Plakstraat 25 Winssen

Plakstraat 25 Winssen bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 6 1.1 Aanleiding 6 1.2 Ligging plangebied 6 1.3 Geldende plannen 6 1.4 Leeswijzer 7 Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie 9 2.1 Bestaande situatie 9 2.2 Toekomstige situatie 10 Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving 12 3.1 Algemeen 12 3.2 Bestemmingsplan 14 Hoofdstuk 4 Beleidskader 15 4.1 Nationaal beleid 15 4.2 Provinciaal & regionaal beleid 16 4.3 Gemeentelijk beleid 18 4.4 Conclusie 21 Hoofdstuk 5 Milieu- & omgevingsaspecten 22 5.1 Bodem 22 5.2 Geluid 22 5.3 Bedrijven en Milieuzonering 23 5.4 Luchtkwaliteit 25 5.5 Geur 26 5.6 Externe veiligheid 26 5.7 Waterhuishouding 29 5.8 Ecologie 32 5.9 Archeologie & cultuurhistorie 34 5.10 Leidingen 35 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 36 6.1 Economische uitvoerbaarheid 36 6.2 Overleg 36 6.3 Zienswijzen 36 Bijlagen toelichting (externe bijlagen) Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek Bijlage 2 Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3 Rapportage waterhuishouding Bijlage 4 Quickscan flora en fauna 2 bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen Regels 37 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 38 Artikel 1 Begrippen 38 Artikel 2 Wijze van meten 41 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 42 Artikel 3 Wonen 42 Artikel 4 Waarde - Archeologie 2 47 Hoofdstuk 3 Algemene regels 49 Artikel 5 Anti-dubbeltelregel 49 Artikel 6 Algemene bouwregels 49 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 50 Artikel 7 Overgangsrecht 50 Artikel 8 Slotregel 51 Bijlagen regels Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten Bijlage 2 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) 3 bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen 4 bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen Toelichting bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) 5 bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente heeft in het kader van het functieveranderingsbeleid het verzoek binnengekregen voor het omvormen van de bestaande (voormalige) agrarische schuur naar een woning op het perceel Plakstraat 25 in Winssen. Ter compensatie wordt een deel van deze schuur gesloopt als ook de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing op de locatie Koningstraat 63. Aangezien het initiatief past binnen de karakteristiek van de omgeving, het passend is met c.q. niet strijdig aan het ruimtelijke beleid en met dit initiatief deze voormalige schuur opgeknapt / herbouwd en daarmee duurzaam in stand gehouden kan worden, wil de gemeente hier medewerking aan verlenen. De realisatie van de woning in de bestaande schuur past niet in het geldende bestemmingsplan. Om het bouwplan te realiseren is het noodzakelijk een nieuw bestemmingsplan vast te stellen. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied is gelegen in het buitengebied ten zuiden van Winssen, op de hoek Plakstraat en Koningstraat. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding. Luchtfoto met globale aanduiding plangebied 1.3 Geldende plannen Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied', zoals op 14 juni 2011 is vastgesteld door de gemeenteraad van Beuningen en onherroepelijk geworden op 1 augustus 2012. Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemmingen 'Wonen'. Voorts geldt in het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. 6 bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen Uitsnede geldend bestemmingsplan met globale aanduiding plangebied Voor het gehele kadastrale perceel, waartoe ook de bestaande woning behoort, is een bestemmingsvlak opgenomen. Per bestemmingsvlak is maximaal 1 woning toegestaan, met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 10 meter. De woning is maximaal 1.000 m3, tenzij bestaand groter is. Per bouwperceel is 120 m2 aan vrijstaande bijgebouwen toegestaan alsmede een hooischelf. Ook hier geldt dat indien het bestaande oppervlakte bijgebouwen groter is, dit oppervlakte als het maximale oppervlakte geldt. Aangezien de bestaande schuur een groter oppervlakte heeft, is dit ook voor betreffend perceel van toepassing. 1.4 Leeswijzer Het bestemmingsplan bestaat uit meerdere onderdelen: een verbeelding waarop de bestemmingen in het plangebied zijn aangegeven en regels waarin de bepalingen voor de op de verbeelding vermelde bestemmingen zijn opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vergezeld van een toelichting waarin de achtergronden van het bestemmingsplan zijn beschreven. De verbeelding vormt samen met de regels het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. In de toelichting worden de keuzes die in het bestemmingsplan worden gemaakt nader gemotiveerd en verantwoord. De toelichting kan globaal opgedeeld worden in vier delen. Inleiding en gebiedsvisie In hoofdstuk 1 zijn de aanleidingen en het kader voor de planherziening beschreven. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. Juridische planbeschrijving In hoofdstuk 3 wordt de juridische planopzet beschreven. Doel is een nadere onderbouwing te geven wat met het plan wordt beoogd en hoe de instrumenten regels en verbeelding hierbij worden gehanteerd. bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) 7 bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen Verantwoording Hoofdstukken 4 en 5 geven de achtergronden, toelichting en motivatie op de gemaakte keuzen weer die uiteindelijk hebben geleid tot de uitgewerkte planopzet. In dit planonderdeel worden onder meer het (beleids)kader en de milieuaspecten uiteengezet. Uitvoerbaarheid Het laatste deel (hoofdstuk 6) gaat in op de financieel-economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. 8 bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie 2.1 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen op de hoek Plakstraat met de Koningstraat. Landschappelijk ligt het op de overgang tussen de oeverwal en het komgebied. Het komgebied ten zuiden van de Koningstraat is opener en grootschaliger in vergelijking met het oeverwalgebied. Ten zuidwesten van het plangebied ligt het gebied voor de zandwinning H1. Het oeverwallengebied kenmerkt zich door dorpse lintbebouwing op hogere delen afgewisseld met open zichten het gebied in. De Plakstraat is een dergelijk lint. Topografische kaart ca. 1925 (plangebied globaal aangeduid) Zowel de Plakstraat als de Koningstraat zijn lijnen / wegen die van oudsher in het landschap voorkomen. De Plakstraat vormt een verbinding vanuit het dorp met het zuidelijk gelegen buitengebied. Het zijn vooral deze op de oeverwal gelegen wegen waarlangs op organische wijze in min of meerdere mate lintbebouwing met beplante erven is ontstaan. In de huidige situatie is op het totale perceel een recent opgeknapte woning (met bijgebouw) aanwezig, alsmede de voormalige agrarische schuur. De schuur staat parallel aan de weg en is in vorm en beeldtaal duidelijk ondergeschikt aan de woning. De agrarische schuur is niet meer in gebruik, mede hierdoor dreigt verval wat ook op de omgeving uitstraalt. Het gehele perceel wordt via één inrit ontsloten op de Plakstraat. Door de koppeling van de schuur met de inrit, is aan de zuidzijde een groene erf aanwezig op de hoek van de Plakstraat met de Koningstraat. Langs de Koninstraat is sprake van eenzijdige laanbeplanting dat hier ook de overgang van de verschillende landschapstypes bendarukt. Het perceel kent langs de Plakstraat geen erfscheiding, waardoor het visueel doorloopt in de openbare ruimte. bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) 9 bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen 2.2 Toekomstige situatie In de toekomstige situatie wordt het perceel gesplitst en de schuur omgebouwd tot een woning. Afhankelijk van de bouwtechnische staat bestaat ook sloop en herbouw tot de mogelijkheid. In de architectonische vormgeving blijft het uiterlijk van een agrarische schuur behouden, waardoor het huidige erfensemble behouden blijft en de schuur zich in beeldtaal ondergeschikt toont ten opzichte van de bestaande woning. De bestaande en nieuwe woning maken gebruik van een gecombineerde inrit vanaf de Plakstraat. Ten opzichte van de bestaande schuur wordt van de noordelijke kop 5 meter gesloopt. Hiermee wordt ook op de locatie het bouwvolume verminderd en wordt extra afstand gecreëerd tussen de schuurwoning en de bestaande woning in het kader van privacy en het realiseren van voldoende ruimte voor de (gecombineerde) oprit. Gelijk aan de huidige situatie behoudt/krijgt de schuurwoning een nokrichting evenwijdig aan de Plakstraat. Terreinschets In de toekomstige situatie blijven de bestaande bomen behouden op het erf. Ook de greppel aan de zijde van de Plakstraat blijft behouden en kan de functie behouden voor waterberging/-afvoer van perceel. Langs de erfscheidingen van de schuurwoning komt een haag. Tussen de Plakstraat en de schuurwoningen worden enige bomen aangeplant (leilindes of fruitbomen). De erfbeplanting krijgt hiermee nabij de schuur een informeel karakter, waardoor de ondergeschiktheid van de schuur ten opzichte van de bestaande woning in het erfensemble wordt benadrukt. Het landelijke karakter van het perceel blijft met deze inrichting behouden. 10 bestemmingsplan "Plakstraat 25 Winssen" (ontwerp) bestemmingsplan Plakstraat 25 Winssen Gezien de huidige bouwkundige staat, is het noodzakelijk om bij de renovatie / herbouw tevens de gevels en het dak opnieuw vorm te geven. Mogelijk dat derhalve ook nog sprake kan zijn van volledige

Load more