Pdfgrand Paris Seine Ouest Bureaux

GRAND PARIS SEINE OUEST (EPT 3) Le marché des Bureaux

ETUDE DE MARCHÉ IMMOBILIER D’ENTREPRISE

1er semestre 2019

Le marché de bureaux sur le territoire Grand Paris Seine Ouest est concentrée sur les communes de Boulogne- SOMMAIRE Billancourt et Issy-les-Moulineaux, avec une prédominance de la première citée.

Il s’agit d’un marché essentiellement locatif. Il offre à la fois des Présentation 2 petites et moyennes surfaces, mais également des surfaces > à Offre disponible et 1 500 m², et à 5 000 m² bien que ces dernières soient de moins en 3 moins nombreuses. Transactions On note une proportion en nombre de surfaces neuves ou Valeurs locatives 10 restructurées assez faible bien que représentant 27 % du volume disponible (part en baisse). Et, on note également une diminution de Valeurs vénales 11 l’offre future. Offre future 12 La valeur locative moyenne de présentation est en augmentation. Les valeurs du territoire restent cependant attractives par rapport Valeurs locatives 12 aux valeurs des arrondissements parisiens voisins.

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 La Métropole du Grand Paris a vu le jour le 1er PART DU TERRITOIRE EN ÎLE-DE-FRANCE janvier 2016 et se compose de 131 communes : 123 communes des 3 départements des Hauts- (source INSEE) de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne, et 7 communes des départements limitrophes de  Superficie l’Essonne et du Val d’Oise. 36,4 ha, soit 0,3 %

 A cette même date, un double niveau  Population d’intercommunalité a été mis en place : celui de 308 100, soit 2,5 % la Métropole (EPCI) et celui des territoires qui la compose (EPT – Etablissement Public  Population active Territorial). Ce sont ces nouvelles structures de 210 165, soit 3,4 % coopération intercommunale qui remplacent les anciennes intercommunalités en intégrant les  Nombre d’emplois communes encore isolées. Ces EPT sont au 180 435, soit 3,2 % nombre de 12.  Nombre d’entreprises  L’EPT 3 se dénomme Grand Paris Seine Ouest, 40 442, soit 3,7 % et se compose de 8 villes du Sud parisien (Hauts-de-Seine) : Boulogne-Billancourt, Chaville, Issy-les-Moulineaux, Marnes-la- TRANSPORTS EN COMMUN Coquette, Meudon, Sèvres, Vanves et Villes- d’Avray  Tramway ligne 2  Il est né de la fusion de deux intercommunalités :  Tramway ligne 3a Arc de Seine et Val de Seine.  Tramway ligne 6  SNCF Paris Montparnasse, Paris St Lazare  Les nouvelles instances de ce territoire et la Défense souhaitent promouvoir l’innovation numérique  RER ligne C dans sa vocation à optimiser la gestion des  Métro ligne 8 (Paris Balard / Créteil) ressources et notamment l’énergie.  Métro ligne 9 (Sèvres / Montreuil)  Métro ligne 10 (Boulogne / Paris Austerlitz) Le territoire se caractérise également  Métro ligne 12 (Aubervilliers / Issy) aujourd’hui par une densité importante  Métro ligne 13 (St-Denis – Asnières / d’établissements artistiques de qualité et de Châtillon - Montrouge) réseaux d’artistes. Le projet culturel de l’Ile  Bus RATP, SUBB, TUVIM, Chavilbus, la Seguin (Boulogne-Billancourt) contribuera lui Navette, la Navette du Monastère, la ligne aussi à faire de ce territoire l’un des centres 469 et TIM majeurs de la métropole francilienne. La programmation devrait être résolument orientée  A venir : 3 gares du Grand Paris Express vers les domaines des expressions culturelles et (ligne 15), aménagement du tramway artistiques contemporaines, des nouveaux Antony / Clamart et son prolongement vers médias et des loisirs. Issy-les-Moulineaux, et prolongement du tramway T6 (Châtillon / Viroflay) Le présent document présente les éléments de marché de ce territoire.

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 2 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre disponible | Transactions

RÉPARTITION DE L’OFFRE

La quasi-totalité de l’offre est concentrée au Nord du territoire sur Boulogne-Billancourt et Issy- les-Moulineaux (nombre d’offres fortement en baisse) 60 %

La part de l’offre est en baisse sur Boulogne-Billancourt et stable sur Issy-les-Moulineaux 24 % 3 % 9 % Les 3 communes de l’Ouest du territoire (Marne-la-Coquette, Ville-d’Avray et Chaville) n’ont pas de vocation tertiaire 0,5 % 4 %

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS

La quasi-totalité des transactions a été conclue à Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux 67 % Le nombre de transactions est en nette régression

29 % 0 % 1 %

3 %

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation

Statistiques réalisées sur 189 offres et 79 transactions

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 3 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre disponible | Transactions  Ventes

RÉPARTITION DE L’OFFRE

16 % des offres sont proposés à la vente (part stable mais nombre en régression)

Elles sont majoritairement 58 % situées sur Boulogne-Billancourt qui est également la ville offrant le plus de disponibilités 19 % 6 % 13 %

3 %

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS

Les ventes représentent 5 % des transactions (part et nombre en baisse) 50 % Il s’agit de 4 transactions conclues à Boulogne-Billancourt et Issy-les- Moulineaux 50 %

0 %

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation

Statistiques réalisées sur 31 offres et 4 transactions

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 4 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre disponible | Transactions  Neuf ou restructuré

RÉPARTITION DE L’OFFRE

Seuls 4 % des offres sont neuves ou restructurées (part stable mais nombre en baisse), principalement situées à Boulogne-Billancourt 71 % Il s’agit pour moitié de surfaces dans des programmes restructurés

14 % 14 %

0 %

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS

5 % des transactions ont porté sur des surfaces neuves ou restructurées (part et nombre en baisse) 50 % Il s’agit de 4 transactions dont 2 sur des programmes restructurés 50 %

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation

Statistiques réalisées sur 7 offres et 4 transactions

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 5 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre disponible | Transactions  Surfaces < 300 m²

RÉPARTITION DE L’OFFRE

Les deux tiers (66 %) des offres proposent des surfaces inférieures à 300 m² (part en baisse)

On trouve ces petites surfaces surtout dans la partie Nord du 68 % territoire à proximité de Paris

58 % 60 % 71 %

100 %

63 %

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS

57 % des transactions ont porté sur des surfaces inférieures à 300 m² (part en augmentation) 58 % Elles se sont conclues essentiellement sur Boulogne- Billancourt 57 % 0 % 100 %

0 %

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation

Statistiques réalisées par ville

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 6 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre disponible | Transactions  Surfaces 300 à 1 500 m²

RÉPARTITION DE L’OFFRE

Moins de la moitié (46 %) des offres proposent des surfaces intermédiaires (300 m² à 1 500 m²), part en augmentation 41 %

42 % 60 % 65 %

100 % 75 %

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS

Un peu moins d’un tiers (32 %) des transactions a porté sur des surfaces comprises entre 300 et 1 500 m² (part en baisse) 34 % Elles se sont conclues à Issy-les- Moulineaux, Boulogne-Billancourt et Meudon 22 %

100 %

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation

Statistiques réalisées par ville

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 7 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre Disponible | Transactions  Surfaces 1 500 à 5 000 m²

RÉPARTITION DE L’OFFRE

L‘offre comprise entre 1 500 et 5 000 m² représente 15 % du total des offres (part en augmentation)

Ces offres sont situées 10 % essentiellement sur Boulogne- Billancourt et Issy-les-Moulineaux

24 % 0 % 29 %

13 %

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS

6 % des transactions (part en baisse) ont porté sur des surfaces comprises entre 1 500 et 5 000 m², soit 5 transactions dont 2 sur Boulogne-Billancourt, et 3 4 % sur Issy-les-Moulineaux

13 %

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation

Statistiques réalisées par ville

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 8 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre Disponible | Transactions  Surfaces > 5 000 m²

RÉPARTITION DE L’OFFRE

Cinq offres proposent des surfaces supérieures à 5 000 m² (3 % du total des offres), nombre et part en baisse 1 % Deux de ces offres proposent des surfaces restructurées

Trois de ces offres sont situées à 7 % Boulogne-Billancourt, les deux 6 % autres à Issy-les-Moulineaux et Sèvres

0 %

RÉPARTITION DES TRANSACTIONS

5 % des transactions, soit 4 transactions ont porté sur des surfaces supérieures à 5 000 m² dont : 4 % • 12 877 m² restructurés, loués par ALTEN, à Boulogne- Billancourt (Oxalis) 9 % • 11 043 m² restructurés, loués par ROCHE à Boulogne- Billancourt (l’Angle) • 6 300 m² neufs loués par EDENRED à Issy-les- Moulineaux (Be Issy)

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation

Statistiques réalisées par ville

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 9 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre Disponible | Transactions  Valeurs Locatives

VALEUR MOYENNE DE L’OFFRE

Les valeurs locatives moyennes de présentation les plus élevées se situent à Issy-les-Moulineaux et à Boulogne-Billancourt 316 /m Ces deux communes voient € ² d’ailleurs leurs valeurs de présentation augmentées significativement 332 /m 256 /m € ² € ² 202 /m Valeur moyenne du territoire € ² 302 /m (+ 3 %) € ²

130 /m € ² 208 /m € ²

VALEUR MOYENNE DE TRANSACTION

Les valeurs locatives moyennes de transaction les plus élevées se situent à Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt 280 /m € ² Valeur moyenne du territoire 287 /m (- 4 %) € ² 315 /m € ² 230 /m € ²

250 /m € ²

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation

Statistiques réalisées par ville

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 10 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre Disponible | Transactions  Valeurs Vénales

VALEUR MOYENNE DE L’OFFRE

Les valeurs vénales moyennes de présentation dépendent de l’état et des caractéristiques des locaux

6 258 /m Les valeurs les plus élevées se € ² trouvent principalement à Boulogne-Billancourt

4 554 /m² 5 280 /m Valeur moyenne du territoire € € ² 5 199 /m (+ 5,5 %) 2 605 /m² € ² €

2 340 /m € ²

VALEUR MOYENNE DE TRANSACTION

Les valeurs vénales moyennes de transaction ne sont pas significatives (manque de références) NC

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation NC non communiqué NS non significatif

Statistiques réalisées par villes

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 11 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Offre Future

RÉPARTITION DE L’OFFRE

L’offre future (près de 39 000 m²) se situe sur les communes proches de Paris (Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux) 3 400 m² Elle est en forte diminution

35 700 m²

VALEUR MOYENNE DE L’OFFRE

Les valeurs locatives moyennes de l’offre future sont beaucoup plus élevées que celles des offres existantes

470 /m Valeur moyenne du territoire € ² 470 /m (1 réf) € ²

Evolution S/S-1

stable

en diminution

en augmentation NC non communiqué

Grand Paris Seine Ouest | Marché bureaux Les Bureaux | Synthèses des marchés | Aéroports franciliens 2015 12 AdvenisAdvenis Conseil Conseil 2019 2016 Advenis | Un groupe expert en solutions immobilières et financières

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Rédacteur

Département Etudes & Analyses 12 rue Médéric | 75017 PARIS Directrice : Patricia VEVAUD (MRICS)

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