Direction Régionale de l'Environnement de l'Aménagement et du Logement du Centre

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DIAGNOSTIC FONCIER DE LA REGION CENTRE

PôlePôle -Dreux-Chartres-Dreux- Nogent-le-RotrouNogent-le-Rotrou

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A l'intérieur des aires urbaines, les communes se développent Pôle Chartres- Dreux- Nogent-le-Rotrou inégalement et les pôles urbains apparaissent peu attractifs.

1. Principaux éléments observés Carte 2.1. Enjeux socio-démographiques ➢ Liste des indicateurs Dynamiques socio-démographiques utilisés : - Taux de variation Ce secteur s'étend sur 267 communes et compte 317 362 habitants en démographique annuel > 2008. Il constitue 14% des communes de la région Centre, soit 10% de 1% (1999-2008) sa superficie. Il abrite 13% de sa population. - Solde migratoire positif (1999-2007) La croissance démographique annuelle s'élève à 0,33% entre 1999 et - Taux de croissance des 2008 accusant une nette progression par rapport à la précédente période résidences principales > intercensitaire qui n'affichait que 0,22% de croissance. En 2008, la 1,5% (1999-2007) densité s'établit aux environs de 82 habitants/km² (région Centre : 64 - Taux de construction >30/1000 habitants hab/km² ; : 94 hab/km²). (2005-2010) Les projections de population à l'horizon 20201 ne font que confirmer les tendances démographiques observées évaluant le taux annuel de Sources : INSEE (2008) – Sitadel (2010) croissance entre 2007 et 2020, entre 0,40% et 0,42% dans les bassins de vie correspondants (Chartres-Dreux et Dunois-). La croissance démographique des communes de ce secteur résulte La carte 2.1 illustre la localisation des enjeux socio-démographiques au majoritairement de l'action conjointe du solde naturel et du solde regard des communes concentrant tout ou partie des quatre indicateurs migratoire, notamment dans les communes situées à l'Ouest des aires sélectionnés. Les plus forts enjeux se situent dans les communes urbaines de Dreux et Chartres. Le solde migratoire, à l'intérieur des aires concentrant le plus d'indicateurs. Les territoires hors aires urbaines, le urbaines, se caractérise par un meilleur équilibre entre le nombre de long d'une diagonale Nord-Est – Sud-Ouest, apparaissent distinctement départs et le nombre d'arrivées au cours de la dernière période les plus attractifs ; ils enregistrent une croissance démographique intercensitaire et les soldes positifs ou négatifs portent sur des volumes particulièrement forte conjuguée à un développement des résidences de populations beaucoup moins importants qu'entre 1990 et 1999. Le principales et de la construction. Les communes sont en général bien départ des habitants des centre-villes de Chartres et surtout Dreux, est desservies par l’infrastructure routière : N.23 (Chartres-Nogent), D.24 plus faiblement marqué, de même que les arrivées dans les communes (Chartres-), D.939 (Chartres-Verneuil-sur-Avre), N.154 périphériques des pôles urbains. (Chartres-Dreux). En conséquence, la taille moyenne des ménages est en augmentation 1 D'après l'INSEE-outil Omphale 2 -

2 Direction Régionale de l'Environnement de l'Aménagement et du Logement du Centre notamment dans les communes rurales hors influence des pôles situées Hors agglomérations de Dreux et surtout de Chartres, les zones entre Chartres et Nogent-le-Rotrou. Le développement de la d'activités sont peu présentes sur le secteur. Elles rassemblent construction neuve de façon diffuse, hors des centres urbains, résulte seulement 9% des surfaces des zones d'activités régionales, soit 1 992 également de cette dynamique démographique. ha. Les surfaces à vocation commerciale ou logistique sont quasiment inexistantes. Sont mieux représentées : les zones d'activités artisanales ➢ Dynamiques territoriales (10%) et les zones industrielles (8%). Le processus de péri-urbanisation prononcé avec une influence des La plupart des zones d'activités sont industrielles et généralistes mais il pôles (emploi, services) sur des communes de plus en plus éloignées, faut prendre en compte le fait que pour plus de la moitié d'entre elles, va probablement se traduire par une extension des aires urbaines de leur vocation n'est renseignée. Chartres dans toute la périphérie d'un grand quart Nord-Ouest, et de Dreux, vers le Sud. Carte 2.2. Répartition des zones d'activités Dans le même temps, les centres urbains et leur première couronne continuent de perdre de la population : Chartres et Dreux. Cet état de fait Part dans les zones d'activités profite aux communes rurales multipolarisées ou hors influence des Vocation des Surfaces zones d'activités (ha) régionales du secteur pôles situées entre Chartres et Dreux et entre Chartres et Nogent-le- par vocation Rotrou. Elle permet aussi aux unités urbaines de moins de 10 000 Artisanale 101 5,1% 9,9% habitants de se renforcer. Le manque d'attractivité résidentielle des principaux pôles contribue à affaiblir l'armature urbaine. La désaffection Industrielle 573 28,8% 8,2% des couronnes proches des centres urbains reporte sur les petites villes Logistique 0 0,0% 0,0% la charge de répondre aux besoins en équipements et en services des Tertiaire 15 0,8% 1,4% nouveaux ménages posant alors la question des moyens requis pour Commerciale 9 0,5% 0,8% Généraliste 200 10,0% 4,5% cela. Non renseigné 1 094 54,9% 26,3% En outre, deux dynamiques semblent se conjuguer sur ce secteur : d'une Total 1 992 part l'extension des aires urbaines telle que nous venons de le voir, d'autre part l'avancée, à l'intérieur de la région Centre, de l'urbanisation Source : Conseil >Régional du Centre – Katalyse – Diagnostic territorial des zones d'activités 2010 - des franges franciliennes (Est des aires urbaines de Dreux et de Chartres). Le report d'un certain nombre de résidents de la région Tant sur le plan démographique qu'économique, ce secteur « Chartres- parisienne sur ces territoires plus ruraux, se poursuit en se décalant vers Dreux-Nogent-le-Rotrou » est très attractif et l'offre actuelle de ses zones l'Ouest, au fur et à mesure le foncier disponible se raréfie et que son d'emplois en surfaces d'activités est insuffisante, à l'exception de la zone coût augmente. d'emploi de Nogent-le-Rotrou qui reste équilibrée2 entre l'offre et la

➢ 2 Source : Conseil Régional du Centre/Katalyse – Réalisation d'un diagnostic territorial des zones Développement économique d'activités économiques de la Région Centre – mai 2010.

3 Direction Régionale de l'Environnement de l'Aménagement et du Logement du Centre demande. Malgré la création récente de la ZA du Jardin d'Entreprises à Ce sont des terres de cultures intensives où la valeur vénale est très Chartres sur plus de 80 ha, un enjeu en matière de foncier d'activités est élevée et dépasse en général 6 000 €/ha3 sur une large moitié Est, entre sans doute à prendre en compte sur ce secteur. 5000 et 6000€/ha à l'Ouest du secteur.

➢ Agriculture et milieux naturels Sur le plan environnemental, le principal enjeu dans le contexte beauceron des grandes cultures est la diversification du paysage L'agriculture avec en particulier les céréales de la Beauce, est bien écologique (bosquets, petits boisements) pour l'accueil de la biodiversité. présente sur ce secteur. Une majorité de communes a plus de 70% de On y recense 4 zonages réglementaires du patrimoine naturel et des surfaces agricoles utilisées. Ces communes sont situés dans une grande zones d'inventaire. moitié Sud. Dans la moitié Nord, la part de la SAU est également Carte 2.4. Enjeux environnementaux et risques importante mais les taux sont plus hétérogènes.

Carte 2.3. Part de la SAU dans la surface communale

Source : DREAL – Mesure et analyse de l'étalement urbain en région Centre – Ecotone (2010)

3 Source : SAFER, SSP 2011.

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La vallée de l'Eure, à l'Est de Dreux, les pelouses et le bocage Dans le domaine du foncier (terrains nus), les surfaces les plus percheron constituent localement de forts enjeux de préservation. Enfin, importantes ayant fait l'objet de transactions en 2000, 2002, 2004, 2006 la fonctionnalité de la zone nodale d'intérêt supra-régional qu'est l'arc et 2008 se situent en général dans les aires urbaines mais parfois très forestier du Perche, est à renforcer. ponctuellement en secteur rural où il s'agit en règle générale de ventes de propriété ou d'exploitation sur d'importantes surfaces (cf :tableau ➢ Dynamique du marché foncier comparatif en annexe). Entre 2005 et 2010, le secteur « Pôles Chartres-Dreux-Nogent-le- En 2000, les transactions sur terrains nus s'élevaient en moyenne à Rotrou» enregistre chaque année 1 856 logements neufs (région 16,6 €/m² pour un total de 89 ha ; en 2008, elles atteignent 41,5 €/m² Centre : 86 000 logements neufs) ; la hausse est de 55,5% par rapport à pour un total de 102 ha. Ainsi que les montre la carte 2.5, les communes la période 1999-2004. Ce chiffre représente 35 logements neufs pour 1 rurales qui ceinturent les aires urbaines ont connu une hausse sensible, 000 habitants sur 6 ans. C'est le taux de construction le plus élevé, qui s'atténue au fur et à mesure que l'on s'en éloigne. enregistré à l'échelle des secteurs infra-régionaux, après celui des « Pôles régionaux et axe ligérien » (taux le plus élevé : 37,4 pour 1 000 ; Entre 2004 et 2008, le bassin démographique Chartres-Dreux a connu taux le plus faible :21,6 pour 1 000). une hausse des prix importante, moins marquée dans le Dunois-Perche (cf. Diagnostic p.45). Sur le marché des maisons, une inflation des prix de 105% est constatée au travers des transactions sur les deux années 2000 et 2008. Le prix ➢ Politiques publiques intercommunales médian d'un bien, était de 80 000 € en 2000 ; il s'établit autour de 165 000 € en 2008 tandis que la taille médiane du terrain se restreint : 765 Ce secteur est plutôt bien couvert dans sa moitié Est, par les documents m² en 2000 et 675 m² en 2008 (cf :tableau comparatif en annexe). prospectifs de type SCoT ou PLH.

Cartes 2.5. Marché foncier : surface des terrains vendus et prix On y compte : • 7 SCoT dont 2 à l'étude et un caduc, • 3 PLH (PLH du Drouais et PLH de Chartres) dont 1 en projet (PLH des 4 vallées). Comme cela a été souligné dans le diagnostic, ces documents ne couvrent pas la totalité des secteurs à enjeux forts en terme de consommation d'espace : de nombreuses communes des aires urbaines ou multipolarisées en particulier. Il apparaît nécessaire de développer ces documents afin de disposer d'une observation plus étendue des évolutions de l'urbanisation et d'une réflexion plus approfondie des enjeux fonciers.

Source : Notaires de France – Perval – années 2000-2002-2004-2006-2008

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2.Tendances, prospective et enjeux Ce secteur présente un dynamisme démographique fort qui d'après les projections, va se poursuivre dans les prochaines années. Il apparaît également attractif d'un point de vue économique avec une demande pour l'implantation d'activités nouvelles qui n'est pas satisfaite faute de surfaces dédiées. Pour répondre à cette demande, il conviendra de privilégier les réalisations nouvelles de surfaces d'activités à proximité des grands axes de communication. Les enjeux futurs se situent dans la gestion du foncier pour l'accueil des nouveaux habitants et des activités, compte tenu de la qualité reconnue de ses terres agricoles, au moins dans une large moitié Sud-Est et la préservation de l'environnement notamment à l'Ouest avec l'arc forestier du Perche. Avec le développement de l'urbanisation et surtout la péri-urbanisation révélée entre Chartres et Dreux, ces principaux pôles urbains tendent à se rapprocher. Cependant, le maintien de l'attractivité des principaux pôles s'avère nécessaire pour favoriser le rapprochement entre lieu de vie et lieu de travail. Parallèlement, la maîtrise des coûts des terrains semble indispensable pour permettre aux collectivités de réaliser leurs propres projets urbains dans un souci de mixité sociale.

Cartes 2.6. Tendances d'évolution du secteur

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