Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 Für Menschen
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Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 Für Menschen. Für morgen. Geschäftsbericht Die Deutsche Wohnen ist eine der führenden börsen notierten Immobiliengesellschaften in Deutschland und Europa. Das Unternehmen ist im DAX der deutschen Börse gelistet. Unser Fokus liegt auf der Bewirtschaftung und Entwicklung unseres Immobilienportfolios, das sich über wiegend in deutschen Metropolregionen befindet. Darüber hinaus schaffen wir durch unser Projektentwick lungsgeschäft neuen Wohnraum in den strategischen Kern und Wachstumsregionen. Unser Bestand umfasst rund 160.000 Wohn und Gewerbeeinheiten mit einem Gesamtwert von ca. EUR 26,2 Mrd. sowie Pflegeimmo bilien mit 10.580 Pflegeplätzen und Appartements für Betreutes Wohnen im Wert von EUR 1,2 Mrd. KONZERNKENNZAHLEN DER DEUTSCHE WOHNEN SE Gewinn und Verlustrechnung 2020 2019 Veränderung Vertragsmieten EUR Mio. 8 37,6 837,3 0,0 % Ergebnis der Wohnungsbewirtschaftung EUR Mio. 720,4 729,8 –1,3 % Ergebnis aus Verkauf vor verkaufsinduzierten Bewertungsgewinnen EUR Mio. 308,7 186,1 65,9 % Ergebnis aus Pflege und Betreutes Wohnen EUR Mio. 82,0 88,3 –7,1 % Verwaltungskosten EUR Mio. –105,9 –101,4 4,4 % EBITDA (bereinigt) EUR Mio. 1.010,1 901,2 12,1 % EBT (bereinigt) EUR Mio. 818,6 709,1 4 15,4 % EBT (wie berichtet) EUR Mio. 2.243,7 2.104,6 6,6 % Ergebnis nach Steuern EUR Mio. 1.544,6 1.600,9 –3,5 % Ergebnis nach Steuern 1 EUR je Aktie 4,32 4,27 1,1 % FFO I EUR Mio. 544,1 553,1 2, 4 –1,6 % FFO I (unverwässert) 1 EUR je Aktie 1,56 1,54 2, 4 1,3 % FFO I (verwässert) 1 EUR je Aktie 1,56 1,54 2, 4 1,3 % FFO II EUR Mio. 806,0 726,3 4 11,0 % FFO II (unverwässert) 1 EUR je Aktie 2,32 2,03 4 14,3 % FFO II (verwässert) 1 EUR je Aktie 2,32 2,03 4 14,3 % Bilanz 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien EUR Mio. 28.069,5 25.433,3 2.636,2 Kurzfristige Vermögenswerte EUR Mio. 1.745,9 1.975,0 –229,1 Eigenkapital EUR Mio. 13.832,8 1 3.107, 3 725,5 Nettofinanzverbindlichkeiten EUR Mio. 10.840,1 9.339,0 1.501,1 Loan-to-Value Ratio (LTV) in % 37,0 35,4 1,6 Bilanzsumme EUR Mio. 30.797,4 27.8 51 ,7 2.945,7 Aktie 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung Aktienkurs (Schlusskurs) EUR je Aktie 43,69 35,64 22,6 % Anzahl Aktien (ohne eigene Anteile) Mio. 343,77 357,0 9 –3,7 % Marktkapitalisierung (ohne eigene Anteile) EUR Mrd. 15,0 13,0 15,4 % EPRA Net Tangible Assets (NTA) 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung EPRA NTA EUR Mio. 17.8 4 4 , 4 0 16.589,10 7,6 % EPRA NTA EUR je Aktie 51,91 46,46 11,7 % Marktwerte 31.12.2020 31.12.2019 Veränderung Fair Value Immobilien 3 EUR Mio. 26.168 24.237 1.931 Fair Value je m2 Wohn- und Nutzfläche 3 EUR pro m2 2.683 2.394 12,1 % 1 Basierend auf dem gewichteten Durchschnitt von rund 347,85 Mio. ausstehenden Aktien 2020 (ohne eigene Anteile) beziehungsweise rund 358,09 Mio. 2019 2 Berechnungsweise geändert: Vertriebsinduzierte Ertragsteuern werden nicht mehr in den FFO I einbezogen. Die Vorjahresangaben wurden entsprechend geändert. 3 Berücksichtigt nur Wohn und Geschäftsbauten, ohne Pflege und Betreutes Wohnen und ohne Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen, die nach IFRS 16 bewertet werden 4 Vorjahresangabe durch Wahlrechtsausübung im Rahmen des IAS 23 geändert Inhalt 2 AN UNSERE AKTIONÄR:INNEN 141 KONZERNABSCHLUSS 2 Brief an unsere Aktionär:innen 142 Konzernbilanz 6 Deutsche Wohnen am Kapitalmarkt 144 Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 11 Erklärung zur Unternehmensführung 145 Konzern-Gesamtergebnisrechnung 24 Bericht des Aufsichtsrats 146 Konzern-Kapitalflussrechnung 30 Zusammensetzung des Vorstands 148 Konzern-Eigenkapital- veränderungsrechnung 31 Zusammensetzung des Aufsichtsrats 150 Anhang zum Konzernabschluss 225 Anlagen 32 ZUSAMMENGEFASSTER LAGEBERICHT 232 WEITERE ANGABEN 33 Grundlagen des Konzerns 47 Wirtschaftsbericht 232 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 76 Berichterstattung zum Einzel abschluss der Deutsche Wohnen SE 243 Versicherung der gesetzlichen Vertreter 82 Risiko- und Chancenbericht 244 Glossar 98 Prognosebericht 248 Kontakt 100 Vergütungsbericht 248 Impressum 111 Übernahmerelevante Angaben 249 Finanzkalender 2021 115 Unternehmensführung 116 Nichtfinanzielle Konzernerklärung 138 Vermerk des unabhängigen Wirtschaftsprüfers 2 DEUTSCHE WOHNEN SE GESCHÄFTSBERICHT 2020 An unsere Aktionär:innen BRIEF AN UNSERE AKTIONÄR:INNEN BRIEF AN UNSERE AKTIONÄR:INNEN Sehr geehrte Aktionär:innen, ein außergewöhnliches, herausforderndes Jahr liegt hinter uns. Die Corona- Pandemie hatte Auswirkungen auf jeden einzelnen von uns – und natürlich auch auf unser Geschäft. Umso erfreulicher ist es, dass die Deutsche Wohnen so gut durch die Krise gekommen ist und sich abermals als sozial verantwortungsvoller Partner mit einem soliden Geschäftsmodell erwiesen hat. Gleichzeitig haben wir das Geschäftsjahr 2020 genutzt, um wichtige Weichen für zukünftiges Wachstum zu stellen. Dabei haben wir stets die Interessen aller Stakeholder im Blick und wägen die ökonomischen, ökologischen sowie sozialen Folgen aller Maßnahmen sorgfältig ab. Klimaneutralität bis 2040 Wir haben uns ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: Der Gebäudebestand der Deutsche Wohnen soll bis 2040 klimaneutral sein. Denn wir wissen, die Klimawende entscheidet sich im Immobiliensektor. Hier werden aktuell ein Drittel aller CO2-Emissionen verursacht. Insofern müssen wir uns als Branche ambitionierte Ziele setzen und diese konsequent verfolgen. Dieser Verantwortung stellt sich die Deutsche Wohnen gerne. Bereits heute verfügen wir dank kontinuierlicher Investitionen in Gebäudehüllen, Haustechnik und energetische Erneuerung über eines der klimafreundlichsten Portfolios der Branche. Gegenwärtig liegt die CO2-Intensität des Portfolios bei 33 kg/m2. Unsere nun beschlossenen Maßnahmen zielen insbesondere darauf ab, den Energie bedarf im Gebäudebestand zu minimieren, möglichst wenig CO2-inten- sive Energieträger zu nutzen, verstärkt Energie über Blockheizkraftwerke dezen- tral zu erzeugen und den verbleibenden Primärenergiebedarf mit erneuerbaren Energien abzudecken. Dadurch können wir die CO2-Intensität bis 2040 auf unter 12 kg/m2 reduzieren und somit einen klimaneutralen Gebäudebestand gemäß IW.2050 erreichen. Bereits vor Jahren haben wir damit begonnen, Heizungs- anlagen zu modernisieren, Blockheizkraftwerke einzusetzen und darüber hinaus auf einen CO2-armen Energiemix zu achten. Diese gute Ausgangslage werden wir durch weitere Investitionen in den kommenden Jahren, vor allem durch den Einbau von Blockheizkraftwerken und den Einsatz von erneuerbaren Energien, weiter verbessern. Der flächendeckende Einsatz von Photovoltaik-Anlagen wird die Quartiere schrittweise mit grünem Strom versorgen. Und auch der Neubau klimafreundlicher Immobilien und die weitere Gebäudeautomation sowie smarte Anwendungen zur Heizungssteuerung werden auf das Ziel der Klimaneutralität einzahlen. Auf dem Weg zu einem klimaneutralen Bestand nehmen wir unsere Mieter:innen selbstverständlich mit. Wir sind überzeugt: Nur gemeinsam können wir das bestehende Spannungsfeld mit zahlreichen gesellschaftlichen Herausforderun- gen – wie Klimaschutz, Wohnungsmangel und Mietenentwicklung – auflösen und einen wesentlichen Beitrag zum Erreichen der Klimaziele in Deutschland leisten. An unsere Aktionär:innen 3 Brief an unsere Aktionär:innen Nachhaltiger Neubau Auch in Bezug auf den bestehenden Wohnungsmangel übernehmen wir Verant- wortung. Als eines der größten deutschen Immobilienunternehmen werden wir in Zukunft verstärkt neuen Wohnraum schaffen, vor allem in Wachstums- und attraktiven Metropolregionen. Damit tragen wir zum Erreichen der Klimaziele ebenso bei wie zur Entspannung der Wohnungslage in den Städten. Gleichzeitig sichern wir uns mit den Neubauaktivitäten zukünftiges profitables Wachstum über die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien hinaus. Bereits im vergangenen Jahr haben wir unser Neubaugeschäft signifikant aus- geweitet. Dafür haben wir den Münchner Projektentwickler ISARIA mit 13 Bau- projekten und etwa 2.700 Wohneinheiten erworben. Zudem haben wir uns Lars Urbansky mit 40 % an der QUARTERBACK Immobilien AG beteiligt. Unter deren Führung Chief Operating bündeln wir nun unsere Expertise und Stärke in einer eigenständigen Plattform. Officer (COO) Mit dieser strategischen Weichenstellung sind wir ideal aufgestellt, um unsere Neubau-Pipeline kontinuierlich und gezielt auszubauen sowie Neubauten schnel- Philip Grosse ler und kosteneffizienter zu realisieren. Chief Financial Officer (CFO) QUARTERBACK setzt künftig alle Neubauprojekte der Deutsche Wohnen um, die unser Portfolio hinsichtlich Lage und Qualität optimal ergänzen werden. Michael Zahn In den kommenden Jahren wird QUARTERBACK rund 18.000 Wohnungen – Chief Executive insbesondere in den Metropolregionen Berlin, Dresden/Leipzig, München und Officer (CEO) Stuttgart – bauen, davon etwa 9.000 für unseren Bestand. Henrik Thomsen Chief Development Officer (CDO) 4 DEUTSCHE WOHNEN SE GESCHÄFTSBERICHT 2020 Fokussierte Portfoliostrategie Megatrends wie Urbanisierung und eine zunehmende Alterung der Bevölke- rung bilden die Basis für unser Geschäftsmodell und unsere langfristig aus- gerichtete Unternehmensstrategie. Diese beinhaltet außerdem einen klaren Fokus auf die deutschen Metropolregionen, in denen die Chancen für weiteres Wachstum besonders gut sind – sowohl für unser Wohnportfolio als auch für das Geschäftsfeld Pflege und Betreutes Wohnen. Die Bewertungsgewinne unseres Immobilienportfolios von EUR 1,9 Mrd. im Geschäftsjahr 2020 spiegeln die anhaltend hohe Attraktivität unseres Port- folios wider. Dazu trägt auch die kontinuierliche Qualitätsverbesserung bei, die wir