Visitatierapport CVBA Diest-Uitbreiding Diest

Visitatiegesprekken op 10 en 11 april 2014

Definitief rapport van 19 oktober 2014

V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN

Prestatiebeoordeling SHM Diest-Uitbreiding, Diest

Datum rapport: 19 oktober 2014 Datum visitatiegesprekken: 10-11 april 2014 Datum presentatie aan raad van bestuur: 19 augustus 2014

Erkenningsnummer SHM: 2250

Contactgegevens SHM: Bergveld, 29 3290 Diest [email protected]

Directeur: Willem Van Damme

Voorzitter: Robert Colin

Actieterrein voor de realisatie van sociale huurwoningen: Diest, Kortenaken (pas sinds 2013 woningen in eigendom), Scherpenheuvel-Zichem, Bekkevoort

Samenstelling visitatiecommissie: Steven D’haene, commissievoorzitter Annemarie Hanselaer, commissielid Lode Conings , commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door de DU geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden inde door haar ontvangen gegevens.

.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 2 VAN 47

INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ...... 4 2. SAMENVATTING ...... 6 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ...... 7

3.1 BESCHRIJVING SHM ...... 7 3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ...... 8 4. PRESTATIES VAN SHM DIEST UITBREIDING ...... 11

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ...... 11 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING ...... 16 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ...... 21 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...... 25 4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ...... 29 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ...... 37 5. AANBEVELINGEN ...... 40

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ...... 40 5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ...... 41 5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ...... 41 5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ...... 41 BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ...... 42 BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...... 43

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 3 VAN 47

1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM DU, Diest.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012. Ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’ste meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt echter ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, voornamelijk: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD)

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere SHM’s. - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten. - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 4 VAN 47

1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de Visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 5 VAN 47

2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. Beoordeling PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Goed OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen n.v.t

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te OD 1.4 Goed realiseren OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Goed PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van OD 2.1 Voor verbetering vatbaar het woningpatrimonium waar nodig OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Goed OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Goed OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Goed PV 4 SOCIAAL BELEID Voor verbetering vatbaar OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Voor verbetering vatbaar

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Voor verbetering vatbaar

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Voor verbetering vatbaar PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en OD 5.3 Goed domiciliefraude OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Goed OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Goed PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Voor verbetering vatbaar OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Voor verbetering vatbaar OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Voor verbetering vatbaar

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 6 VAN 47

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM

CVBA Diest-Uitbreiding (verder: DU genoemd) in Diest is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, opgericht in 1922. Met 35% van de aandelen in bezit is de stad Diest de belangrijkste aandeelhouder. 50,6 % van de aandelen zijn in handen van openbare besturen 49,4% van de aandelen bevinden zich in privéhanden.

DU is een sociale huisvestingsmaatschappij die eengezinswoningen en appartementen verhuurt. DU doet dit binnen de gemeenten Bekkevoort, Diest, Kortenaken (sinds 2013) en Scherpenheuvel- Zichem. In deze gemeenten is ze als huurmaatschappij als enige actief. Momenteel (2013) beheert DU in dit werkgebied 719 woongelegenheden: 392 woningen (55%) en 327 appartementen (45%), met in elke gemeente een aanbod aan sociale woongelegenheden.

DU wordt bestuurd door een raad van bestuur, die bestaat uit vertegenwoordigers van elke gemeente, het OCMW van Diest, de provincie Vlaams-Brabant en vertegenwoordigers van de privésector. Een deel van de dagelijkse werking wordt bestuurd door een directiecomité. Dit directiecomité vergadert een tiental keer per jaar (ongeveer om de vijf weken) en bestaat uit 4 bestuurders en de directeur.

DU is een organisatie met de directeur, die de algemene leiding heeft, 1 administratieve medewerker, 1 boekhoudster en 1 medewerkster voor projecten en patrimoniumbeheer. Daarnaast zijn er nog 6 medewerkers die instaan voor het onderhoud en de herstellingen van de gebouwen.

De maatschappij werkt samen met de lokale woonactoren in elk lokaal woonoverleg van haar actieterrein. Hartje Hageland (Kortenaken & Bekkevoort) en Wonen aan de Demer (Diest & Scherpenheuvel-Zichem) begeleiden dit woonoverleg. Hartje Hageland is een intergemeentelijk samenwerkingsverband ter ondersteuning van het lokale woonbeleid in Bekkevoort, Glabbeek, Kortenaken en Tielt-Winge. Wonen aan de Demer is de intergemeentelijke vereniging rond lokaal woonbeleid voor Aarschot, Diest en Scherpenheuvel-Zichem. Daar worden alle aspecten besproken die van belang zijn voor het gemeentelijk woonbeleid. Elk woonproject dat de maatschappij met gesubsidieerde leningen wil realiseren moet hier besproken zijn.

DU is de enige huurmaatschappij die actief is in het actieterrein. DU werkt voor gemengde projecten (sociale koop- èn huurwoningen) altijd samen met SWAL (Sociaal Wonen Arro Leuven), een sociale koopmaatschappij uit Leuven.

Het grootste deel van het bestaande (2012) patrimonium van DU (86,3%), dateert uit de periode 1970 t.e.m. 1999 (603 woningen), terwijl dit voor alle sociale huurwoningen in Vlaanderen slechts 56,2% is. In de periode 2000 t.e.m. 2012 was de activiteit van DU eerder beperkt: ze realiseerde slechts 96 nieuwe sociale huurwoningen, wat 13,7% van haar patrimonium betekent. De andere SHM’s in Vlaanderen realiseerden in diezelfde periode ongeveer 24,7% van hun patrimonium.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 7 VAN 47

Tabel: Overzicht huurpatrimonium op 31/12/2012.

Aantal slaapkamers Type 0 1 2 3 4 >=5 Totaal Appartementen Aantal 0 71 210 28 0 0 309 % 0,00% 22,98% 67,96% 9,06% 0,00% 0,00% 100% Eengezinswoningen Aantal 0 25 46 259 57 3 390 % 0,00% 6,49% 11,79% 66,41% 14,62% 0,77% 100% Totaal woongelegenheden Aantal 0 96 256 287 57 3 699 % 0,00% 13,73% 36,62% 41,06% 8,15% 0,43% 100%

Het huurpatrimonium omvat momenteel meer eengezinswoningen (56%) dan appartementen (44%). De woningen zijn vooral woningen met 3 slaapkamers (66,4%). Bij de appartementen gaat het vooral om appartementen met 2 slaapkamers (67,9%). DU beschikt niet over studio’s in haar patrimonium en heeft ook weinig 1-slaapkamerwoningen.

3.2 Beschrijving omgeving

In het actieterrein van de maatschappij (Diest, Scherpenheuvel-Zichem en Bekkevoort)1 zijn er ongeveer 22.000 huishoudens. Er wordt een groei voorzien van ca. 11 % tegen 2030 (24.049 huishoudens). Bij de nulmeting op 31 december 2008 waren er in het werkgebied 692 sociale huurwoningen, 29 sociale koopwoningen en geen sociale kavels. Het totaal aantal inwoners in het actieterrein bedraagt 51.930 inwoners (zonder Kortenaken).

In Kortenaken toonde de nulmeting 15 sociale huurwoningen en nul kavels en koopwoningen. DU kocht in 2013 14 van de 15 woningen van het OCMW van Kortenaken, waardoor ze vanaf dan ook Kortenaken tot haar actieterrein rekende. Kortenaken heeft 7.859 inwoners.

In het actieterrein is er geen Sociaal Verhuur Kantoor (SVK) gevestigd. Wel zijn er SVK’s in Tienen, Leuven en Aarschot die woningen verhuren in het actieterrein van de SHM. De SVK’s verhuren 14 sociale woningen in Bekkevoort, 16 in Diest en 19 in Scherpenheuvel-Zichem.

Bij de nulmeting in 2007 bedroeg het aandeel sociale huurwoningen op het actieterrein 3,15% van alle woningen. Het bindend sociaal objectief met een aandeel van 8% sociale woningen op het totale woningbestand dient tegen 2023 gerealiseerd te worden.

1 De beschrijving is gebaseerd op basis van de gegevens uit de prestatiedatabank voor wat betreft het jaar 2012. In dat jaar maakte Kortenaken nog geen deel uit van het actieterrein, waardoor de gegevens van deze gemeente apart worden weergegeven wanneer dit relevant is. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 8 VAN 47

Het bindend sociaal objectief voor de realisatie van bijkomende sociale huurwoningen tegen 2023 en bijkomende sociale kavels en koopwoningen tegen 2020 voor de gemeentes en de steden van het actieterrein (inclusief Kortenaken) zijn bepaald op:

Nulmeting BSO Voortgang 2012 Sociale huurwoningen 707 538 41 Sociale kavels 0 10 0 Sociale koopwoningen 29 174 1

Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeentes een grote inspanning te leveren om het BSO te realiseren.

Het BSO sociale huurwoningen is aanzienlijk en de voortgangstoets van 2012 geeft aan dat er nog zeer veel werk aan de winkel is. Dat BSO bedraagt op dat ogenblik 236 woningen voor Scherpenheuvel-Zichem, 54 voor Bekkevoort, voor Diest 172 en voor Kortenaken 76.

Voor het patrimonium van DU op het grondgebied van Kortenaken en Bekkevoort (inclusief deelgemeenten), geldt het lokaal toewijzingsreglement van de gemeente(Kortenaken dd. 24-08- 2010, Bekkevoort dd. 27-12-2011) dat het volgende bepaalt:  er wordt voorrang verleend aan de kandidaat-huurder die gedurende de laatste 6 jaar 3 jaar in Kortenaken/Bekkevoort gewoond heeft;  daarna wordt er voorrang verleend aan de kandidaat-huurder die 15 jaar aaneensluitend inwoner is geweest van de gemeente Kortenaken/Bekkevoort.

Zijn hierna geen dergelijke kandidaat-huurders meer in Bekkevoort of Kortenaken, dan wordt opnieuw de eerste optionele voorrangsregel van kracht: in de periode van zes jaar voor de toewijzing minstens drie jaar inwoner is of geweest is van een gemeente binnen het actieterrein van DU.

Van de 22.162 woongelegenheden in het actieterrein (exclusief Kortenaken) zijn er ongeveer 11.856 in de categorie open bebouwing (53%). Het gemiddelde in Vlaanderen qua open bebouwingen ligt op 31%. Er zijn 4.163 half open bebouwingen (19%), 3.283 gesloten bebouwingen (15%) en 2.863 appartementen (13%). Het Vlaamse gemiddelde ligt op 20% voor halfopen bebouwingen, 24% voor gesloten bebouwingen en 25% voor flatgebouwen. Kortenaken telt 3.177 woningen. Meer dan 75 % van de woningen in Kortenaken zijn open bebouwingen, 20% van de woningen zijn er halfopen bebouwingen.

In het actieterrein is de mediaan verkoopprijs voor een woonhuis 170.833 euro (Vlaanderen: 201.817 euro). Behalve in Kortenaken ligt de mediaan verkoopprijs voor een appartement in het actieterrein hoger dan het Vlaamse gemiddelde, nl. 201.463 euro (Vlaanderen: 181.000 euro; Kortenaken 180.000 euro). De mediaanprijs per m² voor bouwgrond bedraagt 146 euro (Vlaanderen: 161 euro/m²).

Het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de sociale huurders van DU in 2012 bedraagt ongeveer 14.095 euro. In vergelijking met de andere SHM’s in Vlaanderen heeft iets meer dan de helft huurders een lager mediaan equivalent netto belastbaar inkomen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 9 VAN 47

Een andere manier om de economische kracht van een gemeente in kaart te brengen, is te kijken naar het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner uit het actieterrein kwam in 2010 neer op een bedrag van 16.992 euro, in Diest lag dit met 17.392 euro het hoogst, in Kortenaken met 16.554 euro het laagst. Voor Vlaanderen was dit 16.824 euro.

Het aandeel huurdershuishoudens in het actieterrein met een gezinshoofd ouder dan 65 jaar is 32,94% bij DU (incl. Kortenaken). Meer dan 60% van alle Vlaamse SHM’s heeft een lager aandeel. DU heeft eveneens een zeer laag aandeel huurderhuishoudens met een niet-Belgisch gezinshoofd nl. 4,98%. Slechts een 10-tal SHM’s hebben een lager aandeel. Het aantal alleenstaande huurders bedroeg in 2012 46,41% wat vrij hoog is want slechts een tiental andere SHM’s hebben nog een hoger aandeel alleenstaande huurders.

In het actieterrein (incl. Kortenaken) bedraagt de werkloosheidsgraad 5,33%, wat iets onder het Vlaamse gemiddelde (5,53%) ligt. Ook het aandeel leefloners ligt iets lager dan het Vlaams gemiddelde (0,16 % t.o.v. 0,22% in heel Vlaanderen). Kortenaken heeft het minste leefloners (0,09%), terwijl Diest het hoogste aandeel leefloners heeft (0,27%).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 10 VAN 47

4. PRESTATIES VAN SHM DIEST UITBREIDING

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed

DU heeft in de periode 2008-2012 een groei in aantal sociale huurwoningen gerealiseerd van gemiddeld 1,4% per jaar. Ze heeft voor de eerstkomende jaren (2012-2023) een aanzienlijk bouwprogramma van 146 woningen en is actief in de verkenning van verdere mogelijkheden. Ze schakelt zich op een constructieve manier in bij het realiseren van het BSO-huur in haar actieterrein.

Het huurpatrimonium van de SHM groeide in de periode 2008-2012 aan met gemiddeld 1,4% per jaar. Daarmee situeert DU zich net boven de mediaan van de SHM’s in Vlaanderen. De aangroei gebeurde door het bouwen van 42 woningen (in drie projecten) en de aankoop van 7 woningen (in twee projecten). In 2013 werden nog eens 14 “goede woningen” aangekocht van het OCMW in Kortenaken. De uitbreiding van woningen gebeurde in alle gemeenten van het actieterrein. In de periode 2008 – 2013 werd 1 woning verkocht aan een zittende huurder. 2 woningen werden vrijwillig openbaar verkocht na vertrek van de huurder.

DU heeft een aanzienlijk bouwprogramma: 67 nieuwe woningen zijn op het ogenblik van de visitatie in opbouw; voor 59 woningen werd reeds gesubsidieerde financiering toegezegd door de VMSW en voor 19 woningen is de beslissing tot bouwen genomen en zet de SHM de nodige stappen om ze te laten opnemen op de lange termijnfinanciering binnen de VMSW. In het totaal gaat het om 146 woningen, die voor een netto aangroei van 116 woningen zullen zorgen. In het project Halve Maanplaats te Diest gaat het immers om vervangingsbouw en zullen de 28 zeer kleine appartementen vervangen worden door de bouw van 23 woningen. De realisatie van dit bouwprogramma zal het patrimonium doen aangroeien met 17%.

Op het ogenblik van de visitatie zijn er 67 woningen in opbouw. Het project Wijk De Stad te Zichem (5 woningen) is pas gestart met de opbouw waarbij de voorlopige oplevering wordt voorzien medio 2015. Het project Bergveld Den Ren (Diest-Webbekom) is in het eindstadium van uitvoering (voorlopige oplevering medio 2014). In het project Bergveld worden 62 nieuwe huurwoningen (27 woningen en 35 appartementen) en een ADL centrum gerealiseerd, naast het nieuwe kantoor van de SHM met magazijn. Het is een gemengd project waarin ook 31 koopwoningen worden gebouwd door de SKM SWAL (Sociaal Wonen Arrondissement Leuven).

Op het ogenblik van de visitatie staan 5 projecten van de SHM op een uitvoeringsprogramma. Hierdoor zullen er netto 64 woningen worden gerealiseerd: 41 nieuwbouw woningen in 4 projecten en 23 woningen in een vervangbouw van het eigen patrimonium (Halve Maanplaats in Diest). De projecten Stenen Molen 1 en 2 te Scherpenheuvel-Zichem (31 woningen) is in het stadium uitvoeringsdossier. De projecten vervangbouw Halve Maanplaats te Diest (23 woningen) en Kersbeek-Dorp 24 te Kortenaken (5 woningen) zijn opgenomen in de financiële

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 11 VAN 47

meerjarenplanning van de VMSW. DU kan hiervoor nu het uitvoeringsdossier uitwerken. Al deze projecten zullen dus binnen dit en maximaal 4 jaren gerealiseerd zijn.

DU heeft daarnaast nog twee projecten aangemeld bij de VMSW waar ze thans het voorontwerp uitwerkt met het oog op een spoedige opname op de financiële meerjarenplanning binnen de VMSW: Pater Daemstraat te Schaffen en de renovatie pastorij (plus annex nieuwbouw) te Averbode, samen goed voor 19 woningen.

De visitatiecommissie stelt vast in de gesprekken met ambtenaren en beleidsverantwoordelijken en de verslagen van het lokaal woonoverleg in de verschillende gemeenten dat DU, naast het huidige bouwprogramma, ook de mogelijkheden tot verdere projecten op middellange termijn actief verkent en/of hierover in bespreking is met beleidsverantwoordelijken en betrokkenen binnen het lokaal woonoverleg. In het totaal gaat het om ruim 140 woningen in een 8-tal mogelijke projecten.

Binnen de toekomstige projecten die op dit ogenblik verkend worden, zijn twee projecten die zeker het vermelden waard zijn: enerzijds rond kleinschalig wonen in voormalig recreatiegebied te Scherpenheuvel-Zichem, anderzijds een project in Diest rond kleinschalig wonen op woonwagenterrein (Zie OD 1.5). De visitatiecommissie drukt haar waardering uit voor de actieve medewerking van de SHM bij de uitbouw van deze projecten voor minder voor de hand liggende doelgroepen.

Het behalen van het BSO- huur vormt een zeer grote uitdaging binnen het actieterrein van de SHM. Bij de nulmeting in 2007, werd het BSO-huur vastgelegd op 435 bijkomende huurwoningen te realiseren tegen 2023. Daarenboven werd aan de gemeenten die in het verleden weinig inspanningen hebben geleverd met het oog op de realisatie van het sociaal huuraanbod (sociaal huuraanbod lager dan 3 procent), een extra last opgelegd die te realiseren is tegen 2025. In het actieterrein van DU betrof dit 3 van de 4 gemeenten en werd het BSO-huur daardoor nog eens met 103 woningen verhoogd. In het actieterrein zijn er dus in totaal 538 bijkomende huurwoningen te realiseren tegen 2023-2025. Dit aantal is gelijk aan circa 80% van het huidige patrimonium van DU, wat duidelijk maakt dat de opdracht voor de gemeenten binnen het actieterrein erg groot is.

Uit door de SHM aangeleverde informatie van het lokaal woonoverleg in de verschillende gemeenten over de situatie per 31.12.2013, blijkt dat Diest–Uitbreiding zich binnen haar mogelijkheden goed inschakelt in de operatie “BSO-huur”. Tot einde 2013 heeft ze effectief 60 bijkomende huurwoningen gerealiseerd. Met de ‘zekere realisaties’ op vandaag (geprogrammeerde en aangemelde huurwoningen) levert ze een bijdrage van 123 woningen netto die zullen gerealiseerd zijn tegen 2020. Ook na deze op vandaag reeds “zekere bijdrage” en de realisaties van de SVK’s blijft de BSO-uitdaging nog groot in het actieterrein: Bekkevoort nog 13, Kortenaken 57, Scherpenheuvel-Zichem 164 en Diest 72. Diest heeft daarnaast nog 41 sociale woningen gebouwd binnen het Domus Flandria–programma (urgentieprogramma van de Vlaamse regering in de periode 1992-1995) en die ze thans verhuurt volgens de regels van het sociale verhuurstelsel. De visitatiecommissie stelt vast dat de verkenningen van Diest–Uitbreiding naar nieuwe projecten zich momenteel sterk concentreren in Scherpenheuvel-Zichem en Kortenaken, waar nominaal nog een groot te realiseren BSO-huur is. De visitatiecommissie onderlijnt dat het realiseren van het BSO-huur de verantwoordelijkheid is van de gemeenten en dat deze ook andere actoren zoals bv. een SVK kan inschakelen. Uit een oplijsting van de acties in de verschillende gemeenten in 2014 samen met en binnen het lokaal woonoverleg, blijken gerichte

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 12 VAN 47

inspanningen om te komen tot de mogelijke realisatie van nog eens 146 bijkomende huurwoningen door DU (zie ook OD 1.3). In de gesprekken met de gemeentelijke ambtenaren en verantwoordelijken, wordt het behalen van het BSO-huur en bijkomende inspanningen daarvoor als na te streven objectief vooropgesteld. De actieve medewerking van DU wordt daarbij onderstreept.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing

De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In het actieterrein is de afspraak dat de SHM SWAL Leuven de sociale koopwoningen realiseert. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op dit vlak niet apart beoordeeld maar meegenomen bij de beoordeling van de OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’.

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

De SHM is historisch een zuivere huurmaatschappij. In dit rapport worden de prestaties van de SHM op dit vlak niet apart beoordeeld maar meegenomen bij de beoordeling van de OD 5.5 ‘De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij’.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed

De SHM verwerft op een actieve manier gronden en panden in functie van de projecten die ze realiseert. Al naargelang van de opportuniteiten gebeurt dit op verschillende manieren. Ze is eveneens actief in de verdere verkenning van opportuniteiten in functie van een bouwprogramma op middellange termijn.

Einde 2012 had de SHM 76.506 m² grondreserve. Een groot gedeelte hiervan is een historische grondreserve, aangekocht in 1982, van 12 ha in het woonuitbreidingsgebied Kloosterberg te Diest-Webbekom. De bestemming van deze gronden kende een lange voorgeschiedenis en vele discussies vanuit actiegroepen tegen de invulling ervan door woningbouw. Op het ogenblik van de visitatie worden hier, naast het zopas gerealiseerde nieuw kantoor en magazijn van de SHM, 62 huurwoningen en 31 koopwoningen gebouwd. De SHM verkocht een deel van de grond voor de realisatie van koopwoningen (10.120 m²) aan de koopmaatschappij SWAL. Er blijven nog 6.5 ha onbebouwd. Deze zijn voornamelijk gelegen in het zuidelijke gedeelte van het gebied. De bestemming van deze gronden wordt evenwel via het RUP Diest Buitenwijken Fase 1 veranderd naar een open- ruimtegebied. Daardoor zullen deze gronden door de SHM niet meer aangewend kunnen worden voor bebouwing. Op het ogenblik van de visitatie is het nog niet duidelijk of en in hoeverre er compensaties zullen gegeven worden aan de SHM voor deze bestemmingswijziging.

De SHM blijft investeren in de aankoop van nieuwe gronden in functie van het realiseren van concrete projecten. De gronden die in 2011 en 2012 werden verworven zijn al opgenomen op het

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 13 VAN 47

uitvoeringsprogramma in de VMSW voor de bouw van nieuwe sociale woningen (Scherpenheuvel- Zichem: Stenen Molen en Veststraat/Oranjestraat, Schaffen: Pater Daemstraat). En ook in 2013 werden opnieuw gronden verworven nl. voor het project Kersbeek in Kortenaken, dat nu reeds op het lange termijnprogramma staat. De visitatiecommissie stelt vast dat DU ook naar de onmiddellijke toekomst toe de nodige inspanningen levert tot bijkomende grond- en pandverwervingen in de verschillende gemeenten. Dat gebeurt in nauwe samenspraak met het lokaal woonoverleg en met het oog op directe realisaties van woonprojecten. Op het ogenblik van de visitatie gaat het om een 8-tal locaties waar, zoals reeds eerder vermeld, theoretisch tot 145 woningen zouden kunnen worden gebouwd. Het gaat dan o.m. over gronden gelegen binnen woonuitbreidingsgebied en waar de mogelijkheden tot realisaties zal afhangen van de ontwikkelingen van RUP’s (o.a. Scherpenheuvel-Zichem - Miskruisstraat, Kortenaken - Dorpscentrum), gronden van gemeenten of semi- publieke gronden (Diest, Scherpenheuvel- Zichem, Kortenaken), aankoop van particuliere ontwikkelaar. In de inspanningen naar verdere mogelijke projecten heeft de SHM bv. recent de schatting aangevraagd van twee gronden te Scherpenheuvel-Zichem die eigendom zijn van de gemeente en het kerkfabriek. Diest – Uitbreiding kijkt daarbij naar de financiële haalbaarheid van de projecten die op de gronden kunnen worden gerealiseerd: een project moet minimum 4 wooneenheden omvatten. De beleidsverantwoordelijken en ambtenaren zijn van oordeel dat de nodige gronden (al dan niet met panden of oude schoolgebouwen, pastorijwoningen en andere semipublieke gronden.) kunnen gevonden en ontwikkeld worden met het oog op het behalen van het BSO-huur). In de gemeente Kortenaken lijkt de meeste inventiviteit nodig te zijn. Hierbij kan wel opgemerkt worden dat in deze gemeente er nog een te realiseren BSO-huur van 57 woningen openstaat, terwijl de wachtlijst van DU op 31.12.2013 slechts 10 kandidaat-huurders omvat. Het is de visitatiecommissie niet bekend hoe groot de wachtlijst is bij de SVK’s actief in het actieterrein. Op zich is dit echter geen dwingende oriëntatie: een schraal aanbod nodigt uit tot een schrale vraag.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed.

DU analyseert de wachtlijsten en houdt in de projecten rekening met de vraag naar verschillende woontypes. Ze verhuurt woningen aan welzijnsorganisaties en engageert zich in een project voor een woningaanbod voor campingbewoners en voor bewoners in recreatief gebied.

Binnen de kandidaten is er een grote vraag naar woningen met 1 en 2 slaapkamers, nl. 87% van de kandidaten. In haar huidig aanbod heeft DU 51% van woningen met 1 tot 2 slaapkamers. In de nieuwbouwprojecten waarvoor de SHM thans uitvoeringsdossiers ontwikkelt of die ze in uitvoering heeft, is 63% % van het aantal woningen van het type 1 tot 2 slaapkamers. DU verschuift haar aanbod dus lichtjes in functie van de vraag. De SHM blijft ook aandacht hebben voor het bouwen van woningen met 3 en 4 slaapkamers (respectievelijk 31% en 37% in haar bouwprogramma). Dat gebeurt vooral in Diest, waar deze vraag ook sterk blijkt uit de wachtlijsten. De visitatiecommissie vindt de basisopstelling, kijken naar de behoeften zoals blijkt uit de wachtlijsten en daarbij rekening houden met de gegevens per gemeente, een goede ingesteldheid. Gezien de zeer lange huidige wachttijden (voor elk type woning- gaande van 5 tot meer dan 7 jaar-) en de langzame invulling van het sociaal huuraanbod heeft dit op dit ogenblik minder sturend effect.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 14 VAN 47

De SHM speelt in op specifieke noden van bijzondere doelgroepen. Het OCMW van Bekkevoort huurt 2 woningen voor noodopvang van asielzoekers en de VZW Van Camp, een dienstencentrum voor personen met een mentale handicap (erkend door VAPH), huurt een woning met 3 slaapkamers voor groepswonen. Binnen het project Bergveld den Ren zijn er nu 14 nieuwe, en volledig aangepaste, ADL-woningen: 10 voor de huidige ADL bewoners in de wijk Speelhof (ze zullen verhuizen) en een uitbreiding van 4 nieuwe ADL-woningen. Het project loopt in samenwerking met de vzw ADO - Icarus vzw. De woningen zijn verspreid over het hele project en de vzw huurt er ook een gelijkvloerskantoor voor haar dienstverlening en verzorgingsactiviteiten (de ADL-centrale). In de Diest (Halve Maanplaat0s) zullen na de vervangingsbouw 4 studio’s en een gemeenschappelijke ruimte verhuurd worden aan de VZW De Linde (begeleid wonen). De SHM staat open voor vragen die er nog zouden komen vanuit welzijnsorganisaties en deze bevestigden in het gesprek met de visitatiecommissie de positieve ingesteldheid van de SHM.

DU heeft zich ook geëngageerd voor het realiseren van twee projecten gericht op het recht op permanent wonen voor bewoners van weekendverblijven, campings en woonwagens. In Vlaams Brabant is dit een urgent probleem voor circa 3.000 gezinnen. In de gemeente Scherpenheuvel-Zichem is hiertoe een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan opgesteld voor drie clusters van weekendverblijven: Heidebos, Haegenveld en Klotteberg. In Scherpenheuvel-Zichem Heidebos ligt momenteel een open zone van 1,8 ha, die na onteigening kan ingevuld worden door een woonproject kleinschalig permanent wonen in voormalig recreatief gebied. Dat zal gerealiseerd worden door DU. In eerste instantie gaat het om 5 woningen en het zal, volgens de inschattingen van de SHM en het lokaal gemeentelijk woonoverleg, uiteindelijk wellicht oplopen tot een 12-tal woningen.

In de gemeente Diest is een project in ontwikkeling tot permanent kleinschalig wonen in een openbaar residentieel woonwagenterrein. Hierdoor kunnen woonwagenbewoners op een legale manier en binnen een aanvaardbare kostprijs, permanent wonen. Ook dit project kadert in de acties van de provincie Vlaams Brabant. Hiertoe is een ruimtelijk uitvoeringsplan uitgewerkt voor het gebied Fabriekstraat - Spoorwegstraat. Het woonwagenpark kan tot 15 standplaatsen omvatten. DU is actief betrokken in dit project en zal de realisatie van de woonconstructies op zich nemen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Eindoordeel: goed

Diest Uitbreiding is actief in het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen. In de periode 2008- 2012 groeide het patrimonium gemiddeld aan met 1,4% per jaar. Op het ogenblik van de visitatie is de bouw van 67 woningen in uitvoering, 59 woningen zijn opgenomen op het uitvoeringsprogramma VMSW en 19 woningen aangemeld, waarvoor DU de projecten uitwerkt voor opname op een uitvoeringsprogramma nog dit jaar. De SHM verkent, binnen het lokaal woonoverleg van de gemeenten in haar actieterrein, actief bijkomende realisatiemogelijkheden. Deze verkenning gaat over een volume van ruim 140 woningen in 8 projecten. De SHM heeft enkel gronden in het woonuitbreidingsgebied Kloosterberg te Diest. Deze worden aangewend voor de in uitvoering zijnde bouw van 62 nieuwe huurwoningen. Voor alle andere projecten verwerft de maatschappij gronden en/of panden waarop onmiddellijk projecten op worden gerealiseerd. De SHM gebruikt de wachtlijsten ter oriëntatie voor de grootte van de woningen. Ze verhuurt woningen aan welzijnsorganisaties en onderneemt initiatieven voor mensen in bijzondere situaties zoals woonwagenbewoners en campingbewoners.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 15 VAN 47

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Voor verbetering vatbaar

Diest Uitbreiding heeft een eigen technische dienst die, naast het gewone onderhoud, ook werkzaamheden groot onderhoud en herstellingen uitvoert. De responstijd is goed en wordt gewaardeerd door huurders en stakeholders. De SHM werkt voornamelijk op basis van vragen van huurders om herstel of groot onderhoud uit te voeren. Ze heeft geen onderhoudsplanning waardoor ze proactief kan werken en er wordt geen opbouw gedaan van voorzieningen groot onderhoud en herstel.

Volgens de meest recente patrimoniumenquête van 31/12/2012 voldoet bijna 30% van de huurwoningen aan alle normen van de ERP 2020-doelstellingen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Voor ruim 70% zijn er dus nog acties te ondernemen. DU situeert zich daarmee bij de 10 SHM’s in Vlaanderen met het laagste percentage woningen dat aan alle normen voldoet. Op te merken is echter dat alle woningen einde 2012, op 2 na, voldoen aan de norm dubbele beglazing én dat alle woningen ook voorzien zijn van een energiezuinige verwarmingsinstallatie. Voor beide normen behoort de SHM tot de besten in Vlaanderen. Daartegenover staat echter dat het dak van amper 30% van de woningen geïsoleerd is. Daardoor moet nog dakisolatie aangebracht worden in 185 appartementen (62 appartementsgebouwen) en 314 eengezinswoningen. De aanpak hiervan door DU zal gebeuren op drie verschillende manieren. De 28 kleine appartementen met weinig comfort in de Halve Maanplaats Diest zullen gesloopt en vervangen worden door 23 woningen die zullen voldoen aan de normen. De woningen worden daartoe nu gradueel leeg gemaakt. Daarnaast zullen de isolatiewerken in sommige complexen of wijken gepaard gaan met andere renovatiewerken, zoals de vervanging van buitenschrijnwerk (wijk Speelhof en wijk “Poelske”, samen 190 woningen). De overige woningen tenslotte kunnen via quick wins, d.w.z. zonder veel bijkomende ingrepen en met relatief minder kosten worden aangepakt. De SHM heeft een tijdsplanning en een financiële inschatting van de noodzakelijke werken uitgewerkt. Het merendeel van de grote inspanningen is gepland voor de periode 2016 - 2020. De SHM heeft intussen echter beslist om de inspanningen voor het aanbrengen van dakisolatie al eerder te starten, nl. vanaf 2015 en zo mogelijk ook vroeger te beëindigen. De SHM besliste daartoe een ontwerpdossier voor de dakisolatie van 122 appartementen nog dit jaar te ontwikkelen en de vraag tot gesubsidieerde financiering in te dienen. Waar mogelijk wordt ook spouwmuurisolatie mee aangepakt.

De SHM heeft een eigen technische dienst van 6 medewerkers. Naast 2 medewerkers voor het poetsen van de gemeenschappelijke delen in het patrimonium, zijn er 4 medewerkers die instaan voor zowel het gewone dagelijkse onderhoud als het groot onderhoud en herstel in het patrimonium. De SHM doet beroep op externe firma’s voor de vernieuwingen van electriciteitsintallaties, voor dakrenovatie en dakherstelling en voor het plaatsen van nieuwe keukens.

De SHM heeft ook in het weekend, feestdagen en buiten de kantooruren een permanentie voorzien voor dringende gevallen. Voor dringende interventies (bv. defecte Cv-ketel, geen warm water, gesprongen waterleiding, …), is de responstijd dezelfde dag. Voor niet dringende (lekkende

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 16 VAN 47

leidingen, lekkende afvoeren, diverse kleine herstellingen, …) is de responstijd tussen 2 en 4 dagen. Zowel vanuit welzijnsactoren als huurders kreeg de visitatiecommissie bevestiging en reacties van waardering over de snelle interventietijd van de SHM. Wel werd door aantal huurders geopperd dat bepaalde structurele problemen (vochtigheid) lang aanhouden.

DU hanteert een zekere soepelheid ten opzichte van haar huurders in de technische interventies en reparaties. Afhankelijk van het type huurder (fysieke handicap, ouderdom, minder mobiel) zal ze sommige werkzaamheden op zich nemen zoals vervangen WC-zitting, herstellen vorstschade bij door de huurder bereikbare leidingen, verwijderen blaren in dakgoot en ontstoppen regenwaterafvoeren, ontstoppen toezichtsputten. Ook zal ze in het belang van voorkomen van schade bv. zelf instaan voor het op druk houden van individuele installatie door water bij te vullen of zelf losgekomen deuromlijstingen vastzetten…

De SHM werkt voor haar groot onderhoud en herstel sterk vanuit individuele vragen van huurders. Uiteraard zonder dit aan te rekenen (behoudens moedwillige vernielingen). Zo werden bijvoorbeeld in de periode 2010 – 2013, op basis van individuele vragen, 190 Cv-ketels (26% van het patrimonium) en 63 keukens (9%) vervangen.

DU heeft op dit ogenblik geen globale eigen actieve onderhouds- en renovatieplanning (behoudens de ERP-planning) waarbij de SHM op basis van concrete noden betreffende onderhoud en renovatie, kan overgaan tot een meerjaren-projectie (werkzaamheden en financieel) en vanuit een gegroepeerde aanpak groot onderhoud en herstel proactief kan plannen. Het enige instrument dat voorhanden is, is de ERP2020- planning. Deze is gericht op het behalen van de ERP2020 doestellingen binnen diverse acties (quick wins, renovatie of vervangingsbouw) en omvat terzake elementaire gegevens over de woningen. In deze planning is ook een tijdsinschatting van de start van deze werken opgenomen en ook een rudimentaire kosteninschatting. Maar grote planbare onderhoudswerkzaamheden als bv. vervangen keukens, schilderwerken etc. worden hier niet in ‘opgenomen’. DU is zich daar terdege van bewust. Met de zopas aangeworven medewerker is er gestart met visie op een onderhouds- en renovatie die, om praktische redenen, in de startfase samenloopt met de aanpak van concrete onderhouds- en renovatieprojecten meer bepaald binnen de wijken Speelhof en Slachthuis.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een goede onderhouds- en renovatieplanning uit te werken die zowel gebaseerd is op de noden op het gebied van onderhoud en renovatie (vanuit de kennis van de woningen) als op de concrete aanpak en uitwerking van de projecten binnen de ERP2020 doelstellingen Een goede onderhoudsplanning, vanuit de kennis van de woningen, leidt tot voorspelbaarheid, prioritering en planbaarheid van werkzaamheden over meerdere jaren, de financiële inschatting kan in een meerjarenplanning vastgelegd worden. De werkzaamheden kunnen gegroepeerd worden en in grotere volumes aangepakt, wat ook kan leiden tot scherpere aannemingsprijzen. Een goede onderhouds- en renovatieplanning is een instrument in het sturen op het behoud van kwalitatief woningenaanbod. Het is niet goed enkel te rekenen op de aanbreng van de huurders voor de werkzaamheden groot onderhoud en herstel. Het geeft ook een meerwaarde in een verantwoorde bedrijfsvoering voor een SHM en nog meer wanneer deze de kleinschaligheid aan het ontgroeien is.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 17 VAN 47

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar

DU is zich ervan bewust dat, naast het voldoen aan de reglementeringen op het vlak van het behalen van de ERP 2020 normen, het E-peil en K-peil, een duidelijke visie en een operationeel handelingskader nodig is. Ze heeft zichzelf daartoe onlangs versterkt met een nieuw personeelslid. De SHM onderneemt acties om de bewoners te sensibiliseren. Ze heeft een contract met de VZW De Vlaspit om in alle woningen rookmelders te plaatsen en daarnaast een energiescan uit te voeren, die ook tot concrete aanbevelingen voor de bewoners en/of DU moet leiden.

DU schikt zich naar de geldende eisen betreffende energienormen en wil ook onderzoeken op welke manier de aanwending van duurzame materialen in functie van goed en kostenbewust onderhoud kan worden gerealiseerd.

DU werkt samen met De Vlaspit vzw, een sociaal tewerkstellingsinitiatief in Scherpenheuvel- Zichem, om energiescans uit te voeren bij haar huurders. Dat gebeurde in 2010 in 60 appartementen van de wijk Wijngaardsveld. In december 2013 werd beslist tot het verder zetten van de actie voor het gehele patrimonium. De Vlaspit voert energiescans uit, plaatst rookmelders en geeft energiebesparingstips aan bewoners. Van ieder bezoek wordt ook een verslag overgemaakt aan de SHM. Op het ogenblik van de visitatie werden al 147 bijkomende scans uitgevoerd wat betekent dat in het totaal al 25% van het patrimonium bezocht werd. Het contract bepaalt dat alle (huidige) woningen bezocht moeten zijn in het jaar 2014. De energiescans zullen ook kunnen leiden tot aanbevelingen aan de SHM. De visitatiecommissie vindt dit een goed initiatief. Ze raadt de SHM aan vóór het bezoek aan een huurwoning door De Vlaspit, deze systematisch te informeren vanuit haar kennis van het patrimonium. In verschillende verslagen staat nu vb. dakisolatie, spouwmuurisolatie… “onbekend” omdat deze gegevens wellicht aangereikt zijn vanuit de bewoners en niet vanuit de SHM die wel over de kennis hiervan beschikt en deze in beeld heeft. Verdere vormen van sensibilisatiemogelijkheden zou het participeren aan bv. Energiejacht (georganiseerd door provincie Vlaams Brabant, Dialoog en BBL) kunnen zijn. Het wordt in sommige gemeenten van het actiegebied opgenomen.

Op dit ogenblik ontbreekt het DU echter aan nog een duidelijke visie en een richtinggevend handelingskader voor deze doelstelling. De SHM is zich hier echter van bewust. De uitwerking hiervan wordt toevertrouwd aan de nieuwe medewerker (met heel wat elders opgebouwde ervaringen terzake) patrimonium- en projectbeheer. De visitatiecommissie nam kennis van een eerste aanzet van ontwerpvisie en handelingskader. Daarin waren al verschillende duurzaamheidsaspecten voor de projecten vastgelegd, o.m. op basis van de Vlaamse Maatstaf duurzaam bouwen. Ook was er een eerste aanzet tot het formuleren van een handelingskader voor de SHM en mee gericht op het vergroten van de kostenbewustheid in de projecten en duurzaamheid naar het latere onderhoud. Een en ander leidde ook al tot de beslissing het behalen van de ERP 2020 normen in het patrimonium te versnellen.

De visitatiecommissie beveelt DU aan om een visie en strategie (bijvoorbeeld een richtinggevend handelingskader) op het gebied van milieuvriendelijkheid en duurzaamheid vast te leggen en te onderzoeken hoe dit in de komende projecten, kan worden geïmplementeerd.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 18 VAN 47

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar.

DU heeft een heel beperkte aandacht voor aangepaste en aanpasbare woningen. Op individuele vragen van huurders rond aanpassingen in de woning (bijvoorbeeld het installeren van inloopdouches) gaat de SHM wel in.

Prestaties op het vlak van aanpasbaar en aangepast bouwen uiten zich veelal in de realisatie van 4 types van woningen (zie C2008). Een rolstoelbezoekbare woning (1) kan door een persoon in een rolstoel bezocht worden. Bij aangepaste woningen wordt het onderscheid gemaakt tussen “woningen aangepast aan de behoefte van de bejaarde” (2) en ”woningen aangepast aan specifieke handicaps om het zelfstandig wonen mogelijk te maken” (3) (bv. een rolstoelbewoner). ”Aanpasbare woningen” (4) zijn woningen die zodanig gebouwd worden dat de mogelijkheid er is om later zonder al te veel kosten aanpassingen of uitbreidingen door te voeren naar aanleiding van een gewijzigde gezinssituatie of een fysieke beperking.

De SHM heeft op dit ogenblik geen aangepaste of aanpasbare woningen in haar huurpatrimonium. In de wijk Speelhof zijn er 8 woningen, die verhuurd worden voor bewoners binnen de ADL overeenkomst en die beperkt aangepast zijn. In het project Bergveld- Den Ren te Diest (voorlopige oplevering medio 2014), zijn de 14 woningen die bestemd zijn voor bewoning door huurders die beroep doen op de ADL ondersteuning, volledig aangepast gebouwd. De 8 huurders uit de wijk Speelhof, zullen hier naartoe verhuizen en er zijn dan nog 6 nieuwe ADL- woningen. In de gesprekken blijkt dat in de toekomstige projecten, aanpassingen doorgevoerd zijn in het uitvoeringsdossier van het project Kortenaken Kersbeek-Dorp24 (3 woningen) om zoveel als mogelijk aanpasbare woningen te realiseren (zoals de C2008 voorschrijft). In het project Stenen – Molen te Scherpenheuvel-Zichem wordt momenteel nagekeken of de deuropeningen nog verbreed kunnen worden om de rolstoeltoegankelijkheid te verhogen en waar in het project nog meer elementen van aanpasbaarheid ingepast kunnen worden. De visitatiecommissie apprecieert de intentie van de SHM om te onderzoeken waar dit (nog) mogelijk is. Ze beveelt aan om dit in de toekomst structureel in de werking in te bouwen op basis van een visie en strategie, die aangepast is aan de lokale noden en mogelijkheden.

Wanneer huurders vragen om het bad te vervangen door een inloopdouche, of een bijkomend toilet op de eerste verdieping, zal de SHM dat realiseren en de kosten daarvoor op zich nemen, mits de vraag gestaafd is door een medisch attest. In de voorbije 3 jaren werd zo in 14 woningen een inloopdouche geplaatst en in 5 woningen een toilet op het eerste verdiep. Wanneer mogelijk werd daarbij gebruik gemaakt van subsidies van VAPH. Hieruit blijkt volgens de visitatiecommissie dat de SHM gevoelig is voor individuele vragen van huurders om aanpassingen te onderzoeken wanneer deze medisch onderbouwd zijn en technisch mogelijk en deze dan ook realiseert. De SHM meldt dat op het ogenblik van de visitatie ze nog een 10-tal aanvragen verwacht om verder te onderzoeken.

De visitatiecommissie beveelt aan om een structurele aanpak en strategie te ontwikkelen om in functie van de projecten te evalueren hoe de SHM, naast aangepaste woningen, ook via realiseren van aanpasbare woningen, mensen langer in hun vertrouwde omgeving kan laten wonen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 19 VAN 47

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

In het behalen van de ERP2020 normen heeft Diest – Uitbreiding nog een grote opgave op het vlak van het aanbrengen van dakisolatie. De SHM plande oorspronkelijk om dit pas vanaf 2016- 2017 op te nemen, maar besliste recent om al in 2015 een project van een 120 woningen, ter financiering in te dienen.

Met haar eigen technische dienst speelt ze snel in op vragen die huurders individueel stellen. Ze rekent sommige kosten ook niet door. Ook voor werken van groot onderhoud en herstel, rekent zij op het aangeven van noodzakelijke werken door huurders. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om zich niet enkel te oriënteren op individuele huurdersvragen, maar proactief, vanuit de kennis van het patrimonium, te werken met een minimale planning groot onderhoud en herstel voor het hele patrimonium.

Op het vlak van milieuvriendelijkheid is er aandacht voor bewustmaking van de huurders en is een screening van het hele patrimonium gestart. Het ontbreekt de maatschappij echter nog aan een globale visie en handelingskader om milieuvriendelijkheid, mede in functie van betaalbaarheid, structureel in haar werking in te bouwen.

In het kader van haar samenwerkingsovereenkomst met de vzw ADO-Icarus, worden 14 aangepaste woningen gerealiseerd, deels als vervanging van niet meer voldoende aangepaste woningen aan de huidige normen (Speelhof) en in een project in uitvoering te Kortenaken (3 woningen) worden aanpassingen doorgevoerd om zoveel als mogelijk de normen voor aanpasbaarheid vooralsnog te realiseren. De visitatiecommissie beveelt ook hier aan om een structurele aanpak en strategie te ontwikkelen om in functie van de lokale specifieke noden, van bij het begin (detecteren welke noden er zijn) tot en met de verhuring de principes van aanpasbaarheid in de werking in te bouwen. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM zich bewust is dat haar prestaties op het vlak van de kwaliteit van de woningen beter kunnen. Daarom heeft ze recent ook een medewerker aangesteld die dit als hoofdopdracht meegekregen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 20 VAN 47

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed

Op basis van het overzicht van de recente projecten, en de gesprekken met de directeur en de medewerkers stelt de visitatiecommissie vast dat DU er in slaagt om in zo goed als alle projecten de kostprijs zoals vereist bij gesubsidieerde financiering, onder de vastgelegde kostprijsplafonds VMSW (versie 2013) te houden. Ze heeft eveneens recentelijk het personeelsbestand aangevuld met een architecte die proactief kostprijzen analyseert, vergelijkt en samen met betere projectopvolging de kostprijsbeheersing vergroot. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij op dit vlak als ‘goed’.

Het totaal bedrag aan contractwijzigingen -zoals opgenomen in de prestatiedatabank-tegenover het totaal aanbestedingsbedrag over alle nieuwbouwprojecten in het jaar 2012 bedroeg 0 euro omdat er in 2012 geen enkel project werd opgeleverd. Recente vergelijkingen, konden wegens het ontbreken van projecten niet gebeuren. Wel heeft de visitatiecommissie gekeken naar de laatst opgeleverde projecten (2007) alsook naar het belangrijkste project dat momenteel in de afwerkingsfase zit (Bergveld den Ren) en dat vermoedelijk in juli 2014 zal worden opgeleverd. De vergelijking van de projectkostprijs met de simulatietabel leert dat de SHM ook in de projectfase er steeds naar streeft en er in slaagt beneden de 100% van de norm te blijven. De cijfers variëren van 95,19% (Staatsbaan Bekkevoort) tot 100% (Bekkepark Bekkevoort).

Belangrijk is ook te kijken naar de realisatie ten opzichte van de simulatie. Realisatie dient in lijn te liggen van de simulatie bij gelijkblijvend ontwerp. We vermelden kort dat het project Bekkepark (Bekkevoort) uit 2007 opviel , omdat het aanbestedingsbedrag daar uiteindelijk 27% hoger lag dan geraamd. Het betreft een ouder dossier, opgestart door de voorganger van de huidige directeur. Op vraag van de visitatiecommissie werd dit oud dossier opnieuw geanalyseerd om te zien of de huidige manier van werken, deze situatie zou kunnen helpen vermijden en de SHM leerervaringen meenam in haar huidige benadering van projecten. Volgende vaststellingen kunnen worden gemaakt:

 De huidige manier van werken heeft meer aandacht voor het juister inschatten van afbraak, grondwerken en speciale funderingswerken;  Materiaalkeuze gebeurt doordachter waarbij gestreefd naar goedkopere alternatieven (bv. staal i.p.v. zink voor dak elementen);  Betere screening van architecten en aannemers. Zo wordt tegenwoordig enkel samengewerkt met architecten die ervaring hebben met sociale woningbouw (Wijk Bergveld – Den Ren te Diest);  De architecten krijgen nu ook duidelijk richtlijnen mee i.v.m. het respecteren van budgetten, richtlijnen (C2008) en de impact hiervan op de ontwerpen. DU volgt de projecten ook veel gedetailleerder op met het programma 3P. 3P is het meest verspreide softwareprogramma bij Belgische overheidsinstellingen en lokale besturen voor het beheer van overheidsopdrachten voor zowel leveringen, diensten als werken. Het is speciaal ontwikkeld voor technische diensten, aankoopdiensten, logistieke diensten en financiële diensten;  In de opvolging van de projecten speelt de SHM een grotere rol;

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 21 VAN 47

 DU heeft ook een eigen architecte aangeworven omdat ze hierdoor accurater kostprijzen kan controleren en controle kan doen op de werven wat leidt tot een hoger kostenbewustzijn bij de uitvoering. De eigen architecte wordt ook reeds in de ontwerpfase ingeschakeld om reeds voor de start van de werven input te geven om kostprijs qua materiaal/ontwerp/planning zo laag mogelijk te houden. Daarnaast is haar opdracht het patrimoniumbeheer, de milieuvriendelijkheid en de aanpasbaarheid aan te pakken (zie PV.2);  De RVB en het directiecomité zien ook nauwgezet toe op de kostprijs. Afwijkingen en verrekening worden telkens besproken op de RVB en de Directiecomités.

Op basis van recentere projecten en de ervaring binnen DU, kan dus gesteld worden dat projecten momenteel beter worden opgevolgd. Het recentste en grootste project Bergveld (Diest) wordt momenteel afgewerkt. De simulatietabel toont dat hier op ongeveer 96% van de norm werd aanbesteed.

DU streeft er bijkomend ook actief naar om de kostprijs te verlagen via het verkrijgen van subsidies. Naast verwervingssubsidies, streeft DU ook actief naar het bekomen van provinciale projectsubsidies. Zo werd voor 4 nieuwbouwprojecten bij de Provincie Vlaams-Brabant projectsubsidies bekomen (60 appartementen à 20.000 euro/appartement gelokaliseerd in drie projecten in Bekkevoort en een in Diest). Het dient gezegd dat deze subsidies niet in mindering werden gebracht van de kostprijs van deze projecten of van de liquiditeitspositie van DU omdat VMSW oplegde dat deze subsidie in mindering werd gebracht van de projectlening. Hierdoor daalde de leningslast voor deze projecten samen met € 36.364/jaar. DU opteerde destijds om toch een deel van deze subsidie te gebruiken bij de uitvoering naar kwaliteitsverhoging. Nadien werd de reglementering aangepast zodat toekomstige subsidies nu wel in mindering komen van de kostprijs.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed

De visitatiecommissie is van oordeel dat DU prijsbewust verhuurt omdat ze veel inspanningen doet om de huurlasten onder controle te houden. Deze inspanningen worden door de huurders ook zo ingeschat. Daarom vindt de visitatiecommissie dat de SHM goede prestaties levert.

De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij DU bedroeg ongeveer 170,39 euro per jaar in 2012. Meer dan de helft van de SHM’s (55%) rekent hogere gemiddelde huurlasten aan. Huurlasten komen meer voor bij appartementen dan bij gezinswoningen. Zoals al gesteld in de beschrijving van het patrimonium is iets meer dan 44% van het patrimonium van DU als appartement te definiëren.

De visitatiecommissie raadt DU wel aan de evolutie over de jaren heen van de huurlasten te blijven opvolgen. De huurlasten per woning zijn in de periode 2008 t.e.m. 2012 immers vrij fors gestegen (van 97,11 naar 170,39 euro). De belangrijkste kosten binnen de huurlasten betreffen 2 VTE personeelsleden die instaan voor het onderhoud en reinigen van gemeenschappelijke ruimtes en het omnium onderhoudscontract voor het onderhoud van de verwarmingsinstallaties. DU kan de stijging van de huurlasten goed verklaren. De stijging qua poetskost heeft te maken met de normale indexatie van de loonkosten alsook de tewerkstellings-uitbreiding van 4 naar 4,5 dagen

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 22 VAN 47

per week, deels gecompenseerd in 2013 door 34 uur week i.p.v. 36 urenweek. Voorts zijn de kosten verder gestegen door de kosten van de liften sinds 2012 voor 3 projecten (Schaffensestraat, Staatsbaan, Michel Theysstraat) en voor het onderhoudscontract van de brandblussers dat de SHM heeft afgesloten, nadat de toezichthouder hen attent had gemaakt op de vigerende wetgeving hierop.

DU probeert samen met de huurders ook gemeenschappelijke huurlasten te beperken. Een aantal voorbeelden zijn :

 Om het elektriciteitsverbruik in de gemeenschappelijke ruimtes te verminderen werden door DU spaarlampen geplaatst;  In een aantal kleinere residenties worden de gemeenschappelijke delen door de bewoners zelf gepoetst. De visitatiecommissie raadt DU aan om in deze gevallen in contact te treden met de bewoners om ervoor te zorgen dat de delen inderdaad gepoetst worden en dat dit niet steeds gebeurt door dezelfde bewoners. Dit werd door de huurders expliciet vermeld, tijdens het gesprek, en werd vooral geopperd vanuit samenlevingsoogpunt, eerder dan vanuit kostprijsoverwegingen;  De eigen onderhoudsdienst voert aantal herstellingen gratis uit (zie OD 6.2).

Tijdens de gesprekken met de huurders werd bevestigd dat de huurlasten niet als duur worden ondervonden door de huurders en dat de afrekening duidelijk genoeg is.

De SHM heeft, in vergelijking met andere SHM’s, relatief lage gemiddelde huurlasten (170,39 euro per huurwoning in 2012). Meer dan de helft (55%) van de andere SHM’s heeft hogere lasten per woning. De oorzaak ligt gedeeltelijk in het lagere aandeel appartementen in het patrimonium van DU. Appartementen hebben meestal hogere huurlasten door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (zoals traphallen, liften en gemeenschappelijke groenvoorzieningen). DU heeft 44% appartementen; 50% van de SHM’s heeft een hoger aandeel appartementen. Slechts in twee appartementen zijn er liften geïnstalleerd. Bovendien zijn er maximaal 12 wooneenheden in de appartementsgebouwen van DU, wat vaak ook voor lagere huurlasten zorgt. Kleinere appartementsgebouwen hebben vaak geen nood aan een lift en hebben dus meestal lagere huurlasten.

DU beschikt over een eigen technische dienst. In grote lijnen kan worden gesteld dat alles wat met normaal onderhoud en persoonlijke keuzes en verantwoordelijkheid van de huurder heeft te maken, op eigen kosten van de huurder dient te gebeuren. Hiervoor wordt aan de technische ploeg geen opdracht tot uitvoering gegeven. Al het overige wordt door de vennootschap uitgevoerd, zonder kosten voor de huurder. DU laat de eigen onderhoudsdienst dit doen omdat de kosten voor de huurder die worden doorgerekend voor de interventie goedkoper zijn dan externe leveranciers. De financiële gegevens van de kosten van onderhoud tonen dat de kosten voor de technische dienst vooral loonkosten zijn nl 255.000 euro (rekening 62: personeelskosten) en diensten en diverse goederen 256.468 euro (rekening 6110: Gewone onderhouds- en herstellingswerken van woningen).Niet al deze kosten kunnen gerecupereerd worden via de aanrekening van interventies. DU opteert echter het restsaldo niet door te rekenen. In dit opzicht is dit een beslissing die huurlasten probeert te beperken voor de huurder.

In samenwerking met de Vlaspit is DU ook bezig het hele patrimonium aan energiescans te onderwerpen. Dit kadert eveneens in het streven om de bewoningskost zo laag mogelijk te houden (OD 2.2). Du zal zelf ook met de opmerkingen hiervan rekening houden voor de gemeenschappelijke delen (OD 2.2).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 23 VAN 47

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: Goed

DU slaagt er tot op heden in om de kostprijs van bijna al haar projecten onder de kostprijsplafonds van de simulatietabel van de VMSW te houden. DU volgt de projecten goed op waarbij het directiecomité en de Raad van Bestuur een actieve rol spelen. Ze worden hiervoor sinds kort bijgestaan door een eigen interne architecte die naast de projectopvolging ook dient na te denken reeds van in de conceptfase naar optimalisatie van ontwerp en materiaalkeuze. De huurlasten worden door de huurders niet als hoog bevonden. DU gebruikt de eigen technische dienst als instrument om de huurlasten te beperken en stimuleert een zuinig energieverbruik in de gemeenschappelijke delen door o.a. spaarlampen. De SHM maakt maximaal gebruik van geldende subsidie-regelgeving en beperkt bijkomend op verschillende manieren haar bouwkosten.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 24 VAN 47

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van DU voor woonzekerheid als goed omdat er nauwelijks huurovereenkomsten worden beëindigd door DU en de procedure huurdersachterstallen en de begeleiding bij problematische wooncultuur voldoende blijken te zijn om huurbeëindigingen te voorkomen. De maatschappij heeft een debiteurenreglement en hanteert zeer soepele afbetalingsmogelijkheden. Het aantal gedwongen uithuiszettingen is zeer beperkt. De maatschappij houdt cijfers van de huurbeëindigingen bij om de evolutie ervan in het oog te houden.

Bij DU zijn de huurachterstallen onder controle. Een analyse van de cijfers over de laatste jaren toont dit aan. De SHM kent 1,45% huurdersachterstallen in 2012, dit is een daling tegenover de 2% huurdersachterstallen voor de Jaren 2008-2011. Hoewel dit cijfer niet absoluut vergelijkbaar is, heeft één derde van alle sociale huisvestingsmaatschappijen lagere huurdersachterstallen. Er zijn dan ook niet veel dossiers met een problematische huurdersachterstal die kunnen uitmonden in een huurbeëindiging door de maatschappij. In 2012 kende de maatschappij 2 gedwongen uithuiszettingen, in 2013 ook 2. Momenteel (voorjaar 2014) lopen er geen procedures voor de rechtbank.

De SHM houdt gegevens bij over het aantal huurbeëindigingen en de oorzaak ervan. In 2012 hebben 12 huurders en in 2013 13 huurders de huurovereenkomst zelf opgezegd. Respectievelijk 6 en 9 huurders zijn overleden en respectievelijk 1 en 5 huurders zijn vertrokken naar een rusthuis.

DU heeft een debiteurenreglement sinds 2011. Wanneer de huurder het bedrag van de huur, huurlasten en/of de huurwaarborg (afbetaling in schijven) niet heeft betaald op het einde van elke maand, is er sprake van huurdersachterstal. Een eerste aanmaningsbrief wordt verstuurd rond de vijfde dag van de tweede maand. In deze brief wordt gevraagd om vóór de twintigste dag na ontvangst de huurdersachterstal aan te zuiveren. Een tweede aanmaningsbrief volgt in maand drie. Hierbij wordt melding gemaakt dat bij niet-betaling de huurder(s) zullen worden opgeroepen voor een minnelijke schikking bij het vredegerecht. Een verzoekschrift tot minnelijke schikking wordt verstuurd naar het vredegerecht rond de vijfde dag van maand vier. Gelijktijdig wordt het OCMW hiervan op de hoogte gebracht. Indien na de voor de vrederechter gemaakte afspraken het akkoord niet wordt uitgevoerd of wanneer de zittende huurders niet verschijnen voor de vrederechter, dan wordt het OCMW aangeschreven met kennisgeving van een nakende procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en wordt beroep gedaan op hun bemiddeling. De procedure kent te weinig sociale aspecten. Er wordt geen persoonlijk contact genomen met de huurder en er zijn geen huisbezoeken in het kader van de procedure huurdersachterstallen. In de procedure wordt het OCMW zeer laat ingeschakeld, nl. op het moment dat de huurder in verzoening wordt opgeroepen bij de vrederechter (maand vier). De OCMW ‘s erkennen dat een vroeger contact in de procedure én een structureel overleg rond probleemdossiers nog beter zou zijn voor de woonzekerheid en de huisvestingsondersteuning in het algemeen (zie ook aanbeveling bij OD 4.4). De directeur stelt dat hij aanwezig is bij de verzoeningszitting bij de vrederechter. Persoonlijke contacten bij huurachterstallen zijn van belang in een vroegere fase van het betaalprobleem: een telefoongesprek of een huisbezoek kunnen in een vroege fase duidelijkheid kunnen brengen en tot een afspraak leiden zodat de stap

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 25 VAN 47

van een verzoeningszitting niet nodig is. Die persoonlijke contacten hoeven geen aanleiding geven tot een langer uitstel van betaling, integendeel. De maatschappij benadrukt dat zolang de huurder bereid is zijn afbetalingen vol te houden – ook al is het bedrag niet zo hoog- de maatschappij dit toe zal staan. Die soepelheid geeft volgens de maatschappij goede resultaten. De visitatiecommissie stelt vast dat de huurachterstallen de laatste jaren alleen maar zijn afgenomen.

DU heeft geen structureel overleg met de OCMW’s uit het actieterrein over huurders met betalingsachterstand of om de risico’s op uithuiszettingen in te schatten. Er zijn wel telefonische contacten op dossierniveau. De visitatiecommissie beveelt DU aan om een structureel overleg met de OCMW’s en andere welzijnsactoren uit te werken ( zie ook OD 4.4) om de woonzekerheid en de huisvestingsondersteuning van de huurders nog te verbeteren. De visitatiecommissie stelt DU voor om het sociaal aspect in de procedure voor huurdersachterstallen een plaats te geven door gericht persoonlijke contacten met huurders in te bouwen.

In geval van problematische wooncultuur brengt een medewerker van de dienst verhuring van DU wel huisbezoeken aan het betrokken gezin. Er is geen uitgeschreven procedure wanneer dit probleem zich voordoet en deze aanpak gehanteerd wordt. Een dergelijke procedure zou de globale aanpak van de SHM terzake objectiever kunnen maken. Sommige gezinnen worden ook intensief begeleid om de problemen op te lossen. Er stonden in 2013 5 gezinnen onder begeleiding. Het is van 2011 geleden dat een huurovereenkomst werd ontbonden en de huurder uit huis gezet omwille van ernstige tekortkomingen vanwege de huurder op het vlak van woongedrag.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De maatschappij kent naar eigen zeggen weinig leefbaarheidsproblemen en wijt dit zelf aan de spreiding, de vorm en de opbouw van de wijken. Er zijn noch hoogbouw, noch echt grote wijken. Het grootste wooncomplex telt 12 wooneenheden. De maatschappij heeft geen algemene visie rond het voorkomen of aanpakken van leefbaarheidsproblemen. De gekende problemen bij samenwoning manifesteren zich echter wel. Dit zijn de leefbaarheidsproblemen die door de bewoners op gesprek bij de visitatie zijn aangebracht zijn: achterlaten van afval en vuilnis in de gemeenschappelijke ruimtes, hondenpoep, burengeschillen en geluidsoverlast. Uit de gesprekken blijkt dat DU weinig onderneemt om die samenlevingsproblemen aan te pakken. Volgens de visitatiecommissie is de inzet van DU op het gebied van het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen voor verbetering vatbaar.

De gemeenten binnen het actieterrein kennen geen leefbaarheidsplan met het oog op bijzondere toewijzingen om de leefbaarheid te verbeteren. De leefbaarheid wordt vooral vanuit de stad Diest aangepakt en dan niet specifiek voor de bewoners van DU. Zo heeft de jeugddienst van de stad Diest gezorgd voor de inrichting van speeltuintjes bij gebouwencomplexen en wijken, dit in samenwerking met de omwonenden. DU was er niet bij betrokken omdat er geen sociale dienst is bij de maatschappij, die door de actoren als een actieve partner wordt beschouwd. DU verwijst bewoners door naar de buurtbemiddelingsdienst in Diest, maar komt ook daar niet actief tussen om problemen op te lossen. Tot 1 januari 2014 had de stad Diest een overlastmanager. Om besparingsredenen bestaat de functie niet meer. Ook het hondenpoepprobleem werd door de stad Diest aangepakt.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 26 VAN 47

DU wil met haar aanpak van renovatie (die meestal enkel gebeurt wanneer het herstel of de vervanging zich opdringt en niet in groep gebeurt) de leefbaarheid van de woningen en de wijken in stand houden en zo de leefbaarheid ervan ondersteunen.

Tot nu toe werden er door DU geen activiteiten georganiseerd om bewoners bij elkaar te brengen. De visitatiecommissie vindt het aangewezen dat de maatschappij iets onderneemt om, waar nodig, de sociale samenhang in haar wijken te ondersteunen/verbeteren.

Door capaciteitsgebrek bij de maatschappij (afwezigheid sociale dienst) betrekken de woon-en welzijnsactoren DU niet bij werking en initiatieven rond leefbaarheid. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan na te denken welke rol de SHM kan opnemen samen met andere actoren rond de leefbaarheid in haar wijken. Door dit te doen, kunnen problemen voorkomen worden. Leefbaarheidsproblemen gaan in een aantal gevallen immers amen met verwaarlozing en een verminderde aandacht en zorg dragen voor het woonpatrimonium.

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie is van mening dat de SHM meer kan en moet doen om bewoners bij sociale huurprojecten en wijkbeheer te betrekken. Bewonerswerking komt de sociale cohesie en de leefbaarheid van de wijken ten goede. Momenteel zijn er geen bewonersgroepen. De SHM doet ook weinig of geen inspanningen om bewonerswerking te stimuleren of beroep te doen op haar huurders om haar eigen werking te verbeteren. Ook bij het in gebruik nemen van een nieuw complex of wijk, wordt er niet in een activiteit voor de bewoners voorzien. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de inzet van DU voor deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar.

DU kan best stappen ondernemen om te horen wat er onder de bewoners leeft om zo een informatiedialoog tot stand te brengen, betere betrokkenheid van de bewoners bij hun woonomgeving en bij de werking van de maatschappij te realiseren. Tegelijk beveelt de visitatiecommissie aan om in het licht van de doelstellingen die aan sociale huisvestingsmaatschappijen worden opgelegd, een duidelijke visie te ontwikkelen over de manier waarop ze haar bewoners in de toekomst zal betrekken.

Tijdens het gesprek met het OCMW van Diest bleek dat er een bewonerswerking bestaat, o.m. in het begijnhof van Diest. De ervaring van het OCMW kan ook als aanknopingspunt en inspiratie dienen voor de ontwikkeling van haar eigen visie en strategie.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DU op het gebied van huisvestingsondersteuning en individuele begeleiding van huurders in moeilijkheden voor verbetering vatbaar. De medewerkers zijn goed aanspreekbaar, maar de huidige personeelsbezetting laat weinig ruimte voor het uitvoeren van de basisbegeleidingstaken. Er wordt niet voldoende actief en structureel samengewerkt met de sociale woonactoren in het actieterrein voor de huisvestingsondersteuning.

Voor acute woonproblemen worden op individuele basis oplossingen gezocht. Er zijn twee medewerkers die de verhuringen en de inschrijving van nieuwe huurders op zich nemen. Deze medewerkers kunnen vlot worden aangesproken.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 27 VAN 47

Bij problematische wooncultuur (bv. gebrekkige hygiëne, tekort aan huurdersonderhoud) kan DU beslissen om over te gaan tot begeleiding van de huurder en worden er huisbezoeken gepland. De medewerkster verhuring heeft in 2013 een vijftal gezinnen intensief begeleid om hun wooncultuur te verbeteren. Dit proces helpt ook om de woonzekerheid van die gezinnen te behouden. Het is duidelijk dat er bij DU niet voldoende capaciteit is om alle gezinnen die daar nood aan hebben te helpen. De visitatiecommissie beveelt DU aan na te gaan hoe er meer energie en aandacht kan worden gegeven aan de (sociale) basisbegeleidingstaken.

De medewerker verhuring is aanwezig bij de plaatsbeschrijvingen. Bij uittrede is er geen voorafgaande afspraak om de eventuele huurschade voor de huurder te beperken. Bij veel SHM’s is dit een positief bevonden methodiek om hoge huurschade-afrekeningen te vermijden.

DU verwijst huurders met problemen wel door naar het OCMW of een CAW, maar er bestaat geen structureel overleg met deze diensten om een goede huisvestingsondersteuning te realiseren.

Een medewerker onthaal staat in voor het inschrijven van nieuwe kandidaat-huurders. De SHM heeft een onthaalbrochure met basisinformatie voor nieuwe huurders en het Ziezo-boekje (met regels rond onderhoud en herstelling) dat wordt meegegeven wanneer de woning effectief wordt toegewezen.

DU heeft geen samenwerkingsovereenkomsten met de welzijnspartners. De visitatiecommissie beveelt DU aan om een structureel overleg op te zetten met het OCMW en andere relevante welzijnsactoren met het oog op een goede huisvestingsondersteuning van haar huurders.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar

De woonzekerheid bij DU zit goed: de huurachterstallen zijn laag en de huurders krijgen soepele afbetalingsmogelijkheden. Het betrekken van de OCMW’s zou actiever en vroeger in de procedure bij huurdersachterstallen kunnen. In de eigen werking is er onvoldoende aandacht voor leefbaarheid in de wijken. De medewerkers verhuring zetten zich goed in, maar er is onvoldoende capaciteit om de huisvestingsondersteuning goed op te nemen en een structurele samenwerking uit te bouwen met de woon –en welzijnsactoren van het actieterrein.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 28 VAN 47

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: Goed

De visitatiecommissie beoordeelt de financiële leefbaarheid als ‘goed’, omwille van gezonde financiële ratio’s over meerdere jaren die betrekking hebben op liquiditeit, winstgevendheid, cashflow.

De maatschappij beschikte in 2012 over een liquiditeitsratio van 1.29. In de jaren daarvoor lag de ratio quasi altijd boven de 1 met een piek van 2,17 in 2011. Hiermee wordt de verhouding uitgedrukt tussen op korte termijn beschikbare middelen en op korte termijn te vervallen schulden. De maatschappij presteert veel beter dan de norm (=1).

In 2012 had DU een Vrije Cashflow marge (VCF) van 84,3% terwijl de norm om goede prestaties te leveren zich tussen de 70 % en de 85% bevindt. Meer dan driekwart van de andere SHM’s hebben een lagere VCF. Dit kengetal geeft aan in welke mate periodiek terugkerende inkomsten voldoende zijn om de periodieke weerkerende uitgaven te dekken. Een netto vrije cash flow marge die minder dan 100% bedraagt wil zeggen dat er meer inkomsten zijn dan uitgaven. Om de financiële positie van de maatschappij echt te kunnen versterken, mag deze ratio niet hoger liggen dan 85%.

De netto winstmarge uit gewone bedrijfsvoering bedroeg in 2012 12,6%. Hiermee laat DU meer dan 75 % van de andere SHM’s achter zich. De norm stelt dat de maatschappij niet verlieslatend mag zijn op dit vlak. De voorbije jaren lag de winstmarge van DU steeds boven dit minimum. In 2012 hield DU dus ongeveer 12,6% over van de opbrengsten die zij genereerde uit haar gewone bedrijfsuitoefening. De solvabiliteitspositie van DU bedraagt daarentegen slechts 3,9%. Dit is te verklaren door de beleidskeuze van de SHM om projecten maximaal te financieren met leningen, en de historische rentabiliteit die tot 2008 zwak was. Bijna alle andere SHM’s hebben een hogere solvabiliteitsratio. Het risico dat DU haar verplichtingen niet kan nakomen bestaat doordat er relatief weinig eigen vermogen is. De solvabiliteit is heel licht verbeterd de laatste jaren (1% in 2008). De solvabiliteitsratio wordt weergegeven in de prestatiedatabank, zonder dat daar echter een norm tegenover staat. De visitatiecommissie neemt dit enkel mee in het kader van de globale beoordeling van de financiële leefbaarheid.

De financiële planning toont aan dat de financiële leefbaarheid ook in de toekomst goed blijft. Doordat in 2013 het patrimonium werd uitgebreid (cf. Kortenaken) en in 2014 het project Bergveld Den Ren wordt opgeleverd is, is er wel sprake van een negatieve cashflow van de projecten. De historische werking is echter steevast positief. Gecombineerd blijkt dat in de periode 2013- 2016 de liquide middelen zullen dalen, maar dat op lange termijn (2021) deze aanzienlijk stijgen. De visitatiecommissie stelt wel vast dat de financiële planning doorheen het jaar niet wordt bijgestuurd of opgevolgd. Hoe sneller bepaalde zaken worden opgevolgd hoe, rapper bepaalde bijsturingen kunnen gebeuren indien nodig. De visitatiecommissie raadt op basis hiervan wel aan meer aandacht te besteden aan een periodieke tussentijdse opvolging doorheen het jaar (OD. 5.3).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 29 VAN 47

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: Goed

De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van DU als goed; immers de werkingskosten liggen ongeveer op de mediaan van de SHM’s in Vlaanderen en DU volgt deze goed op en probeert deze ook te beperken. Het aandeel contractwijzigingen/meerwerken is beperkt. Eventuele onvoorziene meerkosten worden grondig geanalyseerd om daaruit lessen te trekken.

De totale werkingskosten van de maatschappij per woning bedroegen in 2012 minder dan 1.292,7 euro waarmee DU zich ongeveer in het midden bevindt ten opzichte van de andere SHM’s. De kosten van 2012 liggen weliswaar lager dan in 2011, maar vertonen sinds 2008 toch wel een aanzienlijke stijging (2008 : 922,9 euro; 2012 : 1292.7 euro). De daling van de kosten in 2012 en opzichte van 2011 is vooral terug te vinden in de daling van de kosten voor gewoon onderhoud en herstelling (-60.000 euro) wat eerder een ad hoc vaststelling is. In de planning van onderhoudswerken (normaal of groot) voor oudere woningen worden soms bijkomend andere woningen uit het patrimonium vervroegd aangepakt wanneer dit leidt tot kostprijsverlagende schaalvoordelen nu of in de nabije toekomst.

DU heeft 12,88 VTE/ 1000 woningen in dienst, wat in vergelijking met andere SHM’s eerder hoog is. Meer dan 90% van de SHM’s heeft een lager aantal. In 2008 bedroeg het aantal VTE per 100 woningen bij DU nog 10,53. De vergelijking met andere SHM’s zegt echter niets over de prestaties van de SHM omdat SHM’s immers vrij kunnen kiezen of zij voor het onderhoud van woningen eigen personeel of externe leveranciers aanspreken. Deze laatste komen uiteraard niet terecht in het personeelsaantal, maar wel in de totale werkings- en onderhoudskosten (waaronder ook de eigen personeelskosten vallen). DU heeft ervoor geopteerd om via een eigen technische dienst (4 VTE) het overgrote deel van de technische interventies voor het bestaande patrimonium te laten uitvoeren. De reden hiervoor is dat DU op die manier sneller en goedkoper interventies kan doen en ook de mening is toegedaan dat deze manier de kwaliteit van de dienstverlening ten goede komt. Eind 2013 werd overgegaan tot de aanwerving van een ervaren architecte die zich zal bezighouden met de opvolging van het patrimonium en de nieuwe projecten. Deze aanwerving is volledig te verklaren door de geplande en gestarte uitbreiding van het patrimonium en de beslissing het patrimoniumbeheer en de werven nog gestructureerder aan te pakken.

DU staat open voor samenwerking met andere SHM om kostenbesparingen te realiseren zoals bv. de gezamenlijke aanstelling van een veiligheidscoördinator of groepsaankopen (zie ook OD 5.7).

De frictieleegstand was op 31/12/2012 laag in vergelijking met de rest van de sector, m.n. 0,57% (4 woningen). DU situeerde zich bij de 25% SHM’s met de laagste frictieleegstand in die periode. Om leegstand zoveel mogelijk te vermijden, speelt ze tijdens de huurperiode snel in op meldingen en aanvragen tot herstellingen vanuit de huurders (OD 2.1.). De SHM probeert daarmee de periode van frictieleegstand tussen twee verhuringen zo kort mogelijk te houden.

De structurele leegstand lag op 31/12/2012 op 1,72% (12 woningen). Deze woningen bevinden zich allemaal op de site “ Halve Maanplaats” Deze site bestaat uit 28 duplex-appartementjes (ca. 35 m² waarbinnen inkom, woonkamer, keuken met zitbad, slaapkamer en toilet) die zullen worden afgebroken tegen uiterlijk 05/2015 (verval bouwvergunning). Deze appartementjes zijn

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 30 VAN 47

volkomen verouderd en worden in afwachting van de afbraak niet meer verhuurd. Het gradueel leegmaken van deze site is gestart in 2008. Dit beperkt ook het aantal verhuisbewegingen die zullen moeten doorgevoerd worden. In 2013 staan er dus 17 leeg en zijn er nog 11 bewoond.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: Goed

De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal en doet voldoende inspanningen op het vlak van het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. In percentage van de huurinkomsten behoort de huurdersachterstal bij de 35% laagste van alle SHM’s en dit was steevast zo in de voorbije 5 jaren.

DU beschikt over een uitgeschreven procedure ter bestrijding van de huurdersachterstand (“Procedure beheer achterstallen”) en past deze procedure toe. De resultaten van het hanteren van de procedures zijn zeer goed. In de periode 2007-2013 waren er slechts 14 uithuiszettingen waarvan 4 in de periode 2012-2013. In 9 van de 14 gevallen ging het om reden van achterstallige huur. De weinige uithuiszettingen komen door de visie van DU en haar directeur om afbetalingsplannen toe te staan zelfs voor kleine maandelijkse afbetalingen op voorwaarde dat de plannen gevolgd worden. DU heeft een duidelijke visie dat er liever gewerkt wordt met kleine afbetalingsbedragen (bv. 50 euro) die effectief kunnen gevolgd worden dan grote bedragen die niet lang aangehouden worden. Hoe sneller een huurachterstand wordt aangepakt, hoe meer kans dat de verschuldigde huren kunnen gerecupereerd worden. Wanneer de huurdersachterstand, niet of niet voldoende wordt afgebouwd schakelt DU de vrederechter in. DU verwittigt het OCMW pas bij het aantreden voor de vrederechter. Dit is vrij laat in het proces. Weliswaar heeft dit laat inschakelen van het OCMW nog niet voor grotere problemen of meer uithuiszettingen maar de visitatiecommissie raadt DU toch aan om vroeger het OCMW in te schakelen. Tijdens de gesprekken met de welzijnsactoren werd opgetekend dat ook de OCMW’s positief staan ten opzichte van meer en vroegere informatie uitwisseling (OD 4.1). Het vroeger inschakelen van het OCMW zal normaal leiden tot het vroeger opstarten van begeleiding en opvolging door het OCMW wat positief kan zijn voor individuele huurachterstanden

De huurdersachterstal bij DU bedraagt 1,45% van de in 2012 gefactureerde bedragen (maandelijkse huur en huurlasten). Hoewel er redenen kunnen zijn waarom een vergelijking tussen de huurdersachterstal van SHM’s niet opgaat, blijkt dat de SHM daarmee toch al minstens sinds 2007 bij de 35% SHM’s te zitten met de laagste huurdersachterstal.

DU beschikt niet over een aparte procedure ter bestrijden van sociale en/of domiciliefraude maar besteedt wel de nodige aandacht aan het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Wanneer DU op de hoogte gesteld wordt door de huurders van eventuele bijwoningen, wordt dit geval per geval op het directiecomité besproken en waar nodige tijdelijke afwijkingen toegestaan en/of geregulariseerd. In geval van appartementsbewoners beschikt DU in sommige gevallen (bij gemeenschappelijke verwarming) over de verbruiksgegevens waaruit kan blijken dat het appartement al dan niet bewoond is. DU tracht ook om bij de nutsmaatschappijen de verbruiksgegevens te bekomen, maar dat lukt ook niet altijd. Soms krijgt DU ook berichten via de KSZ van wijzigingen van gezinssamentelling. De controle gebeurt door DU ook jaarlijks bij de huurprijsherziening waarbij wordt nagegaan of de gezinssamenstelling volgens de gegevens van DU overeenstemt met de gegevens van de KSZ.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 31 VAN 47

Wanneer DU via deze of andere kanalen (bv. wijkinformatie,…) op de hoogte wordt gesteld wordt de huurder gecontacteerd en dient de situatie geregulariseerd te worden.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: Voor verbetering vatbaar

DU gebruikt het financieel planningsmodel van de VMSW en maakt gebruik van de dienstverlening en advies van de VMSW voor het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige projecten/investeringen. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. Dit model wordt jaarlijks geactualiseerd en wordt vervolgens toegelicht, besproken en goedgekeurd binnen de raad van bestuur. De visitatiecommissie stelde vast dat DU deze planning niet als een stuurinstrument gebruikt. Behalve op de zitting waarop ze formeel wordt goedgekeurd, kon de Visitatiecommissie vaststellen dat de planning op geen enkel ander moment tijdens het jaar wordt gebruikt of aangepast bij het nemen van beslissingen. Wel is het zo dat elk project en elke investering/project op de raad van bestuur wordt voorgelegd ter goedkeuring. Dit geldt zowel voor de projecten die opgenomen waren in de financiële planning als voor nieuwe opportuniteiten die zich in de loop van het jaar zouden aandienen. Zoals reeds gesteld dienen de afwijkingen op contracten ook steeds goedgekeurd door de raad van bestuur.

De visitatiecommissie raadt DU ook aan om duidelijkheid te scheppen in samenspraak met de revisor over de boekhoudkundige en financiële verwerking van voorzieningen voor groot onderhoud en herstel. De visitatiecommissie wijst hieromtrent naar de officiële jaarrekening van 2012 die goedgekeurd werd mits voorbehoud, juist omwille van het ontbreken van deze boekhoudkundige provisie voor groot onderhoud.

DU beschikt voorlopig ook niet over een eigen detail jaarlijkse begroting. Een begroting zou DU beter in staat stellen om nog sneller en beter te kunnen reageren in de loop van het jaar als bepaalde kostenposten zouden ontsporen of bepaalde inkomsten niet zouden worden behaald. Dit zou ook haar nut bewijzen bij het bepalen van de bedrijfsstrategie en bij het nemen van beleidsbeslissingen. Nu gebeurt dit niet en worden de zaken pas op jaareinde gerapporteerd. Het gebrek aan begrotingsopvolging doorheen het jaar heeft nog niet geleid tot anomalieën maar wijst eerder op het ondergaan dan wel het proactief sturen. De SHM heeft gemeld dat de directeur minstens halfjaarlijks toch een tussentijdse balans opmaakt om te kijken of er ergens “ontsporingen” zouden zijn. Gezien de positieve resultaten van de laatste jaren werd dit echter niet voorgelegd aan de Raad van Bestuur. De visitatiecommissie beveelt DU aan om werk te maken van een jaarbegroting en haar bestuursorganen te betrekken bij de opvolging van de financiële leefbaarheid doorheen het jaar. Een halfjaarlijkse opvolging kan hierbij een eerste stap in de goede richting zijn.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 32 VAN 47

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: Goed

DU beperkt zich tot huuractiviteiten binnen het bestaande actieterrein en heeft niet de ambitie om dit op korte termijn te veranderen. Wel staat ze open voor samenwerking en overleg met andere actoren en speelt een actieve rol hierin, waardoor een score goed wordt gegeven.

DU is de enige huur-SHM die actief is in het actieterrein. Ze stelt duidelijk dat ze niet de ambitie heeft om ook sociale koopwoningen te realiseren vanuit de visie “schoenmaker blijf bij je leest”. Huuractiviteiten heeft DU goed onder de knie terwijl ze van koop geen kennis heeft. Voor gemengde projecten werkt DU steevast samen met SWAL.

DU heeft zeer recent haar patrimonium uitgebreid met 14 appartementen in Kortenaken. DU geeft wel te kennen niet open te staan om actief projecten buiten haar actieterrein (Diest, Kortenaken, Scherpenheuvel-Zichem, Bekkevoort), te zoeken. Hier laat DU zich leiden door het feit dat er nog zeer veel te doen valt binnen het eigen actieterrein ( zie het te behalen BSO) en dat de schaarse financiële middelen en mensen eerst zullen ingezet worden om de objectieven daar te halen. De visitatiecommissie sluit zich hierbij volledig aan.

DU is een actieve partner in de verschillende lokale woonoverlegmomenten in haar actieterrein. In totaal is DU betrokken bij 4 (gemeentelijke) woonoverleggen. In deze overleggen speelt DU een actieve rol en probeert er op die manier een maatschappelijk draagvlak te creëren voor haar projecten en het lokaal beleid te betrekken om toekomstige projecten gemakkelijker te kunnen realiseren. De ambtenaren en politiek verantwoordelijken bevestigen de actieve deelname van DU in het lokaal woonoverleg. De werkwijze is qua inhoud, aanpak en voortgang verschillend per gemeente. De dynamiek is evenredig aan het te behalen BSO en tot op dit ogenblik kan DU in haar realisaties, projecten in ontwikkeling en in verkenning proportioneel zich ten volle inzetten in de vier gemeenten.

In het actieterrein is er geen SVK gevestigd, maar in drie van de vier gemeentes is er wel een SVK actief (SVK Spit voor gemeente Diest en Scherpenheuvel, Hageland voor Bekkevoort en WoonregT uit Tienen voor Kortenaken). DU heeft wel een goede verstandhouding met het SVK in Tienen. Klanten worden naar elkaar doorverwezen en samen wordt gezocht naar manieren om het voor het doelpubliek gemakkelijker of beter te maken.

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: Goed

De SHM heeft een goed inzicht in de risico’s en ze heeft genoeg systemen en procedures opgezet waarmee die risico’s kunnen worden afgedekt waardoor een score ‘Goed’ wordt gegeven. Het ontbreekt vooralsnog wel aan georganiseerde overlegmomenten- met het personeel en een duidelijk uitgeschreven en doordrongen visie en missie.

De belangrijkste procedures werden uitgeschreven (o.a. Debiteurenreglement, Procedure bestellingen, Procedure beveiliging gegevens en activa, Procedure inkomende facturen en betalingen, Procedure loonadministratie en loonbetalingen, Procedure uitgaven zonder factuur en betalingen, Procedure voorraad- en materiaalbeheer,…). DU beschikt over een up to date intern huurreglement die de inschrijvingen en toewijzingen regelt. De volgende procedures waren begin 2014 nog niet aanwezig : Evaluatie personeel en aanwervingsprocedure.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 33 VAN 47

Zowel het personeel als de bestuurders hebben een deontologische code.Bij de aanstelling van de nieuwe bestuurders op 17/04/2013, heeft de directeur alle bestuurders een documentenmap overhandigd en voor ontvangst laten ondertekenen, waarin o.a. alle bestaande procedures in opgenomen waren.

Er is een voldoende splitsing van bevoegdheden, zij het dat gezien de beperkte personeelsbezetting geen absolute volledige splitsing van de bevoegdheden mogelijk is. Om fraude-risico’s en fouten te vermijden worden betalingsbevoegdheden gespreid en moeten 2 personen (directeur en voorzitter) elke betaling en factuur tekenen.

DU beschikt over eveneens over een procedure voor de degelijke behandeling van klachten. Deze procedure is gekend door de medewerkers. Deze procedure werd recentelijk gewijzigd waardoor in de toekomst op de Algemene Vergadering van DU toelichting zal worden gegeven over de ontvangen en behandelde klachten.

DU heeft eind 2013 een architecte aangeworven. Het creëren van deze functie kadert volgens DU niet alleen in de verwachtte groei maar eveneens in het streven naar nog meer controle op de werven en op de kwaliteit en de kostprijs van de werven en het streven naar milieuvriendelijker bouwen.

De huurachterstanden worden telkens besproken op elke Raad van Bestuur, waarmee de bestuurders het belang benadrukken van een correcte huurinning en ook hun controle opdracht hieromtrent vervullen.

DU heeft nog geen aanzet tot visie en strategie. De visitatiecommissie raadt aan om ook werk te maken van het verder uitwerken en uitschrijven hiervan en ook te werken naar permanente overlegstructuren en momenten. Een visie en strategie dienen zeker aanbevolen gezien de verwachte activiteitenstijging. Het opstellen van een missie en visie vereist ook een grondige en kritische blik op de eigen werking en organisatie wat positief is. Het helpt de SHM te focussen op wat belangrijk is en geeft een kader waarbinnen strategische en operationele doelstellingen in de werking kunnen worden vastgelegd. Dergelijk kader helpt het personeel ook in het gericht zoeken naar oplossingen en in het afwegen van verschillende opties waardoor makkelijker de juiste beslissingen genomen worden. Middelen zijn en blijven overal schaars waardoor ze steeds optimaal dienen ingezet.

DU beschikt niet over uitgeschreven functieomschrijvingen. Er is wel een 2-jaarlijkse evaluatie van de personeelsleden, maar dit is niet gebaseerd op persoonlijke doelstellingen of actiepunten van de personeelsleden. Dit is eerder een persoonlijke inschatting door de directeur van het functioneren op basis van de dagelijkse ervaring in het werken met het betrokken personeelslid. Meer overleg en individuele opvolgingsafspraken met personeelsleden zal het niveau van interne controle nog verder kunnen verhogen. Concrete actiepunten en doelstellingen kunnen immers makkelijker gecontroleerd worden dan het algemeen functioneren van iemand. De visitatiecommissie raadt dan ook aan om functieomschrijvingen op te maken en te werken met individuele doelstellingen en op die manier te komen tot een formele jaarlijkse evaluatiecyclus.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 34 VAN 47

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed

De visitatiecommissie is van mening dat de maatschappij sinds kort wel een grote bereidheid aan de dag legt om verandering en verbetering uit te denken, wat in het verleden te weinig het geval was. Met verschillende zaken is er reeds een begin gemaakt wat zal leiden tot verandering en verbeteringen in de toekomst. Om die redenen beoordeelt de visitatiecommissie de prestatie van DU op deze doelstelling toch als goed.

DU beschikt niet over een goed inzicht in haar sterke en zwakke punten noch een goed zicht op bedreigingen en de opportuniteiten. Dit zou de SHM nochtans beter in staat stellen om bijvoorbeeld de uitdagingen van het BSO aan te gaan of een meer volledige invulling te geven in de basisbegeleidingstaken. Gezien de geringe schaal waarop de SHM werkt, lijkt het immers voor de hand te liggen dat de SHM voor sommige opdrachten moet samenwerken met andere actoren om alle opdrachten tot een goed einde te kunnen brengen. Een goed inzicht in de eigen organisatie is nodig om dergelijke samenwerkingsverbanden aan te gaan en succesvol te behouden. De visitatiecommissie beveelt aan om via een SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) te werken aan visie en een missie. Op basis daarvan kan een beleidsplan (verbeterplan) opgemaakt worden wat dan jaarlijks kan geëvalueerd waar staat DU en waar dient eventueel bijgestuurd te worden.

DU leert uit haar ervaringen en die opgebouwde leerervaring ook borgt, bijvoorbeeld d.m.v. een periodieke aanpassing van werkmethoden en bijkomende controles naar aanleiding van bepaalde projecten (zie ook OD 3.1).

DU staat open voor het bevragen van haar huurders, met het oog op de verbetering van haar werking, maar heeft hier voorlopig nog een afwachtende houding aangenomen. De SHM wil immers wachten op het instrument dat de overheid aan het ontwikkelen is en al een tijd is aangekondigd.

DU heeft te kennen gegeven op een aantal punten te willen veranderen. Zo is DU gewonnen om te streven naar meer milieubewust bouwen, het nadenken over en het uitschrijven van een missie en visie tekst, het werken met begroting enz… Dit werd in het verleden nog niet gedaan waarbij als hoofdargument steeds een te beperkte personeelsbezetting werd gebruikt. Eind 2013 werd het personeelsbestand verder uitgebreid wat leidt tot een eerste aanzet van een aantal veranderings- en verbetertrajecten.

DU toont wel bereidheid om te leren van andere SHM’s via de contacten van de directeur met andere SHM-directeuren. Er wordt waar nodig bij andere SHM’s van Vlaams-Brabant een rondvraag gedaan over bv. bepaalde personeelsaangelegenheden of best practices en in functie daarvan wordt de eigen werking bijgestuurd.(OD6.2)

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 35 VAN 47

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Eindoordeel: Voor verbetering vatbaar

DU heeft een gezonde financiële positie en probeert doelbewust de kosten te beheersen waarbij eventuele onvoorziene meerkosten bij de projecten achteraf grondig worden geanalyseerd zodat ze voorkomen kunnen worden. De SHM scoort goed op het vlak van het voorkomen en bestrijden van huurdersachterstal en doet voldoende inspanningen op het vlak van het bestrijden van sociale fraude en domiciliefraude. Aandachtspunten blijven het opmaken op basis van een SWOT van een beleidsplan dat ook door iedereen uitgedragen wordt in de dagelijkse werking. DU beschikt voorlopig ook niet over een eigen detail begroting. Een begroting zou DU beter in staat stellen om nog sneller en beter te kunnen reageren in de loop van het jaar als bepaalde kostenposten zouden ontsporen of bepaalde inkomsten niet zouden worden behaald. Een gestructureerd overleg en het opmaken van functieomschrijvingen en gepersonaliseerde doelstellingen zullen DU verder helpen. DU toont bereidheid aan de dag tot verbetering en verandering maar dit dient zich nog meer te vertalen meer concrete acties. DU stelt zich wel open om samen te werken met andere actoren.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 36 VAN 47

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie vindt dat de communicatie van DU met burgers voor verbetering vatbaar is. Er zijn nauwelijks informatiebronnen aanwezig: tot april 2014 was er geen website, er zijn geen algemene informatiefolders noch een bewonerskrantje of nieuwsbrief. De maatschappij ligt niet echt centraal in Diest, maar buiten de kern. Er is wel een bushalte in de buurt. Op de gemeente en bij het OCMW vraagt men wel eens naar de sociale huisvester, waaruit een gebrek aan voldoende bekendheid kan worden afgeleid. De maatschappij kan haar communicatie met de burger nog op veel punten verbeteren.

DU communiceert bijna uitsluitend via individuele contacten met haar huurders, omdat de SHM nauwelijks collectieve communicatiekanalen inzet. Er zijn geen algemene informatiefolders en de maatschappij beschikte tot nu toe niet over een website waar (kandidaat)huurders en geïnteresseerden informatie kunnen terugvinden. Vlak voor de visitatie, in april 2014, is een eerste versie van de website klaar. De visitatiecommissie vindt deze recente evolutie wel positief.

De visitatiecommissie vindt dat het intern huurreglement in erg technische en juridische taal is opgesteld en daardoor moeilijk leesbaar is voor de (kandidaat-)huurder. Het is ook onduidelijk waar de kandidaat-huurder informatie kan halen over de lokale toewijzingsreglementen van Bekkevoort en Scherpenheuvel-Zichem. De visitatiecommissie suggereert DU om die op te nemen op de website.

Sinds januari 2014 kunnen de burgers uit Diest en Scherpenheuvel-Zichem met al hun woonvragen terecht bij het woonloket van Wonen aan de Demer, een intergemeentelijk samenwerkingsverband rond wonen. Dit woonloket is cruciaal voor de informatie over DU. De visitatie raadt aan om vanuit DU alle mogelijke informatie over hun werking aan het woonloket te (blijven) bezorgen.

DU is open elke voormiddag van de week van 8:30 tot 12 uur of op afspraak. De maatschappij is in de namiddag ook telefonisch bereikbaar. De nieuwe burelen van de maatschappij zijn vlot bereikbaar, maar zijn niet centraal in Diest gelegen. De medewerkers bevestigen dat er op de oude (in het centrum gelegen) locatie meer mensen spontaan langs kwamen, bv. op de marktdagen. Nu zijn er meer telefonische contacten. Op zich dient het feit dat er minder mensen langskomen niet noodzakelijk op problemen te wijzen, maar DU dient er toch blijvend over te waken dat er geen huurders of kandidaat-huurders dreigen uit te boot te vallen doordat de drempel nu hoger zou liggen dan de locatie in het stadscentrum. Korte bezoeken gaan door aan het loket maar gesprekken kunnen ook in een aparte ruimte plaatsvinden die meer privacy garandeert.

DU is recent verhuisd naar een nieuw kantoorgebouw. DU zou meer werk mogen maken om deze nieuwe locatie duidelijker te maken, deels vanuit commercieel oogpunt qua public relations alsook op sociaal vlak naar de huurders toe. De visitatiecommissie raadt DU ook aan om meer in te zetten op public relations. Het opmaken van een jaarverslag (commercieel en/of financieel) kan een goed uitgangspunt zijn. Tot op heden worden nog geen jaarverslag opgemaakt.

Huurders, sociale actoren en woonactoren vinden de telefonische bereikbaarheid van de maatschappij tijdens de kantooruren goed. De SHM heeft een wachtdienstsysteem voor

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 37 VAN 47

meldingen van technische problemen buiten de kantooruren. Dit wordt door de directeur en zijn medewerkers waargenomen. Ook de medewerkers van de technische dienst hebben permanenties.

De raad van bestuur van DU erkent dat er geen communicatiestrategie of communicatieplan is bij de maatschappij. Op zich is een dergelijk plan geen vereiste, maar op dit moment blijkt toch niet dat de huurders en kandidaat-huurders voldoende goed geïnformeerd worden.

De communicatie over de actualisatie van het inschrijvingsregister loopt goed omdat de tweede brief aan de kandidaat-huurders die niet gereageerd hebben op de eerste brief, aangetekend wordt verzonden. Dit sluit discussies over fouten bij het verzenden of ontvangen van de post uit en schept duidelijkheid voor de maatschappij én de (kandidaat)-huurder.

Enkele huurders lieten zich op het gesprek met de visitatiecommissie negatief uit over het gebrek aan informatie over een langlopende herstelling of een renovatieproject bij DU. De visitatiecommissie vindt dat DU zich moet openstellen voor een betere communicatie met betrekking tot zulke werken. Noch de bewoners met wie de visitatiecommissie sprak, noch de sociale woonactoren hebben weet van een interne klachtenbehandelaar of van een klachtenprocedure. Er is nochtans een klachtenprocedure opgenomen in het procedurehandboek. De procedure staat ook op de website, maar die site is nog te recent om voldoende bekend te zijn. Zo’n klachtenprocedure biedt kansen aan de huisvestingsmaatschappij om haar werking te verbeteren en aan de bewoners om bv. problemen met onderhoud van de toestellen en herstelwerken aan te kaarten. Het aantal formele klachten (cf. Klachtenregister) is zeer beperkt (2 in 2012 , 1 in 2013). Deze klachten werden besproken in het Dagelijks Bestuur. In de mate van het mogelijke werden de problemen opgelost.

De visitatiecommissie beveelt DU aan om te werken aan klantgerichte communicatie met garantie voor een kwaliteitsvolle dienstverlening.

De schriftelijke communicatie met de (kandidaat-)huurders is correct, maar kan klantvriendelijker en leesbaarder gemaakt worden. Zo ontvangt de huurder een lange toelichting bij de jaarlijkse huurprijsberekening die moeilijk leesbaar is. De visitatiecommissie stelt voor om deze documenten af te toetsen op klare taal en lay-out, bijvoorbeeld in overleg met een groep huurders of via de tips op de website www.klaretaalrendeert.be.

De visitatiecommissie beveelt DU aan om de communicatie met de burger te verbeteren. Enkele eenvoudige informatiebrochures voor huurders en kandidaat-huurders zijn aangewezen om rond een aantal veel gestelde vragen een compact informatiebundel te hebben. Er zijn goede voorbeelden in de sector aanwezig (zie bijvoorbeeld de goede praktijk bij de SHM Nieuw Sint- Truiden).

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed

De visitatiecommissie is van oordeel dat DU goed communiceert met lokale beleidsinstanties, welzijnsactoren en andere organisaties en hen adequaat van informatie voorziet. DU vervult zijn communicatieplicht naar de VMSW, het agentschap Inspectie RWO en het agentschap Wonen- Vlaanderen op een correcte manier. Met de welzijnsorganisaties is er geen structureel overleg ( zie aanbeveling bij OD 4.4), maar de communicatie op dossierniveau verloopt vlot.

DU neemt actief deel aan het Lokaal Woonoverleg. De directeur is er persoonlijk aanwezig. De andere actoren zijn positief over zijn inzet en medewerking.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 38 VAN 47

De directeur gaat naar een tweemaandelijkse bijeenkomst van de directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen van Vlaams-Brabant. Daar is bv. de gezamenlijke aanstelling van een veiligheidscoördinator uit voortgevloeid. Nu wordt er nagedacht over groepsaankopen.

DU stelt slechts slechts een zeer bondig jaarlijks activiteitenverslag opdat ook wordt besproken op de jaarlijkse algemene vergadering. Er bestaat voor DU geen wettelijke verplichting voor een jaarverslag, omdat het niet als grote onderneming wordt beschouwd volgens artikel 94 Wetboek Vennootschappen maar zo’n jaarverslag is natuurlijk bij uitstek een bron van informatie over de SHM voor de stakeholders. Vele maatschappijen maken hun jaarverslag ook openbaar op hun website. De visitatiecommissie suggereert dat DU het opmaken van een jaarlijks verslag overweegt bij de uitwerking van een communicatieplan (OD 6.1).

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: voor verbetering vatbaar

DU heeft nog geen tevredenheidsmetingen gehouden bij haar huurders. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties van de maatschappij als voor verbetering vatbaar.

De maatschappij meet de tevredenheid van haar klanten/bewoners niet, maar heeft daar wel interesse voor. Ze wacht daarvoor op het instrument dat al lang van uit de Vlaamse overheid wordt beloofd.

De visitatiecommissie beveelt DU aan om ook los van het instrument dat Vlaanderen ontwikkelt na te denken hoe zij de tevredenheid van haar klanten kan meten en daaruit lessen kan trekken. Omdat de SHM geen ervaring heeft met het meten van tevredenheid, lijkt het aangewezen om zoiets eerst op kleine schaal te testen, op basis van specifieke thema’s. Zo kunnen bijvoorbeeld nieuwe en vertrekkende huurders bevraagd worden over de kwaliteit van de woning en de werking van de maatschappij. DU kan deze gebruiken als een hefboom om de dienstverlening van de maatschappij te verbeteren. DU kan ook best de huurders aansporen om er aan deel te nemen en het resultaat met hen bespreken. Op de website van de VMSW staan verschillende voorbeelden van kleinschalige bevragingen. Van belang is dat de SHM het principe van het meten van tevredenheid structureel inbouwt in haar werking, omdat dit een goede manier is om de wensen of zorgen van haar klanten te monitoren en op basis van die resultaten ook aan hen terug te koppelen over de acties die zij onderneemt of zal ondernemen.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID

Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar

DU kan de huurders meer informeren: tot april 2014 ontbrak er niet alleen een website, maar er zijn ook geen algemene informatiebrochures ter beschikking noch een nieuwsbrief, waarmee de SHM informatie kan verspreiden aan huurders en kandidaat-huurders. Er is wel een informatiepakket voor de kandidaat-huurder op het moment van de inschrijving en voor de nieuwe huurder op het moment van de toewijzing. De communicatie met de welzijnspartners zou structureler en actiever kunnen om nog tot een betere ondersteuning van de huurder te kunnen komen. De communicatie met de woonactoren in het algemeen verloopt wel goed. Momenteel wordt op geen enkele manier de tevredenheid van de bewoners gemeten, hoewel dit een belangrijke basis voor de SHM kan vormen om te communiceren met huurders en haar werking te verbetering.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 39 VAN 47

5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM

Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

1. Stel een degelijke inventaris van de woningen of woninggroepen op en bouw van daaruit een meerjarige planning, onderbouwd met financiële prognoses, voor het groot onderhoud – herstel en renovatie van het patrimonium. Dit is een sturend instrument om proactief en over een langere tijdsperiode, de kwaliteit van het patrimonium te bewaken en ook meer groepsgerichte aanpak in te schakelen ( OD 2.1). 2. Op het vlak van duurzaamheid en milieuvriendelijkheid, in functie van betaalbaarheid, bestaat sinds kort in de SHM een eerste aanzet van visie en te bewaken acties. Werk dit verder uit tot een bestuurlijke visie en een handelingskader, zodat dit een richtinggevend instrument is bij de ontwikkeling van projecten (OD 2.2). 3. Bepaal welke strategie de SHM volgt om, naast het realiseren van aangepaste woningen, in de projecten te evalueren hoe ze ook via realiseren van aanpasbare woningen, mensen langer in hun vertrouwde omgeving kan laten wonen (OD 2.3). 4. Maak op het gebied van ERP 2020-doelstellingen een realistische financiële inschatting bij de besliste vervroeging van de operatie dakisolaties en integreer dit in de financiële lange termijnplanning. De visitatiecommissie raadt DU ook aan om duidelijkheid te scheppen in samenspraak met de revisor over de boekhoudkundige en financiële verwerking van voorzieningen voor groot onderhoud en herstel. (OD 2.1 en OD 5.4). 5. Maak werk van een eigen jaarlijkse begroting en betrek de bestuursorganen bij de opvolging van de financiële leefbaarheid doorheen het jaar. Een halfjaarlijkse opvolging kan hierbij een eerste stap in de goede richting zijn. (OD 5.4). 6. Onderbouw de werking door een zelfevaluatie/SWOT op te stellen. Op basis hiervan kan gewerkt worden aan visie en missie en kunnen waar nodig vervolgacties opgenomen in de werkplannen per dienst. Op basis daarvan kan een beleidsplan (verbeterplan) opgemaakt worden wat dan jaarlijks kan geëvalueerd waar staat DU en waar dient eventueel bijgestuurd te worden (OD5.7) Allicht kunnen verschillende elementen in het visitatierapport daarbij een hulp zijn. 7. Onderzoek het uitwerken van een structureel overleg met de OCMW’s en andere welzijnsactoren met het oog op een goede woonzekerheid voor de huurders, het verbeteren van de leefbaarheid in de wijken en de huisvestingsondersteuning van de bewoners in het algemeen (OD 4.1, 4.2, 4.4) 8. Geef het sociaal aspect in de procedure voor huurdersachterstallen een prominente plaats door persoonlijke contacten met huurders terzake systematisch in te bouwen (OD 4.1). 9. Ontwikkel een visie rond bewonersparticipatie en zet de eerste stappen om bewoners te betrekken bij hun woonomgeving en bij de werking van de maatschappij (OD 4.3).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 40 VAN 47

10. Ga na hoe er meer energie, middelen en aandacht kan worden gegeven aan de (sociale) basisbegeleidingstaken. ( OD 4.4) 11. Maak werk van een klantgericht communicatieplan met garantie voor een kwaliteitsvolle dienstverlening ( OD 6.1). 12. Organiseer een tevredenheidsmeting bij de huurders en gebruik die als een hefboom om de dienstverlening van de maatschappij te verbeteren (OD 6.3).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM de volgende maatregelen te nemen:

De SHM heeft oog voor de verbetering van haar eigen werking en is in staat om de uitdagingen en verbeterpunten zelfstandig op te pakken. De visitatiecommissie stelt voor dat DU de verschillende al genomen initiatieven globaliseert om zo voor zichzelf de vooruitgang nog beter te kunnen opvolgen.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid

Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM

Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht.

Hoewel de visitatiecommissie op een aantal domeinen goede prestaties detecteerde, kon ze geen bijzondere werkwijzen identificeren die als ‘goede praktijk’ uitgediept en aanbevolen kunnen worden aan andere sociale huisvestingsmaatschappijen.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 41 VAN 47

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Robert Collin, Voorzitter - Willem Van Damme, directeur - Selma Ilbas, vertegenwoordiger van privé aandeelhouder - Stephan Boogaerts, vertegenwoordiger van Provincie Vlaams Brabant

Medewerkers SHM - Inge Huybrichs , boekhouding - Marianne Wuyts , administratief medewerker - klantendienst - Nathalie Verbeek , architect

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten - Gi Vanderwaeren – Stedenbouwkundig ambtenaar Kortenaken

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers

- Maarten Smeyers beleidsmedewerker ‘Wonen aan de Demer’ & coördinator Energiesnoeiers : Scherpenheuvel-Zichem - Gilly Grommen, maatschappelijk assistent OCMW Scherpenheuvel-Zichem - Annicq Hulshagen, Coördinator Extramurale zorg PZ Sint-Annendael Diest, Coördinator IBW De Linde Diest/Mobiel Team GGZ Diest - Katja Lammens – Sociale dienst & dienst vluchtelingen OCMW Kortenaken - Heidi Pauwels , OCMW Bekkevoort - Christa VanRompay Diensthoofd Sport – Jeugd – Welzijn Stad Diest

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken(burgemeesters, schepenen) - Willy Goos , OCMW voorzitter Diest - Jozef Lemmens, OCMW-raadslid, Scherpenheuvel-Zichem

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 42 VAN 47

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat erin om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt ueen alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuurvan het rapport.Volledigheidisniet onze bedoeling. We willenin een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM.Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast gevraagde gegevens te bezorgen aan de maatschappij, waarbij speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet eerste verplichte stap ominaanmerkingte kunnen komen voor meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. project digitaal aanmelden bij de VMSW.Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de Er bestaan aparte inschrijvingslijsten (wachtlijsten) voor sociale overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s kavels en sociale koopwoningen. Meer informatie hierover vindt in Vlaanderen op middellange termijn plannen. u op http://www.vmsw.be/nl/particulieren/kopen/inschrijving.

Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) gaat om woningen die in overeenstemming met de (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets ‘C2008(Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een doen op een dienst voor zelfstandig wonen.De keuze om ADL- ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende 112-116 (www.vmsw.be ). Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal automatisch tot het actieterrein. SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 43 VAN 47

EKM’sworden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale doelstelling wordt kortweg het Vlaams leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de in de prestatiedatabank. woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende Kredietmaatschappij toegekende sociale lening dan E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie de woning is. vind je op www.sociaal-woonkrediet.be GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale BSOof Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de opgenomen.De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men huurprijs .SHM’s met een huurderspubliek met lage het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en inkomstenzullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had 31/12/2011. ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie.

CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouwis een om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, leidraad voor bouwheer en ontwerpers.Onderwerpen zoals bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan worden uitgebreid behandeld.De C2008 is van toepassing voor huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net gefactureerde bedragen. zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en over beleid, doelstellingen en samenwerking.Wordt bijvoorbeeld prestatieindicatoren gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle huishoudens in het actieterrein. gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige - effectindicatoren meten in welke mate de strategische vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze bereikt.SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is netto-energiebehoefte voor verwarming, hetbinnenklimaat de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be realisatie van dit BSO.De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst. - prestatieindicatoren meten in welke mate de operationele EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert doelstellingen voor SHM’s worden bereikt.Ze worden potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met Het attestwordt opgemaakt door een erkende indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op SHM’s in Vlaanderen.Een voorbeeld van een prestatieindicator www.energiesparen.be is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium. Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het en de procedure voor de erkenning als sociale kaderbesluit sociale huur.De SHM geeft hierin minimaal de huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op voor de beoordeling van de prestaties van sociale basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in huisvestingsmaatschappijen. Zie voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10198 lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° 43 kaderbesluit sociale huur).

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 44 VAN 47

KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de Regeringvan 12/10/2007 tot reglementering van het sociale SHM worden beoordeeld. huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en effect-, en prestatieindicatoren van de SHM’s zijn opgenomen woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden.(zie Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=10164 gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een 03¶m=inhoud). woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde de thermische isolatie van het gehele huis gebouw.Zij houdt voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. de vloeren en de vensters.Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode 2014 wordt dit 40. afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate van een renovatie- of bouwproject.Het is de SHM zelf die per waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM niet als structureel leegstaand werd aangeduid, Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en wordt als frictieleegstaand beschouwd. Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten percentage.In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat in werking.Voor de financiering van sociale huurprojecten aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moeteen kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar.In dit en verkavelingsaanvragen.Bij kleinere verkavelings- en systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamdeNFS2 stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt reglementering van toepassing (meer info op gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde www.wonenvlaanderen.be). financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2 maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be) minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen geleend. gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat OCMW :Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele lokale binding van de kandidaat-huurders, met de doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een indicatoren die concreet maken hoe de strategische deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). doelstellingen kunnen worden gerealiseerd.Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en verantwoordelijkheid voor draagt). ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 45 VAN 47

verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind voorzien. je opwww.wonenvlaanderen.be.

VAPH :Vlaams Agentschap voor Personen met een Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Handicap(www.vaph.be) Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt verhuren buiten het sociaal huurstelsel.Daaraan zijn wel strikte achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele voorwaarden verbonden.Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan bezetting van de woning; de voorrangsregels en de openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de chronologische volgorde van de inschrijvingen. Vlaamse Regering daartoe erkent.Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige VTE. werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire Wachtlijst: zie “actualisatie” lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning.

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 46 VAN 47

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

RUSSEL K1230ONINGB ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

1230T: 02 -B5531752RUSSEL

T: 02-5531752 E -MAIL: [email protected] WEBSITE: WWW.VISITATIERAAD.BE E-MAIL: [email protected] WITTER VISITATIERAAD WT EBSITE:: WWW@ .VISITATIERAAD .BE ACEBOOK FACEBOOK COM VISITATIERAAD TFWITTER: : @VISITATIERAAD. / V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN

F ACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN

Reactie van de SHM op het visitatierapport van de CVBA Diest-Uitbreiding, Diest

Datum reactie SHM: 12 november 2014

V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

C.V.B.A. DIEST – UITBREIDING

Wonen Vlaanderen Visitatieraad Sociale Huisvestingsmaatschappijen Phoenixgebouw Koning Albert II-laan 19 bus 40 1210 BRUSSEL

Bureel: BERGVELD 29 – 3290 Diest Tel : 013/31.29.60 Mail: [email protected] Website: www.diest-uitbreiding.be Bezoekuren : Alle dagen van 08.30 u. tot 12.00 u. BNP Paribas Fortis : BE89 0010 5668 7785 Diest, 12 november 2014 Betreft: Geplande initiatieven naar aanleiding van definitief visitatierapport

Geachte,

Op 20 oktober laatstleden mochten wij het definitief visitatierapport van onze vennootschap ontvangen naar aanleiding van de visitatiegesprekken op ons kantoor op 10 en 11 april 2014. Het voorlopig visitatierapport werd ons bezorgd op 30 juli 2014, waarna hierover door de visitatiecommissie een mondelinge toelichting werd gegeven aan de quasi voltallige Raad van bestuur op 19 augustus 2014. Op 17 september 2014 werd door onze vennootschap hierop een antwoord met opmerkingen overgemaakt aan de visitatiecommissie. Overeenkomstig het Draaiboek prestatiebeoordeling heeft onze vennootschap binnen de maand na ontvangst van het definitief visitatierapport de mogelijkheid om een reactie te bezorgen waarin wordt aangegeven welke initiatieven zullen genomen worden om de prestaties van onze vennootschap te verbeteren.

In dit schrijven met bijlage wensen wij deze initiatieven kenbaar te maken, zoals deze werden goedgekeurd door onze Raad van bestuur op 04 november 2014. Gezien wij reeds op 17 september 2014 de opmerkingen op het voorlopig visitatierapport hebben overgemaakt en het definitieve visitatierapport hier weinig van verschilt, gaan we in deze reactie deze opmerkingen niet opnieuw formuleren, maar ons enkel focussen op de geplande initiatieven.

Vooreerst wensen wij onze dank te betuigen aan de leden van de visitatiecommissie voor de vlotte samenwerking en de positieve sfeer in het gehele verloop van dit visitatieproces. Bepaalde pijnpunten die in dit rapport naar voor komen, zijn voor onze vennootschap niet onverwacht, maar worden nu duidelijk geargumenteerd omschreven. Vooral PV 2 (kwaliteit van woningen en woonomgeving met drie van de drie operationele doelstellingen voor verbetering vatbaar), PV 4 (sociaal beleid met drie van de vier operationele doelstellingen voor verbetering vatbaar) en PV 6 (klantvriendelijkheid met twee van de drie operationele doelstellingen voor verbetering vatbaar) zijn voor ons gekende pijnpunten.

Voor wat PV 2 betreft hebben wij eind 2013 een architecte aangeworven met reeds 7 jaar ervaring in een andere SHM. De invloed van deze nieuwe architecte ervaren wij als zeer positief (uitgebreide kennis van en ervaring in de sector, die onze vennootschap voorheen niet in huis had of ooit gehad heeft), maar dat kon zich op de korte tijdspanne tussen haar aanwerving midden december 2013 en de visitatie in april 2014 niet vertalen in concrete verbeteringen van PV 2. De visitatiecommissie heeft wel aangegeven, zowel in het rapport als bij de mondelinge toelichting, dat de aanzetten die zij bij de visitatiegesprekken heeft voorgesteld zeer positief zijn en dat onze vennootschap op dat vlak reeds de goede weg is ingeslagen. Wij zijn dezelfde mening toegedaan. Gezien zij ook is verbonden met de enige voor verbetering vatbare GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

C.V.B.A. DIEST – UITBREIDING operationele doelstelling in PV 5 (interne werking en financiële leefbaarheid, voor wat betreft de verwerking van voorziening voor groot onderhoud en herstel waarvoor zij de basis zal leggen), menen wij dan ook dat deze prestatievelden PV 2 en PV 5 bij een volgende visitatie merkelijk beter kunnen beoordeeld worden.

Voor wat PV 4 en PV 6 betreffen, haalt de visitatiecommissie aan, ook zowel in het rapport als bij de mondelinge toelichting, dat de voor verbetering vatbare beoordelingen hoofdzakelijk te wijten zijn aan een capaciteitsprobleem. Onze vennootschap is zich daar terdege van bewust en heeft daarom bij Raad van bestuur van 04 november 2014 beslist om een nieuwe medewerker onder de vorm van een maatschappelijk werker aan te werven. De aanwervingsprocedure is momenteel lopende. De taken die aan deze medewerker zullen worden toevertrouwd, zijn allen sterk gerelateerd aan het PV 4 (sociaal beleid) en PV 6 (klantvriendelijkheid), gezien de opleiding van deze medewerker meer diverse aspecten uit de bril van de klant (huurder en/of kandidaat-huurder) zal/kan bekijken en hierdoor op dat vlak beter inzichten aan de vennootschap kan verschaffen dan dit tot nu toe het geval was. Het huidige personeelsbestand is daar enerzijds niet voor opgeleid en anderzijds ontbreekt het hen aan tijd om dit kwalitatief te kunnen uitvoeren. Ook hier menen wij dan ook dat deze beslissing tot aanwerving een eerste aanzet is tot verbetering van PV 4 en PV 6 en dat deze op termijn bij een volgende visitatie merkelijk beter kunnen beoordeeld worden.

Kleine randbemerking bij onze voor verbetering vatbare prestatievelden PV2, PV 4 en PV6: bij een analyse van de tot op heden gepubliceerde visitatierapporten hebben voor PV 2 49%, voor PV 4 65% en voor PV 6 62% van de SHM’s eenzelfde beoordeling gekregen, terwijl 13% van hen slechts over een kleiner patrimonium beschikt dan onze vennootschap. De gerelateerde personeelsbezetting kon niet uit alle visitatierapporten worden afgeleid, maar in alle bescheidenheid zijn wij de mening toegedaan dat onze algemene beoordeling op basis van een tot eind 2013 bestaand administratief personeelsbestand van 3 medewerkers (directeur inbegrepen) best aanvaardbaar kan genoemd worden.

Het blijft natuurlijk een moeilijke oefening om tussen woningkwaliteit, projectrealisaties en bedrijfseconomisch het perfecte evenwicht te vinden. Daarom dat wij tot op heden met een zo beperkt mogelijke personeelsbezetting hebben gewerkt. De inzet van ons personeel wordt daarom door het bestuur ten zeerste gewaardeerd.

De visie over hoe de voor verbetering vatbare operationele doelstellingen zullen worden aangepakt, kan u hierna terugvinden en is ook opgenomen in het strategisch plan dat recent door de raad van bestuur werd goedgekeurd op 04 november 2014 (zie bijlage). In de tekst hierna zijn de (deel)teksten van het visitatierapport weergegeven in het groen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed Wat voor onze vennootschap na de visitatiegesprekken een belangrijke wijziging is, ligt in het Vlaamse Regeerakkoord dat bepaalt dat SHM’s tegen 2019 een minimale schaalgrootte van 1000 woongelegenheden dienen te hebben. Het is onze betrachting om dit cijfer te halen om niet in welke probleemsituatie dan ook verzeild te geraken. Wij wensen uiteraard een zelfstandige en erkende sociale huisvestingsmaatschappij te zijn en te blijven. Hiervoor zullen we nog meer dan vroeger actief op zoek gaan naar projecten en bestaande gebouwen die bij ons patrimonium kunnen gevoegd worden. De SWOT-analyse in bijlage geeft aan dat we momenteel met de lopende initiatieven van opstartende projecten en grondaankopen ons patrimonium kunnen uitbreiden tot 987 wooneenheden. Zeer recent zijn nog gesprekken gestart om GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

C.V.B.A. DIEST – UITBREIDING betrokken te worden in de ontwikkeling van twee woonuitbreidingsgebieden in Diest. Het is echter nog te vroeg om een concreet cijfer te bepalen welke uitbereiding van ons patrimonium dit eventueel zal betekenen.

OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en sociale kavels te realiseren Beoordeling: goed Zie OD 1.1 hierboven.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: goed Zoals het rapport aangeeft analyseren we op regelmatige basis onze wachtlijsten. We zullen dit blijven doen om bij projecten te kunnen bepalen welke woningtypes meest noodzakelijk zijn. Momenteel zit het evenwicht in vraag en aanbod quasi in evenwicht als men kijkt naar de (wel zeer lange) wachttijd: voor alle woningtypes gemiddeld 6,5 jaar, uitgezonderd appartementen met 3 slaapkamers met een wachttijd van net geen 5 jaar). We zullen ook blijvend aandacht besteden aan andere doelgroepen zoals die beschreven zijn in het rapport, ook voor de beschreven minder voor de hand liggende doelgroepen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Eindoordeel: goed

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Voor verbetering vatbaar Zoals in de voorlaatste alinea van deze OD wordt opgemerkt, is onze vennootschap bewust van het feit dat een degelijke onderhouds- en renovatieplanning dient opgemaakt te worden. Onze nieuwe architecte is bezig met de opmaak hiervan. Er zal een onderscheid gemaakt worden tussen klachtenonderhoud, mutatieonderhoud, periodiek groot onderhoud, planmatig groot onderhoud en renovaties. Bedoeling is om een pro-actief onderhouds- en renovatieplan op te maken, met als doelstelling een overzicht te geven van de werkzaamheden dewelke in de toekomst uitgevoerd moeten worden en de financiële middelen die ieder jaar vrijgemaakt moeten worden om de geplande werken te kunnen uitvoeren. De onderhouds- en renovatiestrategie beoogt het maken van fundamentele keuzes (slopen of renoveren, integraal of gefaseerd, prioritair of niet- prioritair), maatregelen en een fasering. Het is onze betrachting dat er een eerste aanzet wordt uitgewerkt tegen de afsluiting van het huidige boekjaar, dewelke later verder verfijnd zal worden. Op basis hiervan kan dan ook een verantwoorde voorziening groot onderhoud en herstel worden aangelegd.

Betreffende de ERP 2020-doelstellingen wensen wij toch het volgende op te merken. De ERP-statistieken geven een vertekend beeld wanneer het gaat om appartementsgebouwen. Enkel de bovenliggende appartementen hebben baat bij een dakisolatie, de daaronder liggende niet. Voor onze vennootschap betekent dit dat niet bij 185 appartementen nog GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

C.V.B.A. DIEST – UITBREIDING dakisolatie dient geplaatst te worden, maar bij 62. Deze bedenking geldt uiteraard niet enkel voor onze vennootschap, maar heeft door onze kleinschalige appartementsgebouwen wel een grotere kostprijs tot gevolg dan bij grotere appartementsgebouwen. Hoe groter het appartementsgebouw, hoe goedkoper de quick-win bekomen wordt.

OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar Zoals ook hier in de voorlaatste alinea van deze OD wordt opgemerkt, is onze vennootschap bewust van het feit dat een duidelijke visie hieromtrent ontbreekt. Onze nieuwe architecte is bezig met de opmaak van een langetermijnvisie. Bij de visitatiegesprekken was reeds een eerste aanzet aanwezig. Uiteraard wordt dit verder uitgewerkt. Niet enkel het aspect energie zal aan bod komen, maar eveneens aspecten zoals water, afval, mobiliteit, sociale cohesie, enz. Dit om te komen tot een duurzame wijkontwikkeling. Omwille van kosten-efficiëntie zal vooral gefocust worden op robuuste maatregelen. Nu reeds wordt een ‘lock in’ effect vermeden bij nieuwe projecten door BEN-eisen, in het kader van thermische isolatie en binnenklimaat, als randvoorwaarde voorop te stellen.

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Beoordeling: voor verbetering vatbaar Wij menen dat de stelling in de eerste alinea “DU heeft een heel beperkte aandacht voor aangepaste en aanpasbare woningen.” toch wat met enige nuancering mag gelezen worden, zeker voor wat de aangepaste woningen betreft. Sinds 1996 werken wij samen met ADO-Icarus voor de huisvesting van ADL-huurders in de wijk Speelhof. Met het oog op een veel snellere realisatie van de 14 geplande ADL-woningen (slechts pas in juni 2014 opgeleverd) werden bepaalde woningen zo goed als mogelijk aangepast aan de noden van deze huurders. Wat de geleverde inspanningen betreft om de huidige huurders een betere leefomgeving te bieden door een al dan niet ernstige fysische beperking mits het plaatsen van een douche en een bijkomend toilet, staat in het rapport dat de voorbije 3 jaren zo in respectievelijk 14 en 5 woningen aanpassingen zijn gebeurd. Wij kunnen hierbij aanvullen dat dit de komende jaren zeker uitbreiding zal krijgen en dat er momenteel een 15-tal gelijkaardige werken staan ingepland Het klopt wel dat wij in de ontwerpfase hier te weinig aandacht aan hebben besteed. De aanbeveling zal door onze nieuwe architecte worden opgenomen en geïntegreerd in de visie omtrent duurzaam bouwen. Er zal maximaal ingezet worden op aanpasbaar bouwen. Recent werd het project ‘Wijk de Stad’ nog aangepast in werffase om de toegankelijkheid naar de gezinswoningen te garanderen.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar Zoals in de inleiding van dit schrijven aangehaald, was het effect van de recente aanstelling (eind 2013) van de nieuwe architecte bij de visitatiegesprekken nog niet vertaalbaar in concrete acties. In de (nabije) toekomst zal haar werk een duidelijke verbetering van dit prestatieveld impliceren. Momenteel is zij bezig met de opmaak van een visienota. Bedoeling is dat er een ambitieniveau in het kader van de kwaliteit van de woningen en woonomgeving vooropgesteld wordt. Per wijk- en projectniveau zal een renovatiestrategie uitgewerkt worden met als doel: het maken van fundamentele keuzes (slopen of renoveren, integraal of gefaseerd, …), het nemen van maatregelen (kosten optimaliteit, prioriteit, …) en de fasering (volgorde en groepering, interacties). Dit zal worden omgezet naar een stappenplan om te komen tot een kwaliteitsvolle, efficiënte en energetische woningen. Bedoeling is om een ‘lock in’ effect te vermijden en te focussen op robuuste maatregelingen. De ERP 2020- en 2050 doelstellingen zullen hierin opgenomen worden.

GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

C.V.B.A. DIEST – UITBREIDING

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: Goed Hier zal blijvend en, zeker sinds de aanwerving van onze nieuwe architecte, beter aandacht worden besteed.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed Zoal het rapport beschrijft, zal onze vennootschap de evolutie over de jaren blijven opvolgen. De stijging van de laatste jaren wordt verklaard in het rapport, maar zal normaliter nu moeten stagneren. De aanbeveling van het rapport wordt zeker ter harte genomen.

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID Eindoordeel: Goed

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed Betreffende de huurachterstallen geven wij louter informatief de laatste stand van zaken mee (gegevens tot 31-10-2014). Hierbij kan worden vastgesteld dat de huurdersachterstallen gedurende de laatste 5 jaar op gemiddeld eenzelfde niveau blijven.

Het aantal gedwongen uithuiszettingen is zeer beperkt. … Er wordt geen persoonlijk contact genomen met de huurder en er zijn geen huisbezoeken in het kader van de procedure huurdersachterstallen. In de procedure wordt het OCMW zeer laat ingeschakeld, nl. op het moment dat de huurder in verzoening wordt opgeroepen bij de vrederechter (maand vier). GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

C.V.B.A. DIEST – UITBREIDING

De OCMW ‘s erkennen dat een vroeger contact in de procedure en structureel overleg rond probleemdossiers nog beter zou zijn voor de woonzekerheid en de huisvestingsondersteuning in het algemeen (zie ook aanbeveling bij OD 4.4). … DU heeft geen structureel overleg met de OCMW’s uit het actieterrein over huurders met betalingsachterstand of om de risico’s op uithuiszettingen in te schatten. Er zijn wel telefonische contacten op dossierniveau. De visitatiecommissie beveelt DU aan om een structureel overleg met de OCMW’s en andere welzijnsactoren uit te werken ( zie ook OD 4.4) om de woonzekerheid en de huisvestingsondersteuning van de huurders nog te verbeteren. … De visitatiecommissie stelt DU voor om het sociaal aspect in de procedure voor huurdersachterstallen een plaats te geven door persoonlijke contacten met huurders in te bouwen. Gelet op het lage aantal dossiers met een problematische huurdersachterstal (ook gesteld in het rapport), en er (zij het wel telefonisch) contacten zijn met de huurder, zullen we deze aanbeveling ter harte nemen en de procedure aanpassen (zie ook strategisch plan in bijlage).

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar Zoals in de inleiding van dit schrijven aangehaald, zal de nakende aanstelling van een maatschappelijk werker tot gevolg hebben dat de nodige acties zullen ondernomen worden (zie ook strategisch plan in bijlage).

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: voor verbetering vatbaar Zie OD 4.2 hierboven. DU kan best stappen ondernemen om te horen wat er onder de bewoners leeft om zo een informatiedialoog tot stand te brengen, betere betrokkenheid van de bewoners bij hun woonomgeving en bij de werking van de maatschappij te realiseren. Tegelijk beveelt de visitatiecommissie aan om in het licht van de doelstellingen die aan sociale huisvestingsmaatschappijen worden opgelegd, een duidelijke visie te ontwikkelen over de manier waarop ze haar bewoners in de toekomst zal betrekken. Tijdens het gesprek met het OCMW van Diest bleek dat er een bewonerswerking bestaat, o.m. in het begijnhof van Diest. De ervaring van het OCMW kan ook als aanknopingspunt en inspiratie dienen voor de ontwikkeling van haar eigen visie en strategie. We zullen deze aanbeveling ter harte nemen en meenemen bij het takenpakket van de toekomstige maatschappelijk werker. We kunnen hierbij wel vermelden dat op 02 oktober 2014 een bewonersgroep bij ons op kantoor is ontvangen om het vervangbouwproject Halve Maanplaats toe te lichten en hoe de verplichte tijdelijke verhuizing van deze bewoners zal verlopen. De reactie van de aanwezigen op deze bijeenkomst was zeer positief.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: voor verbetering vatbaar Zie OD 4.2 hierboven. De visitatiecommissie beveelt DU aan na te gaan hoe er meer energie en aandacht kan worden gegeven aan de (sociale) basisbegeleidingstaken. … DU heeft geen samenwerkingsovereenkomsten met de welzijnspartners. De visitatiecommissie beveelt DU aan om een structureel overleg op te zetten met het OCMW en andere relevante welzijnsactoren met het oog op een goede huisvestingsondersteuning van haar huurders. We zullen deze aanbeveling ter harte nemen en meenemen bij het takenpakket van de toekomstige maatschappelijk werker.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: voor verbetering vatbaar Zoals in het rapport vermeld: “Het is duidelijk dat er bij DU niet voldoende capaciteit is om alle gezinnen die daar nood aan hebben te helpen. De visitatiecommissie beveelt DU aan na te gaan hoe er meer energie en aandacht kan worden GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

C.V.B.A. DIEST – UITBREIDING gegeven aan de (sociale) basisbegeleidingstaken., ligt de hoofdoorzaak van de drie van de vier in dit PV voor verbetering vatbare OD’s in ondercapaciteit. De aanwerving van een bijkomend personeelslid dat deze drie OD’s en de twee van de drie voor verbetering vatbare OD’s in PV 6 zal hier in een merkelijke verbetering resulteren. Wij zullen hieromtrent een visie bepalen welke taak of taken de sociale dienst zal dienen te vervullen. Hieromtrent hebben we pas vernomen dat VMSW een initiatief plant om voor de “kleinere” SHM’s een overlegmoment te organiseren omtrent “hoe start ik een sociale werking op” voor de SHM’s die voor het sociaal beleid minder goed scoren, met aanwezigheid van kleine SHM(‘s) die als voorbeeld kan dienen hoe zij dit in de praktijk goed aanpakken en daarvoor ook een goede beoordeling hebben gekregen in hun visitatierapport. Onze vennootschap vindt dit uiteraard een zeer goed initiatief en zal hier zeker en vast actief aan deelnemen. Onder meer zullen procedures worden uitgeschreven m.b.t. aanpak leefbaarheidsproblemen, hygiëne en overlast, problematisch woongedrag.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: Goed De visitatiecommissie stelt wel vast dat de financiële planning doorheen het jaar niet wordt bijgestuurd of opgevolgd. Hoe sneller bepaalde zaken worden opgevolgd hoe rapper bepaalde bijsturingen kunnen gebeuren indien nodig. De visitatiecommissie raadt op basis hiervan wel aan meer aandacht te besteden aan een periodieke tussentijdse opvolging doorheen het jaar (OD. 5.3). Deze aanbeveling zal worden ter harte genomen en is ook opgenomen in het strategisch plan (zie bijlage).

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: Goed

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: Goed

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: Voor verbetering vatbaar Het rapport haalt aan dat het financiële planningsmodel van VMSW werd gebruikt, zij het niet actief als stuurinstrument om beleidsbeslissingen te nemen. Wij beschikken ook niet over een eigen detail begroting. Zonder het model van VMSW op zich te willen bekritiseren, was het enige nadeel aan deze tool dat het zeer ingewikkeld is opgebouwd en dat eigen aanpassingen zonder degelijke kennis van deze tool quasi onmogelijk uitvoerbaar was. VMSW heeft op 19 juni 2014 telex nr. 2014/023 verstuurd waarin een vernieuwd en gebruiksvriendelijk planningsmodel wordt aangekondigd. Dit model is verfijnder waardoor meer simulaties en prognoses kunnen gemaakt worden, dat zelf kan gebruikt om de financiële impact van beleidsbeslissingen in kaart te brengen. Het was ook de intentie van VMSW om onze vennootschap pas in 2018 opnieuw uit te nodigen voor een financieel overleg, gezien onze financieel gezonde situatie. Gelet op de beoordeling van het rapport, gaat onze vennootschap hier versneld op in en gaat vooreerst op 11 en 16 december 2014 opleidingsmomenten volgen bij VMSW. Dit zal voor onze vennootschap worden gevolgd door de boekhoudster, de architecte en de directeur, zodat ons personeel hiervan maximaal kan gebruik maken. De intentie bestaat om deze vernieuwde tool in de toekomst als stuurinstrument te gebruiken, zowel naar financiële planning als begrotingsinstrument. Indien eventueel zou blijken dat deze tool voor onze vennootschap niet optimaal aan de verwachtingen zou voldoen (wat we wel niet verwachten), dan zullen we zeker niet nalaten om andere middelen aan te wenden om aan de aanbevelingen van het rapport te voldoen. GEWESTELIJKE MAATSCHAPPIJ VOOR DE HUISVESTING

C.V.B.A. DIEST – UITBREIDING

Zoals in OD 2.1 reeds aangehaald, is onze betrachting dat de onderhoudsplanning tegen de afsluiting van het huidige boekjaar een eerste aanzet kent en later zal verfijnd worden. Op basis hiervan kan dan ook een verantwoorde voorziening groot onderhoud en herstel worden aangelegd. Bij het opstellen van de jaarrekening zal dan in samenspraak met de revisor het probleem van de provisie voor groot onderhoud uitgeklaard worden. OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Beoordeling: Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Beoordeling: Goed Het ontbreekt vooralsnog wel aan georganiseerde overlegmomenten- met het personeel en een duidelijk uitgeschreven en doordrongen visie en missie. … Meer overleg en individuele opvolgingsafspraken met personeelsleden zal het niveau van interne controle nog verder kunnen verhogen. Concrete actiepunten en doelstellingen kunnen immers makkelijker gecontroleerd worden dan het algemeen functioneren van iemand. De visitatiecommissie raadt dan ook aan om functieomschrijvingen op te maken en te werken met individuele doelstellingen en op die manier te komen tot een formele jaarlijkse evaluatiecyclus. Deze aanbeveling zal worden ter harte genomen. Is wel niet opgenomen in het strategisch plan gezien dit niet achteraan in het rapport is opgenomen bij de samenvatting van de aanbevelingen.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering Beoordeling: goed De aanbeveling om een SWOT-analyse en daaruit een visie en missie uit te werken, is reeds opgevolgd en uitgewerkt (zie strategisch plan in bijlage). Dit is een eerste aanzet en zal jaarlijks worden geëvalueerd en bijgestuurd waar nodig.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Eindoordeel: Voor verbetering vatbaar Kleine bemerking: het is spijtig dat één van de zeven OD’s voor verbetering vatbaar is en alzo het hele PV voor verbetering vatbaar stelt, maar de kwalificatiemethodiek is wat ze is.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie vindt dat het intern huurreglement in erg technische en juridische taal is opgesteld en daardoor moeilijk leesbaar is voor de (kandidaat-)huurder”. Wij hebben getracht om de ingewikkelde juridische terminologie van het Kaderbesluit Sociale Huur in een zo verstaanbaar mogelijke taal te implementeren in ons intern huurreglement. Daarbij is het zeer moeilijk een evenwicht te vinden tussen eenvoudig taalgebruik en juridisch correct te blijven. Men moet er waakzaam over zijn dat het intern huurreglement geen aanleiding kan geven tot andere interpretaties dan deze die in het juridisch kader bindend zijn. De tekst zal nog voorwerp uitmaken van een herziening op het vlak van taalgebruik. Ook zal werk worden gemaakt van het opstellen van algemene informatiefolders of –bundels. DU zou meer werk mogen maken om deze nieuwe locatie duidelijker te maken, deels vanuit commercieel oogpunt qua public relations alsook op sociaal vlak naar de huurders toe.” Vlak voor onze verhuizing heeft elke huurder een flyer ontvangen met het nieuwe adres en een liggingsplannetje waar wij gelegen zijn. Naar onze kandidaat-huurders toe melden wij onderaan de briefwisseling in het rood de nieuwe locatie. Onze nieuwe locatie bevindt zich in de nieuwe wijk Bergveld – Den Ren, weliswaar aan de rand van het stadscentrum, maar zeer kort gelegen bij het merendeel van onze

STRATEGISCH PLAN 2014-2019

Diest-Uitbreiding CVBA/Soc

Bergveld 29 – 3290 Diest

1

Inhoudsopgave

1. Missie…………………………………………………………………………………………. 3 1.1 Doel…………………………………………………………………………………….. 3 1.2 Werkterrein………………………………………………………………………… 3 1.3 Personeel……………………………………………………………………………. 3 1.4 Klanten………………………………………………………………………………… 3 1.5 Externe relaties…………………………………………………………………… 4 1.6 Voornemens……………………………………………………………………….. 5

2. Visie……………………………………………………………………………………………. 5

3. SWOT-analyse…………………………………………………………………………….. 6

4. Strategische en operationele doelstellingen………………………………. 9

5. Operationeel plan 2014-2019………………………………………………………… 10

2 1. MISSIE

1.1. Doel

Diest-Uitbreiding is een door de Vlaamse Overheid erkende sociale huisvestingsmaatschappij (erkenningsnummer 2250) onder de rechtsvorm van een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, die als doel heeft :

1° de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur;

2° bij te dragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen;

3° gronden en panden te verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale verkavelingen.

Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap.

1.2. Werkterrein

Het werkgebied van Diest-Uitbreiding situeert zich in de noordoostelijke hoek van de provincie Vlaams-Brabant, meer bepaald de gemeenten Bekkevoort, Diest, Kortenaken en Scherpenheuvel- Zichem. Op 01-07-2014 heeft zij 782 woongelegenheden in haar patrimonium, verdeeld over 46 % appartementen en 54% woonhuizen.

1.3. Personeel

Alles valt of staat met gemotiveerd personeel die de continuïteit van de missie dient te verzekeren. Volgens onze deontologische code personeel blijven de basisregels loyauteit, correctheid (eerlijk handelen, respect), klantvriendelijkheid, objectiviteit en spreekrecht en –plicht een degelijk uitgangspunt om hierin te slagen.

1.4. Klanten

Het patrimonium wordt voor 99% verhuurd aan sociale huurders. Deze doelgroep is duidelijk en omstandig omschreven in het Kaderbesluit Sociale Huur van de Vlaamse Overheid, waarin de voorwaarden zijn bepaald waaraan de klant dient te voldoen om een woongelegenheid binnen ons patrimonium te kunnen (blijven) huren.

3 De overige 1% (maximum bepaald door KSH) is bestemd als verhuring buiten het sociale huurstelsel. Dit kan gaan om commerciële gelijkvloerse ruimtes die bij nieuwbouw door stedenbouwkundige voorschriften opgelegd waren, verhuur aan OCMW als noodwoning, verhuur aan instellingen die instaan voor begeleiding en/of verzorging bij personen met een beperking.

1.5. Externe relaties

Diest-Uitbreiding wenst voor alle betrokken instanties, zoals daar zijn VMSW, Wonen-Vlaanderen, de gemeenten, OCMW ’s, andere welzijnsactoren, … een duidelijk aanspreekpunt te zijn met betrekking tot alle aspecten die met sociale huisvesting verweven zijn.

1.6. Voornemens

Alhoewel het recente Vlaamse Regeerakkoord van midden 2014 nog geen modaliteiten heeft vastgelegd om tegen 2019 een minimale schaalgrootte van 1000 woningen te hebben, wenst onze vennootschap dit cijfer te halen om niet in welke probleemsituatie dan ook verzeild te geraken. Zij is daarom nog meer dan in het recente verleden op zoek naar projecten en/of eigendommen om dit cijfer tegen 2019 te halen.

Voor het behalen van het Bindend Sociaal Objectief wil Diest-Uitbreiding maximaal inzetten om dit voor de gemeenten in het werkgebied te realiseren tegen de door de Vlaamse Overheid bepaalde termijnen.

Het patrimonium dient dus enerzijds verder uitgebreid te worden, en anderzijds zal het bestaande patrimonium waar nodige gerenoveerd te worden met in beide gevallen aandacht voor duurzaamheid, milieuvriendelijkheid , aanpasbaarheid, comfort en energie.

Voor de klanten en externe relaties wenst Diest-Uitbreiding het sociale beleid en de communicatie verder uit te bouwen: bewonersparticipatie, structureel overleg met OCMW ’s en welzijnsactoren, sociale begeleidingstaken, klantgericht communicatieplan, organiseren van tevredenheidmetingen, … Hiertoe wordt een ernstige aanzet gegeven met de geplande aanwerving van een maatschappelijk werker begin 2015.

Diest-Uitbreiding dient een financieel gezonde vennootschap te blijven waarbij een degelijke financiële en onderhoudsplanning en jaarlijkse begroting tools zijn die hierbij naar beleidsbeslissingen toe enorm kunnen bijdragen om kosten te beheersen en beslissingen met financiële implicaties beter kunnen ingeschat worden.

De communicatie tenslotte dient voor iedereen een duidelijk beeld te geven waar Diest-Uitbreiding voor staat, waar ze staat en waar ze naar toe wil.

4 2. VISIE

Diest-Uitbreiding wenst een professionele sociale huisvestingsmaatschappij te zijn waar iedereen terecht kan die betrokken is in het domein van sociale huisvesting.

In dat kader is het uitbouwen van het patrimonium een grote noodzaak om de volgende redenen:

1. Volgens Vlaams Regeerakkoord midden 2014 een schaalgrootte van 1000 woongelegenheden hebben 2. Het behalen van het Bindend Sociaal Objectief in de vier gemeenten van het werkgebied 3. Het reduceren van de zeer lange wachtlijst en –tijd voor de kandidaat-huurders.

Voor de klanten (lees huurders en kandidaat-huurders) moet Diest-Uitbreiding het eerste aanspreekpunt zijn waarbij moet aangevoeld worden dat onze vennootschap vertrouwen uitstraalt en al het nodige doet wat kan binnen de mogelijkheden die zij zich zelf heeft vooropgesteld en/of het wettelijk kader waarbinnen Diest-Uitbreiding kan/mag werken. Objectiviteit, correctheid, duidelijkheid en klantvriendelijkheid zijn hierbij de pijlers die door iedereen dienen gehanteerd te worden. Het is duidelijk dat de sociale dienst(verlening) en de basisbegeleidingstaken voor onze klanten meer en meer gaan horen bij het uitgebreide takenpakket van een sociale huisvestingsmaatschappij: Diest-Uitbreiding gaat hier duidelijk meer aandacht en middelen aan besteden. Ook de zo goed mogelijke woonzekerheid van de huurders, leefbaarheidsproblemen voorkomen en remediëren en tevredenheidsmetingen uitvoeren blijven of worden belangrijke aandachtspunten.

Voor de externe relaties moet Diest-Uitbreiding ook een duidelijk aanspreekpunt zijn voor het domein sociale huisvesting binnen haar werkgebied. Structureel overleg met OCMW ’s en andere welzijnsactoren is hierbij een belangrijk aspect. De visies en doelstellingen dienen duidelijk gecommuniceerd te worden.

Intern wordt de missie en visie duidelijk gemaakt aan de medewerkers zodat zij weten waar onze vennootschap naar toe wil. Op basis hiervan kunnen doelstellingen en taakomschrijvingen opgesteld worden zodat iedereen ook weet wat van hen verwacht wordt en werkt een blijvend goede samenwerking in de hand.

5 3. SWOT ANALYSE Sterkten DU Zwakten DU Kansen Bedreigingen SD 1 Actief in realisatie nieuwe woningen in Vraag naar sociale huurwoningen blijft Gemeentebeleid is niet steeds mee om het gehele werkgebied. Momenteel 782 zeer groot. het aanbod van sociale huurwoningen + 55 zeker te realiseren + woongelegenheden mee te helpen 60 zeker realiseerbaar op middellange uitbouwen. termijn = 897 zeker mogelijk tegen 2019. Andere projecten met ca. 90 eenheden zijn in bespreking, dus momenteel 987 onzeker totaal tegen 2019.

Heeft weinig echt oude woningen. Verouderend patrimonium dat vanaf nu meer aandacht zal vragen. Actief in verwerven van gronden ERP 2020 legt nog dakisolatie op voor 500 ca. 6 ha woonuitbreidingsgebied van de woongelegenheden vennootschap werd omgezet naar openruimtebestemming waardoor opportuniteiten zijn verloren gegaan.

Actief aanwezig bij lokaal woonoverleg. Proactief op zoek gaan naar mogelijke Quasi alle qua kostprijs mogelijke Binnen ons werkgebied hebben de verwervingen gebeurt te weinig door verwervingen worden uitgevoerd. gemeenten en semi-publieke instellingen gebrek aan personeel. weinig bebouwbare terreinen in eigendom. Actief in prospectie bij minder voor de Actieve medewerking in deze materie hand liggende doelgroepen (kleinschalig door VMSW en Provincie Vlaams-Brabant wonen). De wachtlijsten worden geanalyseerd. Zeer lange wachtlijst en wachttijd Kooprecht zittende huurder kan (gemiddeld 7 jaar) voor de kandidaat- patrimonium doen verkleinen, zeker met huurder. de huidige lage rente. Samenwerking met ADO-Icarus voor Geen globale visie en strategie op gebied sociale verhuur 14 aangepaste van milieuvriendelijkheid, duurzaamheid woongelegenheden. en aanpasbaar bouwen.

6 Sterkten DU Zwakten DU Kansen Bedreigingen SD 2 Beslissing 11/2014 tot aanwerving van Momenteel beperkt aantal Wooncultuur van huurders brengt het bijkomende administratieve administratieve medewerkers (werkdruk onderhoud van de woongelegenheden in medewerker (maatschappelijk werker) ligt te hoog). Sociale dienst ontbreekt. het gedrang. om SD 2 vanaf tweede kwartaal 2015 in de toekomst uit te bouwen.

Vennootschap biedt een zo goed Debiteurenreglement bevat geen mogelijke woonzekerheid (weinig persoonlijk contact bij gedwongen uithuiszettingen) huurdersachterstallen Geen visie omtrent betrekken bewoners bij sociale huurprojecten en wijkbeheer

Geen actieve en structurele samenwerking met sociale woonactoren

SD 3 Financiële gezondheid van de ERP 2020 legt nog dakisolatie op voor 500 Financiering door FS 3 (-1% leningen) Financiële leefbaarheid komt door vennootschap met een goede woongelegenheden (bijkomende verhuur nieuwbouw in het gedrang kostenbeheersing investeringen zonder return in (laatste project verliest € huuropbrengst) 75/maand/woning (exclusief verzekering en onroerende voorheffing), zij het wel onder NFS 2.

Gaat actief op zoek naar andere Nakende renovatiedossiers zullen wegen Subsidies voor nieuwbouw bij andere Nieuw: Vlaams Regeerakkoord p. 93: subsidies (bv. Provincie Vlaams-Brabant) op de financiële gezondheid) overheden en instellingen (bv. Provincie tijdelijke huurcontracten gaan resulteren Vlaams-Brabant). in inkomensverlies en minder sociale mix. Beperkt aantal administratieve Beslissing 11/2014 tot aanwerving van medewerkers (lage kostprijs per bijkomend administratieve medewerker woongelegenheid) om SD 2 uit te bouwen is een jaarlijks weerkerende bijkomende kost

Geen globale onderhouds- en renovatieplanning.

7 Sterkten DU Zwakten DU Kansen Bedreigingen SD 3 Huurdersachterstallen zijn laag i.v.m. de Sociaal aspect in procedure sector huurdersachterstallen inbouwen door persoonlijke contacten met de huurders

Geen jaarbegroting en financiële planning wordt niet gebruikt als stuurinstrument bij het nemen van beslissingen

SD 4 Gemotiveerd personeel met veel kennis. Momenteel beperkt aantal Nieuw: Vlaams Regeerakkoord p. 94: Kleine onderneming waarbij administratieve medewerkers (werkdruk tegen 2019 minimale schaalgrootte van medewerkers elkaar goed kennen en ligt te hoog door capaciteitsprobleem) 1000 woningen. Definitieve modaliteiten voor mekaar taken overnemen in drukke zijn nog niet vastgelegd. periodes Door het beperkt aantal medewerkers zit Wetgeving en regelgeving wijzigt de kennis vaak bij één persoon (bij voortdurend waardoor kennis en afwezigheid is dat een probleem). De werkwijzen voortdurend dienen leidinggevende(n) zijn te veel bezig met bijgestuurd te worden het uitvoeren van taken en te weinig met strategie en beleid

Informeert goed naar lokale beleidsinstanties, welzijnsactoren en andere organisaties

Algemene communicatie dient verbeterd te worden

8 4. STRATEGISCHE DOELSTELLINGEN Patrimonium : een zo groot mogelijk aanbod aan kwalitatieve sociale huurwoongelegenheden aanbieden met blijvende aandacht naar SD 1 duurzaamheid, milieuvriendelijkheid, aanpasbaarheid, comfort en energie

SD 2 Klanten : bewonersparticipatie, structureel overleg met OCMW ‘s en welzijnsactoren, sociale basisbegeleidingstaken uitbouwen met een klantgericht communicatieplan en tevredenheidsmetingen organiseren

SD 3 Vennootschap : goed financieel leefbaar blijven met een degelijke financiële planning en begroting in combinatie met een meerjarige planning voor onderhoud, herstel en renovatie enerzijds en de ERP 2020-doelstellingen SD 4 Algemeen : burgers snel en duidelijk informeren

5. OPERATIONELE DOELSTELLINGEN De operationele doelstellingen 1 t.e.m. 12 zijn de aanbevelingen van de visitatiecommissie overeenkomstig het definitief visitatierapport 2014 OD 1 (SD 3) Opstellen van een meerjarige planning met financiële prognoses voor het groot onderhoud en herstel van het patrimonium OD 2 (SD 1) Visie ontwikkelen omtrent duurzaamheid, milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid OD 3 (SD 1) Strategie ontwikkelen om aanpasbare woongelegenheden te realiseren OD 4 (SD 3) Financiële inschatting vervroeging dakisolaties en in financiële planning integreren. Duidelijkheid scheppen in samenspraak met de revisor over boekhoudkundige en financiële verwerking van voorziening groot onderhoud en herstel. OD 5 (SD 3) Transparantere financiële planning en opstellen van een jaarlijkse begroting met halfjaarlijkse opvolging OD 6 (SD 4) Opstellen van een SWOT-analyse, visie en missie, vervolgacties, beleidsplan OD 7 (SD 2) Structureel overleg met OCMW ‘s en andere welzijnsactoren uitwerken OD 8 (SD 3) Procedure huurdersachterstallen aanpassen door meer persoonlijke contacten in te bouwen. OD 9 (SD 2) Bewonersparticipatie ontwikkelen OD 10 (SD 2) Sociale basisbegeleidingstaken uitbouwen OD 11 (SD 2) Klantgericht communicatieplan uitwerken (informatiefolders, intern huurreg lement tekstueel vereenvoudigen, locatie nieuw kantoorgebouw beter kenbaar maken, opmaken jaarverslag, klantvriendelijkere en leesbaardere communicatie) OD 12 (SD 2) Bij de bewoners tevredenheidsmetingen uitvoeren OD 13 (SD 1) Actief prijsbewust en kostenbesparend blijven zoeken naar geschikte en financieel haalbare onroerende goederen in het kader van de in het Vlaamse Regeerakkoord te behalen minimale schaalgrootte van 1000 woongelegenheden tegen 2019

9 5. OPERATIONEEL PLAN

Periode Doel Dienst Timing Deelproces

2014 2015 2016 2017 2018 2019

OD 1 (SD 3) Opstellen van een meerjarige planning met financiële prognoses voor het groot onderhoud en herstel van het patrimonium

Inventaris bestaand patrimonium opstellen op woning- of woninggroepniveau Systeem uitwerken om inventaris actueel te houden Kwaliteit patrimonium op peil houden met kennis Inventaris actueel houden 2014-2019 Patrimonium over financiële impact Meerjarige onderhoudsplanning opstellen Meerjarige renovatieplanning opstellen Financiële implicaties beide planningen opstellen Goedkeuring raad van bestuur

OD 2 (SD 1) Visie ontwikkelen omtrent duurzaamheid, milieuvriendelijkheid in functie van betaalbaarheid Bestuurlijke visie en handelingskader, waardoor Patrimonium Visietekst opmaken 2014-2015 dit een instrument is bij ontwikkeling projecten Directie Goedkeuring raad van bestuur

OD 3 (SD 1) Strategie ontwikkelen om aanpasbare woongelegenheden te realiseren Mensen langer in hun vertrouwde omgeving Patrimonium Strategie uitwerken 2014-2015 kunnen laten wonen Directie Goedkeuring raad van bestuur

10

Periode Doel Dienst Timing Deelproces

2014 2015 2016 2017 2018 2019

OD 4 (SD 3) Financiële inschatting vervroeging dakisolaties en in financiële planning integreren. Duidelijkheid scheppen in samenspraak met de revisor over boekhoudkundige en financiële verwerking van voorziening groot onderhoud en herstel. Inschatting maken en in financiële planning Duidelijkheid over volledige patrimonium integreren onderhoud, herstel, renovaties en ERP 2020- Patrimonium 2014-2019 Goedkeuring raad van bestuur doelstellingen met financiële implicaties en aanleg Directie van voorzieningen Duidelijkheid over voorziening groot onderhoud en herstel met revisor

OD 5 (SD 3) Transparantere financiële planning en opstellen van een jaarlijkse begroting met halfjaarlijkse opvolging Opleiding en oefensessie nieuwe versie financiële planning VMSW op 11 & 16-12-2014 Transparantere financiële planning opstellen Doordachte beleidsbeslissingen kunnen nemen Boekhouding Goedkeuring raad van bestuur 2014-2019 met tussentijdse opvolging Directie Jaarlijkse begroting opstellen (vanaf begrotingsjaar 2016) Goedkeuring raad van bestuur (eerste maal eind 2015 - dan halfjaarlijks)

11

Periode Doel Dienst Timing Deelproces

2014 2015 2016 2017 2018 2019

OD 6 (SD 4) Opstellen van een SWOT-analyse, visie en missie, vervolgacties, beleidsplan Opstellen van SWOT-analyse Opstellen van visie en missie 2014-2019 Opvolgen van waar DU staat en naar toe wil Directie Opstellen van vervolgacties Opstellen beleidsplan (verbeterplan) Goedkeuring raad van bestuur

OD 7 (SD 2) Structureel overleg met OCMW's en andere welzijnsactoren uitwerken Beslissing raad van bestuur aanstellen nieuwe maatschappelijk werker Starten aanwervingsprocedure Woonzekerheid huurders verhogen, leefbaarheid Aanstelling raad van bestuur en start 2014-2019 in de wijken verbeteren, Sociaal maatschappelijk werker huisvestingsondersteuning van de bewoners Overleg in samenspraak met VMSW en andere "kleinere" SHM's over aanpak en goede praktijken Start structureel overleg

OD 8 (SD 3) Procedure huurdersachterstallen aanpassen door meer persoonlijke contacten in te bouwen. Sociaal Procedure aanpassen 2015 Huurdersachterstal persoonlijker aanpakken Directie Goedkeuring raad van bestuur

12

Periode Doel Dienst Timing Deelproces

2014 2015 2016 2017 2018 2019

OD 9 (SD 2) Bewonersparticipatie ontwikkelen Zal starten na aanstelling nieuwe 2015-2019 Bewoners betrekken bij woonomgeving en Sociaal werking van de vennootschap maatschappelijk werker (zie OD 7)

OD 10 (SD Sociale basisbegeleidingstaken uitbouwen 2) Zal starten na aanstelling nieuwe 2015-2019 Algemene sociale werking verbeteren Sociaal maatschappelijk werker (zie OD 7)

OD 11 (SD Klantgericht communicatieplan uitwerken 2) Bevat vele deelaspecten die stelselmatig Algemene communicatie dient verbeterd te Voltallig zullen aangepakt worden 2015-2019 worden personeel Opstellen van jaarverslag (zal stelselmatig uitgroeien tot volwaardig verslag)

OD 12 (SD Bij de bewoners tevredenheidsmetingen uitvoeren 2) Als hefboom gebruiken om dienstverlening van de Sociaal Eerste testen op kleine schaal 2015-2019 vennootschap te verbeteren Verhuring Structurele inbouw van tevredenheidsmeting

13

Beslissing van de minister n.a.v. de prestatiebeoordeling van de CVBA Diest-Uitbreiding, Diest

Datum beslissing minister: 22 december 2014

V ISITATIERAAD S O C I A L E H UISVESTINGSMAATSCHAP PIJEN