RADIOGRAFÍA DEL MERCADO LOGÍSTICO DE

El mercado logístico de Buenos Aires está integrado por distintos submercados con características y ventajas propias. En este contexto dinámico nos preguntamos: ¿cómo se concentran las empresas que ocupan esos espacios según su actividad? ¿Cuántos metros cuadrados tienen y cómo se distribuyen en cada una de las zonas? ¿Cómo es su conectividad con el centro de la ciudad?

En Cushman & Wakefield realizamos un estudio inédito en el que relevamos todos estos datos durante el primer semestre del 2020, identificamos a qué rubro pertenecen los ocupantes de los depósitos y cuántos metros tienen tanto en Zona Norte, Oeste y Sur.

Esperamos que los resultados a los que llegamos aporten información útil tanto a empresas como a inversores a la hora de tomar decisiones de negocios en Real Estate. Carmelo

RUTA 12

CARACTERIZACIÓN Puerto DE LOS CENTROS LOGÍSTICOS de Zárate

Nuestro equipo de Market Research realizó un relevamiento URUGUAY sobre el 75 % del total del mercado logístico de Buenos Aires, es decir, 2.220.000 m2. Estudiamos las principales características de los depósitos de los submercados Norte, Oeste y Sur tales como: su accesibilidad y qué tipo de empresas los ocupan. Además, sumamos un análisis a partir de un esquema de radios, que sirve para tener una radiografía de los datos observados en función a RUTA NAC. 9 las distancias con las zonas de mayor consolidación urbana. RUTA PROV. 6 Río Luján A Zárate y Campana

RP 26

F.C.Gral. B.MitreTIGRE Los operadores logísticos, las empresas dedicadas al retail y las ESCOBAR RP 25 RP 27 de consumo masivo son los principales ocupantes que dominan RUTA NAC. 8 RUTA NACIONAL 9 SAN A Pilar Tren de la Costa el mercado. En los últimos años observamos un marcado RP 26 FERNANDO Av. Presidente Artu Av. del Libertador ro RN 197 U SAN movimiento de ocupantes que pasaron del submercado Norte, . I MALVINAS ISIDRO F.C.G.San Martín ll A ia U PAN el favorito, al submercado Sur. A M RUTA PROV. 8 CINTURA E F.C. Gral. B. Mitre R RÍO DE I JOSÉ C. PAZ VICENTE C RN 202 LÓPEZ A F.C. N Belgrano Norte Aeroparque LA PLATA Campo de Mayo A RP 24 Jorge Newbery F.C.G. B.Mitre CAMINO DE

A Luján F.C.G. B.Mitre SAN MIGUEL CLASIFICACIÓN DE LOS CENTROS LOGÍSTICOS Puerto de AU ACCESO OESTERP 25 SAN MARTÍN Buenos Aires

F.C.Gral. Urquiza CIUDAD

RP 23 HURLINGHAM TRES DE AUTÓNOMA FEBRERO F.C.G.SanAV. GRAL. Martín PAZ CAMINO DEL BUEN AYRE DE BUENOS AIRES Puerto de SUBMERCADO STOCK (M2) PARTICIPACIÓN AU ACCESO OESTE F.C.D.F.Sarmiento RP 7 AU Perito MorenoAU 25 de Mayo F.C.G.Roca F.C.D.F.Sarmiento r C u o S ran A AV. GRAL. PAZ elg . B .G M .C IN F F.C.D.F.Sarmiento O GBA NORTE 1.670.000 56 % MORENO D E ITUZAINGÓ CIN T UR Riachuelo LANÚS MORÓN A RP 14

GBA SUR 1.090.000 36 % AU DELLEPIANE RP 36 I F.C.G.Roca R E I AU LA PLATA - BUENOS AIRES H C I

R .

GBA OESTE 240.000 8 % AL F.C.G.Roca Av. H. Yrigoyen

R

G 4 A La Plata -

F.C.G. Belgrano Sur S MERLO U A Gral. A

RP 14 S

Las Heras A F.C.G.Roca Puerto de Total CLASE A 3.000.000 100 % L E

U RP 53 RP La Plata Aeropuerto Ñ A RP 4 C Internacional - RN 205

A

de Ezeiza Z FLORENCIO EI VARELA LA MATANZA Z E U ALMIRANTE A BROWN F.C.G. Roca ESTEBAN

ECHEVERRÍA

RP 210 El mercado de centros logísticos de Buenos Aires fue concebido 58 RP

F.C.G.Roca A Cañuelas A Coronel con tipologías que cumplen estándares internacionales. Desde Brandsen nuestro equipo Project Management nos especializamos en gerenciar proyectos bajo estas normas y tenemos un gran reconocimiento por parte de empresas nacionales e internacionales, por la versatilidad y facilidad de la operación logística. Valeria Hecht Gerente de Project Management Cushman & Wakefield

A Zárate y RP 26 Campana Río Luján RUTA NAC. 9

F.C.Gral.TIGRE B.Mitre

RP 25 RP 27

RP 26 Puerto ANÁLISIS A PARTIR DEL ESQUEMA DE RADIOS de Zárate Relacionamos la información del mercado logístico en función del esquema de radios, es decir, Radio de más de 45 km de las distancias de los depósitos con el centro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA).

Radio de Centros logísticos propios y de renta 30 a 45 km URUGUAY RUTA NAC. 9 Quisimos saber si existe una relación entre los centros logísticos propios y de

A Zárate y Campana Radio de renta y la distancia que tienen respecto del centro geográfico de la CABA RP 26 F.C.Gral. B.MitreTIGRE ESCOBAR 15 a 30 km RP 25 RP 27

(ubicado en Av. Avellaneda 1023). RUTA NACIONAL 9 A Pilar SAN RP 26 FERNANDO RUTA NAC. 8 RN 197 Radio de SAN En el caso de los centros logísticos propios, la mayoría de los ocupantes son de F.C.G.San Martín MALVINAS ISIDRO ARGENTINAS 0 a15 km A U PA Río de la Plata retail y de consumo masivo, y se ubican en los primeros 30 km respecto de los F.C. Gral. B. Mitre N A JOSÉ C. PAZ VICENTE M RN 202 LÓPEZ E F.C. Belgrano Norte R Campo de Mayo I Aeroparque centros urbanos. En cuanto a los centros logísticos de renta, la mayoría se ubica C RP 24 A F.C.G. B.Mitre Jorge Newbery N A Luján F.C.G. B.Mitre A SAN MIGUEL en el radio que va del kilómetro 30 al 45 y en gran parte están destinados a Puerto de AU ACCESO OESTERP 25 SAN MARTÍN Buenos Aires

F.C.Gral. UrquizaCIUDAD RP 23 cubrir operaciones logísticas en la primera instancia del circuito de distribución. TRES DE AV. GRAL. PAZ HURLINGHAM FEBRERO F.C.G.SanAUTÓNOMA Martín DE CAMINO DEL BUEN AYRE Puerto de AU ACCESO OESTE F.C.D.F.Sarmiento BUENOS AIRESF.C.G.Roca AU Perito MorenoAU 25 de Mayo F.C.D.F.SarmientoRP 7 Dock Sud C ur o S ran A AV. GRAL. PAZ elg . B .G M .C IN F F.C.D.F.Sarmiento O MORENO D E ITUZAINGÓ CIN

T Riachuelo U LANÚS MORÓN R AVELLANEDA A RP 14

AU DELLEPIANE RP 36 I F.C.G.Roca R E I AU LA PLATA - BUENOS AIRES H C 15 I R

. L

A F.C.G.Roca Av. H. Yrigoyen QUILMES R

G

4 A La Plata

- F.C.G. Belgrano Sur S MERLO U A

RP 14 A Gral. S

A F.C.G.Roca

Las Heras L Aeropuerto E Puerto de

U Internacional 53 RP de Ezeiza Ñ La Plata

A

EZEIZA C RP 4 - RN 205

A I Z FLORENCIO E VARELA LA MATANZA Z E U ALMIRANTE A BROWN F.C.G. Roca ESTEBAN

ECHEVERRÍA

RP 210 RP 58 RP

F.C.G.Roca A Cañuelas A Coronel Brandsen

Análisis de stock sobre radios La gran mayoría de los depósitos XXL se encuentran en la franja del kilómetro 30 Hasta hace poco tiempo, la logística vinculaba, casi al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m2, es por eso exclusivamente, la producción y la distribución a las distintas que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado, cadenas de venta. Pero hoy en día los envíos llegan a la puerta del usuario, a mostrando una relación de cara a la operación inicial con la dación de carga por parte . de fábrica del sector y la vinculación con el Mercosur. raíz del cambio de consumo que se dio con el e-commerce El presente análisis brinda una radiografía de lo que pasó y de lo que está En el tramo final antes de entrar a la “de última milla” (expresión que alude al último pasando en el mercado logístico y nos deja un capítulo abierto respecto a lo que A Zárate y Campana RP 26 tramo del circuito logístico de entregas y va del kilómetro 0 al 15) encontramos que, Río Luján pasará en los próximos años, ya que la transformación del sector de los 606.000 m2 relevados, 520.000 m2 , es decir el 86 %, se ubican en el F.C.Gral. B.MitreTIGRE

RP 25 se encuentra en pleno proceso. RP 27 submercado Sur. Esta tendencia a elegir el submercado sureñoESCOBAR tiene que ver con que

RUTA NACIONAL 9 RP 26 se encuentra a menos de 15 km de la mayor parteA Pilardel Área Metropolitana de Buenos Tren de la Costa Aires, con una posición ideal para operaciones de e-commerce. SAN FERNANDO RUTA NACIONAL 8 Lucas Desalvo Av. del Libertador Market Reserch Management SAN F.C.G.San Martín MALVINAS ISIDRO ARGENTINAS Cushman & Wakefield

RN 197

CAMINO DE CINTURA AU P F.C. Gral. B. Mitre AN RP 24 A ME JOSÉ C. PAZ RN 202 F.C. RIC Belgrano Norte A N A RUTA 12

SUBMERCADO NORTE Puerto de Zárate Los primeros centros logísticos clase A del país fueron desarrollados en el Norte, que hoy en día cuenta con el 56 % del inventario total y, hasta el momento, es el favorito de las empresas ocupantes. PRINCIPALES RUBROS DE LOS OCUPANTES Su ubicación estratégica es en gran parte lo que explica la

OPERADORES LOGÍSTICOS 2 consolidación de este submercado, que cuenta con las principales STOCK (m )

RUTA NAC. 9 52 % rutas que comunican tanto al interior del país, como al resto de los 635.332 países de la región. CONSUMO MASIVO STOCK (m2) 20 % 245.501 Además, encontramos seguridad y recursos humanos capacitados que

residen en la zona. Todas estas características formaron en los últimos RETAIL STOCK (m2) 20 años un importante inventario de centros logísticos clase A. 16 % 191.191

En cuanto a los ocupantes, el 52 % del submercado se compone por operadores logísticos que simplifican sus operaciones por la conexión RUTA PROV. 6 RUTA NAC. 9 directa de este submercado con el resto del Mercosur. A Zárate y RUTA NAC. 8 Campana RP 26 Río Luján

F.C.Gral. B.MitreTIGRE ESCOBAR RP 25 RP 27 ANÁLISIS POR OCUPANTES Y STOCK SOBRE RADIOS RUTA NACIONAL 9 Tren de la Costa RP 26 Rubro de ocupantes 0 a 15 km 15 a 30 km 30 a 45 km Más de 45 km A Pilar RUTA NAC. 8 SAN FERNANDO 2 2 2 Av. RÍO DE Operadores logísticos - 182.000 m 318.000 m 135.000 m President Av. del Libertador e A LA PLATA rt 2 2 2 F.C.G.San Martínuro SAN Consumo masivo - 14.000 m 109.000 m 122.000 m U MALVINAS ISIDRO . ARGENTINAS I lli 2 2 2 2 a Retail 35.000 m 15.000 m 81.000 m 60.000 m RN 197 A U PA CAMINO DE CINTURAN F.C. Gral. B. Mitre A M JOSÉ C. PAZ RUTA PROV. 8 VICENTE E RN 202 R F.C. LÓPEZ I Aeroparque Belgrano Norte C Campo de Mayo A Jorge Newbery N RP 24 A Zona Norte es el sector más consolidado en F.C.G. B.Mitre F.C.G. B.Mitre SAN MIGUEL Puerto de términos de centros logísticos. Sus características RP 23 Buenos Aires A Luján RP 25 SAN MARTÍN de accesibilidad, seguridad y ubicación logística AU ACCESO OESTE Río Reconquista CIUDAD CAMINO DEL BUEN AYRE F.C.Gral. Urquiza AV. GRAL. PAZ AUTÓNOMA DE HURLINGHAM TRES DE hacen que sea la zona líder. FEBRERO F.C.G.San MartínBUENOS AIRES

AU ACCESO OESTE F.C.D.F.Sarmiento AU Perito Moreno AU 25 de Mayo F.C.G.Roca RP 7 r u S F.C.D.F.Sarmiento o A Santiago Isern n a U r

elg L CA AV. GRAL. PAZ . B A .G Broker Senior Industrial C P M . L I F A F.C.D.F.Sarmiento N TA O - B D UE Cushman & Wakefield E CI NO S A NTU IR ES R Riachuelo A LANÚS AVELLANEDA TABLA HISTÓRICA CON INVENTARIO, VACANCIA Y PRECIO RP 14

I AU DELLEPIANE R E I AÑO 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* H r C u S RI 15 2 2 2 2 2 2 2 no L. ra INVENTARIO 825.298 m 924.616 m 1.065.366 m 1.132.394 m 1.253.632 m 1.424.753 m 1.452.873 m g A l R Av. H. Yrigoyen Be G F.C.G.Roca .

G . RP 4

. E 4

VACANCIA 11,4 % 7,3 % 7,7 % 8,0 % 9,7 % 13,6 % 17,6 % .C -

F S S TT A

U L E

PRECIO U$S 7,5 U$S 8 U$S 7,1 U$S 7,3 U$S 6,9 U$S 5,6 U$S 5,6 A U

AÑ A Gral. C Las Heras Aeropuerto -

ZA * Los datos de 2020 fueron tomados al cierre del primer semestre. Internacional I F.C.G.Roca E de Ezeiza Z RP 4 E RN 205 U

A

EZEIZA

RUTA NAC. 9

F.C.Gral. B.Mitre

ESCOBAR

RP 26 A Pilar RUTA NAC. 8 Tren de la Costa SAN FERNANDO Av. Pte. A rtu ro F.C.G.San Martín U . SUBMERCADO OESTE I ll ia El submercado Oeste es al momento el menos consolidado, pero RN 197 RÍO DE LA PLATA presenta precios altamente competitivos y disponibilidad de tierras, YRE RUTA PROV. 8 A JOSÉ C. PAZ RN 202

2 EN motivo por lo cual están por construirse 70.000 m nuevos de RP 24 U B AEROPARQUE L E F.C.G. B.Mitre D JORGE NEWBERY depósitos clase A. O F.C.G. B.Mitre A Luján IN M A RP 23 C SAN MIGUEL

Las empresas dedicadas al retail en este submercado presentan un SAN PUERTO DE RP 25 MARTÍN BUENOS

potencial de crecimiento al compararlo con los otros dos submercados. AU ACCESO OESTE Río Reconquista CIUDAD F.C.Gral. Urquiza AUTÓNOMA DE La zona Oeste cuenta con una posición equidistante entre el Corredor TRES DE HURLINGHAM F.C.G.San MartínBUENOS AIRES FEBRERO AU ACCESO OESTE Norte, principal salida al Mercosur y la Zona Sur, lo cual consideramos F.C.D.F.Sarmiento AU 25 de Mayo AU Perito Moreno F.C.G.Roca

RP 7 ur F.C.D.F.Sarmiento C S como una ventaja de este submercado. no A ra A lg AV. GRAL. PAZ U . Be

M .G L .C IN F A O P LA MORENO F.C.D.F.Sarmiento D TA E - B CIN UE ITUZAINGÓ TU NO R Riachuelo S A A MORÓN IR F.C.D.F.Sarmiento LANÚS E

ANÁLISIS POR OCUPANTES Y STOCK SOBRE RADIOS RP 14 AVELLANEDA S F.C.G.Belgrano Sur Rubro de ocupantes 0 a 15 km 15 a 30 km 30 a 45 km

RP 200 AU DELLEPIANE 2 SAN Consumo masivo - - 38.000 m JUSTO ERI I

H

Av. H. Yrigoyen Retail 51.000 m2 38.000 m2 83.000 m2 RN 23 C MERLO F.C.G.Roca l. RI

RP 4

ra 4

- G S . t T

AU A Gral. Extensión Camino del Buen Ayre Las Heras F.C.G.Roca AEROPUERTO F.C.G.Belgrano Sur INTERNACIONAL LAS RP 4 E DE EZEIZA U RN 205 Ñ

EZEIZA -CA El submercado Oeste se presenta como un LA MATANZA A IZ E ALMIRANTE Z BROWN E sector claramente apuntado al Retail con la U A

consolidación de grandes centros de distribución. RP 210 RP 58 RP

La disponibilidad de tierra y los buenos accesos son la F.C.G.Roca A Coronel Brandsen Puerto de gran fortaleza del sector que aún tiene mucho potencial Buenos Aires de crecimiento. PRINCIPALES RUBROS DE LOS OCUPANTES

RETAIL STOCK (m2) 82 % 171.300 Puerto de Dock Sud Lourdes Basso A U 2 CONSUMO MASIVO L STOCK (m ) A Broker Industrial P L A 38.000 TA 18 % - B UE Cushman & Wakefield NO S A IR ES AVELLANEDA TABLA HISTÓRICA CON INVENTARIO, VACANCIA Y PRECIO

RP 36

16 F.C.G.RocaAÑO 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020*

2 2 2 2 2 2 2 S-1 INVENTARIO5 15.000 m 26.000 m 26.000 m 26.000 m 26.000 m 64.000 m 64.000 m QUILMES 6 VACANCIAA La Plata 0 % 0 % 0 % 0 % 13 % 7,9 % 7,9 % 7

PRECIORP 14 U$S 6,7 U$S 7,1 U$S 6,5 U$S 6,5 U$S 5,7 U$S 4,5 U$S 4 RP 53 RP * Los datos de 2020 fueron tomados al cierre del primer semestre.

4 FLORENCIO VARELA AU P AN A ME

F.C. RIC Belgrano Norte A N A

F.C.G. B.Mitre AEROPARQUE F.C.G. B.Mitre JORGE NEWBERY RP 23

A Luján PUERTO DE RP 25 BUENOS AIRES

Río Reconquista AV. GRAL. PAZ F.C.Gral. Urquiza CIUDAD SUBMERCADO SUR AUTÓNOMA DE F.C.G.San Martín BUENOS AIRES PUERTO DE AU ACCESO OESTE F.C.D.F.Sarmiento DOCK SUD En los últimos años, el submercado Sur comenzó a protagonizar un AU Perito Moreno F.C.G.Roca F.C.D.F.Sarmiento RP 7 AU 25 de Mayour S crecimiento considerable, debido al aumento de las ventas por AV. GRAL. PAZ ano gr C el A . B M .G e-commerce y la necesidad de las empresas de tener su operación F.C.D.F.Sarmiento I .C N F AEROPARQUE O D JORGE NEWBERY E C logística lo más cerca posible de la última milla, para hacer más corto INT MORÓN U Riachuelo LANÚS R el tiempo de entrega del producto al consumidor final. A RP 14 AVELLANEDA RÍO DE F.C.G.Belgrano Sur LA PLATA PUERTO DE AU DELLEPIANE BUENOS RP 36 RP 200 F.C.G.Roca RI La inauguración del Paseo del Bajo consolidó la zona al conectarla con SAN E JUSTO I LOMAS DE AU LA PLATA - BUENOS AIRES F.C.D.F.Sarmiento ZAMORA RICH el corredor Norte de forma mucho más rápida, acortando los tiempos RP 4

AL. Av. H. Yrigoyen R QUILMES G F.C.G.Roca Puerto de con esa salida directa hacia el resto de los países del Mercosur.

Dock Sud E. S 4

T -

S T A

A U L E F.C.G.Roca

U A U RP 14 L

A Ñ

P A L A La Plata

A C RP 53 RP T - PUERTO DE A - B F.C.G.Belgrano Sur A UE AEROPUERTO LA PLATA N ANÁLISIS POR OCUPANTES Y STOCK SOBRE RADIOS Z O I S INTERNACIONAL A E I RP 4 R DE EZEIZA Z E RN 205

E e S r AVELLANEDA Rubro de ocupantes 0 a 15 km 15 a 30 km 30 a 45 km Ay U n RN 23 ue EZEIZA A B FLORENCIO del RP 36 no VARELA Operadores logísticos 308.000 m2 25.000 m2 8.000 m2 LA MATANZA Extensión Cami ALMIRANTE F.C.G. Roca BROWN F.C.G.Roca 2 2 RN 205, ESTEBAN Consumo masivo 108.000 m 27.000 m - ECHEVERRÍA

F.C.G.Roca km 41,6 RP 210

QUILMESRetail - 226.000 m2 16.000 m2

A La Plata RP 58 RP A Coronel RP 14

A Cañuelas Brandsen RP 53 RP La zona Sur ha representado un crecimiento exponencial en los últimos años. Su ubicación FLORENCIO VARELA F.C.G. Roca ALMIRANTE estratégica presenta grandes atractivos: la cercanía BROWN al puerto de Buenos Aires y a la ciudad, sumada a la © Cushman & Wakefield 2017 disponibilidad de tierras, hacen que esta zona se haya consolidado como el segundo submercado en importancia dentro del negocio logístico.

Maël Desse Broker Senior Industrial Cushman & Wakefield PRINCIPALES RUBROS DE LOS OCUPANTES

OPERADORES LOGÍSTICOS E-COMMERCE STOCK (m2) TABLA HISTÓRICA CON INVENTARIO, VACANCIA Y PRECIO 47 % 340.364 AÑO 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020* RETAIL STOCK (m2) INVENTARIO 275.637 m2 281.637 m2 326.837 m2 362.107 m2 503.168 m2 688.810 m2 692.810 m2 34 % 242.000 VACANCIA 5,9 % 5,7 % 10,8 % 8,4 % 13,4 % 24,1 % 18,7 % CONSUMO MASIVO STOCK (m2) PRECIO U$S 6,7 U$S 7 U$S 6,3 U$S 7,3 U$S 6,3 U$S 5,6 U$S 5,4 19 % 135.000 * Los datos de 2020 fueron tomados al cierre del primer semestre. @sa.cushwake.com www.cushman.com.ar

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