Freie und Hansestadt Bezirksamt

Bezirksamt Wandsbek - Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt - 22021 Hamburg Umwelt WBZ 24 ### Schloßgarten 9 ### 22041 Hamburg ### Telefon 040 - 4 28 81 - 0 Telefax 040 - 4 27 90 52 24 ### E-Mail [email protected]

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GZ.: W / WBZ / 12121 / 2015

Hamburg, den 14. April 2016

Verfahren Vorbescheidsverfahren nach § 63 HBauO Eingang / Beginn 29.09.2015 / 21.01.2016 Grundstück Belegenheit ### Baublock 521-008 Flurstück 00529 in der Gemarkung: Lemsahl-Mellingstedt

Neubau eines Einzelhauses mit 6 WE - Garagenstellplätze in und am Gebäude für 5 Kfz. - offene Stellplatzanlage für 5 Kfz.

VORBESCHEID

Nach § 63 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) in der geltenden Fassung werden unbeschadet der Rechte Dritter die im Antrag gestellten Fragen beantwortet.

Der Vorbescheid gilt zwei Jahre (§ 73 Abs. 2 HBauO).

Die Geltungsdauer kann auf Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden (§ 73 Ab- satz 3 HBauO).

Grundlage der Entscheidung

Grundlage der Entscheidung ist bzw. sind

Sprechzeiten: Öffentliche Verkehrsmittel: Achtung! Sprechzeiten nur nach tel. , Busse Wandsbek Markt Vereinbarung.

- die Verordnung zum Schutz von Landschaftsteilen , , Lemsahl- Mellingstedt, und

mit den Festsetzungen: Landschaftsschutzgebiet

- der Baustufenplan Lemsahl-Mellingstedt

mit den Festsetzungen: W 1 o - E / D - nicht besonders geschützt - bebaubare Fläche 2/10 - rückwärtiger Teil Außenbereich (Landschaftsschutz) - in Verbindung mit: der Baupolizeiverordnung vom 08.06.1938 in der geltenden Fassung

- die beigefügten Vorlagen Nummer

11 / 10 Lageplan M 1:200

11 / 11 Gelände- und Höhenschnitt M 1:200

11 / 13 Gebäudedraufsicht als Flächennachweis

11 / 16 Flurkartenauszug M 1:1000 (mit Neubebauung)

11 / 17 Straßenansicht - Massenvergleich zum Altbau –

11 / 18 Ansicht von Westen (Straße) M 1:200

11 / 19 Südansicht - Massenvergleich zum Altbau –

11 / 20 Ansicht von Süden M 1:200

unter der Maßgabe der nachfolgenden Entscheidungen, Nebenbestimmungen, Hinweise und grünen Eintragungen in den Vorlagen

Beantwortung der Einzelfragen

1. Trifft es zu, dass für den Bereich Sarenweg 46/48, die in der beigefügten Flurkarte dargestellte Baugrenze und eine eingeschossige Bebauung mit einer "GRZ" von 0,2 vorgeschrieben ist?

Ja, die Angabe in der Flurkarte, der Bauvorlage 11/16, zur Abgrenzung Baugebiet > Land- schaftsschutzgebiet ist zutreffend. Ebenso trifft es zu, dass das Baugebiet der Baustufe W 1 o zuzuordnen ist.

2. Ist es danach genehmigungsfähig, wie in dem beigefügten Lageplan 1:200 dargestellt, eine eingeschossige Wohnbebauung mit Staffelgeschoss und einer maximalen Grundfläche des Erdgeschosses von ca. 480 m² auf dem Flurstück 529 zu erreichen?

Ja, es ist genehmigungsfähig, ein Wohngebäude mit einer Grundfläche des Erdgeschosses von 480 m² im Baugebiet zu errichten. Die anteilige Grundstücksgröße im Baugebiet ist mit 2.410 m² festgestellt worden.

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3. Ist es danach weiter genehmigungsfähig, die Anzahl der Wohnungen - bei Beibehaltung der vorgegebenen Bruttogeschossflächen in den drei Geschossen - zu erhöhen, um eine variablere Planung für kleinere, mittlere und größere Wohnungen zu ermöglichen?

Ja, die für das Baugenehmigungsverfahren zu genehmigenden Wohnungen können im Rahmen der diesem Vorbescheid entsprechenden Bruttogeschossflächen durchaus variabel gestaltet werden. Da eine Beschränkung der Anzahl von Wohnungen nicht mehr besteht, ist es zulässig, die gewählte Zahl von 6 Wohnungen zu erhöhen.

4. Ist es aufgrund der Hanglage des Grundstücks zulässig, das Keller-/Sockelgeschoss, wie im Höhenvermessungsplan des Verm.-Büros Dipl.-Ing. Peter Endrikat ermittelt und dem beigefügten Geländeschnitt dargestellt, anstelle einer Stützmauer und Hinter- füllung, auf einem hangseitig untersetzten Unterbau abzusetzen, der ausdrücklich nicht für Wohnzwecke zu nutzen sein soll?

Ja, es ist genehmigungsfähig, die Gebäudeaufteilung in den Geschossen der extremen Hanglage des Baugrundstücks anzupassen. Dabei wären in dem Sockelgeschoss auch Wohn- bzw. Aufenthaltsräume mit interner Verbindung zum Erdgeschoss ebenso möglich wie eine eigenständige Wohnung (siehe Befreiungsentscheidung zu Ziffer 9.1). In dem “hangseitig untersetzten Unterbau“, dem Kellergeschoss, wäre nur noch die Einrichtung von Neben- und Abstellräumen möglich.

5. Kann eine baumpflegerische Auslichtung des außerhalb der vorgesehenen Gebäude- umrisse vom Verm.-Büro Endrikat aufgenommenen Baumbestandes, anlässlich des nachfolgenden Bauantrages, nach Maßgabe eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baumpflege vorbehalten bleiben?

Die Thematik der Baumpflege, des Baumschutzes und des Baumerhalts ist vom öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in einer gutachtlichen Stellungnahme dar- gestellt und aufgearbeitet, sowie vom Servicezentrum Naturschutz in einer eigenen Stellungnahmen bewertet worden. Die Fragestellung wird daher auf diesen Wegen (vgl. die Anlage zu diesem Vorbescheid) beantwortet.

6. Ist aus der für einige Bereiche des Baustufenplanes Lemsahl-Mellingstedt von 1955 vermerkten Wohnungszahlbeschränkung und dem Hinweis auf die Abwasser- verordnung von 1940 für den hier vorliegenden Vorbescheidsantrag eine Nutzungs- beschränkung abzuleiten?

Nein, die Angaben und Hinweise des Baustufenplanes haben heute keine Gültigkeit mehr. Die Wohnungszahlbeschränkung wurde durch Gerichtsbeschluss für unwirksam erklärt, die Abwasserverordnung von 1940 wurde durch das Hamburgische Abwassergesetz ersetzt. Die Verlegung eines Schmutzwassersiels hat bewirkt, dass abwasserrechtliche Vorbehalte nicht mehr bestehen.

7. Besteht für das im Ostteil des Flurstücks 529 vorhandene Gartenhaus der unveränderte Bestandsschutz?

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Ja, für das Gartenhaus besteht weiterhin Bestandsschutz. Allerdings können wegen des fehlenden Anschlusses bzw. der fehlenden Möglichkeit, Abwasser ordnungsgemäß zu beseitigen, keine Einrichtungen eingebaut und genutzt werden, die Abwasser erzeugen.

Ergänzend zu diesen Ausführungen hat das Fachamt Management des öffentlichen Raumes als zuständige "Wasserbehörde" in der Stellungnahme vom 10.11.2015 folgendes dargelegt:

"Das Gartenhaus steht außerhalb des mit Verordnung vom 16.01.1979 festgesetzten Überschwemmungsgebietes (ÜSG) der Alster. Insofern bestehen aus wasserbehördlicher Sicht keine Bedenken gegen den Verbleib des Gartenhauses.

Es erfolgt aber der eindringliche Hinweis, dass das Gartenhaus im Hochwasserrisikogebiet steht und ein entsprechender Objektschutz geplant werden sollte. Das Überschwemmungsgebiet (ÜSG) der Alster wird vom Landesbetrieb Straßen, Brücken und Gewässer derzeit neu berechnet."

8. Welcher Gebäudeklasse wird der Neubau zugeordnet?

Nach der Darstellung in der Bauvorlage 11/11 - Geländeschnitt wird dieses Gebäude der Gebäudeklasse 3 zugeordnet.

Erteilte Abweichungen von öffentlich-rechtlichen Vorschriften

9. Folgende planungsrechtliche Befreiungen werden nach § 31 Absatz 2 BauGB erteilt

9.1. für das Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um ein Vollgeschoss auf 2 Voll- geschosse bei dem Baugrundstück mit extremer Hanglage

Begründung der Befreiung zu Ziffer 9.1.

Die Befreiung ist städtebaulich vertretbar und wegen der besonderen Grundstücks- situation als Einzelfall anzusehen. Wegen der wechselnden topographischen Verhältnisse ist die jeweilige Grundstückssituation ausschlaggebend.

Hinweise:

9.1.1. Diese Forderungen dienen dem ökologischen Ausgleich der zusätzlich versiegelten Flächen.

9.1.2. Sofern die Anforderungen der §§ 44 und 45 HBauO und die Anforderungen an Rettungswege erfüllt werden, ist in dem Untergeschoss (Sockelgeschoss) neben Aufenthaltsräumen auch die Einrichtung einer Wohnung möglich.

9.2. für das Überschreiten der zulässigen bebaubaren Fläche "GRZ II" mit den Terrassen um 0,1 auf 2,1/10 und der "GRZ III" mit den Stellplätzen, Garagen und ihren Zufahrten um 1,5/10 auf 3,5/10 (§ 11 Spalte 8 Baustufentafel)

9.3. Bedingungen an die Befreiungen zu den Ziffern 9.1. und 9.2.

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Die Befreiungen werden unter den Voraussetzungen (Bedingungen) erteilt, dass

 die Dachflächen des Hauptgebäudes und des Nebengebäudes (Garage) mit einem mindestens 8 cm starken durchwurzelbaren Substrataufbau versehen und extensiv begrünt werden;

 soweit nicht bereits vorhanden, das Grundstück im Baugebiet mit einer einheimischen Heckenanpflanzung eingegrünt wird;

 alle Zuwegungen und Zufahrten in wasserdurchlässiger Bauweise hergestellt werden.

Hinweis: Diese Forderungen dienen dem ökologischen Ausgleich der zusätzlich versiegelten Flächen.

Hinweis

Der Vorbescheid ersetzt nicht die Genehmigung für das Vorhaben und berechtigt nicht zum Beginn der entsprechenden Arbeiten (§ 59 Abs. 1 HBauO i.V.m. § 72 a Abs. 1 HBauO).

Rechtsbehelfsbelehrung

Gegen diesen Bescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Widerspruch bei der im Briefkopf bezeichneten Dienststelle einlegen (§ 70 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO).

Der Vorbescheid umfasst auch die Nebenbestimmungen und Hinweise entsprechend der

Anlage 1 - verkehrs- und wegerechtliche Auflagen und Hinweise

Anlage 2 - naturschutzrechtliche Anforderungen als eigenständiges Verfahren

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Gebühr

Über die Gebühr ergeht ein gesonderter Bescheid.

Weitere Anlagen

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Anlage 1 zum Vorbescheid

VERKEHRS- UND WEGERECHTLICHE AUFLAGEN UND HINWEISE

Zuständige Dienststelle:

Bezirksamt Wandsbek Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt Fachamt - Management des öffentlichen Raumes Am Alten Posthaus 2 Telefon: 0 40 / 428 81 – 24 10 22041 Hamburg Fax: 0 40 / 427 905 9420 E-Mail: [email protected]

Verkehrs- und wegerechtliche Entscheidungen

Folgende Genehmigung wird in Aussicht gestellt: (siehe hierzu verkehrs- und wegerechtliche Auflagen)

 Die Erlaubnis für die Herstellung einer befestigten Überfahrt gemäß § 18 HWG zum Grundstück.

Eine zweite Überfahrt ist nicht genehmigungsfähig.

 Die Sondernutzungserlaubnis nach § 19 Absatz 1 bzw. § 25 HWG vom 22.01.1974 in der geltenden Fassung, für die Benutzung – Inanspruchnahme des öffentlichen Weges wird unter Vorbehalt erteilt und ist bei der u.g. Wegeaufsicht zu beantragen.

 Entsprechend § 61 HWG kann die Wegeaufsichtsbehörde zur Durchführung des Gesetzes Verfügungen (Beseitigungspflicht gemäß § 60 HWG) gegen den Pflichtigen erlassen.

 Eine Höhenanweisung wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erforderlich. Ein entsprechender Antrag ist beim Fachamt Management des öffentlichen Raumes zu stellen.

Verkehrs- und wegerechtliche Anforderungen

Vorschriften

Bei der Ausführung und dem Betrieb der Anlage sind die Vorschriften des Hamburgischen Wegegesetzes (HWG) einschließlich der dazu erlassenen Verordnungen und Richtlinien zu erfüllen. Bezüglich der Verkehrsregelung ergehen im Einvernehmen mit dem Fachamt – Management des öffentlichen Raumes (MR 21 – Wandsbek) die nachstehenden Anforderungen:

Zuständige Stelle für die Durchführung / Überwachung

Alle Baumaßnahmen, die durch das private Bauvorhaben im öffentlichen Grund notwendig werden, werden durch die

Wegeaufsicht – Bereich Nord W / MR 2321 Wentzelplatz 7 ______

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22391 Hamburg Tel.: 040 / 428 81 – 52 28 Mo – Fr 7.00 – 9.00 Uhr Mo – Do 14.00 – 15.30 Uhr veranlasst oder durchgeführt.

Ausführungsbeginn

Rechtzeitig vor Baubeginn sind die Maßnahmen im öffentlichen Grund mit der vorgenannten Dienststelle abzustimmen.

Durchführung / Anforderungen

1. Die Durchführung dieser Maßnahmen gehen zu Lasten und Kosten des Antragstellers (§§ 18, 19 und 22 HWG).

2. Die Breite der geplanten Überfahrt zum Grundstück gemäß § 18 Hamburgisches Wegegesetz (HWG) wird auf 3,00 m, gemessen an der Grundstücksgrenze, begrenzt.

3. Einer zweiten Überfahrt zum Grundstück wird nicht zugestimmt.

4. Eine Höhenanweisung wird im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erforderlich. Ein entsprechender Antrag ist beim Fachamt Management des öffentlichen Raumes zu stellen.

5. Hecken sind in einem Abstand von 0,40 m von der Grundstücksgrenze zu pflanzen.

6. Vom Grundstück darf kein Oberflächenwasser auf den öffentlichen Grund abgeleitet werden (§ 23 HWG).

Hinweis: Bei zum öffentlichen Grund abschüssig verlaufendem Gelände, ist ein Ablaufen des Oberflächenwassers auf den öffentlichen Grund durch geeignete bauliche Maßnahmen (z.B. Einbau einer ACO-Drainrinne) zu verhindern.

7. Für den über die Gehwegüberfahrt ausfahrenden Kraftfahrzeugverkehr, sind aus Gründen der Verkehrssicherheit auf dem privaten Grundstück Sichtdreiecke mit 3,00 m Schenkel- länge freizuhalten. In diesen Sichtdreiecken dürfen keine Gegenstände stehen, die höher als 0,80 m sind (z.B. Hecken, Mauern).

8. Feuerwehraufstellflächen sind grundsätzlich auf Privatgrund nachzuweisen. Die Erlaubnis für den Nachweis der Feuerwehraufstellflächen auf öffentlichem Grund kann nicht in Aus- sicht gestellt werden.

9. Im Bereich der Baustellenüberfahrten und endgültigen Überfahrten, sowie der geplanten Hausanschlüsse im öffentlichen Grund ist die Kampfmittelverordnung § 6 zu beachten und die entsprechenden Nachweise zu erbringen. Vor Baubeginn ist die Kampfmittel- freiheit zu bestätigen bzw. die zuständige Wegeaufsicht zum Thema ‘Kampfmittel- räumung‘ zu beteiligen.

10. Weitere Auflagen und Hinweise zu Überfahrten und Sondernutzung sind im Baugenehmigungsverfahren abzufragen.

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Anlage 2 zum Vorbescheid

NATURSCHUTZRECHTLICHE ANFORDERUNGEN ALS EIGENSTÄNDIGES VERFAHREN (nach dem Hamburgischen Naturschutzgesetz – HmbNatSchG -) - Besondere Festsetzungen / Auflagen und Bedingungen -

Zuständige Dienststelle:

Bezirksamt Wandsbek Dezernat für Wirtschaft, Bauen und Umwelt Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt - WBZ 42 – Servicezentrum Naturschutz - Schloßgarten 9 Telefon: 0 40 / 428 81 – 27 60 22041 Hamburg Fax: 0 40 / 428 81 – 30 99 E-Mail: [email protected]

Bei der Ausführung des Vorhabens sind folgende Vorschriften einzuhalten:

- das Gesetz zur Neuregelung des Rechts des Naturschutzes und der Landschaftspflege vom 29.07.2009 – Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)

- die Vorschriften des Hamburgischen Gesetzes zur Ausführung des Bundesnatur- schutzgesetzes - HmbBNatSchAG) vom 11. Mai 2010 in der geltenden Fassung

- die aufgrund des Hamburgischen Gesetzes zur Ausführung des Bundesnaturschutz- gesetzes erlassenen Rechtsvorschriften, insbesondere die Verordnung zum Schutz des Baumbestandes und der Hecken in der Freien und Hansestadt Hamburg (Baumschutzverordnung) vom 17. September 1948 und/oder ggf. die entsprechende Verordnung zum Schutz geschützter Landschaftsteile (Landschaftsschutz- verordnung - LSG-VO)

- die DIN 18920, die RAS-LP4 und ZTV-Baumpflege 2006

I. Entscheidungen

Das beantragte Vorhaben ist aus naturschutzfachlicher Sicht unter Voraussetzungen genehmigungsfähig.

II. Bedingungen und Begründung

Dem Bauvorhaben in der vorgelegten Planung liegen folgende öffentliche Belange zu Grunde:

 der Baustufenplan Lemsahl-Mellingstedt : Festsetzung vorderer Bereich Baugebiet, rückwärtiger Bereich Außenbereich

 Landschaftsschutzgebiet (LSG) nach § 26 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)

 Baumschutzverordnung – Erhaltung von Einzelbäumen

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1. Auf dem Grundstück befindet sich nach der Landschaftsschutzverordnung Duvenstedt, Bergstedt, Lemsahl-Mellingstedt, Volksdorf und Rahlstedt und der Verordnung zum Schutz des Baumbestandes und der Hecken in der Freien und Hansestadt Hamburg (Baumschutzverordnung) geschützter Baumbestand:

 wertvolle, erhaltenswerte und ortsbildprägende Großbäume, deren Erhaltung dem grün geprägten Stadt- und Landschaftsbild dient (vgl. Baumgutachten vom 12.01.2016). Der vorbezeichnete Baumbestand ist zu erhalten und in die Planung zu integrieren.

2. Das geplante Gebäude und die geplanten Zufahrtsbereiche zzgl. Stellplätze sollen in die Kronen- und Wurzelbereiche einzelner Bäume gebaut werden. Bei Bauausführung würden massive Eingriffe im Wurzelbereich erforderlich werden. Das bedeutet, die Planung ist unter Schutz- und Erhaltungsmaßnahmen bezüglich dieser Bäume vorzusehen. Hinsichtlich dessen ist ein Gutachten bzw. ein Befund der Einflüsse durch Bautätigkeit auf den geschützten Baumbestand durch einen ö.b.v. Sachverständigen für Baumpflege einzu- reichen und mit dem Servicezentrum Naturschutz abzustimmen. Gegebenenfalls ist die Planung mit Hinblick auf Baumerhaltung nach Maßgabe des Sachverständigen vorzunehmen und zu modifizieren.

3. Genehmigungsfähig ist eine Bebauung unter Berücksichtigung der Erhaltung der Bäume und dessen Umfeld gemäß Baumgutachten, sowie eine Vermeidung von Nebenanlagen im Kronenbereich – außer zwingend notwendigen Zuwegungen.

4. Eine Ausnahmegenehmigung nach § 4 der Verordnung zum Schutz des Baumbestandes und der Hecken in der Freien und Hansestadt Hamburg (Baumschutzverordnung) vom 17.09.1948 in der geltenden Fassung für die baubehindernden Bäume, wird in Aussicht gestellt und ist gesondert schriftlich (formlos) mit einem qualifizierten Baumbestandsplan zu beantragen.

Im Zuge dessen, hält sich das Servicezentrum Naturschutz weitere Auflagen und Bedingungen (Begrünungsmaßnahmen / Ersatzleistungen) vor.

5. Nicht genehmigungsfähig ist die Fällung des weiteren Baumbestandes, dieser dient der Erhaltung des grün geprägten Stadt- und Landschaftsbild und prägt mit den angrenzenden Bäumen die naturräumliche Verbindung zum geschützten Landschaftsraum Alstertat (LSG).

Erforderliche planungsrechtliche Befreiung für eine Bebauung im Außenbereich

6. Für die Genehmigungsfähigkeit einer Bebauung auf dem laut Baustufenplan Lemsahl- Mellingstedt festgesetzten Außenbereich, ist als Eingangsvoraussetzung u.a. die positive Stellungnahme des bezirklichen Fachamtes für Stadt- und Landschaftsplanung erforderlich.

Sollte dem Vorhaben durch das Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung zugestimmt werden, sind die erforderlichen Anforderungen (Bedingungen und Auflagen), u.a. Fest- stellung von Art und Maß des Eingriffs, ggfls. Abarbeitung der Eingriffsregelung und die Festlegung von Ausgleichsmaßnahmen für das anschließende bauaufsichtliche Verfahren, empfohlen wird hier das Vorbescheidsverfahren nach § 63 HBauO, zu benennen. ______

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Naturschutzrechtliche Anforderungen – Eigenständiges Verfahren

7. Baumschutz: Das Grundstück ist von besonders wertvollem, geschütztem Großbaum- bestand geprägt. Dieser Bestand ist dauerhaft zu erhalten und zu schützen. Eine Ausnahmegenehmigung ist gesondert schriftlich (formlos) zu beantragen (vgl. Nr. 4 zu dieser Anlage 2).

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Anlage

STATISTIKANGABEN ZUR UMSETZUNG DES HAMBURGISCHEN TRANSPARENZGESETZES - HmbTG

Dieser Bescheid wird im Transparenzportal Hamburg veröffentlicht (§ 3 Abs. 1 Nr. 13 HmbTG). Vor der Veröffentlichung werden persönliche Daten aus dem Dokument entfernt.

Für das Transparenzportal wird der Bescheid um folgende Angaben ergänzt:

 Art der Baumaßnahme: Errichtung

 Art der beantragten Anlage: Gebäude der Gebäudeklasse 3

 Art des Gebäudes nach künftiger Nutzung: Reines Wohngebäude

 Zahl der Vollgeschosse: 2 Vollgeschosse

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