digitales archiv ZBW – Leibniz-Informationszentrum Wirtschaft ZBW – Leibniz Information Centre for Economics

Trautvetter, Christoph

Book Profitmaximierer oder verantwortungsvolle Vermieter?

Provided in Cooperation with: Rosa-Luxemburg-Stiftung, Berlin und Brüssel

This Version is available at: http://hdl.handle.net/11159/4510

Kontakt/Contact ZBW – Leibniz-Informationszentrum Wirtschaft/Leibniz Information Centre for Economics Düsternbrooker Weg 120 24105 Kiel (Germany) E-Mail: [email protected] https://www.zbw.eu/econis-archiv/

Standard-Nutzungsbedingungen: Terms of use: Dieses Dokument darf zu eigenen wissenschaftlichen Zwecken This document may be saved and copied for your personal und zum Privatgebrauch gespeichert und kopiert werden. Sie and scholarly purposes. You are not to copy it for public or dürfen dieses Dokument nicht für öffentliche oder kommerzielle commercial purposes, to exhibit the document in public, to Zwecke vervielfältigen, öffentlich ausstellen, aufführen, vertreiben perform, distribute or otherwise use the document in public. If oder anderweitig nutzen. Sofern für das Dokument eine Open- the document is made available under a Creative Commons Content-Lizenz verwendet wurde, so gelten abweichend von diesen Licence you may exercise further usage rights as specified in Nutzungsbedingungen die in der Lizenz gewährten Nutzungsrechte. the licence.

Leibniz-Informationszentrum Wirtschaft zbw Leibniz Information Centre for Economics STUDIEN

CHRISTOPH TRAUTVETTER UND SOPHIE BONCZYK PROFITMAXIMIERER ODER VERANTWORTUNGSVOLLE VERMIETER? GROSSE IMMOBILIENUNTERNEHMEN MIT MEHR ALS 3.000 WOHNUNGEN IN BERLIN IM PROFIL CHRISTOPH TRAUTVETTER UND SOPHIE BONCZYK PROFITMAXIMIERER ODER VERANTWORTUNGSVOLLE VERMIETER? GROSSE IMMOBILIENUNTERNEHMEN MIT MEHR ALS 3.000 WOHNUNGEN IN BERLIN IM PROFIL

Studie im Auftrag der Rosa-Luxemburg-Stiftung und in Kooperation mit der Fraktion DIE LINKE. im Abgeordnetenhaus von Berlin SOPHIE BONCZYK ist Masterstudentin der Wirtschaftsinformatik an der Humboldt-Universität zu Berlin mit Schwerpunkt «Data Analytics». Ihr Interesse am Berliner Immobilienmarkt wurde durch die Neubauplanung am Checkpoint Charlie geweckt, gegen die sie sich in der «Initiative Checkpoint Charlie erhalten» engagiert hat. Dabei konnte sie Einblicke in die verschachtelten Eigentümer- und Beteiligungsstrukturen der Immobilienbranche gewinnen, die nach ihrer Ansicht den gesamtgesellschaftlichen Interessen zuwiderlaufen.

CHRISTOPH TRAUTVETTER ist Public-Policy-Experte und Unterstützer des Netzwerks Steuergerechtigkeit. Er arbeitet daran, die Mehrheit der ehrlichen Steuerzahler*innen und Mieter*innen gegen die Minderheit der Steuervermeider*innen, aggressiven Immobilieninvestor*innen und Profiteur*innen von illegitimen Finanz- strömen zu mobilisieren. Er hat unter anderem als forensischer Sonderprüfer für die KPMG AG, im Haushaltaus- schuss des Europaparlaments und als Fellow bei Teach First Deutschland gearbeitet. Christoph Trautvetter hat einen Master of Public Policy von der Hertie School of Governance und einen Bachelor of Arts (Philosophy & Economics) von der Universität Bayreuth.

Diese Publikation ist im Arbeitszusammenhang «RLS-Cities – Rebellisch, Links, Solidarisch» der Rosa-Luxemburg-Stiftung entstanden.

IMPRESSUM STUDIEN 3/2019; 4., überarbeitete Auflage wird herausgegeben von der Rosa-Luxemburg-Stiftung V. i. S. d. P.: Ulrike Hempel Franz-Mehring-Platz 1 · 10243 Berlin · www.rosalux.de ISSN 2194-2242 · Redaktionsschluss: August 2019 Autor*innen: Sophie Bonczyk und Christoph Trautvetter Redaktion: Gaby Gottwald, DIE LINKE. Mitglied des Abgeordnetenhauses von Berlin, und Stefan Thimmel, Referent für Wohnungs- und Stadtpolitik, Institut für Gesellschaftsanalyse der Rosa-Luxemburg-Stiftung Illustration Titelseite: Frank Ramspott/iStockphoto Lektorat: TEXT-ARBEIT, Berlin Layout/Herstellung: MediaService GmbH Druck und Kommunikation Gedruckt auf Circleoffset Premium White, 100 % Recycling Inhalt

INHALT

Abbildungs- und Tabellenverzeichnis ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4

Das Wichtigste zusammengefasst ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 5

1 Die großen privaten Wohnungsunternehmen in Berlin: die Studienergebnisse im Überblick ��������������������������� 6 1.1 Die Eigentümer ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 6 1.2 Steuern ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 6 1.3 Wohnungen in Berlin ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7 1.4 Geschäftspraktiken ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7 1.4.1 Mieten und Mieterhöhungen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9 1.4.2 Modernisierung, Instandhaltung und Neubau ��������������������������������������������������������������������������������������������� 9 1.4.3 Geschäftsführergehälter als Näherungswert für Effizienz und Renditeorientierung ����������������������������������� 10 1.5 Renditen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10

2 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil ��������������������������������������������������������������������������������������������� 11 2.1 Deutsche Wohnen SE ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11 2.2 Vonovia SE ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12 2.3 ADO Properties SA ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14 2.4 Covivio SA/SE ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 15 2.5 Akelius ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16 2.6 TAG Immobilien AG ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 18 2.7 Grand City Properties SA ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 19 2.8 BGP Gruppe/BGP Investment SARL ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20 2.9 Pears Global Real Estate ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21 2.10 Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 22 2.11 IMW Immobilien SE/Gropiuswohnen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 23 2.12 DVI ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25

3 Andere Investoren auf dem finanzialisierten Wohnungsmarkt ������������������������������������������������������������������������� 26

Linksammlung ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 27

Weitere Hintergrundinformationen zum Thema ��������������������������������������������������������������������������������������������������� 27 Abbildungs- und Tabellenverzeichnis

ABBILDUNGS- UND TABELLENVERZEICHNIS

Tabelle 1 – Übersicht: Anteilseigner ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 6 Tabelle 2 – Übersicht: Steuern ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7 Tabelle 3 – Übersicht: Wohnungen in Berlin und aktueller Wert ����������������������������������������������������������������������������� 8 Tabelle 4 – Übersicht: Mieten und Mieterhöhungen ��������������������������������������������������������������������������������������������� 8 Abbildung 1 – Einnahmen und Ausgaben großer Immobilienunternehmen in Berlin ��������������������������������������������� 9 Tabelle 5 – Übersicht: Modernisierung und Instandhaltung ��������������������������������������������������������������������������������� 10 Tabelle 6 – Übersicht: Geschäftsführergehälter ��������������������������������������������������������������������������������������������������� 10 Tabelle 7 – Übersicht: Renditen aus Sicht der Aktionäre ��������������������������������������������������������������������������������������� 10 Tabelle 8 – Deutsche Wohnen: Dividende und Wertentwicklung (2011–2018) ����������������������������������������������������� 12 Tabelle 9 – Vonovia: Dividende und Wertentwicklung (2013–2018) ��������������������������������������������������������������������� 13 Tabelle 10 – ADO: Dividende und Wertentwicklung (2015–2018) ����������������������������������������������������������������������� 15 Tabelle 11 – Covivio: Dividende und Wertsteigerung (2012–2018) ����������������������������������������������������������������������� 16 Tabelle 12 – Akelius: Dividende (2015–2018) ������������������������������������������������������������������������������������������������������� 18 Tabelle 13 – TAG: Dividende und Wertsteigerung (2011–2018) ��������������������������������������������������������������������������� 19 Tabelle 14 – Grand City: Dividende und Wertsteigerung (2014–2018) ����������������������������������������������������������������� 20 Abbildung 2 – Wohnungen der HWS bundesweit ����������������������������������������������������������������������������������������������� 23 Tabelle 15 – HWS: Mietentwicklung (2013–2017) ����������������������������������������������������������������������������������������������� 23 Tabelle 16 – IMW: Wegfall der Preisbindung (2007–2014) ����������������������������������������������������������������������������������� 24 Abbildung 3 – Wem gehören die Wohnungen in Berlin ��������������������������������������������������������������������������������������� 26 Tabelle 17 – Übersicht über weitere Unternehmen mit größerem Immobilienbestand in Berlin ��������������������������� 26

4 Das Wichtigste zusammengefasst

DAS WICHTIGSTE ZUSAMMENGEFASST

Diese Kurzstudie liefert Hintergrundinformationen zu zusammen 65 Prozent der rund 250.000 untersuch- den Eigentümern und den Geschäftspraktiken der Un- ten Wohnungen und acht Prozent des Berliner Woh- ternehmen, die in Berlin mehr als 3.000 Wohnungen nungsmarkts. In der Phase explodierender Kaufprei- besitzen und damit von dem Volksentscheid «Deut- se seit 2012 sind vor allem die Großen noch einmal sche Wohnen & Co. enteignen» betroffen wären. Die sehr viel größer geworden (plus 150.000 Wohnun- Informationen stammen ausschließlich aus öffentlich gen). Meistens zahlten sie für die neu erworbenen verfügbaren Quellen – vor allem aus Jahresabschlüs- Wohnungen rund 1.000 Euro pro Quadratmeter. sen, Firmenregistern und Internetportalen – und erhe- Fünf Jahre später hat sich deren Wert nach den inter- ben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie enthalten nen Wertgutachten mit knapp 2.500 Euro pro Qua- unter anderem die folgenden Erkenntnisse für die wei- dratmeter mehr als verdoppelt. Neubau spielt eine tere Debatte: kleine, aber größer werdende Rolle. – Die Liste der Unternehmen: Unseren Recherchen – Mieten und Mietsteigerung: Die höchsten Mieten zufolge gibt es mindestens zwölf Unternehmen mit mit durchschnittlich fast acht Euro pro Quadratmeter mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin, die Kosten- (nettokalt) müssen bei Akelius und Covivio gezahlt schätzung des Senats zum Volksentscheid basiert werden. Von 2016 auf 2017 hat IMW seine Mieten auf zehn. Die in diese Studie zusätzlich aufgenom- mit 10,13 Prozent am stärksten erhöht, gefolgt von mene Pears-Gruppe kontrolliert nach eigener Dar- Deutsche Wohnen und Grand City Properties mit je- stellung rund 6.000 Wohnungen in Berlin; die IMW weils 5,9 Prozent. HWS war mit 3,7 Prozent am be- Immobilien AG kontrolliert 4.245 in der Gropius- scheidensten. Schaut man sich den Zeitraum von stadt. Die Berliner Aktivitäten beider Unternehmen 2012 bis 2017 an, hat die HWS mit 3,8 Prozent pro wurden durch die Recherchen von Mieterinitiativen Jahr die Mieten im Schnitt schneller erhöht als die bekannt. Weil keine offiziellen Daten zu den Eigen- Deutsche Wohnen (plus 2,9 Prozent) und liegt mit ei- tümerstrukturen auf dem Berliner Immobilienmarkt ner Durchschnittsmiete von 6,46 Euro pro Quadrat- vorliegen, ist es nicht auszuschließen, dass es noch meter jetzt gleichauf. weitere, bisher unbekannte Unternehmen mit mehr – Luxusmodernisierung und Vernachlässigung: Im als 3.000 Wohnungen in Berlin gibt. Vergleich zum landeseigenen Wohnungsunterneh- – Die Eigentümer: Bei den börsennotierten Gesell- men Gewobag haben die börsennotierten Unterneh- schaften ist der Großteil der Anteile im Streube- men fast alle mehr modernisiert und weniger instand sitz. Haupteigentümer sind meistens große Vermö- gehalten – Ausnahmen sind TAG (geringere Moder- gensverwalter wie BlackRock oder der norwegische nisierung) und Vonovia (vergleichbare Instandhal- Staatsfonds. Unter den Haupteigentümern finden tung). Allerdings erledigt die Vonovia einen Großteil sich aber auch ein italienisches Waisenkind, das mit der Instandhaltung und Modernisierung über eine Brillen zum Milliardär geworden ist (Covivio), eine Tochtergesellschaft (Vonovia Technischer Service) zypriotische Anwaltskanzlei, die anscheinend zu- und stellt sich diese Kosten selbst in Rechnung. Mit mindest teilweise im Auftrag eines israelischen Mil- größtem Abstand der aggressivste Modernisierer liardärs handelt (Grand City Properties), eine wohl- mit Ausgaben von mehr als 100 Euro pro Quadrat- habende britische Familie, deren Vermögen nicht meter (zwölf Euro bei der Gewobag) ist Akelius. einmal Forbes richtig schätzen kann (Pears), eine – Das Geschäftsführergehalt als Näherungswert für vom schwedischen Firmengründer gegründete und Renditeorientierung: Unter anderem wegen hoher auf den Bahamas beheimatete Stiftung (Akelius), der und fiktiver Gewinne aus der Neubewertung der Be- chinesische Staatsfonds (BGP) und die evangelische stände, Abschreibungen sowie firmeninterner Kre- Kirche (HWS). Bei zwei Unternehmen ist vollkom- dite und anderer Leistungen sind die Bilanzgewinne men unklar, woher das investierte Geld kommt (DVI, schwer zu interpretieren und zu vergleichen. Mit fast IMW). fünf Millionen Euro war das Geschäftsführergehalt – Die steuerliche Perspektive: Viele der Gesellschaften bei Vonovia mit großem Abstand das höchste. bzw. ihre rechtlichen Eigentümer (Grand City Proper- – Rendite aus Aktionärssicht: Aktionäre bei den gro- ties, Akelius, ADO, BGP, Pears, Covivio, IMW) haben ßen Immobiliengesellschaften haben von 2012 bis ihren Hauptsitz in Steueroasen, vor allem Luxemburg 2018 im Schnitt jährliche Renditen von 20 Prozent und Zypern, oder haben engen Bezug zu diesen. verbucht. Die Deutsche Wohnen liegt mit mehr als – Die Berliner Wohnungsbestände: Mit 111.500 bzw. 24 Prozent jährlich an der Spitze, Covivio markiert 43.992 kontrollieren Deutsche Wohnen und Vonovia mit «nur» zehn Prozent den Schluss.

5 �������������������������������������������������������������������������������������

1 DIE GROSSEN PRIVATEN WOHNUNGSUNTERNEHMEN IN BERLIN: DIE STUDIENERGEBNISSE IM ÜBERBLICK

Tabelle 1 – Übersicht: Anteilseigner

Streubesitz Unternehmen größter Anteilseigner BlackRock Norges (in %) Deutsche Wohnen SE BlackRock x x 69,83 Vonovia SE BlackRock x x 53,99 ADO Properties SA israelische Aktiengesellschaft/Private-Equity-Gesellschaft Apollo x (indirekt) x 61,76 Covivio SE italienischer Milliardär (Leonardo del Vecchio) x x 73,80 Stiftung aus den Bahamas, gegründet von Roger Akelius Akelius - - 0,59 (Schweden) TAG Immobilien AG MFS – Massachusetts Financial Services Company (USA) x - 49,93 Grand City Properties SA zypriotische Anwaltskanzlei/israelischer Milliardär (Yakir Gabay) x (indirekt) - 61,20 BGP Investment SARL chinesischer Staatsfonds - - - Pears Global Real Estate britische Milliardärsfamilie (Pears) - - - Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) Evangelische Kirche (100 %) - - - IMW Immobilien SE/Gropiuswohnen Warwick Square Foundation, Jersey (100 %) unbekannt DVI unbekannt - - -

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Registerauszügen, Jahresabschlüssen und Unternehmensangaben, jeweils letzte verfügbare Information (weitere Details in den Unternehmensprofilen)

Im Folgenden werden die Ergebnisse für alle unter- – weltweite Investments von 900 Milliarden Euro, suchten Immobilienunternehmen vergleichend ausge- davon 25 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien wertet. Dabei wird an einigen Stellen aus Gründen der (3,5 Prozent in Deutschland) und acht Milliarden Eu- Vergleichbarkeit auf Daten aus dem Jahr 2017 zurück- ro in börsennotierte Immobilienfirmen (8,5 Prozent gegriffen. Die Firmenprofile enthalten die jeweils ak- in Deutschland), insgesamt 27 Milliarden Euro deut- tuellsten Daten sowie Erläuterungen zu den einzelnen sche Firmenanteile und fünf Prozent von BlackRock Punkten aus der Übersicht. – Renditen von 5,5 Prozent jährlich bzw. 3,6 Prozent nach Inflation und Managementgebühren seit 1998 1.1 DIE EIGENTÜMER – bewertet die Umweltverträglichkeit seiner Immo- Enteignungen – zumindest bei Entschädigung unter- bilien anhand des Global Real Estate Sustainability halb des Verkehrswerts – treffen vor allem diejenigen, Benchmark (GRESB) die ihr Vermögen in Immobilien oder Immobilienakti- Streubesitz sind Eigentümer, die jeweils weniger als en investiert haben und am Ende der Investitionskette den berichtspflichtigen Anteil besitzen (je nach Börse stehen. Wer enteignen will, sollte sich diese Menschen und Unternehmen zwischen einem und zehn Prozent). und Organisationen – die sogenannten wirtschaftli- Sie sind teilweise im Aktienregister der Unternehmen chen Berechtigten – genauer ansehen (s. Tabelle 1). registriert. Dieses ist jedoch nicht öffentlich zugänglich BlackRock (und andere Vermögensverwalter):1 und häufig ist dort nur ein Vertreter (z. B. die depotfüh- – Hauptanteilseigner: PNC Financial Services Group rende Bank) eingetragen. (22 Prozent); Geschäftsführer: Larry Fink mit einem Gehalt (inkl. Bonus etc.) von rund 25 Millionen Eu- 1.2 STEUERN ro plus rund 70 Millionen Euro aus seinen Aktienan- Eine detaillierte Analyse der Steuerpraktiken der ein- teilen (Dividende plus langjährige Werterhöhung); zelnen Unternehmen würde den Rahmen dieser Kurz- Aktienrendite­ von rund 18 Prozent (Dividende plus studie sprengen, allerdings finden sich bei einigen der langjährige Werterhöhung) Unternehmen deutliche Hinweise darauf oder zumin- – 5,3 Billionen Euro verwaltetes Vermögen, davon dest ein höheres strukturelles Risiko dafür, dass a) Ge- knapp 37 Prozent von Pensionsfonds, 29 Prozent winne in Steueroasen verschoben werden, b) über aus- von Indexfondsanlegern und drei Prozent von staat- ländische Share Deals3 Grunderwerbssteuern – und lichen Institutionen; mehr als die Hälfte in globalen oft noch wichtiger – auch Steuern auf realisierte Wert- Aktienbeständen investiert Der norwegische Staatsfonds (Norges Bank Invest- 1 Informationen aus Unternehmensberichten (10-K und Proxy Statement für 2 ment Management): 2018), unter: http://ir.blackrock.com/annual-reports-and-proxy-statements, Um- – verwaltet durch die Zentralbank, Profite gehen an rechnungskurs vom 10.3.2019. 2 Informationen laut Jahresbericht Norges Bank Investment Management 2018, unter: www.nbim.no/en/publications/, Umrech- den norwegischen Staatshaushalt; Geschäftsführer: nungskurs vom 10.3.2019. 3 Im Gegensatz zum Asset Deal wird beim Share Deal Yngve Slyngstad mit einem Gehalt (inkl. Pension und nicht die Immobilie selbst verkauft, vielmehr werden Anteile an derjenigen Fir - ma verkauft, die die Immobilie besitzt. Dadurch wird der Eigentümerwechsel im Bonus) von rund 750.000 Euro Grundbuch nicht erfasst, sodass keine Grunderwerbssteuer gezahlt werden muss.

6 �������������������������������������������������������������������������������������

steigerungen vermieden werden und c) anonyme An- chen. Unter den am häufigsten kritisierten Geschäfts- teilseigner möglicherweise komplett der Besteuerung praktiken finden sich unter anderem die Umgehung entgehen. Beispiele für solche Hinweise, die allerdings der Mietpreisbremse4 durch umfangreiche Moderni- noch keine Belege für Steuervermeidung sind, finden sierungen bei der Neuvermietung, das Ausreizen der sich in der folgenden Tabelle 2. Darüber hinaus redu- Modernisierungsumlage zur Erhöhung von Bestands- ziert zum Beispiel Vonovia durch umfangreiche haus- mieten oder die Vernachlässigung von Instandhaltung. interne Dienstleistungen die Umsatzsteuerbelastung. Während Mieterverbände große Unternehmen gern

Tabelle 2 – Übersicht: Steuern

Unternehmen Share Deals Gewinnverschiebung anonyme Gesellschafter

Deutsche Wohnen SE Übernahme der Epicure (Luxemburg) 2017 - - Finanzierungsgesellschaft in den Übernahme der Gagfah gemeinsam Vonovia SE Niederlanden, dauerhaft reinvestierte - mit J.P. Morgan (5,03 %) Gewinne von 22,4 Mrd. EUR 2017 knapp 2.000 Wohnungen ADO Properties SA Mutter in Luxemburg - per Share Deal Anteile von 89,9–94,9 % an Objektgesell- Covivio SE Zwischengesellschaft in Luxemburg - schaften und bei der Covivio SE Beteiligung von 94,9 % an der Akelius Akelius Stiftung auf den Bahamas, via Zypern Berlin GmbH mehrere Tochtergesellschaften mit Anzei- TAG Immobilien AG - - chen auf Share Deals «[…] GCP’s assets are mainly held in ­separate SPV’s, which enables sales zypriotische Anwaltskanzlei Grand City Properties SA Mutter in Luxemburg through share deals where the effective als Treuhänder capital gains tax is less than 1 %»* Muttergesellschaft in Malta (2016), mit Sculptor Limited erwirbt Beteiligung von BGP Investment SARL 8 % verzinstem Gesellschafterkredit, - 94 % an BGP Investment SARL 2016 zuletzt von Sculptor aus Hong Kong Objektgesellschaft in Luxemburg mit als wirtschaftlich Berech- Mutter in Zypern und letztem Eigen- tigter ist eine Firma auf den Pears Global Real Estate ? tümer an unbekanntem Ort, hohe British Virgin Islands ange- firmeninterne Kredite geben Hilfswerk-Siedlung - - - GmbH (HWS) IMW Immobilien SE/ alle Anteile an den Objektgesellschaften zu 100 Mio. EUR Gesellschafterkredit Muttergesellschaft: Gropiuswohnen 94,9 % (wahrscheinlich nach Jersey) ­Foundation in Jersey Objektgesellschaften größtenteils in intransparente Private- DVI größtenteils Übernahme von Beteiligungen Schönefeld, Brandenburg (geringe Equity-Beteiligungen Gewerbesteuer)

* Geschäftsbericht Grand City Properties 2018, S. 52; Grand City Properties umgeht, wie viele andere Unternehmen auch, über Objektgesellschaften die Besteuerung von Wertsteigerungen.

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Registerauszügen, Jahresabschlüssen und Unternehmensangaben, jeweils letzte verfügbare Information (weitere Details in den Unternehmensprofilen)

1.3 WOHNUNGEN IN BERLIN als Spekulanten bezeichnen, betont die Immobilienlob- Entscheidendes Kriterium für die Kosten der Enteig- by den Neubau. Ein Vergleich der wichtigsten Einnah- nung und für eine bezahlbare Miete ist der Preis. Der men und Ausgaben der großen privaten Wohnungsun- hat sich in den letzten sechs Jahren entscheidend ver- ternehmen in Berlin mit der landeseigenen Gewobag ändert. Während Häuser bis 2012 für etwa 1.000 Eu- AG ergibt ein sehr klares Bild – auch wenn Mieten so- ro pro Quadratmeter gehandelt wurden, kosten sie wie Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf im jetzt 2.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter und für Einzelnen stark abhängig vom Immobilienportfolio und Privatkäufer*innen sogar noch mehr. Die meisten gro- die Zahlen aus den Jahresabschlüssen teilweise nicht ßen Immobilienunternehmen haben in diesem Zeit- 100-prozentig vergleichbar sind (s. Abbildung 1). raum in großem Umfang zusätzliche Wohnungen in Berlin gekauft, nur die TAG hat ihren Bestand verringert (s. Tabelle 3).

1.4 GESCHÄFTSPRAKTIKEN 4 Die seit 2013 gültige Kappungsgrenze und die seit Juni 2015 gültige Mietpreis- bremse begrenzen Mietsteigerungen in von den Bundesländern ausgewiesenen Anhand der Geschäftszahlen aus den Jahresberichten Gebieten (in Berlin im ganzen Stadtgebiet) auf 15 Prozent alle drei Jahre und bis lassen sich verschiedene Aspekte der Geschäftsprak- maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel. Aus- genommen sind bestehende Miethöhen, Vermietung nach umfassender Moderni- tiken für die börsennotierten Unternehmen verglei- sierung, Neubauten und der Aufschlag für möblierte Wohnungen.

7 �������������������������������������������������������������������������������������

Tabelle 3 – Übersicht: Wohnungen in Berlin und aktueller Wert

gesamt Berlin Wert** Unternehmen Berlin 2012 Anmerkungen aktuell aktuell (EUR/m²) Übernahme GSW, 56.000 Wohnungen in Berlin zu Deutsche Wohnen SE 163.100 111.500 25.213 2.416 ca. 1.000 EUR/m² 2013 Übernahme Gagfah, 15.000 Wohnungen in Berlin zu Vonovia SE 395.769 41.943 12.992 2.370 ca. 1.000 EUR/m² (Wert für Gesamtportfolio) 2015 ADO Properties SA 22.238 22.238 14.500* 2.430 * Stand zur Börsennotierung 2015 Covivio SE 41.087 15.970 5.494* 2.741 * Stand 2013 Zahlen für 2012 aus Einzelabschluss der Akelius Akelius 50.407 13.817 > 5.000 3.045 Berlin GmbH, 2017 Neuerwerb von 530 Wohnungen in Berlin zu 2.396 EUR/m² Ein Großteil der 9.905 «Berliner» Wohnungen liegt nicht in Berlin, sondern im Umland. 2012 hatte TAG TAG Immobilien AG 84.426 < 4.000 14.758 1.120 7.000 Wohnungen in Berlin, seitdem mehr als 3.000 verkauft Grand City Properties SA 83.671 8.141 ~ 5.000* 2.443 * Schätzung für 2014 * Der Wert des Wohnungsportfolios betrug 2017 BGP Investment SARL 16.000 ~ 8.000 ~ 8.000 1.361* etwa 1,5 Mrd. EUR, berlinspezifische Zahlen sind nicht verfügbar laut Eigendarstellung auf Webseite; Gesamtbesitz Pears Global Real Estate unbekannt < 6.000 unbekannt unbekannt der Pears Familie umfasst weitere Investments u. a. in Dänemark und Großbritannien laut Geschäftsbericht 2017, nur eigener Wohnungs- Hilfswerk-Siedlung GmbH 4.607 4.607 4.499 452 bestand (ohne Fremdverwaltung), Bewertung nach (HWS) Anschaffungskosten IMW Immobilien SE/Gropius- nur Gropiuswohnen, * basierend auf Gesamtwert von 4.245 4.245 4.245 1.400* wohnen 377,6 Mio. EUR, Kauf 2007 zu 240 Mio. EUR Gründung 2000, Wohnungszahlen für sechs DVI > 3.800 > 3.800 unbekannt Wohnimmobilien auf eigener Webseite; möglicher- weise weitere Beteiligungen (siehe Anteilsliste) gesamt > 712.845 ~ 250.00 > 96.985

** Die Berechnungen des aktuellen Werts basieren auf Bewertungen der Unternehmen, letzten verfügbaren Zahlen sowie teilweise unterschiedli- chen Bewertungsansätzen und Stichtagen (Ende 2018: Vonovia; Akelius, TAG, Grand City Properties, ADO, Deutsche Wohnen; 2017: BGP, IMW; Buchwert 2017: HWS)

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Registerauszügen, Jahresabschlüssen und Unternehmensangaben, jeweils letzte verfügbare Informa- tion (weitere Details in den Unternehmensprofilen)

Tabelle 4 – Übersicht: Mieten und Mieterhöhungen

Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Mietsteigerung 2017 jährliche Mietsteige- Unternehmen 2018 (EUR/m²) 2017 (EUR/m²)* (in %) rung 2012–2017 (in %) Gewobag k. A. 5,93 2,07 2,5 Deutsche Wohnen SE 6,7 6,46 5,90 2,9 Vonovia SE 6,62 6,35 5,48 2,5 ADO Properties SA 6,73 6,42 5,07 Covivio SE 8 7,8 5,41 Akelius 8,63 8,06 5,64 4** TAG Immobilien AG 5,62 5,52 4,94 2,3 Grand City Properties SA 7,6 7,2 5,88 k. A. BGP Investment SARL k. A. k. A. k. A. k. A. Pears Global Real Estate k. A. k. A. k. A. k. A. Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) k .A. 6,45 3,70 3,8 IMW Immobilien SE/Gropiuswohnen k. A. 5,98 10,13 k. A. DVI k. A. k. A. k. A. k. A.

* Wert jeweils zum Jahresende, teilweise (gewichtete) Jahresdurchschnitte (ADO, Akelius). IMW zum 31.3.2018 wegen anderem Geschäftsjahr ** Vergleichsmiete für 2012 aus dem deutschen Jahresabschluss der Akelius Berlin GmbH

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Daten aus den Jahresabschlüssen 2018 bzw. 2017 (weitere Details in den Unternehmensprofilen)

Die großen privaten Immobilienunternehmen erzielen versus 17 Prozent) und dafür mehr für Modernisierung anders als die Gewobag einen wichtigen Bestandteil (18 versus zwölf Prozent) aus. Sie geben so gut wie ihrer Einnahmen durch Verkäufe (34 versus null Pro- kein Geld für den Neubau aus (ein versus 27 Prozent) zent). Sie geben weniger Geld für Instandhaltung (vier und investieren stattdessen massiv in Zukäufe (60 ver-

8 �������������������������������������������������������������������������������������

Abbildung 1 – Einnahmen und Ausgaben großer Immobilienunternehmen in Berlin

Einnahmen Gewobag Einnahmen große Immobilienunternehmen

Verkauf Verkauf

Mieteinnahmen Mieteinnahmen

Ausgaben Gewobag Ausgaben große Immobilienunternehmen

Steuer Steuer

Dividende Dividende

Zukauf Zukauf

Neubau Neubau

Modernisierung Modernisierung

Instandhaltung Instandhaltung

Quelle: Große Immobilienunternehmen (Geschäftsberichte 2018: Deutsche Wohnen, Vonovia, ADO, Akelius, TAG, Grand City – Zahlen jeweils für Gesamtkonzern, nicht nur Berlin), Covivio wegen großem Anteil von Gewerbe und außerhalb von Berlin ausgenommen; Gewobag: Geschäftsbericht 2017, Zahl für Zukäufe entspricht Investitionen abzüglich Neubau und Modernisierung sus 44 Prozent) oder schütten operative Überschüsse 1.4.2 Modernisierung, Instandhaltung an ihre Aktionäre aus (14 versus null Prozent). Als Re- und Neubau sultat stiegen die Mieten mit durchschnittlich mehr als Im Vergleich zur Gewobag haben die börsennotierten fünf Prozent deutlich schneller als bei der Gewobag mit Unternehmen fast alle mehr modernisiert und weni- etwas über zwei Prozent. ger instand gehalten – Ausnahmen sind TAG (gerin- gere Modernisierung) und Vonovia (vergleichbare In- 1.4.1 Mieten und Mieterhöhungen5 standhaltung). Allerdings erledigt die Vonovia einen Die höchsten Mieten mit durchschnittlich fast acht Eu- Großteil der Instandhaltung und Modernisierung über ro pro Quadratmeter (nettokalt) finden sich bei ­Akelius eine Tochtergesellschaft (Vonovia Technischer Ser- und Covivio. Von 2016 auf 2017 hat IMW die Mieten vice) und stellt sich diese selbst in Rechnung. Mit größ- mit 10,13 Prozent am stärksten erhöht, gefolgt von tem Abstand der aggressivste Modernisierer mit Aus- Deutsche Wohnen und Grand City Properties mit je- gaben von mehr als 100 Euro pro Quadratmeter (bei weils 5,9 Prozent. Die niedrigste Erhöhung – 3,7 Pro- der Gewobag sind es zwölf Euro pro Quadratmeter) zent bei der HWS – lag immer noch deutlich über dem ist ­Akelius (s. Tabelle 5). Nur vier der verglichenen Un- Wert für die Gewobag. Schaut man sich den Zeitraum ternehmen investierten direkt in Neubau. Der entspre- von 2012 bis 2017 an, hat die HWS mit 3,8 Prozent chende Anteil war bei der Gewobag sowohl absolut als pro Jahr die Mieten im Schnitt schneller erhöht als die auch in Relation zur Unternehmensgröße mit deutli- Deutsche Wohnen (plus 2,9 Prozent) und liegt mit einer chem Abstand am größten. Durchschnittsmiete von 6,46 Euro pro Quadratmeter jetzt mit dieser auf gleichem Niveau. Bei der TAG liegt die Durchschnittsmiete sogar unter der der Gewobag 5 Durchschnittsmieten unterscheiden sich oft aufgrund von Lage und Qualität der (s. Tabelle 4). Wohnungen. Mietsteigerungen können durch Vertragsanpassungen, zum Beispiel nach einer Modernisierung, erfolgen, rein rechnerisch können sie aber beispiels- weise auch durch Zukäufe von Portfolios mit höheren Mieten entstehen.

9 �������������������������������������������������������������������������������������

Tabelle 5 – Übersicht: Modernisierung und Instandhaltung

Unternehmen Modernisierung (EUR/m²)*/** Instandhaltung (EUR/m²)** Neubau (in % der Mieteinnahmen) Gewobag 12 17 38 Deutsche Wohnen SE 30,91 10,14 4 Vonovia SE 32 15,7 5 ADO Properties SA 31,7 7,5 0 Covivio SE 17 7,7 nicht erhoben*** Akelius 105 9 0 TAG Immobilien AG 11,93 6,84 0 Grand City Properties SA 17,80 6,4 0 BGP Investment SARL k. A. 9,35 nicht verfügbar Pears Global Real Estate k. A. k. A. nicht verfügbar Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) k. A. k. A. 11 IMW Immobilien SE 24,57 7,2 ab 2019 DVI k. A. k. A. nicht verfügbar

* Unterschiedliche Stichtage – Jahresabschluss 2018: Vonovia, Akelius, TAG, Grand City Properties, ADO, Deutsche Wohnen, Covivio; 2017: Gewobag; Durchschnitt 2010 bis 2017: IMW. ** Unterschiedliche Bezüge – nur Berlin: TAG, ADO, Covivo, IMW; Gesamtportfolio (inklusive andere Städte und Länder): Akelius, BGP, Deutsche Wohnen, Vonovia, Grand City *** Wegen umfangreichem Anteil von Gewerbe und Umsätzen außerhalb Berlins Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Daten aus den Jahresabschlüssen 2018 bzw. 2017 (weitere Details in den Unternehmensprofilen)

1.4.3 Geschäftsführergehälter als Näherungs- Tabelle 6 – Übersicht: Geschäftsführergehälter wert für Effizienz und Renditeorientierung Jahresgehalt Geschäftsführer Eine Analyse und ein Vergleich von Effizienz und Ren- Unternehmen (in EUR) diteorientierung würden den Rahmen dieser Studie Gewobag 283.000 sprengen, weil die Daten dazu unter anderem wegen Deutsche Wohnen SE 2,2 Millionen unterschiedlicher Geschäftsmodelle und Bilanzie- Vonovia SE 4,86 Millionen rungsmethoden nur schwer zu interpretieren und mit- ADO Properties SA 651.280 einander zu vergleichen sind. So unterscheidet sich Covivio SE 1,48 Millionen zum Beispiel die Anzahl von Beschäftigten pro verwal- Akelius 541.000 teter Wohnung je nachdem, welcher Umfang an Leis- TAG Immobilien AG 627.000 tungen firmenintern erbracht wird, sehr stark. Der in Grand City Properties SA 563.056 den Jahresabschlüssen veröffentlichte Gewinn ist zu- BGP Investment SARL k. A. dem durch Bewertungsgewinne, Abschreibungen und Pears Global Real Estate k. A. firmeninterne Vorgänge verzerrt und die Unternehmen Hilfswerk-Siedlung GmbH (HWS) k. A. verwenden unterschiedliche Ansätze, um ihr operati- IMW Immobilien SE 294.000* ves Ergebnis zu messen. Ein in der Öffentlichkeit häu- DVI k. A. fig verwendeter Indikator für Renditeorientierung ist * Laut Geschäftsbericht IMW Immobilien SE 2017 zuzüglich weiterer, die Höhe der Geschäftsführergehälter (s. Tabelle 6). nicht ausgewiesener Vergütungsbestandteile Das mit Abstand höchste Jahresgehalt (inkl. Bonus) für Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Jahresabschlüssen 2018 2017 erhielt Rolf Buch (Vonovia). bzw. 2017 (weitere Details in den Unternehmensprofilen)

1.5 RENDITEN hätte, wenn er am Jahresende einen Anteil gekauft, die Die folgende Tabelle 7 gibt einen Überblick darüber, Dividende vereinnahmt und den Anteil am nächsten welche durchschnittlichen Renditen ein Investor erzielt Jahresende wieder verkauft hätte.

Tabelle 7 – Übersicht: Renditen aus Sicht der Aktionäre

Unternehmen Zeitraum Dividende (in %) Wertsteigerung (in %) gesamt (in %) Deutsche Wohnen SE 2012–2018 2,17 22,21 24,37 Vonovia SE 2014–2018 3,35 18,99 22,34 ADO Properties SA 2016–2018 1,38 21,81 22,72 Covivio SE 2013–2018 4,51 5,17 9,68 Akelius nur ein kleiner Teil der Aktien ist börsennotiert TAG Immobilien AG 2012–2018 4,08 19,64 23,72 Grand City Properties SA 2015–2018 2,60 17,15 19,80

Quelle: Dividenden und historische Kurse (Jahresende) von www.boerse.de (weitere Details in den Unternehmensprofilen)

10 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

2 DIE EINZELNEN IMMOBILIENUNTERNEHMEN IM PROFIL

2.1 DEUTSCHE WOHNEN SE Jahr 2017,8 oder als Share Deal gehandelte Immobilien übernommen, wie bei der Übernahme der GEHAG von Oaktree 2007.

Wohnungen in Berlin Die Deutsche Wohnen weist in ihrem Jahresabschluss 2018 für den Großraum Berlin einen Wohnungsbe- stand von 112.765 Wohnungen (79 Prozent des Ge- samtbestands) aus – darunter einige Tausend Woh- nungen in Potsdam und im Berliner Umland. Viele der Wohnungen befinden sich in großen Wohnsiedlungen Eigentümer · Streubesitz (z. B. die Eisenbahner-Siedlung in Potsdam, in Berlin Wohnungen in Berlin · 111.500 die Waldsiedlung Zehlendorf, die Hellersdorfer Prome- · Zukauf 2007 und 2013 für 1.000 Euro nade, die Heinrich-Böll-Siedlung9 sowie die Wohnsied- Geschäft · Mieterhöhung, Modernisierung und Instandhaltung durchschnittlich lungen Weiße Stadt, Hufeisensiedlung Britz, Wohn- · zweithöchstes Managergehalt stadt Carl Legien und die Ringsiedlung Siemensstadt, · einige Share Deals UNESCO-Welterbe).10 Die Deutsche Wohnen kauft Rendite seit 2012 · 24,37 Prozent (Durchschnitt pro Jahr) aber auch «hochwertige Gründerzeithäuser in attrakti- ven Stadtteillagen».11 «Die Deutsche Wohnen ist ein aktiver Portfolio-Mana- – 2018: 1.950 Wohnungen in Berlin und Karl-Marx-Al- ger mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien und lee einer klaren Ausrichtung auf deutsche Metropolregio- – 2017: Übernahme von rund 3.900 Wohnungen mit nen und Ballungszentren.»6 einer Durchschnittsmiete von 6,92 Euro pro Quad- Die Deutsche Wohnen SE («Deutsche Wohnen») ratmeter12 handelt und verwaltet Immobilien, vor allem Woh- – 2015: Übernahme von rund 13.600 Wohnungen von nimmobilien in Berlin, und unterhält dafür eigene der Patrizia AG (Berliner Anteil: 5.600) Tochtergesellschaften für die Energieversorgung, das – 2015: 1.200 Wohnungen von Accentro in Berlin für technische Facility Management und für Kabelnetze. 1.227 Euro pro Quadratmeter Daneben privatisiert sie in begrenztem Umfang eige- – 2013: Übernahme von 56.000 Berliner Wohnungen nen Wohnungsbestand, investiert seit 2014 vereinzelt der GSW für 960 Euro pro Quadratmeter in den Neubau (Potsdam-Babelsberg, Berlin-Westend) – 2013: Kauf des Berliner Portfolios von Blackstone, und hält knapp 12.100 Pflegewohnungen. bestehend aus rund 6.900 Wohnungen – 2012: Barclays Bank, 23.000 Wohnungen (Berliner Eigentümer Anteil: ca. 6.500 Wohnungen)13 Deutsche Wohnen ist eine im Deutschen Aktienindex – 2012: Akquisition BauBeCon, 5.200 Wohnungen (DAX) notierte Wohnungsgesellschaft mit Sitz in Ber- in Berlin für 770 Euro pro Quadratmeter und wei- lin. Die Eigentümerstruktur ist für ein solches Unter- tere 1.400 Wohnungen in Berlin und Potsdam für nehmen typisch und setzt sich aus einer Vielzahl von 1.022 Euro pro Quadratmeter institutionellen und privaten Anlegern zusammen. Mit – 2007: Übernahme von 25.000 Berliner Wohnun- einem Anteil von knapp zehn Prozent ist der Vermö- gen der GEHAG (Share Deal mit Oaktree) für rund gensverwalter BlackRock der größte Einzelaktionär 1.200 Euro pro Quadratmeter und hat angekündigt, in Zukunft verstärkt Einfluss auf die Geschäftspolitik nehmen zu wollen. Ende 2018 be- trug der Streubesitz 69,83 Prozent. Weitere Eigentü- 6 Geschäftsbericht Deutsche Wohnen SE 2017, S. 24. 7 Vonovia will Millionen- mer sind: Massachusetts Financial Services Company Beteiligung an Deutsche Wohnen versilbern, Internetportal haufe.de, 1.2.2019, (9,94 Prozent), die Norges Bank (6,93 Prozent) und Sta- unter: www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/vonovia-will-beteiligung-an- deutsche-wohnen-verkaufen_84342_483228.html. 8 Deutsche Wohnen kauft te Street Corporation (3,1 Prozent). Vonovia verkaufte Immobilien in Berlin für 655 Millionen Euro, Internetportal finanznachrichten.de, 6.3.2017, unter: www.finanznachrichten.de/nachrichten-2017-03/40098794- seinen Anteil von 4,99 Prozent Anfang 2019 und be- deutsche-wohnen-kauft-immobilien-in-berlin-fuer-655-millionen-euro-015. endete damit anscheinend seine Pläne für eine Über- htm. 9 Webseite Deutsche Wohnen zu «Unsere Quartiere», unter: www.deut - 7 sche-wohnen.com/quartiere-trends/quartiere/. 10 Deutsche Wohnen feiert 10 nahme. Jahre UNESCO-Welterbe Siedlungen der Berliner Moderne, Pressemitteilung Deut- sche Wohnen vom 4.7.2018, unter: www.deutsche-wohnen.com/ueber-uns/pres- se/pressemitteilungen/deutsche-wohnen-feiert-10-jahre-unesco-welterbe-sied- Steuern lungen-der-berliner-moderne/. 11 Geschäftsbericht Deutsche Wohnen SE 2017, Deutsche Wohnen hat einzelne Tochtergesellschaf- S. 59. 12 Deutsche Wohnen kauft Immobilien in Berlin für 655 Millionen Euro, In- ternetportal finanznachrichten.de, 6.3.2017, unter: www.finanznachrichten.de/ ten in Luxemburg und den Niederlanden und hat in nachrichten-2017-03/40098794-deutsche-wohnen-kauft-immobilien-in-berlin-fu- der Vergangenheit mehrere Share Deals abgeschlos- er-655-millionen-euro-015.htm. 13 Neuer Milliardendeal auf dem Wohnungs- markt, in: Manager-Magazin, 28.5.2012, unter: www.manager-magazin.de/un- sen, zum Beispiel bei der Übernahme der Epicure im ternehmen/artikel/a-835573.html.

11 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Der Großteil der Wohnungen wurde für einen Preis 2.2 VONOVIA SE von 1.000 Euro pro Quadratmeter von kommunalen Trägern gekauft. Ende 2018 wurden die Wohnungen in Berlin mit 2.416 Euro pro Quadratmeter bewertet. Bis 2020 sollen in Berlin-Köpenick 1.200 Wohnungen gebaut werden. Weitere Bauprojekte finden sich in der

Argentinischen Allee 221 (Zehlendorf) sowie in Elstal Eigentümer · Streubesitz (vier Mehrfamilienhäuser). Wohnungen in Berlin · 44.000 Geschäft · höchstes Managergehalt Geschäftspraktiken · hohe firmeninterne Instandhaltungs- Die Mieterhöhung verlangsamte sich im Jahr 2018 im kosten Vergleich zum Jahr 2017 von 5,9 Prozent auf 3,7 Pro- Rendite seit 2012 · 22 Prozent (Durchschnitt pro Jahr) zent. Die durchschnittliche Vertragsmiete betrug Ende 2018 für den Großraum Berlin 6,46 Euro pro Quadrat- Vonovia ist «kein reiner Verwalter mehr, sondern meter. Dienstleister».16 Die Modernisierungsausgaben erhöhten sich 2018 Vonovia ist seit 2013 an der Börse notiert und durch um 35 Prozent auf 30,91 Euro pro Quadratmeter, da- Zukäufe und Firmenübernahmen zum größten Woh- von wurde etwa ein Drittel für Renovierung beim nungsunternehmen Deutschlands gewachsen. Mieterwechsel, etwa zwei Drittel wurden für Sanie- rungsprojekte aufgewendet und 30 Prozent auf die Eigentümer Mieter*innen umgelegt.14 Die Instandhaltungsauf- Vonovia SE («Vonovia») ist eine börsennotierte Ak - wendungen sanken im Gesamtportfolio leicht auf tiengesellschaft mit Sitz in Bochum (Deutschland). 10,14 ­Euro pro Quadratmeter und lagen in Berlin bei 22,5 Prozent der Vonovia waren am 6. November 11,30 Euro pro Quadratmeter. 2018 im Besitz von institutionellen Anlegern. Davon hält BlackRock mit 8,2 Prozent der Aktien den größ- Renditen ten Anteil an Vonovia, gefolgt von der Norges Bank mit Mit einer durchschnittlichen jährlichen Rendite von 6,9 Prozent. Der weitere Streubesitz beläuft sich auf 24,37 Prozent liegt die Deutsche Wohnen hier an der 77,5 Prozent.17 Spitze der untersuchten Unternehmen. Würde man die Deutsche Wohnen enteignen und einen niedrigeren Steuern Preis ansetzen als den derzeitigen von Deutsche Woh- Vonovia hat einzelne Tochtergesellschaften in den Nie- nen berechneten Verkehrswert, würde der Aktienkurs derlanden und in Zossen. Zossen ist eine Stadt in Bran- deutlich sinken. Für den Altaktionär,15 der seine Akti- denburg, in der der Gewerbesteuerhebesatz mit 200 en seit 2012 hält, bliebe – selbst wenn der Aktienkurs deutschlandweit der niedrigst mögliche ist (weniger wieder auf den Anfangswert aus dem Jahr 2012 sinken als die Hälfte im Vergleich zu Bochum oder Berlin). sollte – noch eine durchschnittliche Dividendenrendite Vonovia nutzt bei seinen Übernahmen regelmäßig von 2,17 Prozent. Für Aktionäre, die zu einem späte- Share Deals, beispielsweise bei der Übernahme der ren Zeitpunkt und zu einem höheren Kurs eingestiegen Gagfah im Jahr 2015, bei der J. P. Morgan einen Minder- sind, würde sehr schnell ein Verlust entstehen (s. Ta- heitenanteil von 5,03 Prozent übernahm.18 Darüber hin- belle 8). aus reduziert Vonovia durch umfangreiche hausinterne

Tabelle 8 – Deutsche Wohnen: Dividende und Wertentwicklung (2011–2018)

Jahr Dividende (in EUR) Jahresendkurs (in EUR) Dividendenrendite (in %) Wertsteigerung (in %) Gesamtrendite (in %) 2011 10,27 2012 0,23 14,01 2 36 39 2013 0,21 14,12 1 1 2 2014 0,34 19,58 2 39 41 2015 0,44 25,71 2 31 34 2016 0,54 30,02 2 17 19 2017 0,74 36,38 2 21 24 2018 0,8 40,14 2 10 13 gesamt 3,30 29,87 2 22 24

Quelle: Dividende und Jahresendkurse unter www.boerse.de

14 Geschäftsbericht Deutsche Wohnen 2018, S. 37 und S. 84. 15 Bereits 2007, kurz vor der Finanzkrise, erreichte der Börsenkurs einen Höchststand von 55 ­Euro, also noch einmal deutlich über den derzeitigen 44 Euro. 16 Geschäftsbericht ­Vonovia 2017, S. 2. 17 Geschäftsbericht Vonovia 2018, S. 54. 18 Geschäftsbe- richt Vonovia 2015, S. 159.

12 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Dienstleistungen die Umsatzsteuerbelastung19 und ver- 4,1 Prozent entspricht. Für die Bewertung der Immobi- schiebt anscheinend Gewinne zur Tochtergesellschaft lienbestände rechnet Vonovia mit einer Marktmiete von in den Niederlanden, der Vonovia Finance B.V.20 7,38 Euro und einer jährlichen Steigerung von 1,8 Pro- zent.27 Die Instandhaltungskosten von 17,72 Euro pro Wohnungen in Berlin Quadratmeter28 für das Jahr 2018 waren vergleichswei- Vonovia ist in ganz Deutschland tätig und kontrolliert se hoch, allerdings wurden sie größtenteils durch die selbst 358.451 Wohnungen in 567 Städten und Ge- Tochtergesellschaft Vonovia Technischer Service mit meinden (Stand 31.12.2018). 41.943 der Wohnungen 4.986 Beschäftigten erbracht und firmenintern abge- befinden sich in Berlin.21 Vonovia ist vor allem in Metro- rechnet. Wegen möglicherweise überhöhter Neben- polen und in deren Umland aktiv. Das Portfolio wird in kostenabrechnungen stand Vonovia wiederholt in der 15 Regionalmärkte unterteilt. Kritik.29 Kurz nach der gesetzlichen Reduzierung der – 2018: Übernahme der österreichischen BUWOG Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent und AG mit etwa 48.000 Wohnungen in Deutschland der Beschränkung der erlaubten Mietsteigerungen und Österreich für rund fünf Milliarden Euro, darun- auf zwei bis drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jah- ter einige Wohnungen in Berlin und Potsdam (Anteil ren kündigte Vonovia an, die Ausgaben für energeti- Deutschland: 27.000 Wohnungen22) sche Sanierung zu reduzieren.30 2018 stiegen die Ge- – 2017: Übernahme der österreichischen conwert samtkosten für die Modernisierung jedoch noch auf Immobilien Invest SE für 2,7 Milliarden Euro mit rund 37 Euro pro Quadratmeter und die im Geschäfts- 243.543 Wohnungen, davon 21.298 Wohnungen in bericht ausgewiesene Kennzahl zu den Modernisierun- Deutschland, vor allem in Leipzig, Berlin, Dresden gen verschwand aus dem Geschäftsbericht.31 Mit einer und Potsdam. Mehr als 5.000 Wohnungen liegen in Gesamtvergütung von 4,7 Millionen Euro im Jahr 2018 Berlin und Umgebung.23 war Rolf Buch der bestbezahlteste Vorstandsvorsitzen- – 2015: Übernahme der deutschen Gagfah mit de der untersuchten Unternehmen.32 144.500 Wohnungen, davon 15.000 in Berlin (Wert der übernommenen Immobilien rund 1.000 Euro pro Renditen Quadratmeter für das gesamte Portfolio) Vonovia-Aktionäre erzielten seit 2013 eine durch- Die Ausgaben für den Neubau beliefen sich 2017 auf schnittliche jährliche Rendite von 22 Prozent (s. Tabel- 65,7 Millionen Euro. Von den über 1.000 geplanten le 9).

Tabelle 9 – Vonovia: Dividende und Wertentwicklung (2013–2018)

Jahr Dividende (in EUR) Jahresendkurs (in EUR) Dividendenrendite (in %) Wertsteigerung (in %) Gesamtrendite (in %) 2013 18,07 2014 0,7 28,2 3,9 56,1 59,9 2015 0,78 28,66 2,8 1,6 4,4 2016 0,94 30,97 3,3 8,1 11,3 2017 1,12 41,3 3,6 33,4 37,0 2018 1,32 39,59 3,2 -4,1 -0,9 gesamt 4,86 22,49 3 19 22

Quelle: Dividende und Jahresendkurse unter www.boerse.de

Wohnungen in Bochum und Dortmund wurde ein 19 Vgl. z. B. Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (Hrsg.): Börsenno- Teil bereits fertiggestellt. Weitere Wohnungen sol- tierte Wohnungsunternehmen als neue Akteure auf dem Wohnungsmarkt – Bör- sengänge und ihre Auswirkungen, BBSR-Online 1/2017, unter: www.bbsr.bund. len in Berlin, Frankfurt am Main, Bremen und Mün- de/BBSR/DE/Veroeffentlichun gen/BBSROnline/2017/bbsr-online-01-2017.ht- chen entstehen.24 In Berlin werden zum Beispiel rund ml. 20 Geschäftsbericht Vonovia 2018, S. 176 f. 21 Ebd., S. 86. 22 Ebd., S. 69. 23 Mortsiefer, Henrik: Vonovia kauft 5.000 Wohnungen in Berlin, in: Der um die Ziekowstraße in Berlin Reinickendorf (Tegel) Tagesspiegel, 18.12.2017, unter: www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien- 1.100 Wohnungen energetisch saniert und moderni- konzerne-expandieren-vonovia-kauft-5000-wohnungen-in-berlin/20740058. html. 24 Geschäftsbericht Vonovia 2017, S. 46. 25 Kollmann, Susanne: Vo- siert und 600 Wohnungen neu gebaut. Die Mieterhö- novia will 600 Wohnungen im Ziekowkiez bauen, in: Morgenpost, 12.3.2019, un- hung nach der Modernisierung wird auf 1,75 Euro pro ter: www.morgenpost.de/bezirke/reinickendorf/article216647635/Vonovia-will- 600-Wohnungen-im-Ziekowkiez-bauen.html. 26 Geschäftsbericht Vonovia 2017, Quadratmeter gekappt, eine weitere Mieterhöhung S. 70. 27 Geschäftsbericht Vonovia 2018, S. 88 und S. 189. 28 Ebd., S. 104; ein- 25 schließlich substanzwahrende Investitionen 29 Kwasniewski, Nicolai/Seibt, Phil- für die nächsten fünf Jahre ist ausgeschlossen. 2017 ipp: Die Miet-Gewinnmaschine, Spiegel Online, 19.11.2018, unter: www.spiegel. wurden insgesamt 11.780 Wohnungen verkauft, da- de/wirtschaft/unternehmen/vonovia-wie-der-wohnungskonzern-seine- mieter- schroepft-a-1238110.html. 30 Kurt Unger analysiert diese Ankündigung kritisch von waren 2.608 Wohnungen für die Privatisierung be- und beschreibt eine Verlagerung auf rentablere Geschäftsfelder: Unger, Kurt: Der stimmt.26 Konflikt mit der Vonovia spitzt sich zu, hrsg. von der Rosa-Luxemburg-Stiftung, Standpunkte 3/2019, unter: www.rosalux.de/publikation/id/40047/der-konflikt- mit-der-vonovia-spitzt-sich-zu/. 31 Geschäftsbericht Vonovia 2017, S. 70 versus Geschäftspraktiken ders. 2018, S. 104. Der hier wiedergegebene Wert ergibt sich aus den Gesamtaus- gaben abzüglich Neubau verteilt auf die durchschnittliche Fläche eigener Wohnun- Vonovia erzielte in Berlin 2018 eine Durchschnittsmiete gen. Eine Unterscheidung nach Regionen erfolgt im Geschäftsbericht von Vono- von 6,62 Euro pro Quadratmeter, was laut Geschäftsbe- via nicht. 32 Geschäftsbericht Vonovia 2017, S. 94. Der angegebene Wert bezieht sich auf den tatsächlichen Zufluss. Je nach Entwicklung der Aktienoptionen kann richt einer organischen (ohne Zukäufe) Erhöhung um die Gesamtvergütung auch höher oder niedriger ausfallen.

13 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

2.3 ADO PROPERTIES SA B.V.), Irland (ADO FC Management Unlimited Compa- ny) und Luxemburg (ADO Lux Finance SARL). Inwie- weit dies steuerliche Hintergründe und Vorteile hat, ist nicht bekannt. Laut Presseberichten wickelte ADO im Jahr 2017 den Zukauf von fast 2.000 Berliner Wohnun- gen als Share Deal ab.39 Ein Großteil der Immobilien­ objektgesellschaften werden laut Geschäftsbericht nur zu 94 Prozent gehalten.40

Eigentümer · ADO Group Ltd (Israel), Apollo Wohnungen in Berlin Wohnungen in Berlin · 22.218 Geschäft · Fokus auf Berlin Die ADO ist seit 2006 als einziges der großen Immo- · durchschnittliche Werte bei Mieten, bilienunternehmen ausschließlich in Berlin tätig. Ende Modernisierung und Gehalt 2018 kontrollierte ADO 22.238 Wohneinheiten in Ber- Rendite seit 2015 · 22,7 Prozent (Durchschnitt pro Jahr) lin. Davon befanden sich knapp 6.500 im Zentrum von Berlin (2.508 in Mitte, 897 in Friedrichshain-Kreuzberg) «Unser Ziel ist die Mietpreiserhöhung durch aktives sowie 4.407 in Spandau.41 Asset Management und gezielte Investitionen in die – 2017: Übernahme des Asgard-Portfolios mit 1.358 Modernisierung, Sanierung und Neupositionierung Wohnungen zu einem Preis von 213 Millionen Eu- unserer Immobilien […]. Unsere Strategie versetzt uns ro (bei einer angenommenen Durchschnittsgrö- in die Lage, hochwertige Mieter zu suchen.»33 ße von 60 Quadratmetern ergibt sich ein Preis von ADO Properties SA («ADO») ist ausschließlich in Ber- 2.600 ­Euro pro Quadratmeter) lin aktiv. Der Umsatz verteilt sich auf Immobilienver- – 2015: Waypoint Portfolio im Zentrum von Berlin, mietung (80,2 Prozent), Verkauf von Häusern (15,3 Pro- 1.300 Wohnungen, 130 Millionen Euro, 88.000 Qua- zent) und Immobiliendienstleistungen (4,5 Prozent).34 dratmeter (ca. 1.480 Euro pro Quadratmeter) – 2015: Carlos Portfolio mit 5.749 Wohneinhei- Eigentümer ten, über 400.000 Quadratmeter in den «soziale[n] ADO ist eine seit 2015 im SDAX notierte Immobilien- Brennpunkte[n] Spandau, Staaken und Reini- Aktiengesellschaft mit Sitz in Luxemburg. Sie wur- ckendorf», 375 Millionen Euro (rund 940 Euro pro de 2006 von Robert Savion gemeinsam mit Freunden Quadratmeter)42 und hauptsächlich israelischen Investoren gegrün- – 2015: BMB Portfolios, 65.000 Quadratmeter, det und zunächst an der Börse in Tel Aviv gelistet. 35 691 Wohnungen (und 136 Gewerbeeinheiten) im Haupteigentümer der ADO ist die ADO Group Ltd mit Zentrum von Berlin zu einem Preis von 64 Millionen 38,24 Prozent der Aktien. Die restlichen 61,76 Prozent Euro (rund 985 Euro pro Quadratmeter) befinden sich im Streubesitz, hauptsächlich von insti- Seit September 2018 baut ADO das «Micro Living tutionellen Investoren. Neukölln» mit sehr kompakt gebauten Wohnungen Die ADO Group Ltd ist in Israel ansässig. Der Haupt- und einer Fläche von 1.450 Quadratmetern. 43 Au- aktionär der ADO Group Ltd war bis 2019 Shikun & Bi- ßerdem investiert ADO in Nachverdichtung (Auf- nui Ltd mit 38,21 Prozent der Aktien. Daneben halten stockung in Charlottenburg, plus 270 Quadratmeter Apollo (Private Equity) und Dune (Dayan Familie) we- Wohnfläche).44 sentliche Anteile. Die Shikun & Binui Group ist ein glo- bal agierendes Bau- und Infrastrukturunternehmen aus Israel und gehört mehreren Investoren, darunter auch BlackRock, seit 2018 aber mehrheitlich (47 Prozent)36 der Capital Foresight Israel Investments Company 33 Geschäftsbericht ADO 2017, S. 58. 34 Zahlen laut Internetportal Markt- LLC, die wiederum über mehrere Stufen von der Naty screener für das Jahr 2017 unter: https://de.marketscreener.com/ADO-PRO- PERTIES-22744096/unternehmen/. 35 Rákóczy, Ines: Investorenportrait: Ado 37 Saidoff LLC und Naty Saidoff kontrolliert wird. Laut Properties, Internetportal Immobilienmanager, 20.10.2017, unter: www.immobi- Wikipedia ist Naty Saidoff ein US-amerikanischer Im- lienmanager.de/investorenportrait-ado-properties/150/55748/. 36 Angaben laut Internetportal Marktscreener, unter: https://de.marketscreener.com/SHIKUN-BI- mobilieninvestor und Diamantenhändler. Nach Pres- NUI-LTD-9066057/unternehmen/. 37 Shikun & Binui Announces Financial Re- seberichten hat Shikun & Binui seine Beteiligung an sults For the First Half of 2018, PRNewswire, 28.8.2018, unter: www.prnewswire. com/news-releases/shikun--binui-announces-financial-results-for-the-first-half- ADO an mehrere Firmen verkauft, darunter zehn Pro- of-2018-300703452.html. Für die Capital Foresight Israel Investment Company LLC ergibt sich also ein rechnerischer Anteil an der ADO von knapp sieben Prozent zent an Apollo (über EPF Acquisition Co 86 SARL), (47 %*38 %*38 %). Ob Naty Saidoff sich diesen Anteil mit weiteren Ko-Investoren 6,67 Prozent an Pertech Holding SARL sowie noch- teilt oder indirekt weitere Anteile hält, ist nicht bekannt. 38 Shikun & Binui An- 38 nounced Signing of Additional Agreements to Sell ADO Group Shares, Bloomberg, mals 3,33 Prozent an einen anonymen Käufer und 6.3.2019, unter:: www.bloomberg.com/press-releases/2019-03-06/shikun-binui- 7,5 Prozent als Verkaufsoption an Dune. announced-signing-of-additional-agreements-to-sell-ado-group-shares. 39 Bün- ger, Reinhart: Das Land Berlin wird um Grunderwerbssteuern gebracht, den Mie- tern steht eine kräftige Mieterhöhung bevor, in: Der Tagesspiegel, 25.7.2016, unter: Steuern www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/schoeneberg-wilmersdorf-neukoelln- bei-neuem-share-deal-wechseln-fast-2000-wohnungen-den-besitzer/13911814. Obwohl ADO ausschließlich in Berlin tätig ist, ist sie in html. 40 Geschäftsbericht ADO 2017, S. 87. Bei der Adon Grundstücks GmbH Luxemburg registriert. Darüber hinaus hat ADO Toch- wird der Minderheitenanteil beispielsweise von der ADO SBI Holdings SA & Co KG gehalten. 41 Geschäftsbericht ADO 2018, S. 18. 42 Geschäftsbericht ADO 2017, tergesellschaften in den Niederlanden (ADO Finance S. 39. 43 Ebd., S. 28. 44 Ebd., S. 26.

14 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Geschäftspraktiken ­Foncière des Régions. Ende 2017 hielt Foncière des Im Jahr 2018 betrug die Durchschnittsmiete der Berli- ­Régions 61,7 Prozent der Anteile der Covivio Immo- ner Wohnungen von ADO 6,73 Euro pro Quadratme- bilien SE. Die weiteren Anteile werden vor allem von ter, eine Steigerung von 5,6 Prozent im Vergleich zu institutionellen Anlegern gehalten (darunter Generell den Mieten im Vorjahr. 2018 betrug die durchschnitt- Vie, Predica Prévoyance du Crédit Agricole, Assuran- liche Neuvertragsmiete 9,42 Euro pro Quadratmeter. ces du Crédit Mutuel VIESA, BNP Paribas Cardif Vita, ADO hat die Modernisierungsausgaben im Vergleich MMA Vie SA).48 Leonardo del Vecchio ist mit 28,2 Pro- zu 2017 auf 31,7 Euro pro Quadratmeter deutlich er- zent Hauptanteilseigner der Covivio SA und über die höht.45 Delfin SARL auch mit einem kleinen Teil direkt an der Covivio SE beteiligt. Er wuchs in einem Waisenhaus in Renditen Italien auf und wurde durch Brillen (Luxottica, Ray Ban Seit dem Börsengang im Jahr 2015 haben ADO-An- etc.) zum Multimilliardär (Rang 50 weltweit) mit einem leger eine jährliche Rendite von 22,7 Prozent erzielt aktuellen Vermögen von geschätzt 19 Milliarden US- (s. Tabelle 10). Dollar.49

Tabelle 10 – ADO: Dividende und Wertentwicklung (2015–2018)

Jahr Dividende (in EUR) Jahresendkurs (in EUR) Dividendenrendite (in %) Wertsteigerung (in %) Gesamtrendite (in %) 2015 26,78 2016 0,35 32,04 1,3 19,6 20,9 2017 0,45 42,24 1,4 31,8 33,2 2018 0,6 45,51 1,4 7,7 9,2 gesamt 1,4 22,01 1,4 21,8 22,7

Quelle: Dividende und Jahresendkurse unter www.boerse.de

2.4 COVIVIO SA/SE Steuern «Design, manage and promote accommodations Ein großer Teil der Immobilienobjektgesellschaften der that adapt to families, couples, generations […] in the Covivio SE sind in Luxemburg registriert, genauso wie most attractive cities of Germany, this is Covivio’s daily ein Teil der komplexen Unternehmensstruktur. Inwie- life.»46 weit dies steuerliche Hintergründe oder Vorteile hat, ist Covivio SA investiert in Gewerbe- und Wohnimmobi- nicht bekannt. Die Covivio SE hält an den meisten Im- lien vor allem in Paris, Mailand und Berlin und ist auch mobilienobjektgesellschaften einen 89,9- bis 94,9-pro- als Projektentwickler aktiv. Mieteinnahmen aus Berli- zentigen Anteil und auch die Beteiligung der Covivio ner Wohnungen machen zwölf Prozent der gesamten SA über Zwischengesellschaften in Deutschland und Mieteinnahmen aus.47 Luxemburg mit Anteilen von 94,9 Prozent weisen auf Share Deals hin.50

Wohnungen in Berlin Covivio hat ein Portfolio im Wert von insgesamt 21 Mil-

Eigentümer · Leonardo del Vecchio liarden Euro, zwei Drittel der Immobilien befinden sich 51 Wohnungen in Berlin · 15.970 in Paris, Berlin und Mailand. Ein großer Teil des Port- Geschäft · kauft Wohnungen zu hohen Preisen folios besteht aus Gewerbe, das in die Geschäftsberei- · aktiv im Neubau che Italy Offices und France Offices (Kunden z. B. Suez, · hohe Durchschnittsmieten (7,8 EUR/m²) Dassault Systèmes, Orange, EDF, Telecom Italia) so- Rendite seit 2012 · 10 Prozent (Durchschnitt pro Jahr) wie Hotels Europe gegliedert ist. Covivio ist seit 2011 in Berlin tätig und hat hier 15.970 Wohnungen sowie Eigentümer rund 1.100 Gewerbeimmobilien im Bestand (59 Pro- Covivio SA – ehemals Foncière des Régions – ist ein zent des deutschen Wohnportfolios). Laut Internet- an der Euronext in Paris notiertes Immobilienunter- seite befinden sich die Objekte zumeist innerhalb des nehmen mit Sitz in Paris. Es ist als REIT (Real Estate Berliner S-Bahnrings mit Schwerpunkt in den Ortstei- Investment Trust) gelistet. Die Umbenennung zu Co- len Neukölln, Wedding, Gesundbrunnen, Schöneberg, vivio erfolgte im Juni 2018 nach der Übernahme des italienischen Immobilienunternehmens Beni Stabili, durch die Covivio zu Europas viertgrößtem Immobili- 45 Geschäftsbericht ADO 2018, S. 45 einschließlich aktivierter Instandhaltung von 8,1 Euro pro Quadratmeter und energetischer Sanierung von 3,6 Euro pro Quadrat- enunternehmen wurde. Covivio Immobilien SE – frü- meter. 46 Covivio Brochure Commerciale 2017, S. 19. 47 Ergebnispräsentation her Immeo – ist die deutsche Tochtergesellschaft mit Covivio 2018, S. 63. 48 Bundesanzeiger, Jahresabschluss Covivio Immobilien SE 2017. 49 Vgl. die Angaben von Forbes unter: www.forbes.com/profile/leonardo- Sitz in Stuttgart. Sie ist 2004 nach der Ausgliederung del-vecchio/#13f4b63e673d. 50 Die IW-FDL Beteiligungs-GmbH hielt 2017 ei- der Werkswohnungen von ThyssenKrupp entstan- nen Anteil an der Covivio SE von 5,1 Prozent und war wiederum zu 94,9 Prozent im Besitz der Covivio Zehnte GmbH und zu 5,1 Prozent im Besitz der Covivio Holding den und ist seit 2006 eine Tochtergesellschaft von GmbH. 51 Geschäftsbericht Covivio 2017, S. 12.

15 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuz- 2.5 AKELIUS berg und Friedenau.52 Drei Viertel des Gesamtbestands Das Geschäftsmodell von Akelius in drei Schritten: der Wohnungen liegen in «prime districts» (18 Prozent 1. «Cherry picking in metropolitan cities» in Mitte, elf Prozent in Friedrichshain-Kreuzberg).53 2. «Upgrade to better living» – 2018: Akquisitionen im Wert von 428 Millionen Euro 3. «Operating profit and value growth»58 zu einem Preis von 2.135 Euro pro Quadratmeter54 – 2017: Wohnungen im Wert von 556 Millionen Eu- ro in Berlin, Dresden, Leipzig (2.495 Wohnungen in Berlin zu einem Durchschnittspreis von 2.300 Euro pro Quadratmeter)55

– 2013: Akquisition eines Portfolios von 3.000 Woh- Eigentümer · Akelius Foundation, Roger Akelius nungen in Dresden und Berlin für 351 Millionen Wohnungen in Berlin · 13.712 56 ­Euro Geschäft · Modernisieren und Halten Covivio plant in Deutschland Wohnungsneubau im · höchste Durchschnittsmiete (8,06 EUR/m²) 59 Wert von 488 Millionen Euro und hat davon 2018 be- · höchste Modernisierungsausgaben reits 72 Millionen Euro bereitgestellt, unter anderem Rendite · unbekannt für Neubauprojekte in den Bezirken Charlottenburg- Wilmersdorf und Mitte für 3,65 Euro pro Quadratmeter Nach eigener Darstellung gehört Akelius «zu den bes- und am Alexanderplatz. Bis 2020 sind 3.000 Co-living- ten der Welt, um Apartments und allgemeine Flächen Zimmer – die moderne Art des Wohnheims – in Berlin zu renovieren».60 Jedes Jahr werden rund 4.000 Woh- geplant, Ende 2018 waren unter dem Label «Covivio to nungen für zwei Milliarden Schwedische Kronen (rund share» bereits 100 solche Zimmer im Angebot. 190 Millionen Euro) modernisiert. Berliner Wohnungen machen nach Marktwert mit 23 Prozent den größten Geschäftspraktiken Teil des Portfolios aus. Die Mieten in Berlin sind 2018 um 4,9 Prozent auf acht Euro pro Quadratmeter gestiegen. Eigentümer Covivio hat sich 2018 das Ziel gesetzt, den Energie- Akelius Residential Property AB ist die größte bör - verbrauch der Immobilien in Deutschland bis 2025 um sennotierte Immobiliengesellschaft Schwedens – seit 15 Prozent zu senken und schneidet in mehreren Nach- 2014 wird ein kleiner Teil (0,59 Prozent) mittels Vor- haltigkeitsrankings gut ab.57 zugsaktien an der NASDAQ OMX First North unter dem Namen Akelius Residential Pref gehandelt. Nach eige- Renditen ner Darstellung hält die wohltätige Akelius Foundation Mit einer jährlichen Rendite von zehn Prozent liegen über die Akelius Apartments Ltd (Zypern) 84,52 Pro- die Covivio Aktionäre hinter den anderen, stärker auf zent der Anteile, die restlichen 15 Prozent sind im Be- deutsche und Berliner Wohnimmobilien konzentrier- sitz von Xange Holding Ltd und Giannis Beta Ltd so- ten Unternehmen (s. Tabelle 11). wie 18.000 Vorzugsaktieneigentümern.61 Die Akelius

Tabelle 11 – Covivio: Dividende und Wertsteigerung (2012–2018)

Jahr Dividende (in EUR) Jahresendkurs (inEUR) Dividendenrendite (in %) Wertsteigerung (in %) Gesamtrendite (in %) 2012 63,64 2013 2,659 62,05 4 -2 2 2014 2,927 76,38 5 23 28 2015 4,3 83,84 6 10 15 2016 3,1 82,8 4 -1 2 2017 3,37 94,34 4 14 18 2018 4,5 83 5 -12 -7 gesamt 20,856 19,36 5 5 10

Quelle: Dividende und Jahresendkurse laut www.finanzen.net

52 Laut Internetauftritt unter: www.immeo.de/angebote/wohnen-in-berlin.html. 53 Geschäftsbericht Covivio 2017, S. 41. 54 Ergebnispräsentation Covivio 2018, S. 11. 55 Geschäftsbericht Covivio 2017, S. 40. 56 Results Covivio 2013, S. 4, un- ter: www.covivio.eu/en/finance/financial-activities/documentation/. 57 Ergebnis- präsentation Covivio 2018, S. 54. 58 Geschäftsbericht Akelius 2018, S. 8. 59 Die verwendete Vergleichsgröße aus dem Jahresabschluss von Akelius bezieht sich auf das Gesamtportfolio (inklusive anderer deutscher und ausländischer Städte), während bei den anderen Unternehmen teilweise berlinspezifische Zahlen zur Ver- fügung standen. Darüber hinaus sind die Zahlen aufgrund unterschiedlicher Metho- dik in den Jahresabschlüssen nur beschränkt vergleichbar. 60 Selbstdarstellung Akelius unter: www.akelius.de/akelius/organisation/uber-akelius. 61 Geschäfts- bericht Akelius 2018, S. 88.

16 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Foundation ist auf den Bahamas registriert und fördert Geschäftspraktiken neben Heimen für Kinder in Not auch Forschung und Mit Modernisierungsausgaben von annährend 105 Eu- Bildung zu Wohnimmobilien.62 Darüber hinaus sind ro pro Quadratmeter lag Akelius weit über den ande- Auf der Website sind Informationen zur Unterstützung ren Immobilienunternehmen. Laut Geschäftsbericht von einzelnen wohltätigen Projekten veröffentlicht, vor 2018 waren zum Jahresende 37 Prozent der Berliner allem von SOS-Kinderdörfern in mehreren Ländern Wohnungen modernisiert. Die Neuvermietungsmieten über viele Jahre. Allerdings erreicht der Gesamtbe- stiegen von 14,83 Euro (2017) auf 16,42 Euro nettokalt, trag dieser Projekte mit knapp 100 Millionen Euro über die Durchschnittsmiete erhöhte sich auf 8,63 Euro net- 25 Jahre bei Weitem nicht die als neue Anteile ausge- tokalt und damit auf den höchsten Wert aller großen schütteten Gewinne von zuletzt 800 Millionen Euro.63 Immobilienunternehmen in Berlin. Akelius widmet der Xange Holding Ltd und Giannis Beta Ltd64 sind beide Mietregulierung in seinem Jahresbericht mehrere Sei- auf ­Zypern registriert. Sie werden von Stiftungen auf ten und führt aus, dass in Berlin seit 2012 in den Verträ- den Bahamas gehalten65 und sind allem Anschein nach gen standardmäßig eine regelmäßige Mieterhöhung ­Roger Akelius zuzurechnen.66 Als Direktoren fungieren entsprechend der Inflation vereinbart wird und dass Igor Rogulj und Demetris Syllouris, die sowohl bei Ake- eine sog. Mietpreisbremse die Mietpreise reguliert, lius als auch in der Akelius-Stiftung eine wichtige Rolle diese Regulierung aber bei umfassenden Modernisie- spielen. rungsmaßnahmen keine Anwendung findet. Im glei- Ein Großteil der Berliner Wohnungen wird durch die chen Bericht stellt Akelius eine beispielhafte Moder- Akelius GmbH gehalten, an der die Akelius ­Residential nisierungsmaßnahme in der Simon-Bolivar-Straße 51 Property AB direkt mit 94,9 Prozent und indirekt mit dar. Ein Investment von 33.579 Euro unter anderem 99,7 Prozent beteiligt ist.67 für eine Baderneuerung führte hier zu einer Mietstei- gerung von 68 Prozent (von 6,49 Euro auf 11,04 Euro Steuern pro Quadratmeter). Bei einer Kapitalisierungsrate von Die Kombination aus mehreren Steuer- und Geheimni- 14 Prozent77 refinanziert sich die Investition in sieben soasen (Zypern und Bahamas) und die fehlende Trans- Jahren (ohne Zinsen). Akelius modernisiert nach eige- parenz der gemeinnützigen Aktivitäten erhöhen die ner Aussage Wohneinheiten nach dem eigenen Qua- Gefahr, dass Gewinne aus Mieteinnahmen gering oder litätsstandard «First Class» – das heißt auf derselben sogar völlig unbesteuert aus Deutschland und der EU Stufe wie neu errichtete Eigentumswohnungen, be- abfließen. Die Bahamas erheben weder Einkommens- schränkt sich aber nur auf freie Wohnungen.78 noch Unternehmenssteuern, führen deswegen schon seit Jahren verschiedene Listen für die attraktivsten Rendite Steueroasen an68 und finden sich auch als Kandidaten Nur ein verschwindend kleiner Teil der Anteile (0,6 Pro- für die schwarze Liste der EU.69 zent) wird als Vorzugsaktien an der Börse gehandelt. Der Großteil der Ausschüttungen fließt als neue Antei- Wohnungen in Berlin le an die Eigentümer der Stammaktien, also an die in «Akelius […] avoids the luxury segment with lower ren- den Bahamas beheimateten und von Roger Akelius ge- tal potential and a lower demand. Neighborhoods such gründeten Stiftungen (s. Tabelle 12). as […] Kreuzberg in Berlin are undergoing strong im- provements. Young people move in and lift the area. This trend has a positive effect on the rent level.»70 Akelius besitzt 50.407 Wohnungen in insgesamt 80 Metropolen in Schweden, Deutschland (Berlin, Hamburg und kleinere Bestände in Frankfurt am Main, Mainz, Wiesbaden und Düsseldorf), Frankreich, Ka- nada, England und in den USA mit einem Gesamt - wert von 12,4 Milliarden Euro.71 Akelius ist seit 2006 mit Einkäufen in Berlin und Hamburg in Deutschland 72 aktiv und besitzt in Berlin aktuell 13.817 Wohnun- 62 Vgl. die Angaben auf der Homepage unter: https://foundation.akelius.de/ gen mit einer Durchschnittsmiete von 8,63 Euro pro the-foundation. 63 Geschäftsbericht Akelius 2018, S. 75. 64 Xange Ltd, unter: https://i-cyprus.com/company/452695 und Giannis Beta Ltd: http://cy-check. Quadratmeter.73 Der wichtigste Markt für Akelius ist com/giannis-beta-ltd/393215.html. 65 Akelius: Final Prospectus, 3.4.2018, S. 55. 66 Akelius: Final Prospectus 2014, S. 24, unter: www.akelius.com/binari- Berlin (mit 23 Prozent der größte Anteil am Wert des es/content/assets/shareholder-information/prospekt_akelius_residential_proper- Gesamtwohnportfolios).74 ty_ab_preferensaktier_september_2014.pdf. 67 Geschäftsbericht Akelius 2018, S. 150. 68 Die zehn besten Steuerparadiese, Finews, 31.7.2014, unter: www. – 2018: 964 Wohnungen in Berlin für 2.887 Euro pro finews.ch/news/finanzplatz/15984-steuerparadiese-steueroasen-tax-heaven- Quadratmeter75 steuern-dubai-cayman-shcwiez-mauritius-bulgarien-panama-andorra. 69 Europä- ische Kommission: Evolution of the EU list of tax havens, 4.12.2018, unter: https:// – 2017: neben Wohnungen in London, New York, ec.europa.eu/taxation_customs/sites/taxation/files/eu_list_update_04_12_2018_ Stockholm und Toronto auch 530 Wohnungen in en.pdf. 70 Geschäftsbericht Akelius 2017, S. 12. 71 Geschäftsbericht Akelius 2018, S. 3. 72 Geschäftsbericht Akelius 2017, S. 6. 73 Geschäftsbericht Akelius 76 Berlin für 2.396 Euro pro Quadratmeter gekauft , 2018, S. 40. 74 Ebd., S. 36. 75 Ebd., S. 39. 76 Geschäftsbericht Akelius 2017, im Vergleich zu den anderen Städten wahrscheinlich S. 45, Umrechnungskurs vom 10.3.2019. 77 Geschäftsbericht Akelius 2018, S. 24. 78 Geschäftsbericht Akelius 2018, S. 24 und unter: www.akelius.de/akeli- ein Schnäppchen us/organisation/uber-akelius.

17 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Tabelle 12 – Akelius: Dividende (2015–2018) Jahr lag ihr Aktienanteil noch bei 13,8 Prozent). Black- Rock hat einen Anteil von 5,3 Prozent (2017 waren es Jahr 2015 2016 2017 2018 gesamt 5,1 Prozent).82 Stammaktien 49 580 838 809 2.275 (Mio. EUR) Steuern Vorzugsaktien 0 0 38 37 75 In der Anteilsliste der TAG finden sich nur zwei lu- (Mio. EUR) xemburgische Immobilienobjektgesellschaften und Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Geschäftsberichten von der Großteil der Immobilienobjektgesellschaften ist Akelius (Zahlen laut Kapitalflussrechnung) in 100-prozentigem Besitz der TAG. Allerdings fin- den sich auch hier Anzeichen für Share Deals. Bei- 2.6 TAG IMMOBILIEN AG spielsweise ist die TAG Potsdam-Immobilien GmbH als Zwischenholding für den Großteil der Immobilien in Berlin, Brandenburg und den neuen Ländern nur zu 94,82 Prozent an der TAG Wohnungsgesellschaft Ber- lin-Brandenburg GmbH beteiligt. Die restlichen Anteile hält die Deutsche Kreditbank AG. Genauso gehört die TAG Zidal Immobilien GmbH zu 5,2 Prozent der EWF Beteiligungsgesellschaft mbH.83

Wohnungen in Berlin Eigentümer · Streubesitz Die TAG ist ausschließlich in Deutschland tätig. Sie Wohnungen in Berlin · 9.905 Wohnung in Berlin und Umland · Zahl abnehmend bewirtschaftet in der Region Berlin (Berlin und Bran- Geschäft · Bestandshalter denburg) verschiedene Immobilien, die überwiegend · niedrigste Mieten, Mieterhöhungen und im «grünen Gürtel» von Berlin liegen, unter anderem Modernisierungsausgaben in Brandenburg an der Havel, Straußberg, Eberswalde Rendite seit 2012 · 23,7 Prozent (Durchschnitt pro Jahr) und Bestensee.84 Aktuell besitzt die TAG in der Regi- on Berlin 9.905 Wohnungen mit einer Durchschnitts- «Das Geschäftsmodell der TAG besteht in der langfris- miete von 5,62 Euro pro Quadratmeter.85 Dabei nimmt tigen Vermietung von Wohnungen. Alle für die Immo- das Portfolio Region Berlin 14 Prozent des Gesamtport- bilienbewirtschaftung wesentlichen Funktionen wer- folios ein. 2012 besaß die TAG noch 14.758 Wohnun- den durch eigene Mitarbeiter wahrgenommen. […] gen in der Region Berlin (davon 7.00086 im Stadtgebiet Vermietet wird preisgünstiger Wohnraum, der breite selbst) mit einer Miete von 4,94 Euro pro Quadratme- Schichten der Bevölkerung anspricht. […] Ein Wachs- ter.87 In Berlin wurden in den Jahren 2013 bis 2015 tum in absoluten Größenordnungen steht nicht im größere Wohnportfolios veräußert, darunter im Bezirk Vordergrund der Unternehmensstrategie. Ziel ist es Marzahn-Hellersdorf 2.600 Wohnungen im Jahr 2014 vielmehr, durch eine nachhaltige und aktive Bestands- und 972 Wohnungen 2015.88 bewirtschaftung Mietern preisgünstigen Wohnraum – 2017: Zukäufe von rund 5.000 Wohnungen vor allem und Investoren wachsende Cashflows durch attraktive in Brandenburg (1.441 Wohneinheiten), Sachsen- Dividenden zu bieten.»79 Anhalt und Thüringen Die TAG Immobilien Aktiengesellschaft («TAG») ver- – 2014: Aufgabe des Geschäftsfelds Gewerbeimmo- folgt nach eigener Darstellung den «ABBA»-Ansatz, bilien – ab dann (fast) nur noch Wohnimmobilien im das heißt: Konzentration und Investition in A-Lagen Bestand von B-Städten bzw. in B-Lagen von A-Städten.80 Die In- – 2014: Verkauf von 3.843 Wohnungen im Großraum vestitionen erfolgen nicht nur innerhalb und im Umfeld Berlin (2.600 Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf, großer Metropolen. Bewusst investiert die TAG auch in Verkaufspreis 176 Millionen Euro) mittleren und kleineren Städten, um dort Wachstums­ – 2012: Verkauf von 1.384 Wohnungen an Union In- potenziale und Renditechancen zu nutzen. Die Immo- vest Institutional Property GmbH, 87 Millionen bilien des Konzerns verteilen sich auf verschiedene Re- ­Euro89 gionen. Schwerpunkte bilden der Norden und Osten – 2012: Übernahme von 11.350 Wohnungen der TLG Deutschlands sowie Nordrhein-Westfalen.81 Wohnen GmbH (Schwerpunkte Dresden, Rostock, Großraum Berlin) zu 662 Euro pro Quadratmeter und Eigentümer 25.023 Wohnungen in Potsdam der DKB ­Immobilien Die TAG hat ihren Sitz in Hamburg und ist seit 2012 im MDAX gelistet. Der größte Anteilseigner zum 79 Geschäftsbericht TAG 2017, S. 26. 80 Vgl. die Angaben unter: www.tag-ag. 31.12.2018 ist die Massachusetts Financial Services com/investor-relations/. 81 Geschäftsbericht TAG 2017, S. 26. 82 Zahlen 2018: Company (MFS) mit 11,40 Prozent der Aktien. Die Geschäftsbericht TAG 2018, S. 46 und Zahlen 2017: Geschäftsbericht TAG 2017, S. 46. 83 Geschäftsbericht TAG 2018, S. 142 ff. 84 Entsprechend der Selbstdar- Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder – die stellung, unter: www.tag-ag.com/portfolio/portfolio-kennzahlen-regional/region- Rentenvorsorge für im öffentlichen Dienst Beschäf- berlin/. 85 Geschäftsbericht TAG 2018, S. 40. 86 Geschäftsbericht TAG 2012, S. 19. 87 Ebd., S. 15. 88 Geschäftsbericht TAG 2014, S. 15 und Geschäftsbericht tigte – folgt mit aktuell 9,9 Prozent der Aktien (letztes TAG 2015, S. 13. 89 Geschäftsbericht TAG 2012, S. 19.

18 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

AG zu 647 Euro pro Quadratmeter90 in Nordrhein- 2.7 GRAND CITY PROPERTIES SA Westfalen, Hamburg, Salzgitter, in Thüringen und Sachsen sowie im Großraum Berlin

Geschäftspraktiken «Die TAG versteht sich in erster Linie als langfristiger Bestandhalter. Sehr wohl gehören aber auch Verkäufe Eigentümer · zypriotische Anwaltskanzlei/Yakir Gabay von kleineren Wohnportfolios zu unserer Strategie, sei Wohnungen in Berlin · 8.141 es zur Optimierung des Gesamtportfolios oder sei es · Zukauf 2007 und 2013 für 1.000 EUR zur Wahrnehmung günstiger Marktopportunitäten.»91 Geschäft · hohe Mieten (7,2 EUR/m²) Mit einer Durchschnittsmiete von 5,62 Euro pro Rendite seit 2015 · 20 Prozent (Durchschnitt pro Jahr) Quadratmeter und einer Neuvermietungsmiete von 6,14 Euro pro Quadratmeter für das Berliner Woh- «Grand City Properties ist ein Spezialist für Wohnim- nungsportfolio liegt die TAG weit hinter den anderen mobilien mit Wertsteigerungspotenzial in dicht besie- großen Immobilienunternehmen und sogar hinter der delten Gebieten in Deutschland.»93 Gewobag. Dies dürfte zum großen Teil dadurch be- gründet sein, dass sich ein Großteil der Immobilien Eigentümer des Portfolios nicht in der Stadt, sondern im Branden- Grand City ist eine seit 2012 an der Frankfurter Börse burger Umland befinden. Die TAG liegt sowohl bei den und seit 2017 im MDAX gelistete Aktiengesellschaft Modernisierungs- als auch bei den Instandhaltungs- mit Sitz in Luxemburg. Hauptaktionär ist die zunächst kosten am unteren Ende der Liste – auch nach der Er- in Zypern und seit 2017 ebenfalls in Luxemburg ansäs- höhung der Modernisierungsausgaben auf 11,93 Euro sige Aroundtown SA (indirekt über Edolaxia Group, Zy- pro Quadratmeter 2018. Die tatsächlichen Ausgaben pern) mit einem Anteil von 38,8 Prozent.94 Ein großer könnten noch etwas höher sein, weil die TAG anders Teil der Anteile an der Aroundtown SA werden treu- als die meisten anderen Unternehmen nicht alle akti- händerisch von einer zypriotischen Anwaltskanzlei vierbaren Kosten als Investition zählt.92 Vom Moder- gehalten.95 Grand City und Aroundtown wurden 2004 nisierungsaufwand entfällt jeweils ungefähr ein Drit- vom israelischen Geschäftsmann Yakir Gabay gegrün- tel auf Großmaßnahmen (z. B. Modernisierung ganzer det. Laut Forbes hält Gabay 31 Prozent der Anteile von Wohnblöcke), auf zuvor leerstehende Wohnungen Aroundtown, hat ein Gesamtvermögen von 3,6 Milliar- oder auf Mieterwechsel. 2017 wurden insgesamt den US-Dollar und wohnt vermeintlich in London.96 1.951 Wohnungen verkauft, 427 davon als Privatisie- rung, darunter insgesamt 267 Wohnungen in Berlin. Steuern Grand City hält seine Investments laut Geschäftsbe- Renditen richt über zypriotische Holdings.97 Die Struktur ist nach Mit einer durchschnittlichen Rendite von 23,7 Prozent eigenen Angaben so aufgebaut, dass bei einem Ver- zeigt die TAG, dass auch ohne einen größeren Anteil kauf der Immobilien keine Steuern auf die Wertsteige- Berliner Wohnimmobilien und ohne hohe Modernisie- rungen anfallen und höchstwahrscheinlich auch die rungsausgaben ein profitables Geschäft möglich ist Grunderwerbssteuer vermieden werden kann. Der (s. Tabelle 13). Umstand, dass die Unternehmensstruktur und ein Teil

Tabelle 13 – TAG: Dividende und Wertsteigerung (2011–2018)

Jahr Dividende (in EUR) Jahresendkurs (in EUR) Dividendenrendite (in %) Wertsteigerung (in %) Gesamtrendite (in %) 2011 6,14 2012 0,2 9,42 3,3 53,4 56,7 2013 0,25 8,79 2,7 -6,7 -4,0 2014 0,35 9,53 4,0 8,4 12,4 2015 0,5 11,5 5,2 20,7 25,9 2016 0,55 12,52 4,8 8,9 13,7 2017 0,57 15,81 4,6 26,3 30,8 2018 0,65 20 4,1 26,5 30,6 gesamt 3,07 13,86 4,1 19,6 23,7

Quelle: Dividende und Jahresendkurse unter www.boerse.de

90 Geschäftsbericht TAG 2012, S. 54. 91 Geschäftsbericht TAG 2017, S. 15. 92 Geschäftsbericht TAG 2018, S. 40. 93 Selbstdarstellung Grand City un- ter: www.grandcityproperties.com/de/about-us/our-mission/. 94 Geschäftsbe- richt Grand City 2018, S. 31. 95 Mehr Informationen zur Kanzlei unter: www.kklaw. com.cy/index1.html. 96 Vgl. die Angaben von Forbes unter: www.forbes.com/ profile/yakir-gabay/#7b53f7e7766b. 97 Geschäftsbericht Grand City 2018, S. 144.

19 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Tabelle 14 – Grand City: Dividende und Wertsteigerung (2014–2018)

Jahr Dividende (in EUR) Jahresendkurs (in EUR) Dividendenrendite (in %) Wertsteigerung (in %) Gesamtrendite (in %) 2014 12,17 2015 0,2 21,47 1,6 76,4 78,1 2016 0,25 17,02 1,2 -20,7 -19,6 2017 0,683 19,6 4,0 15,2 19,2 2018 0,73 19,16 3,7 -2,2 1,5 gesamt 1,863 6,99 2,6 17,2 19,8

Quelle: Dividende und Jahresendkurse unter www.boerse.de der Anteilseigner durch die als Treuhänder fungierende Bestand, zehn Prozent werden mit hohen Prämien ver- Anwaltskanzlei aus Zypern verborgen bleiben, machen kauft.102 Grand City vergleichsweise intransparent. In Zypern, genauso wie in Großbritannien (wo der Haupteigentü- Rendite mer Yakir Gabay vermeintlich wohnt), zahlen Zugezo- Aktionäre von Grand City konnten seit dem Börsenzu- gene zeitweise so gut wie keine Steuern auf im Aus- gang Dividenden und Wertsteigerungen von durch- land realisierte Einkommen. schnittlich 19,1 Prozent pro Jahr realisieren (s. Tabel- le 14). Wohnungen in Berlin Grand City und Aroundtown kontrollieren Immobilien 2.8 BGP GRUPPE/BGP INVESTMENT SARL im Wert von 13,2 Milliarden Euro (Aroundtown, haupt- «Die BGP Gruppe ist ein langfristig orientiertes und voll sächlich Gewerbe) und 7,2 Milliarden Euro (Grand City, integriertes Wohnungsunternehmen mit aktivem Ma- hauptsächlich Wohnungen). Das Wohnungsportfolio nagement-Ansatz.»103 von Grand City liegt schwerpunktmäßig in Deutsch- land, insbesondere in großen Metropolregionen (Nordrhein-Westfalen: 27 Prozent; Berlin: 24 Prozent, gemessen am Gesamtwert des Portfolios). Seit Mit- te 2018 kauft Grand City auch Wohnungen in London (neun Prozent des Portfolios).98 Grand City vergrößerte sein deutsches Portfolio von rund 12.000 Wohnungen im Jahr 2012 auf 83.671 Wohnungen Ende 2018. Nach eigener Darstellung befinden sich 70 Prozent der Woh- Eigentümer · Chinesischer Staatsfond nungen in «top tier quality locations» (wie etwa in Mit- Wohnungen in Berlin · < 8.000 te, Schöneberg, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlotten- Geschäft · keine Details verfügbar burg, Neukölln, aber auch in Potsdam). Die restlichen Rendite · unbekannt 30 Prozent sind in «affordable locations» zu finden (z. B. Reinickendorf, Treptow, Köpenick und Marzahn- Eigentümer Hellersdorf).99 Das aktuelle Berliner Portfolio besteht Die BGP Holdings PLC in Malta ist Konzernmutter der aus 8.141 Wohnungen mit einer Durchschnittsmiete BGP-Gruppe. Die BGP Investment SARL («BGP»), war von 7,60 Euro pro Quadratmeter.100 zunächst ein Joint Venture zwischen der australischen GPT Gruppe und der 2009 pleitegegangenen australi- Geschäftspraktiken schen Investmentgesellschaft Babcock & Brown und Mit 7,60 Euro pro Quadratmeter hat Grand City ver- wurde dann alleinige Tochtergesellschaft der BGP- gleichsweise hohe Durchschnittsmieten. Trotz rela- Gruppe. Im November 2016 wurde sie an mehrere In- tiv geringer Ausgaben für Instandhaltung und Mo- vestoren verkauft, hinter denen nach Marktberichten dernisierung wurden die Mieten in den letzten Jahren über einen Fonds von Morgan Stanley Real Estate der jeweils um mehr als fünf Prozent erhöht. Bei den chinesische Staatsfonds CIC steht.104 Im Luxembur- Modernisierungskosten von 17,8 Euro pro Quadrat- ger Firmenregister sind aktuell Sculptor Limited (Hong meter unterscheidet Grand City zwischen Moderni- Kong, 94 Prozent), REI Bob LLC (Delaware, drei Pro- sierungsausgaben für energetische Sanierungen ein- zelner Wohneinheiten, die laut eigener Angabe für 98 Geschäftsbericht Grand City 2018, S. 14. 99 Geschäftsbericht Grand City 2017, gezielte Mieterhöhung genutzt werden (3,9 Euro pro S. 22. 100 Geschäftsbericht Grand City 2018, S. 17. 101 Ebd., S. 49, dort heißt es Quadratmeter),101 und Verbesserungen im Wohnum- zu Modernisierungen: «[…] undertaken towards targeted rent increase». 102 Ge- schäftsbericht Grand City 2013, S. 13. 103 Eigendarstellung auf der BGP-Websei- feld wie unter anderem Spielplätze oder Treppenauf- te unter: www.bgp-gruppe.com/de/unternehmensprofil.html. 104 BGP-Portfolio: gänge (13,9 Euro pro Quadratmeter). Eine getrennte Morgan Stanley kauft für chinesischen Staatsfonds, Internetportal thomas daily, 24.10.2016, unter: www.thomas-daily.de/de/td_morning_news/60229-bgp-port- Betrachtung für das Berliner Portfolio liegt nicht vor. folio-morgan-stanley-kauft-fuer-chinesischen-staatsfonds/ und Chinesen kaufen Grand City privatisiert gezielt, nach eigener Darstel- offenbar in großem Stil Wohnungen in Deutschland, Spiegel Online, 21.10.2016, unter: www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/chinesen-kaufen-in-grossem-stil- lung bleiben 90 Prozent der Einheiten langfristig im wohnungen-in-deutschland-a-1117722.html.

20 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

zent) und Stichting Wesselton (Niederlande, drei Pro- 2.9 PEARS GLOBAL REAL ESTATE zent ) als Eigentümer eingetragen. Laut Zeitungsbe- «Pears Global Real Estate Investors acts on behalf of richten vom Februar 2019 soll das Portfolio der BGP the Pears family in relation to its European and world- an die Zentral Boden Immobilien Gruppe aus Erlangen wide investment portfolio […]. Operating from its ba- verkauft werden.105 Über die BGP Holdings Europe ses in London and Berlin, PGREI has advised the family SARL ist die BGP-Gruppe dem Anschein der Namen in in relation to over EUR 1,4 Billion of commercial and der Anteilsliste nach weiterhin im Besitz von (Gewer- residential transactions.»108 be-)Immobilien in Deutschland.

Steuern Der Verkauf der BGP 2016 erfolgte als Share Deal in Luxemburg, wodurch gleichzeitig Grunderwerbs- steuer und Kapitalertragssteuer vermieden werden konnten. Welchen Einfluss die Übertragung und die Anwendung luxemburgischen Rechts auf die Verlust- vorträge von fast 600 Millionen Euro haben, war laut Eigentümer · britische Milliardärsfamilie Jahresabschluss 2017 noch nicht klar. Der mehrmals Wohnungen in Berlin · ca. 6.000 weitergereichte und mit acht Prozent verzinste Gesell- Geschäft · unbekannt schafterkredit in Höhe von fast 600 Millionen Euro in Rendite · unbekannt den Bilanzen ermöglicht unter Umständen Gewinnver- schiebungen über die damit verbundenen Zinszahlun- Eigentümer gen in Höhe von 47 Millionen Euro und damit mehr als Die Pears Global Real Estate Investors Limited ist ei- 50 Prozent der Mieteinnahmen.106 ne in London registrierte Firma. 2017 hatte sie laut bri- tischem Jahresabschluss 14 Mitarbeiter*innen und Wohnungen in Berlin machte mit Beratungen einen Umsatz von rund drei Laut Presseberichten zum Zeitpunkt der Übernahme Millionen Euro. Die Firmenstruktur für das Immobilien­ 2016 und der Eigendarstellung auf der Webseite kon- eigentum ist intransparent und komplex. Für die trolliert BGP knapp 16.000 Wohnungen, ungefähr die Immobilie in der Weisestr. 56 in Berlin und deren Hälfte davon in Berlin. Im Jahresabschluss 2017 wur- Mieter*innen – zum Beispiel die Kollektivkneipe Syndi- den die Wohnungen mit 1,55 Milliarden Euro bewer- kat – sieht das beispielsweise so aus: tet. Laut einer Firmenpräsentation aus dem Jahr 2015 – Im Grundbuch ist die Firman Properties SARL aus bestand das Portfolio im Februar 2015 aus 4.176 Woh- Luxemburg als Eigentümer eingetragen. nungen in Berlin (davon 887 im Zentrum, 2.629 im Os- – Laut Firmenregister in Luxemburg gehört diese der ten und 436 Wohnungen im Westen der Stadt). Knight Properties SARL, die wiederum der Knapwed Holdings Limited aus Zypern gehört. Geschäftspraktiken und Rendite – Laut Jahresabschluss aus Luxemburg gehört diese BGP veröffentlicht seine Jahresabschlüsse in Luxem- schließlich der Karayan Limited auf den British Virgin burg nach dortigem Recht und ist als nicht börsen- Islands. notiertes Unternehmen zu weniger Transparenz ver- Die Verbindung zu den vermeintlichen wirtschaftlich pflichtet. BGP macht in seinem Jahresabschluss keine Berechtigten – Trevor Steven Pears, Mark Andrew Angaben zu Anzahl, Verteilung und durchschnittli- Pears und David Alan Pears – ergibt sich nur indirekt chen Mieten der kontrollierten Wohnungen. Aus den über die Manager in Luxemburg, Hintergrundinforma- für die Bewertung verwendeten Parametern und den tionen zu Kreditportfolios,109 dänische Firmen und das im Jahresabschluss angegebenen Mieteinnahmen er- dänische Transparenzregister.110 Auf Pressenachfragen gibt sich eine rechnerische Durchschnittsmiete von antwortete Pears: «Wir geben keine Auskunft darüber, 5,99 Euro pro Quadratmeter (2017) und eine Bewer- ob wir eine Presseabteilung haben», und schaltete die tung von 1.362 Euro pro Quadratmeter (2017) für das Webseite ab.111 Gesamtportfolio.107 Die Instandhaltungskosten betru- gen 9,35 Euro pro Quadratmeter, Informationen zu den Modernisierungsaufwendungen liegen nicht vor. 105 Milliardendeal: Union Investment will Immo-Unternehmen BGP kaufen, In- ternetportal fondsprofessionell.de, 14.2.2019, unter: www.fondsprofessionell. de/news/unternehmen/headline/milliardendeal-union-investment-will-immo- unternehmen-bgp-kaufen-150845/. 106 Jahresabschluss BGP 2017 (Luxem- burg), S. 43. 107 Ebd. S. 26 und S. 38. 108 Selbstdarstellung Pears Global, 24.8.2018, unter: https://web.archive.org/web/20180824202132/https://pears- global.com/. 109 Informationen etwa unter: www.yumpu.com/en/document/ read/4208522/security-cover-irish-stock-exchange/315. 110 Vgl. die Recher- chen des Kneipenkollektivs Syndikat: Das Haus Weisestraße 56 und seine Eigen- tümer, Syndikat bleibt!, 22.10.2018, unter: https://syndikatbleibt.noblogs.org/ post/2018/10/22/das-haus-weisestrase-56-und-seine-eigentumer/. 111 Kugler, Nina: Zukunft von «Syndikat» weiter ungewiss, in: Morgenpost, 13.3.2019, unter: www.morgenpost.de/bezirke/neukoelln/article216654413/Zukunft-von-Syndikat- weiter-ungewiss.html und http://nk44.blogsport.de/2019/03/16/der-kampf-fuers- syndikat-geht-weiter/.

21 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Die Pears-Familie hat es noch nicht in die Liste der «Die Hilfswerk-Siedlung GmbH misst die Erfüllung ih- knapp 2.000 Milliardäre von Forbes geschafft. Das res diakonischen Auftrags auch weiterhin daran, wie könnte aber auch daran liegen, dass die Größe ihres viele Mieterinnen und Mieter sie zu ihren Mietern Vermögens nur unzureichend bekannt ist. Neben Im- zählt, deren Möglichkeit, sich auf dem freien Markt mit mobilieninvestments in Deutschland, Dänemark und Wohnraum zu versorgen, nur eingeschränkt gegeben Großbritannien besitzen sie nach Presseberichten Be- ist. Hierzu gehören auch die kostenfreie Vermittlung ei- teiligungen an mehreren britischen Unternehmen.112 ner Schuldnerberatung und Mediation sowie die früh- zeitigen Telefonate mit Mietschuldnern.»113 Steuern Die Kombination mehrerer Steuer- und Geheimnis­ Eigentümer oasen (Luxemburg, Zypern, British Virgin Islands), fir- Die Gesellschafter der Hilfswerk-Siedlung GmbH meninterne Kredite und die Anonymität der wirtschaft- («HWS») sind: lich Berechtigten erhöhen das Risiko deutlich, dass – Evangelische Kirche Berlin-Brandenburg-schlesi- Steuer vermieden oder möglicherweise sogar hinter- sche Oberlausitz zogen werden. – Evangelische Kirchengemeinde St. Nikolai in Berlin- Spandau Wohnungen in Berlin – Diakonisches Werk Berlin-Brandenburg-schlesische In Luxemburg gibt es neben der Firman Properties Oberlausitz e. V. SARL noch ungefähr 70 weitere Firmen mit gleicher – Stiftung Kronenkreuz, Stuttgart Anschrift und gleichen Managern, von denen ein Teil gelöscht ist und ein Teil laut Jahresabschluss 2017 Steuern Bezug zu deutschen (teilweise Gewerbe-, teilweise Als nicht-gemeinnützige Gesellschaft zahlte HWS auf Wohn-)Immobilien hat. Aus diesen Jahresabschlüssen die Gewinne Steuern von knapp elf Prozent ohne er- ergeben sich auch Hinweise auf weitere Firmen des kennbare Vermeidungsmuster. Der niedrige Steuer- Netzwerks in Zypern und auf den British Virgin Islands. satz resultiert wahrscheinlich größtenteils aus Verlust- Nach eigenen Angaben kontrollierte Pears Global vorträgen. Real Estate im Sommer 2018 rund 6.000 Wohnungen in Berlin. Seit den Veröffentlichungen zur Weisestr. 56 Wohnungen in Berlin ist die Webseite nicht mehr verfügbar. Über die Infor- Die Hilfswerk-Siedlung GmbH unterhält 4.607 eigene mationen aus dem Luxemburger Register lassen sich Wohnungen ausschließlich in Berlin, unter anderem die Informationen über die Anzahl der Wohnungen in Großwohnsiedlungen in Gropiusstadt (1.500), Zeh- und andere Immobilien nicht abschließend bestätigen, lendorf-Süd (900) und Spandau (500). Darüber hinaus allerdings finden sich in den Jahresabschlüssen der verwaltet die Hilfswerk-Siedlung GmbH evangelische einzelnen Gesellschaften als deutsche Wohnimmo- Seniorenwohnhäuser für die Stiftung Hospitäler zum bilien beschriebene Aktiva von zusammen mehreren Heiligen Geist und St. Georg und knapp 1.000 Woh- 100 Millionen Euro und Verkaufserlöse von mehreren nungen der Alexandra-Stiftung – dem von Zar Niko- Millionen Euro. laus I. 1852 eingerichteten Siedlungswerk für gemein- nützigen Wohnungsbau (s. Abbildung 2). Geschäftspraktiken und Rendite Planmäßig sollte 2018 ein Neubau mit 100 Eigen- Nach unserem Wissen existiert kein veröffentlichter tumswohnungen und 69 Mietwohnungen in der Bach- Konzernabschluss mit Informationen zu den durch die str. 1–4 in Berlin-Tiergarten fertiggestellt werden.114 Pears-Familie kontrollierten Immobilien und die Ge- winn- und Verlustrechnungen der Luxemburger Ob- Geschäftspraktiken jektgesellschaften geben nur einen unvollständigen «Die durchschnittlichen Bewilligungsmieten für So- Einblick in das Gesamtgefüge. zialmieten bei der HWS liegen bei rd. EUR 7,50 je m² Wohnfläche im Monat. Trotz der deutlich gestiegenen 2.10 HILFSWERK-SIEDLUNG GMBH (HWS) durchschnittlichen Miete im Geschäftsjahr liegt die Durchschnittsmiete der HWS noch unter der genann- ten Sozialmiete.»115 HWS hat die Mieten im Schnitt in den letzten Jah- ren ähnlich schnell, im Boomjahr 2017 aber weniger schnell erhöht als die andere großen Immobilienunter- nehmen in Berlin (s. Tabelle 15).

Eigentümer · Evangelische Kirche Wohnungen in Berlin · 4.607 Geschäft · profitabel und marktübliche Mietsteige- 112 Weitere Informationen zur Pears-Familie unter: www.markpears.crazy - billionaire.org/markpears.php; www.thisismoney.co.uk/money/markets/ar- rungen ticle-2953731/Property-firm-William-Pears-doubles-charity-aid-reveals-big- · keine Ausschüttungen jump-turnover.html und unter: www.telegraph.co.uk/finance/financetopics/ Rendite · unbekannt profiles/8569562/Pears-family-comes-out-of-the-property-shadows.html. 113 Ge- schäftsbericht HWS 2017, S. 53. 114 Ebd., S. 14. 115 Ebd., S. 49.

22 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Abbildung 2 – Wohnungen der HWS bundesweit

1 Hohen Neuendorf Schönow 20

92 Reinickendorf Pankow 29

1.205 Spandau Lichtenberg 85

898 Mitte Friedrichshain-Kreuzberg 331

Dahlwitz-Hoppegarten 229 290 Charlottenburg-Wilmersdorf

Neukölln 1.858 1.666 Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg 410

1 Potsdam Blankenfelde 43

3 Görlitz 42 Dresden 2 Darß 7.205 Wohneinheiten

Quelle: Geschäftsbericht HWS 2017, S. 15

Tabelle 15 – HWS: Mietentwicklung (2013–2017) 2.11 IMW IMMOBILIEN SE/GROPIUS- WOHNEN 2013 2014 2015 2016 2017 Durchschnittsmiete in EUR 5,62 5,8 6,03 6,22 6,45 Mieterhöhung in % 3,2 4,0 3,2 3,7

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf den Geschäftsberichten der

HWS 2013 bis 2017

Eigentümer · Stiftung in Jersey Als Resultat erwirtschaftete HWS 2017 einen deutli- Wohnungen in Berlin · > 4.245 chen Überschuss von sechs Millionen Euro bzw. neun Geschäft · Modernisierung zur Mieterhöhung in Millionen Euro 2016. Die Wohnungen sind in der Bilanz ehemaligen preisgebundenen zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüg- Wohnungen lich der Abschreibungen (knapp 50 Prozent des Werts) Rendite · unbekannt mit einem Buchwert von rund 450 Euro pro Quadrat- meter geführt. Laut Jahresabschluss wurden 2017 «Die IMW Immobilien SE ist Bestandshalter von «keine weiteren Wohnanlagen entsprechend dem Wohn- und Gewerbeimmobilien mit dem geografi- Portfoliomanagement modernisiert».116 Informatio- schen Schwerpunkt Berlin. Der Hauptfokus der Unter- nen über das Geschäftsführergehalt sind im Jahresab- nehmenstätigkeit liegt auf Wohnimmobilien.»117 schluss nicht enthalten. IMW Immobilien SE («IMW») war bis 2016 eine bör- sennotierte Immobiliengesellschaft, musste aber nach Rendite zunächst schnellem Wachstum nach der Finanzkri- HWS schüttet die Gewinne nicht an die Gesellschafter aus, sondern belässt sie im Unternehmen und nutzt sie 116 Geschäftsbericht HWS 2017, S. 3. 117 Selbstdarstellung IMW unter: www. für Investitionen. imw-se.de/.

23 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

Tabelle 16 – IMW: Wegfall der Preisbindung (2007–2014)

31.12.2007 31.12.2008 31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 Anzahl der Wohnungen 4.245 4.042 3.052 2.925 1.903 Anteil preisgebundener Wohnungen (in %) 100,00 95,20 71,90 68,90 44,80

Quelle: Geschäftsbericht Gropiuswohnen 2017/18, S. 6 se einen Großteil des Immobilienportfolios veräußern restriktiven Mietspiegels in Verbindung mit der Miet- und kontrolliert aktuell über die Gropiuswohnen Objekt preisbremse bis zum Jahr 2020 auf EUR 22,3 Mio. p.a. GmbH & Co KG («Gropiuswohnen») fast ausschließlich erhöhen zu können (im abgelaufenen Geschäftsjahr Wohnungen in der Gropiusstadt. EUR 20,6 Mio.).»122 Gropiuswohnen erhöhte die Mieten vom Ge- Eigentümer schäftsjahr 2016/17 zum Geschäftsjahr 2017/18 um Die IMW gehört über mehrere Stufen (IMW Holding 10,13 Prozent, der mit Abstand höchste Wert in der SE, OFM Immobilienbeteiligung GmbH, Watermark Vergleichsgruppe. Laut Geschäftsbericht entstand die- AG (Schweiz)) der Warwick Square Foundation (Jer- se Mieterhöhung hauptsächlich durch eine Moderni- sey). Laut Register in Jersey ist die Warwick Square sierungsumlage von im Durchschnitt 2,05 Euro pro Foundation as Trustee of Warwick Square Trust wiede- Quadratmeter im Walter-May-Weg 8 und 10. Ab Au- rum selbst einziger Anteilseigner der Warwick Square gust 2018 war eine weitere Mieterhöhung durch eine Foundation.118 Laut Geschäftsbericht 2007 handelt es Modernisierungsumlage von 1,88 Euro pro Quadrat- sich dabei um «eine große Immobilienfondsgesell- meter im Löwensteinring 44 vorgesehen. Während schaft im Streubesitz». die durchschnittlichen Mieten nach Mietpreisbindung 4,25 Euro betrugen und der Mietspiegel nach Unter- Steuern nehmensangaben bei 6,1 Euro pro Quadratmeter lag, Die OFM Immobilienbeteiligung GmbH hält einen Min- konnten bei Neuvermietungen nach der Modernisie- derheitenanteil an den Objektgesellschaften, wird aber rung durchschnittlich 7,82 Euro pro Quadratmeter laut Geschäftsberichten selbst wiederum von der War- erzielt werden. Laut Ergebnispräsentation zur Haupt- wick Square Foundation kontrolliert – ein Hinweis auf versammlung 2018 betrugen die Investitionen für Mo- einen möglichen Share Deal. Die Registrierung der dernisierung und Sanierung in den acht Jahren von Muttergesellschaft in Jersey mit einem Steuersatz von 2010 bis 2018 insgesamt 57,5 Millionen Euro bei lau- null Prozent und die Zwischenholding in der Schweiz fenden Instandhaltungskosten von 16,9 Millionen Eu- sowie ein Gesellschafterkredit von rund 100 Millionen ro. Bei einer Geschäftsfläche von 292.525 Quadratme- Euro bei der IMW Holding SE119 erhöhen das Risiko für tern ergeben sich daraus durchschnittliche jährliche Gewinnverschiebung und Steuervermeidung. Ausgaben von 24 Euro pro Quadratmeter und 7,2 Euro pro Quadratmeter für Modernisierung und Instandhal- Wohnungen in Berlin tung.123 In den nächsten zehn Jahren sind weitere Aus- Die IMW kontrollierte 2007 laut Marktberichten 12.254 gaben von 90 Millionen Euro für Modernisierung sowie Wohnungen im Großraum Berlin und plante, weiter zu für einen Neubau eingeplant. wachsen.120 Infolge der Finanzkrise musste sie dann al- Der Geschäftsführer der IMW erhielt im Geschäfts- lerdings für einzelne, teilweise verbriefte Bestandteile jahr 2017/18 eine Vergütung von 294.000 Euro, al- des Portfolios Insolvenz anmelden und zwischen 2009 lerdings wird im Geschäftsbericht auf weitere, nicht und 2011 einen Großteil des Bestands veräußert, un- ausgewiesene Vergütungsbestandteile verwiesen.124 ter anderem an Nicolas Berggrün und Vonovia (damals Außerdem erhielt die OFM Immobilienbeteiligung Deutsche Annington). GmbH bis 2017 Beratungshonorare von zuletzt einer Seit mindestens 2007 kontrollierte die IMW 4.245 Million Euro.125 Wohnungen in der Gropiusstadt, die zu diesem Zeit- punkt fast alle mietpreisgebunden waren und zu rund Rendite 900 Euro pro Quadratmeter erworben wurden.121 Die Die Gesellschafter der IMW verzichteten für die Ge- Preisbindung entfiel schrittweise bis 2014 (s. Tabel- schäftsjahre 2014/15 und 2015/16 auf eine Dividende. le 16). Für das Geschäftsjahr 2016/17 wurde eine Dividende Aktuell ist ein Neubauvorhaben am Kirschnerweg 3, von drei Euro je Aktie (insgesamt 49 Millionen Euro) ebenfalls in der Gropiusstadt, geplant. Das Gesamt- ausgeschüttet.126 portfolio wurde zum 31.3.2018 mit 377,6 Millionen ­Euro bewertet (Vorjahr: 302 Millionen Euro). 118 Annual Return IMW 2018. 119 Geschäftsbericht IMW 2017/18. 120 IMW- Immobilien bald groß genug für SDax, in: Immobilienzeitung, 30.8.2007, unter: Geschäftspraktiken www.immobilien-zeitung.de/67313/imw-immobilien-bald-gross-genug-fuer- sdax. 121 Der Kaufpreis betrug 240 Millionen Euro. 122 Geschäftsbericht IMW «Aufgrund der Differenz zur Marktmiete und der ge- 2017, S. 6. 123 Ergebnispräsentation zur Hauptversammlung IMW 2018, unter: planten Investitionen geht die Geschäftsführung davon www.imw-se.de/wp-content/uploads/2018/11/IMW_HV_2018_Praesentation. pdf. 124 Geschäftsbericht IMW 2017/18. 125 Geschäftsbericht Gropiuswohnen aus, die Mieterlöse im Portfolio Gropiusstadt trotz des 2017/18. 126 Vgl. die entsprechenden Geschäftsberichte von IMW.

24 Die einzelnen Immobilienunternehmen im Profil

2 .12 DVI schaftslehre arbeitete er zunächst im Textilladen sei- ner Eltern und kaufte 2000 oder 2001 mit einem Freund aus Kindertagen zwei Villen und zwei Mietshäuser. Laut Zeitungsartikel sagt er von sich: «Geld war immer ein Riesenthema für mich.»130

Eigentümer · unklar Steuern Wohnungen in Berlin · > 3.800 Durch die Registrierung der Immobilienobjektgesell- Geschäft · Beteiligung aus insolventen Immobilien- schaften in Schönefeld können unter Umständen hö- fonds here Gewerbesteuerzahlungen in Berlin vermieden Rendite · unbekannt werden, allerdings wird bei der Immobilienverwaltung in vielen Fällen gar keine Gewerbesteuer fällig. Prob- «DVI versteht sich als agiles und entschlossenes Un- lematisch ist die weitgehende Anonymität der Inves- ternehmen für Immobilieninvestitionen aller Art.»127 toren. DVI hat sich nach eigenen Angaben seit 2011 auf die Beteiligung an – und die Übernahmen von – geschlos- Wohnungen in Berlin senen Immobilienfonds spezialisiert und die Beteili- Derzeit kontrolliert DVI nach eigenen Angaben Immo- gungen von mehr als 3.000 Anlegern aufgekauft. Die bilien mit einer Gesamtfläche von 450.000 Quadrat- DVI ist beteiligt an der Claus Hausverwaltung GmbH metern, darunter 3.878 Berliner Wohnungen mit einer und der Immonexxt GmbH (Makler). Fläche von 259.822 Quadratmetern, hauptsächlich an zwei Adressen in Hellersdorf und Friedrichsfelde. Zwei Eigentümer der sechs beschriebenen Immobilien stammen aus «Wir handeln immer auf eigene Rechnung und haben der Insolvenzmasse der Investitionsbank Berlin (IBB). in vereinzelte Transaktionen passive private Equity- Die Adressen der auf der Internetseite beschriebenen Partner mit Minderheitsbeteiligungen integriert.»128 Immobilien stimmen nur teilweise mit den in den Fir- Die Firmenstruktur der DVI Deutsche Vermögens- mennamen aus der Anteilsliste enthaltenen Adressen und Immobilienverwaltungs GmbH («DVI») ist sehr in- überein. Es ist deswegen durchaus möglich, dass der transparent. Bestand an Wohnimmobilien noch größer ist. Laut Be- – Auf unterster Ebene besteht die DVI zum großen richten der Berliner Mietergemeinschaft kaufte DVI Teil aus Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbRs), mehrere preisgebundene Sozialwohnungen.131 die anscheinend als Eigentümer der Immobilien im Grundbuch erscheinen. Diese müssen nicht ins Han- Geschäftspraktiken und Rendite delsregister eingetragen werden. Deshalb ist es we- DVI veröffentlicht keine Konzernbilanz und keine Ge- der nachvollziehbar, welchen Anteil DVI an ihnen winn- und Verlustrechnung. hält, noch welche anderen Gesellschafter ebenfalls beteiligt sind. Mehrere der GbRs wurden um die Jahrtausendwende als geschlossene Immobilien- fonds aufgelegt und vertrieben. Nach eigener Aus- kunft übernahm DVI einen Teil der Immobilienan- teile, nachdem diese in finanzielle Schwierigkeiten geraten waren. Gegen einige der Gesellschaften lau- fen oder liefen Gerichtsverfahren wegen Mängeln bei der Verkaufsberatung.129 – Auf zweiter Ebene werden die GbRs durch insge- samt 63 Gesellschaften gehalten, an denen die DVI zwischen 31,6 und 100 Prozent der Anteile hält. 34 der Gesellschaften (Erste bis Dreiunddreißigste DVI Investment GmbH) sind in Schönefeld registriert, ei- 127 Selbstdarstellung DVI unter: http://dvi.de/ueber-uns. 128 Ebd. 129 Vgl. die ner Stadt in Brandenburg mit einem Gewerbesteuer- Informationen zu den Verfahren z. B. unter: https://kanzleimitte.de/immobilien- fonds-mega-4/ oder unter: https://kanzleimitte.de/mega-19-gbr-immobilienfonds/. hebesatz von 240 (in Berlin liegt er bei 410). Weitere Informationen finden sich unter: www.pnn.de/potsdam-mittelmark/wie- sich-die-stimmung-drehte/21888336.html und unter: www.gomopa.net/Presse- – Die DVI als Eigentümer der 63 Gesellschaften ver- mitteilungen.html?id=2360. DVI ist über die Vierte, Dreizehnte, Zweiundzwan- öffentlicht keine Gewinn- und Verlustrechnung. Ih- zigste und Dreiundzwanzigste DVI Investment GmbH an den Fonds Mega 17, 12, X und VIII beteiligt. Laut Eigendarstellung auf der Website hat sich DVI «seit 2011 re Geschäftsführer, Lior Mamrud und Josif Smus- […] auf die Beteiligung an – und die Übernahme von – geschlossenen Immo­bi­ kovics, sind gleichzeitig auch Gesellschafter, lienfonds spezialisiert» und hat Immobilien aus der Insolvenzmasse der IBB erwor- ben. 130 Jurkuhn, Katrin: Am Rand des Haifischbeckens, in: Süddeutsche Zeitung, gemeinsam mit mehreren Personen gleichen Na- 17.5.2010, unter: www.sueddeutsche.de/karriere/der-erste-job-am-rand-des-hai- mens (Ezer Mamrud, Julij und Daniel Smuskovics). fischbeckens-1.545403. 131 Nowak, Peter: in: MieterEcho online, 18.11.2015, un- ter: www.bmgev.de/mieterecho/mieterecho-online/koloniestr.html und Blume, Laut einem Bericht der Süddeutschen Zeitung von Jutta: Neue Gewinner im Sozialen Wohnungsbau. Drastische Mieterhöhungen 2001 ist Josif Smuskovics 49 Jahre alt und russischer während der Anschlussförderung, in: MieterEcho 346, 2011, unter: www.bmgev. de/mieterecho/archiv/2011/me-single/article/neue-gewinner-im-sozialen-woh- Herkunft. Nach seinem Studium der Betriebswirt - nungsbau.html.

25 Andere Investoren auf dem finanzialisierten Wohnungsmarkt

3 ANDERE INVESTOREN AUF DEM FINANZIALISIERTEN WOHNUNGSMARKT

Mit knapp 250.000 Wohnungen kontrollieren die in Darüber hinaus ist unklar, inwieweit die Auswahl, die dieser Kurzstudie beschriebenen Immobilienunterneh- dieser Zusammenstellung zugrunde liegt, vollständig men knapp ein Achtel aller Berliner Wohnungen. Der ist und ob nicht einzelne Investoren wie zum Beispiel Großteil von ihnen ist in der Hand börsennotierter Un- Blackstone oder vermögende Einzelpersonen direkt ternehmen (s. Abbildung 3). oder indirekt mehr als 3.000 Wohnungen besitzen. Allerdings gibt es weitere, teilweise ebenfalls bör- Eine Auswahl weiterer Akteure des finanzialisierten sennotierte Unternehmen mit teils sehr ähnlichen Ge- Wohnungsmarkts, die in Berlin durch ihre Geschäfts- schäftspraktiken und Unternehmensstrukturen, die praktiken teilweise bereits negativ aufgefallen sind, fin- knapp unter die Grenze von 3.000 Wohnungen fallen. det sich in der folgenden Tabelle 17.

Abbildung 3 – Wem gehören die Wohnungen in Berlin

Börse

andere professionelle Investoren

Genossenschaften, Staat, Kirche, non-profit

private Investoren, Wohneigentümergemeinschaften (WEGs)

Selbstnutzer

Quelle: Eigene Darstellung basierend auf Zensus 2011 (Gebäude und Wohnungszählung). Aktuelle Zahlen zu Wohnungen der börsennotierten Unternehmen laut Geschäftsberichten ergänzt und annährungsweise zu 50 Prozent von anderen professionellen Investoren und 50 Prozent von privaten Investoren abgezogen.

Tabelle 17 – Übersicht über weitere Unternehmen mit größerem Immobilienbestand in Berlin

Unternehmen Wohnungsbestand Berlin (2017/18, teilweise geschätzt) Börse Quelle

Phoenix Spree 2.304 AIM (London) 1

Adler Real Estate 1.698 Deutschland 2

Blackstone 1.253 nein 3

Optimum Evolution Fund SIF – Property III 1.040 nein 4

Round Hill Capital >770 nein 5

Wohnselect D 580 nein 6

Fortis > 400 nein 7

Lebensgut > 400 nein 8

1 Halbjahresbericht Phoenix Spree 2018, 26.9.2018, unter: www.phoenixspree.com/investors/results-reports-and-presentations/ 2 Selbstdarstellung Adler Real Estate, unter: https://adler-ag.com/portfolio/top-20-standorte/ 3 Barbaglia, Pamela: Blackstone Buys Taliesin Property Fund in 260 Million Euro Deal, Reuters, 20.12.2017, unter: www.reuters.com/article/ us-taliesin-m-a-blackstone-group/blackstone-buys-taliesin-property-fund-in-260-million-euro-deal-idUSKBN1EE0U3 4 Jahresabschluss 2017, unter: www.rbl.lu. 5 Selbstdarstellung Round Hill Capital unter: http://roundhillcapital.com/round-hill-capital-completes-the-acquisition-of-a-residential-portfolio- with-770-units-in-berlin-as-part-of-its-german-residential-strategy/ 6 Wohnselect Deutschland, unter: www.wohnselect.de/portfolio/ 7 eigene Schätzung basierend auf bekannten Häusern 8 eigene Schätzung basierend auf bekannten Häusern

26 Linksammlung | WEITERE HINTERGRUNDINFORMATIONEN ZUM THEMA

LINKSAMMLUNG

Die im Text genannten Geschäftsberichte sind größ- Grand City: www.grandcityproperties.com/investor- tenteils über www.bundesanzeiger.de (Deutschland) relations/publications/financial-reports/ und www.rcsl.lu (Luxemburg) verfügbar bzw. auf den Hilfswerk (HWS) siehe www.bundesanzeiger.de Internetseiten der Unternehmen zu finden. IMW: www.imw-se.de/berichte/ und www. ADO: www.ado.properties/websites/ado/ bundesanzeiger.de German/4000/publikationen.html#reports Pears siehe www.rcsl.lu BGP siehe www.rcsl.lu TAG: www.tag-ag.com/en/investor-relations/financial- Covivio: www.covivio.eu/en/finance/financial- statements/annual-reports/ activities/documentation/ Vonovia: https://investoren.vonovia.de/websites/ Deutsche Wohnen: https://ir.deutsche-wohnen.com/ vonovia/German/1/investor-relations.html DVI siehe www.bundesanzeiger.de

WEITERE HINTERGRUNDINFORMATIONEN ZUM THEMA

Garcia-Landa, Adrian/Trautvetter, Christoph: netzwerksteuergerechtigkeit.files.wordpress. Wem zahle ich eigentlich Miete? Den finanzialisierten com/2018/09/2018_09_11_info-steuergerechtigkeit- Immobilienmarkt verstehen. Ein Recherchehandbuch zu-immobilien1.pdf. für Mieter*innen, hrsg. von der Rosa-Luxemburg- Werle, Hermann/Maiworm, Joachim: Stiftung, Berlin 2019, unter: www.rosalux.de/ Den Aktionären verpflichtet – Immobilienaktien­ publikation/id/40038/wem-zahle-ich-eigentlich- gesellschaften: Umverteilungsmaschinerie und neue miete/. Macht auf den Wohnungsmärkten, hrsg. vom Trautvetter, Christoph: Immobilienmärkte Ausschuss Immobilien-Aktiengesellschaften der (be)steuern – ein Überblick, hrsg. vom Netzwerk Berliner MieterGemeinschaft, Berlin 2019, unter: Steuergerechtigkeit, Berlin 2018, unter: ­https:// www.bmgev.de/.

27 WWW.ROSALUX.DE