Urbanizacja gmin podmiejskich w świetle studiów uwarunowań...
A R T Y K U £ Y
Człowiek i Środowisko 38 (3-4) 2014, s. 5-28
Teresa Topczewska
URBANIZACJA GMIN PODMIEJSKICH W ŚWIETLE STUDIÓW UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. ASPEKTY METODOLOGICZNE
Słowa kluczowe: urbanizacja, gmina, strefa podmiejska Warszawy, studium uwa- runkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, prognozowanie, programowanie i planowanie rozwoju i zagospodarowania przestrzennego gminy.
1. Wprowadzenie
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (studium uikzp) sporządza się w celu określenia polityki przestrzen- nej, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego [Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzen- nym]. W studium należy określić przeznaczenie terenów, dokonać podziału przestrzeni gminy na podstawowe obszary i strefy oraz określić zasady i graniczne standardy użytkowania terenów w poszczególnych strefach1.
1 Ustawodawca nie ustalił zunifikowanych obszarów o różnym przeznaczeniu ani zasad ich podziału na strefy o różnych funkcjach.
5 Teresa Topczewska
Obszary rozwoju zabudowy/urbanizacji powinno się wyznaczać, uwzględ- niając potrzeby gminy w zakresie rozwoju mieszkalnictwa, działalności gospodarczej, infrastruktury społecznej i technicznej oraz jej możliwości ekonomiczne2. Ich powierzchnia powinna być szacowana na podstawie analizy dotychczasowego przebiegu i perspektywicznej prognozy zjawisk demograficznych i społeczno-gospodarczych. Powinno się uwzględniać nie tylko dotychczasowe rezerwy terenów przeznaczonych pod inwesty- cje w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.), ale także wolne tereny na obszarach zainwestowanych. [J. Bobiński i T. Topczewska, 1996; Gospodarka Przestrzenna gmin, 1998; Z. Ziobrowski i inni, 1996]. Gminy podmiejskie, zwłaszcza położone w strefach oddziaływania dużych miast, podlegają szczególnej presji urbanizacji i zagrożeniom żywiołowego „rozlewania się” zabudowy. W celu racjonalnego gospoda- rowania ich przestrzenią niezbędne jest jednoznaczne oddzielanie obszaru przeznaczonego do zainwestowania od terenów otwartych, które powinny być chronione przed ekspansją zabudowy. W artykule przedstawiono wyniki analizy i oceny studiów uikzp dziesięciu gmin podmiejskich z punktu widzenia metodologii prac nad określeniem polityki urbanizacji. Szczególną uwagę zwrócono na sposoby i metody: prognozowania rozwoju (demograficznego, społeczno-gospodar- czego), określania potrzeb terenowych i możliwości rozwoju zagospodaro- wania przestrzennego, kształtowania struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy, określania chłonności inwestycyjnej terenów. W ocenie ustaleń studiów uwzględniono ich spójność z przepisami Ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2009 roku w sprawie projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Odniesiono się ponadto do wska- zań metodycznych sporządzania studium, zawartych w opublikowanych poradnikach metodycznych. Do badań wybrano gminy położone w strefie oddziaływania War- szawy, w tym sześć gmin wiejskich (Lesznowola, Raszyn, Michałowice, Stare Babice, Izabelin, Jabłonna), dwie gminy miejsko-wiejskie (Piaseczno i Łomianki), dwa miasta (Kobyłka i Sulejówek). Objęte analizą studia uikzp
2 Gmina jest zobowiązana nie tylko do budowy dróg gminnych i innych elementów infrastruktury, ale także do wypłaty odszkodowania właścicielom nieruchomości, których część została wydzielona pod drogę.
6 Urbanizacja gmin podmiejskich w świetle studiów uwarunowań... zostały uchwalone w latach 2009-2014. Zmiany w stosunku do poprzednich dokumentów studiów zostały wprowadzone nie tylko ze względu na nowe podstawy prawne ich sporządzania3, ale także liczne wnioski – we wszyst- kich gminach – o zmianę przeznaczenia terenów rolnych na budowlane. Na wstępie należy zaznaczyć, że w żadnym analizowanym dokumen- cie studium nie przedstawiono oceny dotychczasowego procesu urbanizacji gminy – zakresu zjawiska i jego negatywnych skutków. Analizę i ocenę zmian w zagospodarowaniu przestrzennym opublikowała w internecie tylko gmina Łomianki. Studia uikzp zostały opracowane przez różne zespoły projektantów, wybrane przez władze gminne w drodze przetargów. Głównymi projek- tantami siedmiu studiów są architekci, a trzech studiów – architekci kra- jobrazu. W skład poszczególnych zespołów weszło od trzech do jedenastu specjalistów. Większość zespołów nie można uznać jako interdyscypli- narne. W niektórych zespołach zabrakło specjalistów od infrastruktury technicznej. Tylko w jednym zespole wziął udział socjolog. W żadnym zespole nie zatrudniono ekonomisty. Wyraźna jest przewaga architektów i architektów krajobrazu.
2. Prognozowanie rozwoju
Prognozowanie rozwoju nie jest obowiązkiem sporządzającego stu- dium uikzp. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zobowiązano gminy do przedstawienia uwarunkowań jej zagospodaro- wania przestrzennego, wynikających z sytuacji demograficznej, społecznej i gospodarczej. Tego rodzaju przesłanki polityki przestrzennej gminy mogą być określane w oparciu o prognozy zawarte w dokumencie strategii rozwoju, albo opracowane specjalnie na potrzeby studium. Powinny być one zorientowane na wskazanie przyszłych inwestycji (mieszkaniowych, gospodarczych, infrastrukturalnych) oraz związanych z ich realizacją po- trzeb terenowych. Użyteczność strategii rozwoju gminy do prac nad studium można ocenić z punktu widzenia uwzględnionej problematyki społeczno-go- spodarczej, a przede wszystkim stopnia rozpoznania przyszłych zdarzeń i procesów, które będą miały wpływ na przemiany w zagospodarowaniu
3 Do 2003 roku obowiązywały przepisy Ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku o zagospo- darowaniu przestrzennym.
7 Teresa Topczewska i sposobach użytkowania terenów. Szczególnie przydatne (w warunkach gospodarki rynkowej) są prognozy opracowane w oparciu o metodę sce- nariuszy, która umożliwia uwzględnianie wielu zmiennych oraz genero- wanie kilku alternatywnych scenariuszy przebiegu zjawisk i procesów. [Z. Ziobrowski i inni, 1996] Analiza strategii rozwoju 10 badanych gmin wykazała słabość czę- ści diagnostyczno-prognostycznej tych dokumentów. Strategie rozwoju konstruowane są na podstawie analizy SWOT, opracowywanej w oparciu o wiedzę uczestników warsztatów (tzw. „lokalnych ekspertów”), a nie stu- dia specjalistów. Tylko w trzech dokumentach strategii (gmin: Lesznowola, Michałowice, Łomianki) odniesiono się do rozwoju zaludnienia w okresie perspektywicznym. Założenia dotyczące wzrostu liczby mieszkańców tych gmin określono na podstawie dotychczasowych tendencji przyrostu naturalnego i skali migracji. W strategii rozwoju gminy Michałowice za- łożono warianty rozwoju demograficznego (umiarkowany i dynamiczny). We wszystkich strategiach nie przewiduje się skali rozwoju budownictwa mieszkaniowego i działalności gospodarczej. W studiach uikzp dwóch gmin (Stare Babice, Kobyłka) brakuje założeń dotyczących liczby mieszkańców w okresie perspektywicznym (2020 rok). W studiach sześciu gmin (Lesznowola, Raszyn, Michałowi- ce, Łomianki, Jabłonna, Sulejówek) przyjęto założenia dotyczące liczby ludności w okresie perspektywicznym (2020 r.), w tym w studiach trzech gmin (Raszyn, Michałowice, Łomianki) w dwóch wariantach. Podobnie jak w dokumentach strategii, zakładane w perspektywie liczby ludności nie są uzasadniane. W przypadku gminy Lesznowola i Michałowice istnieje rozbieżność między strategią a studium w kwestii przyszłego zaludnienia. Dla gminy Izabelin została wykonana (w ramach prac nad studium uikzp) „Ekspertyza rozwoju demograficznego do roku 2020” na potrzeby plano- wania rozwoju mieszkalnictwa. Określono rozmieszczenie ludności w 2020 roku w poszczególnych jednostkach osadniczych. W tabeli 1 zestawiono dane dotyczące zaludnienia badanych gmin w latach 1990, 2000, 2011 – według GUS oraz zakładaną liczbę miesz- kańców w 2020 roku – według studiów uikzp. W okresie 2000-2011 w większości badanych gmin zaznaczyła się wyższa dynamika wzrostu liczby ludności niż w ubiegłym okresie 1990-2000. Dwie gminy (Jabłonna i Lesznowola) niemal podwoiły liczbę mieszkańców. W sześciu gminach (Raszyn, Izabelin, Michałowice, Łomianki, Stare Babice, Piaseczno) liczba ludności wzrosła w granicach 115-166%. W dwóch miastach (Kobyłka, Sulejówek) zaludnienie pozostało niemal na tym samym poziomie. Na
8 Urbanizacja gmin podmiejskich w świetle studiów uwarunowań... okres perspektywiczny do 2020 roku wysoki wzrost liczby mieszkańców założono w gminie Lesznowola (o 100%), w mieście i gminie Łomianki (o 65% – w II wariancie), w gminie Izabelin (o ok. 65%) oraz w gminie Jabłonna (o 49%).
Tabela 1. Zaludnienie badanych gmin w latach 1990-2011 i prognoza na 2020 rok
Gmina/ 1990- 2000- 2011- 1990 2000 2011 2020 /miasto 2000 2011 2020 m. i gm. 37 800 44 300 73 450 90 000 117,2 165,8 . Piaseczno gm. Leszno- 9 300 11 200 21 469 43 000 120,4 191,7 200,3 wola gm. Raszyn 16 600 18 400 21 190 wariant I 110,8 115,2 108,5 23 000 118,0 wariant II 25 000 gm. Micha- 10 600 13 100 16 918 wariant I 123,6 129,1 94,6 łowice 16 000 118,2 wariant II 20 000 gm. Stare . 12 400 17 137 . . 138,2 . Babice4 gm. Izabelin . 8 400 10 343 17 000 . 123,1 164,4 m. i gm. 14 200 17 600 24 231 wariant I 123,9 137,7 Łomianki 32-35 000 wariant II 40 000 gm. Jabłon- 7 300 8 600 16 809 25 000 117,8 195,4 148,7 na m. Kobyłka 13 600 16 600 20 186 . 122,1 121,6 .
m. Sulejó- 16 400 17 800 19 323 23 000 108,5 108,6 119,0 wek
Źródło: liczba ludności w 1990, 2000 i 2011 roku – według GUS, prognozowane zaludnienie w 2020 roku – według studiów uikzp
4 Stare Babice i Izabelin w 1990 roku stanowiły jedną gminę o zaludnieniu 17300 osób.
9 Teresa Topczewska
3. Programowanie potrzeb terenowych i określanie możliwości rozwoju zagospodarowania przestrzennego gminy
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakłada na gminy obowiązek uwzględniania w studium uikzp uwarunkowań wynikających m.in. „z potrzeb i możliwości rozwoju gminy”. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2004 roku w sprawie zakresu projektu studium należy określić wpływ uwarunkowań na ustalenie kierunków i zasad zagospodarowania przestrzennego gminy, w tym zmian w strukturze przestrzennej oraz w przeznaczeniu terenów. Planowanie rozwoju zagospodarowania przestrzennego gminy wyma- ga oszacowania potrzeb terenowych pod rozwój (mieszkalnictwa, działal- ności gospodarczej, infrastruktury społecznej i technicznej) oraz określenia możliwości udostępnienia odpowiednich terenów. Potrzeby terenowe określa się dla inwestycji publicznych i prywat- nych. Bilans potrzeb terenowych dla inwestycji publicznych powinien być zawarty w Wieloletnim Planie Inwestycyjnym, a także w prognozach skutków finansowych ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W celu określenia potrzeb terenowych dla inwestycji pry- watnych niezbędna jest prognoza demograficzna gminy (najlepiej w formie scenariuszy rozwoju demograficznego) oraz prognoza lub założenia doty- czące rozwoju społeczno-gospodarczego i jakości życia mieszkańców (w formie scenariuszy rozwoju społecznego i gospodarczego). [Z. Ziobrowski i inni, 1996; Z. Ziobrowski, 2012] Podaż terenów wyznaczonych w studium i w m.p.z.p. powinna być zrównoważona z przewidywanym popytem. W pierwszej kolejności po- winno się planować zabudowę wolnych terenów w granicach istniejącego zainwestowania. Tereny wskazywane do zabudowy poza granicami istnie- jącego zainwestowania powinny być możliwie najlepiej dostępne komu- nikacyjnie. Nadmiar rezerw terenowych pod zabudowę jest szkodliwy dla zrównoważonego rozwoju gminy. Wynika na ogół z braku oszacowania potrzeb terenowych lub przyjmowania w studium zbyt odległego horyzontu czasowego planu. Umożliwia zajmowanie pod inwestycje terenów w przy- padkowej kolejności, co prowadzi do: rozpraszania zabudowy, nieefektyw- nego wykorzystywania infrastruktury i chaosu przestrzennego. Analizę potrzeb terenowych związanych z urbanizacją przeprowadziły – w uproszczony sposób – tylko trzy spośród dziesięciu badanych gmin, a mianowicie gm. Michałowice, m. i gm. Piaseczno oraz m. Sulejówek.
10 Urbanizacja gmin podmiejskich w świetle studiów uwarunowań...
Pozostałe gminy nie spełniły ustawowego obowiązku określenia uwa- runkowań zagospodarowania przestrzennego, wynikającego z „potrzeb i możliwości rozwoju gminy”. W Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzen- nego gminy Michałowice porównano wielkość obszarów pod zainwe- stowanie, ustaloną w planie miejscowym z 1992 r. (500 ha) z obszarami rzeczywistego zainwestowania (300 ha). Uznano, że rozwój zagospodaro- wania przestrzennego gminy może odbywać się poprzez uzupełnianie już wyznaczonych w planie terenów budowlanych, a dopiero w dalszej kolejno- ści należy rozważać zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na budowlane. Stwierdzono, że w przypadku II wariantu rozwoju demograficznego (do 22 tys. osób) wystąpią bariery dostępności do infrastruktury technicznej (zwłaszcza kanalizacji), komunikacji (ze względu na trudności z wykupem terenów po drogi) i infrastruktury społecznej (oświata, administracja). W Studium miasta i gminy Piaseczno również przyjęto, że potrzeby terenowe dla rozwoju mieszkalnictwa, w związku z prognozowanym wzrostem liczby mieszkańców (do 90 tys. osób), mogą być zaspokojone na podstawie dotychczasowych ustaleń planistycznych. Założono, że tereny wyznaczone do zabudowy („odrolnione” na podstawie planu ogólnego i planów szczegółowych, sporządzonych pod rządami ustawy z 1994 r., ustalone w obowiązujących planach oraz przeznaczone do „odrolnienia” w planach, które będą sporządzane zgodnie z podjętymi uchwałami) są wystarczające do zaspokojenia potrzeb związanych ze wzrostem liczby mieszkańców. W Studium Sulejówka założono, że działania na rzecz prawidłowego zagospodarowania przestrzennego miasta uwarunkowane są m.in. wykorzy- staniem w pierwszej kolejności istniejących rezerw terenowych w obrębie obszarów zainwestowanych (przede wszystkim na terenach jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej i produkcyjno-magazynowej wzdłuż Traktu Brzeskiego) oraz obszarów objętych uchwalonymi planami miejscowymi. Jednocześnie ustalono ograniczanie zmiany przeznaczenia terenów rolnych na budowlane (m.in. zachowanie terenów rolnych na południe od ul. Czy- nu Społecznego jako rezerwy dla rozwoju miasta w dalszej przyszłości). W celu określenia potrzeb terenowych na rozwój zagospodarowania prze- strzennego postawiono pytania dotyczące realnych perspektyw przyrostu liczby mieszkańców i miejsc pracy oraz konkurencyjności miasta. Jedno- cześnie podjęto problem możliwości wykorzystania terenów pod rozwój mieszkalnictwa (przez inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych), usług publicznych, centrów usługowych, rekreacji i sportu, miejsc pracy
11 Teresa Topczewska poza centrami. Analizy przeprowadzono na podstawie materiałów zawar- tych w Strategii rozwoju miasta Sulejówek do 2015 roku oraz Planu za- gospodarowania przestrzennego województwa mazowieckiego. Wskazano tereny pod zabudowę mieszkaniową dla 4 tys. osób – zgodnie z prognozą wzrostu liczby ludności do 2020 roku. W dokumentach studium pięciu gmin w części pt. „Uwarunkowania wynikające z potrzeb i możliwości rozwoju gminy” przedstawiane są różne inne treści, a mianowicie: gm. Lesznowola – uwarunkowania zewnętrzne (szanse) rozwoju gminy zawarte w strategii i planie zagospodarowania przestrzennego wojewódz- twa, strategii rozwoju powiatu oraz strategii rozwoju gminy (w formie wypisów, bez komentarzy); gm. Raszyn – stwierdzenie o potrzebie zachowania w gminie funkcji rolniczej oraz dostosowania rozwoju infrastruktury technicznej i spo- łecznej do tempa procesu urbanizacji; gm. Stare Babice – cele strategiczne i zadania do realizacji; gm. Izabelin – informacja, że potrzeby i możliwości rozwoju gminy (takie jak: zrównoważony rozwój, poprawa warunków zamieszkiwania, podnoszenie atrakcyjności gminy w celu zwiększenia migracji ludności) zostały zdefiniowane w Strategii rozwoju; m. Kobyłka – informacja, że ocena dotycząca zasobów i poziomu życia ludności, sposobu użytkowania i zainwestowania terenów, poziomu urbanizacji, środowiska przyrodniczego, komunikacji i infrastruktury technicznej zawarta jest w Strategii rozwoju. W studium dla gminy Łomianki i Jabłonna w ogóle nie wyodrębniono części poświęconej uwarunkowaniom, które wynikają z potrzeb i możliwo- ści rozwoju gminy i mają wpływ na kierunki i zasady zagospodarowania przestrzennego gminy.
4. Cele rozwoju
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązuje sporządzającego studium uikzp do uwzględnienia m.in. ustaleń strategii rozwoju gminy. Oznacza to konieczność wzięcia pod uwagę – przy okre- ślaniu kierunków zagospodarowania przestrzennego – celów rozwoju spo- łeczno-gospodarczego. Cele te powinny być skonkretyzowane w studium w postaci celów operacyjnych odnoszących się do sfery przestrzennej. W studium trzeba bowiem ustalić, jakie zmiany w strukturze funkcjonal-
12 Urbanizacja gmin podmiejskich w świetle studiów uwarunowań... no-przestrzennej gminy są konieczne z punktu widzenia przyjętych celów oraz na jakich obszarach. W studiach uikzp czterech gmin (Michałowice, Stare Babice, Izabe- lin, Piaseczno) w ogóle nie określono celów rozwoju. W studiach trzech gmin (Lesznowola, Raszyn, Jabłonna) sformułowano cele o charakterze ogólnym. W „studium” gminy Jabłonna „zrównoważony rozwój społeczno- -gospodarczy w harmonii z ochroną środowiska przyrodniczego” jest celem nadrzędnym (podobnie jak w dokumencie Strategia rozwoju). W studiach gmin Lesznowola i Raszyn zrównoważony rozwój jest jednym z celów strategicznych. W obydwu dokumentach celem strategicznym jest także „ugruntowanie znaczenia gminy jako wielofunkcyjnego ośrodka” w aglo- meracji warszawskiej (gmina Lesznowola – ośrodkiem ponadlokalnym, a Raszyn – lokalnym). Ponadto celami strategicznymi w studium Leszno- woli są: „zapewnienie sprawności funkcjonowania systemu komunikacyj- nego przy rosnącym poziomie motoryzacji” i „stworzenie podstaw obsługi turystyki i wypoczynku w gminie”. Natomiast w studium Raszyna jako cel strategiczny wymieniono także „stworzenie warunków dla dynamicznego i harmonijnego rozwoju społeczno-gospodarczego”. W studium gminy miejsko-wiejskiej Łomianki cel strategiczny do- tyczy przekształceń struktury przestrzennej obszaru („takie sukcesywne kształtowanie jej rozwoju, aby stworzyć jak najlepsze warunki godnego i bezpiecznego życia jej mieszkańców i ich rodzin oraz rozwijania ich przedsiębiorczości i aktywności zawodowej, kulturalnej i społecznej przy wykorzystaniu walorów przyrodniczych gminy oraz bliskości Warszawy”). Jest on skonkretyzowany poprzez cele szczegółowe: ekologiczne, społecz- ne, ekonomiczne, transportowe. Celem ekologicznym jest m. in. „racjonalne zagospodarowanie terenu Doliny Łomiankowskiej …” W studiach miast Kobyłka i Sulejówek długofalowe cele rozwoju charakteryzują przyjęte kierunki zmian w ich strukturze zagospodarowania. Sulejówek ma być kształtowany „jako zielony ośrodek mieszkaniowo-usłu- gowy, przyjazny dla mieszkańców, użytkowników, środowiska”. Drugim celem rozwoju miasta jest ”tworzenie zróżnicowanych funkcjonalnie stref rozwoju ekonomicznego w oparciu o inwestycje mające charakter nie- uciążliwy dla otaczających terenów”. Cele polityki przestrzennej miasta Kobyłka to: „harmonizowanie procesów rozwojowych, prawidłowy rozwój funkcji mieszkaniowej i usługowo-produkcyjnej, podnoszenie efektywno- ści gospodarczej, kształtowanie prawidłowego układu komunikacyjnego miasta i powiązań z systemem komunikacji ponadlokalnej, przebudowa, rozbudowa i tworzenie atrakcyjnych ośrodków usługowych jako przestrzeni
13 Teresa Topczewska publicznych, ochrona i wzbogacanie środowiska przyrodniczego i kultu- rowego, rozwój funkcji rekreacyjnej”.
5. Kształtowanie struktury funkcjonalno-przestrzennej gmin
Podział obszaru gminy według przeznaczenia i sposobu użytkowania terenów W Ustawie z dnia 27 lipca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ustalono podziału przestrzeni gminy na podstawo- we kategorie obszarów oraz nie wyróżniono stref o różnych funkcjach i cechach w obrębie obszaru rozwoju funkcji osadniczej. Wymienia się jedynie różnego rodzaju obszary ochrony (środowiska i jego zasobów, przyrody, krajobrazu kulturowego, uzdrowisk, dziedzictwa kulturowego i zabytków, dóbr kultury współczesnej) oraz obszary specjalne (zagro- żenia powodzią, osuwania się mas ziemnych, złóż kopalin z filarem ochronnym, pomników zagłady i ich stref ochronnych, wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji, terenów zamkniętych i ich stref ochronnych …). W poradniku metodycznym pt. „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy” [1996] uznano potrzebę wyróż- niania następujących obszarów: objęte ochroną, wyłączone z zabudowy (z wyodrębnieniem rolniczej przestrzeni produkcyjnej), predysponowane do rozwoju i do intensywnych procesów urbanizacji, przekształceń. W po- radniku „Gospodarka przestrzenna gmin” [1998] wskazano wydzielanie w strukturze gminy dwóch stref: potencjalnego rozwoju funkcji osadniczych i terenów otwartych. W projekcie standardów planistycznych, opracowa- nych przez TUP, zaproponowano wydzielanie w obszarze gminy trzech rodzajów stref: otwarte, urbanizowane, specjalne. W studiach uikzpz dziesięciu gmin, objętych analizą, przestrzeń zosta- ła podzielona w różny sposób (tabela 2). W gminie Lesznowola wyróżniono miejscowość gminną i pozostały obszar. Tereny rolne potraktowano jako potencjalne obszary inwestycyjne. W studium m. i gm. Piaseczno wydzie- lono tylko obszary zurbanizowane i rozwoju urbanizacji. W pozostałych ośmiu gminach, poza obszarami zurbanizowanymi i rozwoju urbanizacji (w niektórych gminach – o różnym stopniu intensywności), wyodrębniono także obszary wyłączone z zabudowy. Przestrzeń nie podlegająca urbanizacji została określona w studiach uikzp dziewięciu gmin w różny sposób, a mianowicie:
14 Urbanizacja gmin podmiejskich w świetle studiów uwarunowań...