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Complete Appraisal Report

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Complete Appraisal Report Cushman & Wakefield , T F www.cushmanwakefield.com.br COMPLETE APPRAISAL REPORT PREPARED FOR: VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII USE: This appraisal report is designed with the purposes of registration with CVM - for the Primary Public Offering of Quotas of the FII ("Offer") in Brazil and to investors outside Brazil without registration under the U.S. Securities Act of 1933, as amended (“The Securities Act”) in reliance upon certain exemptions from the registration requirements of The Securities Act. PURPOSE: Internal decision-making process of the Offer. PROPERTY: Shopping Crystal / Located at Rua Comendador Araújo, 731 - Batel - Curitiba /PR. DATE: July 14h, 2017. DIGITAL COPY CUSHMAN & WAKEFIELD I DOCUMENT SENT THROUGH COMPROVA E-MAIL BY DOCYOUSIGN Cushman & Wakefield Brasil Praça Prof. José Lannes, 40 – 3º andar São Paulo, SP 04571-100 T +55 (11) 5501 5464 F +55 (11) 5501 5144 www.cushwake.com.br São Paulo, July 14th, 2017. VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII At.: Sr. Rodrigo Coelho. Avenida Ataulfo de Paiva, nº 153 - 5º Andar – Leblon. 22440-032– Rio de Janeiro – RJ Valuation Report of Shopping Crystal, located at Rua Comendador Araújo, 731, City of Curitiba, State of Paraná. Dear, In response to your request, Cushman & Wakefield is pleased to submit a report on the market appraisal for the purchase/sale of the property referenced for the purposes of registration with the Comissão de Valores Mobiliários (Securities and Exchange Commision) - CVM - for the Primary Public Offering of Quotas of the REIT – Real Estate Investiment Trust – know in Brazil as FII – Fundo de Investimento Imobiliário ("Offer"),in compliance with the rules established in CVM Instruction # 472/08. This report is based on information available in the market and on data provided by the client and meets the requirement of Brazilian Technical Standards Association Standards (NBR) 14.653-1/2001 and 14.653-2/2011. This appraisal report was prepared for VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII ("Fund) for purposes of registration with the Comissão de Valores Mobiliários (CVM) - for the Primary Public Offering of Quotas of the FII - Fundo de Investimento Imobiliário ("Offer"), in compliance with the rules established in CVM Instruction # 472/08. This Report may only be used on its entirety, it is not permitted partial use, under any circumstances. Even in reproductions of any information, the source must always be cited under the civil and criminal penalties for copyright infringement. We would like to thank you for this opportunity and would be happy to answer any questions you may have. Sincerely, Danilo Barbosa Daniel Grossmann Consultant, Valuation & Advisory Coordinator, Valuation & Advisory Cushman & Wakefield, Brazil Cushman & Wakefield, Brazil Mauricio Itagyba, CREA, MRICS, RICS Rogério Cerreti, CAU, MRICS, RICS Registered Valuer Registered Valuer Senior Manager, Valuation & Advisory Director, Valuation & Advisory DIGITALCushman & Wakefield, Brazil Cushman COPY & Wakefield, South America VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CUSHMAN & WAKEFIELD DOCUMENT SENT THROUGH COMPROVA E-MAIL BY DOCYOUSIGN APPRAISAL REPORT CONTENTS OBJECTIVE 8 CUSHMAN & WAKEFIELD 9 VALUATION & ADVISORY 9 EXPERTISE 9 PROPERTIES EVALUATED 9 APPROACH 10 METHODS TO IDENTIFY THE VALUE OF AN ASSET, ITS FRUITS AND RIGHTS 10 SALE/LEASE COMPARISON APPROACH 10 RESIDUAL APPROACH 10 REPLACEMENT COST APPROACH 10 DIRECT CAPITALIZATION APPROACH 10 METHODS TO IDENTIFY THE COST OF AN ASSET 10 SALE/LEASE COMPARISON APPROACH 10 REPLACEMENT COST APPROACH 10 METHODS TO IDENTIFY FEASIBILITY INDICATORS OF THE ECONOMIC USE OF A DEVELOPMENT 11 CRITERIA USED 11 TECHNICAL DEFINITIONS 11 APPLICATION OF THE METHODOLOGY 11 VALUATION SPECIFICATIONS 12 ASSUMPTIONS AND “DISCLAIMERS” 14 LOCATION 18 SITUATION 18 NEIGHBORHOOD OCCUPATION 18 PUBLIC SERVICES AND UTILITIES 19 TRANSPORTATION 19 DESCRIPTION OF THE PROPERTY 20 LAND 20 BUILDINGS AND IMPROVEMENTS 21 AREA TABLE 22 GLA TABLE (GROSS LEASABLE AREA) 22 PARKING 25 DOCUMENTATION 26 SHAREHOLDING COMPOSITION 26 URBAN PLANNING 27 ZONING 27 DIGITALRESTRICTIONS THAT APPLY TO BUILDINGS IN ZR-4 (RESIDENTIAL ZONECOPY - 4) 28 VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CUSHMAN & WAKEFIELD DOCUMENT SENT THROUGH COMPROVA E-MAIL BY DOCYOUSIGN APPRAISAL REPORT RATIOS: 28 BRAZIL OVERVIEW 29 ECONOMIC SCENARIO 29 GDP 29 CONSUMER SPENDING 30 GOVERNMENT ACCOUNTS 32 SELIC RATE 32 EXCHANGE RATE 32 INFLATION 33 JOB MARKET 34 INFRASTRUCTURE 34 PROJECTIONS FOR BRAZIL'S ECONOMY 35 ECONOMIC ACTIVITY 35 THE SHOPPING CENTER MARKET 36 MAIN SHOPPING MALL TRANSACTIONS 36 THE SECURITIES MARKET 37 TRADED SHOPPING MALL COMPANIES - REGULAR STOCK 37 SHOPPING CENTERS – REIT 37 RISKS 38 MARKET ANALYSIS 38 SECTOR NUMBERS 38 THE SOUTH 41 INDUSTRY COMPETITORS 41 NEW SUPPLY 42 VALUATION PROCESS 44 APPROACH 44 ANALYSIS MODEL 44 BASIC ASSUMPTIONS 44 SCENARIO USED 46 PERIOD OF ANALYSIS 46 MINIMUM RENT 47 OVERAGE 47 RENT DISCOUNTS 48 MALL & MERCHANDISING REVENUE 49 KEY MONEY 49 PARKING INCOME (NET) 50 OTHER REVENUES 51 GENERAL VACANCY 51 COLLECTION LOSS 52 MANAGEMENT FEE 52 CAM – SERVICE CHARGE 53 DIGITALLEASING COMMISSION COPY54 OTHER EXPENSES 54 VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CUSHMAN & WAKEFIELD DOCUMENT SENT THROUGH COMPROVA E-MAIL BY DOCYOUSIGN APPRAISAL REPORT ASSET REPLACEMENT FUND – (ARF) SINKING FUND 55 CAPEX 56 INFLATION RATE 56 DISCOUNT RATE 56 EXPANSION 57 VARIANCE ANALYSIS TO ACCOUNT FOR CHANGES IN THE EXPECTED SCENARIO 57 FINAL VALUATION CONCLUSION 58 ATTACHMENT I – PHOTOGRAPHIC DOCUMENTATION ATTACHMENT II – ANNUAL PROJECTED CASH FLOW ATTACHMENT III – DOCUMENTATION PROVIDED DIGITAL COPY VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CUSHMAN & WAKEFIELD DOCUMENT SENT THROUGH COMPROVA E-MAIL BY DOCYOUSIGN APPRAISAL REPORT EXECUTIVE SUMMARY Appraisal Date: June 30th, 2017. Report Date: July 14th, 2017. Last Date of Appraisal December 31st, 2016. Report Done by Cushman & Wakefield: Date of Inspection: June 23rd, 2017. Type of Property: Shopping center. Objective: Determine the “free market value” for the purchase/sale of the property in question. Approach: Income Capitalization Approach through Discounted Cash Flow. Address: Rua Comendador Araújo nº 731 – Batel -Curitiba/PR. • Access: The property has its main accesses through Rua Comendador Araújo and Rua Benjamin Lins, among other secondary access ways. • Neighborhood: Mixed (commercial and residential). • Transportation: Public and private. • Public Utilities: Electricity, roads, mass transport, telephone, solid waste collection, drinking water, sewage collection, rainwater collection, gas, post office, road cleaning and conservation. Description of the Property: • Site: 1. Topography: Plane. 2. Shape: Irregular. 3. Land Area: 8,351.00 sqm (provided by property management). • Construction: 1. Description: Regional Shopping Center. 2. Apparent Age: 20 years. 3. Remaining Time Life: 40 years. 4. Total Built Area: 44,000.00 sqm (provided by property management). 5. Gross Leasable 14,158.73 sqm (rent roll provided by property Area: management). 6. Parking: 502 parking spaces. Scenario Used: • Period of Analysis: 10 years. • Growth of Rents By 0.00%. In the 2nd and 3rd year of the projected cash flow. Year: 1.00%. From the 4th year onwards of projected cash flow.. • Minimum Rent: R$ 6,520,056.00. In the 1st year of the projected cash flow. • Overage: 10.00%. Over minimum rent and its growth. • Rent Discounts: (R$ 1,200,000.00). In the 1st year of projected cash flow. DIGITAL nd COPY (R$ 950,000.00). In the 2 year of projected cash flow. VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CUSHMAN & WAKEFIELD DOCUMENT SENT THROUGH COMPROVA E-MAIL BY DOCYOUSIGN APPRAISAL REPORT (R$ 700,000.00). In the 3rd year of projected cash flow. (R$ 450,000.00) In the 4th year of projected cash flow. (R$ 200,000.00). In the 5th year of projected cash flow. (R$ 100,000.00) per year. From the 6th year onwards of projected cash flow. • Mall & Merchandising R$ 1,000,000.00. In the 1st year of projected cash flow. Revenue: R$ 1,200,000.00. In the 2nd year of projected cash flow. R$ 1,400,000.00. In the 3rd year of projected cash flow. R$ 1,600,000.00 per year. From the 4th year onwards of projected cash flow. • Key Money: R$ 215,000.00. Per year. • Parking Income(NET): R$ 1,700,000.00. Per year. • Other Revenue: R$ 150,000.00. In the 1st year of projected cash flow. R$ 250,000.00 per year. From the 2nd year onwards of projected cash flow. • General Vacancy: 20.00% In the 1st year. Over minimum rent 17.50% In the 2nd year. (Excluding anchor stores and movie rd 15.00% In the 3 year. theater). 12.50% In the 4th year. 10.00% In the 5th year. 8.00% In the 6th year. 6.00% In the 7th year. 5.00% From the 8th year onwards. • Collection Loss: 6.00% In the 1st year. Over minimum rent 5.00% In the 2nd year. (Excluding anchor stores and movie rd 4.00% In the 3 year. theater). 3.00% From the 4th year onwards. • Management Fee: 3.00%. Over net operating income. • CAM – Service (R$ 432,000.00) In the 1st year of projected cash flow. Charge: (R$ 378,000.00) In the 2nd year of projected cash flow. (R$ 324,000.00) In the 3rd year of projected cash flow. (R$ 270,000.00) In the 4th year of projected cash flow (R$ 216,000.00) per year. From the 5th year onwards of projected cash flow. • Leasing Commission: 4.00% Over minimum rent and its growth. • Other Expenses: (R$ 150,000.00) Per year. • Asset Replacement 2.50% Over effective gross revenue. Fund – (ARF) Sinking Fund: • CAPEX (R$ 1,950,000.00) In the first half of the first year of the projected cash DIGITALflow. COPY VINCI SHOPPING CENTERS FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII CUSHMAN & WAKEFIELD DOCUMENT SENT THROUGH COMPROVA E-MAIL BY DOCYOUSIGN APPRAISAL REPORT • Discount Rate (Real): 11.25% Per year. • Capitalization Rate: 9.25% Per year. • Sale Commission: 3.5% Over net operating income in the 11th year of the projected cash flow.
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