Vliv Rozsahu a Kvality Provedené Rekonstrukce Na Tržní Hodnotu Staveb

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra podnikání a oceňování

Vliv rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb

Bakalářská práce

Autor: Marek Vostrovský

Oceňování majetku

Vedoucí práce: doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Praha Červen, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Přehvozdí, 29.6.2015 Marek Vostrovský

Poděkování Tímto bych chtěl poděkovat panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za cenné rady a vedení mé bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat panu Ing. Petrovi Ortovi, Ph.D. za odborné konzultace týkající se oceňování nemovitostí.

Anotace práce

Bakalářská práce je členěna na tři základní části, a to na teoretickou část, praktickou část, analytickou část. Teoretická část se zabývá poruchami a závadami staveb, přípravou stavby na budoucí prodej a rentabilitou provedené rekonstrukce stavby. Jejím cílem je analýza a hodnocení vlivu rozsahu a kvality provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb. V praktické části jsou zpracovány dva kompletní odhady nemovitosti na trţních principech. První odhad je zpracován pro byt a druhý odhad pro bytový dům. Cílem analytické části je analýza trhu s nemovitostmi v okrese Kolín.

Klíčová slova: Poruchy a závady staveb Příprava stavby na budoucí prodej Rentabilita provedené rekonstrukce stavby Ţivotnost staveb

Annotation work

The thesis is divided into three parts, namely the theoretical part, practical part, analytical part. The theoretical part deals with disorders and defects of buildings, preparation of the construction for future sales and profitability of the building's reconstruction. Its aim is to analyze and evaluate the impact range and quality of the reconstruction of the market value of buildings. The practical part presents two complete estimates of property on market principles. The first estimate is made for the apartment and the second estimate for the apartment building. The aim of the analytical part is analysis of the real estate market in the Kolín district.

Key words: Disorders and defects of buildings Preparation of the construction for future sales Profitability of the building's reconstruction Service life of buildings

Obsah Úvod ...... 7

1. TEORETICKÁ ČÁST ...... 8

1.1. Změna dokončené stavby / Rekonstrukce objektu ...... 8

1.2. Poruchy a závady staveb ...... 10

1.2.1. Definice základních pojmů ...... 10

1.2.2. Ekonomická náročnost ...... 11

1.2.3. Trvanlivost, spolehlivost a ţivotnost staveb ...... 11

1.2.4. Opotřebení staveb a metody pouţívané v oceňování nemovitostí ...... 16

1.2.5. Hlavní příčina vad, závad, poruch a havárií ...... 17

1.2.6. Poruchy způsobené vodou a vlhkostí ...... 20

1.2.7. Poruchy způsobené nestabilním podloţím a objemovými změnami – trhliny ... 24

1.2.8. Poruchy a závady zateplovacích systémů ...... 28

1.3. Příprava stavby na budoucí prodej ...... 32

1.3.1. Odstranění vlhkosti ve stavbě ...... 32

1.3.2. Stabilizování a opravy trhlin ...... 39

1.3.3. Doporučená příprava stavby před prodejem ...... 44

1.4. Rentabilita provedené rekonstrukce stavby ...... 45

1.5. Závěr teoretické části ...... 49

2. PRAKTICKÁ ČÁST ...... 50

2.1. Bytová jednotka 3+1 v Českém Brodě ...... 50

2.1. Bytový dům Přehvozdí 63 ...... 72

3. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI V OKRESE KOLÍN ...... 104

Závěr ...... 118

Seznam pouţité literatury: ...... 119

Seznam pouţitých obrázků: ...... 120

Seznam pouţitých map: ...... 122

Úvod

Cílem mé bakalářské práce je analýza a vyhodnocení vlivu charakteru provedené rekonstrukce na trţní hodnotu staveb. Pro proniknutí do problematiky a splnění cíle bakalářské práce jsem sestavil bakalářskou práci takto:

Bakalářská práce začíná teoretickou částí, kde jsou vysvětleny základní pojmy a názvosloví týkající se dané problematiky. V následujících kapitolách jsou také dále řešeny jednotlivé vady, závady a poruchy staveb. Důvody jejich vzniku, jak ovlivňují hodnotu stavby a jejich vliv na ţivotnost stavby. Dále jsou popsány metody pouţívané při oceňování nemovitostí, které zohledňují opotřebení staveb nebo jednotlivých konstrukcí. Druhá polovina teoretické části se zabývá odstraňováním zmíněných vad, závad a poruch. Také je řešena otázka přípravy stavby na budoucí prodej. Závěr teoretické části se zabývá rentabilitou provedené rekonstrukce.

V praktické části jsou zpracovány trţní ocenění dvou nemovitostí. První nemovitost je bytová jednotka v Českém Brodě, která prošla v nedávné době kompletní rekonstrukcí. Zde byla pouţita porovnávací a výnosovou metoda. Nákladová metoda je pro tento druh nemovitosti nevhodná. Druhá nemovitost je bytový dům v obci Přehvozdí nedaleko Českého Brodu, který prošel před 15 lety rozsáhlou rekonstrukcí. Trţní hodnota byla stanovena za pouţití porovnávací, výnosové i nákladové metody. Největší váha byla přiřazena pro stanovení trţní hodnoty pro obě nemovitosti porovnávací metodě. U obou zpracovaných ocenění cenu značně ovlivnil technický stav objektu (provedené rekonstrukce).

Poslední třetí analytickou část tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Kolín. Okres Kolín v analýze je rozdělen na tři části a to na okresní město Kolín, město Český Brod a zbylou část okresu. V analýze je zhodnocena také cena nemovitostí vyţadující rekonstrukci i cena nemovitostí po provedené rekonstrukci.

1. TEORETICKÁ ČÁST

1.1. Změna dokončené stavby / Rekonstrukce objektu Změna dokončené stavby, dříve rekonstrukce (termín, který se pouţíval v zákoně č. 50/1976 Sb.) se rozumí podle zákona č. 183/2006 Sb. aţ po dnešní platné znění zákona č. 350/2012Sb., o územním plánování a stavebním řádu změna dokončené stavby, kterou je podle §2 odst. 5 stavebního zákona: a) „nástavba, kterou se stavba zvyšuje, b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojená s dosavadní stavbou, c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se povaţuje téţ zateplení pláště stavby.“1

„Stavbou se dle výkladu tohoto zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se povaţuje také výrobek plnící funkci stavby.“ 2

Stavba můţe být popsána také jako stavební dílo vznikající pro předem určený účel, zejména na staveništi, včetně stavebních a montáţních pracích. Při provedení stavby jsou pouţity technologie a materiály dle navrhovaného budoucího vyuţití. Stavba je navrhována zásadně na základě platných předpisů a norem.

Základní dělení staveb: občanské stavby: rodinné domy, divadla, nemocnice, dopravní stavby: silnice, mosty, ţeleznice, tunely, vodohospodářské stavby: přehrady, rybníky, koryta řek, speciální stavby: podzemní kolektory, stoţáry.

1. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2227 2. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2227 8

„Údrţbou stavby se rozumějí práce, jimiţ se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodlouţila její uţivatelnost.“3

Údrţba stavby jsou provedené práce na objektu, za účelem ochránit jednotlivé konstrukce a předejít jejích poškození. Například: ochranné nátěry, pravidelné revize (komínů), čištění okapových svodů, apod. Pravidelnou údrţbou je zvyšována ţivotnost objektu, a jeho provozní bezpečnost, tímto je sniţován počet poruch a nákladů na jejich opravu.

„Rekonstrukce objektu (stavby) je regenerační zásah do konstrukčního, materiálového, technického i technologického řešení objektu (stavby), kterým se odstraňují, popř. sanují vady, poruchy, funkční nedostatky a opotřebovanost v souladu s budoucím vyuţitím objektu, jeho stavebně technickým stavem, historickou hodnotou, funkčními poţadavky a platnými předpisy. Rekonstrukce můţe být provedena způsobem plně respektujícím a vracejícím objektu (stavbě) původní architektonickou a stavební podobu, řešení i funkci. Jiným případem řešení rekonstrukce je zachování pouze historicky významné a architektonicky, popř. technicky významné části objektu (u technických památek) a provedení rozsáhlejšího zásahu ve zbývající části objektu v souladu s poţadavky na vyuţití a předpokládanou funkci objektu.“4

Rekonstrukce objektu je prováděna nejčastěji při nevyhovujícím současném stavu, jak po stavební části, tak i po nevyhovujícím dispozičním řešení. V současné době při rostoucích cenách energií, dochází při rekonstrukci objektu zejména ke zlepšení tepelně technických parametrů ochlazovaných konstrukcí. Zejména se jedná o zateplení podlah na terénu, ochlazovaných stropů, fasády objektu a střešní konstrukce. K rekonstrukci tohoto typu přispívají v současné době různé dotační tituly.

3. ČESKO. Zákon č. 183 ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). S 2228 4. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 5 9

1.2. Poruchy a závady staveb

1.2.1. Definice základních pojmů „Vada, závada - nedostatek konstrukce, předmětu (např. určitého prvku) způsobený chybným návrhem, nevhodným či nedokonalým provedením, který můţe ovlivnit funkční způsobilost konstrukce, předmětu. Jedná se o stav, který není změnou proti původnímu stavu. Můţe vyplynout z přehodnocení stavby, konstrukce nebo prvku podle v současnosti platných předpisů a norem. Konstrukce, předmět s vadou pak nemá vlastnosti vymíněné, nebo obvyklé.“5

Příklady vad a závad: nevyřešené tepelné mosty, vlhkost ve zdivu v důsledku nedostatečnému provedení hydroizolace pod zdivem, nedostatečná tuhost střešní konstrukce, nedostatečná provětrávaná mezera mezi střešní krytinou a pojistnou folií.

„Porucha - trvalé nebo dočasné vyčerpání schopnosti konstrukce plnit poţadavky na ni kladené, které zhoršuje její spolehlivost, případně sniţuje její bezpečnost, předpokládanou ekonomickou ţivotnost, uţitnou jakost apod. Je to změna konstrukce proti původnímu stavu. Můţe vzniknout jako důsledek vady, nebo z jiných příčin. Porucha stavební konstrukce má technické důsledky.“6

Příklady poruch: nesprávné zaloţení objektu na málo únosné půdě – vznik trhlin, uhnilé zhlaví dřevěných trámů u dřevěného stropu – ztráta únosnosti dřevěného stropu, vlivem vlhkosti ve zdivu - opadává omítka.

5. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. © 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=3986 6. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Definice pojmů [online]. Uur.cz. © 2001-2014 [cit. 10-10-2014]. Dostupné z: http://www.uur.cz/default.asp?ID=3986

„Havárie - takové poškození konstrukce, které vyţaduje výměnu nebo generální opravu jedné nebo několika částí konstrukce, případně zrušení konstrukce.“7

Příklady havárie: prasknutí vodovodního potrubí v objektu, zřícení dřevěného krovu, rozsypání nadstřešní části komínového tělesa.

1.2.2. Ekonomická náročnost V dnešní době před započetím stavebních prací na objektu (např. celková rekonstrukce, stavební úpravy a údrţba stavby) jsou kladeny vyšší nároky na ekonomickou náročnost jiţ zmíněných stavebních prací. Do ekonomické náročnosti zahrnujeme: potřebné náklady na provedení stavebních změn (rekonstrukce, apod.), provozní náklady po provedené rekonstrukci (energie a potřebná údrţba), zlepšení funkčních a provozních parametrů rekonstruovaného objektu, porovnání nákladů potřebných na stavební úpravy, provoz a demolici upraveného objektu po jeho celkovou ţivotnost a nákladů nutných ke stavbě nového objektu, vliv objektu na ţivotní prostředí po stavebních úpravách, vztah a význam objektu k okolní zástavbě, vyuţitelnost objektu po provedení stavebních prací.

1.2.3. Trvanlivost, spolehlivost a ţivotnost staveb „Trvanlivost označuje vlastnost stavby, nebo její části, odolávat fyzickému stárnutí, „opotřebení" účinkem znehodnocovacích - degradačních procesů, - které mohou být způsobeny interakcí stavby nebo jejich části s vnějším prostředím, interakcí jednotlivých fází, materiálů a částí stavby, materiálovou (např. mineralogickou, chemickou) nestálostí materiálů, hmot a výrobků, z nichţ je stavba postavena, popř. jinými účinky a procesy (např. reologické účinky – reologie je obor mechaniky zabývající se tokem a deformací látek za působení napětí, které na ně působí), při nichţ dochází ke změně parametrů popisujících význačné vlastnosti stavby nebo její části.

Spolehlivost lze definovat jako schopnost konstrukce, (její části, např. nosného prvku), plnit stanovené poţadavky v průběhu návrhové ţivotnosti. Obvykle se vyjadřuje prostřednictvím pravděpodobností ukazatelů. Spolehlivost zahrnuje bezpečnost, pouţitelnost a trvanlivost konstrukce popř. stavby.“8

Trvanlivost a spolehlivost patří k nejdůleţitějším vlastnostem stavebních konstrukcí. Jedná se zejména o nosné konstrukce namáhané zatíţením, a vlivy vnějšího prostředí. Také nenosné konstrukce a technické vybavení jsou ovlivňovány trvanlivostí a spolehlivostí stavby jako celku (například: strojovny výtahů, rozvody vody, rozvody vytápění, rozvody elektroinstalací, nášlapné vrstvy, dveře, okna, nenosné stěny, ochranné nátěry, …). Bezpečnost objektu je přímo závislá na trvanlivosti a spolehlivosti jednotlivých konstrukcí a technického vybavení. Po návrhu a posléze zhotovení objektu se spolehlivými a dlouho trvanlivými konstrukcemi, dochází ke zvýšení atraktivity budovy na trhu s nemovitostmi, zvýšení ţivotnosti, sníţení nákladů na nutné opravy a časovému prodlouţení intervalu oprav.

,,Pod pojmem ţivotnost se skrývá několik vzájemně odlišných pojmů – při oceňování majetku mluvíme o ţivotnosti technické, ekonomické, morální a právní.

Technickou ţivotností rozumíme dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy jí nelze bezpečně uţívat. Technická ţivotnost stavby je průměrem technické ţivotnosti jejích jednotlivých prvků a celků. Ţivotnost některých prvků je aţ 200 let – ţelezobetonové základy, ţelezobetonová nosná konstrukce, ţivotnost jiných – plynový kotel, elektrický ohřívač vody, apod. je řadově niţší.

Právní ţivotnost je doba od vzniku nemovitosti aţ po zánik nemovitosti jako věci. Právní ţivotnost závisí na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví.

Ekonomická ţivotnost se počítá od doby moţného komerčního vyuţití aţ do doby, kdy jiţ nemovitost není schopna vytvářet výnos. Ekonomická a morální ţivotnost spolu úzce souvisí.

8. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S12 12

Morální ţivotnost je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarávaní – tedy moţnosti jejího nahrazení nemovitosti s lepšími uţitnými parametry.

Ţivotnost podle konstrukčního systému: Stavby s klasickým zděným konstrukčním systémem mají ţivotnost 80 – 100 let. Stavby dřevěné nebo montované z panelů vyrobených na bázi dřeva – asi 40 aţ 50 let.“9

Ţivotnost stavby je ovlivňována trţní hodnota objektu a odvíjí se od opotřebení stavby. Ţivotnost je pouţívána zejména při stanovení hodnoty majetku pomocí nákladové metody (také tzv. metody věcné hodnoty). Nákladovou metodou je stanovována cena podle potřebných nákladů vynaloţených na stavbu stejné nemovitosti, k datu provádění ocenění. Je pouţívána například při stanovení pojistné hodnoty a v oceňování na trţních principech.

Stavba je tvořena spoustou konstrukcí a prvků. Tyto prvky jsou děleny do dvou kategorií:

1) Prvky dlouhodobé ţivotnosti – základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště, krovy.

2) Prvky krátkodobé ţivotnosti – jsou to prvky, u kterých se předpokládá minimálně jedna výměna za uvaţované ţivotnosti objektu.

Ţivotnost je nejčastěji ovlivňována těmito faktory: - způsob zaloţení stavby v daných zakládacích podmínkách, - provedení a návrh prvků dlouhodobé ţivotnosti, - způsob vyuţívání objektu, - intenzita vyuţívání objektu, - nebezpečné látky vyskytující v objektu a konstrukcích (radon, azbest, formaldehydové pryskyřice, atd.), - provádění pravidelné údrţby.

9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 62-63 13

Ţivotnost jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky Uvedené ţivotnosti jsou odpovídající po stránce trvanlivosti a spolehlivosti. Po stránce estetické, vybrané prvky zejména vyskytující se v interiéru objektu před uplynutí uvedených ţivotností uţ nevyhovují. Jedná se například o úpravy vnitřních povrchů, vnitřní obklady keramické, dveře a povrchy podlah. Rovněţ jednotlivé vlastnosti prvků v průběhu času se stanou nevyhovujícími, například tepelně technické vlastnosti. Z uvedených prvků jsou to svislé konstrukce, okna, dveře, vrata. Díky technickému pokroku jsou prvky vyměňovány před uplynutím ţivotnosti. V současné době se takto často stává u vytápění, hlavně se jedná o výměnu zdroje tepla z důvodu úspory finančních nákladů na vytápění (elektrokotel je vyměněn za kotel na tuhá paliva). Informativní přehled ţivotností jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky je uveden na následující straně. K zajištění nebo zvýšení ţivotnosti jednotlivých konstrukcí je třeba provádět pravidelnou údrţbu. Pravidelná údrţba by měla obsahovat i pravidelné revize rozvodů, obnovu ochranných nátěrů (např. kovových prvků, oken, dveří), pravidelné vytápění apod. Tímto způsobem jsou prodluţovány jednotlivé ţivotnosti konstrukcí, a doba k jejich celkové výměně.

Obrázek 1 - Schéma investičního cyklu. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR S12

,,Ţivotnost jednotlivých konstrukcí podle oceňovací vyhlášky: 1. Základy včetně zemních prací 150 – 200 let 2. Svislé konstrukce 80 – 200 let 3. Stropy 80 - 200 let 4. Zastřešení mimo krytinu 70 – 150 let 5. Krytiny střecha 40 – 80 let 6. Klempířské konstrukce 30 – 80 let 7. Úpravy vnitřních povrchů 50 – 80 let 8. Úpravy vnějších povrchů 30 – 60 let 9. Vnitřní obklady keramické 30 – 50 let 10. Schody 80 – 200 let 11. Dveře 50 -80 let 12. Vrata 30 – 50 let 13. Okna 50 -80 let 14. Povrchy podlah 15 – 80 let 15. Vytápění 20 – 50 let 16. Elektroinstalace 25 – 50 let 17. Bleskosvod 30 – 50 let 18. Vnitřní vodovod 20 – 50 let 19. Vnitřní kanalizace 30 – 60 let 20. Vnitřní plynovod 20 - 50 let 21. Ohřev teplé vody 20 - 40 let 22. Vybavení kuchyní 15 – 30 let 23. Vnitřní hygienické zařízení včetně WC 30 – 60 let 24. Výtahy 30 – 50 let 25. Instalační prefabrikáty (jádra) 15 – 25 let“10

10. ČESKO. Vyhláška č. 441 ze dne 17. prosince 2013 k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 173, s. 7422- 7612. (Poz. příl. Č. 21) S 151 15

1.2.4. Opotřebení staveb a metody pouţívané v oceňování nemovitostí

„Opotřebení je pokles kvality a ceny majetku vlivem jeho pouţívání, atmosférickými vlivy, změnami v materiálu, apod.

Opotřebení lze stanovit třemi základními skupinami metod:

Lineární metoda: Předpokladem aplikace této metody je, ţe se stavba s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře, tedy novostavba má nulové opotřebení, v polovině ţivotnosti je opotřebení 50 %, atd. Je to naprosto jednoduchá, ale značně nepřesná metoda. Logicky ji lze pouţít pouze u staveb, které nebyly nikdy přestavovány nebo modernizovány a mají průměrnou údrţbu. Tato metoda se pouţívá při oceňování podle cenového předpisu a v pojišťovnictví. Lze ji pouţít pro rychlý test hodnoty, ale neměla by být pouţita ve finálním ocenění.

Nelineární metody: Nelineární ,,křivočaré“ metody vycházejí z jistě správného předpokladu, ţe v praxi neprobíhá opotřebení lineárně. V prvních letech po kolaudaci se stavba opotřebovává jen velmi málo, naopak v poslední třetině ţivotnosti opotřebení prudce stoupá. Zatéká do střechy, nefunkční hydroizolace spodní stavby, stálé poruchy topení, apod. Existuje asi třicet různých nelineárních metod – kvadratická, semikvadratická, Ross – Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova, apod. Tyto metody byly ve své době značným pokrokem oproti metodě lineární, protoţe zobrazovaly skutečné opotřebení objektivněji. Dnes jsou tyto nelineární metody povaţovány za zastaralé a v praxi se jiţ nepouţívají. Jejich největší přednost – jednoduchost - byla zastíněna jejich největším nedostatkem – menší přesností oproti analytickým metodám. Přitom pracnost při aplikaci analytických metod byla do velké míry eliminována výpočetní technikou.“11

11. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 64-65 16

„Analytická metoda: Analytická metoda je naprosto nejpřesnější. Ale zároveň tato metoda analyzuje „rozkládá“ stavbu na jednotlivé prvky (základy, svislé nosné konstrukce, vodorovné nosné konstrukce, omítky, okna, dveře, krytiny, výtahy, apod.) a stanovuje jejich jednotlivá opotřebení. Lze jen doporučit pouţití analytické metody opotřebení ve všech případech, kde je to moţné. V některých případech ji dokonce pouţít musíme, protoţe ţádnou jinou metodou nemůţeme dosáhnout adekvátního výsledku.

Mezi tyto případy patří: Nedokončená stavba Stavba po modernizaci, rekonstrukci, nástavbě, apod. Stavba v mimořádně špatném stavu“12

1.2.5. Hlavní příčina vad, závad, poruch a havárií Hlavní příčinou vad, závad, poruch a havárií jsou degradační procesy materiálu.

„Degradačním procesem rozumíme takový proces, který způsobuje změnu významných vlastností stavebních hmot a konstrukcí. Mezi významné vlastnosti, které sledujeme u stavebních hmot a konstrukcí, patří především: a) vlastnosti tepelně technické měrná tepelná kapacita C součinitel tepelné vodivosti b) vlastnosti fyzikální, mineralogické objemová hmotnost chemismus, pH faktor nasákavost porózita, mineralogická sloţení hygroskopicita barevnost

12. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. S 65 17 c) vlastnosti vlhkostně technické sorpční vlhkost faktor difúzního odporu vhodně zvolené parametry kapilárního transportu (viz vlastnosti strukturního popisu) d) vlastnosti dilatometrické součinitelé objemové (lineární) teplotní roztaţnosti součinitelé objemové (lineární) vlhkostní roztaţnosti e) vlastnosti mechanické tuhost (moduly pruţnosti, přetvárnosti aj.) pevnost (v tlaku, v tahu, v ohybu,„.) podmínky porušení t) vlastnosti plynoucí z technologie výroby a vlastností výchozích hmot vývoj reakčních teplot objemové změny od smrštění hmot (cementová pojiva, polymerace, polykondenzace) vývoj druhotných látek reologické vlastnosti g) vlastnosti reologické a plastické měrný creep meze tečení, mezní deformace houţevnatost.

Příčinou degradačních procesů stavebních hmot a konstrukcí můţe být: mineralogická, chemická, případně fyzikální nestabilita struktury hmoty vlivy a účinky vnějšího prostředí, zejména teplota, vlhkost, chemické, biologické a mineralogické vlivy a účinky účinky záření

Změny vlastností stavebních hmot, popř. konstrukcí způsobené v závislosti na vlivech prostředí, které jsou dvojího druhu, jsou způsobeny procesy: vratné (reverzibilní), které jsou téměř výhradně spojeny s krátkodobými procesy (oteplení, ochlazení, navlhčení, vysoušení) a závislost změny vlastností, např. stavební hmoty, na sledovaném parametru probíhá podle hysterézní křivky s uzavřeným tvarem,

nevratné (ireverzibilní), které jsou téměř výhradně spojeny s dlouhodobými ději v závislosti na délce jejich trvání a v jejich důsledku např. stavební hmota při zpětné změně vnějších parametrů do výchozího, počátečního stavu po určitém čase nenabývá původních výchozích vlastností resp. hodnot parametrů popisujících tyto vlastnosti.“13

Obrázek 2 - Účinky a vlivy působící na stavební konstrukce a materiály a degradační procesy. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR S16

13. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 17-18 19

„Prevence proti degradačním procesům: Základem prevence před výskytem poruch staveb, postupnou degradací stavebních hmot a konstrukcí je jejich účinná ochrana před klimatickými účinky, především cyklickým účinkem vlhkosti a teploty. Tato preventivní ochrana spočívá v řadě opatření přímých (sníţení intenzity těchto účinků ochranou staveb) a opatření nepřímých (optimalizace vlastností, struktury a řešení stavebních hmot a konstrukcí jejich návrhem).“14

1.2.6. Poruchy způsobené vodou a vlhkostí Nejčastějším důvodem viditelných i skrytých poruch z hlediska vlhkosti je velká vlhkostní hmotnost stavebních materiálů. Přispívajícím faktorem je i vysoká sanilita (sanilita zdiva se rozumí obsah solí ve zdivu, zejména síranů, chloridů a dusičanů) a výskyt mikrobiologických škůdců. Vlhkost nebo voda se do konstrukcí dostává trvale nebo jen jednorázově.

Moţné příčiny zvýšené vlhkosti v budovách: špatná údrţba objektu – zanesení odvodňovacích prvků (drenáţe, okapů a svodů), zatékání poškozenou střešní krytinou, nevhodná změna vyuţití objektu, špatný návrh konstrukce, nevhodně nebo nedostatečně vyřešené konstrukční detaily, nevhodné dodatečné zásahy do konstrukcí, zvýšení hladiny spodní vody, poruchy instalací.

Jako první jsou na konstrukci postiţenou vlhkostí objevovány tmavé vlhké skvrny. Dalším znakem jsou opadané omítky nebo plísně. Postupný rozpad zdiva je způsoben dlouhodobým působením vlhkosti. Například u kamenného zdiva, po dlouhodobém působení vlhkosti, dojde jako první k vysypání spár. U zdiva z cihel je tomu naopak, zejména jestliţe byla pouţita cementová malta. Tyto poruchy jsou nejčastěji způsobovány absencí, doţité nebo chybně provedené hydroizolace spodní stavby.

14. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR – poruchy, degradace a rekonstrukce. Praha: České vysoké učení technické 2010. ISBN 978-80-01-04488-9. S 15 20

Do vodorovných konstrukcí, jako jsou stropy a klenby, se vlhkost dostává přímým stykem s vlhkou zdí nebo přestupem vlhkosti ze vzduchu. U kleneb můţe být shromaţďována vlhkost po delší dobu, zejména v patě klenby, kde se nachází velké mnoţství materiálu. Negativně je tomuto přispíváno mokrými procesy při rekonstrukci. Nahromaděná vlhkost se také můţe vyskytovat pod nášlapnými vrstvami podlahy. Nejčastěji se tato porucha vyskytuje u podlah s kontaktem se zeminou. Podlahy se vlhkostí vzdouvají, rozpadají, tvoří se plísně a houby zejména u dřevěných podlah. Nejčastější příčina je stejná jako u zdiva (absence, doţití nebo popřípadě chybné provedení hydroizolace).

Obrázek 3 – Příčiny vlhnutí zdiva, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S14

Absence nebo doţití hydroizolací spodní stavby: U historických, starých, nebo podřadných staveb nebyla většinou provedena hydroizolace. Ovšem není to vţdy pravda. U starších objektů, např. patřících církvi nebo středověkých městských domů, mohou být ve zdivu nalezeny vrstvy ostře pálené keramiky. Dále se vyskytují jílové vrstvy u spodní části zdiva, a vzduchové kanálky pod podlahami nebo po obvodu zdiva (v interiéru nebo exteriéru), které jsou odvětrávány ven.

U starších staveb, u kterých se vyskytují poruchy způsobené vlhkostí, jsou zmiňované hydroizolace nebo opatření jiţ nefunkční. Často se původní stavební opatření (odvětrávané vzduchové kanálky) stane příčinou dalších větších poruch způsobených vlhkostí. Například dochází k hromadění vody v odvětrávacích kanálcích, apod.

Vadné návrhy hydroizolace staveb: Častým případem je, ţe projektant stavby nedostatečně posoudí podmínky pro zaloţení budovy. Izolace spodní stavby jsou po jeho návrhu nedostatečné. Tento problém vzniká i při dodatečných hydroizolacích stavby nebo opatřeních proti vlhkosti. Zde se projeví neznalost sanačních opatření a jejich návrh pro daný objekt.

Příklady vadných detailů při vzniku stavby: anglické dvorky – nedostačující odvodnění a neprovedené hydroizolace způsobují v místě anglického dvorku pronikání vody do zdiva, vzduchové dutiny pod podlahami - nemají ţádný přístup a odvod vzduchu nebo tyto vstupní a výstupní otvory jsou nedostačující a dochází k hromadění vlhkosti, špatné řešení zpevněných ploch kolem objektu – jsou neprodyšné a způsobují větší namáhání hydroizolace zemní vlhkostí.

Vadné řešení dodatečných úprav/návrhu hydroizolace: Tyto úpravy, přes snahu zlepšení odolnosti stavby vůči vodě, nám zhoršují stávající schopnosti hydroizolací nebo zvyšují vlhkost ve stavbě. Nejčastěji se jedná o: nepropustné povlaky konstrukcí, díky těmto nepropustným povlakům se voda shromaţďuje a vzlíná výše v konstrukci, neodvětrané dutiny v konstrukcích (není zajištěna vzduchotěsnost), zde se naakumuluje vlhkost a dochází k plísním a jiným projevům vlhkosti.

Nekvalitní provedení hydroizolace: Dostatečně navrţená hydroizolace stavby bývá nesprávně provedena. Tento druh závady se často vyskytuje i u novostaveb. Zejména se jedná o špatné provedení spojů mezi svislými a vodorovnými izolacemi (tzv. zpětný spoj), spoje mezi jednotlivými pásy izolací, nedostačující

22 ochrana izolace v místě styku se zeminou, špatný detail ukončení izolace, aplikování izolace za nevyhovujících klimatických podmínek.

Vnější vlivy přispívající k vlhkosti v budovách: Jsou to vlivy způsobené změnou chování vody (odtok, akumulace, zasakování) v okolním terénu včetně podzemních vod. Nejčastěji jsou tyto případy způsobeny při nevhodném umístění novostavby v zastavěném území, špatně svahovaný okolní terén, nevhodně provedené zpevněné plochy (chodníky, příjezdové cesty apod.), změna hladiny spodních vod, otřesy od pojezdu automobilů.

Vnitřní vlivy přispívající k vlhkosti v budovách: Základním dopadem na ţivotnost a působení hydroizolace je: statika konstrukcí, změny ve vyuţití stavby, vliv tepelně technických podmínek na konstrukce.

Při vzniku trhlin ve svislých konstrukcích (stěny, příčky) dochází k porušení hydroizolace a můţe dojít i k narušení funkčnosti odvětrávacích systémů. Nově vnikající voda do konstrukce se můţe projevit i na jiném místě neţ je porucha hydroizolace. Způsob vyuţívání objektu má vliv na výskyt hub, plísní a přestup vlhkosti (vodních par) z konstrukcí do vnitřního vzduchu a naopak. V objektech jde o prostory, kde se vyskytují mokré procesy, nebo se shromaţďuje velké mnoţství osob.

Koroze betonu: Po delší době na beton působí také jako u ostatních materiálů degradační procesy. U betonu těmto procesům říkáme „koroze betonu“. Korozi betonu rozdělujeme do 3 typů: „Koroze I. typu je rozpouštěním a vyluhováním cementového tmelu tzv. hladovou vodou, podobně jako výše uvedené vyluhování vápenatých sloţek malt, Koroze II. typu je chemickou reakcí, při níţ se z pevného cementového tmelu stávají látky postrádající schopnost vazby. Tato koroze nastává působením kyselin, alkálií, přebytků oxidu uhličitého a hořečnatých solí,

Koroze III. typu působí smíšeným mechanismem na cementový tmel. Chemickou cestou dochází k tvorbě solí s větším objemem neţ tmel. Krystalický tlak potom mechanicky rozrušuje strukturu betonu. Hydratací solí rovněţ dochází ke značnému zvětšování objemu a krystalických tlakům v pórech.“15

Vliv vlhkosti na cenu nemovitosti: Vlhkost ve stavbách má negativní vliv na cenu nemovitosti. Před nákupem nemovitosti je nutné si v rámci moţností uvědomit, jaké jsou důvody výskytu poruch způsobené vlhkosti. Při neznalosti problematiky je dobré přivzat si odborníka. Cena a náročnost oprav se liší od druhu vady nebo poruchy konstrukce, a jejich rozsahu. U starší zástavby se často jedná o chybějící spodní hydroizolaci nebo o její doţití. Tento druh oprav je nákladný a pracný (řádově od 10 tis. Kč aţ po 100 tis. Kč.

1.2.7. Poruchy způsobené nestabilním podloţím a objemovými změnami – trhliny Trhliny se nejčastěji vyskytují u zděných konstrukcí. Nejčastěji se jedná o stěny, sloupy, klenby. Trhliny vznikají při překročení mezi pevnosti materiálu při daném způsobu namáhání. Trhliny jsou finálním projevem napětí v konstrukci. Vznik a rozšíření trhliny je často pomalý proces. Podle výskytu, velikosti a počtu trhlin lze snadno určit příčinu výskytu trhlin, a provést popřípadě nutná opatření k zajištění a stabilizování trhlin.

Dělení trhlin: Základní rozdělení: a) Konstrukční trhliny – je jimi ovlivňována statika objektu, dochází při nich ke změně tvaru, polohy nebo objemu konstrukce. b) Omítkové trhliny – není jimi ovlivňována statika objektu, Obrázek 4 – Schéma příkladu trhlin, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S69

13. BALÍK, Michal a KOLEKTIV. Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247- 0765-9. S 32 24

c) jedná se pouze o narušení omítky jejím špatným zpracováním nebo chybnou aplikací. d) trhliny vzniklé kombinací a + b.

Dělení trhlin podle chování v čase: a) Aktivní trhliny – trhliny mají tendenci se zvětšovat a rozšiřovat. b) Pasivní trhliny – trhliny se nerozšiřují a mají stejnou velikost po dobu sledování 6 aţ 12 měsíců.

Dělení trhlin podle způsobu namáhání: a) Trhliny smykové – nejčastěji se vyskytují v loţných spárách. Dochází při nich k posunu zdiva a v trhlině je zdivo poškozené. b) Trhliny tahové – jsou specifické svým rozevřením a nepoškozením zdiva v trhlině. c) Trhliny tlakové – vyvolávají v místě trhliny odpadnutí omítky, a dochází při nich k drcení zdiva.

Pro správné určení druhu trhlin a posléze jejich zajištění a oprav je důleţité provést stavební průzkum. Průzkum by měl obsahovat tyto body: určení místa výskytu trhliny, tvar a velikost trhliny, mnoţství trhlin, stáří trhlin, určení příčiny trhlin, určit zda je trhlina aktivní nebo pasivní. Pro zjištění aktivity v trhlinách se nejčastěji pouţívají sádrové destičky.

Vývoj trhlin v budovách v závislosti na jejich původ: Jedná-li se o trhliny vzniklé díky nerovnoměrnému sedání objektu, vyskytují se zejména ve spodních podlaţích. Směrem nahoru dochází k jejich menšímu výskytu, postupnému zúţeni aţ jejich vymizení. Trhliny způsobené objemovými změnami, nejčastěji vlivem teploty, se vyskytují často ve vyšších podlaţích. Na objektu jsou trhliny po pravidelných úsecích.

Důvody výskytu trhlin na objektu:

1) Trhliny vzniklé nestejnorodým sedáním základu

a) Zaloţení objektu neprovedeno do nezámrzné hloubky Při chybném zaloţení objektu, kde se takzvaná základová spára nachází v zámrzné hloubce, dochází pod základem při teplotách niţších neţ 0°C k zamrzání vody v zemině. Při tomto ději

25 dochází ke zvětšení objemu zeminy cca o 10%. Vzniklý tlak nadzvedává základ a následně dochází k trhlinám v základových a ve svislých konstrukcích. Na území České Republiky se nezámrzná hloubka uvádí 800 mm pod terénem. Na nezámrznou hloubku má přímý vliv sloţení zeminy.

b) Chybějící dilatační spára Nachází se u zaloţených budov v místě s různě únosným podloţím. U částí budov: s velmi rozdílnou výškou, s různým zatíţením, s rozdílnou hloubkou zaloţení, s různým druhem základů. Dále také mezi stávajícím objektem a novou zástavbou.

c) Změna vodních poměrů v základové spáře Ke změnám dochází zejména při: sníţení hladiny podzemní vody, podmáčení základů způsobené havárií kanalizace nebo vodovodu, podmáčení základů dešťovou vodou nebo změnou hladiny spodní vody, vysušení zeminy pod základy kořeny rostlin. Při dlouhodobém vysychání zeminy pod základy dochází k jejímu smrštění. Uvedený jev má za následek nerovnoměrné sedání základů. Projevuje se u mělce zaloţených staveb.

d) Narušení základové půdy Vyskytuje se při těchto situacích: nesprávné provedení základů u sousedícího objektu, nesprávné provedení výkopu u stávajícího objektu (dojde k podkopání základu), při výkopu u stávajícího objektu dojde k vyvalení nesoudrţného zdiva nebo základu, u objektu zaloţeného na svaţitém terénu.

2) Trhliny vzniklé přetíţením konstrukcí

a) Trhliny způsobené při nepřímém zatíţení Faktory způsobující trhliny jsou například: sedání zdiva, smršťování zdiva, dotvarování konstrukcí, objemové změny konstrukcí způsobené působením teploty.

b) Trhliny způsobené při přímém zatíţení c) Jsou to trhliny vyvolané přetíţením konstrukce, například: nevhodné provedení nástavby objektu, nevhodná změna vyuţívání, překročení navrhované únosnosti konstrukce. Trhliny vznikají postupem času.

Obrázek 5 – Příklady vzniku trhlin pohybu v základové spáře, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S72

Vliv trhliny na cenu nemovitostí: Drobné vlásčité trhliny na cenu nemovitosti ţádný vliv nemají. Viditelné větší trhliny nám cenu nemovitosti sniţují. Při nákupu nemovitosti s trhlinami jde kupující do rizika. Trhliny mohou být pasivní (neohroţující statiku objektu) nebo naopak aktivní, které budou ohroţovat únosnost jednotlivých konstrukcí. Všeobecně výskyt trhlin určuje chybu v konstrukci.

1.2.8. Poruchy a závady zateplovacích systémů

ETICS – je celosvětová zkratka vnějšího kontaktního zateplovacího systému. Jedná se o skladbu zateplovacího systému s předem určených komponentů od výrobce. Jako první a častou závadou je sestavení ETICS z jednotlivých komponentů od různých výrobců.

Projektová příprava Před prováděním zateplovacích systémů by mělo předcházet zpracování projektové dokumentace. Projektová dokumentace by měla obsahovat: stanovení síly tepelného izolantu, zpracování jednotlivých detailů a zaregulování tepelné soustavy podle nových tepelných ztrát objektu po provedení zateplení.

Poruchy a závady zateplovacího systému ETICS

1) Nesprávný podklad Podklad by neměl být zanesený prachem, nerovný, poškozený (opadaný, vypouklý), vlhký, postiţený mechem a řasou. Měl by mít správnou teplotu v rozmezí +5°C - +35°C. U ţelezobetonových konstrukcí nesmí docházet k zakrytí obnaţené výztuţe zateplovacím systémem před jejím správným ošetřením.

2) Nesprávné zakládání zateplovacího systému Zateplovací systém se zakládá na zakládací lišty, nebo pokud to výrobce dovolí, na zakládací lať. Velká chyba je při zaloţení zateplovacího systému nepouţít zakládací lišty nebo zakládací lať. Časté chyby se vyskytují při napojování lišt v rozích, přeloţení lišt přes sebe. Dochází k pohybu lišt a následně k rozrušení zateplovacího systému. Při zateplení soklu stavby je nutné volit tepelnou izolaci s nízkou nasákavostí a s větší pevností. Nevhodné jsou tepelné izolace z minerální vlny. Tepelné izolace musí být určeny pro zateplovací systém ETICS.

Obrázek 6 – Špatné zaloţení zateplovacího systému, VLASTNÍ FOTO

3) Nesprávné lepení tepelné izolace Na desky tepelné izolace je nesprávně nanášena lepící hmota. Lepící hmota je správně nanášena po celém obvodu desky tepelné izolace v šíři cca 50 mm – 80 mm (tvoří rámeček) a s třemi terči uprostřed v jedné rovině. Při správné aplikaci lepící hmoty je deska tepelné izolace z 40% pokryta lepící hmotou. Často prováděné lepení na tzv. buchty je chybné. Při lepení desek tepelné izolace je nutné mít svislé spáry jednotlivých řad minimálně 150 mm od sebe. To platí i pro spáry vzniklé napojením zakládacích lišt. Při nedodrţení dochází k popraskání fasády. Další častou poruchou zateplovacího systému je prokreslení spár tepelně izolačních desek. Poruchu způsobuje ponechaná mezera mezi tepelně izolačními deskami. Porucha se projeví i při vyplnění mezery lepící hmotou. Tímto způsobem vznikají tepelné mosty.

4) Nesprávné kotvení tepelné izolace Při kotvení dochází k nedostatečnému přikotvení tepelně izolačních desek. Na 1 m2 minimálně 6 kotev (vţdy posoudit konkrétní případ). Kotvení se má provádět 1 aţ 3 dny po nalepení tepelně izolačních desek. Před kotvením nedochází k prověření pevnosti kotev proti vytaţení. Špatná aplikace kotev – většina výrobců u nových cihelných bloků určených pro zdění obvodových stěn zakazuje pouţívat vrtačku s příklepem, přes tento zákaz dochází k jejímu pouţívání. Talíře kotev jsou příliš zapuštěny do tepelné izolace nebo, naopak vylézají z tepelné izolace ven. Takto aplikované talíře kotev způsobují jejich prokreslování na fasádu.

5) Nesprávné provedení základní výztuţné vrstvy Při aplikaci tepelných desek z pěnového polystyrenu přibliţně dochází po 14 dnech k degradaci způsobené UV zářením. Přesnou dobu bez základní vrstvy předepisuje výrobce izolačních desek. V místech kde dochází k většímu namáhání (rohy otvorů, přechod mezi druhy tepelné izolace, navrţené specifické detaily), je zapotřebí provést přídavné vyztuţení před aplikací základní výztuţné vrstvy. Před prováděním základní vrstvy je nutné také osadit všechny ukončovací a rohové prvky ETICS. Výztuţnou síťovinu aplikujeme do předem nanesené hmoty! Výztuţná síťovina při aplikaci musí mít minimálně 100 mm přesah. V základní výztuţné vrstvě nesmí být výztuţná síťovina viditelná a nijak poškozená.

6) Chyby při finální povrchové úpravě Jednou z velkých chyb je nezbroušení polystyrénových desek před aplikací finální vrstvy. Základní chybou je neprovedení penetrace základní vrstvy. Správný druh penetrace určí výrobce zvolené finální povrchové úpravy. Nejdříve po 24 hodinách od spenetrování podkladu je moţné nanášet finální povrchovou vrstvu. Při nesprávném nanášení finální povrchové úpravy zejména u větších objektů, kde dojde k postupnému nanášení po patrech, nebo při nevhodném ukončení nanášení, dochází k viditelnému napojení finální vrstvy.

7) Chybné provedení detailů Veškeré vodorovné plochy, nebo plochy s minimálním sklonem, mají být oplechovány. Bez oplechování se na těchto místech drţí voda a dochází ke vzniku řas a mechů. Nevhodné je finální vrstvu přetáhnou přes klempířské výrobky, nejčastěji se jedná o vnější parapety. Tato místa praskají a dojde k narušení zateplovacího systému. Při provádění základní vrstvy a finální povrchové úpravy je nutné mít ostatní konstrukce zakryté, například klempířské prvky a výplně otvorů. U oken je dobré pouţívat okenní začišťovací lištu.

Obrázek 7 – Špatné provedení okapového svodu (svod prochází zateplovacím systémem), VLASTNÍ FOTO

Obrázek 8 – Špatné provedení vnějšího parapetu, VLASTNÍ FOTO

Vliv zateplovacího systému na cenu nemovitosti Zateplovací systém při správném provedení zvyšuje ţivotnost obvodových konstrukcí a sniţuje náklady na vytápění. Správně provedený zateplovací systém nám zvyšuje hodnotu stavby. V případě špatného provedení zateplovacího systému můţe dojít k výskytu poruch a závad na objektu. Nemovitost se špatně provedeným zateplovacím systémem bude mít niţší trţní hodnotu.

1.3. Příprava stavby na budoucí prodej

1.3.1. Odstranění vlhkosti ve stavbě Pro správné stanovení opatření proti vlhkosti jsou důleţité tyto faktory: vhodnost pouţití opatření vzhledem k typu a vyuţití objektu, účinnost opatření proti konkrétnímu výskytu vlhkosti, ekonomickou náročnost a sloţitost provedení opatření, vhodnost provedeného opatření pro další stavební činnost.

Základní rozdělení druhů prováděných opatření: zadrţující opatření postupu vlhkosti v konstrukci, odvod vlhkosti z konstrukce s pomocí odvětrávaného vzduchu, opatření způsobující odvod vody od konstrukce, povrchové opatření na konstrukci zajišťující odvod vlhkosti

Jednotlivá opatření můţeme rozdělit také na opatření bez zásahu do konstrukce (povrchové), a na opatření zasahující do konstrukce.

1) Opatření proti vlhkosti zaloţené na proudění vzduchu a následného odvětrání: Jedná se zejména o vzduchové dutiny nebo o vzduchové kanálky, ve kterých proudí volně vzduch. Jsou navrţeny s otvory pro nasátí vzduchu a s otvory pro jeho následné vypouštění zpátky do atmosféry. Metoda je zaloţena na převzetí vlhkosti z konstrukce do proudícího vzduchu, který je následně odveden od konstrukce. Metoda má malou účinnost a ochlazuje nám dané konstrukce v objektu. V dnešní době se u novostaveb opatření proti vlhkosti zaloţené na proudění vzduchu nevyuţívá. Hlavní vyuţití má u starých objektů, zejména u objektů, u kterých se nedá pouţít jiné účinnější opatření (např. u památkově chráněných staveb, u staveb s narušenou statikou).

Rozdělení vzduchových opatření zaloţených na proudění vzduchu: vzduchové dutiny, ostatní vzduchové izolační systémy. Vzduchové dutiny je moţné dále dělit z několika hledisek, a to: A. „podle polohy: svislé (stěnové) vodorovné (podlahové), B. podle umístění: na vnější straně obvodového zdiva (v exteriéru) na vnitřní straně obvodového zdiva (v interiéru), C. podle způsobu proudění vzduchu: s přirozeným (gravitačním) prouděním vzduchu, s nuceným prouděním vzduchu, D. podle způsobu odvětrání: odvětrané 1) od exteriéru (nasávací i výdechové otvory jsou umístěny v exteriéru), resp. nasávací otvory jsou umístěny v interiéru a výdechové otvory jsou umístěny v exteriéru, 2) do interiéru (nasávací i výdechové otvory jsou umístěny v interiéru), neodvětrávané, E. podle doby realizace: původní (budované součastně se stavbou), dodatečné (budovány později jako vynucené stavební úpravy).

Ostatní vzduchové systémy jsou: izolace systémem kanálků: knapenovy kanálky, kanálkový způsob, pouţití profilovaných fólií, provětrané drenáţní systémy, vhodná volba obrazu proudění vzduchu v místnosti.“16

16. BALÍK, Michal a KOLEKTIV. Odvlhčování staveb. Praha: Grada Publishing a. s., 2005. ISBN 80-247- 0765-9. S 106 33

Obrázek 9 – Provětrávaný sokl, BALÍK, Obrázek 10 – Provětrávaná předstěna, Michal a KOLEKTIV. S110 BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S113

Obrázek 11 – Provětrávaná podlaha, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S131

2) Zadrţující opatření postupu vlhkosti konstrukcí Tento typ opatření spočívá v aplikaci materiálu nebo hmoty zadrţující vstupu, vlhkosti do konstrukce. Jedná se o injektáţ zdiva nebo o vloţení nové izolace do nově vzniklé spáry (podříznutí, vráţení plechů, podbourání zdiva). Tento druh opatření je často pouţíván. Při správné aplikaci je účinný a spolehlivý. Jedná se ovšem o větší zásah do objektu.

Injektáţ zdiva Do předem vyvrtaných vrtů se aplikuje hmota, která odpuzuje vodu, nebo utěsňuje konstrukci proti pronikání vlhkosti. Počet a umístění vrtů se provádí podle dané situace. Vzdálenost mezi

34 vrty bývá od 80 mm do 300 mm. Injektáţ zdiva je z metod vkládání dodatečné hydroizolace nejšetrnější. Nevýhodou této metody je její nemoţné okamţité zkontrolování funkčnosti (u jiných metod lze zkontrolovat vkládanou izolaci vizuálně). Injektáţ nikdy nezpůsobí 100% nepropustnost pronikání vlhkosti konstrukcí. Největším problémem při aplikování injektáţe zdiva jsou prováděcí firmy. Často jsou nedostatečně znalé v aplikování a problematice.

Injektáţ zdiva se provádí nejčastěji dvěma základními způsoby:

Beztlaková injektáţ – je nejpouţívanější typ injektáţe zdiva. Infuzní látka se aplikuje do vrtů jen za působení gravitace a nasákavosti konstrukce.

Tlaková injektáţ – infuzní látky se aplikují do vrtů pod tlakem. Pouţívá se při injektáţi vlhkého zdiva. Tento způsob injektáţe je časově výhodnější.

Méně pouţívaná metoda je termicky aktivovaná injektáţ zdiva. Metoda spočívá ve vysušení zdiva před aplikací infuzní látky. Zdivo zbavené vlhkosti pojme více a lépe infuzních prostředků. Injektáţ je účinnější.

Vkládání dodatečných izolací Vkládání dodatečné hydroizolace patří mezi nejefektivnější dodatečné opatření proti vlhkosti v konstrukci. Metoda má své omezující podmínky (druh zdiva, statický stav zdiva, atd.) a problematické detaily.

a) Postupné probourání otvorů a vloţení dodatečné hydroizolace Metoda spočívá v postupném probourání (rozebrání) zdiva po částech. Rozebrání zdiva se provádí v šířce 80 cm aţ 1500 cm. Mezi jednotlivými úseky rozebraného zdiva se zanechává část původního zdiva o minimální šíři 60 cm. Ve vzniklém prostoru vkládáme novou hydroizolaci (např. asfaltový modifikovaný pás, PE folii). Po vloţení nové hydroizolace je vzniklý otvor zazděn a řádně doklínkován. Postup se opakuje u zbývajícího zdiva, dokud dodatečná hydroizolace není pod celým objektem. Hydroizolace jsou vkládány s dostatečným přesahem pro jejich propojení. Metoda je velmi pracná a zdlouhavá. Tento typ opatření je vyuţíván u menších objektů, které jsou v dobrém statickém stavu. 35

Obrázek 12 – Ruční vkládání hydroizolace do zdiva. WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR. S190

b) Podřezávání zdiva a následné vkládání hydroizolace Metoda spočívá v postupném proříznutí spáry nebo stěny a vloţení dodatečné hydroizolace. Druhy podřezávání: Ruční podřezávání – lze provést jen u cihelného zdiva. Limitující faktory jsou kvalita spáry, pevnost pouţité malty ve spáře a tloušťka podřezávané stěny (max. tl. cca 60 cm). Metoda je velmi jednoduchá, ale pracná. Provádí se starými ručními tesařskými pilami. Podřezávání zdiva mechanickou pilou – provádí se u zděného zdiva s vodorovnou průběţnou spárou o tl. minimálně 1 cm. Je zapotřebí mít kolem objektu dostatečně rovinný terén pro pojezd stroje. Podřezávání se provádí po úsecích délky cca 1 m. Po proříznutí spáry se vkládá nová hydroizolace. Poté se vzniklá spára dostatečně zaklínkuje a proces se opakuje dál. Tímto způsobem lze provést úsek dlouhý 30 m. Následně se vzniklá spára s novou hydroizolací vyplní cementovou maltou pod tlakem.

Podřezávání zdiva diamantovou lanovou pilou – provádí se u všech druhů zdiva (smíšeného, kamenného, betonového, cihelného). Podřezávání zdiva diamantovým lanem má velkou výhodu v řezání spáry ve svislém i šikmém směru. Kolem místa podřezávání je nutný dostatečný a rovinný prostor pro pojezd stroje. Je nutné chlazení vodou diamantového lana v řezané spáře. Princip řezání diamantovým lanem je uzavřený okruh diamantového lana přes vodící kladky. Pojezdem stroje se okruh zkracuje a tím dochází k řezání zdiva. Zbylý postup je totoţný s podřezáváním zdiva mechanickou pilou. Obrázek 13 – Schematické podřezávání zdiva diamantovou lanovou pilou, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S167.

c) Zaráţení nerezových desek Lze pouţít jen u cihelného zdiva s průběţnou vodorovnou spárou. Objekt by měl být v dobrém stavu bez statických poruch nebo problémů. Zaráţení desek způsobuje otřesy a vibrace. Desky jsou z nerezových materiálů s dostatečnou pevností např. chrom-ocel. Metoda se pouţívá do síly stěny cca 1 m v případě přístupu jen z jedné strany. Jednotlivé desky jsou strojně zaráţeny do vodorovné spáry s nevzájemným přesahem. Desky posléze fungují jako hydroizolace.

d) Odvlhčování staveb pomocí elektrického pole – metody elektroosmotické Jedná se o metody zaloţené na pouţívání elektrického pole k odvlhčování konstrukcí. Při metodě se poţívají kladné elektrody (anody) a záporné elektrony (katody). Jednoduše lze tímto způsobem popsat princip fungování: anody (+) jsou umístěny do konstrukce (kladný náboj odpuzuje vlhkost) a katody (-) jsou umístěny do přilehlého terénu (záporný náboj přitahuje vlhkost). Tím se odstraní vlhkost z konstrukce.

Často pouţívaná a nejúčinnější je metoda aktivní elektroosmózy – řadí se do skupiny dvoufázových metod. V prvním kroku dochází k odsolení a předsušení zdiva (12 -20 týdnů). Tím se zvýší účinnost druhé fáze. V druhé fázi je spuštěno zařízení způsobující tzv. elektroosmózu – vytváří bariéru vzlínající vlhkosti. Zařízení se skládá z těchto částí: řídící skříň, kladné elektrody (anody), záporné elektrody (katody) a propojovací vodič. Pro správné fungování je nezbytně nutné opatřit projekt od projektanta zabývajícího se danou problematikou.

Obrázek 14 – Schéma elektroosmotického okruhu, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S195.

3) Opatření způsobující odvod vody od konstrukce Provádí se nejčastěji kolem objektu. Drenáţ plní funkci odvodu vody nejčastěji sráţkové od konstrukcí pod zeminou. Nejvíce se vyuţívají v kombinaci s jiným opatřením proti vlhkosti. Drenáţ je nejčastěji tvořena drenáţní trubkou uloţenou na tenkou betonovou desku. Na konstrukci objektu od betonové desky aţ nad terén je přiloţena nopová folie. Prostor výkopu nad drenáţní trubkou je vyplněn štěrkem. Štěrk je aplikován ve 2 vrstvách. Spodní vrstva je zabalena do geotextilie. Druhou vrstvou je výkop dosypán cca 20 – 30 cm k okraji. Zbylá část je dosypána zeminou. V praxi se vyuţívají různé podobné systémy drenáţí.

Obrázek 15 – Drenáţ spodní stavby, BALÍK, Michal a KOLEKTIV. S140.

4) Povrchové opatření na konstrukci zajišťující odvod vlhkosti Jedná se o tak zvané sanační omítky. V dnešní době je na trhu mnoho druhů sanačních omítek. Sanační omítky mají velké mnoţství pórů, díky kterým dochází k snadnému prostupu vodních par z konstrukce do ovzduší. V pórech také postupně vykrystalizují soli a nedochází k poničení omítek. Nezabrání-li se výskytu vlhkosti (solí) ve zdivu, dojde k postupnému zanášení pórů a následné zničení sanačních omítek. Sanační omítky vydrţí několikanásobně déle neţ běţně druhy pouţívaných omítek.

1.3.2. Stabilizování a opravy trhlin

Opravu trhlin lze dělit na dvě základní skupiny: dočasné opravy trhlin, trvalé opravy trhlin.

Dočasné opravy trhlin Dočasné neboli provizorní opravy trhlin jsou často prováděny u velmi poškozených konstrukcí. Slouţí k zachycení konstrukce a zabezpečení okolí. Provádí se před trvalými opravami trhlin. Provizorní opravy se vyuţívají například k – podchycení konstrukce před zhroucením, podepření konstrukce pro získání času na trvalé opravy nebo vypracování projektové dokumentace, odlehčení konstrukce při stavebních pracích. U objektů s doţitou ţivotností se stávají z provizorních oprav z ekonomických důvodů opravy trvalé. Dočasné opravy trhlin jsou prováděny různými způsoby dle typu a rozsahu trhlin. Kaţdý případ bývá specifický. Nejčastěji se jedná o podepření stěn dřevěnými kůly, podepření stropů, rozepření štítových stěn u bourání řadových domů (vznik proluky).

Obrázek 16 – Provizorní podchycení zdiva, SOLAŘ, Jaroslav. S66.

Trvalé opravy trhlin Opravy se provádí těmito metody: „zatmelením, injektováním, stehováním,

oplášťováním a torkretováním, staţením ocelovými táhly, staţením ocelovými předpjatými lany, staţením pomocí prutů z vysokopevnostní oceli.“17

Zatmelení Pouţívá se při neaktivních trhlinách. V první části dojde k odstranění omítek, a následného upravení trhliny. Trhlina bude rozšířena po okrajích – vznikne dráţka klínového tvaru o šířce minimálně 5 mm. Upravená trhlina bude očištěna, navlhčena a vyplněna vhodným tmelem.

Injektování zdiva Injektáţ zdiva z důvodu vlhkosti spočívá ve vpravení chemických roztoků do zdiva (pórů, trhlin, dutin). Injektáţí se zvýší únosnost materiálu. Vyuţívá se i pro vyplnění neaktivních trhlin. Vhodný typ injektáţní hmoty je určen podle druhu trhliny a vlastností porušeného zdiva. Při injektáţi pod tlakem je nutné utěsnit trhlinu po povrchu, tím se zabrání vytékání hmoty ven. Injektáţní hmoty jsou nákladné.

Stehování Provádí se u širších aktivních trhlin. Ocelové spony se umístí přes trhlinu, kolmo na průběh trhliny. Jednotlivé spony jsou o průměrech 12 – 25 mm, délky 80 - 120 cm. Spony jsou umísťovány od sebe 30 – 60 cm po délce trhliny. Zahnuté konce spon jsou kotveny do hloubky zdiva dle jeho tloušťky (0.5-0,8 tloušťky zdiva) na cementovou maltu. Spony jsou prováděny v různých délkách – dochází k lepšímu roznášení sil ve zdivu. V poslední fázi jsou spony opatřeny ochranným nátěrem proti korozi a omítnuty.

17. SOLAŘ, Jaroslav. Poruchy a rekonstrukce zděných staveb. Praha: Grada Publishing a.s., 2008. ISBN 978- 80-247-2672-4. S68 41

Obrázek 17 – Stehování zdiva porušeného trhlinou výztuţí vloţenou do dodatečně provedených dráţek, WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR. S168.

Oplášťování a torkretování (stříkání betonu) Oplášťování je vyuţíváno při četném výskytu aktivních trhlin. Podle závaţnosti se oplášťování provádí z jedné strany konstrukce nebo z obou stran. Konstrukce je zbavená omítek a odhalený povrch je řádně očištěn. Následně jsou do konstrukce připevněny úchyty (nebo nastřeleny), na upevněné úchyty je připevněna svařovaná ocelová síť. Na síť je naneseno 5 – 8 cm betonu. Takto zabezpečené zdivo je následně injektáţováno.

Torkretování (stříkání betonu) je vyuţíváno při zesilování konstrukcí zejména u nepravidelných ploch, kde provedení bednění je nerealizovatelné nebo velmi ekonomicky náročné. Pro torkretování je vyuţívána speciální betonová směs (drobnější kamenivo, více písku). Při torkretováním je povrch řádně očištěn a navlhčen. První vrstva betonové směsi je s kamenivem do 10 mm. Druhá vrstva betonové směsi je s kamenivem 10 – 25mm. A pro třetí vrstvu finální je betonová směs jemnější a kvalitnější (finální povrchová úprava). Celková tloušťka je 2 – 8 cm. Před stříkáním betonové směsi je umístěna svařovaná ocelová síť jako při oplášťování.

Staţení ocelovými táhly Ocelová táhla se pouţívají při aktivních trhlinách. Zajišťují staţení obvodového zdiva k sobě. Táhla jsou umísťována při vnějším líci nebo vnitřním líci stěny nebo po obou stranách.

Ocelová táhla jsou umísťována v úrovni stropů, základů nebo u pozednic. Táhla tvoří ocelové tyče průřezu 2 – 4 cm se závity na koncích. Na koncích jsou osazovány ocelové úhelníky s plotnami. Ocelové tyče jsou umístěny do předem vysekaných dráţek ve zdivu. Táhla jsou aktivována dotaţením matic v místech kotvení. Dojde k předepjetí táhel. Táhla je nutné ochránit ochranným nátěrem proti korozi.

Staţením ocelovými předpjatými lany Postup a princip je stejný jako při staţení ocelovými táhly. Rozdíl je v předpjetí ocelových lan. Při staţení ocelovými lany dojde k malému předpjetí skoro k zanedbatelnému. U metody staţení ocelovými předpjatými lany dochází k předpjetí aţ 100 kN. Předpjetí závisí na pevnosti daného materiálu. Dalo by se říci ţe, ocelová lana nám nahrazují ve stavbě ţelezobetonový ztuţující věnec.

Staţení pomoci prutů z vysokopevnostní oceli U této metody se pouţívají speciální nerezové pruty s vysokou pevností v tahu. Pruty se aplikují do velmi malých dráţek (spáry ve zdivu) a zalijí se speciální hmotou. Výhoda je ve velké tahové pevnosti nerezových prutů (pevnost je dvakrát větší neţ u ocelových prutů). Při delším uloţení prutů jsou schopny unést síly, které jsou rovny jejich pevnosti. Metoda je rychlá a snadná.

Opravy a zajišťování trhlin zděných sloupů a pilířů Hloubkové spárování provádíme u zděných konstrukcí s rozrušenou maltou ve spárách. Rozrušenou maltu odstraníme přibliţně 4 cm do hloubky a spáru řádně vyčistíme. Následně spáru vyplníme speciální plastifikovanou maltou. Tím se obnoví a zajistí původní únosnost konstrukce. Přizdění (obezdění) tato metoda je pouţívána pří potřebě zvýšení únosnosti daného prvku. Nová přizdívka nebo obezdívka se prováţe za pomoci předem vysekaných kapes nebo ocelových trnů. Obetonování ţelezobetonem zvyšuje únosnost a pevnost sloupu nebo pilíře. Vhodně zvolená ocelová výztuţ je obetonována vrstvou betonu 5 – 15 cm. Se stávajícím zdivem je propojena ocelovými hřeby. Obetonování se provádí za pomocí bednění nebo torkretováním. Zesílení pomocí ocelových bandáţí je vhodné pro zpevnění sloupů a pilířů. Po aplikaci ihned plní svoji funkci. Na rohy sloupu nebo pilíře jsou osazeny ocelové úhelníky následně spojeny páskovou ocelí. Sloup nebo pilíř je zpevněn a nedochází k dalšímu poškození.

Obrázek 18 – Zesílení zděných pilířů, WITZANY, J., T. ČEJKA, R. WASSERBAUER a R. ZIGLER, PDR. S174.

1.3.3. Doporučená příprava stavby před prodejem

Před prodejem se nedoporučují provádět nákladnější investice do nemovitosti. Zejména rozsáhlejší rekonstrukce. Nově zrekonstruovaná nemovitost nemusí vyhovovat potencionálním zájemcům. Často při provedených rekonstrukcí nemovitostí dojde pouze navýšení kupní ceny o náklady vynaloţené na rekonstrukci. Uvádí se, ţe 80% kupujících si pořídí levnější byt před rekonstrukcí, zbývajících 20% kupujících si pořídí byt po úplné rekonstrukci. Před prodejem se doporučuje nemovitost řádně uklidit, provést estetické opravy a odstranění přebytečného nábytku a osobních věcí, aby vynikla funkčnost nemovitosti. Doporučuje se dále sladit interiér barevně a pouţít vhodné bytové doplňky. Není na škodu provonit

44 nemovitost decentní příjemnou vůní. Jednoduše se dá říci, aby interiér nemovitosti byl jako hotelový pokoj. Drobné estetické opravy spočívají ve vymalování interiéru, výměna poškozeného obkladu, promazání vrzajících dveří, oprava rozbitého šuplíku u kuchyňské linky, oprava kapajícího kohoutku, … . V dnešní době se v České Republice vyskytují firmy, zabývající se problematikou upravení nemovitosti před prodejem (Home Staging). Sluţby zahrnují skladování přebytečného nábytku, zapůjčení vhodného nábytku a bytových doplňků, rady a tipy na úpravu nemovitosti, doporučení schopných řemeslníků. Ceny za sluţbu se podle rozsahu pohybují od 4 500 Kč aţ do 35 000 Kč. Výše uvedené sluţby provozují i vybrané realitní kanceláře.

1.4. Rentabilita provedené rekonstrukce stavby

S rostoucími cenami energií jsou nejvýhodnější investice do zateplení objektů. Sniţování energetické náročnosti objektů zejména rodinných domů, podporuje stát dotacemi. Při sníţení spotřeby energie objektu je zapotřebí pořídit nový zdroj tepla (zdroj tepla s menším výkonem). V návaznosti na nový zdroj tepla je nutné zregulovat otopnou soustavu, popřípadě výměnu otopných těles, aby došlo k maximální úspoře. Před zmíněnými úpravami je zapotřebí zpracovat projekt zateplení s výpočty tepelných ztrát objektu. Projektant by měl navrhnout optimální tloušťku zateplovacích systémů tak, aby byla optimální návratnost vloţené investice, popřípadě aby tloušťky zateplovacích systémů odpovídaly poţadavkům dotačních titulů. Za optimální návratnost se uvaţuje 10 aţ 15 let. Při celkovém zateplení objektu včetně výměn oken a dveří dojde k velké vzduchotěsnosti objektu. Tím se zhorší vnitřní hygienické podmínky týkající se větrání (přívodu čerstvého vzduchu do objektu). Pro správné větrání je zapotřebí zřídit centrální větrání (rekuperaci). Tím se investiční náklady zvýší a prodlouţí se návratnost celé investice. Na druhé straně je zajištěna potřebná výměna vzduchu v objektu. Při tomto druhu rekonstrukce se nejedná někdy ani o velkou návratnost investice, ale o zlepšení hygienických podmínek a vyuţitelnosti objektu k bydlení. Jako další, častý důvod investování do nemovitostí je kvůli zvýšení její hodnoty a atraktivity pro prodej, nebo pronájem. Zde hraje velkou roli situace (poptávka) na daném trhu

45 s nemovitostmi. Rekonstrukce koupeného drahého bytu (záměrem je investora zvýšit cenu bytu pro jeho prodej) v lokalitě kde trh nejeví zájem o byty je provedená investice bez efektu. Investor bude rád za zvýšení ceny bytu o cenu provedené rekonstrukce.

Příklad rekonstrukce bytu v Českém Brodě: Jedná se o bytovou jednotku 3+1 v Českém Brodě v ulici 28. Října, č.p 1269. Přesný popis bytu a provedené rekonstrukce je uveden v praktické části mé bakalářské práce.

Pro ušetření nákladu na rekonstrukci bytu byl byt rekonstruován částečně svépomocí.

Pořizovací cena bytu v roce 2013 1 300 000 Kč Tržní hodnota po rekonstrukci k 18.5.2015 dle zpracovaného odhadu 1 540 000 Kč Zvýšení ceny bytu o 240 000 Kč

Náklady vynaložené na rekonstrukci bytu 155 000 Kč Rozdíl ceny snížen o cenu rekonstrukce 85 000 Kč

Závěr:

Trţní hodnota díky provedené rekonstrukci byla navýšena o 240 000 Kč. Po odečtení nákladů vynaloţených při rekonstrukci je hrubý výnos při prodeji 85 000 Kč.

Poznámka:

Byt byl zakoupen v roce 2013, kdy ceny bytů spíše klesaly (výhodný nákup) a na trhu s nemovitostmi byla větší nabídka neţ poptávka. Při provedení rekonstrukce stavební firmou by byl předpokládaný výnos z investice cca 0 Kč.

Ukázka porovnávaní nákladů na vytápění TZB-info

Jedná se o volně dostupný program pro určení nákladů na vytápění různými druhy energií, podle tepelné ztráty objektu. Podle vypočítaných tepelných ztrát objektu lze určit náklady na vytápění před zateplením a po zateplení objektu. Výpočetní program je dostupný z http://vytapeni.tzb-info.cz/tabulky-a-vypocty/138-porovnani-nakladu-na-vytapeni-tzb-info

Ukázka výpočtu na následující straně.

Lze zadat dále podrobnější soupis elektronických spotřebičů.

V nabídce jsou další paliva.

Graf porovnávaní ročních nákladů na energie v rodinném domě

Legenda: ţlutá – náklady na vytápění, modrá – náklady na přípravu teplé vody, červená – náklady na ostatní elektrickou spotřebu, zelená – paušální platby, fialová – náklady na investici a údrţbu.

1.5. Závěr teoretické části

V úvodu teoretické části jsou probrány základní názvosloví týkající se rekonstrukce staveb. Velký důraz je kladen na seznámení s častými vadami, závadami, poruchami staveb, důvodů jejich vzniku a na ţivotnost stavby. Při pořizování nemovitosti jsou lidé často neznalí v této problematice. Po uskutečněném nákupu nemovitosti teprve postupně narazí na problémy. Posléze zjistí, ţe náklady na rekonstrukci objektu budou vyšší, neţ plánovaly. Spoustu nedostatků na nemovitosti lze zjistit vizuálně při prohlídce. Vţdy bývá riziko skrytých vad, závad a poruch. Při nákupu staré nemovitosti by se mělo počítat s vyšší investicí do rekonstrukce. Další část jsem věnoval odstraňování zmíněných vad, závad a poruch. Často se jedná o náročné a drahé zásahy do konstrukcí objektu. Z výše uvedených důvodů doporučuji před koupí nemovitosti, projít nemovitost s odbornou osobou, zabývající se danou problematikou. V současné době se objevují tak zvaní inspektoři nemovitostí, kteří se zabývají kontrolou prodávaných nemovitostí.

Před prodejem se nedoporučuje provádět drahé rekonstrukce. Vhodné jsou jen drobné úpravy. Existují odborné firmy zabývající se přípravou nemovitosti na prodej. Vhodnou přípravou lze navýšit cenu nemovitosti a zvýšit její atraktivitu. Tuto moţnost navýšení ceny hodnotím pozitivně.

Jako investici do nemovitosti s velkou návratností jsem vyhodnotil investice do sniţování energetické náročnosti objektu (zateplení). Další vhodná investice je do zdroje tepla. Veškeré investice by měli být řádně naplánovány a provedeny odbornými osobami.

Teoretickou část uzavírá zpracovaný příklad bytu a zhodnocení navýšení trţní hodnoty provedenou rekonstrukcí. Provedená rekonstrukce navýší cenu bytu pouze o cenu provedené rekonstrukce. Tím se potvrzuje nevhodnost provádění rekonstrukce před prodejem nemovitosti.

2. PRAKTICKÁ ČÁST

2.1. Bytová jednotka 3+1 v Českém Brodě

Objednavatel: Paní Patricie Červená Přehvozdí 21 281 63 Kostelec nad Černými lesy

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Číslo jednotky: 1269/11 V bytovém domě č.p. 1269 28. Října 1269 282 01 Český Brod

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 18. DUBNA 2015

OBSAH ZPRÁVY

Úvodní list 50 Obsah 51 Průvodní dopis 52 Popisné informace 55 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 57 Ocenění 57 Závěr 63 Omezující podmínky a předpoklady 64 Osvědčení 66

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí 67 Snímek katastrální mapy 68 Půdorys 69 Fotodokumentace 70

Patricie Červená Přehvozdí 21 281 63 Kostelec nad Černými lesy

Česká republika

25. 5. 2015

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného nám jako Byt 1269/11

Uvedený na listu vlastnictví č. 3030, pro katastrální území Český Brod

Nacházejícího se na adrese 28. října 1269, 282 01 Český Brod, Česká republika

„V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platných k 18. dubnu 2015. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro stanovení trţní ceny pro prodej. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.“18 Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kolíně, na listu vlastnictví č. 3030, pro katastrální území Český Brod, v městě Český Brod. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy.

18 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 S 49

„Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající pod jakýmkoliv nátlakem, s tím ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.“19 Oceňovaný majetek je ke dni ocenění (18.5.2015) je pronajímán. Smlouva o pronájmu končí k 1.6.2015 a nebude prodlouţena ze strany nájemce. Podle poţadavků paní Patricie Červené jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. „Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplívaly z uzavřeného nájemného vztahu.“20 Majitel nemovitosti chce zjistit skutečnou prodejní cenu. „Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost majetku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového, sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

19 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 49

20 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 49 53

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.“21

21 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 49-50 54

POPISNÉ INFORMACE

POPIS LOKALITY Oceňovaná bytová jednotka č. 1269/11 se nachází na kraji města Český Brod. V této lokalitě je situována většina panelové zástavby (jedná se o sídliště) z poloviny 80 let 20 století. V přilehlém okolí se nachází upravovaná zeleň. V nedalekém okolí v dochůdné vzdálenosti se nachází autobusová zastávka (cca 150 m), místní obchod (cca 100 m) a městský park (cca 200 m). Byt je vzdálen od centra města (náměstí) cca 1000 m a od ţelezničního nádraţí cca 1800 m. Byt je situován okny na severovýchod a jihozápad. Pohledový horizont z bytové jednotky je dobrý – z jedné strany mezi bytové domy na zeleň a stromy, z druhé strany do krajiny s poli a stromy. Parkování je bezproblémové před bytovým domem.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Ze zjištěných skutečností na místě a prozkoumání podkladů od zadavatele posudku je byt vyuţíván k pronajímání. Bytová jednotka je vymezena svislými a vodorovnými nosnými i výplňovými konstrukcemi. K bytu připadá přes chodbu v bytovém domě malá komora. Majitel bytu má právo vyuţívat společné prostory bytového domu (prádelnu, sušárnu, kolovnu).

HISTORIE Z dostupných informací byl bytový dům s oceňovaným bytem postaven v polovině 80 let 20 století s okolní panelovou zástavbou. V roce 2010 proběhla rekonstrukce týkající se obálky budovy. Rekonstrukce zahrnovala zateplení objektu, výměnu oken a provedení nové ploché střechy. Dále při rekonstrukci byly zbudovány nové balkóny na samostatné nosné konstrukci. Samotná oceňovaná bytová jednotka byla kompletně zrekonstruována v roce 2013. Rekonstrukce obsahovala: nové bytové jádro, nové nášlapné vrstvy podlah a obklady, nové malby, novou kuchyňskou linku včetně spotřebičů, nové zařizovacími předměty v koupelně a na WC, nové dveře jak interiérové tak vstupní a nové vnitřní parapety, rozvody vody – kanalizace -plynu. Po rekonstrukci zůstali původní rozvody vytápění a radiátory.

POZEMEK Do ocenění je zahrnut podíl 335/3921 na pozemku pod objektem parc. č. st. 1574 o výměře 236 m2. Výše uvedený podíl je zahrnut ve výpočtu trţní hodnoty. Cena pozemku není stanovena samostatně.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou zohledněny ve výpočtu trţní hodnoty. Součást ocenění majetku je podíl na společných částech bytového domu ve výši 670/7842.

BYT Byt se nachází v nově zrekonstruovaném a zatepleném panelovém bytovém domě ve 2 patře. Byt je po celkové rekonstrukci provedené v druhé polovině roku 2014. Při rekonstrukci bylo provedeno nově bytové jádro ze sádrokartonových stěn. Vstup do bytu je umoţněn z hlavní chodby kde se nachází centrální schodiště. Hlavním vstupem se vejde do chodby. Z chodby je umoţněn přístup do koupelny s WC, pokoje, loţnice a obývacího pokoje. Dále z obývacího pokoje je zpřístupněn nově vybudovaný balkón a kuchyně s jídelnou. Loţnice s pokojem jsou orientovány na severovýchod, obývací pokoj s balkónem a kuchyní s jídelnou na jihozápad. Byt je vytápěn centrálním kotlem. Dále je byt vybaven novou kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, sprchovým koutem .

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je jeho nejvyšší moţná trţní hodnota majetku.

Základní kritéria, která musí nejvyšší nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna.

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.“22 Současně je byt pronajímán za trţní nájemné, tím podmínka maximální ziskovosti je splněna.

„Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.“23

OCENĚNÍ

ÚVOD

„Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, která zohledňuje případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.

K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

22 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72 23 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72 57

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.“24

Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem poţil pouze metodu porovnávací a výnosovou, vzhledem k tomu, ţe metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná.

POROVNÁVACÍ METODA

„Stanovení trţní hodnoty pozemku

Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku.

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku

Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly“25 v Českém Brodě a v Liblicích u Českého Brodu v nedávné době nabízeny k prodeji. „Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto typu majetku povaţována za standardní.

Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je“26

1 602 000 Kč.

Výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v tabulce na další straně.

24 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 54 25 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. pozn. 21. S 54 26 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. pozn. 21. S 54 58

A - AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTA

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti 1 2 3 Název nemovitosti Byt č. 1269/11 Rokyconova Boţeny Cukrovarská ulice Němcové ulice Katastrální území Český Brod Český Brod Český Brod Český Brod Obec Český Brod Český Brod Český Brod Český Brod - Liblice Okres Kolín Kolín Kolín Kolín B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet srovnávacích jednotek 67 86 90 79 Prodejní cena celkem X 1 790 000 Kč 1 999 000 Kč 1 550 000 Kč Cena za 1 porovnávací jednotku X 20 814 Kč 22 211 Kč 19 620 Kč

Datum transakce 18.5.2015 18.5.2015 18.5.2015 Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 20 814 Kč 22 211 Kč 19 620 Kč D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená hodnota 18 733 Kč 19 990 Kč 17 658 Kč Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 18 733 Kč 19 990 Kč 17 658 Kč Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 18 733 Kč 19 990 Kč 17 658 Kč Vyuţití podle územního plánu Bytová Bytová Bytová Bytová Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 18 733 Kč 19 990 Kč 17 658 Kč Stavební povolení Ano Ano Ano Ano Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 18 733 Kč 19 990 Kč 17 658 Kč Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 18 733 19 990 17 658 Kč Kč Kč

E. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Horší Korekce 1 1 1,15 Upravená hodnota 18 733 Kč 19 990 Kč 20 307 Kč Technický stav Po ekonstrukci Velmi dobrý Velmi dobrá Dobrý

Korekce 1,15 1,05 1,23 Upravená hodnota 21 542 Kč 20 990 Kč 24 978 Kč Technické vybavení Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 542 Kč 20 990 Kč 24 978 Kč Funkční vyuţitelnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 542 Kč 20 990 Kč 24 978 Kč Další moţný rozvoj Omezená Omezená Omezená Omezená Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 542 Kč 20 990 Kč 24 978 Kč Dopravní obsluţnost MHD MHD MHD MHD Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 542 Kč 20 990 Kč 24 978 Kč Atraktivita objektu Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 542 Kč 20 990 Kč 24 978 Kč Jiná technická korekce Příslušenství Obdobné Obdobné Obdobné bytu

Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 21 542 Kč 20 990 Kč 24 978 Kč F. Ostatní parametry Velikost Větší Větší Větší

Korekce 1,07 1,07 1,05 Upravená hodnota 23 050 Kč 22 459 Kč 26 226 Kč Jiná korekce N/A N/A N/A Korekce 1 1 1 Upravená hodnota 23 050 Kč 22 459 Kč 26 226 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky 23 912 Kč 23 050 Kč 22 459 Kč 26 226 Kč

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) 1 602 095 Kč

Zaokrouhlení 1 602 000 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA

„Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního přijmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V našich výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je27 937 000 Kč Výpočet trţní hodnoty příjmovou metodou je podrobně popsán v tabulce na další straně.

27 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 60 61

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍJMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem - 9 000 Kč/měsíc*12 108 000 Kč Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5% 6 000 Kč Efektivní hrubý příjem 102 000 Kč Rezerva na renovace - odborný odhad 24 250 Kč Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti) 7 500 Kč Čistý provozní příjem ( NOI ) 70 250 Kč Kapitalizační míra ( R ) 7,5% Tržní hodnota 936 667 Kč Tržní hodnota zaokrouhlená 937 000 Kč

ZÁVĚR „Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 18.5.2015. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:“28 Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Porovnávací metoda 1 602 000 90 1 441 800 Příjmová metoda 937 000 10 93 700 Nákladová metoda / / / Výsledná cena 1 535 500 Zaokrouhleno 1 540 000

„Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsem jí váhu 90 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni“29 18.5.2015 částkou: 1 540 000 Kč (slovy: jedenmilionpěcetčtyřicettisíckorunčeských) „Neprováděl jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.“30

28 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80 29 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80 63

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY

1. „Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přednosti takové informace.

3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být pokladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo převedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace, nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí.

5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

30 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 80 64

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelný státními zákony a nařízeními.

8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.“31

31 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 81 65

OSVĚDČENÍ

„Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe:

1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění.

2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty.

3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4. Při své činnosti jsem neshledal ţádné skutečnosti, které nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.“32

V Přehvozdí, dne 25. května 2015

…………………………………… Marek Vostrovský

32 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 64 66

Výpis z katastru nemovitostí

Obrázek 19 – Výpis z katastru nemovitostí Český Brod – byt 1269/11, KATASTR NEMOVITOSTÍ

Snímek katastrální mapy

Mapa 1 – mapová data - parc. č. 1574, k. ú. Český Brod, KATASTR NEMOVITOSTÍ.

Půdorys:

Obrázek 20 – Půdorys bytu, VLASTNÍ VÝKRES

Fotodokumentace:

Obrázek 21 – Fotografie kuchyně, PATRICIE ČERVENÁ

Obrázek 22 – Fotografie obývacího pokoje, PATRICIE ČERVENÁ

Obrázek 23 – Fotografie loţnice, PATRICIE ČERVENÁ

Obrázek 24 – Fotografie pokoje, PATRICIE ČERVENÁ

2.1. Bytový dům Přehvozdí 63

Objednavatel: Obec Přehvozdí Přehvozdí 46 281 63 Kostelec nad Černými lesy

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č.p. 63 Přehvozdí 63 281 63 Kostelec nad Černými lesy

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 30. DUBNA 2015

OBSAH ZPRÁVY

Úvodní list 72 Obsah 73 Průvodní dopis 74 Popisné informace 77 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 79 Ocenění 80 Závěr 90 Omezující podmínky a předpoklady 92 Osvědčení 94

Přílohy Výpis z katastru nemovitostí 95 Snímek katastrální mapy 97 Zjednodušená dokumentace objektu 98 Fotodokumentace 102

Obec Přehvozdí Přehvozdí 46 281 63 Kostelec nad Černými lesy

Česká republika

30. 5. 2015

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončil trţní ocenění majetku označeného nám jako BYTOVÝ DŮM č.p. 63

Uvedený na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Přehvozdí

Nacházejícího se na adrese Přehvozdí 63, 281 63 Kostelec nad Černými lesy, Česká republika

„V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních“33, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platných k 30. dubnu 2015. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro stanovení trţní ceny pro prodej. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.“34 Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kolíně, na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Přehvozdí, v obci Přehvozdí. Výpis z katastru nemovitostí je přílohou této zprávy.

33 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 S 68 34 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 S 49

„Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající pod jakýmkoliv nátlakem, s tím ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.“35 Bytový dům ke dni ocenění (30.5.2015) měl veškeré bytové jednotky pronajímané. Celkový počet pronajímaných bytových jednotek je 6. V přízemí se také nacházejí nebytové prostory (sušárna a sklepní prostory). Půdní prostor je nevyuţit. Podrobnější popis nemovitosti a její vyuţití je popsáno v následujících bodech této zprávy. Objednavatel posudku má poţadavek na stanovení trţní hodnoty bez dalších břemen kromě nájemních smluv týkající se posuzovaného bytového domu a pozemku (na konci roku 2015 vyprší zástavní právo smluvní - Ministerstvo pro místní rozvoj). „Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost majetku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

35 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 49

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.“36

36 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 68-69 76

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY

Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 63 se nachází v obci Přehvozdí. Obec se nachází mezi dvěma městy a to Českým Brodem a Kostelcem nad Černými lesy. Obec Přehvozdí je malá vesnice s přibliţně 270 obyvateli. V okolí bytového domu jsou další 3 totoţné bytové domy. V přilehlém okolí se nachází les a fotbalové hřiště. Celkově tato lokalita je velmi klidná se spoustou zeleně. V dochůdné vzdálenosti je místní obchod, hospoda a autobusová zastávka MHD. Autobusové spojení zajišťuje spojení do jiţ zmíněných měst. Parkování je zajištěno na přilehlém parkovišti před bytovým domem. Pohledové horizonty hodnotím jako dobré – je zajištěn ze všech bytů výhled na zeleň a lesy.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Ze zjištěných skutečností na místě a prozkoumání podkladů od zadavatele posudku je bytový dům vyuţíván k pronajímání jednotlivých bytových jednotek včetně vyhrazených sklepů. Předmětem ocenění je samostatně stojící objekt včetně pozemku. Jednotlivé části oceňovaného majetku budou dále ve zprávě popsány a blíţe specifikovány.

Historie Bytový dům byl postaven v roce 1967, určen pro ubytování vojenské posádky z nedaleké bývalé raketové základny. Dům má 3 nadzemní podlaţí a původně 7 bytů. Svislé nosné konstrukce jsou provedeny z cihelného zdiva, vodorovné nosné konstrukce zejména stropy jsou provedeny jako ţelezobetonové. Střecha valbová s dřevěným krovem. Po ukončení činnosti vojenské posádky byl bytový dům bez obyvatel. Od roku 1993 probíhalo nové obsazování nájemníky. V roce 1999 – 2000 proběhla rozsáhlá rekonstrukce bytového domu. Rekonstrukce zahrnovala výměnu vnitřních instalací (vodovod, kanalizace a elektrických rozvodů), zateplení objektu, výměna oken za nová plastová a zastřešení vstupu objektu. V roce 2012 došlo ve druhém patře ke sloučení tří bytů (3+1, 2+1 a 1+1), na dva byty 4+1 a 3+1. Nově se nachází v bytovém domě 6 bytů.

Pozemek Samostatně bude stanovena trţní cena pozemku st. parc. č. 75 o výměře 209 m2. Jedná se o zcela zastavěný pozemek oceňovaným bytovým domem. Pozemek je uveden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Zde jsou zahrnuty inţenýrské sítě – vodovodní přípojka, elektrická přípojka a kanalizační přípojka. Cena těchto inţenýrských sítí je zohledněna ve výpočtu majetku jako celku.

Bytový dům Bytový dům je řešen jako samostatně stojící objekt. Půdorysně se jedná o obdélník 17,77x11,3 m s přilehlým obdélníkovým zastřešeným vstupním schodištěm. Vstup je orientován na severozápadní straně objektu. Obvodové zdivo a vnitřní nosné je tvořeno z cihel pálených děrovaných. Vnitřní příčky jsou tvořeny z Ytongových tvárnic (nově provedené) nebo z cihel dutinových. Vodorovné nosné konstrukce jsou tvořeny z monolitického ţelezobetonu. Jako základová konstrukce jsou provedeny betonové pasy. Schodiště je tvořeno kamennými stupni umístěnými na ţelezobetonovou desku se schodnicemi. Krov je dřevěný, vaznicové soustavy se stojatou stolicí pro valbovou střechu. Střešní krytinu tvoří taška pálená na dřevěných krokvích s latěmi. Zastřešené schodiště je na půl vyzděné, horní část je tvořena ocelovými profily s výplní z polykarbonátových desek. Krytinu nad krytým vstupem tvoří šindel na dřevěném podbití. Klempířské konstrukce jsou provedeny z titanzinku. Obvodové zdivo kolem vytápěných prostor (kromě sušárny a sklepů) je zatepleno pěnovým polystyrenem tl. 80 mm. Fasáda je opatřena strukturovanou omítkou s finálním barevným nátěrem na výztuţné vrstvě opatřené síťovinou. Okna v bytech jsou plastová s dvojsklem. Okna menších rozměrů ve sklepě jsou dřevěná s dvojitým zasklením. Hlavní vstupní dveře jsou dřevěné, prosklené. Topení bytů je lokální, zajištěné elektrokotli, akumulačními kamny nebo přímotopy. Teplá voda v kaţdém bytě je zajištěna vlastním elektrickým bojlerem. Rozvod elektro 220 V. Rozvody vody jsou provedeny nově při poslední celkové rekonstrukci. Na objektu proběhla v roce 2000 rekonstrukce. V provedené rekonstrukci se obvodové zdivo zateplilo, došlo k výměně dřevěných oken za plastová s dvojsklem. Byla provedena nová krytina a rozvody vody po celém objektu.

Aktuální vyuţití majetku: Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: - celkem 6 bytů, 2 byty 4+1, 2 byty 3+1, 1 byt 2+1 a 1 byt 1+1 - v suterénu se nachází sušárna a rozdělené sklepní prostory pro kaţdý byt - byty jsou plně obsazeny nájemníky

Základní kritéria, která musí nejvyšší, nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost.

Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Bytové jednotky jsou ve stavu k okamţitému pronajímání. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné.

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska.“ 37 Výše uvedená podmínka je splněna.

„Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu.“ 38Současně jsou bytové jednotky pronajímány za trţní nájemné, tím podmínka maximální ziskovosti je splněna.

„Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.“39

37 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72 38 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72 39 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 72 79

OCENĚNÍ

ÚVOD

„Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví.

K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebením nebo jiným znehodnocením.“40

Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsou pouţity všechny tři výše uvedené metody.

POROVNÁVACÍ METO

„Stanovení trţní hodnoty pozemku

Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládal, ţe pozemek je volný a připraven k zastavění v souladu s jejím nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejících s oceněným bytového domu jsem porovnal čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nábytkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami.

Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:

136 000 Kč

40 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 54 80

Postup výpočtu:

209 * 652,94 = 136 000 Kč

Výpočet trţní ceny porovnávací metodou je podrobně popsán v tabulce níţe.

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 pozemku Přehvozdí - Tismice- Tuchoraz - Tuchoraz - Přehvozdí parc. Název pozemku stavební parcela stavební parcela stavební parcela stavební parcela č. 75 1 1 1 2 Parcelní číslo 75 / / / / Adresa pozemku Přehvozdí 63 / / / / Katastrální území Přehvozdí Přehvozdí Tismice Tuchoraz Tuchoraz Obec Přehvozdí Přehvozdí Tismice Tuchoraz Tuchoraz Okres Kolín Kolín Kolín Kolín Kolín B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena X 779 500,00 Kč 895 000,00 Kč 962 350,00 Kč 1 330 000,00 Kč celkem Rozloha 209 1157 906 1013 1332 pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 673,73 Kč 987,86 Kč 950,00 Kč 998,50 Kč Datum transakce 27.5.2015 27.5.2015 27.5.2015 27.5.2015

Korekce 1 1 1 1

Upravená 673,73 Kč 987,86 Kč 950,00 Kč 998,50 Kč hodnota C. Právní údaje

Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka

Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95

Upravená 640,04 Kč 938,47 Kč 902,50 Kč 948,57 Kč hodnota Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Vlastnická práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 1

Upravená 640,04 Kč 938,47 Kč 902,50 Kč 948,57 Kč hodnota Existence Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 1

Upravená 640,04 Kč 938,47 Kč 902,50 Kč 948,57 Kč hodnota Vyuţití podle Bytová Bytová zástavba Bytová zástavba Bytová zástavba Bytová zástavba územního plánu zástavba Korekce 1 1 1 1

Upravená 640,04 Kč 938,47 Kč 902,50 Kč 948,57 Kč hodnota

Územní Ano Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 1

Upravená 640,04 Kč 938,47 Kč 902,50 Kč 948,57 Kč hodnota Jiná právní omezení a Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou závazky Korekce 1 1 1 1

Upravená 640,04 Kč 938,47 Kč 902,50 Kč 948,57 Kč hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 1 1 1 1

Upravená 640,04 Kč 938,47 Kč 902,50 Kč 948,57 Kč hodnota Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Korekce 1 1 1 1

Upravená 640,04 Kč 938,47 Kč 902,50 Kč 948,57 Kč hodnota Svaţitost Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 1 1 1 1

Upravená 640,0388937 938,4657837 902,5 948,5735736 hodnota Dostupnost Obdobná - bez Obdobná - bez Obdobná - bez Bez plynu Bez plynu inţenýrských sítí přípojek přípojek přípojek Korekce 1,14 1,12 1,11 1

Upravená 729,64 Kč 1 051,08 Kč 1 001,78 Kč 948,57 Kč hodnota Kontaminace Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna půdy Korekce 1 1 1 1

Upravená 729,64 Kč 1 051,08 Kč 1 001,78 Kč 948,57 Kč hodnota Dopravní Autobus Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná obsluţnost Korekce 1 1 1 1

Upravená 729,64 Kč 1 051,08 Kč 1 001,78 Kč 948,57 Kč hodnota Dopravní dostupnost a Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné parkování Korekce 1 1 1 1

Upravená 729,64 Kč 1 051,08 Kč 1 001,78 Kč 948,57 Kč hodnota Nutnost demolice stávajících Ne Ne Ne Ne Ne objektů Korekce 1 1 1 1

Upravená 729,64 Kč 1 051,08 Kč 1 001,78 Kč 948,57 Kč hodnota Jiná technická Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno korekce Korekce 1 1 1 1

Upravená 729,64 Kč 1 051,08 Kč 1 001,78 Kč 948,57 Kč hodnota

E. Ostatní parametry Velikost pozemku 209 Menší Menší Menší Menší Korekce 0,7 0,7 0,7 0,7

Upravená hodnota 510,75 Kč 735,76 Kč 701,24 Kč 664,00 Kč

Moţná viz. územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná zastavitelnost Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 510,75 Kč 735,76 Kč 701,24 Kč 664,00 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 652,94 Kč 510,75 Kč 735,76 Kč 701,24 Kč 664,00 Kč hodnota 1 m2 Výměra m2 Trţní hodnota Zaokrouhleno

CELKEM 209 136 464,05 Kč 136 000,00 Kč

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku

Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzal do úvahy bytové domy které byly“41 v Českém Brodě, Pečkách a Mcelech v nedávné době nabízeny k prodeji. „Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednil koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolil za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto typu majetku povaţována za standardní.

Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je“42

3 098 000 Kč

Výpočet trţní hodnoty porovnávací metodou je podrobně popsán v tabulce na další straně.

41 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 75 42 ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I oceňování na trţních principech. Bankovní institut vysoká škola, a. s. 2007. ISBN 978-80-7265-128-3. S 75 83

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK

Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 4 nemovitosti Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Název nemovitosti Přehvozdí č.p. Pečky - Velké Český Brod Pečky 2 Mcely 63 chvalovice 1 Parcelní číslo 75

Adresa nemovitosti Přehvozdí 63 Masarykova Ke Hřišti Tř. 5 května Mcely

Katastrální území Přehvozdí 63 Český Brod Pečky Pečky Mcely

Obec Přehvozdí 63 Český Brod Pečky Pečky Mcely Okres Kolín Kolín Kolín Kolín Nymburk B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku 209 626 1396 985 705 Hodnota za 1 m2 651 Kč 1 700 Kč 800 Kč 1 500 Kč 800 Kč pozemku Hodnota pozemku 136 000Kč 1 064 200 Kč 1 116 800 Kč 1 477 500 Kč 564 000, Kč celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích 609,15 588 465 1 210 732 jednotek Prodejní cena celkem X 5 500 000 Kč 2 276 190 Kč 9 990 000 Kč 2 990 000 Kč Prodejní cena bez 4 435 800 Kč 1 159 390 Kč 8 512 500 Kč 2 426 000 Kč ceny pozemku

Cena za 1 X 7 543,88 Kč 2 493,31 Kč 7 035,12 Kč 3 314,21 Kč porovnávací jednotku Datum transakce 29.5.2015 29.5.2015 29.5.2015 29.5.2015

Korekce 1 1 1 1

Upravená hodnota 7 543,88 Kč 2 493,31 Kč 7 035,12 Kč 3 314,21 Kč

D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka

Korekce 0,9 0,9 0,9 0,9