het sociaal huuraanbod in de andere deelgemeenten van Heuvelland, situeert het hoogste percentage aan sociale huurwoningen zich in Wijtschate. Het gemeen- tebestuur wenst het aantal sociale woningen niet meer te laten toenemen. Toch wordt specifiek voor Wijtschate nog een project onder- zocht in de Sint-Medardkerk voor de realisatie van een 10-tal sociale woningen.

Woningen in nulmeting + bijdrage van De realisaties in uitvoering vanaf voortgang sociale Voortgang LEIE aan het realisaties 2019 tot en 2019 tem juni gepland en BS0 huur BSO sociale huur BSO 2014 tem 2018 met juni 2020 2020 geprogrammeerd IDEE fase bereikt Avelgem 331 26 25 25 25 12 45 ja Heuvelland 127 54 34 -1 0 0 10 nee kortrijk 2676 209 446 -1 0 0 ja Mesen 59 0 13 14 5 0 ja Wervik 829 0 129 73 2 20 10 46 10 ja 4022 289 142 87 27 20 15 46 20 Tabel 2: overzicht BSO en realisaties (nu en toekomst) per stad en gemeente in het actieterrein, situatie 31/12/2018 en verder.

• Tijdens de visitatieperiode 2014-2018 leverde De Leie 2 projecten op Avelgem: een project in de Meerstraat met 4 woningen en een project op de Munkkouter, Groote Fabrieke met 21 woningen. In Wervik werden 2 woningen grondig gerenoveerd, G.Gezellestraat 19 en Mesen- straat 67. Deze realisaties zijn met eigen middelen gefinancierd. Vanaf begin 2019 tot op het ogenblik van de visitatie werden 20 woningen gerealiseerd in 3 projecten, allemaal gelegen te Wervik: het project Ten Brielen 4 woningen, Komenstraat 6 woningen en Parklaan, Guido Gezellestraat 10 woningen. Een woonconvenant is afgesloten op 16 november 2017 voor het realiseren van 26 sociale huurwoningen. In diezelfde periode is het verdichtingsproject Fase 1 te Avelgem nog lopende, met 12 wooneenheden. Hiervoor werd een woonconvenant afgesloten voor 12 woningen op 1 maart 2018. Het project te Mesen in de Nieuw-Zeelanderstraat is eveneens nog niet afgewerkt. 5 wooneenheden zullen 1 grote woning vervangen. Door het uitoefenen van voorkooprecht werd een chalet aangekocht en gesloopt. Op dit terrein bouwt De Leie de nieuwe woningen. Het project in Wervik in de Stampkotstraat is een realisatie met 10 woningen.

• Als onderdeel van haar verbeterplan, in antwoord op het vorige visitatierapport, ontwikkelde De Leie een ‘beleidsnota’ d.d. 10 maart

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 17 VAN 77

2019. De SHM maakt een volledig overzicht van de evolutie van haar patrimonium. Op basis van een grondige analyse wordt het totale renovatieprogramma sinds 1990 uitgetekend. Het beleidsplan is gebaseerd op de aanpak van de woningen volgens hun bouwjaar. Veel daarvan is reeds gerealiseerd. - Zo is er voor de periode van woningen gebouwd tijdens het interbellum, de woningen gebouwd tussen 1950 en 1979 en de woningen gebouwd tussen 1980 en 1990 een gedifferentieerde aanpak: o De woningen die dateren uit het interbellum werden allemaal gesloopt wegens in te slechte staat. o In het renovatieprogramma voor de woningen gebouwd tussen 1950 en 1979, werden via verdichting 4 extra wooneenheden gerealiseerd door het afbreken van een gezinswoning en die telkens te vervangen door 2 of 4 appartementen (Toekomststraat, Tuinwijk en Korenstraat). Voor de woningen gebouwd in de ze- ventiger jaren, zijn nog totaalrenovatie projecten voorzien tot en met 2025. Tot hiertoe wordt een budget per woning van 90.000 à 100.000 euro per woningen voorzien (zie OD 2.1). o Voor de woningen gebouwd tussen 1980 en 1990 is eveneens een uitgebreid renovatieprogramma voorzien. Deze woningen zijn structureel in betere staat. De werken zijn vooral gericht op renovatie van daken, ramen en muurbekleding (met als doel het behalen van de ERP-norm) en op interne beperkte renovaties (badkamers, keukens, sanitair) (zie OD 2.1).

• Alhoewel de beleidsnota vooral de renovatie-activiteiten toelicht, stelt De Leie zich de vraag of het aanhouden van dezelfde werkwijze voldoende toekomstgericht is. Van daaruit vloeit min of meer een nieuwe visie voort om meer in te zetten op verdichting en vervangingsbouw. Deze visie vertrekt vanuit de bezorgdheid dat het quasi onmogelijk wordt om woningen aan de actuele energievereisten te laten voldoen door renovatie. De toekomst zal dus meer en meer gericht zijn op vervangingsbouw. Dit komt reeds tot uiting in lopende en geprogrammeerde projecten van SHM De Leie: - In Avelgem verdichtingsgolf KAOB – Cnockaert: 27 woningen in eerste fase en in een tweede fase van 41 naar 98 woongelegenheden. Dit is het totaal aantal woningen inclusief alle renovaties in dit project en het project Groote Fabrieke gekoppeld aan de aanleg van een containerpark te Avelgem; - In Mesen: het eerder besproken project in de Nieuw- Zeelanderstraat evolueert van 1 naar 5 woongelegenheden; - In Wervik zijn er 2 belangrijke sites met opvallende verdichting en een derde project in idee-fase:

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 18 VAN 77

o VD B+M Wervik-Geluwe: van 41 woningen naar 82 woongelegenheden o VD Vandorpe: Verdichtingsgolf W.Vandorpe : van 10 naar 20 woningen - Dezelfde evolutie is zichtbaar in enkele projecten die nog in conceptfase zitten: 20 woningen zullen vervangen worden door een 40-tal woningen in Wervik, mits aankoop van 3 woningen; - In Wijtschate leeft een idee om het kerkgebouw om te vormen naar 16 sociale woningen. Alle geprogrammeerde projecten zijn opgenomen in de financiële meerjarenplanning, opgemaakt door de VMSW (OD 5.4). De woningen in ‘idee-fase’ zijn nog niet meegenomen in de financiële planning. Uit beide financiële planningen blijken de cashflow en liquiditeit op langere termijn positief te evolu- eren (zie OD 5.4). • De directeur van De Leie bespreekt de projecten op het lokaal woonoverleg in alle gemeenten van het actieterrein, maar de SHM gaat ook al veel vroeger in overleg met de gemeente. Vooraleer een grond te verwerven of een woonproject op te zetten, toetst ze de opportu- niteit af bij de betrokken gemeente. Indien ze overgaat tot realisatie, is er opnieuw sterke betrokkenheid van de lokale overheid. Zo zijn ook de stedenbouwkundige diensten betrokken bij de ontwerpfase en bij de selectie van de architect.

OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan Beoordeling: niet van toepassing SHM De Leie is van oudsher een maatschappij die zich vooral toelegt op de bouw en verhuur van sociale huurwoningen. In het actieterrein van de SHM worden koopwoningen gerealiseerd door de collega koop- SHM’s Ons Onderdak en Wonen Regio Kortrijk. Doordat de SHM nog steeds een huurmaatschappij is en niet bemiddelt in sociale leningen, worden de prestaties van de SHM op vlak van koopactiviteiten in dit visitatierapport niet apart in rekening gebracht.

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 fe- bruari 2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn ondergebracht bij OD 1.2.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 19 VAN 77

De Leie verkocht tijdens de visitatieperiode 11 sociale kavels, gelegen te Mesen en Wervik. Deze kavels maken deel uit van een grotere sociale verkaveling. In Mesen werden 7 kavels verkocht van een sociale verkaveling met 21 loten; de overige 14 waren reeds verkocht voor deze visitatieperiode. In Wervik werden 4 loten verkocht in een sociale verkaveling met 47 loten. In Mesen zijn er nog 6 sociale kavels te koop. Aangezien de verkoop zeer moeilijk verloopt, werden geen beslissingen tot verkoop sociale kavels meer genomen.

OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Beoordeling: Goed De Leie had eind 2018 een beschikbare grondreserve van iets meer dan 7 ha, waarvan de verwervingen dateren van voor 2000. Daarmee blijft de grondreserve op hetzelfde niveau van eind 2013, na realisatie van 27 woningen (OD 1.1). 85% van deze grondreserves staan echter ‘on hold’. De Leie wenst geen strategische grondreserves meer aan te leggen. Ze verwerft gronden met panden via voorkooprecht en hun projecten zijn eerder kleinschalig en gericht op verdichting en vervangingsbouw. De Leie zoekt actief naar grond voor projectmogelijkheden in nauwe samenwerking met de gemeenten in haar actieterrein. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van De Leie voor deze operationele doelstelling als goed.

• Eind 2013 beschikte de SHM over een grondreserve van ongeveer 7 ha. In 2018 waren de reserves ongeveer even groot. Daarmee situeert De Leie zich op de mediaan in vergelijking met alle SHM’s in Vlaande- ren. 85% van de reserves staan ‘on hold’ om te bebouwen. Momenteel heeft de SHM geen zicht op veranderingen in deze situatie. - 2 belangrijke percelen in de grondvoorraad zijn niet meer beschikbaar voor bebouwing. o Terrein van 5,1 ha in Wervik West-Barrierestraat, is onge- schikt verklaard in het RUP van de stad Wervik. Het vorige visitatierapport beschreef reeds deze situatie. Mogelijk zouden deze gronden geruild kunnen worden met private ont- wikkelaars, maar tot op heden is dit niet gebeurd. Er zijn ook daarover geen intenties meer geformuleerd. Integendeel, de woonactoren lieten verstaan dat de discussies over deze terreinen niet meer ter sprake komen en wensen deze voorlo- pig niet te heropenen.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 20 VAN 77

o Terrein van 1,2 ha in Wervik “Hoogland” Kruisekestraat- Voassaardesestraat, in een zone voor landelijke bebouwing. Het terrein wordt gehuurd door de stad Wervik en verhuurd aan voetbalvereniging Sparta Kruiseke. Er zijn geen andere plannen voor dit terrein. - Op de terreinen aan de Parklaan in Wervik-Geluwe en De Riemeers in Wervik realiseerde De Leie 2 projecten. In de grondreserves zijn respectievelijk nog 358m² en 537m² aanwezig. In Mesen is een terrein van 1 ha beschikbaar, gelegen in de Wulvergemstraat. Aangezien er aanpalend nog 6 sociale kavels moeilijk verkocht worden, wordt deze grond tot op heden niet aangesneden. • De Leie onderzoekt meerdere mogelijkheden om het decretaal voorkooprecht uit te oefenen in Wervik. Daarbij botst de SHM op nega- tief advies van de gemeente die deze gronden niet wenst te ontwikkelen voor bijkomende sociale huurwoningen.

• De wederinkoop van woningen in wijken waar de SHM reeds meerdere woningen bezit, wordt wel zonder uitzondering gerealiseerd. In eerste instantie kunnen deze woningen meteen verhuurd worden. Op termijn kan de volledige wijk aangepakt worden in een vervangingsbouwproject. Zo werden 2 woningen aangekocht in de Christuslaan in Wer- vik.

• De meeste verwervingen gebeuren via een eenvoudige aankoop, decre- tale of conventionele voorkoop. De Leie is zich ervan bewust dat het verwerven van gronden steeds moeilijker wordt. De SHM verlaat de piste om strategische grondreserves te verwerven. Zoals ook in het beleidsplan uiteengezet, is de ambitie gericht op optimale verdichting van het bestaande huurpatrimonium. Op die manier wil de SHM zich richten op kleinschalige nieuwbouw en/of vervangingsbouwprojecten. Zo werden reeds enkele kleinschalige vervangingsbouwprojecten van telkens 4 à 6 woongelegenheden gerealiseerd: het project Ten Brielenlaan in Wervik, Komenstraat 56 in Wervik en Nieuw- Zeelanderstraat 5 in Mesen.

OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed De wachttijden bij SHM De Leie liggen eind 2018 zeer laag. Jaarlijks worden actualisaties van de wachtlijsten doorgevoerd waardoor het aantal kandidaat-huurders telkens sterk daalt. Via analyse van haar wachtlijsten is het duidelijk dat een toename van het aantal wooneen-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 21 VAN 77

heden met een beperkt aantal slaapkamers noodzakelijk is. De hoge graad van onderbezetting versterkt dit fenomeen. In de typologie van haar toekomstige projecten houdt de SHM daarmee rekening, en heeft de omslag voorzien in lopende realisaties en geplande projecten. De SHM bouwt woningen die rolstoel-bewoonbaar zijn en verhuurt woningen buiten sociaal stelsel voor specifieke doelgroepen. Het toewijzingsreglement in één gemeente is gericht op senioren en daarvoor is een belangrijk aandeel woningen voorzien. Aanpassingen van woningen voor specifieke doelgroep noden gebeuren op vraag en op maat, maar het is minder ingebed in de visie van de SHM. Eind augustus 2020 kon de visitatiecommissie vaststellen dat de eerste realisaties naar kleinere appartementen zichtbaar zijn. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling als goed.

• Bij de vorige visitatie scoorde De Leie een voor verbetering vatbaar op deze operationele doelstelling. De aanbeveling bestond er- uit om een visie te ontwikkelen over het te realiseren woningaanbod, rekening houdende met het profiel op de wachtlijsten, in combinatie met aandacht voor leefbaarheid en dorp- en stadskernver- nieuwing.

• Eind 2018 telde het inschrijvingsregister van De Leie 386 kandidaat-huurders. De Leie maakt gebruik van de wettelijke voorziene mogelijkheid om jaarlijks te actualiseren in plaats van de gebrui- kelijke 2-jaarlijkse (zie OD 6.1). De jaarlijkse actualisatie leidt tot opvallend lage wachttijden bij De Leie. Daarmee situeert de SHM zich bij de laagste in de sector. Voor éénoudergezinnen is de wachttijd met 199 dagen het laagste. Voor koppels met kinderen bedraagt de wachttijd 247 dagen. Voor alleenstaande kandidaat huurders bedraagt de wachttijd 360 dagen en voor koppels zonder kinderen 378 dagen. Grote gezinnen staan het langst op de wachtlijst met gemiddeld 544 dagen. Het aandeel van grote gezinnen op de wachtlijsten bedraagt 13,47% of 99 kandidaat-huurders.

31/12/2018 1 slp 2 slp 3 slp 4 slp >5 slp woningen 24 59 741 188 2 appartementen 82 199 4 TOTAAL 106 258 745 188 2 procentueel op totaal 8,2% 19,9% 57,4% 14,5% 0,2% Tabel 3: indeling van de wooneenheden per slaapkamers per 31/12/2018

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 22 VAN 77

• In 2014 beschikte De Leie in haar aanbod over 3/4de woningen en appartementen met 3 of meer slaapkamers. 8% had één slaapkamer, 19% heeft 2 slaapkamers. Eind 2018 is het aantal wooneenheden met 2 slaapkamers met (bijna) 1% toegenomen, vooral door het bouwen van nieuwe woningen. • Bij het analyseren van de typologieën van alle wooneenheden van de projecten in programmatie of in idee-fase, leidt dit tot een bijna verdriedubbeling het aantal één-slaapkamer wooneenheden. Onder- staande tabel is gebaseerd op informatie aangereikt door de SHM. Het relatieve aantal wooneenheden met 2 slaapkamers daalt in lichte mate. Het aandeel wooneenheden met 3 en meer slaapkamers daalt van 72% tot net onder 60% in het totale patrimonium. Het totaal aantal woonheden stijgt met 140 eenheden en daardoor blijft het aanbod van de grotere wooneenheden quasi gelijk. Het verschil situeert zich vooral bij de enorme toename van het aantal één-slaapkamerwoningen.

na verdichting 1 slp 2 slp 3 slp 4 slp wervik 104 187 318 88 wervik - geluwe 82 25 153 15 Avelgem 70 26 92 19 Avelgem - Outrijve 18 0 27 8 Avelgem - Bossuit 28 0 25 9 Mesen 11 20 39 6 Kortrijk - Kooigem 4 1 10 0 Heuvelland - Wijtschate 8 0 33 13 TOTAAL 325 259 697 158 1439,00 procentueel op totaal 23% 18% 48% 11% 100% Tabel 4: typologie van de woningen na de realisatie van alle geplande projecten en projecten die men denkt te kunnen realiseren.

• Op basis van de realisaties eind augustus 2020 kan de visitatiecommissie vaststellen dat er in 2019 en 2020 meerdere projecten met 1 slaapkamer en 2 slaapkamer-woningen gerealiseerd werden. Dit leidt reeds tot een eerste kleine zichtbaar verschuiving, zoals onderstaande tabel aantoont. 30/08/2020 1 slp 2 slp 3 slp 4 slp >5 slp woningen 26 59 741 188 2 appartementen 111 205 4 TOTAAL 137 264 745 188 2 procentueel op totaal 10% 20% 56% 14% 0% Tabel 5 : indeling van de wooneenheden per slaapkamers per 30/08/2020

• Alhoewel het aantal alleenstaande kandidaat-huurders in alle SHM’s blijkt te stijgen, valt op dat de aantallen bij De Leie sterk

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 23 VAN 77

schommelen. De visitatiecommissie beveelt aan de analyse van de wachtlijsten opnieuw te maken eind 2020, omdat er dan ook een jaar geen actualisatie gebeurde. Op basis van die informatie kan de SHM nagaan of ze nog mogelijkheden heeft om in de voorziene typologieën aanpassingen door te voeren. Bij meerdere SHM’s leeft ook een trend om minder één-slaapkamerwoningen te bouwen en te kiezen voor twee- slaapkamer typologie, omdat ook alleenstaanden vaak minder geneigd zijn om voor een woning met slechts één slaapkamer te kiezen.

• Het aanbod wordt dus afgestemd op een grotere vraag naar sociale huurwoningen bij alleenstaanden, maar ook voor senioren, andersva- liden en gezinnen zonder kinderen. Op die manier hoopt de SHM een betere sociale mix te bekomen in de betrokken wijken en het levenslang woningen te faciliteren (zie ook OD 4.3).

• Het onevenwicht tussen vraag en aanbod inzake aantal slaapkamers in de woning wordt nog versterkt door de hoge graad van onderbezetting. In totaal zijn 240 woningen onderbezet (156 3- slpkamerwoningen en 86 4-slpkamerwoningen) Dit is de situatie in 2020. Tot op heden kon de SHM deze situatie van onderbezetting nog niet systematisch aanpakken, wegens gebrek aan aanbod. De visitatiecommissie beveelt aan om spoed te zetten achter deze aanpassingen in haar patrimonium en op die manier ook vooruitgang te boeken in haar aanpak rond onderbezetting.

• De SHM beschikt niet over een expliciete strategie voor het huisvesten van specifieke doelgroepen. De visitatiecommissie kon wel vaststellen dat de SHM ingaat op concrete vragen van actoren, op basis van een VAPH-dossier. - Zo verleent de SHM haar goedkeuring aan huurders die noden hebben om hun badkamer aan te passen, trapliften plaatsen, automa- tische garagepoorten, … in functie van verminderde mobiliteit en/of lichamelijke beperkingen. - In de renovatiedossiers worden specifieke voorzieningen geïnte- greerd voor senioren zoals extra handgrepen, verhoogde toiletten, … . - Indien een aanpassing niet mogelijk is, wordt bekeken of mutatie het probleem kan oplossen. - De Leie zal na realisatie van de verdichtingsprojecten en nieuwbouwprojecten over een totaal van 21 rolstoel-bewoonbare appartementen/woningen beschikken, gelegen op het gelijkvloers.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 24 VAN 77

• De Leie biedt aan de OCMW's in de verschillende gemeentes van haar werkingsgebied de mogelijkheid tot tijdelijk verhuur van woningen buiten het sociaal huurstelsel. Aan het OCMW te Wervik en Mesen worden woningen verhuurd voor asielzoekers, aan het OCMW Wijtschate voor vluchtelingen en aan Ubuntu/Achtkanter voor een persoon met een beperking. Toewijzingen voor specifieke doelgroepen worden vaak ad hoc behandeld. Deze vragen komen binnen via het intergemeentelijk samenwerkingsverband w13. Vervolgens beslist de raad van bestuur over de toewijzing. Daarvoor worden geen specifieke woningen vrijgehouden (OD 4.1).

• Sinds 2013 beschikt Wervik over een toewijzingsreglement waarin voorrang verleend aan senioren (65+), in combinatie met lokale binding. Het grootste deel van de gelijkvloerse appartementen in Wer- vik 108) wordt op basis van dit reglement benut. Deze woningen hebben op het gelijkvloers een volledige leefruimte, slaapkamer en badkamer. De toegang is zonder trappen. De meeste van die woningen liggen binnen de woonzorgzone van het OCMW Wervik.

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOM- GEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal wo- ningpatrimonium waar nodig Beoordeling: goed

Door een doordachte visie en sterke inzet op renovatie en vervangingsbouw, is de woningkwaliteit van het patrimonium van De Leie nog verder verbeterd sinds de vorige visitatie. De Leie heeft een strategische nota met een toekomstvisie in 2019 uitgewerkt. Zo zijn een aantal vervangingsbouwprojecten cruciaal om de laatste 30 woningen die niet voldoen aan de ERP2020-normen ook op kwaliteitsniveau te brengen. De Leie heeft inzicht in haar patrimonium en beschikt over een meerjarenplanning inzake onderhoud en renovatie, gelinkt aan de financiële planning. De SHM beschikt over een procedure voor onderhoud en herstellingen. Ze maakt hierbij gebruik van externe aannemers. De Leie heeft de prioritaire ERP 2020-doelen voor de ver- duurzaming van het patrimonium nog niet bereikt, mede door woningen die nog steeds verwarmd worden met een kachel. De SHM startte een samenwerking op met Aster in het kader van de duurzaamheid. De visita-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 25 VAN 77

tiecommissie vindt dat de SHM op deze operationele doelstelling goede prestaties levert.

• De SHM heeft een goed inzicht in de kwaliteit van haar patrimonium. Recent zijn de woningkenmerken geïnventariseerd via steekproeven uit de template van de scorecard van de VMSW. Deze tool is een in- ventarisatiedocument dat de kwaliteit van de woning schetst. De SHM houdt ook heel wat gegevens bij in een eigen systeem (CV-nuts). Ze slaat datum van keuringen op, jaar van plaatsing van verwarmingske- tel, soort verwarming, rookmelders, huisbezoeken...Door deze beide systemen beschikt De Leie op ieder moment over een up-to-date toestand van de woning. • SHM De Leie renoveerde in het verleden vanaf 1990 zo’n 500 woningen door een strategie uit te bouwen van vervangingsbouw en renovatiewerken, gecombineerd met herstellingen en onderhoud. De SHM houdt rekening met de leeftijd van de woning bij deze renovaties, omwille van de typologiëen en de kostenbeperkingen (zie OD 5.2). Uitgaande van de bouwperiode (1950 – 1997; 1980 – 1990) past zij haar renova- tiestrategie aan. De eerste periode van woningen zijn gerenoveerd vanaf de tweede helft van de jaren 90. Ondertussen zijn deze renovatieprojecten nog gedeeltelijk bijgestuurd; soms is er overgegaan tot verdichting door middel van vervangingsbouw (zie OD 1.1). Bij- komend ontstond er een betere sociale mix binnen de wijken en kan het recht op levenslang wonen binnen de wijk vergemakkelijkt worden. Voor de woningen gebouwd tussen 1980 en 1990, heeft De Leie geen structurele aanpassingswerken doorgevoerd. Hier drongen zich een aantal specifieke renovatiewerken op. Op wijkniveau renoveerde De Leie de gevel- en dakelementen en alle buitenschrijnwerk; De Leie zet hier verder op in door totaal renovaties van keukens, badkamers en toiletten te voorzien op wijkniveau. Soms worden oorspronkelijke renovatiedossiers ook gedeeltelijke verdichtingsprojecten (PV 1) (Cnockaert, Wervik; Boens-Michiels, Wervik Geluwe; Vandorpe, Wervik). De visitatiecommissie vindt dat dankzij de gan- se strategie, de algemene kwaliteit van de woningen er sterk op vooruit gaat. Voor De Leie is dit belangrijk vanuit het standpunt van de verhuurbaarheid (en het behouden van huurinkomsten). • De Leie zet haar strategie van renovatie en verdichting verder. Ze combineert een grondige renovatie met beperktere vervangingsbouw, zodat bijna 70 % van de woningen (tussen 1950 en 1979 gebouwd) is gerenoveerd of vervangen. Zo zijn er 328 woningen gerenoveerd en 94 in renovatie (tijdens visitatieperiode) en blijven er 112 woningen te renoveren. Daarnaast zijn er nog 112 woningen te verdichten naar door vervangingsbouw tegen 2030 (zei PV 1). Een voorname kwali- teitssprong zal De Leie nog realiseren via verschillende geplande

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 26 VAN 77

renovatieprojecten en de vervangingsbouwprojecten (zie OD 1.1). Zoals blijkt uit onderstaande tabel betreft het voornamelijk interne totaalrenovaties tijdens de visitatieperiode en renovaties voor woningen gebouwd tussen de jaren 1980 en 1990. Dit betreft niet het patrimonium dat De Leie ingekocht heeft via voorkooprecht (zie PV 1).

Tabel 6: visienota van de raad van bestuur over de kwaliteit van het patrimonium, p. 7

• De toekomstige renovatie- en verdichtingsprojecten zijn geïnte- greerd in de financiële planning tot en met 2024. Een gedetailleerde planning per jaar geeft het type financiering weer, de status van het project (ontwerp, gepland, te plannen) en hoeveel de annuïteiten bedragen en vanaf welk jaar. Dit bevordert het inzicht in de financiële planning evenals de realiteitswaarde. De meerjarenplanning voor onderhoud en renovatie bekostigt De Leie met FS3 leningen en zeer uitzonderlijk met eigen middelen. Deze meerjarenplanning is opgesteld in functie van een verbetering van veiligheid en kwaliteit met een voldoende spreiding zodat het financieel haalbaar blijft. • Bijna 70 % van het patrimonium voldoet vandaag aan alle prioritaire ERP2020-doelen. Daarmee scoort de SHM relatief laag in vergelijking met de andere Vlaamse SHM's. Alle woningen beschikken over dubbele beglazing, een status quo met de vorige visitatie. 100% van de woningen beschikt over dakisolatie, terwijl dit bij de vorige visitatie nog 90% bedroeg. Tenslotte beschikt bijna 70 % van de woningen over een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Dit is quasi onge- wijzigd ten aanzien van de vorige visitatie. Hiermee scoort de SHM lager dan het gemiddelde van de Vlaamse SHM's. De SHM behaalt bijgevolg de ERP-2020 norm niet. Het voornaamste pijnpunt zijn de ver- warmingsinstallaties. Zoals reeds aangegeven in het vorige visitatierapport betreft het 90 woningen met individuele gaskachels of elektrische verwarming. Dit is nog een grote openstaande taak. Het

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 27 VAN 77

gaat over kleinere woningen (studio’s, een-slaapkamer-woningen). Dit betreft quasi uitsluitend de nog niet gerenoveerde en/of nog niet verdichte woongelegenheden met bouwjaren ’50, ’60 en ’70, waar geen centrale verwarming aanwezig is. Deze woongelegenheden worden momenteel in de praktijk dan ook meestal verwarmd met gas- en/of kolenkachels die door de huurders zelf geïnstalleerd werden. Het gaat hier over een uitdovend scenario, daar deze woningen systematisch gerenoveerd of verdicht worden eens ze leeg komen te staan (zoals eveneens blijkt uit de hierboven vermelde beleidsnota). Het is al lang bekend dat verwarming met kachels op termijn niet accep- tabel is. De veelal open verbrandingstoestellen kunnen leiden tot CO-vergiftiging. De Leie organiseerde huurdersvergaderingen en toe- lichtingen in de wijken (Oud en Nieuw Park) over hoe de huurder deze systemen correct en efficiënt kan gebruiken (zie ook OD 4.1). Daarnaast neemt de Leie deel aan het Aster-project van de VVH. De bedoeling is dat de opbrengsten van de zonnepanelen de energiekosten zouden verlagen van deze woningen. Dit vindt de visitatiecommissie een goede zaak zodat de hogere energiefactuur kan gecompen- seerd worden.

• De SHM beschikt over ontwerprichtlijnen voor de huurwoningen die vooral de klemtoon leggen op het gebruik van onderhoudsvriendelijke en duurzame bouwmaterialen. Daarentegen is de SHM bewust dat de reeds gerenoveerde woningen en/of in renovatie zijnde woningen gebouwd voor 1979, bijna nergens voorzien zijn van enige spouwmuurisolatie. Ook de aanwezige spouwmuurisolatie in recentere woningen zal op termijn geenszins meer voldoen aan de stengere normen. De raad van bestuur stelt in de visienota rond het patrimonium dat in- tegrale vernieuwing van de buitenmuurbekleding de globale kostprijs per woongelegenheid nog eens zal verhogen met 20.000 euro. Dan nog zullen de woningen nog altijd energetische gebreken vertonen, een nieuwbouwresultaat kan zo niet bereikt worden. De visitatiecommissie suggereert evenwel om te onderzoeken of het integraal vernieu- wen van de buitenmuurbekleding geen oplossing kan zijn voor de woningen die verwarmd worden met kachels, ondanks de kostprijs.

• Onderhoud en herstellingen besteedt De Leie volledig uit. De SHM beschikt over een procedure. De maatschappij registreert alle meldingen in Sociopack. Na het bepalen van de prioriteitsgraad van de melding, wordt binnen de week door de dienst een opdrachten-bon aangemaakt, waarop de opdracht (renovatie, herstelling) vermeld wordt. Het technisch personeel komt vervolgens ter plaatse om de nodige vaststellingen en metingen te doen en de aard van de uit te voeren werken in te schatten. De SHM beschikt ook over een aantal

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 28 VAN 77

aannemers waarmee ze een raamcontract heeft afgesloten of werkt op afroep. Er wordt vervolgens een bestelbon opgemaakt en zowel bij de technische dienst als bij de externe aannemers wordt strikt opge- volgd in welke mate de opdrachten worden uitgevoerd en of dit gebeurt binnen de gestelde termijnen. Via steekproeven en om de 14 dagen controleren de medewerkers de uitgevoerde herstellingswerken, timing en de kostprijs van de individuele werken. Zij spreken aannemers aan als zaken niet in orde zijn of als een specifieke bestelbon enige tijd open staat. Als deze aangeeft de werken niet binnen redelijke termijn te kunnen uitvoeren, annuleert De Leie zo nodig deze en duidt een andere aannemer aan (zie verder onder OD 4.1). Bij dringende oproepen voor problemen met het sanitair, centrale verwarming of elektriciteit beschikt de SHM over een 24/7 on- dersteuningsdienst van een externe aannemer. De huurders met wie de visitatiecommissie sprak, zijn tevreden over deze dienstverlening (zie OD 3.2). De Leie heeft geen echte uitgeschreven visie met betrekking tot duurzaamheid. De raad van bestuur is begin 2020 toege- treden tot het project Aster. Dit project heeft twee hoofddoel- stellingen: deskundigheid opbouwen voor het opzetten van een inves- teringsprogramma voor duurzame ontwikkeling in sociaal wonen en 20.000 fotovoltaïsche installaties (40 megawatt) plaatsen op bestaande sociale woningen bij de 62 deelnemende SHM’s. De toekomstige stafmedewerker “projecten” zal dit aspect nader uitzoeken. Daar- naast voorzien de projecten bij De Leie de plaatsing en het maximaal hergebruik van regenwater(putten).

OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoor- lijke woonomgeving

De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en de woonomgeving zijn onderwor- pen aan de bepalingen in de Vlaamse Wooncode en aanvullende kwali- teitsrichtlijnen door de minister opgelegd. Omdat in het procedurebesluit de kwaliteit van nieuwe woningen conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwaliteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecyclus immers niet door- staan. De beoordeling van de kwaliteit van de bestaande woningen is vervat onder OD 2.1.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 29 VAN 77

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Tijdens de visitatieperiode realiseerde De Leie een beperkt aantal projecten (nieuwbouw en renovatie) waarbij de maximale kostprijsnor- men van de VMSW gerespecteerd werd. Bij het gunnen van de opdrachten tot ontwerp voor 2 vervangingsbouwprojecten met verdichting, werd het subsidiabel plafond reeds overschreden. Momenteel mist de SHM de nodige capaciteit om in de ontwerpfase van complexere projecten de betaalbaarheid onder controle te houden. De SHM is zich bewust dat het verzekeren van de betaalbaarheid start vanaf de conceptfase. Zij wil daarom een bijkomende medewerker hiervoor aanwerven. De ontwerprichtlijnen – het Memorandum, dat eerder werd opgesteld is aan een herzie- ning toe, vooral inzake het gebruik van duurzame energietechnieken. Bij het verwerven van panden om tot verdichting over te gaan, gaat de SHM in nauw overleg met de steden en gemeenten in het actieterrein. De visitatiecommissie waardeert dat de SHM De Leie inzicht heeft in haar punten tot verbetering, maar kon de realisatie van haar acties nog niet vaststellen. De prestaties voor deze operationele doelstelling zijn voor verbetering vatbaar.

• Prijsbewust bouwen wordt onder andere gemeten op basis van de vergelijking met de maximale kostprijsnorm zoals die door de minister is bepaald. Deze norm is het referentiepunt bij het verstrekken van gesubsidieerde financiering voor de nieuwbouw- en renovatieprojecten. De daadwerkelijke realisatie (inclusief contractwijzigin- gen) bepaalt in welke mate de SHM prijsbewust bouwt. • Tijdens de beoordeelde visitatieperiode werd een beperkt aantal projecten gerealiseerd. De visitatiecommissie kon aan de hand van 8 projecten (vervangingsbouw, nieuwbouw en renovatie) nakijken in welke mate de SHM haar projecten binnen het subsidiabel plafond kan realiseren. • In 2 van die projecten werd de norm reeds overschreden bij de raming van het project. In beide gevallen erkent de SHM dat ze over te weinig capaciteit beschikten om deze eerste fase van het bouwproces grondig op te volgen en bij te sturen in samenwerking met de architect. Deze projecten zijn nog lopend, waardoor de visitatiecommissie niet kon nagaan in welke mate de realisatie onder het subsidiabel plafond blijft. Deze beide projecten zijn verdichtingsprojecten die meer complexiteit inhouden dan het bouwen van nieuwe woningen.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 30 VAN 77

- Het vervangingsbouwproject Nieuw Zeelanderstraat te Mesen omvat het slopen van een Chalet, waarbij vervolgens 5 woningen in de plaats kwamen. De raming overschreed de norm met 15%. Bovendien was extra elektriciteit nodig, waarvoor Fluxus een cabine bouwde. Daarvan kon de SHM nog 26.000 euro recupereren. Tegelijker- tijd verliep de samenwerking tussen de SHM en de architect niet optimaal. - De raming voor het verdichtingsproject te Avelgem, fase 1 (van de 4) werd gegund aan 100,6%. De SHM licht toe dat dit een zeer complex project is, waarvoor momenteel nog te weinig expertise aanwezig is in de SHM - De 2 nieuwbouwprojecten werden gerealiseerd binnen het subsidiabel plafond. De renovatie van 2 aparte woningen in Wervik gebeurde met eigen middelen. De overschrijding met het subsidiabel plafond is hierbij niet relevant. De visitatiecommissie beveelt aan om een grondige analyse te maken inzake de betaalbaarheid in de gevallen van renovaties van individuele woningen en de beslissingen over renovatie of vervangingsbouw af te toetsen in functie van die betaalbaarheid, het beleidsplan en de visie die de SHM zelf heeft opgesteld. • De Leie beschikt over uitgebreide ontwerprichtlijnen voor architecten; zelf noemen zij dit ‘het memorandum’ (2014). Deze richtlijnen zijn zeer uitgebreid en worden momenteel geactualiseerd. Het eerste deel behandelt de samenwerking met de architect (eerder juridisch), het tweede deel omvat heel veel technische aspecten. De SHM wil onderhoudsvriendelijke materialen gebruiken tegen betaalbare prijzen, maar waarbij niet te snel aan de kwaliteit wordt ingeboet. Het Me- morandum is minder gericht op het ontwerpen van de verdichtingsprojecten. Er wordt ook minder aandacht besteed aan duurzame energie en technieken. Toch neemt de Leie initiatieven door bijvoorbeeld groendaken te installeren op een garagecomplex in de Komenstraat in Wervik. In het project verdichtingsfase 2 te Avelgem wil men eveneens groendaken en zonnepanelen voorzien. De Leie zal participeren in het Asterproject inzake zonnepanelen. Ze wil een 'park' met zonnepanelen installeren om zo meerdere woningen aan te sluiten op een dergelijk centraal net. Specifiek voor het kantoorgebouw heeft de SHM een warmtepomp geïnstalleerd. De visitatiecommissie beveelt aan om de ervaringen met duurzame energie uit voorgaande projecten ook mee te nemen bij het actualiseren van 'het memorandum'. • De laatste jaren heeft de SHM de beheersing van het bouwproces minder goed onder controle, wat nadelig is voor de betaalbaarheid van de projecten. Zoals gesteld zijn de ontwerprichtlijnen zeer uitgebreid, maar slaagt De Leie er niet altijd in deze af te dwingen bij

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 31 VAN 77

de architecten. Dit leidt in een aantal gevallen tot te dure projecten. De SHM beoogt enkele initiatieven om hieraan tegemoet te komen. • SHM De Leie wil een architect of een ingenieur aanwerven. Deze aanwerving is belangrijk om in de toekomst de toepassing van het 'memorandum' te handhaven, bestekken grondiger na te zien en daardoor de kosten onder controle te houden. Deze aanwerving komt ter vervanging van een technische medewerker die in 2017 aangeworven werd maar niet lang werkzaam was bij De Leie. De vacature is lopende. • In het verleden werd voor elk project een apart contract met een architect opgesteld. Recent heeft De Leie de keuze gemaakt om dossiers te groeperen per regio en per architect. Concreet betekent dit dat er 7 dossiers via 3 contracten toegewezen zijn aan de architecten. Dit leidt tot meer interesse voor projecten door architecten. • In haar beleidsplan maakt De Leie haar visie over de ontwikkeling en verbetering van het patrimonium duidelijk (zie OD 1.1 en OD 2.1). Aangezien de focus op verdichting ligt, zal De Leie hiervoor bestaande panden analyseren met het oog op de mogelijkheid om daarin meer sociale huurwoningen te realiseren. De gemeenten brengen ook zelf mogelijke projecten aan. De SHM gaat mee in de plannen die de gemeenten verwachten. Vanaf de analysefase en het gunnen van de projecten worden zij sterk betrokken. • Tijdens de visitatieperiode realiseerde De Leie meerdere renovatieprojecten. Volgens de afrekeningen die de visitatiecommissie kon inkijken, slaagt de SHM er wel in onder het subsidiabel plafond te blijven. • Bijna alle openbaar domein is overgedragen aan de gemeenten, behalve bij 1 project in Mesen.

OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: Goed De SHM levert inspanningen om de huurlasten voor de huurder onder controle te houden. De huurlasten zijn wel stijgend, mede door het garanderen van 24/7 dienstverlening via externe leveranciers. 60% van de SHM’s in Vlaanderen heeft hogere huurlasten. De Leie spoort de huurder sterk aan om zelf bij te dragen in het onderhoud, zoals poetsen en groenonderhoud. In samenwerking met partners en tijdens de huisbezoeken door de medewerkers, begeleidt de Leie de huurder om zijn energiekosten en afvalkosten te beperken. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties op deze doelstelling goed zijn.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 32 VAN 77

• Bij SHM De Leie liggen de huurprijzen laag in vergelijking met de andere SHM’s in Vlaanderen. In verhouding is de huurprijs voor een eengezinswoning beduidend hoger dan voor een appartement. Voor een eengezinswoning bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand 290,91 euro. Slechts 30% van de SHM’s heeft lagere huurprijzen. Voor appartementen bedraagt de (mediaan) maandelijkse huurprijs 199,81 euro; slechts 2 SHM’s hebben nog lagere huurprijzen. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van De Leie ligt met 14.691 euro (2018) ongeveer op de mediaan van de SHM’s. Gemiddeld besteden de huurders 17,42% van hun maandelijks inkomen aan huur (dit is de gemiddelde woonquote voor alle sociale huurders van de SHM). Bij slechts 22% van de Vlaamse SHM's ligt deze verhouding nog lager. Het verschil tussen de aangerekende sociale huur en de (huur)marktwaarde bedraagt voor een woning en een appartement respectievelijk 244 euro en 250 euro. De sociale huurders betalen gemiddeld gezien dan ook een substantieel lagere huurprijs dan op de private markt. • De totale huurlasten bedroegen in 2018 voor alle huurders samen 220.384 euro. Deze omvatten alle huurlasten van de woningen en appartementen samen (onderhoud Cv, brandverzekering afstand van verhaal, alle gemeenschappelijke kosten van appartementen, onderhoud van groenzones, ventilatiesystemen, rioleringen, liften). Voor een totaal van 1.236 woongelegenheden (exclusief leegstand) komt dit neer op een gemiddelde huurlast van 177 euro per jaar per woongelegenheid. 39% van de SHM's hebben lagere huurlasten. In 2014 bedroegen de huurlasten nog 140 euro per jaar per woning of 18% lager dan in 2018. • De hoogte van de huurlasten hangt ook af van het aantal appartementen in het patrimonium. In 2018 bedraagt die aandeel 21,94%. De huurlasten voor appartementen liggen een stuk hoger dan voor de woningen. Slechts 11% van de SHM’s in Vlaanderen hebben minder appartementen in het beheer. • De SHM is alert om zowel de kosten van de huurlasten onder controle te houden als het verstrekken van voldoende kwaliteit en dienstverlening in onderhoud en herstellingen. Zo voorziet de SHM contractu- eel een 24/7 service met Cofely. Het totale contract voor de SHM kost 350.000 euro per jaar, waarvan een deel aangerekend wordt als huurlasten. Dit is een hoge kost, maar de SHM beschikt niet over een eigen onderhoudsploeg. Door dit service-contract garandeert zij de dienstverlening ingeval van dringende gevallen en buiten de diensturen. Dit leidt tot een méérkost maar ook tot tevredenheid van de huurders.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 33 VAN 77

• Het groenonderhoud beperkt zich tot de leegstaande woningen. Verder is alle groenonderhoud in handen van de huurders zelf. Indien dit onvoldoende gebeurt, spreekt de SHM de huurders hierover aan. Zo wordt bijvoorbeeld ook in de ontwerprichtlijnen opgenomen dat het mogelijk moet zijn om de tuin te onderhouden zonder met machines door de living te moeten gaan. In toekomstige projecten wil men er eveneens voor zorgen dat groenzones meer samen komen en dus ook als één geheel onderhouden kunnen worden. Publieke groene zones worden overgenomen door de stad of de gemeente. In Mesen nam de gemeente een dergelijke zone over en maakte er een kruidentuin. Het publieke groen aan de Vredeswijk is nog niet overgenomen. De Leie moedigt haar huurders aan om zelf te poetsen in de appartementsgebouwen. In 64 appartementen lukt dit ook. Indien toch poets- hulp nodig is, werkte de SHM vroeger met PWA-cheques. Wijziging in de regelgeving liet dit niet meer toe. Daarom doet De Leie nu beroep op een poetsbedrijf. De kost daarvan is daardoor geëvolueerd van 5 euro naar 32 euro per uur. In de appartementsblokken voorziet de SHM De Leie geen liften, vooral omdat de blokken beperkt zijn in aantal verdiepingen). Er is slechts één blok met een lift. Deze lift was reeds aanwezig in het appartementsblok. • De Leie onderneemt samen met meerdere partners diverse initiatieven om energiezuiniger te wonen. Zo worden energiescans uitgevoerd met ‘Energiesnoeiers’, georganiseerd door VZW Effect, actief. De medewerkers van deze VZW gaan bij de sociale huurders op bezoek om het energieverbruik te bespreken. Specifiek in Wervik helpt de ener- giemeester bij het zoeken naar een juiste energieleverancier bij verhuis. Elk jaar wil de SHM een initiatief nemen rond energie. Zo wil men een Demo-woning voorzien waar 'tastbaar' inzichten over alle technische installaties mogelijk zijn (zie OD 4.1). • Naast de individuele benadering rond energie worden ook infosessies georganiseerd over het beperken van kosten voor afvalbeheer (in samenwerking met Mirom Menen). De SHM doet dit met het oog op het verlagen van de globale levenskost voor de huurder. • Bovendien geven ook de medewerkers van de SHM De Leie tips om kosten te besparen of te beperken, wanneer zij langsgaan voor periodieke huisbezoeken. De medewerkers hebben aandacht voor het vermijden van extra verbruikskosten door beter gebruik en onderhoud van de technische installaties.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 34 VAN 77

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1: De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: Goed De Leie biedt huisvestingondersteuning aan haar bewoners gedurende de volledige huurperiode. Bij inhuurname is er een degelijke informatieverstrekking en begeleiding, onder meer door huisbezoeken te organiseren. De bewoner krijgt toelichting over zijn rechten en plichten, net als over mogelijke aanspreekpunten bij vragen of (technische) problemen. De Leie werkte aan haar netwerk aan partners om bewoners met specifieke begeleidingsnoden bij te staan. De SHM neemt initiatieven om te sensibiliseren omtrent een gezond en kosten- en milieu- bewust woongedrag. Een aandachtspunt zijn de herstellingen. De SHM rekent voor de organisatie hiervan grotendeels op de huurder. De verdeling van de herstel- en onderhoudsplicht is ook niet altijd duidelijk. Daarnaast meent de visitatiecommissie dat de aanbeveling uit het vorige rapport relevant blijft om aan het menselijke en sociale aspect voldoende aandacht te besteden, al heeft de maatschappij op dit vlak stappen gezet. Daarom oordeelt de visitatiecommissie dat De Leie een goede prestatie neerzet.

• In het vorige visitatierapport (2014) waren de prestaties voor huisvestingsondersteuning voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie deed de aanbeveling om een klantencommunicatieplan op te stellen, met aandacht voor de communicatie over onderhouds- en her- stellingwerken; de plichten maar ook de rechten van de huurder en in het bijzonder de herstelplicht ten laste van de SHM; het Regle- ment van Inwendige Orde (RIO); en de stappen bij het begin en het einde van de huurovereenkomst.

• De huisvestingsondersteuning is momenteel in handen van twee diensten. De dienst Woonbegeleiding en Woningzorg bestaat uit drie medewerkers en staat onder meer in voor huisbezoeken en samenwerking met welzijnspartners. De andere dienst, Huurdersadministratie, met vier medewerkers, vervult onder meer taken bij het einde van de huurovereenkomst en voor het opvolgen van huurdersachterstallen. Tweewekelijks zitten de diensthoofden samen om klantendossiers te bespreken. De visitatiecommissie waardeert de maatregel om voor contacten met de klant een vaste werkverdeling te hanteren, waarbij elke medewerker een aantal gemeenten voor zijn of haar rekening neemt. Voor de bewoner is die medewerker zo sneller een vertrouwd gezicht.

• De inhuurname van een woning verloopt volgens een vaste leidraad. De SHM schrijft de hoogst gerangschikte kandidaat aan, maar bij een

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 35 VAN 77

moeilijker te verhuren woning contacteert ze direct meerdere personen. Een kandidaat heeft 10 dagen de tijd om te reageren en kan de woning bezichtigen. De SHM communiceert over de mogelijkheid om de huurwaarborg op termijn samen te stellen, maar houdt geen rekening met het eventuele ontstaan van een dubbele huur ten gevolge van de opzeggingstermijn op de private markt. Kandidaten met interesse nodigt ze uit op kantoor voor een ruim intakemoment (+/- 1u). Bij de mondelinge toelichting gebruikt de SHM diverse PowerPointpresenta- ties, zoals over rechten en plichten. Deze presentaties zijn beschikbaar op de website en de duidelijkheid ervan is afgetoetst bij de huurdersadviesraad (zie ook OD 4.4). Vanaf 2020 maakt De Leie gebruik van een infobrochure opgemaakt door Wonen-Vlaanderen (‘Toe- lichting op maat van de huurder’).

• Bij de opmaak van de plaatsbeschrijving ondersteunt de SHM haar bewoners bij de administratie voor nutsvoorzieningen en is er een toelichting over de toestellen in de woning (zoals Cv-installatie). Gebruiksaanwijzingen voor een aantal toestellen zijn op de website beschikbaar.

• Kort na het inhuren (binnen de drie maanden) is er een huisbezoek waarbij de geregistreerde huurovereenkomst wordt overhandigd. Dit is een moment om vragen of problemen bespreekbaar te maken. De Leie bekijkt dan de staat van de woning en detecteert eventuele begeleidingsnoden. Ook nadien blijft De Leie investeren in proactieve huisbezoeken. Het doel is om minstens om de 500 dagen bij elke huurder langs te gaan. Dit streefdoel gaat weliswaar uit van een volledige bezetting van de dienst Woonbegeleiding en Woningzorg (3 VTE), wat de laatste jaren niet het geval was.

• In navolging van de aanbeveling uit het vorige visitatierapport werd het stappenplan bij wederverhuring en einde huur herzien. On- geveer twee tot vier weken na de opzegging is er een huisbezoek om de staat van de woning in te schatten. Zo kan de SHM huurders adviseren over nodige herstelwerken om huurschade te vermijden en krijgt ze sneller een beeld van de staat van de woning, zodat wederverhuring vlotter kan verlopen.

• De Leie sensibiliseert huurders rond een gezond en kosten- en mili- eubewust woongedrag door informatie op de website (zoals ‘ventilatie en veiligheid’) en door sensibiliseringsacties. Zo was er in 2019 een ‘sorteerbabbel’, samen met een afvalintercommunale. Bij het huisbezoek aan nieuwe huurders maakt de SHM de mogelijkheid van een energiescan (via de ‘energiesnoeiers’) bekend. Verder besteedt De Leie specifiek aandacht aan een correct gebruik van elektrische verwarming (zie ook OD 2.1). Op het moment van de visitatie legde

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 36 VAN 77

de SHM een geplande samenwerking met OCMW Wervik en Logo Leieland voor rond ‘Gezond (T)huis’. Daartoe zal een demowoning van de SHM worden gebruikt (zie ook OD 3.2).

• Over de onderhouden herstelplicht informeert de SHM via een Po- werPointprestatie met afbeeldingen voor verschillende woningonder- delen. Zij overloopt de presentatie bij inhuurname en stelt deze ook ter beschikking op haar website. De kennis hierover wordt echter nog steeds als een knelpunt ervaren door de SHM-medewerkers en actoren waarmee de visitatiecommissie kon spreken. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan om maatregelen te nemen opdat huurders beter vertrouwd zouden zijn met hun rechten en plichten inzake onderhoud en herstel. De commissie suggereert om bijvoorbeeld het Ziezo-boekje onder de bewoners te verspreiden, zoals vele SHM’s doen. De Leie zou op die manier inspelen op de vaststelling dat bewoners de website slechts beperkt gebruiken en door toelichting bij inhuurname alleen nieuwe bewoners worden bereikt. Daarnaast besteedt de SHM in haar communicatie aandacht voor het praktisch onderhoud en voor de wijze waarop een melding kan verlopen. Voor bepaalde problemen (warmwatervoorziening, CV, waterlek) kan de bewoner 24/7 terecht bij een externe firma.

• SHM De Leie organiseert alleen de herstellingen die haar ten laste vallen. In dat geval schakelt ze een aannemer in. Tegelijk met de bestelbon vertrekt een brief naar de huurder met de contactgegevens van de aangestelde firma. De bedoeling is dat de huurder recht- streeks een afspraak maakt. Steekproefsgewijs voeren medewerkers controle uit op de kwaliteit en snelheid van de werken. De SHM stelt voorop dat de uitvoering binnen een 'redelijke termijn' moet gebeuren en volgt openstaande bestelbonnen op. Zonder tijdige interventie wordt de opdracht desnoods aan een andere firma gegund. De huurder krijgt ook een formulier waarin men de tevredenheid over de herstelling kan uitdrukken (wachttijd, vriendelijkheid, bereikbaarheid, enzovoort) (zie ook OD 6.3). Een voordeel, aldus De Leie, is dat zij zo kort op de bal kan spelen, bijvoorbeeld door de samenwerking met een aannemer stop te zetten. Rechtstreekse communicatie tussen huurder en aannemer is ook (tijds)efficiënt en geeft huurders volgens De Leie het gevoel dat de herstelling niet 'boven hun hoofden' wordt geregeld. Op aangeven van actoren wijst de visitatiecommissie er wel op dat in deze toepassing de verantwoorde- lijkheid voor de uitvoering van de werken (groten)deels bij de huurder ligt, ook bij herstellingen ten laste van de SHM. Voor personen met een kwetsbaar profiel is dit niet altijd evident, garan- tie op een kwalitatieve uitvoering is niet verzekerd. Volgens De Leie lost haar opvolgingssysteem dergelijke problemen op, maar dit

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 37 VAN 77

gebeurt pas reactief, nadat de opdracht niet blijkt uitgevoerd te zijn. Om haar prestaties te verbeteren, beveelt de visitatiecommissie dan ook aan om het systeem te evalueren, rekening houdend met het perspectief van de meest kwetsbaren. Ook kan de SHM best concrete doelstellingen formuleren wat betreft de dienstverlening aan de klant (zoals uitvoeringstermijnen) en de resultaten monitoren, zodat ze haar aanpak indien nodig kan bijsturen.

• De SHM biedt basisbegeleiding bij niet-technische problemen. Bewo- ners kunnen er bijvoorbeeld terecht voor een afbetalingsplan (zie ook OD 4.2). Met het oog op gespecialiseerde begeleiding deed de visitatiecommissie 2014 de aanbeveling om de samenwerking met andere actoren uit te breiden. De SHM zorgde daarop voor een uitbouw van de samenwerking met CAW Zuid-West-Vlaanderen en CAW Centraal- West-Vlaanderen. De samenwerking met de OCMW’s is verbeterd en er is begeleiding mogelijk via Vesta (GGZ) en Moderator (zie ook OD 4.2).

• Versnelde toewijzingen verlopen binnen een protocol met de wel- zijnsorganisatie W13 en de OCMW’s (zie ook OD 1.5). In de praktijk zijn er echter nauwelijks versnelde toewijzingen. Sommige actoren en beleidsvertegenwoordigers verwijzen naar een stugge houding van de SHM, de maatschappij haalt moeilijkheden aan om de aanwezigheid van 'bijzondere omstandigheden van sociale aard' te onderbouwen. De visitatiecommissie raadt De Leie aan om hierover in dialoog te gaan met haar partners en eventueel de wederzijdse verwachtingen uit te klaren. De toewijzingen kunnen daardoor meer fijnmazig worden ge- prioriteerd.

• De Leie ondersteunt bewoners bij noodzakelijke verhuisbewegingen. Dat gebeurt in de eerste plaats door informatieverstrekking aan de betrokkenen (zie ook OD 4.4). Daarnaast kan de bewoner beroep op een vergoeding (€500) om de verhuiskosten te dekken en kan De Leie in een enkele gemeenten (Wervik, Avelgem) doorverwijzen naar een verhuisdienst van het OCMW.

• Een regeling omtrent onderbezetting is uitgewerkt in het intern huurreglement, maar de SHM werkt nog aan een concreet plan van uitvoering (zie ook OD 1.5)

• Het vorige visitatierapport beschreef dat de SHM soms een strenge houding ten aanzien van huurders had. Daarom was er de aanbeveling om dialoog met huurders en het menselijke en sociale aspect meer centraal te stellen. Specifiek was er de aanbeveling om het RIO in te korten en onredelijke bepalingen te vermijden. De SHM wijzigde het RIO niet, maar wijzigde haar beleid via afzonderlijke documen-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 38 VAN 77

ten (PowerPointpresentaties), althans wat betreft huisdieren en het uitvoeren aanpassingswerken. Voor andere aspecten verwijst de SHM naar een toelichting bij de huurovereenkomst, waardoor strijdige bepalingen uit het RIO buiten werking zouden zijn gesteld. Dit laatste is echter niet correct: het RIO maakt deel uit van de huurovereenkomst, terwijl een infobrochure geen enkele formele waarde heeft. De visitatiecommissie erkent verder dat het uitwerken van beleidskaders (zoals een RIO) een delicate belangenafweging vraagt en dat bij de concretisering argumenten spelen die in tegenoverge- stelde richtingen wijzen (bijvoorbeeld rechtszekerheid vs. maat- werk). Toch stelt de commissie vast dat de SHM nog steeds vrij de- taillistisch te werk gaat en het perspectief van de huurder soms te weinig in rekening brengt. Vaak is de communicatie een verhaal van plichten, wat actoren en beleidsvertegenwoordigers bevestigen. De visitatiecommissie stelt dan ook vast dat De Leie wat betreft houding ten aanzien van huurders zekere stappen heeft gezet, maar dat de vernoemde aanbevelingen uit het vorige visitatierapport relevant blijven. Ook wijst de commissie erop dat het RIO het aangewezen instrument is om interne regels uit te werken. Andere instrumenten kunnen helpen om huurders vertrouwd te maken met het afsprakenka- der, maar hebben niet dezelfde waarde. Wanneer het RIO en andere documenten niet op elkaar zijn afgestemd, dreigt bovendien alleen maar verwarring te ontstaan.

OD 4.2: De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: Voor verbetering vatbaar De Leie houdt de redenen voor beëindiging van de huurovereenkomst bij en dit zowel voor een opzeg op initiatief van de SHM als van de huurder. De voorbije jaren bouwde zij aan een netwerk aan partners om, waar nodig, specifieke begeleiding te bieden en zo uithuiszettingen te vermijden. Problematische woonsituaties blijken zelden een reden voor uithuiszetting. De Leie sensibiliseert haar huurders om zo fraude te kunnen vermijden. Ze spreekt haar huurders aan bij huurdersachterstallen. Daarbij is de SHM bereid om tot een oplossing te komen, maar beperkt ze tegelijk de ruimte daartoe. Een gezamenlijke of afge- stemde aanpak met de welzijnsactoren ontbreekt, schriftelijke aanma- ningen gebeuren slechts maandelijks en de procedure biedt weinig hou- vast. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties daarom als voor verbetering vatbaar.

• De Leie houdt de redenen bij waarom ze het initiatief neemt om een huurovereenkomst te beëindigen. Zo waren er in 2018, naast uithuiszettingen van rechtswege (overlijden of niet-bewonen), 13 uithuiszettingen. Het ging om 11 uithuiszettingen wegens huurdersachter-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 39 VAN 77

stal, 1 wegens gebrek aan onderhoud en 1 wegens domiciliefraude. In 2019 ging het om 9 uithuiszettingen: 8 wegens achterstal en 1 wegens onderhoud. Bijna altijd ligt dus een oplopende huurdersachterstal aan de basis. De visitatiecommissie wijst erop dat het gaat om een vrij hoog aantal uithuiszettingen, rekening houdend met de grootte van het patrimonium. Daarnaast registreert De Leie de redenen waarom huurders vrijwillig hun woning verlaten. Wanneer een reden wordt opgegeven, gaat het vaak om een verhuis naar de private markt of naar een rusthuis. Minder evidente redenen (bijvoorbeeld aanhoudende technische problemen of burenruzies) stelt de SHM intern te bespreken om de achterliggende problematiek aan te pakken. De visitatiecommissie raadt aan om dit ook op het niveau van het bestuur te doen, om zo de werking eventueel te kunnen bijsturen.

• Bij een huurdersachterstal doorloopt De Leie meerdere stappen. Rond de 20ste van elke maand stuurt zij een herinneringsbrief aan alle huurders met een achterstal (>€1). De aanmaningsbrief verwijst daarbij naar een contactpersoon bij de SHM en - voor wie problemen heeft om te betalen - naar het OCMW. Op het einde van de maand krijgt elk betrokken OCMW een overzicht van de huurders met een achterstal, zodat ze ondersteuning kunnen bieden. De procedure bij huurdersachterstallen voorziet ook ‘doorgedreven interpellatie’, wat er volgens medewerkers op neerkomt de huurder telefonisch te contacteren, soms al rond de 10de van de maand. Sinds 2018 zitten medewerkers van de dienst Huurdersadministratie en het diensthoofd Woonbegeleiding en Woningzorg tweewekelijks samen om de dossiers te evalueren (zie OD 4.1). Dan kan bijvoorbeeld worden beslist om de huurder uit te nodigen of om een huisbezoek in te plannen. Ingeval geen resultaat geboekt wordt, volgt bij een beperkte achterstal (tussen 100 en 400 euro) een oproep in verzoening. Een dossier waarbij de schuld groter is dan 400 euro én meer dan een maand achterstal vertegenwoordigt, wordt doorgestuurd naar een raadsman voor de inleiding van een procedure. Deze manier van werken is beknopt uitgeschreven in een procedure, al laat de tekst na om een duidelijk stappenplan te verwoorden en ontbreken bepaalde elementen (zoals de contactname rond de 10de van de maand). Verder stelt de visitatiecommissie vast dat een minnelijke oplossing bespreekbaar is, of toch tot wanneer het dossier wordt overgemaakt aan een raadsman. Positief is ook dat de SHM inspanningen doet om huurders op achterstallen aan te spreken, al is de schriftelijke aanmaningsfase eerder beperkt vergeleken met andere SHM’s. Daartegenover staat dat het aantal uithuiszettingen vrij hoog is. De visitatiecommissie kon eveneens vaststellen dat een ruim aandeel (20 à 25%) van de zittende huurders met een huurschuld

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 40 VAN 77

(cijfers maart 2020) meer dan 2 maanden huur achterstond. Dergelij- ke (hogere) huurschulden zetten de afbetalingskansen (en bijgevolg de woonzekerheid) onder druk. Opvallend is dat De Leie oplegt om de afbetaling binnen (in principe) een maximumtermijn van 5 maanden te doen. Hoewel strakke opvolging belangrijk is, kan een (te) korte termijn ertoe kan leiden dat de bewoner andere schulden maakt, of dat de terugbetaling sowieso onhaalbaar is. Een andere factor die de ruimte voor oplossingen beperkt, is de keuze om geen minnelijke oplossingen meer te aanvaarden zodra het dossier is doorgestuurd naar een raadsman, ook niet indien een OCMW wil tussenkomen. Hoewel er de laatste jaren meer overleg is, menen actoren dan ook dat er nog verbetering mogelijk is door sterker in te zetten op een gezamenlijke aanpak. De visitatiecommissie erkent dat De Leie inspanningen levert om achterstallen te beperken en huurders tijdig aan te spreken. Tege- lijk stelt de commissie vast dat er op meerdere vlakken ruimte is voor verbetering. Om het resultaat van haar inspanningen te verhogen, beveelt de commissie SHM De Leie dan ook aan om de strategie bij huurdersachterstallen te evalueren en bij te sturen. De SHM dient in overleg te gaan met de OCMW's en de CAW's, om de effectiviteit van haar aanpak af te toetsen en een voor iedereen haalbaar scenario vast te leggen. Samenwerking, wederzijdse afspraken en het verzekeren van woonzekerheid vormen hierbij belangrijke elementen, naast een haalbare afbetaling van de openstaande schuld. De Leie dient de resultaten op te volgen en indien nodig bijkomende maatregelen te nemen. Het doel is huurders met huurdersachterstallen tijdig en nauwgezet op te volgen en – zo nodig en aanvaardbaar – door te kunnen verwijzen naar een welzijnsinstantie, ten einde de woonzekerheid te verhogen.

• Problematische woonsituaties (bijvoorbeeld overlast, verwaarlozing van de woning) komt De Leie op het spoor door de huisbezoeken die zij uitvoert, net als door signalen van huurders en andere actoren. Indien zich problemen voordoen, zal de dienst Woonbegeleiding en Woningzorg dit met de bewoner bespreekbaar maken en - indien nodig - begeleiding organiseren. Dit gebeurt onder meer door opvolgings- bezoeken te organiseren en afspraken te maken met de bewoner. In- dien nodig is een doorverwijzing mogelijk. Daartoe werkt De Leie samen met CAW Zuid-West-Vlaanderen en CAW Centraal-West-Vlaanderen. In 2014 en 2015 sloot de SHM met deze partners een samenwerkings- overeenkomst af rond preventieve woonbegeleiding en preventie van uithuiszettingen. Door samenwerking met het ANZOH-team is er eveneens aandacht voor ‘zorgwekkende zorgmijders’ met een psychische problematiek. Bij psychische problemen kan de SHM een beroep doen

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 41 VAN 77

op VESTA (Geestelijke Gezondheidszorg), al werkt deze dienst minder outreachend. Welzijnsactoren bevestigden in gesprek met de visitatiecommissie dat er sinds de vorige visitatie meer samenwerking is, de contacten met de SHM-medewerkers goed verlopen, de aanmeldingen die De Leie doet terecht zijn en dat dossiers goed worden opge- volgd. Actoren merken wel op dat het aantal aanmeldingen beperkt blijft. Ook zou er soms wat ruis zitten op de verwachtingen die beide partners hebben ten aanzien van de begeleiding. De visitatiecommissie suggereert De Leie daarom te blijven investeren in dialoog en samenwerking met partners, bijvoorbeeld door periodiek deze samenwerking bespreekbaar te maken. Het doel moet zijn om zo goed mogelijk in aangepaste begeleiding te kunnen voorzien, ten einde de woonzekerheid te versterken.

• De SHM tracht domiciliefraude te voorkomen door de huurder te informeren over zijn verplichtingen. Dat gebeurt vooral door mondelinge informatieverstrekking bij de inhuurname en door hieraan aandacht te besteden op de website. De aanpak van problemen is omschreven in diverse procedures (zie OD 5.3) In het geval van niet- toegelaten inwoning zal de maatschappij het dossier trachten te regulariseren. Bij niet-bewoning wordt het contract beëindigd. De visitatiecommissie meent dat de SHM zo een goed evenwicht bewaart tussen alle relevante belangen, ook omdat er ingeval van niet- bewoning geen beschermenswaardig woonrecht is (de huurder woont elders). Bovendien tracht de SHM in dat geval om het contract in onderling akkoord stop te zetten ten einde procedurekosten te vermijden. Een aandachtspunt is dat vooral bij het begin van de huurperiode wordt gecommuniceerd over de rechten en plichten als huurder, terwijl domiciliefraude samenhangt met een doorlopende huurdersver- plichting (zie ook OD 6.1).

OD 4.3: De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Beoordeling: Goed SHM De Leie detecteert leefbaarheidsproblemen door het afleggen van huisbezoeken, door meldingen van bewoners en via het netwerk aan partners waarmee ze samenwerkt. Ze neemt maatregelen om problemen te voorkomen en beschikt over een goede aanpak om tot een oplossing te komen indien zich toch problemen voordoen. De SHM neemt zelf niet echt initiatieven om de leefbaarheid te bevorderen, maar kan hiervoor in zeker mate rekenen op partners. Een uitdaging is dat de leefbaar- heidsbevorderende initiatieven nog niet gebiedsdekkend zijn. In haar bredere werking toont de SHM zich bewust van de impact die ze kan hebben op leefbaarheid zoals door in te zetten op sociale mix en het

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 42 VAN 77

meenemen van eerdere ervaringen in de ontwerprichtlijnen. De visitatiecommissie vindt dat De Leie een goede prestatie levert.

• De visitatiecommissie kreeg geen signalen van grote leefbaarheidsproblemen in de sociale woonwijken van De Leie. Problemen blijven veelal beperkt tot individuele situaties, zoals lawaaihinder, zwerfvuil of burenruzies. Sporadisch hebben problemen een iets rui- mere dimensie. Tijdens de gesprekken met de visitatiecommissie ver- wees de SHM naar Bossuit (Avelgem), waar in een bepaalde straat problemen waren.

• Van een sociale huisvestingsmaatschappij wordt verwacht dat zij een duidelijke en onderbouwde visie heeft op het vlak van leefbaarheid. SHM De Leie heeft die visie niet uitgeschreven, maar hanteert wel een samenhangende werkwijze om het samenleven te garanderen en te bevorderen, met aandacht voor het voorkomen, detecteren en aanpakken van problemen. Vaak werkt ze daartoe samen met andere actoren. Tussen de verschillende wijken uit het actieterrein bestaan echter ook aanzienlijke verschillen wat betreft aanwezige partners en ver- stedelijkingsgraad. De visitatiecommissie meent dan ook dat het beter zou zijn mocht de SHM haar visie op leefbaarheid expliciteren en afstemmen op de verschillende wijken uit het actieterrein. Een dergelijke oefening zal tevens interne reflectie en dialoog hieromtrent met partners stimuleren, waardoor de SHM haar aanpak nog kan verbeteren.

• De Leie detecteert leefbaarheidsproblemen via verschillende kana- len. Zo zet de SHM in op (proactieve) huisbezoeken en rekent ze op meldingen door bewoners. Huurders vinden daartoe een meldingsformulier op de website van de SHM. De Leie rekent eveneens op actoren waarmee ze samenwerkt, zoals buurtwerking De Kier (Wervik) of de lokale politie. Net als in het vorige visitatierapport wijst de commissie op het belang van aanwezigheid in de wijken, zodat de SHM aanspreekbaar is en problemen kan opvolgen. Zeker wanneer de huisbezoeken onder druk komen te staan, zoals recent het geval was door personeelswissels, lijkt dit voor de visitatiecommissie een werkpunt. Bij de verdere uitbouw en ontwikkeling van haar werking raadt de commissie aan om hier meer rekening mee te houden (zie ook OD 4.4).

• De maatschappij werkt aan preventie van leefbaarheidsproblemen. Naast proactieve huisbezoeken zet de maatschappij bijvoorbeeld in op informatieverstrekking via omzendbrieven (zoals over diefstal- preventie of courante ‘wrevelpunten’ in appartementsgebouwen) en zorgt ze voor acties om haar bewoners over topics zoals zwerfvuil en sluikstort te sensibiliseren (zie ook OD 4.1).

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 43 VAN 77

• Bij signalen over bepaalde leefbaarheidsproblemen neemt de SHM - afhankelijk van de aard en de omvang van het probleem - acties. Bij overlast of burenruzies zal de SHM contact opnemen met de betrokke- ne(n), al dan niet met een huisbezoek. Blijven de problemen aanhouden, dan volgt een uitnodiging op kantoor, om samen tot een oplossing te komen. De maatschappij hanteert hier een strategie van toenemende druk: zonder beterschap wordt de huurder in gebreke gesteld, zal de SHM externe diensten inschakelen of is er een oproep in verzoening. Naast welzijnsorganisaties zoals de CAW’s op haar actieterrein kan de maatschappij de bemiddelingsdienst Moderator inschakelen, net als de gemeentediensten of de politie. Finaal zal de SHM de huurovereenkomst opzeggen. De meest aangewezen aanpak wordt telkens ad hoc bepaald door de medewerkers en de directie. De visitatiecommissie suggereert om een overlastprocedure op te maken, waarin de te zetten stappen bij (klachten over) overlast worden geschetst, net als de samenwerking met externen. Bij andere vormen van problematisch woongedrag (zoals verwaarlozing van de woning) maakt de SHM eveneens gebruik van huisbezoeken en schakelt ze partners in wanneer nodig (zie ook OD 4.2). Ook bij situaties die het individuele niveau overstijgen, pakt de maatschappij die problemen aan. Zo organiseerde De Leie huisbezoeken (van deur tot deur) samen met de politie bij de samenlevingsproblemen in de wijk Bossuit om zo de knelpunten aan te kaarten.

• In sommige sociale woonwijken zijn er initiatieven om de leefbaarheid te versterken. De SHM wees op inspanningen om de omgeving mee te nemen bij de ontwikkeling van projecten, zoals de aanleg van groenzones en partners die functies voorzien in de nabijheid van haar wijken. De Leie gaf het voorbeeld van een kinderopvang en van sportaccommodatie, waarvoor De Leie gronden ter beschikking stelde. Daarnaast zijn er op het actieterrein twee gemeenschapscentra, met name ‘De Kier’ (Nieuw Park, Wervik) en ‘De Knippelaar’ (wijken Hoogland en J. Edenstraat, Wervik), met een buurtwerking door het OCMW. In de toekomst zijn er plannen voor een buurtcentrum te Mesen (Vredestraat en Klaprozenwijk). Een aandachtspunt is dat er geen leefbaarheidsversterkende initiatieven zijn voor het geheel van het actieterrein. Wanneer partners hier niet voor instaan, neemt De Leie die opdracht niet op zich, ook niet door initiatieven door huurders te stimuleren. SHM- medewerkers bevestigden dat dit een lacune is. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om werk te maken van maatregelen om de leefbaarheid te bevorderen over het gehele actieterrein. Ze kan die opdracht zelf ter harte nemen, maar ook partners hierop aanspreken of huurders stimuleren om initiatieven te nemen (zie ook OD 4.4).

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 44 VAN 77

• Bij de SHM is er een bewustzijn omtrent de impact die zij kan uitoefenen op de leefbaarheid. Aandacht voor de leefbaarheidsthematiek blijkt bijvoorbeeld ook uit de ontwerprichtlijnen voor nieuwe projecten, waarin gemeenschappelijke ruimtes zoals traphallen en liften worden geminimaliseerd. Daarnaast zet De Leie in op sociale mix, en dit zowel wat betreft een diversiteit aan woningtypologieën als door huurprojecten te doen aansluiten bij sociale kavels. De raad van bestuur en de directeur van de SHM brengen deze keuze uitdrukkelijk in verband met leefbaarheid en de wens om het samenleven te bevorderen door een mix van bewonersprofielen. Ook in de toekomstvisie over het patrimonium drukt de maatschappij de wens uit om verder in te zetten op een sociale mix.

OD 4.4: De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: Voor verbetering vatbaar In de jaren voorafgaand aan de visitatie zetten De Leie duidelijke stappen om haar bewoners meer te betrekken bij de werking. Zo werkte ze bij renovatieprojecten met een demowoning en was er betrokkenheid op zowel individuele als collectieve basis. De Leie richtte in 2018 bovendien een huurdersadviesraad op, om de ervaring en de mening van bewoners een plaats te geven in haar werking. Op heden heeft ze haar ambities met deze adviesraad echter niet kunnen inlossen. Bovendien zijn er nauwelijks andere momenten waarop bewoners vragen of suggesties kenbaar kunnen maken. Communicatie blijft een aandachtspunt en De Leie laat eveneens na om constructieve huurdersinitiatieven te ondersteunen. Om die redenen vindt de visitatiecommissie dat de prestaties voor verbetering vatbaar blijven.

• Bij de vorige visitatie waren de prestaties voor het betrekken van bewoners bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer voor verbetering vatbaar. De visitatiecommissie deed de aanbeveling om te investeren in een positieve relatie met de huurder, onder meer door de bewonerswerking en –communicatie te versterken. Concreet raadde de commissie ook aan om hierbij samen te werken met het buurthuis De Kier (Wervik) of andere diensten, en in te zetten op activiteiten voor en met huurders, om zo een vertrouwensrelatie uit te bouwen. De SHM zette een aantal stappen om hieraan tegemoet te komen, doch onvoldoende om reeds van een goede prestatie te kunnen spreken.

• Als reactie op het vorige visitatierapport besliste de Leie om een huurdersadviesraad (HAR) op te richten. De SHM schetste dat haar bedoeling was om een platform te creëren om ideeën uit te wisselen en zich te kunnen laten adviseren door haar bewoners als ervarings-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 45 VAN 77

deskundigen, bijvoorbeeld wat betreft de duidelijkheid van haar schriftelijke communicatie (zie ook OD 6.1). Andere zaken die door minstens 2/3de van de HAR-leden op de agenda worden gezet, kunnen volgens de SHM eveneens aan bod komen. De Leie heeft als ambitie dat de HAR een of twee keer per jaar samenkomt. Op het moment van de visitatie hadden reeds drie vergaderingen plaatsgevonden (eenmaal in 2018, twee keer in 2019). De geplande vergadering in maart 2020 werd geannuleerd omwille van de coronapandemie. Het plan van De Leie was om, na een open oproep, 12 leden te selecteren uit de geïnteresseerden, evenredig verdeeld over het werkingsgebied. Onder meer door de vereiste van een evenredige verdeling en door praktische drempels telde de HAR op het moment van de visitatie slechts vijf bewoners, voornamelijk uit Wervik en het nabijgelegen Geluwe. De SHM gaf aan dat haar verwachtingen niet ingelost zijn en ze momenteel onderzoekt welke bijkomende initiatieven ze kan nemen om huurders te motiveren tot kandidaatstelling. De visitatiecommissie wijst erop dat voordien geen cultuur van be- wonersbetrokkenheid bestond en dat er sprake was (en is) van een zekere afstand tot de huurder (zie ook OD 4.1 en 6.1). Tegelijk legde de SHM met een adviesraad het ambitieniveau meteen erg hoog, zonder beroep te doen op specifieke expertise. Succesvolle voorbeelden waarmee de visitatiecommissie vertrouwd is, vertrekken eerder vanuit laagdrempelige en actiegerichte projecten waarbij bewoners – vanuit de eigen interesses – worden betrokken (zoals een huurderskrant of een moestuinproject). Om het resultaat van haar inspanningen te vergroten, adviseert de visitatiecommissie om ten rade te gaan bij collega-SHM’s, of eventueel gebruik te maken van externe expertise, om het traject procesmatig te verbeteren. Ook kan de SHM best aandacht besteden aan praktische drempels, zoals haar uitgestrekte actieterrein.

• Naar aanleiding van noodzakelijke verhuisbewegingen door renovaties of vervangingsbouw organiseerde de SHM twee infovergaderingen (Wer- vik en Avelgem, 2019). Tijdens de vergadering informeerde de SHM over de reden van de verhuis, het verloop van het verhuisproces, enzovoort. Vooraf was hierover ook individuele communicatie, om rekening te kunnen houden met herhuisvestingswensen van bewoners. Bij gedeeltelijke renovaties (zonder verhuisbeweging) werden soms 'proefwoningen' uitgevoerd. Dat gebeurde in Mesen (2016), Wijtscha- te (2016), Wervik (2017) en Avelgem (2019). Huurders kunnen in de proefwoning langsgaan om hun vragen, opmerkingen of suggesties over te maken over de renovatie zoals die ook in hun woning is voorzien. Via een formulier kunnen zij eveneens specifieke wensen aangeven, zoals het plaatsen van handgrepen in de douche of van een verhoogd

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 46 VAN 77

toilet. De algemene en specifieke opmerkingen worden geïnventari- seerd en in overleg met de ontwerper verwerkt in de definitieve plannen. Sommige bewoners verzoeken ook om hun oorspronkelijke badkamer, keuken en/of toilet te behouden. De SHM benadert de betrokkenen dan individueel om na te gaan of en onder welke voorwaarden de toestellen eventueel kunnen blijven. De visitatiecommissie heeft hiervoor waardering en vraagt de SHM om dergelijke initiatieven in te bedden in haar werking.

• De Leie organiseert sporadisch huurdersvergaderingen. Zo organiseerde de SHM informatievergaderingen over hoe bewoners elektrische verwarming (Oud en Nieuw Park, Wervik) correct en efficiënt kunnen gebruiken. In 2015 nodigde ze de 50 meest recente huurders van Avelgem, Bossuit, Outrijve en Kooigem uit voor toelichting over de rechten en plichten als huurder en in 2019 was er een ‘groep- sorteerbabbel’. Hoewel de visitatiecommissie dit nuttige initiatieven vindt om huisvestingsondersteuning te organiseren (zie ook OD 4.1), vindt ze dat hiermee niet echt invulling wordt gegeven aan de te onderscheiden vereiste om bewoners te betrekken bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. Bovendien vinden dergelijke vergaderingen eerder ad hoc plaats, zonder duidelijke systematiek of strategie om betrokkenheid te realiseren.

• De SHM neemt geen maatregelen om constructieve huurdersinitiatieven (bijvoorbeeld initiatieven door bewonersgroepen, wijkcomités of individuele vrijwilligers) te ondersteunen en te begeleiden, hoewel dit vereist is.

• Om het informeren van en communiceren met de huurder mogelijk te maken en te bevorderen, heeft De Leie een aantal initiatieven genomen. Zo zet de maatschappij in op huisbezoeken en is er een grotere aandacht voor klare taal (zie ook OD 6.1). Daartegenover staat dat de communicatie vanuit de SHM zich – nog steeds – toespitst op nieuwe huurders. Zittende huurders worden alleen via de website op de hoogte gehouden van de werking, terwijl de website niet vaak wordt gebruikt (zie ook OD 6.1). De suggestie uit het vorige visitatierapport om bijvoorbeeld te werken met een huurderskrant of nauwer samen te werken met het buurthuis, heeft de SHM niet opgenomen. In de periode tussen de twee visitaties zette De Leie activiteiten op tot meer huurdersbetrokkenheid, dit naar aanleiding van de aanbevelingen uit vorige rapport. Toch vindt de visitatiecommissie dat de prestaties voor verbetering vatbaar blijven. Zo is er slechts beperkt ruimte voor communicatie in twee richtingen en blijft de afstand tot de huurder groot. Symptomatisch zijn de geringe interesse in de huur-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 47 VAN 77

dersadviesraad, de weinige activiteiten vanuit de SHM met of voor huurders (zie ook OD 4.3) en de weinige mogelijkheden waarover huurders beschikken om zelf vragen of suggesties voor verbetering bespreekbaar te maken. De visitatiecommissie herhaalt daarom de aanbeveling uit het vorige rapport om de bewonerswerking- en communicatie te versterken. De visitatiecommissie beveelt De Leie meer bepaald aan om de initiatieven te verbreden die het informeren van en communiceren met de huurder mogelijk maken; in te zetten op ondersteuning en begeleiding van constructieve huurdersinitiatieven; en meer gebruik te maken van huurdersvergaderingen. Door bewoners de mogelijkheid te geven om vragen of problemen aan te kaarten en met hen opzoek te gaan naar oplossingen, kan de SHM De Leie verbeteringen realiseren. De maatschappij kan gebruik maken van de goede praktijkvoorbeelden die de visitatieraad verzamelde, het ‘Praktisch handboek: Huurdersparti- cipatie in de sociale huisvesting’ (via www.steunpuntwonen.be) of de expertise die bij externen aanwezig is.

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: Zeer goed Aan de hand van de analyse van de financiële gezondheidsindex (FiGI) en de onderliggende financiële ratio’s voor de voorbije periode en van de financiële planning voor de volgende jaren geeft de visitatiecommissie aan dat de financiële leefbaarheid zeer goed is. De cashflow uit de gewone en historische werking evolueert dalend, maar dit kan opgevangen worden door de positieve cashflow uit de nieuwe inves- teringsuitgaven en door de buffers. De SHM beschikt over de nodig liquiditeit en voldoende financiële reserves voor de volgende jaren. De financiële gezondheid van een SHM wordt in eerste instantie beoordeeld aan de hand van de Financiële Gezondheidsindex (FiGI). Het ver- trekpunt van de FiGI zijn tien financiële kengetallen of ratio’s, die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert dertig kengetallen op die de basis vormen van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen wordt het eind- resultaat, een score op 60 punten, bepaald. Hoe hoger de score, hoe beter de financiële gezondheid. Voor elk van de vier aspecten wordt ook een deelresultaat berekend, zodat een SHM kan zien waar ze sterk of minder sterk presteert. De beoordeling gebeurt als volgt:

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 48 VAN 77

• Een FiGI-score lager dan twintig, impliceert dat de financiële gezondheid van de SHM op basis van de gewone bedrijfsuitoefening problematisch is;

• Een FiGI-score tussen twintig en veertig betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM op dit moment in goede financiële prestaties resulteert, maar geeft tegelijk aan dat de SHM een eerder beperkte financiële buffer heeft (in het bijzonder bij scores die aanleunen bij twintig);

• Een FiGI-score van veertig of hoger betekent dat de gewone bedrijfsuitoefening van de SHM zeer goede financiële prestaties ople- vert, maar ook hier zullen contextfactoren, de evolutie en het inzicht van de SHM daarin een bepalende rol spelen bij de beoordeling van de financiële leefbaarheid.

2015 2016 2017 2018 51 51,5 51 51 Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit Kostenbeheersing 18 18 10 6

Tabel 7: Evolutie FiGI De Leie 2015-2018.

• De FiGI voor De Leie blijft sinds 2015 stabiel rond de 51.

• Vooral de liquiditeit en de solvabiliteit bleven de voorbije jaren sterken zijn uitstekend. De liquiditeitsratio schommelde in de voorbije periode rond de 3 en dit is boven de norm van 1 (norm is: >1). De SHM verkoopt al een aantal jaar sociale en/of middelgrote kavels. Zij heeft in het verleden ook koopwoningen verkocht. Deze verkopen genereren inkomsten die de financiële situatie van de SHM ten goede komen (zie OD 5.4). Vooral de netto kaspositie bij de VMSW bleef daardoor sterk, met een stijging van ongeveer 12,7 mio euro in 2013 naar 13,5 mio euro in 2018. Wat de SHM niet nodig heeft voor de dagelijkse werking, stort zij door naar haar rekening-courant bij de VMSW. Dit wordt het in eerste instantie gebruikt om de kosten van de financiering door de VMSW te vergoeden (betaling interesten en kapitaalaflossingen van VMSW-kredieten). Op deze wijze is de rekening-courant van de SHM bij de VMSW de sluit- post van haar thesauriebeheer. In het geval van De Leie is de fi- nanciële buffer dus sterk.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 49 VAN 77

• De solvabiliteitsratio oversteeg steeds de 20%-norm, met een goede graad van financiële onafhankelijkheid tot gevolg. De SHM heeft in het verleden eigen vermogen op kunnen bouwen uit haar eigen werk- zaamheden. Verder blijkt de financieringskost van de SHM onder controle is. Dit kan men afleiden uit de ratio die de zelffinancie- ringsgraad meet en de ratio die de dekking van het vreemd vermogen op lange termijn (VVLT) door de operationele cashflow uit de gewone bedrijfsuitoefening bepaalt. Deze ratio’s voldeden in de visitatieperiode telkens aan de norm. Deze financiële indicatoren leggen het verband tussen de grootte van het vreemd vermogen en de cashflow die beschikbaar is om dit vermogen (dus de schulden) af te lossen. Bovendien blijkt dat de andere bedrijfskosten stelselmatig verbeteren en onder controle zijn geraakt (zie OD 5.2). • De rentabiliteit is behoorlijk. Dit komt omdat de operationele cashflow uit de gewone bedrijfsvoering net volstond om de interesten en kapitaalaflossingen te dragen.

• Die financiële leefbaarheid is onder andere het gevolg van de gerichte verkopen van huurwoningen via het kooprecht zittende huurder en de verkoop van de kavels. De Leie doet zoveel mogelijk een beroep op goedkope lange termijnfinanciering voor haar renovatieprojecten en dus eerder bij uitzondering op de eigen middelen. Enkel voor kleine herstellingen voorziet zij 200.000 euro. De SHM heeft verder de kosten uit de gewone bedrijfsvoering (zie OD 5.2), de huurdersachterstallen (zie OD 4.2) en de frictieleegstand (zie OD 5.2) onder controle. Ze dient evenwel een inspanning te leveren om de structurele leegstand beter te beheersen. Ze heeft een voorzichtig aankoopbeleid van gronden en panden omdat zij het BSO behaald heeft (zie OD 1.4 en OD 1.1) en door de niet-ontwikkelbaarheid van een aantal van haar gronden. • De financiële leefbaarheid van De Leie blijft goed. De vrije cashflow uit de nieuwe investeringen evolueert in de positieve zin maar de cashflow uit de gewone werking en uit historische projectinves- teringen komt onder druk te staan. Vooral de relatieve hoge structurele leegstand speelt hierin een rol (zie OD 5.2), evenals de an- nuïteiten van projecten uit het verleden. Aanvullend voorziet de SHM dat ze gemiddeld 1 huurwoning per jaar zal verkopen (gemiddeld 150.000 euro). Zij voorziet ook de verkoop van de 6 resterende kavels (ongeveer 300.000 euro). Dit zal de liquide middelen van de SHM ten goede komen. Daar staat tegenover dat de SHM een status- quo voorziet in de huurinkomsten (en geen systematische stijging). De Leie gaat ook uit van een jaarlijkse netto-uitgave van 200.000

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 50 VAN 77

euro voor aankopen van gronden en panden met eigen middelen (uitoefenen van voorkooprecht).

• Inzake organisatiebeheersing merkt de visitatiecommissie tijdens de gesprekken op dat de SHM zich bewust is van de beïnvloedende facto- ren voor de financiële leefbaarheid van de SHM (OD 5.2). De monito- ring is te vinden in de infobundel naar aanleiding van haar jaarverslagen.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat De Leie inspanningen levert die effectief kostenverlagend werken in functie met het behalen van de doelstellingen die de VMSW haar oplegt. De SHM volgt de kosten op en streeft naar een daling ervan. De totale werkings- en onderhoudskosten per woning zijn zeer laag. De Leie behoort tot de laagste 5 % beste van de sector. Daarnaast wenst De Leie haar oudere woningen kwalitatief te renoveren en zijn de bouwkosten redelijk onder controle. De frictieleegstand is onder controle; de structurele leegstand vloeit voort uit de strategie van de SHM om gegroepeerd te renoveren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM op het vlak van kostenbeheersing als goed.

• De totale werkings- en onderhoudskosten bedroegen netto ongeveer 1,23 mio euro in 2018. De personeelskosten en de uitbestede onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitga- venposten: o De SHM had in 2018 8,9 VTE's in dienst. Dit komt overeen met 6,8 VTE per 1.000 woningen. De personeelskosten 2018 bedroegen ongeveer 244.000 euro, waarmee de SHM bij de laagste van de sector behoort. Per woning komt de personeelskost op 188 euro; ze zijn in stijgende lijn sinds 2016 (133 euro/woning in 2016). De SHM heeft geen eigen onderhoudsploeg. o De onderhoudskosten per woning schommelden tussen 201 euro in 2015 en 253 euro in 2017 en in 2018. In 2018 situeerde De Leie zich daarmee bij de laagste van de sector. De SHM heeft geen arbeiders in dienst (zie OD 2.1) en besteedt alle onderhoudswerken uit.

• De totale werkings- en onderhoudskosten per woning namen toe in de periode van 2015 tot en met 2018 van 785 euro naar 948 euro. In 2018 hadden 95% van de SHM’s hogere gemiddelde werkings- en onderhoudskosten. De Leie geeft aan dat de stijging een gevolg is van extra onderhoud naar aanleiding van de tevredenheidsmetingen (controle van alle dakgoten, renovatiekosten (badkamers, keukens, post-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 51 VAN 77

bussen) (zie OD 2.1). Sinds jaren houdt De Leie er een strakke bud- gettering op na. Zij heeft hiermee meer grip op de totale werkings- en onderhoudskosten. De Leie ondernam onder meer de volgende acties om kosten te doen dalen: o De aanpak van het groenonderhoud is herbekeken; de gemeenschappelijke delen zijn beperkt tot het minimum; ze draagt zo veel als mogelijk het openbaar domein over aan de gemeentebesturen, ook al kan deze overdrachtsprocedure lang aanslepen. o De Leie werkt met een meerjarenbegroting, waarbij het een overzicht krijgt op de middelen en verrichtingen in eigen beheer (zie OD 5.4). o Ook de plaatsbeschrijvingen (34 euro/ plaatsbeschrijving) worden intern beheerd. o De Leie renoveert leegstaande woningen in groep wat leidt tot een betere kostenbeheersing (lagere aankoopkosten). Renova- ties voor daken, buitenschrijnwerk, terrassen en opritten, badkamers, toiletten en keukens realiseert De Leie steeds op wijkniveau, wat door de grotere hoeveelheden zich vertaalt in gunstige aanbestedingsprijzen. o Bovendien besteedt ze veel aandacht vanaf het ontwerp aan de duurzaamheid van de materialen (langere levensduur) en anti- cipeert door te waken over maximale bereikbaarheid van lei- dingen en diverse investeringen om latere herstelkosten te verminderen (extra controleputten en extra ontstoppingsstuk- ken). o Waar uiteindelijk dan toch onderhoudswerken nodig zijn, worden ook deze gerationaliseerd via raamovereenkomsten voor courante herstellingen (CV-ketels, boilers, EPC-attesten, brievenbussen, garagepoorten). De Leie werkt ook met onder- houdscontracten voor CV en warmwatervoorziening, zodat geen eigen personeel hiervoor nodig is. Kleinere herstellingen (die minder dan 250 euro kosten) worden door individuele aannemers gedaan omwille van de snelheid van interventie. De SHM bestudeert of binnen die kleine herstellingen nog verder kan gerationaliseerd worden via raamcontracten.

• De frictieleegstand bleef stabiel in de periode 2015 tot en met 2019 tussen 0,23% in 2015 en 0,31% in 2018. Einde 2018 stonden 4 woningen leeg. In 2018 hadden 98 % van de SHM’s hogere leegstand- cijfers.

• De structurele leegstand bedroeg 4,5% in 2018, waarmee de SHM zich net onder de mediaan van de sector situeert. In de jaren voordien was de structurele leegstand hoger wegens de renovatiewerken en vervangingsbouw zie OD 2.1). Het ging in 2018 over 59

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 52 VAN 77

structureel leegstaande panden in afwachting van renovatie/vervangingsbouw. De visitatiecommissie wijst de SHM erop dat door de structurele leegstand inkomsten worden gederfd en vraagt een continue aandacht hiervoor. De raad van bestuur besliste in november 2018 om het over een andere boeg te gooien en over te gaan tot de herinvoering van verplichte mutaties om sneller te kunnen renoveren. In eerste instantie had dit gevolgen voor 28 huurders in Wervik en Avelgem. De werken aan deze woningen wil de SHM samenvoegen in diverse gegroepeerde renovatie- en verdich- tingsfasen. Deze herhuisvestingen zijn ondertussen quasi volledig afgerond, waardoor er 10 woningen reeds in renovatie zijn. De structurele leegstand zou in de toekomst kunnen afnemen. De visitatiecommissie stelt vast dat De Leie inzet op een doorgedreven kostenbeheersing en een inzicht heeft in de samenstelling van de kosten.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed

De huurdersachterstallen bedroegen 4,11% eind 2018. Er is een stijgende tendens waar te nemen sinds 2015. De Leie wacht echter zeer lang om dubieuze vorderingen als definitief oninbaar te boeken, wat ervoor zorgt dat De Leie hoge huurdersachterstallen heeft. Begin 2020 nam de raad van bestuur de beslissing om sneller huurdersachterstallen af te boeken bij vertrokken huurders. De Leie heeft inzicht in het ontstaan, de evolutie en de samenstelling van de huurdersachterstallen en beschikt over een procedure om huurdersachterstallen te voorkomen en te bestrijden bij zittende huurders en een een debiteurenreglement. Tenslotte heeft ze een procedure om sociale en domiciliefraude te voorkomen. De Leie sensibiliseert de kandidaat-huurder door op voorhand te wijzen op de rechten en plichten inzake bewoning en de eigendomsvoorwaarden. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van De Leie als goed.

• De totale huurdersachterstal bij De Leie bedroeg in 2015 bijna 3% van de gefactureerde bedragen (d.i. de maandelijkse huur en huurlasten van zowel de zittende huurders als de vertrokken huurders). De huurdersachterstallen stegen nadien tot 3,25 % in 2016 en tot 3,5 % in 2017. Ze bedraagt iets meer dan 4% in 2018. Volgens het debiteurenreglement, beschouwt De Leie de dubieuze vorderingen als definitief oninbaar als dit blijkt uit een vonnis van de rechtbank, een brief van de advokaat of een beslissing van de raad van bestuur

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 53 VAN 77

in het geval de betrokken huurder ambtshalve is uitgeschreven uit het bevolkingsregister. Begin 2020 besliste het directiecomité echter om na 6 maanden de toenemende openstaande schulden van vertrokken huurders af te schrijven. De SHM zegt dat deze bestaan uit steeds moeilijker invorderbare herstellingskosten als gevolg van omvangrijker huurschade bij het einde van de huurovereenkomsten. Ook het terug in oorspronkelijke staat brengen van de woningen kan een verklaring zijn. Er zijn 83% SHM's met lagere huurdersachterstallen. De visitatiecommissie nuanceert de onderlinge positione- ring van de SHM’s, omdat de boekhoudkundige verwerking van de huurdersachterstallen bij SHM’s verschillend kan zijn, ook al groeit dit de laatste jaren meer naar elkaar toe. Een uniforme boekings- wijze, toegepast door alle SHM’s, draagt natuurlijk bij tot de ver- gelijkbaarheid tussen de SHM’s onderling.

• De SHM heeft een debiteurenreglement, waarin de procedure huurach- terstallen is opgenomen. De Leie past dit reglement toe. De procedure voorziet een eerste telefonisch contact en een tweede maal rond de 20e van de maand. De huurdersadministratie en de dienst woonbegeleiding en - zorg bespreken tweemaal per maand samen om de strategie te bepalen (huisbezoek, telefonische opvolging). De procedure voorziet onder meer in de mogelijkheid tot het afsluiten van een betalingsplan (20 lopende afbetalingsplannen op 31 december 2019), huisbezoeken, de bemiddeling van het OCMW en LAC en het overmaken van het dossier aan de advocaat voor het opstarten van de gerechtelijke procedure. Er is evenwel niets opgenomen over de uit- drijving en de bepalingen met betrekking tot oproep in verzoening of procedure ten gronde zijn zeer beknopt. De visitatiecommissie raadt aan om dit aan te vullen. De procedure is goedgekeurd door de raad van bestuur in juni 2018.

• De SHM beschikt over een rapporteringssysteem voor de huurdersachterstallen. Deze laat toe dit op te volgen en rekening te houden met verschillende invalshoeken, zoals vertrokken huurders versus zittende huurders en de hoogte van het bedrag en de gemeente of regio. Zo bedraagt de gemiddelde huurachterstal per dossier 400 euro; het totaalbedrag bedraagt eind 2018 en eind 2019 telkens ongeveer 27.000 euro. Het grootste aandeel wordt gevormd door huurders met een huurdersachterstal van 2 maanden of meer (ongeveer 16.300 euro). Het gaat om 62 huurders eind 2019.

• De SHM keurde in 2015 een procedure goed in het kader van de opvolging van sociale en domiciliefraude. De Leie maakt een onderscheid in haar procedure tussen niet aangegeven bijwoonst (zichtbaar in de KSZ), niet-bewoning (geen domicilie meer in KSZ) en vermoeden van

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 54 VAN 77

niet aangegeven bijwoonst (niet in KSZ te zien). De SHM controleert de bevolkingsregisters via de 'Kruispuntbank Sociale Zekerheid' en verzamelt gegevens van nutsvoorzieningen (meterstanden, buurtonder- zoek). De Leie nodigt in elk geval de huurder uit voor meer uitleg binnen de 14 dagen en herhaalt wat de gevolgen kunnen zijn als de situatie niet in orde wordt gebracht. De huurder kan de situatie toelichten en regulariseren. Bij vermoeden van niet aangegeven bijwoonst kan er een onaangekondigd huisbezoek plaats vinden. Als er duidelijk sprake is van domiciliefraude, gaat de SHM het gesprek aan met de huurder. Zij polst naar de effectieve bewoning van personen die niet aangemeld zijn voor bijwoonst. Uiteindelijk krijgen de huurders de keuze tussen het regulariseren van de toestand of de vrijwillige opzeg van de huur. Zo niet start de SHM een gerechtelijke procedure op. In het verleden bezorgde De Leie een dossier met betrekking tot domiciliefraude aan de afdeling Toezicht voor verder onderzoek.

• Ten slotte werkt de SHM aan een samenwerkingsprotocol met de poli- tiediensten en het OCMW voor een nog meer gestructureerde en over- koepelende aanpak van sociale en domiciliefraude.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed De Leie gebruikt een zelf ontwikkeld financieel planningsinstrument dat niet alleen informatie bevat over bestaande projecten en geplande renovatieprojecten, maar ook over onderhoudskosten en verkoop van patrimonium. Dit meerjarenplan wordt geactualiseerd en uitvoerig besproken op de raad van bestuur, naast deze van de VMSW. De SHM beschikt over een begroting. De visitatiecommissie beoordeelt de prestatie voor de operationele doelstelling als goed.

• Het zelf ontwikkeld financieel planningsinstrument van SHM De Leie geeft enerzijds een overzicht van de middelen en uitgaven in eigen beheer van de SHM en anderzijds geeft het tweede luik zicht op de middelen en verrichtingen van de rekening-courant van het VMSW. Dit planningsinstrument heeft een tijdshorizon van 9 jaar voor exploi- tatiekosten en 6 jaar voor projecten. De Leie legt dit planningsinstrument naast de financiële planning van de VMSW.

• Het financieel meerjarenplan van de VMSW geeft een globaal beeld van de kasstromen van alle uitgaven en ontvangsten inzake historische werking en ook een prognose van de projecten tot en met 2024. Het onderhoud en de gedetailleerde renovatieplanning evenals de ERP-werken zijn geïntegreerd. De SHM financiert deze door leningen van de VMSW. De SHM heeft alle toekomstig geplande activiteiten op-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 55 VAN 77

genomen in de financiële planning van de VMSW, met cijfers per jaar vanaf 2018 tot en met 2024. Dit verhoogt de realiteitszin van deze financiële planning en geeft de SHM daardoor een duidelijk inzicht in de evolutie van de financiële leefbaarheid. Zo licht de SHM haar raad van bestuur bijvoorbeeld in over de verkoop van alle sociale en middelgrote kavels in het verleden (98 kavels) en welke er nog te koop staan (6). De opbrengsten staan apart vermeld. Rechten van voorkoop worden met eigen middelen betaald (herinvesteringsplicht). Er wordt 200.000 euro hiervoor te voorzien.

• In de toekomst wenst de SHM jaarlijks 1 huurwoning te verkopen. De financiële planning houdt daar rekening mee. De Leie vergelijkt ook de jaarlijks beschikbare huuropbrengsten (na aftrek van alle courante kosten en uitgaven) en de vaststaande en toekomstige annu- iteiten (voor toekomstige projecten). Bij elke projectfase evalueert zij de verschillende financieringen en actualiseert zij de fi- nanciële impact van de afgewerkte en lopende projecten. De visitatiecommissie vindt dat De Leie de financiële planning grondig door- neemt en bespreekt met de raad van bestuur.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: Voor verbetering vatbaar In de jaren voorafgaand aan de visitatie verbeterde De Leie de kwaliteit van haar communicatie, met name door werk te maken van ‘klare taal’. Positief is dat ze daarbij beroep deed op haar bewoners. Toch blijft er marge voor verbetering. Zo zijn de informatiekanalen naar zittende huurders beperkt, is de SHM te weinig een laagdrempelig aanspreekpunt en zijn de loketten slechts beperkt geopend. De SHM doet wel inspanningen om te sensibiliseren rond fraude en ondersteunt samen met partners de kandidaten die zich willen inschrijven. Een grote uitval bij de jaarlijkse actualisaties leidde echter niet tot maatregelen om schrappingen te vermijden. Daarnaast moet de maatschappij maatregelen nemen om huurders vertrouwd te maken met de klachtenprocedure en dient ze de resultaten van de prestatiebeoordeling bekend te maken. De visitatiecommissie oordeelt dat de prestaties van De Leie voor verbetering vatbaar zijn.

• Tijdens de vorige visitatie oordeelde de visitatiecommissie dat prestaties op dit vlak voor verbetering vatbaar waren. Ze formuleerde de aanbeveling om de communicatiestrategie ten aanzien van huurders en kandidaat-huurders te herbekijken en te diversifiëren, door naast de website ook andere informatiekanalen te ontwikkelen.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 56 VAN 77

Ook was er de aanbeveling om de briefwisseling meer te enten op ‘klare taal’, net als om klachten te hanteren als een beleidsin- strument en om de samenwerking met partners inzake de actualisatie te versterken.

• Een aanbeveling uit het vorige visitatierapport was meer bepaald om de communicatiestrategie te herzien en naast de website bijkomende informatiekanalen te ontwikkelen. Volgens de visitatiecommissie heeft De Leie deze aanbeveling slechts gedeeltelijk ter harte genomen. De SHM beschikt over een zeker aanbod aan folders en brochures en verwijst op haar website door naar het informatieaanbod van externe organisaties (premiezoeker, VMSW, enzovoort). Het zwaartepunt van haar communicatiestrategie ligt echter nog steeds bij de website en bij het begin van de huurperiode. Vooral voor de ondersteuning van zittende huurders is dit een beperking (zie ook OD 4.1). De visitatiecommissie beveelt De Leie daarom aan werk te maken van een communicatiemix om iedereen voldoende te bereiken, ook zij die digitaal nog een weg af te leggen hebben. • Om burgers snel en duidelijk te kunnen informeren, is het belangrijk dat de SHM een laagdrempelig aanspreekpunt vormt. De Leie neemt daartoe een aantal maatregelen. Brieven bevatten bijvoorbeeld de contactgegevens van de juiste medewerker en er is een werkverdeling tussen de medewerkers van dienst Woonbegeleiding en Woning- zorg, waardoor de personeelsleden sneller een vertrouwd gezicht vormen. Doorheen dit visitatierapport komen echter ook verschillende elementen aan bod die wijzen op het bestaan van een afstand tussen de SHM en haar bewoners. o De houding ten aanzien van huurders is vaak nog stug en de communicatie directief (zie OD 4.1); o Er zijn weinig activiteiten met en voor huurders (zie OD 4.3 en 4.4); o Aanwezigheid in de wijken is veelal beperkt tot huisbezoeken, terwijl die huisbezoeken de laatste jaren onder druk stonden (zie OD 4.3); o Bewoners hebben weinig mogelijkheden om vragen of problemen bespreekbaar te maken (zie OD 4.4); o De fysieke afstand tot de SHM - vanuit sommige gemeenten - vormt een drempel (zie hierna).

• Actoren waarmee de visitatiecommissie kon spreken, bevestigden dat communicatie tussen de maatschappij en haar bewoners soms moeilijk is. Tekenend is dat bewoners zich lijken te richten tot de vertegenwoordigers van de gemeenten waar ze wonen, eerder dan naar de SHM.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 57 VAN 77

• De loketten van De Leie zijn geopend op dinsdagnamiddag en op vrij- dag in de voor- en in de namiddag. De SHM is ook bereikbaar per te- lefoon, via email of met een contactformulier op de website. Voor bepaalde technische problemen is er daarbuiten een permanentie (zie ook OD 4.1). De SHM zorgde tijdens de afgelopen jaren voor de in- voering van een keuzemenu bij telefonisch contact, zodat dit effi- ciënter kan verlopen. De openingsuren bleven daarentegen gelijk, hoewel dit bij de vorige visitatie als een pijnpunt werd aanzien. Tijdens de huidige visitatie stelden bewoners die de commissie kon spreken (opnieuw) dat de openingsuren een belangrijke bekommernis zijn.

• De kantoren zijn gelegen in het centrum van Wervik, nabij parkeer- gelegenheden en openbaar vervoer (bus en trein). In 2017 was er een renovatie, waardoor alle bezoekersruimtes rolstoeltoegankelijk zijn. Ook is er een afgesloten ruimte voorzien waar een vertrouwe- lijk gesprek mogelijk is. Het actieterrein zorgt daarbij voor uitdagingen op het vlak van bereikbaarheid. De reistijd met de wagen tussen Avelgem en Wervik bedraagt zo ongeveer 50 minuten. Hoewel ook uit de werking van de HAR bijvoorbeeld blijkt dat bereikbaarheid vanuit sommige gemeenten een drempel is (zie ook OD 4.4) en andere actoren op het terrein vragende partij zijn om zitdagen te organiseren, nam de SHM hieromtrent nog geen maatregelen. De visitatiecommissie suggereert dat De Leie in samenspraak met klanten en actoren bekijkt welke oplossingen er mogelijk zijn voor wat betreft de openingsuren en het uitgestrekte actieterrein.

• Anderstaligen vormen door de ligging van de SHM een specifieke uitdaging. Alle gemeenten liggen ofwel tegen de Franse grens, ofwel tegen de taalgrens. Mesen is bovendien een faciliteitengemeente. De SHM maakt gebruik van niet-talige communicatie (infobordjes aan de balie) om anderstaligen te verzoeken zich te laten begeleiden door iemand die het Nederlands machtig is. In haar communicatie met de huurder wijst de SHM ook op regelgeving inzake taalgebruik. Over de taalkennisverplichting uit het sociaal huurstelsel sensibiliseert ze via de website en door vermelding van deze verplichting op het inschrijvingsbewijs. De toewijzingsbrief bevat tevens de bepaling dat toelichting alleen kan in het Nederlands.

• Een aanbeveling uit het vorige rapport was om de schriftelijke communicatie (brieven) bij te sturen vanuit het principe van ‘Klare taal’. Een groot deel van de briefwisseling aan huurders heeft De Leie intussen geëvalueerd. Powerpointprestaties, de website en in- fobrieven (zie OD 4.1) zijn ook deels herschreven, soms met toevoe- ging van foto’s om deze instrumenten laagdrempeliger te maken (bij-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 58 VAN 77

voorbeeld wat betreft herstellingen). De SHM legde een selectie aan documenten voor aan de HAR (zie ook OD 4.4) om na te gaan of deze effectief voldoende duidelijk zijn. De visitatiecommissie kon vaststellen dat de briefwisseling door die inspanningen effectief beter is afgestemd op het doelpubliek. Ze moedigt De Leie aan om in haar werking aandacht te blijven besteden aan ‘klare taal’.

• Op de website vinden klanten informatie over de voorwaarden van sociaal huren (rechten en plichten, verwachtingen inzake onderhoud, enzovoort), regelgeving, contactgegevens en praktische tips (zoals over het onderhoud van de woning). De website biedt ook de mogelijkheid om enkele formulieren en documenten te downloaden (zie verder). Sinds kort is er ook nog een afzonderlijke contactpagina. Uit een tevredenheidsenquête (zie ook OD 6.3) blijkt evenwel dat de website weinig bekend is onder de klanten. De maatschappij stelt dat ze naar aanleiding van die bevinding initiatieven heeft genomen om de website betere bekend te maken, zoals door de URL op te nemen in haar briefwisseling. Ten opzichte van collega-SHM’s stelt de visitatiecommissie wel vast dat de beschikbare informatie eerder ka- rig is. De vormgeving is weinig aantrekkelijk en niet logisch ge- structureerd, wat niet bevorderlijk is voor de vindbaarheid en het gebruik van de beschikbare informatie. De visitatiecommissie raadt aan om hier meer aandacht aan te besteden.

• Informatie aan kandidaat-huurders organiseert de SHM door mondelinge toelichting aan het loket en door op de website door te linken naar relevante webpagina’s van de VMSW. De inschrijving kan op kantoor gebeuren, maar ook via partnerorganisaties zoals de OCMW’s, het IGS Wervik-Menen-Mesen en de CAW’s op het actieterrein. De Leie stelt daartoe het inschrijvingsformulier ter beschikking op haar website. Volgens actoren waarmee de visitatiecommissie kon spreken, verloopt de inschrijving ‘op afstand' vlot.

• De maatschappij informeert kandidaat-huurders over andere sociale huisvesters op haar actieterrein. Het inschrijvingsformulier ver- meldt de mogelijkheid om de inschrijving te bezorgen aan andere SHM’s en SVK’s. De SHM stelt een afwachtende houding aan te nemen rond de uitbouw van een één-loketsysteem. Dit omwille van de geplande evolutie naar één woonactor per gemeente.

• Voor de actualisatie van het inschrijvingsregister werkt de SHM met de klassieke actualisatiemethode. Ze maakt met andere woorden geen gebruik van de nieuwe, vereenvoudigde actualisatiemogelijkheid, waarbij de kandidaat-huurder niet meer moet reageren als de informatie correct is en hij zijn eerder gemaakte keuzes wil behouden. De Leie kiest bovendien niet voor een tweejaarlijkse actualisatie,

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 59 VAN 77

zoals gebruikelijk is, maar voor een jaarlijkse actualisatie van het register. Een meer up to date register heeft volgens De Leie het voordeel van minder weigeringen bij het aanbieden van woningen. De SHM doet zekere inspanningen om uitval te vermijden, bijvoorbeeld door de leden van de raad van bestuur en de OCMW’s op de hoogte te brengen van de actualisatie. Toch is er jaarlijks sprake van ongeveer 40% schrappingen, wat erg hoog is. Voor andere SHM’s waarmee de visitatiecommissie vertrouwd is, leidt de tweejaarlijkse actualisatie bijvoorbeeld slechts tot 20 à 25% schrappingen. Acto- ren waarmee de SHM samenwerkt, stellen bovendien vast dat het cli- enteel vaak niet op de hoogte is van het belang van de actualisatie of van het feit dat zij naar aanleiding daarvan werden geschrapt. Nochtans heeft een schrapping een grote impact: de kandidaat moet zich opnieuw inschrijven en komt onderaan de wachtlijst te staan voor (chronologische) toewijzing van een woning. De meest kwetsbare personen, die vaak over minder ‘bureaucratische competenties’ beschikken, dreigen hiervan het voornaamste slachtoffer te worden. Voor zover De Leie in de toekomst niet wenst te werken met de vereenvoudigde actualisatiemethode, beveelt de visitatiecommissie aan om maatregelen te nemen om (onterechte) schrappingen te vermijden. De praktijk bij andere SHM’s wijst er hierbij op dat samenwerking met partners een succesfactor is, naast acties vanuit de eigen werking. Voorbeelden die de Visitatieraad verzamelde, zijn een mogelijke bron van inspiratie.

• De Leie werkt preventief rond fraude door in haar brede informatieverstrekking aandacht te besteden aan dit thema, onder meer via de website. Ook bij de inhuurname geeft ze hierover toelichting (zie ook OD 4.1 en OD 5.3)

• In het verleden maakte de SHM geen gebruik van de resultaten van eerdere prestatiebeoordelingen in haar communicatie met burgers, hoewel dit een vereiste is. De resultaten van de prestatiebeoordeling moeten meer aandacht krijgen in de communicatie met de klant.

• Op de website van de Leie is een evaluatieformulier terug te vinden waarin klanten suggesties, vragen of klachten over de dienstverlening door de maatschappij kunnen formuleren. Een tweede formulier is bedoeld om vragen te stellen of meldingen te doen. Ook de formele klachtenprocedure is hier terug te vinden. Het bestaan van deze procedure maakt de SHM bekend in de bevestigingsbrief na de inschrijving. De voorbije jaren waren er echter geen formele klachten. Bestuursleden van de SHM stelden dat de klachtenprocedure geen levend instrument is. De Leie doet niet echt inspanningen om bewoners met de betekenis ervan vertrouwd te maken, hoewel het vorige

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 60 VAN 77

visitatierapport reeds signaleerde dat het gaat om een werkpunt. De visitatiecommissie beveelt dan ook aan om klanten beter over het bestaan, de betekenis en het verloop van deze procedure te informeren (bijvoorbeeld door hierover een infobrief te verspreiden). Op die manier kan de klachtenprocedure een instrument worden om de werking te verbeteren. Tijdens de voorbije visitatieperiode kwam De Leie gedeeltelijk tegemoet aan de aanbevelingen die in het vorige visitatierapport werden geformuleerd. Ze deed dat vooral door de kwaliteit van een aantal instrumenten te verbeteren, met name door in te zetten op ‘klare taal’. Op andere vlakken stuurde de SHM haar werking slechts beperkt of niet bij, waardoor haar prestaties voor verbetering vatbaar blijven. De voornaamste werkpunten zijn de realisatie van een betere communicatiemix en het vermijden van (onterechte) schrappingen bij actualisaties, naast de vereisten inzake het bekendmaken van de klachtenprocedure en van de resultaten van de prestatiebeoordeling.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk Beoordeling: Goed De Leie zorgt voor voldoende informatiedeling met de lokale beleidsinstanties, woon- en welzijnsactoren en andere belanghebbenden. De SHM neemt deel aan overlegmomenten en is goed bereikbaar bij vragen. Op de website vinden belanghebbenden informatie over sociaal wonen. Met instanties op Vlaams niveau verloopt de communicatie correct. De visitatiecommissie vindt dat de SHM een goede prestatie neerzet.

• Aan het Lokaal Woonoverleg neemt de directeur deel. De SHM licht haar projecten toe, maar informeert de betrokkenen ook ruimer. Ook lokale toewijzingsreglementen van Wervik (65-plussers) en Kortrijk (lokale binding) zijn hier in het verleden besproken. Hoewel de visitatiecommissie slechts met een beperkt aantal ambtelijke vertegenwoordigers kon spreken, werd een positief beeld geschetst over de inbreng tijdens het LWO, de bereidheid om mee te denken rond lokaal woonbeleid en de snelheid waarmee vragen voor informatie worden beantwoord.

• Het vorige visitatierapport deed de aanbeveling om de samenwerking met andere actoren en diensten te versterken (zie ook OD 4.1 en 4.2). Bij een goede samenwerking met woon- en welzijnsactoren hoort ook afstemming en informatiedeling. In de gesprekken met de visitatiecommissie stelden de betrokken actoren dat zij bij de SHM- medewerkers terecht kunnen met vragen en op korte termijn een antwoord krijgen. Positief is ook dat de maatschappij recent het ini-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 61 VAN 77

tiatief nam om de OCMW’s op haar actieterrein te informeren over de geplande wijzigingen inzake huurprijsberekening. Dit sluit aan bij het standpunt van woon- en welzijnsactoren dat het nuttig is om proactief te communiceren, zodat partners blijvend op de hoogte zijn van de werking van De Leie en het gezamenlijk cliënteel goed kunnen informeren. De visitatiecommissie wil De Leie daarom aanmoe- digen om dergelijke initiatieven vaker te nemen. Ook bekendmaking (bijvoorbeeld via de website) van documenten zoals de jaarverslagen of het visitatierapport kunnen bijdragen aan een goede informatie- doorstroming naar belanghebbenden.

• Met andere sociale huisvestingsmaatschappijen wisselt De Leie kennis en goede praktijken uit op het platform SWZW (‘Sociaal Wonen Zuid-West-Vlaanderen’), zoals over de leefbaarheidsthematiek.

• De website biedt beleidsinstanties en belanghebbende organisaties een basisaanbod aan informatie. Zo zijn de voorwaarden van het sociaal huren en het inschrijvingsformulier online terug te vinden. Sommige actoren met wie de visitatiecommissie kon spreken, merkten wel op dat de website niet echt modern oogt, zoals elders in dit rapport eveneens wordt aangehaald (zie ook OD 6.1).

• De Leie neemt soms deel aan activiteiten die partners organiseren om het breder publiek en het professioneel netwerk te informeren. Een voorbeeld hiervan is de tweejaarlijkse woonmarkt van de stad Wervik. Naar aanleiding van ingrijpende werken was er ook eenmaal een vergadering met omwonenden.

• SHM de Leie communiceert correct met de VMSW en Wonen-Vlaanderen. Ook de prestatiedatabank werd tijdig up to date gebracht. Om die redenen gaat de visitatiecommissie ervan uit dat de Leie op een correcte en snelle manier met de gewestelijke overheid communiceert.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: Goed De voorbije jaren zette de SHM in op een combinatie van directe manieren om feedback te krijgen over haar dienstverlening en op een algemene enquête in samenwerking met VIVES Hogeschool. Volgens de visitatiecommissie zijn beide methodes goed complementair. Bij de algemene tevredenheidsmeting was de responsgraad bovendien redelijk hoog en kwam een vrij ruim aantal aspecten van de werking aan bod. De metingen leiden tot acties, al dient De Leie hierover in de toekomst ook te communiceren met de klant. Toch meent de visitatiecommissie dat De Leie een goede prestatie neerzet.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 62 VAN 77

• Bij de vorige visitatie waren de prestaties voor het meten van de klantentevredenheid voor verbetering vatbaar. De commissie deed destijds de aanbeveling om tevredenheidsmetingen zo te organiseren dat de SHM een goed beeld krijgt over de beleving van kwaliteit van het wooncomfort en het onderhoud, inclusief de opleverkwaliteit bij nieuwe verhuringen en het uitvoeren van herstellingen. Zoals ook nu vereist is, wees de commissie erop dat de maatschappij aan die metingen verbeteracties en communicatie met de huurder moet verbinden. De visitatiecommissie suggereerde tevens over de resultaten in gesprek te gaan met de huurders, om een positieve relatie te ondersteunen. De Leie neemt al langer initiatieven om bij het contact met de huurder signalen op te vangen omtrent de tevredenheid over haar werking, om zo op een continue basis feedback te krijgen. Zo verwijst de SHM naar de gehanteerde methodiek van proactieve huisbezoeken, het meldingsformulier op haar website en de vraag aan ver- trekkende huurders naar de reden voor de opzegging (zie ook OD 4.1, 4.2 en 6.1). Daarnaast zijn er nog enkele initiatieven die tot doel hebben om een beeld te krijgen van de tevredenheid over het geheel of een deel van de werking: o Op de website is een ‘evaluatieformulier’ met betrekking tot de dienstverlening beschikbaar, zodat klanten altijd opmerkingen kunnen formuleren. De respons is echter zeer laag. o Bewoners krijgen bij elke herstelling het formulier ‘kwali- teitsonderzoek herstellingsopdrachten’, waarin ze hun tevredenheid over de werken kunnen uitdrukken. Ook is een open antwoord-mogelijkheid voorzien. De SHM bezorgt de betrokken huurders een gefrankeerde omslag om het formulier terug te bezorgen, al kan dit ook per mail. De Leie inventariseert en analyseert de resultaten, wat er bijvoorbeeld toe leidt dat aannemers op de kwaliteit van hun werk worden aangesproken. o Bij nieuwe huurders peilt de SHM naar de tevredenheid over de woning, het verloop van de inhuurname en de toelichting tijdens de plaatsbeschrijving via een korte vragenlijst (zie ook OD 4.1). De resultaten hiervan worden opnieuw geïnventari- seerd. Deze initiatieven hebben als voordeel dat ze de SHM op een directe manier informatie opleveren, zodat ze kort op de bal kan spelen en ad hoc problemen kan oplossen. Als nadeel geldt dat de klantentevredenheid niet echt systematisch wordt gemeten. Bovendien zijn er weinig garanties op objectiviteit, te meer omdat huurders in een afhankelijkheidsrelatie staan ten opzichte van de verhuurder en de

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 63 VAN 77

verwerking gebeurt door de SHM-medewerkers zelf. Deze nadelen worden echter opgevangen door de organisatie van een algemene tevredenheidsmeting.

• In mei 2019 werd een algemeen tevredenheidsonderzoek uitgevoerd bij de zittende huurders. De Leie werkte samen met de VIVES Hogeschool, in het kader van de bachelorproef van een aantal studenten. o Voor het onderzoek werden 408 enquêtes verzonden, met een respons van 334, wat vrij hoog is. De selectie van responden- ten gebeurde op een toevallige basis. De verwerking van de resultaten gebeurde door de studenten, wat kansen biedt op objectiviteit; o De enquête had betrekking op de leefomgeving en de buurt, (de kwaliteit van) de woning en de dienstverlening door de SHM. Studenten analyseerden de resultaten en deden aanbevelingen; o Op basis van deze aanbevelingen formuleerde de raad van bestuur verbeteracties. Zo wordt het curatief onderhoud van dakgoten vanaf 2020 georganiseerd door de SHM en doorgerekend via de huurlasten. Daarnaast nam ze onder meer initiatieven om de website verder bekend te maken (zie ook OD 6.1) en waren andere resultaten volgens De Leie een bevestiging van de prioriteiten die ze in haar werking reeds hanteert. Voorbeel- den zijn het verschaffen van toelichting omtrent correct gebruik van elektrische verwarmingssystemen en de renovatie van keukens. De Leie evalueert de samenwerking met de VIVES Hogeschool positief en wil in de toekomst dergelijke samenwerkingen herhalen. De commissie raadt aan om toekomstige metingen periodiek (bijvoorbeeld elk vier jaar) te organiseren en adviseert deze waar mogelijk af te stemmen op de (vragen uit de) tevredenheidsmeting 2019, zodat de resultaten vergelijkbaar zijn. Dit biedt de maatschappij het voordeel om evoluties (en de resultaten van haar inspanningen) in beeld te kunnen brengen. Tevens suggereert de visitatiecommissie om, naast een algemene meting en directe manieren om huurders te bevra- gen, ook in te zetten op bevragingen van specifieke doelgroepen (zoals kandidaat-huurders) of deelaspecten van de werking (bijvoorbeeld onderhoud en herstel). De bijkomende en specifieke informatie die De Leie op die manier zou verkrijgen, zal een meer volledig beeld geven van de klantentevredenheid en toelaten om de dienstverlening te verbeteren.

• Over de resultaten van de bevragingen en de hieraan gekoppelde verbeteracties communiceerde De Leie niet. De visitatiecommissie be-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 64 VAN 77

veelt aan om hier bij toekomstige metingen werk van te maken, zoals vereist is. Aandacht voor klantentevredenheid en de bereidheid om te verbeteren, komt de relatie met de klant ten goede.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 65 VAN 77

5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

1. De visitatiecommissie beveelt aan om bij de actualisatie van de ontwerprichtlijnen voor architecten, ook de visie met betrekking tot duurzaamheid van De Leie te integreren. Zij beveelt aan om werk te maken van een betere beheersing van het bouwproces, reeds vanaf de ontwerpfase, zodat de projecten binnen het subsidiabel plafond blijven (OD 3.1).

2. Werk verder aan een basishouding waarin dialoog met huurders centraal staat en hou voldoende rekening met het perspectief van de klant. Werk aan soepel toepasbare reglementen en scenario’s en hanteer het Reglement van Inwendige orde als een basiskader waarin afspraken worden uitgewerkt (OD 4.1). Systematiseer tevredenheidsmetingen en informeer klanten over het bestaan en de betekenis van de klachtenprocedure (OD 6.1). Zorg voor ondersteuning van constructieve huurdersinitiatieven en voor voldoende fora waar de klant vragen of opmerkingen kan formuleren (OD 4.4). Neem leefbaarheidsversterkende acties (OD 4.3) en maak werk van een communicatiemix die iedereen voldoende weet te bereiken (OD 4.1 en OD 6.1). Communiceer in het bijzonder ook over de resultaten van tevredenheidsmetingen en van de prestatiebeoordeling (OD 6.1 en OD 6.3).

3. Neem maatregelen om de huurder beter vertrouwd te maken met zijn rechten en plichten op het vlak van onderhoud en herstel van de woning. Herbekijk het systeem van opvolging van technische meldingen, zodat beter rekening wordt gehouden met het perspectief van de meest kwetsbaren (OD 4.1).

4. Stuur de strategie in het geval van huurdersachterstal bij. Ga in overleg met de OCMW's en de CAW's, om de effectiviteit ervan af te toetsen en tot een voor iedereen haalbaar scenario te komen. Volg de resultaten op en neem indien nodig bijkomende maatregelen (OD 4.2.) Neem maatregelen om (onterechte) schrappingen bij de actua-

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 66 VAN 77

lisatie te vermijden, althans voor zover in de toekomst niet wordt gewerkt met de vereenvoudigde methode (OD 6.1).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM geen verdere maatregelen te nemen. De visitatiecommissie con- stateert dat enkele aanbevelingen bij aanvang van de tweede visitatieperiode werden aangepakt, maar dat sommigen nog niet voldoende verbeterd zijn. De visitatiecommissie ervaart de leergierigheid en de wil om te verbeteren. Zij dringt erop aan dat de SHM ook op expertise van buitenaf beroep doet (andere SHM’s met goede praktijken, externe expertise) om sneller tot verbetering te komen. De visitatiecommissie is overtuigd dat De Leie de voorgestelde aanbevelingen en verbeterpunten professioneel zal aanpakken en het visitatierapport als een nieuwe kans opneemt om over haar werking te communiceren en deze te verbeteren.

5.3 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd, die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een inspirerende praktijk onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht.’ MET GIDS OP ENERGIEJACHT IN DEMOWONING

CVBA DE LEIE wenst haar huurders op een regelmatige basis te informeren én te sensibiliseren over thema’s als energiezuinig leven, afval sorteren,.; daarom werkt zij samen met een aantal partners in de werkgroep “Energiejacht”. Zij neemt éénmaal per jaar een initiatief voor bewustwording rond energieverbruik en afvalsortering. De werkgroep zag er ook steeds op toe dat het initiatief zeer laagdrempelig bleef en dat alle thema’s steeds in klare taal werden aangereikt. De samenwerking was interdisciplinair! Zo werd onder andere door de brandweer, Mirom (= intercommunale voor afvalverwerking), De Thuiszorgwinkel, de energiecoach, de CVBA DE LEIE, de nodige informatie en documentatie aangeleverd die dus niet enkel ging over energiezuinigheid en afvalsortering, maar ook over brandveiligheid, CO- preventie, valpreventie, ongediertebestrijding in en rond de woning. De demowoning kan mits reservatie bezocht worden door groepen, maar er zijn ook twee vrije bezoekmomenten op zaterdagnamiddag, zodat iedereen die interesse heeft zeker de kans heeft om langs te gaan. Een medewerker van elk van de 4 partners werd opgeleid door Logo Leieland

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 67 VAN 77

als gids om de bezoekers te kunnen rondleiden. Het doel is natuurlijk om met de informatie aan de slag te gaan. Elke bezoeker kan ook zijn gegevens achterlaten om meer gerichte informatie te bekomen in verband met een bepaald thema. Op het einde van de rondleiding kan de bezoeker een korte enquête invullen, dit om de projecten in de toekomst nog beter te kunnen afstemmen op de noden/ wensen van de diverse doelgroepen. Tot slot van het bezoek ontvangt elke aanwezige nog een kleine attentie, zijnde ofwel een kortingsbon voor de aankoop van een rookmelder, ofwel een herbruikbare drinkfles met een toelichting omtrent de diverse voordelen van kraantjeswater.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 68 VAN 77

BIJLAGEN

BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Max Christiaen, directeur SHM De Leie - Steve Dejan, voorzitter SHM De Leie - Sandy Evrard, lid directiecomité - Etienne Pillaert, lid directiecomité Medewerkers SHM - Niek Verstraeten, kandidaat-huurders administratie - Sandy Pairoux, juridisch sociaal stafmedewerker - Gwendoline Huyghe, woonbegeleiding; - Sindy Michiels, boekhouding; - Elisha Leire, projectbeheerder;

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Günther Goudeseune, Coördinator IG Woonbeleid, Heuvelland– Poperin- ge-Vleteren Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Nele Vandecasteele, teamcoördinator preventieve woonbegeleiding CAW Zuid-West- Vlaanderen - Lieza Olievier, maatschappelijk werker huisvesting, OCMW Wervik - Evelien Debeuf, maatschappelijk werker woon- en thuisbegeleiding, OCMW Wervik - Steven Vantorre, Clusterverantwoordelijke CAW Centraal West Vlaan- deren - Ellen Ramon, maatschappelijk werker, OCMW Mesen - Kim Laga, Sociaal huis Avelgem, maatschappelijk werker, Woonloket - Ann Schellaert, Sociaal Huis Avelgem, diensthoofd sociale dienst Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - aantal aanwezige sociale huurders: 8 - Rosemarie Dewilde, maatschappelijk werker buurtwerking OCMW Wervik - Door de corona-epidemie werden slechts 30 huurders uitgenodigd om de fysieke afstand tussen huurders te kunnen garanderen.

De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepe- nen) - Youro Casier, burgemeester Wervik - Marc Lewyllie, burgemeester Heuvelland

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 69 VAN 77

- Melanie Verdru, schepen Sociale Zaken, Huisvesting en Woonbeleid Mesen - Sandy Evrard, burgemeester Mesen - Bert Verhaeghe, Schepen Wervik

- Verontschuldigd: Wim Monteyne, diensthoofd Grondzaken Avelgem; Son- ny Ghesquiere, Schepen Wervik; Mieke Olieux, deskundige huisvesting Wervik en Anne Van Eeckhautte, diensthoofd ruimte, Heuvelland.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 70 VAN 77

BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieron- der vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaatschap- huurders moeten binnen de daartoe vooropgestelde termijn de pij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimonium opgevraagde gegevens bezorgen aan de SHM, waarbij ze even- uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een SHM tueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging of het type van ook ‘goede woningen’ aankopen op de privé-markt op voor- de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord waarde dat de op de privé-markt aangekochte ‘goede wonin- ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat- gen’ onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd kunnen huurder (aan het in het rijksregister opgenomen adres, tenzij de worden of dat deze een investering van maximaal 15.000 euro kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwis- (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale huurwonin- seling naar een ander adres te verzenden). Indien de kandidaat- gen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van een nieu- huurder niet op deze herinneringsbrief reageert of niet meer we woning, kan de SHM voor de aankoop van een goede wo- aan de inkomensvoorwaarde voldoet, wordt de kandidaat- ning beroep doen op een gesubsidieerde financiering, waarvan huurders geschrapt uit het register en verliest de kandidaat- het maximumbedrag gelijk is aan de som van het subsidiabele huurders zijn of haar plaats op de wachtlijst, tenzij de kandi- bedrag van de grondverwerving en het subsidiabele bedrag van daat-huurder kan aantonen dat er sprake is van overmacht. de bouw van een sociale huurwoning. ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het facili- aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie in teren van de ‘Activiteiten van het Dagelijks Leven’ (ADL) (op- aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017 als staan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen, iets eerste stap een nieuw te realiseren woning ‘aanmelden’ bij de oprapen, zich binnenshuis verplaatsen, ...) aangepaste woning VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet langer waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activiteiten, een van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over de beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder. Het bouwen “projectenlijst”, als referentiebasis. Om op die projectenlijst te van ADL-woningen is uitdovend.. Bestaande ADL-woningen komen moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie ook blijven uiteraard bestaan. Lokale beleidstoets en Renovatietoets). BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie die actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van Wonen, de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale koop- van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM en van het woningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of in de VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire ruimte vastge- voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt afgebakend steld door de Vlaamse Regering het budget per deelprogramma, door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die aangeeft in kan beleidsaanbevelingen formuleren en beslist over de opname welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of (en schrapping) van projecten uit de projectenlijst op de meer- realiseren. Het staat een SHM vrij om een onderscheid te maken jarenplanning en korte termijnplanning. in een actieterrein voor huuractiviteiten en een actieterrein bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop voor koopactiviteiten Gemeenten waarin een SHM woningen van een woning, het behoud van de woning in geval van echt- ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch tot het actieter- scheiding, het beëindigen van samenwoning of het renoveren rein van een SHM. van hun enige woning twee soorten sociale leningen afsluiten: actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt, houdt (1°) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams Woning- in een inschrijvingsregister, ook ‘wachtlijst’ genaamd, een lijst fonds (VWF) en (2°) leningen verstrekt door Erkende Krediet- van kandidaat-huurders bij. De SHM is verplicht om minstens maatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrek- elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrijven met de te leningen worden ‘bijzondere sociale leningen’ genoemd vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie nog dezelfde is subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarie- als op het moment van de initiële inschrijving. De kandidaat- ven hanteren dan de meeste private banken en geen eigen kapitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de ontlener

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 71 VAN 77

moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a. inkomens- en bouwtechnische en conceptuele normen en richtlijnen (zie ook eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua maximale verkoop- ontwerpleidraad en simulatietabel). waarde, enz). Deze voorwaarden werden via het eengemaakt Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een leningenbesluit op 13 september 2013 op elkaar afgestemd zodat periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te het voor een ontlener geen verschil meer uitmaakt waar de dienen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte lening wordt aangevraagd. De ‘bijzondere sociale lening’ wordt offerteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het door de VMSW ‘Vlaamse Woonlening’ (cf. ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen. www.vlaamsewoonlening.be) genoemd. Particulieren kunnen ze EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale lening) afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s. Het VWF noemt de ‘bijzondere sociale lening’ ‘sociale lening’ (cf. EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle www.vlaamswoningfonds.be). De door de VMSW en het VWF gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige gehanteerde andersoortige terminologie resulteert in begrips- vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt verwarring, te meer er ook door EKM’s sociale leningen worden gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo geldt er normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben bijvoorbeeld geen inkomensvoorwaarde in functie van het betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de toekennen van een sociale lening door een EKM. Voor de finan- netto-energiebehoefte qua verwarming, het binnenklimaat ciering van deze sociale leningen voorziet het Vlaamse Gewest (ventilatie en oververhitting) (cf. www.vlaanderen.be). enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie, wat een EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potenti- grote impact heeft op de sociale rentevoet. De bedoeling van ele kopers en huurders over de energiezuinigheid van de wo- sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel ning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te spaargeld, en die niet in aanmerking komen voor een ‘bijzonde- koop of te huur staat. Het attest wordt opgemaakt door een re sociale lening’ bij de VMSW of het VWF, toch een eigen wo- erkende energiedeskundige type A (cf. www.vlaanderen.be en ning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente www.energiesparen.be). moeten betalen, zoals dat bij private banken gebruikelijk is. Er erkenningenbesluit: Het ‘erkenningenbesluit’ betreft het Besluit zijn momenteel iets minder dan 20 EKM’s actief, verspreid over van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling heel Vlaanderen (cf. www.sociaal-woonkrediet.be). van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststel- Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeen- ling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties te), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale (koop van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf. en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Objectief http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=101984 (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007. 3). Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale (koop en ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat toe om vast Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij beoogd te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet tijdig wordt of wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle enkele zal worden gerealiseerd. beglazing vervangen is door isolerend glas en alle verouderde CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. www.caw.be) verwarmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn gebannen. De CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsopdrach- gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in ten-oproep of kortweg CBO-oproep betreft een periodieke geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedata- oproep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstellen bank. in te dienen voor de gunning van een of meer aannemingsover- E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een eenkomsten, in de vorm van een onderhandelingsprocedure, woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de bouw de woning is. van sociale huur- of koopwoningen binnen een door de beoor- FS3: FS3 staat voor “derde financieringssysteem voor de realisa- delingscommissie vastgesteld budget. tie en renovatie van sociale huurwoningen” en bouwt verder op convenant: Een ‘convenant’ is een overeenkomst waarin partij- het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op 1 en gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren beleid, de januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor dat na te streven doelstellingen en de op te zetten samenwerking. SHM’s (via de VMSW) voor de financiering van sociale huurpro- C2008: De ‘C2008/Concepten voor sociale woningbouw’ betreft jecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke voorzien de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers geldende in een aflossingstermijn van 33 jaar. De lening wordt begrensd leidraad. Onderwerpen zoals ‘geïntegreerd ontwerpen’, ‘lokaal door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal bedragen per overleg’, ‘aanpasbaar en aangepast bouwen’, ‘EPB’, ‘akoestiek’ en type bouwverrichting bedoeld worden. FS3 is een verfijning van ‘onderhoud en renovatie’ komen daarin uitgebreid aan bod. De NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl. kapitaalaflossingen) C2008 was voorheen van toepassing op elk project en elk beter afgestemd worden op de (huur)inkomsten. voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraagdossier indiende. goede woning: Een ‘goede woning’ is een bebouwd onroerend De ‘C2008’ werd met ingang van 01/11/2017 vervangen door goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als sociale huurwoning. Zie ook “aankopen goede woning”.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 72 VAN 77

GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Sociale belangrijke rol. Dit is immers logisch, want een compact ge- Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse bouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte verlo- overheid lagere huurinkomsten van SHM’s door huurders met ren kan gaan. De EPB-wetgeving verplicht een K-waarde van ten een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil hoogste K40 (of 40 W/m²K) tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geobjec- leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden tiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het financie- gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand: ringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtingen - structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt een inzake sociale woningen. woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer deze huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsach- woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of als terstallen van huurders aan SHM’s. Het kan daarbij gaan om gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of achterstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leegstaan; over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aange- SHM’s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf aan te richte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat; maken tussen SHM’s worden alle (over meerdere jaren) onbe- - frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzakelijke taalde facturen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen functio- huurders) in één jaar gefactureerde bedragen. neren; in de context van de sociale woningmarkt en de visita- IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteuning tiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als een wo- van het lokaal woonbeleid ning die die op de laatste dag van een kalenderjaar niet ver- instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de huurd is en niet door een SHM als structureel leegstaand wer- renovatie, verbetering of aanpassing van bestaande woningen, den aangeduid. gebouwen of niet-residentiële ruimten. Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus intern huurreglement: Een intern huurreglement is een open- moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangingsbouw baar document ter uitvoering van de bepalingen van het kader- of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een besluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete lokale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige beslis- regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waar- sing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets aan van keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het ge- geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het gemeentelijk meentelijk beleid, en een verbintenis om de infrastructuur over of intergemeentelijk toewijzingsreglement) worden opgenomen te nemen in het openbaar domein van de gemeente. (art. 1, eerste lid, 16° kaderbesluit sociale huur). meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de planning korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gunningspro- planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gunnings- cedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan worden. procedure binnen een termijn van vier maanden opgestart kan Nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO) worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) beslist minstens OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonprojecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning en OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstelling op de korte termijnplanning. (OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide prestatie- gerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operationele doelstel- lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat ling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal worden elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de sociale meerdere operationele doelstellingen uit één strategische doel- woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere woon- en stelling afgeleid. welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de doelstellingen bespreekt op het vlak van wonen op korte of middellange ontwerpleidraad sociale woningbouw (bouwtechnische en termijn evenals de relatie daarvan met sociale en andere woon- conceptuele richtlijnen): In de ‘ontwerpleidraad sociale woning- projecten bouw’ wordt het vereiste kwaliteits- en comfortniveau van sociale woningen wordt beschreven. Daarbij gaat ook aandacht KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Rege- naar de meest kostenefficiënte wijze waarop dat niveau kan ring van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huur- worden bereikt. De richtlijnen hebben betrekking op de inplan- stelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. (cf. ting en de omgeving, de planfunctionaliteit, het wooncomfort, http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=101640 de stabiliteit en de technieken. De ontwerpleidraad maakt 3¶m=inhoud). intrinsiek deel uit van het geldende kader om sociale woningen K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatieni- te ontwerpen, te bouwen, te renoveren en de kostprijzen ervan veau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mogelijk te bepalen. zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een woning prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale data- beschikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmte- bank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren verliezen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de van de SHM’s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de verschillende visitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een bouwdelen en ook de compactheid van het gebouw speelt een SHM.

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 73 VAN 77

projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten objectief, het gemeentelijk actieprogramma en de regeling waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor pro- inzake het bescheiden woonaanbod, blijven onverkort gelden. grammatie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening moeten alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. www.vmsw.be en (en renovatie- of vervangingsbouwprojecten ook een renovatie- www.huurpunt.be) toets) alvorens ze op de projectenlijst kunnen komen. Nadat een project op de projectenlijst staat, kan het achtereenvolgens op toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op de meerjarenplanning en de korte termijnplanning komen, welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in alvorens het project in uitvoering gaat. Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het ‘toewijzen’ gebeurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit recht van voorkoop: SHM’s kunnen in bepaalde daartoe aange- Sociale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet wezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. Indien in tevens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkingsver- die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht, banden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde bijkomende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kunnen voorwaarden als de kandidaat-kopers. Het recht van voorkoop bepalen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk samen- heeft tot doel om SHM’s in staat te stellen bepaalde woningen werkingsverband rekening houden met de lokale binding van de of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels. bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26 KSH). renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwprojecten Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisvesting, moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode renovatietoets om het project op de projectenlijst te zetten. De renovatietoets komt na de verplichte lokale beleidstoets die de U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verloren gemeente uitvoert en omvat een advies over de rationaliteit gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurverschil van van het voorgestelde project. 1°C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo laag Samenlevingsopbouw: sector van buurt- en opbouwwerk mogelijk zijn. Een lage U-waarde betekent namelijk dat er simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM’s een weinig warmte verloren gaat. raming te laten maken van hun projecten en worden sinds 2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te bereke- VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (cf. nen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan krijgen. www.vaph.be) Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke woning verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de moge- afzonderlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te realiseren lijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhu- woonoppervlakte. ren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte sociale last: Het begrip ‘sociale last’ werd ingevoerd via het voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan decreet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27 openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die maart 2009. Het in een bouwvergunning opleggen van een daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofdstuk sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur). bepaalde gevallen handelingen te stellen opdat, in verhouding VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen met het door hem of haar beoogde verkavelings- of bouwpro- Vlaamse woonlening: zie ‘bijzondere sociale lening’ ject, tevens in een sociaal woonaanbod zou worden voorzien. In Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond- alle gemeenten die niet op een vastgestelde wijze aan het en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM’s de mogelijk- Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aanvankelijk, heid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur- en inzake bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen, koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realiseren een sociale last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in hun arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB voor- buurt kunnen blijven wonen. SHM’s kunnen met een Vlabinvest- opgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel 4.1.16 financiering zowel huur- als koopwoningen aanbieden. De t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB) vernietigd. Bij beschikking van 18 toelatingsvoorwaarden voor een Vlabinvestwoning zijn ruimer december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een dan voor sociale woningen, maar ook de huurprijzen en ver- aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met koopprijzen liggen doorgaans hoger. de sociale lastenregeling. Meer in het bijzonder werden de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM’s die sociale normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 koopwoningen ter beschikking stellen) DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf. en 4.1.13 DGPB) en de gebiedspecifieke typebepaling voor RUP’s www.vmsw.be) waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen (KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 74 VAN 77

KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM vrij VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten kan kiezen of ze die al dan niet toepast. (www.vvsg.be) VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een VWF: Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be) rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de wachtlijst: zie actualisatie personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd ge- Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap zegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werk- zonder rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitma- nemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. kend van de Vlaamse overheid. (cf. www.wonenvlaanderen.be) VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (www.vvh.be)

______

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 75 VAN 77

www.visitatieraad.be

[email protected]

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DE LEIE WERVIK PAGINA 76 VAN 77

Formele reactie van De Leie (3421), Wervik op het visitatierapport van 23 november 2020

Beslissing van de minister n.a.v. het visitatierapport van 23 november 2020 van De Leie (3421) Wervik

Vlaams minister van Financiën, Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed Koning Albert II-laan 7

1210 SINT-JOOST-TEN-NODE

T 02 552 66 00 De Heer Steve Dejan [email protected] Voorzitter SHM De Leie

Nieuwstraat 81 8940 WERVIK

uw bericht van uw kenmerk ons kenmerk bijlagen 21 december 2020

vragen naar/e-mail telefoonnummer Nina Ercegovic 02 552 66 00 [email protected]

Betreft: beslissing naar aanleiding van het definitieve visitatierapport van 23 november 2020 van SHM De Leie

Geachte voorzitter

Ik heb kennis genomen van het definitieve visitatierapport van uw maatschappij en van uw reactie daarop.

Gefeliciteerd met de zeer goede prestaties op één operationele doelstelling en de goede prestaties op twaalf andere OD’s. Ik stel ook vast dat u erin geslaagd bent om sinds de vorige visitatie uw prestaties op vier als ‘voor verbetering vatbaar’ beoordeelde OD’s dermate te verbeteren dat deze nu aan de vooropgestelde vereisten voldoen. Vier OD’s worden door de commissie als ‘voor verbetering vatbaar’ beoordeeld, maar uw reactie voorziet daartoe in verbeteracties.

Het advies van de visitatiecommissie maakt het aannemelijk dat de maatregelen die u voorstelt zullen toelaten om binnen een redelijke termijn prestaties te leveren die aan alle vooropgestelde vereisten voldoen.

pagina 1 van 2

Op basis van wat voorafgaat heb ik dan ook beslist om naar aanleiding van deze visitatie geen maatregelen te nemen 1.

Ik wil u wel aanbevelen om de verbeteracties die u voorstelt SMART te formuleren. Onder ‘SMART’ versta ik dat de beoogde doelen van de verbeteracties: - concreet en ondubbelzinnig of ‘S’pecifiek zijn geformuleerd; - zo zijn verwoord dat de bereikte resultaten, en ook de tussentijds bereikte resultaten, aantoonbaar of ‘M’eetbaar zijn door uw SHM; - gedragen of ‘A’cceptabel zijn binnen uw organisatie, zowel door uw raad van bestuur als door uw medewerkers; - haalbaar of ‘R’ealistisch zijn, door rekening te houden met de noodzakelijk kennis, capaciteit en middelen om deze doelstellingen te bereiken; - ‘T’ijd- of termijngebonden zijn geformuleerd (wanneer wil ik welke doelen behalen?), wat toelaat om de resultaten, en ook de tussentijdse resultaten, duidelijk te evalueren en de aanpak eventueel bij te sturen.

Daarnaast dring ik aan op een consequente uitvoering van de voorgestelde maatregelen en raad ik het gebruik van een opvolgingsinstrument aan, zodat de raad van bestuur de verbeteraanpak accuraat kan opvolgen, evalueren en eventueel gericht kan bijsturen.

Deze beslissing zal samen met het definitieve visitatierapport en uw formele reactie op de website van Wonen-Vlaanderen worden gepubliceerd. Wonen-Vlaanderen zal u vooraf informeren over de exacte publicatiedatum.

Ik dank uw raad van bestuur, uw directie en alle medewerkers voor de geleverde en te leveren inspanningen om de werking van uw maatschappij te verbeteren. U mag er ook op rekenen dat ik de nodige publiciteit zal geven aan de bij uw SHM gedetecteerde ‘goede praktijk’.

Met de meeste hoogachting,

Matthias Diependaele,

Vlaams minister van Financiën, Begroting, Wonen en Onroerend Erfgoed

1 Dit in toepassing van artikel 33 en 34 van het besluit van de Vlaamse regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen.

pagina 2 van 2