Detaljreguleringsplan for Næringsområde Topdalsveien 112
Total Page：16
File Type：pdf, Size：1020Kb
Detaljreguleringsplan for Næringsområde Topdalsveien 112 Gnr 99 bnr 66 og 167 KRISTIANSAND KOMMUNE Plan nr. 1311 Planbeskrivelse (iht. plan- og bygningsloven § 4-2) Utsnitt fra Knutepunkt-kartet - skråfoto Dato 20. desember 2017, revidert per 1. august 2018 Innhold: Bakgrunn 3 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet 3 Eksisterende bebyggelse og grunneierforhold 4 Teknisk infrastruktur 5 Trafikkforhold_ __ 5 Planstatus _________________ 5 Gjeldende kommuneplan 5 Kommunedelplaner 5 Reguleringsmessig status for planområdet 6 Pågående planarbeid i nærområdet/influensområdet 6 Andre styrende planer og dokumenter 6 Planforslaget _________________ 6 Hovedgrep 6 Arealbruk 9 Bebyggelse, struktur og tiltak 9 Samferdselsanlegg/trafikk 9 Teknisk infrastruktur ______ 9 Veinavn _ __ 10 Universell utforming____ 10 Grønnstruktur 10 Barn og unges interesser 10 Risiko- og sårbarhetsanalyse_ 10 Overvannshåndtering og blågrønne løsninger 10 Miljøkonsekvenser ____ 11 Naturmangfold ____ 11 Kulturminner 11 Lyd og støy 11 Luftkvalitet 11 Forurensning, energiforbruk og lukt 11 Anleggsfasen 12 Folkehelse ____ 12 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen 12 Planprosess og medvirkning 12 Oppstartsmøte 12 Varsel om oppstart av planarbeid 12 Oppsummering av innkomne uttalelser/merknader med kommentarer 13 Medvirkning 15 Forslagstillers vurdering av planforslaget 15 2 Plan nr. 1311 Topdalsveien 112 – Planbeskrivelse Bakgrunn I samsvar med plan- og bygningsloven (2008) skal det etter § 12-3 utarbeides detaljreguleringsplan for konkrete bygge- og anleggstiltak. Alle forslag til planer etter loven skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. Eiendomsutvikling Knut Gundersen fremmer på vegne av Kjevik Eiendom AS v/ Tom E. Pedersen forslag til reguleringsplan for eiendommene gnr 99 bnr 66 og 167, Topdalsveien 112, i Kristiansand kommune. ViaNova Kristiansand AS er ansvarlig for utforming av plankartet. Hensikten med planen er å tilrettelegge for bedre utnyttelse av eiendommene ved at den eksisterende bygningsmassen rives og at det oppføres 2 nye næringsbygg. Tilhørende atkomst fra Rv41 Topdalsveien og parkeringsarealene oppgraderes samtidig. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger ved Topdalselva på Ve i Tveit, like ved Bøen bro. Den største av de 2 eiendommene har i en årrekke vært benyttet til ulike typer næringsformål, mens den sydøstlige delen av planområdet – bnr 167 – har vært benyttet til gress-produksjon. Samlet tomteareal er ca. 11 daa. Figur 1 – Utsnitt av Knutepunkt-kart for del av Ve i Tveit. Planområdet og de tilstøtende arealene er flate med terrengnivå på omkring 13 m.o.h. I nordøst og sydøst grenser planområdet til jordbruksarealer. Disse arealene er registrert som jordbruksareal/kulturlandskap med 1.prioritet. 3 Plan nr. 1311 Topdalsveien 112 – Planbeskrivelse Det er registrert en gravhaug i nærheten av planområdet, men denne er tidligere fjernet. Mot nordvest går plangrensen – og eiendomsgrensen – på toppen av elvebakken, som dermed ikke inngår i planområdet. Arealet her er registrert som grøntareal med 1.prioritet. Det er ingen registreringer av forurenset masse i området, og det er heller ikke registreringer av biologisk mangfold. Figur 2 – Planområdet. Eksisterende bebyggelse og grunneierforhold På eiendommen gnr 99 bnr 66 er det i dag oppført to lave næringsbygg som har vært benyttet til vekslende virksomhet. Bygningen nærmest elva har underetasje med innkjøring fra siden mot elva. Den største eiendommen i planområdet er bebygd med to ulike næringsbygg som er lite funksjonelle og mangler en del bygningsmessige kvaliteter. Bygningene har en samlet grunnflate på ca. 1.600 m2. Oversikt over eiendommene i planområdet: Navn Adresse Postnr. Poststed Gnr bnr Kjevik Eiendom AS v/ Tom E. Pedersen, Grødum 4658 Tveit 99 66 Kjevik Eiendom AS v/ Tom E. Pedersen, Grødum 4658 Tveit 99 167 4 Plan nr. 1311 Topdalsveien 112 – Planbeskrivelse Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur, slik som vann- og avløpsnett, har god kapasitet. Det er også god kapasitet på strømforsyning via eksisterende 22 kV høyspentlinje og nettstasjon med tilhørende lavspentnett. Trafikkforhold Rv41 Topdalsveien går langs sydvestsiden av planområdet, som dermed har gode atkomstforhold med direkte avkjørsel fra riksveien. Langs Topdalsveien er det anlagt gang- /sykkelvei forbi eiendommene. Avkjørselen krysser altså gang-/sykkelveien, men det er meget god sikt på stedet. Vegetasjonsskjermen langs veien får en åpning på 40,0 m for å gi best mulig sikt ved utkjørsel fra eiendommen. Agder Kollektivtrafikk AS har ansvaret for kollektivtrafikken i området. Det er bussruter mellom Kristiansand og Tveit med relativt høy frekvens forbi planområdet, minst én avgang per time det meste av dagen. Planstatus Gjeldende kommuneplan I gjeldende kommuneplan for 2011-2022 er området angitt som næringsareal – NI12. I tilhørende bestemmelser er oppgitt at: «Arealene skal i hovedsak brukes til produksjonsrettet virksomhet, inkludert lager. Det sikres tilstrekkelig etasjehøyde i første etasje for industriformål.» Figur 3 – Utsnitt av kommuneplankartet. Kommunedelplaner I noen grad er kommunedelplan for avløp (2012) tatt med i planarbeidet. Kommunedelplan for Rv41 – Rv451 Ny vei til Kjevik, vedtatt i 2015, hadde i tidligfasen flere alternative traséer, hvorav ett berørte planområdet. Dette alternativet medførte en betydelig reduksjon av mulig utnyttelse av arealene. I og med vedtak med valg av en ytre trasé, er det ikke lenger begrensninger i utnyttelsen av planområdet. 5 Plan nr. 1311 Topdalsveien 112 – Planbeskrivelse Reguleringsmessig status for planområdet Området er uregulert. Pågående planarbeid i nærområdet/influensområdet Det pågår ikke reguleringsplanarbeid i nærområdet som kan ha betydning for denne planen. Andre styrende planer og dokumenter I kommunens Grønnstrukturutredning fra 1995 er tilstøtende arealer i syd og øst angitt som jordbruksareal/kulturlandskap med 1.prioritet og arealet ned mot elva som grøntområde med 1.prioritet. Figur 4 – Utsnitt av Grønnstrukturutredningen. I Kulturminnevernplanen er anført registrering av en gravhaug i nærheten av planområdet, som tidligere er fjernet. Kulturlandskap i Kristiansand fra mars 1990 har ikke særskilte klassifiseringer i planområdet. Planforslaget Hovedgrep Planforslaget legger opp til ny bebyggelse på et eldre næringsområde. Eksisterende bebyggelse er uhensiktsmessig og det er behov for fornyelse både bygningsmessig og funksjonelt. De to eldre bygningene forutsettes revet, og to nye næringsbygg oppføres. Bygget nærmest Topdalselva er planlagt med underetasje for parkering og lager, med innkjøring fra siden mot elva slik som i dag. Det planlegges for etablering av lager og kontor for håndverksbedrifter, proffutsalg for byggevarer og byggevareforretning. På eiendommen har det tidligere vært etablert byggevareforretning, og de senere år er det registrert en betydelig etterspørsel etter byggevarer for privatmarkedet. For beboere i nærområdet, Ryen, Brattvollsheia og Solsletta, er det ellers 10 - 12 km til nærmeste byggevaremarked som ligger i Sørlandsparken. Miljømessig vil det derfor være gunstig med kortere kjørevei til byggevareforretning. Planlagt bebyggelse utgjør to nybygg med størrelse 30X60 m, i alt 3.600 m2. Planforslagets parkeringsløsninger følger i hovedsak føringene i kommuneplanen. 6 Plan nr. 1311 Topdalsveien 112 – Planbeskrivelse Det avsettes 1 p-plass per 100 m2 BRA for industri og lager og maks 3 p-plasser per 100 m2 BRA for forretning, i alt omkring 50 p-plasser. 4 av plassene skal være HC-plasser med en bredde på minst 4,5 meter og skal lokaliseres i nærheten av inngangspartiene. P-plassene anlegges dels på bakkeplan og dels i underetasje på bygg nærmest Topdalselva. Det avsettes areal til sykkelparkering for 1,5 sykler per 100 m2 BRA, i alt omkring 50 plasser. Sykkelparkeringen skal være nær inngangen. Sykkelparkeringen skal være overdekket. Parkering for besøkende er planlagt som skråparkering langs Rv41 Topdalsveien på innsiden av vegetasjonsskjermen, i alt ca. 30 p-plasser. For øvrig vises det til mobilitetsplanen som er vedlagt planbeskrivelsen. Figur 5 – Illustrasjonen viser byggenes plassering på tomta samt avkjørsel til Topdalsveien, parkering og uteareal. Illustrasjonen viser to alternative plasseringer av HC-plassene, beregnet til 4 plasser i alt. Dette utgjør et areal på 108 m2. Endelig plassering avklares i tilknytning til utomhusplan/teknisk plan og byggemelding. Det andre avmerkede arealet avsettes til sykkelparkering med overbygning. Også for sykkelparkering avsettes et areal på 108 m2. 7 Plan nr. 1311 Topdalsveien 112 – Planbeskrivelse Figur 6 – Illustrasjonen viser planlagt bebyggelse sett fra syd. Figur 7 – Illustrasjonen viser planlagt bebyggelse sett fra broen over Topdalselva. Figur 8 – Illustrasjonen viser fasade mot sydøst av planlagt bygg nærmest elva. Byggehøyde er planlagt til 15 meter over terreng. Hver bygning er planlagt med grunnflate rundt 1.800 m2. Utnyttelsen er satt til 33 % BYA, ikke medregnet parkeringsarealer. Tilhørende utearealer skal benyttes til parkering, intern transport, varelevering og utelagring. 8 Plan nr. 1311 Topdalsveien 112 – Planbeskrivelse Figur 9 – Eksisterende bebyggelse med aktuell byggegrense. Statens vegvesen har akseptert byggegrense på 29 m fra midt vei for den nye bebyggelsen. Dette er i samsvar med eksisterende bebyggelse på eiendommen. Arealbruk Planområdet er på 10.980 m2