Introcution to the Study Of

PART ONE: INTROCUTION TO THE STUDY OF CIVIL LAW PROPERTY

1 1 September 2004

Legal terminology: proper use is very important. There are two levels of duality of language in Quebec:  There are two languages (English and French)  There are two terminologies: one of CVL and one of CML (different legal traditions).

CVL: is not entirely in the CCQ. It is influenced by the Roman law (the law that applied to the citizens of Rome).

Law = droit ; lois Property = right (droit) : droit objectif = the law Droit subjectif = the rights of the individual =biens; propriété (only one kind of property: ownership)

CHAPTER I: HISTORICAL BACKGROUND

Justinian’s Institutions represented the main influence on the European Romano-Germanic legal system. It was read by the scholars and the institutions were borrowed in the Middle Ages. In the Middle Ages the notion of ownership as understood in the Roman Law replaced the feudal law of property.

2 CHAPTER II: THE THEORY OF PATRIMONY

“patrimoine” (sustainable development) = heritage

Patrimony is a civil law concept. It serves structural purposes (to classify the rights of a person) and embodies an economic reality (a person’s property is used to pay the debts of tat person).

II.1 ORIGINS OF THEORY:  The concept didn’t exist in the Roman law as we understand it today in the CVL tradition  The notion and definition of patrimony is relatively recent (see p.25 CP)  The concept originated in Germany (author: Zachariae) in 1810. Aubry & Rau brought it to France later on. It was fast accepted by all the CVL countries. Actually, as an idea, a feeling, it existed before – that explains the fast acceptance.  Zachariaes theory (adopted by Aubry et Rau): théorie personnaliste/subjective: le patrimoine comme émanation de la personnalité  The usual difference between the French law tradition and the Germanic legal tradition can also be seen in the approach to the theory of patrimony (see text 2)  Aubry et Rau: criticized as too abstract → the objective theory of patrimony (théorie de l’afféctation)

II.2 DEFINITION OF PATRIMONY: The CCQ provides no definition of the term, but mentions the notion. The CCQ adopts the objective view, as it recognizes the patrimony without a subject 2 Every person has a patrimony. The patrimony may be divided or appropriated to a purpose, but only to the extent provided by law. 302 Every person has a patrimony. The patrimony may be divided or appropriated to a purpose, but only to the extent provided by law. 2644 The property of a debtor is charged with the performance of his obligations and is the common pledge of his creditors. 2645. Any person under a personal obligation charges, for its performance, all his property, movable and immovable, present and future, except property which is exempt from seizure or property which is the object of a division of patrimony permitted by law. However, the debtor may agree with his creditor to be bound to fulfil his obligation only from the property they designate. This last article is as close as the CCQ gets to a definition of the patrimony.  Aubry et Rau: “ensemble des droits d’une personne, envisagé comme formant une universalité de droit » (p.25)  Ghestin : « le patrimoine est universalité de droit, donc ensemble des droits et charges, actuels et futurs, dans lequel les droits répondent des charges » (p.28-29) (legal universality)

Legal universality = grouping of rights and obligations in which the rights guarantee the obligations (see art. 2644 CCQ):  « Le patrimoine doit être considéré sans s’arrêter a prendre en compte sa composition. Les fluctuations dans la composition du patrimoine n’entraînent aucun effet sur son existence » (S.N.)  « De plus, le patrimoine ne se limite pas aux élément qui s’y trouvent a une époque déterminé, il prend en compte aussi les biens qui , dans le futur, pourront s’y ajouter. » (S.N.) : see art. 2645. 3 Patrimony = legal universality. Within this context, they mean the same thing. But in the CCQ, there are other uses of the two notions. e.g.: patrimony as only the whole of rights, but liabilities as well (art.414:”family patrimony”) universality as the whole of the assets : “de facto universality” (when a business without moral/legal personality is set up)

 The legal concept of patrimony formulates an economic reality  Nevertheless, patrimony is an abstract concept. Its content is abstract as well: the patrimony is composed of rights, not of objects!  Link between rights and liabilities (obligations): essential element of the concept of patrimony. There are, however, exceptions to this rule. e.g.: property that is unseizable  Patrimony is a dynamic concept: its content is in continuous movement. It is connected to the legal capacity of a person to enter a K (which will influence the content of the K/P unless the person becomes insolvent)

13 September 2004

II.3 ROLE AND CONSEQUENCES OF THE THEORY IN THE CVL TRADITION: 1) Only legal persons and individuals can have a patrimony: this is the rule. Exception: in Quebec, we recognize the patrimony by appropriation (patrimoine d’affectation), that is the means used in Qc. to introduce the institution of the trust (= patrimoine sans titulaire) Art.1260: A trust results from an act whereby a person, the settlor, transfers property from his patrimony to another patrimony constituted by him which he appropriates to a particular purpose and which a trustee undertakes, by his acceptance, to hold and administer. = les biens de la fiducie sortent du patrimoine d’une personne pour etre transférés a une fiducie don’t la gestion et confiée a un fiduciaire qui ne tire pas d’avantages personnels de ces biens. (S.N.)  A trust is different from a foundation (Art. 1256), which has a socially beneficial purpose. The purpose of the trust is to give limited liability.  The beneficiary of a trust cannot guarantee a bank loan with the assets of the trust (they are not in his patrimony), but he can guarantee with the revenue from the trust.  The trust is a patrimony without a subject: so is it a third subject of law? Can it enter contracts?  Le patrimoine scindé est fondé sur le but ou l’affectation → la théorie se distingue essentiellement de la théorie personnelle (subjective). Another exception to the principle is the foundation (art. 1256): 1256. A foundation results from an act whereby a person irrevocably appropriates the whole or part of his property to the durable fulfillment of a socially beneficial purpose. It may not have the making of profit or the operation of an enterprise as its main object.

2) Each person has necessarily one patrimony, even if he doesn’t possess anything:  CCQ art. 2: for natural persons  CCQ, art. 302: for legal persons

3) Only one patrimony per person: unity and indivisibility of the patrimony (art.2644) = “tout son actif répond de tout son passif” (Ghestin, p.30)

4  In fact, there could be certain elements of the patrimony that can be submitted to specific rules.  Also, within the patrimony there are subgroups of assets (e.g.: the business without legal personality)

4) Le patrimoine est incessible entre vifs. La mort d’une personne coupe le lien entre le patrimoine et son titulaire. Les droits extra-patrimoniaux disparaissent avec le décès de leur titulaire (art. 3(2) CCQ) (S.N.).

15 September 2004

II.4 CLASSIFICATION OF SUBJECTIVE RIGHTS BASED ON THE CONCEPT OF PATRIMONY: As consequence of the classification, the rights falling in one or the other of the categories are submitted to different regimes:

Patrimonial rights: 1) transmissibility inter vivos (by K) and mortis causa (by will) 2) seizability: Art. 2648. The movable property of the debtor which furnishes his main residence, used by and necessary for the life of the household, may be exempted from seizure to the extent fixed by the Code of Civil Procedure, except where such movables are seized for sums owed on the price. The same rule applies to instruments of work needed for the personal exercise of a professional activity, except where such movables are seized by a creditor holding a hypothec thereon. Art. 2649. A stipulation of unseizability is without effect, unless it is made in an act by gratuitous title and is temporary and justified by a serious and legitimate interest. Nevertheless, the property remains liable to seizure to the extent provided in the Code of Civil Procedure. It may be set up against third persons only if it is published in the appropriate register. 3) prescriptibility (extinction by non-use): extinctive prescription

There are exceptions to these general rules:  inalienability of property: there are clauses of inalienability that could be stipulated, but the law doesn’t see them favorably : Art.1212: No restriction on the exercise of the right to dispose of property may be stipulated, except by gift or will. A stipulation of inalienability is made in writing at the time of transfer of ownership of the property or a dismembered right of ownership in it to a person or to a trust. The stipulation of inalienability is valid only if it is temporary and justified by a serious and legitimate interest. Nevertheless, it may be valid for the duration of a substitution or trust.  There are patrimonial rights which extinguish with the person (the rights intuitu personae): the usufruct  The right of ownership doesn’t extinguish by non-use

Extra-patrimonial rights: 1) untransmissible: they extinguish with the person. 2) unseizable 3) imprescriptible: extinct at the same time with the person. They are not lost by non-use. Extra-patrimonial rights are recognized in favour of the legal persons as well:

5 302. Every legal person has a patrimony which may, to the extent provided by law, be divided or appropriated to a purpose. It also has the extra-patrimonial rights and obligations flowing from its nature. : Criterion for the classification:  Ghestin : “evaluation en argent” . There are problems with this criterion. Modern times challenge this classification. e.g.: the human body s starting to have an economic value  Cumyn: a better criterion: those subjective rights which represent essential values of our society are extra-patrimonial: citizenship, life, what relates to civil status, family relationships etc.

CONTENT of the category of extra-patrimonial rights: 1. Expression of the respect for the human being Art.3: Every person is the holder of personality rights, such as the right to life, the right to the inviolability and integrity of his person, and the right to the respect of his name, reputation and privacy. These rights are inalienable.  The rights comprised in the Qc. Charter are a big part of the extra-patrimonial rights. Furthermore, the preliminary provisions of the CCQ state that the Civil code “in harmony with the Charter, governs persons, relations between persons, and property.” 2. Political rights: the right to vote, citizenship, the rights which enshrine democratic values of our society  Art.21 Qc. Charter  Art. 2, 3 Federal Charter

CCQ is organized in 10 Books: 1- persons: mostly extra-patrimonial rights 2- family: mostly extra-patrimonial rights 3-successions. This is related to the possibility of making a contract: the contract operates mostly in the case of patrimonial rights. The effect of the K in the domain of extra-patrimonial rights is quite small. There are big limits to the contractual arrangements in this domain. (see text CP) Art. 9: In the exercise of civil rights, derogations may be made from those rules of this Code which supplement intention, but not from those of public order. Public order appears very much and mostly in the domain of extra-patrimonial rights, more than in the domain of patrimonial rights. e.g.: 2632. No transaction may be made with respect to the status or capacity of persons or to other matters of public order.

Right to inviolability and integrity of the person: Art.3: Every person is the holder of personality rights, such as the right to life, the right to the inviolability and integrity of his person, and the right to the respect of his name, reputation and privacy. These rights are inalienable. Art.10. Every person is inviolable and is entitled to the integrity of his person. Except in cases provided for by law, no one may interfere with his person without his free and enlightened consent. Therefore, two exceptions are mentioned to the right to personal integrity: 1. The cases provided for by the law

6 2. The consent of the person: the consent can be withdrawn anytime: see article in the CP. The experiment shouldn’t give rise to any financial rewards. Also, any contractual arrangements on this matter have to respect public order. A C.Cass case declared expressly that the human body is unseizable (case of implant operation. The patient didn’t pay for the operation, can the doctor seize the implant? The answer is clearly no: the human body is unseizable) 2085: A contract of employment is a contract by which a person, the employee, undertakes for a limited period to do work for remuneration, according to the instructions and under the direction or control of another person, the employer. → limited time is compulsory. That doesn’t mean determined time, it just means that the contract cannot be for life. 541. Any agreement whereby a woman undertakes to procreate or carry a child for another person is absolutely null. 538-539: assisted procreation  See Deleury et Goubeau: “Le droit a l’integrité physique” (p.36)  It is included in this category the respect for the body of the person after death. : art.42-49

Right to the protection of privacy and reputation: Stated:  CCQ: art.3, 35-41 (Chapter III: Respect of Reputation and Privacy) and  Qc. Charter: Art.4: Safeguard of dignity: Every person has a right to the safeguard of his dignity, honour and reputation. Art.5: Respect for private life. Every person has a right to respect for his private life. Art.7: A person's home is inviolable. Art. 8: Respect for private property. No one may enter upon the property of another or take anything therefrom without his express or implied consent. Art.9: Right to secrecy. Every person has a right to non-disclosure of confidential information. No person bound to professional secrecy by law and no priest or other minister of religion may, even in judicial proceedings, disclose confidential information revealed to him by reason of his position or profession, unless he is authorized to do so by the person who confided such information to him or by an express provision of law. Duty of tribunal: The tribunal must, ex officio, ensure that professional secrecy is respected. Art.9.1: Exercise of rights and freedoms. In exercising his fundamental freedoms and rights, a person shall maintain a proper regard for democratic values, public order and the general well-being of the citizens of Québec. In this respect, the scope of the freedoms and rights, and limits to their exercise, may be fixed by law.

Exceptions: No invasion of the right to privacy is possible unless:  It is provided by the law or  There is personal consent

SOQUIA(App) v. Robert Libman (Resp) [1998] CQ Facts:  Socomer, a private enterprise, had some dealings with Société Quebecoise d’initiatives agro-alimentaires (a public organism)  After Socomer ceased its activity, Libman requested access to the financial documents of Socomer from SQUIJA 7  The Commission d’acces a l’information ordered SQUIJA to transmit the documents  SQUIJA appealed the decision of the commission Issue: does a ceased enterprise have the right to the protection of the secret of its financial documents? Held: Yes Reasoning/ Ratio:  The financial information about an enterprise is protected by the right to respect of private life (art. 5 Qc. Charter), which belongs even to legal persons.  The secret of the financial information is therefore an extra-patrimonial right of the company (the right to respect of the private life).  The right to respect of the private life does not cease with the end of the enterprise.

27 September 2004

Torrito v. Fondation Lise T.  Two sets of infringement o on the privacy of the child (by taking pictures) → sue in the name of the child and o after the death, towards the parents by the use of the pictures etc of the child → privacy can be infringed through an infringement towards another person  none of the arguments brought by the defendant are given any weight by the Court: good faith of the act is not taken into account, and the purpose to which the picture was used has no weight in the reasoning. The argument of public interest is not taken into account (maybe because the necessity that there be a big enough group of people touched by this decision to make it “public”)

Laoun v. Malo  CCQ art. 36: relevant here and bases the decision: Every person has a right to the respect of his reputation and privacy. No one may invade the privacy of a person without the consent of the person unless authorized by law.  The breach should therefore be authorized by the law or by the plaintiff (consent). Could we think in this case that the plaintiff implicitly authorized it before? The Court does not think that this could be presumed.  Good faith has no effect in this case either  Consent is not presumed

Laoun(App) v. Malo (Resp) [2003] CAQ Facts:  Laoun is distributor of Silhouette glasses frames, for whom Malo has made a commercial in 1990  Laoun gives the photo of Malo to Larosse, the editor of a commercial annauaire in which Laoun wanted to promote his enterprise (so uses the photo for another purpose than that for which consent was given)  Malo sued Laoun for the prejudice caused by the use of her image for promo without her consent Issue: did Malo give up her right to the protection of the image (droit a l’image) by consenting to have her image used in the Silhouette promo? Held: No Reasoning:  The right to image is untransmittable in Qc civil law, so Malo couldn’t have given it up  Laoun should have asked for her consent when using her image for the Larosse promo, but he didn’t → patrimonial and moral damages. Ratio: 8  The right to image is untransmittable in Qc CVL  The right to image has a patrimonial and an extra-patrimonial component and it is part of the right to the respect of the private life (art. 5 Qc. Charter)  Any use of the image of a person (no matter how famous that person is) is submitted to her consent. The consent cannot be presumed

The two decisions go in the same direction: limiting the terms of the contract permitting breach of the right to image. The contracts of publicity:  It is not transmitting the right, but the use of it.  This person is renouncing the legal protection of privacy (a basic, fundamental value) → this is why the contract has to be interpreted narrowly.

Laprairie Shopping Center Ltd. v. Pearl  The issue of the right to confidentiality (art.9 Qc. Charter) – property or not?

Laprairie Shopping Center Ltd. (Syndic du) v. Pearl [1998] CAQ Facts:  Pearl has been the lawyer of Laprairie Shopping Centre Ltd., who went bankrupt  The syndic of the bankrupt company (“société en faillite”) LSCL asked Pearl to disclose some secret information about his client, but P. refused invoking the professional secret  The syndic claimed he renounced the right to professional secret in the name of the LSCL Issue: is the right to professional secret transmitted to the syndic when the company goes bankrupt? Is the right to confidentiality property or not? Held: No. No Reasoning:  The syndic (trustee in bankruptcy) is not a continuation of the legal personality of the company for other rights than the patrimonial ones  Only the patrimonial rights of the company are transmitted to the syndic  The right to professional secret is an extra-patrimonial right, therefore untransferable  Therefore the syndic didn’t receive the right to professional secret from the bankrupt company, so he couldn’t waive it Ratio: The right to the respect of professional secrecy (art.5 Qc. Charter) is an extra-patrimonial right, therefore untransmittable.

Right to respect of family relations: = the reciprocal rights and obligations between family members Stated:  CCQ: art.32- 34 (Book one, Title I, Chapter II: Respect of Children’s rights) and art.585-596 (Book II: Family: Title 3: Obligation of Support) Art.585: Married or civil union spouses, and relatives in the direct line in the first degree, owe each other support.  Qc. Charter : art. 39 to 48 (Economic and Social Rights)

Generally, this obligation is fulfilled voluntarily in the family. When not → the obligations take the form of alimony payments. The establishment of the amount: criteria established in the CCQ, art. … 9 Problem : is there a patrimonial or extra-patrimonial right to alimony?  Ghestin : “Il ne s’agit pas d’un droit moral, mais bien d’un droit a finalité économique. Placé hors commerce, il échappe donc a la corrélation avec le passif du patrimoine” (p.37: point 207)  This is actually not very different than the other cases. Any violation of an extra-patrimonial right is sanctioned by money, but we don’t see the money as the price of the right.  The pensions have the regime of extra-patrimonial rights: extinguished by death, cannot be transmitted , unseizable etc. Exc.: 684: Every creditor of support may within six months after the death claim a financial contribution from the succession as support. The right exists even where the creditor is an heir or a legatee by particular title or where the right to support was not exercised before the date of the death, but does not exist in favour of a person unworthy of inheriting from the deceased.

Conclusion: the placement of certain rights outside the patrimony is not neutral. It is a question of public policy, an intention of the law to protect these rights.

REVIEW PART I: Subjective rights (of a person- human or legal person, or of a trust): o Patrimonial rights: property o Extra-patrimonial rights: art.3 Qc. Charter, book I and II CCQ. Can only belong to persons, not to trust as well. Furthermore, extra-patrimonial rights are innate, while patrimonial rights are acquired.

Patrimony: o Rights/ property o Obligations 2644: The property of a debtor is charged with the performance of his obligations and is the common pledge of his creditors.

10 PART TWO: CLASSIFICATION OF PROPERTY (PATRIMONIAL RIGHTS) AND OF THINGS

29 September 2004

CHAPTER I: DISTINCTION BETWEEN REAL RIGHTS, PERSONAL RIGHTS, INTELLECTUAL RIGHTS

The definitions given by Carbonnier, Ghestin, Jobin are different:  Carbonnier: Droit réel= le pouvoir juridique qu’a une personne de retirer directement tout ou une partie des utilités économiques d’une chose. Le contact est immédiat entre la personne et la chose. Droit personnel= pouvoir juridique qui permet a une personne (le créancier) d’exiger d’une autre personne (le débiteur) une prestation, un service, consistant a donner, a faire, ou a ne pas faire quelque chose.  Baudoin : Droit réel= droits patrimoniaux qui s’exercent directement sur une chose ou un objet (normalement il s’agit d’un bien corporel et déterminé). Caractéristiques : opposable a tous, droit de de suite, droit de préférence. Droit personnel= droits patrimoniaux qui permettent a leur titulaire (le créancier) d’exiger d’une autre personne (le débiteur) une prestation.. Il existe un triptyque : le créancier, le débiteur et un objet.

I.1 REAL RIGHTS (jus in re) Real right (jus in re)= has a thing as its object and establishes a direct and immediate link between the titulary of the right and the thing. = “le droit qu’une personne a directement sur un bien, corporel ou incorporel, mobilier ou immobilier. Le titulaire d’un droit réel tire directement avantage du bien objet de son droit sans devoir recourir a l’intervention d’une autre personne.»(S.N.) Cumyn does not accept the possibility of an incorporeal object as the object of the real right. Characteristics:  The object of the right is a material, corporeal object. Carbonnier agrees on this point. Baudoin and Jobin introduce the possibility of an incorporeal object. This issue is debatable: recently appeared intellectual property is placed by some in the category of real rights.  Two components: the titulary of the right (person or trust) and the object (between which it establishes an immediate and direct link). This legal relationship that it establishes between the two is direct, without intermediary. This is less obvious in the case of the dismemberments of ownership. No obstacle (except the legal incapacity) can intervene in this direct link.

RÉGIME JURIDIQUE: 953. The owner of property has a right to revendicate it against the possessor or the person detaining it without right, and may object to any encroachment or to any use not authorized by him or by law. 1. Opposabilité = faculté du titulaire d’opposer son droit erga omnes, de faire valoir son droit de propriété et se défendre de tout empiétement causé par toute autre personne (art. 953)  Limite (dans la vue de F. Terré) : l’opposabilité est soumise dans le cas des biens immobiliers a la condition de la publicité (art. 2938) 2. Droit de suite = droit du titulaire de suivre son bien et de la revendiquer du possesseur ou de celui qui le détient sans droit.  Ne peut pas être établi par convention 3. Droit de préférence = « s’il y a conflit entre le titulaire d’un droit réel et le titulaire d’un droit personnel, a propos d’une chose, le premier, ayant un droit absolu, sera préféré au second. » (F. Terré)

12 e.g. : droit du créancier hypothécaire par exemple d’être préféré a tout autre créancier chirographaire. 4. Faculté d’abandon

I.2 PERSONAL RIGHTS OR “DROITS DE CRÉANCE” (jus in personam) Personal right (jus in personam) = describes the legal relationship between two subjects: one, the creditor is thereby able to obtain from the other, the debtor, the performance of a service or the execution of a prestation. = un pouvoir reconnu a une personne d’exiger un bien ou un service d’une autre personne (S.N.) Characteristics:  What is included in this category of personal rights is the exchange of services between two subjects. There are three components: the creditor, the debtor and the prestation (the service that must be performed by the debtor). [obligation in CVL = debt, even if it is not a prestation in money]  The obligation can be: to do something, to transfer something or not to do something (to abstain from something) [there are different uses of the word “personal”]  The object (the prestation) can only be obtained from the debtor → inopposabilité (as opposed to real rights)

4 October 2004

Ouimet (P) v. Guilbault(D) [1972] C.S. (p.108) Facts:  O and G. have signed a promise of sale (promesse de vente) of a property from G to O  The property was expropriated from G before the sale was completed  O sues G for compensation Issue: Is G liable to O for is promise even though he no longer owns the property? Held: Yes Reasoning:  The promise of sale is not transferring property: it creates an obligation to do, not an obligation to give  The expropriation affected the real rights of G. but not the personal rights and his obligation  Expropriation is force majeure and it affects the possibility of transferring ownership  G was cited (mis en demeurre) by O before the expropriation → his obligation was not extinct by the force majeure Ratio:  The promise of sale and the sale don’t have the same object: in the sale, the debtor promises to give an object, to transfer ownership while in the promise he promises to pass a “titre de vente” to the other (“passation de titre conforme”) → difference between petitory action and action in passation of title (personal action)  Rights created (transferred) in the sale K are real rights, rights created by a promise of sale are personal rights  The expropriation is a cas de force majeure (superior force), but it only affects the right of ownership, not the promise to pass a titre conforme. Comments: The judge starts from the definition of the K of sale: CCQ art.1708. Sale is a contract by which a person, the seller, transfers ownership of property to another person, the buyer, for a price in money which the latter obligates himself to pay. → object: transfer ownership→ different from a promise of sale (which gives a personal right, not a real one)

13 I.3 COMPARISON BETWEEN REAL RIGHT AND THE PERSONAL RIGHT:

 Both are patrimonial rights

REAL RIGHT PERSONAL RIGHT Object Determined, specific, and real it must be a Possible that the obligation be thing that exists undetermined at the time of the K (and e.g.: sale of a house that will be built in the still bind the debtor), provided that is future → doesn’t create a real right, it is a determinable by the term of the K. (art. mere promise to transfer property in the 1373, 1374 CCQ) future. 1373. The object of an obligation is the 1453. The transfer of a real right in a certain prestation that the debtor is bound to and determinate property, or in several render to the creditor and which consists properties considered as a universality, vests in doing or not doing something. the acquirer with the right upon the formation The debtor is bound to render a of the contract, even though the property is not prestation that is possible and delivered immediately and the price remains to determinate or determinable and that is be determined. neither forbidden by law nor contrary to The transfer of a real right in a property public order. determined only as to kind vests the acquirer 1374. The prestation may relate to any with that right as soon as he is notified that the property, even future property, provided property is certain and determinate. that the property is determinate as to kind 1454. If a party transfers the same real right and determinable as to quantity. in the same movable property to different Source: contracts and torts acquirers successively, the acquirer in good faith who is first given possession of the property is vested with the real right in that property, even though his title may be later in time. Number Limited in number (principe de Innumerable l’énumeration limitative des droits réels) The distinction is not all that clear: there is no list of real rights that mentions the limitation: CCQArt.1119. Usufruct, use, servitude and emphyteusis are dismemberments of the right of ownership and are real rights. See Mining Act: new real rights granted (real rights outside the CCQ). S.N.: au Qc. la doctrine et la jurisprudence admettent que le nombre de modalités et de démembrements de la propriété n’est pas limitatif. De plus, la loi peut qualifier de droits réels certains droits dont elle prévoit la reconnaissance ou la création.(p.32) Moveable/i May be moveable or immoveable, according The object of a personal right is an

14 mmovable to its object obligation → personal rights are moveable. Opposability Opposability = the real right creates a direct Inopposability = the creditor may only and immediate relationship with the object. → obtain the prestation from his debtor. should be respected by everyone else.  Droit de suite Notion connected with the situation of  Droit de préférence insolvency of the debtor → no droit de suite or droit de preference, no faculté 1455. The transfer of a real right in an d’abandon. immovable property may not be set up against third persons except in accordance with the 1440. A contract has effect only between rules concerning the publication of rights. the contracting parties; it does not affect (Art. 2934-2938 CCQ for mode of third persons, except where provided by publication) law.

PRINCIPAL and ACCESSORY RIGHTS ON THE IMMOVABLES: Droits réels principaux = ils ont trait a la matérialité du bien. Le titulaire d’un tel droit a donc l’objet même de son droit sous sa gouverne. 1) Droit de propriété 2) Les démembrements de la propriété : usufruit, servitude, emphytéose 3) Les droits réels innomés = crées par la loi (v. la Loi des mines) 4) Modalités de la propriété : copropriété et superficie. Droits réels accessoires = fondés sur la valeur pécuniaire du bien. Le titulaire ne bénéficie pas des prérogatives de la propriété, mais jouit d’avantage par rapport aux créanciers ordinaires.  Seulement l’hypothèque  La priorité ne constitue pas un droit réel complet, étant donné qu’elle ne confère pas de droit de suite a son titulaire, parce qu’elle n’est pas soumise au régime de la publicité des droits (art. 2655)

OPPOSABILITY: publication and priority:  Real rights: A buys a piece of land from X in 1980, which is registered. B is the owner of the neighbouring land and he has a servitude of view (real right) on X’s land, that he acquired from him in 1975 (The servitude is registered). C acquires a usufruct on the land from A in 1985 (registered immediately). D (the neighbour on the other side) has acquired a servitude of passage from A in 1990 (immediately registered) → A and C have to respect B’s right; D’s right is not opposable to C (he should have granted the servitude as long as he had the usufruct). The other way around, if C would have granted the servitude, D’s right wouldn’t have been opposable to A after C finished his usufruct.  Personal rights v. real rights: In the same case: add E – creditor of A (when A purchased the land from X, E financed him). E also has a hypothéque on the purchased land (registered the same day as the sale). F: simple creditor of A (entered into K in 1975). G: also creditor of A (relationship dating from 1990). H: creditor of A ever since 2002. A becomes insolvent in 2003.  Real rights have a date: the date of registration, from which on they are opposable to third parties. 2646. Creditors may institute judicial proceedings to cause the property of their debtor to be seized and sold. If the creditors rank equally, the price is distributed proportionately to their claims, unless some of them have a legal cause of preference.

15 2647. Prior claims and hypothecs are the legal causes of preference.

Mercier c. Blais [1991] C.A. (p.115-119) Facts :  D. Mercier owned a chalet that he usually rented  His sister, S.Mercier (the appellant) offered to rent it herself and even mentioned that she would be interested in buying it  Blais offered to buy the chalet; D.Mercier made him a counter-offer, that B. accepted  S.Mercier was mad because she wanted to keep the property in the family, so she conspired with the family to create a fictitious option to buy, get D. S.Mercier was mad because she wanted to keep the property in the family, so she conspired with the family to create a fictitious option to buy, get D. Mercier to sell the property to her and then register the sale before Blais could find out Question: Can the court overturn this registration and require that D. Mercier carry out the sale to Mercier? Held: Yes Reasoning:  It is obvious from the proof presented that there was no real option to buy created in favour of S.Mercier  So, the sale between D.Mercier and S.Mercier is based on a fraudulent act  The sale is invalid and the registration is rebutted

Ratio: The fraudulent sale, even if registered, is not valid and can be annulled and the registration can be rebutted. “ Il est nécessaire que l’acquéreur soit de bonne foi et qu’il achète pour valables considérations, car, s’il y a fraude, la vente, même enregistrée n’est pas valide. » (p.118)

6 October 2004

 The date at which the personal rights of F, G and H were established are irrelevant (in insolvency case). The money is to be distributed equally, unless they have some legal cause of preference.

OPTION OF ABANDONMENT (Faculté d’abandon) = Feature of real rights, but no of personal rights. The titulary of the real right can abandon his right without needing any consent. The right extinguishes by abandonment.  L’acte a caractère abdicatif, n’est pas translatif d’un droit réel. (S.N.)  L’expression de la volonté d’abandonner doit être non équivoque et ne peut pas se présumer. (S.N.)  L’abandon d’un droit réel immobilier demande l’inscription au registre foncier pour etre opposable aux tiers.  If it’s a dismemberment, the owner reconstitutes fully his right. It is not considered a transfer.  Usufruct: 1169. A usufructuary may renounce his right, in whole or in part.  Servitude: 1185. The owner of the servient land, charged by the title with making the necessary works for the exercise and preservation of the servitude, may free himself of the charge by abandoning the entire servient land or any part of it sufficient for the exercise of the servitude to the owner of the dominant land.  Emphyteusis : Art.1208. Emphyteusis is terminated […] (6) by abandonment.

16 Personal rights: A creditor cannot renounce to his right without the consent of the debtor → remit/ release of the debt (bilateral operation)

13 October 2004

I.4 OTHER SPECIES OF PROPERTY: INTELLECTUAL PROPERTY: Intellectual right describes the relationship between a subject and a creation or a product of the intellectual activity of that subject. Object of the intellectual right:  immaterial, abstract. It can be a design, invention, expertise, know-how etc.  The object shouldn’t be confused with its support, the material on which is printed (e.g.: a book).  Ghestin: “leur objet est une chose incorporelle qui résulte, dans une mesure variable d’ailleurs, de l’activité intellectuelle du sujet”.

Art.899 : Property, whether corporeal or incorporeal, is divided into immovables and movables. Commentaires du Ministre :  La notion de «bien» n'est pas définie, «celle-ci étant, dans le Code, utilisée généralement dans son sens juridique de chose susceptible d'appropriation ou appropriée».  Le terme «bien» englobe en même temps la chose et le droit que l'on a sur cette chose.

Patrimonial right:  If we apply the criterion mentioned in chapter 1 (the protection of fundamental values and rights by the extra-patrimonial rights), there is no reason not to qualify intellectual rights as patrimonial rights.  Exception: There are however certain parts of the intellectual rights that qualify as moral rights. This is an analysis typical to the CVL tradition. The American tradition doesn’t recognize moral rights to authors. The approach is purely economic.  So the intellectual right has a patrimonial aspect and a moral right (which remains with the author even after death):

Moral rights: Ysolde Gendreau (p.123-134) Canada is member of the Berne Convention (1886), which recognizes even since 1928 two moral rights: the right of paternity and the right of integrity. In order to respect its obligations under the Berne convention, Canada changed its copyright legislation in 1988: the new Copyright Act. The legislator didn’t seek to extend the protection of moral rights beyond the requirements of the Convention. Moral rights protected by the Act: a) The right of paternity = the right to be recognized as the author of a work when the work is disseminated to the public. The right has three forms: the right to have the real name published, the right to hide behind pseudonym and the right to remain anonymous (s. 14-1). The right can only be asserted “where reasonable in the circumstances”. b) The right of integrity = the right to prevent distortion, mutilation or any other modification of the author’s work. It also includes the right to use the work “in association with a product, service or institution” (s. 28.2(1)). Limitation: it is infringed only if the acts have caused some prejudice to the author’s honour or reputation. General regime:  Moral rights are to be exercised by the author (=the person who created the work)  They subsist only for the same term as the copyright in the work  They are inalienable.

17 Canadian Law:  Copyright is part of the federal competence: p. 137 Copyright Act, Patent Act, Trademark Act  The statutes are based on the copyright legislation (after which the others were copied) → the moral aspect of the right didn’t appear until late in Canada.  The Canadian law remains very much bound to the copyright tradition: see p.138, article about the work made in the course of employment. This creation belongs to the employer (an idea not accepted in the CVL tradition, where the creation belongs to the creator. The creator cannot be a moral person)  That does not exclude the application of provincial law to the situation. Provincial law applies to all the situations that are not covered/ provided for by the federal statutory law. The question is then what kind of right is intellectual right?

The nature of intellectual rights:  Ghestin: nothing in the law constrains us to fit the intellectual right in either personal right or real right “ les differences considerable entre un objet materiel et un objet incorporeal interdissent de calquer sur le regime des droits réels celui des droits intellecteals” (p. 121). What they have in common nonetheless is : he opposability erga omnes.  Nonetheless, CCQ uses the notion of proprieté with respect to intellectual rights: Art 458. Intellectual and industrial property rights are private property, but all fruits and income arising from them and collected or fallen due during the regime are acquests. But in the English translation we discover that the notion is used in the sense of property (right) and not ownership. Anyhow, this doesn’t prevent us form creating a special regime for the intellectual right.

Diffusion YFB Inc. c. Les Disques Gamma Ltée. [1999] C.S. (p.135-136) Facts :  E. Lapointe granted to Disques Gamma the rights to all his future creations in 1994  In 1996, L and D.G. had a transaction through which D.G. gave up the rights under the condition to still get a certain % off the material copyrights off his future works, until a certain sum was reached  In 1998 Diffusion YFB is granted by L a 5 years exclusive right to exploit his future creations  DG asks for a certain percent from these rights  DYFB is contesting the validity of the contract signed in 1994 between L and DG Question: Can the author grant the right to exploit future creation? Held: Yes Reasoning:  There is no specific disposition on this in Canadian law → the common law of contracts/of obligations will apply  Art. 1374 CCQ allows for the existence of obligations whose object is a future object  Therefore, the contract signed in 1994 is valid

Ratio: The transfer of the copyright in a future work is valid and it becomes legal and exécutoire from the moment when the work/creation comes into being. The general law of obligations is applicable in this kind of transfer, especially art. 1374 CCQ: 1374. The prestation may relate to any property, even future property, provided that the property is determinate as to kind and determinable as to quantity.

Comments (Cumyn): The judge bases his decision on the law of obligations. He doesn’t take into account the real rights law. The judge is not really applying the legal regime of personal rights (it gives full effect to the transfer in 1994). So, the judge creates a new rule, a specific regime for the intellectual right.

18 The good will (-normally achallandage) and know-how:  Goodwill is always transferable when an enterprise is sold etc  The nature of  The contract of transfer usually contain non-competition clauses (limited in time, of course)

19 18 October 2004

CHAPTER II: THE OBJECT OF REAL RIGHTS: MOVABLES AND IMMOVABLES

CCLC : three cathegories of immovables were listed in art. 375:  Immovables by nature (includes immovables by integration and immovables by adhesion)  Immovables by destination (this is now the category of the immovables by adhesion)  Immovalbes by reason of the objects to which they are attached.

CCQ: 899. Property, whether corporeal or incorporeal, is divided into immovables and movables. 900. Land, and any constructions and works of a permanent nature located thereon and anything forming an integral part thereof, are immovables. Plants and minerals, as long as they are not separated or extracted from the land, are also immovables. Fruits and other products of the soil may be considered to be movables, however, when they are the object of an act of alienation. La nature mobilière ou immobilière d’un bien est établie suivant les critères établis par la loi. Toute stipulation contraire comprise dans un acte juridique ne pourrait être opposée aux tiers(S.N.).

Commentaires du Ministre sur l’art. 900 :  Le mot «bâtiments» (art. 376 C.C.B.C.) est remplacé par les mots «constructions et ouvrages», de façon à couvrir tout type de structure, incluant les ponts et les réseaux d'adduction et de distribution d'eau.  La division formelle des immeubles en immeubles par leur nature, par leur destination, par l'objet auquel ils s'attachent ou par la détermination de la loi a été abandonnée (art. 375 C.C.B.C.).  Le second alinéa de cet article est nouveau. Il reconnaît formellement la catégorie des meubles par anticipation.

A. Immovables by nature: art.900 new (before the CCLC used the notion of immovables by nature, but the new code simply makes a list of them. Also “building” was replaced by “construction”.) Art.900-901 cover the ancient category of immovables by nature.  Land and any construction and works of permanent nature: The works have to be immobile as well, linked with the soil. Mere weight is not sufficient. Also, simple ownership of land and the construction together is not sufficient in order to recognize the construction as immovable.  Plants and minerals: they are integral parts of the land as long as they are not separated or extracted from it. o Minerals – considered to be the very land o Fruits and other products of the soil: movables when they are sold as a crop (sale of a future object). Les immeubles par nature comprennent les fonds de terre et les immeubles par adhésion (S.N.).

The issue of permanency: the duration of the incorporation to the soil is not relevant. So long as the immovable is fixed to the soil, it is still considered an immovable even though the duration is limited. But we have make the difference between this situation and the one in which the incorporation to the soil is merely transient (e.g.: the circus) → so, the attachment to the soil is not sufficient to make a movable into an immovable.

20 Immeubles par adhésion: constructions et ouvrages, a caractère permanent, situés sur un fond de terre (art. 900 (1)) S.N. : Critères pour caractériser comme immeuble une construction a caractère permanent : 1) La construction/ouvrage doit adhérer à un immeuble (ne peut simplement reposer sur le sol) 2) Doit acquérir par cette adhésion une assiette fixe

Belair. c. La Ville de Ste.-Rose [1922] C.S. (p.151-154) Facts :  By statute, B. was authorized to build a bridge  The river bed remained Crown land, over which B. owns a servitude  The statute states that he owns the bridge  B. was taxed for the bridge as an immovable Question: Is the bridge an immovable? Held: Yes Reasoning:  The word building (“batiment”) in art. 376 CCLC should be interpreted largely, to mean “structure”  It does not matter whether B. owns the bed of the river and the soil to which the bridge is attached  All property is movable or immovable, and a bridge is certainly not a movable  So the bridge is an immovable

Ratio: The word “buildings” in art. 376 C.C. may be taken to mean “structures” and it follows that a bridge over a river resting on piers is an immovable by nature because it is a structure permanently affixed to the soil or bed of the river. The fact that the owner of the soil and the owner of the object affixed to it are not the same has no importance to the immovable character of the object affixed to the soil.

901. Movables incorporated with an immovable that lose their individuality and ensure the utility of the immovable form an integral part of the immovable. 902. Integral parts of an immovable that are temporarily detached therefrom retain their immovable character if they are destined to be put back. 903. Movables which are permanently physically attached or joined to an immovable without losing their individuality and without being incorporated with the immovable are immovables for as long as they remain there.

Immovables by incorporation: the expression in art. 900 “ anything forming an integral part thereof” is explained in detail in arts. 901 and 903. So immovables by incorporation are still immovables by nature. Criteria: 1.Incorporation in the immovable 2.Loss of individuality 3.Insures the utility of the immovable Commentaires du Ministre de la Justice:  Une chose est partie intégrante d'une autre lorsqu'elle contribue à l'intégrité du tout, sans en constituer l'essence. Cette chose, incorporée à l'autre, entre donc comme partie dans un tout et perd alors son individualité.  La fonction d'une telle chose est d'assurer l'utilité de l'immeuble et d'en faciliter l'usage.  La notion d'utilité est déterminante pour juger de l'incorporation d'un meuble à un immeuble.

21 Nadeau c. Rousseau [1928] QC. (p.153-154) Facts :  R. installed 2 furnaces in a building  He stipulated that he remained the owner of the furnaces until they were entirely paid  The building was sold and R. was never paid  R. is claiming the value of the furnaces from the new owner Question: (1) Are the furnaces immovable? (2) Can the parties stipulate that the objects will remain movables? Held: (1)Yes (2)No Reasoning:  In the light of the living conditions at the time of the judgment, the building would be incomplete without a proper heating system  The furnaces form and integral part of the building (which is immovable), which would be incomplete without them

Ratio: « Un meuble attaché a un immeuble devient immeuble par nature, s’il y est attaché de telle sorte qu’il en fasse dorénavant partie intégrante, qu’il soit indispensable a l’existence même de l’immeuble, et que l’immeuble ne soit pas complet sans lui. » The assessment of utility of what a building needs to be complete and of the utility of the movable to the immovable to which it is attached should be done in light of the economic and social changes. In this light, a house without a heating system is incomplete. The immovable/movable character of an object is established by the law and cannot be changed/ established by the convention of the parties. No stipulation contrary to the dispositions of the CCQ in this area is accepted.

Horn Elevator Limited c. Domaine d’Iberville Ltée. [1972] CA (p.155-159) Facts :  H. sold and installed an elevator system to Community Development Ltd. (C.)  In the sale contract, it was stipulated that H. would remain owner of the elevator until it is fully paid  The elevator was installed in a 16-store building sold by C. to D.  C went bankrupt and did not pay entirely the elevator to H  H is revendicating the elevator from D. Question: Is the elevator installed in a building an immovable? Held: Yes. Reasoning:  The elevator system is integrated in the building and it would be very hard to take it out  A 16-store residence building is incomplete without an elevator  The elevator insures therefore the utility of the building, which would be incomplete without it  The elevator is an immovable

Ratio: « Si les escaliers sont immeubles comme le bâtiment dans lequel ils sont construits, il faut aujourd’hui étendre cette conception aux escaliers roulants, mobiles ou mécaniques, et également dans mon opinion, aux ascenseurs qui sont installés pour remplir les mêmes fonctions. » (p.158) The fact that a certain thing can be easily removed from the immovable to which it is attached should not be taken into account in assessing whether it is an immovable by incorporation or not.

Cablevision Inc. c. Deputy Minister of Revenue of the Province of Qc. [1978] SCC (p.161-168) Facts :  C. has a cable distribution network composed of two antennas anchored to the ground along with wires, cables 22 and al the necessary material  The network is attached to other networks which are immovable by nature  The minister tried to tax C. for the purchase of the network as if it was a movable  C. claims that the network as a whole must be regarded as an integrated system, which is immovable Question: Is the cable distribution network immovable? Held: Yes Reasoning:  The attachment can be examined either horizontally or vertically, here the fact that they are vertically attached to the ground is enough to deem them immovable.  C’s wires are attached to poles (owned by Hydro-Quebec) that are immovable by nature  It doesn’t matter that the poles and the wires don’t belong to the same owner  It doesn’t matter that they are easily removable or that the poles wouldn’t be incomplete without the wires  The wires attached to the poles form a building, a structure in the sense of art. 375 CCLC. It is therefore irrelevant to ask whether they are incorporated in a building to the point of becoming an integral part thereof.  Therefore the entire C network is immovable by nature

Ratio: The attachment to the ground can be considered either vertically or horizontally. The vertical attachment of a network of wires o the ground is in itself enough to make these wires immovable. A construction that adheres to the ground is immovable, even if it is not fixed for permanency. It is enough that the attachment is not purely transitory and accidental. The separation of ownership is not a physical characteristic, but a legal characteristic, which is irrelevant to whether a thing is immovable by nature.

Coments: The antennas were found immovable, even though they had nothing to do with the physical structure of the building. The physical reality was such that it partook of the immovable nature of the building because it had to be secured to it (vertical). The case considers the existence of two types of attachment: horizontal attachment and vertical attachment. The case does not refer as a ground for the decision to the horizontal attachment. As long as there is a vertical one, the judge bases on that one, because it is more solid. No case so far that took into account the horizontal connection

The point of departure of a construction is materials. Once they are structured and stuck to the soil, they become an immovable. That structure is a gathering together of movables. Problem: how far are we going with recognizing the nature of immovable? Are all the building materials immovables? What about windows, shutters, elevator etc? They are not building material, but their association with the construction is strong. Court: these elements are not considered in the same conditions as the construction materials. It was argued that some of them are easy to remove fro the construction (see Horn Elevator): for example the shutters. This element is not taken into account when assessing their immovable character. Other arguments are taken into account: the purpose of the elements.

Art. 901 must be read in connection with art. 956: 956. The owner of an immovable becomes the owner by accession of the constructions, works or plantations he has made with materials which do not belong to him, but he is bound to pay the value, at the time they were incorporated, of the materials used. The previous owner of the materials has no right to remove them nor any obligation to take them back. Incorporation in the construction transfers ownership. No contractual clause can overrule this.

23 B. Immovables by attachment: art. 903: they are not integrated in the construction. This is the ancient category of the immovables by destination, which the new CCQ does not have anymore. But there is a difference between this category and the one of the immovables by destination (the new category is more restrictive): “La notion d'immobilisation ne s'étend pas aux meubles qui visent à desservir l'entreprise exploitée dans l'immeuble. Elle s'étend aux meubles qui visent à desservir l'immeuble strictement.» (commentaires du Ministre de Justice). In the case of the former article, for an object to be considered to be immovable by destination, an intellectual attachment/ link to the immovable was sufficient. Art. 903 demands a physical attachment, link to the immovable.  They can only be seized with the main immobile, the one which they are attached to.

Conditions for a movable to be considered an immovable under art. 903: 1.Physical attachment or jointure to the immovable, physical attachment that may not be an incorporation and need not imply a loss of individuality, but has a permanent character 2.The movable object must insure the utility of the immovable (this condition was developed by the jurisprudence, it is not specified in the article). The Courts ask in every case whether the object serves the utility of the immovable or just of the ones living in it (see Construtek). In the latter case, the object does not qualify as an immovable by attachment.

Construtek G.B. Inc. c. Laforge [1998] C.Q. (p.171-174) Facts :  L’s house was sold in an auction to Construtek  Before leaving the house, L removed from it: the refrigerator, the stove the dishwasher, the curtains and the light fixtures Question: Are the refrigerator, the stove, the curtains, the dishwasher, the light fixtures immovables by attachment under art. 903? Held: Only the light fixtures are immovable by attachment under art. 903. Reasoning:  Art. 901 does not apply: the objects did not lose their individuality  Art. 903 asks for a physical attachment and for the object to serve the utlity of the immovable to which it is attached  Only the light fixtures serve the utility of the house. The rest of the objects serve more the utility of the persons living in the house.

Ratio: « Art. 903: le bien meuble doit assurer l’utilité de l’immeuble par nature afin de lui permettre d’être fonctionnel et non servir a l’utilité de l’occupant seulement. Il faut donc demander si les objets servent la commodité des occupants ou plutôt l’utilité de l’immeuble. Ce n’est que dans la dernière éventualité que des meubles meublants pourraient devenir immeubles par attache ou réunion. » (p. 173)

Comments : The judge uses the dispositions and interpretation of the former code in order to assess the situation in this cause. The judge decided differently for the chandeliers – they serve the utility of the building. Other lights- considered movable. It is interesting that the criterion used is not physical attachment, but the utility of the building. Problem with the decision: it does not clearly explain why article 901 does not apply.

Axor Construction Canada Ltée. c 3099-2200 Qc. Inc. [2002] C.Q. (p.171-174) 24 Facts :  A. a retenu les services de 3099 pour l’installation des rampes d’une patinoire  Après les travaux, 3099-2200 a inscrit une hypothèque légale sur les rampes  A. conteste la légalité de l’hypothèque, au motif que les rampes ne sont pas des immeubles.

Question: Est-ce que les rampes de la patinoire sont des immeubles par attache au sens de l’article 903 CCQ ? Held: Oui. Reasoning:  Elles sont attachées à l'immeuble tout en conservant leur individualité et sans y être incorporées.  Elles sont attachées à demeure puisque le propriétaire a l'intention de faire des bandes un accessoire permanent de la patinoire.  Utilité : la patinoire serait un immeuble incomplet sans les rampes qui permettent à l'immeuble de servir aux fins premières auxquelles il est destiné à savoir la pratique du hockey.

20 October 2004

Immovables by attachment and immovables by incorporation: Which ones of the objects associated with the construction can be viewed as part of that construction:  Question very much raised in the former code, never fully solved  New code brings new aspects: eliminates the category of immobile by destination (that could make a mobile object, that remained al the time mobile, into an immobile object just because it was used in the exploitation of the immovable by nature. E.g.: truck)  Relevant : arts. 901 and 903 and the articles from the civil procedure code.  Therefore the movable object in cause can become immovable either under article 901 or under 903 (by attachment). The question then becomes what are the conditions are for the movable to become immovable in these conditions. Art. 901 : conditions: 1.Incorporation in the immovable 2.Loss of individuality 3.Insures the utility of the immovable Art. 903: conditions for a movable to be considered an immovable: 1.Physical attachment or jointure to the immovable, physical attachment that may not be an incorporation and need not imply a loss of individuality, but has a permanent character 2.The movable object must insure the utility of the immovable

Difference between the two:  loss of individuality – a very much used criterion in jurisprudence, but not to very great effect, as it is a subjective criterion  the physical link: in one case is incorporation, in the other is attachment. The practical application of these criteria is not easy → see case law (…) The difference is relevant in practice, because the characterization of an object as incorporated in a construction, into an immobile is permanent. The attachment is not a permanent link. This difference becomes relevant in the case where property is sold in a contract that doesn’t transfer property immediately → the immovable by attachment could be removed from the immovable by nature before the transfer of ownership on the main immovable (the immovable by nature).

25 C. Immovables by the object to which they are attached: Real rights with immovable object = immovables: the former category (CCLC) of the immovable by the object to which it attaches. The CCLC had a categorization of the immovables. One of the categories not mentioned anymore is the one of the immovables by determination of the law, which does not imply they cannot exist anymore. Actually, art.2695: rent from an immovable on which there’s an hypothec- treated as immovable rights. 904. Real rights in immovables, as well as actions to assert such rights or to obtain possession of immovables, are immovables.

Personal rights= movable Intellectual property = movable

Importance of the classification:  summa divisio: all rights must fall in it  Today, the characterizing a personal/intellectual right as movable: not so important.  But the characterization is important within the category of real rights → very important for the applicable regime (publication, possession etc.).

MOBILE THINGS: La catégorie des meubles est residuaire: tout ce que la loi ne qualifie pas autrement est meuble. 907. All other property, if not qualified by law, is movable. Meubles par anticipation: voir art. 900(2) : des immeubles qualifiés d’avance comme meubles par la volonté des parties. Entrent dans cette catégorie les fruits et les produits du sol.

CHAPTER III:

26 OTHER CLASSIFICATIONS

These are secondary classifications: not as important as the one between movable and immovable rights

III.1 CAPITAL & FRUIT OR INCOME 908 Property, according to its relation to other property, is divided into capital, and fruits and revenues. 909. Property that produces fruits and revenues, property appropriated for the service or operation of an enterprise, shares of the capital stock or common shares of a legal person or partnership, the reinvestment of the fruits and revenues, the price for any disposal of capital or its reinvestment, and expropriation or insurance indemnities in replacement of capital, are capital. Capital also includes rights of intellectual or industrial property except sums derived therefrom without alienation of the rights, bonds and other loan certificates payable in cash and rights the exercise of which tends to increase the capital, such as the right to subscribe to securities of a legal person, limited partnership or trust. 910. Fruits and revenues are that which is produced by property without any alteration to its substance or that which is derived from the use of capital. They also include rights the exercise of which tends to increase the fruits and revenues of the property. [this last part might refer to right on stock from different companies] Fruits comprise things spontaneously produced by property or produced by the cultivation or working of land, and the produce or increase of animals. Revenues comprise sums of money yielded by property, such as rents, interest and dividends, except those representing the distribution of capital of a legal person; they also comprise sums received by reason of the resiliation or renewal of a lease or of prepayment, or sums allotted or collected in similar circumstances. These are articles of general application. More detailed rules are in the Income Tax Act.  Capital: any kind of property can fall in this category, not only sums of money; dividends; stock and shares; the substance of the object of the right.  The characterization may change over time: o Fruit and revenue are at first income, but if instead of being spent they are reinvested, they become capital (see art. 909). o Also it is possible to find a certain characterization of a certain sum inside a will or a contract (as falling into one of the two categories, even though by the distinction of the law they would fall in the other): characterization by the will of the person for the purpose of the K or of the succession. This characterization is legal. o Through the utilization/exploitation of the asset in case (especially in agriculture): see also art. 1141 CCQ: trees can be income of the land or part of the capital (the land).  Fruit = natural and agricultural fruit  Income / Revenue = sums of money; corresponds to former civil fruit. Relevance: in usufruct, substitution, trust, and agricultural leases, in the situations when only the right of use is granted (emphytheosis).

III.2 FUNGIBLE v. NON-FUNGIBLE AND CONSUMABLE v. NON-CONSUMABLE THINGS: Definition: according to F.Terré (p. 178): Choses consomptibles= celles qui se consomment du seul fait que l’on s’en sert selon leur destination.

27 Chose non consomptible = chose susceptible d’un usage prolongé, alors même qu’elle diminuerait de valeur du fait de cette utilisation.

Choses fongibles= choses envisagées dans leur genre ou espèce et non dans leur identité. Elles ne sont déterminées que par leur nombre, leur poids ou leur mesure. Deux ou plusieurs choses fongibles sont en rapport d’équivalence, de sort que l’une quelconque d’entre elles peu servir a la satisfaction d’un même besoin. Choses non fongibles= choses qui, dans un rapport juridique, sont envisagées dans leur individualité.

1127. The usufructuary may dispose, as though he were its owner, of all the property under his usufruct which cannot be used without being consumed, subject to the obligation of returning similar property in the same quantity and of the same quality at the end of the usufruct. Where the usufructuary is unable to return similar property he shall pay the value thereof in cash. 1128. The usufructuary may dispose, as a prudent and diligent administrator, of property which, though not consumable, rapidly deteriorates with use. In the case described in the first paragraph, the usufructuary shall, at the end of the usufruct, return the value of the property at the time he disposed of it.

Consumable = a thing which disappears by first use (an object which gradually looses its value it’s not consumable). Les biens consumptibles sont des biens qui se consomment du simple fait de leur usage (S.N.) Relevance:  for usufruct: the usufructuary must conserve the substance → there is usufruct on consumable objects – quasi-usufruct: Actually, the usufructuary has to return an object of the same nature. In this case in fact the law has transformed the right of usufruct into a right of ownership.  Also relevant for the loan: 2314. A simple loan is a contract by which the lender hands over a certain quantity of money or other property that is consumed by the use made of it, to the borrower, who binds himself to return a like quantity of the same kind and quality to the lender after a certain time. Change by contract: It is possible to create consumability by destination.

Fungible= a material object which is not determinable; interchangeable with a thing of the same species. It is an indeterminate asset. Once it is specified, determined, the object becomes non-fungible. Les biens fongibles sont interchangeables. Ils peuvent être substitués les uns aux autres. Les biens on fongibles sont considérés dans leur individualité. (S.N.)  No real right or transfer of real right can be created on an indeterminate. Le transfert des droits réels portant sur un bien fongible n’a lieu que lorsque l’acquéreur a été informé de l’individualisation du bien (art. 1453). (S.N.)  Relates to material objects. Relevance: to real rights and their transfer: there can only be transferred real rights on determinate objects. There must be a determination of the fungible asset in cause in order for the K to be created. Possibility to change the characterization through contract: granted in both cases. Useful in the case of usufruct when the usufruct bears on stock and shares.

28 III.3 THINGS SUSCEPTIBLE OF APPROPRIATION OR THINGS IN COMMERCE; res nullius; Res communes:

THINGS NOT SUSBEPTIBLE OF APPROPRIATION: Art. 2876 That which is not an object of commerce, not transferable or not susceptible of appropriation by reason of its nature or appropriation may not be prescribed. = juridical commerce (K of transfer, will, testament), transfer; not an economical meaning; alienable (in the nature of property, of patrimonial rights).

S.N. splits them in two categories: 1) Things out of commerce by their nature:  Applicable to extra-patrimonial rights: they are not alienable. o Human body: not in commerce. Mais la personne peut aliéner entre vifs, a titre gratuite, une partie ou des produits de son corps (art. 22). 2) Things out of commerce by a stipulation of inalienability : The out of commerce category can also be applicable to patrimonial rights by exception: there is property that is not alienable: through specific dispositions of the statutes of contractual dispositions: 1212. No restriction on the exercise of the right to dispose of property may be stipulated, except by gift or will. A stipulation of inalienability is made in writing at the time of transfer of ownership of the property or a dismembered right of ownership in it to a person or to a trust. The stipulation of inalienability is valid only if it is temporary and justified by a serious and legitimate interest. Nevertheless, it may be valid for the duration of a substitution or trust.(see following arts.) The usufruct’s inalienability is different from the classical one: actually, the right extinguishes at the death of the usufructuary. Inalienability is the exception. The effectivity of inalienability clauses is limited with respect to purpose and time. 3) Res communes

RES NULLIUS: 914. Certain other things, being without an owner, are not the object of any right, but may nevertheless be appropriated by occupation if the person taking them does so with the intention of becoming their owner. 934. Things without an owner are things belonging to no one, such as animals in the wild, or formerly in captivity but returned to the wild, and aquatic fauna, and things abandoned by their owner. Movables of slight value or in a very deteriorated condition that are left in a public place, including a public road or a vehicle used for public transportation, are deemed abandoned things. = a thing which has no owner, but is susceptible to have one. They can be acquired through occupation (art.916 CCQ). Categories (situations): 1. Biens vacants  res nullius: Things which have never had an owner: wild animals, fish in the seas, certain products from the sea  res derelictae: Abandoned things: things which had previously an owner but not longer have one

29 In principle, the object in case can be immovable, but usually it is a movable: les immeubles sans maitre sont la propriété de l’état: 936. An immovable without an owner belongs to the State. Any person may nevertheless acquire it by natural accession or prescription unless the State has possession of it or is declared the owner of it by a notice of the Public Curator entered in the land register. 2. Treasures: l’attribution de la propriété d’un trésor est fonction de la personne qui le découvre: 938. Treasure belongs to the finder if he finds it on his own land; if it is found on the land of another, one-half belongs to the owner of the land and one-half to the finder, unless the finder was acting for the owner.

RES COMMUNES: 913. Certain things may not be appropriated; their use, common to all, is governed by general laws and, in certain respects, by this Code. However, water and air not intended for public utility may be appropriated if collected and placed in receptacles. = things which are not susceptible of appropriation. They are not owned and may not be owned by anyone (not only persons, but also the State). Everyone has an equal right to use the common thing → no one may prevent someone else from using it.  The state has the right and obligation to organize the use of the common things in order to insure the respect of art. 913. But this is not based on a direct right on the thing, but rather on policy reasons, on powers of the State to organize the use of common things and on the role of the State in the protection of the public interest.  Limited to air and water in the civilian tradition.  Art. 913(2): cette exception vise l’eau et l’air qui ne servent pas a approvisionner une population, il s’agit notamment de l’eau de source, de l’eau minérale et de l’air comprimé. En les rendant objets d’appropriation, le législateur a fait passer ces éléments de la catégorie des choses communes a celle des biens. (S.N.)

III.4 LEGAL CHARACTERISATION OF WATER: art. 979-983 CCQ Distinction between water itself, watercourse, and the bed of the river. Watercourse: various rights of exploitation on it may be granted. Water itself interests us. The bed of the river is not of interest in the case of res communes (most often it belongs to the state): see Morin v. Morin.

Morin c. Morin [1998] CA (p.180-184) Facts :  JC Morin owned a land on which he made a lake with the waters of a river flowing on his land.  M. Morin acquired property next to JC’s lake  The lake was not navigable Question: Does the riparian owner have a right of access to non-navigable lakes and water courses ? Held: Yes. Reasoning:  Art. 913 recognizes water as a res communis, therefore the owner of the bed of the lake (be it a navigable or a no navigable course) cannot acquire ownership on the waters of the lake.  Art. 920 recognizes a general right of circulation on lakes and watercourses  The right of access to water under art. 920 that would not include recreational uses would be meaningless .

Ratio:

30 The owner of the bed of a lake or watercourse does not acquire ownership over the waters of that lake/watercourse, because water is, according to art. 913 a res communis. The right of access to water under art. 920 includes the right to do recreational activities.

The regime of water as res communis is organized first by articles 913, 920 and 981 CCQ:  Art.913: recognizes that water is a res communis  Art. 920: organizes the general regime of the right of access (and circulation) to watercourses  Art. 981: determines the right of use of this resource by the riparian owner, limiting this right in order to conserve it for all the other users.  See Art. 913-2  Consequence of the res communis character: the right is limited to the right to use (without preventing the use by others and conserving the quality of the water). No one can appropriate it or sell it etc.  Forms of fresh water in nature: spring, watercourse, and underground water. The CCQ has disposition with respect to each one.  Watercourse: 981. A riparian owner may, for his needs, make use of a lake, the headwaters of a watercourse or any other watercourse bordering or crossing his land. As the water leaves his land, he shall direct it, not substantially changed in quality or quantity, into its regular course. No riparian owner may by his use of the water prevent other riparian owners from exercising the same right. Although the article does not mention it literally, it is clear that the watercourse in this case has the quality of a res communis: (see Morin c. Morin). Historically, there has been a confusion between the property right of the State with respect to the bed of the river, and the rights on the water. The decision underlines that any watercourse is a res communis. Who owns the bed of the river is irrelevant to this issue.  Spring: 980. An owner who has a spring on his land may use it and dispose of it. He may, for his needs, use water from the lakes and ponds that are entirely on his land, taking care to preserve their quality. It has been argued that the mention of “use and dispose” would recognize the ownership of the water. But it is not enough in order to conclude there is ownership. This issue is a point of disagreement among jurists. “Lorsque le sol est la propriété d’un particulier, il ne serait pas possible de reconnaître aux tiers le droit d’utiliser la source sans autoriser une atteinte trop importante au droit de propriété du fonds. D’où la règle qui privilégie le propriétaire du fonds en excluant les tiers. Cette règle n’entraîne pas comme conséquence nécessaire que le propriétaire du fonds soit propriétaire de l’eau, comme on le dit généralement. » (Cumyn, p.188) The second paragraph is new in the Code. It takes into account the body of water completely enclosed into one’s land: the person may use it, but must preserve quality and quantity: rule similar to art. 981. What makes the issue even more complicated is art. 951: 951. Ownership of the soil carries with it ownership of what is above and what is below the surface. The owner may make such constructions, works or plantations above or below the surface as he sees fit; he is bound to respect, among other things, the rights of the State in mines, sheets of water and underground streams.

31  Underground water: as well a res communis. So when the state issues permits for the commercial exploitation of underground water, those permits are not based on law. C.Cumyn: L’eau, chose commune, un statut juridique a confirmer (p. 185-188) The underground water is still res communis, even though there is no express provision in the CCQ on this issue. But art. 980(1) disposes that the spring is a res communis. There is no scientifical reason for making any difference between the spring and the underground water: the spring comes actually from underground sources. Taking into account this fact and the absence of a legal provision on the statute of underground waters, they should be considered a res communis.

32 PART THREE: PROPERTY IN RELATION WITH PERSONS (SUBJECTS OF RIGHTS IN LAND)

33 27 October 2004

Art. 918. Parts of the territory not owned by natural persons or legal persons nor transferred to a trust patrimony belong to the State and form part of its domain. The State is presumed to have the original titles to such property. The legal person can be either a public person or a private one.

CHAPTER I: PRIVATE OWNERSHIP AND ITS ORIGINS

I.1 THE SEIGNEURIAL SYSTEM AND ITS ABOLITION: There is no limitation to the ownership of land by legal persons anymore → we can look at legal and natural persons on the same ground now.  1533: J. Cartier took possession of the E. territory of Canada in the name of the King of France  The King started to grant lands in the seigniorial system for settlement. The system chosen and imposed was the seigniorial tenure within the Coutume du Paris. The first grant was in 1607.  The seigniorial system: see Marler, The Law of Real Property (p.192): the grant involves 3 levels of title: o Eminent domain: the Crown o Direct domain: the title of the seigneur → no ownership o Useful domain (domaine utile): title of the censitaire → no ownership  There was the possibility of another type of grant: grant en censire: with only 2 levels of title (no seigneur). Fewer grants were made under that form.  Few grants were also made in ownership, outside the seigniorial system: en franc aleu → gave full title  The title in the seigniorial tenure system was a limited title, with a limited content.  King of Great Britain replaces the one of France, but this has no effect on land tenure and its system. The King even granted some titles under the Coutume de Paris.  Soon after, the grants made by the English Crown were in free and common soccage, so outside the seigniorial system.

Charges affecting the title in the seigniorial system:  The seigneur: o had to pay respect to the Crown, pay an annual due to the Crown and recognize that he owned his land from the Crown. o Obligations towards the censitaire: obliged to grant to them parts of the area he got from the Crown  Censitaire: his obligations can be divided in: casual obligations and the annual payments o Obligation to use the seigneur’s mill o If he wanted to transfer his title, the seigneur had pre-emption right and he also had to pay a tax to the seigneur o Jour de corvé o Annual rent payable to the seigneur  When the grant was en censire, the censitaire only had to pay an annual rent (to the Crown)

34 Mid 19th century: A number of statutes were passed but with limited spatial application (only the Island of Mtl.). Provided only a voluntary conversion. 1854: The Seigniorial Act: compulsory abolition of the seigniorial system → imposed that all land tenure be transformed in franc aleu. o The seigneur becomes thus the full owner of the land that was in his title before. o Each censitaire became full owner of the land to which he had title at the time. He nevertheless had to pay an annual sum that represented the capital resulted from the evaluation of his obligations to the seigneur → perpetual rent. This was liquidated in the 1930s. The rent was redeemable at any time by giving the whole capital owed to the seigneur. o The Crown renounced the eminent domain and the obligation of the seigneur to pay the annual rent to the Crown.

I.2 PERMANENT CONSEQUENCES OF ABOLITION OF TENURE SYSTEM: Only full owners exist now. But there are also some other consequences of the abolition, consequences which are still operative (see caselaw): 1) There is a prohibition to try to recreate directly or indirectly (by including clauses in a transferring contract on land, imposing obligations on the acquirer) a system of tenure. This influences how we define real servitude today. 2) Prohibition to have perpetual rents (maximum is 100 years) or of perpetual lease (max. 100 years – art. 1880 CCQ). 2374. Where a life annuity is set up for the lifetime of several persons successively, it has effect only if the first of those persons exists on the day the debtor is to begin paying the annuity or if he is conceived at that time and is born alive and viable. It terminates where the persons concerned are dead or are not born alive and viable, but not later than one hundred years after it is constituted. 3) The ownership is now the ultimate title over material objects → it is perpetual, it cannot be extinguished, there is no one above the owner; cannot disappear through non-use. (If the Crown wants to gain ownership over land, it can only do it through expropriation and has to pay therefore). 4) There is only one type of ownership → whatever real one might one to claim over land (other than the right of ownership), that right is going to be a lesser right than the right of ownership.

Scotland will have abolished the feudal seigniorial land tenure by 29 November 2004. the right of ownership will therefore be similar to the Canadian one.

I.3 PRIVATE OWNERSHIP OF LAND; MULTIPLE SOURCES; CONTENT OF TITLE: Five possible sources to land rights in the Province:  The forms of seigniorial title  The grants and free and common soccage  He grants in franc aleu outside the seigniorial system  The more recent grants made under various provincial statutes Today, new grants can be made to private persons:  under Act Respecting Agricultural Lands in the domain of the State (p.205): the right of ownership, but also lesser right could be granted [applies to the lands South of the 50th parallel]  under Act Respecting Lands in the Domain of the State: [applies to the N of the 50th parallel]  Forest Act and Mining Act (p. 106-107): provides only for grants of lesser rights (dismemberments)

Relevance of the old seigniorial law in today’s case law: necessity to go back to the original title: 1) Trying to determine the fishing rights, more exactly the rights of the riparian owner:

35  The Watercourse Act art. 2: related to the historical debate in jurisprudence concerning the rights of the Crown to make grants with respect to water beds. Art.3: only Hydro-Qc. can exploit the hydraulic power of the province.  In order to determine the rights: necessary to determine whether the watercourse is navigable or not. o If it’s navigable, the bed of the watercourse is in the public domain, belongs to the state. o If it’s not navigable, the original grant matters very much in determining the right to the water bed. 919. The beds of navigable and floatable lakes and watercourses are property of the State up to the high-water line. The beds of non-navigable and non-floatable lakes and watercourses bordering lands alienated by the State after 9 February 1918 also are property of the State up to the high-water line; before that date, ownership of the riparian land carried with it, upon alienation, ownership of the beds of non-navigable and non-floatable watercourses. If the original title is anterior to 9.02.1918 the right of the riparian owner extends to the middle of the water bed. Exception: In all cases, the law or the act of concession may provide otherwise (see case law: p. 215).

Navigability and floatability: fixed definition by the jurisprudence: It is floatable when it can be used for the formal ways of carrying timber (the way they used to be transported before, in history) Navigable= relates to commercial navigation: « Cependant , le critère déterminant constamment réaffirmé par la jurisprudence est demeuré toutefois celui de l’utilité du cours d’eau en matière de navigation commerciale. » (Qc. v. Houde) When the watercourse is not navigable, the grants made after 9 February 1918, the grants in non-navigable zones are in the same situation as the ones in non-navigable zones. But before this time,

Qc. c. Houde [1998] CA (p.199-202) Facts :  H’s predecessor in title bought land on the banks of Petit-Saguenay from the Crown in 1852  The letters patent did not exclude the riverbed from the transfer of ownership  H claimed exclusive fishing rights in a salmon pool located in the river. Question: Does H own the riverbed? (Does the transfer of ownership in 1852 include the riverbed)? Held: Yes. (Yes) Reasoning:  Before 1918, owners of the riparian lands had the right of the ownership of the riverbed for non-navigable watercourses, if this was not expressly excluded from the concession title  The letters patent do not exclude the riverbed

Ratio: Prior to June 1884, transfers of land on riversides included, if the river was not navigable, ownership of the riverbed up to the mid-way point of the river, unless the bed was specifically excluded. On the side of navigable watercourses, the rule is the opposite: the riverbed is not included in the transfer unless it is expressly specified. So the main criterion in the distinction of rights of riparian owners over riverbeds is navigability. In assessing navigability, the determinative criteria are the utility of the river for purposes of commercial navigation.

Qc. c Auger [1995] CA (p.215-219) Facts :

36  In 1982, Auger applied for a judgment confirming their rights to low-water mark of the river bank  The property fronted on navigable watercourses and was granted by an act dating back from 1687

Question: Does A’s property extend to the lower-water mark? Held: No Reasoning:  The river is navigable, so the riverbed belongs to the State, unless in the original concession act it is stipulated differently Justice Otis: o The 1687 concession act stipulates the concession of the shores of around all land belonging to the ancestors or Auger and that act made it clear that the shore was to extend all the way to the low water mark. Justice Rothman (dissenting): o The 1687 concession act does not explicitly mention either this river of these shores, if they were intended to be included, they would or should have been explicitly included

Ratio: The riverbed of navigable watercourses belongs to the State, unless it is expressedly mentioned in the act of concession of riparian lands that the ownerhips of the riverbed is transferred as well.

2) The rights of private owners to minerals under the surface of the earth: Art.951. Ownership of the soil carries with it ownership of what is above and what is below the surface. The owner may make such constructions, works or plantations above or below the surface as he sees fit; he is bound to respect, among other things, the rights of the State in mines, sheets of water and underground streams.

Until 1880,the grant of land included the grant of all minerals, except gold and silver, which belonged to the state (without even having to mention this exception).

From 1880, we have the Mining Act, there are more exceptions to the elements that are left to the private owner. In time, the Crown kept adding to the list of minerals reserved to it and excepted from the right of the private owner.

In 1982, the Province passed legislation, a modification to the Mining Act: (p. 212) Loi sur les mines, in which the legislature proposed to eliminate all distinction with respect to the title on the minerals under the surface. It aimed at putting everyone on the same footing, actually leaving very little to the owner. In fact, this is more or less a legislation to abolish mining rights. [This legislation takes back a substantial part of the object of ownership. But if the state wants to regain ownership to land, it must expropriate, also by paying a prior indemnity. This “revocation” of rights does not follow the legal procedure of the expropriation → it is illegal].

3 October 2004

The Mining Act in the form we find it today dates back to 1987. It gives the impression that the right of the owner of the surface to the underground is very limited. The minerals seem to belong to the state,

37 which opens the possibility for the State to grant the right to extract minerals from the ground to someone else than the owner of the surface. The Mining Act gives the right to the owner of the mining right to expropriate the land from the owner of the surface: art. 235. The holder of the mining rights gets these rights from the Crown and can take different legal actions in order to pursue his rights.

I.4 PUBLIC DOMAIN: PROVINCIAL STATE AND MUNICIPALITIES: = property belonging not only to the State, but also to other public legal persons (municipalities and crown corporations). Public legal persons= art. 299 CCQ: Legal persons are constituted in accordance with the juridical forms provided by law, and sometimes directly by law. Legal persons exist from the coming into force of the Act or from the time prescribed therein if they are established in the public interest or if they are constituted directly by law or through the effect of law; otherwise, they exist from the time provided for in the Acts that are applicable to them. The ownership of the public legal persons is the same as the one of the private persons???. But there re specific rules that apply to the public domain, in particular the Crown prerogatives make sure that the property of the state is not seizable etc. Art 916 Property is acquired by contract, succession, occupation, prescription, accession or any other mode provided by law. No one may appropriate property of the State for himself by occupation, prescription or accession except property the State has acquired by succession, vacancy or confiscation, so long as it has not been mingled with its other property. Nor may anyone acquire for himself property of legal persons established in the public interest that is appropriated to public utility.

The public legal persons are necessarily established by statute (see CP p. 207-209 for Hydro Qc. and Caisse de depot et placement). These statutes are somehow ambiguous, because they are influenced by both CVL and CML traditions.  Hydro Qc.: it is a joint stock company, therefore a legal person according to art. 2188-2 CCQ. It is a separate entity, but its patrimony belongs to the state and it acts as a mandatory of the state. umprescriptibility is made applicable to the property of Hydro Qc. Nonetheless, the law provides exceptions to this rule (very unclear as to the extent of the principle).

Municipalities: = public legal persons. Art. 916 final: excludes the property of public legal persons appropriated to public legal utility from prescriptibility. Actually, the article distinguishes between 2 types of property belonging to municipalities:  Public municipal domain: mentioned in art. 916. It is the part of the municipal domain appropriated for public utility. This type of property is unseizable.  Private municipal domain: follows the classical CVL rules governing private ownership.

Batiments Kalad’art |Inc. c. Construction DRM Inc. [2000] CA (p.215-219) Facts :  DRM had been hired by the municipality to build a salt and sand storage facility.  Kalad’art (K) supplied the necessary building materials to DRM  DRM failed to pay K  K filed a notice of legal hypothec  DRM argued that K could not file an hypothec against municipally owned property 38 Question: Is the depot appropriated to public utility and therefore part of the public domain? Held: Yes Reasoning:  The depot is essential to the functioning of an important public service (the one that takes care of the streets)  Street maintenance is an essential service for the community  Therefore, using the théorie de l’accessoire, the depot is allocated to public utility and therefore part of the public domain Ratio: Art. 916 et les termes “affecté a l’utilité publique”qui s’y trouvent devraient recevoir une interprétation large […] De plus, je suis d’avis que la théorie de l’accessoire devrait être appliquée au moment de définir si un bien est ou non affecté a l’utilité publique” (p.222) Selon la théorie de l’accessoire, les dépendances et accessoires indissociables des biens qui font partie du domaine public font aussi partie du domaine public.

Note: there is no contractual relation between the supplier and the municipality. He as to sue the principal contractor. But art.2726 protects the supplier and creates a legal hypothec for him. 2726. A legal hypothec in favour of the persons having taken part in the construction or renovation of an immovable may not charge any other immovable. It exists only in favour of the architect, engineer, supplier of materials, workman and contractor or sub-contractor in proportion to the work requested by the owner of the immovable or to the materials or services supplied or prepared by them for the work. It is not necessary to publish a legal hypothec for it to exist. But hypothec depends on seizability.

CHAPTER II: RIGHTS IN LAND OF NATIVE PEOPLES  The Indian Act does not use CVL concepts, as it was drafted from a CML perspective.  Cumyn: the origin of certain reserves in Qc.: the seigniorial tenure system (does not fit into the nowadays definition). Most reserves predate the enactment of the Indian Act. Reserve = a tract of land the legal title of which is vested in Her Majesty, that has been set apart by Her Majesty for the use and benefit of a band. (p.225)

James Bay Convention: concerns land in the N part of the province. The groups concerned by the Convention are the Inuits and the Naskapis (but is used as a model to solve the claims of other groups of Aboriginals and might even be used outside Qc.). The Convention doesn’t yet cover all the groups of Indians in the province. The Convention distinguished between the territories on which these groups had claims in 3 categories of land:  1st category: right of ownership was recognized in favour of the land holding corporation ( a non-profit corporation, a legal person formed by the group of aboriginals). The natives are free to decide how to divide the land, what to do with it etc. Nevertheless, the corporation who owns the land is not able to sell it. If it is to be sold, it must be sold to the province.  Category 2 land: exclusive right of hunting, fishing and tracking recognized in favour of the community (corporation). It is this corporation who decides how these rights will be exercised by the members. Exception: the province can intervene in the case of endangered species.  Category 3: land on which the Indian claim/ title was extinguished. But native people have on this land the same rights as any resident of the province and also specific rights to capture certain species and have priority in establishing fishing camps etc.

39 PART FOUR: THE RIGHT OF OWNERSHIP

40 CHAPTER I: CONCEPT OF OWNERHIP IN QUEBEC AND IN THE CVL TRADITION

I.1 THE “PARAMOUNT” REAL RIGHT: The influence of the Roman law took hold gradually. The Roman law (the Justinian Institutes) was rediscovered in the 11th century by a monk. The system was so well organized, that it had a compelling power in argumentation. So, the abolition of the feudal system at the French Revolution is therefore just the last victory of the Roman law on the feudal law (in an evolution that started in the 11th century). After the French Revolution, there’s no more competition between feudal ideas and Roman law ideas, Roman law prevails. No more residual title was left in the state (overriding state title).

Right now, we have a right of ownership characterized as a real right, the paramount real right.  Principal real right, describes a direct relationship between a person and a material object, as any real right relationship (see Ghestin p.26, …; Carbonnier p. 92, definition of the private law dictionary. 84)  Paramount real right: it is the basis of all the other real rights. The other real rights are defined by reference to the right of ownership.

947. Ownership is the right to use, enjoy and dispose of property fully and freely, subject to the limits and conditions for doing so determined by law. Ownership may be in various modes and dismemberments.

Language: We use a limited definition of the right of ownership, although it tends to be used more broadly in other disciplines:  Certain disciplines disregard the distinction between real rights and personal rights and even patrimonial and extra-patrimonial rights.  Intellectual property: the language used is the “owner” of the copyright, but this is not the proper language. One has the copyright, one does not own the copy right [Personal comment: this is a different approach and theory than the classical French one, in which the right of ownership can have as an object any other right in the patrimony of the person]

Legal definitions in the Code of the right of ownership: Art. 406 CcLC: Ownership is the right of enjoying and disposing of things in the most absolute manner, provided that no use be made of them which is prohibited by rules or y regulations. Art. 947 CCQ. Ownership is the right to use, enjoy and dispose of property fully and freely, subject to the limits and conditions for doing so determined by law. Differences:  Description of manner in which right of ownership is used: now – “fully and freely”  Object of right of ownership: used to be “things (choses)”, now it is “property (biens)”  Attributes: used to be only “enjoy and dispose”, now it is “use, enjoy and dispose”

The change from “Things” to “Property”: does that change the fundamental rights? Some authors say that this has brought a change in the notion of ownership:  I.e.: p.30 Real rights and p.96 right of ownership

41  Based on the new definition of hypothec in the CCQ: the fact that the hypothec is now extended to any property is used as a point of departure to defend the idea of a transformation of the right of ownership. Formerly, hypothec could only apply to immovables. 2660. A hypothec is a real right on a movable or immovable property made liable for the performance of an obligation. It confers on the creditor the right to follow the property into whosever hands it may be, to take possession of it or to take it in payment, or to sell it or cause it to be sold and, in that case, to have a preference upon the proceeds of the sale ranking as determined in this Code.  But if this has been so transformed, one can say that the distinction between real rights and personal rights has been erased, since this is the most important of real rights. Cumyn: we can argue that this view is based on a misunderstanding of what the principal real right is. . There are different levels depending on the size of the dismemberment . Principal real rights are not the same as a hypothec, which is an accessory real right . We can therefore say the a hypothec applying to all property does not at all affect the principal real rights, and if it did, it would be a huge transformation in our system. 2644. The property of a debtor is charged with the performance of his obligations and is the common pledge of his creditors.  In art. 2644, “property (biens)” - referring to all the patrimonial rights of a debtor – doesn’t make the same use of the word as art. 947, under the right of ownership. We have to ask whether the new wording of the CCQ (uses property instead of thing) has affected the definition of the right of ownership. This change would be essential, therefore probably the legislator did not intend it because it would have brought a huge change in the structure of the patrimonial rights. Such a new conception would not be compatible with other articles of the Code. See p.98 CP for further view on the difference brought by the term ”property”

Ownership:  Principal real right: represents therefore a direct relationship between a person and a material object: see ghestin, p.86, 121; Carbonnier, p.92, civil law dictionary definition: p.84  The paramount real right  Basis for structure of dismemberments, which are all defined by reference to the right of ownership (lesser right compared to the right of ownership)  No limitations of the content, as opposed to the dismemberments (i.e.: usufruct: right to use, bu must preserve the value of the substance)

I.2 ATTRIBUTES OF OWNERSHIP: = The legal content of the right of ownership. Roman law had little to say about it. In Roman law, the content of the right was confused with the object. What was important for them and defined were the dismemberments (res incorporealis).  In comparison with the dismemberments, ownership has no limitation of the content of the right. 948. Ownership of property gives a right to what it produces and to what is united to it, naturally or artificially, from the time of union. This right is called a right of accession. 949. The fruits and revenues of property belong to the owner, who bears the costs he incurred to produce them. a) Right to use (usus): = the right of the owner to use the thing personally according to its destination.  Newly mentioned: wasn’t in the CcLC, but this is just a precision, not a real change (use was formerly part of enjoyment)

42  Represents the idea that the thing is in the physical control of the owner; includes different uses that a thing is susceptible of.  It is just an option, a faculté: the owner may choose not to use it, he is not obliged to use it. b) Right to enjoy (fructus): = the right to take the fruits 9in the legal sense of the term) of the object, to use them and consume them.  May carry agricultural exploitation of the land, may lease etc.  Owner must administer object unless: legally incapable/ granted a dismemberment/ insolvent  Same as use, it is not an obligation, but an option c) Right to dispose (abusus): = the right to perform material acts of destruction and legal acts of disposition in relation to the land.  Not specific to ownership: all patrimonial rights are transferable through sale, gift or will  The ability to charge with hypothec is related to this right  “ abusus”- the owner may act in such a way, that diminishes or even completely destroys the value of the object: active destruction  Material act of disposition: within this right, the following are included: right to extract minerals, cutting down forest, removing the fruits from the trees, changing the present use of the land, or the type of exploitation

I.3 CHARACTERISTICS OF OWNERSHIP: = looks at the manner in which ownership is exercised. The attributes used to be subsumed to the expression “in the most absolute manner”, but in the new code the expression is “fully and freely”. Reasoning behind the change: see le Commentaire du ministre:  Former code: this language “absolute manner” was understood without regard to its historical background, out of context (the French Revolution includes ownership between the fundamental rights of the individual. To make this an absolute right, revokes King’s absolute right over everything, including land)  But the right of ownership is in fact no more absolute than any other right. Not even fundamental rights are absolute. The 20th century ideologies presented property in a negative light (see Marxism) see summary Jason 1) Individual right = definition close to the one of the subjective right (prerogative organized by law in the interest of its titulary) so right recognized by the law in the interest of a person for the benefit of the owner. The owner is not bound to take into account the interest of anyone else, not even his family ( so, differs from the feudal system). Attenuation:  measures in the Code to protect the family residence: art. 401 and following: obligation of the owner of the family residence to obtain consent of the spouse before sale  if we recognize that the right of ownership has an inherent social function we would be changing its fundamental character. Exercising the right of ownership is of course subject to legislation, which is created for public interest, nevertheless the right of ownership in itself remains an individual right.  Josserand: ownership as incorporation of a social function → owner obliged to take it into account in exercising the real right. Under this view, the individual characteristic of the right of ownership may be challenged, if owner must conform only to actions which are not detrimental to the society, it becomes more a collectivist or a socialist ownership than a market economy. This vision has hardly any practical application. Limits: the abuse of right

2) Exclusive right = the owner is not legally obliged to allow use by another person; if he tolerates use by another person, it won’t create right. The owner can object to any unauthorized encroachment. The 43 actions that the owner has: action to revendicate (if deprived of right, he can gain it back in court), injunction (general recourse for the encroachment to stop) or action in civil liability. 953: The owner of property has a right to revendicate it against the possessor or the person detaining it without right, and may object to any encroachment or to any use not authorized by him or by law. So, owner may tolerate encroachment without formally authorizing it. Tolerance does not create right: 924. Merely facultative acts or acts of sufferance do not found possession. .1181. A servitude is established by contract, by will, by destination of proprietor or by the effect of law. It may not be established without title, and possession, even immemorial, is insufficient for this purpose. → so servitudes may not be established without title (possession is insufficient). The right must be actually granted (formally authorized) by the owner. Exception: in certain circumstances, the owner is required to grant access (e.g.: droit de passage) Exceptions to the exclusive character:  Legal  Conventional

3) Perpetual right = the word perpetuity has a special meaning when related to the right of ownership. Normally, with relationship with other rights, it is used to mean indefinite right (it’s not for life). In the context of ownership: it does not extinguish by the normal legal modes of extinction of other patrimonial rights. Art. 1162:Usufruct is extinguished (1) by the expiry of the term; (2) by the death of the usufructuary or the dissolution of the legal person; (3) by the union of the qualities of usufructuary and bare owner in the same person, subject to the rights of third persons; (4) by the forfeiture or renunciation of the right or its conversion into an annuity; (5) by non-user for ten years. This article lists the legal modes of extinction, which do not apply to the right of ownership. Even abandonment can be seen as not extinguishing the right:  Abandonment of immovables will transfer ownership to the state: 936. An immovable without an owner belongs to the State. Any person may nevertheless acquire it by natural accession or prescription unless the State has possession of it or is declared the owner of it by a notice of the Public Curator entered in the land register.  Abandonment of a movable → res nullius.  Cumyn: the perpetual character of the right of ownership explains why there is no ownership right cannot exist over incorporeal objects (intellectual creation). The rights over intellectual creations, so intellectual rights are always limited in time, so copyright is not a form of ownership. Ownership right disappears only if the object disappears (movable objects more often).

Usual conditions of extinction:  Non-use  Improper use  Extinctive prescription: art. 2920, 2921: Art. 2921 is understood without question not apply to the right of ownership

44 2921. Extinctive prescription is a means of extinguishing a right which has not been used or of pleading the non-admissibility of an action.  Acquisitive prescription: it means the transfer of ownership. The mere fact of not using thing does not deprive the owner of the right, but the non-use opens the door to someone else taking possession and acquiring the right.

Temporary right of ownership: is this possible? Can one transfer ownership for a limited period of time? It is impossible to envisage a temporary right of ownership within our system. In order to have a temporary right of ownership, there has to be a beneficiary (an eminent domain), but this has been abolished in Canada. The only way this can be organized: granting a temporary dismemberment to another person. But when the owner reacquires the dismemberment, this is not viewed as a transfer. The dismemberments are not instances of limited temporary ownership.

Conclusion: the right of ownership: The right of ownership is a right of maximal extension on the objects. But there are situations in which it is not such: there are limitations:  Dismemberments  Limitations by the law, as well as possibility of the state to expropriate. The servitude is not perpetual, but of indefinite duration, so not in the same manner as the right of ownership. Since the limitations to the right of ownership do not come from within it, there is a presumption that there is no limitation to the right. The one who claims that there is one has to prove it. There are situations of an owner without use, without fruit or of an owner prevented from destroying the object of his right. But the owner is always a PERPETUAL owner: this is of the essence of the right of ownership and it can never be removed. But this must be paced in the context of 20th century ideologies. There is no further right above the right of the owner. The content of the right of ownership is not predetermined: it is complete and full title. Every benefit available is possible. The limitations to the right are not presumed, they have to be proved. That is why the courts give a restrictive interpretation to the sections of the code that bring limitations to the right of ownership.

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CHAPTER II: RESTRICTIONS IN THE EXERCISE OF THE RIGHT OF OWNERSHIP

Stated: in the CCLC (see p. 576 CP for the content and chapters of CCLC); CCQ: art. 977 and following Different organization CCLC/CCQ:  In CCLC: the limits are placed in the category of legal and natural servitudes  CCQ: in Chapter 3 on special rules of ownership of immovables: the special regime applicable to the ownership of immovables. These legal limits are no longer considered to be servitudes.

II.1 RELATIONS BETWEEN NEIGHBOURS: abnormal inconveniences distinguished from abuse of right and encroachment = relation between two neighbours, both of them having complete rights to the land (the right to use, enjoy etc. his land). The use of one owner cannot prevent the other from using and enjoying his own land. The CCQ and the law in general establish that a certain level of tolerance is necessary between neighbours. In fact, the judge has to decide each case on its merit (au cas par cas) Remedies:  Injunction (see p.263 for the dispositions of the Civil Code of Procedure): asking the Court to give an order to determine the person to stop the nuisance. It can mean stopping the trouble, or if it is not possible, stopping the activity producing it altogether. The injunction can be: o Temporary: while the case is heard o Permanent  Damages: repairing the inconvenience coming from the nuisance

A certain level of tolerance is demanded by the law. 976. Neighbours shall suffer the normal neighbourhood annoyances that are not beyond the limit of tolerance they owe each other, according to the nature or location of their land or local custom. This article didn’t exist in the former code. It is a codification of the previously established jurisprudence.

Arguments brought in defence:  Legality of the activity: the activity that produces nuisance is not prohibited by the law (Lessard v. Bernard, Barrette c. Ciment St-Laurent)  Legitimacy of the activity: an activity that benefits the community etc.  No other neighbour complains of the nuisance (Lessard v. Bernard)  No fault: art. 976 is connected to art. 1457 CCQ (Lessard v. Bernard)  Acquiring the right to create the nuisance: the defendant has been doing the same activity for years // coming to the nuisance (Barrette)

It was not clear in the jurisprudence whether the liability on the basis of troubles de voisinage was a liability based on fault. Today, the Court adopts the idea of a liability without fault: presumption of responsibility. But before the new code, the CCLC did not have any dispositions on the issue of abuse of right, so the judge was using art. 1053 (general liability based on fault).

Cumyn: we should connect art. 976 to art. 950: 950. The owner of the property assumes the risks of loss.

46 Lessard v. Bernard. : almost an exemplary case.

Lessard v. Bernard [1996] C.S. (p.264-266) Facts :  Bernard is running an wood-fuelled heating system at the border between his land and the one of Lessard  The system is generally used 10 months per year  The system produces foul smoke that gets on Lessard’s property  Because of the smoke, Lessard could not enjoy his patio, had the house damaged inside, had to cut short the outside family reunions etc. Question: Does this exceed the limits of normal neighbourhood annoyances according to art. 976? Held: Yes Reasoning:  The L’s right to use and enjoyment of their property was severely limited (no family reunions, clothsline, stinky house, no patio, etc).  It is irrelevant that the system conformed to CSA norms or that he had municipal authority to operate the unit.  The fault of Bernard, or the legality of the unit, is not relevant.  Injunction is granted Ratio: Dismisses the following defences:  Absence of fault: art. 976 institutes a case of no-fault liability.  Legality of the activity: The fact that the nuisable act conforms to the regulations and is legal,  The fact that there is permit for the activity that causes damage is irrelevant (“Meme la preuve d’une autorisation émise par l’Administration municipale ne suffit pas a écarter le droit des demandeurs a la jouissance paisible de leur propriété”p. 213 of the case)  The fact that no other neighbours complain of the nuisance

Gourdeau v. Letellier-de St-Just [2002] C.A. (p.267-272) Facts :  The author of the respondents (L) built a house on his land in 1923  In 1940, the author of the appellants (G) built a house with 3 floors, having a lateral wall on the line border between G’s and L’s land. This wall has 2 terraces.  In 1941, L erected two walls 25ft. tall, walls that are right in front of the balconies. Question: Does the building of the two walls exceed the limits of normal neighbourhood annoyances according to art. 976? Held: Yes Reasoning:  Fault is not necessary for the application of art. 976 (the judge makes the apology of the doctrine in this domain)  The two walls represent exceeding annoyances: they take away the air and light from the other building; also they keep G from acceding to their building in order to repair (probably here the judge refers only to that particular side of the building)  It is true that L had a right to protect his privacy, but he should have found more normal and acceptable way to do that  If L would have built a house instead of just two walls, the conclusion would have been different, as in this case we would have been talking about an opposition between G’s right to light and air and L’s right to exploit his land by building a residence on it. Dissenting: judge Beauregard:  The CCQ doesn’t give G a droit de vue

47  The fact that L has built a wall and not a house makes no difference. They have built the walls to protect their privacy: “Le fait qu’ils pourraient etre plus charitables ou généreux ne fait pas qu’ils abusent de leur droit”

Ratio: Art. 976 institutes a case of liability without fault (presumption of responsibility). Arguments:  The article is in the section of the special rules concerning the immovable property, not in the liability section. So this is more a “pseudo-servitude légale”, a limit to the exploitation of the property right on the imovables  This approaches is better sited for the modern importance that is given in the legislation to the protection of the environment and to the quality of life [43]  Taking into account the commentaries of the Minister of Justice and of the Office de revision du Code civil, it clear that this article is a codification of the anterior jurisprudence, that clearly recognizes a liability without fault for art. 976 [42] The doctrine has to opposing approaches:  Liability without fault  Presumption of fault , submitted to the general rules of art. 1457

Comments (Cumyn):  the judge in the case confuses the servitude of view and the servitude non edificandi. In this case, the person didn’t have a servitude of view over the adjoining land. The dissenting judge is right.  the decision of the majority was not too convincing. Was this really a case of neighbourhood inconveniences? What was the inconvenience?  What the majority did by its decision is almost create a servitude non edificandi.  The majority excludes the idea of a malicious action: it was the right of the neighbour to protect his privacy.

Illegal views : see art. 993: the Court assesses the place of art. 976 in relation to civil liability and decides it is not a regime based on fault. 993. No person may have upon the neighbouring land direct views less than one hundred and fifty centimetres from the dividing line. This rule does not apply in the case of views on the public thoroughfare or on a public park or in the case of panelled doors or doors with translucid glass.

Barrette c. Ciment du St-Laurent Inc. [2003] C.S. (p.273-279) Facts :  The company (Ciment du St-Laurent Inc.) exploited a cimenterie in a neighbourhood  The dust from the cimenterie was setting on their houses and cars  The neighbours living very close to the company had to paint their houses every year and had to wash their cars more often Question: Does this exceed the limits of normal neighbourhood annoyances according to art. 976? Held: Yes Reasoning:  The dust coming from the company represents an abnormal neighbourhood annoyance, as it deprived the plaintiff of the normal use of their land and brought “des couts supllémentaires pour l’entretien de leur propriété”  Art. 976 sets a presumption of liability, so fault is irrelevant  Irrelevant that the defendant had a permit for its activity

Ratio: Art. 976 sets a presumption of responsibility without fault. Even before the new code, under CCLC the

48 jurisprudence was set on this principle (the cases: Drydale c. Dugas, Canada Paper Co. and Katz c. Reitz expressely mentioned the principle of no-fault liability) Coming to the nuisance is not a defence. Art. 976 can be used by the lessee (locataire): art. 976 does not mention the notion of ownership, so the use of it should not be restricted only to owners:” A l’art. 976, le mot “voisins” a une portée générale et il doit recevoir une interpretation large afin d’inclure les locataires. En effet, cette disposition […] ne fait aucune reference aux notions de propriété ou de propriétaire.”(p. 274)

No fault liability:  Art. 976 doesn’t require proof of fault, but just that the inconveniences are excessive. The fact that the activity is conforming to the municipal regulations etc. is not an excuse.  Art. 976 is an exception to the civil liability system, not being based on fault. The jurisprudence is almost settled in this area.  This is not yet fully accepted by everybody, still some resistance (especially from the doctrine)  On the other hand, the jurisprudence seems to be getting quit firm on this issue

Barrette c. Ciment du St-Laurent Inc.: dismisses, along with the other cases cited above, a list of defences: It doesn’t matter:  If the activity is permitted by regulation  If there is a specific permit allowing the activity  The effect on the community: the industry creates employment etc.  If the defendant acts prudently and diligently  If other neighbours don’t complain  The acquired right to produce nuisance (prior establishment) → simplifies a lot the action based on nuisance. The only defence accepted is the fact that the inconvenience is not excessive.

The zoning matters: not in all areas the standards of normal neighbourhood annoyance are the same.

Plaintiff: Who is the neighbour (the person who can claim under art. 976)?  Owner  Titulary of real right on the immovable (who have the use of the land)  Lessee: still questionable. In Barrette c. Ciment St-Laurent Inc. the judge considers that the lessee can be a plaintiff, but Cumyn considers that the action under art. 976 is a real action →the lessee should ask the lessor to provide the peaceful enjoyment that he promised and sue himself: see also art. 1858-1861 1854. The lessor is bound to deliver the leased property to the lessee in a good state of repair in all respects and to provide him with peaceable enjoyment of the property throughout the term of the lease. He is also bound to warrant the lessee that the property may be used for the purpose for which it was leased and to maintain the property for that purpose throughout the term of the lease. [personal opinion: but isn’t the action of the lessee a possesory action? Can the detenteur precaire have a action possesoire in Quebec? Isn’t the action under art. 976 a possessory action: look in the code civil anoté] Future damages: can they be claimed?

49 Difference from bad faith and from the abuse of right: 6. Every person is bound to exercise his civil rights in good faith. 7. No right may be exercised with the intent of injuring another or in an excessive and unreasonable manner which is contrary to the requirements of good faith.  Art.6 and art.7 are both codifications of the jurisprudence.  Both are fault-based recourses: they fit in art. 1457

Relationship of troubles de voisinage with other articles of CCQ: Art. 991 Art. 991 is a case of neighbourhood inconvenience (the extreme case of inconvenience). In the jurisprudence related to it, the Court recognized that no fault is needed to be applied → a special case of art. 976. 991. Where the owner of land erects a construction or works or makes a plantation on his land, he may not disturb the neighbouring land or undermine the constructions, works or plantations situated on it.

Art. 990 Art. 990 is not a neighbourhood inconvenience, nothing has happened yet, but there is a risk of damages happening. Cumyn: art. 990 is not an example for art. 976. It is just a preventive measure which takes into account the risk that could arise from the lack of maintenance. But the risk of lack of maintenance has to be suffered by the owner also according to art. 950. it is not a question of fault and the owner is not obliged to maintain. Art. 990 is connected to art. 950 and to art. 1467. Cumyn: art. 1467 is a no fault liability. It is not a fault not to repair, but once a damage has come out of the non-repairing, the owner has to compensate the damage. 990. The owner of land shall do any repair or demolition work needed to prevent the collapse of a construction or works situated on his land that is in danger of falling onto the neighbouring land, including a public road.

Art. 953, 977, and 992: We have to make a difference between 976 and trespassing and encroachment. Trespassing = the use of someone else’s land without authorization. Encroachment = usually the use of someone else’s land for a construction without authorization.  Art. 992 is a new article which limits the application of art. 953 953. The owner of property has a right to revendicate it against the possessor or the person detaining it without right, and may object to any encroachment or to any use not authorized by him or by law. 992. Where an owner has, in good faith, built beyond the limits of his land on a parcel of land belonging to another, he shall, as the owner of the land he has encroached upon elects, acquire the parcel by paying him its value, or pay him compensation for the temporary loss of use of the parcel. If the encroachment is a considerable one, causes serious damage or is made in bad faith, the owner of the land encroached upon may compel the builder to acquire his immovable and to pay him its value, or to remove the constructions and to restore the place to its former condition. 977. The limits of land are determined by the titles, the cadastral plan and the boundary lines of the land, and by any other useful indication or document, if need be.

50 Can someone ask only for injunction without damages? Cumyn: yes, having in mind the price of establishing damages and how hard it is, a person should be given the right just to ask for the inconvenience to stop for the future.

24 November 2004

See Pateau: historical origins of the right of ownership  The way ancient Roman law conceived the right of ownership: the right was considered so powerful, that it was impossible to balance it with the same right in the neighbour → imposed certain margins between adjacent properties (no man’s lands)  Later on: developed some restrictions, that they called servitudes  Many of the restrictions that exist today are a mixture of Roman law and the tenure system.

II.2 OTHER CODAL RESTRICTIONS:

ENCROACHMENT: There are encroachments authorized by law: 1) The fruits fallen from the tree: 984. Fruit that falls from a tree onto neighbouring land belongs to the owner of the tree. So the owner of the tree has to go get the tree.

2) Access for the maintenance: art. 987-988: 987. Every owner of land, after having been notified verbally or in writing, shall allow his neighbour access to it if that is necessary to make or maintain a construction, works or plantation on the neighbouring land. 988. An owner bound to give access to his land is entitled to compensation for any damage he sustains as a result of that sole fact and to the restoration of his land to its former condition.

3) If an animal strays on the land of the neighbour: art. 989 989. Where a thing is carried or strays onto the land of another by the effect of a natural or superior force, the owner of that land shall allow the thing to be searched for and removed, unless he immediately searches for it himself and returns it.

The thing, whether object or animal, does not cease to belong to its owner unless he abandons the search, in which case it is acquired by the owner of the land unless he compels the owner of the thing to remove it and to restore his land to its former condition.

4) The situation of the enclosed land (fond enclave): right of way has t be granted to the owner of the enclosed land: art. 997-1001: 997. The owner of land enclosed by that of others in such a way that there is no access or only an inadequate, difficult or impassable access to it from the public road may, if all his neighbours refuse to grant him a servitude or another mode of access, require one of them to provide him with the necessary right of way to use and exploit his land. Where an owner claims his right under this article, he pays compensation proportionate to any damage he might cause. The only thing new in this code is the adding of the “inadequate access” to the case of no access (but this case was already recognized by the jurisprudence)

51 It is an area which produces a lot of jurisprudence.

5) Trees whose branches extend over the neighbour’s land, which is an encroachment : Art. 985: 985. If branches or roots extend over or upon an owner's land from the neighbouring land and seriously obstruct its use, the owner may request his neighbour to cut them and, if he refuses, compel him to do so. If a tree on the neighbouring land is in danger of falling on the owner's land, he may compel his neighbour to fell the tree, or to right it. This article does not authorize this encroachment.

6) Right to sunshine for land that is used for agricultural purposes (decouvert): Art. 986 986. The owner of land used for agricultural purposes may compel his neighbour to fell the trees along and not over five metres from the dividing line, if they are seriously damaging to his operations, except trees in an orchard or sugar bush and trees preserved to embellish the property.

BORNAGE: FORMAL ESTABLISHMENT OF BORDERS: modalities to avoid encroachment: = official establishment of the division of land between the adjoining lands. Art. 978: Every owner may compel his neighbour to have the boundaries between their contiguous lands determined in order to fix the boundary markers, set displaced or missing boundary markers back in place, verify ancient boundary markers or rectify the dividing line between their properties. Failing agreement between them, the owner shall first make a demand to his neighbour to consent to having the boundaries determined and to agree upon the choice of a land surveyor to carry out the necessary operations according to the rules in the Code of Civil Procedure. The minutes of the determination of the boundaries shall be entered in the land register.

 The procedure: mentioned in the Code of civil Procedure (CP, p. 284)  The formal procedure cannot be replaced by an informal procedure between neighbours.  Today, not all lands are officially borne, because of the fact that at the beginning of the century there was a confusion as to whether the unofficial bornage between neighbours was valid; but also because of the cost.  The cost of the procedure is shared between the two.

Art. 992 has to be considered as an exception to the general rules of encroachment:

Last set of limitations: Art. 979: Lower land is subject to receiving water flowing onto it naturally from higher land. The owner of lower land has no right to erect works to prevent the natural flow. The owner of higher land has no right to aggravate the condition of lower land, and is not presumed to do so if he carries out work to facilitate the natural run-off or, where his land is devoted to agriculture, he carries out drainage work. Obligation to preserve the water for the neighbour 980. An owner who has a spring on his land may use it and dispose of it. He may, for his needs, use water from the lakes and ponds that are entirely on his land, taking care to preserve their quality.

52 981. A riparian owner may, for his needs, make use of a lake, the headwaters of a watercourse or any other watercourse bordering or crossing his land. As the water leaves his land, he shall direct it, not substantially changed in quality or quantity, into its regular course. No riparian owner may by his use of the water prevent other riparian owners from exercising the same right.

Water and snow: 983. Roofs are required to be built in such a manner that water, snow and ice fall on the owner's land.

Preventing the damage caused by the demolition of the construction: 990. The owner of land shall do any repair or demolition work needed to prevent the collapse of a construction or works situated on his land that is in danger of falling onto the neighbouring land, including a public road.

View: prohibition to have an opening in the wall: but only openings that permit to see (depends on the type of glass): 993. No person may have upon the neighbouring land direct views less than one hundred and fifty centimetres from the dividing line. This rule does not apply in the case of views on the public thoroughfare or on a public park or in the case of panelled doors or doors with translucid glass.

Obligation to build a fence 1002. Any owner of land may fence it, at his own expense, with walls, ditches, hedges or any other kind of fence. He may also require his neighbour to make one-half of or share the cost of making a fence which is suited to the situation and use made of the premises, on the dividing line to divide his land from his neighbour's land.

These prescriptions can be modified by the municipal regulations.

All the discussed dispositions can be used for the creation of real servitudes that create a situation that is different than the one prescribed by these dispositions (for instance, the establishment of a servitude of view).

II.3 EXPROPRIATION AND OTHER INSTANCES OF NON-CONSENSUAL ACQUISITIONS: 952. No owner may be compelled to transfer his ownership except by expropriation according to law for public utility and in consideration of a just and prior indemnity. The title is forcibly transferred to the one who has the power to expropriate. In most cases, expropriation will lead to the transfer of the right of ownership, but there are also cases in which only a dismemberment is expropriate (e.g.: a real servitude).

Art. 6 Qc. Charter: gives and added protection against the discretionary power of expropriate, protection against the improper use of the power to expropriate.

See text Portalis (p. 240-242) on expropriation: based on the obligation of the State to provide the public with the facilities that are necessary

53 There are two statutes for the expropriation: one federal and provincial.

Subjects of the power to expropriate:  Federal government  Provincial government  Municipalities  School boards  Even private legal persons (e.g.: Bell Canada)

Conditions: art. 952 imposes 4 requirements in order to properly expropriate: 1. Power to expropriate: the power to expropriate has to be expressly mentioned in the law. 2. The expropriation must be carried for public utility. The notion of public utility is subject to debate and is evolving in time. 3. A just indemnity must be paid = the market value of the land expropriated. 4. The indemnity has to be prior to the transfer to the right expropriated

There is at times a fine line between expropriation and regulation: see Sula decision: disguised expropriation.

SECTION 4: STATUTORY LIMITATIONS OF PUBLIC INTEREST:  Municipal regulation  Cultural Property Act (reference CP p. 288), in particular section 8: obligation to maintain for the owner of an object that is considered to be cultural property. It an exceptional disposition.  Agricultural use: legislation for the preservation of agricultural land: An Act to Preserve Agricultural Land (1998): severely constrained the situation of the owners in the agricultural zones: the owner can only use the land for agricultural purposes or nothing. There is no commercial use accepted. There is limitation as to construction on the agricultural land. Exception: possibility to obtain a permit to do otherwise. o The agricultural land in the province: the territory from the 49 parallel to the American border (with certain exceptions)

54 ADDENDUM: RELEVANT CASE LAW

55 Art. 900

1. Généralités:

900/1 La dissociation de propriété du bien et de l'immeuble est une particularité juridique sans pertinence en matière d'immobilisation par nature. Il importe peu que le bâtiment ait été érigé par le propriétaire du fonds ou par un tiers. Bélair c. Ste-Rose (Ville de), (C.S. Can., 1922-03-29), 63 R.C.S. 526

900/2 Dans la recherche de la qualification d'un immeuble par nature au sens du texte les critères d'adhérence et d'incorporation sont les seuls critères à retenir. Il ne faut pas retenir des critères comme la propriété du bien immobilisé, la complémentarité, la cohérence de l'ensemble ou la perpétuité de l'immobilisation. Il suffit que l'incorporation ou l'adhérence ne soit pas purement passagère ou accidentelle. Dionne c. Financière Coopérants prêts-épargne inc., (C.Q., 1992-09-11), SOQUIJ AZ-92033062, [1992] R.D.I. 599

900/3 L'immobilisation par nature d'un bien meuble ne peut dépendre d'une convention particulière. Nadeau c. Rousseau, (B.R., 1928-02-14), 44 B.R. 545

900/4 Un bien meuble peut devenir immeuble par nature, soit parce qu'il se rattache directement au sol, soit parce qu'il se rattache à un bâtiment qui lui se rattache directement au sol. Montreal Light, Heat and Power Consolidated c. Westmount (City of), (C.S. Can., 1926-06-14), [1926] R.C.S. 515, [1926] 3 D.L.R. (n.s.) 466

900/5 Dans l'un et l'autre cas, l'ouvrage est immeuble par nature parce qu'il est naturellement immobile. Cablevision (Montréal) Inc. c. Sous-ministre du Revenu du Québec, (C.S. Can., 1977-09-30), SOQUIJ AZ-78111087, [1978] 2 R.C.S. 64

900/6 Il existe deux sortes de rattachement: le rattachement horizontal et le rattachement vertical. Cablevision (Montréal) Inc. c. Sous-ministre du Revenu du Québec, (C.S. Can., 1977-09-30), SOQUIJ AZ-78111087, [1978] 2 R.C.S. 64

900/7 Le rattachement est constitué par l'existence d'une relation physique intime sol-bien ou bâtiment- bien, de façon à ce que les deux fassent un bloc. Le bien emprunte alors au sol ou au bâtiment son caractère d'immeuble par nature. Gérard Gignac Inc. c. Commercial Union Assurance Co., (C.S., 1979-08-30), SOQUIJ AZ-79022490, J.E. 79-923, [1979] C.S. 974

900/8 Le critère du rattachement est satisfait quand un ouvrage, qu'il est possible de qualifier de bâtiment, adhère à un fonds de terre ou à un autre bâtiment et acquiert ainsi une assiette fixe. Cablevision (Montréal) Inc. c. Sous-ministre du Revenu du Québec, (C.S. Can., 1977-09-30), SOQUIJ

56 AZ-78111087, [1978] 2 R.C.S. 64

900/9 Les immeubles par nature et par destination (par attache ou réunion) entrent dans la catégorie des biens immeubles corporels. Dionne c. Financière Coopérants prêts-épargne inc., (C.Q., 1992-09-11), SOQUIJ AZ-92033062, [1992] R.D.I. 599

900/10 Un bien peut être immeuble par nature même s'il s'avère possible de le transporter ailleurs assez facilement. Société du crédit agricole c. Lambert, (C.S., 1984-03-12), SOQUIJ AZ-84021378, J.E. 84-760

900/11 Le critère du lien définitif consiste en l'existence d'un lien physique définitif entre le sol et l'ouvrage ou le bâtiment et l'ouvrage. Le bien n'a pas à être fixé à l'immeuble à perpétuelle demeure. Il suffit que l'incorporation ne soit pas purement passagère et accidentelle. Gérard Gignac Inc. c. Commercial Union Assurance Co., (C.S., 1979-08-30), SOQUIJ AZ-79022490, J.E. 79-923, [1979] C.S. 974

900/12 Dans la recherche de la qualification d'un immeuble par rattachement au sol, l'incorporation et l'adhérence au sol sont les seuls critères à retenir. Il suffit que l'adhérence au sol ou l'incorporation ne soit pas purement passagère ou accidentelle. Dionne c. Financière Coopérants prêts-épargne inc., (C.Q., 1992-09-11), SOQUIJ AZ-92033062, [1992] R.D.I. 599

900/13 Le critère de l'immobilisation est satisfait quand un ouvrage adhère à un fonds de terre et acquiert ainsi une assiette fixe. Cablevision (Montréal) Inc. c. Sous-ministre du Revenu du Québec, (C.S. Can., 1977-09-30), SOQUIJ AZ-78111087, [1978] 2 R.C.S. 64

2. Constructions et ouvrages:

900/14 Sont immeubles par nature tous ouvrages, intérieurs ou extérieurs, qui adhèrent au sol de façon à être partie intégrante de celui-ci; ces ouvrages peuvent être plantés dans le sol, y tenir par fondation ou pilotis, ou y être enfouis. Lessard (Syndic de), (C.S., 1988-05-05), SOQUIJ AZ-89021026, J.E. 89-151

900/15 Tout ce qui est attaché au sol, de manière à faire corps avec lui, est immeuble par nature. Bélair c. Ste-Rose (Ville de), (C.S. Can., 1922-03-29), 63 R.C.S. 526

900/16 Une maison qui adhère au sol et participe de ce fait à l'immobilité du sol ne se confond pas totalement avec lui au point que l'on puisse dire qu'elle a perdu son individualité; elle n'en est pas moins immeuble par nature. Cablevision (Montréal) Inc. c. Sous-ministre du Revenu du Québec, (C.S. Can., 1977-09-30), SOQUIJ AZ-78111087, [1978] 2 R.C.S. 64

900/17 Une unité de logement qui n'est pas incorporée au sol et qui, séparée, ne porte pas atteinte à l'intégrité de l'ensemble hôtelier, celui-ci se retrouvant dans la même situation qu'avant la séparation, n'est pas immeuble par nature. Société Clé de la région de Mont-Laurier Inc. c. Alain, (C.S., 1988-05-19), SOQUIJ AZ-88023030,

57 [1988] R.D.I. 392

900/18 Un bâtiment est toute structure et toute construction. Bélair c. Ste-Rose (Ville de), (C.S. Can., 1922-03-29), 63 R.C.S. 526

900/19 Lorsqu'un ouvrage adhère à un bâtiment, le critère de l'immobilisation est celui de l'incorporation au point d'en faire partie intégrante et de perdre son individualité parce que le bâtiment serait incomplet sans lui. Bell, Rinfret & Cie c. Brasserie La Jonction Inc., (C.S., 1983-05-04), SOQUIJ AZ-83021360, J.E. 83- 645, [1983] C.S. 347

900/20 Un bâtiment comprend aussi les accessoires qui sont tellement de son essence qu'en leur absence, le bâtiment resterait incomplet et si inachevé qu'il serait difficile d'en discerner l'utilité pour laquelle il a été construit. Express Plumbing & Heating Contractors Ltd. c. K.M. Restaurant Ltd., (C.S., 1977-01-17), SOQUIJ AZ- 77022000, [1977] C.S. 11

900/21 Constitue un «bâtiment» tout ouvrage posé ou fixé en permanence au sol, ou même au lit d'une rivière, de façon à y adhérer ou à s'y incorporer. Montréal (Communauté urbaine de) c. Procter & Gamble inc., (C.Q., 1993-03-12), SOQUIJ AZ- 93031202, J.E. 93-843

900/22 Le sens des termes «terrain» et «bâtiment» doit être analysé en fonction du cadre adopté par le législateur, lequel nuance et tempère les concepts du Code et se démarque des catégories traditionnelles du droit civil. St-Basile, Village Sud (Corp. municipale de) c. Ciment Québec inc., (C.S. Can., 1993-07-15), SOQUIJ AZ-93111088, J.E. 93-1324, [1993] 2 R.C.S. 823, 56 Q.A.C. 117, 103 D.L.R. (4th) 449

3. Fin de l'immobilisation:

A. Généralités:

900/23 Seule une séparation physique de l'immeuble peut faire perdre aux immeubles par nature leur caractère immobilier. Sous-ministre du Revenu du Québec c. Lawrence Caplan Ltd., (C.A., 1979-03-07), SOQUIJ AZ- 79011060, J.E. 79-256, D.F.Q.E. 79F-35, [1979] R.D.F.Q. 126

900/24 L'immobilité dure tant que l'incorporation existe; par conséquent, la simple intention du propriétaire du fonds n'est pas suffisante pour faire cesser l'immobilité. Lainé c. Béland, (C.S. Can., 1896-06-06), 26 R.C.S. 419

4. Meubles par anticipation:

A. Généralités:

900/25 Le propriétaire de fruits et autres produits du sol, non encore recueillis ou abattus, peut aliéner ces biens avec entente qu'ils seront séparés du sol. Il les transforme ainsi en meubles par anticipation. Vézina c. Morneau, (C.S., 1977-06-27), SOQUIJ AZ-77021206, [1977] C.S. 668

900/26 Un bien, même immeuble par nature, peut devenir meuble si, entre les parties contractantes, il est considéré dans son état futur. Frigidaire Corp. c. Duclos, (B.R., 1931-11-26), 52 B.R. 91

900/27 La cession du droit d'extraire les matériaux d'une carrière constitue une vente de meubles par anticipation. Silices St-Pierre Ltée c. Armand Sicotte et Fils Ltée, (C.S., 1976-09-10), SOQUIJ AZ-76021384, [1976] C.S. 1420

B. Illustrations:

900/28 Le bois en croissance est immeuble tant qu'il n'a pas été détaché du sol. Cayer-Allen c. Maurice, (C.S., 1979-03-13), SOQUIJ AZ-79022190, J.E. 79-371, [1979] C.S. 374

900/29 Le bois en croissance peut faire l'objet d'un droit distinct de la propriété du fonds. Cayer-Allen c. Maurice, (C.S., 1979-03-13), SOQUIJ AZ-79022190, J.E. 79-371, [1979] C.S. 374

5. Illustrations:

A. Appareil pour lever les véhicules automobiles:

900/30 Un appareil pour lever les véhicules automobiles n'est pas un immeuble par nature. Supportent cette opinion la composition du bien, son identité propre, la conservation de cette identité (qu'il soit vissé au plancher ou transporté d'un garage à un autre bâtiment), le fait que l'immeuble demeure complet sans cet équipement et la distinction entre l'entreprise et le bâtiment. Caisse populaire de St-Hubert c. Service Diron inc., (C.Q., 1995-07-06), SOQUIJ AZ-96033023, [1996] R.D.I. 283

B. Aqueduc et fosse septique:

900/31 Un aqueduc est immeuble par nature. Stanton Pipes (Canada) Ltd. c. Sylvain, (B.R., 1966-09-09), SOQUIJ AZ-66011251, [1966] B.R. 860

900/32 Un réservoir souterrain constitue un immeuble par nature puisqu'il s'agit d'une structure complexe qui est incorporée au sol. Montréal (Communauté urbaine de) c. Procter & Gamble inc., (C.Q., 1993-03-12), SOQUIJ AZ- 93031202, J.E. 93-843

900/33 Un puits artésien constitue un immeuble par nature ainsi que des installations septiques. Gestionart inc. c. Jobin, (C.Q., 1994-05-31), SOQUIJ AZ-95121042, [1995] R.L. 538

C. Maison mobile:

900/34 Les maisons mobiles ne sont généralement pas des immeubles par nature parce qu'elles ne sont pas intégrées ou incorporées au sol et ne font pas corps avec lui. Communauté régionale de l'Outaouais c. Groulx, (C.A., 1982-03-08), SOQUIJ AZ-82011081, J.E. 82- 349 59 Imagerie Denis inc. c. Caron, (C.Q., 2003-03-28), SOQUIJ AZ-50171628

D. Maison préfabriquée:

900/35 Une maison préfabriquée, ou une «résidence usinée», n'acquiert le caractère d'immeuble que lorsqu'elle est assemblée ou installée de façon permanente. Ainsi l'article 1785 C.C.Q. peut-il s'appliquer à la vente d'une maison préfabriquée dans la mesure où le contrat prévoit également l'installation de la maison. Il s'agit alors de la vente d'un «immeuble à bâtir». L'article 1785 C.C.Q. ne saurait s'appliquer à la vente d'une maison en pièces détachées. St-Martin c. Résidences Pro-fab inc., (C.Q., 1996-05-17), SOQUIJ AZ-96033043, [1996] R.D.I. 475 (appel accueilli pour d'autres motifs par (C.A., 1999-03-15), SOQUIJ AZ-50060897, J.E. 99-760, [1999] R.D.I. 191, R.E.J.B. 1999-11468)

E. Piscine monocoque:

900/36 Une piscine monocoque enfouie dans le sol constitue un immeuble par nature puisqu'elle adhère au sol de façon à en faire partie intégrante. Lessard (Syndic de), (C.S., 1988-05-05), SOQUIJ AZ-89021026, J.E. 89-151

F. Pont:

900/37 Un pont est un immeuble au sens du texte. Bélair c. Ste-Rose (Ville de), (C.S. Can., 1922-03-29), 63 R.C.S. 526

G. Réseau de diffusion par câble:

900/38 Un réseau de diffusion par câble, attaché à un autre réseau, immeuble par nature vu son rattachement au sol, est immeuble par nature. Cablevision (Montréal) Inc. c. Sous-ministre du Revenu du Québec, (C.S. Can., 1977-09-30), SOQUIJ AZ-78111087, [1978] 2 R.C.S. 64

900/39 Des conduits et câbles souterrains reliés à un système téléphonique sont des constructions et constituent des immeubles par nature. Mergl Excavation Inc. c. Bouchard, (C.S., 1981-07-08), SOQUIJ AZ-81021483, J.E. 81-889, [1981] C.S. 888

H. Réseau électrique:

900/40 Un réseau électrique est immeuble. Montreal Light, Heat and Power Consolidated c. Westmount (City of), (C.S. Can., 1926-06-14), [1926] R.C.S. 515, [1926] 3 D.L.R. (n.s.) 466

I. Système d'ascenseur:

900/41 L'ascenseur qui est incorporé dans la construction d'un édifice est un immeuble au sens du texte puisqu'il est essentiel à tout immeuble d'une certaine envergure. De plus, cet ascenseur est un matériau de construction qui n'a ni identité propre, ni utilité, si ce n'est comme partie intégrante de l'édifice qu'il dessert. 60 Sidgens Ltée c. Bélanger, (C.A., 1989-05-23), SOQUIJ AZ-89011682, J.E. 89-1060, [1989] R.R.A. 495, 25 Q.A.C. 96

J. Système de chauffage ou de réfrigération:

900/42 Une fournaise à air chaud (et ses accessoires) devient immeuble par nature, si elle est attachée à un immeuble de telle sorte qu'elle en fasse véritablement partie intégrante, qu'elle soit indispensable à l'existence même de l'immeuble, et que l'immeuble ne soit pas complet sans elle. Nadeau c. Rousseau, (B.R., 1928-02-14), 44 B.R. 545

K. Thermopompe:

900/43 Une thermopompe qui est incorporée au sol est un immeuble par nature. Laurin c. D'Amato, (C.S., 1993-01-07), SOQUIJ AZ-93023016, [1993] R.D.I. 142 Voir aussi:

Art.901 :

1. Généralités:

901/1 L'article 48 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil (L.Q. 1992, c. 57) ne constitue pas une règle de droit transitoire, mais une règle de droit substantif. Les articles 901, 903 C.C.Q. et 48 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil forment un tout et doivent s'interpréter les uns par rapport aux autres en harmonie avec les autres dispositions du Code civil du Québec. Axor Construction Canada ltée c. 3099-2200 Québec inc., (C.A., 2002-01-21), SOQUIJ AZ-50110995, J.E. 2002-266, [2002] R.D.I. 26, [2002] J.Q. No. 55 (Q.L.), R.E.J.B. 2002-27758

901/2 L'immobilisation par nature d'un bien meuble ne peut dépendre d'une convention particulière. Nadeau c. Rousseau, (B.R., 1928-02-14), 44 B.R. 545

901/3 Dans une vente conditionnelle, le bien meuble incorporé à l'immeuble devient immeuble par nature, et ne peut donc plus être revendiqué à la différence de ceux qui ne sont pas encore installés. Canadian Elevator Co. c. Della Foresta, (C.S., 1975-03-26), SOQUIJ AZ-75021188, [1975] C.S. 574 (appel rejeté par C.A.M. no 500-09-000374-751, le 22 juin 1976)

901/4 Un immeuble par nature vendu sans que l'immeuble auquel il se rattache ne soit vendu lui aussi ne perd pas son caractère immobilier de ce seul fait. Lawrence Caplan Ltd. c. Ministre du Revenu du Québec, (C.P., 1977-01-07), SOQUIJ AZ-77033610, D.F.Q.E. 77F-1, [1977] R.D.F.Q. 141, [1977] C.P. 44 (rés.) (appel rejeté par (C.A., 1979-03-07), SOQUIJ AZ-79011060, J.E. 79-256, D.F.Q.E. 79F-35, [1979] R.D.F.Q. 126)

2. Meuble incorporé à l'immeuble:

A. Généralités:

61 901/5 Une fois incorporés à l'immeuble, les meubles perdent leur caractère mobilier et deviennent immeubles par nature tant que dure l'incorporation. Agnico-Eagle Mines Ltd. c. Sous-Ministre du Revenu, (C.P., 1977-03-11), SOQUIJ AZ-77033715, D.F.Q.E. 77F-12, [1977] R.D.F.Q. 136, [1977] C.P. 291 (rés.)

901/6 Les matériaux qui entrent dans la construction d'une bâtisse sont meubles au moment où ils sont employés. À mesure de leur incorporation au sol, ils perdent leur individualité et deviennent immeubles parce qu'anéantis, confondus avec l'immeuble dont ils deviennent partie intégrante. Ruco Enterprises Inc. c. Shink, (B.R., 1966-11-23), SOQUIJ AZ-67011221, [1967] B.R. 638

901/7 C'est une question de fait que de savoir si le meuble est suffisamment incorporé, attaché ou non. Vermette c. Québec (Sous-ministre du Revenu), (C.P., 1988-02-02), SOQUIJ AZ-88091002, D.F.Q.E. 88F-19, [1988] R.D.F.Q. 263

901/8 Pour qu'un bien meuble devienne immeuble, au sens du texte, il est nécessaire qu'il y ait un lien physique intime entre le bâtiment et son complément, le bien meuble. Société Clé de la région de Mont-Laurier Inc. c. Alain, (C.S., 1988-05-19), SOQUIJ AZ-88023030, [1988] R.D.I. 392

901/9 Il faut que le meuble ne puisse être séparé de l'immeuble sans briser l'un et l'autre; le meuble doit compléter l'immeuble de façon indispensable. Construtek G.B. inc. c. Laforge, (C.Q., 1997-10-21), SOQUIJ AZ-98031007, J.E. 98-1, [1998] R.D.I. 137

901/10 Des installations qui ont été conçues et fixées pour s'adapter à un immeuble et qui ne peuvent être déplacées à quelque lieu que ce soit à l'intérieur de l'immeuble sont immeubles. Aliments Monte-Carlo Inc. (Syndic de), (C.S., 1989-08-01), SOQUIJ AZ-89021424, J.E. 89-1500, [1989] R.D.I. 836

901/11 L'incorporation est une opération matérielle. Pomerleau c. East Broughton Station (Mun. du village d'), (C.S., 1965-05-08), SOQUIJ AZ-65021048, [1965] C.S. 337

901/12 L'incorporation suppose la permanence. Sherbrooke (Cité de) c. Bureau des commissaires d'écoles catholiques romains de la cité de Sherbrooke, (C.S. Can., 1957-05-13), [1957] R.C.S. 476

901/13 Il serait erroné de ne considérer immeuble par nature que les seuls biens meubles incorporés à la structure, aux fondations, à la toiture ou encore au système de chauffage et de ventilation. Québec inc. c. Société de développement communautaire Milton Parc inc., (C.S., 1998-01-30), SOQUIJ AZ-98021241, J.E. 98-574, R.E.J.B. 1998-04601

3. Perte de l'individualité du meuble:

A. Généralités:

901/14 Un objet mobilier doit faire partie intégrante d'un bâtiment au point d'en perdre sa propre individualité pour être qualifié d'immeuble par nature. Valco Métal (1979) ltée c. Poissant, Richard et Associés, (C.S., 1990-10-11), SOQUIJ AZ-90021473, J.E. 62 90-1655, [1990] R.J.Q. 2881, [1991] R.D.I. 1

4. Utilité de l'immeuble assurée par le meuble:

A. Généralités:

901/15 Un bien meuble ne devient pas immeuble par nature du seul fait qu'il soit indispensable à la destination du bâtiment où il est installé. St-Laurent (Cité de) c. Commission hydroélectrique de Québec, (C.S. Can., 1978-02-07), SOQUIJ AZ- 78111114, [1978] 2 R.C.S. 529

901/16 Un bâtiment comprend aussi les accessoires qui sont tellement de son essence qu'en leur absence, le bâtiment resterait incomplet et si inachevé qu'il serait difficile d'en discerner l'utilité pour laquelle il a été construit. Express Plumbing & Heating Contractors Ltd. c. K.M. Restaurant Ltd., (C.S., 1977-01-17), SOQUIJ AZ- 77022000, [1977] C.S. 11

901/17 Il y a immobilisation par nature d'un bien meuble si ce bien est indispensable à l'existence même d'un immeuble et que celui-ci n'est pas complet sans lui. Nadeau c. Rousseau, (B.R., 1928-02-14), 44 B.R. 545

901/18 Seuls les biens qui complètent le bâtiment en lui-même peuvent se voir attribuer la qualification d'immeubles. Dionne c. Financière Coopérants prêts-épargne inc., (C.Q., 1992-09-11), SOQUIJ AZ-92033062, [1992] R.D.I. 599

901/19 Les biens meubles unis à la bâtisse pour les fins de son utilisation doivent se confondre avec la bâtisse pour être immeubles par nature. Aliments Monte-Carlo Inc. (Syndic de), (C.S., 1989-08-01), SOQUIJ AZ-89021424, J.E. 89-1500, [1989] R.D.I. 836

901/20 Seul un immeuble peut servir à compléter le bâtiment même. Dionne c. Financière Coopérants prêts-épargne inc., (C.Q., 1992-09-11), SOQUIJ AZ-92033062, [1992] R.D.I. 599

5. Illustrations:

901/21 Le courant électrique constitue un bien meuble assurant l'utilité d'un immeuble. 3296008 Canada inc. c. Groupe Commerce (Le), compagnie d'assurances, (C.S., 2002-05-30), SOQUIJ AZ-50130186, J.E. 2002-1373, [2002] R.R.A. 894 Bouffard c. Compagnie d'assurances Missisquoi inc., (C.Q., 1999-02-02), SOQUIJ AZ-99031096, J.E. 99-522, [1999] R.J.Q. 621, [1999] R.R.A. 233 (rés.), R.E.J.B. 1999-11147

901/22 Un immeuble d'habitation non muni de systèmes d'électricité et d'eau courante ne saurait être complet. Ces systèmes sont donc immeubles. Terreau et Racine Ltée c. Hôtel Loretteville Inc., (C.S., 1965-03-16), SOQUIJ AZ-65021043, [1965] C.S. 313

901/23 L'ascenseur qui est incorporé dans la construction d'un édifice est un immeuble par nature, 63 puisqu'il est essentiel à tout immeuble d'une certaine envergure. Sidgens Ltée c. Bélanger, (C.A., 1989-05-23), SOQUIJ AZ-89011682, J.E. 89-1060, [1989] R.R.A. 495, 25 Q.A.C. 96

901/24 Au Québec, un immeuble ne saurait être qualifié de complet s'il n'est pas pourvu de portes tant intérieures qu'extérieures. Les portes, ainsi que leurs accessoires, sont des immeubles par nature. Valco Métal (1979) ltée c. Poissant, Richard et Associés, (C.S., 1990-10-11), SOQUIJ AZ-90021473, J.E. 90-1655, [1990] R.J.Q. 2881, [1991] R.D.I. 1

901/25 Une thermopompe qui n'est pas indispensable à l'existence même d'un immeuble, et sans laquelle l'immeuble n'est pas incomplet, n'est pas un immeuble. Systèmes techno-pompes inc. c. La Manna, (C.Q., 1991-03-06), J.E. 94-155, [1994] R.J.Q. 47, 60 Q.A.C. 42)

901/26 Lorsque le système de thermopompe, et ses composantes, ne fait pas corps avec l'immeuble et peut facilement être enlevé sans nuire au bâtiment et que celui-ci ne devient pas incomplet sans le système, il n'y a pas d'immobilisation par nature d'un bien meuble incorporé à un bâtiment. Systèmes techno-pompes inc. c. La Manna, (C.Q., 1991-03-06), SOQUIJ AZ-91031127, J.E. 91-743, [1991] R.J.Q. 1175 (appel rejeté par (C.A., 1993-12-21), SOQUIJ AZ-94011110, J.E. 94-155, [1994] R.J.Q. 47, 60 Q.A.C. 42)

901/27 Une thermopompe reliée à un système de conduits et constituant l'unique système de chauffage des locaux est un immeuble par nature. Québec inc. c. Société de développement communautaire Milton Parc inc., (C.S., 1998-01-30), SOQUIJ AZ-98021241, J.E. 98-574, R.E.J.B. 1998-04601

901/28 Le critère fondamental pour déterminer la nature mobilière ou immobilière d'un objet dans un logement privé est le caractère essentiel de l'objet au maintien en bon état de l'immeuble, telle une fournaise, et non seulement le service des occupants. Galipeau c. Labelle, (C.S., 1983-06-14), SOQUIJ AZ-83021393, J.E. 83-710, [1983] C.S. 350

901/29 Des accessoires de salle de bain, installés aux murs et aux planchers d'un immeuble commercial, perdent leur identité propre et deviennent partie intégrante de celui-ci. Il en est ainsi des compartiments de toilette et de leurs ancrages, des barres d'appui, des distributeurs de papiers hygiéniques, mais non des séchoirs à mains. Entreprises Pétro-Gat inc. c. Brennan, (C.S., 2000-12-05), B.E. 2001BE-131

901/30 Le plancher de marqueterie est devenu immeuble par nature dès son intégration physique à l'immeuble. Boudreau c. Immeubles Jos Pelletier inc., (C.Q., 1995-01-30), SOQUIJ AZ-95031102, J.E. 95-541

901/31 Doivent être considérés comme devenus immeubles par nature et comme faisant partie intégrante de la construction, les tuiles, la tapisserie, les lavabos et le système électrique. Terreau et Racine Ltée c. Hôtel Loretteville Inc., (C.S., 1965-03-16), SOQUIJ AZ-65021043, [1965] C.S. 313

901/32 La moquette collée directement sur le ciment devient partie intégrante des planchers, perd son individualité et assure strictement l'utilité de l'immeuble. Toutefois, même s'il fallait la considérer comme 64 étant matériellement attachée ou réunie à l'immeuble à demeure, sans perdre son individualité et sans y être incorporée, elle serait immeuble jusqu'à son détachement, puisqu'elle vise strictement à l'utilité de l'immeuble. Entreprises I. Lipman ltée c. 3090-8784 Québec inc., (C.S., 1996-03-14), J.E. 96-1073, [1996] R.J.Q. 1301, [1996] R.D.I. 265 (rés.)

901/33 Un exemple d'intégration d'un bien meuble à une construction: un paratonnerre. Bell, Rinfret & Cie c. Brasserie La Jonction Inc., (C.S., 1983-05-04), SOQUIJ AZ-83021360, J.E. 83- 645, [1983] C.S. 347

901/34 Des pompes, réservoirs et petits accessoires ne sont pas des biens meubles une fois qu'ils sont incorporés. En effet, ils n'ont pas d'existence propre en dehors de leur intégration à un système d'eau. Ils sont rattachés au sol, ils sont intégrés à un immeuble et ils sont un complément nécessaire à l'utilisation de l'immeuble. Ce sont donc des immeubles. Henri Cousineau & Fils Inc. c. Québec (Sous-ministre du Revenu), (C.P., 1988-03-31), SOQUIJ AZ- 88091025, D.F.Q.E. 88F-40, [1988] R.D.F.Q. 269

901/35 Dans un système d'aspiration central, le groupe moteur, le balai électrique, le boyau et ses accessoires, qui peuvent être déplacés facilement, sont des meubles, alors que les prises murales et les tuyaux, qui ne peuvent être enlevés sans les briser ou briser le bâtiment, sont des immeubles. Gagné c. Dorval, (C.P., 1982-04-13), SOQUIJ AZ-82031152, J.E. 82-553, [1982] C.P. 29 Contra: Brassard c. Roy, (C.Q., 1993-12-06), SOQUIJ AZ-94033011, [1994] R.D.I. 147

901/36 Un système d'aspiration central fait intrinsèquement partie de l'immeuble. Laurin c. Allaire, (C.Q., 1996-02-27), [1996] R.L. 651

901/37 Une ligne de transmission reliée à une centrale électrique est immeuble par nature. Hydro-Québec c. Quintin, (C.S., 1984-03-29), J.E. 84-501, [1984] C.S. 550

901/38 Ne sont pas des immeubles par nature des allées de quilles et leurs accessoires. Corp. d'assurances de personne La Laurentienne c. Québec (Ville de), (C.Q., 1994-05-05), SOQUIJ AZ- 94031204, J.E. 94-893, [1994] R.J.Q. 1432

901/39 Un appareil pour lever les véhicules automobiles n'est pas un immeuble par nature. Supportent cette opinion la composition du bien, son identité propre, la conservation de cette identité (qu'il soit vissé au plancher ou transporté d'un garage à un autre bâtiment), le fait que l'immeuble demeure complet sans cet équipement et la distinction entre l'entreprise et le bâtiment. Caisse populaire de St-Hubert c. Service Diron inc., (C.Q., 1995-07-06), SOQUIJ AZ-96033023, [1996] R.D.I. 283

Art.903

1. Généralités:

903/1 Pour convertir un bien meuble en bien immeuble, deux éléments doivent coexister: soit la volonté, l'intention du propriétaire, et le rattachement du bien meuble à l'immeuble. J. Armand Blais inc. c. Victoriaville (Ville de), (C.Q., 1992-01-29), SOQUIJ AZ-92031089, J.E. 92-480,

65 [1992] R.D.I. 200

903/2 Les immeubles par destination (par attache ou réunion) sont des meubles attachés à un immeuble de façon permanente, mais qui ne perdent pas leur individualité propre. Valco Métal (1979) ltée c. Poissant, Richard et Associés, (C.S., 1990-10-11), J.E. 90-1655, [1990] R.J.Q. 2881, [1991] R.D.I. 1

903/3 Ce qui convient parfaitement à l'image de l'immeuble par destination (par attache ou réunion) c'est l'idée d'un bien qui sert à l'exploitation de l'immeuble ou qui y est affecté d'une quelconque manière pour son service. Dionne c. Financière Coopérants prêts-épargne inc., (C.Q., 1992-09-11), SOQUIJ AZ-92033062, [1992] R.D.I. 599

903/4 L'article 48 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil (L.Q. 1992, c. 57) ne constitue pas une règle de droit transitoire, mais une règle de droit substantif. Les articles 901, 903 C.C.Q. et 48 de la Loi sur l'application de la réforme du Code civil forment un tout et doivent s'interpréter les uns par rapport aux autres en harmonie avec les autres dispositions du Code civil du Québec. Axor Construction Canada ltée c. 3099-2200 Québec inc., (C.A., 2002-01-21), J.E. 2002-266, [2002] R.D.I. 26, [2002] J.Q. No. 55 (Q.L.), R.E.J.B. 2002-27758

903/5 La destination ou la vocation particulière d'un immeuble peut être prise en considération dans le cadre de la détermination du caractère immobilier d'un objet. Laval (Ville de) c. Coimac inc., (C.A., 2001-01-17), J.E. 2001-343, [2001] R.J.Q. 342, [2001] R.D.I. 25 (rés.),, R.E.J.B. 2001-22147, R.E.J.B. 2001-22152, A.E./P.C. 2001-725

903/6 Le législateur a apporté aux critères d'immobilisation du bien meuble les changements suivants: l'élimination du lien intellectuel au profit du seul lien matériel et la suppression de l'unicité des droits de propriété du bien meuble et de l'immeuble sur lequel il est attaché. Corp. d'assurances de personne La Laurentienne c. Québec (Ville de), (C.Q., 1994-05-05), J.E. 94-893, [1994] R.J.Q. 1432

2. Notion de «à demeure»:

A. Généralités:

903/7 L'intention de placer à demeure est primordiale. Sans elle, l'immobilisation ne peut avoir lieu. Pomerleau c. East Broughton Station (Mun. du village d'), (C.S., 1965-05-08), [1965] C.S. 337

903/8 L'expression «à (perpétuelle) demeure» ne signifie pas que l'immobilisation par nature d'un bien meuble n'aura pas lieu s'il s'avère possible de prévoir une période de temps durant laquelle le bien sera placé sur l'immeuble. Le critère déterminant est l'intention de laisser le bien là tant qu'il sera en état de fonctionner, qu'il aura son utilité ou qu'il ne sera pas remplacé. Bureau des commissaires d'écoles catholiques de la cité de Sherbrooke c. Sherbrooke (Cité de), (B.R., 1956-03-28), [1956] B.R. 639 (appel rejeté par [1957] R.C.S. 476)

903/9 La notion de «(perpétuelle) demeure» ne signifie pas «pour toujours». Elle renferme davantage l'idée d'une période de temps indéfinie, par opposition à un placement temporaire ou passager. Société d'aide au développement de la collectivité de Témiscouata c. 9099-3601 Québec inc., (C.S., 2003- 11-03), SOQUIJ AZ-50206692, J.E. 2003-2173, [2003] R.D.I. 842 66

903/10 Le concept «d'attache» contient implicitement cette intention du propriétaire de laisser le bien attaché à l'immeuble pour une période indéterminée. Axor Construction Canada ltée c. 3099-2200 Québec inc., (C.A., 2002-01-21), [2002] R.D.I. 26, [2002] J.Q. No. 55 (Q.L.), R.E.J.B. 2002-27758

903/11 Pour qu'il y ait immobilisation par destination (par attache ou réunion), il ne suffit pas d'établir que les objets mobiliers sont affectés au service de l'immeuble; il faut absolument ajouter la notion de (perpétuelle) demeure, sans quoi l'objet mobilier demeure meuble. Kraft General Foods Canada Inc. c. R. Leclerc distribution ltée, (C.Q., 1992-10-29), [1992] R.D.I. 597

3. Meuble matériellement attaché ou réuni à l'immeuble:

A. Généralités:

903/12 Le législateur semble avoir opté pour l'exigence d'un lien physique du meuble par nature pour écarter le lien intellectuel. Construtek G.B. inc. c. Laforge, (C.Q., 1997-10-21), J.E. 98-1, [1998] R.D.I. 137

903/13 L'immobilisation se fait au moyen de liens matériels qui «attachent» à perpétuelle demeure l'objet mobilier à l'immeuble, sans qu'il fasse partie intégrante de cet immeuble. Pomerleau c. East Broughton Station (Mun. du village d'), (C.S., 1965-05-08), SOQUIJ AZ-65021048, [1965] C.S. 337

903/14 On doit considérer le bien meuble comme étant «joint», «uni», «annexé», «affecté» au fonds lorsqu'il est relié à celui-ci par un lien matériel. Bureau des commissaires d'écoles catholiques de la cité de Sherbrooke c. Sherbrooke (Cité de), (B.R., 1956-03-28), [1956] B.R. 639 (appel rejeté par [1957] R.C.S. 476)

903/15 Ce lien matériel est moins fort qu'en matière d'immobilisation (par nature) (art. 900 et 901 C.C.Q.). Le bien meuble n'a pas à faire partie intégrante de l'immeuble, ni à perdre son individualité, car il deviendrait alors immeuble (par nature) (c'est-à-dire au sens des articles 900 et 901 C.C.Q.). Dionne c. Financière Coopérants prêts-épargne inc., (C.Q., 1992-09-11), SOQUIJ AZ-92033062, [1992] R.D.I. 599

903/16 Le volume et le poids d'un objet mobilier ne peuvent constituer à eux seuls une attache. Corp. d'assurances de personne La Laurentienne c. Québec (Ville de), (C.Q., 1994-05-05), SOQUIJ AZ- 94031204, J.E. 94-893, [1994] R.J.Q. 1432

903/17 Un objet mobilier immobilisé sur ou dans un immeuble ou une partie d'immeuble devient un objet mobilier «attaché» à cet immeuble. C'est très simplement son immobilisation qui établit le fait qu'il est «attaché». Québec (Ville de) c. Corp. d'assurances de personne La Laurentienne, (C.A., 1995-03-06), J.E. 95-589, [1995] R.J.Q. 731

4. Absence d'incorporation et de perte d'individualité du meuble:

A. Généralités:

67 903/18 Un bien est immeuble par destination (par attache ou réunion) s'il peut avoir une existence indépendante comme meuble, une fois détaché de l'immeuble. Banque d'Hochelaga c. Waterous Engine Works Co., (C.S. Can., 1897-05-01), 27 R.C.S. 406

903/19 Les effets mobiliers devenus immeubles par destination (par attache ou réunion) doivent pouvoir s'enlever facilement sans détériorer l'immeuble auquel ils se rattachent et sans dommages autres que mineurs. Frigidaire Corp. c. Duclos, (B.R., 1931-11-26), 52 B.R. 91

903/20 Les biens immobilisés par destination (par attache ou réunion) ne perdent pas leur individualité propre au point d'être absorbés par l'immeuble auquel ils se rattachent. Frigidaire Corp. c. Duclos, (B.R., 1931-11-26), 52 B.R. 91

5. Illustrations:

A. Immeubles par attache ou réunion:

903/21 Lustres et plafonniers, dès le moment de leur installation, doivent être considérés comme faisant partie de l'immeuble puisqu'ils servent plus à son utilité qu'à la commodité des occupants. Construtek G.B. inc. c. Laforge, (C.Q., 1997-10-21), J.E. 98-1, [1998] R.D.I. 137

903/22 Les silos à lait font partie intégrante d'une fromagerie puisqu'ils ne peuvent être enlevés sans démolir cet immeuble spécialisé. Cegerco Constructeur inc. c. Agropur Coopérative, (C.S., 2003-02-17), SOQUIJ AZ-50162718, J.E. 2003-633, [2003] R.D.I. 267

903/23 Le porte-miroir ou le manteau de la cheminée d'une maison. Bell, Rinfret & Cie c. Brasserie La Jonction Inc., (C.S., 1983-05-04), J.E. 83-645, [1983] C.S. 347

903/24 Un ensemble de balayeuse centrale, comprenant moteur et accessoires, est un immeuble par destination (par attache ou réunion) puisque les conduits qui servent au fonctionnement de l'appareil sont placés dans les murs et qu'ils ne peuvent être enlevés sans briser ou détériorer la partie de l'immeuble auquel ils sont attachés. Brassard c. Roy, (C.Q., 1993-12-06), SOQUIJ AZ-94033011, [1994] R.D.I. 147 Contra: Gagné c. Dorval, (C.P., 1982-04-13), J.E. 82-553, [1982] C.P. 29

903/25 Le tapis et le couvre-plancher de linoléum sont devenus immeubles par attache ou réunion dès leur pose. Boudreau c. Immeubles Jos Pelletier inc., (C.Q., 1995-01-30), J.E. 95-541

903/26 La moquette collée directement sur le ciment devient partie intégrante des planchers, perd son individualité et assure strictement l'utilité de l'immeuble. Toutefois, même s'il fallait la considérer comme étant matériellement attachée ou réunie à l'immeuble à demeure, sans perdre son individualité et sans y être incorporée, elle serait immeuble jusqu'à son détachement, puisqu'elle vise strictement à l'utilité de l'immeuble. Entreprises I. Lipman ltée c. 3090-8784 Québec inc., (C.S., 1996-03-14), J.E. 96-1073, [1996] R.J.Q. 1301, [1996] R.D.I. 265 (rés.)

68 903/27 Un lave-vaisselle encastré fait partie intégrante de la cuisine. Fuhrmann c. Desjardins, (C.Q., 1995-05-04), SOQUIJ AZ-50187984

903/28 À moins d'une stipulation ou d'une entente à l'effet contraire, le système d'irrigation doit être inclus dans la vente d'un immeuble. En effet, il s'agit d'un immeuble par attache ou réunion puisque sa tuyauterie souterraine ne peut être enlevée sans endommager le fonds. Lafrance c. Lanouette, (C.Q., 1997-12-18), J.E. 98-430, [1998] R.D.I. 163, R.E.J.B. 1997-05521

903/29 Sont immeubles, les bandes d'une patinoire d'un aréna. Axor Construction Canada ltée c. 3099-2200 Québec inc., (C.A., 2002-01-21), [2002] R.D.I. 26, [2002] J.Q. No. 55 (Q.L.), R.E.J.B. 2002-27758

903/30 Une maison préfabriquée n'a pas de roues et n'est pas conçue pour en avoir; par contre, elle est de largeur légale et peut être installée en moins de une heure sur un fardier. Montée sur blocs, cette construction est branchée sur l'aqueduc municipal, munie d'une fosse septique et d'un champ d'épuration, desservie par une entrée d'électricité de 100 ampères, isolée et recouverte de placoplâtre à l'intérieur. Construite sur place, elle ne fut pas déplacée depuis plus de quatre ans et rien n'indique qu'elle le sera. Le tribunal considère qu'il s'agit d'un immeuble. Commission de la construction du Québec c. Coffrages St-Hubert inc., (C.Q., 1996-04-22), J.E. 96-1222

903/30.1 Sont immeubles, des unités de motels mobiles rassemblées en modules matériellement réunis au fonds de terre. Société d'aide au développement de la collectivité de Témiscouata c. 9099-3601 Québec inc., (C.S., 2003- 11-03), SJ.E. 2003-2173, [2003] R.D.I. 842

903/31 Sont immeubles par attache ou réunion une piscine hors terre et sa rampe d'accès, mais non la toile solaire et le rouleau. Roy c. Caisse populaire Desjardins de Charlemagne, (C.Q., 2001-10-02), SOQUIJ AZ-50103238, B.E. 2001BE-942, [2001] R.L. 629

B. Meubles:

903/32 Une plaque de cuisson et un four encastré sont des meubles meublants destinés seulement au service des occupants. Brassard c. Roy, (C.Q., 1993-12-06), SOQUIJ AZ-94033011, [1994] R.D.I. 147

903/33 Un foyer B.B.Q. composé de briques et dont la totalité pèse 3 500 livres n'est pas attaché à demeure puisqu'il est démontable et transportable. Fuhrmann c. Desjardins, (C.Q., 1995-05-04), SOQUIJ AZ-50187984

903/34 Ne peut être qualifiée d'immeuble, la maison mobile située sur un même emplacement depuis quelques années, mais qui peut être facilement déplacée, qui n'assure pas l'utilité du terrain sur lequel elle est installée et dont le nouveau propriétaire n'a pas manifesté l'intention de la garder au même endroit en permanence. Milette c. Trois-Rivière (Ville de), (C.Q., 2001-01-29), B.E. 2001BE-610

C. Meubles servant à l'exploitation d'une entreprise:

903/35 Une caisse populaire occupant un immeuble, l'ameublement fabriqué et livré pour son 69 fonctionnement sert à la poursuite d'activités dans l'immeuble plutôt qu'à l'utilité de l'immeuble même. De plus, la plupart de ces meubles sont simplement posés sur le sol, exception faite de l'écritoire qui est fixée par des vis, vraisemblablement pour en assurer la stabilité. Il ne s'agit donc pas de meubles qui sont à demeure, matériellement attachés à l'immeuble et qui, de ce fait, deviennent immeubles tant qu'ils y restent. Québec inc. c. Vitrerie universelle & Boissonneault inc., (C.S., 1995-03-04), J.E. 95-727

903/36 Les objets destinés à l'exploitation d'un bar géré par un locataire dans un hôtel, ne peuvent être considérés comme immeubles, puisqu'ils n'assurent pas l'utilité de l'édifice, mais servent simplement à l'exploitation d'un commerce situé à l'intérieur de celui-ci. Harel c. Bertlan inc., (C.S., 2000-05-05), SOQUIJ AZ-00021628, J.E. 2000-1280

6. Cessation de l'immobilisation par attache ou réunion:

A. Généralités:

903/37 Les biens immobilisés deviennent meubles lorsqu'ils sont vendus séparément de l'immeuble. Québec (Sous-ministre du Revenu) c. Robin Le Pain Moderne Inc., (C.A., 1989-09-22), J.E. 89-1339, D.F.Q.E. 89F-120, [1989] R.D.F.Q. 246, [1989] R.D.I. 760, 25 Q.A.C. 226

903/38 La volonté du propriétaire de mettre fin à la destination des biens suffit pour faire cesser l'immobilisation par destination (par attache ou réunion) dans la mesure toutefois où cette volonté se traduit par des gestes ou faits matériels concrets. Canada (Procureur général) c. Banque Royale du Canada, (C.A., 1997-04-18), SOQUIJ AZ-97011450, J.E. 97-944, L.P.J. 97-0319

903/39 Pour qu'il y ait cessation de l'immobilisation par destination (par attache ou réunion), il doit y avoir séparation physique entre le bien meuble et l'immeuble. Dionne c. Financière Coopérants prêts-épargne inc., (C.Q., 1992-09-11), [1992] R.D.I. 599

70 Art. 913 :

1. Généralités:

913/1 Tout le monde peut jouir des choses communes comme l'air, la lumière, l'eau, à condition de respecter le fait que ce droit est commun à tous. Laforest c. Ciments du St-Laurent, (C.S., 1974-04-17), SOQUIJ AZ-74021085, [1974] C.S. 289 (rés.)

913/2 L'électricité ne peut faire l'objet d'une vente entre deux individus. L'article 77 du Règlement numéro 634 sur les conditions de fourniture de l'électricité (R.R.Q., 1981, c. H-5, r. 0.2) interdit de revendre l'électricité fournie ou livrée par Hydro-Québec à moins d'être une entreprise de distribution d'énergie électrique autorisée. Ouellette c. Croteau, (C.S., 2002-02-25), SOQUIJ AZ-50114422, J.E. 2002-947

2. Air:

A. Généralités:

913/3 «Celui qui, par ses activités, laisse échapper des poussières dans l'atmosphère enfreint, entre autres, l'article 585 C.C.B.C., et la victime d'un pollueur peut réclamer des dommages-intérêts [...]». Lachance c. Carey Canadian Mines Ltd., (C.S., 1982-01-11), [1982] R.L. 362

913/4 Le voisin qui pollue, soit par le bruit de ses activités, par la poussière ou par la dégradation de l'environnement de quelque manière que ce soit, s'expose au risque que les personnes affectées le tiendront responsable pour les dommages qui en résultent. Gauthier c. Soudure Dubé & Frères Inc., (C.S., 1988-04-27), [1988] R.D.I. 263 (appel rejeté par C.A.M. no 500-09-000658-880, le 30 novembre 1993)

B. Illustrations:

913/5 Un propriétaire outrepasse ses droits en construisant avec malice et mauvaise foi, sans bénéfice pour lui-même et dans le but de se venger, sur son terrain près de la ligne séparative, une clôture d'une hauteur démesurée, de façon à empêcher la lumière de pénétrer et l'air de circuler. Blais c. Giroux, (C.S., 1958-09-25), [1958] C.S. 569

3. Eau:

A. Généralités:

913/6 L'article 913 C.C.Q. ne distingue pas suivant le caractère de navigabilité de l'eau. Morin c. Morin, (C.A., 1997-12-03), J.E. 98-37, [1998] R.J.Q. 23, [1998] R.D.I. 37 (rés.), L.P.J. 98-0014

913/7 Quelles sont l'existence et l'étendue des droits d'accès des riverains à des eaux courantes, lacs ou rivières, non navigables ni flottables? Ils possèdent un droit d'accès et d'usage du plan d'eau incluant

71 l'utilisation récréative normale comme la natation, le canotage et l'installation d'un quai flottant. Morin c. Morin, (C.A., 1997-12-03), SOQUIJ AZ-98011038, J.E. 98-37, [1998] R.J.Q. 23, [1998] R.D.I. 37 (rés.), L.P.J. 98-0014

913/8 Le propriétaire du lit d'un lac non navigable, ni flottable, se trouve en principe dans la même position que les riverains quant à l'usage des eaux qui s'y trouvent, réserve étant faite de l'exclusivité de son droit de pêche considéré comme un droit réel appartenant au propriétaire du lit quoique dissociable de ce droit de propriété. Morin c. Morin, (C.A., 1997-12-03), J.E. 98-37, [1998] R.J.Q. 23, [1998] R.D.I. 37 (rés.), L.P.J. 98-0014

B. Illustrations:

913/9 Le propriétaire d'un fonds inférieur a le droit de recevoir de l'eau non polluée, non seulement sous son aspect biologique, mais aussi dans ses caractéristiques physiques comme la couleur, l'odeur, le goût, la température et la turbidité. Carey Canadian Mines Ltd. c. Plante, (C.A., 1975-08-18), [1975] C.A. 893

913/10 La pollution des eaux d'un fonds inférieur, résultant d'un dépôt d'amiante par le propriétaire d'un fonds supérieur, donne droit à compensation à la victime de ce pollueur. Carey Canadian Mines Ltd. c. Plante, (C.A., 1975-08-18), [1975] C.A. 893

4. Moyens de défense:

913/11 Sont acceptés comme moyens de défense: l'état du voisinage et l'exonération de responsabilité résultant d'une autorisation législative. Laforest c. Ciments du St-Laurent, (C.S., 1974-04-17), [1974] C.S. 289 (rés.)

913/12 La défense de l'état du voisinage ne peut valoir que dans les cas où l'usage que l'on fait d'une propriété dans un quartier quelconque ne va pas au-delà de l'homogénéité de ce quartier. Laforest c. Ciments du St-Laurent, (C.S., 1974-04-17), [1974] C.S. 289 (rés.)

Art. 980

1. Droit du propriétaire d'un fonds contenant une source:

A. Généralités:

980/1 Le propriétaire d'une source a sur ses eaux un droit absolu qui ne peut être modifié au profit des fonds inférieurs que par l'effet d'une convention ou d'une prescription acquise. Il peut faire de ses eaux et sur son fonds tel emploi qui lui plaît et leur donner la destination qu'exigent la nature et l'étendue de ses besoins, droit que ne sauraient entraver et limiter l'intérêt général et l'intérêt privé des propriétaires inférieurs. Huot c. Gariépy, (C.S., 1948-11-04), [1949] C.S. 143

980/2 En l'absence d'une servitude de puisage, le propriétaire d'une source peut en user et en disposer pour ses propres fins même si le propriétaire d'un fonds inférieur s'approvisionne en eau à même le ruisseau provenant de celle-ci.

72 Jean c. Ferland, (C.S., 2000-08-31), J.E. 2000-1827, [2000] R.D.I. 605

980/3 Une source peut être vendue. La vente touche alors un droit réel portant sur une partie d'immeuble. Le fait, pour le propriétaire d'un fonds, de se réserver l'usage de cette source lors de la cession du terrain, implique qu'il en conserve la propriété et qu'il peut donc en disposer librement. Simoneau c. Berthiaume, (C.A., 1998-07-13), J.E. 98-1583, [1998] R.D.I. 373, R.E.J.B. 1998-07248

2. Droit du propriétaire d'un fonds sur lequel un lac est situé entièrement:

A. Généralités: 980/4 Le propriétaire du lit d'un lac non navigable, ni flottable, se trouve en principe dans la même position que les riverains quant à l'usage des eaux qui s'y trouvent, réserve étant faite de l'exclusivité de son droit de pêche considéré comme un droit réel appartenant au propriétaire du lit quoique dissociable de ce droit de propriété. Morin c. Morin, (C.A., 1997-12-03), J.E. 98-37, [1998] R.J.Q. 23, [1998] R.D.I. 37 (rés.), L.P.J. 98-0014

Art. 981 1. Généralités:

981/1 L'article 981 C.C.Q. ne distingue pas suivant le caractère de navigabilité de l'eau. Morin c. Morin, (C.A., 1997-12-03), J.E. 98-37, [1998] R.J.Q. 23, [1998] R.D.I. 37 (rés.), L.P.J. 98-0014

981/2 Tout propriétaire du lit et des rives d'un cours d'eau peut, en principe, faire dans le cours d'eau, tous les travaux qu'il lui plaît de faire, à condition de ne pas empêcher les riverains inférieurs de se servir comme lui de l'eau qui passe et de rendre l'eau à son cours ordinaire, à la sortie de son fonds. Atkinson Ltd. c. Beaudoin, (B.R., 1927-12-23), 44 B.R. 424

981/3 Le propriétaire d'une partie du lit d'un cours d'eau possède un droit réel de jouir du cours d'eau et des eaux qui y coulent, et il doit s'assurer que l'utilisation qu'il en fait ne nuira pas aux autres propriétaires riverains situés en aval. Champs c. Labelle (Corp. municipale de), (C.S., 1991-08-01), J.E. 91-1328, [1991] R.J.Q. 2313, [1991] R.R.A. 843 (rés.)

981/4 En l'absence d'une servitude de puisage, le propriétaire d'une source peut en user et en disposer pour ses propres fins même si le propriétaire d'un fonds inférieur s'approvisionne en eau à même le ruisseau provenant de celle-ci. Jean c. Ferland, (C.S., 2000-08-31), J.E. 2000-1827, [2000] R.D.I. 605

981/4.1 Les droits des propriétaires riverains sont, de façon non limitative, les suivants : l'accès à l'eau, qui a pour corollaire le droit à la baignade, la pêche et le droit de puiser de l'eau; les droits d'usage domestique; les droits de navigation; les droits d'ancrage et d'amarrage. Owens c. Côté, (C.Q., 2003-07-11), J.E. 2003-1556, [2003] R.D.I. 693

981/5 Le propriétaire riverain d'un lac du domaine public a le droit d'en jouir, d'y naviguer et de s'y baigner, tout comme les autres riverains du même lac. Il n'a pas un droit de plage particulier, distinct de celui de tous les autres citoyens ayant accès au lac, et son droit de baignade n'équivaut pas à une servitude sur le domaine public, car nulle servitude ne s'établit sans titre.

73 P.G. du Québec c. Bélanger, (C.A., 1975-07-17), [1975] C.A. 887

981/6 Le riverain d'un cours d'eau faisant partie du domaine public ne peut exercer de recours quant à l'usage de ce cours d'eau, à moins qu'il ne s'agisse d'une activité qui constitue une nuisance l'affectant d'une manière particulière. Champs c. Labelle (Corp. municipale de), (C.S., 1991-08-01), J.E. 91-1328, [1991] R.J.Q. 2313, [1991] R.R.A. 843 (rés.)

981/7 Le propriétaire d'un emplacement situé sur le bord d'une rivière non navigable possède des droits riverains s'étendant jusqu'au milieu de la rivière, s'il n'est propriétaire que d'un côté, et à toute la rivière, s'il est propriétaire des deux côtés. Turgeon c. Dominion Tar & Chemical Co., (C.S., 1971-11-04), [1972] C.S. 647

981/8 Quelles sont l'existence et l'étendue des droits d'accès des riverains à des eaux courantes, lacs ou rivières, non navigables ni flottables? Ils possèdent un droit d'accès et d'usage du plan d'eau incluant l'utilisation récréative normale comme la natation, le canotage et l'installation d'un quai flottant. Morin c. Morin, (C.A., 1997-12-03), J.E. 98-37, [1998] R.J.Q. 23, [1998] R.D.I. 37 (rés.), L.P.J. 98-0014

981/9 Celui qui a un droit d'accès à un lac, a le droit d'exiger l'enlèvement de ce qui fait obstacle à l'exercice de son droit. Boudreault c. Boily, (C.S., 1994-02-18), J.E. 94-542, [1994] R.D.I. 218

981/10 Les propriétaires riverains sont responsables envers leurs voisins des dommages causés par un usage exceptionnel et anormal de leurs droits. Turgeon c. Dominion Tar & Chemical Co., (C.S., 1971-11-04), SOQUIJ AZ-72021107, [1972] C.S. 647

2. Pollution de l'eau à la sortie du fonds:

981/11 Le propriétaire du fonds inférieur a le droit de recevoir de l'eau non polluée, non seulement sous son aspect biologique, mais aussi dans ses caractéristiques physiques (couleur, odeur, goût, température et turbidité). Carey Canadian Mines Ltd. c. Plante, (C.A., 1975-08-18), [1975] C.A. 893

981/12 Un propriétaire riverain ne peut être privé de son droit de recevoir de l'eau non polluée par les propriétaires situés en amont de sa propriété que par expropriation et moyennant une juste et préalable indemnité. Champs c. Labelle (Corp. municipale de), (C.S., 1991-08-01), J.E. 91-1328, [1991] R.J.Q. 2313, [1991] R.R.A. 843 (rés.)

74 1. Généralités:

947/1 La Charte canadienne n'a pas élevé au rang de droits et libertés fondamentales le droit de propriété. Quant à la Charte québécoise, elle protège, à l'article 6, la jouissance des biens d'une personne, mais ajoute «sauf dans la mesure prévue par la loi». Chamandy c. Westmount (Ville de), (C.S., 2001-06-07), SOQUIJ AZ-01021775, J.E. 2001-1424

947/2 Le terme «propriété» s'applique indistinctement aux meubles et aux immeubles lorsqu'il est employé seul dans une disposition législative. Lepage c. Watso, (C. Circuit, 1878-05-22), 8 R.L. 596

947/3 Trois éléments ressortent de l'analyse des prérogatives du propriétaire: le droit de se servir ou de jouir de la chose, le droit d'en percevoir les fruits et le droit d'en disposer. Bouchard c. Tanguay, (C.P., 1987-06-17), SOQUIJ AZ-87031203, J.E. 87-883, [1987] R.J.Q. 1883

2. Attributs du droit de propriété:

A. Usage (jus utendi):

947/4 Le droit d'usage est le droit de se servir de la chose, de l'utiliser. Amos (Corp. mun. de la ville d') c. Descôteaux, (C.S., 1983-03-09), SOQUIJ AZ-83021225, J.E. 83-413

947/5 L'usus est une prérogative importante du droit de propriété. 85831 Canada Ltd. c. Bitton, (C.S., 1991-07-02), SOQUIJ AZ-91023035, [1991] R.D.I. 488

947/6 Le droit à l'image est extrapatrimonial parce qu'il a les caractères de non-disponibilité, d'incessibilité et d'imprescriptibilité. Il a aussi, cependant, certains attributs patrimoniaux puisqu'il peut être monnayé et a donc, dans certaines circonstances, une valeur économique. Ce droit n'est pas pour autant stricto sensu un droit de propriété. Le droit à l'image, qui a un aspect extrapatrimonial et un aspect patrimonial, est une composante du droit à la vie privée inscrit à l'article 5 de la Charte des droits et libertés de la personne. Dans la mesure où le droit à la vie privée cherche à protéger une sphère d'autonomie individuelle, ce droit doit inclure la faculté de contrôler l'usage qui est fait de son image puisque le droit à l'image prend appui sur l'idée d'autonomie individuelle, c'est-à-dire sur le contrôle qui revient à chacun sur son identité. Aubry c. Éditions Vice-Versa inc., (C.S. Can., 1998-04-09), J.E. 98-878, [1998] 1 R.C.S. 591, 157 D.L.R. (4th) 577, 50 C.R.R. (3d) 225, R.E.J.B. 1998-05646

947/7 En l'absence d'un règlement de zonage, un propriétaire peut faire de son terrain l'usage qu'il en veut, sauf à respecter les droits d'autrui. Groupe Ray Lacroix ltée c. Lévesque, (C.S., 1991-04-12), J.E. 91-795

947/7.1 Lorsque l'usage du droit de propriété cause à autrui un préjudice qui dépasse la norme généralement admise des inconvénients normaux du voisinage, eu égard aux circonstances, l'usager du droit devient coupable du préjudice causé sans qu'il soit nécessaire de prouver une faute caractérisée. D'Amico c. Brais, (C.S., 2003-10-21), SOQUIJ AZ-50202929, J.E. 2004-5

75 947/8 On ne doit pas empêcher le propriétaire de faire de son terrain l'usage qu'autorisent les lois et les règlements de la collectivité s'il le fait sans malice et sans maladresse et qu'il n'agresse pas les voisins chez eux. Bertrand c. Dumoulin, (C.S., 1994-10-07), SOQUIJ AZ-96121022, [1996] R.L. 176

947/8.1 La clause qui interdit l'usage d'un terrain pour une station d'essence n'empêche pas l'exploitation d'un commerce de traitement d'antirouille pour véhicules. Compagnie Gestimet inc. c. Parkway Investment Corp., (C.S., 2003-07-25), B.E. 2003BE-636

947/9 Les employés en grève ne peuvent empêcher l'entreprise d'exploiter son industrie, de se servir de sa chose, d'y employer des ouvriers, de leur assurer un libre accès à l'entreprise. Les grévistes ne peuvent pas empiéter sur le domaine de l'employeur et ne peuvent poser d'actes de nature à lui nuire. Noranda Mines Ltd. c. United Steel Workers of America, (C.S., 1953-10-20), [1954] C.S. 27

B. Jouissance (jus fruendi):

947/10 Le droit à la possession est l'un des éléments constitutifs du droit de propriété. Joyal c. Murphy Automobile Inc., (C.S., 1955-10-15), [1956] C.S. 311

947/11 Le propriétaire peut s'opposer à tout empiétement sur son bien. Gaudet c. Laviolette, (C.S., 1959-04-09), [1959] C.S. 398

947/12 Le propriétaire d'un terrain peut en jouir pleinement et sans restriction, et supprimer les nuisances qui pourraient être causées par des tiers. R. c. Investissements Contempra Ltée, (C.M., 1988-03-10), J.E. 88-512, [1988] R.J.Q. 1147

947/13 Le propriétaire d'un terrain, sur lequel une chose est laissée contre son gré par un tiers, peut faire enlever cette chose de son fonds, même par la force si nécessaire. Gaudet c. Laviolette, (C.S., 1959-04-09), [1959] C.S. 398

947/14 Le droit de jouir de la chose est le droit de percevoir les fruits que celle-ci a produits. P.G. du Québec c. Bureau, (C.S.P., 1983-09-22), SOQUIJ AZ-83031225, J.E. 83-1000

947/15 Lorsque les restrictions au droit de jouissance et de propriété apportées par des travaux autorisés par le gouvernement fédéral l'ont été dans l'exécution de travaux non seulement utiles mais nécessaires à la communauté, il n'y a pas lieu à l'octroi d'une compensation pour diminution de jouissance. Panneton c. Québec (Procureur général), (C.S., 1989-09-29), SOQUIJ AZ-89023054, [1989] R.D.I. 848

947/16 Depuis que le requérant est devenu titulaire d'une servitude lui permettant d'avoir une vue sur le fleuve Saint-Laurent, la défenderesse a acquis la propriété du fonds servant et d'un lot intermédiaire sur lequel poussent des arbres qui bloquent le champ de vision du fonds dominant. On peut imaginer le conflit de voisinage que peut engendrer une telle situation. Le tribunal considère que la défenderesse utilise son droit de propriété dans le cadre traditionnel de l'article 406 C.C.B.C. (976 C.C.Q.) et qu'il n'est pas convaincu que son comportement transgresse le concept couvert par cette disposition. Asselin c. Cowan, (C.S., 1994-10-20), SOQUIJ AZ-94021710, J.E. 94-1816

C. Disposition (jus abutendi):

76 947/17 Le droit de disposer de la chose est le droit d'en faire un usage définitif, de la transformer, de la consommer, de la détruire ou de l'aliéner. P.G. du Québec c. Bureau, (C.S.P., 1983-09-22), J.E. 83-1000

947/18 Le propriétaire d'un immeuble peut faire de son bien ce que bon lui semble. Il peut le modifier, le dégrader, l'endommager et y faire tous les travaux qu'il juge à propos. Brodeur c. Choinière, (C.S., 1944-09-05), [1945] C.S. 334

947/19 Tout propriétaire est libre de modifier l'état matériel du fonds qui lui appartient en élevant un édifice sur le sol. Bélanger c. Armoires modulaires Cuisi 2000 inc., (C.Q., 1993-04-23), SOQUIJ AZ-93031257, J.E. 93- 1031

947/20 Aucune loi de portée générale n'interdit d'abandonner unilatéralement un droit de propriété. Une telle décision a pour conséquence de libérer immédiatement son auteur des charges réelles afférentes aux immeubles abandonnés, mais non des obligations personnelles qu'il a contractées à leur sujet. Banque Laurentienne du Canada c. 200 Lansdowne Condominium Association, (C.S., 1995-12-07), J.E. 96-184, [1996] R.J.Q. 148, [1996] R.D.I. 99 (rés.)

947/21 Seule la personne jouissant du droit de propriété peut aliéner l'entreprise qu'elle possède. L'aliénation présuppose un lien de droit entre la personne bénéficiant du droit de propriété et l'acquéreur. Ainsi, le propriétaire d'un terrain qui le loue à une compagnie pétrolière ne peut être considéré propriétaire de l'entreprise exploitée sur le site. Union des employées et employés de la restauration, métallurgistes unis d'Amérique, section locale 8470 c. Ultramar Canada inc., (C.A., 1998-12-02), J.E. 99-192, D.T.E. 99T-25, [1999] R.J.D.T. 110,, R.E.J.B. 1998-09611, L.P.J. 99-0042

947/22 Le legs d'un REER «en pleine et absolue propriété», sous condition d'être transformé en FERR, prive le liquidateur de la succession d'un droit de regard sur l'administration tant du capital que de la rente annuelle. Deschênes c. Gagné, (C.S., 2002-08-23), SOQUIJ AZ-50142048, J.E. 2002-1873

3. Limites et conditions d'exercice fixées par la loi:

A. Généralités:

947/23 Le droit de propriété ne s'exerce pas de façon absolue; le législateur peut, de façon directe ou déléguée, en restreindre l'exercice. Carrières Rive-Sud inc. c. Boucherville (Ville de), (C.S., 1992-10-23), J.E. 93-163, [1993] R.J.Q. 130

947/24 L'article 406 C.C.B.C. (947 C.C.Q.) reconnaît le caractère fondamental du droit de propriété mais le soumet aux limitations et interdictions prévues par les lois ou règlements. Modes Cohoes inc. c. Québec (Procureur général), (C.A., 1993-10-26), SOQUIJ AZ-93011965, J.E. 93- 1799, [1993] R.J.Q. 2801, 59 Q.A.C. 161

947/25 Toute privation de la pleine et libre jouissance du droit de propriété d'un citoyen nécessite un texte législatif clair. Abitibi (Municipalité régionale de comté d') c. Ibitiba ltée, (C.A., 1993-04-02), J.E. 93-754, [1993] R.J.Q.

77 1061, [1993] R.D.I. 321 (rés.), 55 Q.A.C. 201

947/26 En cas d'ambiguïté d'une loi, une interprétation stricte de celle-ci, favorable à la propriété, doit lui être donnée. Veilleux c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), (C.S. Can., 1989-04-20), J.E. 89- 638, [1989] R.D.I. 253, [1989] 1 R.C.S. 839, 24 Q.A.C. 115

947/27 Les limitations au droit de propriété peuvent aussi provenir de clauses contractuelles, le contrat étant la loi des parties. 9047-0758 Québec inc. c. Phan Ha, (C.S., 2001-01-25), SOQUIJ AZ-01021262, J.E. 2001-532, [2001] R.D.I. 120

947/28 Le propriétaire d'un terrain a un droit prima facie de jouir de la manière la plus absolue de sa chose. Par ailleurs, on pourrait, si cela n'est pas contraire à la loi ou aux règlements, limiter son droit d'utiliser sa chose comme il l'entend, ou lui imposer certaines normes et critères quant à la qualité, l'importance et la valeur des travaux à entreprendre. Barrette c. Mallette, (C.S., 1990-08-13), SOQUIJ AZ-90023059, [1990] R.D.I. 835

947/29 La prohibition d'aliéner est une exception à la règle fondamentale du droit de propriété. Religieuses du Précieux-sang de Notre-Dame de Grâce, Montréal c. Décarie, (C.S., 1990-03-14), SOQUIJ AZ-90023028, [1990] R.D.I. 387

947/30 Le droit absolu de propriété sans entrave, sans servitude, se présume; il faut une stipulation claire, non équivoque pour justifier l'exercice d'une servitude. Gagnon c. Chartrand, (C.S., 1948-12-24), [1949] C.S. 264

947/31 Parce qu'une servitude est une entrave au droit qu'a un propriétaire de jouir de son fonds de la manière la plus absolue, l'exercice de la servitude doit se faire strictement en la manière stipulée dans le titre constitutif. On ne peut en étendre la portée et l'usage au-delà de ce qui avait été prévu lors de sa création. Boulet c. Bisson, (C.S., 1949-06-02), [1949] C.S. 441

947/32 En matière de réglementation municipale, tout usage d'un terrain non prohibé ou qui n'empiète pas sur les droits d'autrui est permis. Groupe Ray Lacroix ltée c. Lévesque, (C.S., 1991-04-12), J.E. 91-795

947/33 Des règlements municipaux prohibitifs constituent des «charges» et créent une sorte de servitude légale ou administrative qui impose une limitation au droit de propriété. Immeubles Maude inc. c. Farazli, (C.A., 1991-07-24), J.E. 91-1264, [1991] R.D.I. 616, 40 Q.A.C. 232

947/34 La vie en société, surtout en milieu urbain, impose des contraintes et des restrictions et toute réglementation de zonage est fondée sur l'application de ces principes. Chamandy c. Westmount (Ville de), (C.S., 2001-06-07), J.E. 2001-1424

947/35 Un règlement de zonage comporte un certain degré de discrimination dans le sens qu'il restreint le droit du propriétaire d'un immeuble d'en faire un usage absolu. Ce genre de discrimination n'est pas en soi une cause de nullité. Toutefois, la discrimination qui dépasse la limite autorisée par la loi rend le règlement nul. 151951 Canada inc. c. Val-des-Monts (Municipalité de), (C.S., 1990-01-08), SOQUIJ AZ-90021152, J.E.

78 90-523, [1990] R.J.Q. 834

947/36 L'objet d'une réglementation de zonage est de restreindre le droit autrement absolu d'un propriétaire d'ériger une construction ou un bâtiment et d'en faire l'usage qu'il veut. Groupe Ray Lacroix ltée c. Lévesque, (C.S., 1991-04-12), SOQUIJ AZ-91021266, J.E. 91-795

B. Illustrations:

947/37 La Loi sur l'expropriation impose une limite au droit de propriété. Rodimax Inc. c. St-Laurent (Ville de), (C.S., 1989-02-27), SOQUIJ AZ-89021158, J.E. 89-621, [1989] R.D.I. 319

947/38 La Loi sur la protection du territoire agricole ne contraint aucunement une personne à céder sa propriété. Tout au plus limite-t-on ses droits de l'utiliser à des fins autres que l'agriculture lorsqu'elle est incluse dans une zone agricole. Hefo Entreprises inc. c. Tribunal d'appel en matière de protection du territoire agricole, (C.Q., 1993-12- 07), SOQUIJ AZ-94031065, J.E. 94-285, [1994] R.J.Q. 479, [1994] R.P.T.A. 65 (rés.)

947/39 Les nuisances ne sont pas un domaine de nature criminelle et le Code municipal du Québec autorise les municipalités à adopter des règlements sur le sujet. Caisse populaire Desjardins de St-Rémi c. Bertrand, (C.S., 1994-01-12), SOQUIJ AZ-94021089, J.E. 94- 273

947/40 Les limites au droit de propriété que la Loi sur la qualité de l'environnement peut imposer sont acceptables dans une société démocratique où il existe une volonté et un consensus social relatifs à la protection de l'environnement. Caisse populaire Desjardins de St-Rémi c. Bertrand, (C.S., 1994-01-12), SOQUIJ AZ-94021089, J.E. 94- 273

947/41 Des modifications à la déclaration de copropriété et au règlement d'un immeuble ont été adoptées lors de l'assemblée annuelle des copropriétaires, interdisant la présence de certains animaux tant dans les parties communes qu'exclusives, alors que cette situation de fait existait depuis treize ans sans apparemment soulever de difficultés. Certains copropriétaires cherchent à faire invalider ces modifications. De l'avis du tribunal, le droit de propriété des copropriétaires est complet, mais le législateur en subordonne l'exercice au respect du règlement de l'immeuble, aux droits des autres copropriétaires et à la destination de l'immeuble. Par ailleurs, la déclaration de copropriété ne peut imposer aux droits des copropriétaires que les restrictions justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères et sa situation. En l'espèce, la destination de l'immeuble, dans son ensemble, ne permet pas de justifier le règlement tel qu'adopté lors de l'assemblée des copropriétaires. Un tel changement aurait nécessité une modification à la destination de l'immeuble dans la déclaration de copropriété. Wilson c. Syndicat des copropriétaires du condominium Le Champlain, (C.S., 1996-04-03), SOQUIJ AZ- 96021357, J.E. 96-949, [1996] R.J.Q. 1019, [1996] R.D.I. 261 (rés.)

947/42 La propriétaire d'un terrain entreprend des travaux d'excavation qui créent un escarpement aux deux lignes de division allant jusqu'à deux mètres de hauteur. Ce changement dans l'aménagement naturel des lieux cause et causera des glissements de terrain. La Cour d'appel est d'avis que la propriétaire de ce terrain, tout en jouissant de la liberté d'exercice de son droit, ne peut modifier les lieux de manière à causer aux héritages voisins une perte ou une détérioration prévisible et importante. Elle lui ordonne donc de construire un muret de soutènement et de restaurer les terrains limitrophes dans l'état où ils étaient 79 avant que ne débutent ses travaux d'excavation. Sirois c. Lévesque-Gagné, (C.A., 1996-09-04), J.E. 96-1797

Art. 976

1. Généralités:

976/1 La mise en vigueur du Code civil du Québec a ravivé le débat relatif à l'existence possible d'une présomption de faute en matière de troubles de voisinage. Filteau c. Aviation Roger Forgues inc., (C.S., 1997-01-30), J.E. 97-514, L.P.J. 97-0110

976/2 L'article 976 C.C.Q. établit les critères que les tribunaux doivent examiner dans le cas de litige entre voisins. La mesure applicable est le caractère anormal et exorbitant des inconvénients. Il n'est plus question de faute. Le propriétaire devient responsable de plein droit, sans qu'il y ait faute, dès que l'utilisation de son droit a pour effet de causer à autrui un préjudice qui dépasse les inconvénients normaux que chacun est tenu de subir. La légalité de l'activité ne constitue pas une excuse légitime. Gourdeau c. Letellier-de St-Just, (C.A., 2002-04-30), J.E. 2002-856, [2002] R.J.Q. 1195, [2002] R.D.I. 236 (rés.), R.E.J.B. 2002-31486

976/3 L'obtention d'un permis d'établissement ou d'exploitation de l'autorité législative ou administrative ne confère pas une immunité et ne constitue pas une défense à une poursuite pour troubles de voisinage. Barrette c. Ciment du St-Laurent inc., (C.S., 2003-05-09), J.E. 2003-1225, [2003] R.J.Q. 1883, [2003] R.R.A. 1012 (rés.)

976/4 Le tribunal n'a pas à rechercher de faute spécifique dans le cas d'un trouble de voisinage; il n'a qu'à constater que l'usage que l'un des voisins fait de son droit de propriété est incompatible avec la jouissance du droit de propriété de l'autre. La balance des droits respectifs en présence est rompue de sorte qu'il y a lieu d'en rétablir l'équilibre. Gagnon c. Caron, (C.S., 1997-10-28), J.E. 97-2168, [1997] R.D.I. 579

976/5 En matière de troubles de voisinage, la théorie de l'abus de droit peut recevoir application. Giguère c. Comtois, (C.S., 1988-09-06), [1988] R.D.I. 664

976/5.1 Constituent un abus de droit les inconvénients qui dépassent ce qui est généralement acceptable. Labine-Forget c. Ionescu, (C.S., 2004-01-09), J.E. 2004-329, [2004] R.D.I. 143

976/6 Cette disposition s'applique également aux locataires. Barrette c. Ciment du St-Laurent inc., (C.S., 2003-05-09), J.E. 2003-1225, [2003] R.J.Q. 1883, [2003] R.R.A. 1012 (rés.)

976/7 Les membres d'un groupe qui habitent des quartiers contigus à une usine, à des distances qui varient, mais à une proximité suffisante doivent être considérés comme des voisins aux fins de l'application des règles en matière de troubles de voisinage. Barrette c. Ciment du St-Laurent inc., (C.S., 2003-05-09), J.E. 2003-1225, [2003] R.J.Q. 1883, [2003] R.R.A. 1012 (rés.)

976/8 Le propriétaire ne peut utiliser son droit de propriété d'une façon qui compromette l'utilisation

80 concurrente du droit de propriété des autres. Drysdale c. Dugas, (B.R., 1895-01-24), 6 B.R. 278

976/9 Un propriétaire doit subir les inconvénients raisonnables qui résultent du voisinage. Aubertin c. Montreal Light, Heat & Power Consolidated, (C.S., 1936-02-13), 42 R.L. (n.s.) 424

976/10 Les servitudes que l'on désignait comme servitudes légales n'étaient pas à proprement parler des servitudes, mais des situations de fait et des aggravations au droit de propriété. L'article 976 C.C.Q. lève toute ambiguïté à ce sujet et est beaucoup plus conforme à la réalité juridique. Breton c. Hébert, (C.S., 1994-11-16), J.E. 95-92, [1995] R.D.I. 66

976/11 La démarcation entre ce qui est un inconvénient raisonnable qui résulte du voisinage et ce qui est un dommage est une question de faits laissée à l'appréciation des tribunaux. Aubertin c. Montreal Light, Heat & Power Consolidated, (C.S., 1936-02-13), 42 R.L. (n.s.) 424

976/12 Les obligations de voisinage ne s'analysent pas d'après la même norme suivant qu'il s'agit d'un quartier industriel ou résidentiel; ce qui serait répréhensible dans le dernier cas pourrait ne pas l'être dans le premier. Corriveau c. Golf Horizon inc., (C.Q., 2001-01-22), SOQUIJ AZ-50082891

976/13 Un propriétaire ne saurait être empêché de faire de son terrain l'usage qu'autorisent les lois et les règlements de la collectivité s'il le fait sans malice et sans maladresse. Lande c. Cukier, (C.S., 1988-03-29), SOQUIJ AZ-88023015, [1988] R.D.I. 307

976/14 L'octroi de permis municipaux ou d'autres autorisations administratives ne permet pas à l'exploitant de dépasser la mesure normale des inconvénients, et il peut y avoir abus de droit même en cas d'observance de toutes les exigences et prescriptions de la loi et d'adhésion aux techniques les plus modernes. Calvé c. Gestion Serge Lafrenière inc., (C.S., 1998-10-28), SOQUIJ AZ-98022139, J.E. 98-2373, R.E.J.B. 1998-08909

976/15 Le tribunal doit tenir compte de tous les faits, notamment de la gravité du préjudice, et de la tolérance qui doit exister entre les propriétaires. Girard c. Saguenay Terminals Ltd., (C.P., 1973-01-26), [1973] R.L. 264

976/16 Les voisins doivent tolérer les bruits qui ne sont pas démesurés dans leur étendue ou incongrus dans le voisinage particulier. Mais lorsque les bruits sont excessifs, extraordinaires ou excèdent les limites de la tolérance mutuelle, le tribunal doit intervenir pour faire cesser ces bruits. Sévigny c. Alimentation G.F. Robin inc., (C.S., 1999-01-25), J.E. 99-584, [1999] R.R.A. 702 (rés.), R.E.J.B. 1999-11517

976/17 Dans un milieu rural, certains bruits doivent être tolérés, au même titre que dans un secteur résidentiel urbain. Une injonction ne sera pas accordée pour faire cesser le bruit d'une pompe thermique, installée selon les règles de l'art, pour l'usage d'une maison de campagne servant de résidence permanente sur le bord d'un lac. Pietroniro c. Lévesque, (C.S., 1998-05-26), J.E. 98-1437, [1998] R.D.I. 411, R.E.J.B. 1998-07363, A.J.Q./P.C. 1998-753

81 976/18 Un propriétaire peut faire tous les travaux qu'il désire sur son terrain, en respectant les exigences des lois et règlements, mais il ne peut envahir la propriété des voisins. Boudazza c. Sylvestre, (C.S., 1991-07-16), SOQUIJ AZ-91023041, [1991] R.D.I. 644

976/19 Le propriétaire qui entreprend de faire sur son fonds des choses susceptibles de mettre en danger l'héritage voisin doit adopter les mesures propres à prévenir tout dommage à cet héritage. St-Louis c. Goulet, (B.R., 1953-12-04), [1954] B.R. 185

976/20 L'exercice du droit de propriété emporte l'obligation d'indemniser le voisin des dommages causés lors de l'exercice de ce droit. Katz c. Reitz, (C.A., 1972-08-23), SOQUIJ AZ-73011046, [1973] C.A. 230

976/21 Lorsque l'usage du droit de propriété cause à autrui un préjudice qui dépasse la norme généralement admise des inconvénients normaux de voisinage, eu égard aux circonstances, l'usager du droit commet une faute civile dont il devient comptable. Poirier c. Labonté, (C.Q., 1990-04-18), SOQUIJ AZ-90033040, [1990] R.D.I. 543

976/22 La gravité du dommage doit s'apprécier en fonction des usages locaux, de la situation et de la nature de l'immeuble. Girard c. Saguenay Terminals Ltd., (C.P., 1973-01-26), [1973] R.L. 264

976/23 L'atteinte à la paix et à la jouissance de la propriété par le bruit, qu'on la définisse en termes de violation réglementaire ou de nuisance, est difficilement compensable. Le critère de préjudice irréparable sera donc rencontré si l'atteinte est démesurée en rapport avec ce que l'on peut s'attendre des règles de bon voisinage. St-Eustache (Ville de) c. 149644 Canada inc., (C.S., 1996-03-28), J.E. 96-954

976/24 L'antériorité d'installation ne constitue pas une fin de non-recevoir, mais un facteur que le tribunal peut prendre en considération pour évaluer le montant des dommages qui sont dus. Girard c. Saguenay Terminals Ltd., (C.P., 1973-01-26), [1973] R.L. 264

976/25 Le tribunal doit tenir compte de la responsabilité du réclamant et de sa réceptivité personnelle au dommage. Girard c. Saguenay Terminals Ltd., (C.P., 1973-01-26), [1973] R.L. 264

976/26 Il faut tenir compte de la prévisibilité des inconvénients au moment de l'achat d'une résidence. Proietti c. Magnan, (C.Q., 1993-10-15), SOQUIJ AZ-93035058, [1993] R.R.A. 852

976/27 La connaissance d'une situation environnementale défavorable avant de résider dans un quartier ne constitue pas un obstacle à l'octroi de dommages, lorsque les inconvénients dépassent largement ceux envisagés. Barrette c. Ciment du St-Laurent inc., (C.S., 2003-05-09), J.E. 2003-1225, [2003] R.J.Q. 1883, [2003] R.R.A. 1012 (rés.)

976/28 La connaissance de la situation environnementale d'un terrain avant que l'on s'en porte acquéreur et ne commence à subir les inconvénients de l'abus de droit de son voisin peut être un facteur qui permet de restreindre les dommages accordés. St-Eustache (Ville de) c. 149644 Canada inc., (C.S., 1996-03-28), J.E. 96-954

82 976/28.1 Lorsque l'usage du droit de propriété cause à autrui un préjudice qui dépasse la norme généralement admise des inconvénients normaux du voisinage, eu égard aux circonstances, l'usager du droit devient coupable du préjudice causé sans qu'il soit nécessaire de prouver une faute caractérisée. D'Amico c. Brais, (C.S., 2003-10-21), SOQUIJ AZ-50202929, J.E. 2004-5

2. Illustrations:

976/29 L'article 983 C.C.Q. ne s'applique pas uniquement aux toits des ouvrages immobiliers érigés en permanence. Ainsi, les neiges et les glaces du toit d'un abri d'automobile temporaire qui, tout au long de l'hiver, tombent sur le fonds voisin contreviennent à cette disposition et, de plus, excèdent les limites de la tolérance que déterminent les usages locaux. Moreau c. Gaudet, (C.S., 2003-01-08), J.E. 2003-443, [2003] R.D.I. 147

976/30 La pratique de la motoneige sur les lacs gelés dans les régions septentrionales du Québec fait partie des usages locaux avec lesquels les propriétaires riverains doivent composer, compte tenu de la situation de leurs fonds. Association des résidents du lac Mercier inc. c. Paradis, (C.S., 1996-08-27), J.E. 96-1756, [1996] R.J.Q. 2370, [1996] R.D.I. 597 (rés.)

976/31 L'une des conclusions d'une requête pour l'autorisation d'exercice d'un recours collectif est à l'effet de déclarer que les activités de certaines entreprises de transport par hydravion constituent des abus de droit et causent des troubles de voisinage sur le lac St-Augustin. Le tribunal autorise le traitement collectif de cette question. En effet, l'abus de droit et les troubles de voisinage relèvent du droit civil, qui est de compétence législative provinciale, puisqu'ils mettent en cause le principe que nul ne peut user de ses droits d'une manière incompatible avec ceux d'autrui. Comment concevoir, dans un état de droit comme le nôtre, que les tribunaux ne puissent vérifier si un citoyen assujetti à la réglementation de quelque palier de gouvernement que ce soit abuse de ses droits. En l'occurrence, il s'agit de réglementation fédérale en matière de contrôle de l'aéronautique. Filteau c. Aviation Roger Forgues inc., (C.S., 1997-01-30), J.E. 97-514, L.P.J. 97-0110

976/31.1 Le passage continuel, répétitif et perpétuel d'un véhicule sur un terrain ne constitue pas un inconvénient normal qu'un propriétaire peut imposer à son voisin. Il ne peut avoir pour effet de créer une servitude de passage. Lanart Sales Inc. c. Macnaughton, (C.A., 2004-01-28), J.E. 2004-387

976/32 En matière de droit de passage, le propriétaire du fonds servant n'est pas tenu de laisser l'assiette de la servitude continuellement libre de tout véhicule ou de tout objet. Le propriétaire du fonds dominant doit, compte tenu de l'exploitation commerciale du fonds servant, tolérer les inconvénients résultant d'une diminution partielle de son droit lorsque celle-ci n'empêche pas l'exercice même de celui-ci. Lepage c. Morin, (C.S., 2001-02-07), J.E. 2001-535, [2001] R.D.I. 243

976/34 L'exercice abusif d'un droit de passage, plus particulièrement le stationnement d'automobiles dans l'assiette de la servitude, constitue un inconvénient anormal de voisinage. Fleurant c. Deraspe, (C.S., 2001-10-26), J.E. 2001-2116, R.E.J.B. 2001-27071

976/35 Depuis que le requérant est devenu titulaire d'une servitude lui permettant d'avoir une vue sur le fleuve Saint-Laurent, la défenderesse a acquis la propriété du fonds servant et d'un lot intermédiaire sur lequel poussent des arbres qui bloquent le champ de vision du fonds dominant. On peut imaginer le conflit de voisinage que peut engendrer une telle situation. Le tribunal considère que la défenderesse 83 utilise son droit de propriété dans le cadre traditionnel de l'article 406 C.C.B.C. (976 C.C.Q.) et qu'il n'est pas convaincu que son comportement transgresse le concept couvert par cette disposition. Asselin c. Cowan, (C.S., 1994-10-20), SOQUIJ AZ-94021710, J.E. 94-1816

976/36 Qu'en milieu urbain la présence d'arbres profite généralement aux citadins directement voisins n'atténue aucunement la responsabilité de la municipalité qui en a la garde à titre de propriétaire; elle doit donc réparer le préjudice causé par leurs racines. Pouliot c. Québec (Ville de), (C.Q., 1996-10-08), SOQUIJ AZ-50188153

976/37 Le propriétaire n'a pas droit à une indemnité pour compenser la diminution de jouissance de sa propriété s'il connaissait la destination du fonds voisin (telle une carrière), et s'il a pris tout de même la décision de s'y installer, c'est qu'il en a accepté les inconvénients. Il y aura cependant lieu à une indemnité s'il n'y a pas eu une exploitation normale et raisonnable de la carrière. Hunt c. A. Brousseau & Fils ltée, (C.S., 1991-07-05), J.E. 91-1304, [1991] R.R.A. 840 (rés.)

976/38 Il y a des avantages à être voisin d'un collège; il y a aussi des inconvénients qu'on est tenu de subir. En acquérant leurs propriétés, les demandeurs ont acquis l'environnement d'alors, mais aussi l'environnement futur. La défenderesse n'a fait que suivre l'évolution de la société et du monde de l'éducation; elle n'est pas fautive dans l'exercice de son droit de propriété et les inconvénients causés sont normaux et inévitables de la part d'une institution d'enseignement qui doit recourir au transport d'élèves par autobus scolaires. Les demandeurs doivent faire preuve de cette tolérance entre voisins dont traite l'article 976 C.C.Q. McNamara c. Congrégation des soeurs des Saints Noms de Jésus et de Marie, (C.S., 1995-01-27), SOQUIJ AZ-95021155, J.E. 95-388

976/39 Constituent des inconvénients normaux du voisinage d'un centre commercial la musique, les bruits de freinage et de démarrage d'automobiles, les claquements de portières, ainsi que les odeurs provenant d'un compacteur à déchets. Veilleux c. Fiduciaires du Fonds de placement immobilier Cominar, (C.S., 2001-12-10), J.E. 2002-196, [2002] R.D.I. 82

976/40 Même s'il faut tenir compte de la prévisibilité des inconvénients au moment de l'achat d'un terrain et de la construction d'une résidence, lorsque le risque dépasse les inconvénients normaux résultant, par exemple, de la proximité d'un terrain de baseball et que ce risque est continu, il peut y avoir abus de droit.

Bouchard c. Mont St-Hilaire (Corp. de la ville de), (C.Q., 1995-02-09), [1996] R.L. 316

976/41 Le fait que des balles de baseball passent par-dessus les filets de 32 pieds entourant un terrain municipal constitue-t-il un cas de force majeure? Le tribunal est d'avis que l'événement était prévisible et qu'une solution aurait pu lui être apportée. Il conclut donc à la responsabilité de la municipalité qui, en tant que propriétaire d'un terrain où s'exerçait une activité susceptible de causer un dommage à la propriété du voisin, n'a pas adopté les mesures propres à prévenir une semblable éventualité. Miltimore c. Manoir des sables inc., (C.Q., 1999-03-19), SOQUIJ AZ-99036592, B.E. 99BE-1114

976/42 Dans la détermination d'une nuisance, il faut tenir compte des critères du bruit urbain et du bruit agricole. Ainsi, «la paix de la campagne» ne peut être un critère à retenir à l'égard des opérations d'une piste de courses d'automobiles. La paix relative, sans bruit nuisible, sera cependant le critère de coexistence à respecter.

84 St-Eustache (Ville de) c. 149644 Canada inc., (C.S., 1996-06-27), J.E. 96-1552

976/43 Une Ville a l'obligation d'assurer le respect de ses règlements, mais elle n'a aucune compétence pour décider en dernier ressort de leur interprétation en cas de conflit, pas plus qu'elle ne peut limiter les droits de ses contribuables à leur égard. Par exemple, une Ville ne peut décider que pour diverses raisons d'usage et de tolérance, et notamment à cause du bruit ambiant, son règlement sur les nuisances ne s'appliquera pas. Par conséquent, le fait que la Ville se déclare satisfaite du bruit, lorsqu'il est ramené au niveau du bruit ambiant, ne constitue pas une fin de non-recevoir à l'encontre du recours en dommages- intérêts intenté par un citoyen contre une entreprise voisine dont les opérations produisent un bruit excessif. Pilon c. Aerospace Welding Inc., (C.S., 1997-05-13), J.E. 97-1210, R.E.J.B. 1997-00753

976/44 L'exploitation d'une cimenterie, par ailleurs respectueuse des normes en vigueur, peut causer des inconvénients anormaux excédant les limites de la tolérance entre voisins. Barrette c. Ciment du St-Laurent inc., (C.S., 2003-05-09), SOQUIJ AZ-50173892, J.E. 2003-1225, [2003] R.J.Q. 1883, [2003] R.R.A. 1012 (rés.)

976/45 L'exploitation d'une pourvoirie de chasse aux oiseaux migrateurs donne lieu à des empiétements continuels sur les terrains voisins. Le tribunal est d'avis que si un oiseau tombe accidentellement sur un terrain privé, le chasseur pourrait peut-être aller le chercher; par contre, il ne saurait volontairement se mettre dans une situation où l'abattage de trois oiseaux sur quatre implique la violation d'une propriété privée, sous prétexte de récupérer le gibier. Ce n'est pas là un trouble de voisinage que l'on doit tolérer, mais l'exercice d'une activité commerciale. Ce n'est pas non plus une force naturelle ou une force majeure qui oblige les chasseurs à se rendre sur les terrains voisins, mais ils tirent volontairement sur des oiseaux qui, selon toute probabilité, y tomberont. Bref, la pourvoirie est exploitée sur le terrain loué et sur les terrains voisins. Gravel c. Godin, (C.S., 1995-11-15), 200-05-002674-955

976/46 La propriétaire d'un terrain entreprend des travaux d'excavation qui créent un escarpement aux deux lignes de division allant jusqu'à deux mètres de hauteur. Ce changement dans l'aménagement naturel des lieux cause et causera des glissements de terrain. La Cour d'appel est d'avis que la propriétaire de ce terrain, tout en jouissant de la liberté d'exercice de son droit, ne peut modifier les lieux de manière à causer aux héritages voisins une perte ou une détérioration prévisible et importante. Elle lui ordonne donc de construire un muret de soutènement et de restaurer les terrains limitrophes dans l'état où ils étaient avant que ne débutent ses travaux d'excavation. Sirois c. Lévesque-Gagné, (C.A., 1996-09-04), J.E. 96-1797

976/47 La construction d'un deuxième étage à une maison jumelée ne constitue pas, en soi, un inconvénient anormal pour le voisin. Grimard c. Binet, (C.S., 2002-12-05), B.E. 2003BE-224

976/48 Dépassent les inconvénients normaux du voisinage, l'abandon d'une propriété et d'un terrain dans un quartier résidentiel pour le propriétaire d'une maison jumelée. Fortier c. Laroche, (C.S., 2003-02-03), SOQUIJ AZ-50160769, B.E. 2003BE-326

976/49 Le déneigement du stationnement d'un centre commercial, en zone urbaine, effectué en violation de la convention intervenue avec les propriétaires voisins, constitue un inconvénient anormal et exorbitant justifiant l'émission d'une injonction interlocutoire.

85 Veilleux c. Fiduciaires du Fonds de placement immobilier Cominar, (C.S., 2001-12-10), J.E. 2002-196, [2002] R.D.I. 82

976/50 La présence répétée du chien du voisin sur le terrain du demandeur constitue un inconvénient anormal de voisinage. Fleurant c. Deraspe, (C.S., 2001-10-26), J.E. 2001-2116, R.E.J.B. 2001-27071

976/51 Constitue un dépassement des inconvénients normaux du voisinage, l'érection d'un mur séparateur en blocs de béton d'une hauteur de 13 pieds qui diminue considérablement l'ensoleillement du voisin. Johnson c. Chauvette, (C.S., 2002-07-08), SOQUIJ AZ-50137482, B.E. 2002BE-673

976/51.1 Constitue un dépassement des inconvénients normaux du voisinage, l'éclairage intensif d'une propriété par un projecteur de surveillance installé sur le terrain voisin, et qui a pour effet de nuire au sommeil du requérant. Dufour c. Parent, (C.Q., 2003-09-24), B.E. 2003BE-779

976/51.2 La chute constante d'aiguilles de pin et de résine constitue un inconvénient qui dépasse les exigences de tolérance. Labine-Forget c. Ionescu, (C.S., 2004-01-09), J.E. 2004-329, [2004] R.D.I. 143

3. Prescription:

A. Généralités:

976/52 La prescription du droit commun couvre l'action en responsabilité pour troubles de voisinage contre une municipalité. La courte prescription de l'article 586 de la Loi sur les cités et villes (L.R.Q., c. C-19) ne s'applique pas en l'espèce puisqu'il ne s'agit pas d'un accident au sens de cette loi. Vivaces de chez nous inc. c. Laval (Ville de), (C.S., 2002-07-18), B.E. 2002BE-700

4. Procédure:

A. Recours possibles:

976/53 La victime d'un abus du droit du voisinage peut se pourvoir en justice pour exiger à la fois compensation du dommage subi et cessation de la situation qui lui cause préjudice. L'ordonnance d'injonction a pour effet d'éviter la continuation du préjudice pour l'avenir, alors que la condamnation en dommages vise la réparation du préjudice subi depuis le début des inconvénients. Lessard c. Bernard, (C.S., 1996-04-19), J.E. 96-1081, [1996] R.D.I. 210

976/54 Il y a abus de droit si le voisin prouve soit (i) absence de droit de faire une telle chose; (ii) malice, intention de nuire; (iii) inconvénients anormaux, indépendamment du caractère fautif ou non de l'acte. Cette troisième catégorie démontre que même si l'auteur des inconvénients suit les normes et règlements et n'encourt aucune sanction administrative ou policière, il peut être reconnu responsable d'abus de droit lorsqu'il y a inconvénients anormaux. En vertu de ce principe, il apparaît logique de conclure que le locataire aura droit à une diminution de loyer, même si l'entrepreneur qui effectue des travaux sur un terrain voisin a suivi les normes et règlements, et même si le locateur a tenté sans succès de faire cesser

86 les inconvénients dans la mesure où ces derniers sont anormaux. Trahan c. Toupin, (C.Q., 1998-05-11), J.E. 98-1492, R.E.J.B. 1998-08367

976/55 Les voisins d'un centre commercial peuvent demander l'émission d'une injonction interlocutoire, suite à la violation d'une convention intervenue entre les parties quant aux heures de déneigement du stationnement de l'immeuble. Le non-respect de cette convention constitue une reconnaissance d'un trouble de voisinage dépassant les limites de la tolérance. Veilleux c. Fiduciaires du fonds de placement immobilier Cominar, (C.S., 2000-03-01), B.E. 2000BE-396

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