Istanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ DEĞERLEMESİ SÜRECİ VE YÖNTEMLERİ, MARMARA FORUM AVM DEĞERLEME ÇALIŞMASI ÖRNEĞİ YÜKSEK LİSANS TEZİ Umut ÇELİKKOL Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı Gayrimenkul Geliştirme Yüksek Lisans Programı Mayıs, 2015 İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ DEĞERLEMESİ SÜRECİ VE YÖNTEMLERİ, MARMARA FORUM AVM DEĞERLEME ÇALIŞMASI ÖRNEĞİ YÜKSEK LİSANS TEZİ Umut ÇELİKKOL 516121015 Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı Gayrimenkul Geliştirme Yüksek Lisans Programı Tez Danışmanı: Ögr. Gör. Dr. Cem BEYGO Anabilim Dalı : Herhangi Mühendislik, Bilim Programı : Herhangi Program 04 Mayıs 2015 İTÜ, Fen Bilimleri Enstitüsü’nün 516121015 numaralı Yüksek Lisans Öğrencisi Umut ÇELİKKOL, ilgili yönetmeliklerin belirlediği gerekli tüm şartları yerine getirdikten sonra hazırladığı “ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ DEĞERLEMESİ SÜRECİ VE YÖNTEMLERİ, MARMARA FORUM AVM DEĞERLEME ÇALIŞMASI ÖRNEĞİ” başlıklı tezini aşağıda imzaları olan jüri önünde başarı ile sunmuştur. Tez Danışmanı : Öğr. Gör. Dr. Cem BEYGO .............................. İstanbul Teknik Üniversitesi Jüri Üyeleri : Doç. Dr. Elif ALKAY .............................. İstanbul Teknik Üniversitesi Doç. Dr. Hülya Berkmen YAKAR ............................. Yıldız Teknik Üniversitesi Teslim Tarihi : 04 Mayıs 2015 Savunma Tarihi : 27 Mayıs 2015 iii iv Sevgili Aileme ve Cem BEYGO Hocama, v vi ÖNSÖZ Alışveriş merkezleri organize perakende sektörünün her zaman öncü yatırımlarından olmuştur. Bu yatırımların artmasında modern tüketim toplumunun rolü büyük olmaktadır. Alışveriş merkezleri günümüzde insanların alışveriş ihtiyacını karşılamaktan çok, eğlence ve dinlenme alanlarıyla, restoran ve kafeleriyle, açık alan kullanımları ile kapalı alanların birbiri içinde eridiği yapılarıyla, içlerinde yer alan sportif uygulama ve kültürel etkinliklerle içinde bulunduğu toplumun sosyo kültürel özelliklerini yansıtan kentsel odak noktaları olarak karşımıza çıkmaktadır. Özellikle Türkiye, alışveriş merkezlerinin uluslar arası alanda yatırım odağı durumundadır. Gayrimenkul değerlemesi ise hem hukuki hem de ticari olarak önemli bir uzmanlık alanı olarak karşımıza çıkmaktadır. Piyasanın iyi ve doğru analiz edilerek bir değer oluşturulması süreci, değerleme çalışmasının başarılı olmasındaki ön koşuldur. Tez kapsamında, alışveriş merkezi kavramının, gayrimenkul değerleme alanıyla ilişkisinin incelenmesi amaçlanmıştır. Bu bağlamda, ticari gayrimenkul değerleme olarak alışveriş merkezlerinin değerleme çalışmalarındaki süreç ve yöntemler incelenmiş ve Marmara Forum AVM için örnek bir değerleme çalışması yapılmıştır. Tez çalışmam kapsamında özellikle bana yol ve kaynak gösteren Cem Beygo hocama, zorlu çalışma sürecimde bana maddi ve manevi destek olan sevgili annem Gürsel Çelikkol’a ve babam Melih Çelikkol’a teşekkürlerimi sunarım. Tez çalışması boyunca edinmiş olduğum bilgilerin iş hayatımda büyük katkıda bulunacağını düşünerek, çalışma sürecim boyunca destek veren diğer herkese ayrıca teşekkürü borç bilirim. Mayıs 2015 Umut ÇELİKKOL Şehir Plancısı vii viii İÇİNDEKİLER Sayfa ÖNSÖZ ...................................................................................................................... vii İÇİNDEKİLER ......................................................................................................... ix KISALTMALAR....................................................................................................... xi ÇİZELGE LİSTESİ ................................................................................................ xiii ŞEKİL LİSTESİ ....................................................................................................... xv ÖZET ....................................................................................................................... xvii SUMMARY ............................................................................................................. xix 1. GİRİŞ ...................................................................................................................... 1 1.1 Çalışmanın Amacı .............................................................................................. 2 1.2 Çalışmanın Kapsamı .......................................................................................... 2 1.3 Çalışmanın Yöntemi ........................................................................................... 3 2. ALIŞVERİŞ MERKEZİ KAVRAMI ................................................................... 5 2.1 Modern Tüketim Kavramının Gelişimi .............................................................. 5 2.2 Alışveriş Merkezinin Tanımı ........................................................................... 11 2.3 Alışveriş Merkezlerinin Tarihsel Gelişimi ....................................................... 12 2.3.1 Amerika’da alışveriş merkezlerinin gelişimi ............................................ 14 2.3.2 Avrupa’da alışveriş merkezlerinin gelişimi .............................................. 18 2.3.2.1 İngiltere’de alışveriş merkezleri gelişimi ........................................... 22 2.3.2.2 Fransa’da alışveriş merkezleri gelişimi .............................................. 23 2.3.2.3 Almanya’da alışveriş merkezleri gelişimi .......................................... 24 2.3.3 Türkiye’de alışveriş merkezlerinin gelişimi ............................................. 26 2.4 Alışveriş Merkezlerinin Sınıflandırılması ........................................................ 35 2.4.1 Alışveriş merkezi tipolojisi ....................................................................... 36 2.4.1.1 Kapalı alışveriş merkezleri (Malls) .................................................... 38 2.4.1.2 Açık hava merkezleri ......................................................................... 38 2.4.2 Avrupa’da alışveriş merkezlerinin sınıflandırılması ................................. 41 2.4.3 Amerika’da alışveriş merkezlerinin sınıflandırılmasındaki yenilikler ...... 43 2.5 Alışveriş Merkezlerinin Yer Seçimi ................................................................. 44 2.6 Alışveriş Merkezlerinde Mağaza Karması Seçimi ve Kiralama Süreci ........... 49 2.7 Alışveriş Merkezlerinde Tüketici Profili .......................................................... 57 2.7.1 Dünyada tüketici profili ............................................................................ 57 2.7.2 Türkiye’deki tüketici profili ...................................................................... 66 2.8 Alışveriş Merkezleri Yatırımlarındaki Yeni Gelişmeler .................................. 70 2.8.1 Hibrid alışveriş merkezleri ........................................................................ 71 2.8.2 Havaalanı alışveriş merkezleri .................................................................. 73 3. ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ DEĞERLEMESİ SÜRECİ VE YÖNTEMLERİ ................................................................................................... 79 3.1 Değerleme Kavramı ve Yöntemleri ................................................................. 79 3.1.1 Emsal karşılaştırma yöntemi ..................................................................... 83 3.1.2 Maliyet yöntemi ........................................................................................ 84 3.1.3 Gelir indirgemesi yöntemi ........................................................................ 86 ix 3.2 Alışveriş Merkezleri Değerlemesi .................................................................... 91 3.2.1 Değerleme sorununun tanımlanması ......................................................... 92 3.2.2 Veri toplama ve analizler ......................................................................... 93 3.2.2.1 Bölgesel ve sektörel veriler ................................................................ 93 3.2.2.2 Değerleme konusu alışveriş merkezine ait bilgiler ve analizler ......... 94 3.2.3 Alışveriş Merkezi Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ..................... 101 3.2.3.1 Arsa değerinin belirlenmesi.............................................................. 101 3.2.3.2 Maliyet yöntemiyle AVM değerinin tespiti ..................................... 103 3.2.3.3 Gelir İndirgemesi yöntemiyle AVM değerinin tespiti ..................... 108 4. MARMARA FORUM AVM DEĞERLEME ÇALIŞMASI ........................... 117 4.1 Analiz Çalışması ............................................................................................. 117 4.1.1 İstanbul’da perakende ve AVM Sektörü ................................................. 117 4.1.2 Marmara Forum için rekabet analizi ....................................................... 122 4.1.3 Marmara Forum için ticari etki alanı analizi ........................................... 126 4.1.4 Marmara Forum için SWOT analizi........................................................ 128 4.2 Marmara Forum İçin Değerleme Çalışması ................................................... 129 4.2.1 Gayrimenkule ait bilgiler ........................................................................ 129 4.2.1.1 Lokasyon .......................................................................................... 130 4.2.1.2 Proje bilgileri .................................................................................... 131 4.2.1.3 İmar durumu ..................................................................................... 132 4.2.1.4 Kiracı profili ....................................................................................