Dott. Arch. ROBERTO MACCABRUNI 20138 Milano – Via Giacomo Manzù 2 Tel. +39 02 512949 Fax +39 02 83 22 499 Mobile +39 338 25 66 350 Email: [email protected] - Pec: [email protected] Ordine Architetti di Milano n. 945 – Albo Consulenti Tribunale Civile di Milano n. 10553

STIMA DI EDIFICIO UNIFAMILIARE SITO IN ORTA SAN GIULIO VIA 29

FRAZIONE IMOLO

Il CTU incaricato

Dott. Arch. Roberto Maccabruni

Milano, 12 ottobre 2018

0 . INDICE SINTETICO. 2

1 . Riferimenti catastali. Corpo: edificio singolo di 6 vani e servizi

Categoria: A/2 – abitazioni di tipo civile;

Dati catastali: foglio 7, particelle 21,18, 23, 24, 25, 26.

2 . Stato di possesso.

In occasione del sopralluogo espletato il 26 giugno 2018 si è verificato che l’unità immobiliare, sita in Orta San Giulio, Via Novara 29, risulta arredato ma libera da persone.

3 . Accessibilità degli immobili da parte di soggetti diversamente abili.

Il fabbricato risulta accessibile limitatamente al solo piano terreno; è possibile l’adattabilità mediante l’installazione di montascale elettromeccanico sulla doppia rampa di che conduce al piano primo.

4 . Proprietà.

Come risulta dalla visura catastale in atti effettuata in data 18/01/2018, la proprietà dell’unità immobiliare oggetto della presente stima risulta intestata a: xxx

5 . IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA.

Trattasi di fabbricato unifamiliare di due piani fuori terra collegati da scala interna, con piccolo cortile e locale cantina, annesso all’abitazione si sviluppa un area a parco privato in declivo da valle a monte attraversato da stradello pubblico, l’immobile è dotato di area a parcheggio sul lato a lago a cui si giunge attraversando la viabilità pubblica di Via

Novara, dal parcheggio per mezzo di scala in muratura si accede ad una superficie semicoperta ad uso di darsena privata. 3

5 . 1 . Identificato al Catasto Fabbricati e Terreni del di Orta San Giulio: FG MAPP. CAT. QUALITA’ CL. CONS SUPERFICIE RENDITA REDDITO REDDITO Mq. DOMINICALE AGRARIO

7 21 A/2 1 6 vani L. 1.356

7 18 area rurale 160

7 23 semin. arb. 2 390 € 1,41 € 1,71

7 24 prato arb. 3 950 € 1,96 € 2,21

7 25 prato arb. 3 1.770 € 3,66 € 4,11

7 26 prato arb. 3 1.280 € 2,64 € 2,97

6 . DESCRIZIONE GENERALE DELLA ZONA.

Zona costiera infrazione Imolo immediatamente a sud del centro cittadino di Orta San

Giulio affiancata dalla Strada Provinciale SP 229 che collega Novara con Gravellona

Toce.

Caratteristiche della Zona: semiperiferica.

Area urbanistica: ambito lacuale con edifici sparsi a tipologia di ville e piccoli insediamenti

residenziali, interessata da traffico locale e extraurbano di media portata (SP 229) con

parcheggi pubblici pressochè inesistenti.

La zona, è scarsamente abitata e urbanizzata, relativamente ai servizi alla persona, nel solo

nucleo centrale di Orta.

Attrazioni paesaggistiche: quelle offerte dal lago, dall’ Isola di Orta San Giulio con la sua

riserva naturale del .

Attrazioni storiche e culturali:

Basilica dell’isola di Orta San Giulio risalente al XII secolo , museo della Basilica, ville risalenti

al 1600 e 1700.

Principali collegamenti pubblici: Linea ferroviaria Novara, Orta, Domodossola (stazione

Orta/Masino), Autostrada A8 Milano Laghi (uscita Arona), Autostrada A26 Genova Voltri

(uscita ), Strada Provinciale 229 Novara/Gravellona Toce, linee di autoservizi 4 privati.

Servizi offerti dalla zona:

Concentrati nel Comune di Orta con scuole dell’infanzia, primarie e secondarie, secondarie di secondo grado sono a e Gozzano (distanza 10 km circa), l’ospedale più vicino

è quello di Borgomanero distante circa 15 km.

Sempre in Orta sono presenti supermercati (catena Conad e Orta Market), farmacie e ufficio postale, ambulatori medici di base.

Accessibilità delle parti comuni ai soggetti diversamente abili:

L’unità immobiliare risulta accessibile a livello di adattabilità (L. 13/89 e successive modifiche e integrazioni) con l’ausilio di montascale per raggiungere i piani superiori

(ammezzato e primo).

Attestazione di prestazione energetica:

Non richiesto nel presente incarico di stima.

Vincoli ambientali e Vincoli di prelazione dello stato ex D.Lgs 42/2004:

Vincolo ambientale ai sensi dell’Art. 29, L.R. N. 56/1977 (sponde dei laghi, dei fiumi, dei torrenti, dei canali e dei rii), non risultano vincoli monumentali sull’edificio trattandosi di architettura senza particolare pregio.

7 . VINCOLI ED ONERI GIURIDICI.

Non esistono, a conoscenza dello scrivente, vincoli e oneri giuridici tali da influenzare il valore dell’unità immobiliare.

8 . PRECEDENTI PROPRIETARI.

Trattandosi di fabbricato edificato agli albori del 1900 non risultano, allo scrivente, precedenti proprietari.

5

9 . SPESE CONDOMINIALI ANNUE A CARICO DELL’UNITA’ IMMOBILIARE

Trattandosi di immobile monofamiliare non vi sono spese condominiali.

10 . CONFORMITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA, CONSISTENZA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE. In

occasione del sopralluogo espletato in data 26/06/208 si è potuta accertare la sostanziale

conformità della distribuzione interna dei singoli locali, con la vigente planimetria redatta

dal Perito Industriale Sassi Angelo Giovanni il 20/03/1940 reperita presso l’Agenzia delle

Entrate – Catasto Fabbricati.

Si è comunque accertata l’irregolarità del bagno posto al piano ammezzato in quanto privo di antibagno affacciandosi su un locale di soggiorno e l’esistenza di un secondo bagno costruito nel cortiletto del piano terra addossato al muro del fabbricato, si presume senza alcuna autorizzazione.

Per le suddette irregolarità edilizie si renderà necessario predisporre un’istanza di sanatoria mediante Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) o Comunicazione Inizio Lavori

Asseverata (CILA), previo versamento delle dovute sanzioni e spese tecniche sia edilizie che catastali per un importo stimato di euro 3.000.

Di conseguenza, all’attualità, non si rende possibile certificare la regolarità edilizia dell’immobile.

Di seguito si riportano le planimetrie del fabbricato e l’estratto di mappa con evidenziate, in colore giallo, le singole particelle catastali relative all’intera proprietà intestata XXX

6

7

planimetrie piano terreno, ammezzato e primo

Estratto di mappa con indicazione in giallo dei mappali costituenti la proprietà Note sulla conformità urbanistica: 8

L’area in cui sorge l’edificio contrassegnata dal mappale 21, rientra nella fascia di rispetto di cui all’Art. 29, comma d) della L.R. 56/1977 che prescrive una distanza di metri 200 dalla sponda del lago d’Orta stabilendo, al comma 1, che “Lungo le sponde dei laghi ….. è vietata ogni nuova edificazioni, oltreché le relative opere di urbanizzazione …. “

L’Art. 55 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Comune di Orta San Giulio recante

“Fasce di rispetto lungo le sponde dei torrenti …. “ conferma il divieto di nuove costruzioni ad uso residenziale e per usi produttivi, industriali, artigianali, commerciali, turistici ed agricoli

…”.

Non essendo possibile, allo stato, condurre una indagine urbanistica più approfondita si ritiene che l’edificio esistente possa comunque essere assoggettato ad interventi edilizi di manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia nel rispetto della sagoma esistente.

Descrizione dell’unità immobiliare e sue pertinenze.

Trattasi di villetta residenziale singola risalente ai primi anni del 1900, edificata su due livelli con un piano terra costituito da due stanze separate dal vano scale; da una delle stanze si accede al piccolo cortile interno in cui è presente un bagno di servizio e un locale ad uso deposito/cantina con volta a botte in mattoni.

Al piano ammezzato, raggiungibile dalla scala, sono presenti due locali contigui e un bagno privo di antibagno; al primo piano si trova la zona notte con due camere doppie separate da un disimpegno su cui si affaccia il balcone vista lago.

L’unità immobiliare è priva di impianto di riscaldamento, sono unicamente presenti i due caminetti a legna al piano terreno e altro caminetto in una delle due camere da letto del primo piano.

La proprietà comprende inoltre un area a parcheggio di discrete dimensioni (mq. 160, mappale 18) posta fra la SP 229 e il lago atta ad ospitare almeno tre vetture di medio/grandi, dotata di cancello scorrevole automatizzato e di altra area contigua, 9 compresa nella superficie suddetta di ma.160, avente recinzione i ferro su muretto in pietra o mattone e doppio pilastro in pietra o mattoni, pavimentata in cemento accessibile da cancellata in ferro battuto dell’epoca di costruzione con apertura a doppia anta a lato della quale è posizionata la scaletta che conduce alla sottostante darsena semicoperta anch’essa con pavimento in cemento priva di pontili e boe di ormeggio.

La manovra di accesso al parcheggio è resa non agevole dall’obbligatoria manovra di marcia indietro in uscita sulla strada provinciale.

E’ inoltre presente il parco di 4.390 mq. destinato a verde privato al servizio dell’abitazione principale, a cui si accede da un cancello in ferro e scala in cemento direttamente dal vialetto di ingresso all’abitazione.

Detto parco comprende una zona pianeggiante fronte lago, di mq. 390 contenuta entro il muro di confine in pietra con sovrastante rete di recinzione, un tempo attrezzata con gazebo in ferro (ancora esistente) parzialmente pavimentata in pietra ad opus incertum, muretti contenitivi per orto, sedute in cemento, piccola costruzione in muratura ad uso deposito attrezzi, vasca di raccolta acqua piovana di m. 2,00 x 1,50, h. 1,00; l’area risulta attualmente piantumata con due palme ad alto fusto. Da tale superficie piana, tramite altra scaletta e cancello, si accede al percorso del parco boscato in salita a seguire le falde del monte retrostante, attraversato dalla strada vicinale di Imolo con calibro di circa m. 1,50, di proprietà si presume, pubblica o comunque di uso pubblico, protetta da un lato da recinzione a rete metallica e dall’altro da un muro in pietra intonacato.

Il parco era originariamente dotato di un percorso pedonale realizzato con scala e scalette con alzate e sponde in legno ancora parzialmente presente e percorribile che si inerpica sino al limite di proprietà, con presenza di piantumazioni ornamentali (canfore, palme, latifoglie, conifere) ormai in stato di abbandono e invaso da essenze infestanti.

Caratteristiche strutturali del fabbricato: 10

Copertura tipologia: a falde con tegole in cotto miste a canale e marsigliesi, struttura in legno con travi, travetti e listelli porta tegola, il sottotetto è accessibile tramite botola e presenta altezza ridotta (circa cm. 159) fra pavimento e colmo.

Fondazioni: tipologia: si presume,data l’epoca di costruzione, in pietra e

mattoni pieni.

Scala: tipologia: a doppia rampa con parapetto e corrimano in legno.

materiale: in pietra con pedate infisse nelle murature laterali.

ubicazione: interna all’abitazione in posizione centrale.

condizioni: a vista non sono stati rilevati problemi statici.

Solai: tipologia: travi in legno con sovrastante assito e controsoffitto in

arelle.

condizioni: a vista non sono stati rilevati problemi statici.

Strutture verticali: materiale: struttura portante in muratura di pietra e mattoni a

doppia testa;

Componenti edilizie di finitura: Infissi esterni: tipologia: finestre e portefinestre a doppia anta o singola in legno

verniciato originali dell’epoca di costruzione con vetri a

lastra semplice e oscuranti in persiane di legno.

condizioni: in pessimo stato conservativo.

Infissi interni: tipologia: porte ad anta singola o doppia in legno verniciato.

condizioni: scarse.

Pavimenti e riv.: tipologia: piano terreno: cucina pavimentata in lastre di pietra, tinello pavimentato in scaglie di marmo posato ad opus incertum;

piano ammezzato: i due locali sono pavimentati in

piastrelle di ceramica monocottura non coeve all’epoca di 11

costruzione; il bagno, edificato in epoca successiva, è

pavimentato e rivestito

perimetralmente in piastrelle di ceramica monocottura 20x20 ed è completo di sanitari e vasca, rubinetteria a miscelatori. condizioni: sufficienti.

Plafoni: tipologia: al civile.

condizioni: scarse

Porte ingresso: tipologia: principale in legno a doppia anta dell’epoca di

costruzione protetta da cancelletto basso in ferro

battuto e incorniciata da portale in pietra chiara

martellinata ad arco con chiave di volta, il portale si ripete anche nell’ingresso laterale verso corte.

Impianti:

Antifurto: non presente.

Ascensore: non presente.

Citofono: non presente.

Riscaldamento: assente, esistono tre caminetti a legna al piano terreno e

primo.

Elettrico: tipologia: a vista. condizioni: del tutto obsoleto e necessitante di

completo rifacimento.

conformità: ovviamente privo delle certificazioni di legge.

Gas: non presente, probabile utilizzo di bombole gpl per cottura.

Idrico: condizioni: esistente funzionante.

Fognatura: esistente. Informazioni relative al calcolo della consistenza: 12

Nella determinazione del valore si è tenuto conto della consistenza attuale dell’unità immobiliare, dell’ubicazione e delle caratteristiche di accessibilità e viabilità della zona, del grado di finitura e conservazione.

La superficie considerata per la valutazione del solo edificio residenziale è quella commerciale, comprensiva degli accessori, calcolata considerando quella totale, comprensiva di tutti i muri perimetrali (slp) calcolati al 100%. destinazione parametro superficie coefficiente superficie commerciale equivalente abitazione slp 153,00 1,00 153,00 balcone slp 1,70 0,30 0,51 cantina slp 18,00 0,50 9,00 cortile -- 25,00 0,10 2,50 porticati slp 10 0,30 3,00

168,00

11 . INFORMAZIONI REPERITE PRESSO IL COMUNE E IL DEMANIO LACUALE.

A seguito di esplicite richieste inoltrate dallo scrivente tramite PEC, il Comune di Orta San

Giulio in persona dell’Ing. M. Francisco, dell’Ufficio Edilizia Privata, ha risposto, in data

20/09/2018 che gli atti di fabbrica non sono attualmente disponibili in quanto attualmente conservati presso società esterna incaricata della loro digitalizzazione.

Interpellato, in data 21/09/2018 il “demanio lacuale convenzione lago d’orta” circa eventuali oneri dovuti per la superficie a piè d’acqua ha risposto, sempre via PEC in data

25/09/2018 il Responsabile, Arch. Gattoni Roberta, comunicando che: “presso codesto ufficio non è presente nessuna pratica di occupazione demaniale in capo alla Signora De

Felice inerente la darsena coperta, di conseguenza non è mai stato emesso nessun canone. Per poter quantificare l’ammontare del canone demaniale e degli arretrati, è necessario avere un elaborato grafico redatto da un tecnico abilitato che individui l’eventuale superficie di occupazione demaniale tenendo in considerazione il livello medio del lago d’Orta che è + 1,45 sopra lo zero idrometrico sull’idrometro che si trova in Comune di Omegna (zona giardini pubblici).” 13

12 . VALUTAZIONE COMPLESSIVA DELL’UNITA’ IMMOBILIARE AD USO ABITAZIONE

(particella 21).

12.1. Criterio di stima, fonti di informazione.

- Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate, 2° semestre 2017 per

abitazioni civili in normale stato conservativo ubicati in Orta San Giulio, zona centrale

– lungolago per ville e villini valori minimi €/mq. 1.650 sino a un massimo di €/mq.

2.400.

- Borsino Immobiliare di Orta San Giulio, quotazioni di zona Ottobre 2018 per villini in

buono stato posti sul lungolago, valore minimo €/mq. 1.129, medio €/mq. 1.411, prima

fascia €/mq. 1.693.

- Indagine di mercato effettuata dallo scrivente per ville e appartamenti messi in

vendita da agenzie immobiliari in Orta San Giulio, ubicati sulla fascia di lungolago o

immediatamente collinare in frazione Corconio (m. 150 circa dalla Via Novara, m.

1.000 circa da Via Novara 27); il campione ha riguardato n. 6 unità immobiliari in

sufficiente o buono stato conservativo da cui si è ricavato un valore medio di €/mq.

2.231.

Di conseguenza, sulla base delle ricerche sopra effettuate debitamente analizzate e mediate, considerate le caratteristiche intrinseche ed estrinseche nonchè la particolare ubicazione dell’unità immobiliare, posta immediatamente fronte lago (situazione rara da trovarsi) come desumibili dalle fotografie che si allegano si stima un valore di euro 1.889/mq.

Dalla suddetta cifra, a correzione in negativo della stima, va decurtata una percentuale di almeno il 30% per le scarse condizioni generali in cui si trova l’unità immobiliare, per l’esistenza di umidità nella parete contro muro che dovrà essere eliminata mediante raschiamento e posa di intonaci speciali e/o contropareti in cartongesso isolante e, 14 soprattutto per la presenza, a confine, della Strada Provinciale n. 229 priva di dossi o semaforizzazioni.

Per cui il valore raggiunto per la stima del fabbricato di cui al mappale 21 risulta pari a: euro

1.889/mq. – 30% = 1.322,00/mq. (arrotondato).

12 .2 . Valutazione a corpo.

Villetta di n. 6 vani e servizi di due piani fuori terra sita in Orta San Giulio (NO), frazione Imolo comprensiva di cantina /deposito fuori terra, corte e portichetto di ingresso. destinazione superficie equivalente valore unitario valore complessivo abitazione mq. 168,00 € 1.322,00 € 222.096,00 valore a corpo € 222.096,00

13 . VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL PARCHEGGIO A CIELO APERTO E SOTTOSTANTE

DARSENA (particella 18).

13.1. Criterio di stima e fonti di informazione.

L’area pavimentata, protetta da recinzione, si suddivide in due porzioni, una destinata a parcheggio con passo carraio non segnalato capace di contenere n. 3 autovetture ed altra circa di equivalente superficie ad uso di solarium e sottostante darsena di pari superficie.

Per l’area a parcheggio si stima un valore a metro quadro di euro 930 ricavato dai valori minimi espressi dall’Agenzia delle Entrate, banca dati delle quotazioni immobiliari anno

2017, 2° semestre per posti auto scoperti posti sul lungolago di Orta San Giulio, importo minimo giustificato dalle difficoltà in uscita delle autovetture a causa della immediata presenza della S.P. 229; il suddetto valore è da ritenersi altresì congruo in quanto non vi è alcuna disponibilità di parcheggio sulla pubblica viabilità.

Per cui il valore di stima risulta il seguente: 15 superficie del mappale mq. 160, superficie a parcheggio mq. 80 circa; valore per posto auto m. 5,50 x 2,50 = mq. 13,75 mq. 13,75 x €/mq. 930 = euro 12.787,50 x n. 3 posti auto = euro 38.362,00 (arrotondato). Per l’area scoperta confinante con quella a parcheggio ma da questi divisa da muretto e cancello scorrevole oltre ad autonomo accesso con cancello a due ante in ferro battuto, dotata di scala in muratura che conduce alla sottostante darsena, la cui sommatoria delle due superfici è pari a circa mq. 160, si ritiene adeguato, anche in considerazione del suo utilizzo per usi ludico/sportivi, assegnare un valore pari al

20% del prezzo al mq. dell’immobile residenziale, per cui il valore di stima risulta il seguente:

- superficie area solarium/darsena mq. 160 x €/mq. 264,40 = euro 42.304,00.

14 . VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL PARCO ARBORATO DI PERTINENZA A CIELO APERTO

E SOTTOSTANTE DARSENA (particelle 23, 24, 25, 26).

Il parco privato si suddivide in due distinte aree, una pianeggiante di mq. 390 fronte lago posta ad una altezza di circa m. 3,00 dalla quota strada (particella 23), collegata all’abitazione da una scala in cemento ed in parte pavimentata con beole e gazebo in ferro.

Per tale superficie, agevolmente fruibile e atta ad essere goduta ma non raggiungibile da persone con ridotta o assente capacità motoria si stima un valore del 5% rapportato al prezzo al mq. dell’abitazione come consigliato dai “Criteri per la determinazione della superficie catastale ai sensi del DPR 138/1998” Banca dati delle quotazioni immobiliari pubblicato periodicamente dalla Agenzia delle Entrate per aree scoperte a verde che assegna a tali spazi un valore sino al 10%.

Per cui il valore di stima risulta pari a; mq. 390 x €/mq. 66 = euro 25.740,00. Per la seconda area boscata e avente morfologia con curve di livello crescenti in salita e dunque di scarsa fruizione, si ritiene doversi applicare, quale valore base, i valori agricoli pubblicati dalla Commissione Provinciale Espropri per la Provincia di Novara valevole per l’anno 2016 Regione Agraria 6 comprendente il Comune di Orta San Giulio (valori espressi 16 in ettari):

- Particella 24 (prato arborato) mq. 950 x €/mq. 1,18 (euro/ettaro 11.800) = euro 1.121,00;

- Particella 25 (prato arborato) mq. 1.770 x €/mq. 1,18 (euro/ettaro 11.800) = euro

2.088,60; - Particella 26 (prato arborato) mq. 1.280 x €/mq. 1,18 (euro/ettaro 11.800) = euro

1.510,40; Totale valore di stima = euro 4.720,00.

Tale valore è suscettibile di integrazione pari al 200% in considerazione della sua natura di verde privato al servizio dell’abitazione suscettibile, per la sua morfologia, ad essere valorizzato con la creazione di modellazioni a terrazzamenti ad uso agricolo o florovivaistico; per cui si avrà: euro 4.720,00 + 200% = euro 14.160,00.

14 . 1 . Riepilogo dei valori stimati. Valore abitazione: euro 222.096,00;

Valore parcheggio: euro 38.362,00;

Valore solarium e darsena privata: euro 42.304,00;

Valore porzione parco in piano: euro 25.740,00;

Valore parco in falda: euro 14.160,00;

Totale euro 342.662,00.

14 . 2 . Adeguamento e correzione della stima:

- Riduzione del valore del 5% dovuta all’immediatezza della vendita

giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi e

o canoni demaniali dovuti : euro 17.133,00. - A dedurre sanzioni e oneri per sanatoria edilizia: euro 3.000,00

14 . 3 . Prezzo a base d’asta del lotto:

Valore immobile nello stato di fatto in cui si trova applicate le decurtazioni sopra elencate: euro 322.529,00. 17

Prezzo di vendita del lotto nello stato di libero: euro 322.529,00.

Il Perito Estimatore

Dott. Arch. Roberto Maccabruni

Allegati alla CTU.

Allegato 1 - Rilievo fotografico esterno e interno;

Allegato 2 - planimetria catastale e visura per soggetto dell’immobile;

Allegato 3 - Estratto banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare – OMI –

dell’Agenzia del Territorio anno 2017 – semestre 2°;

Allegato 4 - Estratto borsino immobiliare Orta San Giulio ottobre 2018; 18

Allegato 5 - tabella dei valori agricoli medi dei terreni valvole per l’anno 2016;

Allegato 6 - corrispondenza PEC con Comune di Orta San Giulio e demanio lacuale

convenzione lago d’Orta.

14 . Rilievo fotografico.

L’abitazione. 19

20

Il parco 21

22

Il parcheggio e la darsena 23

24