Ortsgemeinde Gau-Odernheim

ERGÄNZUNGSSATZUNG `ALBIGER STRASSE NORD-WEST´ Ortsgemeinde Gau-Odernheim

Fassung zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB sowie zur Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB BEGRÜNDUNG Stand: 07.11.2018

Jugenheimerstraße 22, 55270 Engelstadt Telefon: 06130 / 91969-0, Fax: 06130 / 91969-18 e-mail: [email protected] internet: www.doerhoefer-planung.de

Ergänzungssatzung „Albiger Straße Nord-West“ Ortsgemeinde Gau-Odernheim Begründung Seite 2

INHALTSVERZEICHNIS 1 Veranlassung sowie Ziele und Zwecke der Planaufstellung ...... 3 2 Planungsrechtliches Verfahren / Aufstellungsbeschluss ...... 4 3 Beschreibung des Geltungsbereiches ...... 4 4 Planungsrelevante Vorgaben / Rahmenbedingungen ...... 5 4.1 Einfügen in die räumliche Gesamtplanung ...... 5 4.2 Schutzgebiete ...... 6 4.3 Informationen zum Untergrund ...... 6 5 Erschließung ...... 7 5.1 Versorgung ...... 7 5.2 Entsorgung ...... 8 5.3 Verkehr ...... 9 6 Planungsrechtliche Festsetzungen ...... 9 6.1 Maß der baulichen Nutzung ...... 9 6.2 Bauweise ...... 10 6.3 Überbaubare Grundstücksfläche / Nebenanlagen und Garagen ...... 10 6.4 Grünordnerische Maßnahmen ...... 10 7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ...... 10 8 Berücksichtigung der Belange von Umwelt- und Naturschutz ...... 11 8.1 Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter ...... 11 8.2 Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen ...... 12 8.3 Ausgleichsmaßnahmen ...... 13 9 Umsetzung der Planung ...... 13 10 Flächenbilanz / Statistik ...... 13

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1 Veranlassung sowie Ziele und Zwecke der Planaufstellung Die Ortsgemeinde Gau-Odernheim (VG Alzey-Land, Kreis Alzey-Worms) beabsichtigt die Aufstellung einer Ergänzungssatzung gemäß § 34 (4) Nr. 3 BauGB. Für Teile der Flurstücke 56 und 57 auf Flur 7 am Westrand der Gemarkung Gau-Odernheim soll der Innenbereich neu definiert werden, um an dieser Stelle eine weitere Wohnbebauung im Anschluss an die vorhandene Bauzeile der „Albiger Straße“ zu ermöglichen. Diese Fläche soll daher neu in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil einbezogen werden. Bisher ist die Fläche gemäß der Darstellung des Flächennutzungsplanes dem Außenbereich zu- zurechnen. Die nun vorgesehene Einbeziehung dient somit der kleinräumigen Abrundung der Bebau- ung der „Albiger Straße“, die hier bisher bis auf Höhe der östlich folgenden Nachbarparzelle 58/14 bereits durchgehend bebaut ist. Die Lage im Raum ist Gegenstand der nachstehenden Abbildung.

Geltungsbereich

Abbildung 1: Orthofoto mit Abgrenzung des Geltungsbereiches (Abbildung unmaßstäblich). (Quelle der Grundlage: Landschaftsinformationssystem der Naturschutzverwaltung Rheinland-Pfalz) Dieser zunächst von privater Seite angeregte Änderungswunsch entspricht in vollem Umfang dem kommunalen Willen, da - durch diese relativ geringfügige Erweiterung der durch Wohnnutzung geprägten Fläche keine nen- nenswerte städtebauliche bzw. ortsbildästhetische Beeinträchtigungen oder gar bodenrechtliche Spannungen zu erwarten sind, - durch diese Erweiterung den nach § 1 Abs. 6 BauGB in der Bauleitplanung „insbesondere zu be- rücksichtigenden Belangen“ 2. „Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohner- strukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung (…) sowie die Bevölke- rungsentwicklung“ und 3. „die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, (…)“ und 4. „die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ort- steile“, - sowie den in der Gesamtabwägung auch zu berücksichtigenden privaten Belangen von Grund- stückseigentümern und Bauwilligen besser Rechnung getragen werden kann,

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- der potenzielle Eingriff in Folge der Änderung aus naturschutzfachlicher Sicht von untergeordneter Bedeutung ist, und auch sonst keine städtebaulichen Gründe erkennbar sind, die gegen die Änderung sprechen.

2 Planungsrechtliches Verfahren / Aufstellungsbeschluss Zur planungsrechtlichen Sicherung dieses städtebaulichen Zieles soll eine Ergänzungssatzung gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB erstellt werden. Gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB kann eine Gemeinde durch Satzung eine Außenbereichsfläche, die durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereiches ge- prägt wird, in die im Zusammenhang bebaute Ortslage einbeziehen (Ergänzungssatzung). Vorausset- zung für die Aufstellung einer solchen Satzung ist gemäß § 34 Abs. 5 BauGB, dass 1. sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind, 2. die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeits- prüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landes- recht unterliegen, nicht begründet wird und 3. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter bestehen. Diese Voraussetzungen sind bei dem nun überplanten Grundstück gegeben. Der Ergänzungssatzung ist eine Begründung mit den Angaben entsprechend § 2a Satz 2 Nr. 1 beizu- fügen. Gemäß § 34 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung einer Ergänzungssatzung die Vorschriften über die Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 (vereinfachtes Verfahren) entsprechend anzuwenden. Demnach kann von der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 abgesehen werden. Der betroffenen Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange kann Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben oder es kann wahlweise die Auslegung nach § 3 Abs. 2 bzw. § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Da dem Gemeinderat der Ortsgemeinde Gau-Odernheim die beabsichtigte Planung nach städtebauli- chen Kriterien vertretbar und sinnvoll erscheint, wurde in der Sitzung am 07.06.2018 die Aufstellung der Ergänzungssatzung ´Albiger Straße Nord-West` beschlossen.

3 Beschreibung des Geltungsbereiches Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst teilweise das Flurstück 56 und teilweise das Flurstück 57 (beide Flur 7) der Gemarkung Gau-Odernheim. Die genauen Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches ergeben sich aus der zugehörigen Planzeichnung im Maßstab 1:500. Der derzeit ackerbaulich genutzte Geltungsbereich weist eine Größe von ca. 1.330 m² auf. Die Fläche wird im Süden durch die Albiger Straße, im Osten durch die Wohnbebauung der Albiger Straße und im Westen und Norden durch ackerbaulich genutzte Flächen begrenzt. Im Osten schließt sich die Wohn- bebauung bestehend aus vier Baureihen aus überwiegend Einzelhäusern der Albiger Straße an, die einerseits über die von West nach Ost verlaufende Albiger Straße auch über davon abzweigende, gleichnamige Stichstraßen erschlossen sind. In einer Entfernung von ca. 100 m befindet sich in südwestlicher Richtung eine im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche dargestellte Wohnbebauung, bestehend aus sieben Einzelhäusern sowie einer landwirtschaftlichen Halle. Nordwestlich in etwa gleicher Entfernung ist ein Weinbaubetrieb mit Beher- bergungsgewerbe angesiedelt. Die Albiger Straße (Flurstück 104) ist bis zum Ende der gemischten Bebauung versiegelt sowie mit einer Straßenbeleuchtung und Kanalisation versehen.

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4 Planungsrelevante Vorgaben / Rahmenbedingungen 4.1 Einfügen in die räumliche Gesamtplanung  Regionalplanung: (Regionaler Raumordnungsplan Rheinhessen-Nahe, in Kraft getreten am 23.11.2015): Der Geltungsbereich befindet sich außerhalb von Vorrang- und Vorbehaltsgebieten. Gau-Odern- heim ist eine Gemeinde ohne besondere Funktionszuweisung im RROP und somit eine Eigenent- wicklungsgemeinde. Gemäß dem Grundsatz G 13 des RROP (Kap. 2.2.1) sollen Gemeinden mit Eigenentwicklung „unter Beachtung einer landschaftsgerechten Ortsgestaltung und der Bewahrung der nachhaltigen Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes - Wohnungen für den örtlichen Bedarf bereitstellen, - die Voraussetzungen für die Sicherung und Erweiterung ortsansässiger Betriebe schaffen, - die wohnungsnahe Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs pla- nerisch ermöglichen, - die Bedingungen für Erholung, kulturelle Betätigung und das Leben in der Gemeinschaft ver- bessern“. Die Eigenentwicklung soll sich an begründeten Entwicklungschancen der Gemeinde im Siedlungs- zusammenhang orientieren, sie darf jedoch nicht zu einer Beeinträchtigung der besonderen Funk- tionen anderer Gemeinden oder der Umwelt führen. Der Eigenbedarf soll den zugewiesenen Grundwert von zwei Wohneinheiten/1.000 Einwohner und Jahr bei Eigenentwicklungsgemeinden nicht überschreiten.

 Flächennutzungsplanung: Im wirksamen Flächennutzungsplan ist der Geltungsbereich als Fläche für die Landwirtschaft dar- gestellt. Im beschleunigten Verfahren ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB der Flächennutzungs- plan im Wege der Berichtigung anzupassen.

Geltungsbereich

Abbildung 2: Auszug aus dem wirksamen Flächennutzungsplan

 Bebauungsplanung: Die Fläche befindet sich außerhalb von Geltungsbereichen rechtskräftiger Bebauungspläne. Am 27.01.1990 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Nördlich der Albiger Straße“ gefasst. Der Geltungsbereich umfasste sowohl die Fläche der gegenständlichen Ergän- zungssatzung als auch die östlich angrenzenden Flächen (siehe Abbildung 1). Dieser Bebauungs- plan wurde als Satzung beschlossen, jedoch nie zur Rechtskraft gebracht. Sämtliche Vorhaben wurden nach § 33 BauGB realisiert. Jedoch wurde der Aufstellungsbeschluss am 23.03.1994 auf- gehoben, mit der Begründung, dass alle Baugrundstücke bebaut seien. Dies war und ist jedoch nachweislich nicht der Fall.

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Abbildung 3: Auszug aus dem nicht rechtskräftigen Bebauungsplan „Nördlich der Albiger Straße“ (Abbildung unmaßstäblich)

Im Bebauungsplan „Nördlich der Albiger Straße“ wurde ein Allgemeines Wohngebiet mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und der offenen Bauweise (Einzel- und Doppelhäuser zulässig) festgesetzt. An den nördlichen und westlichen Rändern war eine Randeingrünung vorgesehen. Es war und ist somit seit Langem Planungswille der Ortsgemeinde an dieser Stelle eine Wohnbebauung zu ermöglichen. Dieses Ziel soll mit der gegenständlichen Ergänzungssatzung erreicht werden, die Festsetzungen der gegenständlichen Ergänzungssatzung orientieren sich an diesem Bebauungs- plan.

4.2 Schutzgebiete Das Plangebiet berührt keine Schutzgebiete im Sinne der §§ 23 bis 30 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG). Das dem Geltungsbereich nächstgelegene Schutzgebiet ist das Landschaftsschutzgebiet „Selztal“ in einer Entfernung von ca. 600 m nördlich des Geltungsbereiches der Ergänzungssatzung. Entfernungsbedingt können Beeinträchtigungen ausgeschlossen werden. Der Geltungsbereich befindet sich außerhalb von Trinkwasser- und Heilquellenschutzgebieten sowie gesetzlichen Überschwemmungsgebieten. Grabungsschutzgebiete sind nicht betroffen.

4.3 Informationen zum Untergrund  Baugrund / Boden Spezielle Erkenntnisse zum Baugrund sind nicht bekannt. Für einzelne Bauvorhaben können Bau- grunduntersuchungen erforderlich werden, um bspw. verbindliche Aussagen zur Gebäudegründung und zum Teilbodenersatz, zur Grabensicherung, zur Rohrgründung, zur Grabenverfüllung und zur Wasserhaltung sowie zum Bau von Straßen und Parkplätzen zu erhalten. Generell sollten die nachstehenden Anforderungen an den Baugrund beachtet werden: - DIN 1054 (Baugrund – Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau), - DIN 4020 (Geotechnische Untersuchungen für bautechnische Zwecke) und - DIN 4124 (Baugruben und Gräben - Böschungen, Verbau, Arbeitsraumbreiten) sowie die

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- Vorgaben zur Geotechnik der DIN EN 1997-1 und -2 (Entwurf, Berechnung und Bemessung in der Geotechnik - Teil 1: Allgemeine Regeln und Teil 2: Erkundung und Untersuchung des Baugrunds)

Bei allen Bodenarbeiten sind die Vorgaben der DIN 19731 „Bodenbeschaffenheit - Verwertung von Bodenmaterial“ und der DIN 18915 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Bodenarbeiten“ zu be- achten.  Rutschungsgefährdung Die Fläche liegt außerhalb von bisher bekannten rutschungsgefährdeten Zonen. Auch sonstige Mas- senbewegungen (Erdfall, Felssturz, Steinschlag, Tagesbruch) sind laut Kartenviewer des Landes- amtes für Geologie und Bergbau nicht verzeichnet.  Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen oder Verdachts- flächen Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen oder Verdachtsflächen sind für das Gebiet des Geltungsbereiches nicht bekannt.  Radon Das Plangebiet liegt innerhalb eines Bereiches, in dem gemäß der Radonprognosekarte des Lan- desamtes für Geologie und Bergbau ein erhöhtes (40-100 kBq/m³) mit lokal hohem (>100 kBq/m³) Radonpotential bekannt ist bzw. nicht ausgeschlossen werden kann. Es wird daher eine Radonmes- sung der Bodenluft empfohlen, deren Ergebnisse Grundlage für die Bauherren sein sollte, sich ggf. für bauliche Vorsorgemaßnahmen zu entscheiden. Sollten hierbei tatsächlich erhöhte Werte (über 100 kBq/m³) festgestellt werden, wird geraten, bauliche Vorsorgemaßnahmen zu treffen, um den Eintritt des Radons in das Gebäude weitgehend zu verhindern. Weiterführende Ausführungen werden unter dem Unterpunkt „Hinweise“ im Satzungstext getroffen auf den hiermit verwiesen wird.

5 Erschließung Sämtliche Versorgungsanlagen (Trinkwasser, Elektrizität, Erdgas Kommunikationsmedien) sowie Ent- sorgungsanlagen (Abwasser) sind mit relativ geringem Aufwand durch kurze Erweiterungen bzw. durch einen Anschluss an die in der „Albiger Straße“ in vollem Umfang vorhandenen Leitungen herzustellen. Diese sind auch durchweg ausreichend dimensioniert, um die jeweiligen Kapazitäten für das eine Bau- grundstück aufzunehmen. Die fachlichen und technischen Modalitäten der Erschließung des Bauplatzes sowie die Kostentragung werden in einem separaten Erschließungsvertrag zwischen der Ortsgemeinde und der Grundstücksei- gentümerin der Wohngebietsfläche geregelt.

5.1 Versorgung  Trinkwasser Die Versorgung mit Wasser wird durch die Erweiterung des bestehenden Ortsnetzes durch die Was- serversorgung Rheinhessen-Pfalz GmbH (wvr) gewährleistet. Gemäß eingegangener Stellungnahme des Versorgers vom 13.08.2018 kann eine Löschwasser- menge in Höhe von 48 m³/h über einen Zeitraum von 2 Stunden bereitgestellt werden

 Elektrizität Das Baugebiet wird hoch- oder niederspannungsseitig über Frei- oder Erdkabelleitungen vom örtli- chen Stromversorger mit elektrischer Energie versorgt.  Erdgas Eine Versorgung mit Erdgas kann durch die Erweiterung des bestehenden Ortsnetzes gewährleistet werden.  Kommunikationsmedien Die fernmeldetechnische Versorgung ist durch die Verlegung der entsprechenden Telekommunika- tionsanlagen herzustellen, die problemlos an das bestehende Netz angebunden werden können.

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5.2 Entsorgung  Oberflächenwasserbewirtschaftung Die Bewirtschaftung anfallenden Oberflächenwassers wird von den Verbandsgemeindewerken geregelt. Gemäß eingegangener Stellungnahme des Entsorgers vom 14.08.2018 besteht keine Mög- lichkeit der Einleitung in ein Gewässer; weder direkt noch über eine Kanalisation. Das auf den Grund- stücken anfallende Niederschlagswasser ist daher getrennt vom häuslichen Schmutzwasser zu sam- meln, auf den Grundstücken zurückzuhalten und breitflächig zur Versickerung zu bringen. Empfoh- len wird daher die Errichtung einer Zisterne zur Brauchwassernutzung auf dem Grundstück, in die das von den Dach-, Hof- und Terrassenflächen abfließende Wasser eingeleitet werden sollte. Der Überlauf sollte in eine offene Versickerungsmulde auf dem Plangrundstück münden. Durch ausrei- chende Bemessung der Versickerungsanlage kann ggf. der nach § 28 Landeswassergesetz nach- zuweisende Ausgleich der Wasserführung erbracht werden. Im Satzungstext wird darauf hingewiesen, dass das Versickern von anfallendem Oberflächenwasser allenfalls breitflächig ohne gesonderte wasserrechtliche Erlaubnis zulässig ist. Punktuelles Versi- ckern, z.B. in einem Sickerschacht, bedarf hingegen der vorherigen wasserrechtlichen Erlaubnis, die bei der Unteren Wasserbehörde bei der Kreisverwaltung Alzey-Worms zu beantragen ist. Grundsätzlich ist die Entwässerung des Bauvorhabens entsprechend den Vorgaben der ´Allgemei- nen Entwässerungssatzung` der Verbandsgemeinde Alzey-Land vorzunehmen.

 Schmutzwasserentsorgung Das häusliche Schmutzwasser wird der kommunalen Kanalisation mit Anschluss an die Kläranlage zugeführt. Anbindungsmöglichkeiten an das Ortsnetz sind über Leitungen in der Albiger Straße ge- währleistet. Das Grundstück verfügt bereits über einen Hausanschluss.

 Außengebietswasser Grundsätzlich ist gemäß den Vorgaben des § 5 Abs. 2 WHG, jeder Grundstückseigentümer eigen- verantwortlich „im Rahmen des ihm Möglichen und Zumutbaren verpflichtet, geeignete Vorsorge- maßnahmen zum Schutz vor nachteiligen Hochwasserfolgen und zur Schadensminderung zu treffen, insbesondere die Nutzung von Grundstücken den möglichen nachteiligen Folgen für Mensch, Umwelt oder Sachwerte durch Hochwasser anzupassen.“ Dies betrifft auch Maßnahmen vor Über- flutungen aus eindringendem Außengebietswasser auf das Grundstück. Im vorliegenden Fall ist auf Grund der Lage des Plangebietes unter Zugrundelegung der Karte „Ge- fährdungsanalyse Sturzflut nach Starkregen“ des Landesamtes für Umwelt vom 10.07.2018 keine besondere Gefahr von Überflutungen erkennbar. Dennoch wird den Grundstückseigentümern empfohlen, zum Schutz vor einem nie ganz auszuschließenden Eindringen von Wasser aus Nachbar- grundstücken im Falle von Starkregenereignissen entsprechende Vorsorgemaßnahmen zu treffen. Dies betrifft im Plangebiet insbesondere die westlichen Ränder. Dort sollten ggf. im Bereich der privaten Grünflächen Vorkehrungen (in Form von Verwallungen o. ä., unter Einhaltung der landesnach- barrechtlichen Bestimmungen) getroffen werden, die vom Eigentümer herzustellen und dauerhaft zu erhalten sind. Nähere Hinweise dazu, auch zu Maßnahmen zum entsprechenden Schutz von baulichen Anlagen, können auch den entsprechenden Merkblättern entnommen werden, wie z. B. dem Rheinland-pfäl- zischen Leitfaden Starkregen "Was können die Kommunen tun?", erschienen Februar 2013, einseh- bar unter http://www.ibh.rlp.de/servlet/is/8892/. Um der kommunalen Hinweispflicht nachzukommen, wurden die vorstehend aufgeführten Aussagen auch in den Satzungstext aufgenommen.

 Abfallentsorgung Die Abfallentsorgung erfolgt gemäß dem Abfallwirtschaftskonzept des Landkreises Alzey-Worms. Die Abfuhr des Abfalls erfolgt unverändert über die Bereitstellung der Müllgefäße an der von dem Abfuhrunternehmen angefahrene Albiger Straße.

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5.3 Verkehr Durch die direkte Lage an der Albiger Straße ist der Geltungsbereich an das örtliche Straßensystem angeschlossen. Diese ist über die Bahnstraße oder Mainzer Straße an die L 414 angeschlossen. Somit ist das Plangebiet auch an das überörtliche Verkehrsnetz angebunden. Die verkehrsmäßige Anbindung des Plangebietes erfolgt über die in westliche Richtung bereits ausge- baute „Albiger Straße“. Auf Höhe des Plangebietes liegt zwischen der asphaltierten Trasse und dem Plangrundstück ein ca. 2 m breiter Bankettstreifen, der regelmäßig gemäht wird. Hier soll der bis zur östlichen Grundstücksgrenze führende Gehweg weiter bis zum Ende der künftigen Einfahrt fortgeführt werden. Die fachlichen und technischen Modalitäten der Erschließung sowie die Kostentragung werden in einem separaten Erschließungsvertrag zwischen der Ortsgemeinde und der Grundstückseigentüme- rin geregelt. Der Nachweis ausreichender Stellplätze ist nach den einschlägigen Vorgaben der Stellplatzverordnung Rheinland-Pfalz (Zahl, Größe und Beschaffenheit der Stellplätze für Kraftfahrzeuge – Verwaltungsvor- schrift des Ministeriums der Finanzen vom 24. Juli 2000 (12 150 - 4533) (MinBl. S. 231)) im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu erbringen.

6 Planungsrechtliche Festsetzungen Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die Bauweise müssen sich bei Satzungen gemäß § 34 Abs. 4 Nr. 3 BauGB nach der Umgebung richten, in welche das Gebiet durch die Satzung „einbezogen“ wird. Demnach sind im Plangebiet gemäß § 34 Abs. 1 BauGB nur Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und deren Erschließung gesichert ist. Gleichwohl können in einer solchen Satzung gemäß § 34 Abs. 5 BauGB einzelne Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 und 3 Satz 1 sowie Abs. 4 getroffen werden. Dies geschieht in vorliegender Planung in vergleichsweise geringem Umfang zum Maß der baulichen Nutzung, um im Übergangsbereich zur freien Landschaft für die Außenwirkung des Bauvorhabens und zum Nachbarschutz wesentliche Parameter festzulegen und dem sparsamen Umgang mit Grund und Boden gerecht zu werden.

6.1 Maß der baulichen Nutzung Grundfläche (GR) und Geschossflächenzahl (GFZ) Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer absoluten Grundfläche (GR) geregelt. Die zulässige Grundfläche aller baulicher Anlagen von 450 m² ist ausreichend groß bemessen, um einerseits zwar dem notwendigen sparsamen Umgang mit Grund und Boden gerecht zu werden, gleich- zeitig aber den Nutzungs- und Gestaltungsspielraum für den Bauherrn nicht unangemessen einzu- schränken. Zur gebotenen Begrenzung von Neuversiegelungen wird festgesetzt, dass die gemäß § 19 Abs. 4 S. 2 BauNVO zulässige Überschreitung der überbaubaren Grundfläche durch die Grundfläche von baulichen Anlagen wie Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen nicht zulässig ist.

Zahl der Vollgeschosse Die Zahl der Vollgeschosse wird als Höchstmaß auf II festgesetzt. Dies entspricht den Strukturen der näheren Umgebung.

Maximale Gebäudehöhe (GH) / Maximale Wandhöhe (WH) Um sicher zu gewährleisten, dass sich die Baukörper im Geltungsbereich in die nähere Umgebung einfügen, ist es erforderlich, die städtebaulich erwünschte maximale Höhe der baulichen Anlagen fest- zusetzen. Die städtebauliche Integration ist mit der Festsetzung der Geschossigkeit nicht zu erreichen, da die bauordnungsrechtlichen Spielräume bei der Definition von Vollgeschossen und anderen Ge- schossen es einem Bauherrn erlauben, durch eine geschickte Ausnutzung dieser Grenzen (v. a. bei Keller- und Dach- bzw. Staffelgeschossen) tatsächlich mehr Geschosse und somit auch deutlich höher zu bauen. Die Festsetzung der Gesamthöhe der Baukörper (GH) ist wesentliche Voraussetzung, um

DÖRHÖFER & PARTNER  Ingenieure  Landschaftsarchitekten  Raum- und Umweltplaner Ergänzungssatzung „Albiger Straße Nord-West“ Ortsgemeinde Gau-Odernheim Begründung Seite 10 die ortsbildgerechte Außenwirkung sicher zu stellen, aber auch um den Nachbarschaftsschutz im Hin- blick auf Besonnung, Belichtung usw. zu gewährleisten. Die Bemessungen sichern andererseits aber auch eine gute Ausnutzung der Flächen bei Nutzung auf mehreren Ebenen. Die Festsetzung der Wand- höhe (WH) soll dazu dienen, eine weitgehend homogene Struktur hinsichtlich der außenwirksamen Ge- bäudeproportionen zu erzielen. Dabei hat Planungsträger mit einer Gebäudehöhe von 8,0 m ein Maß gewählt, die einerseits die zwei- geschossige Bauweise berücksichtigen und andererseits dem Nachbarschutz ausreichend Rechnung tragen. Als Höhenbezugspunkt dient ein Kanaldeckel auf der Albiger Straße (Schachtnummer 16KM0307 mit 162,19 m ü. NN).

6.2 Bauweise Zur Vermeidung geschlossener Blockränder und Gewährleistung einer aufgelockerten Bebauungsstruk- tur am Siedlungsrand, wird für die offene Bauweise festgesetzt. Es werden Einzelhäuser zugelassen, um eine zu hohe Verdichtung und der damit verbunden Verkehrs- bzw. Fahrzeugdichte zu forcieren, die v.a. durch Doppelhäuser und Hausgruppen entstehen könnte.

6.3 Überbaubare Grundstücksfläche / Nebenanlagen und Garagen Zur Gewährleistung einer möglichst guten Ausnutzung der überbaubaren Flächen zu Wohnzwecken können Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen, die nach LBauO in den Abstandsflächen zulässig sind (einschließlich Garagen und Carports bzw. überdachte Stellplätze), ge- mäß § 23 Abs. 5 BauNVO auch außerhalb der Baugrenzen errichtet werden. Damit derartige oberirdi- sche Anlagen aber nicht störend im Bereich der Straßenflucht wirken, müssen sie einen Mindestabstand zu angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsflächen aufweisen. Der festgesetzte Abstand der Garage zur Erschließungsstraße (Zufahrt) muss mindestens 5,0 m betra- gen, um einer dem Orts- und Straßenbild abträglichen Platzierung im straßennahen Bereich vorzubeu- gen und um ausreichenden Spielraum für ein Fahrzeug vor der Garage zur Verfügung zu stellen. Dies gilt jedoch nicht für offene Garagen wie überdachte Stellplätze/Carports, die deutlich weniger außen- wirksam sind und daher lediglich einen Abstand zur Verkehrsfläche (Erschließungsstraße / Gehweg) von mindestens 1,0 m einhalten müssen.

6.4 Grünordnerische Maßnahmen Die getroffenen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen für Anpflanzungen in den Randbereichen des Satzungsgebietes dienen dem umwelt- bzw. naturschutzfachlichen Ausgleich für den mit der Er- gänzungssatzung ermöglichten Eingriff. Sie dienen aber auch der Eingliederung des Wohnhauses in die freie Landschaft.

7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Es sind gestalterische Festsetzungen zur Dachform von Hauptgebäuden erfolgt. Zulässig sind gemäß der Bestandsituation Satteldächer, Walmdächer, Krüppelwalmdächer und Zeltdächer. Generell ist jedoch – unabhängig von den vorgenannten Restriktionen – die Installation von Photovoltaikanlagen und Sonnenkollektoren zur Förderung der Nutzung regenerativer Energien zulässig, wobei jedoch die Nei- gung solcher Anlagen auf Hauptgebäuden dem des Daches entsprechen muss und der Überstand über der Dachhaut auf maximal 30 cm beschränkt wird; außerdem dürfen sie keinen Überstand über das Dach aufweisen. Auch die textlichen Festsetzungen zu Einfriedungen sollen nachteilige Wirkungen von regionaluntypi- schen, zum dörflichen Charakter nicht passenden oder unmaßstäblichen Mauern, Zäunen oder sonstige Anlagen in den öffentlichen Raum hinein verhindern. Zur Wahrung der Privatsphäre gelten diese Vor- gaben jedoch nur für die der Albiger Straße zugewandten Seite, für Einfriedungen der seitlichen Grund- stücksgrenzen gelten die Vorgaben der LBauO.

8 Berücksichtigung der Belange von Umwelt- und Naturschutz Für Satzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB sind keine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB oder die Erstellung eines Umweltberichtes nach § 2a BauGB erforderlich. Auf die Ergänzungssatzung sind jedoch gemäß § 34 Abs. 5 Satz 3 auch § 1a Abs. 2 und 3 und § 9 Abs. 1a BauGB entsprechend anzuwenden. Somit ist im Rahmen der Berücksichtigung der Umweltbelange auch die Eingriffsregelung ab- zuarbeiten.

8.1 Auswirkungen der Planung auf die Schutzgüter Schutzgut Menschen einschließlich der menschlichen Gesundheit Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit, die durch die neue wohn- bauliche Nutzung entstehen, sind auf Grund der Größe des geplanten Baugebietes mit maximal einem Baugrundstück von untergeordnetem Maße und entspricht dem normalen Maß, das bei jeder Umnut- zung bzw. Nachverdichtung der Ortslage in der unmittelbar betroffenen Nachbarschaft auftritt.

Schutzgüter Tiere und Pflanzen und die biologische Vielfalt Hinsichtlich des Schutzgutes Tiere und der biologischen Vielfalt weist die Fläche auf Grund der Rand- lage eines bebauten Gebiet, der intensiven landwirtschaftlichen Nutzung sowie der Größe des Gebietes eine vergleichsweise untergeordnete Bedeutung auf. Entsprechend der vorhandenen Realnutzung am Siedlungsrand ist das Vorkommen von geschützten Arten nach Anhang IV FFH-Richtlinie, gefährdeten gemeinschaftsrechtlich geschützten europäischen Vogelarten sowie streng geschützte Arten gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 14 BNatSchG wenig wahrscheinlich. Auf Grund der Siedlungsnähe und der damit ver- bundenen Bewegungsunruhe sowie der ackerbaulichen Nutzung kann ausgeschlossen werden, dass streng geschützte Brutvogelarten den Geltungsbereich als Bruthabitat nutzen. Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände sind durch eine Bauzeitenregelung: hier die Baufeldfreima- chung außerhalb der Brutzeit von Brutvögeln auszuschließen. Die Auswirkungen auf die Vegetation und die Tierwelt sowie eine zusätzliche Beeinträchtigung der Bio- diversität durch die Planung ist als vergleichsweise gering zu bezeichnen. Erhebliche Auswirkungen auf die biologische Vielfalt in den Strukturen der näheren und weiteren Umgebung sind angesichts der Größe und der Lage des Plangebietes im Hinblick auf Austauschbeziehungen nicht zu erwarten.

Schutzgüter Boden / Wasser / Klima/Luft Maßgeblicher Wirkfaktor für die Schutzgüter ist die planungsrechtlich ermöglichte Überbauung von Grund und Boden. Die resultierende Versiegelung des Allgemeinen Wohngebietes ergibt sich aus der Grundfläche (GR) = 450 m² und der gemäß Festsetzung ausgeschlossenen Überschreitung der GR nach § 19 Abs. 4 BauNVO. Da Überschreitungen durch Festsetzung ausgeschlossen sind, ergibt sich eine Neuversiegelung von 450 m². Auf diesen Flächen kommt es zu einem Verlust der Bodenfunktionen. Insbesondere die Funktion als Lebensraum für Pflanzen, die Funktion des Bodens im Wasserhaushalt sowie die Funktion des Bodens als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte gehen dabei vollständig verloren. Betroffen sind ausschließlich landwirtschaftlich genutzte Böden, so dass ein dauerhafter Ver- lust der gesamten Planungsfläche für die landwirtschaftliche Nutzung zu konstatieren ist. Der Verlust von Böden ist im naturwissenschaftlichen Sinne nicht ausgleichbar und somit als erheblich zu konstatieren. Altlasten, Altablagerungen, Altstandorte, schädliche Bodenveränderungen oder Verdachtsflä- chen sind innerhalb des Geltungsbereiches nicht bekannt. Es sind keine Trinkwasser- und Heilquellenschutzgebiete sowie Oberflächengewässer von dem Eingriff betroffen. Durch die planungsrechtlich ermöglichte zusätzliche Erhöhung der Versiegelung von ca. 450 m² wird der Oberflächenabfluss geringfügig erhöht. Rückhaltende Maßnahmen auf dem Grundstück können den potenziellen Eingriff weiter mindern. Unter Zugrundelegung der gärtnerisch zu nutzenden Freiflächen innerhalb des Gebietes und der groß- räumigen Lage in einem Kaltluftentstehungsgebiet sind die Auswirkungen auf das Kleinklima oder die Durchlüftungssituation als nicht erheblich zu bewerten.

Schutzgut Landschaft Der Geltungsbereich ist einerseits durch die angrenzende Bebauung und andererseits landwirtschaftliche Nutzung geprägt. Mit der Realisierung des Bebauungsplans ist kein Verlust landschafts- bzw. orts- bildprägenden Strukturen verbunden. Durch die Festsetzung der Randeingrünung kann eine Einbin- dung in die freie Landschaft erzielt werden. Grundsätzlich ist durch die getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie der Dachform eine ortsbildgerechte Eingliederung zu erwarten.

Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter Bau- oder Bodendenkmale sind gemäß der Denkmalliste des Kreises Alzey-Worms nicht gelistet. Wei- tere Kultur- und sonstige Sachgüter sind im Geltungsbereich nicht vorhanden und somit von der Planung nicht betroffen.

Wechselwirkungen Zusätzliche Wechselwirkungen – die über die bereits bei den einzelnen Schutzgütern genannten Be- einträchtigungen hinausgehen – sind insgesamt von untergeordneter Bedeutung.

8.2 Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen Der Vorgabe des § 1a Abs. 2 BauGB, dass mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen ist, wird hier insbesondere dadurch Rechnung getragen, dass die Satzung gerade eine (in diesem Ge- setzespassus ausdrücklich als Ziel vorgegebene) Nachverdichtung von bereits durch Nachbarbebau- ung geprägten Flächen fördert, die bislang nicht zulässig war. Dies vermindert das Erfordernis, bislang unerschlossene Flächen im Randbereich der Ortslage zur Befriedigung von Wohnflächen-Bedürfnissen in Anspruch zu nehmen. Durch die Einbeziehung von Bauflächen in bereits erschlossene Gebiete wird auch der Erschließungsaufwand gemindert (Nachverdichtung im Randbereich). Minimierung des Versiegelungsgrades  Festsetzung einer absoluten Grundfläche als Höchstmaß und Ausschluss der Überschreitung nach § 19 Abs. 4 BauNVO

Minimierung der potenziellen Beeinträchtigungen für die Fauna  Beginn der Baufeldfreimachung außerhalb der Hauptbrutperiode (März – August). Für den Fall, dass die Maßnahmen in der Hauptbrutperiode unvermeidbar ist, ist das Baufeld ab Anfang März in vierwöchigem Turnus die Vegetation durch Mähen, Mulchen, Grubbern oder Eggen zu beseitigen, um das Anlegen von Nestern durch bodenbrütende Vogelarten zu verhindern.  Beachtung der Vorgaben der DIN 18920 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau – Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ sowie der RAS-LP4.  Schaffung neuer Lebensräume für Tiere und Pflanzen im Plangebiet durch Bepflanzung/Begrü- nung der Flächen mit Anpflanzgeboten.

Bodenschutz  Schutz des Bodens während der Bauphase: - Kein Befahren der Flächen sowie Ablagern von Baustoffen außerhalb des Baufeldes. Anwen- dung der DIN 18920 „Schutz von Baumen, Pflanzenbestanden und Vegetationsflächen bei Bau- maßnahmen“ und RAS-LP4; Vegetationsschutz durch Stellen eines Bauzaunes (oder gleich- wertig), Vorhalten während der gesamten Bauzeit. - Getrennter Ausbau, Lagerung und Wiedereinbau des Oberbodens gemäß DIN 18915 - Säuberung und Tiefenlockerung (mind. 30 cm) der bauseits beanspruchten Flächen.

Maßnahmen zur Minderung der lokalklimatischen Beeinträchtigungen  Förderung der Durchlüftung durch Beschränkung der Baudichte mittels Festsetzung der offenen Bauweise

Sonstige Maßnahmen zur Minderung der ortsbildästhetischen Beeinträchtigungen  Begrenzung der Gebäudehöhe auf 8,0 m  Beschränkung der Platzierung von oberirdischen Nebenanlagen im halböffentlichen Raum durch Festsetzung eines Mindestabstandes zu angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsflächen und zu öffentlichen Wegen  Restriktive Festsetzungen zu Einfriedungen zur Vermeidung unpassender Außenwirkungen in den öffentlichen Raum  Ausschluss greller Fassaden und Außenwände zur Wahrung des diesbezüglich noch harmoni- schen Erscheinungsbildes der näheren Umgebung mit seiner bestehenden Bebauung

8.3 Ausgleichsmaßnahmen Die zu beanspruchenden ackerbaulich genutzte Fläche ist anthropogen überprägt, häufigen Störungen und Beeinträchtigungen ausgesetzt, leicht ersetzbar und weist daher eine sehr geringe Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz auf. Hinsichtlich der Ermittlung des Ausgleichsbedarfs werden daher die Versiegelungen in einer Größenordnung von maximal ca. 450 m² als maßgeblich erachtet. Dem werden die geplanten privaten Grünflächen mit der Zweckbestimmung Randeingrünung in einer Größenord- nung von ca. 450 m² gegenübergestellt, so dass die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung hinreichend berücksichtigt wurde.

9 Umsetzung der Planung Die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich im Privateigentum. Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich. Die Vermessung des Grundstückes und die Ein- tragung ins Kataster sind vom Grundstückseigentümer zu veranlassen. Der Gemeinde entstehen durch die Aufstellung des Bebauungsplans keine Kosten. Die Kostentragung für die Realisierung des Vorhabens verbleibt beim Grundstückseigentümer; Einzelheiten werden ver- traglich geregelt.

10 Flächenbilanz / Statistik Der Bebauungsplan weist folgende Flächenbilanz auf: Allgemeines Wohngebiet: 890 m² Private Grünfläche: 445 m² Verkehrsfläche: 215 m² Geltungsbereich: 1.550 m²

DÖRHÖFER & PARTNER  Ingenieure  Landschaftsarchitekten  Raum- und Umweltplaner