PESQUISA ADEMI DO MERCADO IMOBILIÁRIO
RELATÓRIO DE OUTUBRO DE 2012
I – INTRODUÇÃO
O objetivo deste relatório é analisar os resultados da Pesquisa ADEMI no mês de Outubro de 2012 no que diz respeito ao VSO (Vendas Sobre Oferta, antigo IVV), às unidades disponíveis para venda e às efetivamente escrituradas . Os números foram estudados de forma geral e segmentados por região, finalidade, tipologia e preço/m² privativo.
II - CONCEITOS UTILIZADOS
Unidades Disponíveis : são todas as unidades colocadas a venda (estoque + lançamentos no mês), isto é, todas as unidades dos empreendimentos participantes da Pesquisa ADEMI menos as permutadas, as vendidas e as fora de venda.
Escrituras : são as unidades efetivamente vendidas (escrituradas). Na análise temporal (item IV), o total escriturado no período é o somatório das escrituras nos meses.
VSO – Vendas Sobre Oferta (antigo IVV – Índice de Velocidade de Vendas): é a relação entre as unidades escrituradas no mês e as unidades disponíveis no início do mesmo mês. Na totalização do período, o VSO médio é obtido através da média dos VSOs mensais.
III – LANÇAMENTOS
A tabela e o gráfico a seguir mostram o comportamento dos lançamentos imobiliários na cidade do Rio de Janeiro, no período de Outubro de 2011 a Outubro de 2012.
Lançamentos Mês Unidades Lançadas Empreendimentos Unidades Outubro 2011 a Outubro 2012 Out/11 20 2.903 Nov/11 20 2.827 4.000 Dez/11 19 3.461 3.500 Jan/12 8 670 3.000 Fev/12 5 579 2.500 Mar/12 19 1.689 2.000 Abr/12 8 367 1.500 Mai/12 14 2.280 Jun/12 15 1.888 1.000 Jul/12 12 1.189 500 Ago/12 16 1.360 0 Set/12 16 2.414 Out/12 14 1.423 Total 186 23.050
Em Outubro de 2012 foram lançados 14 empreendimentos na cidade do Rio de Janeiro, 13 residenciais e 1 comercial, totalizando 1.423 novas unidades, a saber: 1.417 residenciais (83 na Barra da Tijuca, 116 em Botafogo, 42 em Campo Grande, 556 em Jacarepaguá, 150 no Recreio, 440 em Tomás Coelho e 30 na Vila Valqueire) e 6 comerciais no Recreio.
ADEMI – Departamento de Pesquisa 1
Comparando Outubro de 2011 com Outubro de 2012 observa-se que o número de unidades lançadas no mês decresceu 51%. Em Outubro de 2011 foram lançadas 2.903 novas unidades e em Outubro de 2012, 1.423.
O mês com o maior número de unidades lançadas entre Outubro de 2011 e Outubro de 2012 foi dezembro de 2011 com 3.461 unidades. Abril de 2012, foi o mês com menos unidades lançadas no período, 367.
IV – PERFORMANCE COMERCIAL - ANÁLISE TEMPORAL
O universo da Pesquisa ADEMI de vendas (Performance Comercial) é composto pelos empreendimentos (estoque + lançamentos no mês) das principais incorporadoras atuantes na cidade do Rio de Janeiro.
A tabela a seguir mostra os resultados da Pesquisa ADEMI de Performance Comercial 1 no período de Outubro de 2011 a Outubro de 2012.
EMPREEND. UNIDADES UNIDADES MÊS/ANO PARTICIPANTES VSO DISPONÍVEIS ESCRITURADAS DA PESQUISA
Out/11 267 15.367 1.713 11,1% Nov/11 265 14.371 1.617 11,3% Dez/11 266 15.454 1.475 9,5% Jan/11 283 14.431 911 6,3% Fev/12 282 14.239 813 5,7% Mar/12 292 14.491 1.177 8,1%
Abr/12* 263 10.395 823 7,9%
Mai/12 277 11.605 2.169 18,7% Jun/12 273 11.139 1.107 9,9% Jul/12 274 10.420 872 8,4% Ago/12 284 10.902 1.267 11,6% Set/12 281 10.558 908 8,6% Out/12 284 10.602 776 7,3% Totais / Médias 276 - 15.628 -
*A partir de abril de 2012, o número de empreendimentos participantes da Pesquisa ADEMI e o número de unidades disponíveis passaram por um ajuste técnico.
Em Outubro de 2012, a pesquisa ADEMI de vendas registrou a participação de 284 empreendimentos com um estoque de 10.602 unidades.
Do total disponibilizado para a venda em Outubro de 2012, foram escrituradas 776 unidades contra as 1.713 unidades em Outubro de 2011. Comparando os períodos apresentados anteriormente, verifica-se que as unidades vendidas registraram uma variação negativa de 55%.
O mês que atingiu o maior número de unidades escrituradas em todo o período, de Outubro de 2011 a Outubro de 2012, foi maio de 2012, com 2.169 unidades. Já o mês com o menor número de vendas foi outubro de 2012 com 776 unidades escrituradas, conforme ilustra o gráfico a seguir.
1 Para informações completas acesse as “Vendas no Mês/Semana” dentro da seção “Pesquisa ADEMI do Mercado Imobiliário” no site da ADEMI (www.ademi.org.br).
ADEMI – Departamento de Pesquisa 2
Unidades Vendidas - Outubro 2011 a Outubro 2012 2.500
2.000
1.500
1.000
500 0
*A partir de abril de 2012, o número de empreendimentos participantes da Pesquisa ADEMI e o número de unidades disponíveis passaram por um ajuste técnico.
V -ANÁLISE GERAL
No mês de Outubro de 2012, em um universo de 284 empreendimentos acompanhados pela Pesquisa ADEMI de Performance Comercial, 284 responderam à pesquisa, totalizando 62.902 unidades. Encontravam-se disponíveis para venda 10.602 unidades e foram escrituradas 776. O VSO do mês foi de 7,3%.
Saldo de Disponíveis x Unid. Escrituradas Empreendimentos: 284
Outubro 2012 Unidades: 62.902 7,3%
Unidades Disponíveis: 10.602
Unidades Escrituradas: 776
VSO: 7,3%
92,7% Saldo de Disponíveis Escrituradas
VI – ANÁLISE POR REGIÃO
Região 1 : Barra da Tijuca , Grumari, Itanhangá, Jacarepaguá , Joá, Recreio dos Bandeirantes , Vargem Grande , Vargem Pequena e Vila Valqueire .
Região 2 : Alto da Boa Vista, Botafogo , Catete, Copacabana, Cosme Velho, Flamengo , Gávea, Glória, Humaitá, Ipanema, Jardim Botânico , Lagoa , Laranjeiras , Leblon , Leme, Rocinha, São Conrado , Urca e Vidigal.
Região 3 : Abolição, Acarí, Água Santa, Anchieta, Andaraí, Barros Filho, Bento Ribeiro, Cachambi , Campinho, Cascadura, Cavalcanti, Coelho Neto, Colégio, Complexo do Alemão, Costa Barros, Del
ADEMI – Departamento de Pesquisa 3
Castilho , Encantado, Engenheiro Leal, Engenho da Rainha, Engenho de Dentro , Engenho Novo, Grajaú, Guadalupe, Higienópolis, Honório Gurgel, Inhaúma, Irajá , Jacaré, Jacarezinho, Lins de Vasconcelos, Madureira , Maracanã, Marechal Hermes, Maria da Graça , Méier , Oswaldo Cruz, Parque Anchieta, Parque Columbia, Pavuna, Piedade, Pilares, Praça da Bandeira, Quintino Bocaiúva , Riachuelo, Ricardo de Albuquerque, Rocha Miranda, Sampaio, São Francisco Xavier, Tijuca , Todos os Santos, Tomás Coelho, Turiaçu, Vaz Lobo, Vicente de Carvalho, Vila da Penha , Vila Isabel, Vila Kosmos e Vista Alegre.
Região 4 : Benfica , Cajú, Catumbi, Centro , Cidade Nova, Estácio, Gamboa, Mangueira, Rio Comprido, Santa Tereza, Santo Cristo, São Cristóvão , Saúde, e Vasco da Gama.
Região 5: Bonsucesso, Brás de Pina, Cidade Universitária, Cordovil, Ilha do Governador, Jardim América, Manguinhos, Maré, Olaria, Parada de Lucas , Penha, Ramos e Vigário Geral.
Região 6: Bangu , Barra de Guaratiba, Campo dos Afonsos, Campo Grande , Cosmos, Deodoro, Guaratiba, Inhoaíba, Jardim Sulacap, Magalhães Bastos, Paciência, Padre Miguel, Pedra de Guaratiba , Realengo, Santa Cruz, Santíssimo, Senador Camará, Senador Vasconcelos, Sepetiba e Vila Militar.
As Regiões analisadas em Outubro de 2012 tiveram a participação dos bairros acima, grifados em negrito.
A tabela e os gráficos a seguir mostram os resultados da Pesquisa ADEMI de Performance Comercial quanto às seis Regiões citadas acima, para o mês Outubro de 2012. Região 1 Região 2 Região 3 Região 4 Região 5 Região 6 Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO 5.979 457 7,6% 187 56 29,9% 1.848 121 6,5% 69 3 4,3% 2 2 100,0% 2.517 137 5,4% 10.602 776 7,3%
Disponíveis por Região Escrituras por Região Outubro 2012 Outubro 2012 Região 1 Região 1 23,7% 17,7% Região 2 Região 2 0,02% 0,3% Região 3 0,4% Região 3 0,7% 56,4% Região 4 15,6% Região 4 58,9% Região 5 Região 5 17,4% Região 6 7,2% Região 6 1,8%
Em Outubro de 2012, a Região1 (composta pela Barra da Tijuca, Jacarepaguá, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Grande, Vargem Pequena e Vila Valqueire) disponibilizou o maior número de unidades para venda (5.979), correspondendo a 56,4% do total ofertado e alcançou o maior volume de vendas (457 unidades, representando 58,9% das vendas totais). Já o maior VSO médio do mês, 100%, ficou com a Região 5 (composta por Parada de Lucas).
ADEMI – Departamento de Pesquisa 4
O quadro a seguir mostra o desempenho dos bairros quanto às unidades disponibilizadas para venda e às efetivamente vendidas no mês de Outubro de 2012.
RANKING DE BAIRROS - Outubro 2012
UNIDADES BAIRRO POSIÇÃO VENDAS BAIRRO POSIÇÃO DISPONÍVEIS Jacarepaguá 1º 295 Jacarepaguá 1º 2.648 Campo Grande 2º 136 Campo Grande 2º 2.301 Recreio 3º 88 Barra da Tijuca 3º 2.071 Barra da Tijuca 4º 64 Recreio 4º 1.111 Botafogo 5º 53 Vila da Penha 5º 643 Vila da Penha 6º 40 Del Castilho 6º 347 Del Castilho 7º 36 Tijuca 7º 271 Irajá 8º 14 Madureira 8º 216 Tijuca 9º 12 Bangu 9º 213 Vila Valqueire 10º 10 Méier 10º 188 Méier 11º 9 Vila Valqueire 11º 143 Cachambi 12º 6 Maria da Graça 12º 127 Laranjeiras 13º 3 Botafogo 13º 105 Engenho da Rainha 13º 3 São Cristóvão 14º 66 Benfica 14º 2 São Conrado 15º 30 Parada de Lucas 14º 2 Irajá 16º 29 Engenho de Dentro 15º 1 Flamengo 17º 25 São Cristóvão 16º 1 Laranjeiras 18º 14 Bangu 17º 1 Cachambi 18º 14 Total 776 Engenho da Rainha 19º 11 Lagoa 20º 9 Vargem Grande 21º 5 Leblon 22º 3
Pedra de Guaratiba 22º 3 Benfica 23º 2
Parada de Lucas 23º 2 Vargem Pequena 24º 1
Jardim Botânico 24º 1 Engenho de Dentro 24º 1
Quintino Bocaiúva 24º 1 Centro 24º 1
Total 10.602
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Em Outubro de 2012, Jacarepaguá atingiu o primeiro lugar no “ranking” de unidades vendidas com 295 unidades, em segundo lugar ficou Campo Grande com 136 unidades e, em terceiro, o Recreio com 88 unidades escrituradas. A Barra da Tijuca ocupou a quarta posição com 64 unidades vendidas e Botafogo a quinta com 53. Os cinco primeiros colocados somaram 82% do total vendido em Outubro de 2012.
Com relação às unidades disponíveis, Jacarepaguá apresentou o maior estoque, 2.648, seguido de Campo Grande (2.301) e da Barra da Tijuca (2.071). O Recreio ocupou o quarto lugar com 1.111 unidades e a Vila da Penha o quinto com 643 unidades.
VII – ANÁLISE POR TIPOLOGIA/FINALIDADE
O quadro e os gráficos a seguir mostram como se distribuem as unidades residenciais e comerciais dentro do universo da Pesquisa ADEMI. Comercial Residencial Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO 2.710 53 2,0% 7.892 723 9,2% 10.602 776 7,3%
Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Escrituras por Finalidade por Finalidade - Outubro 2012 Outubro 2012
10.000 7%
7.500 Disponíveis 5.000 Escrituras 2.500 Comercial 0 Comercial Residencial Residencial 93%
Do total de unidades disponíveis à venda no mês de Outubro de 2012, 74% eram de unidades residenciais e 26% de comerciais. Quanto às unidades escrituradas, 93% eram de unidades residenciais e 7% de comerciais.
i – RESIDENCIAL
Quartos Disp. Escr. VSO Escrituras por Tipologia 1 Q 102 8 7,8% Residencial - Outubro 2012 2 Q 4.471 469 10,5% 0,1% 0,0% 0,4% 1,1% 3 Q 2.247 171 7,6% 9,8% 1 Q 8,2% 4 Q 869 71 2 Q 3 Q 5 Q 16 0 0,0% 23,7% 4 Q Loft 3 1 33,3% 5 Q
Lote 184 3 1,6% 64,9% Loft Lote Total 7.892 723 9,2%
As tipologias “2 e 3 quartos” apresentaram, no mês de Outubro de 2012, a maior oferta e o maior volume de vendas. Foram ofertadas 4.471 unidades com “ 2 quartos” e 2.247 com “ 3 quartos”, as duas tipologias somaram 85% de tudo o que foi disponibilizado para a venda no mês (56,7% “ 2 quartos” e 28,5% “ 3 quartos”). Quanto às vendas, foram escrituradas 469 unidades de “ 2 quartos” e 171 unidades de “ 3 quartos”, correspondendo, na soma, a 89% das vendas totais do mês. ADEMI – Departamento de Pesquisa 6
ii – COMERCIAL
Tipo Disp. Escr. VSO 2,1% Sala 2.557 53 Loja 153 0 0,0% Total 2.710 53 2,0%
Unid. Disponíveis x Unid. Escrituradas Escrituras por Tipologia por Tipologia Comercial - Outubro 2012 Comercial - Outubro 2012
0,0% 4.000 3.000 Disponíveis Sala Loja 2.000 Escrituras 1.000 0 Sala Loja 100,0%
No mês de Outubro de 2012, no universo da Pesquisa ADEMI, foram vendidas 53 salas e nenhuma loja. O VSO médio da tipologia comercial ficou em 2,0%.
VIII – ANÁLISE POR FAIXA DE PREÇO/M² PRIVATIVO
Até R$2.000 De R$2.001 a R$4.000 De R$4.001 a R$10.000 Acima de R$10.000 Total Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO Disp. Escr. VSO 355 19 5,4% 2.892 163 5,6% 6.629 524 7,9% 726 70 9,6% 10.602 776 7,3%
Percentual de Venda sobre Oferta Disponíveis por Preço/M² Escrituradas por Preço/M² Priv. Outubro 2012 Priv. Outubro 2012 12,0% 9,6% 2% 10,0% 7% 3% 9% 7,9% Até R$2.000 Até R$2.000 8,0% 5,4% 5,6% 6,0% De R$2.001 a De R$2.001 a R$4.000 21% R$4.000 4,0% 27% De R$4.001 a De R$4.001 a 2,0% R$10.000 R$10.000 0,0% 63% 68% Acima de Acima de Até R$2.000 De R$2.001 a De R$4.001 a Acima de R$10.000 R$10.000 R$4.000 R$10.000 R$10.000
Em Outubro de 2012, a maior oferta e a maior vendagem foram de imóveis com preço médio por metro quadrado “de R$4.001 a R$10.000 ”. Foram disponibilizadas para a venda 6.629 unidades de imóveis com preço médio por metro quadrado “de R$4.001 a R$10.000 ”, representando 63% do total ofertado no mês de Outubro, e foram vendidas 524 unidades nessa faixa de preço/m², correspondendo a 68% das vendas no mês. O maior VSO médio do mês, 9,6%, ficou com imóveis com preço médio por metro quadrado “Acima de R$10.000 ”.
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