Vliv Progresivních Prvků, Konstrukcí a Materiálů Na Tržní Hodnotu Staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra podnikání a oceňování

Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

Bakalářská práce

Autor: Gabriela Jirásková

Oceňování majetku

Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Praha Červen, 2014

Prohlášení :

Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tiště- nou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne ………………………………….

Gabriela Jirásková

Poděkování

Tímto bych ráda poděkovala vedoucímu práce doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za jeho cenné rady a doporučení při psaní bakalářské práce. Dále bych chtěla poděkovat svému manţe- lovi a rodičům za trpělivost a podporu.

Anotace

Bakalářská práce je rozdělena na část teoretickou, praktickou a analytickou. Teoretická část se zabývá posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Posouzení těchto vlivů bude provedeno z hlediska metody oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem. V praktické části jsou obsaţeny dvě trţní ocenění nemovitostí – rodinný dům v obci Králo- vice a administrativní budova na Praze 10. Poslední Analytická část obsahuje analýzu rea- litního trhu na Praze 10.

Klíčová slova

Trţní hodnota, oceňování, progresivní prvky, konstrukce a materiály, vliv

Annotation

The thesis is divided into theoretical, practical and analytical part. In the theoretical part, writer explains how progressive elements, structures and materials influence market value of buildings. This will be shown through the method of evaluation, price, quality, and durability of construction. At the same time, the writer will take into account applicable legislation, technical requirements and standards. The practical part consists of evaluation of two real-estate properties – a semi-detached house in the Královice village and an office building in Prague 10. The last, analytical part, provides an analysis of the real-estate market in Prague 10.

Key words

Market value, appraisement, progressive elements, structures and materials, influence

Obsah

1. Teoretická část ...... 9

1.1. Základní pojmy, požadavky na pozemní stavby a platná legislativa ...... 10

1.1.1. Základní pojmy a definice ...... 10

1.1.2. Základní poţadavky na pozemní stavby ...... 13

1.1.3. Platná legislativa ...... 15

1.2. Progresivní prvky, konstrukce a materiály ...... 16

1.2.1. Pojem progresivní materiály ...... 16

1.2.2. Historie vývoje materiálů ...... 16

1.2.3. Rozdělení progresivních materiálů ...... 18

1.2.4. Popis posuzovaných materiálů ...... 21

1.3. Vlivy progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní ...... 24 hodnotu staveb ...... 24

1.3.1. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu ...... 24 staveb z hlediska metod oceňování nemovitosti ...... 24

1.3.2. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu ...... 28 staveb z hlediska ceny ...... 28

1.3.3. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu ...... 30 staveb z hlediska kvality ...... 30

1.3.4. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu ...... 31 staveb z hlediska výstavby a ţivotnosti ...... 31

1.4. Analýza vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb………………… ...... 33

2. Praktická část ...... 36

2.1. Ocenění rodinného domu ...... 37

2.1.1. Porovnávací metoda ...... 47

2.1.2. Nákladová metoda ...... 54

2.1.3. Výnosová metoda ...... 58

2.1.4. Závěr ...... 60

2.2. Tržní ocenění bytového domu ...... 68

2.2.1. Porovnávací metoda ...... 76

2.2.2. Nákladová metoda ...... 82

2.2.3. Výnosová metoda ...... 87

2.2.4. Závěr ...... 89

3. Analytická část ...... 96

3.1. Obecná charakteristika realitního trhu na Praze 10 ...... 97

3.1.1. Popis lokality ...... 97

3.1.2. Trh s nemovitostmi...... 98

3.2. Analýza jednotlivých katastrálních území...... 99

3.2.1. Vršovice ...... 99

3.2.2. Strašnice ...... 104

3.2.3. Malešice ...... 108

3.2.4. Vinohrady ...... 112

3.2.5. Záběhlice ...... 116

3.2.6. Michle ...... 119

3.3. Budoucí vývoj ...... 122

3.4. Závěr ...... 122

Úvod Bakalářská práce je rozdělena na tři části – část teoretická, praktická a analytická. Téma bakalářské práce se nazývá „Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb“. Uvedené téma bylo zvoleno z důvodu, ţe v dnešní době je velmi aktuálním tématem poměr výše kvality a ceny v celé sféře výrobků a sluţeb. Progresivní výrobky jsou toho příkladem. Jsou vyráběny z důvodu sníţení náročnosti výstavby, zvýšení kvality a spolehlivosti, prodlouţení ţivotnosti a trvanlivosti stavebních konstrukcí. Z celkového pohledu sniţují cenu, umoţňují pracovat v nepříznivých podmínkách a umoţňují splnění ter- mínů jednotlivých projektů s co nejmenšími finančními ztrátami. Vývoj a pouţití progre- sivních prvků, konstrukcí a materiálů je velkým přínosem pro všechny zúčastněné strany, od tvůrců projektu aţ po koncového zákazníka.

Cílem této práce je posoudit vliv, který mají progresivní prvky, konstrukce a materiály na trţní hodnotu staveb, a to z několika různých hledisek oproti materiálům tradičním. Po- rovnání vlivu bude provedeno z hlediska metody oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţi- votnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem.

Teoretická část je členěna do čtyř kapitol. V první kapitole jsou uvedeny základní pojmy týkající se oceňování nemovitosti a na to navazující základní poţadavky na pozemní stavby. Dále je uvedena platná legislativa vztahující se k oceňování nemovitostí a stavebnictví. Druhá kapitola se věnuje progresivním prvkům, konstrukcím a materiálům, jejich definici, historii vývoje, rozdělení a popis porovnávaných materiálů. Posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů z jednotlivých hledisek jsou obsaţeny ve třetí kapitole práce. V poslední kapitole je provedena analýza zjištěných poznatků, které jsou porovnány mezi posuzovanými materiály.

V praktické části jsou provedeny dvě trţní ocenění nemovitostí. V prvním trţním ocenění je zjišťována trţní hodnota rodinného domu v Praze 22 – Královice pomocí porovnávací, nákladové a výnosové metody. Ve druhém ocenění je zjišťována trţní hodnota budovy slouţící k pronájmu nebytových prostor na Praze 10, v tomto případě budou také pouţity všechny tři metody trţního ocenění.

Ve třetí analytické části je provedena analýza realitního trhu na Praze 10. Tato část je čle- něna do kapitol na základě rozdělení katastrálních území - Vršovice, Strašnice, Malešice, Vinohrady, Záběhlice, Michle.

1. Teoretická část

VLIV PROGRESIVNÍCH PRVKŮ, KONSTRUKCÍ A MATERIÁLŮ NA TRŽNÍ HODNOTU STAVEB

1.1. Základní pojmy, požadavky na pozemní stavby a platná legislativa

Důleţitou součástí bakalářské práce je uvedení a vysvětlení základních pojmů a definic, seznámení se základními poţadavky na pozemní stavby a uvedení platné legislativy vzta- hující se k oceňování nemovitostí a stavebnictví.

1.1.1. Základní pojmy a definice

Nemovitost – dle § 498, zákona č.89/2012 Sb., o. z. „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na mís- to bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“1

Stavba – dle § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., o uzemním plánováním a stavebním řádu (stavební zákon) „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technolo- gií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvaní.“2

Budova - Budovou je taková stavba, která je prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými uţitkovými prostory.3

Rodinný dům - Rodinný dům je stavba, která je z více jak 50ti% určena k bydlení. Rodin- ný dům můţe mít maximálně tři kolaudované byty a dále můţe mít maximálně jedno pod- zemní podlaţí, dvě nadzemní podlaţí a podkroví.

Nebytový prostor - Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení.4

1 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 2 ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). 3 ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008., s. 9. 4 ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008, s. 10.

Byt – 1) Byt je samostatná místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.5

2) dle § 1159, zákona č.89/2012 Sb., o. z. „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou částí domu, která má podíl na společ- ných částech domu vzájemně spojených a neoddělených. Jednotka je věc nemovitá.“ 6

Pozemek – je část zemského povrchu, který je od sousedních částí oddělen hranicí7.§ 27 zák. č. 344/1992 Sb., o Katastru nemovitostí.

Parcela – parcelou se rozumí geometricky a polohově určený pozemek, který je zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.

Stavební pozemek – jedná se o pozemek, jehoţ část nebo soubor pozemků je územním rozhodnutím nebo regulačním plánem vymezený a určený k umístění stavby.

Součást věci – dle § 505 zákona č.89/2012 Sb., o.z. „Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci oddělené, aniž se tím věc znehodnotí.“8

Příslušenství věci – dle § 510 zákona č.89/2012 Sb., o.z. „Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo, společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlej- ší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím.“9

Věcné břemeno – služebnost – nemovitost můţe být zatíţena sluţebností, která se přímo dotýká vlastníka jako věcné právo tak, ţe musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdrţet.

Tržní hodnota – z ekonomického hlediska se jedná a průměrný údaj tedy o průměrnou cenu, za kterou by mohla být nemovitost směněna k datu ocenění v běţném obchodním styku a právních podmínek.

5 ORT, Petr. Analýza realitního trhu, 2008, s. 10 6 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 7 ČESKO. Zákon č. 344/1992 Sb., o Katastru nemovitostí. 8 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník. 9 ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník.

Tržní cena – jedná se o konkrétní údaj, který nám sděluje, ţe v určitém čase byl uskuteč- něn určitý prodej konkrétní nemovitosti.

Cena obvyklá – dle § 2 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při pro- dejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby.“10

Cena zvláštní obliby - jedná se o cenu zvláštní, která je svým způsobem výjimečná pro určitý sektor trhu nebo dokonce pro určitý subjekt.

Cenová dokumentace – cenovou dokumentací se rozumí podklady, které dokládají výši a pravdivost nějaké ceny, která byla v minulosti za určitý majetek prodána. Jedná se hlavně o dokumenty, databáze, informační systémy, statistiky. Cenová dokumentace se rozděluje na konkrétní a obecnou cenovou dokumentaci.

Cenová argumentace - má dokazovat správnost a pravdivost trţní hodnoty. Jedná se o odhady, trţní ocenění a expertní posudky o hodnotě.

Progresivní prvky, konstrukce a materiály - jsou veškeré prvky, konstrukce a materiály, které svými materiálovými a konstrukční vlastnostmi významně převyšují parametry prv- ků, konstrukcí a materiálů soudobých.

10 ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 13. ledna 2013 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňovaní majetku), ve znění pozdějších předpisů.

1.1.2. Základní požadavky na pozemní stavby

Navrhování a realizace pozemních staveb vyţaduje splnění řady poţadavků a jejich sklou- bení do konstrukčních řešení, které budou vyváţené a dále budou splňovat poţadavky ar- chitektonické, konstrukčně statistické, poţadavky protipoţární ochrany, stavebně fyzikální a ekologické poţadavky. Výsledný návrh musí zároveň odpovídat technologickým a eko- nomickým moţnostem z hlediska vlastní realizace objektu, ale i z hlediska zajištění bezpo- ruchového a bezpečného provozu objektu v průběhu jeho ţivotnosti s ohledem zajištění trvale udrţitelného rozvoje.11

Architektonické požadavky Tyto poţadavky nám udávají základní podmínky skladby objektu z různých hledisek. Lze je rozdělit na poţadavky urbanistické, provozní, estetické a poţadavky památkové péče.

Technické požadavky Technické poţadavky na stavbu upravuje také zákon č. 183/2006 Sb. (o územním plánová- ní a stavebním řádu) „Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, mate- riály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaru- čují, že stavba při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence splní požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, požární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a životního prostředí, bezpečnost při udržování a užívání stavby včetně bezbarié- rového užívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla.“ 12 A dále jsou specifikovány vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích staveb.

Technologické a ekonomické požadavky V technologických poţadavcích jsou zahrnuty technologické moţnosti výroby, doprava, skladování, dostupnost materiálu a technologií. Kvalitu a technické řešení určují ekono- mické poţadavky.

11 HÁJEK, Petr, a kolektiv. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních, 2005, s. 15. 12 ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

Environmentální požadavky

V dnešní době je velmi diskutované téma ţivotní prostředí, které je negativně ovlivňováno také stavební činností. Veškeré neţádoucí vlivy na ţivotní prostředí způsobené stavbou nelze zcela vyloučit, ale je nutné omezení těchto nepříznivých vlivů. Jedná se zejména o následující poţadavky - vyuţívání obnovitelných zdrojů, recyklace, sniţování celkové energetické náročnosti stavebních objektů, sniţování přímých negativních vlivů stavební činnosti.

Požadavky na bezpečnost a vlastnosti staveb Dle § 8 vyhlášky č. 268/2009 Sb. o technických poţadavcích na stavby: „Stavba musí být navržena a provedena tak, aby byla při respektování hospodárnosti vhodná pro určené využití a aby současně splnila základní požadavky, kterými jsou

- mechanická odolnost a stabilita

- požární bezpečnost

- ochrana zdraví osob a zvířat, zdravých životních podmínek a životního prostředí

- ochrana proti hluku

- bezpečnost při užívání

- úspora energie a tepelná ochrana“13

13 ČESKO. Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o technických poţadavcích na stavby.

1.1.3. Platná legislativa

- zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník

- zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)

- vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby

- zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

- vyhláška č. 3/2008 Sb., o oceňování majetku

- vyhláška č.441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku

- zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

1.2. Progresivní prvky, konstrukce a materiály

1.2.1. Pojem progresivní materiály

Progresivní materiály jsou veškeré materiály, které svými materiálovými vlastnostmi vý- znamně převyšují parametry materiálů soudobých.

Progresivní materiály vznikají na základě přirozeného vývoje lidské společnosti, kde do- chází ke zvyšování nároků z hlediska komfortu bydlení, minimalizace nákladů výstavby, zpřísňování technických a bezpečnostních poţadavků a norem. Dále vznikají nové stavební směry, které přinášejí změny nebo přicházejí s úplně novou ideou výstavby. Zvyšují se poţadavky na ochranu ţivotního prostředí, zdraví a klade se větší důraz na ekologii v samotné výstavbě.

V důsledku neustálého nárůstu populace se zvyšuje tempo čerpání neobnovitelných zdrojů a tato skutečnost se projevuje i ve výstavbě, kde se v posledních letech začala prosazovat energetická nenáročnost, recyklace, obnovitelnost zdrojů a vyuţívání alternativních zdrojů energie.

1.2.2. Historie vývoje materiálů

Progresivní materiály vychází z tradičních materiálů a mají spolu spjatou historii vývoje. Progresivní materiály nejsou pouze otázkou dnešní doby, ale vznikaly po celou dobu historie lidstva a stavitelství. Tato kapitola pojednává o historii vývoje materiálů od počátku lidské civilizace aţ do dnešní doby. Vývoj naší civilizace a rozvoj pouţívání různých mate- riálů spolu velmi úzce souvisí. Pouţívání určitých dostupných materiálů nám ukazuje stu- peň vývoje, ve kterém se civilizace právě nacházela.

V době kamenné se pouţívaly přírodní materiály, jako jsou - kámen, dřevo, kosti a kůţe, které byly vyuţívány především k uspokojení základních potřeb – stavba obydlí, výroba zbraní na lov, nádoby na uchování potravy. S příchodem vyuţívání ohně se objevuje kera- mika, v této etapě se jedná hlavně o předměty z pálené hlíny. První kovy s niţší teplotou tání se objevují ke konci doby kamenné. S příchodem výroby bronzu nastává období doby bronzové. Bronz je slitina mědi a dalšího barevného kovu, v obecném pojetí je znám jako slitina mědi a cínu.

Přibliţně 1000 let před naším letopočtem přichází období doby ţelezné. Záleţí na konkrétní oblasti, neboť v určitých částech světa došlo k výrobě ţeleza dříve a v jiných oblastech později, neţ je výše uvedené období. Ţelezo je získáváno redukcí z minerálů ţeleza ve vy- sokých pecích. Předměty vyráběné ze ţeleza slouţily k uspokojení základních potřeb a k výrobě zbraní. Ve stejném období započala výroba skla, ale i zde záleţí na konkrétní oblasti, protoţe stejně jako u výroby ţeleza, došlo v určitých částech světa k výrobě skla dříve a v jiných částech později. Aţ do 14. století našeho letopočtu nedošlo k výraznému pokro- ku v oblasti vývoje nových materiálů. V Evropě se ve 14. století začala vyrábět litina, která měla hlavní vyuţití v armádě, například při výrobě dělových koulí. Nutno podotknout, ţe se litina vyráběla jiţ o tisíc let dříve v Číně. Litina je slitina, která je tvořena ţelezem a uh- líkem, kde obsah uhlíku je vetší neţ 2,14 %.

Rozvoj nových materiálů souvisí aţ s průmyslovou revolucí, která začala ve 2. polovině 18. století. Prvním důleţitým mezníkem v průmyslové revoluci je vynález parního stroje, který je připisován Jamesovi Wattovi a datován rokem 1765.14 Vynález parního stroje přinesl důleţitý zdroj energie, který byl neodmyslitelný při výrobě nových materiálů. Dalším důle- ţitým mezníkem bylo zkonstruování parní lokomotivy a rozvoj ţeleznice, který umoţňoval dovoz velkého mnoţství materiálu a surovin na velké vzdálenosti. V této souvislosti došlo k rozvoji těţby uhlí, rud a následně k rozvoji výroby oceli, která je datována od 2. poloviny 19. století. Ocel je tvořena ze ţeleza, uhlíku a dalších legujících prvků, které zlepšují její mechanické vlastnosti. Obsah uhlíku v oceli je menší neţ 2,11%. Materiálem, který se do- stal do popředí ve 2. polovině 19. století, byla jednoznačně ocel. Rozvoj výroby oceli po- kračoval i ve 20. století a ocel dostala právem přídomek „Královna materiálů“.15 I kdyţ v průběhu 20. století byla vyrobena celá řada nových materiálů, ocel si drţí své prvenství do současnosti. Ţelezobeton byl vynalezen ke konci 19. století a od počátku 20. století se pouţívá nejen v dopravních stavbách, ale i ve stavbách pozemních. Od počátku objevení ţelezobetonu se začínají objevovat první pokusy o prefabrikaci prvků. Na počátku 20. sto- letí byl realizován první betonový panelový objekt. Aţ po 2. světové válce došlo k rozvoji prefabrikované technologie. 20. století přináší doslova „boom“ v oblasti rozvoje mnoha

14 SOJKA, Jaroslav, VÁŇOVÁ, Petra. Základy progresivních konstrukčních materiálů pdf [online]. VŠB – Technická Univerzita Ostra- va,2012 [cit. 2014-02-02]. Dostupné zhttp://www.scribd.com/doc/189826808/Zaklady-progresivnich-konstruk%C4%8Dnich- material%C5%AF 15SOJKA, Jaroslav, VÁŇOVÁ, Petra. Základy progresivních konstrukčních materiálů pdf [online]. VŠB – Technická Univerzita Ostra- va,2012 [cit. 2014-02-02]. Dostupné zhttp://www.scribd.com/doc/189826808/Zaklady-progresivnich-konstruk%C4%8Dnich- material%C5%AF

průmyslových odvětví, které s sebou přinášejí výrobu nových materiálů. V oblasti organic- ké chemie se objevuje stovka nových materiálů, například polymery, které jsou jinak zná- mé jako plastické hmoty. Dále dochází k rychlému rozvoji elektrotechnického průmyslu a telekomunikací. To má za následek vznik dalších materiálů, např. optická vlákna a polo- vodiče. Od poloviny 20. století se začaly v celé řadě průmyslových odvětví pouţívat tzv. sloţené (kompozitní) materiály. Kompozitní materiály jsou sloţené alespoň ze dvou růz- ných sloţek s různými vlastnostmi. Tyto materiály mají mnoţství cenných vlastností nepo- rovnatelných s materiály tradičními.

Poslední období je ve znamení uplatňování nových druhů betonu s výrazně lepšími tech- nickými a technologickými parametry (vysokopevnostní beton, samozhutnitelný beton, aj.) a ve znamení většího uplatňování kombinovaných prefamonolitických technologií, vyuţí- vající současně výhod prefabrikovaných a monolitických konstrukcí, případně kombinace ocelových a betonových konstrukcí ve formě spřaţených ocelobetonových konstrukcí.16

Z výše uvedené kapitoly je zřejmé, ţe progresivní materiály existovaly od počátku lidské civilizace. S rostoucím vývojem lidské civilizace, zvyšováním nároků ve všech ohledech základních lidských potřeb, se objevovaly a vynalézaly nové materiály, které byly k aktuálním poměrům dané doby nadále zdokonalované.

1.2.3. Rozdělení progresivních materiálů

Na dnešním stavebním trhu je nabídka progresivních materiálů poměrně široká. Do této nabídky jsou zahrnuty například vysokopevnostní betony, samozhutnitelné betony, superi- zolační cihly, přírodní tepelné izolace, nové konstrukční technologie – Durisol.

Superizolační cihly

Jedná se o cihly, které mají otvory plněné minerální vatou nebo polystyrenem a v důsledku toho vynikají tepelně izolační vlastnosti splňující normy ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov.

Jako příklad jsou uvedeny produkty společnosti Wienerberger cihlářský průmysl, a.s., vy- rábějící produkty s označením Porotherm T Profi, které mají dutiny vyplněné hydrofobizo- vanou minerální vatou. Tyto cihly jsou vhodné pro výstavbu nízkoenergetických a pasiv-

16 HÁJEK, Petr, a kolektiv. Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních, 2005, s.10.

ních domů. Izolace je jiţ zakomponovaná uvnitř cihly, a proto uţ není potřeba ţádné další zateplení konstrukce. Dalším výrobcem superizolačních cihel je společnost HELUZ cihlářský průmysl v.o.s., která nabízí výrobek s označením HELUZ STI. Tato cihla má naplněné dutiny polystyrenem. Pouţitím tepelně izolační omítky a vysypáním první vrstvy perlitem dosahuje výbor- ných tepelně izolačních vlastností. Uvedené hodnoty tepelného odporu R a součinitel prostupu tepla U se pohybují v závislosti na konkrétním výrobku z řady HELUZ STI. R= 4,98 – 5,32 m2 K/W17, U= 0,19 – 0,20 W/(m2 K)18.

Obrázek č.1-Cihla plněná vatou Porotherm T Profi Zdroj: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou

Vysokohodnotné konstrukční betony

Vysokohodnotné konstrukční betony jsou nové betony s jednou nebo více nadprůměrnými vlastnostmi oproti běţným betonům, které umoţňují díky svým technologickým vlastnostem výstavbu trvanlivějších a spolehlivějších konstrukcí. Do této skupiny jsou zařazeny: samozhutnitelné betony, vysokopevnostní betony, betony s velmi vysokou pevností, lehké betony, vláknobetony, vodotěsné betony.

Samozhutnitelný beton – je beton s vylepšenými vlastnostmi, díky kterým nevyţaduje zhutňování během zpracování. Vyznačuje se řadou výhod, od technologické oblasti přes menší náročnost výstavby aţ po sníţení energetické náročnosti stavby. Sníţení energetické náročnosti je daná nízkou viskozitou čerpané betonové směsi, která obsahuje superplastifi- kátory a přísady zlepšující tokové vlastnosti směsi.

17 Cihly Heluz Sti. Heluz [online]. HELUZ cihlářský průmysl, © 2010 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.heluz.cz/katalog/cihly- pro-obvodove-a-vnitrni-zdivo/cihly-heluz-sti-61/ 18 Cihly Heluz Sti. Heluz [online]. HELUZ cihlářský průmysl, © 2010 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.heluz.cz/katalog/cihly- pro-obvodove-a-vnitrni-zdivo/cihly-heluz-sti-61/

Vysokopevnostní beton – jedná se o beton, který se vyznačuje vysokou pevností v tlaku, která je vyšší neţ 65 MPa. Má vysokou hutnost cementové tmele, který spolu s nízkými hodnotami vodního součinitele vede k vysoké pevnosti ztvrdlého betonu. Vysoká hutnost se příznivě odrazí ve vysoké kvalitě jeho trvanlivosti.

Beton s velmi vysokou pevností – tyto betony nabývají pevnosti v tlaku vyšší neţ 180 MPa. V praxi ovšem aţ okolo 200 MPa. Tento beton má obdobné vyuţití jako vysoko- pevnostní betony a je vhodný pro pouţití v chemicky agresivním prostředí.

Lehký beton – nachází uplatnění díky své nízké hmotnosti a výborným tepelněizolačním vlastnostem. Do této skupiny patří například Liapor, Ytong apod.

Vláknobeton – jedná se o beton, který se vyznačuje odolností vůči objemovým změnám a navýšením pevnosti v tahu.

Vodotěsný beton – vyuţití tohoto betonu je především pro konstrukce, které jsou dlouho- době vystaveny vodnímu tlaku. Jedná se o beton mrazuvzdorný a ve specifických přípa- dech odolný vůči agresivnímu prostředí. Vyuţívá se zejména ve vodohospodářských stav- bách.

Tvárnicový systém Durisol

Jde o speciální tvárnice, jejichţ základem je mineralizovaná dřevní štěpka smíchaná s ce- mentem a slisovaná do potřebných tvarů. Jednotlivé tvárnice v sobě také obsahují vrstvu tepelné izolace.19 Technologie výstavby spočívá v naskládání tvárnic na sebe a prolitím těchto tvárnic betonem. Tento systém vyniká tepelně izolačními vlastnostmi, jednoduchou a rychlou výstavbou.

19 Systém Durisol, Durisol [online].[cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.durisol-czech.cz/durisol.html

1.2.4. Popis posuzovaných materiálů

Z široké nabídky progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na dnešním stavebním trhu jsem si zvolila k porovnání jako tradiční materiál tvárnice HEBEL, které budu porovnávat se superizolačními cihlami vyráběnými společností Wienerberger cihlářský průmysl, a.s.,. Porovnání bude provedeno z hlediska vlivů na trţní ocenění staveb na základě metod oce- ňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti.

Zdící prvky HEBEL

Jedná se o zdící tvárnice a příčkovky, které jsou vyrobeny z lehkého betonu – pórobetonu. Jedná se o beton tzv. přímo lehčený, coţ znamená, ţe vylehčení bylo dosaţeno při výrobě vytvořením pórů přímo do vlastní hmoty betonu.20 Pórobeton se vyrábí ze tří základních sloţek stejně tak jako klasický beton z plniva, pojiva a vody. Jako plnivo se v případě pó- robetonů pouţívá křemičitý písek nebo elektrárenský popílek. Cement a vápno nebo jejich směs jsou pouţity jako pojivo, jedná se o tzv. autoklávový pórobeton. Do tvárnic HEBEL se ještě přidává anhydrit a plynotvorná přísada.

Produkty HEBEL neobsahují organické látky a na základě evropské normy ČSN EN 1996-1-2 Navrhování zděných konstrukcí, jsou zařazeny do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A – nehořlavé. Protoţe se jedná o přírodní materiál, je zdravotně nezávadný a 100% recyklovatelný. Před nasákavostí a mrazem musí být tvárnice chráněna. Vyznačuje se jednoduchou a rychlou výstavbou. Stavební prvky HEBEL jsou vyuţívané pro výstavbu rodinných a bytových domů, pro nosné zdivo nízkopodlaţních a vícepodlaţních objektů i pro občanskou výstavbu.

Pro porovnání s progresivním materiálem byla zvolena tvárnice o rozměrech 50 x 20 x 25 cm. Při realizaci výstavby by tloušťka hrubé zdi byla 25 cm, aby splňovala normu součini- tele prostupu tepla, byla by ještě doplněna o polystyrenovou izolaci o tloušťce 20 - 25 cm. Dále musí být započítáno, ţe tloušťka konstrukce bude větší o úpravu vnějších a vnitřních povrchů –0,8 – 1 cm . Celková tloušťka konstrukce bude tedy 51 cm, aby byly splněny poţadavky stanovené normou ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov Další technický popis je detailně uveden v tabulce č.1.

20 Pórobeton.Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 22.6.2014 [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/P%C3%B3robeton

Cihly Porotherm T Profi

Cihly Porotherm T Profi jsou broušené cihly, které mají dutiny naplněné minerální vatou. Tato minerální vata je hydrofobizovaná a díky tomu nedochází k nasákavosti vaty. Mine- rální vata ukrytá uvnitř cihly se vyrábí roztavením vhodných hornin. Neobsahuje ţádné toxické ani zdraví škodlivé látky. Vata je uvnitř cihly mírně zmáčknuta, coţ ji fixuje na přesně určené pozici a zároveň brání jejímu sesedání vlivem gravitace.21

Výrobky Porotherm T Profi se vyznačují velmi nízkou hodnotou součinitele prostupu tepla. Splňuje poţadavky dle normy ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov, která stanovuje doporučenou hodnotu U = 0,25 W/(m2.K).22Také doplňkové tvary (napojení podezdívek u nepodsklepeného domu, napojení podezdívek u podsklepeného domu, ostění otvoru, parapet otvoru, nadpraţí otvoru i pro vnější rolety, styk vnější stěny se stropní konstrukcí, napojení dvou/tříplášťové střechy na vnější stěnu v místě pozednice), které jsou potřebné k vazbě s ostatními konstrukcemi byly vyvinuty, aby odpovídaly poţadavkům revidované ČSN 73 0540-2 Tepelná ochrana budov.

Cihly Porotherm T Profi se vyznačují především vynikajícími tepelně izolačními vlastnostmi, vysokou pevností, nízkým odporem proti difúzi vodních par, jsou zdravotně nezá-

21 Cihly plněné vatou. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, © 2014 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou 22 ČSN 73 05 40-2. Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologie a státní zkušeb- nictví, 2011. 53 s.

vadné. Dle normy ČSN EN 13501-2, jsou zařazeny do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A1 – nehořlavé. Dále je pro tyto produkty charakteristické jednoduché a rychlé zdění s minimální spotřebou malty. Tyto výrobky jsou určeny pro vý- stavbu nízkopodlaţních obytných budov, včetně rodinných domů.

Pro porovnání s tradičním materiálem byla zvolena cihla POROTHERM 42,5 T Profi, která má rozměry 24,8 x 42,5 x 24,9 cm, při realizaci výstavby je tloušťka hrubé zdi byla 42,5 cm a splňuje hodnoty součinitele prostupu tepla stanovené normou ČSN 73 0540-2 Te- pelná ochrana budov. Na úpravu vnitřních a vnějších povrchů se pouţívají speciální omítky o celkové tloušťce 4,5 cm. Celková tloušťka konstrukce je 46,5 cm. Další technický popis je detailně uveden v tabulce č.1

Tabulka č. 1: Přehled základních vlastností porovnávaných materiálů

Tvárnice Hebel Porotherm Rozměry (cm) 50 x 20 x 25 24,8 x 42,5 x 24,9 Tloušťka hrubé stěny (cm) 25 42,5 Tloušťka stěny s omítkou/izolací 50 46,5 Hmotnost/ kus (kg) 15,8 16,6 Hmotnost / m2 (Kg) 126,4 265,6 Spotřeba ks / m2 8 16 Nasákavost (%) musí být chráněna - Přírodní materiál -zdravotní ano nezávadnost ano Neprůzvučnost Rw (dB) 47 48 Požární odolnost A1 A1 Tepelný odpor při praktické vlhkosti R [m2·K/W] 5,67 hrubá stěna 2,27 Součinitel prostupu tepla 0,17 U [W/(m2.K)] 0,41 Životnost (rok) vysoká nad 100 let Mrazuvzdornost musí být chráněna - Cena za kus (Kč) 63,2 29 Cena / m2 (Kč) 506 464 Zdroj: autor

1.3. Vlivy progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní

hodnotu staveb

1.3.1. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska metod oceňování nemovitosti

Metody oceňování jsou rozdělovány na metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou.

Porovnávací metoda

Metoda porovnávací je zaloţena na porovnání oceňované nemovitosti s jinými nemovitostmi, které mají shodné parametry s oceňovanou nemovitostí. Porovnávají se nemovitosti, které byly nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji na realitních trzích v současných trţ- ních podmínkách. K pouţitelnosti této metody je podstatná existence databáze porovnatel- ných nemovitostí, která je pravidelně doplňována a aktualizována. Porovnávají se shodné parametry typu podlahová/ uţitná plocha a lokalita, jejíţ odlišnosti jsou zohledněny pomocí korekčních činitelů.

Analýza porovnávací metody

Pro analýzu vlivu progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní ocenění staveb je podstatné si stanovit jaké budou základní porovnávací parametry, které budou pouţity na základě typu stavby. Za předpokladu, ţe se budou trţně oceňovat dvě identické stavby stojící ve stejné lokalitě a o stejné velikosti zastavěné plochy, kdy jedna bude postavena z tradičního materiálu zdících prvků HEBEL a druhá z progresivního materiálu Porotherm T Profi.

Typy porovnávacích jednotek : Zastavěná plocha (BA) – jedná se o výpočet plochy, která je vymezena obvodovým prů- nikem stavby a terénu. Pouţití této porovnávací jednotky při ocenění je vhodné především u jednopodlaţních budov např. výrobní haly. Při pouţití této porovnávací jednotky pro po- rovnání těchto dvou oceňovaných nemovitostí s ostatními nemovitostmi nebude patrný ţádný rozdíl.

Celková zastavěná plocha (GFA) – tato jednotka se vypočítá součtem všech zastavěných ploch jednotlivých nadzemních i podzemních podlaţí. Vyuţívá se hlavně při ocenění více- podlaţních objektů. I v tomto případě nebude zaznamenán ţádný rozdíl.

Čistá podlahová plocha (NFA) - bude vypočtena způsobem, ţe se od celkové zastavěné plochy odečtou plochy světlíků, výtahových šachet, instalačních jader, plochy nosných a dělících konstrukcí, apod. Pro účely oceňování se vyuţívá pro obdobné objekty jako u cel- kové zastavěné plochy. Při pouţití této porovnávací jednotky, bude nemovitost, která je postavena z tradičního materiálu porovnávaná s jinými nemovitostmi, které budou mít menší čistou podlahovou plochu neţ tomu bude u nemovitosti postavené z progresivního materiálu. Tento rozdíl se projeví ve výsledné hodnotě nemovitosti.

Dalším krokem je aplikace korekčních činitelů, které zohledňují odlišné parametry porov- návaných nemovitostí z hlediska porovnávacích jednotek, prodejní ceny, právních údajů, technických parametrů a jiných údajů.

Jak jiţ bylo uvedeno na příkladu dvou staveb postavených z jiných materiálů, výběr po- rovnávací jednotky bude mít vliv na výslednou hodnotu stavby. Technické parametry zo- hledňují technický stav objektu, ve kterém se promítne rozdílnost vlastností např. tepelně izolačních vlastností, kvality a ţivotnosti pouţitých materiálů při výstavbě nemovitostí.

Metoda výnosová

Výnosová metoda odvozuje trţní hodnotu nemovitosti od hodnoty budoucích příjmů, které bude nemovitost generovat. Současná hodnota budoucích příjmů je zjištěna na základě diskontování budoucí hodnoty na současnou hodnotu.

V první fázi, při postupu podle výnosové metody, je zjištěn hrubý příjem, od kterého jsou odečteny provozní náklady a stanovená neobsazenost. Získáme tak hodnotu provozního příjmu. K získání čistého provozního příjmu před zdaněním je odečtena rezerva na renovace. Stanovení hodnoty majetku je pomocí dvou kapitalizačních postupů – analýzy diskon- tovaného cashflow nebo přímé kapitalizace. Výnosová metoda je vyuţívána při oceňování nemovitostí, které generují příjem.

Analýza metody výnosové

Při pouţití této metody musí být v prvním kroku stanoven hrubý příjem. Hrubý příjem sta- novujeme obvykle jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitel- ného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemní smlouvy.23

Při výpočtu hrubého příjmu se projeví rozdíl ve velikosti čisté podlahové plochy. Pokud je pouţit příklad dvou staveb postavených z jiných materiálu jako v metodě porovnávací, bude u stavby postavené z tradičního materiálu menší čistá podlahová plocha neţ tomu bude u stavby postavené z progresivního materiálu.

Dalším krokem je výpočet efektivního hrubého příjmu, který se získá odečtením ztrát vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného od hrubého příjmu. Neobsazenost a ztráty vlivem nájemného mohou být například stanoveny procentuálně při výpočtu výpadku dvou měsíčních nájmů. Dále budou vypočítány provozní náklady, do kterých jsou zahrnuty ná- klady na opravu a údrţbu, pojištění a daň z nemovitosti. Náklady na opravu a údrţbu mohou být vypočítány procentuálně z celkové reprodukční ceny. Reprodukční cena je cenou, za kterou by bylo moţné v současné době a za pouţití současných technologií pořídit shod- nou stavbu nebo stavbu shodných parametrů.24

Do výpočtu reprodukční ceny se tedy promítne cena a mnoţství pouţitého materiálu a ná- ročnost výstavby. Pro získání čistého provozního příjmu musí být vypočítány rezervy na renovace, které jsou vytvářeny pro potřeby rekonstrukce po skončení ţivotnosti majetku. Rezervy na renovace budou stanoveny jako podíl reprodukční ceny a ţivotnosti prvků krátkodobé ţivotnosti. Výsledná hodnota rezerv na renovace bude ovlivněna cenou a mnoţstvím pouţitého materiálu na výstavbu, náročností výstavby a ţivotností prvků krát- kodobé ţivotnosti.

Čistý provozní příjem získáme odečtením provozních nákladů a rezerv na renovaci od efektivního hrubého příjmu. Výsledná hodnota stavby bude vypočtena na základě podílu čistého provozního příjmu a stanovené míry kapitalizace.

23 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s. 52 24 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s. 77

Nákladová metoda

Nákladová metoda je zaloţena na principu porovnání skutečných reprodukčních nákladů stavby, která má porovnatelné technické a funkční vlastnosti s oceňovanou stavbou. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnost stavby).25

Analýza metody nákladové

Při pouţití nákladové metody je hlavním krokem vypočítat reprodukční cenu oceňované nemovitosti. Existuje několik různých způsobů, kterými můţe být reprodukční cena vypo- čítána: porovnáním, pouţitím vlastní databáze, podle cenového předpisu, rozpočtováním, přepočtem pořizovací ceny na současnou hodnotu a nebo pouţitím ceníku stavebních prací. Kaţdý z těchto způsobů má své výhody i nevýhody.

Pokud by byl pro výpočet reprodukční ceny zvolen způsob rozpočtování, nebo by byl pou- ţit ceník stavebních prací, reprodukční cena by méně reflektovala skutečný stav a také roz- díl v reprodukčních cenách mezi stavbami postavenými z tradičního materiálu a stavbami postavenými z materiálu progresivního. Při výpočtu jednotkové reprodukční ceny podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., bude základní cena stanovena na základě typu konstrukce a dále upravována příslušnými koeficienty vztahujícími se k příslušnému typu stavby a konstrukce. Technické provedení stavby bude zohledněno výpočtem koeficientu vybavení stavby

K4, který ohodnocuje jednotlivé konstrukce a vybavení stavby jako standardní, nadstan- dardní a nebo podstandardní.

Dalším důleţitým parametrem ovlivňujícím výslednou hodnotu stavby je opotřebení stavby, které vyjadřuje k jakému stavebně-technickému sníţení kvality došlo v důsledku stárnutí, působení atmosférických vlivů, apod. Výpočet opotřebení staveb se provede dle vyhlášky č. 441/2013 Sb., lineární metodou a nebo metodou analytickou. Při pouţití lineární metody je patrná přímá úměra opotřebení v čase. Tato metoda vychází z předpokladu, ţe opotřebení probíhá po celou předpokládanou ţivotnost stavby, jedná se tedy o neobjektivní zobrazení opotřebení stavby. Při pouţití analytické metody bude opotřebení vypočteno pomocí cenových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby, které

25 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s. 72.

jsou upravené dle skutečného zjištěného stavu a vycházejí z výpočtu koeficientu vybavení

K4.

Reprodukční cena se získá součinem obestavěného prostoru nemovitosti a jednotkové re- produkční ceny. Od celkové reprodukční ceny je odečteno opotřebení a funkční nedostatky. Dále bude výsledná cena upravena na základě ekonomických nedostatků.

Je patrné, ţe při pouţití všech tří metod oceňování se bude projevovat vliv progresivních prvků konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Při oceňování porovnávací a výno- sovou metodou se tento vliv bude zobrazovat ve velikosti čisté podlahové plochy, která bude větší u progresivních materiálů. U výnosové metody se při výpočtu provozních nákla- dů a rezerv na renovaci bude projevovat náročnost výstavby, cena, mnoţství a ţivotnost pouţitého materiálu. V nákladové metodě bude tento vliv zřejmý při výpočtu reprodukční ceny a opotřebení staveb. Cena, mnoţství a ţivotnost pouţitého materiálu budou prokazo- vat tento vliv.

1.3.2. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska ceny

Cena je jeden z nejdůleţitějších faktorů a hybatelů trţní ekonomiky ovlivňující dění po celém světě, jak z pohledu makroekonomického, tak i z pohledu mikroekonomického. Při výstavbě nemovitosti si pod pojmem cena lze představit několik poloţek - cena za materiál, cena za práci, zisk z pronájmu a finanční úspory.

Jak je zřejmé z tabulky č. 1 cena za jednu cihlu Porotherm T Profi je skoro o polovinu levnější neţ cena za jednu tvárnici HEBEL, ale ve spotřebě kusů/m2 zase bude pouţito o polovinu méně tvárnic HEBEL. Přesto cena cihel Porotherm T Profi spotřebovaných na m2 je nezanedbatelně vyšší oproti tvárnicím HEBEL. Rozdílnost ve spotřebě spojovacích materiálů bude v závislosti na spotřebě zdících prvků. Dále musí být zohledněna cena za polystyren o tloušťce 20 - 25 cm, kterým se bude izolovat vnější stěna postavena z prvků HEBEL. V poslední řadě bude úprava vnějších a vnitřních povrchů. Cihly Porotherm mají výborně tepelně izolační vlastnosti a proto není třeba provádět následné zateplení. K úpravě vnějších a vnitřních povrchů se pouţívají speciální omítky z výrobků Porotherm, které ještě vylepšují tepelně izolační vlastnosti. Náklady na pořízení progresivních materiá- lů budou v celkovém součtu vyšší neţ tomu bude u tradičního materiálu.

Výstavba pomocí zdících prvků HEBEL a cihel Porotherm probíhá stejnou technologii. Jednotlivé prvky jsou na sebe pokládány a spojovány pojícím materiálem. Jak jiţ bylo řečeno v odstavci výše, spotřeba cihel Porotherm bude dvojnásobná oproti prvkům HEBEL, a od toho se bude odvíjet i spotřeba malty. Stěna postavená ze zdících prvků HEBEL bude muset být ještě zateplena, takţe výstavba této konstrukce bude pracnější a časově náročnější.

Zisk z pronájmu nemovitosti bude jiný u dvou identických staveb stojících ve stejné lokalitě a o stejné velikosti zastavěné plochy, kdy jedna bude postavena z tradičního materiálu zdících prvků HEBEL a druhá z progresivního materiálu Porotherm T Profi. Uţitná plocha bude u kaţdé konstrukce odlišná. Uţitná plocha u konstrukce ze zdících prvků HEBEL bude menší neţ u konstrukce z cihel Porotherm. Důvodem rozdílnosti velikosti uţitné plochy je tloušťka stěny, která je u tradičního materiálu větší neţ u progresivní cihly Porothem. Stavba s větší uţitnou plochou bude pronajmuta za vyšší nájemné a tím bude generovat měsíčně větší zisk. Na cenu můţe být pohlíţeno i ze stranu úspor za provozní náklady a údrţbu.

Progresivní materiál, v našem případě cihla Porotherm T Profi, dosahuje lepších výsledků tepelně izolačních vlastností neţ je tomu u tradičního materiálů. Tím bude spotřebováno méně energie na vytápění a ušetřeno více finančních prostředků.

Z hlediska ceny se bude vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb odráţet ve vyšších pořizovacích nákladech, které ale budou kompenzovány snadněj- ší a rychlejší výstavbou, větší uţitnou plochou přinášející vyšší zisk, finančními úspory za energie a údrţbu.

1.3.3. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska kvality

Jedním z důvodů proč jsou vyráběny progresivní materiály, je zdokonalování jejich vlast- ností, které zvyšují efektivnost a kvalitu staveb. V tabulce č. 1 jsou uvedeny základní vlastnosti porovnávaných materiálů, v některých vlastnostech jsou si jednotlivé materiály rovné a v jiných je zřejmý pokrok kupředu.

Shoda ve vlastnostech porovnávaných materiálů bude nalezena ve zdravotní nezávadnosti materiálu, neboť oba materiály jsou přírodním původu. Poţární odolnost posuzovaných materiálu je dle normy ČSN EN 13501-2 zařazena do skupiny materiálů, u kterých je stanovena reakce na oheň třídou A1 – nehořlavé. Mají podobné rozměry a hmotnost jednotli- vých kusů. Celková hmotnost bude odlišná a to z důvodu, ţe cihly Porotherm T Profi mají jinou spotřebu kusů na m2 neţ je tomu zdících prvků HEBEL. Další důleţitý faktor k porovnávání jsou tepelně a zvukově izolační vlastnosti. Tepelně izolační vlastnosti mají vliv na tloušťku obvodových konstrukcí, protoţe nám určují pouţití dalších tepelně izolač- ních vrstev. Tvárnice HEBEL mají součinitel prostupu tepla niţší neţ je doporučován normou ČSN 73 0540-2. Tepelná ochrana budov, která stanoví doporučenou hodnota U = 0,25 W/(m2.K). Tvárnice HEBEL mají hodnotu součinitele prostupu tepla U = 0,41 W/(m2.K)26, bude tedy zapotřebí pouţít k izolaci vnější stěny polystyren o tloušťce 20-25 cm. Cihly Porotherm T Profi splňují a dokonce převyšují hodnoty součini- tele prostupu tepla, které mají U = 0,17 W/(m2.K).27

Oba materiály dosahují doporučených hodnot neprůzvučnosti, které jsou stanovené normou ČSN 73 0532.

26 Tvárnice Hebel. Hebel [online]. Hebel CZ, © 2013[cit. 2014-05-01]. Dostupné z: http://www.hebel.cz/tvarnice-hebel-p2-450.php 27 Technický list POROTHERM 42,5 T Profi. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, © 2014 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou

1.3.4. Vliv progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb z hlediska výstavby a životnosti

Progresivní prvky, konstrukce a materiály jsou vynalézány, objevovány a vyráběny za úče- lem zrychlit, zjednodušit a zlevnit výstavbu.

Výstavba pomocí prvků HEBEL a cihlami Porotherm je prováděna stejným postupem. Jednotlivé prvky jsou na sebe kladeny a spojovány pojícím materiálem. Cihly Porothem jsou spojovány speciální maltou vyrobenou k tomuto účelu. Prvky HEBEL jsou místo malty spojovány speciálním lepidlem.

K výstavbě bude pouţito více kusů cihel Porotherm neţ prvků HEBEL, neboť cihly budou kladeny příčně, kdeţto prvky Porotherm podélně, aby se dosáhlo poţadované tloušťky stě- ny. Tímto bude výstavba z cihel Porotherm o něco pracnější, ale na drahou stranu nebude vyţadovat pouţití izolace. Při výstavbě z prvků HEBEL z důvodu malé tloušťky stěny, která nesplňuje poţadované tepelně izolační vlastnosti, se bude muset na vnější stěnu polo- ţit polystyren o tloušťce 20 - 25 cm a poté teprve proběhne úprava vnějších a vnitřních povrchů.

Obrázek č. 3 – Výstavba pomocí cihel plněných vatou Porotherm T Profi Zdroj: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vato

Ţivotnost je rozdělena na ţivotnost technickou, ekonomickou, morální a právní. Technická ţivotnost je doba od vzniku stavby aţ do doby jejího zchátrání. Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti jako věci aţ po zánik nemovitosti jako věci.28 Ekonomická ţivotnost zohledňuje komerční vyuţití nemovitosti. Je počítána od doby, kdy můţe být komerčně vyuţívána aţ do doby, kdy není schopná vytvářet výnos. Morální ţivotnost je obdobně jako ekonomická ţivotnost počítána od doby, kdy můţe být komerčně vyuţívána aţ do doby jejího funkčního zastarání.

Výše uvedené ţivotnosti mají podstatný vliv na trţní hodnotu staveb. Technická ţivotnost je promítána do výpočtu opotřebení v nákladové metodě a výpočtu ţivotnosti konstrukcí z krátkodobou ţivotností v metodě výnosové. Ve vyhlášce č. 441/2013 sb. je uvedena předpokládané ţivotnost jednotlivých konstrukcí, např. předpokládaná ţivotnost svislých konstrukcí je stanovena na 80 – 200 let. Ţivotnost cihel Porotherm T Profi je stejná jako u klasických pálených cihel. Výrobce udává ţivotnost nad 100 let. Prvky HEBEL patří do skupiny lehkých betonů, které se také vyznačují vysokou ţivotností. V poměru k průměrné délce lidského ţivota je ţivotnost obou materiálů neomezená. Ekonomická a morální ţivot- nosti budou podstatné především při trţním oceňování výnosovou metodou, kde progresiv- ní prvky, konstrukce a materiály budou dosahovat větších hodnot, neţ tomu bude u tradič- ních materiálů.

28 ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, 2005, s. 82

1.4. Analýza vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na tržní hodnotu staveb

V předešlé kapitole byla provedena analýza jednotlivých hledisek, která jsou úzce propojena a navzájem ovlivňována. Je obtíţné určit, které z těchto hledisek má největší vliv u pro- gresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb, protoţe kaţdé hledisko navazuje na další hlediska, která nesmí být opomenuta.

Z hlediska metod oceňování při posuzování vlivů progresivního materiálu na trţní hodnotu staveb bylo zjištěno, ţe kaţdá z metod zohledňuje tuto problematiku jiným způsobem. Při pouţití porovnávací metody byl rozhodující výběr porovnávacích jednotek. Pokud se nemovitost porovnává na základě čisté uţitné plochy byla zaznamenána větší uţitná plocha u staveb postavených progresivních materiálů. Ve výnosové metodě se také projevil rozdíl v čisté uţitné ploše, která udávala hrubý příjem a z něho generovaný výnos. Pouţití rozdíl- ných materiálů se dále projevil ve výpočtech rezerv pro renovaci a také nákladů na opravy a údrţbu, které vycházely z reprodukční ceny stavby. Výpočet reprodukční ceny stavby byl podrobněji popsán při pouţití nákladové metody.

Následně bylo provedeno posouzení materiálů z hlediska ceny za materiál, která byla v konečném souhrnu závislá na mnoţství pouţitého materiálu. Cena byla dále posouzena jako zisk z pronájmu, který byl úzce spjat s velikostí uţitné plochy. Při větší uţitné ploše byl generován větší zisk. Cena za materiál a výstavbu byla zohledněna při výpočtu repro- dukční ceny.

Dále byly materiály porovnány na základě vlastností, a z toho vyplývající kvality. Vlast- nosti materiálů se zdokonalují a díky tomu vznikají nové progresivní materiály, které po- souvají kvalitu staveb. Porovnávané materiály se v některých vlastnostech, jako zdravotní nezávadnost a poţární odolnost shodovaly. Naproti tomu, v tepelně a zvukově izolačních vlastnostech se odlišovaly. Především tepelně izolační vlastnosti posuzovaných materiálů se projevily ve výsledné tloušťce konstrukce, a ta souvisela s velikostí uţitné plochy, která se projevovala především při pouţití výnosové metody. Tyto vlastnosti byly zohledněny při výpočtu reprodukční ceny v nákladové metodě a částečně se opět projevily v metodě výno- sové.

Poslední porovnání bylo provedeno na základě analýzy výstavby a ţivotnosti těchto mate- riálů. Výstavba pomocí tvárnic HEBEL byla obdobná jako výstavba z cihel Porotherm s tím rozdílem, ţe konstrukce z prvků HEBEL musela být zaizolována a tím byla výstavba pracnější a náročnější neţ u cihel Porotherm. Oba porovnávané materiály se vyznačovaly vysokou technickou ţivotností, která byla zohledněna při výpočtu trţního ocenění staveb nákladovou a výnosovou metodou. Progresivní materiály se oproti materiálům tradičním vyznačují vysokou ekonomickou a morální ţivotností, která se zohledňuje při pouţití výno- sové a porovnávací metody.

Závěr

Cílem této části bakalářské práce bylo posouzení vlivu progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb. Jak bylo stanoveno v úvodu této práce, posouzení vlivu probíhalo z hlediska metod oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti, se zohledněním platné legislativy, technických poţadavků a norem.

Byly definovány progresivní prvky, konstrukce a materiály včetně historie jejich vývoje. Posouzení vlivů progresivních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb bylo provedeno z hlediska metod oceňování, ceny, kvality, výstavby a ţivotnosti. Následně byla provedena analýza zjištěných poznatků, které byly zjištěny na základě porovnání uvede- ných materiálů.

Vzhledem k široké nabídce progresivních produktů na dnešním stavebním trhu byla jako tradiční materiál zvolena tvárnice HEBEL, který je často vyuţívaným materiálem a jako progresivní materiál byla zvolena superizolační cihla Porotherm T Profi.

Na základě detailního posouzení jednotlivých vlivů progresivních prvků, konstrukcí a ma- teriálů na trţní hodnotu staveb z jednotlivých hledisek a následné analýzy těchto hledisek bylo dospěno k následujícímu závěru.

Progresivní prvky, konstrukce a materiály mají vliv na trţní hodnotu staveb především vět- ší čistou podlahovou plochou, která je zapříčiněna menší tloušťkou konstrukce v důsledku dokonalejších vlastností, např. tepelně izolační vlastnosti. Dále ovlivňují trţní hodnotu vyš- šími pořizovacími náklady, rychlejší výstavbou, niţšími provozními náklady a vyšší ekonomickou a morální ţivotností.

Všechny metody oceňování zohledňovaly výše uvedené vlivy progresivních materiálů na trţní hodnotu staveb, ale pouze v metodě výnosové byla tato problematika řešena v rámci všech uvedených vlivů. A proto v této metodě byl nejprůkazněji zobrazen vliv progresiv- ních prvků, konstrukcí a materiálů na trţní hodnotu staveb.

2. Praktická část

OCENĚNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTI

2.1. Ocenění rodinného domu

Objednatel: Vlastník K Nedvězí 108 104 00 Královice Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Rodinný dům č.p. 108

K Nedvězí 108 104 00 Královice

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:23.3.2014

Obsah: - Úvodní list

- Obsah

- Průvodní dopis

- Popisné informace

- Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

- Ocenění

- Závěr

- Omezující podmínky a předpoklady

- Osvědčení

Přílohy:

- Výpis z katastru nemovitostí

- Snímek katastrální mapy

- Základní stavební dokumentace

- Fotodokumentace objektu

Váţený pan Vlastník K Nedvězí 108 104 00 Praha - Královice Česká republika 24.3.2014

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označovaného jako

RODINNÝ DŮM č.p. 108

Uvedený na listu vlastnictví 231, pro katastrální území Královice, obec Praha, okres Praha

Nacházejícího se na adrese K Nedvězí 108, 104 00 Praha – Královice, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut na volném trhu. Zpráva byla zpra- cována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 23.3.2014. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně k prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla záro- veň slouţit i pro jiný účel např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do ob- chodní společnosti, podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví 231, pro katastrální území Královice, obec Praha, okres Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.6.2014 je přílohou této zprávy.

Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek nebyl ke dni ocenění (23.3.2014) uţíván výhradně k bydlení majitelem a jeho rodiny. První bytová jednotka je pronajata na základě uzavřené nájemní smlouvy na dobu určitou za trţní nájemné. Druhá bytová jednotka vyuţívána k bydlení majitele a jeho rodiny. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřena ţádná věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlast- nictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví.

Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezi- národního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv ome- zení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě zdanění.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:

- Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

- Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

- Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

- Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

- Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení předsta- vuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

- Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

- Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Přehled oceňovaných nemovitostí:

1) Rodinný dům dům č.p. 108 3) Pozemek č. 112/2, zastavěná plocha a nádvoří, rozloha 309 m2. 4) Pozemek č. 113/2, zahrada, rozloha 31 m2 5) Pozemek č. 114/1, zahrada, rozloha 222 m2 6) Pozemek č. 115/2, zahrada, rozloha 49 m2

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod., byl z ocenění vy- loučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná.

Výměry budov, staveb a pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace

Popis lokality

Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p.108 je situován v obci Královice na východním okraji hl.m. Prahy. Jedná se o atraktivní lokalitu s výstavbou rezidenčních objektů. V obci je částečná občanská vybavenost – škola, školka, policie, obchod. Ve vzdálenosti několika kilometrů se nachází obec Uhříněves a druhým směrem je umístěna obec Říčany, kde je zastoupena veškerá občanská vybavenost. Dále je v obci zastávka městského a příměstské- ho autobusu MHD. V Uhříněvsi je ţelezniční zastávka, kudy v pravidelných intervalech jezdí vlak do centra Prahy. Parkování je v dostatečné kapacitě moţné na vlastním pozemku i na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledového horizontu hodnotím jako nad- průměrnou.

Oceňovaný majetek

Podle skutečnosti zjištěné na místě i na základě podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedná bytová jednotka určena k pronájmu a ve druhé bytové jednotce bydlí rodina vlastníka. Majetek je tedy z jedná části vyuţíván k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie

Současná stavba vznikla rozdělením hospodářského stavení, které bylo postaveno kolem roku 1915. V roce 1995 proběhla rozsáhlá přestavba a přístavba stavby do současné podoby. Stavba byla v roce 1995 zkolaudována.

Pozemek Předmětem ocenění jsou čtyři pozemky, které tvoří funkční celek, a proto budou oceněni jako jeden pozemek. Pozemky se nacházejí v klidné lokalitě staré zástavby v centru obce Královice. Jsou napojeny na komunikaci ze dvou stran. Pozemek je z jedné poloviny rovinný a z druhé svaţitý severo-východním směrem. Tvar pozemku je z mírné části nerovnoměrný. Pozemek je ze čtyř stran oplocen a jsou zde vy- budovány inţenýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina), které vedou podzemními přípojka- mi na pozemek.

Vedlejší stavby Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují.

Venkovní úpravy - Přípojka vody - Přípojka kanalizace - Kanalizační šachta skruţená z prefa - Plochy s povrchem betonovým monolit - Plochy ze zatravňovacích tvárnic - Plochy z betonových dlaţdic - Plot ze strojového pletiva - Plot z ocel.plotových rámů na ocel - Plot zděný z plotových tvárnic - Podezdívka z monolitického betonu - Vrátka ocelová s drátěnou výplní - Vrata ocelová s drátěnou výplní

Trvalé porosty

Ve spodní části svaţité zahrady je zachovány dva jehličnany – smrk a borovice. Dále jsou Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci celkové trţní hodnoty.

Rodinný dům

Architektonické a dispoziční řešení Rodinný dům je řadový krajní, nepodsklepený, dvoupodlaţní se dvěmi bytovými jednot- kami, střecha je sedlová, sklonitá. Dům se nachází ve středové části pozemku. První bytová jednotka je přístupná pouze přes přední zahradu z hlavní ulice. Bytová jednotka se skládá ze tří pokojů, kuchyně, koupelny, toalety a technické místnosti. K bytové jednotce je garáţ, která je umístěna uvnitř domu. Druhá bytová jednotka má přístup jak z hlavní ulice tak ze zadní svaţité zahrady. Bytová jednotka je orientovaná do 2NP., v 1.NP se nachází vstupní hala, ze které vedou schody do 2NP a technická místnost. Ve 2. NP se nachází kuchyň, tři pokoje, koupelna, toaleta a chodba.

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou odizolované betonové, pasové. Nosné obvodové a vnitřní konstrukce jsou z cihelného zdiva, z plných pálených cihel. Stropy 1.NP jsou převáţně provedeny z keramických stropnic do ocelových nosníků. Zastropení 2.NP je provedeno jako součást krovové konstrukce z polospalných prvků s tepelnou izolací Střecha je sedlová s dřevěným vázaným krovem. Krytina z pálených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného ple- chu jsou opatřené nátěrem. Vnitřní omítky vápenné, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka vápenná, štuková, opatřená nátěrem. Vnější obklady, podezdívka je z kamenných haklíků. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyních, v koupelnách a na WC z keramických dlaţdic. Schodiště je provedeno z ocelové konstrukce, nepřímočaré, pravo- točivé s dřevěnými stupni. Dveře jsou dřevotřískové osazeny do ţelezných zárubní. Okna jsou plastová Podlahy obytných místností jsou pokryty plovoucí podlahou. Podlahy ostat- ních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou.

Vytápění elektrické, radiátory typu Radik. Zdrojem tepla jsou dva elektrické kotle Pro- therm typ Rejnok. Elektroinstalace je zavedená světelná i motorová s pojistkovými automa- ty. Dům není vybaven bleskosvody. Rozvod vody je proveden z trubek ocelových, závito-

vých, pozinkovaných. Zdrojem teplé vody jsou dva elektrické přímotopné boilery o objemu 100 l/ ks. Kuchyňské linky jsou vybaveny s 2 elektrickými sporáky, 1 myčkou na nádobí, 2 lednicemi, 2 elektrickými troubami. . Vnitřní vybavení obsahuje 2 litinové obezděné vany, 2 umyvadla. Záchody jsou standardní, splachovací. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití od- povídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností zastávám názor, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci, tedy ve stavu, který umoţňuje je vyuţívá- ní z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.

Vzhledem k tomu, ţe jedna bytová jednotka slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Druhá bytová jednotka je pronajímána za trţní nájemné.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţití.

Ocenění

Úvod

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v poslední období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapita- lizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné znehodnocení.

Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila všech tří metod ocenění.

2.1.1. Porovnávací metoda

Stanovení trţní hodnoty pozemku

Trţní hodnota pozemků tvořících funkční celek se stavbou rodinného domu byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětný pozemek byl porovnán se čtyřmi pozemky, které se nacházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oce- ňovaného pozemku porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny pozemků jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací parametr byl určen jedem metr čtvereční pozemku. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu.

Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši.

1 808 000 Kč

V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty pozemku:

Tabulka č. 2: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Královice

Oceňovaný Porovnávané pozemky pozemek

A. Identifikační údaje

Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4

Název pozemku Královice 108 Stavební Stavební Stavební Stavební parcela Krá- parcela parcela Hájek parcela Ned- lovice U Hájku vězí Parcelní číslo 112/2, 113/2, N/A N/A N/A N/A 114/1, 115/2 Adresa pozemku Královice 108 Královice U Hájku Křesadlova Nedvězí Katastrální území Královice Královice Královice Hájek Nedvězí Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 1 654 419 2 138 400 3 290 000 1 980 000

Rozloha pozemku v m2 606 331 396 909 1074

Cena za 1 m2 X 4 998,24 5 400,00 3 619,36 1 843,57 Datum transakce 30.3.2014 30.3.2014 30.3.2014 30.3.2014 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 998,24 5 400,00 3 619,36 1 843,57

C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 4 498,42 4 860,00 3 257,43 1 659,22

Vlastnická práva Absolutní vlast- Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní nictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 498,42 4 860,00 3 257,43 1 659,22

Existence věcných bře- Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných men břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 498,42 4 860,00 3 257,43 1 659,22

Vyuţití podle územního Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 498,42 4 860,00 3 257,43 1 659,22

Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 498,42 4 860,00 3 257,43 1 659,22

Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 498,42 4 860,00 3 257,43 1 659,22

D. Technické parametry Lokalita Dobrá Mírně horší Mírně horší Lepší Horší Korekce 1,05 1,05 0,95 1,1 Upravená hodnota 4 723,34 5 103,00 3 094,55 1 825,14

Tvar pozemku Nepravidelný Pravidelný Pravidelný Nepravidelný Nepravidelný Korekce 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota 4 251,00 4 592,70 3 094,55 1 825,14

Svaţitost Svaţitý Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 3 825,90 4 133,43 2 785,00 1 642,63

Dostupnost inţenýrských Úplná Úplná Úplná Úplná Úplná sítí

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 825,91 4 133,43 2 785,10 1 642,63

Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 825,90 4 133,43 2 785,10 1 642,63

Dopravní obsluţnost Autobus Obdobná Obdobná Obdobná Mírně horší

Korekce 1 1 1 1,1 Upravená hodnota 3 825,90 4 133,43 2 785,10 1 806,89

Dopravní dostupnost a Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné parkování

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 825,90 4 133,43 2 785,10 1 806,89

Nutnost demolice stávají- Ne Ne Ne Ne Ne cích objektů Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 825,90 4 133,43 2 785,10 1 806,89

Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 825,90 4 133,43 2 785,10 1 806,89

E. Ostatní parametry Velikost pozemku 606 Menší Menší Obdobný Větší Korekce 0,9 0,9 1 1,1 Upravená hodnota 3 443,32 3 720,10 2 785,10 1 987,58

Moţná zastavitelnost viz.územní plán viz.územní viz.územní viz.územní viz.územní plán plán plán plán Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 443,32 3 720,10 2 785,10 1 987,58

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 2 984,02 3 443,32 3 720,10 2 785,10 1 987,58 m2 Celková porovnávací 1 808 315,95 Kč hodnota

Zaokrouhleno 1 808 000 Kč Zdroj: autor

Stanovení trţní hodnoty nemovitostí jako celku

Trţní hodnota nemovitosti byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmět- ná nemovitost byla porovnána se čtyřmi nemovitostmi, které se nacházejí v obdobné lokali- tě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňovaného rodinného domu porovná- vací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny nemovitostí jsou pouze ceny nabíd- kové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací jednotka byla určena celková zastavě- ná plocha. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit vý- slednou trţní hodnotu.

Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši.

4 560 000 Kč

V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty celkové nemovitosti:

Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku - Královice

Oceňovaná Porovnávané nemovitosti nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovi- 1 2 3 4 tosti Název nemovitosti Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Královice Uhříněves Dubeč Uhříněves Hájek

Parcelní číslo 112/2, 113/2, 114/1, 115/2 Adresa nemovitosti K Nedvězí 108 Na Blanici Lipové ná- Uhříněves U Mezníku městí Katastrální území Královice Uhříněves Dubeč Uhříněves Hájek

Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č. 2 Plocha pozemku 606 531 800 778 293 Hodnota za 1 m2 2 984,01 2 984,01 2 984,01 2 984,01 2 984,01 pozemku Hodnota pozemku celkem 1 808 310,06 1 584 509,31 2 387 208 2 321 559,78 8 743 14,93

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 252 206 200 210 200 jednotek Prodejní cena celkem X 3 900 000 8 690 000 8 800 000 8 100 000 Prodejní cena bez ceny 2 315 490,69 6 302 792 6 478 440,22 7 225 685,07 pozemku

Cena za 1 porovnávací X 11 240,25 31 513,96 30 849,72 3 6128,43 jednotku

Datum transakce 30.3.2014 30.3.2014 30.3.2014 30.3.2014 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 11 240,25 31 513,96 30 849,72 36 128,43 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 10 116,22 28 362,56 27 764,74 32 515,58 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 10 116,22 28 362,56 27 764,74 32 515,58 Existence věcných bře- Ne Ne Ne Ne Ne men Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 10 116,22 28 362,56 27 764,74 32 515,58 Vyuţití podle územního Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům plánu Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 10 116,22 28 362,56 27 764,74 32 515,58 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 10 116,22 28 362,56 27 764,74 32 515,58 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 10 116,22 28 362,56 27 764,74 32 515,58 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Lepší Lepší Lepší Lepší Korekce 0,95 0,75 0,8 0,9 Upravená hodnota 9 610,41 21 271,92 22 211,79 29 264,02 Technický stav objektu Dobrý Obdobný Dobrý Velmi dobrý Velmi dobrý

Korekce 1 0,9 0,8 0,75 Upravená hodnota 9 610,41 19 144,73 17 769,44 21 948,01

Technická vybavenost Průměrná Průměrná Mírně nad- nadprůměrné nadprůměrné budovy průměrná Korekce 1 0,9 0,8 0,7 Upravená hodnota 9 610,41 17 230,26 14 215,54 15 363,61 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá budovy

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 9 610,41 17 230,26 14 215,54 15 363,61 Další moţný rozvoj ne- Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý movitosti Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 9 610,41 17 230,26 14 215,54 15 363,61 Dopravní obsluţnost Autobus Autobus, vlak Autobus Autobus, vlak Autobus Korekce 0,8 0,9 0,8 0,9 Upravená hodnota 7 688,33 15 507,23 11 372,44 13 827,25 Dopravní dostupnost a Dobrá Výborná Obdobná Výborná Výborná parkování Korekce 0,9 1 0,9 0,8 Upravená hodnota 6 919,49 15 507,23 10 235,19 11 061,80 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 919,49 15 507,23 10 235,19 11 061,80 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 919,49 15 507,23 10 235,19 11 061,80 F. Ostatní parametry Korekce pro velikost Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná nemovitosti

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 919,49 15 507,23 10 235,19 11 061,80 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 6 919,49 15 507,23 10 235,19 11 061,80 Výsledná porovnávací hodnota v Kč Porovnávací hodnota 1 10 930,93 6 919,49 15 507,23 10 235,19 11 061,80 jednotky

Porovnávací hodnota 2 754 594,59 celkem (bez poz.)

Hodnota pozemku 1 808 000 Kč Celková porovnávací 4 562 594,59 Kč hodnota Zaokrouhleno 4 560 000 Kč

Zdroj: autor

2.1.2. Nákladová metoda

Hodnota stavby je stanovena jako výše nákladů na pořízení oceňované stavby jako nové, od které bylo odečteno fyzické opotřebení , funkční a ekonomické nedostatky. K vypočtené hodnotě se následně přičetla hodnota pozemku a venkovních úprav.

Metodou věcné hodnoty byla indikována trţní hodnota ve výši:

5 600 000 Kč

Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty nemovitosti nákladovou metodou - Královice

Oceňovaný majetek Královice - rodinný dům Číslo pozemku 112/2, 113/2, 114/1, 115/2 Nosná konstrukce Klasická zděná Skutečné stáří 101 let Efektivní stáří 18 Ekonomická ţivotnost 50 Zastavěná plocha 141,39 Počet podlaţí 2 Celková zastavěná plocha 252,09 Koeficient vyuţitelnosti 0,73 Celková podlahová plocha 183,83 Celkový obestavěný prostor 707,90 Jednotkové reprodukční náklady 5 206,00 Reprodukční náklady celkem 3 685 327,40 Fyzické opotřebení 21,90% 807 086,70 Časová cena 2 878 240,70 Funkční nedostatky 5% 143 912,03 Hodnota stavby po odečtení funkčních nedostatků 2 734 328,66 Ekonomické nedostatky 3 617 516,82 Kč Venkovní úpravy 179 081,00 Kč Pozemek 1 808 000,00 Kč Indikovaná hodnota 5 604 597,82 Kč Zaokrouhleno 5 600 000 Kč Zdroj: autor

Výpočet výměr Zastavěná plocha Zastavěná plocha 1.NP 5,125 *4,69 = 24 m2 13,825 *7,65 = 105,8 m2 2,5 *4,64 = 11,6 m2 Celkem = 141,4 m2 Zastavěná plocha 2.NP 13,64 *7,02 = 95,7 m2 4,67 *3,2 = 14,9 m2 Celkem = 110,7 m2 Zastavěná plocha celkem = 252,1 m2

Podlahová plocha Podlahová plocha celkem = 183,83 m2

Obestavěný prostor Obestavěný prostor 1.NP 24,03625 *3,15 = 75,7 m3 105,7613 *3,15 = 333,1 m3 11,6 *3,15 = 36,54 m3 Celkem = 445,4 m3 Obestavěný prostor 2.NP 110,6968 *(1,37+2,605)/2 = 262,5 m3 Obestavěný prostor celkem = 707,9 m3

Ocenění venkovních úprav Ocenění venkovních úprav bylo vypočítáno na základě procentní částky 5% z celkové hodnoty stavby. Hodnota stavby 3 581 624 Kč Procento ze zjištěné hodnoty stavby 5% Hodnota venkovních úprav 179 081 Kč

Tabulka č. 5: Výpočet koeficientu K4 rodinný dům - Královice

Výpočet koeficientu K4 hodnocení část Objemový Upravený Konstrukce a vybavení standardu (%) Koeficient podíl objemový podíl 1 Základy S 100 1 0,071 0,071 2 Zdivo S 100 1 0,223 0,223 3 Stropy S 100 1 0,084 0,084 4 Střecha S 100 1 0,052 0,052 5 Krytina S 100 1 0,032 0,032 Klempířské kon- 6 strukce S 100 1 0,008 0,008 7 Vnitřní omítky S 100 1 0,062 0,062 8 Fasádní omítky S 100 1 0,031 0,031 9 Vnější obklady S 100 1 0,004 0,004 10 Vnitřní obklady S 100 1 0,023 0,023 11 Schody S 100 1 0,024 0,024 12 Dveře S 100 1 0,033 0,033 13 Okna S 100 1 0,052 0,052 Podlahy obytných 14 místností S 100 1 0,022 0,022 Podlahy ostatních 15 místností S 100 1 0,011 0,011 16 Vytápění S 100 1 0,044 0,044 17 Elektroinstalace S 100 1 0,041 0,041 18 Bleskosvod X 0 0 0,006 0 19 Rozvod vody S 100 1 0,03 0,03 20 Zdroj teplé vody S 100 1 0,018 0,018 21 Instalace plynu X 0 0 0,005 0 22 Kanalizace S 100 1 0,028 0,028 23 Vybavení kuchyní N 100 1,54 0,005 0,0077 Vnitřní hygienické 24 vybavení S 100 1 0,051 0,051 25 Záchod S 100 1 0,004 0,004 26 Ostatní S 100 1 0,036 0,036 Celkem 0,9917 Zdroj: autor

Tabulka č. 6: Výpočet opotřebení rodinného domu - Královice

Výpočet opotřebení Upravený ob- jemový podíl skutečné předpokládaná B/C * Konstrukce a vybavení (A) stáří (B) životnost © 100A 1 Základy 0,071 101 200 3,5855 2 Zdivo 0,223 18 200 2,007 3 Stropy 0,084 18 200 0,756 4 Střecha 0,052 18 150 0,624 5 Krytina 0,032 18 80 0,72 Klempířské kon- 6 strukce 0,008 18 80 0,18 7 Vnitřní omítky 0,062 18 80 1,395 8 Fasádní omítky 0,031 18 60 0,93 9 Vnější obklady 0,004 18 50 0,144 10 Vnitřní obklady 0,023 18 50 0,828 11 Schody 0,024 18 200 0,216 12 Dveře 0,033 18 80 0,7425 13 Okna 0,052 18 80 1,17 Podlahy obytných 14 místností 0,022 18 80 0,495 Podlahy ostatních 15 místností 0,011 18 80 0,2475 16 Vytápění 0,044 18 50 1,584 17 Elektroinstalace 0,041 18 50 1,476 18 Bleskosvod 0 0 0 0 19 Rozvod vody 0,03 18 50 1,08 20 Zdroj teplé vody 0,018 18 40 0,81 21 Instalace plynu 0 0 0 0 22 Kanalizace 0,028 18 60 0,84 23 Vybavení kuchyní 0,0077 18 30 0,462 Vnitřní hygienické 24 vybavení 0,051 18 60 1,53 25 Záchod 0,004 18 60 0,12 26 Ostatní 0,036 18 0 celkové opotřebení v % 21,9425 Zdroj: autor

2.1.3. Výnosová metoda

Při pouţití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

Nejprve jsem stanovila hrubý roční výnos který můţe být generován oceňovaným majet- kem. Dále jsem stanovila neobsazenost a provozní náklady, které byly odečteny od hrubé- ho výnosu a tím jsem získala provozní výnos. Čistý provozní výnos je stanoven z odečtu rezervy na renovace od provozního příjmu. Obvyklá cena je stanovena pomocí dvou alter- nativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace.

Výše hrubého ročního výnosu byla spočtena na základě předloţené smlouvy o pronájmu bytové jednotky A. Výnos z pronájem bytové jednotky B vycházel z výše uvedené nájemní smlouvy, kde byly zohledněny m2 jednotky B. Neobsazenost byla stanovena za předpokla- du výpadku nájemného po dobu dvou měsíců u obou jednotek ve výši 16,6%. Provozní náklady byly stanoveny na základě skutečných cen zaplacených za pojištění a daň z nemovitosti. Rezervy na renovace byly stanoveny na základě reprodukční ceny a ţivot- nosti oceňované nemovitosti.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uve- dené nemovitosti indikovaná příjmovou metodou je:

2 050 000 Kč

Podrobná popis výpočtů je uveden v následující tabulce :

Tabulka č. 7: Výpočet tržní hodnoty výnosovým způsobem - Královice

Výpočet hodnoty stavby výnosovou metodou Hrubý výnos za bytovou jednotku A p.m. 10 000 Kč Hrubý výnos za bytovou jednotku B p.m 10 000 Kč Celkový hrubý výnos p.m. 20 000 Kč Celkový hrubý roční výnos 240 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 16,6% 40 000 Kč stanovena procentuálním výpočtem při výpadku 2 měsíčních nájmů u obou jednotek

Efektivní hrubý příjem 200 000 Kč daň z nemovitosti 700 Kč pojištění 6000 Kč náklady na opravu a údrţbu - stanoveny ve výši 0,5 % z celkové reprodukční cena stavby, 0,5% z 3 628 Provozní náklady 327Kč 18 428,225 Kč Provozní náklady celkem 25 128,225 Kč Provozní příjem EHP-PN = 17 4871,775 Kč Rezervy na renovace Časová hodnota stavby 2 878 489 Kč Míra kapitalizace 8% 0,08 zbytková ţivotnost 40 let

Rezervy na renovace p.a. (ČH*i)/(1+i)n -1 (2535505*0,08)/(1+0,08)40 -1 = 11 111 Kč

Čisté provozní náklady EHP - PN - R 163 760,345 Kč Hodnota stavby ČRV/míra kapitalizace 2 047 004,313 Kč Zaokrouhleno 2 050 000 Kč Zdroj: autor

2.1.4. Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke 23.3.2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly defi- novány v úvodní části této zprávy.

Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka č. 8: Zjištění výsledné hodnoty - Královice

Zjištěné Metody hodnoty Váha Vážený průměr Porovnávací metoda 4 560 000 80% 3 648 000 Nákladová metoda 5 600 000 15% 840 000 Výnosová metoda 2 050 000 5% 102 500 Tržní hodnota 4 590 500 Kč Tržní hodnota po zaokrouhlení 4 590 000 Kč Zdroj: autor Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a ob- chodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitosti. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 80%.

Zejména u starších, i kdyţ funkčních objektů nejsou investoři ochotni akceptovat součas- nou výši nákladů na jejich výstavbu. Neboť indikace nákladové metody není rozhodující a slouţí spíše jako korektor pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty, byla této metodě přisou- zena váha 15%.

Rodinný dům je nemovitost, která není často pronajímána, není za tímto účelem ani poři- zována. Ve většině případů je tato nemovitost pořizována k uspokojení bytové situace majitele a jeho rodiny. Vzhledem k výše uvedené skutečnosti byla výnosové metodě přisouze- na kontribuce 5%

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 23.3.2014 reprezentována částkou:

= 4 590 000 Kč Kč (čtyři miliony pět set devadesát tisíc korun českých)

Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňované- mu majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván.

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

Omezující podmínky a předpoklady 1) Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiné- ho. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, slu- ţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2) Informace u jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věro- hodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3) Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetření, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identi- fikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4) Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy i jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino- formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné mate- riály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5) Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9) Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţe- ný v této zprávě.

10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu oceně- ní.

OSVĚDČENÍ

Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující pod- mínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne

………………………………….. Gabriela Jirásková

Příloha č.1

Příloha č.2

Příloha č. 3 – půdorys 2. NP

Příloha č. 4

Obrázek č.4 – Pohled na rodinný dům z ulice Zdroj: autor

Obrázek č. 5 – Pohled na rodinný dům ze zahrady Zdroj: autor

2.2. Tržní ocenění bytového domu

Objednatel: Vlastník K Nedvězí 108 104 00 Královice Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p.2920

Chmelová 2920 100 00 Praha 10

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 25.3.2014

Obsah: - Úvodní list

- Obsah

- Průvodní dopis

- Popisné informace

- Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití

- Ocenění

- Závěr

- Omezující podmínky a předpoklady

- Osvědčení

Přílohy:

- Výpis z katastru nemovitostí

- Snímek katastrální mapy

- Základní stavební dokumentace

Váţený pan Vlastník K Nedvězí 108 104 00 Praha - Královice Česká republika 25.3.2014

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označovaného jako

BYTOVÝ DŮM č.p. 2920

Uvedený na listu vlastnictví 3225, pro katastrální území Záběhlice, obec Praha, okres Praha

Nacházejícího se na adrese Chmelová 2920, 100 00 Praha 10, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření

Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o ceně k prodeji nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla záro- veň slouţit i pro jiný účel např. stanovení základu majetkové daně, ocenění vkladu do ob- chodní společnosti, podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví 3225, pro katastrální území Záběhlice, obec Praha, okres Praha.

Výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.6.2014 je přílohou této zprávy.

Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (25.3.2014) uţíván výhradně jako nebytové prostory s pomocnými a obsluţnými prostory. Ţádný prostor oceňované budovy nepodléhá reţi- mu regulovaného nájmu nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o vyuţití oce- ňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:

- Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

- Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

- Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

- Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

- Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě.

- Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Přehled oceňovaných nemovitostí:

1) Bytový dům č.p. 2920 2) Pozemek p.č. 2225/85 Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vy- loučen.

Výměry budov, staveb a pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřován

Popisné informace

Popis lokality

Oceňovaný majetek - budova č. 2920 je umístěna v okrajové části městské části Praha 10 v Záběhlicích. Předmětná nemovitost stojí ve středu panelového sídliště. Celková charakter lokality je spíše rezidenční. V dochůdné vzdálenosti od objektu je k dispozici kompletní občanská vybavenost. V dochůdné vzdálenosti jsou zastávky MHD autobusu, který se dále napojuje na ostatní prostředky MHD tramvaj nebo metro, trasy A – zastávka Strašnická. Kapacita míst na parkování je v této lokalitě dostačující. Kvalita pohledových horizontů je hodnocena jako podprůměrná.

Oceňovaný majetek

Podle skutečnosti zjištěné na místě i na základě podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – administrativních prostor. Budova je tedy primárně určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a administrativní budovy. Jednot- livé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Stavba byla postavena v roce v roce 1995.

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek, který má rozlohu…… tento pozemek je prakticky ze sta procent zastavěn administrativní budovou. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, je napojen na inţenýrské sítě (voda, kanalizace, elektřina).

Vedlejší stavby Vedlejší stavby se v souboru oceňovaného majetku nevyskytují, venkovní úpravy jsou z hlediska jejich trţní hodnoty zanedbatelné vzhledem k hodnotě budovy a pozemku. Jedná se jen o různé přípojky sdělovacích a silových médií. Trţní hodnota venkovních úprav není v ocenění indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu trţní hodnoty majetku jako celku.

Bytový dům

Architektonické a dispoziční řešení Předmětem ocenění je administrativní budova, která byla postavena v roce 1995. Tato budova obsahuje 2 nadzemní podlaţí. V prvním nadzemním podlaţí jsou ordinace praktic- kých lékařů. Ve druhém nadzemním podlaţí jsou umístěny kancelářské prostory. Základy jsou provedeny jako základové pasy z prostého betonu s rozšířením u základové spáry. Svislé nosné konstrukce jsou z cihelných bloků Porotherm 38. Vodorovné nosné konstrukce jsou z tvárnic Hurdis do ocelových I profilů. Střecha je plochá s foliovou kryti- nou z PVC. Schodiště je betonové pokryté dlaţdicemi Vnitřní omítky jsou vápenné, štuko- vé. Vnější omítky jsou břízolitové stříkané. Okna i dveře jsou plastová. Povrchy podlah jsou z 50 % tvořeny keramickou a kamennou dlaţbou, z 50 % celoplošnými textilními koberci.

Vytápění je ústřední. V celé budově je zaveden systém klimatizace.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţití.

Ocenění

Úvod

Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiné znehodnocení.

2.2.1. Porovnávací metoda

Stanovení trţní hodnoty pozemku

Trţní hodnota pozemků tvořících funkční celek se stavbou byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmětný pozemek byl porovnán se čtyřmi pozemky, které se na- cházejí v obdobné lokalitě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty pře- počtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňovaného pozemku porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny pozemků jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskutečněném prodeji. Jako základní srovnávací parametr byl určen jedem metr čtvereční pozemku. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu.

Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši.

3 970 000 Kč

V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty pozemku:

Tabulka č.9: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Chmelová 2920

Oceňovaný Porovnávaný pozemek pozemek A. Identifikační údaje

Pořadové číslo pozemku 1 2 3 4 Název pozemku Chmelová 2920 Stavební Stavební Stavební Stavební po- pozemek pozemek pozemek zemek Záběhli- Hostivař Michelská Michle ce Parcelní číslo 2225/85 N/A N/A N/A N/A Adresa pozemku Chmelová 2920 K Horkám Michelská Na Návrší Záběhlická Katastrální území Záběhlice Hostivař Michle Michle Záběhlice Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč

Prodejní cena celkem X 1 289 000,00 10 949 8 900 000,00 11 000 000,00 955,00 Rozloha pozemku v m2 318 415 391 675 475 Cena za 1 m2 X 3 106,02 28 005,00 13 185,19 23 157,89 Datum transakce 23.5.2014 2.6.2014 25.5.2014 4.6.2014

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 106,02 28 005,00 13 185,19 23 157,89 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 2 795,42 25 204,50 11 866,67 20 842,11 Vlastnická práva Absolutní vlast- Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní nictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 795,42 25 204,50 11 866,67 20 842,11 Existence věcných bře- Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných men břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 795,42 25 204,50 11 866,67 20 842,11 Vyuţití podle územního Smíšená Smíšená Smíšená Smíšená plánu Smíšená zástavba zástavba zástavba zástavba zástavba Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 795,42 25 204,50 11 866,67 20 842,11 Územní rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 795,42 25 204,50 11 866,67 20 842,11 Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 2 795,42 25 204,50 11 866,67 20 842,11 D. Technické parametry Lokalita Dobrá horší Lepší Lepší Obdobná Korekce 1,4 0,8 0,9 1 Upravená hodnota 3 913,59 20 163,60 10 680,00 20 842,11 Tvar pozemku nepravidelný Pravidelný Pravidelný nepravidelný nepravidelný Korekce 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota 3 522,23 18 147,24 10 680,00 20 842,11 Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 522,23 18 147,24 10 680,00 20 842,10 Dostupnost inţenýrských Úplná Úplná Úplná Úplná Úplná sítí Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 522,23 18 147,24 10 680,00 20 842,11 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 3 522,23 18 147,24 10 680,00 20 842,11 Dopravní obsluţnost Autobus Omezená Lepší Obdobná Obdobná Korekce 1,4 0,8 1 0,9 Upravená hodnota 4 931,12 14 517,79 10 680,00 18 757,89 Dopravní dostupnost a Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné parkování Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 931,12 14 517,79 10 680,00 18 757,89 Nutnost demolice stávají- Ne Ne Ne Ne Ne cích objektů Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 4 931,12 14 517,79 10 680,00 18 757,89 Jiná technická korekce Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 931,12 14 517,79 10 680,00 18 757,89 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 318 Obdobná Obdobná Větší Obdobná Korekce 1 1 1,1 1 Upravená hodnota 4 931,12 14 517,79 11 748,00 18 757,89 Moţná zastavitelnost neaplikováno neaplikováno neaplikováno neaplikováno neaplikováno Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 4 931,12 14 517,79 11 748,00 18 757,89 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 12 488,70 4 931,12 14 517,79 11 748,00 18 757,89 m2 Rozloha pozemku 318 Celková porovnávací 3 971 184,00 Kč hodnota Zaokrouhleno 3 970 000 Kč

Zdroj: autor

Stanovení trţní hodnoty nemovitostí jako celku

Trţní hodnota nemovitosti byla stanovena pomocí aplikace porovnávací metody. Předmět- ná nemovitost byla porovnána se čtyřmi nemovitostmi, které se nacházejí v obdobné lokali- tě a bylo s nimi obchodováno v nedávné době. V tabulce uvedené níţe jsou obsaţeny všechny identifikační údaje, porovnávací parametry a koeficienty přepočtu jednotkové ceny, pomocí kterých byla stanovena trţní hodnota oceňované nemovitosti porovnávací metodou. V důsledku toho, ţe porovnávané ceny nemovitostí jsou pouze ceny nabídkové, byl pouţit koeficient, který zohledňuje a upravuje nepoměr ceny nabídkové a ceny při uskuteč- něném prodeji. Jako základní srovnávací jednotka byla určena celková zastavěná plocha. Při výpočtu byly zohledněny všechny skutečnosti, které by mohly ovlivnit výslednou trţní hodnotu.

Na základě výše uvedeného byla trţní hodnota indikována metodou porovnávací stanovena ve výši.

11 170 000 Kč

V následující tabulce je uveden výpočet ke stanovení trţní hodnoty celkové nemovitosti:

Tabulka č.10: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku- Chmelová 2920

Oceňovaná Porovnávané nemovitosti nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 nemovitosti Název nemovitosti Nebytové prostory Nebytové Nebytové pro- Nebytové Nebytové Chmelová prostory story prostory prostory Pivoňková Práčská Záběhlice Mukařovská Parcelní číslo 2225/85 Adresa nemovitosti Chmelová 2920 Pivoňková Práčská Záběhlická Mukařovská Katastrální území Záběhlice Záběhlice Záběhlice Záběhlice Strašnice

Obec Praha Praha Praha Praha Praha Okres Praha Praha Praha Praha Praha B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky č. Plocha pozemku 318 418 574 475 625 Hodnota za 1 m2 12 488,00 12 488,00 12 488,00 12 488,00 12 488,00 pozemku Hodnota pozemku 3 971 184,00 5 219 984,00 7 168 112,00 5 931 800,00 7 805 000,00 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 461,23 471 498 350 890 jednotek Prodejní cena celkem X 14 500 000 26 872 000 11 000 000 19 800 000 Prodejní cena bez 9 280 016,00 19 703 888,00 5 068 200,00 11 995 000,00 ceny pozemku

Cena za 1 porovnávací X 19 702,79 39 566,04 14 480,57 13 477,53 jednotku

Datum transakce 2.6.2014 28.5.2014 4.6.2014 30.5.2014 Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 19 702,79 39 566,04 14 480,57 13 477,53 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 17 732,51 35 609,44 13 032,51 12 129,78 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 732,51 35 609,44 13 032,51 12 129,78 Existence věcných Ne Ne Ne Ne Ne břemen Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 732,51 35 609,44 13 032,51 12 129,78

Vyuţití podle územní- Administrativní Administra- Administrativní Administrativ- Administrativ- ho plánu budova tivní budova budova ní budova ní budova Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 732,51 35 609,44 13 032,51 12 129,78 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 732,51 35 609,44 13 032,51 12 129,78 Jiná právní omezení a Ne Ne Ne Ne Ne závazky Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 732,51 35 609,44 13 032,51 12 129,78 E. Technické parametry Lokalita Dobrá Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 732,51 35 609,44 13 032,51 12 129,78 Technický stav objek- Dobrý Horší Výborný Dobrý Horší tu Korekce 1,1 0,7 1 1,1 Upravená hodnota 19 505,77 24 926,61 13 032,51 13 342,75 Technická vybavenost Průměrná Výborný Výborný Průměrná Průměrné budovy Korekce 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota 17 555,19 22 433,94 13 032,51 13 342,75 Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Výborná Dobrá Dobrá budovy

Korekce 1 0,9 1 1 Upravená hodnota 17 555,19 20 190,55 13 032,51 13 342,75 Další moţný rozvoj Omezený Omezený Omezený Omezený Omezený nemovitosti Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 555,19 20 190,55 13 032,51 13 342,75 Dopravní obsluţnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 555,19 20 190,55 13 032,51 13 342,75 Dopravní dostupnost a Výborná Výborná Výborná Výborná Výborná parkování Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 555,19 20 190,55 13 032,51 13 342,75 Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Výborná Dobrá Dobrá

Korekce 1 0,95 1 1 Upravená hodnota 17 555,19 19 181,02 13 032,51 13 342,75 Jiná technická korekce N N N N N

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 555,19 19 181,02 13 032,51 13 342,75

Korekce pro velikost Obdobná Obdobná Menší Větší nemovitosti

Korekce 1 1 1,05 0,9 Upravená hodnota 17 555,19 19 181,02 13 684,14 12 008,48 Jiná korekce N N N N Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 17 555,19 19 181,02 13 684,14 12 008,48 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 15 607,21 17 555,19 19 181,02 13 684,14 12 008,48 1 jednotky

Porovnávací hodnota 7 198 512,29 celkem (bez poz.)

Hodnota pozemku 3 971 184,00 Celková porovnávací 11 169 696,29 Kč hodnota Zaokrouhleno 11 170 000 Kč Zdroj: autor

2.2.2. Nákladová metoda

Metodou věcné hodnoty byla indikována trţní hodnota ve výši:

19 000 000 Kč

Tabulka č. 11: Výpočet hodnoty nákladovou metodou – Chmelová 2920

Název Nebytové prostory - Chmelová Číslo pozemku 2225/85, 2225/104 Nosná konstrukce Klasická zděná Skutečné stáří 18 let Efektivní stáří 18 let Ekonomická ţivotnost 50 let Zastavěná plocha 318 m2 Počet podlaţí 2 Celková zastavěná plocha 530,60 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,87 Celková podlahová plocha 461,23 m2 Celkový obestavěný prostor 1 826,64 m3 Jednotkové reprodukční náklady 5 692,00 Kč Reprodukční náklady celkem 10 397 257,65 Kč Fyzické opotřebení 17,60% 1 829 917,35 Kč Časová cena 8 567 340,30 Kč Funkční nedostatky 5% 428 367,02 Kč Hodnota stavby po odečtení funkčních nedostatků 8 138 973,29 Kč Ekonomické nedostatky 15 024 544,69 Kč Pozemek 3 971 184,00 Kč Indikovaná hodnota 18 995 728,69 Kč Zaokrouhleno 19 000 000 Kč Zdroj: autor

Výpočet výměr

Zastavěná plocha

Zastavěná plocha 1 NP 192,5+33,9+14,2+10,4+51,6 = 302,6 m2 Zastavěná plocha 2NP 179,8+23,6+10,4+14,2 = 228 m2 Zastavěná plocha celkem = 530,6 m2

Podlahová plocha Podlahová plocha celkem = 461,23 m2

Obestavěný prostor

Obestavěný prostor 1.NP 302,6 *3,44 = 1040,944 m3 Obestavěný prostor 2.NP 179,8 *3,5 = 629,3 m3 23,6 *3,5 = 82,6 m3 10,4 *3 = 31,2 m3 14,2 *3 = 42,6 m3 Celkem = 785,7 m3 Obestavěný prostor celkem = 1826,644 m3

Tabulka č. 12: Výpočet koeficientu K4 - Chmelová 2920

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce a vybavení hodnoce- část Koeficient Objemový Uprave- ní stan- (%) podíl ný obje- dardu mový podíl

1 Základy S 100 1 0,072 0,072

2 Svislé konstrukce S 100 1 0,218 0,218

3 Stropy S 100 1 0,119 0,119

4 Zastřešení mimo kryti- S 100 1 0,054 0,054 nu

5 Krytina střech S 100 1 0,02 0,02

6 Klempířské konstrukce S 100 1 0,006 0,006

7 Úprava vnitřních S 100 1 0,058 0,058

povrchů

8 Úprava vnějších po- S 100 1 0,031 0,031 vrchů

9 Vnitřní obklady S 100 1 0,028 0,028

keramické

1 Schody S 100 1 0,023 0,023 0

1 Dveře S 100 1 0,033 0,033 1

1 Okna S 100 1 0,053 0,053 2

1 Povrch podlah S 100 1 0,023 0,023 3

1 Vytápění S 100 1 0,043 0,043 4

1 Elektroinstalace S 100 1 0,052 0,052 5

1 Bleskosvod S 100 1 0,003 0,003 6

1 Vnitřní vodovod S 100 1 0,031 0,031 7

1 Vnitřní kanalizace S 100 1 0,029 0,029 8

1 Vnitřní plynovod X 0 0 0,003 0 9

2 Ohřev teplé vody S 100 1 0,016 0,016 0

2 Vybavení kuchyní 1

2 Vnitřní hygienické za- S 100 1 0,038 0,038 2 řízení včetně WC

2 Výtahy X 0 0 0,013 0 3

2 Ostatní S 100 1 0,034 0,034 4

Celkem 0,984

Zdroj: autor

Tabulka č. 13 : Výpočet opotřebení nemovitosti – Chmelová 2920

Výpočet opotřebení Upravený objemový skutečné předpokládaná B/C * podíl (A) stáří (B) životnost © 100A 1 Základy 0,072 18 200 0,648 2 Svislé konstrukce 0,218 18 200 1,962 3 Stropy 0,119 18 200 1,071 4 Zastřešení mimo krytinu 0,054 18 150 0,648 5 Krytina střech 0,02 18 80 0,45 6 Klempířské konstrukce 0,006 18 80 0,135 7 Úprava vnitřních povrchů 0,058 18 80 1,305 8 Úprava vnějších povrchů 0,031 18 60 0,93 9 Vnitřní obklady keramické 0,028 18 50 1,008 10 Schody 0,023 18 200 0,207 11 Dveře 0,033 18 80 0,7425 12 Okna 0,053 18 80 1,1925 13 Povrch podlah 0,023 18 80 0,5175 14 Vytápění 0,043 18 80 0,9675 15 Elektroinstalace 0,052 18 50 1,872 16 Bleskosvod 0,003 18 50 0,108 17 Vnitřní vodovod 0,031 18 50 1,116 18 Vnitřní kanalizace 0,029 18 60 0,87 19 Vnitřní plynovod 0 18 50 0 20 Ohřev teplé vody 0,016 18 40 0,72 21 Vybavení kuchyní 18 30 0 Vnitřní hygienické zařízení 22 včetně WC 0,038 18 60 1,14 23 Výtahy 0 18 50 0 24 Ostatní 0,034 18 0 0 Celkové opotřebení v % 17,61 Zdroj: autor

2.2.3. Výnosová metoda

Výše hrubého ročního výnosu byla spočtena na základě předloţené smlouvy o pronájmu nebytových prostor. Neobsazenost byla stanovena za předpokladu výpadku nájemného po dobu dvou měsíců u obou jednotek ve výši 16,6%. Provozní náklady byly stanoveny na základě skutečných cen zaplacených za pojištění a daň z nemovitosti. Rezervy na renovace byly stanoveny na základě reprodukční ceny a ţivotnosti oceňované nemovitosti.

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uve- dené nemovitosti indikovaná příjmovou metodou je:

9 640 000 Kč

Podrobná popis výpočtů je uveden v následující tabulce:

Tabulka č. 14 : Výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou – Chmelová 2920

Výpočet hodnoty stavby výnosovou metodou Hrubý výnos za ordinaci 1 p.m. 15 000 Kč Hrubý výnos za ordinaci 2 p.m 15 000 Kč Hrubý výnos za kancelář p.m. 40 000 Kč Celkový hrubý výnos p.m. 70 000 Kč Celkový hrubý roční výnos 840 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 16,6% 13 9440 Kč stanovena procentuálním výpočtem při výpadku 2 měsíčních nájmů

Efektivní hrubý příjem 700 560 Kč daň z nemovitosti 8 000 Kč pojištění 10 000 Kč náklady na opravu a údrţbu - stanoveny ve výši 0,5 % z celko- vé reprodukční cena stavby, 0,5% Provozní náklady z 10 397 257 51 985,375 Kč Provozní náklady celkem 69 985,375 Kč Rezervy na renovace Časová hodnota stavby 8 567 190 Kč Míra kapitalizace 6,5% 0,065 zbytková ţivotnost 38 let

Rezervy na renovace p.a. (ČH*i)/(1+i)n-1 (8567190*0,065)/(1+0,065)38-1 = 55 984,86 Kč

Čistý roční výnos EHP - PN - R = 626 575,14 Kč Současná hodnota stavby ČRV/míra kapitalizace 9 639 617,54 Zaokrouhleno 9 640 000 Kč Zdroj: autor

2.2.4. Závěr

Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke 25.3.2014. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly defi- novány v úvodní části této zprávy.

Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka č. 15: Zjištění výsledné hodnoty – Chmelová 2920

Zjištěné Metody hodnoty v Kč Váha Vážený průměr Porovnávací metoda 11 170 000 70 % 7 819 000 Nákladová metoda 19 000 000 10% 1900000 Výnosová metoda 9 640 000 20 % 1 928 000 Tržní hodnota 11 647 000 Kč Tržní hodnota po zaokrouhlení 11 650 000 Kč Zdroj: autor Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a ob- chodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu nemovitosti. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70%.

Jedná se o typický investiční majetek, který je za tímto účelem pořizován. Pro investora je výnos, který bude nemovitost produkovat rozhodující. Vzhledem k výše uvedené skuteč- nosti byla výnosové metodě přisouzena kontribuce 20 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 25.3.2014 reprezentována částkou:

= 11 650 000 Kč (jedenáct milionů šest set padesát tisíc korun českých)

Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. .

6) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8) Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

10) Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu oceně ní.

OSVĚDČENÍ

Já, níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe:

5. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

6. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

7. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující pod- mínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

8. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze, dne

………………………………….. Gabriela Jirásková

Přílohy č.1

Příloha č. 2

Přloha č. 3: půdorys

3. Analytická část

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU NA PRAZE 10

3.1. Obecná charakteristika realitního trhu na Praze 10

Obrázek č.4 Zdroj : https://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10

3.1.1. Popis lokality

Městská část Praha 10 je jednou z 22 městských částí hlavního města Prahy a zároveň je druhou největší praţskou městskou čtvrtí. Leţí na pravém břehu řeky Vltavy v jihovýchodní části hlavního města Prahy a rozkládá se na ploše 1.900 hektarů. Obvod Prahy 10 je tvořen 6 základními katastrálními území – Vršovice, Strašnice, Malešice, Zá- běhlice, Michle a Vinohrady. Dále jsou zde zahrnuty katastrální území, které zasahují do městské části Prahy 10 nepatrnou, okrajovou částí jako např. Ţiţkov, Hloubětín, Hrdlo- řezy, Kyje. Historie městské části Prahy 10 je datována teprve od roku 1960, kdy v hlavním městě Praze vzniklo 10 správních obvodů. Městskou část Prahu 10 tvoří části kdysi svébytných obcí či měst, které mají svůj vlastní historický a urbanistický vývoj.

Na území dnešní městské části Praha 10 ţije přibliţně 111 000 obyvatel, nachází se zde 7 000 domů a 55 000 bytů.

Obrázek č. 5 – Městská část Praha 10 Zdroj: https://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10

3.1.2. Trh s nemovitostmi

Kaţdý z šesti základních katastrálních území - Vršovice, Strašnice, Malešice, Záběhlice, Michle a Vinohrady, mají svoji specifickou historii a historii vývoje výstavby, které se promítají do dnešní podoby, skladby obyvatel a cen na realitních trzích těchto jednotlivých částí.

Jak jsou jednotlivé lokality rozdílné, tak jsou rozdílné i nemovitosti na realitních trzích jednotlivých katastrálních území. Pokud se podíváme na Prahu 10 jako na celek, neboť jednotlivé katastrální území budou podrobně popsány a analyzovány v další kapitole, obchoduje se na tomto realitním trhu převáţně s nemovitostmi jako byty, rodinné domy a kancelářské prostory. Prodej pozemků a činţovních domů probíhá ojediněle. V této lokalitě dochází k výstavbě nových objektů, převáţně bytových domů, méně častěji administrativ- ních budov nebo rodinných domů. Na Praze 10 se obchoduje především s nemovitostmi jiţ nějakou dobu existujícími, a to hlavně v lokalitách Vinohrady, Vršovice a Strašnice. V ostatních částech Prahy 10 se téţ obchoduje s těmito nemovitostmi, ale v menší míře v poměru k novostavbám a to především u prodeje bytů.

Obrázek č.6 – Katastrální území a městské části Zdroj: http://cs.wikipedia.org/wiki/Soubor:Prague_districts.svg

3.2. Analýza jednotlivých katastrálních území

3.2.1. Vršovice

Popis lokality

Vršovice jsou praţská čtvrť a katastrální území, které je celou svojí rozlohou součástí měst- ské části i městského obvodu Prahy 10. Vršovice se rozkládají na ploše 294 ha. Dnes ve Vršovicích ţije 35 000 obyvatel a stojí zde zhruba 1350 domů. Vršovice mají největší hustotu obyvatel ze všech čtvrtí Prahy 10.

Historie a historie výstavby

Vznik osady Vršovice je spojen s usídlením prvního kníţecího rodu na Vyšehradě. V této době docházelo k osidlování údolí Botiče. Název Vršovice je poprvé zmíněn v zakládající listině Vyšehradské kapituly v roce 1088. Po dobu 9ti století byla osada Vr- šovice vlastněná různými majiteli. Vršovice byly převáţně zemědělskou obcí aţ do poloviny 19. století, přestoţe ke stavebnímu rozvoji docházelo jiţ v 18. století. Vršovice byly v roce 1885 povýšeny na městec, v roce 1902 byly povýšeny na město a v roce 1922 byly začleněny do Velké Prahy. Jakub Wimmer, Josef a Jindřich Rangheri byli ti, kteří zde po- loţili základy zdejšího hospodářství. Jakub Sommer zaváděl moderní metody v zemědělství, zaloţil sady a obnovil vinice na vršovických svazích, dbal na rozvoj manu- faktury a půdu pronajímal za příznivou cenu chudším rodinám. Rozvoj obce byl výrazně ovlivněn také stavbou ţeleznice a zbouráním praţských hradeb. Za zmínku jistě stojí Ob- čanská záloţna, která měla mimořádnou zásluhu za zvelebení obce. Výrazný hospodářský, demografický a stavební rozvoj Vršovic nastal v 19. století. Během tohoto století se z převáţně poddaných zemědělců stalo mnoho obyvatel obchodníky, řemeslníky a ţivnost- níky. Vršovice jako vesnice se pomalu měnily v praţské předměstí a začal rozvoj infrastruktury (osvětlení ulic, budování kanalizace, silnic, chodníků). V roce 1894 byl pro obec vypracován územní plán. V důsledku toho skončila ţivelná zástavba. Nová výstavba se řídila regulacemi a vycházela z urbanistické koncepce, která zněla takto: „V okolí Míčánek se budou stavět rodinné domy a vily, v Edenu levné dělnické byty, na jihu obce a podél ţeleznice stavby průmyslové.“29 Městská výstavba trvala do počátku 1. světové války, a to

29 VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.20.

především západně od náměstí Svatopluka Čecha. Po skončení války byla vlivem sociální politiky preferována výstavba nájemních domů s levnými byty a proto okolí Míčánek nebylo zastavěno rodinnými domy, nýbrţ činţáky. V období mezi válkami došlo k rozvoji jiho- západní oblasti Vršovic, sahající od třídy Krále Jiřího aţ na vrch Bohdalce. „Výstavba na přelomu 19. a 20. století vtiskla tvář západní části obce – starým Vršovicím. Jedná se hlavně o okolí dnešních ulic Moskevské, Ruské a Kodaňské. Převaţují zde nájemní domy, mnohé s výraznými secesními prvky. Východní část – nové Vršovice – vyrostla z velké části aţ po druhé světové válce. Na přelomu 50. a 60. let dvacátého století byl urbanistický rozvoj obce dovršen.“30 Po druhé světové válce proběhla výstavba sídliště na „zelené lou- ce“ v lokalitě od Edenu ke Strašnicím. Sídliště má rozlohu 115 ha a bylo postaveno, aniţ by vybočovalo z typické poválečné architektury. V 50. letech probíhala výstavba ke Ku- bánskému náměstí. Součástí vršovického sídliště byla výstavba domů v Ruské ulici, které byly postaveny kombinovanou technologií cihlových bloků s panely a skeletovou ţelezobe- tonovou konstrukcí. Dále probíhala výstavba činţáků v Bělocerkevské ulici. Výstavbu vr- šovického sídliště završila výstavba sportovního areálu. V 70. letech vyrostlo sídliště Vlas- ta naproti Koh-i-nooru.

Kolonie

Nouzové kolonie byly umístěny na jiţním okraji obce a jednalo se o nouzové přístřeší pro chudší část obyvatel. Rafanda byla umístěna v místech dnešních ulic U Vršovického hřbitova a Sedmidomky, kde i nyní nalezneme řadové domky pro sociálně slabší obyvatele. Popis kolonie: „ Základem obydlí v dělnických koloniích býval často osobní ţelezniční vagón, k němuţ se přistavěla kuchyňka, obvykle s rozměry 2x3 metry, a později se mohl připojit další pokoj 6 x 3 metry. Zní to neuvěřitelně, ale takto se v koloniích pod Bohdal- cem „ stavělo“ ještě v roce 1957.“31 Další kolonie byla v Edenu Zahrádky, jednalo se dře- věné boudy na pronajatých zahrádkách, které byly situovány podél trati od Edenu do Straš- nic. Nyní je zde tělovýchovné a rekreační centrum

30 VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.12. 31 VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s. 89.

100

Infrastruktura

Podél Vršovic prochází ţelezniční trať, která dále pokračuje směrem do Strašnic. Vršovi- cemi prochází tramvajová síť, která zde zastává hlavní dopravní prostředek, který spojuje Vršovice s centrem Prahy a jednotlivé zastávky metra trasy A. Je zde zastoupena i autobu- sová doprava.

Občanská vybavenost je zde zcela zastoupena i díky blízkosti a dopravní dostupnosti do centra města.

Prodej

Pozemky Nabídka pozemků v této lokalitě je ojedinělá. V nabídce se vyskytují dva pozemky určené k výstavbě. Je překvapivé, ţe ačkoliv zde lze hovořit o stejné lokalitě, cena je diametrálně odlišná. Ceny za pozemky se pohybují od 8 000 Kč/m2 aţ po 94 000 Kč/m2.

Pozemek za cenu 94 000 Kč/m2 je zasíťovaná proluka, kde je územní rozhodnutí o povole- ní podsklepené a pětipatrové stavby. Tento pozemek se nachází v těsné blízkosti parku, s výhledem na park a vinici. Cena druhého pozemku, který se nachází jen několik desítek metrů od proluky je 8 000 Kč/m2. Tento pozemek je stejně jako proluka zasíťovaný. Je určen k výstavbě rodinného domu, jeho rozloha je skoro 2000 m2. Jedná se částečně o vnitroblok původní zástavby, proto přístupnost autem bude velmi omezena, neboť komunikace není uzpůsobena pro automobily. Výhled je omezen okolní zástavbou. Cena těchto pozem- ků je natolik rozdílná z důvodu, ţe první pozemek je proluka, kde je územní rozhodnutí s povolením stavby, krásný výhled, dobrá dostupnost automobilem a moţnost parkování. Kdeţto u druhého pozemku je problém uţ sama velikost, jedná se částečně o vnitroblok, dostupnost automobilem nedostačující. Nabídky jsou určené hlavně investorům se zámě- rem výstavby domů a následného prodeje nebo pronájmu bytů, a z tohoto pohledu je proluka ideální investicí, a to se promítá i na ceně pozemku.

Rodinné domy V této oblasti nejsou zaznamenány nabídky prodeje rodinných domů.

Byty V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu ve Vršovicích se setkáme hlavně s nabídkou bytů v cihlových domech a uţ méně častěji s nabídkou bytů v panelových domech. Největ-

101

ší nabídka je menších a středně velkých bytů. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou. Těchto faktorů je nespočetné mnoţství, uvedla jsem pouze na první pohled viditelné faktory.

Ceny bytů se průměrně pohybují v intervalu 40 000 – 55 000 Kč/m2. Panelové byty mají cenu 35 000 – 45 000 Kč/m2. Byty před rekonstrukcí 26 000 – 35 000 Kč/m2. V nabídce byly ojediněle uvedeny byty za cenu 60 000 – 90 000 Kč/m2, v tomto případě se jednalo o velmi prestiţní lokalitu nebo nadstandardní vybavení.

Bytové domy Činţovní domy jsou v nabídkách na prodej málo zastoupené, neboť ve většině případů čin- ţovní domy nejsou veřejně inzerovány, ale jsou prostřednictvím realitních kanceláří přímo nabídnuty investorům. Přesto jsem nalezla několik nabídek, kde se cena před rekonstrukcí a po rekonstrukci zásadně neliší – ceny se pohybují od 30 000 Kč/m2 aţ po 40 000 Kč/m2.

Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány nabídky prodeje administrativních budov.

Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a ob- chodních prostor.

1) Kancelářské prostory Cena kancelářských prostor v této lokalitě se pohybuje od 21 000 Kč/m2 - 53 000 Kč/m2. Nejniţší cenu mají prostory před rekonstrukcí a dále prostory, které nejsou umístěny na hlavních třídách v prestiţních lokalitách. Dalším faktorem je dopravní dostupnost a moţnost parkování. Nejvyšší ceny za prodej kancelářských prostor jsou nabízeny za novostavby, prostory po rekonstrukci, které jsou umístěny na hlavních ulicích nebo v jejich těsné blízkosti, např. ulice Moskevská. 2) Obchodní prostory Cena za prodej obchodních prostor je v této lokalitě od 25 000 Kč/m2 – 46 000 Kč/m2. Výše uvedené rozmezí cen je ovlivněno několika faktory. Za prostory před rekonstrukcí a v méně zajímavých lokalitách je cena niţší, neţ za obchodní prostory po rekonstrukci a novostavby na hlavních komunikacích.

102

Pronájem

Byty Ceny pronájmu bytu jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalita, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupnost, podlaţí/výtah. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném.

Tabulka č. 16: Přehled cen pronájmů bytů – Vršovice

dispozice bytu Kč / měsíc 1+kk, 1+1 6 000 - 10 000 2+kk, 2+1 7 500 - 12 500 3+kk, 3+1 10 500 - 15 000 4+kk, 4+1 od 13 000 Zdroj: autor

Kancelářské prostory Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 130 – 230 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelář- ských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností.

Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor se pohybuje v intervalu 150 – 300 Kč/m2/měsíčně.

103

3.2.2. Strašnice

Popis lokality

Strašnice jsou katastrálním územím, které je z převáţné části součástí městské části Praha 10. Pouze malá část Strašnic, která leţí u hranic se Ţiţkovem, je součástí obvodu a městské části Prahy 3. Sousední katastrální území Strašnic jsou Vršovice, Ţiţkov, Vinohrady, Male- šice, Hostivař, Záběhlice a Michle. Ve Strašnicích nalezneme činţovní i panelovou zástav- bu, vilové čtvrti i rodinné domky. V dnešní době mají Strašnice 37 000 obyvatel.

Historie a historie výstavby

Nejstarší písemný záznam o Strašnicích byl zaznamenán jiţ ve 12. století („de Strasnic“, coţ původně znamenalo „ves lidí Stranových“, odvozeno od osobního jména Strašen) v souvislosti s vyšehradskou kapitulou. V 18. století byly Strašnice zpustošeny v důsledku rakousko-pruské bitvy u Štěrbohol. O několik let později byly Staré Strašnice obnoveny a vedle nich vznikly Nové Strašnice, které nikdy nebyly samostatnou obcí. Od konce 19. století se v matrikách uvádí sloučený název Strašnice. Obec si aţ do 20. století udrţova- la venkovský ráz. Ještě koncem 19. století bylo ve Starých Strašnicích evidováno 50 domů a 14 domů v Nových Strašnicích. Výstavba započala aţ ve 20. století a to v důsledku něko- lika okolností, Pavel Gut (majitel hostince) rozprodal své pozemky na stavební parcely, byla zřízena ţelezniční zastávka a rozvedena tramvajová síť. Levné stavební pozemky ke koupi a dopravní dostupnost do Prahy přispěly k usazování dělníků a úředníků, kteří pracovali v Praze. Nemluvně o tom, ţe se stavebníci nemuseli řídit regulačními plány jako ve Vršovicích. Vznikaly první strašnické ulice (Vinohradská, Novostrašnická, Vilová, 1906 – Gutova). Vodovod byl zřízen roku 1904 a od roku 1912 byly Strašnice elektrifikovány a pouliční petrolejové lampy byly nahrazeny elektrickým osvětlením. Zprvu se Strašnice rozrůstaly o rodinné domky a vily. Výstavba započala v okolí ulice Nad Primaskou (Trma- lova Vila – Jan Kotěra) a dále postupovala na Vinici, kde se nacházejí domy s nevšedními fasádami (vila Morava – V.Šourek). Se vznikem Velké Prahy vzniklo ve Strašnicích ně- kolik kolonií rodinných domků (Klínek, Masarykova kolonie, Kolonie strojvůdců, Rybníč- ky, Zborov, Skalka). Vilová čtvrť vyrostla také na Třebešíně. Nové Strašnice se zvětšují o osadu Zborov v roce 1920. Výstavba činţovních domů započala v okolí dnešní Starostraš- nické ulice a ul. Věšínova. Ve 30. letech 20. století došlo k výstavbě hlavní silnice do Vr-

104

šovic. Centrum starých Strašnic bylo v 50. a 60 letech výrazně změněno v důsledku nové výstavby. „Výstavba sídlišť v okolí Průběţné ulice a později stavba metra, si zde vyţádaly demolice řady domů.“32 Zmizely strašnické statky a byly zbořeny stavení a různé objekty.

Strašnice jsou rozděleny na několik menších oblastí: Staré Strašnice, Hagibor, Třebešín, oblast u ţelezničních tratí, sídliště Solidarita, Skalka, sídliště Skalka, vilové Rybníčky, síd- liště Rybníčky, Nové Strašnice, Hostivařsko-malešická oblast.

Infrastruktura

V centrální části Strašnic nalezneme všechny dopravní prostředky – Metro A, několik tramvajových a autobusových linek, ţeleznici. Doprava v okrajových částech Strašnic je především zajištěna autobusovými linkami a částečně tramvajovými linkami. Občanská vybavenost je plně zastoupena v centrální části Strašnic, v okrajových oblastech pouze částečně, ale městská hromadná doprava umoţňuje rychlou dopravu do centrálních Strašnic a případně do centra Prahy.

Prodej

Pozemky Nabídku pozemků v této oblasti můţeme rozdělit do tří skupin. První skupinou jsou pozemky vhodné pro autobazar, parkoviště apod. Cena těchto pozemků je 2 700 Kč/ m2. Dá- le jsou zde pozemky pro výstavbu rodinných domů, kde je cena v intervalu 8 000 – 12 000 Kč/m2, kde hlavně záleţí na lokalitě daného pozemku. Poslední skupinou jsou pozemky vedené jako ostatní plocha a les, cena je 500 Kč/ m2.

Rodinné domy V této oblasti je velká nabídka rodinných domů k prodeji, kde se průměrné ceny pohybují v intervalu od 45 000 – 57 000 Kč/m2 uţitné plochy. Ceny za tyto nemovitosti jsou přede- vším ovlivňovány lokalitou a zda se jedná o novostavby, stavby před nebo po rekonstrukci.

32 VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.136.

105

Byty

V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu v této lokalitě se setkáme hlavně s nabídkou bytů v cihlových domech a uţ méně častěji s nabídkou bytů v panelových domech. Nabíze- né byty jsou z převáţné části v osobním vlastnictví, pouze výjimečně se jedná o vlastnictví druţstevní. Největší nabídka je středně velkých aţ větších bytů. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu, podlahovou plochou a formou vlastnictví.

Ceny bytů se průměrně pohybují v intervalu 42 000 – 50 000 Kč/m2. Panelové byty mají cenu 34 000 – 45 000 Kč/m2. V nabídce byly ojediněle uvedeny byty za cenu 60 000 – 65 000 Kč/m2, v tomto případě se jednalo o novostavby v prestiţní lokalitě nebo o atypické byty.

Bytové domy Činţovní domy jsou v nabídkách na prodej málo zastoupeny, neboť ve většině případů čin- ţovní domy nejsou veřejně inzerovány, ale jsou prostřednictvím realitních kanceláří přímo nabídnuty investorům. V této lokalitě bylo nalezeno několik nabídek, které jsou převáţně typu vilových domů, ceny se pohybují v intervalu od 33 000 – 66 000 Kč/ m2 uţitné plochy. Spodní hranice intervalu je cena za klasický činţovní dům před rekonstrukcí a horní hranice intervalu je cena vilového domu po rekonstrukci v atraktivní lokalitě.

Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov.

Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a ob- chodních prostor.

1) Kancelářské prostory Nabídka kancelářských prostor k prodeji je v této lokalitě velmi omezená, neboť byly nale- zeny pouze dvě nabídky. První nabídka jsou zrekonstruované kancelářské prostory v centru Strašnic, cena 52 000 Kč/ m2. Druhé prostory jsou ve vzdálenější části Strašnic a jedná se o nepříliš reprezentativní budovu za cenu 22 000 Kč/m2.

106

2) Obchodní prostory Cena za prodej obchodních prostor je v této lokalitě od 32 000 Kč/m2 – 40 000 Kč/m2. Cena je převáţně ovlivněna lokalitou.

Pronájem

Byty Nabídka bytů k pronájmu v lokalitě Strašnic je obsáhlá. Nejvíce nabídek je středně vel- kých bytů. Ceny pronájmu bytů jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalita, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupnost, podlaţí/výtah. Pře- hled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném.

Tabulka č. 17: Přehled cen pronájmů bytů – Strašnice

dispozice bytu Kč / měsíc 1+kk, 1+1 6 000 - 10 000 2+kk, 2+1 8 500 - 13 000 3+kk, 3+1 10 000 - 15 000 4+kk, 4+1 od 13 000 Zdroj: autor

Kancelářské prostory Ve Strašnicích nalezneme poměrně hodně nabídek kancelářských prostor k pronájmu. Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 150 – 300 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelářských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností.

Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor se pohybuje v intervalu 150 – 300 Kč/m2/měsíčně. Cena je ovlivňována stejnými faktory jako u kancelářských prostor.

107

3.2.3. Malešice

Popis lokality

Malešice jsou městskou čtvrtí a katastrálním územím leţící z převáţné části v městském obvodu a městské části Praha 10, pouze nepatrná část náleţí do městské části Prahy 9. Cel- ková rozloha Malešic je 382 ha, z toho 40 ha je zemědělská půda, 66 ha je zastavěno a 152 ha představují zeleně. Tato lokalita má zřetelně vymezené oblasti a je velmi stavebně a architektonicky rozdílná. „ Na východním okraji vtiskla čtvrti ráz průmyslová zóna, ve středu obce převládá předměstská zástavba s převahou rodinných domků a velkoměst- ský vzhled dodává Malešicím západní část katastru. Pestrost zástavby doplňuje rozlehlý park na Třebešínském hřbetě.“ 33Dnes mají Malešice 12 000 obyvatel.

Historie a historie výstavby

„Historické jádro obce leţí v kotlině mezi vrchy Třebešínem a Táborem.“34 Obcí v minulosti procházelo několik významných kupeckých cest. Původní název obce Malešice zněl Mališice, odvození od osobního jména Mališ („ malý člověk“). Díky tomuto poznatku bylo zjištěno, ţe Malešice jsou daleko starší obcí neţ se předpokládalo, neboť původní osada je zmiňována aţ v roce 1309, kdy patřila vyšehradské a svatovítské kapitule. V období středověku se obměnilo několik majitelů obce. V tomto období zaţily Malešice několik vpádů vojsk. Středověký ráz si obec udrţela aţ do konce 17. století. Středem pů- vodní zástavby byl zdejší dvůr, kolem něhoţ rostly další usedlosti. V 18. století se obec pomalu rozrůstala o další usedlosti a chalupy a také díky parcelaci vrchnostenské půdy mezi poddané – raabizace v roce 1787- došlo k přistěhování třiceti nových rodin a další vý- stavbě. V 19. století k obci patřily také tři samotné usedlosti – U Havlíčků, Malešická a Vinice.

Malešice byly v roce 1922 připojeny k hlavnímu městu Praha, tehdy v Malešicích stálo 150 domů a ţilo 1400 obyvatel. V důsledku připojení Malešic k Praze začaly být Malešice re- gulovány podle praţského územního plánu. Původně se předpokládalo, ţe v této nové čtvrti bude hlavně výstavba rodinných domů. Tato výstavba se začala rozšiřovat do svahu Tře- bešína. Domky se později stavěly i v centru obce. Zemědělský ráz obce se začal pomalu

33 VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.198. 34 VÝRUT, Karel, Kapituly z pražské historie, 2001, s.198.

108

měnit. Téměř ze 70ti % byly osídleny dělnickými rodinami, kdeţto sousední Strašnice a Záběhlice byly osídleny dělnickým obyvatelstvem pouze ze 40ti %. Malešice přes novou výstavbu zůstaly okrajovou čtvrtí Prahy, coţ se podepsalo i na infrastruktuře, tramvajové trati zde nejsou dodnes a jediné spojení je zde autobusem. V 60. letech 20.století zde začala výstavba panelových sídlišť a v důsledku této výstavby se radikálně zvýšil počet obyvatel. Teprve aţ několik let po dokončení výstavby bytových domů se dokončovaly terénní a sa- dové úpravy, komunikace a započal rozvoj občanské vybavenosti. Občanská vybavenost zde nebyla moc rozšířená aţ do počátku 21. století. Malešická poliklinika byla postavena na konci 70. let 20. staletí, také zde vyrostlo několik středních škol. V Malešicích nalezneme i park se zámečkem pod Táborem. V tomto areálu se nachází botanická zahrada s bohatým arboretem. V současnosti slouţí celý objekt pro praktickou výuku studentům střední školy.

Průmyslová zóna

Průmyslová zóna o rozloze 1000ha leţí směrem od Malešic ke kopci Štěrboholy. Nalezne- me zde sídla tradičních i novodobých podniků: Teplárny, Spalovna, Stavoservis, aj.

Infrastruktura

Jak jiţ bylo řečeno, infrastruktura zde byla vybudována mnohem později neţ v ostatních částech Prahy 10 a stále není úplně dokončena. Jediným dopravním prostředkem vedoucím do Malešic je několik autobusových linek.

Prodej

Pozemky V této lokalitě nejsou vedeny ţádné nabídky pozemků k prodeji.

Rodinné domy V této lokalitě se ceny rodinných domů pohybují v rozmezí od 18 000 – 60 000 Kč/m2 uţitné plochy. Velký vliv na cenu má především lokalita, kde je nemovitost umístěna a také stav nemovitosti.

109

Byty

V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu v Malešicích se setkáme s nabídkou bytů v cihlových a panelových domech. Největší nabídka je větších a středně velkých bytů. Pře- kvapivě, u malých bytů je nabídka velmi omezená. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou. Těchto faktorů je ne- spočetné mnoţství, uvedla jsem pouze na první pohled viditelné faktory. Ceny bytů se průměrně pohybují v intervalu 35 000 – 55 000 Kč/m2. Byty před rekon- strukcí 26 000 – 30 000 Kč/m2. V nabídce byly ojediněle uvedeny byty za cenu 60 000 – 70 000 Kč/m2, v tomto případě se jednalo o velmi prestiţní lokalitu nebo nad- standardní vybavení.

Bytové domy Činţovní domy nejsou v nabídce zastoupeny.

Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov.

Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a ob- chodních prostor.

1) Kancelářské prostory V této lokalitě nejsou vedeny ţádné nabídky kancelářských prostor k pronájmu. 2) Obchodní prostory Cena za prodej obchodních prostor je v této lokalitě od 25 000 Kč/m2 – 46 000 Kč/m2. Výše uvedené rozmezí cen je ovlivněno několika faktory. Za prostory před rekonstrukcí a v méně zajímavých lokalitách je cena niţší, neţ za obchodní prostory po rekonstrukci a novostavby na hlavních komunikacích.

110

Pronájem

Byty Ceny pronájmu bytů jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, no- vá lukrativní výstavba/lokalita, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupností, pod- laţím/výtah. Také je podstatné vzít na zřetel, ţe cena bytů je ovlivněna nízkou nabídkou. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném.

Tabulka č. 18: Přehled cen pronájmů bytů – Malešice

dispozice bytu Kč / měsíc 1+kk, 1+1 6 000 - 10 000 2+kk, 2+1 8 500 - 11 500 3+kk, 3+1 10 000 - 15 500 4+kk, 4+1 od 20 000 zdroj: autor

Kancelářské prostory Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 150 – 250 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelář- ských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností.

Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor se pohybuje v intervalu 100 – 250 Kč/m2/měsíčně.

111

3.2.4. Vinohrady

Popis lokality

Vinohrady jsou situovány východně od Nového Města a do městské části Prahy 10 zasahují nepatrnou částí, jedná se o rozlohu 98 ha. Ve vinohradské části Prahy 10 se nachází hlavně rodinné domy a vily. Část Vinohrad, která je součástí městské části Praha 10, má v dnešní době 7 000 obyvatel.

Toto území spadá do městské památkové zóny Ţiţkov-Vinohrady-Vršovice.

Historie a historie výstavby

Název Vinohrady vznikl podle vinohradů, které se rozprostíraly na jihozápadních svazích za branami města nad Koňským trhem, dnešním Václavským náměstí. Tyto vinohrady zde byly zaloţeny na popud Karla IV. po zaloţení Nového města. V 16.století bylo zazname- náno aţ 116 vinohradů, většina z nich leţela na území dnešních Vinohrad, které z velké části se nacházejí na území Prahy 10. Jednalo se například o vinici Počernická, která leţela při cestě do Olšan, dále vinice Vítkova, Jindřiška a Názka. Vinice postupem času upadaly, takţe v 18. století jsme zde mohli nalézt různé usedlosti a letohrádky. V 19. století zde byly zaloţeny Wimmerovy sady – aleje ovocných stromů a růţí, které zde byly pouze do roku 1830. Na základě gubernálního nařízení bylo v roce 1849 sloučeno zhruba 70 řídce osídlených usedlostí, které byly rozptýlené za branami Nového Město, a tímto vznikla sa- mostatná obec Vinohrady (rozsah dnešních Vinohrad a Ţiţkova). Nadále docházelo k osid- lování především podél Černokostelecké silnice, Vinohradské třídy a vídeňské silnice, kte- rá leţela pod kopcem Vítkovem. Vinohrady se staly výletním a rekreačním cílem pro obyvatele Prahy. V 80. letech 19.století pokračovala výstavba k Olšanským hřbitovům, coţ mělo za následek vznik nové čtvrti s hlavní třídou Korunní. Výstavba nových činţovních domů, tehdy ještě pavlačových, probíhala také od Ţitné brány směrem do Vršovic – vznik Francouzské ulice (1860). Dále se postupně zastavovala Černokostelecká silnice, v dnešním názvu Vinohradská třída. Po zboření praţských městských hradeb a následném stavebním rozvoji, došlo v roce 1875 k rozdělení Vinohrad na Královské Vinohrady a Ţiţ- kov. Nové pojmenování bylo jiţ předem rozhodnuto, a to Královské Vinohrady pro jiţní a bohatší část, kdeţto Ţiţkov pro část osídlenou převáţně dělníky. Královské Vinohrady byly později povýšeny na město. Na přelomu 19. a 20. století se objevují první volně stojící vily,

112

které jsou určené pro nejbohatší obyvatele. O něco později mohou stavebníci vyuţívat půjčky a hypotéky a dochází k výstavbě rodinných domů a skromnějších vil určených pro střední vrstvu obyvatel. Místo pro tento způsob výstavby bylo vymezeno regulačním plá- nem mezi ulicemi Korunní, Ruská, Kladská a U Zdravotního ústavu. Nalezneme zde archi- tektonické skvosty, které nám ukazují významný úsek české moderní architektury z období secese, kubismu a funkcionalismu.

V roce 1922 byly Královské Vinohrady přičleněny k Velké Praze a to spolu s dalšími ob- cemi. V této souvislosti dochází k rozsáhlému přejmenování ulic. V roce 1960 Vinohrady přicházejí o svůj přívlastek „Královské“ a dochází k dalšímu rozdělení mezi městské obvo- dy, které jsou po roce 1989 změněny na městské části, ale rozdělení zůstalo zachováno. Po pádu komunismu jsou z velké části navráceny zanedbané domy původním majitelům a postupem času dochází k velké proměně Vinohrad, z nichţ se opět stává prestiţní rezidenční čtvrť.

Infrastruktura Vinohradská část Prahy 10 je obklopena hlavními ulicemi Francouzská, Korunní, Vino- hradská a Ruská, které jsou kromě ulice Ruské protkané tramvajovou sítí, která vede přes zastávky metra na trase A – nám.Míru, Jiřího z Poděbrad, Flóra a Ţelivského. Kromě tramvají můţeme vyuţít i autobusovou dopravu, která je v této oblasti hojně zastoupena.

Občanská vybavenost je zde zcela zastoupena i díky blízkosti a dopravní dostupnosti do centra města.

Prodej

Pozemky Nabídka pozemků v této lokalitě je ojedinělá. V nabídce nejsou evidovány ţádné pozemky k prodeji.

Rodinné domy V této lokalitě bylo nalezeno několik rodinných domů k prodeji, u kterých se ceny pohybují v intervalu od 70 000 – 95 000 Kč/m2 uţitné plochy. Jedná se o prvorepublikové rodinné domy, které se nachází v zástavbě rodinných domů ve stejné lokalitě. Cenu také ovlivňuje, v jaké konkrétní ulici se nemovitost nachází.

113

Byty V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu na Vinohradech se setkáme s nabídkou bytů v cihlových domech. Největší nabídka je středně velkých bytů. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou. Ceny bytů se průměrně pohybují v intervalu 55 000 – 90 000 Kč/m2. Byty před rekon- strukcí 45 000 – 50 000 Kč/m2. V nabídce byly uvedeny byty, kde se cena pohybovala v intervalu 100 000 – 120 000 Kč/m2. V tomto případě se jednalo o velmi prestiţní lokalitu v ulici Korunní, velikost bytů byla v poměru k jejich dispozicím nadprůměrná, s rozlehlými terasami a krásným výhledem na Prahu.

Bytové domy Činţovní domy nejsou v nabídce zastoupeny.

Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov.

Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a ob- chodních prostor.

1) Kancelářské prostory V této lokalitě bylo nalezeno jen několik nabídek kancelářských prostor. Prostory před rekonstrukcí byly nabízeny za cenu 18 000 Kč/ m2. Cena kancelářských prostor u novostaveb se pohybuje od 45 000 Kč/m2 - 57 000 Kč/m2. 2) Obchodní prostory Cena za prodej obchodních prostor je v této lokalitě od 70 000 Kč/m2 – 110 000 Kč/m2. Výše uvedené rozmezí cen je ovlivněno několika faktory. Za prostory před rekonstrukcí a v méně zajímavých lokalitách je cena niţší, neţ za obchodní prostory po rekonstrukci a novostavby na hlavních komunikacích.

114

Pronájem

Byty Ceny pronájmu bytu jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalitou, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupností, podlaţím/ výtah. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemné.

Tabulka č. 19: Přehled cen pronájmů bytů – Vinohrady

dispozice bytu Kč / měsíc 1+kk, 1+1 7 000 - 12 000 2+kk, 2+1 9 000 – 15 000 3+kk, 3+1 15 000 - 30 000 4+kk, 4+1 od 23 000 Zdroj: autor

Kancelářské prostory Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 150 – 300 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelář- ských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností.

Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor se pohybuje v intervalu 250 – 400 Kč/m2/měsíčně.

115

3.2.5. Záběhlice

Popis lokality

Záběhlice jsou katastrálním územím leţící při toku Botiče. Jsou součástí městské části i obvodu Prahy 10 (Staré Záběhlice a Zahradní město) a městské části a obvodu Prahy 4 (Spořilov). Toto území můţeme zařadit k nejstarším sídlištím v praţském okolí na základě archeologických nálezu v oblasti Zahradního města.

Historie a historie výstavby

Od románské doby byly Záběhlice tradiční zemědělskou vsí. V 19. století původní obyvate- lé pracovali na místním statku. Postupně se do Záběhlic začali stěhovat noví obyvatelé, kteří našli práci v Praze, ale neměli dostatek finančních prostředku na nájem v Praze a pro- to se usadili v Záběhlicích, kde bylo bydlení levnější. Domy se stavěly tam, kde k tomu byl prostor. Tato původně zemědělská obec se rozšiřovala a vznikaly dělnické domkářské sídliště – Dolní a Horní Chaloupky. Některá stavení se zachovala do dnešní doby. Na zá- kladě zákonu o Velké Praze byly Záběhlice v roce 1922 připojeny k Velké Praze. Přestoţe byly připojeny k Velké Praze, Záběhlice si nadále udrţovaly zemědělský ráz. Ve dvacátých a třicátých letech dvacátého století vyrostly v okrajových území Záběhlic rozsáhlé čtvrti rodinných domů (Spořilov, Zahradní město). „Součástí urbanismu dvacátých let 20. století byla výstavba zahradních měst na praţské periferii. V důsledku přijetí zákona o Velké Pra- ze se podstatně posunuly hranice hlavního města, které tím získalo nová a dosud nezasta- věná území.“35 Na Zahradním Městě se objevily první stavení koncem 20. let dvacátého století, v polovině 30. let byla dokončena kompletní infrastruktura. Plán výstavby tisícovky rodinných domů přerušila německá okupace a válka. Po druhé světové válce výstavba po- kračovala, ale v jiném pojetí. V 60. letech započala výstavba rozlehlého sídliště činţovních domů tvořena dvěmi sídlištními celky - východním a západním. V 70. letech proběhla vý- stavba menší jiţní části. V 21. století vzniklo ve východní části Nové Zahradní město.

35 VÝRUT, Karel. Kapituly z pražské historie, 2001, s.117.

116

Infrastruktura

Hlavním dopravním prostředkem v Záběhlicích je autobusová doprava, která je následně napojena na metro trasy A nebo tramvajové linky. Občanská vybavenost je vcelku zastoupena. Prodej

Pozemky Nabídka stavebních pozemků v této oblasti je ojedinělá. Cena pozemků je v intervalu 6 500 – 7 000 Kč/m2.

Rodinné domy V této lokalitě bylo nalezeno mnoho nabídek rodinných domů k prodeji, u kterých se ceny pohybují v intervalu od 31 000 – 40 000 Kč/m2 uţitné plochy. Na cenu nemovitostí má především vliv lokalita, velikost pozemku, zda se jedná o novostavbu/ před nebo po rekonstrukci, nadstandardní technické vybavení, apod.

Byty V nabídkách bytů k prodeji na realitním trhu v Záběhlicích nalezneme byty v cihlových domech i v domech panelových. Největší nabídka je malých a středně velkých bytů. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou, zda je byt v cihlovém nebo panelovém domě.

Ceny bytů v panelových domech se průměrně pohybují v intervalu 35 000 – 50 000 Kč/m2. Byty v cihlových domech se pohybují v intervalu 45 000 – 60 000 Kč/ m2.

Bytové domy Činţovní domy nejsou v nabídce zastoupeny.

Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov.

Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a ob- chodních prostor.

117

1) Kancelářské prostory V této lokalitě bylo nalezeno jen několik málo nabídek kancelářských prostor. V ulici Práčská, kde vzniká nová administrativní budova je cena za prodej 54 000 Kč/m2. Ve čtvr- ti rodinných domů je cena za prodej 33 000 Kč/m2. 2) Obchodní prostory Byla nalezena pouze jediná nabídka obchodních prostor k prodeji a to v novém administra- tivním objektu v Práčské ulici, cena 54 000 Kč/ m2.

Pronájem

Byty V nabídce pronájmu bytů jsou nejvíce zastoupeny malé a středně velké byty. Ceny pro- nájmu bytů jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalita, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupnost, podlaţí/výtah. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném.

Tabulka č. 20: Přehled cen pronájmu bytů - Záběhlice

dispozice bytu Kč / měsíc 1+kk, 1+1 6 000 - 9 000 2+kk, 2+1 9 000 – 12 000 3+kk, 3+1 11 000 - 15 000 4+kk, 4+1 od 14 500 Zdroj: autor

Kancelářské prostory Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 115 – 300 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelář- ských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností.

Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor se pohybuje v intervalu 200 – 420 Kč/m2/měsíčně. Cena obchodních prostor k pronájmu je ovlivněna podobnými faktory, které jsou uvedeny u kancelářských prostor. Nejvyšší ceny pronájmu obchodních prostor jsou v obchodním centru.

118

3.2.6. Michle

Popis lokality

Michle je katastrálním územím a čtvrtí, která z převáţné části leţí na území městské části Prahy 4, Do městské části Praha 10 spadá východní část vrchu Bohdalce, kde nalezneme zbytky kolonie Sedmidomky a dále Na Slatinách a údolí pod Vršovskou horou.“V Michli se vyskytují všechny základní typy městské zástavby, od secesních činţovních domů z přelomu 19. a 20. století přes chudinskou zástavbu, funkcionalistické domy první poloviny 20. století, socialistickou sídlištní výstavbu (sídliště Michelská), průmyslové a obchodní zóny aţ po moderní komerčně budované čtvrtě.“36

Historie a historie výstavby

První nepřímou písemnou zmínku o obci můţeme nalézt jiţ v roce 1185, kdy obec patřila vyšehradskému kostelu. Počátkem 14. století obec náleţela Břevnovskému klášteru a na svou dobu se jednalo o poměrně velkou obec. Řád kříţovníků a později svatovítská kapitula se podílely na správě obce. Michle v období středověku utrpěla několik ran v podobě vypálení vesnice a povraţdění obyvatel, záplavy a války. Jiţ v 17. století byla v Michli škola a také zde byla postavena barokní kaple Narození Panny Marie. „K roku 1900 byla Michle s 6144 obyvateli, mlýnem, cihelnou, pivovarem, zpracováním ţeleza a zelinářstvím jednou ze vsí okresu Královské Vinohrady“37 Michle byla v roce 1922 připo- jena k Velké Praze. Po připojení k Velké Praze vznikaly nouzové kolonie a to zejména na území Bohdalce, Sedmidomky, Na Slatinách. Po roce 1948 nastala výraznější výstavba, vyrostly první činţovní domy v okolí benešovské silnice. V tomto období začal mizet ze- mědělský ráz vesnice a rozšířila se výstavba výrobních objektů.

Infrastruktura

Michle je částečně propojena tramvajovou sítí a je zde výborné spojení pomocí autobusové dopravy. Občanská vybavenost je zcela zastoupena.

36 Michle: Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. 37 Michle: Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online].

119

Prodej

Pozemky Nabídka stavebních pozemků v této oblasti je ojedinělá. V nabídce byl nalezen pouze jeden pozemek k prodeji za cenu 3 365 Kč/m2.

Rodinné domy V této lokalitě bylo nalezeno několik nabídek rodinných domů k prodeji, u kterých se ceny průměrně pohybují v intervalu od 40 000 – 60 000 Kč/m2 uţitné plochy. Cena rodinných domů před rekonstrukcí se pohybuje v intervalu 25 000 – 35 000 Kč/m2. Na cenu nemovi- tostí má především vliv lokalita, velikost pozemku, zda se jedná o novostavbu/ před nebo po rekonstrukci, nadstandardní technické vybavení, apod.

Byty Oproti jiným částem Prahy 10 je nabídka bytů k prodeji velmi omezená. Největší nabídka je středních a větších bytů, jedná se o byty v cihlových domech nebo o novostavby – nová výstavba v ulici Bartoškova a V Dolině. Cena za prodej bytu je ovlivněna hlavně lokalitou, zda se jedná o rekonstruovaný byt, novostavbu nebo byt před rekonstrukcí, v jakém patře se byt nachází, dispozicí bytu a podlahovou plochou.

Ceny bytů v novostavbách se průměrně pohybují v intervalu 40 000 – 65 000 Kč/m2. Byty v cihlových domech se pohybují v intervalu 35 000 – 45 000 Kč/ m2. Ojediněle se objevují ceny bytů 70 000 – 100 000 Kč/m2, které se nalézají v atraktivní lokalitě a jedná se o atypické novostavby s nadstandardním technickým vybavením.

Bytové domy Činţovní domy nejsou v nabídce zastoupeny.

Administrativní budovy V této lokalitě nejsou zaznamenány ţádné nabídky prodeje administrativních budov.

Nebytové prostory Nebytové prostory jsou rozděleny do dvou skupin na prodej kancelářských prostor a ob- chodních prostor.

120

1) Kancelářské prostory V této lokalitě nejsou evidovány ţádné nabídky na pronájem kancelářských prostor 2) Obchodní prostory Byla nalezena pouze jediná nabídka obchodních prostor k prodeji a to prostory před rekon- strukcí, které jsou vhodné jako výrobní objekt, cena 3 200 Kč/ m2.

Pronájem

Byty Překvapivě v této oblasti je velmi málo nabídek bytů k pronájmu. Nejvíce nabídek je u středně velkých bytů, byty dispozice 4+kk a 4+1 nejsou v nabídce vůbec zastoupeny. Ceny pronájmu bytů jsou ovlivněny několika faktory jako je velikost a dispozice bytu, lokalitou, zda je byt zařízený/nezařízeny, dopravní dostupností, podlaţím/ výtah. Hlavně mnoţství nabídek bytů k pronájmu, kterých je v této lokalitě omezený počet, ovlivňuje cenu. Proto jsou ceny vyšší neţ v obdobných částech Prahy 10 a neţ předpokládané ceny. Přehled cen za pronájem bytu v této lokalitě je uveden ve studeném nájemném.

Tabulka č. 21: Přehled cen pronájmu bytů - Michle

dispozice bytu Kč / měsíc 1+kk, 1+1 7 500 - 10 000 2+kk, 2+1 9 000 – 12 000 3+kk, 3+1 13 000 - 16 000 4+kk, 4+1 - Zdroj: autor

Kancelářské prostory Cena pronájmu kancelářských prostor se pohybuje v intervalu 150 – 200 Kč/ m2 /měsíčně. Cena je uvedená bez poplatků za sluţby a energie. Faktory ovlivňující pronájem kancelář- ských prostor jsou dané lokalitou, umístěním a dopravní dostupností.

Obchodní prostory Cena pronájmu obchodních prostor v této lokalitě je 200 Kč/m2/měsíčně. Cena obchodních prostor k pronájmu je ovlivněna podobnými faktory, které jsou uvedeny u kancelářských prostor. Nejvyšší cen pronájmu obchodních prostor je v obchodním centru.

121

3.3. Budoucí vývoj

Ceny nemovitostí v této lokalitě se v krátkodobém aţ střednědobém horizontu výrazně mě- nit nebudou. Nejsou očekávány prudké výkyvy cen, ale naopak jejich stagnace.

I přes všechny legislativní změny a stávající ekonomickou situaci v zemi, jsou i nadále nemovitosti výbornou investicí, kterou (oproti letům minulým) nám v současnosti umoţňují příznivé ceny.

3.4. Závěr

Blízkost jednotlivých katastrálních území ku Praze částečně souvisela s tím, jak dlouho si jednotlivé obce udrţovaly venkovský a zemědělský charakter a kdy se započalo s postup- nou výstavbou staveb a infrastruktury. Vinohrady jsou z výše uvedených lokalit nejblíţe centru Prahy, výstavba zde započala nejdříve, a v současné době se jedná o velmi lukrativ- ní, prestiţní oblast pro bydlení, umístění kanceláří, apod. Tato skutečnost se samozřejmě promítá do cen na realitním trhu této lokality. Dále jsou zde Vršovice, které těsně sousedí s Vinohrady. S výstavbou se v této lokalitě začalo o něco později, ale stále se jedná o vý- bornou lokalitu na bydlení. Strašnice leţí v těsné blízkosti Vinohrad a Vršovic. Rozvoj vý- stavby zde byl ze začátku 20. století o něco pomalejší neţ ve Vršovicích, ale postupně se poměry vyrovnaly. Malešice, Záběhlice a Michle, které si po dlouhou dobu udrţovaly ven- kovský zemědělský charakter jsou katastrální území, které jsou na okraji městské části Pra- hy 10. S výstavbou a s budováním infrastruktury se začalo o hodně později. Dopravní dostupnost a občanská vybavenost značně pokulhává za lokalitami jako Vršovice, Strašnice a Vinohrady. Jak bylo zjištěno na základě analýzy jednotlivých katastrálních území, ceny nemovitostí a samotné nemovitosti jako předmět obchodování jsou odlišné v jednotlivých lokalitách.

122

Seznam použité literatury BRADAČ, Albert et al. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0.

HÁJEK, Petr, a kolektiv.Pozemní stavitelství pro 1. ročník SPŠ stavebních. vyd.Praha: na- kladatelství Sabotáles, 2005, 168 s. ISBN 80-86817-12-1.

ORT, Petr. Analýza realitního trhu. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 177 s.

ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, 143 s. ISBN 978-80-7265-128-3.

ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139.

VÝRUT, Karel. Kapituly z pražské historie. vyd. Nová tiskárna Pelhřimov, s.r.o., Pelhři- mov, 2001, 219 s. ISBN 80-86559-01-7.

Legislativní zdroje

ČESKO. Vyhláška č. 441/2013 Sb., ze dne 13. ledna 2013 k provedení některých ustano- vení zákona o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška).

ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 13. ledna 2013 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňovaní majetku), ve znění pozdějších předpisů.

ČESKO. Vyhláška č. 268/2009 Sb., ze dne 1. dubna 2013 o technických poţadavcích na stavby.

ČESKO. Zákon č. 183/2006 Sb., ze dne 1. dubna 2013o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).

ČESKO. Vyhláška č. 3/2008 Sb., ze dne.7. ledna 2013 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozděj- ších předpisů, (oceňovací vyhláška).

ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb, ze dne 26. března 2012 občanský zákoník.

123

Normy

ČSN 73 05 40-2. Tepelná ochrana budov - Část 2: Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologie a státní zkušebnictví, 2011. 53 s.

ČSN 73 05 32. Akustika – Ochrana proti hluku v budovách a posuzování akustických vlast- ností stavebních výrobků - Požadavky. Praha: Úřad pro technickou normalizaci, metrologie a státní zkušebnictví, 2010. 23 s

Internetové zdroje

Části Prahy.Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 21.6.2014 [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10

Michle. Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 31.3.2014 [cit. 2014-04-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Michle

Praha 10.Wikipedie.Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 3.6.2014 [cit. 2014-06-24]. Dostupné z: https://cs.wikipedia.org/wiki/Praha_10

Praţské části.Wikipedie.Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 7.1.2012 [cit. 2014-06-24]. Dostupné z http://cs.wikipedia.org/wiki/%C4%8C%C3%A1sti_Prahy

Pórobeton.Wikipedie. Wikipedie: otevřená encyklopedie [online]. Creative Commons, 22.6.2014 [cit. 2014-06-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/P%C3%B3robeton

SOJKA, Jaroslav, VÁŇOVÁ, Petra. Základy progresivních konstrukčních materiálů pdf [online]. VŠB – Technická Univerzita Ostrava,2012 [cit. 2014-02-02]. Dostupné zhttp://www.scribd.com/doc/189826808/Zaklady-progresivnich-konstruk%C4%8Dnich- material%C5%AF

Systém Durisol, Durisol [online].[cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.durisol- czech.cz/durisol.html

124

Technický list POROTHERM 42,5 T Profi. Wienerberger [online]. Wienerberger AG, © 2014 [cit. 2014-06-18]. Dostupné z: http://www.wienerberger.cz/zdivo/cihly-plněné-vatou http://www.ctislav.wz.cz/publ/2007_02_Praha_SB_Fiala.pdf http://www.ebeton.cz/pojmy/samozhutnitelny-beton-scc

www.fsv.cvut.cz/svoc/2006/prisp/05/hurta.pdfwww.sreality.cz www.sreality.cz

125

Seznam tabulek

Tabulka č. 1: Přehled základních vlastností porovnávaných materiálů ...... 23 Tabulka č. 2: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Královice ...... 47 Tabulka č. 3: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku - Královice ...... 50 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty nemovitosti nákladovou metodou - Královice ...... 54

Tabulka č. 5: Výpočet koeficientu K4 rodinný dům - Královice ...... 56 Tabulka č. 6: Výpočet opotřebení rodinného domu - Královice ...... 57 Tabulka č. 7: Výpočet tržní hodnoty výnosovým způsobem - Královice ...... 59 Tabulka č. 8: Zjištění výsledné hodnoty - Královice ...... 60 Tabulka č.9: Stanovení tržní hodnoty pozemku - Chmelová 2920 ...... 76 Tabulka č.10: Stanovení tržní hodnoty majetku jako celku- Chmelová 2920 ...... 79 Tabulka č. 11: Výpočet hodnoty nákladovou metodou – Chmelová 2920 ...... 82

Tabulka č. 12: Výpočet koeficientu K4 - Chmelová 2920 ...... 83 Tabulka č. 13 : Výpočet opotřebení nemovitosti – Chmelová 2920 ...... 86 Tabulka č. 14 : Výpočet tržní hodnoty výnosovou metodou – Chmelová 2920 ...... 88 Tabulka č. 15: Zjištění výsledné hodnoty – Chmelová 2920 ...... 89 Tabulka č. 16: Přehled cen pronájmů bytů – Vršovice ...... 103 Tabulka č. 17: Přehled cen pronájmů bytů – Strašnice ...... 107 Tabulka č. 18: Přehled cen pronájmů bytů – Malešice ...... 111 Tabulka č. 19: Přehled cen pronájmů bytů – Vinohrady ...... 115 Tabulka č. 20: Přehled cen pronájmu bytů - Záběhlice ...... 118 Tabulka č. 21: Přehled cen pronájmu bytů - Michle ...... 121

Seznam obrázků

Obrázek č.1-Cihla plněná vatou Porotherm T Profi ...... 19 Obrázek č. 2- Tvárnice Hebel ...... 22 Obrázek č.4 – Pohled na rodinný dům z ulice ...... 67 Obrázek č. 5 – Pohled na rodinný dům ze zahrady ...... 67 Obrázek č.4 ...... 97 Obrázek č. 5 – Městská část Praha 10 ...... 97 Obrázek č.6 – Katastrální území a městské části ...... 98

126

127

128