Cite Diar El Mahçoul (El-Madania) & 08 Mai 1945 (Bab-Ezzouar)

N° d’ordre : 10/2008-M/S-T République Algérienne Démocratique et Populaire Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique Université des Sciences et de la Technologie Houari Boumediene Faculté des Sciences de la Terre de Géographie et de l’Aménagement du Territoire

MEMOIRE

Présenté pour l’Obtention du Diplôme de Magister En : Géographie et Aménagement du Territoire Spécialité : Aménagement Urbain

Par : BEHLOUL ABDELHAMID

Thème

Les grands ensembles urbains essai de réhabilitation Etude de deux cas à Alger : cite Diar El Mahçoul (El-Madania) & 08 Mai 1945 (Bab-Ezzouar)

Soutenu le 19/11/2008 devant le jury composé de :

Mr. SETTI M’hamed……………...…...………..……….…………..…….…Président Mr. BOUDER Abdelmadjid……...…..………….…………….…Directeur de Thèse Mr. CHADLI Mohamed..…………………………...………....…………Examinateur Mme. ABBAS Leila………………...……………………..…..……….…………Invitée

REMERCIEMENTS

Au terme de ce travail, nous tenons tout d’abord à témoigner notre profonde reconnaissance à monsieur BOUDER Abdelmadjid pour avoir dirigé ce travail avec attention, et qui n’a ménagé aucun effort pour mener à bien cette recherche de longue haleine.

Comme nous remercions également tous ceux qui nous ont soutenu et apporté leur aide tant matérielle que morale, citons à propos :

-Mes parents ainsi que ma femme. -Mes proches, et cousins. -Les travailleurs de l’EPAU surtout Omar le bibliothécaire. -Les travailleurs de l’U S.T.H.B. -Les travailleurs des différents organismes publics. -Mes collègues de travail sans excepter personne. -Mes amis et camarades.

Enfin, nous remercions tous ceux qui ont contribué soit de près ou de loin pour l’achèvement de cette thèse.

TABLE DES MATIERES

 INTRODUCTION GENERALE

I- Les grands ensembles : de l’innovation urbaine à la réhabilitation……....04 1. Pour répondre à une crise de logement……………………………………………….....04 2. Les grands ensembles face à la crise urbaine: démolir ou conserver? …………….....…08 3. La réhabilitation ou la nouvelle alternative de l’Aménagement urbain…………...…….11

II- Choix du thème : ……………………………………………………………….……16 1. Pourquoi les grands ensembles ?.………………………………………………….……16 2. Le choix de la cité de Diar El Mahçoul et 08 Mai 1945………………………..………16 2.1. Cité Diar El Mahçoul……………………………………………………………...…17 2.2. Cité 08 Mai 1945……………………………………………………………….……17

III– Problématique générale……………………………………………………..……18

1. Problématique de la cité Diar El Mahçoul………………………………………………19 2. Problématique de la cité 08 Mai 1945…….………………………………………….…20

IV– Objectifs ……………………………………………………………………………...…21

V– Méthodologie ……………………………………………………………………...…23

 PREMIERE PARTIE :

POUR UNE APPROCHE COMMUNE : LES GRANDS ENSEMBLES ET LA REHABILITATION

Introduction……………………………………………………………………………..…….27

CHAPITRE I : LES GRANDS ENSEMBLES DEFINITIONS ET CARACTERISTIQUES

I- Généralités………………………………………………………….………………..…29 1. A propos du terme « Grand Ensemble »………………………………………………...29 2. Définition : Qu’est ce qu’un grand ensemble ?...... 29 3. Logique de la réalisation………………………………………………….……………..31

II- Approche rétrospective ……………………………………………………………32 1. La révolution industrielle et la crise des villes……………………………………...…...32 2. Le fonctionnalisme comme réponse aux problèmes de la ville……………...………….32 3. La politique des villes nouvelles et la naissance des grands ensembles………...………33

III- Caractéristiques générales des grands ensembles…………………………..35

IV- Problèmes des grands ensembles…………………………………...…………...37

V- Expériences étrangères…………………………..…………………………………40

CHAPITRE II : LA REHABILITATION : UN IMPERATIF POUR REFAIRE LA VILLE

I– A propos du terme « Réhabilitation »………………………….…………………..43

II– Définition : Qu’est ce que la réhabilitation ? ……………………..….……..43

III– Historique……………………………………………………………..……………..44 1. Antagonisme de la rénovation / réhabilitation des centres-villes………………………..43 2. Les grands ensembles : appel à la réhabilitation………………………………….……..45

IV- Les enjeux de la réhabilitation ………………………………….……….……..46

1. Enjeux économiques………………………………………………………………...…..46 2. Enjeux politiques et sociaux………………………………………………………...…..46 3. Enjeux urbanistiques………………………………………………………………...…..47

V- Stratégies de la réhabilitation dans les pays développés……….…..…..47

1. La réhabilitation en Grande Bretagne …………………………………………………..48 2. La réhabilitation en Allemagne ……………………………………………………..…..48 3. La réhabilitation en Italie …………………………………………………………...…..49 4. La réhabilitation aux U.S.A ………………………………………………………...…..49 5. La réhabilitation en France ……………………………………………………………..50

VI- LA réhabilitation en Algérie ………………………………………...…………..51

Conclusion ………………………………...……………………………………………….…..54

 DEUXIEME PARTIE :

ETUDE COMPARATIVE DE DEUX CAS DIFFERENTS A ALGER : L’ENSEMBLE D’HABITAT DE DIAR EL MAHÇOUL ET LA ZHUN DE

08 MAI 1945

Introduction………………………………………………………………………………….….57

CHAPITRE I : ANALYSE DEMOGRAPHIQUE ET SOCIOECONOMIQUE

I– Présentation de la zone d’étude………………………………………………...…58 1. L’Arrondissement urbain d’El Madania et la cité Diar El Mahçoul……………………58 1- 1. L’Arrondissement urbain d’El Madania……………………………………...……58 1-2. Genèse de La cité Diar El Mahçoul……………………………………………...…59 2. L’arrondissement urbain de Bab Ezzouar et la cité 08 mai 1945……………………….63 2–1. L’arrondissement urbain de Bab Ezzouar………………………………………....63 2-2. Genèse de La cité 08 Mai 1945 (Sorecal)…………………………….……………64

II- Caractéristiques démographiques………………………………………….……67

1. Origine géographique des résidents……………………………………………….…….67

2. Date d’occupation des logements……………………………………………….…69 3. Types des ménages………………………………………………………………….…..70

4. Taille des ménages………………………………………………………………....……71 5. Structure des âges……………………………………………………………………….72

III– Caractéristiques socioéconomiques………………………………………………74

1- Particularités générales…………………………………………………………...……..74 2- Niveau d’instruction…………………………………………………………………….76 3- Catégories socioprofessionnelles (CSP)………………………………...………………77 4- Chômage……………………………………………………………………………...…78

CHAPITRE II : ANALYSE DU CADRE BATI ET NON BATI

I- Le cadre bâti (Habitat)………………………………………………………….…...79 1. Le logement………………………………………………………………………….….79 1-1. Approche architecturale……………………………………………………………..80 1-2. Taille des logements…………………………………………………………………86 1-3. Surface des logements……………………………………………………………….87 1-4. Equipement des logements…………………………………………………………..88 1-5. Le Tol et Le Top………………………………...... 89

1-6. Statut Juridique des logements…………………………………………………89 1-7. Etat des Logements…………………………………………………………………..93 2. Les équipements:………………………………………………………………………..99 2-1. Equipements administratifs…………………………………………………..….....102 2-2. Equipements éducatifs………………………………………….………………..…102 2-3. Equipements sanitaires…………………………………………………………..…103 2-4. Equipements culturels………………………………………………………………103 2-5. Equipements sportifs et de loisirs………………………………………………...... 103 2-6. Equipements cultuels…………………………………………………………….…105

2-7. Equipements commerciaux……………………………………………………105 2-7-1. Commerce informel………………………………………………………….…107

2-8. Le Transport…………………………………………………………………...... 109 3. Habitat informel………………………………………………………………………...111

II– Le cadre non bâti (Espaces extérieurs)……………………………….………113

1. Voirie-Accessibilité……………………………………………………………………114

2. Aires de stationnement…………………………………………………………………119 3. Espaces verts……………………………………………………………………..…….121 4. Espaces libres…………………………………………………………………………..123 5. Dépôts d’ordures……………………………………………………………………….125

Conclusion…………………………………..………………………………….…….…...127

 TROISIEME PARTIE :

QUELLES ACTIONS A ENVISAGER POUR LA REHABILITATION ?

Introduction……………………………………………………………………………….129

CHAPITRE I : LA REHABILITATION DU GRAND ENSEMBLE DE DIAR EL- MAHCOUL

I- Orientations générales pour un projet de réhabilitation…………………130

1. Conditions générales………………..…………………….……………………………130

…2. Démarche de résolution des problèmes et mode opératoire…………………………...134 …3- Synoptique des travaux envisagés……………………………………………………..138

II- La réhabilitation de la cité de Diar El Mahçoul…………………………….139

1– Constat et diagnostic……………………………………………………...... 139 1.1. Population…………………………………………………………….……………139 1.2. Habitat…………………..……………………………………………………..…...140 1.3. Les espaces communs et publics……………………………………………...……141 1.3. 1- Les espaces communs……………………………………………………...……141 1.3-2- Les espaces publics…………………………………………………………...…141

2- La situation de Diar El Mahçoul vue par les habitants……………………………142 2.1. Le logement………………………………………………………………..…….…142 2.2. Les espaces avoisinants……………………………………………………..……....142 2.3. Les espaces extérieurs…………………………………………………………....…143

3- La gestion du quartier……………………………………………………...….…..….145

4- Actions d’intervention proposées...... ……………………………………….....147

4.1- La réhabilitation…………………………………………………………………....147 4.1.1. Actions relatives aux bâtis……………………………………………………..…147 4.1.2. Actions relatives aux espaces extérieurs……………………………………..…...148 4.2- La rénovation…………………………………………………………………..…...149

5. Propositions pour améliorer la gestion du quartier………………………………...... 151

CHAPITRE II : LA REHABILITATION DU GRAND ENSEMBLE DE 08 MAI 1945

I– Constat et diagnostic…………………………………………………………….152

1. Population……………………………………………………………………………...152 2. Habitat………………………………………………………………………………….153 3. Les espaces communs………………………………………………………………….154 4. Les espaces publics…………………………………………………………………….154

II- La situation actuelle vue par les habitants………………………………….…..156

1. Le logement……………………………………………………………………………156 2. Les espaces avoisinants……………………………………………………………..…156 3. Les espaces extérieurs…………………………………………………………………156

III–La gestion du grand ensemble de 08 Mai 1945……………………………….159

1. La gestion des immeubles……………………………………………………………...161 2. La gestion des espaces extérieurs……………………………………………………...163

IV- Les actions d’intervention proposées ……………………...…………………...165

1-La réhabilitation………………………………………………………………………...165 1.1. Sur les espaces extérieurs…………………………………………………………….165 1.2. Sur le bâti…………………………………………………………………………….167 1.3. Opérations visant à améliorer la gestion……………………………………………..167 2- La restructuration……………………………………………………………………....168

V– Propositions pour la réussite du projet de réhabilitation…………………...171

Conclusion………………………………………………………………………………...175

 CONCLUSION GENERALE………………………………………………………177

BIBLIOGRAPHIE

Liste des Illustrations

Liste des Tableaux

Liste des Figures

Liste des Schémas

Liste des Cartes

ANNEXE

INTRODUCTION GENERALE:

La ville est un organisme complexe difficile à saisir dans sa globalité comme dans ces nuances. « Elle se présente d’abord comme une forme de l’occupation de l’espace naturel, œuvre historique dans beaucoup de cas, elle est un ensemble concret qui se compose d’éléments matériels et qui regroupe des fonctions variées». 1

La ville a une durée généralement longue, elle est le creuset des rencontres humaines et des découvertes et, loin de déboucher sur un équilibre statique, elle ne cesse d’évoluer.

Pour M.COTE, elle se définie comme étant « le lieu de pouvoir, des équipements, de l’industrie, du savoir, de l’innovation technique .En un mot le lieu de modernité ». 2

De son côté, K. LYNCH décrit la ville par « une construction dans l’espace, mais sur une vaste échelle et il faut de longues périodes de temps pour la percevoir ». 3

En effet, la ville se particularise par ses espaces bâtis et non bâtis, qui se distinguent par leurs fonctions, leurs formes et leurs statuts juridiques (propriété privée ou publique).

La ville contemporaine est le résultat d’une longue mutation dont il faut aller chercher les racines dans l’histoire des civilisations antiques. Toutefois, depuis la moitié du dix neuvième (19ème) siècle, on peut observer le déroulement d’un processus urbain nouveau ; « d’abord c’est l’exode rural massif vers les villes qui s’agrandissent en abordant les territoires agricoles adjacents (suburbanisation); puis, plus tard c’est l’éclatement de la structure urbaine dans les espaces plus lointains (péri urbanisation).» 4

1 - LABORDE P. : Les espaces urbains dans le monde, éd.Nathan, Paris, 1994, p 03. 2- COTE M. : l’Algérie ou l’espace retourné, éd. Média plus, Constantine 1993, p218. 3- LYNCH K. : L’image de la cité éd. Dunob Paris, 1971.p01. 4- GARNIER A. : Les nouvelles cités dortoirs, éd. PPR Lausanne, 1984, p09.

Ce double phénomène est à l’origine de l’expansion des agglomérations et des villes lesquelles hébergent aujourd’hui un nombre important de la population.

Dans le même contexte, M.RAGON, explique le phénomène urbain par « l’éclatement de la ville historique, en périphéries, en banlieues »1, il ajoute ainsi que, « l’urbain contient à la fois le centre historique et la périphérie éclatée …l’urbain schématise ce double mouvement d’éclatement vers des périphéries, et de renforcement de la centralité » 2. Par ailleurs, la ville contemporaine est en expansion par dédensification c’est à dire que l’on observe un dépeuplement des villes (noyaux) au profit de la croissance des espaces périphériques.

« Du phénomène de décentralisation des villes et d’extension vers la périphérie procède directement celui de la création des banlieues modernes. » 3

Ainsi la division de la ville en centre, péricentre, banlieue, à leur tour subdivisés en quartiers dépens à la fois de processus plus ou mois anciens, et d’actions récentes ou en cours, tant de nature sociale qu’économique et politique.

Toutefois, il est à noter que les banlieues sont avant tout des lieux d’habitations, tandis que la plupart des activités (administration, commerce,…) se concentrent dans les centres villes d’où la désignation de « cité dortoir ».

Vivre en banlieue impose donc des déplacements quotidiens, notamment entre son domicile et son lieu de travail. Les transports en commun desservent mal parfois certaines banlieues. Ainsi, la croissance des banlieues va de pair avec la construction de nouvelles routes, ce qui ne va pas sans poser des problèmes (embouteillages, pollution, bruit, etc.).

1- RAGON M. : L’homme et la ville, éd. Albin Michel, Paris, 1985, p113. 2 -Ibid. 3- RONCAYOLO M. et PAQUOT T. : villes et civilisations urbaines XVIIIe -XX e siècle, éd. Larousse, Paris, 1992, p 456.

Nonobstant cela, certaines personnes choisissent de vivre en banlieue pour bénéficier des conditions de vie qu’elle offre (proximité de la nature, calme, jardins particulier…), d’autres n’ont pas eu le choix (les logements urbains se font de plus en plus chers).

En outre, on peut ajouter que le mot « banlieue » désigne des lieux très différents les uns des autres.Ainsi, on y distingue à titre d’exemple :

1. les maisons individuelles et les petits immeubles de standing qui accueillent une population aisée, les densités y sont faibles, les espaces verts rendent le cadre de vie agréable 1.

2. les grands ensembles d’habitat collectif : ce sont des cités qui renferment des immeubles sous formes de barres et de tours, regroupant parfois autant d’habitants qu’une ville moyenne, ayant été construits afin de loger rapidement des populations les moins aisées, et principales victimes du chômage, d’où leur appellation de « ghettos ». 2

3. les villes nouvelles : cette catégorie de banlieue a vu le jour récemment. En effet, l’implantation d’activités industrielles et tertiaires à la périphérie des villes saturées a donné naissance à ces villes nouvelles.3

A la lumière de cette brève analyse, il est bon de rappeler que la présente étude se rapporte à un type de banlieue résidentielle à savoir : les grands ensembles d’habitat collectif. Dans ce contexte, elle se veut une méditation sur quelques problèmes spécifiques affectant certaines cités entraînant leur dysfonctionnement. Autrement dit, une tentative d’esquisser des solutions idoines pour traiter quelques phénomènes « pathologiques » touchant la plupart des banlieues, de proposer des pistes méthodologiques dans une approche transversale en vue d’améliorer leur état.

1 -In. Encyclopédie Encarta 2003. 2 - Ibid. 3 - Ibid.

I- Les grands ensembles : De l’innovation urbaine à la réhabilitation :

1- Pour répondre à une crise de logement :

L’Algérie à l’image de plusieurs pays, est confrontée ces dernières décennies à plusieurs contraintes, dont on peut observer entre autres, la crise ardue du logement, exacerbée par une demande colossale d’une population en perpétuelle croissance.

D’un point de vue historique, il convient tout d’abord de rappeler que, contrairement à ce qui se passait dans de nombreux pays où le problème de l’habitat constituait une préoccupation majeure de l’Etat, « en Algérie, la construction de logements a été jusqu’aux années mille neuf cent quarante (1940), abandonnée presque totalement à l’initiative privée »1, ajoutant à cela « le bilan des opérations réalisées jusqu’en mille neuf cent cinquante quatre (1954) montre que celles-ci sont insuffisantes face aux besoins, estimés par la municipalité à mille cinq cent (1500) logements environ, correspondant au nombre de familles candidates à un logement de type HLM. Et cela sans tenir compte des quarante cinq mille (45000) habitants des bidonvilles » 2, dans la capitale Alger.

Cependant, dans la plupart des villes, les conditions de vie sont défectueuses à de nombreux aspects : à l’inconfort des logements vétustes ou précaires (taudis,…), à la déficience des équipements, s’ajoutent souvent les effets d’une mauvaise répartition géographique de l’habitat, des activités et des services. Ce n’est en fait, qu’au milieu des années cinquante, que les autorités coloniales de l’époque ont commencé à s’intéresser à ce secteur et ont essayé par l’intermédiaire du « plan de Constantine », d’en faire un instrument visant à instaurer le progrès et la paix sociale.

A Alger, étant donné la situation difficile que connaissaient les quartiers défavorisés, les autorités locales envisageaient d’en améliorer et d’intégrer la population indigène à la population européenne.

1 -HAMIDOU R. : Le logement, un défi, éd. ENAP, O PU, Alger 1989. p29. 2 -DUFRESNE M. S. : Alger 1830-1984, stratégie et enjeux urbains, éd. Recherche sur les civilisations - Paris 1986, p 47

Pour cela, « J.Chevallier, élu maire d’Alger en mille neuf cent cinquante trois (1953), pour son nouveau programme d’HLM, s’attache les services de F.Pouillon, son objectif était de multiplier les programmes de la construction dits « cités satellites » pourvues de tous les équipements sociaux : écoles, terrains de sport, commerces, etc. ».1

C’est ainsi qu’Alger, est dotée de quelques programmes d’habitat social de grande envergure sous forme de grands ensembles, se cristallisant surtout par les travaux de Pouillon soldés par la naissance des cités : Diar El-Mahçoul, Diar Es Saada et Diar Echems à « El Madania », et Climat de France à « Bab-El oued ». A ces nouveaux quartiers, viennent s’ajouter d’autres nouvelles cités qui s’inscrivent dans le cadre du plan de Constantine citons par exemple : Diar El kaf, Diar Djemaa, Diar El Afia, Les Dunes, etc.

Depuis son apparition, c’est la première fois que la crise du logement, a été palliée sans toutefois disparaître, et cela grâce à l’intégration de la politique de l’habitat parmi les préoccupations majeures des pouvoirs publics.

Par ailleurs, « la volonté de stopper l’extension anarchique de la ville a mené la prise en charge de la périphérie en implantant des immeubles colossaux « remparts » à la limite de la ville ». 2

Après l’indépendance, on assiste à un développement déséquilibré se traduisant sur le plan politico-économique par l’importance consentie aux tâches productives et à l’industrie lourde, alors que le secteur de l’habitat a été quasiment gelé et relégué au second plan. En conséquence, un retard énorme s’est accumulé dans l’habitat urbain. En fait, cela peut être expliqué par le nombre de logements des « biens vacants » légués par les européens qui a contribué tant bien que mal à atténuer l’acuité de la crise et résorber un peu le déficit « Le départ des européens a libéré un parc-logement plus que suffisant prés de cent mille (100.000) logements à Alger. » 3

1 - Cf. art. « L’inventaire des besoins » In Alger Revue Municipale, 1954. 2 – BOURICHA R. : politique de l’habitat et actions publiques à Alger. Acte du 2ème colloque, USTHB- Alger 1998, p132. 3–BENATIA F. : Alger agrégat ou cité ? , éd. SNED, Alger 1980, p103.

Cependant, le spectre de la crise ne tardera pas à surgir de nouveau, pour atteindre son paroxysme au milieu des années soixante dix. En effet, le boom démographique engendré par la croissance de la population et l’exode rural massif concomitant, a véritablement accentué la demande en matière d’habitat, induisant par conséquent à la distorsion faramineuse entre l’offre et la demande.

Pour faire face à cette situation qui a pris des proportions alarmantes, et répondre ainsi hâtivement aux innombrables besoins impérieux, les pouvoirs publics fortement imprégnés et influencés par le « prototype » européen, récidivent la même erreur en adoptant la solution prônée par les autorités coloniale loin de la réalité algérienne, au détriment des valeurs historiques et culturelles locales, et cela par l’implantation de grands ensembles d’habitat collectif nommés (Z.H.U.N) dans les banlieues immédiates des villes. « Les périphéries algériennes évoquent les ZUP françaises ou les banlieues polonaises ainsi que les banlieues de l’Espagne franquiste et leurs mêmes problèmes. » 1.

Si du centre ville, on se déplace vers les périphéries urbaines, le phénomène marquant des paysages et des pratiques est le grand ensemble. « Ces immeubles ont été réalisés d’abord par petits ensembles, puis par grands ensembles (quatre cent (400) à mille(1000) logements ) ; aujourd’hui ils sont constitués, en zones d’habitation urbaine nouvelles (mille(1000) à cinq (5000) logements ) on les retrouve partout, en petites villes de l’intérieur jusqu’aux banlieues algéroises » 2.

En effet comme l’indique le tableau ci après, la banlieue algéroise a connu durant les années passées un développement spectaculaire provoquant l’émergence d’un pôle de croissance important qui s’est soldé par la création de trente mille cent douze (30112) logements sociaux réalisés à partir de l’année mille neuf cent soixante quinze (1975) jusqu’à la fin de mille neuf cent quatre vingt douze (1992), auxquels la périphérie orientale de la ville a pris la part du lion avec vingt six mille huit cent soixante sept (26867) unités d’habitations soit 89,22%, ce qui représente un chiffre effarant par rapport à la banlieue occidentale où le nombre de logements n’a pas dépassé le seuil de trois mille deux cent quarante cinq (3245) unités, soit 10,78% seulement du total.

1– COTE M. : l’Algérie ou l’espace retourné, op. cit., p263. 2 -Ibid..

Ajoutant en outre, que la plupart des ensembles d’habitat collectif érigés à Alger, se concentrent essentiellement à Bab-Ezzouar, Ain Naâdja, et Bordj El Kiffan qui représentent respectivement 21,72%, 17,91%, et 12,72%, ceci pour la périphérie Est. Pour ce qui est de la banlieue Ouest la plupart des ensembles ont été implantés à Ain Allah et Saïd Hamdine qui comptent respectivement 46,22% et 34,08%.

Cette divergence s’explique par le fait que les plans urbanistiques antérieurs (le P.O.G notamment), ont orienté la croissance urbaine d’Alger vers la périphérie orientale où a-t-on favorisé l’extension en parallèle avec les axes routiers. Cette option est devenue possible grâce aux atouts que présente cette zone, car son site est facilement accessible et moins accidenté en comparaison avec la partie ouest, et par voie de conséquence le coût mois élevé pour l’aménagement des terrains à urbaniser et leur viabilité aussi.

Tableau n°01: Programme de logements sociaux réalisés au 31.12.1992 à partir de l’année1975 :

Banlieue Est Banlieue Ouest Z.H.U.N ou Z.H.U.N ou Commune Nombre de Logements Nombre de Logements Commune Bachdjarah 1902 Saïd Hamdine 1106 Kouba 60 Château neuf 30 Jolie vue 1216 Bainem 472 Garidi 1790 Hydra 137

Gué de Const. 1494 Ain allah 1500 Ain naâdja 4812 - - El Annassers 706 - - Baraki 2004 - - Lavigerie 140 - - Mohammadia 802 - - Eucalyptus 1600 - - Bab Ezzouar 5836 - - Bordj El Kiffan 3419 - - Tolal 26867 Total 3245

Source : CNERU, Bilan des Z.H.U.N 1987.

2. Les grands ensembles face à la crise urbaine : Démolir ou conserver ?

Bien qu’ils ont grandement contribué à atténuer la crise et enchanter au début une population des mal logés, ces formes urbaines ne tarderons pas à être décrié et faire l’objet de virulentes diatribes tant sur le plan architectural et urbain que sur le plan socioéconomique et environnemental.1

Aujourd’hui le sentiment anti urbain que traverse certains secteurs de la société algérienne s’appuie en grande partie sur un rejet des « barres et des tours ». Cet habitat est semble-t-il refusé par les populations habituées à une vie sociale plus riche. L’exemple le plus marquant est celui évoqué par M.Côte en disant « à Batna, lors d’une opération de démolition d’un quartier dégradé, les habitants ont refusé d’emménager en immeuble.» 2

D’autant plus, on peut ajouter que « ces constructions jouent un rôle équivalent à celui du taudis du dix neuvième (19ème) siècle. » 3

Il paraît peut être tôt d’en faire une description détaillée et développer les causes de la crise urbaine actuelle des grands ensembles mais nous nous contentons de dire que la cité est devenue synonyme de crise sociale, d’erreur urbanistique et d’insécurité

A cet égard, la question que nous posons au départ, c’est comment doit-on traiter ces fragments urbains et de résoudre définitivement la crise y afférente ? Les démolir ? Ou plutôt choisir d’autres créneaux moins brutaux et plus réalistes ?

Interrogé par nos soins, le Pr. BURGEL G. 4 considère que le problème capital des grands ensembles est au-delà de l’aspect morphologique ou matériel (bien que celui-ci n’est pas à écarter de la problématique) car il se cristallise surtout dans le volet économique et social. En bref, il nous déclare et confirme que :

1 - voir 1ère Partie -Chap.I. 2 - COTE M. : op.cit. p266. 3 - FOURCAUT A. : Faire l’histoire des grands ensembles - informations recueillies de l’internet. 4 - BURGEL GUY professeur en Géographie urbaine -Université de Nanterre, Paris V.

« C’est plus facile d’exploser une barre qu’exploser les problèmes socioéconomiques ».

Si pour certains pays en Europe, les grands ensembles (exception faite de quelques cas) ont été sévèrement critiqués et considérés comme étant une erreur dans l’histoire de leurs villes, qu’ils ont réparé tantôt par la démolition,1 et tantôt par la réhabilitation et la restructuration , il est difficile concernant le contexte algérien de ne pas tenir compte d’un certains nombre de réalités , que HAMMACHE S. 2 avance :

1. Dans le contexte actuel et même futur du pays, recourir à la démolition de masse de logements construits en dur, sous prétexte de rénovation, de restructuration ou autre, est irréaliste par rapport au déficit en logements que connaît le pays.

2. Pour la puissance publique le grand ensemble est considéré comme étant l’outil répondant le mieux aux exigences opérationnelles de la production industrialisée en série, en vue de résoudre la crise de logements.

3. Pour une famille logeant dans des conditions défavorables et précaires (dans un bidonville les conditions d’habitabilité sont en dessous des normes élémentaires d’habitat…) espérer un logement F3 dans un grand ensemble périphérique demeure un objectif à atteindre, voire un luxe.

Ajoutant à cela, ce type d’urbanisation favorise l’extension verticale (à l’image des tours), ce qui permet de préserver les terres agricoles de haute valeur d’une part, d’autre part le recours à ce type d’habitat permet aussi de répondre rapidement aux demandes pressantes.

Toutefois nous jugeons utile de rappeler que l’option « démolition » des grands ensembles adoptée par nombre de pays en Europe, intervient dans un moment où pratiquement tous ces pays sinon la plupart, aboutissent à satisfaire et régler les besoins quantitatifs, pour en aborder désormais les exigences qualitatives.

1 - A titre d’exemple, citons le cas de venissieux et le quartier démocratique aux Minguettes (LYON) – Les 4000 à la courneuve qui connaissent quelques dynamitages, puis le Val Fourré (Mantes la jolie) à Paris. In. Revue « urbanisme », nov-déc 1999. Ed. Presse Pro. Paris p 114. 2 - HAMMACHE S. : Croissance de la ville et espaces publico-collectifs dans les grands ensembles, « Colloque national », USTHB-Alger 1996, p137.

En revanche, dans les pays les moins développés à l’instar de l’Algérie, le problème quantitatif continue à planer et sévir, constituant une principale source de tensions sociales et de mécontentement. Cependant, il n’en demeure pas moins que la question qualitative est loin d’être résolue.

En définitive, on peut extrapoler que le recours à la démolition d’un patrimoine immobilier peu ou prou récent est aberrant, erroné voire illogique, car la crise majeure des grands ensembles ne se cantonne pas dans l’aspect urbain, mais elle est tributaire en partie des problèmes socioéconomiques qui sont à l’origine du mal-être des habitants. Par conséquent, cela laisse supposer que la conservation de cet habitat devient une condition sine qua non et une voie impérative.

Néanmoins, on se trouve de nouveau dans un dilemme et face à une autre problématique, car nous nous interrogeons sur une éventuelle méthode ou manière par laquelle nous procédons, non seulement à conserver l’habitat, mais aussi à l’améliorer puisqu’il se dégrade à une rapide allure. C’est ainsi pour la qualité de notre patrimoine tant décriée et revendiquée qui demeure jusqu’aujourd’hui absente ou insuffisante. On essaye donc de dévoiler, et d’élucider cette question dans ce qui suit :

3. La réhabilitation ou la nouvelle alternative de l’aménagement urbain :

Au lendemain de la seconde guerre mondiale, on assiste à une période charnière où l’Europe se trouvait dans une situation extrêmement délicate résultante des effets néfastes du conflit, exigeant ainsi une réflexion sérieuse et des solutions urgentes au sortir de la crise.

A cet effet, la plupart des villes pilonnées et dévastées entraient dans un processus de renouvellement où une nouvelle ère se déclencha sous la volonté d’en reconstruire, en toute urgence.

Par ailleurs, l’image dégradée et désuète caractérisant les centres -villes nécessitait le recours immédiat à une démolition locale ou faire la « tabula rasa » et construire les nouveaux centres, symbole de pouvoir et de modernité sous les vestiges des anciens.

« C’est ainsi, apparut la rénovation urbaine comme tentative de remise en ordre et de modernisation. » 1

Longtemps la rénovation urbaine n’a été comprise que comme processus de transformation radicale de quartiers ou de zones préalablement déclarées insalubres. Les habitants des centres, et plus particulièrement les pauvres, étaient chassés de leur espaces et relogés dans la périphérie où leur étaient construits des semblants de quartiers servant à dormir, appelés « les Grands Ensembles ».

« Les bulldozers démolissaient des constructions délabrées afin que les architectes puissent projeter sur terrain vierge, les dogmes mal compris de la charte d’Athènes …remplaçaient les tissus urbains anciens, apparemment sans intérêt.» 2

1 - BOURICHA R. : Réhabilitation d’un tissu ancien –le cas de la cité « climat de France »- thèse de Magister EPAU 1997, p13 2 - D’après M.E : Revue d’architecture AA, n° 202 « Rénovation, Réhabilitation, Restauration » éd. G.E – Paris, 1979, p 36.

« Toute une génération d’architectes s’est ainsi exercée à redessiner des morceaux de ville, corrigeant en toute quiétude ce que Gropius qualifiait de « désordre urbain. » 1

Toutefois, les réactions parfois violentes conduisirent à une remise en question du processus et de sa trop commode simplicité. C’est ainsi que, « la rénovation urbaine fut entièrement repensée, et dans sa démarche, et dans ces effets possibles, des approches plus élaborées, moins brutales, furent étudiées et appliquées, mettant en relief des réalités autrefois négligées : Celles des tissus historiques ou des ensembles du 19ème siècle hâtivement qualifiés de décadents n’en étaient pas moins vivantes, celle plus complexe des Processus économiques ou sociaux qu’une apparente rentabilité financière faisait disparaître à tous jamais. » 2

D’autres voies alternatives furent ainsi ouvertes : « La réhabilitation et la restauration, deux approches précises fort indifférentes permettant ainsi la conservation du patrimoine, et sa réutilisation ou son adaptation aux nécessités de l’époque. » 3

A ce titre, la réhabilitation urbaine revêt une importance considérable dans le secteur de l’habitat car elle repose sur la nécessité d’assurer la conservation du patrimoine immobilier ou plutôt son amélioration en fonction de la dimension socioéconomique afin que ce dernier puisse répondre au besoin vital du logement.

Dans ce contexte, il importe de signaler qu’au cours de ces dernières années, la réhabilitation s’intéresse de plus en plus aux grands ensembles réputés pour leur dégradation ainsi pour leurs problèmes socioéconomiques. De plus, elle est devenue l’une des préoccupations majeures de la politique de la ville à travers le monde et focalise les attentions de tout le monde.

1 - Ibid. 2 - Ibid. 3 - In. REVUE AA n° 202, op. cit.

L’actualité de ce thème, témoigne qu’il s’agit d’un nouvel enjeu, voire d’une alternative aux politiques d’aménagements traditionnelles, non soucieuses de la qualité et de l’image urbaine comme l’affirmait M. SAUVEZ :

« L’élément le plus nouveau est l’exigence du développement durable d’une part, d’autre part l’utilisation des crédits de l’Etat essentiellement dans un but stratégique. Ceci s’oppose à une démarche traditionnelle sectorielle. Dans ce contexte la réalisation d’une voirie nouvelle, d’une opération de logement social ou l’aménagement d’un espace vert, par exemple, serait d’abord considéré comme un acte de requalification de l’espace environnant,…ce sont surtout les structurations de l’espace périphériques, des amorçages d’opérations de renouvellement, le montage d’opérations d’aménagement mixtes (mixités de fonction) et diversifiés (des groupes sociaux). » 1

L’intérêt recherché donc, par cette nouvelle conception de l’aménagement urbain porte beaucoup plus sur l’aspect qualitatif et l’image des espaces urbains et plus particulièrement des–Grands Ensembles–qui « se dégradent à une vitesse alarmante et si rien n’est fait, ils évolueraient lentement vers la condition de bidonville. » 2 Pour cela, il convient de réfléchir sur leur prise en charge, en terme de parc logements récents à réhabiliter, à restructurer et valoriser son image urbaine.

La réhabilitation, restructuration des grands ensembles a fait l’objet de divers travaux de recherche que nous évoquons entre autres, ceux effectués par L. KROLL, P.CLERC, P.PEILLON, A. FOURCAUT, A. FAURE,…etc., lesquels à travers leurs différentes propositions avaient comme objectif principal d’humaniser ces excroissances.

1 - SAUVEZ M. : La ville et l’enjeu du développement durable, éd. La doc. Française, Paris, 2001, p372. 2 - HAMMACHE S. : op.cit. p138.

En outre, l’intérêt de la problématique de la réhabilitation urbaine s’est accentué en France, à l’occasion des démarches, dites de « récupération » de la ville ou « régénération » 1, « renouvellement », « reconquête »…de la ville. C’est ainsi qu’elle a connu, le lancement des opérations « Banlieue 89 » dont on peut observer la réalisation de « 180 opérations en dix ans. » 2

A titre d’exemple, citons le cas de la ZUP du « Val Fourré » 3 à Mantes-la jolie située dans la banlieue parisienne, qui fournit une bonne illustration de réhabilitation/restructuration. Nonobstant, la réhabilitation n’est certainement pas bornée ou circonscrite dans les villes françaises, car elle prenait de l’ampleur et gagnait d’autres villes d’Europe telles que Bruxelles (Belgique), Liverpool et Manchester (G.Bretagne), Berlin et Hambourg (Allemagne), etc.…

En effet en 1971, une loi sur « la modernisation » assortie d’un certain nombre de mesures financières se préoccupe plus nettement de l’amélioration de l’habitat existant en République Fédérale Allemande.

A cet égard, nous saisissons cette opportunité pour s’arrêter sur l’expérience de Hambourg en Allemagne où la municipalité s’est engagée, depuis quelques années déjà, dans une politique de revitalisation des quartiers en voie de dégradation ou d’abandon, dénommée fort justement « politique des petits pas. » 4 Celle-ci repose sur des actions programmées en liaison étroite avec la population résidentes et sur des mesures d’incitation portant sur l’environnement et quelques points stratégiques de l’espace. Pour la municipalité il s’agit « d’éviter le dépérissement économique et la perte de population.» 5

1- L’expression « régénération urbaine »fut apparut en USA en 1960, suite à l’abandon de quelques activités (industrielles notamment) et terrains à l’intérieur des tissus urbains, et, qui se transformèrent par conséquent en friches ; d’où la nécessité d’une réaffectation pour une meilleure exploitation ainsi pour la rentabilité de l’espace. La réutilisation de ces espaces délaissés permet toutefois, de créer de nouveaux emplois, et réanimer la vie urbaine de nouveau. « Cours de Magister présenté par le Pr. Bouder A. + Propos noté d’une communication présentée par Chaline C. (Professeur à l’université de Paris XII.) 2-FAURE A. : Entre les tours et les barres –restructurer l’espace public des grands ensembles. Éd. CRETU, Lyon 1996, p37. 3- In. Revue TA n°348, éd.Pro Press- Paris1987. P119. Rappelons aussi que cet exemple a été évoqué par le Pr. BURGEL G., interrogé par nos soins lors du colloque international tenu à USTHB en février 2004. 4– In. Revue AA.202, op.cit. 5- Idem.

Les objectifs poursuivis et la démarche utilisée reflètent, comme en France et en Grande Bretagne, une nouvelle conception du développement urbain, favorisé par la crise économique et immobilière.

En Algérie, les travaux consentis à la réhabilitation (exception faite de quelques études ou mémoires) demeurent encore timides ou quasi inexistants, cela se justifie par le fait que chez nous, cette discipline est dans un stade embryonnaire d’une part ; d’autre part, cela revient probablement à l’idéologie, et à la stratégie politique des pouvoirs publics en matière d’urbanisme et d’aménagement qui continuent à favoriser le neuf et concéder une importance et une préoccupation majeure à l’extension urbaine en vue de répondre aux besoins quantitatifs, au lieu de reconquérir la ville pour rénover et réhabiliter son tissu urbain qui se dégrade de jour en jour.

II- Choix du Thème:

1. Pourquoi les grands ensembles ?

Le choix de ce thème n’est pas fortuit ou le fait du hasard, mais il est motivé par une certaine inquiétude ressentie quant au devenir des grands ensembles. Ces derniers connaissent en effet, une situation assez difficile, inextricable, voire effrayante où se conjugue toute sorte de problèmes qui ne cessent de sévir aussi bien sur l’espace que sur le vécu quotidien des habitants. Notre choix se justifie alors, par l’image médiocre et répulsive qu’incarnent nos cités actuellement, se caractérisant non seulement par la laideur du bâti qui perd son sens esthétique et sa brillance, mais aussi dans la dévalorisation des espaces extérieures souvent assimilés au « no man’s land ». Pis encore, ces espaces sont généralement abandonnés en l’absence d’une prise en charge réelle, laissant le champ libre aux initiatives et appropriations anarchiques induisant à un vrai chaos. Ajoutant à cela, les problèmes socio-urbains et économiques qui pèsent d’un poids fort sur le fonctionnement des grands ensembles, constituant ainsi des écueils à leur développement, sans pour autant omettre les maux qui en résultent qui deviennent ainsi leur apanage. Notre choix se traduit donc, par une prise de conscience à cet état duquel le constat n’est guère reluisant, d’autant qu’il inspire à une dégradation très sensible, méritant ainsi une méditation sérieuse, et une réflexion sur l’exutoire de cette crise.

2. Le choix de la cité Diar El Mahçoul et 08 Mai 1945 :

Il est tout à fait clair et logique que la situation évoquée ci-dessus ne peut être d’une manière ou d’une autre « standard » ou analogue dans tous les quartiers, bien qu’il existe, bien entendu, quelques points similaires. En effet, chaque ensemble urbain ayant ses propres particularités spatiales, sociales, son propre contexte, etc., qui se distinguent bien évidemment des autres quartiers. A partir de ce principe, il devient donc aberrant de traiter tous les milieux urbains de la même manière sous peine de déboucher à posteriori sur des résultats erronés ou manquant de pertinence, et par la même mener une opération chimérique qui sera sans doute vouée à l’échec.

A cet effet, pour mener à bien cette étude, nous avons jugé utile (avec la proposition de notre promoteur) de choisir deux grands ensembles différents, pour procéder à une analyse comparative afin de déceler la réalité de chacun par rapport à l’autre et découvrir aussi leurs caractéristiques. Il s’agit alors, de la cité de Diar El mahçoul et celle du 08 mai 1945. Pour rappel, ce choix n’a pas été aléatoire mais assujettis à nombre de facteurs qui sous-tendent le choix de ces cités et se résument comme suit : - L’âge ou l’époque de la création. - La situation géographique et administrative, etc.

2.1 Cité Diar El Mahçoul :

Cette cité qui remonte à l’ère coloniale, occupant une situation agréable dans la zone centrale. Cependant, elle se trouve aujourd’hui au bout de son sort, en perdant peu à peu ces qualités d’antan. Cela se traduisant alors, par une dégradation très prononcée et continuant à se livrer à l’usure de temps et de l’homme. L’habitant y souffre des affres de la crise de logement, et des autres problèmes y afférents, ce qui devient nécessaire, voire urgent de se pencher sur cet état pour le remédier.

2.2 Cité 08 Mai 1945 :

La cité 08 mai 1945 contient des caractéristiques différentes en quelque sorte par rapport à Diar el mahçoul. Sise à la périphérie algéroise, elle a longtemps souffert de l’isolement, du sous équipement et d’innombrables problèmes divers, ce qui justifie nettement le choix de cette cité. Depuis sa création jusqu’à nos jours, ce quartier n’a pas connu un changement spectaculaire (à l’exception de quelques projets ponctuels), mais au contraire il est resté figé et fait preuve d’une déliquescence avancée, faute d’aménagement (notamment celui des espaces extérieures) et d’une gestion efficace, etc.. Ont vraisemblablement contribué à atteindre cet état désagréable. Pour cela, la recherche de solutions adéquates pour améliorer cette situation demeure donc une exigence impérative voire une urgence.

III– Problématique générale :

Les grands ensembles algérois sont devenus aujourd’hui synonymes de la malvie et de malaise social, d’autant qu’ils connaissent des dysfonctionnements sur les divers plans. Considérés pendant longtemps comme emblème de progrès technique, économique et de l’industrialisation, ce parc fait l’objet de plusieurs critiques non seulement sur l’aspect architectural et urbain, mais comme porteur d’un risque d’explosion sociale. Cependant, on peut remarquer la présence des inconvénients suivants :

- Surpeuplement des logements et dégradation du bâti. - Déséquilibre fonctionnel et/ou sous équipement. - Espaces extérieurs délaissés et/ou mal entretenus ou aménagés. - Marginalisation tant spatiale que sociale. - Recrudescence des maux sociaux : chômage, délinquance, drogue, insécurité, etc.

Ce constat, hélas sombre mais réel, car reflétant d’une manière crédible et explicite la réalité amère d’une situation de plus en plus inquiétante traduisant la détérioration du cadre de vie de la population. Dans cette optique, on se demande :

 Est-ce qu’on peut assimiler la situation des anciens ensembles à celle des ensembles récents ? Et à quoi reviennent les causes réelles de leur dégradation ?  A quel point ce constat illustre la dégradation dans ces ensembles ? Autrement dit quelles sont les répercussions aussi bien spatiales que sociales, etc.. de la situation actuelle ?  Comment la réhabilitation procède à basculer cette posture pour l’améliorer, et requalifier l’urbain et le social, face aux enjeux majeurs auxquels elle est confrontée ?

A partir de la lecture de notre problématique, en combinaison avec les cas d’étude, il se dégage de fait une problématique ambivalente : 1-Problématique des grands ensembles coloniaux (cité Diar el mahçoul). 2-Problématique des grands ensembles post-indépendance (cité 08 mai 1945).

1. Problématique de la cité Diar El Mahçoul :

La cité « Diar El Mahçoul » à l’instar des autres cités coloniales traverse une situation des plus délicates et pénibles qui va crescendo avec le temps, aggravée apparemment par une crise de logement aiguë, sans pour autant oublier l’exclusion sociale, et le sentiment de frustration et d’appauvrissement éprouvé par ses habitants. En effet, « les logements y sont réduits, correspondant aux normes économiques du plan de Constantine aux normes dites « des opérations de recasement » pour les populations des bidonvilles, ces ensembles sont réputés inhabitables. »1. Cela, représente à juste titre le cas de Diar el mahçoul ainsi que d’autres cités coloniales 2.

D’ailleurs ce qui est frappant, c’est la densité importante des logements et leur surpeuplement, dus (sans doute) au boom démographique qui a augmenté la pression sur la cité où le taux d’occupation par logement (TOL) actuel est à l’ordre de 7.9 p/l 3 pour la partie sud « simple confort », et de 7.2 p/l 4 pour la partie nord « confort ».

Cela ne va pas toutefois sans générer des effets pervers menaçant le confort de l’habitant et l’environnement urbain.

Cette situation s’avère difficile et même paradoxale, donc on s’interroge quelles sont ses implications sociospatiales, etc..? On ce demande également comment peut-on y remédier à travers une opération de réhabilitation concertée et financièrement réalisable ? Une opération qui sera non seulement de gestion, de requalification d’un patrimoine mais aussi comme instrument de mobilisation des citoyens.

1 -G.G.A : Alger capitale du 21èmesiècle « le Grand Projet Urbain de la capitale » éd. Urbanis, Alger,1997, p127. 2-Citons par exemple : Diar es Saada, Diar Echems (El Madania) ,Diar El kaf, Carrières Jaubert (B.E.O) , Climat de France (O.Koriche) ,etc.… 3-D’après l’APC d’El MADANIA 4-idem.

2- Problématique de la cité 08 mai 1945 :

La plupart des grands ensembles et cités post-indépendance qui ceinturent la ville d’Alger, notamment au sud et à l’est, donnent actuellement une impression d’inachevé que se soit par :

- L’insuffisance de leurs équipements. - L’absence de traitement de leurs abords et des espaces publics souvent non aménagés. - Et plus généralement leur marginalisation spatiale et sociale.

Il semble que ces facteurs suffisent pour esquisser à peu prés l’image qu’incarne la présente cité et qui dénote le manque de la qualité urbaine et le pandémonium. Cependant, il y a lieu de s’interroger sur les points suivants :

- Comment ce manifeste l’état de cette cité sur le volet sociospatial, socioéconomique, etc.. ? - Comment juge-t-on sa situation par rapport à celle de la cité Diar el mahcoul ? - Quelles sont les solutions appropriées pour une éventuelle réhabilitation ? Et qu’en pensent les habitants ?

Nous évertuons de répondre à toutes ces questions sans toutefois prétendre que cette étude est exhaustive ou parfaite. Elle se veut simplement ébaucher une démarche globale et mettre en place les solutions adéquates, capables de remédier aux problèmes multiples dont souffre la population des grands ensembles. Rappelons à cet égard, que nous essayerons de nous entretenir avec les habitants et les interroger à l’aide d’un questionnaire pour s’enquérir de près, et avoir une meilleure compréhension des problèmes et lever l’ambiguïté sur quelques questions estompées, afin d’envisager une véritable stratégie de réhabilitation en fonction de leurs aspirations. De même, nous nous approcherons des différents responsables de la gestion urbaine pour les interroger sur la situation et leur part de responsabilité dans la gestion pour pouvoir déterminer les causes réelles, et le poids de chacun dans la situation actuelle en vue d’une amélioration et réhabilitation des cités étudiées.

IV– Objectifs :

De l’examen de notre problématique naissent les idées majeures qui résument les buts visés par ce travail de recherche. Sans vouloir prétendre que cette liste est exhaustive, nous nous essayerons néanmoins, de nous pencher sur le cadre urbain d’une part et les problèmes socioéconomiques d’autre part. Par ailleurs, les objectifs qu’on s’est assignés pour le cas d’étude proprement dit concourent dans leur ensemble vers un thème majeur essentiel dans notre cas à savoir: L’aménagement et /ou la réhabilitation des grands ensembles. Afin de pouvoir aboutir à une compréhension correcte du thème nous avons élaboré les objectifs suivants :

 D’emblée, le premier objectif quêté est de déceler la situation actuelle propre à chaque cas étudié, par un diagnostic ; c’est à dire, nous cherchons à priori à mieux connaître les problèmes dont souffrent les habitants de chaque cité, leur nature, et comment se traduisent sur l’espace et sur le vécu social, car cela constitue à juste titre la base qui sous tend la réhabilitation. Une fois les problèmes seront appréhendés, les solutions s’éclaircissent de plus en plus, ce qui veut dire que cela demeure un objectif primordial.

 La recherche de solutions adéquates qui concourent à une réhabilitation optimale et globale des grands ensembles constitue également un objectif prépondérant et cela pour : -L’insertion spatiale des espaces désarticulés. -L’insertion sociale notamment la frange la plus vulnérable (les jeunes), afin de les intégrer à la vie sociale et réduire par la même les maux sociaux ou les annihiler. -La mise en place de mécanismes optimaux susceptibles de ressusciter, revivifier, et réanimer la vie urbaine tant figée et amorphe. -Valorisation et amélioration de l’image et de la qualité urbaine qui reste insuffisante.

 Le but est aussi, d’essayer de convaincre l’habitant, le responsable et autres acteurs de la ville, de la nécessité d’agir, et participer par tous les moyens possibles (en mettant l’accent sur le volet financier) pour la remise en état et la requalification urgentes de nos cités avant que la situation s’empire davantage et exigera sans doute au futur des moyens supplémentaires.

 Relever et connaître mieux les revendications et les ambitions des habitants, pour agir dans ce sens, car ils constituent une partie prenante dans la réhabilitation et le garant premier de sa réussite en les impliquant à cette démarche par leur participation très convoitée.

Toutefois, il sera utile de rappeler qu’au-delà du cadre bâti, c’est une vision plus globale des conditions de vie dans les deux quartiers qu’il fallait s’attacher notamment l’action sociale, culturelle et de loisirs. Or, l’amélioration réelle du cadre de vie « habitat » ne peut réussir qu’à partir de véritables recherches qui prennent en charge les aspirations des habitants.

V– Méthodologie :

La nécessité d’établir un cadre référentiel, un champ d’investigation qui facilitera l’orientation du chercheur vers les éléments clés en relation directe avec son sujet d’étude, et de permettre par la même de faire le choix judicieux des instruments et outils, aussi bien pour l’analyse que pour l’intervention est une condition sine qua non pour toute recherche qui se veut crédible et opérationnelle. Pour cela, nous avons suivi la démarche suivante :

Premièrement: La Recherche bibliographique

Au départ, on a amorcé notre travail par l’exploitation de la documentation variée auquelle disposent les différents organismes et cela, dans le but de constituer et avoir d’idées riches, et des connaissances théoriques suffisantes qui nous aident à aborder le sujet en question. Signalons au passage, que cette première étape est censée très importante, c’est pourquoi, elle nous a pris énormément de temps. Ainsi, pour une meilleure lecture et une recherche parfaite nous nous sommes rendus aux organismes et administrations suivants :

 Bibliothèque de la FSTGAT de l’USTHB ;  Bibliothèque de l’EPAU ;  Bibliothèque Nationale (BN) du Hamma ;  Ministère de l’Habitat (Sce documentation);  OPGI de Dar El-Beida (Sce documentation) ;  Bureaux d’études (BEREG, BEREP, BEWA, CNERU, URBANIS, etc.) ;  Recherche électronique (Internet, Encyclopédie,..).

Parallèlement à cela, cette phase a été synchronisée par la collecte des données statistiques, cartographiques,... nécessaires pour la réalisation de cette étude. Pour ce faire, on a sollicité les organismes suivants :

 ONS (Sce. Documentation) ;  Les APC d’El Madania et de Bab-Ezzouar (Sces. Techniques) ;  Les offices de la gestion immobilière : OPGI de Sidi-M’hamed et OPGI de Sorecal ;  DPAT de la wilaya d’Alger.

Deuxièmement : Les Enquêtes de terrains

Les enquêtes constituent elles aussi une étape décisive vu son apport et les informations qu’elles fournit au chercheur dans les divers volets et niveaux. Ainsi, c’est grâce aux enquêtes qu’on aboutit à configurer, identifier la zone ou le site visé par une étude quelleconque. Bref, de déterminer les multiples problèmes urbains et connaître l’aire d’étude. Il serait judicieux de dire également qu’à travers les enquêtes, le chercheur pourra obtenir les données qui lui semblent défaillantes surtout lorsqu’il s’agit d’un quartier urbain ou d’une unité de voisinage...

Dans notre cas, il s’agit de mener une double enquête puisque nous étudions deux quartiers à la fois. La première enquête a été consacrée à la cité 08 mai 45 qui, a touché pratiquement toutes ces unités de voisinage sans exception, et cela pour avoir des informations reflétant la situation réelle de la cité dans toute sa dimension.

Néanmoins, vu le gigantisme et l’ampleur de cette cité, on s’est contenté d’un spécimen de 284 ménages interviewés directement par nos soins, une mission qui n’a pas été si facile mais très épuisante vu l’ampleur de ce quartier.

En second lieu, on s’est dirigé vers la cité Diar el mahçoul pour achever notre tâche de la même sorte que la première mais cette fois-ci pour un échantillon de 200 ménages relevant des deux secteurs urbains constituant ce quartier populaire.

Parmi les avantages de ce mode d’enquête c’est d’obtenir des informations justes, complètes (dans la majorité des cas) et bénéficier des explications pléthoriques et crédibles que formulent les citoyens. De plus, cueillir les différents points de vue des habitants qui alimentent l’analyse de la situation.

En contrepartie, ce genre d’enquête a pour inconvénient une grande consommation de temps, sans pour autant oublier la réticence et quelques comportements étranges que subit parfois le chercheur, mais se sont des cas assez rares (heureusement), surtout lorsqu’il s’agit des quartiers dits populaires où, il faut faire allusion à la collaboration significative de la population dans sa majorité qui a exprimé avec ardeur et émotion ses problèmes et son vécu amer dans l’espoir d’en faire entendre les responsables pour s’en sortir et voir sa posture s’épanouir et s’améliorer.

Troisièmement: Traitement des données

Cette ultime phase a été consacré au traitement de l’ensemble des données obtenues ainsi leurs interprétations sous formes de tableaux, de graphes, de cartes et de commentaires , tout cela dans le seul but d’atteindre l’objectif de notre travail .

Structuration et organisation de la thèse :

Afin de cerner toutes les dimensions de la problématique inhérente à la réhabilitation des grands ensembles nous avons scindé l’étude en trois parties principales dont chacune renferme deux chapitres.

La première partie intitulée « Pour une approche commune : les grands ensembles et la réhabilitation » se présente en deux chapitres :

Chapitre I : Les grands ensembles : Définitions et caractéristiques ; Chapitre II : La réhabilitation : un impératif pour refaire la ville ;

Dans cette partie nous avons abordé le sujet par une analyse fondée sur une approche théorique soutenue par somme de définitions et de concepts issus d’une recherche bibliographique approfondie, qui porte aussi bien sur les grands ensembles que sur la réhabilitation, deux mots clés de cette thèse.

La deuxième partie s’agit d’une étude appliquée sur deux exemples d’Alger dénommée «Etude comparative de deux cas différents à Alger : Cité Diar El Mahçoul et 08 Mai 1945». Elle comporte également deux chapitres :

Chapitre I : Analyse démographique et socioéconomique. Chapitre II : Analyse du cadre bâti et non bâti.

En second lieu, nous nous sommes orientés donc vers l’étude de deux cas concrets touchant deux quartiers distincts d’Alger tout en s’intéressant de faire le point sur l’état des lieux et montrer ensuite l’avis des habitants ainsi que les responsables de la gestion urbaine sur le cadre urbain en général, tout cela pour diagnostiquer les situations caractérisant les deux cités étudiées et mettre en relief leurs problèmes réels.

La troisième partie représente en fait un remède en traitant les problèmes constatés des deux cités, et est titrée comme suit : « Quelles actions à envisager pour la réhabilitation ?» dont on peut observer deux chapitres :

Chapitre I : La Réhabilitation du grand ensemble de Diar El Mahçoul. Chapitre II : La Réhabilitation du grand ensemble du 08 Mai 1945.

Pour ce qui est de cette ultime partie, elle a été consacrée à exposer les différentes propositions visant à réhabiliter les deux quartiers, et améliorer le vécu de leurs habitants. De plus, nous essayerons de montrer la stratégie adoptée, à chaque cas, et cela dans le but de procéder à une réhabilitation plus pertinente, efficace, et pérenne, en fonction des problèmes et des aspirations de la population.

PREMIERE PARTIE : Pour une approche commune : Les grands ensembles et la réhabilitation

Introduction :

La majorité des pays affectés par la crise du logement à l’échelon mondial, ont tenté par le biais de la mise en place de politiques spécifiques de dénouer et résoudre rapidement ce problème urbain épineux.

Cependant, les choix et les démarches les plus répandus agiront dans le même sens: conquérir les banlieues et implanter sur ses vastes étendues de grands ensembles d’habitat collectif.

C’est dans cette optique que s’inscrit le premier chapitre de cette partie où nous allons aborder la question des grands ensembles en mettant en relief leur définition, les causes qui ont induit leur apparition, ainsi que les caractéristiques et les problèmes inhérents.

De plus, nous allons faire un détour dans quelques pays qui ont connu ce style urbain, en se basant, bien entendu, sur l’exemple français où le phénomène des grands ensembles a pris de l’ampleur et ayant marqué le paysage urbain de plusieurs villes, faisant ainsi l’objet de nombreux débats et écrits dans la presse, les ouvrages, les revues, etc.., à cause des problèmes qui en découlent, induisant des critiques multiples et mettant en cause la construction de ces modèles archétypes.

connaissent une crise urbaine ״ grands ensembles ״ En effet, aujourd’hui les quartiers des tangible accentuée par les problèmes divers de nature spatiale, sociale, etc. Cet héritage lourd à gérer constitue récemment un sujet prioritaire de nombreuses réflexions et prises de position par les architectes, les géographes, les urbanistes et autres théoriciens de la ville.

Cependant, nombreux sont ceux qui ont préconisé des solutions urgentes et immédiates en vue de leur réhabilitation et l’amélioration du cadre de vie de leurs populations.

A ce titre, notre deuxième chapitre se veut une mise en lumière sur cette nouvelle option qu’est la réhabilitation urbaine, où nous nous sommes intéressés à en clarifier la notion, le concept, et montrer ainsi les différents enjeux auxquels elle est exposée tels les enjeux politiques, urbains, économiques, etc.

Ainsi, pour une meilleure lecture et une vision plus large, il nous a paru aussi nécessaire qu’utile d’examiner les stratégies d’un nombre de pays développés qui ont déjà adopté cette démarche dans leur politique urbaine tout en essayant de savoir pourquoi et comment ces pays réhabilitent leur patrimoine immobilier et quels sont les volets visés ? Enfin, nous concluons ce chapitre par une approche de la réhabilitation en Algérie, dont on essaye d’élucider quelques questions estompées qui restent peu connues et ambiguës.

CHAPITRE I : Les grands ensembles définitions et caractéristiques

I- Généralités :

1-A propos du terme « Grand Ensemble » :

Selon A. FOURCAUT 1, l’expression apparaît pour la première fois dans le titre d’un article de l’urbaniste M. Rotival dans l’architecture d’aujourd’hui de juin mille neuf cent trente cinq (1935) intitulé « Les grands ensembles ». L’article porte sur les groupes de HBM 2 collectifs construits par les offices publics. Ainsi dès leur naissance, les grands ensembles sont associés à l’urbanisme du plan régional, au logement social et à la modernité architecturale, et opposés à « la lèpre pavillonnaire ». Dans les années mille neuf cent cinquante (1950), l’expression se généralise en concurrence avec d’autres ; les bâtiments sont désignés soit par leur nouveauté–villes nouvelles, cités nouvelles, cités satellites, villes neuves, unité d’habitation ou de voisinage–soit par leur modélisation technique ou financière-soit par leur processus de financement : les HLM 3. Les premiers grands ensembles sont réalisés en dehors de toute doctrine officielle, de tout texte réglementaire, traduisant l’improvisation dans l’urgence qui préside à leur édification.

En revanche, M. RAGON souligne que les grands ensembles sont construits dans les années vingt, mais leur principe s’est universalisé après la seconde guerre mondiale, à tel point qu’il semble la seule découverte urbanistique de l’architecture moderne. « Ces grands ensembles ont une bien plus vieille histoire. Leurs modèles (Siedlingen) ont été en effet construits et présentés comme révolutionnaires, dès mille neuf cent vingt trois (1923) en Allemagne, et ce jusqu’à la crise économique des années trente. » 4

2-Définition : Qu’est ce qu’un grand ensemble ?

Deux termes nouveaux sont entrés dans le vocabulaire courant des urbanistes, des sociologues et des géographes : Grands ensembles et villes nouvelles. Ils correspondent à

1- FOURCAUT A. : Faire l’histoire des grands ensembles, documentation obtenue de l’Internet. 2- Habitat à Bon Marché. 3- Habitat à Loyer Modéré. 4- RAGON M. : Histoire de l’architecture et de l’urbanisme moderne, éd. Casterman, Paris, 1986, T2, p246.

deux réalités spécifiques du développement urbain au cours des quarante dernières années dans la plupart des pays à l’échelle mondiale. Qu’est ce qu’un grand ensemble donc ? Le grand ensemble est fait pour répondre à des besoins urgents et importants, « il correspond à une production en masse de logements uniformes à durée limitée, construits dans le moindre temps et au moindre prix, selon certains « machine à habiter » pour occupant supposé standardisé. Il accentue la ségrégation dans un cadre sans tradition où tout est fonctionnel, où il n’y a pas de place pour la variété, la fantaisie et l’initiative individuelle. » 1

La définition des grands ensembles diffère ainsi suivant les diverses sources. Cependant, pour mieux saisir leur notion, leur fonction et leurs particularités, d’autres définitions complémentaires paraissent intéressantes et se résument dans ce qui suit :

Pour P.GEORGE : « le grand ensemble est un bloc de plusieurs centaines (600 ou 800 au minimum) ou plusieurs milliers de logements, édifiés au cour d’un délai très bref (moins de cinq ans) et aussitôt occupé globalement. Intégré à une masse urbaine en croissance par étalement continu, il n’appelle pas d’autre désignation particulière. Planté hors du périmètre urbain dans un emplacement prédéterminé par une planification de l’implantation urbaine, hors de la masse bâtie antérieure, séparé d’elle par des zones volontairement réservées à des espaces non construits, il constitue une ville nouvelle. Conçu à la fois pour l’habitat et pour les activités associées, il devient une ville satellite. »2

Pour P.CLERC : « Les grands ensembles sont des créations pures, agglomérations presque sans passé dont l’élaboration s’effectue en fonction seulement du présent et de l’avenir. D’autre part ils sont implantés dans la banlieue des villes, dans le plus grand nombre des cas, et leurs fonctions restent strictement résidentielles. Parfois ils sont appelés à constituer de véritables villes nouvelles aux fonctions diversifiées cas très rares en vérité. Les grands ensembles en général, sont une des formes récentes de l’extension des banlieues résidentielles. » 3

1- BASTIE J. : La croissance de la banlieue parisienne, éd. Puf, Paris, 1964, p401. 2- GEORGE P. : Précis de géographie urbaine, éd. Puf. Paris, 1974, p126 3- CLERC P. : Grands ensembles banlieues nouvelles, éd. Puf, 1967, p126.

La lecture des définitions ci-dessus fait ressortir les remarques suivantes :  Que le grand ensemble est un groupe d’habitations (des centaines voire des milliers).  Il constitue une forme d’urbanisation récente et sans passé.  Implanté généralement dans la banlieue (loin du centre-ville).  Conçu pour l’habitat et des activités accompagnées.  Il constitue parfois une ville nouvelle.

3. Logique de la réalisation :

Selon M. CORNU 1, la logique de la réalisation des grands ensembles découle de la logique de leurs déterminations. Etant donné les circonstances de leur genèse, leur fabrication a été soumise à trois conditions impératives : -Il fallait les construire dans les délais les plus courts. -Les construire massivement. -Les construire économiquement. Impératif I : urgence, Impératif II : masse, Impératif III : économie Urgence, à cause du caractère aigu, pressant, de la crise du logement dans les métropoles. Masse, à cause de l’ampleur de cette crise. Economie, puisque, dans presque tous les cas , le financement des grands ensembles de logements sociaux était assuré, et ne pouvait l’être, que par des capitaux publics, investis, comme on dit en termes administratifs, « sans but lucratif ». Ces trois impératifs sont complémentaires, liés entre eux, donc connexes. Ils constituent le système par lequel les grands ensembles ont été réalisés.

1- CORNU M. : Libérer la ville, éd. Casterman. Bruxelles, 1977, p70.

II- Approche rétrospective :

1- La révolution industrielle et la crise des villes :

La révolution industrielle est l’une des mutations les plus importantes de l’histoire de l’humanité et cela par le volume des bouleversements qu’elle a engendré, notamment en matière d’urbanisme et d’urbanisation. A cette époque, la croissance urbaine a connu un essor considérable grâce au développement de l’industrie et des moyens de transports.

« Les structures des villes traditionnelles sont devenues, de facto sclérosées et incapables de s’adapter aux nouvelles données induites par la révolution industrielle. » 1 En effet, sous le poids de l’entassement des populations venues chercher du travail, ces mêmes structures se sont éclatées conduisant à une urbanisation tout azimut.

Face à cette situation désastreuse bon nombre de spécialistes de la question urbaine se sont penchés sur le problème pour essayer de trouver un remède. La plupart des solutions prônées vont dans un même sens : conquérir les banlieues et créer des villes nouvelles.

« Pour les idéologues de l’urbanisme, l’avenir de la ville était en fait le «désurbanisme». La théorie de la « cité jardin » sera l’une des conséquences de cette option anti-urbaine. La « cité jardin satellite », comme processus d’urbanisation et support de croissance, a été inventée en Angleterre au début du vingtième siècle. » 2

2- Le fonctionnalisme comme réponse aux problèmes de la ville :

Le début du vingtième siècle a aussi connu, dans le domaine de l’architecture et de l’urbanisme l’apparition d’un mouvement révolutionnaire en l’occurrence : « le mouvement fonctionnaliste » ou ce qu’on a appelé par la suite « le style international ».

1- KHALIL F. : L’urbanisme et l’architecture en Algérie : Entre théorie et pratique, Thèse de Magister en urbanisme, Epau, Alger, 2002,p23. 2 –RAGON M. : histoire mondiale de l’architecture et de l’urbanisme, Op.Cit., p270.

La doctrine fonctionnaliste face au chaos engendré par la civilisation industrielle et ces répercussions en matière d’urbanisme et d’urbanisation, tentait d’instaurer une certaine idéologie urbanistique et architecturale pour faire face et contrecarrer la poussée anarchique de la ville industrielle ; C’est alors que les ténors de ce mouvement se sont réunis, organisés pour essayer de trouver des solutions à cette situation. Leurs recherches se sont, enfin, couronnées par la rédaction d’une charte communément connue sous le nom de «charte d’Athènes.» Le but de cette charte dont la volonté de rationaliser l’urbanisme est, surtout, d’améliorer les conditions de vie des populations et de rendre à l’homme sa juste valeur, sans discrimination aucune.C’est ainsi que le concept de « l’homme universel » a été élaboré ; c’est à dire standard, pour qu’il faudrait produire des modèles standards.

En fait cette notion de « l’homme universel » a atteint son summum, par la définition stricte des principaux besoins biologiques de l’homme, en l’occurrence : habiter, travailler, circuler, se recréer, qui constituent d’après les thèses des modernistes, les clés essentielles de l’urbanisme moderne, auxquelles il faut ajouter les matériaux fondamentaux à la concrétisation de ces besoins à savoir : l’espace _ le soleil _ la verdure.

Dans le fonctionnalisme, on stipule de construire dense et haut, pour dégager le sol au profit des espaces verts ; Et c’est en construisant à l’air libre qu’on récupérera les terrains pour les aménager en espaces verts. La densité est donc étalée sur la verticale et non plus sur l’horizontale.

3 La politique des villes nouvelles et la naissance des grands ensembles :

Une autre conception de l’urbanisation a accompagné la promulgation de la charte d’Athènes Il s’agit de l’apparition de grands ensembles d’habitation et de villes nouvelles. Une véritable machine à construire a vu le jour après la fin de la deuxième guerre mondiale. Les dégâts enregistrés durant cette guerre ont été tellement lourds de conséquences, qu’il a fallu, construire de nouvelles cités d’habitation pour abriter les populations qui se sont retrouvées sans logement.

C’est ainsi qu’on a assisté au lendemain de la fin de cette guerre, à la naissance des grands ensembles construits d’immeubles types standardisés sous forme de barre et de tour, qui étaient censés représenter des fragments de ville. « L’avatar de la charte d’Athènes, semble être principalement les grands ensembles qui, restant au stade de dortoirs, n’ont jamais réussi à devenir villes actives. Ce principe de grands ensembles s’est universalisé après la seconde guerre mondiale, à tel point qu’il semble la seule découverte urbanistique de l’architecture moderne. » 1

Ces grands ensembles, donc, correspondaient à un changement d’échelle, car leur objectif était de parer au plus pressé, c’est à dire : loger des milliers de sinistrés. Cependant, l’insuffisance qualitative des grands ensembles devait emmener les pouvoirs publics à inciter à la naissance de réelles opérations d’urbanisme pour combler le manque au niveau de ces grands ensembles. Un manque qui se caractérisait, surtout, par l’absence d’équipements d’accompagnements, qui permettraient le bon déroulement de la vie au quotidien.

Devant cet état de chose, les autorités et les pouvoirs publics, et avec eux les spécialistes de la question urbaine, ont relancé la réflexion encore une fois pour essayer de trouver les meilleures solutions aux problèmes posés. C’est ainsi que vers le début des années 60, notamment en France, que nous assistons à l’émergence de l’idée de « ville nouvelle », conçue et pensée comme des entités autonomes, capable à elle seule de répondre aux besoins pressants en matière d’habitat et d’emploi. « Cette politique des villes nouvelles se fixait, comme objectifs :

-De planifier totalement l’urbanisme, et d’arrêter le développement des métropoles en tache d’huile. - Eviter le phénomène de banlieurisation par la création de centres urbains, véritables villes nouvelles réunissant logement, équipement et emplois, qui mettraient un terme à l’isolement des habitants des banlieues et rompaient leur lien de dépendance avec les grands centres. - Lancer des expériences d’esthétiques urbaines pour remédier à la monotonie des grands ensembles. » 2

1- RAGON M. Op. Cit, p144. 2-CHATIN C. : 9 villes nouvelles, éd. Dunob, Paris, 1975, p35.

III- Caractéristiques générales des grands ensembles :

Ces quartiers lourdement handicapés ne subissent pas tous, cependant, l’ensemble des dysfonctionnements cités ci-après :

-L’isolement géographique : Ils sont souvent, soit éloignés des centres urbains, soit isolés par de fortes coupures urbaines (infrastructures lourdes, friches industrielles, équipement non structurants). Cette situation est renforcée par la rupture de réseau de voirie et le faible nombre de points de raccordements. 1

-La monofonctionnalité : Ils se composent essentiellement de constructions à usage d’habitation et d’équipements collectifs dont le nombre varie selon les sites. Cette monofonctionnalité étant renforcée du fait qu’on n’y trouve qu’une seule catégorie de logement, dépendant, d’une seule catégorie de maître d’ouvrage. Ils comportent parfois des commerces, rarement des activités. Quand ces dernières sont présentes (zones industrielles), elles sont généralement organisées spatialement de façon très autonome et les emplois ne bénéficient que marginalement aux habitants. 2

-Le sous équipement : Généralement, ces grands ensembles d’habitation se trouvent greffés aux alentours des grandes villes, c’est pourquoi on y assiste, dans la plupart des cas, à un déséquilibre flagrant entre l’habitat et équipements. « L’urgence de construire des logements pour répondre à une demande de plus en plus forte, faisait croire aux pouvoirs publics qu’il n’était pas urgent de construire des équipements d’accompagnements. La proximité des grands centres urbains, à leurs avis pourrait pallier ces carences ; choses que l’expérience par la suite a démenti. Les contestations des populations vivant dans les grands ensembles montaient au créneau jour après jour, leur ras-le-bol se faisait entendre à qui le veut ». 3

1-FAURE A. : Entre les tours et les barres…, Op.Cit.p52. 2- Ibid. 3- BRISSY Y. : Les viles nouvelles, éd. Berger Levrault, Paris, 1974, p22.

-La pauvreté spatiale des plans de masse : « Qui, surdimensionnés et simpliste, suscitent pour la plupart des espaces extérieurs indifférenciés et une indigence des cadres servant de support à la convivialité. Cette pauvreté ne semble pas compatible avec les normes de vie d’une population captive, dans tous les sens du mot clouée sur place dans la vie quotidienne et incapable de trouver un autre logement.» 1

-La population : « Les habitants des grands ensembles constituent une population jeune, formée pour l’essentiel de jeunes ménages et de familles nombreuses. » 2 Il s’agit d’un mode d’habitations où ,« se rencontrent très peu les couches les plus favorisées de la population, y accèdent surtout les salariés, de la population d’ouvriers, d’employés et de cadres moyens. »3. Donc, ils rassemblent des populations à bas revenus où les taux de chômage et de population rurale sont souvent importants. En outre, cette population est généralement socialement peu diversifiée, et compte une importante proportion de jeunes.

-La morphologie du bâti : « L’échelle des constructions (hauteur ou linéaire), le caractère répétitif des façades, le traitement sommaire des espaces d’accompagnement et des entrées d’immeubles contribuent à donner aux grands ensembles des caractéristiques peu urbaines. En raison de l’absence d’éléments permettant d’identifier les lieux, les habitants peuvent difficilement se les approprier ». 4

-L’espace public des grands ensembles : « Eclaté et sillonné par des voies automobiles largement dimensionnées, peu entretenues et envahi par le stationnement, l’espace public des grands ensembles n’offre ni repère ni hiérarchie, ni lieu symbolique qui pourraient le qualifier ». 5

1- JOFFROY P. : La réhabilitation des bâtiments, éd. Le moniteur, Paris, 1999, p74. 2- MERLIN P. : les villes nouvelles, éd. Puf. Paris, 1972, p299. 3- CLERC P. : Op.Cit, p5 4- FAURE A. : Op.Cit., p52 5- Ibid.

-Les transports collectifs : « Dans de nombreux cas, la desserte en transports collectifs, souvent inadaptées pour certaines catégories de population et généralement jugée chère pour les habitants, et peu utilisée. La faible mobilité des habitants est caractéristique d’un bon nombre des grands ensembles ».1

IV- Problèmes des grands ensembles :

La politique des grands ensembles avec tout ce qu’elle appelle et cite avantages et bonnes intentions, n’est pas privée, sur les plans à la fois pratique (conception) et empirique (réalisation), d’inconvénients et de problèmes à des échelles diverses.

-Eloignement du centre : L’éloignement des grands ensembles du centre-ville est ressenti comme l’inconvénient le plus grave. En effet leur implantation à la périphérie crée une rupture sur le plan fonctionnel et socioculturel avec les centres-villes, comme l’affirmait G. MESMIN : « Les grands ensembles renforçaient fatalement les phénomènes d’exclusion du fait de leur situation géographique : ils sont dans la plupart du temps à l’extérieur de la ville, mal desservis, donc en rupture d’urbanisme…». 2

-Défaillance de l’aménagement : L’accès à l’intérieur des cités est parfois inconnu et mal défini ce qui donne l’impression d’être repoussé (voir schéma ci-après). Ainsi la juxtaposition d’éléments provoque l’impression du désordre et la non identification des espaces extérieurs accentue la sensation d’être étranger. Les voies ne sont pas bien définies ainsi que les parkings, manque d’endroits de communication, de rencontre, de loisirs et d’espaces verts offre une image lugubre et dépréciative.

1- Ibid. 2 - MESMIN G. : L’urbanisme et logement, Analyse d’une crise, éd. Puf, Paris,1992, p37.

-Déficience de la qualité : La réponse quantitative aux besoins de logements aux moindres coûts et dans un délai d’exécution plus ou moins bref, a engendré plusieurs problèmes et insatisfactions au niveau du logement. A cela vient s’ajouter le manque d’entretien du bâti, qui vilipendera de plus en plus la qualité, comme en témoignent P. WILLMOTT et A. MURIE :

« La qualité souvent médiocre de la construction est à l’origine de l’insuffisance de l’isolation phonique et du délabrement prématuré des bâtiments. Un entretien inadapté et inefficace a souvent contribué à l’aggravation de ces défauts… » 1 Dans le même contexte ajoutent les mêmes auteurs : « La commission nationale pour le développement social des quartiers a fait le constat suivant : Les façades lépreuses, les cages d’escaliers dégradées, les volets arrachés, les vides ordures bouchés, les espaces libres laissés à l’abandon, balayés par le vent et dont on sait trop à qu’ils appartiennent, constituent l’environnement quotidien de million d’habitants. » 2

-Exclusion et Maux sociaux :

La situation géographique des grands ensembles loin du centre-ville induisant non seulement l’isolement spatial mais également l’exclusion sociale avec ses implications perverses tels que les maux et les fléaux sociaux causant un malaise quotidien et menaçant le bien-être des habitants. Dans ce contexte, il y a lieu de rappeler que nombreux sont les auteurs qui ont consacré plusieurs articles et de longs chapitres pour traiter ce problème épineux qui prend de l’ampleur de jour en jour dans les grands ensembles.

1 -WILLMOTT P. et MURIE A. : La paupérisation du logement social, éd. Harmattan, Paris, 1990, p119. 2- Ibid.

Schéma n°01: Comparaison de la ville traditionnelle aux grands ensembles

Source: FAURE A.: Entre les tours et les barres restructurer l’espace public des grands ensembles. Éd. CRETU, Lyon 1996

A titre d’exemple, on peut énoncer les articles suivants : « Les inconvénients de cette uniformité des clientèles apparurent vite, au fur et à mesure que se multiplient les grands ensembles. A cette désespérance reproduction des mêmes immeubles et les mêmes problèmes : Marginalité, insécurité, (du fait de bandes d’adolescents désœuvrés), médiocrité des conditions de vie, échec sociale, en un mot exclusion de toute sorte. » 1 C’est ainsi pour F. ARNOLD qui soutient les mêmes idées en disant : « on a longtemps considéré que les grands ensembles portaient en eux leur pathologie : difficultés sociales, chômage, mal- être, délinquance et drogue. » 2

V- Expériences étrangères:

La construction des grands ensembles a pris de l’ampleur en gagnant plusieurs pays, et se poursuivra jusqu’à nos jours. Ce type d’habitat s’avère à juste titre une solution rapide et efficace pour résoudre la crise du logement. La raison pour laquelle le grand ensemble gagnait l’Europe voire le monde entier. En effet, comme l’affirmait A. FOURCAUT, « les grands ensembles sont nombreux non seulement en France mais dans d’autres pays d’Europe et d’Amérique du nord, leur construction se poursuit dans les pays en développement. » 3 Après la seconde guerre mondiale, l’Europe s’est intéressée de plus en plus à la construction d’habitations accessibles aux classes sociales les moins aisées. Dans ce domaine, « la Hollande est à l’avant-garde depuis le début du 20ème siècle. Une loi promulguée en mille neuf cent un (1901) impose à l’Etat et aux communes le devoir de promouvoir la construction d’habitation par des prêts et par des subventions… » 4 Sur les vastes chantiers, d’éminents architectes présentèrent de nouvelles méthodes d’aménagement des ensembles d’habitation. « La cité d’habitation Kiefhoek à Rotterdam, conçue en mille neuf cent vingt cinq (1925), est l’un des premiers exemples de la construction de logements populaires. » 5

1 -MESMIN G. : Op.Cit., p51. 2 - ARNOLD F. : Le logement collectif, éd. Le moniteur, Paris, 1996, p69. 3 - FOURCAUT A. : Les grands ensembles, in. Encyclopédie Universalis 2003. 4- OSTROWSKI W. : L’urbanisme contemporain, éd. CRU. Paris, 1961, p36. 5- OSTROWSKI W. : Op. Cit., p36.

« Après la Hollande c’est en Allemagne que «les grands ensembles d’habitation » apparurent à plus grande échelle encore.» 1

«Après mille neuf cent dix huit (1918), les meilleurs architectes de l’Allemagne étaient occupés de projets théoriques dans lesquels ils esquissaient les visions d’un mode futur et meilleur.» 2 Parmi les exemples allemands, le programme d’habitations sociales à Francfort réalisé par l’éminent architecte, Ernst May dont figure la cité Goldstein. Citons aussi, la cité d’habitation de Berlin-Britz, projetée par Bruno Taut et Martin Wagner en mille neuf cent vingt cinq (1925). Cependant, la construction des grands ensembles durera jusqu’au commencement des années 30 où débuta la crise économique.

En revanche, « la quasi-totalité des grands ensembles, construits en France est postérieure à 1954. » 3 Cependant, on observe leur nette concentration dans la région parisienne. En outre, « le nombre des grands ensembles de plus de mille logements achevés en mille neuf cent soixante deux (1962) pour la France entière est estimé à cent trente sept (137), ils rassemblent 228000 logements. » 4 En dehors de la région parisienne, les grands ensembles se trouvent principalement à Rouen, Caen, Rennes, Nantes, Tours, Nancy, Strasbourg, Lyon,…

Ainsi, on peut ajouter que « les grands ensembles actuellement réalisés sont, pour la plupart, d’assez petite taille, un seul d’entre eux (Sarcelles) dépasse dix mille (10 000) logements ; deux seulement comptent plus de huit mille (8000) logis. Ils se trouvent tous trois, dans la région parisienne.» 5 Outre la France, cette forme de croissance urbaine se trouve également, en Suède, en Italie, en Espagne, et surtout en ex-URSS. « Les grands ensembles sont présents dans la banlieue de Moscou, quartiers de Kiev, banlieues de Budapest, de Belgrade, etc…, abritant les nouveaux venus, et d’importants contingents de citadins venus du centre de la ville. » 6

1- Ibid. 2- Ibid. p40. 3- RONCAYOLO P. et PAQOT T. : Op. Cit.,p501. 4- Ibid. 5- Ibid 6- In .Encyclopédie Universalis 2003.

C’est Ainsi, qu’ « aux limites de Rome, de Milan et de Madrid, s’édifient d’immenses quartiers conçus et construits par les organismes publics. La ségrégation sociale et le surpeuplement y sont plus accusés qu’en France. » 1

On trouve l’amorce de cette situation aussi, dans les pays peu industrialisés où « l’arrivée des campagnards dans la capitale et la faiblesse de la demande solvable en logements ont incité les pouvoirs publics à réaliser d’importantes opérations de construction à la périphérie comme à la Havane, à Caracas, ou à Buenos Aires. » 2

Dans ces pays, les grands ensembles conçus fréquemment comme une tentative pour réduire les tensions sociales, sont généralement dépourvus d‘équipements collectifs. Ainsi, ils témoignent plus de l’urbanisation désordonnée du niveau de vie misérable de leurs habitants que de solutions architecturales et urbanistiques intéressantes.

En conclusion, il y a lieu de dire que tous les exemples que nous venons de citer constituaient un tournant indéniable dans les concepts d’aménagement des quartiers résidentiels, tournant rendu possible par les changements provoqués dans la construction de logements par les progrès de la politique sociale, l’industrialisation et l’extension des chantiers et la victoire de l’architecture et l’urbanisme moderne.

Néanmoins, les inconvénients multiples de ces entités urbaines qui sont à l’origine de l’émergence d’une crise urbaine pénible avec ses implications aussi bien spatiales que sociales, ont fait appel à une nouvelle politique de l’habitat à savoir «la réhabilitation urbaine» et cela, dans le but d’apporter des remèdes à cette crise.

Que signifie la réhabilitation ? Quels sont ses objectifs et ses enjeux ? Autant de questions liées à cette pratique urbaine que nous essayerons d’en élucider dans le chapitre prochain.

1- In .Encyclopédie Universalis 2003. 2 -Ibid.

CHAPITRE II : La réhabilitation un impératif pour refaire la ville

I– A propos du terme « Réhabilitation » :

« Les anglais distinguent les thèmes rehabilitation et renewal, le premier désignant l’action sur le bâti, le second l’amélioration des lieux physiques entre le bâtiment et son environnement. Le mot français réhabilitation, comme l’italien recupero, exprime les deux sens intimement liés du travail sur le bâtiment sur son cadre physique. »1. Le dictionnaire Le Robert situe en mille neuf cent soixante six (1966) les premières applications du mot réhabilitation au cadre bâti.

« Une fois de plus il s’agit d’un terme déjà ancien dont le sens a été détourné. Alors qu’on en usait surtout en droit pour signifier que l’on relevait une personne d’une déchéance, le gouvernement français va l’institutionnaliser à partir de mille neuf cent soixante seize (1976) pour nommer la remise en état d’un habitat dégradé ».2

En effet, il est devenu banal de rappeler qu’on ne peut agir en profondeur sur un bâtiment ou sur un site sans intervenir aussi sur son environnement physique et social. Cela fait de la réhabilitation un domaine très vaste, qui se déploie dans des directions variées et d’autant plus difficiles à cerner que les résultats dépendent étroitement des conditions de son exercice.

« Le principal champs de la réhabilitation est celui du patrimoine immobilier « ordinaire » -ou du moins méconnu – dont la valeur ne fait pas l’unanimité : il s’agit d’un patrimoine sans qualité – auquel il faudra en donner – ou aux qualités cachées – qu’il faudra faire émerger. »3

II–Définition : Qu’est ce que Réhabilitation ?

La réhabilitation est l’action de réhabiliter qui signifie « rétablir une personne dans ses droits, une capacité, une situation qu’elle avait perdue. »4 Dans le domaine de la construction, réhabiliter c’est « remettre en état, un immeuble, un quartier. » 5

1-JOFFROY P. : La réhabilitation des bâtiments, Op. cit. p12. 2-Le projet urbain : Ménager les gens, aménager la ville éd. Pierre Mardaga, Sprimont (Belgique). p. 31. 3-Ibid. 4- « PETIT Larousse illustré », Librairie Larousse - Paris, p830 5-Ibid

La réhabilitation se définie également comme étant « une restauration limitée, consistant dans un apport d’installations sanitaires indispensables et dans la mise aux normes d’habitabilité des logements, elle a plutôt une finalité sociale. » 1

De notre part, nous définissons la réhabilitation comme étant un acte qui restaure la valeur du cadre bâti et définit sa gestion par la suite, c’est à dire rendre habitable le logement et rendre fréquentable un équipement, un espace donné, ceci d’une part ; d’autre part il faut réhabiliter aussi l’habitant dans ses droits comme le travail et les loisirs.

La réhabilitation est, enfin, un acte d’insertion des quartiers difficiles dans la ville sur le plan urbain, social et économique. « Réhabiliter ne signifie pas seulement améliorer le bâti, ce que l’homme a toujours fait pour consolider, assainir, équiper son environnement. Réhabiliter c’est aussi, selon la définition du dictionnaire, prolonger la vie d’un bâtiment dévalorisé pour le « rétablir dans l’estime. » 2

Ces quelques définitions sont proches mais nuancées, vu que la réhabilitation a évolué d’une simple intervention sur le bâti, à la prise en charge en considération du fait social. La réhabilitation appelle également une réflexion sur l’enrichissement des modes de vie et des relations entre les individus dans un lieu. En ce sens, elle concerne toutes les actions sur le « cadre de vie », dont l’amélioration est devenue un enjeu majeur pour nos sociétés.

III– Historique :

1- Antagonisme de la rénovation / réhabilitation des centres-villes :

« La réhabilitation est une pratique architecturale née à la fin des années 1960, en réaction contre les destruction massives des centres urbains effectuées après-guerre. C’est à cette époque que les mouvements de contestation contre les rénovations urbaines se développent en France, sur l’initiative des associations d’habitants.

1-PLANEL A. : La commune et l’aménagement des sites, éd. Berger Levraut - Paris 1980, p112. 2-JOFFROY P. : Op. .cit. p12

Elles prennent modèle sur les mouvements apparus en Italie où depuis plusieurs années déjà, des groupes d’architectes réagissent à l’accusation d’insalubrité portée contre les centres-villes, au nom de la mémoire et de la continuité urbaine. » 1 « C’est pourquoi ceux qui tiennent à ce patrimoine qui apprécient tous ce qui fait la beauté, l’originalité, l’âme des villes de leur pays, ne veulent pas admettre la rénovation, l’intervention aveugle et massive du bulldozer.

Cette différence entre rénovation et réhabilitation peut sembler assez subtile ; elle est d’ailleurs récente. Elle a été particulièrement mise en lumière lors de congrès nationaux ou internationaux : Gubbio (Italie), en mille neuf cent cinquante neuf (1959); Saint-Jacques, de Compostelle, en mille neuf cent soixante et un (1961) et récemment colloque à Paris.

Elle vient de la prise en conscience, non seulement par les habitants d’une ville mais par les autorités locales ou nationales, et par les milieux artistiques et culturels. » 2 Dans ce contexte, on dit à Boston « le bulldozer n’est pas le seul instrument de la rénovation urbaine ». 3

2- Les grands ensembles : appel à la réhabilitation :

« A partir des années mille neuf cent soixante dix (1970), le processus de dévalorisation se déplace vers les grands ensembles, accusés de tous les maux après avoir porté l’élan progressiste de la modernité. Mêmes accusations, même « procès en réhabilitation » que dans les centres anciens dix ans plus tôt : L’amélioration des grands ensembles se double dès l’origine d’un travail militant de réinterprétation des bâtiments, afin de les habiliter de nouveau et de les « rétablir dans l’estime » de leurs habitants, car leur architecture c’est dépréciée en même temps que le confort des constructions s’avère insuffisant. » .4

1- JOFFROY P. : Op .cit. 2 -SUQUET BONNAUD A. : Les problèmes des centres de villes à l’Etranger ? Éd. S.E.D.E.S- Paris, 1979, p22 3- In revue AA, n 202, Op .cit. 4-JOFFROY P.: Op .cit.

Les solutions à cela consistèrent à une maîtrise d’œuvre sociale, en parallèle avec la maîtrise d’œuvre technique. La maîtrise d’œuvre sociale et urbaine consiste en la prise en charge des préoccupations de l’habitant vis-à-vis de son logement, de son environnement et parfois de sa situation économique.

En somme, on observe qu’en un temps bref (1960-1980) la réhabilitation a changé d’objectifs et de méthodes à chaque fois que le contexte change. Les nouveaux rôles, que la réhabilitation est appelée à jouer, ne sont pas encore définis ; mais d’ores et déjà, ils s’orientent vers une prise en charge croissante des problèmes sociaux et économiques ; car c’est bien d’eux qu’il s’agit.

Cette orientation entre dans le cadre de la nouvelle « politique de la ville » initiée par les pays développés, qui consiste à planifier à intervenir sur la ville ou le quartier, selon une vision globale et non pas sectorielle, étant donné la complexité du phénomène urbain.

IV– Les enjeux de la réhabilitation :

1- Enjeux économiques :

« La réhabilitation est un investissement dans le temps et permet, donc, d’allonger la durée de vie du logement et d’améliorer sa qualité, se qui le rend attractif répondant aussi à la devise « rentabiliser mieux et plus longtemps » cet investissement qu’est le logement. » 1 Aussi la réhabilitation est génératrice d’une dynamique économique du BTP, un secteur connu, pour sa fragilité, dans la mesure où celle-ci est créatrice d’emploi puisque le besoin existe et les moyens nécessaires pour réhabiliter sont généralement moins importants que ceux de la construction neuve.

2- Enjeux politiques et sociaux :

Le logement a toujours été une question politique puisqu’il conditionne la stabilité et la paix sociale et à défaut duquel surgissent des explosions sociales causées par une demande vitale non ou peu satisfaite.

1– In. Revue : Techniques et Architecture (T.A), n° 348 Juin 1983, Paris. p86

La réhabilitation œuvre, donc, dans ce sens surtout pour les populations dites « défavorisées » et qui représentent, néanmoins une masse d’électeurs et d’électrices importante. 1

3- Enjeux urbanistiques :

L’un des défauts des grands ensembles, en Algérie et ailleurs, est l’uniformité de la conception, qui leur donne un aspect, rigide répétitif et triste, là où le visiteur se perd par manque de repère et se sent menacé par manque de sécurité, même si ce n’est qu’un sentiment. La réhabilitation vise, donc, à casser cette uniformité et à réanimer des quartiers tristes par des traitements adaptés ; La réhabilitation vise également à lier et articuler les grands ensembles avec la ville sur le plan urbanistique en premier lieu, puisque ceux-ci sont souvent construits en périphérie des villes et souffrent, par conséquent, d’isolement et de leur caractère de cité dortoir.

La réhabilitation peut avoir d’autres objectifs comme la structuration d’un quartier ou d’une cité afin d’améliorer le cadre de vie et organiser la gestion.

V- Stratégies de la réhabilitation dans les pays développés :

Le lancement des opérations de réhabilitation a été connu au début des années soixante aux Etats-Unis puis en Europe, vers les années soixante sept et soixante huit. Ces opérations ont connu les mêmes objectifs : améliorer la notion « d’habiter », mais elles ont obéi à une multitude de stratégies, régies par les procédures politiques, administratives, techniques et financières différentes. Leur efficacité est fortement liée à la qualité du diagnostic socio-urbain.

Faute de document, nous nous contentons d’un petit aperçu sur les stratégies étrangères de réhabilitation, ainsi que l’état des grands ensembles dans cinq pays développés.

1 -Idem.

1- La réhabilitation en Grande Bretagne :

Après l’échec de la rénovation, les anglais se sont orientés, en premier lieu, vers la réhabilitation du cadre bâti et sa mise aux normes.

«Ces dernières années, une stratégie de renouvellement urbain « gradualor cellular renouval » s’est instaurée. Elle est basée sur un processus continue de reconstruction qui vise, simultanément, l‘amélioration du bâti, l’aménagement urbain et le développement économique.» 1

« Le parc de logement locatif étant énorme, sur 62 % du parc de logement, les pouvoirs publics ne réhabilitent que 2,3%. Pour se débarrasser de la charge de gestion ; les pouvoirs publics préfèrent vendre les logements à des acquéreurs privés ou occupants ou carrément détruire une partie. » 2

« Dans ce sens, plusieurs procédures sont appliquées, en coopération étroite avec les pouvoirs publics, telle que la création des sociétés d’économie mixte de développement associant des capitaux publics et privés ; il peut s’agir aussi des coopératives d’habitants chargées de la question budgétaire des opérations de la réhabilitation et de l’entretien. C’est une forme de décentralisation nommée « P.E.P ». » 3

2- La réhabilitation en Allemagne :

C’est le pays qui a été touché par le mouvement de la rénovation jusqu’au jour où apparut la loi de 1971. Cette loi avait pour objet la modernisation et l’amélioration de l’histoire avec une remise aux normes de haut niveau du patrimoine existant. Elle a été suivie d’une politique de revitalisation des quartiers en voie de dégradation appelée « politique des petits pas » (comme nous l’avons déjà évoqué auparavant).

1- In Revue Architecture d’Aujourd’hui (AA), n°202, Op. cit. p64 2- BONETTI M, CONAN M, MAGUIERI I. : Méthodes et stratégies étrangères de réhabilitation du logement social, cas des U.S.A, Grande Bretagne, Suède, éd. CSSTB .1988 p06. 3 - IDEM.

Ce sont des actions engagées par les municipalités avec une forte participation de la population. Elles consistent à éviter le dépérissement économique, retrouver une nouvelle intégralité temporelle et redonner confiance au citoyen.

3- La réhabilitation en Italie :

« L’Italie dispose d’un parc de logements publics évalué à 14% et est de très mauvaise qualité. De plus, seuls 2% de ces logements sont réhabilités. En effet, incapable d’assurer l’entretien et la gestion de son patrimoine ; les autorités ouvrent le marché du logement. Dans le cadre de la réhabilitation, l’initiative revient aux habitants acquéreurs qui se regroupent en coopérative pour négocier l’achat du logement et la mise en place d’un programme de réhabilitation.

Les travaux de réalisation sont pris en charge par des entreprises employant des jeunes qui bénéficient d’un marché protégé par la municipalité. Des « comités de gestion des charges » sont crées par les habitants afin d’assurer une gestion continue. L’administration assiste techniquement ces comités.

Cette approche, appliquée aussi en France, consiste à impliquer les habitants dans la gestion de leurs quartiers et à les sensibiliser à couvrir eux-mêmes, les frais de réhabilitation à travers l’incitation à la vente : « prêt à l’accession »pour les locataires. »1

4- La réhabilitation aux U.S.A :

« En matière de réhabilitation, la stratégie des municipalités américaines est conçue sous l’angle de la gestion, de l’entretien et de l’injection d’équipements qui valorisent les quartiers en crise.

La réhabilitation s’appuie sur la dynamique des organisations communautaires en leur fournissant un soutien essentiellement logistique..

1- BONETTI M, CONAN M, MAGHIERI I: Op. cit. p16

L’accent est mis sur le développement des services et activités publiques (locaux de jeunes, de sport, de culture,...) qui incitent les banques à réinvestir dans l’immobilier et assurer des revenus qui permettent aux habitants d’améliorer leurs logements. Cette approche, a été adoptée antérieurement en Suède.» 1

La stratégie américaine, bien que différente d’un état à un autre, peut se résumer à : Investir dans les centres –villes (centres d’affaires) pour attirer les capitaux, qui fructifient et génèrent des surplus financiers, qui seront à leur tour réinvestis dans les quartiers en difficultés et créer de cette manière un équilibre entre la croissance du centre et celle de la périphérie. La consistance technique de la réhabilitation importe peu pour les pouvoirs publics, du moment qu’elle rapporte de l’argent et des emplois qui sont les clés de la stabilité sociale.

5- La réhabilitation en France :

Le parc logement locatif est de l’ordre du tiers du total, les grands ensembles constituent aussi à peu près le tiers du parc HLM. 2

Les premiers textes administratifs réglementant la réhabilitation parurent en mille neuf cent soixante dix huit (1978), juste après les procédures « HVS» (habitat et vie sociale) en mille neuf cent soixante dix sept (1977),3 ce qui exprime une certaine inquiétude des autorités vis-à- vis du sort social des habitants des grands ensembles,

Cette inquiétude se transforme en encouragement pour les OPHLM, à moderniser leur gestion en faisant intervenir des experts.4

Les premières interventions de réhabilitation de ces organismes : touchaient principalement : le parc physique, la gestion, la sécurité ; Ces interventions étaient conduites dans le cadre des ZAC, OPAH, DSQ qui sont des éléments de planification urbaine mis en œuvre de manière indépendante, il n’y avait donc pas une politique cohérente dans ce sens.

1- Idem. p18. 2-Ibid. p06 3- WILLMOT P, MURIE A. : La paupérisation du logement social, cas de Grande Bretagne et la France, éd. L’Harmattan- Paris, 1990, p125. 4- Ibid. p126.

La nouvelle stratégie adoptée, par la suite, était celle de « la participation active des habitants». 1

Il est certain que les français sont hantés par les « Ghettos » américains et font tout pour éviter une telle ségrégation,… « tout relâchement de l’effort engagé entraînera un glissement progressif vers la paupérisation de l’habitat social… ». 2 Techniquement, les ventes ou les démolitions sont des faits rares de la réhabilitation, les français sont prudents sur ce plan.

VI- La réhabilitation en Algérie :

En Algérie et jusqu’à un passé récent, la réhabilitation des grands ensembles ou la réhabilitation tout court n’était pas connue, du moins, dans les milieux professionnels; on parlait plutôt de maintenance et d’entretien sans plus. Cependant, il y a lieu de rappeler que cette opération s’exerçait et s’exerce toujours dans une approche très étroite où plusieurs aspects ont été négligés car elle se borne sur le ravalement des façades et leur peinture, ainsi sur quelques actions de toilettage et de nettoyage, et aussi de temps en temps mener des campagnes d’assainissement et d’embellissement des quartiers.

Ajoutons en outre, que ces opérations sont souvent sporadiques et irrégulières, car elles interviennent lors d’une visite officielle d’une personnalité politique, où à l’approche d’une fête ou d’un événement historique ou autre.

Actuellement, « quelques constructions et infrastructures faisant face à la dégradation rapide ce qui nécessite des coûts extrêmement élevés pour leur remplacement. Les autorités doivent jouer un rôle fondamental dans le domaine de l’entretien… ».3 Les gouvernements successifs n’ayant pas encore saisi l’importance de la réhabilitation et continuent à privilégier le neuf :

1 -WILLMOT P, MURIE A.: Op.cit p131. 2 - BONETTI M, CONAN M, MAGHIERI I. : Op .cit. p18. 3- Revue Construire n°39, éd. CNAT, 1991, p 05.

« …Les gouvernements estiment, du point de vue politique que le secteur du BTP (constructions neuves) est plus attrayant que la réhabilitation et l’entretien. » 1 Le constat est amer pour les grands ensembles qui étaient dans le passé l’une des fiertés nationales et qui, aujourd’hui régressent de jour en jour : « La pauvreté des espaces libres, le sous équipement sont autant d’éléments qui manifestent un appauvrissement de la vie sociale. » 2 Nous voyons, donc, que malgré l’urgence de la situation, la réhabilitation n’a pas encore trouvé sa place en Algérie ; réhabiliter est devenue une nécessité et non pas un choix « …n’est ce pas qu’il est urgent d’engager des opérations de réhabilitation en impliquant une démarche globale pour l’amélioration du cadre de vie dans ces grands ensembles devenus aujourd’hui des poudrières. » 3

Néanmoins, lors de ces dernières années, on peut observer une forte volonté affichée par les pouvoirs publics et les collectivités locales pour la réhabilitation urbaine et l’amélioration qualitative de notre patrimoine, et cela par l’adoption d’un projet ambitieux s’inscrivant dans le cadre du Grand Projet Urbain «GPU» initié par l’ex-ministre gouverneur du Grand Alger en mars mille neuf cent quatre vingt dix sept (1997).

En effet, parmi les nombreux objectifs auxquels il visait, citons entre autres : le développement économique et social des quartiers en difficulté (DESQ) que ce soit du centre- ville (quartiers anciens ou historiques) ou des quartiers périphériques (les grands ensembles). Malgré les bonnes intentions des responsables et les objectifs dont voulait concrétiser ce projet, ce dernier a malheureusement été éphémère pour se diluer en raison du déficit financier et un gaspillage excessif d’argent selon quelques responsables.

A cela, vient s’ajouter un autre projet de réhabilitation nommé GTZ, qui a touché cinq cités (grands ensembles) situées dans des contrées différentes du pays à savoir : Alger, Tizi-ouzou, Boumerdès, Oran et Béchar.

1- Ibid. p 06. 2-Bedder F. : Rapport de DEA « Notes sur les problèmes des grands ensembles, des deux villes sœurs Marseille et Alger », Université de Provence 1994, p 69. 3- Ibid. p72.

Pour rappel, ce projet est censé être comme projet pilote puisqu’il constitue une première expérience en la matière en Algérie. De plus, il s’inscrit dans le cadre d’une coopération technique algéro-allemande, par les ministères de l’habitat des deux pays, dont l’objectif est la restructuration et la réhabilitation du cadre bâti.

Conclusion :

Dans cette première partie nous avons tenté de fournir au lecteur une connaissance théorique essentielle qui lui permet de comprendre la suite de l’exposé voire le contenu de cette recherche qui repose (comme nous l’avons déjà évoqué) sur deux objets fondamentaux à savoir : les grands ensembles et la réhabilitation.

Dans un premier lieu, on a abordé la question des grands ensembles qui a été amorcée par des définitions importantes et qu’elles s’accordent dans l’ensemble que les grands ensembles sont des blocs de plusieurs habitations collectives édifiées économiquement dans une courte durée, pour répondre aux besoins quantitatifs pressants en matière de logement. Ainsi, ces formes urbaines se singularisent par leur monotonie et standardisation, leur éloignement des centres-villes d’autant qu’ils sont monofonctionnelles et lugubres ce qui ne va pas sans générer des problèmes inquiétants tels le sous équipement, carence qualitative et dégradation du cadre bâti, promiscuité et insécurité, chômage et délinquance, en un mot le chaos et l'incommodité de la vie urbaine.

On a aussi fait allusion aux premiers prototypes qui ont vu le jour, et cela grâce à La Hollande au début du 20ème siècle suivis ensuite par l’Allemagne pour se propager au fur et à mesure dans les autres pays d’Europe ( URSS, Hongrie, Bulgarie, France, Italie, Espagne,..). Par la suite, ces modèles ont été transposés dans les pays en développement (Argentine, Venezuela, Algérie,..) et cela pour éviter les tensions sociales et le soulèvement des peuples. En outre, ils témoignent de l’urbanisation désordonnée ou comme les décrivent certains auteurs de « l’urbanisme sauvage » étant donné du niveau de vie misérable de leurs habitants et la pauvreté de leurs quartiers tant spatiale qu’économique et environnementale.

Dans un deuxième lieu, notre étude a été consacrée à la réhabilitation qui se définit comme une action de remise en état d’un immeuble, un quartier en améliorant ses installations sanitaires auxquelles on peut ajouter l’amélioration des conditions de vie socioéconomique. Nous avons montré comment la réhabilitation a surgit suite aux mouvements de revendications, de protestations contre les démolitions brutales des centres urbains au lendemain de la seconde guerre mondiale, à cause de leur déliquescence.

De même pour les grands ensembles, qui connaissaient un processus de dégradation, du mal vie, exigeant impérativement leur réhabilitation qui devint une stratégie urbaine.

Cependant, ses objectifs visent donc, à améliorer le cadre bâti et rendre le logement confortable, insérer les équipements urbains manquants pour rendre les cités plus animées et attractives et mettre fin à leur caractère stéréotypé et répulsif. À cela s’ajoute la restructuration des espaces extérieurs pour donner un sens urbain au grand ensemble, de plus cela permet de défragmenter les espaces désarticulés, mais aussi d’améliorer les conditions de vie socioéconomique.

On a parlé aussi des enjeux de la réhabilitation qui sont de taille car se rapportant aux différents aspects tant urbanistiques et politiques que socioéconomique ; Puisque la réhabilitation vise à la fois de concrétiser plusieurs buts de natures différentes avec des moyens financiers généralement insuffisants, ce qui implique la participation des habitants au même titre que les parties et les éléments énergétiques responsables de la gestion urbaine.

Dans le même contexte, nous avons jugé utile d’exposer les stratégies étrangères pour bénéficier de l’expérience des pays développés en matière de réhabilitation auquelle elle a connu le lancement de ses opération dans les années 60 aux Etats-Unis pour gagner l’Europe vers la fin de la même décennie. A cet égard, on peut affirmer que l’approche est différente d’un pays à un autre citons par exemple le cas des anglais qui vise l’amélioration du bâti, l’aménagement urbain et le développement économique, dans le cadre d’une stratégie appelée « gradualor cellular renouval ».

Aux Etats-Unis l’accent est mis sur le développement des services et activités publics incitant les banques à réinvestir dans l’immobilier notamment dans les centres-villes (centres d’affaires).

En Allemagne, on assiste à la mise en place d’une politique de revitalisation des quartiers en voie de dégradation « politique des petits pas » engagée par les municipalités avec la participation de la population visant à éluder le dépérissement économique.

Pour ce qui est de l’Italie se sont les habitants acquéreurs qui prennent en charge la réhabilitation de leur parc immobilier cependant les travaux de réalisation s’effectuent par des entreprises employant des jeunes qui bénéficient d’un marché protégé par les municipalités.

Cependant, l’exemple français est le plus spectaculaire étant donné la situation difficile que vivent les habitants des grands ensembles qui s’est soldée par des émeutes dans des différentes cités des villes françaises que se soit à Paris, Lyon, Nantes, etc. Ce qui a amené les autorités a s’intéresser davantage à la réhabilitation comme solution voire stratégie pour traiter la crise urbaine, qui visait en particulier le développement économique et social des quartiers sensibles, ainsi que l’amélioration de la sécurité et l’environnement urbain, et cela dans le cadre des ZAC, OPAH, DSQ, anticipés par les actions HVS.

Enfin, nous avons mis la lumière sur cette pratique en Algérie, où il faut signaler qu’il n’existe pratiquement pas une stratégie de réhabilitation chez nous ; Néanmoins, on peut observer le déroulement de quelques opérations ponctuelles de rafistolage, de peinture des devantures des immeubles, ainsi que des campagnes de nettoiement qui restent sporadiques.

Toutefois, il sera très intéressant d’évoquer les deux projets notables qu’a connu l’Algérie ces dernières années à savoir : le Grand Projet Urbain « GPU » ainsi que le projet « GTZ » qui avaient des ambitions appréciables et colossales, dont les objectifs entre autres d’améliorer les conditions de vie urbaine dans les quartiers sensibles des grands ensembles mais, jusqu’à présent (hélas) n’ont pas eu de retentissement et n’ont pas abouti à des résultats probants.

DEUXIEME PARTIE : Etude comparative de deux cas différents à Alger :

L’ensemble d’habitat de Diar El Mahçoul et la ZHUN de 08 mai 1945

Introduction :

Après avoir aborder l’aspect théorique dans la partie précédente, nous passons maintenant à l’étude appliquée qui sera axée autour de deux ensembles d’habitat différents situés à Alger.

Il s’agit rappelons-le, de la cité de Diar El Mahçoul (ancien ensemble datant de l’ère coloniale), et celle de la Z.H.U.N. de 08 Mai 1945 (nouveau ensemble d’habitat social conçu dans la décennie de mille neuf cent soixante dix 1970).

Aussi, il faut souligner, que le choix de ladites cités retenues comme cas d’études a été volontaire et réfléchie, et ceci pour permettre de dégager une analyse comparative qui permettra à son tour, d’en extraire les signes communs et ceux qui séparent et distinguent chacune de l’autre. Ce qui emmènera par conséquent, à pouvoir mettre en place les solutions possibles et convenables visant à réhabiliter les quartiers en question.

Cette étude donc sera rendue possible grâce au recours à une analyse globale et variée, incluant les différents volets, qui se rapportent à l’aspect démographique et socioéconomique, objet du premier chapitre de cette partie.

Quant au deuxième chapitre, celui-ci sera consacré à l’analyse des éléments urbains ayant trait au cadre physique (habitat et les espaces extérieures).

Enfin, il sera utile de dire que cette partie revêt une importance particulière, car les résultats obtenus de l’analyse générale, s’en servent de jalons pour la prochaine et ultime partie.

CHAPITRE I : Analyse démographique et socioéconomique

I– Présentation de la zone d’étude :

1- L’Arrondissement urbain d’El Madania et la cité Diar El Mahçoul :

1-1. L’Arrondissement urbain d’El Madania :

La commune urbaine d’El Madania est issue du dernier découpage territorial en application de la loi n° 84-09 du 04/ 02 / 1984 et fait partie intégrale, avec le conseil populaire, de la ville d’Alger. Avant cette date, elle avait été intégrée à la commune Hamma El Annassers.

En application de l’ordonnance n° 97 / 15 du 31 mai 1997 : la commune urbaine est dénommée arrondissement urbain.

L’arrondissement urbain d’El Madania s’étend sur une superficie de 2,17 1 km2, pour une population estimée à cinquante deux mille cinq cent (52 500) habitants, soit une densité de 24193,55 hab./ km2

Il se localise sur les hauteurs d’Alger, au Nord et Nord-Est, en surplombant le bassin du ruisseau et offre une vue dégagée sur toute la baie d’Alger.

Au sud-ouest, se trouve le ravin de la femme sauvage, derrière lequel se dresse le plateau des

Annassers et apparaît l’arrière plaine d’Alger. (voir carte n° 01) El Madania est accessible à travers plusieurs pôles de la ville d’Alger, grâce aux trois axes structurants qui la traversent.

 Le boulevard Abderrahmane Laala qui traverse El Madania relie l’arrondissement urbain Sidi M’hamed et Bir Mourad Rais.

 L’axe du boulevard Khelifa Oulemane , venant d’El Madania , traverse Riad El Feth aussi que les cités de Pouillon , pour s’achever sur un carrefour qui n’est que la jonction de plusieurs voies mécaniques venant de trois arrondissement : Kouba, Mohamed Belwizdad et Bir Mourad Rais.

1 - Wilaya d’Alger : DPAT – Annuaire statistique 2003.

 Le boulevard Mohamed Belkacemi la ceinture le long du ravin de la femme sauvage à partir de cet axe s’émergent plusieurs artères menant vers le centre de la commune. Il faut signaler que l’arrondissement est lié au boulevard Mohamed Belwizdad grâce aux trois téléphériques.

Sa position stratégique, à l’intérieur de la trame urbaine de la ville d’Alger, ainsi que l’existence des infrastructures , la rendent totalement désenclavée et lui confèrent un rôle de zone de transition entre les communes limitrophes Bir Mourad Rais El Mouradia , sidi M’hamed, Belouizdad et Kouba.

Dans les années quatre vingt (80), la commune a connu un éclatement fonctionnel, elle a fait l’objet d’importantes réalisations d’équipements, locaux (bureau de postes, municipalité, supermarché, polyclinique, etc.), édifices éducatifs et culturels et la mise en œuvre d’une chaîne d’alimentation en eau.

La transformation la plus vigoureuse, qu’a marqué la commune à l’époque du président Chadli Ben Djedid, a été l’implantation de l’ensemble prestigieux de Riad El Feth, du Maquam El chahid ainsi que la rénovation du Hamma qui devait se poursuivre par celle de Belcourt à l’ouest du ruisseau, et de Hussein-dey à l’est.

Cette opération qui se voulait le nouveau centre d’Alger avec ses commerces luxueux, ses musées et ses lieux de loisirs, a métamorphosé le paysage urbain et a occasionné la disparition de quelques cités de logements sociaux, baraques, cité de Ghorfas, de Nador. Les potentialités culturelles et commerciales actuelles (Ministère de la culture et Riad El Feth) font de la zone un pôle de prestige et d’accueil, digne de sa considération à l’échelle nationale.

1-2. Genèse de La cité Diar El Mahçoul :

« En mille neuf cent cinquante et un (1951), le nombre des musulmans (à Alger) atteint les 50% de la population urbaine. Le bilan des opérations réalisées jusqu’en mille neuf cent cinquante quatre (1954), montre que celles-ci ne répond pas aux besoins estimés par la municipalité à quinze mille (15000) logements environ et correspondant au nombre de

familles candidates à un logement de type HLM, ceci sans compter les quarante cinq mille (45000) habitants des bidonvilles ». 1

Cette situation a stimulé l’émergence de nouveau, le logement social celui-ci reprend difficilement et sous des formes beaucoup plus différenciés :

Les « cités de recasement » ; Cité d’urgence ou « baraquements » …ces opérations furent suivies des cités doubles (cités de Pouillon), dans le cadre des nouvelles orientations de la politique urbaine après mille neuf cent cinquante quatre (1954).

« Pour son nouveau programme d’HLM, J.Chevallier (élu maire d’Alger en mille neuf cent cinquante trois (1953) veut lancer d’urgence, de grandes opérations de constructions de logement dont une partie importante sera consacrée aux populations musulmanes. Son impératif est de maximiser les programmes par la construction de « cités satellites » pourvues de tous les équipements sociaux : écoles, terrain de sport, commerce, etc. » 2

Il a fait appel à F. Pouillon, architecte à Marseille, et monte en dehors des services existants un atelier d’urbanisme « agence de plan » sous la direction de Dalloz.

La cité Diar El Mahçoul est construite sur des terrains du plateau des arcades (clos Salembier) après l’élimination des bidonvilles, implantés au nord de Diar Es Saada, quelques 300 m séparant les limites des deux cités.

L’architecte disposait d’un terrain d’une superficie totale de 11 hectares qui se trouve nettement traversé par une large voie de trente (30) m, prévu au plan régional d’urbanisme. Il plaça dix huit (18) immeubles, sur la partie nord dite « confort » au faite d’une crête rocheuse dominant Alger, et dix neuf (19) autres bâtiments, sur la partie sud, nommée « simple confort » et conçue plus spécialement pour l’habitat musulman.

1– L’inventaire des besoins dans Alger – revue municipale –1954, p47. 2– DELUZ J J. : Urbanisme et l’architecture d’Alger : Aperçu critique. OPU, Alger1988,p59.

Photo n°01 : Cité « Simple Confort » de Diar El Mahçoul située au contrebas du Makam El Chahid.

Photo n°02 : Cité « Confort » située au nord dudit quartier et donnant sur la mer.

La cité Diar El Mahçoul renferme donc, plus de mille quatre cent (1400) 1 logements, et occupe une position stratégique par rapport à la commune d’El Madania et celle de la ville d’Alger. C’est un périmètre autonome du point de vue morphologique mais il présente une intégralité spatiale parfaite par rapport à son environnement. Elle est limitée au Nord par un terrain escarpé constituant le quartier d’El Aqiba (Belcourt), à l’est par le complexe Riad El Feth, et au sud et à l’ouest par le boulevard de la Zaouïa et des îlots d’habitat pavillonnaire relevant de l’époque coloniale.

2- L’arrondissement urbain de Bab Ezzouar et la cité 08 mai 1945 :

2–1. L’arrondissement urbain de Bab Ezzouar :

L’arrondissement urbain de Bab Ezzouar, fait partie de la circonscription administrative de Dar El Beida, il est distant à environ vingt (20) km à l’Est du chef-lieu de la wilaya d’Alger. Il est desservi par deux axes routiers importants, la RN n° 5, et la RN n° 24, qui assurent le bon contact avec les alentours, l’autoroute est et la ligne du chemin de fer (voir carte n°02).

Bab Ezzouar s’étend sur une superficie de 8,23 km2, pour une population s’élevant à 921572 personnes soit une densité de 112 hab./ha, répartie en quinze mille cinq cent (15500) ménages, soit une taille moyenne de 5.81 personne/ménage (reste inférieur à la taille moyenne nationale qui est de 6.54 et à celle de la wilaya d’Alger de 6.06) .

A partir des années soixante dix (70), Bab Ezzouar a connu une mutation fulgurante qui l’a complètement chamboulé. En effet, dès lors, on a assisté à la réalisation d’importants programmes d’habitat et des équipements de grande envergure que se soit par la création des grands ensembles de type « Z.H.U.N. », qui marque tout le territoire communal, l’implantation de l’université Houari Boumediene « USTHB » (fonctionnelle à partir de mille neuf cent soixante quatorze 1974), l’Aéroport international d’Alger situé au sud-est à proximité de la cité 05 juillet la reliant ainsi à Dar el beida.

1- Wilaya d’Alger : DPAT – Annuaire statistique 2003. 2-ibid.

De plus, elle a bénéficiée récemment d’un Hôtel international somptueux « Mercure » implanté au sud-est de l’université ; ainsi, l’émergence d’un pôle commercial important à forte polarisation appelé communément « DUBAÏ » sis à la cité El Djorf. (voir carte n°02)

Par conséquent, cela a induit inéluctablement à la transformation des champs agricoles en immenses chantiers de construction; ces opérations devaient en fait, atténuer l’hypertrophie de la ville d’alger selon les orientations fixées par le plan d’orientation générale (POG). Malgré la remise en cause du POG en mille neuf cent soixante dix neuf (1979) et la réorganisation de l’urbanisation vers la région du sud-ouest d’Alger par le plan d’urbanisme directeur (PUD) de mille neuf cent quatre vingt quatre (1984) puis le PDAU de mille neuf cent quatre vingt quinze (1995), Bab Ezzouar a connu et connaît encore un développement spatial remarquable.

En effet, ce n’est qu’après le découpage de mille neuf cent quatre vingt quatre (1984) que Bab Ezzouar est devenu commune. La nouvelle situation administrative a entraîné une dynamisation et une prolifération d’autres cités d’habitat collectifs et depuis, l’espace communal n’a pas cessé d’augmenter le nombre de logements collectifs réalisés pendant la période mille neuf cent soixante dix (1970) jusqu’à nos jours à Bab Ezzouar, pour atteindre quatorze mille trois (14003) logements (dont 20% reste non occupés), contre trois mille cent trente trois (3133) de maisons individuelles occupées (type : Lotissements, m. traditionnelles, précaires..).

Cependant, la nette prédominance de l’habitat collectif par rapport à l’habitat individuel (tout type confondu) au niveau de cet arrondissement urbain en fait un sujet d’étude intéressant.

2-2. Genèse de La cité 08 Mai 1945 (Sorecal) :

Située dans la partie nord de la commune, est parmi les premières cités projetées et édifiées sur l’espace communal (1978-1985). Elle a été confiée à l’entreprise nationale de construction (SORECAL) d’où sa première nomination. En effet, vu le nombre important de ses logements et sa superficie estimée à cent soixante dix (170) ha, elle constitue indéniablement la plus grande cité de l’arrondissement. Ces logements sont répartis en huit unités de voisinage (UV) qui comportent successivement :

- UV 1: 616 logements - UV 2: 629 logements - UV 3 : 625 logements - UV 4 : 550 logements - UV 5 : 997 logements - UV 6: 687 logements - UV 7 : 426 logements - UV 8 : 672 logements Le désordre spatial apparent observé à travers cette cité, cache en réalité une certaine logique d’organisation. En outre, on a relevé la présence d’une hiérarchie et d’un ordonnancement des parcours ou des voiries, de la route nationale, axe portant à l’échelle du territoire, à la voie principale traversant la cité et desservant de façon égale toutes les aires conséquentes, de sorte à constituer une centralité linéaire aux « unités de voisinage ». Hiérarchie interrompue et abandonnée à l’intérieur des unités de voisinage, pour ne répondre qu’au seuil du logement. Les unités de voisinage présentent des groupements d’immeubles orientées dans tous les sens et noyées dans des espaces extérieurs, restés dans certaines unités à l’état brut, et dans d’autres délimités, et partiellement goudronnés mais non aménagés.

Photo n°03 : La ZHUN du 08 Mai 1945 (Sorecal), un des ensembles d’habitat géants du pays.

II- Caractéristiques démographiques :

L’étude démographique revêt une importance considérable en matière d’urbanisme, voire dans tous les domaines de la vie politique, économique et sociale. Celle-ci permet, en effet, de révéler les caractéristiques propres à chaque population qui, le plus souvent sont hétérogènes et se différencient d’une population ou d’une zone à une autre. Ceci s’appuie sur une analyse des données ramassées qui aura pour objectif de :

-Mettre la lumière sur l’évolution de chaque population résidente, son origine, sa composition selon l’âge et le sexe, ainsi que sa répartition spatiale, etc.

Il faut signaler à ce niveau que ces caractéristiques constituent des éléments de réflexion qui s’imposent avant toute action ou projet d’intérêt collectif notamment l’amélioration du cadre de vie, conformément aux besoins de la population. Or, ces besoins se distinguent selon les particularités démographiques et socio-économiques, ce qui nécessite de les étudier car elles jouent un rôle décisif capable de déterminer le type de projets à prévoir ainsi que leur volume.

Dans le cas de notre étude, à savoir le grand ensemble de Diar el mahçoul ainsi que la ZHUN de 08 mai 1945, nous avons enregistré une défaillance des données nécessaires à l’analyse de cet élément important. Pour cela, nous avons dû recourir à une enquête personnelle pour nous permettre d’effectuer une analyse suffisante pour le diagnostic.

1- Origine géographique des résidents :

L’enquête socio-démographique qu’on a réalisé fait ressortir que la majorité de la population de Diar el Mahçoul voire même du 08 mai 45 est issue d’Alger dont les pourcentages sont respectivement de l’ordre de 87.5 % et 90.84 % comme le montre le tableau ci-dessous.

Tableau n°02 : Origine de la population

Origine A lger Hors.Alg. Etranger Total Cité

Diar el mahçoul 175 22 3 200

% 87,5 11 1,5 100

08 mai 45 285 24 2 284

% 90,84 8,46 0,7 100

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

Cependant, il convient d’ajouter que prés de 40 % des habitants de Diar el mahçoul sont des autochtones c’est à dire des anciens résidents d’El Madania, alors que presque la moitié soit 48 % sont de provenance des autres communes avoisinantes telles : La Casbah, Hamma El Annassers, S.M’hamed, El Mouradia, Hussein Dey, etc.

Cela remonte fortement au contexte politiquo-social à l’époque où les autorités coloniales réalisèrent cette cité dont un nombre de logements (simple confort) a été destiné à la population musulmane occupant plusieurs baraques à El Madania, en vue de les intégrer aux européens d’une part, d’autre part d’éradiquer ces bidonvilles qui déforment le paysage urbain algérois.

Après l’indépendance, la plupart des occupants du « Simple confort » (en quête du confort absolu) se dirigeaient vers le « Confort » pour s’emparer des logements commodes légués par leurs voisins européens. De même, les nouveaux débarqués venus surtout des communes limitrophes d’Alger, et de quelques wilayas telles : Béjaia, Tizi-ouzou, Sétif, Médéa, Batna, ont succédé aux anciens habitants du « Simple confort » en occupant leurs habitations.

A l’opposé, la cité 08 mai 45 comporte une population composite dépendant auparavant presque de toutes les communes algéroises avec un taux de 90.84 %. Cela, laisse supposer que cet énorme quartier périphérique a été conçu à priori pour pallier à la crise du logement qu’a touché approximativement toutes les communes algéroises à l’amorce des années soixante dix (70) et d’améliorer les conditions d’habitat de la population en particulier les habitants des bidonvilles.

Enfin, concernant les résidents venus d’autres wilayas, Diar el mahçoul contient 11 % tandis que 08 mai 45 abrite 08.46 %. Cela peut être expliqué par la situation géographique du Diar El Mahçoul dans la zone péricentrale qui polarisait les migrants venus hors d’Alger.

2- Date d’occupation des logements :

La majorité de la population de Diar el mahçoul soit 78.5 % s’est installée avant mille neuf cent soixante dix (1970) avec 21 % avant mille neuf cent soixante deux (1962) et 57.5 % entre 62 et 70 ; alors que les restants 21.5 % ont débarqué récemment. Cela se rapporte sans doute à la situation privilégiée qu’occupe le quartier, en sus son ancienneté, car il faut tenir compte qu’il s’agit d’un quartier historique exploité depuis longtemps à l’instar des autres anciens quartiers du centre. Tandis qu’à 08 mai 45, la population ancienne (les premiers habitants de la cité) est de l’ordre de 66.56 %, exploitant les logements entre 78 et 89 par contre les nouveaux résidents représentant le reste du pourcentage c’est à dire 33.44 %, cela s’explique par la durée d’achèvement de la cité qui se prolonge de quatre 04 à six 06 ans. Cela nous conduit à dire que les habitants de Diar el mahçoul sont très ancrés et attachés à leur quartier puisque la plupart sont installés depuis plus de 30 ans.

Tableau n°03 : Date d’occupation des logements :

A : Cité Diar el mahçoul B : Cité 08 Mai 45

Date Date De d’occup. Entre 62 Après d’occup. Entre 78 De 90 à Avant 62 Total l’an2000 Total et 70 1970 et 89 2000 et+ Cité Cité Diar el 08 Mai 42 115 43 200 189 5 30 284 mahçoul 45 % 21 57,5 21,5 100 % 66,56 22,88 10,56 100

Source : Enquête Terrain nov.2003

3- Types des ménages :

Le type des ménages prédominant dans les deux cités est celui des ménages ordinaires comme l’indique les résultats de notre enquête, avec un taux de 70 % à Diar el mahçoul, mais ce taux connaît une augmentation remarquable car il atteint 86.62 % à 08 mai 45.

En contrepartie, dans la première cité on trouve automatiquement un grand nombre de ménages élargis représentant de ce fait 30 %, mais seulement 13.38 % dans le second quartier. Cela s’explique probablement par l’ancienneté de l’occupation et le mode d’attribution.

En outre, notre enquête fait état dans certains cas à Diar el Mahçoul qu’il s’agit de deux familles (généralement des frères mariés ) cohabitant dans le même F2 ou F3 en attendant de trouver une solution à leur situation sociale. Tandis qu’à Sorecal, on déduit que la majorité des bénéficiaires des logements au départ sont des ménages ordinaires.

Tableau n°04 : Types des Ménages

Type du m. Ménage Ménage Total Cité ordinaire élargi Diar el 140 60 200 mahçoul

% 70 30 100 08 Mai 45 246 38 284 % 86,62 13,38 100

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

4- Taille des ménages :

Dans les deux cités, les ménages se composent de tailles assez différentes, qu’il devient difficile de connaître la taille exacte qui caractérise chacune. Pour cela, on a procédé à diviser les ménages selon leurs tailles en trois principaux rangs :

1- Ménage de taille faible : de 01 à 06 pers./ log. 2- Ménage de taille moyenne : de 07 à 10 pers./ log 3- Ménage de grande taille : plus de 10 pers./ log

Tableau n°05 : Taille des Ménages

T. du Mén. De 01 à 06 De 07 à 10 Plus de 10 Total Cité per/log. per/log. per/log. Diar el 111 66 23 200 mahçoul % 55,5 33 11,5 100 08 Mai 45 181 82 21 284 % 63,74 28,87 7,39 100

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

Figure n°01 : Taille des Ménages :

70 60

50 40 Taux (%) 30 Diar el mahçoul 20 08-mai-45

10 0 De 01 à 06 De 07 à 10 Plus de 10 Taille des Ménages

La plupart des ménages des deux cités appartiennent à la première catégorie où se trouvent les tailles faibles ; en effet à Diar el mahçoul celle-ci est de l’ordre de 55 % mais atteignant 63.74 % à 08 mai 45. Cependant, la situation est tout à fait différente dans les autres catégories où les tailles des ménages s’agrandissent de plus en plus, car les pourcentages les plus élevés caractérisent davantage la cité Diar El Mahçoul et dans une moindre mesure celle de 08 mai 45 ; Cela se manifeste donc dans la deuxième et la troisième catégorie où on peut observer respectivement 33 % et 11% à Diar el mahçoul et 28.87 % et 07.39 % pour 08 mai 45. En somme, nous déduisons que les logements à Diar el mahçoul abritent des familles nombreuses induisant à fortiori à leur densification. En revanche, à 08 mai 45 les logements sont utilisés par des ménages très réduits par rapport à Diar el mahçoul ce qui veut dire que la situation est nettement meilleure jusqu’ici dans cette cité.

5- Structure des âges :

Pour déterminer les particularités démographiques des deux cités vis-à-vis de l’âge de leurs habitants, nous nous sommes référés toujours aux données de notre enquête qui indiquent les résultats suivants :

Tableau n°06 : Structure des âges

T. d’ages De 0 à 19 De 19 à 34 De 34 à 60 60 ans et + Total Cité ans ans ans Diar el 317 458 418 190 1383 mahçoul % 22,92 33,12 30,22 13,74 100

08 Mai 45 519 699 462 122 1802 % 28,8 38,79 25,64 6,77 100

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

Figure n°02 : Répartition de la population selon les tranches d’âges

35 30 25 Taux (%) 20 15 Diar el mahçoul 08-mai-45 10 5 0 De 0 à 18 De 18 à De 35 à 60 et + 35 59 Tranches d'âges

A partir du tableau et la figure ci-dessus, il s’avère que la majorité de la population des deux cités se trouve dans la catégorie des jeunes c’est à dire là où les âges se situent entre 18 et 35 ans, et qui représentent 33.12 % à Diar el mahçoul mais un peu plus à Sorecal avec un taux de 38.79 %. De même pour la catégorie des âges inférieurs (enfants) où nous enregistrons respectivement 22.92 % et 28.8 %. Cependant, on peut confirmer le contraire dans les catégories des plus âgés c’est à dire celles des hommes et des vieux (comme l’indique clairement la figure ci dessus) où la cité de Diar el mahçoul prend l’avance avec des taux de 30.22 % pour les hommes et 13.74 % concernant les vieux ; par contre à Sorecal on dénombre 25.64 % et 06.77 % pour les mêmes catégories. Cela nous permet toutefois, de constater que la population du 08 mai 45 est plus jeune par rapport à celle de Diar el mahçoul ; Autrement dit, la population de cette dernière cité est en quelque sorte plus âgée en comparaison avec Sorecal ce qui laisse supposer que les aspirations et les actions à mener se différencient dans ces deux cités.

III– Caractéristiques socioéconomiques :

Cette analyse aura pour but de savoir, et déterminer les particularités socioéconomiques des habitants des deux cités vis-à-vis du niveau d’instruction, les personnes occupées, au chômage. De plus, on essaye de découvrir les activités qu’exercent les personnes occupées et les catégories socioprofessionnelles sans oublier toutefois, les conditions d’habitat, la disponibilité des équipements qui reflètent le mode de vie socio-économique de la population.

1- Particularités générales :

Pour une lecture générale et une connaissance des caractéristiques sociales ainsi qu’économiques des deux cités nous avons effectué le tableau suivant :

Tableau n° 07 : Situation socioéconomique de la population :

Situation Scolarisés Occupés Sans prof. Total Cité s. éco.

Diar el mahçoul 267 353 733 1353 % 19,3 25,52 53 100 08-mai-45 523 426 853 1802 % 29,02 23,65 47,34 100

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

Figure n°03 : Situation socio-économique

40 Diar el mahçoul 30 08-mai-45 Taux Taux (%) 20

0 Scolarisés Occupés Sans emploi Situation socioéconom ique

La majorité des personnes dans les deux cités est désœuvrée et frustrée d’un emploi, cela concerne le plus souvent les jeunes en premier lieu puis les femmes aux foyers, etc.., dont le taux est de l’ordre de 53 % à Diar El Mahçoul et un peu moins soit 47.34 % à Sorecal. Ensuite, viennent les personnes occupées qui se trouvent en seconde position à Diar el mahçoul avec 25.52 % du total et en dernier lieu les gens scolarisés avec 19.3 %.

A l’opposé, on trouve à Sorecal les gens scolarisés qui suivent les chômeurs avec un taux de 29.02 % pour voir enfin les occupés qui renferment 23.65 %.

Cette disparité renvoie selon notre avis aux facteurs suivants :

1- Parce que la cité Sorecal contient un pourcentage élevé des enfants et des jeunes ce qui est à l’origine de l’augmentation du nombre des scolarisés et des inoccupés. 2- La situation de Diar el mahçoul dans la zone centrale de la ville permet fortement aux personnes actives de bénéficier d’un emploi dans les communes adjacentes surtout que cette zone est réputée pour son animation et son poids économique, contrairement à Sorecal qui se trouve isolée du centre et moins animée.

2- Niveau d’instruction :

Le niveau d’instruction indique le degré éducatif et culturel de chaque cité allant du niveau inférieur (primaire) jusqu’au niveau supérieur (universitaire). Toutefois, nous rappelons que les personnes exerçant une formation ou un stage sont prises en considération dans se classement.

Tableau n° 08 : Niveau d’instruction

N. Educa tif Format. Primaire Moyen Second. Universit. Total Cité Stage Diar el 109 59 46 40 13 267 Mahçoul

% 40,82 23,1 17,23 14,98 4,87 100 08 mai 45 188 124 109 80 22 523 % 35,95 23,71 20,84 15,3 4,2 100

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

Selon les données du tableau, il apparaît manifestement que le niveau éducatif dans les deux cités est quasi semblable puisque les pourcentages sont presque égaux si nous exceptons le niveau primaire et celui du secondaire où nous enregistrons respectivement 40.82 % et 17.23 % du total à Diar El Mahçoul, ainsi que 35.95 % et 20.84 % du taux global à Sorecal.

A partir de ce constat, on peut déduire que la population des deux cités connaît un échec scolaire compte tenu du taux d’élèves qui accèdent à l’université et qui avoisine les 15 % seulement. D’autre part, ce qui mérite d’en évoquer c’est la présence de tous les niveaux scolaires dans les deux cités ce qui représente néanmoins un signe positif.

3- Catégories socioprofessionnelles (CSP) :

Ces catégories représentent souvent les grades des personnes occupées selon leur aptitude professionnelle, leur qualification et leur rémunération, comme nous l’indiquons dans ce tableau :

Tableau n° 09 : Catégories socioprofessionnelles

C.S.P Fonctionnair Fonc.Libéral Cadres sup. Cadres moy. Retraités Total Cité es es Diar el 17 52 154 70 60 353 mahçoul % 4,8 14,73 43,63 19,84 17 100 08-mai-45 38 73 158 95 62 426 % 8,92 17,14 37,09 22,3 14,55 100

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

Figure n°04 : Catégories Socio-Professionnelles (C.S.P)

Retraités

Fonc.Libérales

Fonctionnaires

C.S.P Diar el mahçoul Cadres moy. 08-mai-45

Cadres sup.

0 10 20 30 40 50

Taux (%)

Nous observons clairement du tableau et du graphe que les cadres supérieurs et moyens qui constituent le plus souvent la classe plus ou moins nantie ne sont pas nombreux dans les deux cités puisque nous comptons respectivement 4.8 % et 14.73 % des personnes occupées à Diar el mahçoul avec une légère avance pour Sorecal qui comprend 8.92 % et 17.14 % du total et même constat pour les fonctions libérales.

S’agissant des fonctionnaires et retraités, cette fois-ci c’est le contraire puisque Diar el mahçoul prend l’avantage car elle renferme respectivement 43.63 % et 17 % des occupées contre 37.09 % et 14.55 % du total à Sorecal.

En définitive, nous extrapolons que la population de Diar el mahçoul et Sorecal se compose en grande partie des fonctionnaires comme le montre la figure précédente où les salaires sont bas, donc ne contribuant guère à aspirer à une vie plus riche et prospère. Toutefois, il sera utile d’ajouter que la population de Diar el mahçoul est jugée pauvre par rapport à celle de Sorecal, puisqu’elle comporte peu de cadres (tous types confondus) et beaucoup de fonctionnaire ainsi que les retraités.

4- Chômage :

Notre enquête fait état de 53 % des personnes à Diar el mahçoul sont en chômage dont 15.42 % est attribuée aux jeunes, alors qu’à Sorecal parmi les 47.34 % des oisifs figure 24.74 % de jeunes sans profession. Malgré une petite avance qu’enregistre Diar El mahçoul concernant le nombre de chômeurs en comparaison avec Sorecal, néanmoins, ce qui est inquiétant et attire l’attention, c’est bien la part élevée des jeunes désoeuvrés dans cette dernière qui mériterons une prise en charge et un intérêt particulier par les responsables surtout que cette frange sociale est réputée fragile, d’autant qu’elle constitue la pierre angulaire de l’économie nationale.

CHAPITRE II : Analyse du cadre bâti et non bâti

I- Le cadre bâti (habitat) :

1- Le logement :

Le logement est la raison pour laquelle les cités de Diar el mahçoul et de 08 mai 1945 ont été créées, avec pour objectif principal d’abriter les familles démunies et améliorer les conditions d’habitabilité jugées inacceptables de la population algéroise notamment la classe pauvre qui ne dispose pas de moyens suffisants pour accéder à un logis neuf ou plutôt améliorer sa situation. D’après J.P. LACAZE, le logement se définit comme étant « à la fois un objet technique, une architecture, un emplacement dans la ville ou la banlieue et le cadre de la vie quotidienne de ses occupants. » 1 dans le même ordre d’idée l’auteur souligne que « tout logement est d’abord un espace de refuge, un substitut du sein maternel… face aux agressions et aux difficultés de la vie, il sera le lieu où l’on vient chercher un abri, se ressourcer et reprendre des forces. » 2

Aussi, « en tant que lieu privilégié et production et de reproduction de la force de travail, le logement constitue pour l’individu, pour la famille et pour la collectivité, un besoin essentiel au même titre que les besoins d’alimentation ou d’habillement, d’éducation ou de santé, …constitue un indicateur efficient de la nature et du niveau de développement, de la qualité de la vie et du bien-être social, caractéristiques d’une société donnée… »3

Parmi les intentions affichées par les politiques du logement, la plus ancienne est l’intention sociale. Cette dernière repose sur la construction des ensembles de logements offrant des conditions d’habitat décentes à des ménages ayant des ressources insuffisantes mais régulières. Toutefois, on se demande est-ce que le logement dans les deux cités étudiées offre de bonnes conditions d’habitabilité, c’est à dire confortable ?

Nous allons découvrir cela sans doute dans l’analyse suivante en vertu des différentes données statistiques recueillies auprès des différents organismes et via l’enquête personnelle.

1 - LACAZE J.P. : Les politiques du logement, éd. Flammarion, Paris, 1997, p13. 2 - Ibid, p 43. 3-BENAMRANE DJ.: Crise de l’habitat et perspectives de développement socialiste en Algérie éd. SNED 1980, p. 13.

1-1. Approche architecturale :

Il est admis que les grands ensembles retenus comme cas d’étude s’associent au même procédé de construction caractérisé par une production industrialisée qui repose sur la standardisation. De plus, émergeant de la même doctrine « fonctionnaliste » ou ce que l’on a appelé le style international, décrété par la charte d’Athènes.

Cependant, nombre de facteurs sont présents faisant ainsi la différence et permettent de distinguer chaque ensemble de l’autre. Parmi ceux-ci, figure bien entendu l’élément architectural, qui est un critère important et significatif pour la comparaison.

A ce niveau, l’écart est très net car on peut affirmer que l’ensemble de Diar el-mahçoul représente des particularités architecturales spécifiques à l’image des autres quartiers érigés par le même architecte (Pouillon) tels que Diar Es-Saada et Climat de France.

En effet, ce quartier historique comporte une architecture audacieuse et riche puisqu’elle regroupe un amalgame d’art inspiré de la tradition et de la modernité en même temps. Or, nul ne peut nier que l’œuvre de Pouillon constitue une expérience extraordinaire et singulière dans l’histoire de l’urbanisme et de l’architecture d’Alger. En sus, elle permet d’octroyer à Diar el mahçoul et aux autres quartiers précités une architecture très particulière et assez riche qui a marqué et laissé ses stigmates sur l’urbanisme.

Parmi les auteurs qui apprécient les travaux de Pouillon et son ingéniosité rappelons J.J. Deluz qui décrit que sa démarche consiste à « rechercher dans le milieu historique la source de son inspiration (…). Pouillon se réfère au modèle méditerranéen de la ville par deux aspects caractéristiques : recherche de l’ambiance urbaine des villes anciennes et de leur espaces traditionnels. C’est ainsi que l’architecte s’est inspiré notamment des fortifications turques et des rues de la casbah auxquelles il a emprunté les pièces de bois qui simulent le soutien en encorbellement des loggias ». 1

1-DELUZ J.J : Urbanisme et l’architecture d’Alger. Op.Cit.p59.

Photo n°04 : L’architecture de Diar El Mahçoul témoigne à juste titre la réussite de Pouillon et son ingéniosité.

En revanche, la cité 08 mai 45 pèche par son architecture banale et simpliste en quelque sorte, ainsi elle est perçue par les spécialistes comme dépourvue et sans originalité. Or, en terme d’esthétique, cet aspect n’a pas été pris en considération lors de la réalisation, ainsi ne constitue pas un élément déterminant dans la conception sous prétexte de construire vite et n’importe comment pour répondre au plus impérieux ce qui n’a pas laissé le temps à l’innovation artistique et plastique. Ainsi, notre investigation permet de dévoiler les principales particularités architecturales imputées aux deux quartiers dont les plus importantes figurent dans les remarques suivantes :

D’emblée, il paraît utile de rappeler qu’au départ surtout lors du premier déplacement sur les lieux, nous nous sommes frappé par la monotonie fastidieuse et la répétitivité déroutante qu’accusent les deux ensembles. Nonobstant, nous avons l’impression par la suite que cette uniformité semble un peu modérée et flexible à Diar El Mahçoul, mais très prononcée à 08 mai 45.

 A Diar el Mahçoul on peut observer en quelque sorte une diversité de façades comme en corrobore Deluz. Par contre, à Sorecal pratiquement tous les immeubles se réitèrent du même style sans aucune variété architecturale.

Photo n°05 : L’architecture de 08 Mai 1945 au même titre que les autres ensembles récents pêche par sa banalité et la répétition fastidieuse de ses façades.

 L’une des valeurs architecturales que véhicule l’ancien ensemble est bel et bien le jeu de volume qui singularise certes ce quartier. En effet, Pouillon a incontestablement réussi à concevoir une entité urbaine se caractérisant non seulement par la diversité des dimensions des édifices, mais aussi on leur offrant un style géométrique variable sans compromettre leur cohérence ou leur cohésion. Cette particularité est malheureusement défaillante aujourd’hui dans les grands ensembles -ZHUN- à l’image de 08 mai 45 dont les immeubles sont identiques obéissant au même moule et volume en particulier les tours, induisant une incohérence patente. (Cf. la carte ci après).

 S’agissant de la hauteur du bâti, à Diar el Mahçoul les immeubles y renferment des hauteurs variées allant de R+1 jusqu’à R+7 avec une tour de R+9, ce qui traduit encore la flexibilité dans la réalisation qui permet une meilleure localisation des immeubles sans difficulté.

En revanche, tous les bâtis à Sorecal s’associent en trois sortes d’hauteur à savoir : R+5 pour les barres ; R+7 et R+9 pour les tours. Ce qui veut dire qu’il n’est pas évident quand même pour le visiteur de discerner parfaitement les immeubles car la hauteur accentue leur monotonie.

 Un autre élément essentiel qu’il faut évoquer aussi, qu’est la couleur caractérisant les façades. Sur ce plan, Diar El Mahçoul revêt une couleur ocre octroyée par sa pierre de taille (construite en tuf ) importée de Provence (Marseille) donnant une forme unie à l’ensemble du quartier et cela peut être aperçu comme un point négatif. Contrairement à 08 mai 45, la couleur qui marque les différentes unités de voisinage n’est pas homogène, et cela demeure un côté positif qui caractérise cette cité, car permettant d’identifier aisément les UV. Par exemple les verts pour désigner l’U.V 5, les grenas pour indiquer l’U.V 1, les marrons pour pointer l’UV2, etc.

 Il est indéniable que la construction des grands ensembles repose sur une logique économique, axée notamment sur la création de maximum de logements à moindre coût. Dans cette optique, on peut considérer que l’architecture de Diar el Mahçoul constitue un tracas ou un malheur pour un nombre important des habitants particulièrement ceux qui occupent les niveaux inférieurs. Incontestablement, les logis des rez-de-chaussée et du sous-sol ont été érigés pour des raisons purement économiques, aux dépens du confort et de l’hygiène qui ont été bafoués pour gagner quelques habitations supplémentaires non conformes à l’habitat à cause de l’humidité et du manque, voire de l’absence, de l’ensoleillement. A cela, vient s’ajouter l’effet des gazes carboniques émanant des échappements des véhicules garés à côté, ainsi que la poussière soulevée par les vents causant par conséquent de véritables maladies respiratoires et autres allergiques sans pour autant omettre la promiscuité et les nuisances sonores qui portent préjudice au confort de l’homme.

Tout cela constitue à juste titre des inconvénients architecturaux qui pèsent d’un poids lourd sur la vie des habitants surtout du « simple confort ». A ce propos, Deluz a été très attentif sur ce point en incriminant Pouillon pour ces erreurs auxquelles la population est victime en disant : « …Ensuite les erreurs plus spécifiquement de l’architecture : la rapidité de la

conception et de l’exécution, les nécessités de la mitoyenneté dans les angles et les rapports aux dénivellements posent fréquemment le problème des prospects et des infrastructures des bâtiments. Lorsque les rez-de-chaussée ne sont pas récupérables en boutiques ou en garages, l’économie nécessite d’en faire des logements, ce qui ne va pas sans sacrifices parfois lourds au confort et à l’hygiène : fenêtres à ras-le-bol, logements humides et privés de soleil. Ces logements sacrifiés sont nombreux… ». 1

Photo n°06 : Les familles des habitations des rez-de-chaussée souffrent énormément des problèmes d’hygiène et ceux liés à l’environnement urbain cruellement contestés.

Paradoxalement, ce qui est digne d’en évoquer à 08 mai 45 c’est que les architectes ont été vigilants à ce niveau et conscients en essayant d’éluder les erreurs commises par Pouillon. En effet, on a constaté dans cette cité que les rez-de-chaussée ont été cédés en guise de caves où chaque habitant pourra s’en servir comme débarras, alors que les concepteurs auraient pu en faire des logements, ce qui représente malgré tout un avantage appréciable de l’architecture.

1- DELUZ J.J : Op.Cit. p 62.

 Sur le plan emblématique, les logements à Diar el Mahçoul sont plus ou moins flexible permettant ainsi une modification plus tard. Tandis qu’à Sorecal les logements y sont réalisés en béton armé pour la plupart des cloisons et murs séparatifs rendant cependant impossible sinon difficile toute tentative de transformation.

 En ce qui concerne le volet culturel, Pouillon sans emphase a été habile et lucide car les logements des « musulmans» implantés à l’époque au « Simple Confort » présentent en quelque sorte un caractère local ressemblant presque aux autres quartiers musulmans telle la Casbah. Ceci, ce cristallise notamment dans les fenêtres de petites dimensions et les balcons réduits pour assurer l’intimité de la population locale, contrairement au « Confort » où ses particularités font défaut puisque se quartier conçu à priori pour les Européens.

Dans le même contexte, nous pouvons confirmer que le concepteur à 08 mai 45 n’a pas tenu compte des traditions des usagers ou leur culture, car nous constatons que les particularités du bâti ne sont pas conformes à leurs désirs et leur goût puisque ne garantissant pas l’intimité de la personne,(fenêtres surdimensionnées, balcons trop grands et découverts, où la personne sera aperçue facilement par dehors…) ce qui ne va pas sans générer des comportements altérant l’image morphologique des immeubles comme nous le verrons plus loin.

A partir de ce constat, nous extrapolons que l’aspect architectural et esthétique occupe une place assez importante vu son influence sur la culture et le comportement de l’habitant voire même sur le plan psychique. Car toute architecture qui néglige la tradition de l’homme, sa culture, son confort, son hygiène ainsi que ses désirs sera vouée à l’échec. Pis encore, elle peut engendrer des répercussions négatives par la suite, et des comportements insolites tant sur le bâti que sur le vécu de l’usager qui dénotent son rejet ou son inadaptation à son habitat.

Cependant, nous jugeons utile de dire que l’ensemble de Diar el Mahçoul renferme une image agréable ainsi que des valeurs historiques rares du point de vue architecturale en comparaison avec la ZHUN de 08 mai 45. Le savoir-faire et le génie en sont à l’origine de cette disparité.

1-2. Taille des logements :

Les logements dans les cités Diar el mahçoul et 08 mai 1945 représentent des tailles différentes qui varient entre les logements d’une seule pièce (F1), jusqu’à ceux qui comportent cinq pièces (F5) comme le montre le tableau suivant :

Tableau n° 10 : Taille des logements

Taille du Log F1 F2 F3 F4 F5 Total Cité Diar el 213 660 341 46 24 1284* mahçoul % 16,59 51,4 26,56 3,58 1,87 100 08 Mai 1945 - 794 2833 625 355 4607** % - 17,23 61,49 13,57 7,71 100

Source : *APC (El Mad.) ** OPGI (08mai45)

Figure n°05 : Taille des logements

70 60 50

40 Le Taux % 30 20 D.E.Mahçoul

10 08 Mai 1945 0

F1 F2 F3 F4 F5 La Taille

A partir du tableau et la figure ci-dessus, on remarque que la majorité des logements à Diar El mahçoul sont de petite taille c’est à dire de 2 pièces avec un taux de 51.4 %, suivis par ceux renfermant 3 pièces dont le pourcentage est de 26.56 %, et en 3ème position les logements d’une seule pièce (studio) avec un taux de 16.59 % du total. En revanche, à 08 mai 45 la plupart des logements comportent 3 pièces (61.49 %), ensuite ceux des F2 qui renferment 17.23 %, et en troisième lieu les logements de 4 pièces avec 13.57 % du total.

Cependant, il est à noter que les logements de F5 connaissent une légère amélioration à Sorecal puisqu’ils représentent 07.71 % à 08 mai 45 contre 01.87 % seulement à Diar el mahçoul.

Ainsi, il sera très intéressant d’ajouter que le type des logements (F1) se trouve au groupe « Simple Confort », en revanche les logements vastes (F4 et F5) se situent au nord du quartier « Confort ». Ce qui traduit les conditions difficiles que vivent les habitants du premier secteur et vice-versa. Mais il est loisible qu’à Sorecal les logements sont pour la plupart munis de 3 pièces ce qui laisse supposer que la population y vit dans des conditions plus ou moins commodes par rapport à Diar Mahçoul.

1-3 Surface des logements :

Elle diffère également suivant la taille du logement ou leur nombre de pièces, comme l’indique le tableau ci-après :

2 Tableau n°11 : Surface des logements selon leurs tailles (en m ) :

Taille du Log. F1 F2 F3 F4 F5 Cité

Diar el mahçoul 27 34 46 62 84

08 Mai 1945 - 51,22 71,54 94,12 105,82

Source : OPGI de S.M’hamed et OPGI du 08 Mai 1945

Figure n°06 : Surface des logements selon leurs tailles :

120

100

80 Surface M2 60 Diar el mahçoul 40 08 Mai 1945 20 0 F1 F2 F3 F4 F5

Taille du logement

Il apparaît évident que la surface des logements (tous types confondus) dans la cité 08 mai 45 est nettement supérieur à celle des logements de Diar el mahçoul. A titre d’exemple, les

2 logements en 3 pièces renferment une surface estimée à 46 m à Diar el mahçoul contre 71.54

2 2 2 m à 08 mai 45, de même pour les F5 qui représente respectivement 84 m et 105.82 m .

Ce qui veut dire que les logements sont plutôt larges dans la cité 08 mai 45 et fort exigus à Diar el mahçoul.

1-4. Equipement des logements :

Pratiquement tous les logements de la cité 08 Mai 45 sont dotés des installations nécessaires pour leur confort c’est à dire équipés d’une salle de bain, d’une cuisine et d’un W.C. En contrepartie les huit cent quatre vingt dix (890) logements de Diar el mahçoul relevant de la partie sud du quartier dit « simple confort » sont dépourvus de la salle de bain, ce qui permettra d’avancer que le confort dans cette cité fait défaut.

1-5. Le Tol et Le Top :

Selon le RGPH du 1998, la population de Diar el mahçoul est estimée à 9800 habitants occupant un nombre de logement atteignant mille quatre cent quatre vingt et onze (1491) log. Ce qui correspond donc à un TOL de 6.57 personne / log. C’est ainsi pour la population de 08 Mai 45 qui représente selon le même recensement 27935 hab. pour un nombre de logement évalué à cinq mille deux cent deux (5202) log., ce qui en résulte un TOL de 5.37 p/log. Cependant, le taux d’occupation par pièce à Diar el Mahçoul représente3.42 p/p, mais seulement 1.94 p/p à Sorecal.

Nous remarquons donc, que dans le premier les taux dépassent les normes admises, à l’opposé les mêmes taux sont inférieurs aux mêmes normes.

Enfin, nous déduisons que le logement à Diar el mahçoul est surpeuplé et densifié par rapport à Sorecal. En conséquence, il connaît une certaine pression et une surcharge qui aura sans doute des effets néfastes sur la cité.

1-6. Statut Juridique des logements :

Le statut juridique permet de savoir la nature d’occupation des logements ou leur appartenance c’est à dire est ce qu’ils ont été cédés à leurs occupants ou appartenant toujours aux même organismes gestionnaires. Ainsi, il reflète d’une part, la capacité et les moyens dont disposent les habitants pour l’acquisition de leurs logis et par la même leur niveau de vie. D’autre part, ce paramètre aide les décideurs d’avoir une idée sur la nature d’occupation des logements qui permet d’orienter les actions à envisager et la modalité de traitement avec les habitants surtout lorsqu’il s’agit d’une campagne de relogement ou d’un programme de réhabilitation, car le plus fréquent les administrateurs et les promoteurs publics butent sur des problèmes administratifs ou plutôt juridiques dus à l’abstention des acquéreurs de quitter leurs logements ce qui constitue d’habitude un obstacle sérieux pour toute démarche.

Pour ce faire, nous avons relevé les données relatives aux statut juridique des logements auprès des OPGI des deux quartiers, représentées dans ce qui suit :

Tableau n° 12 : Statut juridique des logements à D.E.M :

S. juridique Log, Non Log, Cédés Total cédés Cité D,e, Mahçoul 896 585 1481 % 60,5 39,5 100

Source : OPGI de S.M’hamed oct. 2003

Figure n°07 : Statut juridique des logements à D.E.M

Log, Cédés Log, Non cédés

Nous remarquons que les logements à Diar el Mahçoul sont pour la plupart des logements cédés correspondant à 60 % se trouvant généralement dans le secteur nord « Confort » ; Alors qu’une bonne partie soit 40 % y reste en location et relève de l’OPGI ; il s’agit en particulier les logements situés au sud du quartier « Simple Confort » dans la majorité des cas.

Toutefois, et malgré le prix dérisoire fixé pour la cession du logement (comme nous a informé un responsable de l’OPGI de S.M’hamed) plusieurs familles ne parviennent pas à en acquérir probablement en raison du manque de moyens ou l’absence d’une source financière à l’exemple des habitants du « Simple confort » et dans une moindre mesure ceux du « Confort » ce qui dénote la paupérisation de la population.

Pour ce qui est de la cité 08 mai 45, nous avons effectué le tableau ci-après :

Tableau n°13: Statut juridique des logements à 08 mai 45

S. jurid, Logements cédés Logements non cédés Total U,V Nombre % Nombre % Total % 01 561 91,07 55 8,93 616 100 02 554 87,8 77 12,2 631 100 03 280 44,8 345 55,2 625 100 04 338 61,46 212 38,54 550 100 05 440 44,13 557 55,87 997 100 06 190 42,89 253 57,11 443 100 07 426 100 0 0 426 100 08 130 60,75 84 39,25 214 100 Total 2919 64,84 1583 35,16 4502 100

Source OPGI du 08 mai 45 déc.2003

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Figure n° 08 : Statut juridique des logements à 08 mai 45

100 90 80 70 60 Taux (%) 50 Logements non cédés 40 30 Logements cédés 20 10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Unité de Voisinage

Il ressort des données précédentes, que le taux des logements cédés à Sorecal enregistre une légère augmentation par rapport à D.E.Mahçoul car il renferme 64.84 % du total. Par contre 35.16 % constituent des logements en location. Cependant, il importe d’ajouter que les UV1 et UV2 comportent les ratios les plus élevés en ce qui concerne les acquéreurs avec des taux respectivement 91.07 % et 87.8 % et dans un degré moins l’UV8 qui compte 60.75 %. Ainsi, ce pourcentage atteint les 100 % à l’UV7 puisqu’elle relève de la CNEP, dont les résidents sont tous (en principe) des propriétaires (cf. graphe ci- dessus).

Il s’agit en fait, des U.V où se concentrent la population plus ou moins aisée puisque y habitent fréquemment les cadres et les commerçants.

En contrepartie, dans les U.V 3, 5 voire même les U.V 4 et 6 la majorité des occupants sont locataires avec des proportions avoisinant les 55 % à l’UV 3 et 5, mais s’élevant à 57.11 % à l’UV 6, ce qui signifie que les habitants de ces UV sont d’une façon générale des gens démunis et indigents.

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1-7. Etat des Logements :

Pour déterminer l’état des logements des deux quartiers, notre approche s’est orientée vers l’examen de quelques éléments essentiels, capables de nous aider à dévoiler la situation générale des logements. A Diar el Mahçoul, la situation nous semble dégradée, car plusieurs facteurs y sont à l’origine. En revanche, à 08 mai 45 la situation paraît en quelque sorte meilleure bien qu’ elle est jugée médiocre ou un peu dégradée. Pour plus d’éclairage nous faisons le point dans ce qui suit : 1- Dans un premier lieu, le phénomène le plus apparent au regard c’est la morphologie des façades des immeubles perçues comme terne ce qui dégage un caractère hideux et morose. En effet, à Diar el Mahçoul la plupart des façades des édifices ont terni notamment au « Simple confort », offrant au passager une vue déplaisante, causée selon un ancien habitant par : - L’effet de l’humidité à l’image du bâtiment « C » sis au « Confort » ainsi que plusieurs bâtis au « simple confort » comme l’immeuble 16, 17, 19, 2, etc. - Selon quelques anciens habitants du quartier la pierre n’a pas été pensée depuis mille neuf cent quatre vingt trois (1983) jusqu’à nos jours ce qui accentue de sa laideur.

Photo n°07 : Les façades de Diar El Mahçoul se ternissent de jour en jour, rendant son image répulsive.

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- Ajoutant à cela, le jet d’eau par les fenêtres causé par les habitants pour le nettoyage,…sans pour autant oublier les graffitis qui caractérisent bon nombre de bâtis (cas de la tour par exemple).

Ce phénomène marque également la cité Sorecal puisque plusieurs immeubles y sont mornes et manquent d’éclat à l’image des immeubles de l’UV 2, 3, 4, 5, 6, etc. La raison principale de cet état est bien sur la poussière qui couvre plusieurs façades ; citons aussi le jet d’eau par les logements (notamment les balcons) comme nous l’avons remarqué de visu, ce qui influe sur la beauté morphologique des bâtisses et réduit de leur valeur esthétique. - Un autre facteur notable, il s’agit de l’obstruction des balcons pour garantir l’intimité des habitations contribuant ainsi à l’altération du bâti, mais ceci a été remarqué uniquement à Diar el Mahçoul en particulier au groupe « Simple confort ».

2 - Dans un deuxième lieu, citons l’infiltration des eaux pluviales qui pénètrent jusqu’aux logements inférieurs des immeubles dans certains cas à Diar el mahçoul ce qui rend les habitations humides et induit aussi le décapement du plâtre et de l’enduit comme nous l’avons observé de près à l’intérieur de quelques logis de cette cité.

Photo n°08 : Plusieurs immeubles à Sorecal sont mornes et manquent d’éclat.

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Même constat peut être fait à 08 mai 45 car les logements des derniers étages sont fréquemment exposés à ce genre de problèmes comme nous l’avons appris auprès des habitants de l’UV 3 (notamment les occupants de l’immeuble n° 48) qui souffrent dans les intempéries de ce problème technique.

Cette situation n’est pas fortuite mais due selon notre avis à nombre de causes citons par exemple :

A- Le non-respect par les habitants des instructions relatives à la gestion urbaine émanant de l’APC ou de l’OPGI qui s’explique par l’installation des citernes, antennes et paraboles au niveau des terrasses comme nous l’avons remarqué à maintes reprises dans plusieurs constructions relevant des deux cités causant la défectuosité de l’étanchéité alors que les terrasses n’ont pas été érigées à cette raison.

B- La fréquentation des terrasses pour des raisons diverses (réglage des antennes, étalage du linge ou la laine, etc.)

C- Raisons techniques dues aux malfaçons, citons par exemple : les façades et/ou les panneaux mal jointés notamment à 08 mai 45, ce qui facilitera la pénétration des eaux.

3- Concernant les espaces avoisinants, rares sont ceux qui se trouvent dans un état louable dans les quartiers des grands ensembles, et ceci découle de plusieurs facteurs. Toutefois, un entretien permanent et la présence de conscience chez les usagers pourront contribuer à sauvegarder ces espaces en bon état. Dans cette optique, la situation dans les cités est quasi-identique (bien qu’il existe une certaine différence), car elle est jugée grosso modo dégradée et cela se manifeste dans les remarques suivantes :

A- Manque de propreté (murs pleins de graffitis, sols sals, et jonchés de détritus et autres objet,..), ceci est clairement observé à « Simple confort » (D.E.M) ainsi qu’à l’UV 3, 4, 5, 6 (Sorecal) de manière générale.

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On peut expliquer cet état de fait tantôt par l’incivisme des habitants, et tantôt par l’indifférence des responsables gérants, et l’absence de la fonction de la conciergerie ou parfois la non-présence des femmes de ménage comme déclarent certains résidents des deux cités.

B - Défaillance des installations communes : Eclairage défectueux, boites aux lettres saccagées, ascenseurs en panne, vitres des escaliers brisées, etc. Cet état touche hélas la majorité des immeubles des deux cités mais à des proportions inégales. Par exemple, l’éclairage des escaliers est presque absent à Diar el Mahçoul mais en marche dans la moitié des immeubles à peu prés à 08 mai 45, idem pour les boites aux lettres. Paradoxalement, tous les ascenseurs ne fonctionnent pas à Sorecal ainsi que celui de la tour « J » à Diar el Mahçoul.

Face à cette situation, chaque habitant se trouve dans l’obligation de rétablir ce qui a été « endommagé » par une cotisation financière avec les voisins. Cependant nous avons l’impression que cette tendance civique est loin d’être appliquée dans nos cités aujourd’hui puisque chacun se voit installer son propre éclairage devant sa demeure et refaire uniquement sa boite aux lettres « métallique ». Ce qui dégage une image anarchique et désordonnée comme nous l’avons constaté à Diar el Mahcoul et dans une moindre mesure à Sorecal.

Enfin, un autre paramètre important qui peut révéler pas mal de choses, il s ‘agit en particulier des vides sanitaires, appelés communément les caves.

En effet, à Diar el Mahçoul comme à 08 mai 45 ces espaces communs reflètent à juste titre la dégradation de la situation ainsi que la détérioration des conditions hygiéniques.

Dans ce contexte, les informations obtenues des enquêtes montrent que la plupart des caves sont inondées par les eaux usées, et ce dû à la détérioration de la tuyauterie. Pis encore, ses égouts débordent parfois à l’extérieur des immeubles (exemple de l’immeuble -19- à « simple confort » (D.E.M) et celui du -15 A- à 08 mai 45.

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En outre, ces caves inondées favorisent l’émergence de quelques maladies qui affectent notamment les occupants des logis inférieurs (R.D.C et S. SOL) avec toutes les odeurs nauséabondes qu’elles dégagent, sans pour autant omettre qu’elles constituent également une source privilégiée pour la prolifération de quelques mammifères et insectes nuisibles (rats, moustiques,..) surtout dans les saisons chaudes où l’habitant souffre énormément des moustiques particulièrement à 08 mai 45. Néanmoins, ce phénomène est devenu aujourd’hui l’apanage des grands ensembles notamment à Alger en raison de leurs caves insalubres et infectes.

Signalons au passage, qu’un bon nombre de ces caves sont actuellement squattées par les habitants mêmes des deux quartiers en raison de l’exiguïté et/ou la crise du logement qui subsiste à Diar el Mahçoul voire à Alger en terme général d’une part ; d’autre part, pour des raisons purement lucratives comme le cas de l’UV 4, 5,… à 08 mai 45 où quelques caves (comme en témoignent certains résidents) y sont vendues à des prix effarants (cinq cent mille dinars 500000,00 DA la cave) et d’autres ont été convertis en locaux ce qui incite à la désolation et pose plusieurs interrogations.

Ainsi, notre enquête montre que les caves occupées à Diar el Mahçoul sont de l’ordre de 60 caves, dont 40 se trouvent dans le groupe « Confort ». Cependant, il est difficile d’admettre que le groupe « Simple confort » contient des caves comme en déclare certaines personnes du quartier. Malgré cela, nous avons tenté tant bien que mal d’en recenser, et selon quelques informations fournies par nombre d’habitants nous avons compté 20 caves, ce qui correspond au total à 60 caves occupées. Il faut signaler également qu’une partie de ces caves sont à usage commercial à l’exemple de l’immeuble « O » au « Confort ».

Paradoxalement, la cité Sorecal a dépassé nos prévisions puisque selon les données obtenues de l’OPGI du 08 mai 45, on dénombre 201 caves squattées et dans certains cas (comme nous l’avons déjà évoqué) elles sont vendues par les habitants à des étrangers au quartier ce qui constitue désormais une question épineuse et inextricable quant à sa résolution. Toutefois, nous jugeons utile de rappeler que ces caves utilisées marquent tous les UV mais à des degrés différents. Cependant, la majorité se trouvent dans les UV 5 et 3 représentants respectivement quatre vingt et un (81) cas soit 40.3 % et soixante trois (63) cas soit 31.34 % du total.

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Photo n°09 : Le squat des caves se répand progressivement dans les grands ensembles pour des raisons divers.

A partir de cette analyse, nous pouvons avancer que les logements à Diar el Mahçoul accusent un état très dégradé en particulier la partie « Simple confort », vu les raisons évoquées ci-dessus qui confortent certes cette tendance. En revanche, la situation des logements à 08 mai 45 est dans l’ensemble médiocre et tend vers la dégradation si les mesures nécessaires ne sont pas prises immédiatement avant que les choses s’empirent davantage.

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2- Les Equipements :

Les équipements « d’accompagnement » constituent un élément indissociable du logement voire complémentaire à la fonction résidentielle. En effet, « l’habitat réunit plusieurs fonctions et activités impliquant des équipements et des emplois. Sa valeur dépend alors d’un niveau d’équipement susceptible de le caractériser. Or, les habitants des cités dortoirs ressentent toujours le besoin de la ville car elles ne sont pas équipées de manière satisfaisante ; le jour où cette lacune disparaîtra, ces ensembles périphériques seront alors capables d’offrir un cadre de vie à leurs habitants

Ainsi, « L’équipement est une portion d’espace bâti ou aménagé, où se déroulent les activités déterminées dans une collectivité afin de rendre les différents services à ces membres. » 2

Or, la présence des équipements aujourd’hui dans les espaces urbains n’est pas seulement nécessaire mais indispensable et obligatoire étant donné le rôle qu’ils jouent dans la vie économique et sociale de la population.

En outre, certains spécialistes et urbanistes considèrent toute ville qui ne dispose pas d’un minimum d’équipements d’accompagnement, comme étant une ville à caractère rural. C’est pour cette raison que certains habitants de la ville (à l’exemple des résidents des grands ensembles) assimilent leurs quartiers à des villages. Nous essayerons de dresser un bilan général de tous les équipements existants dans les deux quartiers, afin d’évaluer leur niveau d’équipement et faire ressortir ces carences.

Le tableau ci-dessus indique clairement que la cité Diar El Mahçoul accuse un sous- équipement tangible, car elle compte uniquement 06 équipements d’accompagnement. En contrepartie, la cité 08 mai 45 semble bien équipée par rapport à la première puisqu’elle est dotée de vingt sept (27) équipements urbains, mais force est de dire que cela ne correspond pas au nombre important des habitants qui n’en bénéficient que partiellement.

1-Les tissus urbains : Colloque international à Oran, 1-3 décembre 1987, éd. ENAG, 2- Zucchelli A. : Introduction à l’urbanisme opérationnel, Tome II OPU, Alger, 1984, p43.

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Tableau n° 14 : Les équipements urbains

Cité Diar el Mahçoul 08-mai-45 Equipements

Annexe APC 0 1 Annexe OPGI 0 1 Sûreté urbaine 0 1

Administratifs La Poste 1 1 Ecole Primaire 1 6

Ecole Moyenne 0 3 Ecole Secondaire 1 0 Scolaires Crèche 0 1

Centre Sanitaire 1 1 Sanitaires

Maison de Jeunes 0 1 Culturels

Terrains sportifs 0 6

Loisirs Aires de Jeux 1 1 Sport & &Sport

Mosquée 1 1

Cimetière 0 1 Cultuels

Marché couvert 0 1

Commerciaux Marché 0 1 hebdomadaire

Total 6 27

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

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2-1. Equipements administratifs :

Sur le plan administratif, on recense seulement la présence d’un Bureau de Poste à D.E.M, par contre à Sorecal ce genre d’équipement atteint le nombre de cinq (05) citons par exemple : La sûreté urbaine, l’annexe de l’APC, l’OPGI, etc.

Dans cet état de fait, on peut dire que cette disparité revient au statut administratif de chaque cité, le nombre de logements et de la population, etc.., si bien que D.E.M dépend en même temps de sa commune (dont le siège y est très proche de la cité), ainsi à quelques quartiers avoisinants (ex : L’OPGI de Sidi M’hamed pour la gestion de son patrimoine) et cela dû à la situation centrale de ce quartier et son intégration à l’espace urbain.

Cependant la cité 08 mai 45 avec sa situation périphérique et/ou son éloignement de l’APC et du centre de la commune, ainsi que le nombre conséquent de ses logements (5202 log.ts) et de sa population, exigent la présence des équipements administratifs au sein de la cité sous forme d’annexes, etc. En outre, afin de réduire la pression et désengorger les organismes administratifs, avoir suffisamment d’équipement est une condition sine qua non pour une meilleure gestion administrative notamment dans une commune (voire une ville) comme Bab- Ezzouar qui souffre à son tour du manque des d’équipements étant donné l’urbanisation récente caractérisant cette commune.

2-2. Equipements éducatifs :

Concernant le volet éducatif, on note l’absence d’un « C.E.M » à D.E.M, mais cette dernière contient un Lycée qui rayonne sur plusieurs communes (El Mouradia, El Hamma, etc. ). En revanche, les lycéens du 08 mai 45 souffrent depuis longtemps de l’absence d’un lycée dans leur quartier, bien que les établissements scolaires des autres niveaux inférieurs (primaire et moyen) semblent suffisants.

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De ce fait, les écoliers du niveau secondaire se trouvent contraints de se déplacer vers les communes les plus proches pour suivre leurs cours (par exemple El Mohammadia, Bordj-el Kiffan,…) ce qui ne va pas sans générer des aléas tels que le danger routier, les agressions, sans pour autant omettre la saignée des frais accablant les parents, citons le transport entre autres.

2-3. Equipements sanitaires :

Quant au secteur sanitaire, les deux cités sont équipées d’un centre sanitaire, offrant des prestations suffisantes pour les habitants citons à cet égard celui de D.E.M.

Inversement, le centre sanitaire de la cité 08 mai 45 n’arrive toujours pas à satisfaire les besoins de la population en la matière, à cause du nombre important des habitants, en plus le statut de ce centre qui n’est pas conforme à une cité pareille ; ainsi il souffre d’une carence flagrante des spécialités médicales, des équipements nécessaires pour les soins voire aussi le déficit en cadres.

2-4. Equipements culturels :

Sur le plan culturel, ce domaine n’occupe aucune importance dans les grands ensembles, sinon comment explique t-on l’absence dans les deux quartiers d’une bibliothèque ou d’un centre culturel à l’exception de la présence d’une maison de jeunes à 08 mai 45 (fréquentée le plus souvent par les enfants pour se divertir à l’UV2) et quelques 2 ou 3 locaux consacrés à la connexion à l’internet.

2-5. Equipements sportifs et de loisirs :

S’agissant, du sport et loisir, nous signalons l’existence de six (6) terrains en tuf aménagés pour pratiquer le football dans la cité Sorecal, ajoutant aussi la présence d’une aire de jeux ; en revanche à D.E.M ce genre d’équipement fait défaut à l’exception d’une aire de jeux seulement qui marque la cité.

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2-6. Equipements cultuels :

Le domaine cultuel se caractérise par la présence d’une mosquée dans chaque quartier en plus un cimetière à 08 mai 45.

2-7. Equipements commerciaux :

Enfin, côté commercial, les deux marchés que comporte D.E.M sont convertis malheureusement en locaux commerciaux avec la complicité de la commune, ce qui prive la cité d’un marché. A Sorecal, nous avons remarqué la présence d’un marché couvert ainsi d’un marché hebdomadaire (tous les lundis) destiné à la vente des fruits et légumes et surtout les vêtements, la friperie et d’autres objets intéressants ce qui anime cette cité chaque lundi. Mais ce que l’on déplore c’est bien les retombées négatives de ce marché puisqu’il draine beaucoup de monde entre autres les malfrats, sans oublier ainsi les ordures (déchets alimentaires, objets solides, etc.) qui jonchent le site réservé à ce marché (le grand terrain libre situé au centre) offrant une image désagréable au quartier.

A cela, viennent s’ajouter les locaux commerciaux caractérisant les deux cités qui faufilent généralement les rez-de-chaussée des immeubles, comme le montre le tableau ci-après :

Tableau n° 15 Répartition des commerces selon le type d’activité :

Commerce Alimentaire Non-Aliment, Services Activités Total Cité D,E,M 34 10 29 9 82 % 41,97 12,19 35,37 10,98 100 08-mai-45 85 42 43 3 173

% 49,13 24,28 24,86 1,73 100

Source : Enquête Terrain oct-nov 2003

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Il résulte des données précédentes que l’activité commerciale la plus dominante dans les deux quartiers est celle de l’alimentation (commerce de premières nécessités) correspondant à 41.97 % à D.E.M mais augmentant jusqu’à près de 50 % à 08 mai 45. Tandis que le commerce non-alimentaire connaît un recul sensible pour s’arrêter respectivement à 12,19 % et 24,28 %.

Quant aux diverses prestations fournies au public le pourcentage à D.E.M connaît un accroissement sensible car il atteint 35,37 % contre 24,86 % seulement à 08 mai 45.

A partir de là, nous déduisons que le commerce dans les deux ensembles a une vocation alimentaire. En revanche, les autres types de l’activité commerciale sont pratiquement équitables à 08 mai 45 (avoisinant les 24 %), paradoxalement à D.E.M où les services suivent l’alimentation, puisque enregistrant un taux plus élevé à celui de l’activité non-alimentaire.

Il est à signaler toutefois que la plupart des locaux se concentrent dans les immeubles « I, M, N, O, et L » du « Confort » c’est à dire ceux qui donnent sur la place principale de ce quartier (l’esplanade), en plus les locaux de son ancien marché. Dans la partie sud « Simple confort », l’activité commerciale est exercée surtout dans les bâtis 14 et 18 en face de l’ancien marché.

Cependant, à Sorecal le commerce se positionne dans le centre de la cité c’est à dire entre les UV 3, 4 et 5 au bord de l’axe principal qui représente une zone de chalandise. Il s’agit notamment de l’alimentation qui occupe plusieurs locaux construits en dur dans un espace libre et s’alignant le long du boulevard central. A cela s’ajoutent les locaux que regroupe l’UV 7 (77local) et quelques-uns dans l’UV6.

Par ailleurs, force est de confirmer que l’unité de voisinage 3 et particulièrement l’UV5 ainsi que l’UV7 et dans une moindre mesure l’UV6 ne se limitent pas exclusivement à la fonction résidentielle, bien au contraire elles abritent également l’activité commerciale qui participe grandement à animer le quartier. A l’opposé, les autres unités de voisinage à l’instar de l’UV 1 et 2 au même titre que l’UV 4 et 8 sont des entités urbaines à caractère résidentiel.

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2-7-1. Commerce informel :

Parmi les inconvénients tangibles des grands ensembles est l’activité commerciale illégale se cristallisant fréquemment dans :

A- Les marchés : qui marquent les deux cités. A Diar el Mahçoul par exemple on observe la présence de ce type commercial au groupe (Confort) occupant l’esplanade. Par ailleurs, la transformation de l’ancien marché en locaux a fortement incité l’apparition de ce marché.

A Sorecal, on a remarqué la présence permanente d’un marché informel (malgré l’interdiction formulée par les autorités) occupant le grand espace libre mitoyen l’UV 3 et l’UV 5. Il convient de rappeler toutefois que l’exclusion et le favoritisme ainsi que le coût faramineux pour louer un étal (70.000,00 DA par an) au niveau du marché couvert sont les principales causes qui poussaient les jeunes oisifs du quartier à dresser ce marché parallèle.

Photo n°10 : Les marchés informels marquent nos cités et témoignent de l’anarchie qui y règne

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B- Les kiosques : L’absence d’un centre commercial et/ou le manque de locaux commerciaux dans les grands ensembles favorise de l’ampleur de l’activité commerciale informelle qui prend des formes variées et anarchiques. Il s’agit de l’installation des kiosques qui occupent l’espace extérieur d’une façon désordonné et se trouvent souvent au bord des voies publiques, dans les trottoirs et les espaces abandonnés.

En effet, nous avons recensé 10 kiosques à Diar el Mahçoul localisé à l’entrée du (Simple confort), ainsi deux autres observés au (Confort). Pour savoir leur nature juridique, nous avons saisi un responsable du service économique de l’APC qui s’est montré réticent en s’abstenant de répondre à notre question. Ce genre d’occupation de l’espace à 08 mai 45 a été enregistré notamment aux unités de voisinages n° 1, 2 et 5 qui totalisent respectivement 11, 05 et 10 kiosques. Il importe d’ajouter que l’ampleur des espaces vacants, la dominance de la fonction résidentielle et autres fins lucratives des responsables sont tous des facteurs qui encouragent l’émergence de ces kiosques dont la plupart aurait été régularisée.

Photo n°11 : Les kiosques constituent un signe révélateur de la désorganisation spatiale à Sorecal.

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2-8. Le Transport :

La vie urbaine n’est pas figée ou inerte, mais assujettie à une activité, une dynamique et un mouvement incessant qui se traduit par les relations qu’entretiennent les différentes entités urbaines entre elles. Ainsi, les quartiers urbains évoluent et vivent grâce à leurs liaisons avec l’ensemble des espaces adjacents notamment centraux et cela pour :

- Le déplacement du personnel pour des raisons divers (solliciter un service, aller au travail,..) - L’acheminement des denrées alimentaires ou non alimentaires nécessaires à la vie quotidienne.

Pour cela, la disposition d’un minimum de moyen de transport et/ou de communication constitue une condition indispensable pour une vie urbaine qui se veut dynamique et prospère. A cet effet, la cité Diar el Mahçoul comme sa commune jouit de la fluidité du transport qui lui permet une bonne liaison avec le centre d’Alger notamment.

Photo n°12 : Le téléphérique est le transport le plus convenable dans les hautes cités telles que D.E Mahçoul.

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Il s’agit des bus Etatiques relevant de l’ETUSA (ex RSTA) servant au transport du public vers les places « Audin » et la concorde (Champs de Manœuvres). A cela viennent s’ajouter les taxis collectifs qui au même titre que les bus font les mêmes directions. Citons également le téléphérique qui relie rapidement la cité à Belcourt. Nonobstant cela, le problème qui se pose c’est l’insuffisance des destinations telles El-Biar, Bir Mourad Rais, etc.

A 08 mai 45 le transport reste déficient et ne répond pas aux besoins de la population. En effet, nous avons constaté la présence des fourgons reliant la cité à Bordj el Kiffan et EL Harrach, en plus les bus appartenant au secteur privé qui mènent à Alger. Il faut noter toutefois que cela reste insuffisant et cause un vrai problème parfois, surtout dans les heures de pointe en raison de la distorsion enregistrée entre l’offre et la demande, ce qui oblige nombre de personnes à se diriger vers la station centrale de Bab-Ezzouar pour se déplacer à Alger par exemple.

Néanmoins, si nous comparons cette situation au passé, elle sera jugée sans doute meilleure notamment après l’avènement du secteur privé qui a atténué tant bien que mal la pression.

Cette disparité qu’on peut enregistrer entre les deux cités est expliquée par :

- La situation ou la distance par rapport au centre (généralement les quartiers proches sont bien desservis par rapport à ceux éloignés du centre). - L’importance économique et culturelle, etc.. que représente chaque cité (par exemple nous soulignons la présence du Ministère de la santé et le complexe Riadh el Feth près de Diar el Mahçoul qui polarisent un flux de personnes important journellement).

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3- Habitat informel :

La crise de logement qui touche bon nombre de quartiers algérois depuis des années en l’occurrence cité Diar el Mahçoul, conduit les habitants à chercher via l’initiative individuelle des solutions possibles -n’importe comment- pour gagner plus d’espace habitable.

Il s’ensuit qu’avec le temps les jeunes mariés ou quelques célibataires préfèrent vivre seuls en raison de l’exiguïté des logements, et leur désespoir d’obtenir un logis neuf après des années d’attentes comme ça se passe chez les résidents de Diar el Mahçoul. Il en résulte la construction de baraques en dur ou procéder à étendre illégalement le logement en occupant l’espace public qui devint dans ladite cité très vulnérable à cause du problème de logement.

Parmi les exemples notoires citons l’immeuble 2, 5, 8, 12, 17, 19,…à Simple confort qui atteignant au total 35 cas tous types confondus (extensions illégales + baraques). Au Confort on recense quelques 4 baraques et 3 extensions illégales. Nous jugeons utile de dire ainsi que ce phénomène octroie de plus en plus un visage contradictoire à la cité avec sa situation enviable.

Ce type d’habitat à Sorecal est quasi-inexistant à l’exception d’un seul cas enregistré à l’UV 3 (une baraque), ainsi que quelques extensions illicites des locaux observées à l’UV 7.

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Photo n°13 : L’habitat illicite à D.E.Mahçoul reflète explicitement les conditions difficiles dont vit la population de ce quartier en matière de logement.

Photo n°14 : Une baraque construite en dur à Sorecal contribuant à dévaloriser son image urbaine.

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II– Le Cadre non bâti ( Espaces extérieurs ) :

Souvent la ville a été perçue comme une combinaison d’espaces bâtis et non bâtis. Aujourd’hui tous s’accordent pour dire que l’espace libre (non bâti) n’est pas le « négatif » de l’espace bâti. C’est en fait un espace « positif » ayant des fonctions propres et fonctionnelles. En effet, les espaces extérieurs constituent un élément essentiel du paysage urbain, c’est un espace à vivre, un espace qui joue un rôle assez important dans la ville.

« Déterminés par l’organisation du réseau des volumes, les espaces extérieurs sont de deux types :

- L’espace urbain à dominante minérale : bordé de constructions et est le lieu privilégié d’échange et d’animation. C’est également un espace technique de communication assurant la mobilité et les flux, il dessert les logements, les équipements privés et publics, et les commerces en formant un réseau piétonnier continu et maillé de rues et de places.

- L’espace ouvert à domination végétale qui favorise la présence des éléments naturels dans la ville. Il est le lieu privilégié de la détente, de la promenade et du jeu en plein air. Il assure l’insertion de la ville dans le site naturel et vice-versa ». Les deux types d’espaces sont complémentaires et doivent être reliés entre eux.

« L’espace extérieur est dit public quand il appartient à tous et est représenté par : - L’ensemble des espaces pouvant admettre du public. - L’ensemble des espaces accessibles sans restriction au public. - L’espace librement praticable qui s’arrête à chaque porte où limité dont le franchissement est conditionnel ».1

Après avoir abordé l’étude des espaces bâtis, nous allons procéder maintenant à l’analyse des espaces extérieurs destinés au public.

1-Norberg -Shulz C. : Habiter, Vers une architecture figurative, Edition Le moniteur, Paris, 1985, p140.

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La présence de ces espaces dans la vie urbaine actuelle est devenue nécessaire, car y contribuent à la structuration urbaine et à la création d’une vie collective, conviviale et ambiante. En outre, c’est le lieu par excellence où l’homme se dirige pour se reposer, se distraire et de rencontrer les voisins et les amis aussi. Or, ces espaces appartiennent à l’ensemble de la population sans exception, où chaque catégorie devra bénéficier d’un espace approprié en fonction de ses désirs spécifiques. Dans ce contexte, on se demande est-ce que ce concept est appliqué et existe dans les grands ensembles ? Pour savoir cela, nous tenterons de mener une analyse descriptive axée essentiellement sur nos enquêtes et qui touchera les différents composants des espaces extérieurs.

1-Voirie-Accessibilité :

La voirie à Diar el Mahçoul entre en liaison directe avec l’espace bâti et ayant une relation étroite avec son agencement. Cette interdépendance, contribue fortement au maillage de l’ensemble de la cité offrant ainsi un équilibre évident entre le vide et le plein, ce qui exclut toute notion d’espace résiduel.

Cette cité jouit d’une accessibilité fluide et parfaite car les voies mécaniques desservent équitablement tous les édifices dont l’accès est facile, bien défini et moins compliqué.

Ainsi, force est de dire que dans la plupart des cas la voirie se trouve dans un état moyen allant vers la dégradation si elle ne sera pas entretenue, ceci dû à la défection du macadam de certaines chaussées ou à la présence de quelques nids-de-poule observés au « Confort ».

Cette situation concerne notamment les voies des parties commerçantes c’est à dire au niveau central des deux groupes où la fréquentation aussi bien motorisée que piétonnière est intense à l’exemple des voies séparant le marché et les bâtis 14 et 18 (S.confort) et l’esplanade au (Confort) qui se dégradent rapidement surtout avec l’accès des véhicules (poids léger et lourd) qui devient aujourd’hui autorisé sans aucun souci des habitants alors qu’il était prohibé auparavant (depuis la naissance du quartier).

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Signalons aussi, les travaux réalisés par La SEAL sur le réseau enterré qui après remblaiement a laissé la voie dans un état déplorable défigurant son image et ne bénéficiant pas du revêtement comme nous l’avons observé de visu à l’esplanade.

Photo n°15 : Il est devenu commun aujourd’hui d’effectuer des travaux sur les V.R.D sans restituer la voie à son état initial au détriment des usagers comme l’indique cette image au Confort (D.E.M).

En revanche, les voies situées dans les pourtours de la cité ou dans les parties résidentielles sont souvent moins fréquentées puisque formant des axes de transition et de passage ce qui explique leur bon état (axe bordant l’immeuble 2 et 18 par le Nord ainsi que la rue de la mosquée).

En ce qui concerne la cité 08 mai 45, on remarque la nette dislocation entre la voirie et le bâti puisque ces deux éléments ont été conçus ou réalisés d’une manière désynchronisée. En effet, l’exploitation des nouvelles cités s’effectue souvent sans VRD où partiellement achevés. Cependant, il n’en demeure pas moins que le plan parcellaire résultant donne une impression d’incohérence et de disharmonie.

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Ainsi, il y a lieu de rappeler que l’accessibilité à la cité est généralement facile puisque ses axes principaux permettent une meilleure liaison avec les communes limitrophes, à part le déplacement vers le centre de Baby ezzouar ou aux autres cités avoisinantes qui devient de plus en plus pénible vu le trafic dense et important caractérisant l’axe routier (RN 24E) qui n’arrive pas à contenir le volume des véhicules empruntant cette route « étroite » quotidiennement en particulier dans les heures de pointe.

Paradoxalement, l’accès aux différentes unités de voisinage n’est pas si évident et aisé à cause de :

- L’absence de repères indiquant les U.V ou les numéros des immeubles. - Les entrées des U.V ne sont pas clairement définies. - Manque ou absence d’articulation entre les différentes unités de voisinage - Souvent les voies de desserte finissent par des culs-de-sac ou par des placettes à côté des immeubles. - La perdition de la hiérarchie des voies à l’intérieur de la cité.

- La mauvaise implantation ou organisation de l’espace bâti inspirant à un désordre net ce qui ne va pas sans créer des difficultés d’accessibilité. - La complexité du plan parcellaire qui donne un aspect de labyrinthe.

Notre enquête indique que les voies principales de cette cité sont en bon état à l’exception du Boulevard central où la chaussée commence à se dégrader à cause de la forte utilisation de cet axe notamment par les véhicules de transport mais aussi à cause de la stagnation des eaux pluviales en hiver qui activent sa corrosion.

Toutefois, les voies secondaires connaissent une situation mitigée. Par exemple à l’UV 1, 2, 3 et 7 la voirie est tantôt médiocre et parfois mauvaise surtout à l’U.V 7, alors que rares sont les voies qui gardent leur état initial (bon). Cela peut être expliqué par la forte fréquentation et présence des véhicules dans ces UV que ce soit appartenant aux habitants ou aux étrangers qui viennent de partout pour bénéficier des services du secteur privé (cabinets médicaux que

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renferme l’UV 1 et autres équipements dont disposent l’UV 3, 7 administratifs et commerciaux).

Inversement, l’UV 5 qui revêt un caractère résidentiel, la voirie reste en quelque sorte intacte sauf dans des sites rares où se présentent quelques crevasses. Par contre, la voirie accuse un état médiocre à l’UV 4 et 6 en grosso modo.

Photo n°16 : La voirie se dégrade constamment à 08 Mai 1945 dans la quasi absence de l’entretien.

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2- Aires de stationnement :

A Diar el Mahçoul nous avons constaté clairement que les aires de stationnement sont quasi inexistantes. Cela renvoie au plan conceptuel initial duquel l’architecte n’a pas prévu de tels espaces qui deviennent actuellement de plus en plus indispensables vu l’extension et l’évolution du parc automobile au niveau de la cité voire dans toute la ville en général.

Devant cet état de fait, le recours à l’appropriation des espaces publics par les habitants est inévitable, pour éviter le déplacement « fastidieux » chaque fois vers des parkings loin du quartier.

En effet, dans la partie sud, on a remarqué la présence d’un « parking » à côté de l’immeuble n° 10 qui était à l’origine une placette destinée aux enfants, et un autre en face de l’immeuble n° 4 qui représente un terrain vacant.

Au nord du quartier, la prolifération des véhicules a amené les automobilistes à utiliser l’esplanade en guise de parking surveillé. Il s’ensuit que les riverains se sentent indisposés et lésés par cet acte notamment ceux occupant les logis donnant sur la place compte tenu des nuisances sonores générées par les moteurs surtout tôt le matin.

Pis encore, les véhicules qui s’y garent la nuit n’appartiennent pas forcément aux habitants du quartier mais malheureusement quelques-uns viennent des quartiers voisins avec la complicité du gardien qui espère gagner le maximum d’argent.

En outre, ce qui est impressionnant c’est que ces véhicules ne sont pas de la même catégorie, car comme nous a informé la plupart des personnes interrogées que même les engins poids lourd font partie des automobiles stationnées à l’esplanade surtout dans la fin de la journée, ce qui accentue et accélère sans doute le défoncement de la dalle de cette belle place.

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En revanche, à 08 mai 45 le stationnement ne représente guère un problème pour la population puisque les espaces extérieurs comportent plusieurs parkings, s’élevant à 66 parcs ou plus.

Il faut signaler à cet égard, que certains ont été conçus initialement, mais la plupart des espaces appartenant au public accaparés et clôturés d’une manière illégale et anarchique par des jeunes chômeurs du quartier pour des buts lucratifs.

En effet, ces gens imposent aux automobilistes de garer leurs voitures la nuit dans ces « indus » parkings pour une somme équivalant à quatre cent (400) DA / mois. En plus, toute personne véhiculée n’obéissant pas a cette… loi ! sa voiture est visée par les voleurs avec la complicité bien entendu du gardien du parking jusqu’à ce que le « contrevenant ! » obéisse. Cela intervient en l’absence d’une gestion réelle et efficace de ces espaces, autrement dit dû à l’incurie des administrateurs.

Ainsi, on peut confirmer que chaque unité de voisinage contient au moins six (06) parkings comme l’indique ce tableau :

Tableau n°16 : Répartition des parkings selon les U.V à 08 mai 1945

U. de Voisinage 1 2 3 4 5 6 7 8 Total Nbre de Parkings 09 06 07 06 12 06 12 08 66

Source : Enquête terrain ( nov- 2003)

Nous constatons que les UV 5 et 7 comportent le plus grand nombre de parkings car il atteint douze (12) pour chacune, suivi de l’UV 1 et 8 qui contiennent respectivement neuf (09) et huit (08). Les U.V restantes représentent chacune le nombre de six (06).

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Toutefois, la présence de ce grand nombre de parkings traduit l’immensité du parc automobile caractérisant la cité Sorecal d’une part, d’autre part reflète la défaillance de l’aménagement et le contrôle des espaces extérieurs cédant le champ à l’arbitraire. Ajoutant en outre, l’absence d’une prise en charge réelle de la jeunesse de cette cité qui utilise tous les moyens pour s’occuper et d’avoir une source financière même aux dépens de l’espace public (appropriation illégale de l’espace) ou en s’employant dans le secteur informel.

Ainsi, certains saisissent cette occasion pour dresser dans ces parkings de petites baraques constituées de ferrailles ou de roseaux en guise d’« atelier » servant à réparer les voitures comme le cas de l’UV5 par exemple ce qui pose un problème de salubrité.

3- Espaces verts :

Tout le monde s’accorde aujourd’hui à dire que la verdure devient la peau de chagrin dans les villes. Cette attitude tend à devenir une réalité dans les grands ensembles qui manquent vraiment de ces espaces vitaux.

Or, leur présence dans les tissus urbains ne doit pas être facultative, bien au contraire, elle est impérative au regard du rôle bioclimatique qu’ils jouent ainsi que la préservation de l’équilibre écologique des villes dont les planificateurs, maîtres d’ouvrages, etc.. sont appelés désormais à prendre en considération cette notion urbaine. Concernant le cas de nos cités, le même constat peut être avancé : appauvrissement d’espaces verts et déficience de la verdure.

En effet, à Diar el Mahçoul hormis les beaux palmiers plantés par Pouillon qui embellissent certes l’ensemble de la cité, les espaces verts sont quasi absents. Ainsi, on dénombre un seul espace gazonné situé au « Confort » près de l’immeuble O et Q et deux espaces sauvages ainsi quelques morceaux plantés appropriés par les habitants (immeuble 18, et les bâtis S, H)

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Cependant, il convient d’ajouter que certains palmiers ont été arrachés (exemple de l’immeuble 7) ce qui dénote une fois encore la dégradation de ce quartier.

A 08 mai 45 les espaces verts proprement dits aménagés sont déficients malgré les multiples terrains vacants y existant. Toutefois, on peut remarquer la présence d’un nombre très réduit de ces espaces à l’UV 1 et 7 seulement qui, faute d’entretien connaissent un mauvais état, à l’image de l’UV 7 où la clôture a été sabotée, quelques branches brisées, gazons piétinés… A cela s’ajoute malheureusement l’accumulation des ordures et autres objets solides jonchant le gazon donnant une image affligeante à l’environnement.

Par ailleurs, ce qui mérite l’attention dans toutes les unités de voisinage pratiquement, c’est que la majorité des espaces contigus les bâtiments (situés au pied des immeubles) ont été accaparés par les riverains (généralement des étages inférieurs) et clôturés différemment pour la plantation de quelques arbres fruitiers ou autres. Parfois, servant pour un potager incompatible avec les normes urbaines et environnementales en vigueur, d’autant plus que de telles initiatives individuelles s’effectuent dans un cadre illégal et anarchique ce qui offre un aspect chaotique à la cité. Il est à noter en outre que tels cas à Sorecal sont innombrables.

Photo n°17 : Espace vert aménagé et clôturé par un habitant après l’appropriation du terrain.

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En ce qui concerne enfin les espaces et/ou les herbes sauvages, sont présents aussi et poussent le plus souvent après une pluie servant de pâturage aux troupeaux d’ovins offrant un aspect rural à la cité. Il s’agit notamment du vaste terrain vague séparant l’UV3 et l’UV 5, et autres végétations sauvages qui marquent quelques espaces marginaux ou escarpées (UV6, 7, 8 par exemple).

4- Espaces libres:

Nous avons déjà fait allusion à ce point précédemment en ce qui concerne la cité Diar el Mahçoul auquelle l’implantation s’est faite d’une manière rationnelle, réfléchie et intelligente.

Cela trouve son explication par l’utilisation judicieuse de l’espace d’où l’absence de l’espace résiduel ou interstitiel puisque tout le terrain a été étudié initialement et affecté à des fonctions déterminées que ce soit l’espace bâti ou non bâti ce qui confirme la réussite de Pouillon sur ce plan, puisque nous comptons seulement un seul terrain libre sis au « Simple confort » mitoyen l’immeuble 3 et 4 qui sert à une aire de stationnement.

A 08 mai 45, l’impression qui se dégage dès la première visite à ce quartier c’est bien les « innombrables » espaces vacants (sans affectation). La présence excessive de ces terrains indifférenciés n’est qu’un signe significatif d’un échec d’une politique. En outre, cela confère une particularité négative aux espaces extérieurs des grands ensembles (ZHUN) notamment à cette énorme cité. Selon notre avis ceci est dû à :

 - La rapidité de la réalisation de la ZHUN.  -L’approche conceptuelle étroite qui vise à créer des cités quantitatives plutôt que qualitatives au détriment des espaces extérieurs.  - Manque de coordination entre les différents acteurs de la promotion immobilière et la non détermination précise des tâches laissant parfois l’espace extérieur abandonné.  - Le gâchis et le gaspillage manifeste de l’espace à cause d’une consommation abusive et irrationnelle des terres agricoles qui a pour corollaire la production des ces espaces résiduels.

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 - L’absence et/ou l’ignorance du concept de la composition urbaine chez les concepteurs ou les réalisateurs qui accordent un intérêt au plein (espace bâti) sans soucier du vide (espace extérieur) d’où l’aboutissement à un déséquilibre fatal.

Ainsi la forte présence de ces espaces « négatifs » non-exploités ne va pas sans générer des effets pervers qui indisposent les habitants en causant nombre de problèmes à titre d’exemple :

 - Ils constituent une source de saleté provoquée par la boue et l’argile qui en résulte suite aux tombées des pluies influant sur la propreté des immeubles.  - A cause de ces espaces les voies limitrophes deviennent dans les jours pluviales presque impraticables en raison des eaux boueuses qui en résultent.  - De même pour les regards et les avaloirs qui s’engorgent de boue et se remplissent de sable et par conséquent deviennent dans la plupart des cas obstrués rendant l’évacuation des eaux pluviales difficile ou quasi impossible à l’image de l’UV 1, 2, 3, 5, d’où le refoulement des eaux vers les entrées des bâtis s’élevant à plusieurs centimètres. Il s’ensuit que l’accès ou la sortie du bâtiment devient impossible comme l’affirment la plupart des gens.  - Les piétons souffrent à leur tour aux moments de fortes intempéries, surtout lorsqu’il s’agit de prendre des chemins de raccourci entre deux UV.

Photo n°18 : Plusieurs terrains sont restés à l’état brut à Sorecal, ressemblant à des no man’s land

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 - L’existence de tels espaces favorise les appropriations anarchiques du terrain (kiosques, terrain de foot, jardin, parkings, ateliers mécaniques, marché de légumes,… etc.) ainsi que des endroits privilégiés pour la décharge des ordures, gravats et autres objets solides provoquant la dégradation de l’environnement et sa pollution.

 - En terme de santé, ils constituent également une source de maladies respiratoires et allergiques sous l’effet des poussières soulevées par les vents notamment dans les saisons sèches obligeant les résidents des logis inférieurs de fermer leurs fenêtres. De ce fait, plusieurs personnes n’ont pas caché leur mécontentement face à ce problème qui persiste toujours.

 - Enfin, ils représentent aussi des lieux de débauche et de rencontre des délinquants offrant aux habitants un climat d’insécurité.

5- Dépôts d’ordures :

Dans les espaces extérieurs la désignation des endroits appropriés pour le jet des détritus doit être prise en considération, pour faciliter leur collecte, mais le plus important pour sauvegarder la propreté de l’environnement et la santé publique.

Nous enregistrons à Diar el Mahçoul (Simple confort) la présence de deux bennes pour la collecte des ordures qui se positionnent dans deux sites différents. Au (Confort), nous comptons également deux niches à ordures séparées. En outre, on remarque la dotation des immeubles Q, R et S par des poubelles de petits volumes installées devant leur entrée.

Malgré l’existence de ces endroits spécifiques pour la décharge, nous avons remarqué la présence de quelques décharges informelles comme celle sise à l’entrée du « Confort » à côté de la tour (J ) au vis-à-vis du visiteur ce qui pousse à la désolation. L’autre cas s’agit de la placette située derrière le bâtis 2 au « Simple confort » qui est jonchée de tous types d’immondices avec tous les effets néfastes qu’elles produisent ultérieurement comme odeurs infectes, maladies, prolifération des insectes, etc.

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Photo n°19 : Niche à poubelle détruite à 08 Mai 1945, ce qui influe négativement sur l’environnement urbain et porte atteinte à la santé publique.

Les niches à ordures à Sorecal existent dans toutes les unités de voisinage mais leurs nombres se différencient suivant le nombre de logements de chaque UV. Par exemple, on dénombre trois (03) niches à UV 1, 06 niches à UV 5, etc…Ainsi, certains dépôts se trouvent clairement dans un état lamentable, puisqu’on a remarqué non seulement la présence permanente des déchets mais aussi des amas de gravats qui s’accumulent pratiquement à côté des dépôts d’ordures, sans pour autant oublier les odeurs exécrables qui dégagent provoquant ainsi une autre gêne pour les riverains à l’exemple de la niche placée en face de l’immeuble 16 à l’unité de voisinage 2 (voir l’image ci-dessus).

En outre, certaines niches sont démolies induisant au débordement des ordures hors l’espace qui leur est réservé donnant un aspect désagréable à la cité alors que tout le monde est indifférent et loin d’être préoccupé par cette situation qui devient banale.

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Conclusion :

A partir de l’analyse menée sur les différentes composantes aussi bien sociales et économiques que spatiales et morphologiques qui se rapporte à nos zones d’études représentées par les grands ensembles de « Diar el Mahçoul » et du « 08 mai 1945 », nous sommes parvenus néanmoins, malgré l’ampleur et la complexité marquant ces quartiers à décrypter les signes qui traduisent la dégradation de notre patrimoine immobilier ainsi que la dépréciation de l’environnement urbain. En outre, de tenter d’identifier l’état des lieux de chaque zone ainsi que ces problèmes spécifiques. Ceci peut être résumé dans les points suivants :

1 - La population des deux quartiers est formée d’un brassage social dont la plupart des résidents sont originaires des bidonvilles d’El-Madania notamment, et des anciens quartiers d’Alger. Démographiquement, la frange des jeunes âgées entre 18 – 35 ans est apparemment la dominante, mais souffrant énormément de problèmes comme il a été constaté que ce soit de l’exclusion du système scolaire et/ou de la vie économique tel le chômage, etc.

2 - La population est dans l’ensemble modeste et démunie, puisque on note la diminution des cadres et la présence en force des fonctionnaires et des employés aux revenus limités et vils.

3 - Quant aux conditions d’habitabilités, elles sont qualifiées des plus critiques en général à Diar el Mahçoul étant donné la prédominance des logements type F1, F2 et F3 qui affichent une exiguïté insupportable et inadaptable au nombre des occupants, incitant quelques personnes à occuper illégalement les espaces publics ou les caves. En revanche, à 08 mai 45 ces conditions paraissent nettement meilleures.

L’état des logements se révèle inquiétant vu la laideur des façades, conjuguée à la dégradation des espaces intérieurs communs où les installations sont dans la majorité des cas hors service accentués par le manque de propreté et la détérioration des conditions sanitaires en l’occurrence l’état affreux des caves dont bon nombre sont occupées.

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4 - En terme d’équipements, les deux ensembles revêtent un caractère résidentiel puisqu’ils accusent un sous équipement formel particulièrement en ce qui concerne le domaine culturel le sport ainsi que le loisir. Nonobstant, la situation administrative favorable de Diar el Mahçoul proche du centre permet facilement de compenser le déficit enregistré en la matière.

5 - Les espaces extérieurs à l’image du cadre bâti constituent à Diar el Mahçoul une vraie réussite architecturale compte tenu de l’importance concédée aux éléments de la composition urbaine comme les rues, les places, les allées piétonniers etc.., excluant toute idée d’espace résiduel ou vague alors que ce concept est quasiment absent à 08 mai 45 où l’aspect quantitatif prime sur le volet qualitative, induisant à générer des espaces extérieurs sommairement aménagés avec d’innombrables espaces vacants, et autres clôturés anarchiquement en guise de parkings ou d’espace verts.

6 - Sur le plan fonctionnel, les choses sont autrement à Diar el Mahçoul puisqu’on constate une carence des aires de stationnement, des espaces verts et dans une moindre mesure les aires de jeux. Cependant, on peut avancer que le fonctionnement des espaces extérieurs est existant à la ZHUN de 08 mai 1945 mais le caractère informel et anarchique est monnaie courante dans cette cité surtout en ce qui concerne les parkings et les espaces verts.

Ainsi, l’état des espaces extérieurs est jugé plus ou moins dégradé à Diar el Mahçoul mais très critique à 08 mai 45, car la voirie dégradée (dans l’ensemble) et l’environnement urbain pollué font preuve.

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TROISIEME PARTIE : Quelles actions à envisager pour la réhabilitation ?

Introduction :

L’analyse comparative des différentes composantes des grands ensembles de Diar El- Mahçoul et de 08 Mai 1945 que ce soit l’habitat, la démographie ou les activités,..etc, représente d’une part un signe révélateur de leur situation préoccupante; D’autre part elle a permis sans doute de distinguer les problèmes propres à chaque cité ainsi que leurs dysfonctionnements induits par les carences et les anomalies existantes.

A partir de là, nous essayerons dans cette dernière partie de préconiser les solutions que nous jugeons utiles et adéquates pour traiter ces problèmes en fonction des besoins de la population.

Pour ce faire, noua avons consacré à cette partie deux chapitres principaux à savoir :

 Le premier chapitre sera destiné à la réhabilitation des grands ensembles coloniaux, en l’occurrence la cité de Diar El-Mahçoul.

 Le deuxième se rapporte à la réhabilitation des ensembles d’habitats post-indépendance cas de la cité de 08 Mai 1945 (Sorecal).

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CHAPITRE I : La réhabilitation du grand ensemble de Diar EL-Mahçoul

I- Orientations générales pour un projet de réhabilitation :

Les actions à mener que nous allons formuler dans cette partie, constituent certes des éléments de réponse en ce qui concerne le volet opérationnel du projet de la réhabilitation. Cependant, sur le plan méthodologique beaucoup de questions à notre sens restent escomptées, d’où la nécessité de mettre en place les modalités ainsi que les méthodes, visant à faciliter la mission aux différents acteurs.

Dans ce stade, il convient de souligner que la concrétisation d’un projet urbain pertinent et ambitieux doit remplir certaines conditions et suivre ainsi une démarche auxquelles nous tentons de proposer ci-après.

1-Conditions générales :

1.1-Etablir le diagnostic :

Cette première phase permet de configurer le contexte caractérisant la zone à aménager, comme elle permet également d’avoir à peu près une idée générale sur le projet à programmer. Elle constitue par ailleurs un passage obligé pour ne pas « construire sur du sable ». La neutralité doit être un préalable : il s’agit de relever les points positifs et négatifs-en termes techniques, social et spatial, et non d’émettre un avis. En dépit de similarités formelles, chaque ensemble relève d’une problématique particulière. Réhabiliter, c’est donc passer beaucoup de temps à comprendre les problèmes, à analyser les besoins. C’est aussi travailler à des échelles différentes.

Le diagnostic technique, établi après une visite des lieux, incombe à une équipe pluridisciplinaire. Il permet de lister les pathologies dont souffre le bâtiment et d’en déterminer l’origine. Les vices de construction, par exemple les fissures, sont notés, ainsi que les désordres divers : façades cloquées et écaillées, bétons rongés laissant apparaître les armatures, étanchéités défaillantes, traces d’humidité dans les logements. L’état des lieux notera également la vétusté des salles de bains, des cuisines et du réseau électrique, de même que les dégradations dues au vandalisme.

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Le diagnostic social fournit une radiographie des modes de vie des habitants et de leurs relations à leur habitat. Pour cela, des bureaux d’études sociales élaborent des questionnaires, conduisent des entretiens personnalisés et des visites des lieux.

Le diagnostic spatial vise à faire ressortir les points positifs de l’ensemble. Pour cela, l’architecte s’attachera dans un premier temps à lire l’espace bâti et non bâti, dans ses forces et ces faiblesses, et à en décrypter les usages : appropriation des lieux, cheminements, dysfonctionnements, zones de rencontre.

Ainsi, le diagnostic ne peut se concrétiser donc, sans entreprendre une étude préliminaire des éléments suivant :

A- Situation générale de la zone à étudier (étude du site) B- Caractéristiques démographiques, économiques et sociales. C- Cadre physique (habitat, espaces extérieures, etc.)

1.2-Approche des problèmes :

Une fois le diagnostic est fait, cela donnera lieu à déterminer les problèmes à traiter, voire même de savoir quel genre de problèmes à remédier et, qui marquent le périmètre d’étude. Il s’agit de manière générale des problèmes :

A- D’ordre urbanistiques et architecturaux. B- D’ordre économiques et sociaux C- D’ordre environnementaux et sanitaires. D- D’ordre sécuritaires (instabilité, délinquance, criminalité, etc..) E- Inhérents à la gestion urbaine.

Il faut insister sur le fait que les responsables concernés du projet de la réhabilitation doivent accorder une importance particulière à cette étape, puisqu’elle contribuera grandement à dessiner les premiers repères du projet à prévoir ainsi qu’à l’identification des objectifs.

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1.3-Désignation des objectifs:

Les objectifs doivent être déterminés de manière claire et précise car la réussite d’une opération de réhabilitation dans un site occupé est tributaire de la pertinence de ces objectifs. Cependant, et vu le déficit en moyens financiers qui restent toujours limités, il convient de : A- Hiérarchiser les objectifs B- Définir les objectifs en fonction des besoins des habitants. C- Exposer les objectifs adoptés aux résidents et débattre les actions à mener pour une éventuelle modification ou changement probable.

1.4-Désignation des acteurs de la réhabilitation :

Pendant des années, les habitants des grands ensembles ont assisté impuissants au dépérissement de leurs cités, traduisant l’effritement permanent d’une partie de leur vie sous leurs yeux.

Désormais le programme de réhabilitation est bien engagé, et mettra en jeu des moyens financiers parfois importants qui nécessitent l’intervention de l’état par le biais de la ville et d’autres collectivités publiques.

Aussi, « il est à constater que le poids des mouvements associatifs en droits et devoirs est incomparable avec celui des associations algériennes. Ceci a considérablement fait avancé les projets vers leurs réussite ».1

Le succès de cette opération donc, sera garanti par la volonté des propriétaires, occupants et bailleurs, ainsi que la compétence des équipes chargées de les conseiller de faire aboutir leurs dossiers.

1- M Abbadi : La politique nationale de l’habitat : la requalification participative dans les grands ensembles cas de la cité Soummam Bab Ezzouar. Thèse de magister U.S.T.H.B, 2001. p 144.

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Ainsi, si l’on veut schématiser les acteurs directs de la réhabilitation on parlera donc d’une trilogie :

Schéma n°02 : Acteurs de la réhabilitation

Si la réhabilitation intervenant le plus souvent dans des sites occupés, il est donc impératif de rappeler qu’elle est essentiellement tributaire du consentement des occupants, avec lesquels il faut toujours dialoguer : avant, pendant et après les travaux de réhabilitation. Une fois est acceptée, cela signifie sans doute sa réussite dans sa phase opérationnelle, et si elle est réussie, ceci va fortement pérenniser son succès dans le temps. Le résultat sera alors probant est clairement visible : « des cités bien structurées avec le nécessaire d’équipements de proximité et de services, en harmonie avec un cadre bâti dont la gestion est maîtrisée. Cette dernière est assurée par l’organisme bailleur, les associations et les syndics ».2

1- Abbadi M: Op cit p 144.

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2- Démarche de résolution des problèmes et mode opératoire :

Bon nombre de nos cités traversent aujourd’hui un état difficile marqué par des dysfonctionnements multiples. Cet état de fait nécessite de toute évidence des interventions à plusieurs échelles, citant en particulier la réhabilitation dont le contenu est à définir selon une démarche globale.

2-1- Analyse du site et du contexte :

-Le maître d’ouvrage doit afficher clairement ses objectifs en exprimant sa volonté politique. -Connaître le site au préalable : dossiers d’état des lieux (soit les différents plans des immeubles, de leurs abords, des V.R.D…), reportage photos et/ou vidéo, visite de quelques logements pour instaurer les premiers contacts…

2-2-Désignation du principal médiateur de l’opération (mise en place de la maîtrise d’œuvre urbaine et social) :

Cette action est à caractère relationnel et social, elle peut être assurée par le maître d’ouvrage ou par un organisme extérieur ou conjointement ; il s’agit d’informer, de susciter la participation, d’écouter de gérer les difficultés.., en somme : dialoguer avec le maître de l’ouvrage, le maître de l’œuvre, les occupants, les entreprises… Ces missions peuvent se résumer comme suit :  En phase prédécisionnelle : étude sociodémographiques, enquêtes sociales, collecte de toute documentation utile (graphique et autres…).  En phase études : annonce de la réhabilitation, présentation des ou pré-programmes, du programme, aide au maître d’ouvrage à l’adoption du programme aux souhaits des occupants et au relogement provisoire.  En phase travaux : réception des logements, organisation de la fête de fin des travaux, participation à la gestion de « après réhabilitation ».

2-3- Sensibilisation à la réhabilitation :

Afin d’éviter tout effet de surprise, toute mauvaise interprétation ou toute prorogation de

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rumeur, il faut que le maître d’ouvrage qui a pris l’initiative de réhabiliter fasse passer le message lui-même pour instaurer ensuite le dialogue. Cette action pourra se faire à l’aide des moyens pratiques qui suivent :

-Organisation de réunions avec l’association des occupants si elle existe ou quelques représentants dynamiques, gardiens,… - Montage audiovisuel d’exemple de réhabilitation. - Affichage dans les lieux publics.

2-4- Diagnostic social :

- Questionnaire sociodémographique, socioéconomique et sociospatial. - Enquêtes - Analyse des questionnaires (synthèse).

2-5- Enquêtes techniques :

Ces enquêtes reposent sur la constitution de l’état des lieux des logements et des parties communes en tenant compte de toute transformation sur l’espace effectuée par les occupants (prendre échantillon représentatif de 20 à 30 %).

2-6- Programme :

C’est la synthèse du diagnostic social et des enquêtes techniques. les travaux envisagés concernent :

- Les parties privatives - Les parties communes - L’enveloppe extérieure - L’environnement extérieur

(Il faut distinguer les travaux subventionnés des travaux non subventionnés pour pouvoir hiérarchiser).

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2-7- Concertation avec les habitants :

La concertation avec les habitants se déroulera à l’aide de plusieurs moyens tels le dialogue directe (ou individuel), les réunions avec les associations ou l’ensemble des occupants, une manifestation publique (journée porte ouverte).

2-8- Programmes des travaux : C’est la synthèse (arbitrage) entre :

-Analyse des résultats des enquêtes -Avis des occupants -Objectifs du maître de l’ouvrage -Cadre financier de l’opération.

2-9- Montage financier de l’opération :

Le coût de l’opération (études et travaux) est couvert généralement par des recettes émanant des : -Subventions de l’Etat -Subventions des collectivités -Emprunts et aides -Apport du fonds propre du bailleur -Apport du fonds propre des occupants

2-10-Préparation du chantier : cette phase consiste à établir :

 La communication avec les habitants afin de gérer la gêne et les inévitables nuisances dues aux travaux, surtout à l’intérieur des logements, tout en provoquant l’espoir auprès des locataires.  Un logement témoin (ou bloc témoin) : qui demeure nécessaire avant le démarrage du chantier (vitrine de la réhabilitation).

 Visite des logements : il est indispensable de visiter de procéder à la visite logement par logement avant les travaux en vue de: -Informer l’occupant des dates de démarrage -Adapter les conditions d’intervention des entreprises à ses contraintes personnelles.

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 La concertation pour : -L’implantation du chantier -Fixer des priorités en fonction de la connaissance des occupants.  Planning d’intervention :

-A l’intérieur des logements : doit être « resserré » et organisé sous forme de séquences pour éviter la gêne des occupants. -Parties communes : leur planning vient comme synthèse des plannings à l’intérieur des logements et enveloppe extérieure (il reste relatif aux conditions climatiques).

2-11-Réalisation du chantier :

Une fois les travaux sont entamés, il faut informer en permanence les occupants de tous ce qui est planifié, et faire connaître le rôle de toutes les personnes qui interviennent.

2-12-Fin du chantier :

La réception des travaux de réhabilitation s’effectue au fur et à mesure, soit logement par logement, cage par cage ou bâtiment par bâtiment. La fête de fin des travaux vient couronner toutes ces réceptions, et marque ainsi, en même temps, la fin des travaux de réhabilitation et le début de la mise en place de nouveaux modes de gestion.

2-13-Mise en place de nouvelles conditions de gestion :

En vue d’assurer la pérennité du résultat dans le temps et éviter la « dégradation » des lieux.

Enfin, nous n’avons pas voulu- et ce de manière intentionnelle- aborder la question du coût de la réhabilitation et des sources de financement. Ceci pourrait faire l’objet d’une autre réflexion encore plus pertinente.

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3- Synoptique des travaux envisagés :

A présent nous présentons un synoptique, sous forme d’arborescence, sans qu’il soit exhaustif, il permet de visualiser la plupart des travaux généralement envisagés lors d’une opération de réhabilitation.

Synoptique des travaux envisagés

1.1 Equipement sanitaire et ménager et des logements 1.2 cuisine 1.3 Bains 1.4 W.C (1) Parties privatives 1.5 Electricité mise en conformité aux normes des logements 1.6Revêtement des pièces sèches et des circulations 1.7Portes palières

2.1 Hall d’entrée 2.2 Ascenseurs : création 2.3 Ascenseurs : mises aux normes amélioration. 2.4 Escaliers 2.5 Paliers d’étage, couloirs 2.6 Colonnes montantes (02) Parties communes 2.7 Colonnes à chutes 2.8 Locaux communs divers 2.9 Révisions diverses

3.1 Installations dans les logements (03) Chauffage 3.2 Installations communes Ventilation 3.3 Amélioration de la ventilation 3.4 Installation de la V.M.C

4.1 Pignons 4.2 Façades 4.3 Menuiseries et fermetures extérieures 4.4 Toiture (04) Enveloppe externe 4.5 Terrasse 4.6 Plancher bas 4.7 Extension

(05) Environnement 5.1 Aménagement extérieurs Externe 5.2 Création des locaux extérieurs 5.3 Déplacements de réseaux

Source : Gouvernorat du Grand Alger : Stratégie de la réhabilitation à Alger, Duch 1997.

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II- La réhabilitation de la cité de Diar El Mahçoul :

La réhabilitation de cette cité s’avère une tache assez délicate et ardue au regard de ses particularités spécifiques. Nonobstant cela, l’adoption d’une démarche globale, et d’une méthodologie judicieuse permet de surmonter les difficultés et atteindre ainsi notre objectif suscité.

1 – Constat et diagnostic :

A travers cette étape, nous procédons à relever sommairement les caractéristiques générales de Diar El-mahçoul inhérentes aux différents volets, en rappelant quelques lacunes et problèmes enregistrés, en vue de faire un diagnostic fondé essentiellement sur notre enquête effectuée auprès d’un échantillon de deux cent (200) ménages du quartier.

1.1- La Population :

 La population de Diar El-Mahçoul est d’origine locale et en est bien enracinée, puisque 39,5 % des ménages recensés sont venus d’El-Madania et 48 % sont issus des communes limitrophes.  La majorité des ménages sont ordinaires avec un taux de 70 %, par contre 30 % seulement élargis. C’est dire par conséquent que le taux de nuptialité est forcément faible.  Pour ce qui est des tailles des logements, celles-ci paraissent plus ou moins importantes et se répartissent comme suit :

. 55,5 % → de 01 à 06 per/log. . 33 % → de 07 à10 per/log. . 11,5% → plus de 10 per/log.

 Plus de la moitié des personnes recensées soit 56,04 % figurent parmi la catégorie des jeunes, suivie par la frange sociale dont les âges sont comprises entre trente cinq (35) et cinquante neuf (59) ans qui représente 30 % et enfin on trouve les vieux avec 13,74 %.

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 La frange sociale des scolarisées représente seulement 19,30 % dont 14,98% universitaires. Quant aux personnes occupées, on dénombre 25.52 % incluant 04,80 % de cadres supérieurs et 14,73 % seulement de cadres moyens. Ce qui nous emmène à dire que cette population appartient de manière générale aux classes pauvres et défavorisées.

 Enfin, signalons que le chômage constitue un handicap réel pour l’essor du quartier et un vrai casse-tête pour les habitants car il totalise 53 % dont 15,42 % est imputé aux jeunes.

1.2– L’habitat :

On peut constater aisément que l’état sur ce plan n’est guère louable en raison d’une crise de logement très prononcée qu’affecte ce quartier, engendrant par conséquent des effets pervers tant spatialement que socialement . Cependant, on remarque ce qui suit :

 La quasi totalité du parc logement est de petites tailles, c’est à dire de type F2, F3, et à un degrés moins F1 et F4 représentant respectivement : 59 %, 29,5 %, 06 % et 05,5 %. Il se caractérise aussi par l‘exiguïté des surfaces habitables comme nous l’avons remarqué de visu.  La partie sud du quartier dite « simple confort » on y déplore l’incommodité des habitations causée surtout par l’absence des salles de bains.  Les logements se caractérisent pour un bon nombre par leur surpeuplement et ceci se manifeste par le TOL qui est assez élevé (voir la deuxième partie) .  Sur le plan morphologique, les bâtis apparaissent ternes et pêchent par leur laideur, sans toutefois oublier l’humidité, le manque d’ensoleillement et autres inconvénients.. etc.  Pour ce qui des équipements d’accompagnement, la cité est dotée de trois (03) équipements seulement tout types confondus implantés au nord du quartier (confort). En contrepartie, on enregistre un déficit évident, surtout dans le domaine culturel, sport et loisir, etc. Mais, ce manque n’est pas ressenti par la population en raison de la situation privilégiée du quartier (prés du centre ville) qui lui permet de compenser le manque.

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1.3- Les espaces communs et publics :

1.3.1- Les espaces communs :

Ces espaces sont des lieux de transition entre les logements et les espaces publiques qui permettent ainsi d’accéder aux différentes cellules d’habitations. Or, bien qu’il existe certaines parties communes assez propres et entretenues, on a constaté néanmoins que la plupart de ces lieux se caractérisent par leur dégradation activée par plusieurs facteurs, auxquels on peut citer par exemple la négligence, sans omettre l’empiètement sur ses espaces pour en utiliser à titre personnel. Ceci se manifeste donc par :

 Le manque de propreté : murs et escaliers impropres.  Eclairage défectueux : minuteries ne fonctionnent pas.  Boîtes aux lettres saccagées et parfois inexistantes.  Certaines caves insalubres, et autres squattées.  Certaines terrasses sont exploitées pour des raisons diverses.  Halls d’entrée offrant une image répulsive : mauvaises odeurs, saleté, câbles électriques mal fixés,...etc.

1.3.2- Les espaces publics :

C’est dans ces espaces que les logements déversent le surplus de leurs habitants en raison de leur étroitesse conjuguée au manque du confort...etc, c’est pourquoi ils jouent un rôle non négligeable dans la vie de la population.

Cependant, il n’en demeure pas moins que ses lieux se déprécient, et cela se traduit par les facteurs suivants :

 La dégradation partielle de la voirie, et aussi l’esplanade due à la fréquentation excessive.  Manque sensible des espaces verts hormis quelques anciens palmiers.

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 Manque de propreté à cause entre autres de l’incivisme.  Carence d’aires de jeux, et de stationnement.  Appropriation illégale des espaces publiques altérant l’image urbaine du quartier et ceci, par l’érection des baraques et des kiosques.  Ces espaces constituent également des lieux de promiscuité pour les ménages occupant les nivaux inférieurs.  En somme, ils se caractérisent par le manque d’entretien en général (nids de-poules, pavé défoncé, déboisement et abattage de certains palmiers, ordures jonchant le sol...etc.) ainsi que la désorganisation observée.

2 - La situation de Diar El-Mahçoul vue par les habitants :

Pour mieux cerner les problèmes de la cité, et d’en avoir une meilleure connaissance, nous avons opté dans le cadre de notre enquête de s’approcher de l’habitant pour l’interpeller sur son environnement urbain d’une façon générale afin de nous dévoiler mieux la réalité.

2.1- Le logement :

Plus de la moitié des personnes interrogées soit 59 % se sont montré insatisfaits de leurs logements, en raison entre autres du nombre réduit des pièces ainsi que leur exiguïté. En revanche, la majorité absolue espère déménager avec un taux de 81,5 %.

2.2- Les espaces avoisinants :

Pour ce qui est des espaces avoisinants les logements, les réponses sont mitigées car 51 % en étaient insatisfaits, contre 49 % étant satisfaits de leurs proches espaces.

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2.3 – Les espaces extérieurs :

Presque tout le monde s’accorde pour dire que ses lieux sont négligés ou abandonnés avec un taux de 82,5 %. Pour en savoir plus de la cité, son environnement et l’attitude des habitants vis-à-vis de la réhabilitation on s’est appuyé sur les questions suivantes :

- A qui incombe la gestion des espaces extérieurs ?

La plupart estime que cette tâche relève de l’APC avec 61 %, mais 08,5 % disent de l’OPGI, et enfin 22 % ont répondu que les deux organismes à la fois sont censés gérer ces espaces.

- A qui appartiennent les espaces extérieurs ?

38 % disent que l’espace public appartient à l’Etat. En contrepartie, 16 % estiment à l’habitant, mais 42,5 % avaient raison lorsqu’ils ont répondu à tout le monde, en impliquant tous dans leur préservation et leur entretien.

- Que pensez vous des équipements ?

Comme nous l’avons déjà fait allusion auparavant, le sous-équipement bien qu’il marque la cité, plusieurs personnes voire la majorité n’en croient pas, car 82 % estiment qu’ils y a suffisamment d’équipements, par contre le reste soit 18 % pensent autrement et se sentent très inquiets à cause du déficit remarquable des infrastructures urbaines.

- Que pensez vous de l’ambiance dans la cité ?

Les personnes interrogées pensent différemment sur ce plan suivant leurs optiques, et se divisent en deux parties presque égales. Ainsi, 51 % pensent que la convivialité caractérise leur cité contre 49 % qui, à leur avis l’ambiance de naguère a cédé place à l’apathie.

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- Existe t-il un syndic ou association dans votre quartier ?

La quasi totalité soit 94,5 % estiment que les comités ou associations de quartier n’ont jamais existé, même si elles étaient présentent dans le quartier, ceci était hélas périodique comme en affirme certains, et n’a duré que quelques semaines ou mois.

- Etes vous prêts à participer à la réhabilitation de votre quartier ?

Malgré la situation sociale difficile qui prévaut dans la cité, cela ne justifie pas nécessairement la non participation des habitants aux travaux d’utilité publique. En effet, la plupart soit 87%, nous ont confirmé qu’ils sont d’accord pour leur contribution, par contre 13 % seulement ont émis leur refus catégorique.

- Comment participez vous à cette action ?

Bon nombre de personnes soit plus de 34 % ont exprimé leur vœu de participer financièrement. Mais, 23 % ont déclaré qu’ils contribueront via la main d’œuvre. Cependant, 26 % ont opté pour les deux formes à la fois. Le taux restant soit 16,5 % se sont montrés réticents.

- Selon vous la priorité sera accordée à quoi ?

La plupart des gens espèrent l’amélioration des espaces extérieures, et ceci correspond à 39%, alors que 30%, ont insisté d’intervenir sur leurs logements qui se dégradent avec le temps. Enfin, on trouve 20,5% qui préfèrent la réfection des espaces communs. Néanmoins, cela reste relatif car les habitants de l’actuelle cité se plaignent des mauvaises conditions d’habitabilité et l’exiguïté des logements.

- A qui doit incomber la gestion au quotidien à l’avenir ?

54,5 % ont préféré conférer la gestion à l’Etat, mais 29,5 % ont voulu concéder se rôle au privé, et le reste soit 16 % ont hésité de répondre.

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3 - La gestion du quartier :

La gestion de ce quartier a été confiée à l’OPGI en mille neuf cent soixante seize (1976) (après la dissolution du HLM). Selon les habitants, à part, le brossage des bâtiments avec l’édification de Riad el Feth (au début des années 80), aucune opération n’a été enregistrée depuis en matière de préservation et de sauvegarde. Les services de l’OPGI se limitaient à l’action de perception des loyers. Selon cet organisme la dégradation de la cité est provoquée par un ensemble de facteurs,1 à savoir :

- Difficulté de faire admettre aux copropriétaires de payer un prix de réparation, conséquent par rapport à un prix de cession très faible. En effet, l’OPGI a élaboré des fiches techniques (en 1995) comportant un descriptif quantitatif et estimatif financier des différents acteurs a été enregistré pour réaliser ses travaux.

- La faiblesse des loyers et des charges communes ne permettant pas aux OPGI de dégager un excédent financier susceptible d’engager des opérations de réhabilitation.

- Absence d’adhérents des copropriétaires pour la gestion des parties communes - L’accaparement illégal et anarchique des parties communes. - Absence d’exécution des décisions de justice rendues à l’encontre des indus occupants. - Effets néfastes de la loi 82-01, du fait du transfert de propriété à des prix dérisoires et de l’ignorance consciente ou délibérée du règlement de copropriété.

Il est vrai que la gestion de la cité bute sur ses facteurs, néanmoins cela ne justifie pas que ce parc est trop dégradé au point où cet office se désengage totalement de sa mission en matière d’entretien.

Pour ce qui est des opérations déjà faites, l’OPGI de Sidi M’hamed qui normalement devrait être le premier organisme concerné et engagé pour une telle opération, a été complètement ignoré, et n’a été consulté qu’une seule fois, pour le choix des cités à réhabiliter.

1- Revue n°3 « Réflexion sur la préservation et la sauvegarde du patrimoine » OPGI de Dar el Beida, Alger, 1995. P.09

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Les cadres de l’OPGI –marginalisés–étaient hostiles à cette opération. Ils s’attendaient à un échec certain du fait que cette réhabilitation n’a été pensée et programmée que par des personnes qui ignorent complètement les problèmes de la cité. Ainsi l’importance des sommes investies pour ce programme, dépasse l’ampleur des actions et pourra conduire à une insatisfaction générale quant au produit et résultat. La preuve les habitants du quartier ne se souviennent d’aucune opération de réhabilitation, hormis le simple pansage opéré en mille neuf cent quatre vingt et un (1981).

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4- Actions d’intervention proposées :

4.1- La réhabilitation :

Dans le cadre de la requalification des tissus urbains anciens et l’amélioration du cadre de vie des habitants des grands ensembles qualifiés de zones sensibles et dégradés, nous avons mis en place un plan d’action reposant sur une stratégie globale pour revaloriser le quartier de Diar el Mahçoul. Cela, se manifeste dans ce qui suit :

4.1.1- Actions relatives aux bâtis :

Dans ce stade, le travail consiste à améliorer les conditions d’habitabilité des occupants en général et réadapter ainsi les logements en fonction des besoins des habitants. Pour ce faire nous proposons :

 La mise à la norme d’hygiène et de confort des logements par le biais de : - La dédensification pour atteindre un TOP de 2 p/pièce. - Evaluer les besoins globaux en matière de logement, et offrir non seulement des possibilités de relogement à proximité pour la décohabitation mais aussi assurer l’emploi.

 L’élargissement des logements pour mettre fin à l’exiguïté qui les caractérise. Cette opération sera rendue possible grâce au recours au jumelage de quelques logements ayant un mur mitoyen selon l’organisation et la répartition des logis. Ce procédé impliquera la réduction d’un nombre de logements, ce qui nécessitera d’ailleurs de reloger les occupants évacués.

 Réfection des logements dégradés (fissures, décapage du plâtre, ..)  Lancement des opérations relatives à l’entretien qui s’articulent dans : - L’embellissement des façades par le brossage et le polissage de la pierre devenue terne. - Remise en état des parties communes par :

a- La repeinte des murs et des halls d’entrée. b- La réparation de la menuiserie.

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c- La remise en marche des minuteries. d- La récupération des caves squattées.

 Injection des équipements jugés utiles pour la redynamisation et la relance économique du quartier. En fait, cette opération suppose le choix entre deux façons à agir : a- En occupant les niveaux inférieurs des immeubles et les rez-de-chaussées qui seront alors convertis en changeant leur vocation. b- Soit en libérant une partie de la cité pour obtenir l’assiette nécessaire par le démolissement de quelques bâtis insalubres qui contiennent peu d’habitations.

Cette opération va permettre par la suite d’offrir aux enfants et les jeunes du quartier en particulier des aires de jeux et de sport aussi.

4.1.2- Actions relatives aux espaces extérieurs :

Les espaces extérieurs constituent un élément indissociable de la composition urbaine de la cité compte tenu de leur rôle capital dans la vie des habitants. L’usage de ces lieux comme nous l’avons déjà évoqué ne se limite pas pour une simple fonction de transition ou de rencontre spontanée, mais ils servent aussi de lieux d’échange et de communication, d’aires de jeux pour enfants, sont utilisés également pour le stationnement ou alors des espaces de vente. Nous remarquons donc que le rôle multifonctionnel de ces espaces impliquant leur usage fréquent a bien entendu activé leur dégradation dans l’absence d’un entretien permanent ou périodique pour le moins. A cet effet, en vue de revaloriser ses espaces nous suggérons se qui suit : 1 – Le revêtement de la chaussée (voiries et placettes). 2 – Plantation des espaces verts. 3 – Aménagement de la placette. 4 – Aménager des aires de stationnement. 5 – Organiser la collecte des ordures. 6 - Destruction des habitations et/ou extensions illégales.

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4.2- La rénovation :

Le diagnostic établi auparavant, laisse supposer que la réhabilitation à elle seule semble insuffisante pour donner une image de qualité à Diar El Mahçoul, d’autant plus que l’amélioration de sa posture qui est jugée piètre. En effet, l’intervention sur ce quartier pourra prendre une autre forme à savoir la rénovation, qui s’inscrit dans une autre échelle d’intervention visant particulièrement la modernisation du bâti et la diversité fonctionnelle. S’ils existent quelques facteurs qui sous tendent cette option, on peut formuler les éléments suivants :  Situation de ce quartier qui demeure incompatible avec le site prestigieux de l’O.R.E.F se trouvant à proximité.  Vétusté du cadre bâti :dont on a constaté lors de notre sortie sur terrain, si bien qu’un bon nombre des immeubles sont dans un état de délabrement inquiétant à l’image des bâtis n°14, 18, 19,..etc. à simple confort et autres au confort.  Paupérisation de la population : la plupart des habitants de Diar El Mahçoul (selon notre enquête) est pauvre et insolvable, par conséquent n’est pas en mesure de payer la modernité ou bien d’occuper un espace de grande valeur.  Dévalorisation économique : la cité en question occupe une zone péricentrale où le foncier possède une valeur de plus en plus élevée. Ainsi, si nous comparons sa rentabilité économique par rapport à sa valeur, il en résulte une large distorsion. Cela peut être expliqué de façon générale par la monofonctionnalité de ce tissu urbain, si bien qu’il sert dans une large mesure à abriter une population en quête d’un toit.

La rénovation en partie envisagée a pour objectif de défendre la cité comme lieu de richesse et de complexité de fonctions afin de lui offrir l’importance économique méritée. Ceci passe - après la libération de l’assiette foncière- par l’édification de nouveaux immeubles de haut standing destinés essentiellement à : -Un habitat décent avec toutes les installations technologiques et sanitaires nécessaires. -Des bureaux représentant les administrations locales et autres firmes étrangères. -Des Activités divers du secteur tertiaire supérieur (Banques, commerces de luxe, etc...). - Des Equipements culturels, sportifs, etc.

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Cela va sûrement contribuer à valoriser l’image urbaine de Diar El Mahçoul et propulser sa dynamique économique, ainsi de remplacer une partie de sa population par une autre plus ou mois aisée et solvable aussi, comme ceci va permettre une meilleure exploitation de l’espace et rentabiliser se site urbain.

5– Propositions pour améliorer la gestion du quartier :

Pour assurer une meilleure gestion de la cité au futur nous présentons les solutions suivantes : a- Etablir un scénario de gestion des espaces extérieurs et des espaces communs, en stimulant la participation des habitants en choisissant entre deux méthodes : - Soit assurer une gestion sociale accordant surtout une place prioritaire à l’insertion sociale et professionnelle des jeunes à travers des coopératives d’habitants. Celles ci sont chargées de la gestion budgétaire des opérations de réhabilitation. - Soit, désigner un administrateur des biens conformément au décret exécutif n° 97-154 du 10 Mai 1997 relatif à l’administration des biens immobiliers b- Mettre en place des conditions de gestion pérenne : - Instituer des réunions de concertation entre les habitants (copropriétaires et locataires), l’opérateur pour expliquer ces enjeux et étudier ensemble les différentes solutions. - Informer et mettre à courant la population sur les décisions prises par la mise en place des outils de communication locale. - Encourager les habitants à s’organiser en association ou comité de quartier pour faciliter la gestion de leur cité et transmettre leurs revendications.

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CHAPITRE II: La réhabilitation du grand ensemble de 08 Mai 1945

La réhabilitation de cet ensemble se différencie par rapport à celle de Diar el Mahçoul et cela renvoie à plusieurs considérations que nous avons déjà évoquées. Cependant, nous allons adopter une démarche globale qui sera entamée par un diagnostic qui aura pour objectif de configurer cet ensemble, définir ses problèmes et ses insuffisances pour déterminer ensuite les objectifs à concrétiser et enfin les actions à engager.

I – Constat et diagnostic :

1– La Population :

 La majeur partie est d’origine d’Alger, dont le pourcentage atteignant 90,84 % , et comportant surtout la population recasée occupant auparavant les bidonvilles relevant de Kouba , El-Madania , ou ceux du tissu ancien de la ville ( La Casbah, Alger centre,..etc.). Ajoutant à cela que 66,56 % sont installés avant (1990), et le reste depuis cette date.

 D’après les résultats de l’enquête, nous constatons que la plupart des logements soit 63,74 % sont moins nombreux et se constituent de 01 à 06 personnes/log. , par contre 28,87 % renferment entre 07 et 10 p/log. , mais 07,39 % seulement qui dépassent le seuil de 10 p/log. Cela est justifié par le fait que 86,62 % sont des ménages ordinaires.

 Pour ce qui est des structures des âges, nous remarquons une domination nette des catégories jeunes où elles représentent 67,59 % tout âge confondu. Par contre les vieux sont minoritaires car ils représentent 06,77 % seulement.

 29,02 % de la population recensée sont scolarisés, dont 20,84 % figurent parmi les lycéens et 15,30 % forment les universitaires. Ainsi, concernant les personnes occupant un emploi, ceux-ci atteignent 23,65 % dont 08,92 % sont des cadres supérieurs, 17,14 % des cadres moyens mais plus de 37 % représentent les fonctionnaires. C’est dire que la population de manière générale appartient à la classe sociale nécessiteuse.

 Enfin, il importe de souligner que 47,34 % sont désœuvrés auxquels nous trouvons entre autres 24,74 % de jeunes.

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2– L’habitat :

 Les données de notre enquête font état que la plupart des logements sont de type F3 avec un taux de 66,20 %, suivi du type F2 qui contient 16,55 % et dans une moindre mesure les logis en F4 et F5 qui renferment respectivement 12,32 % et 04,93 %.

 La plupart des occupants soit 48,94 % sont des locataires, et dans une moindre mesure les copropriétaires avec 39,79 %, puis les propriétaires comprenant le taux restant soit 11,27 %. Ceci veut dire que la majorité des habitants sont défavorisés et pas en mesure d’acquérir leurs logis.

 32,5 % des logements enquêtés ont subi des transformations différentes (élargissement du salon et parfois divisé en deux pièces, les balcons obstrués soit pour l’intimité ou bien pour s’en servir comme cuisine qui a été transformée en pièce, etc..), ce qui atteste que l’habitat en quelque sorte ne répond pas aux désirs et au mode de vie de la population.

 Il faut souligner que les logements paraissent plus ou moins spacieux dont la moyenne est de l’ordre de soixante (60) à soixante dix (70) m2 voire plus pour certains, destinés à des familles évaluées en moyenne de six (06) à sept (07) personnes.

 En terme de confort, toutes les habitations sont bien équipées et dotées de tous les installations nécessaires ( s. de bain, wc, cuisine, etc..) et permettent de vivre plutôt à l’aise.

 Le cadre bâti de façon général est plus ou moins dégradé, le manque d’entretien ainsi que les défauts techniques en sont les raisons de cet état de fait. Dans ce contexte, les logis des derniers étages surtout ont vu leurs plafonds se détériorés à cause de la défectuosité de l’étanchéité accentuée notamment par l’installation des paraboles et des citernes d’eau.

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3– Les espaces communs :

Ces espaces intermédiaires entre les cellules d’habitations et l’espace extérieur qui sont fréquenté quotidiennement doivent être convenablement entretenus car ils reflètent à juste titre l’image intérieur du bâti. Cependant, la réalité est tout autre puisque on a constaté dans plusieurs cas que les espaces communs se trouvent dans un état lamentable, et ceci se cristallise dans ce qui suit :

- Le manque remarquable du propreté (halls d’entrées, murs, escaliers..). - Les vitres des fenêtres - donnant à l’extérieur- brisées. - Eclairage défaillant, dû au non fonctionnement des minuteries. - Boîtes aux lettres le plus souvent saccagées. - Bon nombre de caves ont été squattées, et autres insalubres à cause de la défectuosité de la tuyauterie.

4– Les espaces publics :

Il est devenu banal aujourd’hui que les espaces publics (extérieurs) dans les grands ensembles récemment érigés – particulièrement dans la cité 08 Mai 1945 (Sorecal) – représentent des espaces résiduels assimilés au no mans land sans prise en charge aucune et sommairement aménagés pour ne pas dire nullement.

En effet, dans la cité 08 Mai 1945 comme ailleurs dans les autres ensembles, le rejet urbain manifesté par la population trouve son explication le plus souvent par l’abandon des espaces extérieurs auxquels l’organisation ou l’aménagement fait défaut se conjuguant ainsi à l’absence d’une gestion efficace, cédant le champ à l’anarchie et aux appropriations illégales de l’espace offrant par conséquent une image chaotique et répulsive à la cité en terme général. Il s’ensuit que les espaces extérieurs ne jouent pas pleinement leur rôle qui, en principe doivent créer de l’ambiance dans la cité et en animer grâce à leur conception réfléchie mais aussi à leur aménagement judicieux et optimal qui manque sensiblement.

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Ce dysfonctionnement jugule certes l’essor du quartier et, a été maintes fois formulé par les habitants qui éprouvent un ennui lassant dû à l’absence de la qualité urbaine et cela se traduisant par :

 La présence d’innombrables espaces vacants non exploités qui entourent les bâtis donnant un aspect rural à la cité.  Le manque flagrant des espaces verts puisque les espaces existants de ce genre sont : soit à l’état sauvage ou bien plantés aux pieds des immeubles et clôturés par les habitants.

 La rareté des lieux de rencontre qui se forment généralement de places, jardins, squares,..  Le manque également d’aires de jeux qui devront faire partie des espaces extérieurs et servant de lieux de distraction pour les enfants et les jeunes et de repos pour les vieux.  Une carence remarquable du mobilier urbain.  Le foisonnement des parkings d’une manière désordonnée ou mal organisée.  Le manque sensible de niche à ordures et destruction de quelques unes qui ont été remplacées par des kiosques.

 Les espaces extérieurs sont en quelque sorte imperméables en raison de l’absence ou manque de chemins reliant les différentes unités de voisinage que ce soit pour le transport mécanique ou pédestre rendant ainsi l’accès difficile à la plupart des immeubles et imprécis avec l’absence de repères qui orientent le visiteur.  Absence de revêtement pour certains trottoirs ou voies de dessertes rendant aussi l’accès difficile aux équipements scolaires, administratifs, etc.

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II - La situation actuelle vue par les habitants :

1– Le logement :

La majorité des gens soit 64,44 % se sont montrés satisfaits de leurs logis car ils pensent que les conditions actuelles sont nettement meilleures par rapport à leurs anciens maisons. En outre, 35,56 % semblent pour le moins insatisfaits à cause de la mauvaise conception du logement, et autres problèmes liés au confort, promiscuité, etc. Ainsi, il y a lieu de noter que 77,46 % ont émis leur vœu de déménager à l’avenir vers des logements plus spacieux et calmes (villas). En d’autres termes, on peut avancer que la plupart des résidents sont présents dans cet ensemble à titre provisoire en guise de transit vers les maisons individuelles.

2– Les espaces avoisinants :

Plus de 60 % sont insatisfaits de l’état des espaces communs à cause des facteurs qu’on a déjà cité avant, et qui sont dus au manque d’entretien mais surtout aux actes de vandalisme - comme les qualifient certains résidents – accentués par l’incivilité de plusieurs habitants.

3– Les espaces extérieurs :

Abandonnés, est la réponse qui devient leitmotiv dans les ZHUN surtout à celle de Sorecal. En effet, 72 % des personnes interrogées, s’accordent pour dire que les espaces extérieurs sont négligés, compte tenu de leur état déplorable dans la majorité des cas.

Pour en savoir plus de la cité, son environnement et l’attitude des habitants vis-à-vis la réhabilitation on s’est appuyé sur les questions suivantes :

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 A qui appartiennent les espaces extérieurs ?

50,70 % estiment qu’ils appartiennent à tout le monde. Ainsi, nous considérons cette vision comme raisonnable et sensée. Par contre, 27,11 % pensent que les espaces extérieurs relèvent de l’Etat, mais 13,73 % estiment à l’habitant.

 Que pensez vous des équipements ?

Le sous équipement marquant ce quartier, est l’un des inconvénients innombrables qui jugulent son bon fonctionnement. Et pour preuve, 59,50 % se déclarent insatisfaits du nombre existant des infrastructures tout en affirmant que cela n’est guère suffisant par rapport au nombre important des habitants. En contrepartie, 39,44 % voient le contraire.

 Que pensez vous de l’ambiance dans la cité ?

La plupart des gens soit 54,22 % pensent que l’ambiance marque la cité. En contrepartie, 43,31 % estiment le contraire c’est à dire qu’elle est inexistante.

 Existe-t-il un syndic de quartier ou association dans la cité ?

La quasi totalité des habitants ont répondu négativement c’est à dire qu’il n’existe aucun comité qui gère leurs problèmes, avec un taux de 91,55 %.

 Etes vous prêts à participer dans la réhabilitation de votre cité ?

Concernant se sujet, nous avons enregistré que presque 80 % ont manifesté leur entrain à participer dans cette action, ce qui montre que malgré le niveau social limité caractérisant la plupart de la population, il en existe quand même une intention d’améliorer la cité.

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 Comment participez vous dans cette action ?

Bon nombre de gens soit 35,21 % ont choisi de participer financièrement, mais 21,48 % via la main d’œuvre. Ainsi, 28,17 % ont opté pour les deux modalités de participation. Enfin, on note la réticence de 15,14 %.

 Selon vous la priorité sera accordée à quoi ?

Etant donné l’aspect répulsif des espaces extérieurs, 44,37 % (presque la moitié de nos interlocuteurs) préfèrent réhabiliter d’abord les espaces extérieurs. Ensuite, viennent ceux qui veulent commencer par les espaces communs avec 24,29 %, et enfin on trouve seulement 22,89 % qui plaident pour les logements.

 A qui doit incomber selon vous la gestion au quotidien ?

Quoiqu’il en soit le citoyen favorise toujours confiance au secteur public puisque 45,77 % préfèrent conférer la gestion à l’Etat, contre 31,34 % qui ont opté pour le secteur privé. Rappelons enfin, que 22,89 % sont restés hésitants.

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III –La gestion du grand ensemble de 08 Mai 1945 :

La gestion du patrimoine immobilier récemment érigé à l’image de l’ensemble d’habitat du 08 Mai 1945 n’est pas si simple que l’on imaginait compte tenu de plusieurs facteurs que nous allons montrer ultérieurement.

Par ailleurs, parmi les raisons ayant favorisé la dégradation de la cité est bel et bien le manque ou plutôt l’absence totale d’une gestion efficiente assurant son bon fonctionnement. Ainsi, bon nombre de résidents estiment que la dépréciation de leur environnement urbain est due en grande partie à une gestion inadéquate, accentuée par l’absence de l’entretien courant. Cependant, les responsables de l’OPGI incriminent les habitants par l’absence de la civilité chez eux à cause de leurs mauvais comportements qui influent négativement sur l’image urbaine du quartier.

Dans ce contexte, pour déceler l’origine de cet état de fait , il nous a paru utile qu’intéressant de mettre en exergue l’essence de la gestion, les acteurs concernés par cette action comme en stipulent les lois et les dispositions, et enfin les problèmes et les contraintes qu’elle rencontre.

La gestion urbaine telle que définie par A.ZUCCHELLI 1 c’est « la convulsion des formes de l’organisation auxquelles participent et interviennent les agents d’urbanisation (publics ou privés)» qui doivent répondre aux divers fonctions d’orientations, de décision, de concertation, d’exécution et de contrôle par un ensemble d’outils bien spécifiés à chaque situation.

En Algérie, la gestion urbaine notamment dans les espaces de l’habitat collectif se confie aux acteurs suivants :

A- Les collectivités locales :

Selon la loi 90-08 relative à la commune, cette dernière a certaines responsabilités à assumer en terme de gestion urbaine citant entre autres :

1 - A. Zucchelli : Op cit, p 54.

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1- Elle protège l’architecture et crée des ensembles d’habitat homogène. 2- Elle prend en charge les travaux d’aménagement, des infrastructures et les divers réseaux liés à ses propriétés, leur entretien et gestion comme elle peut participer à la réalisation d’unités de production ou dépôts. 3- Elle gère les espaces extérieurs, les espaces verts, l’éclairage public, l’hygiène et la collecte régulière des ordures ménagères, ainsi la gestion et l’entretien permanent des voies.

B– L’office de promotion et de gestion immobilière (OPGI) :

La mise en œuvre des OPGI comme a été déjà mentionné antérieurement date du 23/10/1976 selon le décret 143.76 relatif à la création de ces derniers, ce qui a donné lieu à la création de trente deux (32) offices de promotion et de gestion immobilière, citant entre autres, celui de Dar El Beida. Le rôle de l’OPGI se résume dans la réalisation et la gestion du cadre bâti de l’habitat collectif dans les grands ensembles à travers :

1- La maîtrise d’ouvrage, la réalisation et la gestion du bâtiment notamment le logement social et les commerces de premières nécessités ainsi que les logements promotionnels.

2- La gestion du patrimoine par :

 Le recouvrement des loyers et les charges locatives qui forment les revenus des offices.  L’entretien courant des parties communes en tant qu’administration de biens.  La réhabilitation (étanchéité des terrasses, des joints de façades et des descentes des réseaux techniques divers, eau potable, gaz et évacuation des eaux usées).

C– L’habitant :

L’habitant a un rôle primordial dans la gestion de son espace, sa participation peut s’opérer d’une façon individuelle, ou sous forme de comités d’immeubles ou de quartiers…etc.

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Par ailleurs, la charte de l’habitat a abordé la participation de l’habitant, en spécifiant aussi les objectifs des comités de quartier qui consistent à organiser l’espace dans un cadre approprié aux résidents, responsabiliser à faire participer les résidents aux actions d’entretien les informer sur les interventions et les projets à entreprendre, ainsi que de rapprocher l’administration des citoyens. La participation de l’habitant dans la gestion de son espace, lui donne aussi le sentiment de citoyenneté et d’intégrité dans son milieu.

1- La gestion des immeubles :

Pour ce qui est de la gestion des bâtiments de la cité en question (Sorecal), cette opération s’appuie presque uniquement sur le recouvrement des loyers, qui ont été fixés comme suit :

- 380 DA/ mois → pour un F2

- 503 DA / mois → pour un F3

- 662 DA / mois → pour un F4

- 902 DA / mois → pour un F5

Ces loyers sont divisés en deux (02) quotes-parts

- 67 % pour la C.N.E.P - 33 % pour l’O.P.G.I. qui les utilisent de la manière suivante :

. 23 % pour financer les grosses réparations de maintenance qui touchent l’étanchéité, l’assainissement, les joints de façades, la peinture… . 10 % sont consacrés à la gestion administrative.

Concernant l’entretien courant des immeubles, le responsable de l’.OP.G.I. que nous avons rencontré affirme que cette action pour le moment est loin d’être réalisée régulièrement, en raison de la présence d’une panoplie de problèmes à savoir :

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. Les contraintes financières : notre interlocuteur révèle que son organisme n’est pas en mesure de procéder à un entretien permanent touchant tout le quartier, du moment que l’OPGI souffre du manque de moyens nécessaires à cet effet, conséquence du non-paiement du certains habitants (locataires et copropriétaires) des charges qui alimentent les frais d’entretien malgré le montant symbolique fixé à deux cent (200) DA par locataire.

. Dans le même contexte, ajoute que l’entretien coûtera parfois des sommes colossales surtout lorsqu’il s’agit de l’étanchéité, auxquelles l’O.P.G.I. n’en disposera pas, faute de moyens. A titre d’exemple, en septembre 1997, la réparation de l’étanchéité des terrasses d’un seul immeuble a exigé la dépense de quatre cent trente mille (430000,00) DA.

. Par ailleurs, il relève ainsi un certain nombre d’embarras générés par des comportements inciviques des habitants résultat de la dégradation du climat social qui se manifeste par :

- L’appropriation illégale des parties communes par certains résidents manquant de citoyenneté telle les deux cent une (201) caves, ce qui a obligé l’O.P.G.I. à saisir la justice pour régler ce problème.

- Installation des citernes et paraboles au dessus des terrasses bafouant les lois d’urbanisme.

- Consommation illégale de l’électricité par des branchements anarchiques (piratage) dans les colonnes montantes des minuteries donnant lieu à des factures très élevées atteignant une fois les soixante mille (60.000,00) DA dont l’O.P.G.I. a refusé catégoriquement de la payer .

. Absence de l’organisation et l’initiative collective chez les habitants (comité de quartier, association…), pour d’une part la prise en charge de leurs problèmes et d’autre part de coopérer avec le gestionnaire pour faciliter la gestion.

. Effets néfastes de la loi 82-01 du fait du transfert de propriété à des prix dérisoires et de l’ignorance consciente ou délibérée du règlement de copropriété.

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En conclusion, on peut extrapoler que certes l’organisme logeur a du mal à accomplir sa mission convenablement face aux épineux problèmes qu’il rencontre. Nonobstant cela, il ne doit pas quand même éluder sa responsabilité en abandonnant l’entretien qu’implique la gestion ou bien annoncer son désengagement. Par conséquent, il est appelé néanmoins à veiller sur une meilleure gestion de la cité et, et jouer le rôle qui lui est dévolu.

2– La gestion des espaces extérieurs :

La gestion des espaces extérieurs au même titre que celle liée au bâti reste défaillante et insuffisante. Cependant de multiples manquements et carences sont à enregistrer, ayant pour corollaire une perpétuelle dégradation affectant ces espaces, donnant ainsi lieu à une dévalorisation patente de l’image urbaine du quartier.

Les collectivités locales chargées de maintenir en bon état les espaces publics, et de garantir leur amélioration par le biais d’une gestion appropriée et rationnelle, semblent loin d’atteindre cet objectif, ce qui influe sur ces espaces devenus un immense bourbier et dépotoir.

Par ailleurs, la gestion effectuée par les services de l’APC est réduite à quelques actions que nous évoquons dans ce qui suit :

1- La collecte des ordures : malgré les efforts consentis par l’APC sur ce volet le problème des immondices caractérise toujours la cité ce qui suppose de réorganiser la collecte des ordures. 2 – Le nettoyage sporadique des avaloirs. 3 – L’intervention rare sur la voirie.

Si nous comparons l’état des lieux marquant les espaces publics avec leur gestion, nous déduisons qu’il existe une divergence conséquente entre ces deux points. Cet état de fait peut être expliqué par :

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- La négligence de ses espaces qui ont été relégués au second plan lors de l’édification de la de l’actuelle ZHUN, et laissés à la charge de la commune. - La carence de moyens tant financiers qu’humains nécessaires pour mener à bien cette tâche lourde ce qui constitue un obstacle de taille. - L’ampleur de la cité et notamment de ses espaces extérieurs qui laissent les services de l’APC incapables de les gérer convenablement. - Les comportements des habitants qui manquent de civisme rendant cette action de plus en plus difficile à mener. - L’absence de mouvement associatif chez les résidents et de l’initiative privé capable de propulser une dynamique de gestion et de mobiliser tous le monde.

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IV - Actions d’intervention proposées :

1-La réhabilitation :

Après avoir fait le tour d’horizon des principaux problèmes marquant la cité du 08 Mai 1945 (Sorecal), nous allons tenter de trouver et proposer des solutions pour ceux dont il est encore possible d’agir. Par extrapolation, les réponses aux insuffisances constatées au niveau de cet ensemble peuvent être exploitées afin d’améliorer le cadre de vie non seulement de cette cité mais de toutes les ZHUN édifiées à travers le territoire national.

1.1– Sur les espaces extérieurs :

Ces travaux doivent s’inscrire dans une vision globale qui aura pour objectifs la remise à niveau de tout le territoire et sa réintégration à la ville.

Les actions à engager :

1.1.1 - Insérer les équipements de proximité manquants : il s’agit en fait des équipements tant revendiqués par la population à savoir :

- Une école secondaire (Lycée): laquelle il faut implanter le plutôt possible pour mettre fin au calvaire quotidien des jeunes lycéens. - Une bibliothèque ou un centre culturel : ce genre d’équipement qui fait cruellement défaut dans la plupart des cités, peut rendre un énorme service aux écoliers et étudiants. - Une salle omnisports : qui sert à pratiquer plusieurs disciplines sportives et contribuera par la même à lutter contre la délinquance et la toxicomanie.

- Un centre polyclinique : comportant des différentes spécialités médicales en vue d’améliorer les prestations sanitaires et pallier les déficiences enregistrées sur ce volet.

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1.1.2 - Réaménager les espaces extérieurs : cette action englobe un ensemble de travaux qui s’articulent autour de :

- Aménagement du grand boulevard structurant la cité et renforcer ainsi sa centralité en exploitant l’énorme terrain libre situé en son centre. - Réaliser les espaces verts lieu de vie et de détente, tant par la plantation que par la création d’un jardin public. - La réalisation de petites placettes ou squares servant à la rencontre et au repos des gens. - Aménager des aires de jeux pour les enfants. - Renforcer le mobilier urbain. - La création d’allées piétonnières pour mieux relier les différentes U.V. - Organiser les aires de stationnement. - Donner un jardin aux logements des rez-de-chaussée dont la situation au plan de masse est favorable à cet effet. - Mettre en place des murs de soutènement dans les endroits sujets au glissement des sables vers la chaussée surtout à l’unité de voisinage 2 et celle du 3. - Améliorer l’éclairage public.

1.1.3 - Améliorer l’hygiène publique : cela implique :

- Le lancement d’une vaste opération de nettoiement de la cité. - Réorganiser le système de ramassage des ordures. - Evacuation immédiate des gravats qui constituent un danger pour les enfants d’autant plus qu’ils constituent une source de pollution. - Réfection des niches poubelles détériorées en ajoutant d’autres dans les endroits propices. - Curage permanent des regards et avaloirs pour permettre une meilleure évacuation des eaux usées et pluviales.

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1.2– Sur le bâti :

La réhabilitation doit tenir compte des anomalies constatées sur les immeubles ; pour y remédier les actions suivantes sont nécessaires :

 Réfection des cages d’escaliers dégradées.  Récupération des caves squattées.  Assainissement des caves insalubres.  Réparer et mettre en fonction les ascenseurs au niveau des tours.  Reprise de l’étanchéité des terrasses détériorées.  Ravalement et embellissement des façades.  Renforcer l’isolation au niveau des joints des panneaux de façades (problème d’étanchéité).  Harmoniser les façades en intégrant les transformations faites par les habitants.  Mettre un terme aux modifications et aux actes portant atteinte à l’image du bâti par des mesures draconiennes (poursuites judiciaires, amendes...) .

1.3– Opérations visant à améliorer la gestion :

 Réhabiliter la fonction de concierge qui a connu sa marginalisation et sa disparition progressive du champ de l’activité immobilière.  Ouvrir le champ au secteur privé en matière de gestion afin de donner une certaine dynamique à ce volet susceptible d’améliorer l’image de notre parc immobilier. La participation de ce secteur se traduit par la création de micro-entreprises spécialisées dans de différents créneaux tels l’entretien et les diverses réparations, le gardiennage, l’assainissement, le jardinage et l’entretien des espaces verts..etc. Cette action pourra résorber le chômage et offre l’opportunité aux jeunes désœuvrés du quartier de bénéficier d’un emploi stable.

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 Mettre en place des conditions de gestion pérenne qui consiste à :

- Instituer des réunions de concertation entre les habitants (copropriétaires et locataires), l’opérateur pour expliquer ces enjeux et étudier ensemble les différentes solutions. - Informer et mettre au courant la population sur les décisions prises en mettant en place des outils de communication locale. - Encourager les habitants à s’organiser en association ou comité de quartier pour faciliter la gestion de leur cité et transmettre leurs revendications.

2- La restructuration :

La cité du 08 Mai 1945 pourra faire l’objet d’une intervention sur son tissu urbain conjointement à la réhabilitation, et s’agissant de la restructuration de ses espaces extérieurs.

Cette action est en fait une intervention qui se veut redonner aux espaces extérieurs existants une valeur qualitative, une vocation, voire une structure, sans pour autant « toucher » ou modifier le bâti existant.

En outre, elle concerne que les espaces vagues, espaces prolongeant les bâtiments, les espaces induits de la forme des bâtiments.

Sur un autre plan, elle permet de redéfinir morphologiquement les formes, les délimitations, la position, et les dimensions des espaces publics. Ce qui donne lieu à posteriori à un système d’espaces extérieurs hiérarchisés, ayant des délimitations physiques bien exprimés et régi par des règles d’associativité et de continuité spatiale. C’est ce qui fait défaut à la cité Sorecal, car cette carence a accentué et contribué grandement à la dévalorisation de sa qualité urbaine tant décriée.

Il s’agit de plus, de donner une affectation à ces espaces afin qu’ils puissent jouer un rôle bien défini, et par conséquent anéantir toute idée d’espace négatif ou résiduel d’une part. D’autre part, cela va certainement inhiber l’évolution de l’anarchie spatiale déjà observée et présente dans ce quartier.

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La restructuration de la cité 08 Mai 1945 doit toucher en grande partie à notre avis le grand espace libre marquant sa partie centrale, et séparant les unités de voisinage 2, 3 et 5 en créant une discontinuité spatiale conséquente. Ceci sans citer qu’il constitue une source de pollution à cause des détritus jetés par les commerçants voire même les habitants, et aussi d’anarchie (existence d’une marché informel, d’un terrain de foot, accaparement de quelques parcelles pour planter des potagers, s’en servir pour réparer les véhicules, etc), sans oublier également qu’il constitue un lieu de prédilection pour les vols et autres agressions. En bref, lieu de prolifération des fléaux sociaux.

Il faut insister donc sur la restruturation immédiate de cet espace notamment, ô combien bénéfique et utile non seulement sur le plan spatial mais aussi sur les plans socioéconomique, environnemental et sécuritaire.

Une fois restructurés, les espaces extérieurs de 08 Mai 1945 donneront lieu à la réalisation de plusieurs projets d’utilité publics, dont on peut citer par exemple :

-Création de trottoirs pour les piétons. -Créations de nouveaux tronçons et voies reliant les différentes unités de voisinage et mettre fin à la discontinuité caractérisant ce quartier pour lui donner une sorte d’harmonie et de cohésion urbaine. -Insertion de plusieurs équipements d’accompagnements manquant au quartier tels éducatifs, de sport et loisirs et autres culturels. -Améliorer la qualité urbaine de cet ensemble par la création de lieu de convivialité, de rencontre, et de repos à titre d’exemple : les places et / ou les placettes, les squares, les jardins, et autres lieux destinés au public. -Améliorer l’environnement urbain tant déprécié (notamment dans cette cité) et vulnérable en procédant au revêtement des espaces vagues longtemps abandonnés (pour diminuer l’effet des poussières) ou plutôt les aménager en espaces verts et gazonnés pour améliorer l’image esthétique de la cité en associant la nature. -Densification du quartier en créant de nouveaux projets d’habitat, capables de créer plus d’harmonie, d’unité urbaine et de l’ambiance sociale et anéantir aussi la fragmentation de l’espace et par conséquent l’aspect rural des espaces extérieurs.

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V – Propositions pour la réussite du projet de réhabilitation :

Pour mener à bien le projet de la réhabilitation et garantir aussi bien sa pérennité que son efficience, les propositions suivantes doivent être prises en considération :

1- La participation des habitants et le développement de la citoyenneté :

Il faut lier l’arrêt de la détérioration des conditions de vie des habitants à l’accroissement de leur capacité à se prendre en charge. C’est à la municipalité d’organiser le partenariat en fonction de ses propres critères et intérêts locaux. Ainsi les responsables politiques et administratifs orchestrent comme ils l’entendent la politique de concertation. Ceci étant on peut schématiquement définir quatre niveaux de participation :

- une participation-information : qui se réduit à des réunions générales autour d’un projet avec un jeu de questions réponses entre les habitants et les responsables.

- une participation-consultation : où les responsables se contentent de recueillir les avis en se réservant le droit d’en tenir compte ou non.

- Une participation animation : qui s’organise grâce à la délégation de responsabilité aux citoyens dans le cadre du mouvement associatif et des équipements socioculturels et sportifs du quartier exclusivement.

- Une participation directe où tous les habitants sont reconnus comme des partenaires à part entière dans le développement du quartier.

La participation information se justifie comme moyen d’information puisque un programme a été déjà approuvé par voie de scrutin.

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Quand à la participation –animation elle a pour argument le droit de regard des citoyens sur le traitements des affaires publiques et leur devoir de collaborer à la réalisation de celles-ci. La participation devient donc une stratégie de distribution de pouvoir.

Pour que la participation ait des incidences réelles sur le déroulement des opérations, il faut prendre en compte trois points nodaux :

- Importance du temps : il faut de la persévérance et de l’obstination pour voir émerger parfois, un embryon de citoyenneté. - Les capacités d’auto organisation des habitants. - Le caractère salutaire du conflit : les stratégies antagonistes ne sont pas un obstacle à la vie sociale.

2 – Mise en place d’une cellule sociale de proximité :

Le quartier du 08 Mai 1945, bien que n’ayant pas atteint le même degré de paupérisation que l’on trouve dans les poches de pauvreté situées en périphérie des grandes concentrations urbaines ou dans certains centres ruraux frappés par le sous emploi, et autres problèmes, a besoin d’une politique à dimension sociale qui sera gérée là par une cellule de proximité.

Outre le travail de proximité de cette cellule et sa capacité à fournir des prestations à domicile, son efficacité interviendra de son intersectorialité. Elle mène aussi des actions ciblées donc avec moindre coût et avec nettement plus d’efficacité dans quatre modules : hygiène et santé, aide et assistance en matière de droits sociaux, éducatifs et scolaires et en animation et culture.

Les actions de cette cellule se basent sur des études socio-économiques réalisées auprès des populations concernées et avec leur consentement. Les tâches de la cellule sont réalisées par :

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- Un médecin et un adjoint paramédical en matière d’hygiène et santé. - Des assistantes psycho qui œuvrent pour éveiller et reconstituer le potentiel des initiatives de l’individu, du groupe et du collectif, l’assistance morale et spécialisées des personnes en danger moral et l’assistance en matière des droits sociaux. - Un éducateur pour le soutien pédagogique et l’orientation scolaire qui porte aide et assistance aux parents d’élèves dans le suivi de la scolarité.

- Un animateur de la jeunesse pour l’animation culturelle et sportive, qui active pour l’aménagement d »aire de jeux pour les enfants et les jeunes du quartier, le montage de bibliothèques et l’organisation d’activités sportives.

3 – La globalisation du champ d’intervention :

L’approche globale constitue l’autre support de la réhabilitation ; Les interventions engagées devront porter non seulement sur des actions sur le cadre bâti et les espaces extérieurs , mais aussi sur l’éducation, la formation professionnelle, l’emploi, la santé, la vie sociale et culturelle et l’action judiciaire et policière.

4 – La synergie des acteurs :

La globalisation implique la non concentration des efforts autour d’objectifs généraux, ils ont plutôt tendance à se disperser dans des projets épars et des mesures sectoriels.

La volonté de globalisation des interventions se heurte à la multiplication des strates décisionnelles, la dilution des responsabilités et à l’atomisation des pouvoirs. Les difficultés s’accroissent pour développer les actions globales lorsque les interlocuteurs, partenaires politiques locaux et administratifs d’état sont retenus dans des stratégies différentes voire antagonistes.

Pour cela, il sera opportun dans le cadre de la cellule de proximité de désigner une seule personne habilitée à agir et représenter tous les secteurs.

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5 – Œuvrer pour l’instauration d’un tissu associatif et de vie communautaire :

L’organisme logeur et les services de la commune peuvent mobiliser les habitants en les aidant pour la constitution des associations à caractère culturel, sportif, social, et d’intérêt de quartier afin de favoriser la formation d’un tissu associatif pour redynamiser la vie sociale.

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CONCLUSION :

Cette ultime partie nous a permis d’aboutir à mettre en place les solutions optimales qui concourent dans l’ensemble à concrétiser l’objectif vital de notre étude qui est la réhabilitation des grands ensembles.

Dans un premier lieu, nous nous sommes attelés à dresser un diagnostic et un bilan général de chacun des deux ensembles, ce qui a donné lieu à déceler les anomalies existantes ainsi de savoir de près la réalité de la situation telle qu’elle a été illustrée aussi bien par les résidents que par les gestionnaires.

En outre, nous affirmons que la mauvaise posture dont la population subit ses affres et, qui traduit la détérioration du cadre de vie urbain, n’est pas seulement le résultat de la défaillance de la gestion; mais aussi conséquence du comportement inadmissible de la plupart des usagers qui constitue une contrainte réelle parfois difficile à surmonter, sans toutefois manquer de mentionner leur incivisme qui pèse d’un poids lourd sur la dépréciation constatée du milieu urbain.

Sur un autre plan, l’incurie et le laisser-aller des autorités a accentué davantage la dégradation du patrimoine immobilier dans l’absence d’un contrôle rigoureux et l’application stricte des règles d’urbanisme. A cela vient s’ajouter le manque ou plutôt l’absence de l’entretien et de la maintenance en raison du problème financier persistant, conjugué à la mauvaise relation qui réunit les organismes gestionnaires et les usagers notamment les copropriétaires qui ignorent dans leur majorité les notions de la copropriété. Cela intervient dans l’inexistence absolue d’associations ou de comités de quartier qui, en principe elles doivent être présentes pour jouer le rôle de médiateur entre la population et les gestionnaires locaux.

Plus grave encore, cette situation est aggravée par une masse importante d’impayés de loyers et des dégradations que font subir les usagers aux immeubles qu’ils occupent.

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Enfin pour extrapoler, on peut dire qu’il est temps pour les autorités de prendre des mesures adéquates et d’adopter une politique urbaine efficace en accordant une attention particulière à la requalification des grands ensembles qui connaissent une situation délicate qui pourra déboucher sur une crise urbaine ou générer des tensions sociales irrémédiables dans l’avenir. Cette politique aura pour objectif d’enrayer le processus de dégradation qui risque de s’empirer avec le temps, d’autant plus d’améliorer le cadre de vie en général.

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CONCLUSION GENERALE :

Les grands ensembles d’habitat collectif bien qu’ils constituent certes une réponse efficace à la crise aiguë du logement qu’affectait notre pays (et qui perdure toujours), ils constituent également des lieux où se convergent toutes sortes de problèmes faisant allusion à l’émergence sans précédent d’une crise urbaine effrayante et préoccupante à la fois. L’origine de cette crise, il faut le signaler est issue de plusieurs facteurs diversifiés tant d’ordre politique et économique que social et culturel.

Ainsi, l’évaluation de l’état des lieux atteste qu’il s’agit d’une dégradation urbaine irréversible. Cela peut être expliqué surtout par la dévalorisation du cadre bâti accentuée notamment par le manque d’entretien, et où les résidents vivent dans des conditions parfois inhumaines et le cas de Diar El-mahçoul à cet égard est un exemple illustratif. Ajoutant aussi la dépréciation de la qualité urbaine comme en témoigne l’état de confusion des espaces extérieurs qui règne dans la ZHUN du 08 Mai 1945.

Mais au fait, ce qui nous inquiète vraiment ce n’est pas la dégradation elle même de ces ensembles, car cette dernière n’est que la résultante d’un assemblage de certains nombre de facteurs qui l’ont provoqué ; mais plutôt la réaction négative jusqu’ici des responsables concernés qui n’ont pas daigné faire quelques efforts du moins pour juguler ou plutôt stopper son évolution qui ne cesse de s’amplifier de jour en jour. A cela, s’ajoute l’indifférence ainsi que la désorganisation de la part des habitants qui ont contribué grandement à cette dégradation, ce qui signifie un synonyme patent de leur insatisfaction d’une part, et leur marginalisation d’autre part.

A partir de là, nous sommes convaincus que si l’apathie des uns et l’incurie des autres persisteront encore, aucun développement pourra intervenir au futur. Au contraire, la situation tendra à devenir de plus en plus grave et complexe, et permettra d’engendrer par la suite d’éventuelles répercussions néfastes qui nécessiteront autant de moyens, d’efforts et de temps aussi pour leur traitement.

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C’est pour cette raison que nous tenons à insister sur l’adoption d’une politique efficace, qui prendra en considération les besoins de la population et qui penchera sur les problèmes réels auxquels elle est confrontée. En sus, cette politique devra mettre en place les solutions urgentes qui s’inscrivent dans le cadre de la requalification de l’habitat collectif dans une approche globale, en vue d’améliorer le cadre de vie urbain.

Sur un autre plan, il convient de dire que la politique de la réhabilitation doit impérativement éviter les scénarios antérieurs qui reposent sur des actions sectorielles loin de la réalité sociale, et qui n’ont pas donné dans la plupart des cas des résultats concluants comme le montre quelques expériences déjà faites. En revanche, elle doit se baser sur une démarche pluridisciplinaire associant tous les partenaires de la ville, sans écarter les habitants auxquels ils sont obligés de prendre part dans chaque étape du projet et dans chaque décision aussi par le biais d’association de quartier. Cette participation va sans doute éliminer le sentiment d’abandon et d’exclusion sociale et suscitera par la même la sauvegarde et la revalorisation de l’image du parc immobilier.

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B I B L I O G R A P H I E

1- Ouvrages :

- ARNOLD F., Le logement collectif, éd. Le moniteur, Paris, 1996. - BASTIE J., La croissance de la banlieue parisienne, éd. PUF, Paris, 1974. - BERTRAND M J., Pratique de la ville, éd. Masson, Paris, 1978. - BONETTI M., CONAN M., MAGUIERI I., Méthodes et stratégies étrangères de réhabilitation du logement social, cas des USA, Grande Bretagne, Suède, éd. CSSTB, 1988. - BRISSY Y., Les villes nouvelles, éd. Berger Levraut, Paris, 1974. - BENATIA F., Alger agrégat ou cité ? éd. SNED, Alger, 1980. - BENAMRANE D., Crise de l’habitat perspective de développement socialiste en Algérie, éd. CREA, Alger, 1980. - CLUB des M.O.O.C., L’aménageur urbain face à la crise de la ville, édition de l’aube, St Étienne, 1996. - CHATIN C., 9 villes nouvelles, éd. Dunob, Paris, 1975. - CLERC P., Grands ensembles banlieues nouvelles, éd. PUF, Paris, 1967. - CORNU M., Libérer la ville, éd. Casterman, Bruxelles, 1977. - COTE M., L’Algérie ou l’espace retourné, éd. Média plus, Constantine, 1993. - DELUZ J.J., Urbanisme et architecture d’Alger : Aperçu critique, OPU, Alger, 1988. - DUFRESNE M.S., Alger 1830-1984, stratégies et enjeux urbains, éd. Recherche sur les civilisations, Paris, 1986. - FAURE A., Entre les tours et les barres restructurer l’espace public des grands ensembles, éd. CRETU, Lyon, 1996. - GARNIER A., Les nouvelles cités, éd. PPR, Lausanne, 1984. - GEORGE P., Précis de géographie urbaine, éd. PUF ? Paris, 1974. - G.G.A., Alger capitale du 21ème siècle « Le Grand Projet Urbain de la capitale », éd. Urbanis, Alger, 1997. - HAMIDOU R., Le logement un défi, éd. ENAP, OPU, Alger, 1989. - HUET A., PERON R., SAUVAGE A., Urbanisation capitaliste et pouvoir local, éd. J.P. delarge, Paris, 1977.

188

- JOFFROY P., La réhabilitation des bâtiments, éd. Le moniteur, Paris, 1999. - LABORDE P., Les espaces urbains dans le monde, éd. Nathan, Paris, 1974. - LACAZE J.P., Les politiques du logement, éd. Flammarion, Paris, 1997. - LYNCH K., L’image de la cité, éd. Dunob Paris, 1971 - MERLIN P., Les villes nouvelles, éd. PUF, Paris 1972. - MESMIN G., L’urbanisme et logement, analyse d’une crise, éd. PUF, Paris, 1992. - NORBERG-SHULZ C., Habiter, vers une architecture technique figurative, éd. Le moniteur, Paris, 1985. - OSTROWSKI M., L’urbanisme contemporain, éd. CRU, Paris, 1961. - PLANEL A., La commune et l’aménagement des sites, éd. Berger Levraut, Paris, 1980. - RAGON M., Histoire de l’architecture et de l’urbanisme moderne, éd. Casterman, Paris,1986. - RAGON M., L’homme et la ville, éd. Albin Michel, Paris, 1985. - RANCAYOLO M. et PAQUOT T., Villes et civilisations urbaines XVIIIe-XXe siècle, éd. Larousse, Paris, 1992. - SAUVEZ M., La ville et l’enjeu du développement durable, éd. La documentation française, Paris, 2001. - SUQUET BONNAUD A., Les problèmes des centres villes à l’étranger ? éd. SEDES, Paris, 1979. - WILLMOTT P. et MURIE A., La paupérisation du logement social, éd. Harmattan, Paris, 1990. - ZUCCHELLI A., Introduction à l’urbanisme opérationnel, OPU, Alger, 1984.

2- Thèses / Mémoires :

- ABBADI M., La politique nationale de l’habitat : La requalification participative dans les grands ensembles, cas de la cité Soummam, Bab Ezzouar, thèse de magister en aménagement urbain, USTHB, Alger,2001. - BEDDER F., Rapport de DEA « notes sur les problèmes des grands ensembles des deux villes sœurs Marseille et Alger », Université de Provence, Marseille, 1994. - BELHADI L., Requalification d’un quartier « les 800 logements Boumerdès », master en habitat et politique de la ville, E.S.C, Marseille, 1997.

189

- BELMEKKI S., Requalification des espaces extérieurs dans les grands ensembles cas de la cité 1000 logements à Biskra, mémoire de magister, EPAU, 1996. - BOUCHAMA, W. LOUNES A., Projet de requalification de la ZHUN de Ain Naâdja, USTHB, 2002. - BOURICHA R., Réhabilitation d’un tissu ancien- le cas de la cité « Climat de France » , thèse de magister, EPAU,1997. - BOUYAHIAOUI L., Approche d’une réhabilitation des HLM, master en réhabilitation et qualification urbaine, E.S.C., Marseille, 1994. - DJEBBAR F., La réhabilitation des logements sociaux cédés aux locataires, master en réhabilitation urbaine et politique de la ville, E.S.C., Marseille, 1997. - HADJI L., Evolution et actualité des espaces publics à Alger, mémoire de magister, EPAU, 1999. - KHALIL F., L’urbanisme et l’architecture en Algérie : entre théorie et pratique, thèse de magister en urbanisme, EPAU, Alger, 2002. - MENAA S., Faire de Diar el mahçoul un quartier de ville, un quartier de vie, thèse de magister, EPAU, 1998. - MOHAMMEDI S., Pour une efficacité de gestion des parties communes dans les grands ensembles, cas de la cité colonel Amirouche à Hussein Dey, EPAU, 1998. - NOUANI BENALI N., L’avenir dans la tradition ? contribution à la recherche des conditions d’une mise en adéquation dans l’habitat social, mémoire de magister, EPAU, 2001. - SI FODIL H., Conception de l’habitat urbain collectif en références aux modèles culturels Algérie région nord, thèse de magister en urbanisme, EPAU, 2002. - TAMINE M., La réhabilitation de la cité du 05 juillet à Tizi ouzou : Diagnostic et propositions master en habitat et politique de la ville, E.S.C., Marseille, 1997.

3- Revues / Etudes:

- G.G.A: Stratégie de la réhabilitation à Alger, , Duch, 1997. - Habitat et Construction : Revue n° 2, SOEC, Alger, 1999. - Habitat et Construction : Revue n° 3, SOEC, Alger, 1999.

- Habitat et Construction : Revue n° 4, SOEC, Alger, 1999.

- Habitat et Construction : Revue n° 7, SOEC, Alger, 2000.

190

- Habitat et Construction : Revue n° 8, SOEC, Alger, 2000.

- Habitat et Construction : Revue n° 9, SOEC, Alger, 2000. - Inventaire des besoins dans Alger : Revue municipale 1954. - Revue A.A. n° 202 « Rénovation, Réhabilitation, Restauration », éd. G.E., Paris, 1979. - Revue Construire n° 39, éd. CNAT, 1991. - Revue n°3 « Réflexion sur la préservation et la sauvegarde du patrimoine », OPGI de Dar El Beida, Alger, 1995. - Revue Urbanisme, (n° du nov-déc 1999) éd. Presse Pro, Paris, 1999. - Technique et Architecture n° 348, Paris,1983.

4- Colloques / Séminaires :

- Actes du colloque national sur la maîtrise de la croissance et de la gestion des grandes villes d’Algérie USTHB, Alger, 6-7 Mars 1996. - Actes du 2ème colloque national sur l’aménagement urbain, USTHB, Alger, 14-15 Avril 1998. - Actes du colloque international Alger Face aux Nouveaux Défis de l’Urbanisation, USTHB les 28 et 29 février 2004. - Les tissus urbains, colloque international, Oran de 1 à 3 Décembre 1987.

5- Plans / documents :

- CNERU Bilan des ZHUN 1987. - ONS : Recensement Général de la Population et de l’Habitat (RGPH) de 1998. - Wilaya d’Alger : DPAT – Annuaire statistique 2003. - OPGI de Sidi M’hamed : Statistiques relatives au logement. - OPGI de 08 Mai 1945 : Statistiques relatives au logement.

6- Textes réglementaires :

- Décret n° 83-684 du 26 Novembre 1983 fixant les conditions d’intervention sur le tissu urbain existant (J.O du 29 Décembre 1983). - Circulaire n°14 du 12 Avril 1981 relative à la création, l’étude et l’aménagement des ZHUN.

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LISTE DES ILLUSTRATIONS

Photo n° Objet Page n°

01 Cité « Simple Confort » à Diar El Mahçoul 62 02 Cité « Confort » à Diar El Mahçoul 62 03 La ZHUN du 08 Mai 1945 (Sorecal) 66 04 L’architecture de Diar El Mahçoul 81 05 L’architecture de 08 Mai 1945 82 06 Les habitations des rez-de-chaussée à Diar El Mahçoul 84 07 Les façades des immeubles à Diar El Mahçoul 93 08 Les façades des immeubles à Sorecal 94 09 Le squat des caves dans les grands ensembles (Sorecal) 98 10 Marché informel à Diar El Mahçoul 107 11 Les kiosques informels à Sorecal 108 12 Le transport dans la cité de Diar El Mahçoul (le téléphérique) 109 13 L’habitat illicite à Diar El Mahçoul 112 14 Une baraque construite en dur à Sorecal 112 15 Travaux effectués sur les V.R.D au Confort (D.E.M) 115 16 L’état de la voirie à 08 Mai 1945 118 17 Appropriation des espaces extérieurs à Sorecal 122 18 Les terrains des espaces extérieurs à l’état brut à Sorecal 124 19 Niche à poubelle détruite à 08 Mai 1945 126

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LISTE DES TABLEAUX

Tab. n° Objet Page n° Programme de logements sociaux réalisés au 31.12.1992 à 01 07 partir de l’année1975

02 Origine de la population 68 03 Date d’occupation des logements 69 04 Types des Ménages 70 05 Taille des Ménages 71 06 Structure des âges 72 07 Situation socioéconomique de la population 74 08 Niveau d’instruction 76 09 Catégories socioprofessionnelles 77 10 Taille des logements 86 2 11 Surface des logements selon leurs tailles (en m ) 87 12 Statut juridique des logements à D.E.M 90 13 Statut juridique des logements à 08 mai 45 91 14 Les équipements urbains 100 15 Répartition des commerces selon le type d’activité 105 16 Répartition des parkings selon les U.V à 08 mai 1945 120

LISTE DES FIGURES

Fig. n° Objet Page n°

01 Taille des Ménages 71 02 Répartition de la population selon les tranches d’âges 73 03 Situation socio-économique 75 04 Catégories Socioprofessionnelles (C.S.P) 77 05 Taille des logements 86 06 Surface des logements selon leurs tailles 88 07 Statut juridique des logements à D.E.Mahçoul 90 08 Statut juridique des logements à 08 mai 45 92

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LISTE DES SCHEMAS

Schéma n° Objet Page n°

01 Comparaison de la ville traditionnelle aux grands ensembles 39 02 Acteurs de la réhabilitation 133

LISTE DES CARTES

Carte n° Objet Page n°

01 Situation du grand ensemble de D.E.Mahçoul 61 02 Situation de la Z.H.U.N de 08 Mai 45 65 03 Cité D.E.Mahçoul : occupation du sol 101 04 Occupation du sol dans la Z.H.U.N de 08 Mai 45 104 05 Les espaces extérieurs dans la Z.H.U.N de 08 Mai 45 116 06 Proposition de réhabilitation du grand ensemble de D.E.Mahçoul 150 07 Proposition de réhabilitation de la Z.H.U.N de 08 Mai 45 170

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République Algérienne Démocratique et Populaire Université des Sciences et de la Technologie Houari Boumedienne

ENQUETE SOCIO-DEMOGRAPHIQUE ECONOMIQUE ET SPATIALE

 Date de l’enquête :………..Huere  Cité………………………Bat :…………………………….Appt. N° :

I- LE MENAGE :  Origine  Année de l’occupation du logement  Taille de famille  Situation de famille : -f. ordinaire □ -f. élargie □  Situation sociale : nombre de personnes scolarisées : primaire □ moyen □ secondaire □ universitaire □  Nombre de personnes occupées : -cadre sup. □ –cadre moy. □ –fonctionnaire □ -fonction libérale □ -autres □  Nombre de personnes inoccupées : □

II- LE LOGEMENT :

 Type du logement : f1 □ f2 □ f3 □ f4 □ f5 □  Statut juridique : locataire □ copropriétaire □ propriétaire □  Etes-vous satisfaits du : -Logement ? oui □ non □ pourquoi ? -Nombre de pièces ? oui □ non □ pourquoi ? -Surface du logement ? oui □ non □ pourquoi ? -Procédé constructif ? oui □ non □ pourquoi ?  Le logement a subi des modifications ? oui □ non □ quels types de modifications ? -Transformation du balcon en pièce □ -Intégration du balcon en pièce/cuisine existante □ -Séparation d’une pièce en deux par un mur □ -Fusion de deux pièces □ -Autres □  Est-ce que vous souhaiteriez déménager ? oui □ non □ si oui pourquoi ?

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-Inadaptation du nombre de la famille à la taille du logement □ -Insatisfaction avec le logement □ -Espérer vivre seul □ -Manque de confort □ - Autres □

III- ESPACE AVOISINANT LE LOGEMENT :

 Que pensez vous des : -Halls d’entrée ? plutôt satisfait □ plutôt insatisfait □ pourquoi ? -Cages d’escalier ? plutôt satisfait □ plutôt insatisfait □ pourquoi ? -Boîtes aux lettres ? plutôt satisfait □ plutôt insatisfait □ pourquoi ? -Eclairages halls d’entrée ? plutôt satisfait □ plutôt insatisfait □ pourquoi ?

IV- L’ENVIRONNEMENT URBAIN :

 Que pensez vous des espaces extérieures de votre cité ? - Bien entretenus □ -Abandonnés □ -s. opinion □ Selon vous quels sont les problèmes à résoudre dans ces espaces ? s’agit-il du : -Accessibilité □ -stationnement □ -espaces verts □ -aires de jeux □ -éclairage public □ -hygiène □ -sécurité □  Selon vous est-il indispensable d’aménager les espaces extérieures ? -oui □ non □ si oui pourquoi ? -Pour le stationnement □ -Pour la beauté du site □ -Pour la détente, le loisir □ -Pour la sécurité □ -Pour la satisfaction vis-à-vis du logement et la cité □

 Que pensez vous du climat social, de l’ambiance dans la cité -plutôt satisfait □ -plutôt insatisfait □  Vie associative □ -Inexistante □ -Association de quartier □ -Comité d’immeuble □ -Autres, □ lesquels  Etes-vous satisfaits en terme d’équipements ? oui □ non □  Selon vous quels sont les équipements manquants ? -Scolaires □ -sanitaires □ -commerciaux □ -culturels □ -sport/loisir □

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V- LA REHABILITATION :

 Concernant la réhabilitation et l’entretien de votre cité êtes-vous prêts à participer dans cette action ? oui □ non □  Si oui, comment ? -Financièrement □ -par la main d’œuvre □ -sans opinion  Selon vous la priorité sera accordé au : -Logement -Espaces avoisinant - Espaces extérieures  Concernant la gestion au quotidien, êtes-vous d’accord pour : -Faire appel à un administrateur privé □ -plutôt laisser à la charge de l’état

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Liste des sigles utilisés

-APC : Assemblée Populaire Communale -BTP : Bâtiment et Travaux Publics -CNEP : Caisse Nationale d’Epargne et de Prévoyance -DEM : Diar El Mahçoul -DESQ : Développement Economique et Social de Quartier. -DSQ: Développement Social de Quartier. -ETUSA : Entreprise de Transport Urbain et Suburbain de la ville d’Alger. -GPU : Grand Projet Urbain -GTZ : Agence de Coopération Allemande -HBM : Habitat à Bon Marché -HLM : Habitat à Loyers Modérés -HVS : Habitat et Vie Social -OPAH : Opération programmée d’Amélioration d’Habitat. -OPGI : Office de Promotion et de Gestion Immobilière. -OPHLM : Office Public d’Habitat à Loyers Modérés. -PDAU : Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme -P.E.P : Priority Estates Project -POG : Plan d’Organisation Générale -RGPH : Recensement Générale de la Population et de l’Habitat -RN : Route Nationale -SEAL : Société des Eaux et de l’Assainissement d’Alger -TOL : Taux d’occupation par Logement -TOP : Taux d’occupation par Pièce -UV : Unité de Voisinage -VRD ; Voirie et Réseaux Divers -ZAC : Zone d’Aménagement Concerté -ZHUN : Zone d’Habitat Urbaine Nouvelle -ZUP : Zone à urbaniser en Priorité

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Ministère de l’habitat et de l’urbanisme

Décret n°83-684 du 26 novembre 1983 fixant les conditions d’intervention sur le tissu urbain existant.

Le président de la République,

Sur le rapport du ministre de l’habitat et de l’urbanisme, du ministre de l’intérieur, du ministre des finances, du ministre de la planification et de l’aménagement du territoire et du ministre de la culture,

Vu la constitution, notamment ses articles 111-10° et 152 ; Vu le décret n°82-17 du 12 janvier 1982 portant composition du gouvernement ; Vu le décret n°78-127 du 12 mars 1978 fixant les attributions du ministre de l’habitat et de l’urbanisme ; Vu l’ordonnance n°67-24 du 18 janvier 1967 modifiée et complétée, portant code communal ; Vu l’ordonnance n°67-281 du 20 décembre 1967, modifiée, relative aux fouilles et à la protection des sites et monuments historiques et naturels ; Vu l’ordonnance n°69-38 du 23 mai 1969 modifiée et complétée, portant code de la wilaya ; Vu l’ordonnance n°74-26 du 20 février 1974 portant constitution des réserves foncières au profit des communes ; Vu l’ordonnance n°75-59 du 26 septembre 1975 portant code commerce ; Vu l’ordonnance n°75-58 du 18 septembre 1975, modifiée et complétée, portant code civil ; Vu l’ordonnance n°76-48 du 25 mai 1976 fixant les règles relatives à l’expropriation pour cause d’utilité publique; Vu le décret n°81-385 du 26 décembre 1981 relatif aux attributions de la commune et de la wilaya dans les secteurs de l’habitat, de l’urbanisme et des infrastructures de base ; Vu le décret n°83-699 du 26 novembre 1983 portant permission de voirie ; Vu la loi n°82-02 du 06 février 1982 relative au permis de construire et au permis de lotir ;

Décrète : Chapitre I

DES OPERATIONS D’INTERVENTION SUR LE TISSU URBAIN EXISTANT

Article 1er.-Les opérations d’intervention sur le tissu urbain existant comprennent des actions de rénovation, de restructuration, de réhabilitation, et de restauration telles que définies à l’article 2 du présent décret. Elles sont réalisées dans le cadre des dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Article 2- A) La rénovation urbaine est une opération physique qui, sans modifier le caractère principal d’un quartier constitue une intervention profonde sur le tissu urbain existant pouvant comporter la destruction d’immeubles vétustes et la reconstruction, sur le même site, d’immeubles de même nature.

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B) La restructuration est une opération qui consiste en une intervention sur les voiries et réseaux divers et en implantation de nouveaux équipements. Elle peut comporter une destruction partielle d’îlots et une modification des caractéristiques du quartier par des transferts d’activités de toutes natures et la désaffectation des bâtiments en vue d’une autre utilisation.

C) La réhabilitation est une opération qui consiste en la modification d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles ou d’équipements en vue de leur donner les commodités essentielles.

D) La restauration immobilière est une opération permettant la mise en valeur d’immeubles ou groupes d’immeubles présentant un intérêt architectural ou historique, sans préjudice des dispositions contenues dans l’ordonnance n°67-281 du 20 décembre 1967 susvisée et en liaison, en tant que de besoins avec l’autorité concernée.

Article 3- Lorsque ces interventions touchent des zones et des immeubles ou structures d’immeubles présentant un intérêt de défense nationale, les opérations sont soumises à l’accord préalables du ministre de la défense nationale.

Article 4- Pour une meilleure coordination des différentes opérations, il peut être créé une structure de mise en œuvre.

Chapitre 2

DE L’OBJET DU PLAN D’INTERVENTION SUR LE TISSU URBAIN EXISTANT

Article 5- Les agglomérations ou partie d’agglomérations qui ne s’adaptent pas aux fonctions urbaines, celles ne réunissent pas les conditions d’hygiènes et de salubrité ainsi que celles dont les constructions sont vétustes, donnent lieu à un plan d’intervention sur le tissu urbain existant.

Ce plan d’intervention sur le tissu urbain existant doit s’intégrer dans le cadre et les limites prescrites au plan d’urbanisme directeur de la commune.

Article 6- Lorsque l’agglomération concernée n’est pas dotée d’un plan d’urbanisme directeur régulièrement approuvé, la délimitation de la zone d’intervention sur le tissu urbain existant est fixé par arrêté du ministre de l’habitat et de l’urbanisme sur proposition du wali territorialement compétent.

En ce cas une étude préalable est effectuée par la direction de l’urbanisme, de la construction de l’habitat de la wilaya pour définir la zone d’intervention.

Article 8- Les propriétaires fonciers d’immeubles sont tenus, en tant que de besoins, de prendre part à l’exécution d’intervention sur le tissu urbain existant, dans le cadre du plan d’urbanisme directeur régulièrement approuvé.

Article 9- Le plan d’intervention sur le tissu urbain comporte :

1) le schéma d’aménagement d’ensemble ;

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2) le programme général d’intervention (relogement utilisation des perties rénovées, etc…) ;

3) les programmes d’actions dans le cadre des opérations prévues à l’article 1er du présent décret et en matière d’équipements et d’activités artisanales et industrielles.

Chapitre III

DE L’ELABORATION DU PLAN D’INTERVENTION SUR LE TISSU URBAIN EXISTANT

Article 10- Le plan d’intervention sur le tissu urbain existant est élaboré sous l’autorité du wali et du président de l’assemblée populaire communale territorialement compétent.

Ce plan d’intervention sur le tissu urbain est approuvé par arrêté du wali, après délibération de l’assemblée populaire communale concernée et transmis au ministre de l’habitat et de l’urbanisme, au ministre de l’intérieur, au ministre des finances, et au ministre de la planification et de l’aménagement du territoire.

Chapitre IV

DES EFFETS DU PLAN D’INTERVENTION SUR LE TISSU URBAIN

Article 11- Dés l’entrée en vigueur de l’arrêté délimitant la zone à rénover, à restructurer, ou à réhabiliter, les demandes de permis de construire peuvent faire l’objet d’un sursis à statuer conformément aux dispositions de la loi n°82-02 du 06 février 1982 susvisée.

Si la délivrance du permis de construire est soumises aux respects de certaines conditions, l’autorité chargée d’instruire la demande ne peut proposer à l’autorité compétente de délivrer le permis de construire qu’on subordonnant cette délivrance aux conditions exprimées.

Chapitre V

DU RELOGEMENT ET DU L’OCTROI DE LOCAUX

Article 12- Les droits des occupants légaux des locaux faisant l’objet des opérations d’interventions sur le tissu urbain existant sont garantis dans le cadre de la législation et de la réglementation en vigueur.

Article 13- Les modalités d’application du présent décret seront précisées, en tant que de besoins, par arrêté interministériel du ministre de l’habitat et de l’urbanisme, du ministre de l’intérieur, du ministre des finances, du ministre de la planification et de l’aménagement du territoire.

Article 14- Le présent décret sera publié au journal officiel de la république algérienne démocratique populaire.

Fait à Alger, le 26 novembre 1983.

Chadli Ben Djedid

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