Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter
TEMA: KOMMUNERNAS FASTIGHETSUTMANINGAR HÖSTEN 2017 Innehåll Sid Analyschefen har ordet 1 Om NAI Svefa 2 Välkommen till Urval av referensuppdrag 3 Om Sensa 4 Om Fasticon 5 Svensk Fastighetsmarknad! Om Värderingsdata 6 Om NAI Svefa Analys 7 NAI Svefa Fastighetsindex 8 Förutsättningarna på den svenska fastighetsmarknaden är alltjämt gynn- samma. Efterfrågan på fastigheter att förvärva, projekt att utveckla och Den svenska ekonomin 10 kompetenta personer att anställa har sällan eller aldrig varit större. För Historisk byggboom hotas av få eller inga anbud 12 att vara konkurrenskraftig gäller det att ha bästa möjliga marknadskän- Ökat fokus på värde- nedom och det är vad vi vill ge med Svensk Fastighetsmarknad – Fokus skapande inom kommunal 24 orter. Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten som fastighetsförvaltning 14 sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av Lokalförsörjningens den svenska fastighetsmarknaden. Vi presenterar fakta om hyresnivåer, ökade betydelse för en effektiv kommunal direktavkastning, bedömda värden med mera. Till det kopplar vi trender fastighetsförvaltning 16 och möjligheter för att bidra till nya affärsupplägg för alla som har någon Vikten av en långsiktig koppling till fastigheter vare sig man är fastighetsägare, hyresgäst eller fastighetsstrategi 18 brukare, offentlig eller privat. NAI Svefa vill vara hela Sveriges ledande Stockholm 20 fastighetskonsult och därför redovisar vi marknadsinformation för Sveriges Göteborg 22 viktiga regionala marknader och inte bara storstadsregionerna. Malmö 24 NAI Svefa är ett företag i tillväxt. För att möta den ökande efterfrågan på Uppsala 26 våra tjänster har vi hittills under 2017 anställt närmare 35 konsulter till vårt Linköping 28 rikstäckande kontorsnät med 18 kontor från Luleå i norr till Malmö i söder. Västerås 30 Marknaden efterfrågar också nya tjänster och för att bredda och förbättra Örebro 32 möjligheterna till den bästa helhetslösningen för våra kunder förvärvade Helsingborg 34 vi under det gångna året Sensa Corporate Advisors och Fasticon. I år har NAI Svefa förvärvat en majoritetspost i Värderingsdata. I samband Norrköping 36 med förvärvet integrerades NAI Svefas affärsområde Fastighetsinforma- Jönköping 38 tion i Värderingsdata som därmed blir den klart dominerande aktören Umeå 40 inom automatiserade värderingsmodeller (AVM) för den svenska bank Lund 42 och finansmarknaden. Vi kommer att fortsätta växa organiskt och genom Borås 44 förvärv för att bli både bredare och djupare i vår rådgivning. Eskilstuna 45 Vi tackar våra kunder och samarbetspartners för det förtroende ni visar Gävle 46 oss. I över 20 år har vi skapat värden tillsammans och det är tack vare er Sundsvall 47 som vi utvecklats till hela Sveriges ledande fastighetskonsult. Halmstad 48 Karlstad 49 Växjö 50 Luleå 51 Kalmar 52 Östersund 53 Trollhättan 54 Falun 55 Mikael Lundström Om Svensk Fastighetsmarknad 56 VD, NAI Svefa Kontaktuppgifter 57
Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt Grafisk form: Soformia AB eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan Omslag: Felix Gerlach teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. Tryck: Sib-Tryck Holding AB B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Fokus 24 orter Tema: Kommunernas fastighetstillgångar – utmaningar och möjligheter
Välkommen till höstens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Här beskriver vi vår syn på marknaden med en sammanfattning av nuläget och utvecklingen samt aktuella trender, utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige där vi i detta nummer valt att fokusera lite extra på förutsättningarna på bostadsmarknaden och redovisar kommunfakta och bostadsbyggstatistik. I rapporten redovisar vi också vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som i detta nummer handlar om kommunerna och de utmaningar de står inför i ansvaret att tillhandahålla lokaler för sina verksamheter.
Den svenska konjunkturen är stark och förutsättningarna på fastig- Förutsättningarna varierar kraftigt för olika kommuner och det krävs hetsmarknaden är alltjämt gynnsamma även om ovissheten kring ett helhetsperspektiv för att den mest optimala fastighetsstrategin ska utvecklingen och marknadens agerande framgent har ökat under kunna utvecklas i varje enskilt fall. I rapporten finner du åtta temasidor senare tid. Aktiviteten på transaktionsmarknaden är fortsatt hög och om kommunernas utmaningar kring upphandling, förvaltning och bostadsbyggandet har tagit fart rejält. Samtidigt ser vi högst troligt lokalförsörjning samt vikten av att ha en långsiktig fastighetsstrategi. stigande räntor framöver och sannolikt en inbromsning vad gäller NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den prisutvecklingen inom framför allt bostadssegmentet. Förslag om svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för begränsad avdragsrätt för räntekostnader och slopade möjligheter en jämförelse av olika delmarknader. I höstens mätning är Stockholm att överlåta fastigheter skattefritt genom paketerade transaktioner fortsatt etta med 88 av 100 möjliga poäng. Göteborg placerar sig eller fastighetsreglering är ytterligare faktorer som gör utvecklingen på som Sveriges andra starkaste fastighetsmarknad med 69 poäng följt svensk fastighetsmarknad oviss och svårprognostiserad. I avsnittet av Uppsala och Malmö. Motsvarande index presenterar vi också för om Sveriges ekonomi och utvecklingen på fastighetsmarknaden samtliga förortskommuner till våra tre storstäder. kan du läsa vår sammanfattning av nuläget och vår prognos för utvecklingen framåt. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya och spännande fastighetsaffärer. I höstens tema fokuserar vi på kommunernas utmaningar i att tillhan- dahålla bostäder och verksamhetslokaler till en växande befolkning. Många kommuner står inför avsevärda investeringsbehov beroende på den demografiska utvecklingen såväl som eftersatt underhåll avseende byggnader och annan infrastruktur. Redan nu har många beställare svårt att få respons på sina inköpsförfrågningar vilket kräver nytänkande inom upphandlingsområdet. Behovet av investeringar medför också att effektiviteten i kommunernas resursanvändning hamnar i fokus. Lokalresursplanering och utvärdering av alternativa lokallösningars effekter på den kommunala ekonomin har därför fått en ökad betydelse. Samtidigt visar erfarenheter från genomförda Åsa Henninge uppdrag att många kommuner fortfarande saknar en tydlig process Analyschef för hur lokalförsörjningen ska planeras och genomföras vilket innebär att lokalinnehavet ofta inte är i samklang med det behov som förelig- ger. I flera kommuner som NAI Svefa möter är också kunskapen om fastighetstillgångarnas värde och varifrån lönsamheten kommer låg.
Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Omslag: Felix Gerlach Tryck: Sib-Tryck Holding AB SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 1 Om NAI Svefa
NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhälls- byggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.
STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYS Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan alla inblandade parter. skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar och organisation effektiv? kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt VÄRDERING specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets- komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av överblick av den svenska fastighetsmarknaden. kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transak- av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag tioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. kan därmed erbjuda en bred rådgivning i samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning till en transaktion eller som FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD del av fastighetsutveckling eller som fristående tjänst genomför vi även Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför- uthyrning av kommersiella lokaler. ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det KONCERNLEDNING gäller privata som kommunala aktörer. Mikael Lundström VD Gustav Källén Vice VD / Transaktioner Ylva Melhus CFO Helene Järte HR-chef FAKTA Åsa Henninge Analys Ägare: Personalägt sedan 1997 Jörgen Sigvardsson Fasticon Antal anställda: 180 Helena Dalhamn Samhällsbyggnad & Fastighetsutveckling Andreas Hagberg Sensa Omsättning: 280 MSEK Paul Nord Skog & Lantbruk Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001 Jan Tärnell Värdering Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder
2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Urval av referensuppdrag
BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING
Bokslutsvärdering av ett antal Bokslutsvärdering av en portfölj av Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och fastigheter i bland annat Malmö, fastigheter i Stockholm och Göte- Stockholms innerstad. Fastigheterna Göteborg, Örebro, Jönköping och borg. Fastigheterna utgörs i första utgörs i första hand av kontorsfastig- Stockholm. hand av kontorsfastigheter. heter med inslag av handel.
FASTIGHETSBILDNING STADSUTVECKLING STADSUTVECKLING
Fastighetsrättslig rådgivning samt Delprojektledning, markförsäljning Analys och förslag till utbyggnads- biträde vid lantmäteriförrättningar och exploateringsstöd i Väsjön, strategier och exploateringsekonomi bl.a. i Nacka, Uppsala och Kalmar Sollentuna kommuns största i Nyhamnen i Malmö. efter genomförda förvärv. satsning på bostadsbyggande.
FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING MARKNADSSTRATEGI
Marknadsanalyser inför beslut om Utredning av förutsättningar för Framtagande av kommunala riktlinjer förvärv samt rådgivning i vidareut- kommersiell service och kontor i för markanvisningar och riktlinjer veckling av projekt. Veddesta. Området ska omvandlas för exploateringsavtal. Arbetet har till en ny stadsdel med bostäder, skett i samverkan med kommunens service och kontor intill den nya tjänstemän och med byggherrar tågstationen, Stockholm Väst. verksamma inom kommunerna.
SÄLJRÅDGIVNING OCH SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING FASTIGHETSUTVECKLING
Försäljning av del av Bergvik Köp- Försäljningen av skolfastigheten Mosås Försäljningsrådgivning samt uthyr- centrum med ett värde om 600 mkr. 8:28 i Örebro (Mosjö Skola). Skolan som ningsarbete av två logistikfastigheter Fastighetsutveckling för att möjliggöra omfattar cirka 3 000 kvadratmeter är belägna i Stockholm respektive nytt exploateringsområde i centrala uthyrd till Örebro kommun. Göteborg. Karlstad.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 3 Om Sensa Corporate Advisors
Tillsammans med dotterbolaget Sensa Corporate Advisors kan NAI Svefa bistå med ett helhetsgrepp kring våra uppdragsgivares strategiska utmaningar. Sensa är ett svenskt managementkonsultföretag som bistår företag och organisationer med kvalificerad rådgivning inom framförallt fastighetssektorn och energibranschen. Sensas med- arbetare har sina rötter i flera tidigare nordiska managementkonsultfirmor som gått i spetsen för ett pragmatiskt och nydanande arbetssätt.
KVALIFICERAD RÅDGIVNING Sensas uppdragsgivare återfinns inom såväl privat som offentlig verk- samhet och uppdragen består i flertalet fall av att bistå uppdragsgivare med analyser, utredningar och rådgivning i strategiska och organisato- riska frågor. Sensa genomför även finansiella analyser samt rådgivning inom andra verksamhets- och organisationsrelaterade områden, till exempel i frågeställningar som finns i gränslandet mellan politik och näringsliv. Rådgivningen baseras bland annat på utförliga marknads- och branschanalyser, nulägeskartläggningar samt gedigen erfarenhet.
Läs mer på www.sensa.se.
n Strategisk rådgivning n Verksamhetsanalys
n Konkurrentanalys n Organisationsanalys
n Marknadsanalys n Nulägeskartläggning
n Omvärldsanalys n Strategi- och visionsutformning
Urval av referensuppdrag
STRATEGISK RÅDGIVNING STRATEGISK RÅDGIVNING STRATEGISK RÅDGIVNING
Framtagande av strategiska styr- Utredning av och rådgivning kring Rådgivning och strategiskt stöd i dokument samt stöd i utarbetande strategiska utmaningar och vägval, affärs- och projektutveckling inklu- av ägardirektiv. Analys och framta- stöd i utvecklade och framtagande derande bland annat affärsplane- gande av finansiell målbild baserat av ett antal olika strategiska dokument. arbete och finansiell planering. på bolagets investeringsbehov och finansiella förutsättningar.
4 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Om Fasticon
Genom Fasticon tar NAI Svefa ett stort steg mot bolagets långsiktiga mål att bli den ledande fastighetsrådgivaren för både offentlig och privat sektor i Sverige. Genom att addera kompetens och erfarenhet avseende kvalificerad förvalt- ningsrådgivning breddas och fördjupas vårt kunnande och förståelse för våra kunders samlade utmaningar. Fasticon är specialiserade på helhetslösningar kring affärsutveckling, upphandling och optimering av förvaltningsorganisationer. Flertalet medarbetare har en bakgrund från befattningar inom olika typer av fastighetsföretag.
KVALIFICERAD FÖRVALTNINGSRÅDGIVNING Med drygt 40 års erfarenhet har Fasticon byggt upp en bred och djup kunskap om fastighetsbranschens alla viktiga delar. Fasticons konsulter är rådgivare och stödjande specialister till fastighetsföretagare i hela fastighetsprocessen. Fasticon har baserat sitt tjänsteutbud på att stödja fastighetsföretagandets behov av affärsstöd, upphandlingsstöd och förvaltningsstöd/FM-tjänster. Rådgivningen utgår från en ingående kunskap om förekommande branschregelverk där unika verktyg och nyckeltal tagits fram för att främja ett affärsmässigt och kostnadseffektivt fastighetsföretagande. Läs mer på www.fasticon.se.
Fasticon har också ett strategiskt samarbete i kompetensfrågor med Fasticon Kompetens AB som för cirka två år sedan såldes till annan ägare.
n Förstudier n In- och outsourcing
n Benchmarking n Utbildning
n Förvaltningsstrategi n Underhållsplanering
n Branschregelverk, Aff, LoU m.fl. n Upphandling
Urval av referensuppdrag
ORGANISATIONSUTVECKLING STRATEGI FACILITY OUTSOURCING – UPPHANDLING MANAGEMENT
IKEA Centres Europe Rådgivning och strategiskt stöd i sam- band med outsourcing av fastighets- Strategisk rådgivning vid utveckling Rådgivning avseende och utarbetande teknik och FM-tjänster med verksam- av stadens funktioner avseende av sourcingstrategi samt rådgivning vid hetsövergång av cirka 600 personer. fastighetsägande, fastighets- implementering och genomförande av Återkommande statuskontroller, förvaltning och lokalförsörjning. lokala lösningar. utbildningar och löpande rådgivning.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 5 Om Värderingsdata
Under våren 2017 förvärvade NAI Svefa en majoritetspost i Värderingsdata. I samband med förvärvet integrerades NAI Svefas affärsområde Fastighetsinformation i Värderingsdata. Värderingsdata, som bolaget även i fortsättningen kommer att heta, är redan idag Sveriges bredaste leverantör av IT-tjänster för analys och värdering av den svenska fastighetsmarknaden och den klart dominerande aktören inom automatiserade värderingsmodeller (AVM) för den svenska bank och finansmarknaden.
AUTOMATISERAD FASTIGHETSVÄRDERING, AVM ANALYSERA MARKNADER AVM är en tjänst som används av banker och aktörer i finans- Förändra hur du ser på analys av fastighetsmarknaden och resultaten branschen för riskminimering samt effektivisering av annars kost- du kan dra av en webbaserad analys. Utgå från en fastighet, ägare samma bolåneprocesser. Användaren får ett bedömt marknads- eller ett område för att få ut marknadsinformation och transaktioner. värde på en bostad samt jämförbara försäljningar och bostadens Ortspriser / Kartor / Marknader / Fastigheter / Ägare / Ombildningar värdeutveckling över tid. Värderingen innehåller förutom ett bedömt marknadsvärde även en indikation på den statistiska tillförlitligheten, VÄRDERA FASTIGHETER en så kallad osäkerhetsfaktor. Ett avancerat och effektivt verktyg för att göra värderingar av enskilda Värderingsdata AVM bygger på en databas med transaktioner i realtid fastigheter eller av fastighetsbestånd. Simulera marknadsvärden vilket betyder att snabba marknadsförändringar fångas omedelbart på en eller flera fastigheter, analysera ett bolag, en koncern eller av värderingsmodellen. en hel marknad. Dela dina urval och värderingar med kollegor, kunder och andra VÄRDERINGSDATAS VÄRDERINGSMODELL aktörer på marknaden direkt i systemet för att skapa bättre och ÄR GODKÄND AV EUROPEAN AVM ALLIANCE snabbare affärer. Värderingsdata är Sveriges enda representant i European AVM Alliance (EAA) som är en sammanslutning av europeiska leverantörer Schablonmässig kassaflödesvärdering / Kassaflödesvärdering från av statistiska värderingsmodeller (AVM) och finns representerade i kontrakt / Känslighetsanalys av värderingar / Ombildningsvärdering Nederländerna, England, Norge, Tyskland, Sverige, Italien, Spanien / Finansieringsanalys och Österrike.
EAA följer utvecklingen av EU-regler och arbetar för att skapa en Europeisk standard för användning av statistiska värderingsmodel- ler vilket skapar trygghet för investerare vid köp av säkerställda obligationer.
KOMMERSIELLA FASTIGHETER VD Pro – ditt verktyg för information och analys av Sveriges samtliga fastigheter. Med moderna lösningar och unik information bidrar www.varderingsdata.se VD Pro till nya insikter, effektivisering av ditt arbete och i slutändan VD, Mathias Olofsson bättre affärer. [email protected]
EFFEKTIVA SÖKVERKTYG Bank, Peter Möller Ett sökverktyg där du kategoriserar vilka typer av fastigheter eller [email protected] fastighetsägare du är intresserad av genom att avgränsa olika kriterier och på karta. Du hittar de drygt 3.2 miljoner fastigheter som finns Privatbostäder, Christian Fjordskär i Sverige. [email protected]
Fastigheter / Fastighetsägare / Områden / Marknadsinformation / Kommersiella fastigheter, Kim Lundgren Transaktioner [email protected]
6 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Om NAI Svefa Analys
Bakom en långsiktig fastighetsstrategi och ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens och de enskilda fastigheternas förutsättningar för ekonomiska avkastning. NAI Svefa Analys arbetar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till analyser av fastighetsportföljer och rådgivning inför omstrukturering av fastighetsinnehav, beslut om investering och försäljning eller vid framtagande av en långsiktig fastighets- och förvaltningsstrategi.
NAI Svefa Analys har stor erfarenhet av att på kort tid sätta samman MARKNADSANALYS projektteam för olika typer av komplexa fastighetsutredningar. Vi Orts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av har gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för strategisk marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag analys av såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsin- för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga nehav samt för fastighetsutredningar i tidiga skeden. skeden i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbar- het samt värdeskapande stads- och fastighetsutveckling. Inom affärssegmentet Portföljanalys och fastighetsstrategi har vi under lång tid samlat på oss en erfarenhetsdatabas över handlings- PORTFÖLJANALYS OCH FASTIGHETSSTRATEGI alternativ, framgångsfaktorer och fallgropar för offentligt fastighetsä- Analys av fastighetsinnehavet i syfte att identifiera möjligheter och gande och har utarbetat en metodik för framarbetande av en för handlingsalternativ som kan skapas utifrån fastighetstillgångarna. uppdragsgivaren hållbar fastighetsstrategi. Tillsammans med kompe- Analysen ligger till grund för fastighetstrategin och för beslut om tens från Fasticon och Sensa breddas och förbättras möjligheterna förändringar i fastighetsportföljen, ägandestrukturen eller förvalt- till den bästa helhetslösningen för våra kunder. Vi är väl införstådda ningsorganisationen. Analysen innehåller förslag på vilka fastigheter med den komplexa verklighet som offentliga verksamheter lever som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras. i och har stor vana av uppgiften som föredragande i beslutande organ samt att involvera och förankra olika handlingsalternativ tidigt TAXERINGSRÅDGIVNING i arbetsprocessen. Analys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhål- landen, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som Tillsammans med ämnesexperter inom samhällsbyggnad på NAI underlag för fastighetsdeklaration samt för justering av fastighets- Svefa genomför vi analyser av marknadens förutsättningar och taxeringsbeslut. efterfrågan inför planläggning eller stads- och fastighetsutveckling.
Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov.
MARKNADSANALYS MODELL FÖR DELFINANSIERING PORTFÖLJANALYS OCH AV KOMMUNAL INFRASTRUKTUR FASTIGHETSSTRATEGI
Analys av inverkan på fastighetsvärden vid kom- Portföljanalys som underlag för strategi kring munens utbyggnad av infrastruktur samt möjlig- ägande och utveckling där fastighetsbeståndets Analys av marknadsförutsättningar och utsikter för heterna att delfinansiera utbyggnaden genom ut- användning på ett optimalt sätt såväl ska stödja nyproduktion av hyresrätter i Sverige och på ett an- tag av bidrag från berörda fastighetsägare i form som följa en önskad långsiktig utveckling för tal utvalda delmarknader på uppdrag av Skanska av värdestegringsersättning. Analysen resulterar i Sollentuna kommun. Analysen syftar till att få en Hyresbostäder. Analysen ligger till grund för bola- en modell för uttag av infrastrukturbidrag och en strategisk utgångspunkt för val av handlingsalter- gets affärsplan. bedömning av hur stor del av projektet som kan nativ avseende ägandestruktur och huvudman- finansieras på detta sätt. naskap för nyproduktion.
KONTAKT
Åsa Henninge Andreas Strömberg Jacob Geijer Joachim Wallmark Andrea Josefsson Thomas Green Affärsområdeschef Analys [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] [email protected] 010-603 86 50 010-603 86 42 010-603 87 18 010-603 87 50 010-603 86 46 010-603 86 51
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 7 NAI Svefa Fastighetsindex 2017
Placering Hösten Våren Hösten Hösten Hösten 2017 Kommun 2017 2017 2016 2015 2014
1 Stockholm l 88 89 88 91 90 2 Göteborg l 69 69 71 65 58 3 Uppsala l 68 67 67 55 55 4 Malmö l 61 61 63 50 49 5 Lund s l 59 58 61 57 53 5 Umeå l 59 59 59 48 50 7 Linköping l 56 56 54 44 46 8 Helsingborg l 53 55 54 54 46 9 Jönköping l 52 54 53 48 53 9 Örebro s l 52 51 53 43 44 11 Växjö t l 51 51 51 38 32 12 Luleå l 49 49 51 44 45 13 Västerås l 48 48 48 41 43 14 Karlstad l 47 47 48 35 38 14 Kalmar s l 47 44 47 35 30 16 Norrköping s l 43 41 43 35 35 17 Sundsvall l 42 41 45 31 33 17 Halmstad t l 42 44 44 40 50 19 Östersund l 37 38 39 39 33 20 Borås l 34 37 38 31 32 21 Gävle l 33 33 33 24 29 22 Falun l 29 27 29 27 27 23 Eskilstuna l 26 23 21 22 22 24 Trollhättan l 19 19 21 12 21
s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållande utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än våren 2017. genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.
8 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 STOCKHOLMSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 88 Solna l 75 Sundbyberg l 73 Nacka l 67 Sollentuna l 65 Täby l 63 Upplands Bro Huddinge l 57 Upplands Väsby Vallentuna l Danderyd 56 Sollentuna Österåker Järfälla l 53 Järfälla Täby Vaxholm l Sundbyberg Danderyd Upplands Väsby 52 Ekerö Lidingö Solna Nacka Värmdö l 51 Stockholm Värmdö Huddinge l Salem Lidingö 49 Tyresö Botkyrka Ekerö l 47 Haninge Vaxholm l 46 Södertälje Tyresö l 44 Haninge l 43 Nynäshamn Österåker l 41 Vallentuna l 40 Upplands-Bro l 39 Södertälje l 38 Salem l 34 Botkyrka l 31 Nynäshamn l 27
Ale Kungälv GÖTEBORGSREGIONEN Göteborg Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Lerum l Öckerö Göteborg 69 Bollebygd Partille Mölndal l 57 Härryda Härryda l 47 Mölndal Kungälv l 41 Kungsbacka Partille l 38 Kungsbacka l 38 Lerum l 34 Ale l 34 Bollebygd l 28 Öckerö l 23
MALMÖREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Malmö l 61 Lomma l 43 Lomma Vellinge l 42 Burlöv Staffanstorp Staffanstorp l 35 Malmö Burlöv l 33 Svedala Svedala l 28 Vellinge
Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 9 Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden
Förutsättningarna på svensk fastighetsmarknad är alltjämt gynnsamma även om ovissheten kring utvecklingen och marknadens agerande framgent har ökat under senare tid. Tillväxten i svensk ekonomi är stark, aktiviteten på transak- tionsmarknaden är fortsatt hög och dessutom har bostadsbyggandet tagit fart rejält. Samtidigt ser vi högst troligt stigande räntor framöver och sannolikt en inbromsning vad gäller prisutvecklingen inom flera segment på fastighetsmarknaden. Förslag om begränsad avdragsrätt för räntekostnader och slopade möjligheter att överlåta fastigheter skattefritt genom paketerade transaktioner eller fastighetsreglering är ytterligare faktorer som gör utvecklingen på svensk fastighetsmarknad oviss och svårprognostiserad.
Den globala konjunkturen väntas fortsätta stärkas under kommande för 2018 för att sedan mattas av något och uppgå till 2,1 procent år, om än i relativt långsam takt. Enligt Riksbanken förväntas den 2019. Den starka konjunkturen har även medfört att hushållens globala tillväxten uppgå till 3,5 procent 2017 respektive 3,7 procent inkomster och förmögenheter ökat. På grund av utvecklingen på 2018 och 2019. Tillväxten i investeringar ökar samtidigt som bland bostadsmarknaden med stigande bostadspriser som följd har även annat svag produktivitetstillväxt och en åldrande befolkning verkar hushållens skuldsättning stigit. hämmande på BNP-tillväxten. Internationella förtroendeindikatorer Sverige väntas, på grund av den ökande befolkningen, stå inför stora påvisar att såväl företag som hushåll överlag är optimistiska kring demografiska utmaningar framöver. Av befolkningsökningen från den ekonomiska utvecklingen framöver. 9 till 10 miljoner står invandringsöverskottet för tre fjärdedelar och Även om riskerna för bakslag i den internationella konjunkturen har födelseöverskottet för en fjärdedel. Den höga befolkningstillväxten, minskat något råder det fortsatt politisk och ekonomisk osäkerhet tillsammans med en allt äldre befolkning, kommer sannolikt att sätta på många håll i omvärlden. Under det gångna halvåret har vi bland tydliga avtryck i svensk ekonomi och politik under många år framöver annat fått bevittna ett flertal stora terrorattentat och politisk turbulens. då investeringsbehovet inom bland annat hälso- och sjukvård samt Dessutom råder fortsatt osäkerhet kring Storbritanniens utträde ur skola växer. EU, inte minst efter sommarens parlamentsval vilket försvagat den Sveriges Riksbank bedömer att de historiskt kraftfulla penningpo- brittiska regeringen. litiska åtgärder som införts fortsatt är nödvändiga för att inflationen Den svenska konjunkturen är stark och tillväxtutsikterna framgent ska kunna stabiliseras kring målet om 2 procent. Reporäntan har ser alltjämt goda ut. Under andra kvartalet uppgick BNP-tillväxten nu varit orörd vid –0,5 procent sedan februari 2016 och inte förrän till 4,0 procent jämfört med motsvarande period förra året och det i mitten av 2018 prognostiserar Riksbanken en första räntehöjning. var framförallt bostadsinvesteringar och hushållens konsumtion som I syfte att värna om inflationsmålet och att den svenska kronan inte bidrog till uppgången. Riksbankens prognostiserar att svensk årlig stärks i för hög takt fortgår även köpen av stadsobligationer inklusive BNP-tillväxt kommer uppgå till 2,2 procent för 2017, 2,4 procent återinvesteringar av förfall och kupongbetalningar. Inflationen har nu långsamt börjar röra sig mot det av Riksbanken fastställda målet vilket gör att sannolikheten för ytterligare räntesänkningar minskat. DEN SVENSKA EKONOMIN 2007 – 2017 % % På den svenska arbetsmarknaden kan vi konstatera flera år av god 12 12 10 10 utveckling dock väntas utvecklingen på sikt avta något. Arbets- 8 8 förmedlingen räknar med att sysselsättningen ökar med nästan 6 6 4 4 150 000 personer under 2017 och 2018 och att åtta av tio nya 2 2 0 0 arbeten går till utrikes födda. Arbetslösheten väntas minska från -2 -2 -4 -4 7,0 procent 2016 till 6,6 procent under 2017. På grund av det -6 -6 -8 -8 stora tillskottet av arbetskraft på den svenska arbetsmarknaden
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 prognostiseras emellertid arbetslösheten återigen öka till 6,7 procent under 2018. Arbetslösheten väntas fortsätta att minska bland inrikes Relativt arbetslöshetstal Reporänta BNP Inflation (KPI) födda medan den stiger något bland utrikes födda.
10 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Tjänstesektorn, såväl privat som offentlig, fortsätter att svara för på privatbostadsmarknaden i storstäderna och vi kan också börja större delen av jobbtillväxten och tydligast tillväxt ses i storstads- skönja tendenser att nyproduktionen av bostadsrätter inte är lika regionerna där, förutom en stark tjänstesektor, välutbildad arbetskraft oproblematisk som den varit under många år. Såväl bostadsut- och en diversifierad arbetsmarknad är gynnsamma faktorer. Syssel- vecklare som fastighetsmäklare har under senare tid rapporterat sättningen väntas dock öka i hela landet och såväl privata som om att nyproducerade bostadsrätter blir alltmer svårsålda och att offentliga arbetsgivare planerar för fler anställningar. Samtidigt som spekulationsköp så gott som försvunnit. Inom vissa projekt tvingas det råder brist på arbetskraft inom flera sektorer har grupper med bostadsutvecklare även locka med avgiftsfrihet under en viss tid i utsatt ställning på arbetsmarknaden fortsatt svårt att hitta anställning. syfte att sälja tillräckligt antal lägenheter, ett fenomen som vi inte Arbetsförmedlingen prognostiserar att under 2018 kommer dessa sett sedan sviterna efter finanskrisen. grupper, vilka inkluderar utomeuropeiskt födda, arbetslösa mellan På lokalhyresmarknaden ser vi alltjämt en utveckling mot ett mer 55 och 64 år, arbetslösa med funktionsnedsättning och arbetslösa effektivt lokalutnyttjande, från cellindelade kontor till öppna kon- med högst förgymnasial utbildning, utgöra 78 procent av antalet torslandskap och aktivitetsbaserade arbetsplatser. Marknaden är inskrivna arbetslösa. fortsatt stark och ännu bedöms viss, om än begränsad, potential 2016 gick till historien som ett rekordår på svensk fastighetsmark- för ytterligare hyreshöjningar finnas. Den goda efterfrågan bedöms nad med en total transaktionsvolym om 218 mdkr (transaktioner fortsatt leda till minskande vakanser, även inom mindre delmarknader, >10 mkr). Även om första halvåret 2017 inte riktigt når upp till samma vilket möjliggör för nyproduktion och modernisering av det befintliga höga transaktionsvolym som föregående år, då bland annat Castel- beståndet. lums förvärv av Norrporten bidrog till en stor del av transaktionsvoly- Under sommaren överlämnade Finansdepartementet förslag till nya men, är investeringsintresset på den svenska fastighetsmarknaden skatteregler vilket bland annat innefattar en generell begränsning alltjämt stort. Transaktionsvolymen första halvåret 2017 uppgår till av avdragsrätt för räntekostnader tillsammans med en sänkning cirka 100 mdkr (transaktioner >10 mkr) jämfört med 115 mdkr under av bolagsskatten från 22 till 20 procent. Förslaget väntas leda till 2016. Vi kan även konstatera att det fortsatt råder en hög aktivetet stora konsekvenser för kapitalintensiva branscher, såsom bland inom bostadssegmentet där bland annat Heimstaden, Willhem och annat fastighetsbranschen, och flera aktörer har påtalat att de nya D. Carnegie & Co varit stora köpare hittills under året. Även institutio- reglerna, ifall de implementeras, riskerar att leda till ett minskat ner och pensionsbolag är fortsatt en aktiv köparkategori vad gäller bostadsbyggande. bostäder medan det på säljsidan fortsatt syns flera kommunägda bostadsbolag och ett ökande antal bostadsutvecklare. Ökad osäkerhet på fastighetsmarknaden finns även i form av den paketeringsutredning som presenterades under våren. Uppdraget Ett flertal exempel på joint ventures mellan institutionellt kapital och från regeringen har varit att analysera beskattningen av fastig- större byggbolag, med ett uttalat fokus på nyproduktion av hyresrät- hetsbranschen och då särskilt med avseende på möjligheterna ter, har etablerats under senare tid och är numera en stor kategori att skattefritt avyttra fastigheter genom paketerade transaktioner på marknaden. Nyproducerade bostäder är ett tillgångsslag som är och fastighetsreglering. I korta drag har utredningen slagit fast att lämpligt för institutionella investerare sett till hur kapitalkrävande det fastighetsbranschen inte är underbeskattad. Trots detta föreslås är och samtidigt förhållandevis enkelt att äga och förvalta. Vad som en ökad skattebelastning vid fastighetstransaktioner med start i juli dock möjligen kan utgöra en risk är att det institutionella kapitalets 2018. Om, när, hur och i vilken omfattning utredningen kommer att mer finansiella perspektiv på fastigheter och dess relativt begränsade leda till nya regler är ännu för tidigt att uttala sig om. Klart är dock fastighetsorganisationer gör det mer flyktigt. Ett trendbrott i den goda att paketeringsutredningen tillsammans med regeringens förslag historiska avkastningen riskerar att leda till en generell omallokering om begränsade ränteavdrag skapat en osäkerhet bland köpare och från svensk fastighetsmarknad. säljare på den kommersiella fastighetsmarknaden. Bostadsbyggandet i Sverige har under senare tid tagit fart rejält. Även om förutsättningarna på den svenska fastighetsmarknaden Under första halvåret påbörjades byggandet av cirka 37 600 lägen- alltjämt är goda och flertalet segment ses som attraktiva investeringar heter, en ökning med 22 procent jämfört med samma period 2016 bedöms osäkerheten kring utvecklingen och marknadens agerande eller nästan 75 procent jämfört med motsvarande period 2014, det framgent ha ökat, bland annat till följd av ovan nämnda förslag till vill säga innan Riksbanken införde negativ styrränta. Det är primärt regleringar. I förväntansbilden bör rimligen även stigande räntor lägenheter i flerbostadshus som bidragit till ökningen, cirka 30 450 finnas, i allt högre grad i takt med att övriga centralbanker succesivt eller drygt 80 procent av de påbörjade bostäderna och en stor del för en mindre expansiv penningpolitik. Det är sannolikt att vi kommer av tillskottet är bostadsrätter. Enligt Bostadsmarknadensenkäten se en minskad nedåtpress på direktavkastningskraven på den 2017, vilken sammanställs av Boverket, bedömer 255 av landets svenska fastighetsmarknaden och en avmattning i prisutvecklingen 290 kommuner att det råder ett underskott av bostäder i respektive inom flera segment som en följd. En mer avvaktande inställning och kommun, en ökning med 72 kommuner på två år. Samtidigt menar högre riskaversion bland marknadens aktörer kan, trots än så länge många att byggtakten nu är på en för hög nivå samt att det byggs för gynnsamma förutsättningar, leda till en viss inbromsning. I bostads- ensidigt och för fel målgrupp. Det byggs bostäder men bostadskön segmentet med ett kraftigt ökat bostadsbyggande finns risk för ett förblir oförändrad. tillskott som skapar obalans mellan utbud och efterfrågan på flera För flera av bostadsutvecklarna är det av avgörande betydelse att delmarknader då byggherrar förlitar sig på att behovet motsvarar de högt uppskruvade projektvärdena möts av en efterfrågan och efterfrågan i för hög grad. Tillskottet av nya aktörer är stort med en betalningsvilja. Nu syns tecken på en avmattning av prisutvecklingen tilltagande risk för överetablering.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 11 Historisk byggboom hotas av få eller inga anbud
Sverige ska bygga bort bostadsbristen genom att producera flera hundratusen nya bostäder inom några år. Utöver det tillkommer behovet av nya förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler, äldreboenden och annan infrastruktur som följer i kölvattnet. Vi får gå tillbaka till miljonprogrammets dagar för att hitta en motsvarande samhällssatsning. Snart sagt varje fastighetsbolag och kommun i Sverige letar mark eller befinner sig i ”tidiga skeden” och planprocesser med påföljd att upphandling av plan-, upphandlings-, arkitekt-, konsult- och byggresurser blivit en trång sektor. Det finns anledning att tro att den stora satsningen på nyproduktion kommer att få högst märkbara effekter med avseende på marknadens begränsade storlek. Redan nu har många beställare svårt att få respons på sina inköpsförfrågningar. Detta leder sammantaget till ett behov av nytänkande inom upphandlingsområdet. Samtidigt råder en stor brist på upphandlare med kunskap om fastighetsbranschen och de tillhörande regelverken.
BRISTSITUATIONEN INNEBÄR EN STOR Dialog innan upphandling bidrar med värdefull, och ibland helt UTMANING FÖR BYGGHERRAR FRAMÖVER avgörande, information om vad marknaden kan erbjuda inom det Baserat på erfarenheter från en mängd ramavtalsupphandlingar (med specifika upphandlingsområdet. Dialogen kan även leda till ökad branschregelverken AB/ABT/ABK) samt upphandling av bygg- (AB förståelse för den specifika marknadens terminologi och begrepp och ABT) och tjänsteentreprenader (Aff) som vi genomfört i hela och att mer ändamålsenliga krav och villkor kan formuleras i förfråg- landet märks en tydlig tendens till färre anbudsgivare. Situationen ningsunderlaget. Detta sammantaget medför ofta att antalet frågor varierar från upphandling till upphandling men trenden är tydlig. Vi minskar under annonseringstiden samt till färre överprövningar på har till och med genomfört upphandlingar av byggentreprenader grund av missförstånd eller felaktigt formulerade krav. där det inte kommit in några anbud alls. Detta trots att sedvanliga Det finns en rad olika metoder att föra dialog med potentiella leve- och transparenta entreprenadupplägg med rimlig riskfördelning har rantörer. De vanligaste är möten med enskilda leverantörer, request tillämpats i upphandlingar för stabila solventa byggherrar såsom for information, extern remiss av förfrågningsunderlag samt möten kommunala bostadsbolag. med leverantörer i grupp. Val av metod beror på den specifika Detta är en mycket tuff utmaning för alla de byggherrar som framöver upphandlingen, upphandlingsområdet samt hur mycket tid som ska medverka i den planerade nyproduktionen. Bristen på anbud finns avsatt från upphandlaren. Erfarenhetsmässigt är leverantörer är en tydlig fingervisning om att de resurser som finns i Sverige till oftast mycket positiva till dialog innan upphandling då denna är deras stora delar nyttjas fullt ut trots att vi bara är i början av satsningen. viktigaste möjlighet att kunna påverka upphandlingens utformning. Konsekvensen ur ett branschperspektiv kan bli att tidsperspektivet Det finns dock utmaningar och restriktioner som en upphandlare på samhällssatsningen kring nyproduktion av bostäder och lokaler måste ha i åtanke. Oavsett om dialogen sker i form av möten eller via förskjuts samt inte minst att kostnaden för byggherrarna blir högre skriftliga metoder måste syftet tydligt kommuniceras. Detta bygger än förväntat. Vår slutsats är att parterna inom upphandlingsområdet ett förtroende hos leverantörerna och gör att dessa kan avgöra om behöver jobba tillsammans för att hantera resursproblemet och hitta det är motiverat att medverka. Inom offentlig verksamhet finns även, olika sätt att eliminera hindren mot att lämna anbud. på grund av osäkerhet kring i vilken omfattning det är tillåtet, en DIALOG INNAN UPPHANDLING tvekan bland många upphandlande myndigheter angående kontakt KAN ÖKA INTRESSET FÖR ATT LÄMNA ANBUD med potentiella anbudsgivare innan upphandling. Upphandlings- I en situation där beställare slåss om begränsade leverantörsresurser myndigheten i samverkan med Konkurrensverket har i denna fråga finns förstås åtgärder som kan vidtas i syfte att göra förfrågnings- publicerat skriften ”6 myter om dialog i offentlig upphandling” som underlagen attraktivare. Ett framgångsrecept för att öka chanserna reder ut förutsättningarna. för att fler och nya potentiella leverantörer får upp ögonen för upphandlingar som kommer ut på marknaden är till exempel att redan innan genomförandet inleda en dialog med syfte att klargöra förutsättningarna. Fördelarna med detta är många.
12 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 BRISTFÄLLIGA UPPHANDLINGSUNDERLAG MEDFÖR GEMENSAMT FRAMTAGANDE AV ENTREPRENADENS RISK FÖR FÖRVÄNTANSGAP OMFATTNING SKAPAR SAMSYN En bidragande orsak till att leverantörer idag tvekar inför att lämna Samverkansavtal brukar delas in i två faser, som för partnering anbud är att man upplever att upphandlingsunderlagen många inom byggsektorn. Fas 1 omfattar arbetet med att i samråd mellan gånger är bristfälliga i förhållande till den förväntansbild som bestäl- parterna ta fram omfattningen av entreprenaden, i form av tydliga laren ger uttryck för eller som leverantören erfarenhetsmässigt anar tjänstebeskrivningar, samt att beräkna kostnaderna och därmed att beställaren är ute efter. Leverantörerna bedömer därför ofta risken ersättningen. Fas 2 omfattar själva utförandet av entreprenaden. för framtida förväntansgap så stor att man väljer att inte lämna anbud. Tjänstebeskrivningar för aktuella tjänsteområden brukar parterna Detta särskilt eftersom möjligheterna till omförhandling av avtalen behöva utveckla gemensamt, dels för att leverantören sitter på en i ett senare läge ofta är begränsade om det visar sig att parterna ovärderlig kompetens om hur olika tjänster kan och ska utföras, men har olika uppfattning beträffande tillämpningen. Till exempel reglerar också för att tjänsterna ska möta beställarens behov. Leverantören LOU:s regler om förändringar i löpande avtal hur stora anpassningar tar fram tydliga kalkyler som beskriver beräkningen av de kostnader som kan göras kopplat till offentliga upphandlingar. som ligger till grund för ersättningen. Det blir sedan beställarens ansvar att granska kalkylerna och begära eventuella justeringar innan NYA AVTALSFORMER SOM BYGGER PÅ SAMVERKAN parterna kan komma överens om fast och eller rörlig ersättning för KAN BIDRA TILL ÖKAD EFFEKTIVITET En upphandlingsform som vinner mark inom avtal för fastighetsför- entreprenaden. valtning och service är samverkansupphandling. Samverkansavtal UTMANINGAR MED SAMVERKANSAVTAL utgår från antagandet att kunskapen inom avtalsområdet maximeras Alla avtalsformer är förenade med för- och nackdelar. När det gäller när beställarens och leverantörens kompetens kombineras vid fram- samverkansavtal ligger till exempel en uppenbar utmaning i att skapa tagande av underlaget. Den rätta kvalitetsnivån kan uppfyllas genom en relevant och transparent utvärderingsmodell som fångar upp att parterna får en tydlig insikt i, och är överens om, behov och beställarens kvalitativa krav. Kommunikationen mellan parterna kan leveranskrav. Kompetensansvaret läggs på rätt part och underlaget ibland också vara svår vilket kan störa möjligheterna att komma tas fram i ett samarbete som främjar en god avtalsrelation. överens i fas 1. I andra fall byggs istället ett generellt förtroende upp Det som skiljer en samverkansupphandling från en traditionell upp- och parterna kan då ha en benägenhet att kommunicera mycket handling är att entreprenadens slutliga omfattning inte är angiven som inte skrivs in i avtalet. Vi kan här se ett stort behov av att invol- av den som upphandlar. Det i sin tur innebär att ett totalt pris för vera en extern part med avtalsjuridisk kompetens som kan avgöra entreprenaden inte kan anges i anbudet. För att följa lagarna vid vad som behöver regleras. Vi har även kunnat se att många, såväl offentliga upphandlingar är det emellertid viktigt att i en samver- anbudsgivare och leverantörer som beställare, inte riktigt är medvetna kansupphandling bland annat ange ett visst mått på omfattningen, om vad samverkan innebär när de går in i arbetet. Många hakar på det vill säga antalet fastigheter, målbeskrivningar, kvalitetskrav och och ser fördelarna med samarbetet men är inte alltid medvetna om andra övergripande villkor. det engagemang och den arbetsinsats som avtalsformen innebär.
Då utvärdering av anbud i samverkansupphandling inte sker i huvud- Vad gäller det ekonomiska utfallet av samverkansavtal har vi kunnat sak på pris är det nästan ett måste att, under strukturerade former, skönja ökade kontraktssummor för entreprenaderna. Det avser dock träffa anbudsgivarna före tilldelning. Detta ger upphandlande myndig- den summa, för fast och rörlig ersättning, som beräknas teoretiskt het en förståelse för vilka leverantörerna är och deras trovärdighet. när avtalet skrivs. Vad som händer i praktiken förväntas vara det Vår erfarenhet är att detta är väldigt värdefullt för varje beställare omvända, det vill säga att kostnaderna sjunker totalt sett. En utvär- som ska välja ut rätt leverantör. dering av samverkansavtal som pågått en tid behöver göras för att studera hur den faktiska totalkostnaden utvecklas. Om leveransens kvalitet brister eller är för hög kan tjänsteinnehåll och frekvenser lättare förhandlas om under avtalstiden i ett samver- BRIST PÅ UPPHANDLARE MED KUNSKAP OM FASTIG- kansavtal. Detta innebär även en möjlighet att justera ersättningen på HETSBRANSCHEN OCH TILLHÖRANDE REGELVERK samma vis. Vid offentlig upphandling är det dock viktigt att hålla koll En omständighet som också påverkar den ansträngda marknads- på att omfattningen enligt upphandlingsdokumenten inte förändras situationen är att kompetensen inom upphandlingsområdena bygg mer än LOU tillåter. och förvaltning även den är en bristvara i Sverige idag. Detta gynnar Samverkansavtal har än så länge en större utbredning på den privata vare sig effektiviteten eller kvaliteten i upphandlingsprocesserna. sidan än på den offentliga. Vi har dock använt oss av modellen i Flexibiliteten i de begränsade resurserna hämmas också av att det ett flertal offentliga upphandlingar med gott resultat. Det underlag inte är lätt att ta in upphandlingskonsulter med kort varsel eftersom som då skickas ut med annonsen är kontraktsmall, en kortfattad även dessa måste handlas upp. Vägen framåt på kort sikt är därför objektbeskrivning, övergripande tjänstebeskrivning, upphandlings- enligt vår erfarenhet att öka marknadens medvetenhet om de aktu- föreskrifter och en gränsdragning för hur arbetet ska delas upp mellan ella förutsättningarna för upphandlingar så att bristsituationen kan parterna i den inledande fasen av entreprenaden där avtalsunderlaget motverkas genom bättre framförhållning i processerna. På längre färdigställs. sikt behöver såväl metoder som kompetensen inom upphandlings- området stärkas för att den omfattande samhällssatsningen på nyproduktion av bostäder ska kunna genomföras som planerat.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 13 Ökat fokus på värdeskapande inom kommunal fastighetsförvaltning
Ett ökat krav på affärsmässighet och effektivitet inom både privat och offentlig sektor har medfört att förväntansbilden på den moderna fastighetsförvaltningen har utökats till att även omfatta ett tydligt värdeskapande uppdrag. Inom kommunal sektor har värdeperspektivet aktualiserats till följd av ett omfattande investeringsbehov, utmaningar med eftersatt underhåll och marknadsorienterad lagstiftning. I och med att kommuner och allmännyttiga bolag börjar jobba mer aktivt inom fastighetsområdet ser vi att fastighetsförvaltningen får en viktigare roll i den kommunövergripande samordningen och styrningen med syfte att öka effektiviteten i resursanvändningen. Ett ökat fokus på driftnetto utmanar förvaltningsorganisationerna genom krav på delvis nya roller och arbetssätt. Vår bedömning är att den viktigaste utmaningen framåt består i att säkerställa helhetsperspektivet i förvaltningsprocessen samt möta det krav på proaktivitet som följer av ett tydligare värdeperspektiv.
VÄRDEFOKUS KRÄVER NYA Många av de konsultuppdrag som vi genomför i nuläget handlar om ROLLER INOM MÅNGA ORGANISATIONER att upprätta eller förtydliga rollbeskrivningar samt att beskriva hur Framgångsrikt värdeskapande kräver normalt ett betydande mått av rollerna ska integreras för att skapa ett övergripande system som framsynthet i kombination med förmågan att hantera ett spektrum fungerar på ett bra sätt. Vår erfarenhet här är att det fortfarande finns av kompetenser som är nödvändiga för att värden ska uppstå. I mycket att göra då vissa av rollerna är nya inom många organisa- fastighetssammanhang krävs kunskap om en bred process som tioner samtidigt som befintliga roller i många fall inte tillämpas som innefattar allt från bedömning av marknadens efterfrågan och betal- tänkt. En tydlig indikation på att rollerna inte är tillräckligt etablerade ningsvilja till planfrågor, genomförande av byggentreprenader och är när organisationen uppvisar bristande förståelse för det kommun- en effektiv fastighetsförvaltning. Många fastighetsorganisationer gemensamma målet. har hanterat det breda kunskapskravet genom specialisering. Inom privat sektor är det till exempel sedan länge vanligt att bryta ut ÖKAD SAMORDNING FÖRUTSÄTTER TYDLIGA STRATEGIER separata funktioner kring olika värdeskapande aktiviteter som till OCH RIKTLINJER INOM FASTIGHETSOMRÅDET exempel transaktioner, portföljhantering och fastighetsutveckling För att den övergripande samordningen inom fastighetsområdet ska för att skapa fokus kring uppgiften. Inom offentlig sektor har denna fungera effektivt krävs att den stöds av tillämpliga strategier, policys utveckling ofta inte drivits lika långt men aktualiseras nu i och med och riktlinjer. Då fastigheter och lokaler har stor inverkan på kom- att ett tydligare värdeperspektiv gör det viktigare att utveckla och munens och bolagens totala ekonomi är det viktigt att övergripande anpassa den befintliga fastighetsportföljen. spelregler i form av ägardirektiv, fastighetsstrategi, hyressättningsmo- dell etcetera finns på plats. Inom förvaltningsområdet behövs i detta EFFEKTIV FÖRVALTNING avseende riktlinjer genom förvaltningsstrategi, förvaltningsplaner KRÄVER TYDLIGARE HELHETSPERSPEKTIV och underhållsplaner. Att få hela kedjan av styrdokument att hänga För att säkerställa en effektiv fastighetsförvaltning som bidrar till att ihop, så att maximal effektivitet uppnås, ställer stora krav på både skapa värden krävs att utgångspunkten är ett helhetsperspektiv kommunledningen och ansvariga inom fastighetsområdet. Det vi där olika intressenters behov beaktas och balanseras. Detta är i erfar vid genomlysning av planeringskedjan är att kvaliteten och praktiken en komplex process som måste anpassas med hänsyn aktualiteten hos styrdokumenten ofta varierar kraftigt. till ägarens mål, tidsperspektiv och andra specifika förhållanden. En erfarenhetsmässig framgångsfaktor i sammanhanget är också Den utmaning som vi ser att många fastighetsorganisationer inom tydlighet i ägarens målsättningar vad gäller till exempel avkastning, kommuner och allmännyttiga bolag jobbar med just nu är därför affärsmässighet, besparingar, förhållningssätt mot kund samt kvali- att på ett tydligare sätt integrera förvaltningen med ägarfrågor och tets- och servicenivå. Här kan vi se att de flesta kommuner numera kommunens övergripande resursplanering. uttrycker ”hårda” mål som direktavkastning och andra ekonomiska mätetal på ett tydligt sätt. Däremot finns fortfarande en utveck- lingspotential när det gäller ”mjuka” mål kopplade till kvalitet och inte minst hållbarhet.
14 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 STRUKTUR OCH KOMPETENS ÄR VIKTIGT Vi ser här en tydlig trend mot att förvaltaren i ökande utsträckning får FÖR EFFEKTIVA FÖRVALTNINGSORGANISATIONER på sin lott att åskådliggöra de ekonomiska konsekvenserna av olika En viktig del i att säkerställa kostnadseffektivitet ligger i utformningen handlingsalternativ och investeringar, både ur ett strikt fastighets- av en förvaltningsorganisation som är anpassad till den aktuella ekonomiskt perspektiv och ur ett övergripande kommunperspektiv. uppgiften. En nyckelfråga inom detta område är i många fall valet Med denna uppgift följer ett utökat krav på analysförmåga samt av organisationsmodell där olika skolor förespråkar egna eller upp- säkerställande att nödvändig information till beslutsunderlag tas handlade resurser beroende på vilka delar av förvaltningsprocessen fram. Inte minst digitaliseringen i samhället och fastighetsbranschen som betraktas som strategiska. Här ser vi tydligt inom vår upphand- medför att informationshantering blir en tydligare uppgift framöver. lingsverksamhet att den tidigare långvariga outsourcingtrenden nu Redan nu ger digitaliseringen nya möjligheter till uppföljning och har ebbat ut till förmån för en mer objektiv analys. Många kommuner kontinuerliga nyckeltalsanalyser av drift- och underhållskostnader och allmännyttiga bolag låter idag genomlysa sina fastighetsorga- som kan bidra till förbättrad kostnadseffektivitet. nisationer med syfte att hitta en optimal kombination av egna och externa resurser. STORA MÖJLIGHETER TILL VÄRDESKAPANDE I GRUNDLÄGGANDE FÖRVALTNINGSPROCESSER Säkerställandet av relevant kompetens har för övrigt utvecklat sig till Även inom de grundläggande förvaltningsprocesserna avseende en av fastighetsbranschens största utmaningar. Detta med hänvis- drift, skötsel och underhåll gäller det att säkerställa värdeskapandet. ning till den bristsituation som uppstått inom vissa yrkesgrupper Med tanke på ”vardagsförvaltningens” påverkan på hyresgästernas till följd av kombinationen av den starka konjunkturen och stora verksamheter har frågor kring ventilation, klimat och städning ofta pensionsavgångar. Inom offentlig sektor kan detta vara en extra stor praktisk betydelse. Vi ser här att många förvaltningsorganisatio- stor utmaning då det framledes kommer behöva kompletteras med ner upplever en utmaning när det gäller att kombinera rent tekniska kompetenser som idag är mer vanligt förekommande på den privata uppgifter med kundvårdsperspektivet. En utmaning framöver är sidan samtidigt som konkurrensen på arbetsmarknaden leder till att därför att utforma arbetsprocesser som säkerställer kvaliteten i båda löner och andra villkor är svåra att matcha. dessa aspekter.
FÖRMÅGAN ATT MÄTA OCH FÖLJA UPP ÄR En uppgift inom förvaltningsansvaret som starkt påverkar kostnadsef- AVGÖRANDE FÖR KOSTNADSEFFEKTIVITETEN fektiviteten är att initiera upphandling av tjänster och varor inom En fundamental förutsättning för kostnadseffektivitet är naturligt- fastighetsområdet. Här finns en stark koppling till behovet av en vis också en integrerad ekonomi- och verksamhetsstyrning som förbättrad kommunövergripande samordning. Vi ser idag fortfarande möjliggör uppföljning på ett för verksamheten relevant sätt. Här är att upphandlingar som genomförs har en oklar koppling till något vår uppfattning att kommunerna idag har kommit långt. Vad gäller övergripande mål och därmed riskerar att bli isolerade företeelser effektiviteten i de stödsystem som specifikt ska stödja förvaltnings- som inte bidrar till en effektiv förvaltning. För att bli effektivare inom processen finns fortfarande en rad utmaningar att jobba med. Till upphandlingsområdet är det därför viktigt att förvaltaren bidrar med exempel jobbar många kommunala fastighetsorganisationer hårt sakkunskap kring formulering av behov och förväntad kostnadsbild, med att skapa en bild av det samlade underhållsåtagandet och hur oavsett om upphandlingarna handläggs inom den egna organisatio- detta ska hanteras i förhållande till den övergripande ekonomin. nen eller via en central funktion i kommunen eller bolaget. Dessutom finns en viktig funktion att fylla när det gäller uppföljning av avtal Den stora utmaningen som branschen i sin helhet står inför handlar och leveranser. dock idag om hur digitaliseringen i samhället ska kunna utnyttjas för att effektivisera verksamheten. Inom driftområdet finns redan ÖVERBLICK OCH STRUKTUR ÄR många tillämpningar av ny teknik när det gäller att övervaka och DE STÖRSTA UTMANINGARNA FRAMÖVER optimera byggnaders klimat och förbättra säkerheten. Det finns här Sammantaget kan vi konstatera att det ökade fokuset på värde- anledning att tro att utvecklingen kommer att vara snabb inom hela skapande och driftnetto som vi för närvarande ser inom den kom- fastighetsområdet. Branschens aktörer satsar för närvarande mycket munala fastighetsförvaltningen och allmännyttiga bolag medför en tid och kraft på att utforska olika möjligheter till effektiviseringar. rad utmaningar vad gäller övergripande samordning, organisatoriska strukturer, relevanta styrdokument, verksamhetsstyrning, effekti- VÄRDEPERSPEKTIV LEDER TILL visering av arbetsprocesser med mera. Detta leder till slutsatsen UTVECKLING AV FÖRVALTARROLLEN att den största och viktigaste utmaningen framåt består i att Förväntan på ett tydligare värdeperspektiv och ökad integrering säkerställa sambandet mellan alla dessa områden för att kunna med kommunens verksamheter och övergripande planering medför uppnå ett helhetsperspektiv i förvaltningsprocessen. Samtidigt kan utökade krav på förvaltningsfunktionen. Utöver att upprätthålla och stora förändringar i verksamhetens förutsättningar förväntas och en driva den befintliga fastighetsportföljen behöver förvaltaren även spännande utveckling under den kommande tiden, inte minst med vara bra på att förstå kommunens och bolagets framtida efterfrågan koppling till digitaliseringsutvecklingen och ökade krav på flexibilitet såväl som behovet av att anpassa befintlig fastighetsportfölj. Detta och proaktivitet från förvaltningsorganisationerna. kräver proaktivitet och en närmare koppling till kommunens övriga verksamheter och beslutsprocesser, det vill säga ett betydligt större mått av helhetsperspektiv än tidigare.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 15 Lokalförsörjningens ökade betydelse för en effektiv kommunal fastighetsförvaltning
Många kommuner står idag inför avsevärda investeringsbehov till följd av den demografiska utvecklingen såväl som eftersatt underhåll avseende byggnader och annan infrastruktur. Behovet av investeringar medför att effektiviteten i kommunernas resursanvändning hamnar i fokus. Lokalresursplanering och utvärdering av alternativa lokallösningars effekter på den kommunala ekonomin har därför fått en ökad betydelse. Ur ett fastighetsförvaltningsperspektiv innebär den nya situationen ett behov av att jobba mer aktivt med att förutse verksamheternas behov för att på ett så effektivt sätt som möjligt kunna erbjuda funktionella lokaler till lägsta möjliga kostnad över tid. Samtidigt visar erfarenheter från genomförda uppdrag att många kommuner fortfarande saknar en tydlig process för hur lokalförsörjningen ska planeras och genomföras vilket innebär att lokalinnehavet ofta inte är i samklang med det behov som föreligger.
LOKALFÖRSÖRJNINGEN HAR STOR BETYDELSE FÖR tering vilken i slutänden ofta har inneburit att de initialt beslutade KOMMUNENS UTVECKLINGSFÖRMÅGA anslagen inte har räckt till. Orsaken till detta har många gånger varit Fastigheter utgör normalt den totalt dominerande posten i kom- att de ekonomiska konsekvenserna av olika alternativa lösningar munens balansräkning och 15 – 20 procent av kostnaderna i resul- inte har analyserats tillräckligt ingående under beslutsprocessen. taträkningen är relaterade till fastigheter och lokaler. Välfungerande Kommunerna har idag insett den ovan beskrivna problematiken, inte lokaler är dessutom en viktig förutsättning för att kommunens minst till följd av snävare ekonomiska ramar men även till följd av det verksamheter ska kunna bedrivas på ett effektivt sätt. Därav följer utökade investeringsbehovet. Detta har inneburit att de kommunala att effektiviteten i lokalförsörjningen och tillhörande investeringar verksamheternas inverkan på lokalförsörjningen i allt större omfatt- kan komma att få stor påverkan på kommunens verksamhet och ning begränsas till att uttrycka behovet av antalet utbildnings- och framtida utvecklingsförmåga. omsorgsplatser medan de praktiska lösningarna för hur behoven Vår erfarenhet från aktuella konsultuppdrag är att många kommuner ska lösas har överlåtits till kommunens fastighetsfunktion. Detta har idag upplever en utmaning när det kommer till att etablera en rationell, inneburit att mer rationella processer för investeringar i verksamhets- tydlig och för alla parter engagerande lokalförsörjningsprocess. Att lokaler har implementerats och att många beslutade projekt idag implementera tillhörande arbetssätt, roller och ansvarsfördelning, förmodligen genomförs effektivare avseende såväl kostnader som behovsplanering, incitamentsmodeller och riskhantering är ett avsedda kvaliteter. Dock fattas de enskilda investeringsbesluten verksamhetsövergripande samordningsprojekt vars komplexitet fortfarande ofta utan koppling till någon strategi för lokalförsörjning. ofta underskattas. Därutöver återstår den största utmaningen – att upprätthålla efterlevnaden av processen över tid. ÖVERGRIPANDE SAMORDNING ÄR I MÅNGA FALL FORTFARANDE BRISTFÄLLIG ELLER SAKNAS VERKSAMHETERNA HAR TRADITIONELLT STYRT SINA Vad gäller den övergripande processen för lokalresursplanering LOKALANSKAFFNINGAR inom kommunerna har utvecklingen ofta inte kommit lika långt. Traditionellt har kommunernas lokalförsörjning ombesörjts genom Vår iakttagelse är att det i många kommuner fortfarande saknas att respektive facknämnd definierat såväl sina behov som lösningen en tydlig strategi för lokalförsörjning alternativt att den är bristfällig. för dessa. Ofta har det då funnits ett starkt intresse från kommunala Detta innebär att det inte finns någon röd tråd i hur kommunens politiker att styra eller påverka mer betydelsefulla lokalanskaffningar lokalförsörjning ska ske vilket kan leda till att illa underbyggda och som till exempel investeringar i skolor, förskolor och lokaler för social- felaktiga investeringar görs med avsevärda negativa ekonomiska omsorgen. När facknämnderna definierat lokalbehovet, och nödvän- konsekvenser på såväl kort som lång sikt som följd. Naturligtvis kan diga politiska beslut fattats, har ansvaret för att genomföra anskaff- även felaktiga inhyrningar innebära negativa konsekvenser men då ningen överlåtits till kommunens fastighetskontor eller motsvarande hyresavtal är begränsade i tiden är konsekvenserna oftast betydligt genom att budget, tidplan och projekthandlingar inkluderas i beslutet. mer begränsade. Normalt har därefter anskaffningsprocessen inletts med en projek-
16 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 DE KOMMUNALA AKTÖRERNAS INTRESSEN AVSEENDE OLIKA PARAMETRAR KAN OMFATTA FÖLJANDE
n FASTIGHETSINNEHAV n UTHYRD YTA n FÖRVALTNINGSKOSTNADER Principiellt strävar en traditionell fastighets- I huvudsak strävar fastighetsägare efter att I princip eftersträvar såväl fastighetsägare som ägare efter att maximera sitt fastighetsinnehav hyra ut så stor yta som möjligt för att maxi- lokalförsörjare lägre förvaltningskostnader, beroende av att större kritisk massa skapar mera hyresintäkterna medan en lokalförsörjare dock är intressena delvis olika vid självkost- stordriftsfördelar och därmed ökar verksam- eftersträvar att hyra in en så liten yta som möjligt nadsbaserade hyror. Fastighetsförvaltare har hetens avkastning. Lokalförsörjare har som för att minimera lokalkostnaderna. olika intressen avseende förvaltningskostnader utgångspunkt att minimera tillgängliga ytor och beroende på ansvar. därmed fastighetsinnehavet baserat på målet n UTNYTTJANDEGRAD att uppnå lägsta möjliga lokalkostnad. Undan- I princip är det fördel för en fastighetsägare n EKONOMISK- OCH tagsvis kan aktörernas intressen sammanfalla att utnyttjandegraden av lokalerna minimeras TEKNISK LIVSLÄNGD av strategiska skäl vilket bör formuleras i en då detta minskar slitage och mediaförbrukning Fastighetsägare strävar generellt efter att upp- strategi för fastighetsägandet. medan en lokalförsörjare eftersträvar maximal rätthålla det investerade kapitalets livslängd för utnyttjandegrad för att minimera ytbehovet och att maximera avkastningen medan en lokal- n AVTALSLÄNGD därmed lokalkostnaderna. försörjare i princip inte har något intresse av I huvudsak strävar fastighetsägare efter långa maximal livslängd. Ur hyresgästens perspektiv avtal för att minimera sin riskexponering medan n HYRESNIVÅ driver underhållskostnader i princip upp hyresni- en hyresgäst normalt eftersträvar korta avtal för Fastighetsägare strävar efter högre hyresnivåer vån och ur deras perspektiv finns ett begränsat att uppnå hög grad av flexibilitet och anpass- för att maximera sina hyresintäkter medan en intresse för byggnaden och dess installationers ningsförmåga. lokalförsörjare eftersträvar lägre hyresnivåer för livscykel. att minimera kommunens lokalkostnader.
Då kommunens lokalbehov varierar över tid, och endera kan tillfreds- med att utforma hyressättningsmodeller som bidrar till en effektiv ställas via ägda eller externt inhyrda lokaler, finns ett tydligt behov lokalanvändning samtidigt som verksamheternas förutsättningar av en genomtänkt strategi för vilka typer av fastigheter och lokaler är rimliga. kommunen bör äga respektive förhyra för att lokalförsörjningen Det krävs vidare att samtliga berörda enheter inom kommunen ska bli effektiv. En sådan lokalförsörjningsstrategi bör baseras på eftersträvar att minimera kostnaderna för att tillgodose behovet de kommunala verksamheternas behov på kort och lång sikt och av funktionella lokaler. En förutsättning för detta är normalt att vara en del av kommunens övergripande fastighetsstrategi för vilka kostnaderna för lokaler som inte efterfrågas snabbt kan elimineras fastigheter och lokaler som kommunen av andra anledningar bör och att tydliga policys och strategier avseende denna situation är äga samt vilka delar av lokalbehovet marknaden kan lösa. etablerade. I detta sammanhang riskerar kostnader hänförliga till felaktiga investeringar och inhyrningar att under lång tid inkluderas i PROCESSEN KOMPLICERAS AV ATT KOMMUNEN internhyran och därmed orsaka att de kommunala verksamheterna INNEHAR FLERA ROLLER En kommuns lokalförsörjning omfattar kommunalt ägda verksam- upplever en uppgivenhet avseende möjligheterna att kunna påverka hetsfastigheter, inhyrda lokaler och fastigheter samt förvaltningen av sin näst största kostnad, lokalkostnaden. Besparingar kan då komma dessa. Detta innebär att kommunen fungerar både som fastighets- att ske i andra kostnader som till exempel personalen. ägare, förvaltare och lokalförsörjare åt de kommunala hyresgästerna. LOKALFÖRSÖRJNINGSSTRATEGI GER MÖJLIGHET ATT Då dessa roller i vissa avseende representerar diametralt olika SKAPA VÄRDE GENOM FRIGÖRANDE AV KAPITAL intressen är det mycket viktigt att utforma och implementera en Med en fungerande lokalförsörjningsprocess på plats får kommunen organisationsstruktur som säkerställer att målen för de olika rollerna en bättre bild av vilka verksamhetsfastigheter som behöver ägas inte blir kontraproduktiva och därigenom begränsar kommunens alternativt hyras in för att tillgodose de framtida behoven. Genom verksamhet och utvecklingsmöjligheter. möjligheten att identifiera fastighetstillgångar som långsiktigt inte behövs för lokalförsörjningen och därför kan avyttras för att frigöra NYA UTMANINGAR UR ETT FÖRVALTNINGSPERSPEKTIV En övergripande förutsättning för att en kommuns lokalförsörj- kapital för andra prioriterade investeringar blir en fungerande lokal- ningsprocess ska kunna fungera effektivt är att det finns en god försörjningsprocess en del av kommunens övergripande fastighets- kännedom om vilka behov de kommunala verksamheterna har på strategi och ekonomiska planering. Mot bakgrund av det omfattande kort och lång sikt. Detta är erfarenhetsmässigt en punkt där verk- behovet av nyproduktion av bostäder som den demografiska utveck- samheternas ofta betydligt kortare planeringshorisonter krockar med lingen i många kommuner för med sig har investeringsbehoven ökat fastighetsfunktionens krav på långsiktighet. Här har kommunernas markant. Många brottas även med omfattande underhållsbehov fastighetsfunktioner enligt vår erfarenhet fått en utökad uppgift när som måste finansieras. Detta talar för att betydelsen av en effektiv det gäller att räkna på och utvärdera alternativa lösningars effekter på lokalförsörjningsprocess kommer att vara stor även framöver. den kommunala ekonomin. Till exempel brottas många kommuner
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 17 Vikten av en långsiktig fastighetsstrategi
Sveriges befolkning växer och i takt med det behovet av en kraftig utbyggnad av samhällsinfrastruktur och utmaningarna för de aktörer som idag bär ansvaret för investeringar inom detta segment. Hur ska kommunerna finansiera de kom- mande årens tillväxt och ökande behov? Utifrån förutsättningarna i många av Sveriges kommuner där kommunen är dominerande ägare av såväl fastigheter för samhällsservice som av bostäder och mark med bebyggelseförväntningar är utmaningarna stora, samtidigt finns möjligheter till framgång med rätt strategi för det kommunala fastighetsinnehavet.
Offentliga verksamheter påverkas i allt ökande grad av befolknings- med ett ökat skatteuttag eller minskade kostnader och nedskär- förändringar och enligt Sveriges kommuner och landsting, SKL, ningar, alternativ som inte torde vara särskilt populära för någon går utvecklingen nu in i ett skede som innebär att kostnaderna kommunledning. Hur ska kommunerna finansiera de kommande för demografin ökar snabbare än intäkterna. ”Den demografiska årens tillväxt och ökande behov? Utifrån förutsättningarna i många av dramatiken har tidigarelagts” genom en kraftigt ökande befolkning, Sveriges kommuner där kommunen är dominerande fastighetsägare främst till följd av den historiskt stora flyktinginvandringen men också av såväl mark som bostäder, samhällsfastigheter och infrastruktur är till följd av ett ökat barnafödande. Befolkningsökningen fram till 2020 utmaningarna stora. Med en långsiktig och kommunövergripande prognosticeras av SKL till 650 000 personer. Antalet barn och elever strategi för fastighetstillgångarna finns bättre möjligheter att skapa i förskola, grundskola och gymnasieskola väntas öka med cirka framgång och handlingsalternativ. 230 000 fram till 2020. Sammantaget påverkar den kraftiga befolk- Enligt SKL utgörs 60 – 90 procent av kommunernas tillgångar normalt ningsökningen behovet av samhällservice och bostäder. En bit in på av fastigheter. Med ökad skuldsättning och ett ökande behov av 2020-talet förvärras läget ytterligare då ökningen av antal äldre skjuter investeringar blickar många kommuner på tillgångssidan. Avyttring fart. Enligt SCB prognosticeras Sverige att växa med cirka 525 000 av fastigheter ger möjligheter till att reducera skulden och höja soli- personer i åldern 65 år och äldre fram till 2030, det vill säga nästan diteten vilket innebär att allt fler kommuner väljer att sälja ut delar motsvarande hela Göteborgs nuvarande befolkning. Antalet i åldern av fastighetsbeståndet. Samtidigt visar NAI Svefas kommunenkät 80 år och äldre prognosticeras öka med nästan 325 000 personer, 2016, ställd till kommundirektörer och VD i kommunala bolag, att det vill säga motsvarande hela Malmös nuvarande befolkning. Den få kommuner har en strategi för sitt fastighetsinnehav. Knappt 20 kraftiga befolkningsutvecklingen påverkar samhällsinfrastrukturen procent av de svarande uppger att de har en dokumenterad strategi och behovet av att bygga ut allt från bostäder, skola, vård och för sitt fastighetsinnehav samtidigt som 72 procent uppger att det omsorg till vatten- och energisystem, kollektivtrafik, socialtjänst, är sannolikt att man kommer att sälja fastigheter under de kom- räddningstjänst etcetera. mande åren. Utifrån svaren tycks således försäljningar ske utan en Till den demografiska dramatiken ska adderas att det offentliga underliggande långsiktig fastighetsstrategi. fastighetsbeståndet är ålderstiget. Den stora utbyggnadsperioden I flera kommuner som NAI Svefa möter är kunskapen om fastig- för såväl allmännyttiga bostäder som samhällsfastigheter och hetstillgångarna förvånansvärt låg. Flera kommuner vet inte värdet teknisk infrastruktur var under 1960-talet. Historiskt sett har det på sina fastighetstillgångar eller varifrån lönsamheten kommer och förekommit att kommuner med ansträngd ekonomi, i valet mellan i några fall är vetskapen om vad man äger bristfällig. Vanligtvis rör att skära ner kostnader i kärnverksamheten eller satsa på underhåll det sig om byggnader som inte längre inhyser offentlig verksamhet av fastighetsbeståndet, prioriterat bort fastighetsunderhållet vilket men som trots de förändrade förutsättningarna och behoven ofta på flera håll har lett till eftersatt underhåll inom bestånden och en finns kvar i kommunernas ägo. När förutsättningarna och behoven underhållsskuld som man nu måste hantera konsekvenserna av. inom kärnverksamheten ändras medför det även en förändring av Stora renoveringsbehov såväl som investeringar i fastigheter väntas lokalbehovet. Det förändrade behovet kan härledas från flera olika stå för en allt mer betydande del av kommunernas investeringar. faktorer som exempelvis ändrade marknadsförutsättningar, befolk- Ett ökat resursbehov innebär att flera kommuner behöver förbättra ningsförändringar, nya lagar och rekommendationer med flera. Det sitt resultat, sälja tillgångar eller låna medel. Under de senaste tio kan också röra sig om fastigheter som kommunen har löst in eller åren har låneskulden i Sveriges kommuner ökat kontinuerligt. Det bebyggelse som har förvärvats tillsammans med stora mark- och kan dock noteras en extra kraftig ökning under de senaste åren, exploateringsområden. Till inte oväsentlig del utgörs beståndet av under perioden 2012-2015 ökade låneskulden med 21 procent till kommersiella fastigheter, det vill säga tillgångar som inte kan ses 502 mdkr. Förbättrat resultat erhålls genom att öka intäkter likställt som kommunal kärnverksamhet att äga och förvalta.
18 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Studentbostäder, Tallkrogen. Finalist Årets Stockholmsbyggnad 2016. Foto: Gustav Mårtensson/GM Creatives
I rådande marknadsläge är det i flera fall lätt för kommuner att sälja Inte minst syftar framtagandet och fastställandet av fastighetsstrate- såväl bostadshyresfastigheter som samhällsfastigheter. Enligt NAI gin också till att nå en politisk enighet och långsiktighet i hanteringen Svefa har dock kommuner och landsting allt att vinna på att ett av fastighetsportföljen utifrån kommunens utmaningar och förut- beslut om en eventuell försäljning föregås av en nogsam analys sättningar samt utifrån rådande marknadsmässiga förutsättningar. av fastighetsportföljen och en långsiktig fastighetsstrategi som är Den grundläggande utgångspunkten är att kommunen ska förvalta kopplad till kommunens övergripande investeringsplanering på sitt kapital effektivt och det övergripande målet för kommunens 10 – 15 års sikt. Förutsättningarna varierar kraftigt för de olika kom- fastighetsengagemang är att tillhandahålla ändamålsenliga lokaler munerna och landstingen och det krävs ett helhetsperspektiv med för kommunens verksamheter till en så låg kostnad och risk som analys och utvärdering av hela beståndet för att den mest optimala möjligt. Fast egendom är de offentligas största tillgång. Det ligger strategin ska kunna utvecklas i varje enskilt fall. Vikten för kommuner i varje kommunlednings hand att se till att förvaltningen sker på att ha en strategi för sitt fastighetsinnehav ökar således i takt med ett ansvarsfullt och hållbart sätt och utifrån en långsiktig ansats. investeringsbehovet. Detta talar i sin tur för en bred politisk förankring och en antagen fastighetsstrategi som i och med antagandet ges möjlighet att hålla En analys av fastighetsportföljen syftar till att analysera och värdera över flera mandatperioder. fastighetsbeståndet. Med hjälp av portföljanalysen erhålls kunskap om hur fastighetsbeståndet presterar utifrån fastighetsekonomiska Det är givetvis inte självklart att det mest fördelaktiga för kommuner parametrar och resultatet av analysen blir, tillsammans med kom- eller allmännyttiga bostadsbolag är att avyttra delar av sina bestånd. munens lokalförsörjningsstrategi, en bra grund för vilken fastig- Däremot har Sveriges kommuner allt att vinna på att agera affärsmäs- hetsstrategi som ska utformas – det vill säga vilka fastigheter som sigt och utifrån rådande marknadsförutsättningar, där fastighetsägan- kommunen långsiktigt bör äga, utveckla eller avyttra. Portföljanalysen det inte bara är ett försörjningsansvar och fastighetsförvaltningen en kan användas för att analysera var lönsamheten finns i fastighets- stödfunktion till övriga kommunala verksamheter utan även tillgångar beståndet och ger ett beslutsunderlag för hyressättning och för för att skapa handlingsalternativ för hela kommunen. att kunna prioritera olika aktiviteter utifrån fastighetsekonomiska För att möta kraven från en växande och till sammansättning föränd- aspekter. Vidare ger analysen även en överblick över vilka risker och rad befolkning behöver de offentliga fastighetsägarna se över sina möjligheter som finns i beståndet samt vilka förvaltningsåtgärder som tillgångar och veta vad man äger, vilket värdet är samt vilka risker bör vidtas. Genom att analysera skillnaden mellan marknadsvärde och möjligheter samt handlingsalternativ som kan skapas utifrån och brukarvärde kan objekt urskiljas som förvaltas med en avkastning fastighetsägandet. Att avyttra sina tillgångar utan en föregående över marknadens förutsättningar och som därmed tjänar sitt syfte analys och strategi för fastighetsägandet som är kopplad till en som förvaltningsobjekt under överblickbar framtid. Omvänt kan kommunövergripande investeringsplan är tillsynes oklokt. Med det objekt med lägre brukarvärden än marknadsvärden eller negativa stora fastighetsbestånd som kommunerna innehar är möjlighe- brukarvärden påvisa att hyressättningen inte är marknadsmässig, terna stora. Frigörande av kapital genom försäljning av fastigheter att förvaltningsåtgärder bör genomföras eller att objektet inte är som kommunen inte har något långsiktigt syfte med kan bidra till nödvändigt för den primära verksamheten. handlingsalternativ som ska ställas mot att låna eller höja skatten. Fastighetsstrategin syftar i sin tur till att ge input till kommunens lång- Förvaltningsåtgärder utifrån verksamhetsmässiga prioriteringar och siktiga ekonomiska planering och investeringsplan. Utifrån resultatet en lokalförsörjningsstrategi snarare än akuta utryckningar i form av av en nogsam analys av fastighetsportföljen skapas goda möjligheter framstressade nybyggnationer eller lappande och lagande kan bidra för att hitta handlingsalternativ för finansiering av investeringar och till en sammantaget god ekonomisk hushållning. Fastigheter kan bli för att kunna möta framtida ekonomiska utmaningar med ett fokus ett medel för att tillskapa fler bostäder samt mer och bättre samhälls- på ekonomiska flöden och balansräkningen snarare än att enbart service, ett medel för tillväxt och för hela kommunens utveckling. fokusera på den årliga driftbudgeten.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 19 Stockholm 88
Jonas Åkerberg [email protected]
Det råder fortsatt stor efterfrågan på både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter i Stockholm. Moderna kontorsområden växer fram söder om centrum i Globen-området, vid Gullmarsplan och i Hammarby Sjöstad. Flexibla lokaler med närhet till lokaltrafik och centrum motiverar en god hyresutveckling även utanför tullarna.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna hör D. Carnegie & Co, Einar Mattsson, 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 Ikano, Olov Lindgren och SKB. I Västerhaninge har K2A förvärvat byggrätter om cirka 25 000 kvadratmeter BTA för bostadsändamål, Index 88 89 88 91 90 motsvarande 350 lägenheter. Nuvarande centrum-bebyggelse Placering 1 1 1 1 1 kommer ersättas av bostäder och handel. Säljare var Samhälls- byggnadsbolaget. Köpeskillingen avser byggklar mark och uppgick MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 till cirka 100 mkr. Detaljplanearbetet väntas avslutas under 2018. Vid gamla Söderstadion har nyligen en markanvisningstävling avslutats Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm där vinnande anbud uppgick till 30 100 kr/kvm BTA för bostäder, KONTOR 17 200 kr/kvm BTA för kontor respektive 10 000 kr/kvm BTA för AA-läge 4 900 – 6 700 3,50 – 4,25 90 000 – 135 000 handel i bottenplan. Ambitionen med området är att förtäta stads- miljön. Regionförstoringen av Stockholm leder till att bostadsområden A-läge 3 300 – 5 900 3,50 – 5,00 60 000 – 105 000 förtätas utmed kollektivtrafiken. I Roslags-Näsby, som ligger i Täby B-läge 2 300 – 3 700 4,25 – 6,00 35 000 – 65 000 kommun, har Besqab förvärvat två projekt från Klövern omfattande totalt 200 lägenheter. Priset uppgick till 200 mkr. I området planeras C-läge 1 200 – 2 700 4,75 – 7,50 13 000 – 40 000 för en helt ny stadsdel med omkring 1 400 bostäder. BUTIKER
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER AA-läge 2 400 – 18 400 3,75 – 5,75 65 000 – 210 000 Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter hör AMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege, Klövern och Vasakronan. A-läge 1 900 – 8 400 4,00 – 5,00 40 000 – 140 000 Folksam fortsätter att expandera i centrala Stockholm genom för- B-läge 1 300 – 4 900 5,00 – 6,50 26 000 – 47 000 värvet av Duvan 6 som inrymmer cirka 9 700 kvadratmeter kontor vid centralstationen. Säljare var Mengus. Köpeskillingen har inte C-läge 900 – 2 200 6,00 – 7,50 10 000 – 25 000 offentliggjorts men direktavkastningskravet bedöms vara rekordlågt. INDUSTRI I Hammarby Sjöstad har Vasakronan förvärvat en nyproducerad fastighet, Sthlm Seaside, av Skanska för 900 mkr. Objektet omfat- A-läge 900 – 1500 5,50 – 7,75 7 500 – 16 000 tar 12 500 kvadratmeter och ingår i den första etappen i Skanskas B-läge 750 – 1 000 6,00 – 7,75 6 500 – 11 000 utvecklingsområde Sthlm New. Castellum har förvärvat Sabbatsberg 24 i centrala Stockholm innehållande 14 000 kvadratmeter för cirka C-läge 700 – 1 000 6,25 – 8,00 5 500 – 8 500 800 mkr motsvarande 57 000 kr/kvm. Ett omfattande utvecklings- projekt är överdäckningen av spårområdet vid centralstationen där BOSTÄDER (1990 – 2008) Jernhusen driver en planprocess för att möjliggöra kontorsbebyg- AA-läge 1 425 – 2 500 1,00 – 3,50 27 000 – 75 000 gelse. Volym och användningsområde har inte fastställts men pro- A-läge 1 250 – 2 400 1,00 – 3,50 25 000 – 65 000 jektet kommer att medföra ett stort tillskott av lokaler och därmed också utvidga CBD. B-läge 1 125 – 1 775 2,25 – 4,25 20 000 – 50 000
C-läge 1 100 – 1 850 3,25 – 4,75 10 000 – 35 000
20 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, AMF, Under 2016 uppgick befolkningstillväxten i Stockholms kommun Hemsö, Jernhusen och SISAB. Ikano har förvärvat ett vårdboende i till 12 100 personer och vid årsskiftet 2016 / 2017 uppgick Åkersberga kommun och expanderar därmed inom detta segment invånarantalet till knappt 936 000. Under det senaste decen- i Stockholmsregionen. Fastigheten omfattar 54 lägenheter med niet har folkmängden ökat med 153 000 personer och den planerat färdigställande under hösten. Bolagets bestånd omfattar snabba befolkningsutvecklingen förutspås fortsätta. År 2020 nu fem fastigheter varav tre fortfarande är under produktion. Sten- prognostiseras invånarantalet passera 1 000 000. valvet utökar sitt fastighetsbestånd inom segmentet särskilt boende Antalet färdigställda, nyproducerade bostäder i Stockholms genom förvärv av en vårdfastighet i Täby. Säljare var Landsort Care 3. kommun har under de senaste tio åren uppgått till i genomsnitt Fastigheten omfattar cirka 3 300 kvadratmeter och genomgick en 4 080 per år. Under 2016 påbörjades uppskattningsvis 8 300 omfattande renovering och tillbyggnation under 2012 – 2013. Vardaga bostäder i kommunen. För Storstockholm uppgick motsva- förhyr hela fastigheten. I Järfälla kommun, norr om Stockholm, har rande siffra preliminärt till 22 000, inräknat nettotillskott genom Hemfosa fått en markanvisning för en grundskola med plats för 420 ombyggnad. Jämfört med 2015 svarar siffrorna för en ökning på elever. Enligt markanvisningsavtalet ska köpeskillingen i området omkring 50 procent och utbyggnadstakten ligger 25 procent över beräknas utifrån 2 000 kr/kvm ljus BTA. miljonprogramstakten. Antalet påbörjade bostäder förutspås ligga på en likvärdig nivå under 2017 och 2018.
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Baserat på prognostiserad befolkningstillväxt samt hushållens Till de etablerade aktörerna på industri- och lagerfastighetsmark- genomsnittliga storlek uppgår det kalkylerade bostadsbehovet naden hör Castellum, Catena, Corem, Klövern och Sagax. Sagax till ungefär 7 200 bostäder per år. har förvärvat en industrifastighet i Västberga, strategiskt belägen i Stockholms stad har formulerat ett långsiktligt mål om att bygga det mest centrala industriområdet inom Stockholmsområdet. Totalt 140 000 nya bostäder under åren 2010 – 2030, samt ett kortsikt- avser objektet 12 000 kvadratmeter. Estea har, via dotterbolag, ligt mål på 40 000 nya bostäder under perioden 2014 – 2020. avyttrat en fastighet i Västberga omfattande 8 400 kvadratmeter till Det motsvarar en genomsnittlig årlig produktionstakt om cirka en köpeskilling motsvarande 117,5 mkr, motsvarande nästan 14 000 6 700 bostäder under perioden 2014 – 2020 och därefter kr/kvm. Köpare var Green Storage. I Brunna Logistikpark i Upplands 8 000 bostäder per år fram till 2030. Det kortsiktiga målet, Bro kommun har NREP förvärvat logistikprojektet ”Önskebrunnen” 40 000 nya bostäder fram till 2020, är på god väg att nås. Flera till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 150 mkr. Fastigheten rapporter indikerar att nuvarande bostadsbyggande överstiger omfattar en lokalarea om cirka 14 400 kvadratmeter vilket ger ett pris behovsprognosen och om vad som idag finns i Stockholm stads om drygt 10 400 kr/kvm. Säljare var NCC. NREP är sedan tidigare portfölj på sikt faller ut i byggstarter och färdigställda bostäder etablerade i området. Parallellt med förvärvet utvecklar NREP även finns möjlighet att överträffa det långsiktiga målet. egna anläggningar i området.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, %
25 000 2,5 Folkmängd, antal 795 163 942 370 19 1,7
20 000 2,0 Medelpriser småhus, tkr 4 162 7 164 72 5,6
Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 41 700 73 100 75 5,8 15 000 1,5 Medelinkomst, tkr* 273,1 341,0 25 2,2 10 000 1,0 Omsättning per capita, tkr 1 332,3 1 353,0 2 0,2
5 000 0,5 Arbetslöshet, %** 3,4 4,8 1,4 –
Låneskuld, kr/capita 36 891 55 852 51 4,2 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror AA-läge, kr/kvm 4 200 5 800 38 3,3 ■ Befolkningsnetto Stockholm ■ Nyproduktion bostäder Stockholm Befolkningstillväxt Stockholm Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 800 000
600 000 ■ Bostäder ■ Kontor 400 000 ■ Butiker ■ 200 000 Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 21 Göteborg 69
Erik Norrman [email protected]
Tillväxten i Göteborgs näringsliv är mycket god med fordonsindustrin som den bransch som går allra starkast, något som givetvis även inverkar positivt på stadens fastighetsmarknad. Investeringsviljan är hög inom samtliga segment med ett antal stora projekt som nu planeras till Göteborgs 400-årsjubileum 2021.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem. Behovet av bostäder i Göteborg är mycket stort och även om det Index 69 69 71 65 58 för närvarande byggs fler bostäder än på mycket länge är det en Placering 2 2 2 2 2 bit kvar till kommunens prognostiserade behov av mellan 3 000 – 4 000 nya bostäder per år. I kommunens markanvisningsplan ska MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 4 000 bostäder tilldelas under 2017. Av dessa ska hälften utgöras av Hyra Direktavkastning Bedömda värden hyresrätter. Dessutom ska 10 procent ha ett hyrestak på maximalt kr/kvm % kr/kvm 1 000 kr/kvm. På transaktionsmarknaden råder god aktivitet. Noter- KONTOR bart för 2017 är att det hittills är förvaltande bolag som dominerar AA-läge 1 800 – 3 000 4,00 – 5,25 30 000 – 60 000 bland köparna, inte bostadsrättsföreningar. I juni utökade Victoria A-läge 1 600 – 2 700 4,25 – 5,50 20 000 – 50 000 Park sitt bestånd genom förvärv av 175 lägenheter i Bergsjön. Affären genomfördes till ett underliggande fastighetsvärde om 200 B-läge 1 200 – 2 200 5,00 – 6,25 13 000 – 35 000 mkr, motsvarande 12 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning C-läge 900 – 1 700 6,00 – 8,00 8 000 – 20 000 om cirka 4,7 procent. Säljare var Shall Fastigheter. Byggnaderna uppfördes under miljonprogrammet, men totalrenoverades i slutet BUTIKER på 1980-talet. AA-läge 3 500 – 12 000 4,00 – 5,00 60 000 – 120 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER A-läge 1 500 – 7 500 4,25 – 6,25 20 000 – 80 000 Balder, Castellum, Platzer, Skandia Fastigheter, Vasakronan och Wallenstam hör till de stora kommersiella fastighetsägarna i Göte- B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 35 000 borg. På kontorshyresmarknaden råder det sedan länge stor brist C-läge 700 – 1 500 6,25 – 7,50 2 500 – 15 000 på moderna kontorslokaler vilket har lett till en god hyresutveckling de senaste åren. Transaktionsmarknaden är fortsatt stark med en INDUSTRI god omsättning under första halvåret. På Lindholmen, vilket är den A-läge 475 – 1 100 6,25 – 7,75 6 000 – 14 000 delmarknad som uppvisat högst aktivitet det senaste året, förvär- vade Platzer under våren en nybyggd kontorsfastighet om cirka B-läge 475 – 1 000 6,50 – 8,00 5 000 – 9 000 9 000 kvadratmeter för en köpeskilling om 410 mkr. Byggnaden är C-läge 425 – 700 7,00 – 8,50 3 000 – 7 000 fullt uthyrd till Zenuity, ett bolag samägt av Volvo Cars och Autoliv.
Säljare var Skanska som startade projektet på spekulation vilket BOSTÄDER (1990 – 2008) speglar den starka hyresmarknaden i Göteborg i allmänhet och AA-läge 1 150 – 1 775 1,75 – 3,25 25 000 – 50 000 Lindholmens attraktivitet i synnerhet. Att hyresgästen är ett bolag kopplat till fordonsindustrin är inte förvånande och visar på en fortsatt A-läge 1 100 – 1 725 1,75 – 3,75 20 000 – 45 000 stark efterfrågan inom denna del av näringslivet. Direktavkastningen B-läge 1 050 – 1 675 2,25 – 4,50 17 000 – 40 000 för köpet bedöms till cirka 4,5 procent. C-läge 975 – 1 450 3,50 – 5,25 10 000 – 20 000
22 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Chalmers- Antalet nyproducerade bostäder har under de senaste tio fastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasakronan och åren i genomsnitt uppgått till 1 846 per år i Göteborg varav Wallenstam. Ett hett samtalsämne i Göteborg, förutom Västlänken, majoriteten av dessa utgörs av lägenheter i flerbostadshus. är de framtida planerna för evenemangsområdet och däribland 2016 har hittills svarat för den högsta siffran med dryga 2 400 ersättandet av åldersstigna Scandinavium. I kommunen pågår en färdigställda bostäder i kommunen. Siffran kan jämföras med utredning avseende alternativa placeringar för arenorna i kombination befolkningsökningen som samma år uppgick till 8 450 personer, med övrig stadsutveckling inom evenemangsområdet. Utredningen motsvarande 1,5 procent. beräknas bli klar i slutet av 2017. Intresset från fastighetsmarknadens Antalet påbörjade bostäder i Storgöteborg ökade under 2016 aktörer är stort. Åtta starka, regionalt förankrade aktörer – Balder, med 25 procent jämfört med 2015. Uttryckt i antalet påbörjade Castellum, HSB, Platzer, Riksbyggen, Skanska, Stena Fastigheter bostäder per 1 000 invånare var ökningen marginellt högre och Wallenstam – har gått samman och presenterat ett förslag på än riksgenomsnittet men betydligt mindre än motsvarande en ny multisportarena. Investeringskostnaden beräknas till drygt ökningar i Storstockholm och Stormalmö. Prognoser visar 5 mdkr. Som kompensation vill bolagen erhålla byggrätter för såväl dock på en kraftig ökning av bostadsbyggandet i regionen bostäder som lokaler inom det aktuella området. de närmsta åren, uppemot 60 procent till 2018. Kommunen anger att antalet påbörjade bostäder inom kommunen i år INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER kan uppgå till 8 400. Motsvarande siffra år 2018 uppgår till Balder, Castellum, Geely, Platzer, SKF och Volvo är stora ägare av 10 500 påbörjade bostäder. Trots detta bedöms det råda en industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Fordonsindustrin går på fortsatt obalans på bostadsmarknaden med ett underskott högvarv vilket gynnar såväl fastighetsmarkanden som Göteborg på bostäder de närmaste tre åren. Indikationer på en fortsatt i stort. Under sommaren blev det klart att Geely har för avsikt att stark befolkningsutveckling och en positiv sysselsättningstillväxt uppföra ett europeiskt innovationscentrum med fokus på elektri- i regionen tros vara två förklarande omständigheter. För att möta fierade bilar. Anläggningen planeras uppföras på Lindholmen och framtida bostadsbehov och samtidigt börja minska nuvarande omfatta en lokalarea om 70 000 – 80 000 kvadratmeter. Aktiviteten brist på bostäder bedömer kommunen att det behövs mellan på transaktionsmarknaden har varit förhållandevis god. En av de 3 000 – 4 000 nya bostäder årligen. Om dessa nivåer infrias större affärerna hittills under 2017 avser en logistikfastighet där innebär det en bostadsproduktion som inte funnits i Göteborg AxFast har avyttrat en anläggning i Backa till en köpeskilling om sedan miljonprogrammet. Kommunens bedömning ligger i nivå 453 mkr motsvarande cirka 10 400 kr/kvm. Direktavkastningen för med det kalkylerade behovet, som uppgår till 3 915 bostäder per köpet bedöms till cirka 5,75 procent. I Orrekulla har Skanska sålt år, baserat på prognostiserad befolkningstillväxt och hushållens en logistikanläggning till Corem för en köpeskilling om 140 mkr med genomsnittliga storlek. en bedömd direktavkastning om cirka 6,5 procent.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 2,0 12 000 Folkmängd, antal 493 502 559 872 13 1,3
Medelpriser småhus, tkr 3 244 5 535 71 5,5 9 000 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 23 100 47 400 105 7,5
6 000 1,0 Medelinkomst, tkr* 235,1 285,9 22 2,0 Omsättning per capita, tkr 829,6 1 126,5 36 3,1
3 000 0,5 Arbetslöshet, %** 4,4 5,8 1,4 –
Låneskuld, kr/capita 86 253 90 419 5 0,5 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror AA-läge, kr/kvm 1 850 2 500 35 3,1 ■ Befolkningsnetto Göteborg ■ Nyproduktion bostäder Göteborg Befolkningstillväxt Göteborg Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 400 000
300 000 ■ Bostäder ■ Kontor 200 000 ■ Butiker ■ 100 000 Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 23 Malmö 61
Per Wieslander [email protected]
Sverigeförhandlingen har ingått en överenskommelse med Malmö stad och Region Skåne avseende investeringar om 4 mdkr, vilket är det den största satsningen på infrastruktur och kollektivtrafik i Malmö sedan Citytunneln. I överens- kommelsen ingår bland annat åtta busslinjer, andra etappen av Malmöpendeln – Lommabanan och 28 550 nya bostäder.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Stena Fastigheter är den största privata innehavaren av flerbostads- 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 fastigheter i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB, Sundsfastigheter och Willhem är andra stora privata aktörer. Nyproduktionstakten är för Index 61 61 63 50 49 närvarande mycket hög och på stadsbyggnadsnämndens möte i juni Placering 4 4 4 6 8 klubbades bygglov för nästan 1 000 nya bostäder i Malmö. Sedan årets början har bygglov för 3 000 bostäder beviljats. I årets första MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 rapport över bostadsplanering och bostadsbyggande konstateras att förutsättningarna är goda för en fortsatt hög byggtakt de kommande Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm åren. Enligt rapporten finns det kapacitet för 50 000 nya bostäder i KONTOR översiktsplanen. Flera stora bostadsprojekt ingick i det paket som AA-läge 2 200 – 2 850 4,25 – 4,75 32 500 – 57 500 nämnden fattade beslutade om. Ett intressant förtätningsprojekt avser studentbostäder som det råder stor efterfrågan på i Malmö. A-läge 1 900 – 2 700 4,50 – 5,75 25 000 – 47 500 Ovanpå Willys i Sorgenfri ska 400 studentbostäder byggas. Projektet B-läge 1 200 – 2 300 5,50 – 7,00 10 000 – 25 000 innebär att fyra nya våningar uppförs på den befintliga handelsbygg- naden. Totalt ska 385 pentryrum och 16 kompislägenheter byggas C-läge 800 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 12 000 med en genomsnittlig boyta på cirka 31 kvadratmeter. BUTIKER
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER AA-läge 3 500 – 5 750 4,50 – 5,25 40 000 – 60 000 Stora privata ägare av kommersiella fastigheter i Malmö är Castel- lum, Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. A-läge 3 000 – 4 500 4,75 – 5,50 30 000 – 40 000 Malmöbaserade Trianon förvärvade i maj köpcentrumet Malmö Entré B-läge 1 200 – 2 500 5,00 – 7,00 10 000 – 20 000 av tyska Commerz Real. Förvärvet avser fastigheterna Rolf 6 och Uno 5 vilka totalt omfattar cirka 40 000 kvadratmeter. Genom samarbete C-läge 700 – 1 300 7,25 – 8,50 5 000 – 15 000 med Malmö stad hoppas Trianon nu kunna vända utvecklingen INDUSTRI för Malmö Entré som under många år har haft en låg omsättning och stora vakanser. Vid förvärvstillfället var endast 35 – 40 procent A-läge 750 – 1 100 6,50 – 7,50 7 500 – 14 000 uthyrt. Trianon planerar att utveckla fastigheterna genom ett ökat B-läge 500 – 800 7,50 – 8,50 5 000 – 10 000 fokus på bland annat kultur, aktiviteter och samhällsservice som ett komplement till handeln. Trianon har därför ingått en avsiktsförklaring C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 3 500 – 6 000 med Malmö stad som innebär att de ska verka för att det tecknas hyresavtal i Malmö Entré för samhällsservice, ett behov som har BOSTÄDER (1990 – 2008) ökat när bostadsbyggandet tagit fart i området kring Värnhem och AA-läge 1 400 – 1 700 2,25 – 3,00 32 500 – 42 500 Östervärn. Samtidigt ska Trianon verka för att 100 lägenheter i deras A-läge 1 400 – 1 700 2,75 – 4,25 25 000 – 37 500 bestånd på sikt ska upplåtas för att motverka hemlöshet. B-läge 1 200 – 1 550 3,50 – 5,25 15 000 – 25 000
C-läge 1 200 – 1 550 4,75 – 5,75 10 000 – 15 000
24 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Region Skåne och Malmö stad samt Hemsö, Folksam och Under de senaste tio åren har i snitt 1 170 nyproducerade bostä- Wihlborgs är stora ägare av specialfastigheter i Malmö. Statliga der färdigställts per år i Malmö. 2014 svarar för den högsta siffran Specialfastigheter sålde under sommaren Kirsebergsfängelset i med 1 837 färdigställda bostäder. Antalet påbörjade bostäder var stadsdelen Kirseberg. Köpare var kommunala MKB. Byggnaderna under 2016 rekordhögt och uppgick till 3 100, en ökning med på fastigheten, Centralfängelset 1, stod färdiga 1914 och de sista 30 procent jämfört med 2015. Under 2017 och 2018 förväntas internerna lämnade anstalten 2015. Specialfastigheter har haft planer totalt 4 400 bostäder att påbörjas. att bygga om anstalten, både till Kriminalvården och till Migrations- I Stormalmö påbörjades 5 500 bostäder under 2016. Under verket, men det har inte varit möjligt att anpassa den forna anstalten 2017 förväntas 6 400 bostäder påbörjas, likaså 2018. Utmär- till hyresgästernas behov. På fastigheten, vars tomtarea uppgår till kande är att hälften av alla påbörjade bostäder utgjordes av 20 300 kvadratmeter, inryms åtta byggnader med en lokalarea om hyresrätter. I Malmö stad påbörjades preliminärt 1 850 hyresrätter 12 400 kvadratmeter. Specialfastigheter har ansökt om att ändra under förra året vilket kan jämföras med 2014 då antalet endast detaljplanen. En möjlighet kan vara att riva delar av befintlig byggna- uppgick till drygt 600. tion. Bedömningen är att cirka 450 bostäder i så fall skulle kunna Till följd av ett stort invandringsnetto växer Stormalmös befolk- byggas i området som är under kraftig utveckling. ning mycket snabbt. Under 2016 passerade Stormalmös invå- narantal 700 000 och den reella befolkningstillväxten uppgick till INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER närmare 11 700 personer vilket var 47 procent högre jämfört med Castellum, Klövern, SveaReal och Wihlborgs hör till de stora 2015. I Malmö kommun steg invånarantalet med nästan 6 000 ägarna av industri- och lagerfastigheter. Malmö stad har genom personer och prognoser visar att befolkningen kommer att öka i en bytesaffär erhållit Brännaren 9 i Sorgenfri och Hyllie 2:8 intill samma storleksordning de närmsta åren. Vid utgången av 2026 Trelleborgsvägen i utbyte mot Grundkallen 9 och Grundkallen 10 samt prognostiseras folkmängden i kommunen uppgå till närmare del av Hamnen 22:163 och Hamnen 22:164. I och med bytesavtalet 375 000. Detta innebär att det kalkylerade bostadsbehovet skapas möjligheter att realisera planerna för kvarteret Brännaren. beräknas till 2 150 bostäder årligen fram till 2026. För Malmös del innebär detta ett rejält kliv framåt i omvandlingen av Malmö stad har som mål att ta fram detaljplaner för 2 000 Sorgenfri, från gamla industrier till ett nytt, spännande och centralt bostäder per år. Länsstyrelsen i Skåne har bedömt att det beläget bostadsområde. Catena uppför en logistikanläggning i behöver byggas 7 000 bostäder årligen i länet fram till 2030, Burlöv invid ringleden med av- och påfart till såväl E6 som riksväg en siffra som det i dagsläget byggs väl i nivå med. Det ökade 11. Bolaget investerar 106 mkr i fastigheten där man har tecknat flyktingmottagandet är dock inte medräknat i bedömningen och kommunen anger i Boverkets bostadsmarknadsenkät att det ett tioårigt hyresavtal om 8 500 kvadratmeter med Svensk Cater. finns ett underskott på bostäder i kommunen. Detta blir den andra etableringen inom ”Logistikposition Sunnanå”.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 4 8 000 Folkmängd, antal 280 801 331 201 18 1,7
Medelpriser småhus, tkr 3 305 4 395 33 2,9 6 000 3 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 18 300 27 100 48 4,0
4 000 2 Medelinkomst, tkr* 199,3 243,2 22 2,0
Omsättning per capita, tkr 879,2 945,8 8 0,7 2 000 1 Arbetslöshet, %** 5,2 10,7 5,5 –
Låneskuld, kr/capita 32 473 58 546 80 6,1 0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror AA-läge, kr/kvm 1 750 2 500 43 3,6 ■ Befolkningsnetto Malmö ■ Nyproduktion bostäder Malmö Befolkningstillväxt Malmö Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 400 000
300 000 ■ Bostäder ■ Kontor 200 000 ■ Butiker ■ 100 000 Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 25 Uppsala 68
Jimmie Nordensky [email protected]
Efterfrågan på bostäder i Uppsala är fortfarande stor, något som syns tydligt i all den nybyggnation som pågår inom flera av stadens utvecklingsområden. Ett ökat befolkningsunderlag leder till krav på effektiviserad kollektivtrafik och förtätade stadsdelar. I stadsdelen Boländerna är forskningsbaserad industri i fokus.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Stora privata fastighetsägare inom segmentet är AMF, D. Carnegie 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 & Co, Heimstaden, HSB Uppsala och Stena Fastigheter. Oscar Properties etablerar sig i Uppsala genom förvärv av två centralt Index 68 67 67 55 55 belägna fastigheter i Fålhagen. Avsikten är att uppföra ett hundra- Placering 3 3 3 4 3 tal bostäder fördelat på två byggnader. Priset uppgår till 100 mkr. Stadsdelen Gottsunda är under omvandling vilket bland annat medför MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 att Hugo Alfvéns väg utvecklas till ett nytt stadsstråk med effektiv kollektivtrafik och att kvarteret Linklubban utvecklas med bostäder, Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm verksamheter och ett torg. I Kungsängen fortsätter konverteringen KONTOR till bostadskvarter där Magnolia avyttrar bostäder i projektet Senaps- A-läge 1 400 – 2 900 4,75 – 5,75 13 000 – 47 000 fabriken. Det södra kvarteret i projektet omfattar 325 hyresrätter och ett parkeringshus med 165 platser. Det totala fastighetsvärdet B-läge 1 100 – 2 000 5,25 – 6,25 9 000 – 27 000 vid färdigställande beräknas uppgå till cirka 800 mkr. Köpare var C-läge 750 – 1 150 5,75 – 7,00 6 000 – 13 000 Heimstaden. Det norra kvarteret omfattar 375 bostäder och beräknas vid färdigställande vara värt cirka 675 mkr. Köparen för denna del BUTIKER var Slättö. NCC är entreprenör för båda kvarteren. A-läge 2 200 – 5 000 4,75 – 6,00 28 000 – 65 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 8 000 – 45 000 Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Uppsala hör Atrium Ljungberg, Castellum, Klövern, Skandia Fastigheter och C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 6 000 – 13 000 Vasakronan. I Kungsängen har Klövern förvärvat en kontors- och butiksfastighet. Fastigheten omfattar drygt 15 000 kvadratmeter, INDUSTRI varav hälften är kontor och resterande yta är fördelat på butiker och A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,25 7 000 – 16 000 andra lokaler. Säljare var Vasakronan och köpeskillingen uppgick till B-läge 600 – 1 000 6,50 – 7,50 5 000 – 11 000 285 mkr. Hyresvärdet uppgår till 26 mkr och den ekonomiska uthyr- ningsgraden är 83 procent. Hemfosa förvärvar en kontorsfastighet i C-läge 500 – 900 7,00 – 8,00 4 000 – 8 000 Boländerna för 145 mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 8 500 kvadratmeter vilket ger ett pris om cirka 17 000 kr/kvm. Det BOSTÄDER (1990 – 2008) totala hyresvärdet uppgår till 16 mkr där Migrationsverket står för över A-läge 1 050 – 1 700 2,50 – 3,75 18 000 – 38 000 90 procent. I samband med förvärvet kommer Hemfosa att investera B-läge 1 050 – 1 500 2,75 – 4,50 15 000 – 27 000 cirka 55 mkr i ombyggnation. S.A Properties har avyttrat Fyrislund 6:10, en handelsfastighet intill IKEA. Köpare var Aberdeen som C-läge 1 050 – 1 450 4,00 – 5,50 12 000 – 23 000 förvärvat fastigheten i syfte att den ska ingå i AP Nordic Investment. Fastigheten omfattar 6 000 kvadratmeter och är fullt uthyrd.
26 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, AMF, Bostadsbyggandet i Uppsala ligger på en hög nivå. Sett till Uppsala kommun och Uppsala läns landsting. I början av året antogs den senaste tioårsperioden har utbyggnadstakten legat på detaljplanen för Uppsala Arena vilket möjliggör för byggnation av 1 098 färdigställda bostäder per år där 2016 stod för den högsta besöksanläggningen Uppsala Event Center. Anläggningen ska siffran med 1 677 nyproducerade bostäder. Uttryckt i antalet utgöra en profilbyggnad med plats för upp till 10 000 åskådare. påbörjade bostäder per 1000 invånare uppgick siffran till 7,8 Detaljplanen medger cirka 20 000 kvadratmeter BTA med en högsta och var i förhållande till invånarantalet en av de högsta i Sverige byggnadshöjd om 20 meter. Transaktionsaktiviteten inom segmentet 2016. Endast Helsingborg, Örebro och Växjö svarade för en specialfastigheter har varit låg under det första halvåret. En av de liknande bostadsproduktion. större transaktionerna på senare tid är Samhällsbyggnadsbolagets Befolkningstillväxten har under de senaste tio åren varit positiv. förvärv av Högkullen Omsorgsfastigheter, vilken medförde att bola- 2016 ökade befolkningen med drygt 4 430 personer, motsva- get tog över fem vård- och omsorgsfastigheter i Uppsalaområdet. rande 1,5 procent. Samma tillväxttakt väntas de kommande två Högkullen är inriktat på att erbjuda lokaler för boenden med särskild åren och enligt kommunens befolkningsprognos ser trenden service enligt LSS. Den förvärvade portföljen av vårdfastigheter är ut att hålla i sig. Befolkningsprognosen indikerar att ytterligare geografiskt spridd i Uppsala. 50 000 Uppsalabor kommer tillkomma fram till år 2030. För att möta den prognostiserade befolkningsökningen behöver INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER kommunen sannolikt bygga 30 000 nya bostäder under samma Castellum, General Electric, Klövern och Lantmännen Fastigheter hör period. I dagsläget har kommunen som målsättning att bygga till de stora fastighetsägarna inom segmentet. Castellum har förvärvat 3 000 bostäder årligen varav 30 procent av dessa bör vara hyres- två fastigheter i främre Boländerna om totalt 11 500 kvadratmeter. rätter. Siffran är klart högre än det kalkylerade bostadsbehovet, Den ena fastigheten kommer initialt att användas för lager- och baserat på prognostiserad befolkningstillväxt och hushållens logistikändamål, men inkluderar också en outnyttjad byggrätt. På genomsnittliga storlek, som uppgår till knappt 1 580 bostäder byggrätten har Castellum långsiktiga planer att uppföra kontor. Den per år under kommande tioårsperiod. andra fastigheten kommer användas för lager- och logistikändamål. Under 2016 påbörjades 1 400 bostäder, en siffra som förvän- I Boländerna omvandlas befintliga industriområden till bostads- och tas öka de kommande två åren. Kommunen bedömer att den kontorskvarter med stort fokus på forskningsbaserad verksam- förväntade nyproduktionen uppgår till omkring 3 500 bostäder het. Stendörren har förvärvat en fastighet i Librobäck omfattande 2017 och närmare 3 900 bostäder 2018. Trots ett omfattande en tomtarea om 6 800 kvadratmeter, bebyggd med cirka 2 000 bostadsbyggande anger kommunen att det råder brist på bostä- kvadratmeter fullt uthyrda lokaler för lager och lätt industri. På fastig- der och att underskottet sannolikt kommer kvarstå om tre år. heten finns även en byggrätt om ytterligare 2 000 kvadratmeter. Fastighetsvärdet uppgick till 33 mkr.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, %
5 000 2,5 Folkmängd, antal 187 541 216 542 15 1,4
4 000 2,0 Medelpriser småhus, tkr 2 426 4 032 66 5,2
Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 17 900 40 100 124 8,4 3 000 1,5 Medelinkomst, tkr 236,3 288,7 22 2,0 2 000 1,0 Omsättning per capita, tkr 392,1 670,1 71 5,5
1 000 0,5 Arbetslöshet, % 3,2 4,1 0,9 –
Låneskuld, kr/capita 44 751 86 684 94 6,8 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 600 2 000 25 2,3 ■ Befolkningsnetto Uppsala ■ Nyproduktion bostäder Uppsala Befolkningstillväxt Uppsala Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 400 000
300 000 ■ Bostäder ■ Kontor 200 000 ■ Butiker ■ 100 000 Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 27 Linköping 56
Elenore Pellams [email protected]
Linköping är en stark regionstad med ett omfattande bostadsbyggande. Även Heimstaden har nu valt att etablera sig i staden. Under hösten genomförs bo- och samhällsexpot Vallastaden 2017. Nya utbyggnadsområden planeras med ett ökat intresse i samband med att planerna för Ostlänken fortskrider och i och med detta ett nytt resecentrum öster om Stångån.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX I Linköping hör BoTrygg, HSB, Länsförsäkringar, Mannersons, 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 Victoria Park och Willhem till de stora privata fastighetsägarna. Under våren har Heimstaden etablerat sig i Linköping och genom förvärvet Index 56 56 54 44 46 av Stångåstaden har bolaget blivit en av de största aktörerna på Placering 7 7 7 9 9 bostadsmarknaden. Beståndet omfattar drygt 60 000 kvadratmeter fördelat på 1 088 lägenheter. I förvärvet ingick även outnyttjade MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 byggrätter om cirka 27 000 kvadratmeter BTA. Heimstaden förväntas därmed även genomföra betydande nyproduktion under kommande Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm år. I övrigt har transaktionsaktiviteten varit förhållandevis låg med KONTOR endast ett fåtal genomförda förvärv av förvaltningsobjekt under våren. A-läge 1 200 – 2 100 5,50 – 6,00 10 000 – 23 000 Till intressanta förvärv hör Stadsform Fastighetsutvecklings köp av fastigheterna Dalkullan 22 och 23 i centrala Linköping som totalt B-läge 900 – 1 750 6,50 – 7,00 7 000 – 15 000 omfattar cirka 3 200 kvadratmeter. Projektaktiviteten är hög vilket C-läge 600 – 900 7,00 – 8,00 5 000 – 9 000 också är nödvändigt för att möta den goda efterfrågan. Under 2016 färdigställdes cirka 2 100 bostäder och 1 400 påbörjades. Den höga BUTIKER utbyggnadstakten väntas fortsätta under 2017. A-läge 1 500 – 5 000 5,25 – 6,50 15 000 – 40 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 1 000 – 2 500 6,25 – 7,00 6 000 – 15 000 Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Castellum, Ikano, Intea Fastigheter, Klövern, Lilum Fastigheter och Lundbergs. Under C-läge 600 – 1 100 7,00 – 8,00 3 000 – 10 000 våren avyttrade PURetail tre centralt belägna butiksfastigheter längs Tanneforsgatan; Domaren 13, Däckeln 3 och Dahlian 20. Fastig- INDUSTRI heterna omfattar lokaler om cirka 8 650 kvadratmeter. Köpare var A-läge 400 – 800 7,00 – 8,00 3 000 – 7 500 familjen Åhmans bolag Vasaparken och Centrum Förvaltning. I mars B-läge 350 – 700 7,50 – 8,25 2 500 – 4 500 förvärvade Svenska Handelsfastigheter fastigheten Glasbruket 1 i Tornby. Fastigheten omfattar cirka 2 300 kvadratmeter och var vid C-läge 300 – 500 7,50 – 8,50 1 800 – 3 500 förvärvet fullt uthyrd till Swedol och Elon. Tornby fortsätter vara ett starkt område för externhandel där Ikano planerar för utbyggnad av BOSTÄDER (1990 – 2008) i-Huset. Hotellmarknaden är stark, framförallt under vardagar, och A-läge 1 125 – 1 475 2,75 – 3,75 12 000 – 25 000 flera aktörer expanderar med både tillbyggnationer och nyetable- B-läge 1 125 – 1 375 3,50 – 4,25 9 000 – 20 000 ringar. Nyproduktionen av kontorslokaler har varit låg. Under året har kontorslokaler dock tillkommit i stadens centrala delar genom C-läge 1 075 – 1 350 4,50 – 5,50 5 500 – 12 000 förtätning och utbyggnation. Vakanserna i Mjärdevi har minskat under året vilket talar för kommande behov av nya kontorslokaler.
28 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Akademiska Hus, Bonäsudden, BoTrygg, Klövern, Lejonfastigheter Antalet nyproducerade bostäder har i Linköping uppgått till i och Östergötlands läns landsting är stora ägare av specialfastigheter. genomsnitt 635 bostäder per år det senaste decenniet. Under Den starka befolkningstillväxten medför stor efterfrågan på skolplat- perioden 2009 – 2014 färdigställdes mellan 400 – 600 bostäder ser, trots den relativt höga nyproduktionen på senare tid. Den höga årligen vilket är en låg nivå satt i relation til befolkningsutveck- projektaktiviteten på bostadsmarknaden borgar vidare för ett fortsatt lingen. De två senaste åren har bostadsbyggandet ökat och behov av lokaler för vård, skola och omsorg. Under sommaren färdig- under 2016 färdigställdes 1 140 bostäder, den klart högsta ställdes Lejonfastigheters omsorgsboende med 16 lägenheter i noteringen under den senaste tioårsperioden. Vallastaden. Sedan tidigare har bolaget uppfört en förskola i området. Samtidigt som tillskottet av nya bostäder i Linköping varit lågt I augusti togs första spadtaget för nya Allaktivitetshuset i Skäggetorp har befolkningstillväxten varit hög. Förra året ökade befolk- som utformats i samråd mellan Lejonfastigheter och Linköpings ningen med 2 851 personer motsvarande 1,9 procent. Befolk- ningstillväxten förväntas fortsätta och i Linköpings kommuns kommun. Direktavkastningskraven för samhällsfastigheter, framförallt befolkningsprognos väntas ökningen uppgå till i genomsnitt för utbildningslokaler, närmar sig allt mer kontorsnivåer. Detta särskilt 2 300 personer årligen fram till 2026. för fastigheter där det tecknas långa hyresavtal med aktörer från den offentliga sektorn. Baserat på kommunens befolkningsprognos och hushållens genomsnittliga storlek kalkyleras behovet av bostäder fram till 2026 till i genomsnitt 1 085 bostäder årligen. INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stora ägare av industri- och lagerfastigheter är egenanvändare I Boverkets bostadsmarknadsenkät gör Linköpings kommun som Arla, Cloetta, Ericsson och Saab. För förvaltningsfastigheter bedömningen att det råder obalans på bostadsmarknaden är Catena, Klövern och SveaReal stora ägare. Transaktionsaktiviteten och att det finns ett underskott på bostäder. I kommunens bostadsförsörjningsprogram uttrycks bristen som påtaglig och har varit relativt lugn hittills under 2017. Sankt Kors har meddelat att underskottet på bostäder uppskattas till cirka 2 500 – 4 500 sin vision med Linköping Aviation Park som bygger på två områden bostäder beroende på boendetäthet. söder och norr om Linköping City Airport. Det södra, som ligger i För att möta den växande befolkningen har kommunen som anknytning till terminalen, lämpar sig för kontor och lättare industri. mål att långsiktigt ha beredskap för att det ska kunna byggas Den norra lämpar sig för verksamheter med produktions- och 800 – 1000 bostäder årligen. Till följd av det låga bostadsbyg- logistikinriktning. Linköpings A-lägen för industri- och lagerlokaler gandet, satt i relation till behovet, under de senaste tio åren krävs är Tornby och Mjärdevi. Särskilt Tornby har ett starkt logistikläge dock en högre utbyggnadstakt de närmaste åren. Kommunen längs med E4 och här har Arla flaggat för investeringar om drygt 35 uppskattar att drygt 1 000 bostäder kommer påbörjas 2017 och mkr i sin anläggning. Tillgången på byggklar industrimark i Linköping 2 050 bostäder 2018. Majoriteten av dessa kommer att utgöras av lägenheter i flerbostadshus. bedöms vara god med flera färdiga planlagda områden, även vid attraktiva lägen intill E4.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 3 3 000 Folkmängd, antal 140 367 156 338 11 1,1
Medelpriser småhus, tkr 2 188 3 443 57 4,6
2 000 2 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 10 900 31 300 187 11,1
Medelinkomst, tkr* 229,8 281,9 23 2,1
1 000 1 Omsättning per capita, tkr 543,4 627,5 15 1,4 Arbetslöshet, %** 4,4 4,5 0,1 –
Låneskuld, kr/capita 82 883 133 508 61 4,9 0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 050 1 400 33 2,9 ■ Befolkningsnetto Linköping ■ Nyproduktion bostäder Linköping Befolkningstillväxt Linköping Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 300 000
200 000 ■ Bostäder ■ Kontor ■ Butiker 100 000 ■ Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 29 Västerås 48
Stefan Dahlman [email protected]
Aktiviteten på projektmarknaden är stor i Västerås, framförallt vad gäller bostäder med flera pågående och planerade nybyggnadsprojekt. I övrigt har etableringen av den amerikanska IT-giganten Amazon Web Services rönt stor upp- märksamhet. I Finnslätten har bolaget köpt mark för uppförande av lokaler om 100 000 kvadratmeter.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata aktörerna i Västerås hör AMF, Aroseken, Bostjär- 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 nan, Bovista, Ikano och Kvarnvreten. I Bäckby har kommunens fastighetsnämnd utsett Mimer, BoKlok och Ikano till byggherrar. Index 48 48 48 41 43 I en första etapp kommer det att uppföras 400 – 500 bostäder Placering 13 13 13 12 13 inom området. SHH Bostad AB och Mimer har inlett ett samarbete i syfte att skapa byggrätter för utveckling av 130 – 150 bostäder MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 inom fastigheterna Martinprocessen 3 i Bäckby och Björnen 4 i
Skallberget. I Skallberget avser SHH att utveckla två punkthus med Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm totalt cirka 70 bostadsrätter och i Bäckby planeras det för 60 – 80 KONTOR bostadsrätter. Mimer har även beslutat att inleda försäljning av fyra A-läge 1 150 – 2 000 5,50 – 6,50 10 000 – 22 000 fastigheter, varav två fastigheter i Bäckby med 481 lägenheter och två fastigheter i Skallberget med 268 lägenheter. Det kommunala B-läge 950 – 1 450 6,00 – 7,50 7 000 – 15 000 bostadsbolaget Mimer är den dominerande ägaren i de båda områ- C-läge 800 – 1 200 7,00 – 8,50 4 000 – 10 000 dena med ett bestånd om drygt 2 500 lägenheter. Bolaget har för avsikt att sälja till aktörer med stort kundfokus som vill vara med BUTIKER och utveckla områdena på lång sikt och därmed skapa en balans A-läge 1 000 – 4 000 5,25 – 6,50 15 000 – 35 000 mellan fastighetsägare. B-läge 850 – 2 000 5,75 – 7,25 10 000 – 20 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Agora, Castellum, Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden hör till C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000 de stora kommersiella fastighetsägarna. Sveafastigheters och Tredje AP-fondens gemensamma bolag Regio har förvärvat kontors- och INDUSTRI handelsfastigheten Kettil 7, mer känd som ”Sigma”. Fastigheten A-läge 550 – 800 6,75 – 8,25 4 000 – 8 000 omfattar cirka 18 000 kvadratmeter fördelat över kontor, restaurang B-läge 400 – 700 7,25 – 8,75 3 000 – 6 000 och handel. Kungsleden förlänger hyresavtalet med Hotell Plaza med 15 år. Avtalet omfattar 11 440 kvadratmeter i fastigheten Lorens C-läge 350 – 550 7,75 – 9,75 1 500 – 4 000 14, mer känd som ”Skrapan”. I och med det nya avtalet ska 100 hotellrum renoveras och ett ”Sky Spa” byggas på plan 23 och 25. BOSTÄDER (1990 – 2008) Klövern har tecknat flera hyresavtal i sin nya byggnad, S7, som är A-läge 1 025 – 1 575 3,25 – 4,25 12 000 – 25 000 under uppförande vid centralstationen. Swedbank har tecknat ett B-läge 1 025 – 1 525 3,75 – 4,75 10 000 – 20 000 tioårigt avtal om cirka 1 100 kvadratmeter. Investmentbolaget AB Arvid Svensson ska hyra det översta våningsplanet i huset om cirka C-läge 900 – 1 400 4,50 – 5,50 7 000 – 15 000 300 kvadratmeter och kontorshotellkedjan First Office kommer att disponera 500 kvadratmeter. Inflyttning sker i mars 2018. Dessför- innan kommer Nordic Choice Hotels att öppna ett hotell om 4 000 kvadratmeter i huset.
30 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS AMF, Hemfosa, Hemsö, Kungsleden, Rikshem och Stenvalvet hör Under de senaste tio åren har det i genomsnitt färdigställts 453 till de stora ägarna av specialfastigheter i Västerås. Samhällsbygg- bostäder i nyproduktion per år i Västerås. Byggtakten har ökat nadsbolaget i Norden AB har förvärvat en portfölj om 14 fastigheter avsevärt under de senaste fem åren. Under 2016 färdigställ- i Västmanland för 334 mkr. Samtliga fastigheter utom en är belägna des 707 bostäder i kommunen och i år förväntas drygt 1 300 i Västerås. Portföljen utgörs av samhällsfastigheter med tyngdpunkt bostäder påbörjas. Motsvarande siffra för 2018 uppgår till nästan på LSS-boende samt 105 lägenheter i hyresfastigheter. Uthyrbar 1 900 påbörjade bostäder. area uppgår till cirka 17 000 kvadratmeter, varav cirka 1 000 kva- Under de senaste fem åren har befolkningstillväxten legat dratmeter är under uppförande. Fastigheterna är fullt uthyrda på på i storleksordningen 1 500 – 2 000 personer per år och vid långa hyresavtal, i huvudsak till Västerås kommun. Genom denna utgången av 2016 uppgick befolkningen till 147 420 personer. affär etablerar sig SBB i Västerås och i Västmanland. Det finns ett Befolkningsprognosen indikerar att invånarantalet kommer stort behov av förskolor i Västerås, ett behov som ökar i takt med att passera 200 000 under 2050, kanske tidigare än så, och befolkningen. Västerås kommun har därför tagit fram en standardi- kommunen arbetar med att skapa förutsättningar för att möta serad konceptförskola. Först ut med nya konceptet är Önsta. Det en årlig befolkningstillväxt på 1 600 personer. Med hänsyn till finns också planer på nya förskolor på Branthovda och Gäddeholm. förväntad befolkningstillväxt och hushållens genomsnittliga storlek uppgår det kalkylerade bostadsbehovet till drygt 750 INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER bostäder per år fram till 2026. Kommunen anger i sina riktlinjer Castellum, Klövern, Kungsleden och NPF hör till de stora aktörerna för bostadsförsörjning att målsättningen är att färdigställa 1 000 inom segmentet. Den amerikanska IT-giganten Amazon Web Services bostäder per år, en fördubbling gentemot tidigare års nivåer, och ska etablera sig i Sverige på tre orter, däribland Västerås. Övriga i remissen till bostadsförsörjningsprogrammet för 2018 – 2021 orter är Eskilstuna och Katrineholm. Samtliga orter ligger inom tio tar kommunen höjd för att det sannolikt behöver byggas mils radie från Stockholm. I Västerås har bolaget, av kommunen, 40 000 nya bostäder fram till 2050. För att möta framtida behov av bostäder uttrycks, i samma remiss, en målsättning att under förvärvat 300 000 kvadratmeter mark vid Finnslätten i stadens norra perioden 2018 – 2021 anta detaljplaner som ger utrymme för del. Köpeskillingen uppgick till 60 mkr motsvarande 200 kr/kvm. 5 000 lägenheter. Antalet lägenheter i lämnade startbesked bör Bolaget erbjuder molnplattformer vilka kräver stor datorkapacitet och under samma period uppgå till 4 000. i Västerås planerar bolaget att uppföra totalt 100 000 kvadratmeter fördelade på fyra enheter. I Östra Skiljebo har fastigheten Barkbocken I Boverkets bostadsmarknadsenkät anger kommunen att det råder en generell bostadsbrist såväl på centralorten som i kom- 5 som inrymmer industrikontor om cirka 1 400 kvadratmeter upp- munen som helhet. Underskottet på bostäder bedöms bestå förda 2007 avyttrats till ett pris motsvarande cirka 15 000 kr/kvm. under den närmaste treårsperioden. I samma område har även tomträtten till Fältmätaren 15 sålts för ett pris motsvarande cirka 6 450 kr/kvm.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 2,0 4 000 Folkmängd, antal 133 728 148 880 11 1,1
Medelpriser småhus, tkr 2 236 3 224 44 3,7 3 000 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 10 200 21 700 113 7,8
2 000 1,0 Medelinkomst, tkr* 240,2 291,1 21 1,9
Omsättning per capita, tkr 601,2 732,3 22 2,0 1 000 0,5 Arbetslöshet, %** 5,4 6,9 1,5 –
Låneskuld, kr/capita 60 881 81 086 33 2,91 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 100 1 350 23 2,1 ■ Befolkningsnetto Västerås ■ Nyproduktion bostäder Västerås Befolkningstillväxt Västerås Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 150 000
100 000 ■ Bostäder ■ Kontor ■ Butiker 50 000 ■ Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 31 Örebro 52
Stefan Dahlman [email protected]
Örebro växte rekordartat under 2016 med nästan 2 400 nya invånare. Den höga nyproduktionen på bostadsmarknaden under förra året är att betrakta som unik. En stor utmaning framöver är att kunna erbjuda bostäder till de grupper som efterfrågar billigare boenden. Nyproduktion och nyetableringar befäster Örebroregionens starka logistikläge.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata fastighetsägarna hör Asplunds, Behrn, Ekströms, 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 Esswege, Husherren, Melins, PG Jönsson och Ragnarsson. Under 2016 byggdes hela 2 071 bostäder i Örebro kommun. Med den Index 52 51 53 43 44 höga nybyggnadstakten de senaste åren har det akuta bostads- Placering 9 10 9 11 12 behovet kunnat tillgodoses, men behovet av bostäder med lägre hyror kvarstår. Byggnationen av Södra Ladugårdsängen pågår för MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 fullt, en ny stadsdel som vid färdigställande kommer inrymma 2 000 bostäder. Vid Svampen på norr pågår Husherrens stora projekt med Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm cirka 540 hyresbostäder, förskola, butiker med mera. Byggnationen KONTOR bedöms kunna vara färdigställd till 2020. Inom stadsdelen Örnsro A-läge 1 200 – 2 100 5,25 – 6,25 10 000 – 23 000 har en markanvisningstävling genomförts med syfte att skapa ett unikt, vattennära bostadsområde nära city. Här planeras för 200 B-läge 900 – 1 500 5,50 – 6,50 8 000 – 16 000 bostäder med byggstart 2017/2018. Preliminärt kommer Örnsro C-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,00 6 000 – 10 000 Trästad stå klart för inflyttning under 2019. Trots att byggandet av bostadsrätter har ökat i Örebro under senare år har en ovanligt hög BUTIKER andel av nyproduktionen avsett hyresrätter, närmare 80 procent A-läge 2 000 – 4 500 5,00 – 6,00 15 000 – 35 000 jämfört med en normal nivå kring 60 procent. B-läge 900 – 1 900 5,75 – 7,00 10 000 – 20 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Alecta, Castellum, Behrn, Husman, Klövern, Norrporten, Steen & C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50 6 000 – 10 000 Ström och W-Invest hör till de stora ägarna av kommersiella fastig- heter i Örebro. Marknaden för moderna och yteffektiva kontor i bra INDUSTRI lägen bedöms fortsatt stabil. Trots att marknaden tillförts en hel A-läge 600 – 1 000 6,25 – 7,25 5 000 – 11 000 del nyproduktion på senare tid har såväl hyres- som vakansnivåer B-läge 550 – 850 6,75 – 7,75 4 000 – 8 000 upprätthållits. Castellum uppför en kontorsbyggnad, Citypassagen, vid Örebro centralstation invid resecentrum som kommer att stå C-läge 500 – 750 7,25 – 8,00 3 000 – 6 000 färdig under 2019. Investeringen uppgår till 420 mkr. Uthyrningsläget är mycket gott. Örebro kommun har tecknat ett 15-årsavtal för cirka BOSTÄDER (1990 – 2008) 7 000 kvadratmeter för Stadsbyggnadskontoret. Migrationsverket A-läge 1 075 – 1 550 3,25 – 4,25 15 000 – 28 000 samlar all sin verksamhet i Örebro och flyttar in på cirka 2 600 B-läge 1 000 – 1 375 3,75 – 4,75 12 000 – 25 000 kvadratmeter. Försäkringskassan har tecknat ett hyresavtal för cirka 4 300 kvadratmeter. Det betyder att cirka 14 000 av totalt 15 000 kva- C-läge 925 – 1 225 4,00 – 5,00 10 000 – 17 000 dratmeter är uthyrda. Cityhandeln i Örebro, liksom för många andra stadskärnor, har fortsatta problem även om vakansläget bedöms ha förbättrats. Detsamma gäller för södra Mariebergs handelsområde.
32 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Akademiska Hus, kommunen och Örebro läns landsting är stora aktö- Vid utgången av 2016 uppgick invånarantalet i Örebro rer inom segmentet. Landstinget har en del av sitt bestånd i bolaget kommun till 146 631. Kommunen har under de senaste tio Länsgården och kommunen äger genom tre bolag – Futurum, Örebro- åren haft en stark befolkningstillväxt och under 2016 uppgick bostäder och Örebroporten – merparten av specialfastigheterna. I tillväxten till 1,7 procent motsvarande en ökning på 2 431 kvarteret Klockaregården, området i anslutning till Konserthuset, byggs personer. Fram till 2026 beräknas antalet invånare öka till drygt Kulturkvarteret för upplevelser. Kulturkvarteret kommer tillsammans 168 000, en genomsnittlig ökning på över 2 000 personer årligen. med grannen Örebro Konserthus inrymma både Stadsbiblioteket och Med beaktande av hur befolkningsutvecklingen har sett ut under Kulturskolan. Stadsbiblioteket och Kulturskolan kommer därmed flytta de senaste åren och prognosen för den framtida utvecklingen ur kommunens egna lokaler. Det är en stor satsning och kostnaden anger kommunen i sitt bostadsförsörjningsprogram att behovet för projektet bedöms uppgå till cirka 500 mkr. Byggstart är planerad av nytillkomna bostäder bedöms uppgå till 900 bostäder årligen till tidig höst 2018. Invigning av Kulturkvarteret beräknas ske under under den kommande tioårsperioden. Kommunens bedömning sommaren/hösten 2020. Vidare planerar Länsgården att bygga 98 ligger något under det kalkylerade bostadsbehovet, beräknat vård- och omsorgsboenden vid den befintliga vårdcentralen i Asker- genom att dividera prognostiserad befolkningstillväxt med hus- sund. Inflyttning planeras till vårvintern 2020. hållens genomsnittliga storlek, som uppgår till 1 040 bostäder per år.
INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Örebro har under senare år haft ett omfattande bostadsbyg- Castellum, Catena, Husman, Lantmännen och W-Invest hör till de gande och är en av få kommuner som i Boverkets bostadsmark- stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Örebro. Örebro- nadsenkät anger att marknaden är i balans, såväl i kommunen regionen har ett starkt läge med avseende på transport och logistik. som helhet som på centralorten. Under 2016 färdigställdes enligt Branschtidningen Intelligent Logistik har utsett Örebroregionen till SCB 2 106 lägenheter i kommunen och under den senaste landets andra bästa logistikläge 2017 efter Storgöteborg. Nu flyttar tioårsperioden har antalet färdigställda bostäder i genomsnitt också Green Cargo sitt huvudkontor till regionen och Train Alliance uppgått till 758 bostäder per år. I förhållande till invånarantalet hör Örebro till en av de kommuner som påbörjade flest bostäder planerar ett nationellt järnvägscentrum i Hallsberg. På östra sidan i nyproduktion under 2016, 16,2 påbörjade bostäder per 1 000 av Örebro har Elektroskandia färdigställt ett stort lager på totalt invånare jämfört med genomsnittet för Sverige på 6,1 bostäder 44 000 kvadratmeter med bland annat ett helautomatiserat 30 meter per 1 000 invånare. högt kranlager. Kungsleden har avyttrat fastigheten Målaren 17, Nerikes Allehandas gamla tryckeri om 9 340 kvadratmeter, till HSB. 2017 förväntas drygt 1 100 bostäder påbörjas i kommunen. Motsvarande siffra för 2018 uppgår till 900 påbörjade bostäder, Fastigheten kommer att utvecklas för framtida bostadsexploatering det vil säga i nivå med kommunens uppsatta mål. som bedöms uppgå till 30 000 – 40 000 kvadratmeter BTA. Köpe- skillingen motsvarar cirka 5 400 kr/kvm BTA.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 2,0 4 000 Folkmängd, antal 130 429 148 077 14 1,3
Medelpriser småhus, tkr 1 915 2 969 55 4,5 3 000 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 9 700 24 800 156 9,8
2 000 1,0 Medelinkomst, tkr* 223,4 273,3 22 2,0
Omsättning per capita, tkr 556,3 689,0 24 2,2 1 000 0,5 Arbetslöshet, %** 6,0 5,9 –0,1 –
Låneskuld, kr/capita 57 955 106 780 84 6,3 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 100 1 500 36 3,2 ■ Befolkningsnetto Örebro ■ Nyproduktion bostäder Örebro Befolkningstillväxt Örebro Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 400 000
300 000 ■ Bostäder ■ Kontor 200 000 ■ Butiker ■ 100 000 Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 33 Helsingborg 53
Mikael Svensson [email protected]
Det är hög aktivitet på bostadsmarknaden, såväl vad gäller nybyggnation som transaktioner. Den höga befolkningstillväxten ställer stora krav på bostadsproduktion och på utbyggnad av vård, skola och omsorg vilket också syns tydligt med flera projekt runt om i kommunen. Byggnationen på Ångfärjetomten har äntligen kommit igång.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Folksam- 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 gruppen, Garnito, Rikshem och Willhem. Riksbyggen förvärvade i juni 582 lägenheter i bostadsområdet Dalhem. Säljare var Helsing- Index 53 55 54 54 46 borgshem. Totalt medverkade nio anbudsgivare i budgivningen. Placering 8 8 7 5 9 Förvärvet omfattar fyra fastigheter med flerbostadshus uppförda 1973. Mindre förtätningar genomfördes under 2004. Prislappen MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 hamnade på 563 mkr. Med en total uthyrningsbar area om cirka
42 000 kvadratmeter motsvarar det ett pris om 13 400 kr/kvm. Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Direktavkastningen bedöms, beaktat marknadsmässiga parame- KONTOR trar, uppgå till låga 3,7 procent. Akelius har avtalat om att sälja A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,25 12 000 – 28 000 61 fastigheter till Willhem och Folksamgruppen för att renodla sitt bestånd. Willhems del avser 34 fastigheter med totalt 1 138 B-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 7,75 9 000 – 15 000 hyresbostäder. Priset uppgår till 1,86 mdkr vilket innebär cirka C-läge 800 – 1 100 7,50 – 9,00 5 000 – 10 000 21 300 kr/kvm. Resterande fastigheter avser Folksamgruppens del och omfattar 1 161 lägenheter med en total uthyrningsbar area om BUTIKER 87 700 kvadratmeter. Köpeskillingen uppgår till 1,95 mdkr vilket A-läge 2 750 – 4 000 5,00 – 6,00 28 000 – 37 000 innebär cirka 22 200 kr/kvm. B-läge 1 200 – 3 000 5,50 – 7,00 9 000 – 15 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Helsingborg hör C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00 4 000 – 10 000 Alecta, Castellum, Jefast, Skandia Fastigheter och Wihlborgs. Det råder full aktivitet på Ångfärjetomten, nu även kallad SeaU, där Midroc INDUSTRI uppför en hotell- och kongressanläggning med 250 rum och en A-läge 600 – 900 6,50 – 7,75 5 000 – 10 000 kapacitet för 1 300 konferensdeltagare. Hotellet kommer drivas av B-läge 450 – 700 6,75 – 8,00 3 000 – 6 000 Clarion Hotel, en av kedjorna inom Nordic Choice Hotels med Petter Stordalen som ägare. Projektet omfattar även 155 bostäder samt ett C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00 2 500 – 4 000 underjordiskt garage. Bostäderna beräknas vara färdigställda under våren 2019 och hotell- och kongressanläggningen i början av 2020. BOSTÄDER (1990 – 2008) Stenströms Skjortfabrik inleder tillsammans med Helsingborgshem A-läge 1 175 – 1 550 2,50 – 3,75 18 000 – 30 000 en satsning på Drottninghög i nordöstra Helsingborg. Stenströms B-läge 1 175 – 1 550 3,00 – 4,25 14 000 – 22 500 planerar för 6 000 kvadratmeter kontor med byggstart till sommaren. Intill kontorshuset ska Helsingborgshem uppföra ett parkeringshus. C-läge 1 025 – 1 550 4,00 – 5,25 8 000 – 15 000 Jefast har hyrt ut 1 500 kvadratmeter på ett 15-årsavtal till Nordic Wellness samt tecknat avtal med Pinchos i Söderpunkten där så gott som samtliga lokaler nu är uthyrda.
34 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Helsingborgs stad och Region Skåne är de stora ägarna inom Under det senaste decenniet har drygt 5 000 nyproducerade segmentet. Till de privata aktörerna hör bland annat Wihlborgs bostäder färdigställts i Helsingborg vilket genererar en genom- och Enklaven. Den höga befolkningstillväxten ställer stora krav på snittlig produktionstakt om 500 nya bostäder per år. Under de utbyggnad av vård, skola och omsorg. Det pågår ett flertal nybyggen senaste fem åren har kommunen haft ett omfattande bostads- av LSS-boende samt skol- och förskoleverksamheter i kommunen. byggande. Under 2016 färdigställdes 873 bostäder samtidigt I Mariastaden förbereds infrastrukturen för en ny F-9-skola för cirka som närmare 1 800 bostäder påbörjades, vilket är nivåer som 600 elever. På Kantorsgatan, intill Mariastaden, uppförs ett LSS- inte har noterats i Helsingborg sedan början på 1970-talet. boende med tolv lägenheter. Gläntaskolan i Ödåkra utökas med nya Kommunen har under de senaste åren haft en stark befolk- lokaler för 270 elever i framförallt årskurs F-3. I Ödåkra uppförs också ningsutveckling, högre än den genomsnittliga utvecklingen för en ny förskola för 120 barn samt ett nytt LSS-boende i två plan. Sverige som helhet, och 2016 ökade invånarantalet med närmare Boendet inrymmer tolv lägenheter och står klart i höst. I Ringstorp 2 650 personer motsvarande 1,9 procent. Tillväxttakten förväntas uppförs en förskola för 150 barn och i Rydebäck uppförs en F-9- vara fortsatt stark och antas tillsammans med Malmö och Lund skola för 500 – 600 elever. Vid Västergårds IP byggs en ny idrottshall stå för den största ökningen i Skåne, räknat i antal personer. som kommer användas av Gustavslundsskolan. Region Skåne bedömer att befolkningsmängden kommer att uppgå till nästan 160 000 personer 2025, en årlig ökning om INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER 2 300 – 2 400 personer. Till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter hör Castellum, Trots den förhållandevis stora befolkningsökningen gör kom- Catena och Wihlborgs samt egenanvändare som ICA och Kemira. munen bedömningen att bostadsmarknadsläget i kommu- I Tostarp, ett nyetablerat verksamhetsområde för främst logistisk i nen är i balans och att det inte finns något som antyder att anslutning till E4 och E6, utvecklar och bygger Logistic Contractor situationen skulle förändras under den närmaste treårsperioden. en logistikanläggning åt Seafrigo Nordic. Anläggningen, med inflytt- Bostadsbyggandet förväntas minska något under kommande ning i januari, får en lokalarea om 13 000 temperaturkontrollerade år. Under 2017 planeras omkring 1 675 bostäder påbörjas och kvadratmeter. Seafrigo Nordic har tecknat ett 15-årigt hyresavtal med 2018 knappt 1 300 bostäder. Siffrorna överstiger ändock det en årshyra om 9,5 mkr. I juni förvärvade Corem fastigheten till ett kalkylerade bostadsbehovet som beräknas till i genomsnitt 780 bedömt fastighetsvärde om 140 mkr, motsvarande cirka 10 800 kr/ bostäder per år de kommande tio åren. kvm. Även Catena satsar i Tostarp. I mars förvärvades fastigheterna På centralorten gör dock kommunen bedömningen att det Plantehuset 2 och 3, som ägts gemensamt med Peab, omfattande finns ett underskott på bostäder som kommer att kvarstå under knappt 24 hektar projektmark samt ett mindre logistiklager. Här överskådlig tid. ska nu uppföras 30 400 kvadratmeter logistiklokaler åt Nowaste Logistics. Investeringen beräknas till 220 mkr.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 3 3 000 Folkmängd, antal 124 986 142 121 14 1,3
Medelpriser småhus, tkr 2 733 3 644 33 2,9
2 000 2 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 14 600 21 100 45 3,8
Medelinkomst, tkr* 230,2 274,6 19 1,8
1 000 1 Omsättning per capita, tkr 833,3 932,8 12 1,1 Arbetslöshet** 4,9 8,0 3,1 –
Låneskuld, kr/capita 58 096 91 391 57 4,6 0 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 350 1 850 37 3,2 ■ Befolkningsnetto Helsingborg ■ Nyproduktion bostäder Helsingborg Befolkningstillväxt Helsingborg Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 150 000
100 000 ■ Bostäder ■ Kontor ■ Butiker 50 000 ■ Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 35 Norrköping 43
Elenore Pellams [email protected]
Ett flertal försäljningar har genomförts i Norrköpings mest centrala delar, där bland annat Galleria Domino har bytt ägare. Bostadsproduktionen är fortsatt mycket omfattande och under nästa år förväntas över 200 lägenheter färdigställas enbart i innerstaden.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX I Norrköping är stora fastighetsägare av bostadsfastigheter Hyres- 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 bostäder, AMF, Lundbergs, D. Carnegie & Co, Eklöf Fastighets AB, HSB, Riksbyggen och Heimstaden. Flera stora bostadsprojekt pågår Index 43 41 43 35 35 i de centrala delarna av staden. Några av projekten är snart färdig- Placering 16 17 18 16 15 ställda. Lundbergs projekt invid Industrilandskapet, Kvarnbacken, är i full gång. Här kommer cirka 390 lägenheter uppföras fördelade på MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 elva byggnader med mellan fem och åtta våningar. Även projektet
Yllefabriken utmed Garvaregatan har påbörjats. Projektet omfattar Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm två etapper. I etapp 1 återanvänds den gamla fabrikslokalen och KONTOR omvandlas till 110 bostäder samt ytor för kontor och kommersiell A-läge 1 000 – 2 000 5,50 – 7,00 9 000 – 18 000 service. I full gång är även BoTryggs projekt på Nya Torget. Här uppförs cirka 40 bostadsrätter fördelat på tre huskroppar med fem B-läge 900 – 1 350 6,50 – 7,50 5 500 – 12 000 eller sju våningar. I Västgötebacken bygger både HSB och ED Bygg. C-läge 700 – 950 6,75 – 8,00 4 000 – 8 000 Lägenheterna planeras stå klara i början på 2018. Transaktionsak- tiviteten i Norrköping för bostadsfastigheter har under det senaste BUTIKER halvåret varit relativt låg. A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 3 000 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000 Stora kommersiella fastighetsägare är Castellum, Hemfosa, Hyres- bostäder, Klövern, Kungsleden, Lundbergs, Magnentus, Olav Thon C-läge 600 – 1 000 7,50 – 8,50 3 500 – 7 000 Gruppen och Stadsrum Fastigheter. Under våren avyttrade Skandia citygallerian Domino. Gallerian omfattar 18 000 kvadratmeter fördelat INDUSTRI på handel, service och kontor. Bland hyresgästerna återfinns Clas A-läge 450 – 725 6,75 – 8,00 3 500 – 7 500 Ohlson, Akademibokhandeln och Norrköpings kommun. Köpare var B-läge 400 – 600 7,50 – 8,50 2 500 – 5 000 Stadsrum Fastigheter som ägs av Keva och HEA Property Holding. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 493 mkr motsvarande C-läge 375 – 550 8,00 – 9,00 1 500 – 3 000 cirka 27 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning strax under 6,0 procent. I Ingelstad har Klövern förvärvat fastigheterna Järnet 5 BOSTÄDER (1990 – 2008) och 6 av Mattssons. Hyresgäster är City Gross, Granngården och A-läge 1 050 – 1 450 3,00 – 4,00 11 000 – 22 000 Jysk. Priset motsvarar cirka 14 000 kr/kvm och direktavkastingen B-läge 950 – 1 325 3,50 – 4,50 6 000 – 14 500 bedöms till cirka 5,75 procent. Kvarteret Gripen i centrala Norrköping köptes under våren av Magnentus. Säljare var Heimstaden. Objektet C-läge 925 – 1 250 4,50 – 5,50 5 000 – 10 000 omfattar cirka 9 300 kvadratmeter och innehåller bland annat butiker och kontor. Direktavkastningen bedöms till cirka 4,75 procent.
36 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Akademiska Hus, Hemsö, Jernhusen, Mård Lind Förvaltning och Norrköpings kommun har under de senaste tio åren haft en Nordic Care Holding tillsammans med Norrköpings kommun och positiv befolkningsutveckling och vid utgången av 2016 uppgick landstinget hör till de stora ägarna av specialfastigheter i Norrköping. folkmängden till närmare 139 400 personer. Sedan 2011 har Hemsö uppför ett äldreboende i Sandbyhov som omfattar cirka 6 200 den årliga befolkningsutvecklingen legat över riksgenomsnittet kvadratmeter med 60 lägenheter fördelat på tre våningar. Norrköpings och 2016 noterades en tillväxt på 1,7 procent vilket motsvarade kommun har tecknat ett 25-årigt hyresavtal med inflyttning under den en reell ökning på 2 328 personer. senare delen av 2017. Nordic International School har slagit upp Vid utgången av 2020 prognostiseras invånarantalet uppgå till portarna på Kvarngatan 34 i Industrilandskapet. Skolan omfattar knappt 148 000 och den årliga befolkningstillväxten förutspås årskurs 4 – 9 och vänder sig till elever som vill att undervisningen hålls ligga mellan 1,4 – 1,8 procent. I en utblick mot 2025 förväntas på engelska. Intill Östgötaporten (före detta Nya Parken) uppför ED tillväxttakten fortsätta öka i en stabil takt och vid prognostidens Bygg på uppdrag av Norrköpings kommun ett äldreboende inom slut beräknas befolkningen uppgå till 158 000 personer. Med Kvarteret Hejarklacken. Äldreboendet uppförs i fem plan samt vinds- prognosen som utgångspunkt samt hushållens genomsnittliga våning och inrymmer ett 80-tal lägenheter. Entreprenaden uppgår storlek uppgår det kalkylerade bostadbehovet till cirka 960 till cirka 170 mkr. Inflyttning sker under våren 2018. bostäder per år fram till 2025. Kommunen gör dock en annan bedömning. I kommunens INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER bostadsförsörjningsprogram anges att det krävs ett bostads- Till de stora fastighetsägarena av industri- och lagerfastigheter i tillskott om minst 400 bostäder per år, en nivå som inte ens Norrköping hör BillerudKorsnäs, Erik Selin Fastigheter, Klövern, uppgår till hälften av det kalkylerade bostadsbehovet. Bostads- Lantmännen Fastigheter, Lundbergs och Wirström Invest AB. Brå- byggandet har med undantag från de två senaste åren legat på viken Logistik AB, ett av Paretos nybildade bolag, har förvärvat en en förhållandevis låg nivå med en produktionstakt på omkring portfölj bestående av tre logistikfastigheter. En av fastigheterna är 150 nya bostäder per år. Under 2015 och 2016 flerdubblades belägen i Norrköping, vid den norra infarten från E4. Fastigheten dock denna siffra och antalet färdigställda bostäder uppgick omfattar lokaler om cirka 47 000 kvadratmeter fullt uthyrda till Sta- till 997 respektive 921 stycken. Under 2017 och 2018 väntas dium. Säljare var Invesco Real Estate. I Ljunga industriområde har tillbyggnadstakten vara fortsatt hög med en förväntad påbörjad ett flertal försäljningar av verksamhetsmark skett under de senaste nyproduktion om totalt 3 000 bostäder. Trots att både pågående åren. Kommunen säljer marken för cirka 160 kr/kvm, exklusive och planerat bostadsbyggande ligger långt över kommunens uppsatta mål anger kommunen att bostadsmarknaden är i anslutningsavgifter för vatten och avlopp, el och fjärrvärme. Under obalans och att någon lösning på rådande bostadsunderskott de senaste sex månaderna har aktiviteten inom segmentet industri- inte är trolig under den närmsta treårsperioden. och lagerfastigheter varit låg och antalet genomförda transaktioner har varit förhållandevis få.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 2,0 4 000 Folkmängd, antal 126 680 140 338 11 1,0
Medelpriser småhus, tkr 1 836 2 960 61 4,9 3 000 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 7 200 23 400 225 12,5
2 000 1,0 Medelinkomst, tkr* 219,0 266,2 22 2,0
Omsättning per capita, tkr 522,6 594,6 14 1,3 1 000 0,5 Arbetslöshet, %** 6,5 9,6% 3,1 –
Låneskuld, kr/capita 42 360 81 971 94 6,8 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 000 1 400 40 3,4 ■ Befolkningsnetto Norrköping ■ Nyproduktion bostäder Norrköping Befolkningstillväxt Norrköping Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 150 000
100 000 ■ Bostäder ■ Kontor ■ Butiker 50 000 ■ Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 37 Jönköping 52
Christina Lennéer Lind [email protected]
Satsningarna i Munksjöstaden fortsätter med flera hyres- och bostadsrättsprojekt. Den höga befolkningstillväxten medför ett ökat behov av vård, skola och omsorg, och projektaktiviteten inom detta segment är hög. Det omtalade höghushotellet på Tändsticksområdet, nu med Skanska som entreprenör, har klubbats igenom av kommunfullmäktige.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Riksbyggen, 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 HSB, Jönköpings Bygginvest AB, Willhem, Vätternbygdens Bygg- nads AB och Lundbergs. I Munksjöstaden ska cirka 1 700 lägenheter Index 52 54 53 48 53 och 20 000 kvm kommersiella lokaler uppföras. Efter färdigställandet Placering 9 9 9 7 4 av Munksjötornet är nu även de första bostads- och hyresrätterna, genom ett samarbete mellan Tosito, Lustgården, Riksbyggen och MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 Kommunal, uppförda och delvis inflyttade. Lustgårdens Kvarter
9 kommer innehålla 145 hyresrätter och fördelas under hösten. Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm Även Kvarter 11 byggs av Lustgården. Där kommer 110 hyresrätter KONTOR uppföras med inflyttning under våren 2019. Tosito bygger Kvarter A-läge 1 300 – 2 000 5,25 – 6,25 12 000 – 25 000 10 vilket kommer inrymma 150 bostadsrätter, vilka nu är ute till försäljning, med beräknad inflyttning under våren 2019. I maj i år B-läge 800 – 1 800 6,00 – 7,50 8 000 – 16 000 förvärvade en nybildad bostadsrättsförening fastigheten Fogen 4, C-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 6 000 – 10 000 centralt belägen längs Östra Storgatan. Byggnaden på fastigheten uppfördes 1939 och inrymmer 25 lägenheter med en total yta om BUTIKER 1 433 kvadratmeter. Priset sattes till 35,4 mkr vilket motsvarar cirka A-läge 1 500 – 4 500 5,00 – 6,50 15 000 – 40 000 24 700 kr/kvm. B-läge 800 – 1 800 6,00 – 7,00 8 000 – 20 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Jönköping hör Alecta, C-läge 500 – 1 100 6,75 – 8,50 5 000 – 10 000 Castellum, Ekblads, Lustgården och Tosito. 2016 var ett bra år för handeln i Jönköpings city och omsättningen ökade med 5,5 procent. INDUSTRI Efter att flera stora butiker såsom Stadium, Intersport och McDonalds A-läge 500 – 1 000 6,00 – 7,50 5 000 – 11 000 stängde vid årsskiftet finns dock risk för en avtrappning under 2017. B-läge 400 – 800 6,50 – 8,00 4 000 – 8 000 I Industrys gamla lokaler i Atollen har Best of Brands nyligen flyttat in på drygt 800 kvadratmeter. I Munksjöstaden satsar Axfood på en ny C-läge 400 – 600 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000 Hemköpsbutik om drygt 1 700 kvadratmeter som öppnas senare i år. I början av året förvärvade Nivika tre fastigheter inom stadskärnan, BOSTÄDER (1990 – 2008) bland annat med de välrenommerade restaurangerna Småländska A-läge 1 000 – 1 500 3,00 – 4,00 14 000 – 28 000 Kolonin och Brasserie Park som hyresgäster. Apeln 29 samt Graniten B-läge 900 – 1 450 3,50 – 4,50 12 000 – 24 000 4 och 6 inrymmer totalt cirka 3 700 kvadratmeter kontor, restaurang och lägenheter. På Tändsticksområdet står det nu klart att Skanska C-läge 850 – 1 300 4,00 – 5,00 10 000 – 17 000 ska uppföra höghushotellet med 200 hotellrum. Samtidigt planerar både Scandic och Victoria Hotell i Västra centrum att bygga ut.
38 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Jönköpings kommun och Landstinget hör till de stora ägarna inom Vid utgången av 2016 uppgick folkmängden i Jönköpings segmentet. Till de stora privata aktörerna hör bland andra Hemsö, kommun till 135 297 personer. Den årliga befolkningstillväxten har Castellum, Samhällsbyggnadsbolaget och Månsarps Förvaltning. under de senaste tio åren varit positiv och legat runt 1 procent. Region Jönköpings län har avtalat om en totalentreprenad i samver- Den största tillväxten noterades 2016 då befolkningen ökade kan med NCC för utbyggnad av Länssjukhuset Ryhov. Under hösten med 1,5 procent. Folkmängden förväntas även öka framgent 2017 påbörjas storsatsningen där den nya byggnaden ska inrymma och under de närmsta åren beräknas den årliga tillväxttakten uppgå till 1 750 personer. flera moderna vårdavdelningar om totalt 34 000 kvadratmeter fördelat på sex våningar. Färdigställande är beräknat till år 2020. Då staden Behovet av nya bostäder bedöms i kommunens riktlinjer för växer och befolkningen ökar ställs krav på att nya skolor och förskolor bostadsförsörjning vara direkt beroende av de demogra- fiska förändringarna som förväntas ske och uppskattas till planeras i kommunen. På Lövhagen mitt emot Strandängen planeras 700 nya bostäder per år. I bostadsförsörjningsprogrammet det för en ny F-9-skola med plats för 1 000 elever. I samband med uttrycks även ett eventuellt bostadsunderskott på uppemot uppförandet av ett flerbostadshus i Taberg planeras det i ett första 2 000 bostäder till följd av ett lågt bostadsbyggande under det skede för en förskola för 120 barn. Även i Kålgården planeras för senaste decenniet, med en genomsnittlig produktionstakt på 385 en förskola för 120 barn samt två sporthallar. nya bostäder per år. Det årliga behovet av bostäder kan därför komma att överstiga 700 bostäder och kommunen har därför INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER formulerat en målsättning om att bygga minst 800 bostäder per år fram till 2022. Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Jönköping hör IKEA Fastigheter, Husqvarna och Castellum. Även Cordea Savills Målsättningen ligger väl i nivå med ett kalkylerat bostadsbehov äger en stor andel då man i slutet av 2014 förvärvade Elgigantens som, utifrån kommunens befolkningsprognos och en oförändrad hushållsstorlek, kan beräknas uppgå till cirka 780 bostäder per stora lager i Torsvik, omfattande knappt 110 000 kvadratmeter år under de närmsta tio åren. lager- och logistiklokaler. Elgigantens nya helautomatiserade lager resulterade i att bolaget utsågs till Årets Logistiksatsning 2017. En ökning i bostadsbyggandet har dock börjat skönjas. Under 2016 färdigställdes 688 nyproducerade bostäder samtidigt som Leverenskapaciteten har, i och med det nya lagret, ökat från två till över 3 500 bostäder förväntas påbörjas under 2017 och 2018. fem miljoner varor per år. Lustgården förvärvade i mars fastigheten Kommunen har även upprättat en projektplan över möjliga pro- Ädelmetallen 1 på Industrigatan 7 för 96 mkr. Säljare var Catena. jekt för perioden 2017 – 2022. Planen innehåller 9 670 bostäder Fastigheten, som håller på att tomställas, har en uthyrningsbar yta vilket motsvarar 1 612 bostäder per år. Kommunen uppger i om knappt 21 000 kvadratmeter. Estea har avyttrat fastigheten Boverkets bostadsmarknadsenkät att det finns ett utbudsunder- Hedenstorp 2:16 väster om Jönköping till en internationell aktör för skott på bostäder i hela kommunen och att situationen sannolikt kommer att kvarstå under de närmsta tre åren. 93 mkr. Objektet inrymmer cirka 8 100 kvadratmeter industri- och kontorsytor.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 2,0 2 000 Folkmängd, antal 123 709 136 177 10 1,0
Medelpriser småhus, tkr 1 832 3 403 86 6,4 1 500 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 10 500 28 800 174 10,6
1 000 1,0 Medelinkomst, tkr* 230,6 281,0 22 2,0
Omsättning per capita, tkr 574,8 680,2 18 1,7 500 0,5 Arbetslöshet, %** 3,3 4,5 1,2 –
Låneskuld, kr/capita 59 146 88 189 49 4,1 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 100 1 500 36 3,2 ■ Befolkningsnetto Jönköping ■ Nyproduktion bostäder Jönköping Befolkningstillväxt Jönköping Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 160 000
120 000 ■ Bostäder ■ Kontor 80 000 ■ Butiker ■ 40 000 Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 39 Umeå 59
Andreas Rutström [email protected]
Den höga transaktionsaktiviteten på Norrlands starkaste fastighetsmarknad ser ut att hålla i sig under 2017. Trots flera stora genomförda transaktioner och strukturaffärer planeras ytterligare miljardaffärer till hösten. Att intresset för Umeå är stort märks även på satsningarna inom stadens universitet.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata bostadsfastighetsägarna hör Franklin Fastigheter, 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 Lerstenen, Riksbyggen, Rikshem och Umehem. En ny aktör är Heim- staden som avtalat om att förvärva en portfölj med nio fastigheter i Index 59 59 59 48 50 Carlshem och Mariehem från Bostaden i Umeå. Beståndet omfattar Placering 5 5 6 7 6 drygt 1 600 lägenheter fördelat på 82 000 kvadratmeter. I förvärvet ingår även en byggrätt om cirka 150 – 200 lägenheter. Det totala MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 fastighetsvärdet, inklusive byggrätter, har avtalats till 1,16 mdkr.
Avtalet har emellertid överklagats och om det inte vinner laga kraft Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm i kommunfullmäktige i november förfaller det. Bostaden i Umeå har KONTOR inlett byggnation av ett punkthus i nio våningar med 82 lägenheter A-läge 1 200 – 2 000 5,00 – 5,75 12 000 – 21 000 inom bostadsområdet Haga. Vidare planerar bolaget för byggstart av ett sexvåningshus med 17 lägenheter i anslutning till övrig bebyggelse B-läge 950 – 1 400 5,75 – 6,50 9 000 – 13 000 inom Öbacka. I en bytesaffär med Diös har Lerstenen förvärvat C-läge 750 – 950 6,75 – 7,75 4 000 – 8 000 fastigheterna Krukan 16 och 18 till ett underliggande värde om 90 mkr. De två fastigheterna inrymmer knappt 100 lägenheter med en BUTIKER total area om cirka 6 800 kvadratmeter. A-läge 1 500 – 3 800 5,25 – 6,00 20 000 – 30 000
KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER B-läge 900 – 2 000 5,50 – 6,50 8 000 – 20 000 Umeås största kommersiella fastighetsägare är Diös. Till andra stora aktörer hör Balticgruppen, Lerstenen, NP3 Fastigheter och Umehem. C-läge 700 – 1 100 6,50 – 7,50 4 500 – 8 000 Diös har via en bytesaffär med Lerstenen förvärvat två fastigheter i centrala Umeå med en uthyrbar area om knappt 6 200 kvadratmeter INDUSTRI med Fitness 24/7 och Max Mattiessen som största hyresgäster. Det A-läge 550 – 850 6,25 – 7,75 5 000 – 9 000 underliggande fastighetsvärdet uppgick till 110 mkr. Vidare har Diös B-läge 550 – 750 6,50 – 8,25 2 500 – 6 000 förvärvat fastigheten Släggan 6 av Dcap omfattande 16 000 kva- dratmeter där First Hotell Dragonen och Max Hamburgare är största C-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 1 500 – 4 500 hyresgäster. Fastigheten inrymmer även ett p-hus med 360 platser. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 200 mkr. I anslutning BOSTÄDER (1990 – 2008) till Östra Stationen har Hemsö och Peab tilldelats en markanvisning A-läge 1 025 – 1 550 2,75 – 4,00 15 000 – 28 000 för att uppföra kontor, butiker och en sporthall samt verksamheter B-läge 825 – 1 400 3,75 – 4,50 11 000 – 18 000 med koppling till universitetet och sjukhuset. Trophi Fastighets AB har förvärvat fastigheten Singeln 1 vid Ersboda i Umeå samt en C-läge 825 – 1 200 4,25 – 5,25 8 500 – 13 500 fastighet i Sundsvall av Coop. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick sammanlagt till 500 mkr, motsvarande cirka 17 250 kr/kvm.
40 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS Till de stora ägarna av specialfastigheter hör Akademiska Hus, Bäck- Under de senaste tio åren har tillskottet av nyproducerade backa, Gazette (Balticgruppen) och Hemsö. Inom Universitetsom- bostäder i snitt uppgått till 679 bostäder per år vilket är en rådet är Akademiska Hus aktiva med flera stora investeringar, bland förhållandevis hög siffra jämfört med Sverige som helhet. Nypro- annat i en ny byggnad för Polishögskolan samt en tillbyggnad av duktionstakten har dock varierat stort, mellan 326 och 1 303 IKSU Sport med en klätterhall om cirka 1 800 kvadratmeter. Kungs- färdigställda bostäder per år, med den lägsta noteringen 2009 leden har under lång tid jobbat med att vidareutveckla fastigheten och den högsta noteringen 2016. I Boverkets bostadsmarknads- Aspgärdan 18. Fastigheten ligger inom stadsdelen Teg i Umeå med enkät gör kommunen bedömningen att det i dagsläget finns en reell bostadsbrist. Inom tre år förväntas dock marknaden vara populärnamnet ”Gamla slakteriet” då den ursprungligen byggdes i balans i kommunen som helhet. för slakteriverksamhet. En del av fastigheten har konverterats till skollokaler och inhyser nu Internationella Engelska Skolan. Denna Umeå kommun har uttalat en konkret målsättning om att nå del förvärvade Stenvalvet till ett underliggande värde om 149,5 mkr. 200 000 invånare fram till 2050, vilket skulle kräva att bostads- byggandet i genomsnitt uppgår till 2 000 bostäder per år. För resterande del har Kungsleden tillsammans med kommunen tagit fram en detaljplan för 18 500 kvadratmeter BTA bostäder och Vid årsskiftet 2016 / 2017 uppgick folkmängden i Umeå till 2 500 kvadratmeter BTA lokaler. Byggrätterna har avyttrats till HSB. 122 892 personer. Den procentuella befolkningstillväxten uppgick under 2016 till 1,8 procent och kommunens befolkningsprog- INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER nos indikerar att befolkningsutvecklingen kommer att vara Industribolag som Norrmejerier, SCA och Volvo är också stora fortsatt hög. 2025 förväntas invånarantalet uppgå till omkring 133 700, en ökning på drygt 10 800 personer. Utifrån prognosen, fastighetsägare. Till aktörer med stora förvaltningsbestånd hör med befolkningsutvecklingen som utgångspunkt, anger kom- Catena och NP3 Fastigheter. Diös avyttrade genom en bytesaffär munen att det framtida bostadsbehovet bedöms till mellan 550 med Dcap fyra fastigheter vid Rörbäck och Västerslätt. Det underlig- och 800 nya bostäder per år, inklusive flyktingmottagandet. gande värdet motsvarade 65 mkr för cirka 19 500 kvadratmeter Enligt NAI Svefa uppgår det kalkylerade bostadsbehovet, utifrån lager- och industrilokaler med en årlig hyresintäkt om cirka 8 mkr. kommunens befolkningsprognos och förutsatt en oförändrad Genom affären har Dcap blivit en betydande aktör inom segmentet. hushållsstorlek, till cirka 570 bostäder per år under den kom- mande tioårsperioden. Umeå kommun har relativt gott om byggklar industrimark inom bland annat nordvästra Ersboda, Klockarbäcken och Södra Ön. Inom Under innevarande och kommande år förväntas antalet påbör- Norra entrén längs med E4 projekteras ett stort industriområde där jade bostäder i nyproduktion ligga långt över de nivåer som första etappen kommer att omfatta ett markområde om cirka 200 000 kommunen i dagsläget bedömer att det finns behov av. Under 2017 väntas uppemot 1 720 bostäder att byggstartas och för kvadratmeter. Kommunen har för avsikt att området ska vara byggbart 2018 uppgår siffran till 1 250 påbörjade bostäder. inom 2 – 3 år. En populär produkt på marknaden under senaste året har blivit industrifack i ägande- och bostadsrättsform.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 2,0 4 000 Folkmängd, antal 111 771 123 382 10 1,0
Medelpriser småhus, tkr 1 870 3 306 77 5,9 3 000 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 10 300 27 600 168 10,4
2 000 1,0 Medelinkomst, tkr* 225,0 277,5 23 2,1
Omsättning per capita, tkr 558,0 604,4 8 0,8 1 000 0,5 Arbetslöshet, %** 4,1 4,2 0,1 –
Låneskuld, kr/capita 73 560 99 138 35 3,0 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 200 1 600 33 2,9 ■ Befolkningsnetto Umeå ■ Nyproduktion bostäder Umeå Befolkningstillväxt Umeå Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 160 000
120 000 ■ Bostäder ■ Kontor 80 000 ■ Butiker ■ 40 000 Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 41 Lund 61
Thomas Green [email protected]
Satsningar på infrastruktur samt en omfattande projektaktivitet håller delvis på att rita om kartan i Lund. Spårväg och en ny pågåtågsstation skapar förutsättningar för nya stadsdelar och förtätningsprojekt. Omvandling av verksamhets- områden som Margretedal, Öresundsvägen och Lyckebacken bidrar också till att förändra stadens karaktär.
BOSTADSFASTIGHETER NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör AF Bostäder, 2017:2 2017:1 2016:2 2015:2 2014:2 Akelius, Heimstaden, HSB Skåne och Stena Fastigheter. Stångby är den del av Lund som väntas växa mest de närmsta åren. Idag Index 59 58 61 57 53 karaktäriseras orten av småhus, men kommande nyproduktion Placering 5 6 5 3 4 väntas tillföra ett stort antal bostads- och hyresrättslägenheter samt service. Stångby är ett bra exempel på hur Lund valt att prioritera MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 utveckling inom marknader med goda förutsättningar vad gäller kollektivtrafik. Transaktionsaktiviteten är traditionellt låg, men en Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvm intressant affär under våren var Heimstadens förvärv av ett bestånd KONTOR om drygt 310 lägenheter på Vildanden i västra Lund. Säljare var A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,50 15 000 – 30 000 AF Bostäder. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till cirka 400 mkr, motsvarande drygt 22 200 kr/kvm. AF Bostäder har gett B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 18 000 NCC i uppdrag att uppföra 185 studentbostäder på Kämnärsrätten C-läge 700 – 1 200 7,25 – 8,25 5 000 – 12 000 i norra Lund. Ordervärdet uppgår till 156 mkr. Projektet är en del av den omfattande omvandlingen av Kämnärsrätten där de äldre BUTIKER fyrklövershusen, med cirka 700 lägenheter, kommer att ersättas A-läge 1 700 – 3 500 5,50 – 6,25 20 000 – 30 000 med 1 500 nya studentbostäder. B-läge 800 – 1 500 6,25 – 7,50 8 000 – 15 000 KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Balder, Castellum, Kungsleden, Vasakronan och Wihlborgs hör till C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000 de stora ägarna av kommersiella fastigheter i Lund. Längs Sölve- gatan, nära den kommande spårvägsstationen vid LTH och Ideon, INDUSTRI har Wihlborgs och Castellum tilldelats mark för vardera 15 000 – A-läge 600 – 1 000 6,75 – 7,75 5 000 – 10 000 20 000 kvadratmeter BTA, huvudsakligen för kontorsändamål. Detalj- B-läge 400 – 750 7,25 – 9,00 3 000 – 6 000 planer kommer att tas fram under 2017. Priserna har fastställts till 3 000 respektive 2 750 kr/kvm BTA. I närområdet finns betydande C-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 500 – 4 000 utvecklingsmöjligheter, bland annat genom förtätning av Medicon Village. Genova har tagit steget in i Lund. Genom en bytesaffär med BOSTÄDER (1990 – 2008) Klövern har Genova förvärvat fastigheterna Rivan 1, Nordanvinden A-läge 1 150 – 1 550 2,25 – 3,75 20 000 – 35 000 3 och Gustavshem 6 till ett underliggande fastighetsvärde om 129 B-läge 1 150 – 1 550 3,50 – 4,75 15 000 – 30 000 mkr. Fastigheterna inrymmer bland annat kommersiell och offentlig service med en uthyrningsbar area om cirka 8 700 kvadratmeter till C-läge 1 125 – 1 475 4,50 – 5,75 10 000 – 20 000 ett hyresvärde om cirka 11 mkr. På Gastelyckan uppför Wihlborgs handelslokaler om 3 000 kvadratmeter till Optimera som har tecknat ett 15-årigt avtal. Investeringen beräknas till cirka 32 mkr.
42 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 SPECIALFASTIGHETER I FOKUS I en universitetsstad som Lund är Akademiska Hus en av de stora Under den senaste tioårsperioden har i genomsnitt 610 nypro- fastighetsägarna. Även Lunds kommun och Region Skåne har stora ducerade bostäder per år färdigställts i Lunds kommun. Under bestånd inom segmentet specialfastigheter. Hemsö förvärvade i juni 2016 färdigställdes 813 bostäder samtidigt som 807 bostäder Benzelius 1, en utbildningsfastighet om cirka 6 500 kvadratmeter påbörjades. Bostadsbyggandet förväntas öka de kommande belägen vid LTH och Ideon. Det underliggande fastighetsvärdet åren och Lunds kommun gör bedömningen att cirka 1 300 uppgick till cirka 150 mkr, motsvarande drygt 23 000 kr/kvm. Säljare bostäder kan påbörjas under 2017. Motsvarande siffra för år var Vasakronan som konverterat lokalerna från kontor. Lokalerna 2018 uppgår till närmare 1 650 bostäder, en fördubbling sedan inrymmer privata skolverksamheter med en återstående hyrestid om 2016. cirka sex år. Det fria skolvalet har gjort att många studenter aktivt Vid utgången av 2016 uppgick befolkningsmängden i Lunds söker sig till Lund. Kommunen planerar därför för en ny gymnasie- kommun till 118 542 personer och år 2023 väntas invånarantalet skola som ska dimensioneras för minst 2 000 elever. Preliminär passera 130 000. Detta innebär en årlig befolkningstillväxt på projektkostnad uppgår till 850 mkr och beräknad inflyttning är mellan 1 800 – 1 900 personer. Under förra året uppgick ökningen satt till 2023. Den nya skolan kommer att uppföras på tomten där till drygt 1 700 personer. För att möta behovet av bostäder Svaneskolan idag är belägen. har kommunen i sin översiktsplan uttryckt en målsättning om att producera minst 900 bostäder per år. Flyktingströmmen INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER och det höga flyktingmottagandet har dock gjort att bostads- Till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter hör förvaltnings- behovet i dagsläget bedöms vara högre och att behovet snarare bolagen Castellum, Corem och Wihlborgs samt industribolaget uppgår till 1 100 nya bostäder årligen. Enligt NAI Svefas kalkyl Tetra Pak. Transaktionsaktiviteten har varit osedvanligt låg, även uppgår behovet av bostäder fram till 2026 till i genomsnitt beaktat Lunds traditionellt låga omsättningsvolym. En intressant affär 1 000 bostäder årligen, det vill säga i nivå med kommunens har varit Estancias förvärv av Lyckebacken 2, en industrifastighet egna bedömningar. om drygt 5 100 kvadratmeter i sydvästra Lund. Det underliggande Under den senaste tioårsperioden har målsättningen om 900 fastighetsvärdet uppgick till 44 mkr, motsvarande drygt 8 600 kr/ färdigställda bostäder per år inte infriats någon gång. I Boverkets kvm. Säljare var Note AB som kommer att sitta kvar som hyresgäst. bostadsmarknadsenkät anger kommunen att det finns en På sikt finns möjlighet till vidareutveckling av fastigheten, vilket kan bostadsbrist i såväl innerstaden som i kommunen som helhet. ske tillsammans med Lyckebacken 5, även kallad Lund Business Prognosen indikerar visserligen att antalet påbörjade bostäder de närmsta åren kommer överstiga kommunens uppsatta mål, Park, som bolaget äger sedan tidigare. En ny järnvägsstation för men att det sannolikt inte är tillräckligt för att möta behovet pågatågstrafik planeras stå klar i Klostergården till år 2023, vilket av bostäder och få marknaden i balans inom en treårsperiod. skapar förutsättningar för Lund att växa söderut och för Lyckebacken att omvandlas till en mer blandad stadsdel.
BEFOLKNING OCH BOSTADSPRODUKTION KOMMUNFAKTA Genomsnittlig Förändr. årlig förändr. Antal % 2007 2017 10 år, % 10 år, % 2,0 2 000 Folkmängd, antal 105 286 119 054 13 1,2
Medelpriser småhus, tkr 2 782 4 002 44 3,7 1 500 1,5 Medelpriser bostadsrätt, kr/kvm 18 700 33 100 77 5,9
1 000 1,0 Medelinkomst, tkr* 233,5 279,6 20 1,8
Omsättning per capita, tkr 488,9 514,9 5 0,5 500 0,5 Arbetslöshet, %** 3,2 4,0 0,8 –
Låneskuld, kr/capita 60 251 96 176 60 4,8 0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorshyror A-läge, kr/kvm 1 450 2 100 45 3,8 ■ Befolkningsnetto Lund ■ Nyproduktion bostäder Lund Befolkningstillväxt Lund Befolkningstillväxt riket Befolkningstillväxt 24 orter * Avser 2015 års siffror ** Förändringen avser procentenheter
BRUTTOAREA I BEVILJADE BYGGLOV FÖR NYBYGGNAD OCH TILLBYGGNAD EFTER BYGGNADSTYP Kvm 160 000
120 000 ■ Bostäder ■ Kontor 80 000 ■ Butiker ■ 40 000 Industri / lager ■ Samhällsfastigheter 0 ■ Hotell & Restaurang 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: SCB, Arbetsförmedlingen, Mäklarstatistik och NAI Svefa Real Estate
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 43 Borås 34
Niclas Fransson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Den privata bostadsmarknaden i Borås domineras av CA Fastigheter, Vid årsskiftet 2016/2017 uppgick folkmängden i Borås kommun till Victoria Park, Weland Fastigheter och Willhem. HSB Göta har i juni 109 880 personer och i februari i år passerade kommunen 110 000 förvärvat fastigheterna Mjölskivlingen 9, 10 och 16 med avsikt att invånare. Den procentuella befolkningsökningen för 2016 uppgick till driva igenom en detaljplan för bostäder. Målet är att möjliggöra 1,3 procent motsvarade 1 392 personer. I prognosen för perioden exploatering av 150 bostadsrätter. Tidigare i år blev det klart att 2017 – 2021 beräknas den reella befolkningsökningen hamna i inter- Riksbyggen tillsammans med kommunens bostadsbolag, AB Bostä- vallet 1 300 – 1 400 årligen och år 2035 räknar kommunen med att der i Borås, fått klartecken att genomföra stadsutvecklingsprojektet befolkningsmängden passerar 140 000 invånare. Bostadstillskottet Västerbro. Projektet kommer att bli det största i Borås på många har under de två senaste åren uppgått till 400 bostäder per år vilket år och detaljplan väntas vinna laga kraft under 2018. I början av kan jämföras med den genomsnittliga produktionstakten för de tio sommaren fick AB Bostäder i Borås besked om att bygglovet för senaste åren på 246 bostäder årligen. Trots detta bedömer kom- Hulta Torg beviljats. Projektet består av två 17-våningshus med 112 munen att bostadsbyggandet ligger under det årliga behovet och lägenheter som beräknas vara inflyttningsklara under 2019 – 2020. kommunen anger att det i dagsläget är brist på bostäder och att På transaktionsmarknaden råder god aktivitet. Noterbart är att situationen sannolikt kommer kvarstå under närmsta treårsperiod. endast ett köp under den senaste tolvmånadersperioden har haft Målet är att bygga mellan 700 – 800 bostäder per år och på längre en bostadsrättsförening som köpare. sikt, fram till 2035, är målet att bygga 15 000 bostäder. Under 2017 väntas detaljplaner som möjliggör för upp mot 2 000 nya lägenheter KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER antas samtidigt som 900 bostäder förväntas påbörjas. Stora ägare inom det kommersiella segmentet är Alecta, CA Fastig- heter, Castellum och Cernera Fastigheter. I slutet av augusti presen- MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 terade Trafikverket Förslag till nationell plan för transportsystemet Hyra Direktavkastning Bedömda värden 2018 – 2029. Utbyggnaden av sträckan Göteborg-Borås blir enligt kr/kvm % kr/kvm förslaget sist ut av de sträckor som planeras och kommer inte att KONTOR ske förrän efter 2029. Förslaget går nu ut på remiss och regeringen A-läge 850 – 1 600 5,50 – 7,25 10 000 – 20 000 väntas fastställa en plan under våren 2018. Corem har under som- B-läge 650 – 1 025 6,25 – 7,75 5 000 – 10 000 maren avtalat om att hyra ut 8 600 kvadratmeter till Hornbach inom fastig-heten Skruven 3. Uthyrningen är den första Corem gör i områ- C-läge 500 – 750 7,25 – 9,25 2 500 – 6 000 det där man har ambitionen att uppföra totalt 20 000 kvadratmeter butiksyta. Även CA Fastigheter fortsätter att växa i Borås genom BUTIKER sitt förvärv av 2 100 kvadratmeter på Allégatan. Lokalerna innehåller A-läge 1 200 – 2 500 5,50 – 7,25 11 000 – 25 000 butiks- och vårdverksamheter. En annan aktör som varit aktiv på Boråsmarknaden är Hemfosa som utökat sitt bestånd genom köpet B-läge 700 – 1 500 6,50 – 7,50 5 000 – 11 000 av den centralt belägna fastigheten Vulkanus 15. C-läge 500 – 800 7,75 – 9,25 3 000 – 6 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Bosjö Fastigheter, CA Fastigheter, Castellum, PFA-fonden och SveaReal hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 500 – 9 000 Borås. Prologis förvärvade i mars en portfölj om fyra logistikfastigheter B-läge 350 – 575 7,00 – 8,50 2 500 – 6 000 varav en, Telfern 2, är belägen i Viared. Fastigheten omfattar drygt C-läge 300 – 450 7,50 – 10,00 1 500 – 3 500 13 000 kvadratmeter med Hööks Hästsport som största hyresgäst. Säljare var Estea och köpeskillingen för portföljen uppgick till 617 BOSTÄDER (1990 – 2008) mkr. Viared är fortsatt det mest expansiva området för lager och logistik och står för huvuddelen av all nyproduktion inom segmentet. A-läge 925 – 1 550 3,00 – 4,00 13 000 – 23 000 I februari tecknade Scius hyresavtal med PostNord inom Bockasjö 1 B-läge 900 – 1 425 3,50 – 4,75 9 000 – 19 000 på Furuberget. Uthyrningen avser ombyggnation av befintliga lokaler samt tillkommande ytor, totalt cirka 7 500 kvadratmeter. C-läge 850 – 1 125 4,00 – 5,25 7 000 – 13 000
44 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Eskilstuna 26
Stefan Dahlman [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS D. Carnegie & Co, Lundbergs, Victoria Park och Wilhelm hör till de Eskilstuna kommun passerade 100 000 invånare 2014 och vid stora privata ägarna av bostadsfastigheter. Eskilstuna Kommun- årsskiftet 2016/2017 uppgick invånarantalet till 103 684. Under de fastigheter, som äger totalt cirka 7 300 lägenheter, har avyttrat senaste tio åren har den årliga genomsnittliga befolkningstillväxten fyra bostadsfastigheter med 92 lägenheter i Torshälla. Motivet till legat på 1,1 procent vilket är över snittet för Sverige som helhet som försäljningarna är att investera i nyproduktion med fokus på ung- uppgår till 0,9 procent. Befolkningsökningen prognostiseras vara doms- och studentbostäder. Försäljningarna i Torshälla inbringar fortsatt kraftig de närmsta åren för att efter 2020 stabiliseras på en totalt 90 mkr. Tre av fastigheterna säljs till lokala Eskilstunahem. något lägre nivå. Sett till befolkningsökningen har nyproduktionen Den fjärde säljs till fastighetsbolaget Ringugnen. Lundbergs har sålt legat på en låg nivå och det finns i dagsläget ett underskott på byggrätter inom kvarteret Nätet i Munktellstaden till bland andra bostäder i kommunen. Under de senaste tio åren har tillskottet av Kärnhem och Eskilstuna Kommunfastigheter som har för avsikt att nyproducerade bostäder uppgått till i snitt 200 bostäder per år. För uppföra bostads- respektive hyresrätter. Victoria Park och Hyresgäst- att möta behovet av bostäder bedömer kommunen att det krävs föreningen är överens om nya hyror för bolagets 3 000 lägenheter ett mer omfattande bostadsbyggande. I enlighet med kommunens i Eskilstuna där en majoritet av lägenheterna nu varit föremål för en bostadsförsörjningsplan är målet att bygga minst 300 nya bostäder bruksvärdering. Victoria Park förvärvade beståndet av Pagoden för per år de kommande åren, det vill säga en ökning med 50 procent 1,7 mdkr under hösten 2014. jämfört med nyproduktionstakten för den senaste tioårsperioden. Under 2017 och 2018 förväntas drygt 1 900 bostäder påbörjas. Även KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER om bostadsbyggandet ökar bedömer kommunen att bostadsbristen Akelius, Kungsleden, Redito och TH Real Estate är några av de stora inte kommer kunna att lösas under kommande treårsperiod. lokalfastighetsägarna. TH Real Estate bygger ut galleriadelen av Tuna Park med 8 400 kvadratmeter som ska vara klara till hösten 2018. Gal- MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 lerian kommer efter tillbyggnaden omfatta totalt 24 800 kvadratmeter Hyra Direktavkastning Bedömda värden med 65 butiker. Bland de nya butiker som etablerar sig finns City kr/kvm % kr/kvm Gross. Vid sidan om galleriadelen äger Trophi även den volymhandel KONTOR som omfattar cirka 27 500 kvadratmeter. Max Fastigheter har förvärvat A-läge 1 000 – 1 450 6,00 – 7,00 6 500 – 12 000 två handelsfastigheter i Eskilstuna. Fastigheterna Slagsta 1:27 och B-läge 950 – 1 350 6,50 – 7,50 5 500 – 10 000 Storsten 1 vilka inrymmer cirka 3 300 kvadratmeter lokalyta är fullt uthyrda till Granngården. Klövern har avyttrat sin kvarvarande fastighet C-läge 700 – 1 100 7,00 – 9,00 3 500 – 7 000 i Eskilstuna. Lokala Kruhsberg Fastigheter har förvärvat fastigheten Valpen 4 som omfattar cirka 4 135 kvadratmeter vilka idag används BUTIKER som PostNords distributionscentral. Hyresvärdet uppgår till 4,3 mkr A-läge 1 000 – 4 000 5,75 – 6,75 12 000 – 25 000 och det underliggande fastighetsvärdet i affären uppgår till 65 mkr. B-läge 700 – 1 750 6,00 – 7,50 9 000 – 12 500 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 600 – 1 000 7,00 – 9,00 5 000 – 10 000 Stora aktörer inom segmentet är Assa Abloy, Brunnsta Industrihus
(Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokompu. Den amerikanska INDUSTRI IT-giganten Amazon Web Services ska etablera sig på tre orter i Sverige. I Eskilstuna planerar bolaget för tre byggnader om 25 000 A-läge 500 – 750 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000 kvadratmeter vardera vid Industriparken. Markköpet avser cirka B-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000 210 000 kvadratmeter till ett pris om 48 mkr motsvarande cirka C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500 230 kr/kvm. De två övriga orterna där Amazon ska etablera sig är Västerås och Katrineholm. Samtliga tre orter ligger inom tio mils radie BOSTÄDER (1990 – 2008) från Stockholm. Fastigheten Eskilshem 1:2 i Valhalla har sålts för ett pris om 10 mkr. Fastigheten inrymmer cirka 2 300 kvadratmeter A-läge 1 000 – 1 500 4,00 – 5,00 9 000 – 19 000 vilket ger ett pris om cirka 4 300 kr/kvm. B-läge 950 – 1 425 4,25 – 5,25 7 500 – 15 000
C-läge 925 – 1 325 4,75 – 6,25 5 500 – 10 000
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 45 Gävle 33
Mikael Jonsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Gävle hör Din Under 2016 färdigställdes 412 nyproducerade bostäder i Gävle Bostad (Balder), Gästrike Fastigheter, Heimstaden, HSB och IHF kommun vilket var den högsta noteringen under den senaste tioårs- Bostad Gävle. Bostadbyggandet pågår för fullt i Gävle och det ser ut perioden. Bostadsbyggandet väntas öka även framgent och under att hålla i sig då det arbetas för fullt med detaljplaner i olika skeden. innevarande och nästa år anger kommunen att produktionstakten Under sommaren har detaljplaner för uppemot 600 bostäder ställts förväntas uppgå till 730 påbörjade bostäder per år. Befolknings- ut för samråd. Vid Gavlehov planeras det bland annat för bostäder utvecklingen har under de senaste tio åren varit positiv med en mellan Travet och Gavlerinken Arena. Tanken är att detaljplanen ska genomsnittlig befolkningsökning om drygt 700 personer per år. Vid medge byggrätter för ett hundratal lägenheter. Det arbetas också utgången av 2016 uppgick folkmängden till 99 788 personer och med en plan för ett område i Sörby där Riksbyggen köpt fastigheten invånarantalet passerade 100 000 i mars 2017. I Gävle kommuns Sörby 23:1. Tanken är att riva den befintliga byggnationen för att istället bostadsförsörjningsprogram från 2013 prognostiseras befolknings- uppföra cirka 70 – 80 nya bostäder med tillhörande parkeringslös- tillväxten fram till 2025 till cirka 620 invånare per år och det årliga ningar. I Hemsta pågår byggnation av ett nytt åttavåningshus som ska bostadsbehovet bedöms till minst 300 nya bostäder. Kommunen innehålla 37 hyreslägenheter. Det är Gavlegårdarna som bygger på uttrycker även att det finns ett uppdämt behov av bostäder vilket ytan mellan Burger King och Låstjänst Alarm, ”gamla squashhallen”. även går att utläsa i Boverkets bostadsmarknadsenkät. Kommunen bedömer att marknaden i dagsläget är i obalans, både i centralorten KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER och i kommunen som helhet och att det i dagsläget inte finns något Till några av de stora ägarna hör Castellum, Diös, Gästrike Fastig- som indikerar att situationen kommer att se annorlunda ut om tre år. heter, Hemfosa och NP3 Fastigheter. Aktiviteten på transaktions- marknaden har varit relativt låg. Svenska Handelsfastigheter har, MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 genom en portföljaffär, förvärvat fastigheten Hemlingby 71:7 vid Hyra Direktavkastning Bedömda värden Hemlingby köpcenter med hyresgäster som Blomsterlandet och kr/kvm % kr/kvm Systembolaget. Säljare var Standard Life. Trafikverket vill samla all KONTOR trafikledning för norra Sverige till trafikledningscentralen i Gävle vilket A-läge 1 000 – 1 800 5,25 – 6,50 7 500 – 14 000 gör att de behöver större lokaler. Det arbetas med en detaljplan som B-läge 900 – 1 350 6,00 – 7,00 5 500 – 10 000 ska medge byggrätt för ytterligare 8 000 kvadratmeter BTA med plats för 250 skiftgående medarbetare. NP3 Fastigheter tecknade i våras C-läge 750 – 1 000 7,00 – 8,00 3 000 – 6 000 avtal med Trafikverket om uthyrning av cirka 5 000 kvadratmeter kontor i Näringen 18:8 på Gävle Strand. När Trafikverket byggt egna BUTIKER lokaler och flyttat ut delar av verksamheten på Gävle Strand är risken A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50 10 000 – 30 000 stor att det uppstår en del kontorsvakanser i centrala Gävle under 2018 och 2019. B-läge 800 – 3 300 5,75 – 7,75 6 000 – 13 000 C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Vad gäller förvaltningsbestånd hör FastPartner och Diös till de stora INDUSTRI ägarna. Lokala industribolag som BillerudKorsnäs, Jacob Douwe Egberts (Gevalia) och Södra Norrlands Hamn & Logistik är också A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00 3 500 – 7 000 stora fastighetsägare. Aktiviteten på transaktionsmarknaden har varit B-läge 450 – 750 7,00 – 8,50 3 000 – 4 500 relativt låg hittills under året. Kungsleden har genom en portföljaffär C-läge 400 – 650 8,00 – 9,00 1 500 – 3 000 avyttrat Fredriksskans 15:16 i Gävle. Byggnaden omfattar drygt 14 000 kvadratmeter som ursprungligen uppfördes som husfabrik åt BOSTÄDER (1990 – 2008) Tomoku Hus. Köpare var Kildare Partners. Arbete pågår för att ta fram en ny detaljplan för Teknikparken vilken ska möjliggöra uppförandet A-läge 1 050 – 1 575 4,00 – 5,50 8 000 – 16 000 av en tankstation för biogas. I dagsläget finns endast en tankstation B-läge 1 000 – 1 475 4,25 – 5,75 6 500 – 13 000 för biogas i Gävle. C-läge 875 – 1 250 4,50 – 6,00 5 500 – 8 000
46 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Sundsvall 42
Rickard Hellström [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata fastighetsägarna i Sundsvall hör Balder, Befolkningstillväxten i Sundsvall har de senaste tio åren varit positiv. Hedern, HSB, Tvättbjörnen och Samhällsbyggnadsbolaget. Det är Tillväxten har dock legat under den genomsnittliga tillväxten för riket hög aktivitet på projektmarknaden. Såväl privata som kommunala som helhet, med en genomsnittlig tillväxt om 0,4 procent per år bolag uppför hyresrätter, dock är det bostadsrätter som utgör den jämfört med tillväxten för riket som i snitt har legat på 0,9 procent största andelen av nyproduktionen. Efterfrågan på nyproducerade årligen. Vid utgången av 2016 uppgick folkmängden i Sundsvalls bostadsrätter uppfattas som delvis mättad och bubbelvarnande kommun till 98 325 personer. Under 2018 förväntas invånarantalet kampanjer som ”gratis avgift i två år” har använts av byggföretag. passera 100 000 samtidigt som den årliga befolkningsökningen Tillgången på planlagd mark för bostadsändamål är starkt begrän- uppskattas till 500 – 700 personer. Bostadsbyggandet har under sad. Under kommande år bedöms dock flera stora detaljplaner den senaste tioårsperioden varit förhållandevis lågt med ett genom- vinna laga kraft. Företrädesvis skapas detaljplaner i centrala lägen snittligt bostadstillskott om 94 bostäder per år. Till följd av ett lågt som vid Inre Hamnen och dess kajer samt längs Universitetsallén. bostadsbyggande uppger kommunen att det i dagsläget råder akut Det största exploateringsområdet är emellertid en ny stadsdel vid brist på bostäder och att det behövs uppemot 3 000 nya bostäder Sallyhill som kallas Katrinehill. Området planläggs i etapper. I populära fram till 2021. Under 2017 och 2018 uppskattas antalet påbörjade Lillhällom, fem kilometer väster om centrum, pågår det också en bostäder i nyproduktion i kommunen till 550 bostäder respektive 650 större detaljplanprocess där upp till 200 nya bostäder kan inrymmas. bostäder. I Bostadsmarknadsenkäten 2017, publicerad av Boverket, anger kommunen att bostadsbristen väntas kvarstå de tre närmsta KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER åren i den centrala staden. Till de stora fastighetsägarna hör Diös, Hedern, Hemfosa, NP3 Fastigheter, Norrporten och Tvättbjörnen. Kontorsmarknaden är MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 stabil med något uppåtgående hyresnivåer och sjunkande vakanser, Hyra Direktavkastning Bedömda värden till stor del på grund av den låga nyproduktionen samtidigt som äldre kr/kvm % kr/kvm KONTOR kontorslokaler i Stenstaden konverteras till bostäder. Birsta handels- område fortsätter att växa med nyetableringar och nyproduktioner. A-läge 1 400 – 1 975 5,25 – 6,25 8 000 – 16 000 Centrumhandeln upplever däremot en relativt svag marknad, något B-läge 1 300 – 1 700 6,25 – 7,25 5 000 – 9 000 som emellertid delvis vägs upp av nyetableringar av restauranger. En transaktion som sticker ut från mängden under 2017 är kommunala C-läge 775 – 1 100 7,00 – 8,00 2 500 – 7 000 Skifus förvärv av Sundsvalls centralstation från Jernhusen. Köpeskil- lingen för de tre fastigheter som omfattas av förvärvet uppgick till BUTIKER drygt 111 mkr. Arbete pågår med att utveckla ett nytt resecentrum A-läge 1 300 – 2 600 5,75 – 6,50 9 000 – 20 000 vilket även skapar förutsättningar för att utveckla områdena längs B-läge 800 – 1 500 5,75 – 7,25 6 000 – 11 000 Sundsvallsfjärdens kajer. Under 2017 bedöms transaktionsaktiviteten fortsatt vara hög. C-läge 600 – 1 000 6,75 – 8,75 2 500 – 7 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Stora fastighetsägare är industribolag som AkzoNobel och SCA A-läge 600 – 950 6,75 – 7,75 3 000 – 7 000 samt förvaltningsbolag som Diös och NP3 Fastigheter. Marknaden har utvecklats positivt under 2017 med stigande hyresnivåer och B-läge 425 – 875 7,25 – 8,50 2 500 – 4 500 svagt sjunkande vakanser. SCA investerar 8 mdkr i utbyggnad av C-läge 350 – 800 8,00 – 9,50 1 500 – 3 000 Östrandsfabriken vilket även är positivt för fastighetsmarknaden, inte minst genom att efterfrågan på tillfälliga bostäder har stigit BOSTÄDER (1990 – 2008) kraftigt då den lokala arbetsmarknaden inte klarar att förse bygget A-läge 1 000 – 1 750 3,75 – 4,75 8 000 – 17 000 med arbetskraft. Sundsvall Logistikpark har tilldragit sig Castellums intresse det senaste halvåret. Beträffande enklare industrier är det B-läge 900 – 1 600 425 – 4,75 6 000 – 13 000 allt fler egenanvändare som uppför nya byggnader samtidigt som C-läge 800 – 1 250 5,00 – 5,75 5 000 – 8 000 NP3 Fastigheter fortsätter att växa genom förvärv.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 47 Halmstad 42
Erik Norrman [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Esswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de stora privata Under den senaste tioårsperioden har antalet nyproducerade ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Trots ökad nyproduktion bostäder i Halmstad uppgått till i genomsnitt 311 bostäder per år. är bostadsbehovet i kommunen stort. Den genomsnittliga väntetiden Bostadsbyggandet var förhållandevis lågt mellan 2009 och 2011. för att få en lägenhet inom kommunala HFAB är nästan tio år och Befolkningsutvecklingen har med undantag från 2011 legat över varje lägenhet som släpps har cirka 100 sökande. Vid Nissastrand riksgenomsnittet. År 2016 uppgick befolkningstillväxten till närmare planerar HFAB uppföra 190 hyresrätter och Riksbyggen planerar 1 600 personer och ingenting pekar på att tillväxttakten kommer uppföra 60 bostadsrätter. Samtliga lägenheter ska stå klara under att understiga 1 000 personer de närmaste åren. I dagsläget gör 2019. Efter Willhems förvärv av totalt 1 160 lägenheter förra året kommunen bedömningen att det finns en reell bostadsbrist och att har transaktionsmarknaden hittills under 2017 varit mer återhållsam det även fortsättningsvis kommer att vara ett utbudsunderskott på och främst karaktäriserats av mindre förvärv. I juni köpte Broskeppet bostäder. För att möta framtida bostadsbehov uppskattar kommunen bostadsfastigheten Jorden 1 belägen vid Kungsgatan. Säljare var behovet av nyproducerade bostäder till i storleksordningen 700 Rikshem. Fastigheten inrymmer konceptboende för seniorer och bostäder per år. Kommunen anger att ambitionen är att producera ingick i en portfölj tillsammans med två liknande fastigheter belägna 750 bostäder årligen fram till 2025. Detta förutsätter att privata i Stockholm och Göteborg. Den totala köpeskillingen bedöms till aktörer som förfogar över planlagd mark verkligen bygger. Under omkring 800 mkr. 2017 och 2018 förväntas antalet påbörjade bostäder i nyproduktion uppgå till mellan 600 – 700 per år, en något lägre nivå än kommunens KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER uttalade mål. Till de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Eurocommercial, Fastighetsstaden i Halmstad, Hemfosa och Tre Grevar. Hemfosa är MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 en ny stor aktör i Halmstad då bolaget i juni förvärvade ett bestånd Hyra Direktavkastning Bedömda värden från Fem Hjärtan bestående av tio fastigheter belägna i de centrala kr/kvm % kr/kvm delarna av staden. Köpeskillingen uppgick till hela 1,07 mdkr och KONTOR utgör därmed den största transaktionen någonsin avseende kom- A-läge 1 000 – 1 800 5,50 – 6,50 8 000 – 20 000 mersiella fastigheter i Halmstad. Den totala uthyrningsbara lokalarean B-läge 800 – 1 400 6,25 – 8,00 6 000 – 12 000 uppgår till cirka 57 800 kvadratmeter där merparten utgörs av kontor och där cirka 66 procent av hyresintäkterna kommer från offentliga C-läge 600 – 1 400 7,25 – 8,50 4 000 – 8 000 hyresgäster. Genomsnittlig återstående avtalslängd är något kortare än två år och uthyrningsgraden uppgår till cirka 90 procent. På BUTIKER projektsidan fortsätter utbyggnaden av Eurostop och i juni invigdes A-läge 1 150 – 3 300 5,00 – 6,75 15 000 – 35 000 sex nya butiker, bland annat Stora Coop, Smarteyes, Apoteket och Dressman. Invigningen av det nya köpcentrumet beräknas ske under B-läge 800 – 2 000 6,00 – 8,00 6 000 – 18 000 hösten 2017. C-läge 650 – 1 150 7,00 – 8,50 4 000 – 9 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Albany Nordiskafilt, AxFast, Biltema och Stena Metall hör till de stora privata fastighetsägarna inom segmentet. Biltema har under de A-läge 350 – 750 7,00 – 8,25 4 000 – 8 000 senaste åren varit mycket aktiva vad gäller nyproduktion. Under B-läge 300 – 650 7,00 – 8,50 2 500 – 6 000 2017 genomfördes en stor logistiketablering genom ett nytt lager C-läge 250 – 450 8,00 – 9,50 2 000 – 4 000 vid hamnen omfattande cirka 50 000 kvadratmeter. Transaktions- aktiviteten inom segmentet har varit relativt låg den senaste tiden. BOSTÄDER (1990 – 2008) Som en del av en portföljaffär förvärvade Kvalitena i maj fastigheten Halmstad 10:39 från Galjaden Fastigheter. Fastigheten är belägen A-läge 1 000 – 1 550 2,75 – 4,00 12 000 – 25 000 i Sannarps industriområde och omfattar en uthyrningsbar area om B-läge 900 – 1 400 3,50 – 4,50 10 000 – 20 000 cirka 8 500 kvadratmeter på en tomt om nästan 28 600 kvadratmeter. Största hyresgäst är Dahl-koncernen. C-läge 850 – 1 200 4,25 – 5,25 8 000 – 14 000
48 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Karlstad 47
Pär Höijer [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Willhem är den största privata hyresvärden med ett bestånd om Vid utgången av 2016 uppgick befolkningen i Karlstad kommun till drygt 2 300 lägenheter. Andra stora ägare är Din Bostad (Balder), 90 198 invånare. Under den senaste tioårsperioden har befolkningen Samhällsbyggnadsbolaget och Wermlands Invest. Byggboomen i ökat med närmare 6 600 invånare motsvarande knappt 8 procent. De Karlstad håller i sig och under året väntas omkring 800 bostäder kommande åren förväntas befolkningstillväxten ligga på en likvärdig färdigställas. Detta kan emellertid jämföras med kommunens analys nivå och år 2025 prognostiseras invånarantalet uppgå till cirka 99 500. som indikerar ett behov av cirka 1 000 nya bostäder per år den Med beaktande av befolkningsutvecklingen under den senaste tio- närmaste tiden. För att möta efterfrågan på fler bostäder inom årsperioden har tillskottet av nya bostäder legat på en förhållandevis tätorten ses nu såväl ett antal förtätningsprojekt som att helt nya låg nivå. Under perioden 2007 – 2016 har knappt 2 950 bostäder bostadsområden bildas där mark tidigare har nyttjats för exempelvis färdigställts. De två senaste åren har bostadsbyggandet dock ökat industriändamål eller där mark varit helt oexploaterad. Som exempel kraftigt och under 2016 uppgick antalet färdigställda bostäder i på detta kan nämnas byggnationen inom Kanikenäsholmen där över nyproduktion till 895 bostäder. Produktionstakten väntas ligga på en 300 bostäder är under uppförande. Rudsberget, Tullholmsviken likvärdig nivå under innevarande och kommande år vilket är något och Inre hamn är andra liknande exempel. Ett intressant framtida under den nivå om minst 1 000 bostäder som kommunen bedömer exploateringsområde för bostäder är Jakobsberg. Ny detaljplan kan krävs för att möta behovet av bostäder. I Boverkets bostadsmark- möjligen vinna laga kraft under hösten. nadsenkät anger kommunen att det finns ett utbudsunderskott på bostäder och att situationen väntas kvarstå även om tre år. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Stora privata aktörer på den kommersiella marknaden med fokus MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 på handelsfastigheter är Olav Thon Gruppen och Stadsrum Fastig- Hyra Direktavkastning Bedömda värden heter som ägs av finska Keva och HEA Property. Stadsrum är kr/kvm % kr/kvm en ny aktör på Karlstadsmarknaden i och med förvärvet av fyra KONTOR centrumfastigheter från Albèr under våren. I området Inre hamn A-läge 1 200 – 1 800 5,75 – 6,75 10 000 – 20 000 står nybyggnadsprojekten tätt och behovet av fler bilparkeringar är B-läge 900 – 1 300 6,25 – 7,50 7 000 – 13 000 stort. Löfberg Fastigheter uppför därför ett parkeringshus med 600 parkeringsplatser fördelat på cirka 20 000 kvadratmeter. Byggnaden C-läge 700 – 950 7,25 – 8,00 6 000 – 8 000 uppförs i fem våningar plus ett parkeringsplan på taket. Projekt- kostnaden är beräknad till cirka 90 mkr. Inom kontorssegmentet är BUTIKER Hemfosa, Klövern och Lundbergs de största aktörerna samt Vacse A-läge 2 000 – 4 000 5,50 – 6,50 15 000 – 35 000 som tillträder ett nybyggt objekt under 2018 vilket kommer hyras ut till Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Objektet inrym- B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,25 8 000 – 18 000 mer 8 500 kvadratmeter kontor och 3 250 kvadratmeter garage. C-läge 600 – 1 000 7,00 – 8,00 6 000 – 9 500 Köpeskillingen uppgår till cirka 250 mkr. Säljare är Skanska. INDUSTRI INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och A-läge 450 – 800 7,00 – 8,75 3 500 – 9 000 Valmet Svenska hör till de stora privata fastighetsägarna. Sedan ett B-läge 400 – 775 7,25 – 9,00 3 000 – 8 000 par år tillbaka kan en ökad byggaktivitet noteras även inom industri- C-läge 375 – 575 8,00 – 10,00 2 500 – 4 500 segmentet. Nyproduktionen avser främst små och medelstora objekt inom etablerade industri- och handelsområden. I kranskommunen BOSTÄDER (1990 – 2008) Grums har ett extraordinärt byggprojekt inletts under våren. Det är Billerud Korsnäs som bygger ut sin anläggning med en cirka A-läge 1 100 – 1 575 3,25 – 4,50 13 000 – 25 000 400 meter lång byggnad vilken kommer inrymma en maskin för B-läge 1 050 – 1 500 3,50 – 4,75 10 000 – 20 000 kartongtillverkning. Investeringen, som bedöms få positiva effekter för hela regionen, är beräknad till cirka 5,7 mdkr. Maskinen kommer C-läge 1 000 – 1 350 4,75 – 6,00 9 000 – 15 000 att ha en årlig tillverkningskapacitet om cirka 550 000 ton.
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 49 Växjö 51
Johanna Artell [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata aktörerna hör CA Fastigheter, Heimstaden, Växjö kommun har under de senaste tio åren haft en positiv befolk- ICA Fastigheter och Victoria Park. Utvecklingen runt Arenastaden ningstillväxt som legat över riksgenomsnittet med en genomsnittlig fortsätter. Uppförandet av Alpha Property Partners 20 våningar höga reell tillväxttakt om cirka 1 100 personer årligen. Antalet färdigställda profilhus, ICON, är i full gång. Byggnaden kommer inrymma 220 bostäder i nyproduktion har under samma period legat på en förhål- bostäder samt hotell, spa, kontor och en skola. Beräknat färdigstäl- landevis jämn nivå och den genomsnittliga bostadsproduktionen lande är under 2018. Ett stort antal projekt är fokuserade kring har uppgått till 352 bostäder per år. Under de närmaste två åren Teleborg och närområdet till Linnéuniversitetet. I Vikaholm planerar förväntas bostadsbyggandet öka kraftigt till ungefär 1 750 påbörjade BoKlok att bygga 67 hyreslägenheter med start till hösten. Midroc bostäder årligen. Totalt förväntas 9 070 bostäder byggas under uppför 75 hyreslägenheter i kvarteret Ekologen i Vikaholm med perioden 2016 – 2024. Befolkningstillväxten bedöms under samma planerad inflyttning under 2018. På Campus bygger Växjöbostäder period uppgå till 9 920 personer och år 2024 prognostiseras kom- 248 studentbostäder för att möta behovet när Linnéuniversitetet munens folkmängd uppgå till knappt 99 100 personer. Trots ett växer. Lägenheterna uppförs ovanpå ICA:s nya butik på Framtids- ökat bostadsbyggande anger kommunen att bostadsbristen är vägen. K2A har genom sitt förvärv av Hemhagen Fastigheter AB fått betydande, särskilt i Växjös centrala delar. Vidare gör kommunen möjlighet att teckna ett markanvisningsavtal med Växjö kommun i bedömningen att bostadsmarknadsläget sannolikt kommer att vara Arenastaden omfattande cirka 150 bostäder. i fortsatt obalans med ett utbudsunderskott på bostäder under den närmaste treårsperioden. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER CA Fastigheter, Castellum, Cordea Savills, Hemfosa och Kungs- MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 leden hör till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Hyra Direktavkastning Bedömda värden Växjö. Svenska Handelsfastigheter förvärvade innan sommaren två kr/kvm % kr/kvm handelsfastigheter, Gesällen 1 och 2, på Grand Samarkand. Säljare KONTOR var ett danskt kommanditsällskap. Fastigheterna omfattar cirka A-läge 1 000 – 2 000 5,75 – 6,75 10 000 – 20 000 4 700 kvadratmeter med ett hyresvärde på cirka 6 mkr. Köpeskil- B-läge 700 – 1 200 6,75 – 7,75 6 000 – 14 000 lingen uppgick till 72 mkr motsvarande cirka 15 300 kr/kvm. Fastig- heterna är fullt uthyrda till Rusta respektive Elgiganten. Förvärvet i C-läge 500 – 800 7,00 – 9,00 3 000 – 8 000 Växjö innebär att Svenska Handelsfastigheter tagit steget in på en ny regional marknad. Kungsleden har tecknat ett nytt hyresavtal med BUTIKER H&M som lämnar Linnégallerian för att istället flytta till Affärshuset A-läge 1 200 – 2 500 5,25 – 7,00 12 000 – 28 000 Tegnér. Lokalerna omfattar cirka 3 000 kvadratmeter med inflytt- ning planerad till november. Uthyrningen utgör startskottet för en B-läge 750 – 1 700 5,75 – 7,50 7 000 – 15 000 omfattande renovering av Affärshuset Tegnér som förväntas bli klar C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000 under våren 2018. INDUSTRI INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Catena, Corem, Hemfosa, Vikstaden och Volvo hör till de stora A-läge 500 – 800 6,75 – 7,75 4 000 – 9 000 ägarna av industri- och lagerfastigheter i Växjö. Transaktionsaktivi- B-läge 400 – 600 7,00 – 8,00 3 000 – 7 000 teten under det senaste halvåret har varit relativt låg utan att några C-läge 300 – 600 7,00 – 9,00 2 000 – 5 000 stora transaktioner har noterats. MTA Bygg och Anläggning uppför en ny terminal om 17 000 kvadratmeter till PostNord som förväntas BOSTÄDER (1990 – 2008) stå klar 2018. För etablering av industri- och logistikverksamheter finns företagsparkerna Ekeberg sydöst om centrum och Nylanda vid A-läge 975 – 1 450 3,00 – 4,00 12 000 – 26 000 flygplatsen. Växjö kommun har tillsammans med Hovs Mark & Maskin B-läge 900 – 1 300 4,00 – 5,00 10 000 – 20 000 arbetat fram ett samverkansavtal för att utveckla 200 hektar mark väster om väg 30 och norr om väg 25, i anslutning till flygplatsen. C-läge 850 – 1 200 4,50 – 5,50 8 000 – 14 000 Säljstart kan ske till hösten 2018.
50 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Luleå 49
Andreas Rutström [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Kommunens stora, privata bostadsbolag är DN Fastigheter, Galären, Under den senaste tioårsperioden har antalet invånare i Luleå Heimstaden, HSB Norr, Lindbäcks och Rikshem. Det allmännyttiga kommun ökat med drygt 3 600 personer och vid utgången av Lulebo har även en mycket stark position. Under våren påbörjade 2016 uppgick befolkningsmängden till 76 770 personer. Enligt Galären ett punkthus om 14 våningar med 121 lägenheter och en kommunens egen befolkningsprognos för perioden 2017 – 2026 livsmedelsbutik i bottenplan. Projektet är beläget inom kvarteret Hägern förväntas tillväxten öka och i snitt uppgå till 600 personer per år. i stadsdelen Varvet. Inom den nya stadsdelen Kronan har det tecknats Bostadsbyggandet uppgår i dagsläget till den högsta nivån på markanvisningar för etapp 1. Byggnation inleds mot slutet av 2017. många år. 2014 färdigställdes nästan 600 bostäder i kommunen Totalt omfattar första etappen cirka 465 lägenheter med blandade vilket är den i särklass högsta noteringen av antalet färdigställda upplåtelseformer. De aktörer som tilldelats byggrätter är Riksbyg- bostäder under ett enskilt år under den senaste tioårsperioden. I år gen, Lerstenen, BDB Fastigheter, HSB Norr, Heimstaden och SHH beräknas cirka 600 bostäder bli inflyttningsklara och närmare 1 000 Bostad. Lulebo har färdigställt sin nyproduktion vid Björkskatan och bostäder förväntas påbörjas. Motsvarande siffror för 2018 uppgår till Mjölkudden om totalt cirka 110 lägenheter. Vidare pågår och inleds 770 inflyttningsklara bostäder respektive 350 påbörjade bostäder. byggnationer om cirka 255 lägenheter varav cirka 120 lägenheter Trots ett omfattande bostadsbyggande ser kommunen ett fortsatt avser trygghetsboende vid Bergnäset, Kallkällan och Porsön. Inflyttning behov av nya bostäder och för att ge utrymme för fler Luleåbor har kommer att ske under 2018. kommunen satt upp ett mål om att ha en ständig planberedskap som ger utrymme för minst 500 bostäder årligen. Kommunen gör KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER bedömningen att situationen på bostadsmarknaden kommer vara Till de stora fastighetsägarna hör Diös, Galären och NP3 Fastigheter. fortsatt ansträngd de närmsta tre åren. Diös har tecknat hyresavtal med Försäkringskassans IT-avdelning avseende 2 000 kvadratmeter i Luleå Science Park. Arbetsförmed- MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 lingen kommer under hösten 2018 att omlokalisera till Telias före detta Hyra Direktavkastning Bedömda värden lokaler i centrum. NP3 har under sommaren förvärvat nio fastigheter kr/kvm % kr/kvm i Luleå om sammanlagt 24 500 kvadratmeter till ett fastighetsvärde KONTOR om 276 mkr. Säljare var Galären. Fem av fastigheterna är belägna på A-läge 1 150 – 1 700 5,50 – 6,50 11 000 – 18 000 Storhedens handels- och industriområde, ett område som Galären B-läge 900 – 1 400 6,25 – 8,25 7 500 – 12 000 nu helt lämnar. Resterande fastigheter ligger inom Porsön. Svenska Handelsfastigheter har förvärvat Bilen 24 med en uthyrningsbar C-läge 650 – 950 7,50 – 9,50 3 500 – 7 500 area om drygt 3 600 kvadratmeter, fullt uthyrd till Team Sportia. Köpeskillingen uppgick till 41 mkr motsvarande cirka 11 400 kr/ BUTIKER kvm. Diös bygger ut hotellet Clarion Hotel Sense inom fastigheten A-läge 1 600 – 3 000 5,75 – 6,50 10 000 – 24 000 Hunden 15 med ytterligare 74 rum i det suterrängplan som tidigare var planerat för butiker. B-läge 900 – 1 500 6,00 – 8,25 7 000 – 12 000 C-läge 600 – 1 000 7,50 – 9,50 2 500 – 6 500 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Notviken Fastigheter och NP3 Fastigheter hör till de stora ägarna INDUSTRI av industri- och lagerfastigheter. En tidigare stor aktör var Galären som under sommaren avyttrade stora delar av sitt bestånd för A-läge 550 – 900 6,75 – 8,25 4 000 – 8 500 att istället främst satsa på bostäder och cityfastigheter. Kött- och B-läge 500 – 750 7,00 – 9,25 3 500 – 6 000 charkproducenten Nyhléns Hugosons har tilldelats en markanvisning C-läge 425 – 625 7,75 – 10,25 2 000 – 5 000 om nästan 39 000 kvadratmeter tomtarea i utkanten av Storhedens industriområde. Bolaget planerar att samlokalisera sina produktioner BOSTÄDER (1990 – 2008) till en fastighet istället för anläggningar i både Luleå och Skellefteå. Inom fastigheten beräknar bolaget att uppföra cirka 15 000 – A-läge 1 100 – 1 550 3,25 – 4,50 14 000 – 23 000 20 000 kvadratmeter. För att möta efterfrågan på industrimark B-läge 1 050 – 1 500 3,75 – 4,75 9 500 – 15 500 detaljplanelägger kommunen mark inom Dalbo. C-läge 1 000 – 1 350 4,50 – 5,75 6 500 – 11 500
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 51 Kalmar 47
Per Wieslander [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS CA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost, LW Bostäder och Vid utgången av 2016 uppgick folkmängden i Kalmar kommun till 66 Rikshem är några av de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i 571 personer. Befolkningstillväxten har under det senaste decenniet Kalmar. Riksbyggen har förvärvat fastigheten Tranan 4 med avsikt att varit positiv och de senaste tre åren har tillväxten legat på över uppföra 200 bostäder. Fastigheten har ett bra läge centralt i Kalmar 1 procent. Tillväxten förutspås vara fortsatt positiv och kommunens med närhet till handel, rekreation och goda kommunikationer. I dag befolkningsprognos indikerar att folkmängden kommer uppgå till bedriver Liljas Personbilar ett servicecenter på fastigheten men denna omkring 75 000 invånare 2026. Ökningen motsvarar en genom- anläggning kommer att omlokaliseras till den gamla Volvofabriken snittlig tillväxt om cirka 750 personer per år eller, översatt i antal på Hansa City-området där företaget har sin försäljningsverksam- hushåll, ett tillskott om cirka 380 hushåll per år. Tillskottet av nya het. Byggstart beräknas kunna ske under 2019 med möjlig första bostäder har under den senaste tioårsperioden uppgått till i snitt inflyttning under 2020. I närområdet, längs Erik Dahlbergs väg, har 205 bostäder per år. De kommande åren väntas produktionstakten Riksbyggen nyligen färdigställt tre bostadsrättsprojekt med totalt flerdubblas. Kommunen uppskattar att nybyggnationen fram till 126 lägenheter. Sedan tidigare är det klart att Riksbyggen också 2025 kommer uppgå till i storleksordningen 700 – 800 bostäder kommer att bygga 125 lägenheter, såväl bostads- som hyresrätter, per år. Under innevarande och nästkommande år bedöms närmare vid Fredriksskans. För hyresrätterna kommer det att bli fokus på 3 100 bostäder påbörjas. I dagsläget anger kommunen att det finns mindre lägenheter. ett utbudsunderskott på bostäder men att marknaden sannolikt kommer att vara i balans inom tre år i och med ett omfattande KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER bostadsbyggande. Till de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter i Kalmar hör Alecta, IKEA Fastigheter, Klövern och Stenvalvet. Före sommaren MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 såldes resterande del av nya Linnéuniversitet, fastigheten Eldaren Hyra Direktavkastning Bedömda värden 6 i centrala Kalmar. För cirka 1,4 mdkr förvärvade Intea ett projekt kr/kvm % kr/kvm omfattande tre huskroppar under uppförande vid västra hamnen. Vid KONTOR färdigställande kommer den totala uthyrningsbara lokalarean uppgå A-läge 1 000 – 1 600 5,75 – 7,25 8 000 – 13 000 till cirka 37 850 kvadratmeter. Priset motsvarade därmed cirka 37 000 kr/kvm. Säljare var Skanska som kommer att färdigställa den LEED B-läge 600 – 1 200 6,75 – 8,00 5 000 – 8 500 Guld-certifierade byggnationen. Linnéuniversitetet har tecknat ett C-läge 400 – 800 7,75 – 9,00 3 000 – 5 000 tioårigt avtal för lokalerna. Hyran för etapp 1 uppgår till nästan 2 600 kr/kvm. Inflyttning sker etappvis med start under senhösten 2018 då BUTIKER även tillträde sker. Intea grundades 2015 och är inriktat på långsiktigt A-läge 1 200 – 2 300 5,75 – 7,00 12 000 – 25 000 aktivt ägande av samhällsfastigheter och social infrastruktur. Bakom bolaget finns långsiktigt svenskt institutionellt kapital. B-läge 800 – 1 200 6,25 – 8,00 6 000 – 12 000
C-läge 500 – 1 000 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Arla, Danish Agro, Klövern, Lantmännen Fastigheter och Nordfjord INDUSTRI Holding hör till några av de stora ägarna av industri- och lagerfastig- heter i Kalmar. Intresset för nyetableringar medför ett ökat behov av A-läge 400 – 800 7,00 – 9,00 4 000 – 7 000 nya verksamhetsområden. Enligt beslut av kommunen prioriteras att B-läge 300 – 500 7,75 – 9,50 2 500 – 4 500 ta fram detaljplaner för utbyggnad i Snurrom. Området erbjuder ett bra kommunikationsläge intill den framväxande stadsdelen ”Norra C-läge 250 – 400 8,50 – 10,00 2 000 – 3 000 staden”. Inom detta område finns också ett prioriterat planförslag på en ny bad- och friskvårdsanläggning. Kommunens planer på BOSTÄDER (1990 – 2008) längre sikt är att utveckla och förtäta Kalmar med verksamheter A-läge 1 025 – 1 625 3,25 – 4,75 12 000 – 23 000 och bostäder längs Norra vägen. Även längs med E22 undersöks B-läge 1 025 – 1 525 3,75 – 5,00 10 000 – 17 000 möjligheten att etablera verksamheter. C-läge 900 – 1 275 4,50 – 5,50 7 000 – 12 000
52 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Östersund 37
Marie Mattsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata fastighetsägarna hör Diös, Riksbyggen, Rikshem Östersunds kommun har formulerat ett tillväxtmål om att 2020 nå och Rydells Fastighetsförvaltning. Riksbyggen fortsätter att expandera i 65 000 invånare och anger i sina riktlinjer för bostadsförsörjningen Östersund genom förvärv av Storsjö Förvaltning och Panthuset Fastig- att kommunen ska ge förutsättningar för nybyggnation av bostäder heter. De båda förvärven inkluderar 15 centralt belägna fastigheter för en årlig befolkningstillväxt om 500 personer, vilket motsvarar samt att Riksbyggen tar över den lokala förvaltningen. Beståndet minst 300 bostäder. De närmsta åren förväntas bostadsbyggandet i omfattar 215 lägenheter med cirka 17 900 kvadratmeter. Vid Storsjön kommunen överstiga dessa nivåer. Under 2017 och 2018 uppskattas har Cernera förvärvat en tomt om 72 000 kvadratmeter på vilken de 470 respektive 370 bostäder påbörjas genom nyproduktion i flerbo- planerar att uppföra 350 bostäder av varierande karaktär. Storsjö stadshus och småhus, vilket speglar en kraftig befolkningsökning Strand är en stadsdel under kraftig expansion. Kommunen planerar samt ett uppdämt bostadsbehov. Under 2016 ökade folkmängden för totalt 800 bostäder samt lokaler. Utbyggnaden av första etappen, i kommunen med 679 personer, till 61 745 invånare, samtidigt omfattande fyra kvarter, är i full gång. Planeringen av andra etappen som 388 nya bostäder färdigställdes. Befolkningsökningen var Sjöparken, omfattande sex kvarter är påbörjad men detaljplan har inte den enskilt högsta, både reellt och procentuellt, för det senaste vunnit laga kraft. I den tillväxtplan som Östersund kommun lanserat decenniet. Även bostadsbyggandet uppgick till den högsta nivån är målet att det uppförs minst 330 bostäder per år fram till 2020. för samma period. I dagsläget bedömer kommunen att det finns en reell bostadsbrist. Situationen förväntas dock förbättras och om KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER tre år bedömer kommunen att bostadsmarknaden kommer vara Aberdeen, Diös, Intea och Persson Invest hör till de stora kom- i balans i kommunens som helhet om dock med ett kvarstående mersiella fastighetsägarna. Östersundshem har under sommaren utbudsunderskott i innerstaden. förvärvat handelsfastigheten Bakplåten 3 i Torvalla centrum. Fastig- heten omfattar 3 000 kvadratmeter med bland annat handel och MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 restauranger. Säljare var Tredje AP-fonden och Sveafastigheter AB Hyra Direktavkastning Bedömda värden som ägde fastigheten i mindre än två år innan den såldes vidare. kr/kvm % kr/kvm Östersundshem är sedan tidigare etablerade i stadsdelen Torvalla KONTOR på bostadssidan. I Östersund är efterfrågan på hotellrum bland de A-läge 925 – 1 800 6,25 – 7,00 7 000 – 13 000 starkaste i landet. Quality Hotel Frösö Park expanderar för att möta B-läge 725 – 1 325 6,75 – 7,75 5 000 – 8 500 efterfrågan och byggs ut med 96 rum. Totalt får hotellet 235 rum och utökad konferenskapacitet. Det planeras även för en simhall. Bygg- C-läge 550 – 950 7,25 – 8,25 3 000 – 6 000 start för den nya delen planeras ske under hösten. Området Frösö Park är för övrigt aktuellt som ny stadsdel med både bostäder och BUTIKER lokaler. Kommunen håller på att ta fram en fördjupad översiktsplan A-läge 1 000 – 2 400 5,75 – 6,50 10 000 – 20 000 omfattande 300 – 600 bostäder. B-läge 900 – 1 600 6,75 – 8,00 5 000 – 10 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER C-läge 500 – 1 000 7,50 – 8,50 3 000 – 5 500 Diös, NP3 Fastigheter och Persson Invest hör till fastighetsbolag med stora förvaltningsbestånd i Östersund. Till de bolag som äger INDUSTRI egna produktionsfastigheter hör bland andra Arla och Industrivärden. I Odenskog industriområde har NP3 avtalat om att uppföra 1 700 A-läge 375 – 825 7,00 – 8,50 2 000 – 5 500 kvadratmeter åt Swedol som har tecknat ett tioårsavtal med ett årligt B-läge 350 – 700 7,50 – 8,75 1 500 – 4 000 hyresvärde om cirka 1,6 mkr. Investeringen beräknas till 18 – 19 mkr. C-läge 250 – 425 8,00 – 10,75 1 000 – 2 500 Färdigställande är beräknat till april 2018. NP3 är sedan tidigare etablerade inom Odenskog där bolaget äger flertalet fastigheter. Vid BOSTÄDER (1990 – 2008) Brosslarvägen, intill E14, pågår en detaljplaneprocess för att möjlig- göra en permanent lagerutbyggnad inom fastigheten Kapsågen 2. A-läge 950 – 1 475 4,25 – 5,25 9 000 – 18 000 B-läge 900 – 1 200 4,25 – 5,75 7 000 – 12 000
C-läge 875 – 1 150 5,50 – 6,75 5 500 – 9 000
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 53 Trollhättan 19
Sven Jungland [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata fastighetsägarna hör Balder och Willhem samt Bostadsbyggandet i Trollhättans kommun har, med undantag för lokala Lundqvist Byggförvaltning. Befolkningen ökar och med 2008, legat på en relativt låg nivå det senaste decenniet. Under den efterfrågan på bostäder. Nyproduktion av såväl hyres- som 2015 – 2016 har totalt 200 bostäder färdigställts vilket kan jämföras bostadsrätter sker i flera projekt, av både allmännyttan och privata med den reella befolkningstillväxten som under samma period aktörer. Eidar har för etapp två i kvarteret Mars ansökt om statligt har uppgått till över 800 personer. Kommunen gör bedömningen investeringsstöd om 50 mkr vilket kan motsvara en hyressänkning att det föreligger en reell bostadsbrist i såväl innerstaden som i om uppskattningsvis 10 procent, motsvarande 700 – 1 000 kr/mån. kommunens övriga delar. Underskottet på bostäder väntas även Bolaget har även omfattande renoveringsplaner för sina miljonpro- kvarstå framgent, åtminstone de tre närmsta åren. I kommunens gramsfastigheter. Hälltorps gård är ett exempel på ett pågående befolkningsprognos för perioden 2016 – 2022 prognostiseras utbyggnadsområde. Trollhättans stad har utlyst en markanvisning den årliga befolkningsökningen uppgå till i genomsnitt 1 026 för ett 100-tal bostäder. Enligt uppgift är det första gången på tio år personer och vid utgången av prognostiden väntas folkmäng- som det sker i tävlingsform. I Innovatum har nya detaljplaner antagits den uppgå till närmare 64 300 personer. I gällande översiktplan, och Peab planerar för 200 – 400 bostäder i form av nybyggnation och antagen 2014, har kommunen formulerat ett mål om att nå konvertering av lokaler. I de norra delarna finns ytterligare byggrätt 70 000 invånare fram till 2030. Det skulle innebära ett kalkylerat för 200 bostäder. bostadsbehov om uppemot 7 000 bostäder, motsvarande ett genomsnittligt bostadstillskott på ungefär 430 bostäder årligen. KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER Bostadsbyggandet förväntas under 2017 och 2018 uppgå till lik- Stora privata fastighetsägare är bland andra Balder och Olav Thon nande nivåer, 450 respektive 360 byggstarter. Gruppen. Strömstadsbaserade Orvelin Fastigheter har köpt tre handelsfastigheter på Överby handelsområde – Skutan 5 och 7 MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 samt Skonaren 3 belägna söder och norr om riksväg 44/45. Loka- Hyra Direktavkastning Bedömda värden lerna omfattar nästan 6 000 kvadratmeter med hyresgäster som kr/kvm % kr/kvm Rusta, Swedol och Team Sportia. En köpeskilling om 100 mkr har KONTOR kommunicerats, motsvarande cirka 16 700 kr/kvm. I anslutning till A-läge 950 – 1 500 6,75 – 8,00 6 000 – 11 000 Överby ska Trafikverket förbättra avfarten från riksväg 45 som ett B-läge 800 – 1 150 7,25 – 8,50 5 000 – 8 000 led i utvecklingen och expansionen av handelsområdet. Tanken är att området efter tillbyggnad ska bli ett av de större i Västsverige. C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 6 000 Även centrum utvecklas genom ombyggnad av Drottningtorget med angränsande gator, omläggning av busstrafiken samt utbyggnad BUTIKER av vatten, avlopp och fjärrvärme. I Innovatum-området innebär nya A-läge 800 – 2 300 6,25 – 7,75 8 000 – 22 000 detaljplaner byggrätt för ytterligare kontor, men möjliggör även hotell, restaurang och verksamhetslokaler för utbildning. B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000 C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 7 000 INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER
Stora fastighetsägare är industribolag som Automobile Property INDUSTRI (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. Kungsleden har sålt Propel- lern 2, en kontorsfastighet omfattande nästan 3 500 kvadratmeter A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 6 000 belägen i industriområdet vid Malöga. Köpare var fastighetsfonden B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 5 000 Kildare Partners. Fastigheten ingick i ett paket med 18 industri- och C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500 lagerfastigheter utspridda i Sverige. GKN rapporterar om ytterligare behov av nyanställningar och NEVS har lanserat nya modeller. Det BOSTÄDER (1990 – 2008) återstår att se hur stor del av produktionen som kommer att ske i Trollhättan. Öster respektive norr om riksväg 44 finns obebyggd mark A-läge 1 025 – 1 450 3,75 – 5,00 9 000 – 19 000 med bra skyltläge till försäljning. Marken, som idag är i kommunal B-läge 1 000 – 1 450 4,00 – 5,25 8 000 – 15 000 ägo, är avsedd för industri, småindustri och kontor. C-läge 975 – 1 300 4,75 – 6,50 6 000 – 10 000
54 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Falun 29
Mikael Jonsson [email protected]
BOSTADSFASTIGHETER I FOKUS Till de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Falun hör Gläntan Under 2016 ökade folkmängden i Faluns kommun med 1,1 procent Förvaltnings AB, HSB, Masmästaren, Trumbäcken Fastighets AB samt motsvarande 623 personer och uppgick vid årsskiftet 2016 / 2017 till en ny aktör på marknaden, Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB. 57 685 invånare. Med undantag från 2007 har tillväxten varit positiv Samhällsbyggnadsbolaget har genom sitt senaste förvärv, fastigheten under den gångna tioårsperioden. Tillskottet av nya bostäder har Britsarvsskolan 6, kommit upp i ett bestånd i Falun om cirka 500 under samma period varierat stort med en högsta notering om 199 lägenheter. Säljare var Kopparstaden och köpeskillingen uppgick till färdigställda bostäder och en lägsta notering om 29 färdigställda 316 mkr. Köpet omfattade 463 lägenheter belägna i Bojsenburg med bostäder under ett enskilt år. I genomsnitt har den årliga nypro- en uthyrningsbar area om cirka 32 700 kvadratmeter. Samhällsbygg- duktionstakten uppgått till 94 färdigställda bostäder. Relativt den nadsbolaget är även med och utvecklar området Born som enligt prognostiserade befolkningsutvecklingen bedöms det förväntade planen kommer att bebyggas med uppemot 1 000 bostäder samt bostadsbyggandet de kommande två åren vara omfattande. Totalt ett vård-och omsorgsboende på 4 500 – 5 500 kvadratmeter. Diös förväntas cirka 750 bostäder påbörjas under 2017 och 2018. Under planerar att uppföra nya bostäder i centrala Falun. Det rör sig om en samma period väntas befolkningsökningen, i enlighet med kom- tillbyggnad om 19 bostadsrättslägenheter på fastigheten Falan 22 munens befolkningsprognos för perioden 2015 – 2025, uppgå till belägen i korsningen Falugatan/Östra Hamngatan. Säljstart beräknas cirka 465 personer. I dagsläget anger kommunen att det finns ett kunna ske till senhösten. utbudsunderskott på bostäder i såväl innerstaden som i kommunens övriga delar. Inom tre år bedöms bostadsbristen dock vara löst och KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETER marknaden förväntas vara i balans. I Falun hör bland andra Byggnadsföreningen Vi Förenade, Diös, Masmästaren, NP3 Fastigheter och Stenvalvet till de stora privata MARKNADSDATA SEPTEMBER 2017 ägarna av kommersiella fastigheter. Aktiviteten på transaktions- Hyra Direktavkastning Bedömda värden marknaden har fortsatt varit låg hittills under 2017. Fastigheten kr/kvm % kr/kvm Falun 8:26 har ingått i en portföljaffär med sex andra fastigheter på KONTOR fyra orter. Köpare var Svenska Handelsfastigheter och säljare var A-läge 900 – 1 500 6,75 – 7,75 7 000 – 9 500 Standard Life. Fastigheten i Falun inrymmer cirka 4 000 kvadrat- B-läge 800 – 1 200 7,25 – 8,50 5 000 – 7 000 meter med hyresgäster som Netonnet och Nordsjö Idé & Design. Den totala uthyrningsbara arean för hela portföljen uppgick till cirka C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25 3 000 – 5 000 31 700 kvadratmeter och köpeskillingen till cirka 530 mkr. Diös satsar på att utveckla och modernisera galleriorna Bergströms och Falan. BUTIKER Med start under hösten kommer ett nytt utbud kunna erbjudas i de A-läge 1 300 – 2 500 6,00 – 7,00 10 000 – 22 000 renoverade galleriorna. Projektet väntas vara helt färdigställt under hösten 2018. Flera nya avtal har tecknats med hyresgäster som får B-läge 850 – 1 300 6,25 – 7,75 8 000 – 11 000 moderna, specialanpassade lokaler. C-läge 600 – 800 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000
INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER INDUSTRI Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Corem, Hemfosa, Möller & Partners samt NP3 Fastigheter. Grycksbo Paper och Orkla Care A-läge 400 – 700 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000 är exempel på industribolag som äger sina egna produktionsfastig- B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25 1 500 – 3 000 heter. Aktiviteten på transaktionsmarknaden för industrifastigheter C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75 1 000 – 2 000 har även den varit låg hittills under 2017. ScandBook kommer att omlokalisera delar av den verksamhet som idag bedrivs i Falun vilket BOSTÄDER (1990 – 2008) medför att deras fastighet kommer att tomställas och läggas ut till försäljning. Det finns industrimark ute till försäljning vid bland annat A-läge 1 075 – 1 350 4,50 – 5,75 8 000 – 12 000 Tallens industri-område, Främby industriområde samt på Ingarvets B-läge 1 000 – 1 300 5,00 – 6,25 6 000 – 9 000 industriområde. Vid Ingarvets norra del finns planer på att utöka området för att kunna erbjuda fler tomter. C-läge 900 – 1 300 5,75 – 7,00 4 000 – 6 000
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 55 Om Svensk Fastighetsmarknad
Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess getts ut två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som ges ut en gång om året och där senaste rapporten publicerades i maj. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter hösten 2017 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i september 2017.
För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive indelning av olika delmarknader har gjorts utifrån områdets direktav- fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom samma lokalhyreskontrakt” det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån kommun kan flera delmarknader förekomma med samma lägesbe- rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån. dömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för en normalfördelning inom vilken huvuddelen av noteringarna fördelar ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen till stor del utgörs sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså av kommunstatistik och investeringsdata från respektive fastighets- inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån marknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Varje ett genomsnitt av de högre noteringarna. grupp av underliggande parametrar ger 0 – 10 poäng och maximalt Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande NAI Svefa Fastighetsindex uppgår till 100 poäng. lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet Svensk Fastighetsmarknad definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 – Fokus Skog 2017 kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen. Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter
Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med Svensk FastighetsmarknadTEMA: HÅLLBARHET – FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR EN HÅLLBAR BLANDSTAD HÖSTEN 2016 – Fokus 24 orter typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i Svensk FastighetsmarknadTEMA: INSTITUTIONERNAS FASTIGHETSINVESTERINGAR VÅREN 2017 gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent – Fokus 24 orter av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de TEMA: KOMMUNERNAS FASTIGHETSUTMANINGAR HÖSTEN 2017 senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150 – 300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.
Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400 – 1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd någon gång under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.
56 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 Här finns vi
STOCKHOLM MALMÖ ÖREBRO HUVUDKONTOR Nordenskiöldsgatan 6 Vasastrand 11 Mäster Samuelsgatan 60 211 19 Malmö Box 493 Box 3316 701 49 Örebro 103 66 Stockholm MORA Tel: 010-603 86 00 Strandgatan 8 ÖSTERSUND 792 30 Mora Postgränd 8 A FALUN 831 30 Östersund Pelle Bergs Backe 3 NORRKÖPING 791 50 Falun Hospitalsgatan 3 B 602 27 Norrköping GÄVLE
Kyrkogatan 12 SUNDSVALL 803 20 Gävle Sjögatan 23 852 34 Sundsvall GÖTEBORG
Ullevigatan 19 UMEÅ 411 40 Göteborg Västra Norrlandsg. 11 D 903 27 Umeå HÄRNÖSAND
Brunnshusgatan 6 VÄNERSBORG 871 31 Härnösand Sundsgatan 16 462 33 Vänersborg JÖNKÖPING Södra Strandgatan 3 VÄXJÖ 553 20 Jönköping Videum Science Park Framtidsvägen 16, 2 tr KARLSTAD 351 96 Växjö Våxnäsgatan 3, 2 tr 653 40 Karlstad
LULEÅ Box 11034 976 27 Luleå
SVENSK FASTIGHETSMARKNAD HÖSTEN 2017 n 57 www.naisvefa.se