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LES MARCHÉS IMMOBILIERS ISÈRE / FÉVRIER 2017 Editorial de Me Jacques ESPIE Président de la Chambre des Notaires de l’Isère Un marché dynamique 2016 confirme la reprise des volumes, déjà constatée en 2015 après un cycle de cinq ans en dents de scie. Cette hausse d’activité s’inscrit dans un marché qui paraît sain et sélectif. Tout ne se vend pas et pas +7,6% dans n’importe quelles conditions. Sain car tout le monde en profite. La hausse On revoit nettement réapparaître les primo-accédants sur le marché, du prix au m² médian alors qu’entre 2009 et 2014 ils étaient les grands absents. Sain car des appartements neufs la hausse des volumes ne va pas nécessairement avec la hausse des en Isère prix. Sur l’ensemble de l’Isère, dans l’ancien, la stabilité a été de mise en 2016. Les facteurs de la reprise Les conditions du marché ont été dopées par plusieurs facteurs : 209 000 € l’attractivité des taux d’intérêt, une relative stabilité des prix, le succès Le prix de vente médian du dispositif Pinel pour les investisseurs dans le neuf, ainsi que celui des maisons anciennes du prêt à taux zéro (PTZ). La baisse des taux, continue depuis 4 ans, corrélée à la baisse des en Isère prix a contribué à l’augmentation du pouvoir d’achat immobilier. Entre 2008 et 2016, il a même grimpé, au plan national, de 29 %. Selon une étude du Crédit Foncier, en huit ans, les mensualités des Français ont reculé de 22 %, soit une économie de 140 euros par mois, et leur +7,3% capacité d’endettement a progressé de 35 %. Dans notre département, les acquéreurs Grenoblois, à échéance constante, ont gagné 23 m2 La hausse des volumes supplémentaires ! de ventes d’appartements Ces taux très bas ont donc permis à beaucoup de Français d’augmenter anciens sur un an en Isère leur budget pour un effort mensuel équivalent et cela a notamment permis le retour important des primo-accédants. L’effet d’aubaine créé par les taux ne permet pas à lui seul d’expliquer le regain d’attrait pour l’immobilier. Dans un contexte où l’argent n’est pas cher, où l’épargne est mal récompensée et les produits financiers 2 180 € incertains, investir dans la pierre, valeur refuge par excellence, a Le prix au m² médian retrouvé toute sa pertinence. Les dispositifs gouvernementaux qui des appartements ont été réaménagés ces dernières années - et qui sont reconduits dans la loi de finances 2017 - l’ont été dans le bon sens et ils sont anciens à Grenoble désormais efficaces, qu’il s’agisse du PTZ ou encore du mécanisme Pinel qui encourage l’investissement locatif. Cette bonne santé se confirme dans le neuf où les transactions et les mises en chantier sont également reparties à la hausse. 20% des acquéreurs de moins 30 ans achètent dans le secteur Nord Isère (tous biens confondus) 10, rue Jean Moulin 38180 SEYSSINS Tél : 04 76 48 13 47 – Fax : 04 76 48 39 05 Site internet : http://chambre-38.notaires.fr Courriel : [email protected] Répartition des ventes en Isère À fin novembre 2016, la répartition des ventes 2006 2016 est stable comparativement à l’an passé. 82% 44% des ventes concernent des appartements 41% 38% anciens ou des maisons anciennes. 33% Sur 10 ans, le constat est différent. Les marchés du bâti ancien ont gagné des parts de marché 13% 13% 9% 9% (+3 points pour les appartements anciens et +5 points pour les maisons anciennes). A contrario, les parts des appartements neufs Appartements Appartements Maisons anciennes Terrains à bâtir et du foncier ont reculé de 4 points chacune. anciens neufs Les marchés immobiliers Isère / Février 2017 1 Conjoncture immobilière en France (hors IdF) France (hors IDF) Auvergne-Rhône-Alpes Isère Évolution Évolution Évolution Prix médian Prix médian Prix médian sur 1 an sur 1 an sur 1 an Appartements anciens 2 220 €/m² -0,9% 2 420 €/m² 0,6% 2 060 €/m² -0,2% Appartements neufs 3 640 €/m² 1,7% 3 870 €/m² 3,5% 3 590 €/m² 7,6% Maisons anciennes 157 500 € 1,0% 200 000 € 2,6% 209 000 € 4,3% Terrains à bâtir 58 800 € -0,9% 84 200 € 5,3% 85 000 € -3,3% En France (hors IDF), à fin novembre 2016, le prix au m² En Isère, sur le marché des maisons anciennes, médian des appartements neufs a augmenté pour la les prix enregistrent une hausse sur un an plus troisième année consécutive et établit un nouveau prononcée qu’au niveau régional (+4,3% et +2,6% record : 3 640 €/m². Aux niveaux de l’Auvergne- respectivement). L’évolution des prix sur le foncier Rhône-Alpes et de l’Isère, les prix du collectif neuf est à la baisse (-3,3%), tandis qu’elle est stable sur le atteignent également un niveau supérieur à tous collectif ancien. ceux observés ces dix dernières années. Volumes de ventes annuels en Isère Appartements anciens Appartements neufs Les volumes de ventes annuels ont Maisons anciennes Terrains à bâtir augmenté sur tous les marchés. Ces 10000 hausses, initiées en 2015, permettent 8000 d’atteindre des niveaux comparables à 6000 2011 sur les marchés du bâti ancien. 4000 Sur un an, les volumes ont grimpé de : 2000 ■ 7% en appartements anciens, 4% en appartements neufs, 0 ■ ■ 7% en maisons anciennes, ■ 16% en terrains à bâtir. Répartition des ventes, prix médians et évolution annuelle par secteur Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir 1 570 €/m² 312 800 € Autres Autres -0,4% 8,5% 51 000 € Autres 2 990 €/m² 7% 2 180 €/m² 120 000 € 9% 199 000 € -17,1% 9% 4% -0,7% -0,9% -5,8% 4% 5,7% 6% 7% 4% 30% 150 000 € 31% 90 000 € 33% 163 700 € 1 800 €/m² 9,2% 8% 1,7% 1,7% 6% +2,5% 8% 7% 10% 8% 260 700 € 140 000 € 1 670 €/m² -3,9% 4,9% -0,3% 10% 10% 14% 17% 12% 23% 10% 2 320 €/m² 203 400 € 11% 2 040 €/m² 190 000 € 85 000 € 63 000 € -3,3% 3,8% +0,4% 1 960 €/m² 310 000 € 2,0% 6,2% ns* +0,1% 3,9% Grenoble Nord Isère Nord Isère Grenoble Grésivaudan Voironnais-Saint Marcellin Voironnais-Saint Marcellin Grenoble Nord Grenoble Grésivaudan Isère Rhodanienne Grenoble Sud Isere Rhodanienne Grenoble Grésivaudan Voironnais-Saint Marcellin Grenoble Sud Grenoble Sud Nord Isère La Bièvre La Bièvre Massif de L'Oisans-Sud Dauphine Matheysine-Trièves Autres secteurs Isère Rhodanienne Grenoble Nord ns* : non significative Autres secteurs Autres secteurs Les marchés immobiliers Isère / Février 2017 2 Marché des appartements à fin novembre 2016 Répartitions des ventes d’appartements en Isère par nombre de pièces Sur le collectif neuf, les ventes sont globalement Appartements anciens Appartements neufs focalisées sur les 2, 3 et 4 pièces. La part des 3 pièces 47% représente presque la moitié des transactions immobilières en 2016. Celle des 2 pièces gagne 30% 32% 3 points de part de marché sur un an, au détriment 26% 21% des 4 pièces. 19% 12% 9% Sur le collectif ancien, la répartition des ventes est 2% 2% plus dispersée et stable sur un an. Studios 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Prix au m² médians des appartements en Isère En 2016, le prix au m² médian des Appartements anciens Appartements neufs appartements neufs enregistrant une hausse 4 000 € et celui des appartements anciens stagnant, 3 590 € l’écart de prix entre les deux marchés est 2 750 € le plus important des dix dernières années. 3 000 € x1,7 Alors qu’il fallait dépenser 1,2 fois plus x1,2 pour acquérir un logement neuf en 2006 2 000 € 2 260 € comparativement à un appartement ancien, 2 060 € en 2016, il est nécessaire de prévoir un budget 1,7 fois supérieur. Sur cette même période, le 1 000 € prix au m² médian du collectif neuf a grimpé de 30% tandis que celui de l’ancien a reculé de 9%. Prix au m² médians et évolutions sur un an des appartements par secteur Au secteur, l’écart de prix d’un appartement Appartements anciens Appartements neufs neuf comparativement à un appartement ancien est compris : Massif de L'Oisans- 2 990 € / -0,7% ■ de 1,3 fois plus dans le Massif de L’Oisans- Sud Dauphine 3 800 € / ns* Sud Dauphiné, 2 320 € / -3,3% Grenoble Grésivaudan ■ 1,5 fois plus dans le Nord Isère, 3 990 € / 4,2% ■ jusqu’à 1,9 fois plus dans l’Isère Rhodanienne. 2 240 € / -2,0% Massif du Vercors Hormis dans le Massif de L’Oisans-Sud 2 180 € / -0,9% Grenoble Dauphine, les prix des appartements anciens 3 910 € / 4,7% s’étalonnent entre 1 340 €/m² dans le secteur 2 060 € / -0,2% Isère de Matheysine-Trièves et 2 320 €/m² dans le 3 590 € / 7,6% secteur de Grenoble Grésivaudan. 2 040 € / 0,4% Grenoble Sud 3 450 € / 10,1% Les évolutions de prix sont plus prononcées 1 960 € / 0,1% Grenoble Nord sur le collectif neuf et sont quasiment toutes 3 600 € / 3,1% positives. Grenoble et ses environs (Nord, Sud 1 800 € / 2,5% Nord Isère 2 740 € / -2,1% et Grésivaudan) enregistrent les plus fortes hausses de prix. 1 790 € / 2,3% Massif de Belledonne Parts des ventes d’appartements neufs par Voironnais- 1 670 € / -0,3% Saint Marcellin 2 990 € / 0,1% secteurs : Grenoble Grésivaudan..................................31% 1 650 € / -8,7% ■ Massif de La Chartreuse ■ Grenoble.............................................................18% 1 570 € / -0,4% ■ Voironnais-St Marcellin................................13% Isère Rhodanienne 3 030 € / 3,2% ■ Grenoble Nord..................................................11% 1 460 € / 1,1% ■ Nord Isère...........................................................10% La Bièvre ■ Grenoble Sud.......................................................8% 1 340 € / ns* ■ Isère Rhodanienne............................................5% Matheysine-Trièves ns* : non significative ■ Massif de L’oisans-Sud Dauphine................3% Les marchés immobiliers Isère / Février 2017 3 Marché des appartements anciens à fin novembre 2016 Prix au m² Évolution Prix au m² Évolution médian sur 1 an médian sur 1 an Huez 3 860 € 4,8%