Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 78 / 2018 RIUNITA alla n. 35 / 2017

Tribunale di PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

promossa da:

contro:

N° Gen. Rep. 78/2018 RIUNITA alla N° Gen. Rep. 35/2017 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 24-10-2018 ore 10:00

Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa CAMILLA MILANI

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001

Esperto alla stima: Arch. Marcella Marenzana Codice fiscale: MRNMCL68M45L304M Studio in: Via Giuseppe Pellizza 30 - 15059 Telefono: 013180516 Fax: 013180516 Email: [email protected] Pec: [email protected]

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SINTESI ELABORATO

1. Dati Catastali

Bene: Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) - - Alessandria (AL) - 15122 Lotto: 001 Corpo: Unità abitativa Categoria: Abitazione di tipo popolare [A4] Dati Catastali: nata a il - C.F.: - proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni e nato a il - C.F.: - proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni. Foglio 202, particella 5, subalterno 4, indirizzo Strada Frugarolo n.2/A (impreciso), piano 1°, Comune Alessandria (Codice: A182), categoria A/4, classe 3, consistenza 4,5 vani, superficie 117 mq., rendita € 185,92.

2. Stato di possesso

Bene: Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) - Spinetta Marengo - Alessandria (AL) - 15122 Lotto: 001 Corpo: Unità abitativa Occupato dai debitori e dai loro familiari, in qualità di proprietari dell'immobile

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Bene: Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) - Spinetta Marengo - Alessandria (AL) - 15122 Lotto: 001 Corpo: Unità abitativa Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Bene: Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) - Spinetta Marengo - Alessandria (AL) - 15122 Lotto: 001 Corpo: Unità abitativa Creditori Iscritti:

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5. Comproprietari

Bene: Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) - Spinetta Marengo - Alessandria (AL) - 15122 Lotto: 001 Corpo: Unità abitativa Comproprietari: Nessuno

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6. Misure Penali

Bene: Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) - Spinetta Marengo - Alessandria (AL) - 15122 Lotto: 001 Corpo: Unità abitativa Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Bene: Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) - Spinetta Marengo - Alessandria (AL) - 15122 Lotto: 001 Corpo: Unità abitativa Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Bene: Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) - Spinetta Marengo - Alessandria (AL) - 15122 Lotto: 001 Prezzo da libero: € 39.500,00

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Beni in Alessandria (AL) Località/Frazione Spinetta Marengo Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A)

Lotto: 001

La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si Data di presentazione: 26-04-2018

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: Unità abitativa.

Abitazione di tipo popolare [A4] sito in frazione: Spinetta Marengo, Strada Frugarolo n. 8 ( ex n. 2/A) Allegato A - documentazione fotografica.

Quota e tipologia del diritto 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: - Residenza: - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: separazione dei beni - Data Matrimonio: 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: - Residenza: - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni - Data Matrimonio:

Allegato C - visura catastale per immobile aggiornata al 24/08/2018.

Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: nata a il - C.F.: - proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni e nato a il - C.F.: - proprietà per 1/2 in regime di separazione dei beni, foglio 202, particella 5, subalterno 4, indirizzo Strada Fruga- rolo n.2/A (impreciso), piano 1°, Comune Alessandria (Codice: A182), categoria A/4, classe 3, consistenza 4,5 vani, superficie 117 mq., rendita € 185,92. Derivante da: Compravendita (Nr. 89.810 di Rep. e N. 14.192 di Racc.) del 04/06/2008 a rogito Notaio a favore dei per 1/2 cadauno ed in regime di separazione dei beni e contro il Sig. Quest'ultimo aveva acquistato l'immobile in oggetto in data 15/09/2005 dai Sig.ri (Compravendita Nr. 63.926 di Rep. e N. 9.405 di Racc. - a rogito Notaio

Millesimi di proprietà di parti comuni: Non presenti. Confini: Da ovest in senso orario: Strada Frugarolo, vicolo, mappale 12 stesso foglio ed area cortilizia. N.B.: Nel penultimo atto di provenienza si evince che "la parte venditrice (Sig.ri si riserva la proprietà del cortile". Allegato B - estratto di mappa catastale ed allegato C - visura catastale per immobile. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Non corrispondono alcune porte interne quali

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l'accesso al bagno, che avviene dal soggiorno e non dalla cucina come invece indicato in pla- nimetria ed il collegamento tra la zona giorno e la zona notte avviene dal disimpegno del vano scala a sud (lato interno cortile), anzichè quello a nord. Regolarizzabili mediante: Redazione nuova planimetria catastale. Descrizione delle opere da sanare: Non si tratta di opere da sanare ma di correzione errori grafici. Tali variazioni non comportano nessuna modifica di vani e superfici. Redazione nuova planimetria e relativa pratica docfa: € 400,00 Tributi catastali per docfa: € 50,00 Oneri Totali: € 450,00 Allegato E - planimetria catastale ed elaborato planimetrico. Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale; note: Per la piena conformità catastale occorre variare la posizione di tre porte interne (quella di accesso al bagno e le due di collegamento tra zona giorno e zona notte). Note generali: Allegato A - documentazione fotografica.

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): L'immobile si trova nel nucleo abitato del sobborgo di Spinetta Marengo, in Strada o Via Frugarolo civico n. 8 (ex n. 2/A). A trenta metri di distanza vi è la Parrocchia della Frazione e l'antistante piazzale, destinato ad area a verde pubblico e zone delimitate a parcheggio libero. Spinetta Ma- rengo dista dalla città di Alessandria circa 7 km..

Caratteristiche zona: in centro storico normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Ospedale di Alessandria (buono), farmacie e parafarmacie (buono), scuole (buono), centri commerciali (buono), ristoranti e pizzerie (buono). Caratteristiche zone limitrofe: Non specificato Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Parco del Castello di Marengo. Attrazioni storiche: Castello di Marengo e Museo Napoleonico dedicato alla battaglia di Marengo. Monumento dedicato ai caduti della battaglia, all'interno del Parco del Castello. Principali collegamenti pubblici: Stazione Ferroviaria FS di Alessandria km. 7,60, Stazione Ferro- viaria FS di Spinetta Marengo Km. 0,40.

3. STATO DI POSSESSO:

Occupato dai debitori e dai loro familiari, in qualità di proprietari dell'immobile Allegato D - verbale di sopralluogo.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

- Iscrizione di ipoteca: Ipoteca volontaria attiva a favore di contro Derivante da: CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; A rogito di Notaio in data 04/06/2008 ai nn. 89.811/14.193; Iscrit- to/trascritto a Alessandria in data 24/06/2008 ai nn. 5680/1520; Importo ipoteca: € 217.500,00; Importo capitale: € 145.000,00; Note: Durata : 30 anni.

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- Iscrizione di ipoteca: Ipoteca giudiziale attiva a favore di contro Derivante da: Decreto Ingiuntivo; A rogito di TRIBUNALE DI ALESSANDRIA in data 06/04/2016 ai nn. 1.477/2016; Iscritto/trascritto a Alessandria in data 14/12/2016 ai nn. 8039/1203; Importo ipoteca: € 28.000,00; Importo capitale: € 7.778,05. - Trascrizione pregiudizievole: Pignoramento a favore di contro Derivante da: Decreto Ingiuntivo n. 572/2016 RG 1085/2016 emesso dal Tribunale di Alessandria il 06/04/2016, reso esecutivo in data 12/09/2016.; A rogito di Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Alessandria in data 12/01/2017 ai nn. 7.974/2016 iscritto/trascritto a Alessandria in data 07/02/2017 ai nn. 861/541. - Trascrizione pregiudizievole: Pignoramento a favore di contro Derivante da: Verbale di pignoramento im- mobili; A rogito di TRIBUNALE DI ALESSANDRIA in data 06/02/2018 ai nn. 347 iscritto/trascritto a Alessandria in data 10/04/2018 ai nn. 2553/1721. N.B. La è rappresentata dalla in qualità di procuratrice speciale della società. Dati precedenti relativi ai corpi: Unità abitativa

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Non è un condominio.

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute negli ultimi due anni anteriori al pignoramento: Non vi sono spese condominiali. Millesimi di proprietà: Non presenti. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non specificato Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO:

Titolare/Proprietario: Sig.ri proprietario/i ante ventennio al 15/09/2005. In forza di at- to di compravendita - a rogito di Notaio in data 23/11/1987, ai nn. 20.062/3656; tras- critto ad Alessandria, in data 11/12/1987, ai nn. 8198/5429.

Titolare/Proprietario: Sig. dal 15/09/2005 al 04/06/2008. In forza di atto di com- pravendita - a rogito di Notaio in data 15/09/2005, ai nn. 63.926/9.405; registrato a , in data 28/09/2005, ai nn. 488/1T; trascritto a Alessandria, in data 30/09/2005, ai nn. 8927/5167. Note: Nell'atto si evince che "la parte venditrice si riserva la proprietà del cortile".

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Titolare/Proprietario: Sig.ri dal 04/06/2008 ad oggi (attuale/i proprietario/i) . In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio in data 04/06/2008, ai nn. 89.810/14.192; trascritto a Alessandria, in data 24/06/2008, ai nn. 5679/3315. Note: Nell'atto si evince che "il venditore, per quanto gli possa competere, trasferisce all'acquirente il diritto di parcheggiare un'autovettura nel cortile e precisamente nella parte di esso delimitato da un muro alto di confine e due muretti bassi".

Continuità delle trascrizioni: Si

7. PRATICHE EDILIZIE:

7.1 Conformità edilizia:

Abitazione di tipo popolare [A4]

Nessuna.

Note sulla conformità edilizia: Dalla ricerca effettuata presso lo "Sportello Unico per l'edilizia - urbanisti- ca" del Comune di Alessandria, non sono risultate pratiche edilizie per l'immobile in oggetto, nel ven- tennio preso in esame.

7.2 Conformità urbanistica:

Abitazione di tipo popolare [A4] Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale In forza della delibera: Giunta Regionale 7 febbraio 2000, n. 36-29308 (pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Piemonte n. 7, 16 febbraio 2000) e successiva ret- tifica con deliberazione della Giunta Regionale n. 13-29915 (pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Piemonte n. 18, 03 maggio 2000) Zona omogenea: Aree residenziali dei sobborghi di 1° classe Norme tecniche di attuazione: Articolo 36. Immobile sottoposto a vincolo di carattere urban- NO istico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabil- SI ità? Se si, di che tipo? L'immobile si trova all'interno della perime- trazione "rischio incidenti rilevanti" per la presen- za dello stabilimento della Solvay. Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni NO particolari?

Pag. 7 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 78 / 2018 RIUNITA alla n. 35 / 2017 Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: 1,5 mc/mq Rapporto di copertura: 45% (massimo) Altezza massima ammessa: ml. 10,50

Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica

Note generali sulla conformità: Allegato F - Estratti di PRGC ed articolo norme tecniche di attuazione.

Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al punto Unità abitativa

Appartamento al primo piano (2° F.T.) di un fabbricato sito a Spinetta Marengo, in Strada Frugarolo n. 8 (ex n. 2/A). All'unità immobiliare in oggetto si accede, dal cortile interno, tramite una scala ad un'unica rampa. L'alloggio è composto da un soggiorno/ingresso, una cucina abitabile, un bagno, una camera/studio, una camera matrimoniale ed un terrazzo non praticabile. Il vano scala non serve altri alloggi e fa parte inte- grante dell'unità in oggetto.

1. Quota e tipologia del diritto 1/2 di - Piena proprietà Cod. Fiscale: - Residenza: - Stato Civile: coniugata - Regime Patrimoniale: separazione dei beni - Data Matrimonio: 1/2 di Piena proprietà Cod. Fiscale: - Residenza: - Stato Civile: coniugato - Regime Patrimoniale: separazione dei beni - Data Matrimonio:

Superficie complessiva di circa mq 117,00 E' posto al piano: primo (2° fuori terra) L'edificio è stato costruito nel: ante 1967. L'edificio è stato ristrutturato nel: ----- L'unità immobiliare è identificata con il numero: ---; ha un'altezza utile interna di circa m. 3,30. L'intero fabbricato è composto da n. due piani complessivi di cui fuori terra n. due ed interrati nessuno.

Stato di manutenzione generale: scarso Condizioni generali dell'immobile: L'unità immobiliare in oggetto si trova in pessimo stato conservativo sia internamente che esternamente.

Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Balconi - Note: Terrazzo non praticabile.

Componenti edilizie e costruttive: Cancello tipologia: doppia anta a battente materiale: ferro apertura: manuale condizioni: pessime

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Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: legno protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni: pessime

Manto di copertura materiale: coppi canale coibentazione: inesistente condizioni: da ris- trutturare

Pavim. Interna materiale: grès porcellanato condizioni: scarse

Plafoni materiale: stabilitura condizioni: da ristrutturare

Por tone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: legno accessori: senza maniglione antipanico condizioni: pessime

Rivestimento ubicazione: bagno materiale: grés porcellanato

Rivestimento ubicazione: cucina materiale: grés porcellanato

Scale posizione: a rampa unica rivestimento: pietra condizioni: da ristrut- turare

Impianti: Citofonico condizioni: pessime - Note: Fuori uso.

Elettrico tipologia: sottotraccia condizioni: da ristrutturare con- formità: non a norma

Fognatura tipologia: mista recapito: fossa biologica

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale condizioni: da ristrutturare

Telefonico tipologia: sottotraccia centralino: presente - Note: Solo internet.

Pag. 9 Ver. 3.0 Edicom Finance srl Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 78 / 2018 RIUNITA alla n. 35 / 2017 Termico tipologia: autonomo alimentazione: pellet diffusori: stufa condizioni: scarse - Note: Oltre alla stufa a pellet vi è un caminetto a legna.

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico SI Epoca di realizzazione/adeguamento ante 1967. Impianto a norma NO Nell'atto di compravendita (ultima provenienza dell'immobile) è evidenziato quanto segue: Note "adeguamento impianti da effettuare da parte dell'acquirente".

Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento SI Stufa a pellet nella camera/studio e caminetto a Tipologia di impianto legna nel soggiorno Nell'atto di compravendita (ultima provenienza dell'immobile) è evidenziato quanto segue: Note "adeguamento impianti da effettuare da parte dell'acquirente".

Condizionamento e climatizzazione: Esiste impianto di condizionamento o clima- NO tizzazione

Impianto antincendio: Esiste impianto antincendio NO

Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO Esistenza carri ponte NO

Scarichi: Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO

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Destinazione Parametro Superficie rea- Coeff. Superficie equivalente le/potenziale Appartamento al sup reale lorda 117,00 1,00 117,00 1°piano (2°F.T.) 117,00 117,00

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

Valori relativi alla Agenzia del Territorio Periodo: 2/2017 Zona: Sobborgo di Spinetta Marengo - Alessandria Tipo di destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni civili Superficie di riferimento: Lorda Stato conservativo: Normale Valore di mercato min (€/mq): 610 Valore di mercato max (€/mq): 820

8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: 1) Misurazione della superficie commerciale quale risultato della somma della superficie princi- pale dell'immobile e delle superfici secondarie (collegate ed annesse) in ragione di rapporti funzionali definiti "rapporti mercantili" che legano queste alla superficie primaria. La superficie commerciale è una misura fittizia nella quale sono comprese la superficie occupata dai locali di maggior importanza (superficie principale), quelle annesse relative a parti complementari dirette all'immobile e quelle collegate ma non dirette (superfici secondarie); 2) Valutazioni e considerazioni in riferimento ai valori individuati dalla Banca dati delle quota- zioni immobiliari (O.M.I.) dell'Agenzia del Territorio; 3) Osservazione del mercato immobiliare nella zona di ubicazione dell'immobile e metodo del confronto con valutazione del prezzo unitario medio, riferito agli indicatori economico- estimativi (localizzazione, destinazione, tipologia immobiliare, tipologia edilizia, dimensione, caratteri della domanda e dell'offerta, forma di mercato, livello del prezzo e numero degli scambi) ed allo stato di conservazione; 4) Valutazione del prezzo "marginale" in base alle caratteristiche che contraddistinguono il bene. Ad ogni caratteristica immobiliare presa in esame corrisponde un prezzo marginale e dal loro confronto ne deriva la stima degli aggiustamenti necessari per valutare il prezzo più appro- priato dell'immobile; 5) Considerazioni sul processo di deprezzamento, ovvero sul processo di progressiva e continua perdita del suo intrinseco valore economico non solo legato ai fattori temporali ed all'età del costruito ma alla tipologia ed agli standard costruttivi, non più idonei alle esigenze ed ai correnti standard d'uso (obsolescenza funzionale) e/o causata dalle condizioni esterne all'immobile (ob- solescenza economica).

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8.2 Fonti di informazione: Catasto di Alessandria;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Alessandria;

Uffici del registro di Alessandria;

Ufficio tecnico di Alessandria;

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzie immobiliari presenti in zona e Banca dati delle quotazioni immobiliari (O.M.I.) dell'Agenzia del Territorio;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): Valore di mercato per tipologia edilizia e stato conservativo normale €./mq. 610,00 (MIN) e 820,00 (MAX).

8.3 Valutazione corpi:

Unità abitativa. Abitazione di tipo popolare [A4] Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 46.800,00. Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Appartamento al 117,00 € 400,00 € 46.800,00 1°piano (2°F.T.)

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 46.800,00 Valore corpo € 46.800,00 Valore Pertinenze € 0,00 Valore complessivo intero € 46.800,00 Valore complessivo diritto e quota € 46.800,00

Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero me- Valore diritto e dio ponderale quota Unità abitativa Abitazione di tipo 117,00 € 46.800,00 € 46.800,00 popolare [A4]

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita € 7.020,00 giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 450,00

Arrotondamenti € 170,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si € 39.500,00 trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": € 39.500,00

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Allegati Allegato A - documentazione fotografica; Allegato B - estratto di mappa catastale; Allegato C - visura catastale per immobile aggiornata al 24/08/2018; Allegato D - verbale di sopralluogo; Allegato E - planimetria catastale ed elaborato planimetrico; Allegato F - estratti PRGC ed articolo norme tecniche di attuazione.

Data generazione: 25-08-2018

L'Esperto alla stima Arch. Marcella Marenzana

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