Résidence EHPAD
LMNP Censi-Bouvard Classique
Book Commercial Le Clos d’Aliénor Le Bouscat (33)
Le Bouscat (33) Bordeaux
La plate-forme dédiée à l’investissement immobilier
La Résidence
Un cadre de vie privilégié
Un emplacement en centre-ville à quelques pas du futur La création d’un lieux de vie harmonieux grâce à une tramway reliant Bordeaux. extension moderne reliée par une galerie vitrée au bâtiment existant en cours de rénovation. Un quartier résidentiel et verdoyant. Un parking extérieur pour l’accueil des visiteurs. Une résidence située dans un parc boisé de 6 000 m², et attenante à un château classé.
31 rue LAMARTINE Le Bouscat 33110 LE BOUSCAT
Le Clos d’Alienor Le Bouscat (33) Une résidence entièrement pensée pour le confort des résidents
94 chambres simples dont 14 lits en unité Alzheimer et 12 en unités de vie pour grands dépendants.
Un premier bâtiment sur 2 niveaux communiquant avec un second sur 3 niveaux, chacun desservis par des ascenseurs.
De nombreux services et espaces détente permettant d’agrémenter la vie des résidents : kinésithérapie et ergothérapie, psychologue, salle de bain thérapeutique, salon réminiscence.
Un jardin paysagé clos entre les deux bâtiments et un patio au coeur de la nouvelle construction permettant aux résidents de bénéficier d’espaces extérieurs sécurisés.
Un restaurant implanté côté ville, au sud, avec de larges baies vitrées, donnant sur un terrasse protégée.
Un établissement moderne, chaleureux et convivial parfaitement adapté aux besoins des résidents.
Illustrations non contractuelles Le Gestionnaire
Descriptif
400 300 500 Nom : ORPEA 521 Date de création : 1989 200 600 Chiffre d’affaires 2013 : 1, 608 milliard d’ Résultat net 2013 : 116 ,9 M Taille (en nb de résidences)
15 ans Groupe privé indépendant, Orpéa s’impose comme le leader européen de 10 ans 20 ans la prise en charge de la dépendance avec 521 établissements, soit 51 529 lits et 30 000 collaborateurs.
5 ans 2525 ans ans Aujourd’hui, la progression du groupe confirme la pertinence de sa stratégie de développement, sur un secteur à la pérennité évidente. Expérience / Ancienneté ORPEA, à la capitalisation boursière de près de 3 milliards d’euros*, enregistre un chiffre d’affaires d’1,6 milliard d’euros, soit une hausse de 12,5 % par rapport à l’année précédente.
0 % * mai 2014 -5 % +5 %
7,3 % -10 % +10 %
Performance financière 2013
50 % 71 % 25 % 75 %
0 % 100 %
Taux de croissance du nombre de lits sur les 5 dernières années Pourquoi ce Gestionnaire ?
Une expérience de 25 ans dans la prise en charge globale de la dépendance.
Le leader européen du secteur avec 521 résidences en exploitation.
Une capacité financière avérée, avec un chiffre d’affaires et un résultat net en constante augmentation.
Une ambitieuse stratégie de développement, notamment à l’international. Implantations des résidences
Stratégie du groupe Suite à l’acquisition stratégique de Senevita, gestionnaire de maisons de retraite en Suisse, et de Silver Care, opérateur allemand de maisons de retraite, ORPEA relève son objectif de chiffre d’affaires 2014 à 1 930 M. Le groupe poursuit par ailleurs sa stratégie basée sur l’accélération de son développement international en concrétisant un premier projet en Chine.
Des lieux de vie alliant confort hôtelier, convivialité et soins de qualité La situation géographique
Le Bouscat : commune accueillante et séduisante
Une ville prisée de la banlieue Bordelaise
Le Bouscat, autrefois village rural abritant tonneliers et vignerons, est aujourd’hui considéré comme le prolongement de Bordeaux et fait partie du « Neuilly Bordelais », tout en conservant son charme d’antan et sa douceur de vivre.
Une situation idéale aux portes de Bordeaux
Au cœur de la communauté urbaine de Bordeaux, et à quelques minutes de son centre- ville, Le Bouscat offre à ses habitants un cadre de vie privilégié. Très bien desservie par le réseau de transport en commun bordelais, Le Bouscat se tient à proximité immédiate en bus ou en tramway du centre de la capitale régionale.
Un environnement verdoyant et préservé
Réputée pour son hippodrome et sa proximité immédiate avec le Golf de Bordeaux, la cité Bouscataise peut également se targuer de la richesse de son patrimoine : la statue de Shelemo Selinger « la Tauromachie », la Villa Jeanne et le Château de Castel d’Andente font partie des monuments faisant la fierté de la ville.
Le Bouscat Répartition de la population 23 075 habitants du Bouscat
Commune de l’aire urbaine de Bordeaux, 75 et + : 13 % métropole se situant parmi les plus attractives de 0-29 ans : 32 % France (730 000 habitants)
A 1h de la côté Atlantique et de ses stations balnéaires de renom 60-74 ans : 14 % 30-59 ans : 41 % La Gironde, destination aux milles visages
Un climat tempéré, des plages et des vignobles à perte de vue, un goût prononcé pour la fête aux accents du Sud : il fait bon vivre et séjourner en Gironde, pays des vins de Bordeaux et plus vaste département de France.
1 463 700 habitants Une population en croissance continue Le plus vaste département de De nombreux atouts France métropolitaine Un littoral aux stations balnéaires très animées en été Un département viticole où l’on retrouve les grandes exploitations qui font la renommée mondiale des vins de Bordeaux
Un littoral préservé aux sites de renom tels Accès le Bassin d’Arcachon et la Dune du Pilat
Accès routier Accès ferré Accès avion Bordeaux : 5 km Gare TGV Bordeaux : 8 km Aéroport de Bordeaux-Mérignac : 11 km Arcachon : 75 km Angoulème : 120 km Bayonne : 190 km Bordeaux, ville lumière et son incomparable Toulouse : 260 km architecture
LE BOUSCAT
Un environnement des plus agréables, aux vignobles mondialement connus BORDEAUX
2 km Descriptif Produit
Calendrier
Obtention Actabilité Livraison de Permis prévisionnelle prévisionnelle Permis purgé
5 MAI 2014 4ème TRIMESTRE 2014 2ème TRIMESTRE 2016
Fiscalité Défiscalisation + IRPP (4) 20 % récupération de TVA (3) 25,8 % 11 % Eligibilité du support (1) : Censi-Bouvard* / Classique
Année prévisionnelle de défiscalisation : 2016 0 % 40 %
Récupération possible de TVA (2) : NON OUI * Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Niveau de Défiscalisation Censi-Bouvard*
Caractéristiques générales
Mobilier inclus 4,40 % 150 K 4 % Hors mobilier* 30 m2 4,50 % 125 K 175 K 3 % 5 % 2020 m m2 2 40 m2
191 K 100 K 200 K 2 % 6 % 10 m2 50 m2
Enveloppe d’investissement HT Rendement HT/HT Surfaces en m2 mobilier inclus * rendement moyen arrondi au dixième le plus proche. Typologie : chambres simples
52 60 VEFA Individuel (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
40 80 Total résidence 94 VIR Semi-collectif (Vente d’Immeuble à Rénover) 20 100 Collectif Achevée Nombre de lots Type d’habitat Type de construction
(1) Dans le respect des conditions d’obtentions relatives à l’investisseur. (2) Suppose la réalisation des démarches d’obtention par l’investisseur. (3) (11 % + TVA à 20 %) / 1,20 = 25,8 %. Le taux de défiscalisation s’applique sur le montant HT. L’investisseur a la possibilité de récupérer la TVA (20 %) qui s’applique sur le montant HT. Les 25,8 % mentionnés ci-dessus correspondent au possible pourcentage - sur le TTC - qui peut revenir à l’investisseur, sous la forme d’une récupération de TVA et/ou d’une réduction d’impôts. (4) Taux valables pour les actes passés avant le 31 décembre 2016. Bail
Durée du bail (5) : 11 ans et 9 mois Type de Bail (5) : Meublé
(5) Renouvellement par tacite reconduction : NON OUI
Loyer
Prise en charge des intérêts intercalaires (6) : NON OUI
Attestation de pré-loyers en cas de paiement comptant (6) : NON OUI
(5) Engagement du loyer par bail du gestionnaire : NON OUI Règlement des loyers (5) : Trimestriel
Augmentations annuelles autorisées du coût Indexation des loyers (5) : d’hébergement des personnes âgées publiées chaque année par le Ministère de l’Economie et des Finances, plafonnées à 2,5 % par an à la hausse et à 0 % à la baisse (5) Application de l’indexation de révision des loyers (5) : Tous les 3 ans
7 000
6 000 8 000 8 391
5 000 9 000
Montants des loyers annuels HT perçus par l’investisseur
Tableau des charges (5) (7)
Catégorie Désignation Investisseur Gestionnaire Entretien des lieux, du mobilier et des éléments d’équipement Entretien Renouvelement du mobilier équipant les chambres tous les 9 ans Assurance incendie, explosion, dégât des eaux, risques locatifs, pertes de loyers… Assurance Assurance de la copropriété Gros travaux (cf. Article 606 du code civil) et mise en conformité Travaux Menus travaux et petits travaux d’embellissement Charges de copropriété non récupérables (frais de syndic, ...) et frais de gestion Divers Taxe sur les ordures ménagères Impôts fonciers (estimation de la taxe foncière : à partir de 250 )
(5) Selon les modalités décrites dans le bail commercial. En cas de défaillance du gestionnaire et d’aléas du marché, il existe cependant un risque d’impayés et, le cas échéant, d’ouverture de procédure collective (6) Dans les conditions des attestations du promoteur. (7) Ce tableau n’inventorie pas de manière exhaustive l’ensemble des charges susceptibles de s’appliquer lors de l’acquisition. Analyse Produit
2,83 3 24 2 4,14 3
1,6524 1515 Dynamisme local Facilité de vie 15 3 3 2 4 2 4 4,1 Potentiel de valorisation 4,2 1515
Avec une définition immobilière spécifique, le prix de revient au Proximité des services Rareté du bien m² habitable est plus élevé que pour l’immobilier traditionnel. 3 2 3,884 Cet actif dispose cependant d’une lisibilité exceptionnelle puisqu’il attirera des investisseurs, qui 15 bénéficieront alors du même cadre fiscal avantageux. Du fait Marché et environnement d’une faible sensibilité aux cycles immobiliers, de rendements élevés 3 3,21 et d’une offre limitée sur le marché 2 4 Idéalement située aux portes secondaire, ce support offre ainsi de Bordeaux, la résidence est une grande stabilité associée à une facilement accessible, à deux pas liquidité optimale. du trem. L’ensemble des services et commerces sont également à 15proximité immédiate.
Scoring Patrimonial
En centre-ville, la résidence « Le Clos d’Aliénor » est située à deux pas des commerces, services, du parc de la Chéneraie et du tramway. Cet environnement ainsi 3 3 3,49 que la qualité architecturale de la résidence font 3,85 24 2 4 de cet actif une opportunité d’investissement rare. 15 15
Valorisation immobilière Perspectives
La résidence offre un lieu de vie harmonieux, grâce à une Le Bouscat bénéficie du dynamisme de l’ensemble de extension moderne reliée par une galerie vitrée au bâtiment l’agglomération et mène deux projets d’envergure : le premier existant, son jardin aménagé et ses nombreux espaces de dédié au logement (« Îlot Renault », à deux pas de la résidence convivialité. Le Clos d’Aliénor), le second au transport (nouvelle ligne de tramway).
4 3 3 3 243,9 243,9 2 4 4 3 2 15 1515 1 2 3 4 Ville établie Ville en devenir Projets urbains Pérennité architecturale Foncier 4 3 2 1
2
3 3 3 3,1 3,5 2 4 2 4 3 4 243,9
1515 15 Rare Aménagements intérieurs Performance énergétique Très rare Pérennité du bien
Indicateurs non-contractuels - Plus d’informations sur le scoring disponibles sur le site www.cerenicimo.fr Mise à jour : juillet 2014
3 3 24 24
4,8 4,8 1515 3 24 Taux d’occupation Optimisation du nombre de lits par résidence 4,58
3 3 15 24 24
4,6 4,7 1515 Pérennité de l’exploitation Performance financière Image Avec 94 lits répartis dans deux bâtiments (une partie rénovée et une extension) et sur 3 niveaux desservis par ascenseurs, la résidence propose des services en adéquation avec les besoins des 3 Seniors dépendants. En exploitation depuis 1990, 24 l’établissement affiche une grande lisibilité.
4,73 15
Gestionnaire 3 Groupe privé indépendant, 24 ORPEA s’impose comme l’un des principaux acteurs français 4,43 dans la prise en charge de la dépendance. 15
Scoring Exploitation
ORPEA est l’acteur historique de référence sur le secteur des résidences médicalisées. Le Groupe bénéficie de plus 3 de 20 ans de savoir-faire et d’une capacité financière 3 244,14 reconnue, offrant ainsi lisibilité et pérennité à cet 24 investissement. 4,25
15 15
Adéquation du bien Rareté du bien
Avec ses nombreux services et espaces détente (kinésithérapie, A proximité de Bordeaux et située dans le centre-ville du Bouscat, psychologue, tisanerie, bibliothèque, ...), la résidence favorise la résidence « Le Clos d’Aliénor » répond à une demande forte le bien-être et la convivialité. en matière d’hébergement des Seniors dépendants.
3 3 3 3 24 24 24 24 4,3 4,2 4,3 4,3
1515 1515 Vieillissement de la Services complémentaires Proximité des services Parc de logements population disponibles à proximité
Indicateurs non-contractuels - Plus d’informations sur le scoring disponibles sur le site www.cerenicimo.fr Un référencement
Les principales raisons d’investir dans cette résidence :
Un emplacement de choix en cœur de ville, aux portes de Bordeaux
Une enveloppe attractive à partir de 190 715 HT (hors frais d’acquisition)
Un rendement moyen de 4,40 % HT/HT (1)
Une résidence gérée par le groupe ORPEA, leader européen sur le secteur de la dépendance
(1) Rendement incluant le mobilier soit 4,50 % HT/HT hors mobilier (rendement moyen arrondi au dixième le plus proche).
Pour vous assurer que cette offre répond à vos besoins, à vos projets, à votre situation personnelle, financière et patrimoniale, une étude personnalisée réalisée par un professionnel du patrimoine qui vous assistera pour comprendre la portée et les risques de l’opération est nécessaire. La législation en vigueur, le marché de l’immobilier d’investissement et votre situation personnelle et financière étant susceptibles d’évolution, les informations présentes sur le présent document ne sont données qu’à titre purement indicatif.
Toute représentation ou reproduction intégrale ou partielle est interdite. cerenicimo.fr Tél : 02 28 21 05 10
Une exploitation Notaire Vendeurs
Maître ALEXANDRE NIORT 94 3 rue Rossini 115 rue de la Santé 75 009 PARIS 75 013 PARIS 115, rue de la Santé 75 013 PARIS
CERENICIMO SAS au capital de 315 800 € - 401 206 305 RCS NANTES Carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerces - Préfecture de Loire Atlantique n°1089 RCP AIG Police n° : 2.400.231 - Garantie COVEA CAUTION n° : 20756 avec réception de fonds